정순기 의원 발언

검토보고 드리겠습니다. 본 조례는 통영시 건축조례중 제55조 지역안에서의 용적율, 제61조 2이상의 도로가 있는 경우의 건축물의 높이 제한 완화, 제63조 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 완화의 규정을 강화하는 것으로 본 조례가 사전 건축위원의 심의를 거쳤다고는 하나 본 조례의 개정은 시민생활 및 재산권등과 밀접한 관계가 있는 점을 고려하여 시민의 대표기관인 의회가 중분한 시간을 가지고 그 중요성을 인식, 본 조례를 검토해야 할 것으로 생각합니다. 그 사유로는 조례 제55조 지역안에서의 용적율의 강화는 일반주거지역의 경우 현행 용적율 400%에서 공동주택의 경우 250% 의 용적율을 통영시 전역에 일률적으로 강화 적용함으로써 이는 도농통합시의 균형적인 발전 취지에 다소 불합리한 적용으로 충분한 검토가 요구됩니다. 그 예로 조례 제55조, 제61조, 제63조의 강화는 도시계회국역 구 충무시 안에서는 건축물 신축시 고도제한 등으로 조망권을 충분히 확보함으로써 주민에게 다소 쾌적한 환경을 조성할 수 있다고는 보여지나 앞으로 건축주들은 다른 장소보다는 사업성이 확실한 도시계획구역안 구 충무시에 위치한 장소를 선정 계속해서 아파트 등 공동주택을 신축하려고 할 것입니다. 이렇게 하였을 경우 우리시의 도시계획구역안 구 충무시는 교통의 번잡이 더욱 강화될 것으로 사료됩니다. 그래서 용적율등을 일률적으로 시전체에 적용할 것이 아니라 해안선으로부터 고도제한등 제약을 다소 감안할 수 있는 용남면, 광도면, 도산면등은 현행 그대로 차등 적용, 사업성을 다소 유리한 조건을 부여함으로써 아파트등 공동주택을 자연스럽게 이곳으로 유도함으로써 다소나마 도농통합시의 균형적인 도시발전이 가능해 지리라 생각됩니다. 그리고 현재 통합통영시 도시계획안이 성안되고 있고 또 성안되고 있는 도시계획안을 충분히 검토 본 조례에 반영시켜야 할 것으로 생각됩니다. 그동안 집행부는 본 조례가 개정되지 않았어도 건축위원회를 통하여 충분히 건축물의 고도등 필요한 부분에 대해서 제한한 것으로 알고 있지 때문에 도시건축행정의 일관성 있는 추진을 위해서는 보다 신중하고 충분한 심의를 거쳐 시민이 공감할 수 있는 조례개정이 필요하다고 사료됩니다. 이와같은 사실에 비추어 볼 때 본 위원회에서는 공청회등을 통한 충분한 자료 수집과 우리시와 비슷하게 해안을 끼고 있는 도농통합시의 조례 비교등 안건심의에 필요한 충분한 자료획득을 위해서 이번 회기에는 본 조례의 개정을 유보함이 타당하다고 사료됩니다. 이상으로 보고를 마치겠습니다.

현재 용적율이 몇%로 되어 있습니까?

현재 일반주거지역에서는 400%, 준주거지역에서는 700%, 중심상업지역에서는 1,500%, 일반상업지역에서는 1,300%로 되어 있습니다. 시가 주로 행하고 있는 일반주거지역 400% 준수와 일반상업지역 1,300% ... 대충 그렇게 보면 되겠습니다.

그러면 과거 충무시지역과 통영시지역의 용적율이 똑같습니까? (도시과장 : 예) 지금 전문위원이 말씀하시는 문제가 바로 그런데 있는 모양인데..

참고적으로 하나 말씀을 드리겠습니다. 물론 충분한 검토가 있었을 것이라고 봅니다만 일반인들과는 전혀 관계가 없는 사항입니다. 이것은 주로 아파트 부분에서 용적율이 250% ～ 300% 정도 나가지.. 15층을 지으면 300%남짓 밖에 안됩니다. 현행하고 있는 것이 350%미만 됩니다. 그런데 용도지역이 지정되어 있지 않은 종전의 군지역에 적용을 하지 않을 경우 준농림 지역에 15층 정도의 아파트가 올라가는 것은 바람직하지 않다고 생각되고 현재 저희들 자체적으로는 강화를 하고 있는 것이 기반시설이 안되어 있기 때문에 상수도나 하수도 시설이 안되어 있는 지역은 가능하면 통제는 하고 있습니다. 통제하는 것이 단순히 실무자들의 협의에 의해서 통제가 되고 있는데 이러한 규정을 만들어 놓음으로 해서 법적으로 뒷받침이 되기 때문에 이 조례를 만들려고 하는 사항입니다.

공동주택으로서 16층 이상인 건축물과 중심상업, 일반상업, 근린상업 지역안에서 공동주택을 건축코자 하는 경우에만 해당되는 겁니까?

그렇습니다. 16층이상만 해당되는 것이고 16층이하는 높이제한에 크게 걸리지 않습니다.

그렇습니다. 일반인이 단독주택을 짓거나 다른 시설을 할 때는 400%를 그대로 두고 다만 아파트를 지을 때만...

연립주택은 용적율을 아무리 산출해도 250%이상은 안됩니다.

결국 용적율이라는 것은 그 평수에 대한 곱하기 얼마로 하는 것인데.. 만일에 1천평의 땅에 지으려면 200%라면 2천평까지 지을 수 있고 250%라면 2,500평까지 건물평수를 지을 수 있다는 그 뜻이지요?

예, 그렇습니다. 그러니까 결국 용적율을 강화시키는 것은 건물을 높이 올라가지 마라.. 그런 뜻입니다.

과장님, 우리가 알기 쉽게 정리를 해 봅시다. 이 조례는 일반인이 가지고 있는 단독주택 또는 상가지역의 근린생활시설물을 가지고 있는 개인 단독건물에 대해서는 하등의 관계가 없지요? (도시과장 : 예) 그 다음에 아파트일 경우라도 16층이상 또는 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역안에 있는 공동주택을 건립할 때 두가지 차원에서만 저촉되는 규정이지요? (도시과장 : 예) 이랬을 때 우리가 이것을 해석하게 되면 건축하는 업자측에서 보면 한정된 대지속에서 연건축물이 줄어들고 사용자측에서는 연건축물이 줄어들므로 해서 주거개선을 자연과 더불어 할 수 있는 공간 면적이 더 넓어지죠? 그게 정답이죠? (도시과장 : 예) 그렇게 해 놓고 판단하면 되겠네요.

결과적으로 보면 값이 인상되어야 수지가 맞아지지요.

그 부분에 대해서는.. 공식적으로 되어 졌는지 모르겠습니다만 지상에도 보도가 된 적이 있는데 그동안에 아파트 가격 단가를 행정에서 통제를 하고 있지요?

통제하고 있습니다.

어느 신문지상에서는 신년도부터는 자율화시킬 것이라는 보도를 여러번 봤는데.. 그것은 두가지 측면에서 생각한다고 봅니다. 고급아파트 찾아가는 사람은 돈이 많이 들더라도 환경이 좋으면 갑니다. 그것이 굳이 부담이 더 된다, 덜 된다, 하는 맥락에서 우리 시민편에서 이득이다 손실이다 라고 판단하기는 어렵다고 봅니다. 개인적인 여건에서 선택권은 국민에게 있기 때문에 밀집지역을 선택하건 자연공간이 넓은 지역을 선택하건 크게 영향은 없을 것이라고 보고.. 단 내가 방금 질의한 것은 이 조례가 넘어 온지가 언제인지는 모릅니다만 우리 위원들이 접해보기는 시간이 짧기 때문에 쉽게 말해서 핵이 두가지 건축대상물에 저촉된다는 것과 주거환경의 개선, 즉 말해서 밀집된 생활공간을 좀 더 확보시켜 개정된다는 측면에서 토의하는 것이 좋지 않겠나 해서 쉽게 풀이하기 위해서 질의를 했습니다. 이상입니다.

당초 모법 자체가 그렇게 완화되었던 것은 사실 90년도부터 시행된 주택 200만호 공급 정책에 의해서 좁은땅에서 건물을 지을 수 있도록 당초 법취지를 그렇게 완화시켰던 것입니다. 그런데 지금은 우리시의 경우는 주택보급율이 90% 이상 상회되었습니다. 그리고 이제는 사람이 들어가서 사는 질을 좀 높혀줘야겠다 하는 차원에서 주변환경을 상당히 고려해서 공지를 많이 확보해라.. 하는 뜻이 많이 담겨 있습니다.

물론 그렇습니다. 하지만 나머지 10%가 새로운 아파트에 들어간다고는 볼 수 없습니다.

그런 측면도 있지만 기존의 작은 아파트에서 좀 더 넓은 아파트로 옮기면서 그 작은 아파트는 또 새로 집을 못구하는 사람이 들어가는 여건도 있다 이런 이야기입니다.

그리고 영구임대아파트에 대한 점차적인 계획이 있지요?

그렇습니다. 정부에서 계속 추진할 계획은 가지고 있습니다. 확대해 나갈 계획입니다.

조례의 전면개정이라면 공청회를 하는데..

공청회를 한 적은 없습니다.

건축업자는 별로 좋아하지 않겠고.. 시민은 좋아 하겠고...

아닙니다. 시민의 입장에서는 훨씬 낫습니다.

분양가를 더 주고 가는 사항이 크게 차이가 없습니다. 이것은 단순히...

그러니까 지금까지 집을 못 구한 분들이 이런 새로운 아파트에 들어갈 능력은 이것보다 더 작게 지어도 마찬가지 조건입니다.

참고적으로... 지금 통영시내에 16층이상이 어디어디 있습니까?

두 개소로 삼성타워와 송림아파트가 있습니다. (김특수위원 거수)

본 위원이 생각할 때는 이렇습니다. 이것은 시민들과 직접 관련이 있다고 봤을 때는 세밀한 검토가 있어야 되고 앞으로도 공청회를 통하고 소위원회를 구성해서 확실한 시민들의 의견을 받아서 이런부분이 확실하게 정립될 수 있도록 유보를 했으면 하는 생각입니다.

참고적으로 11월 2일에 입법예고를 하고 공고를 했는데 특별한 의견은 없었습니다.

아파트를 지을 때 넓은 땅에서 좁은 면적으로 낮게 지으면 시민에게 편리가 온다고 했는데 결국 요즘 건축을 하게 되면 만약 천평의 대지에 천평의 건물을 지을 때에는 땅에 대한 부담감이 많이 갑니다. 왜냐하면 천평에 대한 천평을 하기 때문에 입주하는 사람이 천분의 1이지요. - 만약에 한평을 사용할 때... 그런데 만약 400%를 넘어갔을 경우에 천평에 대한 4천분의 1이면 한평에 대한 4분의 1만 물면 됩니다. 그렇게 되면 땅값이 적게 돌아 옵니다. 한평에 대한 천원보다는 4평에 대한 천원이 더 쌉니다. 그러면 결국 2,500원입니다. 그렇게 되면 아파트 분양가를 산정 할 때는 땅값이 굉장히 적게 들어 갑니다. 그러면 돈이 좀 적은 사람도 아파트를 살 수 있는 능력이 되지만 1대 1의 비율을 가질 때는 현재 2백만원의 분양가도 비싸다고 하는데 결국 분양가가 20만원이하로는 힘든 세상이 되어 버립니다. 결국 평당에 대한 땅값을 많이 물어야 되니까. 집을 좋게 짓고, 작게 짓고는 요즘은 부실이라는 것이 없기 때문에 집이 정확하게 지어진다고 보고.. 내장에서 차이가 있는 것이 집드에 대한 고급과 저고급으로 나누어 지는데 결국 이렇게 되면 모든 것이 최고급으로 됩니다. 전부 최고급입니다. 왜냐하면 많은 땅에 집을 적게 짓기 때문에 거기에 대한 부담감을 안아야 되므로 평당 200만원이면 충분할 것을 250만원내지 280만원을 물어야 된다는 결론이 나오는데.. 변두리의 경우 땅값이 100만원 이하짜리는 얼마 차이가 안납니다. 만약에 400만원, 500만원짜리의 땅에 집을 지을 경우는 평당에 400만원, 500만원이 된다 이말입니다. 그렇게 되면 집 없는 사람이 어떻게 집을 한채 짓겠습니까? 그래서 이 관계에 대해서는 결국 우리로서 끝내는 것이 아니고 건축업자, 입주자 조례개정하는 사람이 모여서 충분히 검토를 해서 타당성이 있도록 했으면 좋겠습니다. 이상입니다.

근래에 16층이상 허가 신청 들어온 아파트가 없지요?

지난 심의까지 16층 이상이 2건 들어 왔습니다.

그러면 이번 회기중에 개정 조례안을 꼭 통과시켜야 될 급한 사항은 아니지요?

사실상 실무자들이 앉아서 법에도 없는 사항을 밀고 당기고 하면서... 지금 우리 지역에 남아 있는 땅들이 높은 건물이 들어올 수 밖에 없습니다. 땅값은 높아 있고, 높은 건물을 짓지 않으면 효율성의 문제가 있어 계속 높은 건물의 신청은 들어오고 실무자들이 어떤 법적 조치없이 계속 반려를 시킬만한 이유가 없습니다. 그래서 이 조례가 빨리 개정되면 될수록 ' 96년 1월 1일부터 적용을 시키려고 하고 있습니다.

그런데 본 위원이 생각할때는 이 조례안이 문제가 아니고 그런 지역에 따라서 건축업자가 10층을 신청했지만 주위환경등의 여건을 봐서 5층이하로 허가를 낮추어도 경관을 훼손시킬 수 있고 어느지역을 봐서는 20층을 지어도 - 산밑이라든지 이런곳은 - 경관을 해치지 않을 지역이 많이 있거든요. 그런데 단지 조례안을 개정해서 묶어 둔다면 더 지어도 괜찮을 부분도 못짓게 되는 것이고 예를 들어 건축위원회에서 더 낮출려고 해도 곤란한 점이 있으니까 이 조례안은 사전에 배부되었지만 그동안 행정사무감사나 예산안 심사등으로 충분히 검토를 못한 것 같습니다. 저 자신도 그렇습니다만.. 그래서 당장 이번 회기에 결정을 지어야 되는 것만 아니라면 조금 유보를 해서 우리 위원님들 말씀대로 공청회도 가지고 여러 업자들과 시민들의 입장에서 자문도 받아서 다음 회기때 결정을 봤으면 좋겠습니다.

그러니까 벨트라인을 만들어서 어느정도 이 지역에는 20층도 지을 수 있도록 하고.. 고도제한이라고 하는 것과 이것과는 차이점이 있습니다.

사실상 불가능한 것이 15층 이상의 아파트에 적용되지 그 이하의 아파트에는 별 적용이 안 됩니다. 그런데 15층 이상을 변두리지역이라면 준 농림지역에 지어야 되는데 들 가운데 15층 아파트가 들어서야 된다는 그런 이야기가 되는데 그건 좀 불합리한 것으로 판단됩니다.

그러니까 15층 정도의 아파트 규모로 짓는 것 같으면 크게 제약을 받지 않는데 그 이상을 지으려는데서 자꾸 문제가 발생되는 것입니다. 그리고 아까 땅값이 비싼곳은 300 ～ 500%까지 완화가 되어 있는 상태입니다.

저희들은 시민들의 공감대로 다소 형성되어 있다고 봐 지는 것이.. 우리 지역에 고층 아파트가 들어서면 시민들은 싫어하는 입장에 있고 사실상 뚜렷한 근거 없이.. 좋은 일예로 지난번 영생아프트의 경우 우리시의 심의위원회에서 18층으로 신청이 들어온 것을 14층으로 하라고 결정해 준 것을 행정심판을 청구해서 우리시가 졌습니다. 그래서 18층 허가를 해줘라.. 결국 18층 허가가 나갔을 때 뒤에 있는 14층 아파트 주민들이 가만히 있지는 않을 것이다. 이런 이야기입니다. 결국 이러한 악순환은 계속되고 그보다 더 낮은 아파트를 지어도 자기집 앞에는 아파트를 짓지 말라는..

똑같잖습니까? 만약에 16층 이상의 대지를 확보했을 때는 얼마든지 올리수 있다는 결론이라면 고도제한이라는 근본을 놓고 테두리가 있으면 제한이 되는데 영생도 만약에 확보된 부지로 충분하게 16층 이상으로 올렸을 때는 관계가 없다 이말 아닙니까?

그 이상의 집을 지으려면 그만한 많은 공간을 확보 해야 된다는 이야기 이거든요.

그러니까 공간확보만하면 앞이 아무리 가려도 관계없나는 말아닙니까?

대지경계선에서 2배를 띄어라, 1.8, 1.5배로 하라 하는 것은 상대방의 대지 경계선으로부터 띄우는 거리를 이야기 하는 것이기 때문에 그러니까 건물을 높이 지으려면 많이 띄어야 한다는 이야기가 나와집니다.

이 조례안이 건축심의위원회에서 통과된 이 조례가 표결하여 한 것입니까.. 자구수정이나 어떤 그러한 것이 있었습니다.

표결을 안했습니다. 만장일치로 했습니다.

건축심의위원회시 건축사는 어떤 의견제시가 있었습니까? 건축사의 입장에서 볼 때 밀접한 관계가 있을텐데.. 즉 이것이 법적으로 봤을 때 건물의 고도를 제한하는데 건축심의위원회에 맡겨서 제도적으로 안되고 다시 행정심판이 오니까 조례로 규정하자는 것이거든요. 건축행정을 하는데 어려운점은 공동주택을 지으려는 분은 고층을 해서 이익을 많이 내기 위한 방법이고 우리 시에서는 그것을 규제하려는 상반되는 점이 있는데 그런 것을 제한하기 위해서 조례가 상정된 부분인데.. 좀 더 구체적으로 설명을 해 주십시오.

고도제한 조례가 곧 올라 올 것 아닙니까?

고도제한은 '96년도에 상정할 계획입니다만 그것은 도시계획법으로 규정하는 것이고 건축조례는 건축법에 의해서 규정하는 것인데 지금 저희들이 제출한 범위라면 고도제한의 범위내에 들어갑니다. 다소 상업지역의 경우에는 고도제한보다 좀 높이 올라간 규정입니다. 그래서 상업지역의 경우에는 차후에 고도제한을 가지고 규제를 할 수 있는 법적 장치가 되기 때문에 건축조례로서는 법이 최대한 허용하는 범위까지 용적f을 주었는데 법상으로는 일반주거지역에 400%이하로 되어 있거든요. 저희들이 250%로 한 것은 진주시가 250%로 되어 있고.. 일반 몇 개 지역이 250%까지 내려간 지역이 있습니다. 그래서 그 지역들을 참고한 것입니다.

참고적으로.. 청구주택이라고 해서 대거 용남지역에 단지를 만든다는 이야기가 있는데 그쪽 지역도 전부 15층이상으로 되어 집니까?

15층 이하로 됩니다.

구 충무시 지역내에 최고 용적율이 놓은 지역이 어디입니까?

보통 330%이하입니다.

지금 분양가에서 용적율이 100%가 되면 투자율과 이익이 수평이 됩니까?

아까 위원장님이 말씀하신 땅값은 고정이 되는 겁니다. 한층 더 높이면 그만큼 건축비가 더 계산되기 때문에 큰 차이는 없다고 봐집니다. 용적율을 강화해서.. 다만 아까 말씀하신 땅값은 일정금액이 되어 있기 때문에 그 금액을 가지고 나누는 차이이지 층수가 더 올라가는 것은 결국 그 만큼 건축비가 투자가 되어야 되기 때문에 그 차이는 크게 없다고 봐집니다.

그러면 현행 우리 조례에 의해서 최대한으로 하더라도 330%이상은 짓지 못하겠네요?

물론 최대한 뽑으면 천몇백%까지 가능할 수가 있는데 일반 주거지역에서 400%라고 못을 박아 놓았기 때문에.. 지난번 풍림타워의 경우 약 390%나왔습니다. 저희들이 허용한 범위까지 다 간겁니다.

이 조례를 개정하는 근본 취지가 고도제한과는 좀 틀리다고 생각은 하는데 결국은 구 충무시안에서의 해안선에 건물이 들어서는 것을 제한하는데...

아닙니다. 고도제한과 틀리는 것은 아닙니다. 고도제한과 거의 같은 수준으로 보시면 되겠습니다.

제 생각도 조금 차등을 두고 하는 것이 좋을 것 같은데..

위원장님, 의사진행 발언 있습니다. 약 10분간 정회를 했으면 합니다.

협의한 그대로 합시다.

지역별로 사실은..

검토를 해 보십시오. 나중에 안되면 안되는 대로 하고...