문영수 의원 발언

이쪽에요?

저희들이 공식적인 서류는 안받았습니다만 이전하는 것으로, 지금 477만평짜리에 화력 발전소가 들어갑니다.

예.

그래서 여기를 보면(도면을 가르키며) 화전땅이 상당히 많이 있습니다. 저희가 공식적으로 서류를 받은 것은 없습니다만 저것을 수립할 당시에는 그렇게 협의가 되어가지고 납품을 받았습니다.

95년도에요.

과장님! 지금 현재 진행되고 있는 이 사항은 이미 저번에 보고를 듣고 우리 위원들의 의견이 여기에서 절충이 되었기 때문에 지금 현재 선형변경을 하는 것은 우리 건설위원회에서는 이의가 없습니다. 그렇기 때문에 그렇게 알고 우리 건설위원님들 저렇게 선형변경하는 것에 대해서 이의가 없으시죠? 문무송 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

도시공원법 제8조에 의해서 할 수 있습니다. 도시공원법에 보면 공원조성계획을 수립하도록 되어 있습니다. 이 옥산공원은 최근에 와서 도시가 형성되었기 때문에 지금 대두가 되고 있는데 이 조성을 하게 되면 지금 현재 주민들이 살고 있는 지역은 지금 거기다 무엇을 배치를 할 것인가, 예를 들면 체육시설을 배치할 것인가, 아니면 도로만 낼 것인가 하는 그런 계획이 섭니다. 그런데 그 지역이 다행히도 다른 시설없이 건물을 그냥 놔둘 경우에는 현재있는 건물에 대해서 그 규모에 더 이상 가지 않고 개축이나 재축, 이러한 것을 할 수 있도록 되어 있습니다.

무허가 건물은 해당이 안돼죠. 이것이 보면 도시계획법이 건축법이 시작되기 전에 이미 건물이 된 지역이 있습니다. 왜그러냐면 그 지역이 상당부분 다 그런 집들입니다.

문무송위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

제가 부연해서 얘기하는데 우리 위원님들은 이번에 이 해상도시는 환상의 도시입니다. 이 환상의 도시에 맞게 또 환태평양에 맞게 이 다리가 네개가 아닙니까? 정말 이 다리를 구경하러 온다, 관광을 오면 첫째적으로 꼽을 수 있는 이러한 구상을 가지고 이루어 져야 합니다. 대한민국의 다리관광하면 군산 해상도시다라고 하는 것이 설 수 있는 그러한 것들을 내세울 수 있도록 앞으로 설계나 모든 것을 그러한 방향으로 해주셨으면 하는 마음인 것 같습니다. 그렇게 좀 해 주시기 바랍니다.

하여튼 위원님이 얘기했던 것을 참고 해가지고 해 주시기를 바랍니다. 그 다음에 또 이 분야에 대해서는 질의 없으시죠? 없으시면 경제마케팅에 대해서 보고해 주시기 바랍니다.

안녕하십니까? 군산 해상신도시 경제마케팅 용역을 맡고 있는 한국산업경제연구원에 최지훈이라고 합니다. 경제마케팅 분야는 유인물에 보면 59페이지부터 되어 있습니다. 그 내용을 주약한 것이 차트에 되어 있는 것입니다. 이 내용을 간략히 설명드리겠습니다. 군산시의 중장기 발전의 잠재력과 발전의 제약 요인분석을 통해 군산시 해상도시개발 계획 수립의 필요성에 대해 종합적이고 포괄적인 측면에서 인식할 수 있도록 기본적으로 국내외적 환경분석과 지역적 기업적 요인분석 및 마케팅분석등을 실시하였습니다. 세부적인 사항으로는 토지활용계획에 따른 사업추진 방법 및 사업주체결정, 두번째로는 기초 사업수지분석 결과 제시, 재원 조달계획의 수립과 사업의 경제적 타당성 검토, 세부 추진계획과 관리 운영계획 등을 수립하여 최적안을 제시하며 궁극적으로 국토공간의 효율적 이용을 도모하는데 본 연구의 목적을 두고 있습니다. 다음 페이지를 보시면 저희 한국산업경제연구원에서 행한 연구의 흐름도를 파악할 수 있습니다. 전체적인 내용은 앞장에서 나온 세부적인 사항과 마찬가지 입니다. 그 다음 페이지부터 간략히 설명드리겠습니다. 이 차트에도 보시면 아시겠지만 경제마케팅분석이라는 것은 일반 경제 이론에서 수요자를 창출하고 그 수요에 맞는 비용편익을 통해서 수익을 남기는 것을 얘기합니다. 군산 해상신도시와 같이 신흥매립지에 대응하는 신도시의 경우에는 철저한 마케팅분석을 통해야만이 해상신도시의 기능이 활성화 될 수 있다고 생각을 합니다. 마케팅분석을 통한 용도별 토지수요의 결정을 먼저 보면은 61페이지부터 나와 있습니다. 도시기능의 배분이 관련되어서 첫번째로 저희가 의견조사를 통해서 해상도시의 기능 설정과 배분에 대한 여러 전문가들 및 관련업체 지역주민들의 의견을 조사하였습니다. 상세한 내용은 유인물을 참조하시면 될 것이고 그 내용에 따른 62페이지를 보시면 관련 업체 및 전문가 지역주민이 해상신도시가 어떠한 기능으로 되기를 바라는가에 대한 그런 설문조사 결과가 나와 있습니다. 4번을 보면 집단별 계획시설 규모가 나와 있는 전체적인 내용은 다음 페이지에서 다시 설명을 드리겠습니다. 다음페이지는 토지수요 규모 추정입니다. 앞장에서 나온 도시기능 배분의 설명을 보면 해상도시에 기능 배분을 위한 대안으로서 업무 상업중심기능과 문화 관광중심 기능, 그 다음에 업무 상업관광 중심기능 이 세가지 대안을 설정하고 있는데 저희 연구소에서 모든 의견조사를 통해서 평가한 결과로는 업무 상업관광 중심기능이 최적대안으로 채택되었습니다. 이 내용을 바탕으로 토지수요 규모를 측정하고 있습니다. 일반 매립지와 달리 거대한 119만평이라는 해상 신도시 새로 생기는 매립지 같은 경우에는 이 토지가 어떠한 가격에서 어떠한 시점에서 팔리느냐에 따라 그 자체 재원을 확보하는 것이 결정적인 역할을 하고 있습니다. 63페이지에 보시면 그러한 토지수요 규모 추정에 대한 계획의 전제와 유치대상시설 및 내용검토가 나와 있습니다. 그래서 일반적인 유치기능은 기존 도심과의 상호 보완적 기능을 하면서 유치될 각종 계획시설의 지원하는 시설을 검토하고 있으며 계획적 유치기능으로는 이러한 주기능 이외에 국제교류기능을 포함한 모든 주요한 기능들을 활용해서 군산지역이 가지고 있는 낙후성을 활성화 시킬수 있는 지역경제 활성화에 기여하는 국토 균형발전 방안을 고려하여 보았습니다. 그 자세한 내용은 64페이지에 나와 있습니다. 기능별 수요측정을 보면 해상 신도시와 들어 갈 수 있는 이러한 기능들이 다음과 같이 나열되어 있습니다. 간략하게 살펴보면 국제금융시설, 정보무역시설, 관광위락시설, 중심일반상업시설, 일반업무시설, 공공업무시설, 문화복지시설, 항만시설, 자원시설, 공공용지, 주거용지등이 있습니다. 이러한 내용을 통해서 토지 수요를 결정하고 계획유치 시설이 결정된 상황에서 어떻게 하면 분양을 제대로 할 수 있을까 라는 내용은 65페이지에 나와 있습니다. 토지활용 및 분양방안에는 여러가지 내용들이 있습니다. 저희가 볼것은 다른 것 뿐만이 아니라 토지의 접근성이라든가 입지여건, 개발의 여지, 발전가능성등 모든 것을 파악하여 어떻게 하는 것이 토지활용 방안에서 가장 바람직한가를 보았습니다. 마지막중에 보면 개발이익 극대화와 도시개발 목표달성을 위한 토지활용 방안에는 전체분양방안, 전체 임대방안, 부분매각 부분임대방안 등이 있으며 이중 제일 효과적인 방법이 전면 매각방식이라 할 수 있기 때문에 이를 최적안으로 채택하였습니다. 그 다음에 2번에 보면 토지활용 방안에 대안별 장단점을 비교하고 있는데 이 내용을 참고하시면 전면 매각방식이 갖고 있는 유리한 점을 파악하실 수 있을 것입니다. 다음 66페이지를 보시면 토지분양 방안에 대한 구체적인 방식이 나와 있습니다. 일반적으로 토지매각대상은 용도를 구분할때 상업시설과 업무용지와 주거용지 및 공공용지로 나와 있습니다. 이러한 용지를 대상으로 매각방식을 택할 때는 사전분양, 즉 선투자 방식과 사후 매각방식이 있는데 이는 사업주체내지 투자주체가 누구냐에 따라서 달라지기 때문에 이러한 결과에 따라 재원조달 방식이 결정되는 것입니다. 토지 평가의 기본원리와 토지평가 방법의 채택에 따라서 분양시기를 결정하였습니다. 토지 활용계획에서 가장 중요한 것은 토지 분양시기와 지가가 얼마인가입니다. 토지 분양시기 결정을 보면 부지조성 공사 및 기반시설 공사등 연도별 건설공정에 따라서 분양계획이 수립이 되기 때문에 분양계획에 따른 토지매각이 이용되고 있습니다. 그래서 본 계획에서는 용도별 토지매각 규모를 1차매각과 2차매각 시점으로 나누었습니다. 1차매각 시점은 8년차, 1·3단계 공사중에서 2단계 공사가 마무리되는 8년차 시기에 총부지 조성면적의 51%를 매각하고 2차 매각시점은 3단계 공사완료시점인 15년차 나머지 총부지 조성면적의 49%를 매각하는 것으로 계획을 잡았습니다. 다음 페이지를 넘기시면 토지 분양가의 결정이 나와 있습니다. 지가 선정을 위해서 저희는 1차적으로 군산지역의 각 용도별 시가 및 공시지가를 기준으로 하여 여러가지 용도별 지가를 선정하였습니다. 분양가를 결정하기 위해서는 토지평가 기준은 표준지에 대한 표준지가의 실세를 반영하여야 되고 여기에서는 거래사례비교법을 적용하여 개발지에 대한 통상적인 용도별 지가 산정기준을 선정하였습니다. 따라서 최적치를 기준으로 해서 프러스 마이너스(±) 5%수준에서 최상치와 최적치, 최하치를 선정하여 각 용도별 분양가가 어떻게 달라지는가를 파악하였습니다. 68페이지를 보시면 분양가 산정결과가 다음과 같이 나와 있습니다. 참고로 보시면 아시겠지만 주거용지의 표준지가 산정은 해망동, 신흥동, 금동, 월명동, 신창동, 오룡동, 금광동, 나운동등 총 89개 표본지에 대한 단독주택의 공시지가를 기준으로 산정한 결과입니다. 이와같이 최상치, 최적치, 최하치를 나누어서 본 이유는 토지수요자가 있다고 해서 그 분양가가 어떻게 결정되는가에 따라 다르기 때문에 이러한 문제는 보다 장기적으로 각 대안별로 검토해야 된다고 생각해서 이렇게 나누었습니다. 4번에 보시면 이러한 분양가 산정결과 타당성 검토에 대한 자세한 설명이 나와 있습니다. 다음 페이지를 보시면 이러한 모든 토지수요 및 분양시기 그러한 것들을 결정하고 난 다음에 종합적으로 어떻게 투자계획을 수립하여 군산 해상신도시를 21세기에 맞는 적절한 신흥도시로 발생시킬 수 있느냐 그런 문제입니다. 이 문제는 법적인 문제 및 기초 의회, 군산시의회의 역할이 크다고 생각이 되기 때문에 보다더 자세히 설명을 드리겠습니다. 종합투자계획 수립방안을 순서별로 간략히 보시면 69페이지의 표를 보시면 간략히 잘 나와 있습니다. 우선 기본계획을 수립한 후에 조사설계, 사업 타당성 분석, 그 이후에 가장 중요한 것이 사업주체의 결정방식입니다. 사업주체의 결정방식은 대체적으로 지방자치단체가 단독으로 하는 방식이 있고 민간에 위탁하여 단독으로 시행하는 방식, 소위 민간과 공공기관이 합동으로 하는 제3섹타 방식과 지자체가 중심이 되고 민간이 참여하는 혼합운용방식등이 나와 있습니다. 각 대안별로 적정한 토지 분양·임대·재원조달·계획·사업관리 운영계획을 수립하여 신도시 건설사업에 대한 여러가지 다양한 계획들을 활용한 후에 시행하는 것으로 되어 있습니다. 그러면 효율적인 사업관리 운영방안에서 관리 운영 및 투자주체 설정을 보게되면 그 내용이 사업주체 유형에 따라서 여러가지로 나누어져 있습니다. 그 내용은 70페이지를 보시면 나와 있습니다. 사업주체별 투자사업의 특성에 보게되면 이 각 대안별로 사업시행의 특징이 나와 있고 그 다음에 사업주체별 투자규모의 측정이 나와 있습니다. 71페이지를 보시면 이러한 사업주체가 결정된 후에 어떻게 하면 재원조달 방안을 확보할 수 있느냐, 이런 것입니다. 효율적인 사업관리운영 방안에는 공공성 유지, 그러니까 해상도시 건설사업이 아무리 민간기업이 주도하고 있다고 해도 군산시에 상징성이 될 수 있는 도시이기 때문에 공공성을 유지하고 개발이익이 생겼을 경우에 환원 및 배분이 가장 큰 이슈가 되기 때문에 신뢰성을 바탕으로 한 재원조달과 용이한 국고지원등이 고려된 사업관련 방안이 가장 적절한 방안이라고 할 수 있습니다. 따라서, 본 연구에서는 관리운영은 지방자치단체가 중심이 되어 사업관리 방안을 운영하여야 된다고 결정하였습니다. 이에 따른 재원조달 방안의 검토입니다. 재원조달 방안은 현재 지방자치제가 실시되고 있다고 하지만 조금 열악한 환경인 지방자치단체의 경우에는 가장 큰 문제일수도 있습니다. 재원조달의 원천은 크게 세가지로 나누어 볼수 있습니다. 첫번째는 지방자치단체가 자체 재원을 활용하고 기타 자금조성을 통해 조달하는 방식이 있고 두번째는 중앙정부의 재원에 의해서 조달하는 방식, 그리고 세번째는 민간에 의해서 재원조달하는 방식, 이 세가지 방식이 있습니다. 그 다음 내용에도 나와 있듯이 현재까지 민간에 의한 재원조달은 상대적으로 미미한 실정이고 대부분의 지역개발 투자재원의 조달이 대개가 민간기저를 중심으로 재원을 조달받는 형태였으며 일부가 지방자치단체의 자체재원과 중앙정부로 부터의 이전 지출에 의해서 마련되었음을 알수가 있습니다. 이와 같은 전제를 바탕으로 재원조달의 평가 기준이 그 다음장에 나와 있습니다. 72페이지를 보시면 이러한 재원조달방안의 비교평가 결과가 표에 나와 있습니다. 조달의 용이성이라던가 조달규모, 운영인력등 여러가지 평가 기준을 통해서 어떻게 하는 것이 가장 재원조달을 바람직하게 할 수 있는가에 따라서 순위를 먹여 보았습니다. 순위에 의하면 즉 민간기업이 참여한 후불 공사방식과 사전 분양방식이라던가 금융기관 차입 결국은 민간기업의 적극성과 지자체가 중심이 되어 상호 신뢰를 바탕으로 재정을 확보하는 민간기업과 지자체가 함께 운영하는 신도시 건설의 가장 바람직한 것을 알 수 있습니다. 그 다음페이지를 보면 사업 타당성 분석이 나와 있습니다. 재원조달 방안 같은 경우에는 저희가 결정내린 것은 군산시의 경제적 사회적 여건을 고려한 평가 결과 후불공사, 그 다음에 사전분양, 금융기관 차입등이 앞에서 말씀드린 바와 같이 가장 높은 평가수준을 차지했기 때문에 이 문제는 적극적으로 검토가능 하다고 생각합니다. 마지막으로 이러한 재원조달이 결정되고 난 다음에 과연 사업성이 있느냐, 신도시라는 것이 단순히 상징성이나 주민의 안위 뿐만이 아니라 군산을 대표하고 있을 뿐만이 아니라 장기적으로는 전라북도를 대표하는 가장 큰 해상 신도시가 되기 위해서는 사업성이 충분히 고려 되어야 합니다. 이러한 것들은 국제 경기 변동 및 국내 경기 변동들을 종합적으로 판단하여서 저희가 결정하였습니다. 일반적으로 토지매각 수입에 따른 토지 분양 수입의 운영방안을 고려하여 10% 수준의 이자율을 적용해서 토지매각수입에 따른 매각가의 적용을 최상치, 최적치, 최하치의 경우를 모두 적용하여 분석하여 보았습니다. 자금 운영계획과 기초사업 수지 분석을 통해서 다음 페이지 74페이지를 보시면 이러한 수지 분석결과의 종합이 나와 있습니다. 수입합계와 지출합계로 나와 있는 이러한 것들보다는 매각지가 최상치와 최하치를 비교해보면 순수지 결국 이익이 얼마나 남는것이 가장 중요한 항목입니다. 다음 페이지를 보시면 이 사업 타당성 분석에 대한 간단한 설명을 드리겠습니다. 분석기간을 볼때 일반적으로 20년～30년을 정하는 것이 일반적이지만 군산 해상신도시 건설사업의 경우에는 개발완료에 따라 사업이 종료되기 때문에 건설사업기준을 적용하였습니다. 일반적으로 사업성을 분석할 경우에 할인율의 경우에는 이 연구에서는 10%와 12%, 15%, 결국은 적정 할인율과 사회적 할인율, 그 다음에 일반기업의 투자 수익율등을 모두 적용하여 보았습니다. 여기에 따른 비용편익(Benefit-Cost) ,그 다음에 편익을 분석하였는데요, 결국은 비용에 들어가는 부분을 건설투자재와 유지관리비등을 대상으로 하였고 현금 유입에 따른 편익수입을 투자사업에 의해 발생하는 현금 흐름의 증가분으로 토지매각에 의한 수입액을 기준으로 하였습니다. 분석결과에 대한 해석을 간단히 설명드리겠습니다. 각 대안별로 사회적 할인율을 10%, 12%, 15% 적용하였을 경우 사업성과를 나타내는 순현재가치와 비용편익 비율이 토지매각 최하치의 경우를 제외하고는 순 현재가치가 모두 양해값을 갖고 비용편익 분석또한 1.19~1.30에 이르는 편익을 보이고 있기 때문에 이러한 모든 것들이 바탕이 되어서 사업성이 충분히 있다고 생각할 수 있습니다. 결과적으로 군은 해상도시 건설로 유발되어질 전후방 경제효과 및 대외교류의 주요 업종으로써 기대효과등을 감안할때 해상신도시 건설사업으로 인한 경제적 편익은 상당하다고 예상됩니다. 이상 경제 타당성 분석을 마치겠습니다.

수고하셨습니다. 경제마케팅 보고에 대해서 질의하실 위원님 계십니까? 박이섭위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

군산 해상도시 개발사업이 93년부터 시작되었기 하문에 그동안 여러가지 여론 조사가 있었던 것으로 알고 있습니다. 그러나 실제 제가 참여한 것은 95년 이후이기 때문에 이 의견조사에 대한 자료조사는 갖고 있지만 실제 어떻게 이루어 졌는지는 정확히 알수 없지만 그때 상공회의소의 협조를 받아서 관련업체와 전문가, 지역주민을 통한 설문조사를 한것으로 저는 알고 있습니다.

기본적으로 저희가 최종 보고서에는 이 자세한 내용이 나와 있고 기초 수요조사일 경우에는 이것이 사업단계가 시행단계이기 때문에 저희 같은 경우에도 어떠한 형태의 해상도시 개발이 되어야 되는가는 기초 의견조사에 불과한 것입니다. 따라서 거기에 따른 내용이 다음 페이지에 나와 있는 것입니다.

제가 가지고 있는 자료는 지금 연구원이 비치되어 있기 때문에 필요하시다면 그 내용을 보내드릴 수 있습니다.

미비한 부분은 제가 충분히 검토해서 다음에 말씀드릴 기회가 있을때는 보완하도록 하겠습니다.

예. 잘 알겠습니다.

이래범 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.