박수환 의원 발언

좌석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제4차 주택재개발 사업에 관한 행정사무조사위원회 회의를 개의하겠습니다. (의사봉 3타) 존경하는 위원 여러분, 시정발전을 위한 의정활동에 얼마나 노고가 많으십니까? 그리고 집행부 관계 공무원 여러분, 오늘 건강하신 모습으로 다시 뵙게되어 반갑습니다. 지난 월 3일 제2차 주택재개발사업에 관한 행정사무조사위원회 회의에서 주택재개발사업에 관한 전반적인 업무보고를 듣고 업무 보고내용과 집행부에서 제출한 행정사무조사 자료를 면밀히 분석하고 재개발구역의 현장답사 등을 통한 실태를 조사한 후 주택 재개발사업의 문제점 및 개선방안 등에 대하여 심도 있는 질의와 집행부의 답변을 듣도록 결정됨에 따 라 오늘 제4차 조사위원회 회의를 갖게 된 것입니다. 그러면 지난 97년 7월 1일부터 현재까지 주택 재개발사업에 관한 행정사무조사 활동 경과를 간략하게 말씀드리겠습니다. 지난 6월 3일 고용진 간사님 외 의원님 65인의 발의로 6월 9일에 조합 관계자의 의견을 듣고, 6월 12일에 우리 위원회에서 행정사무조사 계획서를 수립·채택하여 6월 16일 제95 회 임시회 제3차 본회의에서 승인받아서 본격적으로 조사활동을 시작하였습니다. 주요 조사활동 내용은 7월 1일에 재개발 관련 전문가의 의견을 듣고 7월 3일에 주택국장 으로부터 주택 재개발사업에 대한 업무 보고 및 질의 응답을 통하여 조사방향을 정립하였고, 7월 15일에 효율적인 조사를 위하여 3개의 행정사무조사 소위원회를 구성하고 소위원장으로 최형신위원님, 최종근위원님, 박수환위원님을 선정하였습니다. 7월 29일에 158개 주택조합에 재개발 추진상의 애로점 등 개선안을 제출토록 의견조회를 하였고, 이에 따라 155건의 의견이 접수되었습니다. 9월 22일에는 주택재개발 세미나를 개최하고 재개발 관련 전문학자인 전기성 한국행정법제연구소장을 초청 재개발사업의 이론과 실제에 관한 의견을 들었습니다. 그리고 10월 8일부터 14일까지 3개 소위원회별로 해당 구청을 방문, 구청장과 재개발조합 측으로부터 보고를 듣고 질의 답변을 통한 조사 및 현장조사를 실시하였습니다. 지금까지 전문가 의견청취 3회, 기자 설명회 2회, 전체 위원회 3회, 소위원회 9회, 간담회 9회 등 총 26회의 사무조사 활동을 실시하였고, 재개발에 관련된 이해 당사자들의 의견도 수렴하는 등 활발한 조사활동을 실시하였습니다. 이상과 같이 조사활동에 적극적으로 참여하신 조사위원 여러분께 진심으로 수고하셨다는 말씀을 드리겠습니다. 그러면 오늘 회의를 진행하도록 하겠습니다. 주택국장 이하 집행부 관계 공무원께서는 조사위원의 질의에 성실하게 답변하여 주시기 바랍니다. 먼저 동료위원님들의 양해를 구하겠습니다. 오늘 회의방식은 일괄질의, 일괄답변 식으로 할까요, 아니면 일문일답식으로 할까요? 일문일답식으로 하는 것이 낫겠지요? 그렇게 하겠습니다. 그러면 질의하실 위원께서는 질의하여 주시기 바랍니다.

의사진행발언입니다.

고용진위원 발언하여 주시기 바랍니다.

제가 알고 있기로는 오늘 주택국에서 우리 오늘의 의제와 무관하지 않은 어떤 보고사항을 갖고 있는 것으로 알고 있습니다. 재개발기본계획 수립 이전에 지구지정 관련해서 보고하실 내용이 있는 것으로 아는데 그렇습니까?

네.

그러면 위원님들이 내용을 먼저 보고를 듣고, 그러고 나서 우리 관련사항 이니까 질의를 하는 것이 어떨까 합니다.

사실은 위원님들이 많이 참석하셨을 때 보고를 드렸으면 하는 그런 의견 도 있었습니다만, 고용진위원님 말씀같이 아주 중요한 사안입니다. 우리 행정사무조사 현 장에서도 지구지정에 대한 기준이 없음을 지적한 바 많고, 또 이 문제의 심도있는 주택국의 지금까지의 안을 보고를 듣는 순서로 하겠습니다. 먼저 주택국장, 주택재개발 구역지정 심의기준안에 대한 보고말씀 있으시면 감사하겠습니다.

감사합니다. 위원장님께서 지적말씀 주신 대로 주택재개발 구역지정 심의기준안을 저희들이 마련해 봤 습니다. 위원님들께서 행정사무조사 실시 과정 중에서 반복해서 지적된 구역지정의 일관된 요건이 필요하지 않느냐라는 지적말씀에 대해서, 또는 내년도 6월말 한 갖추기로 된 재개발기본계획의 준비작업의 하나로서 저희들이 주택재개발 구역지정 심의기준안을 만들었습니다. 심의기준의 엄격한 적용을 도모한다는 뜻에서 조문화했습니다. 그래서 조문화한 내용을 유인해서 위원님들에게 배부해 드렸습니다. 가능하시다면 그 유인물을 같이 봐 주셨으면 고맙겠습니다. (보 고) 주택재개발구역지정심의기준안 (뒤에 실음)

국장님, 지금 자료에 의한 보고 외에 자료를 준비를 하고 계신 것 같은데 어떻게 따로 설명을 하시겠습니까 아니면 보고하시면서 저 자료를 설명을 하시는 것으로 하시겠습니까?

사실은 제가 정확히 설명을 드린다고 그래서 조문별로 설명드리고 있습니다만, 그것이 심의기준의 전체를 파악하시는 데 조금 비효과적일 수도 있을 것 같아 서 차라리 도해를 통해서 요점을 설명드리는 식으로 바꿔볼까도 생각하고 있습니다. 그래 서 허락해 주신다면 조문별로 상세한 설명보다는 도해를 통한 개괄설명을 먼저 드리도록 하겠습니다.

동료위원 여러분, 지구지정이 지금 굉장히 큰 문제로 부각되는 것이 위원님들이 현장답사에서 얻은 결실 중의 하나입니다. 집행부에서 다행히 이 문제에 공감을 하고 준비를 많이 하신 것 같습니다. 이 문제에 대한 이해를 돕기 위해서 자료를 통한 설명이 있었으면 하는데 어떻습니까, 그렇게 하실까요? 그러면 국장, 도해를 통한 상세한 설명 있으시면 감사하겠습니다.

도해 작성을 직접 총괄했던 주택재개발과장이 좀더 효과적으로 설명이 가능할 것 같아서 양해해 주신다면 주택재개발과장이 설명드리도록 하겠습니다.

네.

감사합니다.

그러면 주택재개발과장이 재개발구역 지정 기준 겸해서 그 배경 과 설명을 드리도록 하겠습니다. 먼저 저희들이 주택재개발 사업은 73년도부터 임시조치법을 출발로 해서 시작을 했습니다. 그때 당시부터는 현지개량의 자력재개발방식으로 출발했는데 83년도부터 합동재개발 방식이 도입되면서 지금 현재는 완전히 고밀, 고층의 개발로 그냥 인식이 되어버리는 그러한 과정에 있습니다. 그 다음에 또 저희들이 인식한 문제는 서울시 시가지 전체가 자칫 잘못하면 주택재개발 대상이다 하고 생각할 수 있는 그러한 인식이 팽배되어 가고 있기 때문에 앞으로의 적정한 도시개발과 계획적인 도시개발을 위해서는 무엇인가 재개발을 함부로 할 수 없는, 재개발을 꼭 해야 될 지역을 집중적으로 쾌적한 공간으로 주거환경 개선할 수 있는 쪽으로 유도해 야 되겠다 하는 것이 절박한 심정이었습니다. 그래서 그 배경을 설명을 드리면 지금 현재 도시재개발법에 주택재개발사업의 정의와 구역지정 요건이 아주 포괄적이고 모호하게 되어 있습니다. 그래서 지금 노후 불량주택 밀집 또는 공공시설의 정비 불량지역의 주거환경개선 사업과 노후 불량하거나 기능을 다할 수 없어서 건축물이 과도하게 밀집되어 토지이용 가치를 도모하기 곤란한 지역을 대상으로 이렇게 되어 있습니다. 그리고 또 구역지정에 대한 입안이 자치구청장의 고유권한으로 공공계획 수립을 의미하고 있지만 실질적으로는 민간에 의한 민간자본 유치에 의해서 민간계획으로 발의되고 있습니다. 그래서 사업성 위주의 무리한 사업계획으로 난 계획, 난 개발 우려가 상존하고 불필요한 집단민원이 가능한 상태에 있습니다. 그래서 그 절차를 간단하게 요약을 해 보면, 맨 처음에 주민추진위라는 것이 구성이 되어서 주민발의에 의해서 민간계획으로 출발합니다. 그러면서 구역지정 동의를 받고 사업계획을 수립을 하고 구청 입안 및 구의회 도시계획위원회를 거쳐서 저희들 시 도시계획위원회로 올라오면서 구역지정이 사업계획 결정과 더불어서 결정이 됩니다. 그렇게 되면 건축 및 교통 등 각종심의를 거쳐서 사업시행 인가가 되게 되는데 이때 동시에 조합설립이 이루어집니다. 이미 구역지정 전부터 시공자를 선정하게 되면서 민간자본은 과다하게 투입이 되고 있습니다. 그 다음에 사업시행 인가가 이주대책, 철거, 착공 등이 이루어지고 있습니다. 그 다음에 관리처분계획 인가의 단계인데 이것이야말로 종전에 토지등의 권리에서 새로운 사업계획으로의 권리변환을 의미하는 것입니다. 그래서 여기에서 제대로 계획이 잘 되어야지만 권리가 골고루 배분이 되고 권리주장이 형평성 있게 확보가 되는데 여기에서 잘못되면 주민갈등이 엄청나게 생기게 됩니다. 그 다음에 완료가 이루어지고 분양처분이 되고 청산이 되는 그런 과정에 있습니다. 그래서 지금까지 73년도부터 사업추진한 현황을 말씀드리면, 총 281개 구역이고 그 중에 합동이 211개 구역에 자력이 70개 구역입니다. 그 중에서 사업완료된 것이 135개 구역이고 시행중인 것이 107개 구역이고 미시행이 39개 구역입니다. 저희가 그 수요조사를 내년도에 구역지정 신청이 될 구역이 얼마나 되느냐 하고 구청에 수요조사를 한번 해 봤습니다. 해 봤더니 50~60개 구역 정도가 지금 움직이고 있다, 이런 동향이 있었습니다. 그런데 이러한 지역들이 정작 재개발해야 될 그런 낙후된 밀집한 그러한 주거지냐, 그것은 아니고 많은 부분들이 사용가능한 주택 밀집지역으로서 재개발하게 되면 개발이익과 시세 차익 이런 것을 향유하기 위해서 사업을 부추기게 되는, 그래서 움직이는 지역들이 많은 것으로 저희들은 판단하고 있습니다. 그래서 최근의 경향을 보면 구릉지 노후불량주거지가 고층·고밀화되고 있고, 주변의 기존 도시현황 및 기능과 단절된 사업계획이 수립이 되고 있고, 불량주택을 포함하여 다수의 수준 낮은 주택이 재개발될 우려가 있어서 저소득층의 인큐베이터가 소멸되는 그러한 경향도 볼 수가 있습니다. 그 다음에 민간자본의 선투자에 의한 사업성 위주의 계획에 대한 실현기대심리가 팽배해 서 일을 저지르고 보자는 식의 경향도 있습니다. 그래서 선의의 피해자가 양산이 되고 주민갈등은 일어나고 공공시설 및 도시하부구조의 용량부족으로 해서 적정 도시관리가 어려 운 점들이 인식이 되었습니다. 그래서 저희들이 90년 1월 1일 이후에 60개 구역이 지정이 되면서 사업이 추진이 되었는데 그 중에서 48개 구역이 통계자료분석이 가능했습니다. 그래서 그것을 통계분석을 해본 결과 주택상태별로 불량하다고 판단되어서 구청으로부터 조사되어서 올라온 것이 구조적으로 불량하다 한 것은 전체의 28.2%입니다. 평균 전체 28.2%이고, 그리고 이것 자체도 민간 컨설턴트가 주관적으로 판단한 그러한 경향도 있습니다. 그래서 여기 구역수로 봐서 조사대상 구역의 또 호수밀도를 따져보니까 80호 미만이 되는 것이 48개 구역 중에서 9개 구역 이렇게 판단이 되었습니다. 그 다음에 호수밀도를 보시면 이것은 구조상 불량한 것이라든지 위생상·미관상 불량한 것 다 포함해서 표시한 것인데 평균 72호 정도가 되었습니다. 1ha당 평균 72호 정도가 되었는데 60호 미만을 우리가 따져보니까 48개 구역에 10개 구역 정도가 부적격하다 이렇게 판단이 되었습니다. 그 다음에 건물의 경과연수별로 통계를 보면 20년 이상 된 것은 평균 64.5% 되었고, 건물의 허가 유무로 보면 무허가가 26% 정도가 되어 있습니다. 그런데 이것은 90년도부터의 평균치지 지금 요즘에 신청되는 구역의 경우에 보면 무허가가 전혀 없거나 극히 적은 무허가의 수를 지니고 있는 구역들이 많이 있는 것이 목격이 됩니다. 그 다음에 토지소유자 분포로 보면 국·공유지도 27.9%가 되어 있습니다. 그런데 이것은 평균치고 지금 들어오는 것을 보면 국·공유지도 거의 없고 거의 사유지, 사유재산 이런 것들이 재개발구역으로 지정요청이 들어오고 있습니다. 그 다음에 택지 및 공공용지별로 보면 기존의 도로 등 구거 이런 것들을 포함해서 그것들의 비중이 평균 9.6%가 됩니다. 그러니까 나머지는 거의 택지화되어 있는 부지라고 보시면 되겠습니다. 그 다음에 기준미달 토지현황을 보니까 필지당 90㎡ 이하는 건축허가가 곤란하기 때문에 그러한 90㎡ 이하를 기준으로 봤을 때 43.3% 정도 이렇게 점유를 하고 있습니다. 그래서 이때까지 48개 구역을 대상으로 평균 호수밀도가 1ha당 90호 정도가 되었고, 이 중에서 아까 말씀드린 대로 구조, 미관, 위생상 불량하다고 판단된 것은 1ha당 평균 72호 정도가 되었습니다. 이웃한 일본의 경우를 보면 불량주택재개발은 완전히 독립된 법으로서 주택지구개량법이 라는 것이 있습니다. 주택지구개량법에 보면 지구지정 조건이 아주 명세하게 나와 있는데 면적이 1,500㎡ 이상이고, 그러면서도 불량주택호수가 1ha당 50호 이상이어야 되고, 그리 고 불량주택률이 80% 이상인 상태에서 전체적으로 봤을 때 주택밀도는 1ha당 80호 이상으로 규정이 되어 있습니다. 그 다음에 다른 규정은 불량주택 판정기준과 내용연한이 2/3 이 상이 경과된 것을 대상으로 한다, 이렇게 되어 있습니다. 그래서 저희들이 재개발의 총체적인 문제점으로 인식하고 있는 것은 구역지정 요건이 모호하고 포괄적이어서 방만한 구역지정 우려가 있다, 그래서 도시관리를 하는데 상당히 행정부담을 느낄 수 있다, 그래서 우리가 불량주택의 정의 및 구역지정 요건을 구체화할 필요가 있다고 판단했습니다. 그리고 지금 공공계획이 아니라 민간계획 드라이브가 되어서 도시관리 차원의 적정 도시 개발이라든지 이런 우리 서울시의 통제의지와 상충되기 때문에 민원의 소지가 있다고 하 는 측면에서 공공계획의 틀을 마련해야 되겠다 하는 느낌을 가졌습니다. 그 다음에 사업타당성의 투명성이 보장되기 전에 밀어붙이기식의 사업추진으로 해서 주민 갈등과 조합의 비리 소지가 있는 것을 우리가 개선해야 되겠다고 판단을 했습니다. 그래서 저희들은 장기적인 방향으로는 물론 내년도에 법정계획으로 발효하게 되어 있습니다만 98년 6월 발효예정으로 주택재개발기본계획을 시정개발연구원으로 하여금 용역추진 을 하고 있고, 그 다음에 현재 건설교통부에 관련법규 개정을 요구하고 있습니다만 주택재개발 기본계획만으로는 완벽하게 공공계획의 틀을 확보할 수 없다고 판단이 되어서 구단위로 주택재개발사업계획을 수립할 예정으로 추진하고 있습니다. 그런데 구단위 사업계획은 99년도 말에 가서 확보가 될 것 같아서 그 전에 지금과 같이 그냥 구역지정 기준도 없이 방만하게 재개발사업을 케이스 바이 케이스로 기준도 없이 추진하다 보면 주민의 민원이 많이 일어날 것 같아서 구역지정계획 기준을 만들어서 하달하려고 했던 것입니다. 그러면 지금부터 간단하게 구역지정 기준에 대해서 국장님이 설명하신 부분을 제외하고 간단하게 요지만 설명드리도록 하겠습니다. 불량주택에 대한 정의에 있어서 우리가 새로이 도입한 것은 내구연한을 법인세법에 나와 있는 그러한 내용을 기준으로 해서 이웃한 선진 도시, 나라의 케이스를 저희들이 통계를 내보니까 철근콘크리트조일 경우에는 60년이고, 기타 구조는 40년으로 보고 있습니다. 그래서 내구연한을 정의를 하면서 그 내구연한의 2/3가 경과되었거나 구조가 부실하여 도 괴, 붕괴우려가 있는 건축물이나 또 4인 기준으로 해서 최저복지기준에 해당하는 40㎡ 이 하의 건축물을 대상으로 했습니다. 그 다음에 또 하나는 주택의 불량 정도 판단기준을 만들어서 평정별, 항목별로 평정한 점수의 합계가 총 450점 중에서 200점 이상인 주택으로 정했습니다. 불량주택 판단기준은 저희들이 평소에 이 정도면 불량하다고 우리가 판단할 수 있겠다 하는 항목을 크게 아홉 가지로 나누어서 거기에서 중요도에 따라서 배점을 해서 케이스 바이 케이스로 그것을 만들면 서 실제로 그러한 불량하다고 우리가 재개발 대상으로 삼을 수 있는 주택들을 샘플링으로 저희들이 점수를 매겨봤습니다. 그랬더니 평균 200점이 나오기 때문에 최소한 200점을 우 리가 하면 되겠다 하는 생각을 가졌습니다. 그 다음에 이러한 불량주택의 정의를 바탕으로 해서 불량주거지란 정의를 내렸습니다. 그래서 주거지는 총 호수밀도가 80호 이상이면서 도로 등 공공시설이 불비하고 불량주택이 2/3 이상 분포된 지역으로 정의를 했습니다. 그리고 밑에 보면 주택접도율이라고 하는 용어가 있는데 이것은 사실은 주택접도불량률 이렇게 해야지 정확한 표현이 되겠습니다. 구역 내 4m 미만의 도로에 접한 건축물의 총수를 구역내 건축물의 총수로 나눈 백분율을 얘기합니다. 그래서 이 그림과 같이 이러한 구획이 된 구역의 경우에 4m 이상의 도로에 접한 도로가 아니고 이 내부에 굴곡도로라든가, 우회도로라든지, 계단도로라든지 이런 도로들이 자연발생적으로 발생된 도로의 폭을 기준으로 해서 거기에 접해 있는 주택들이 정문이 접해 있는 도로가 4m 이하일 때 그 주택의 총수를 전체의 가구수로 나눈 율을 얘기합니다. 그래서 저희들은 그것이 70% 이상이 되었을 때는 이것은 정말 재개발해야 될 그런 구역대상이 아닌가 해서 그렇게 정하고 있습니다. 그 다음에 구역지정 대상에서 다음 각 호의 1에 해당하는 지역에 대해서 재개발구역을 지정 또는 변경입안할 수 있다 했습니다. 그런데 저희가 22일에 도시계획위원회에 이 안 을 보고를 드렸습니다. 보고를 드린 내용 중에 의견이 나온 것은 구역지정 대상을 할 때에 경사도에 대한 내용도 여기에 포함을 시켰으면 좋겠다, 예를 들어서 형질변경 규정상에 형질변경을 못하게 금지한 경사도가 21°로 되어 있습니다. 그래서 그러한 내용도 여기에 포함을 시켰으면 좋겠다는 의견이 있었습니다. 그 다음에 각 호의 1을 말씀드리면 총 호수밀도가 불량주거지에 해당하는 지역, 그래서 1ha당 80호 이상이면서 불량주택이 2/3 이상 분포된 지역을 얘기하고 있습니다. 그 다음 에 1ha당 호수밀도가 80호 이상인 지역으로서 당해지역 지구의 대지면적 최소한도에 미달 되는 토지 또는 토지형상이 부정형하거나 세장형으로 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 토지의 필지수가 대상구역 전체 필지수의 1/2 이상인 지역을 대상으로 했습니다. 그 다음 에 또 총 호수밀도가 80호 이상의 지역으로서 무허가주택이 점유하고 있는 국·공유지 면적이 당해 구역전체 토지면적의 1/2 이상인 지역, 그 다음에 총 호수밀도가 80호 이상인 지역으로서 주택접도불량률이 70% 이상인 지역을 대상으로 했습니다. 그 다음에 일단의 주택지역이 화재, 침수 등 재해예방을 위하여 반드시 재개발사업이 필요하다고 판단되는 지역도 역시 대상으로 잡았습니다. 이러한 구역대상 기준에도 불구하고 예외조항을 두 가지를 뒀는데 하나는 주택재개발사업 계획으로 결정되는 공공시설 용지를 제외한 면적에 대한 주택호수 및 불량주택 비율이 제 1항제1호에 해당하는 지역이라고 했는데 이것은 무슨 얘기냐면 이미 공원지역에 불량주택 들이 밀집되어 있는 경우, 그 불량주택들을 끌어내려서 공원으로 존치하면서 이쪽으로 집어넣을 경우에 택지부분에 해당하는 불량주택만 호수밀도로 할 것이 아니라 공원지역에서 오는 호수밀도까지 가산해서 하도록 하는 그런 내용이 되겠습니다. 그 다음에 건축법 등 타 법령에 의해서 주거환경개선이 불가능한 경우로서 주택재개발만 이 유일한 대안으로 토지 등의 소유자의 주거환경 개선과 저소득 세입자의 주거안정을 도모 할 수 있다고 구체적으로 판단되는 지역을 대상으로 할 수 있도록 했습니다. 그 다음에 제6조에서 구역 범위의 계획내용이 있는데 구역범위는 행정구역 또는 도로의 경계를 설정함을 원칙으로 한다고 하면서 지형상 불가피한 경우를 제외하고는 가능한 한 정형화 되도록, 그러니까 동의에 따라서 요철이 생기는 그런 경계를 가지는 것이 아니라 정형화 하도록 범위를 설정한다고 했습니다. 그 다음에 구역의 경계는 구역 외 인접토지의 진출입에 지장이 없도록, 이렇게 저희들이 규정을 했습니다. 그 다음에 구역의 범위 설정은 인접구역 및 주변지역과 연계해서 계획한다 했습니다. 왕 왕이 구역을 설계를 하면 아일랜드처럼 거기에만 들어가는 진입로인 양 계획하는 경우가 있었습니다. 그래서 그러한 경우를 인접구역과 주변도시와 연계해서 계획해야 된다고 했고, 구역의 면적은 1만㎡ 이상을 원칙으로 하되 구역 요건에 미달하는 불가피한 지역의 경우에 는 5,000㎡ 이상도 대상으로 할 수 있도록 완화를 했습니다. 구역지정의 신청에 있어서는 구청장은 법의 취지에 따라서 입안에 관하여 필요한 사항을 조사 계획한 후에 시장에게 신청하여야 한다고 했습니다. 도시계획위원회에서는 이 구청장 이 직접 하도록 하는 내용을 가미를 해 주었으면 좋겠다 이렇게 말씀이 있으셨습니다. 그 다음에 용도지역 지구변경을 수반하는 구역지정의 경우에는 재개발법 제4조제3항제3 호 내지 제6호의 항을 동항 제1호 내지 제2호의 항과 따로 신청하여야 한다, 이것은 지난번에 위원님들께서 조례에 의원입법을 해 가지고 자연녹지를 구역지정하고 같이 병행을 할 수 있도록 배제를 시킨 그 항에 따른 것인데 저희들이 걱정하는 것은 자연녹지지역을 재개 발 구역지정과 같이 병행해서 할 경우에 이 구역지정이 지금은 전부 사업계획하고 같이 포함돼서 들어오도록 되어 있습니다. 그러다 보니까 사업계획을 수립하느라고 거기에 민자 자본이 유치가 되고 그렇기 때문에 이것이 만약에 동시에 사업계획하고 구역지정이 자연녹지 해제와 한꺼번에 도시계획위원회에 올라갔다가 부결될 경우에는 거기에 투자된 돈에 대 한 배상문제까지 구청장은 민간계획을 입안을 했기 때문에 나올 수도 있겠다, 그래서 그러 한 민원에 대한 고리를 차단하기 위해서 저희들 생각은 구역지정하고 도시계획용도지역 변경은 동시에 추진하는데 자연녹지의 경우에만 사업계획은 좀 종전과 같이 분리를 했으면 좋겠다는 의견을 말씀드린 것입니다. 그런데 여기에 대해서 또 도시계획위원 중에 이것은 사업계획으로 그대로 하는 것이 좋겠다 하는 의견도 있었음을 보고드립니다. 그 다음에 사업계획 결정함에 있어서는 구 단위로 시가지 전역을 영향권으로 검토하거나 근린생활권 단위로 지속적인 도시개발 및 관리차원에서 인구, 교통, 환경의 영향과 도로, 공원 등 공공시설을 종합적으로 검토 입안하여야 한다고 했습니다. 그 다음에 사업계획을 결정할 때는 적정한 공공시설 계획과 건축시설 계획의 상한선을 제 시하여야 한다고 했습니다. 이것은 앞으로 저희들 개선과제로 있습니다만, 사업계획 결정 할 때 너무나 디테일하게 규정을 하는 바람에 시행하는 과정에서 그것을 변경하게 되면 또 다시 도시계획절차를 계속 거쳐야 되는 번거로움이 있었습니다. 그래서 그런 것들을 저희들 이 관계 법령에서 개선할 수 있다면 앞으로 개선해서 사업을 추진하는 주민들의 편의를 도모하고자 하는 것입니다. 그 다음에 도로, 공원, 하수도, 기타 시설에 관한 도시계획에 적합하도록 하되 적정한 배치와 규모의 도로, 공원 기타의 공공시설을 구비한 양호한 도시계획환경이 되도록 한다고 했고, 건축계획은 이용자의 편의를 고려해서 적합한 용적, 높이, 배열, 용도구성을 구비한 건전한 고도이용의 형태로 정하여야 한다고 했고, 사업계획은 토지 등의 소유자의 정착률을 제고하고 부담능력을 고려하여 계획하여야 한다고 제안 하였습니다. 그 다음에 구역의 경미한 사항의 변경규정 적용에 있어서 현행 법규에는 증감에 관계없이 10%의 범위를 넘어서면 전부 도시계획 절차를 다시 밟도록 되어 있습니다. 그렇기 때문에 10% 미만의 변경을 아무리 여러 차례 해도 계속 그런 절차에 의해서 상향조정이 될 수 있다고 하는 잘못된 경향이 나올 수 있기 때문에 일단 도시계획위원회에서 심의 결과 그 상한선을 결정하는 경우에는 그 범위 내에서 계획하여야 한다고 제한을 했습니다. 교통계획에 있어서는 당해 사업으로 인해서 주변지역의 교통사정이 더 악화되지 않도록 대책을 강구한 다음에 사업을 추진하도록 이런 식의 계획을 수립하도록 했습니다. 역세권에 입지한, 그러니까 반경 500m 정도가 되는데, 역세권에 입지한 재개발구역의 경우에 역 주변의 근린생활시설과 연계하는 자전거도로 등 보행자 공간을 쾌적하게 조성해서 역으로의 접근성을 제고하도록 했습니다. 공공시설 등의 계획에 있어서는 공공시설 및 도시계획시설의 규모는 그 총 면적의 기존규모 이상으로서 구역면적의 1/10 이상 확보하여야 한다고 제한했는데 이것은 논의한 결과 조금 문제가 있다고 판단이 돼서 조정을 하려고 합니다. 공공시설 등의 설치기준은 아래와 같다 했는데, 그 각호에는 진입도로의 폭은 당해 구역 의 세대수에 주변지역에서 이용하게 될 세대수를 포함한 규모 이상으로 계획한다 했습니다. 그 다음에 어린이가 이용하거나 다중이 이용하는 시설은 대부분 주민이 자동차 통행도로를 횡단하지 아니하는 위치에 계획하도록 하되 공원 등은 가능한 한 주민들이 이용하기에 편리한 곳에 배치하도록 했습니다. 그 다음에 통과교통 처리기능을 수행하는 도로는 존치를 원칙으로 하지만 불가피한 경우에 이동을 해야 된다면 최단거리에 우회도로를 확보하도록 했습니다. 그 다음에 건축시설 등의 계획에 있어서는 주변과 조화를 이루도록 했고, 그러면서 그 건축물의 시설부지는 표고 110m 이하에서 계획하도록 했습니다. 그래서 표고 110m 이상 을 초과하는 지역은 공원, 녹지 등 도시공간 시설로 계획하도록 하면서 연계성 및 접근성 을 고려하도록 했습니다. 그 다음에 부지 및 공공시설의 계획은 기존의 지형을 최대한 고려해서 토지의 형질변경에 의한 절·성토량을 최소화하고 구역경계에 설치할 옹벽 등의 높이는 3m 이하로 유지되도록 조정하도록 했습니다. 왕왕 보면 경사도가 심한 데 재개발 하다 보니까 대단위 택지를 조성하다 보면 절개지가 엄청나게, 심지어는 한 20m 절개지가 나오는 그런 무리한 사업도 추진되는 사례가 많았습니다. 그래서 단지 내에서 소화하는 것은 좋은데 단지 바깥에서 그러한 혐오스러운 절개지 를 만들면서 주변환경을 해칠 수 있기 때문에 이러한 내용을 제안했습니다. 구역의 경계부분은 인근의 기존 주택과 조화되도록 건물의 배치 및 높이를 조정하여야 한다고 했습니다. 왜냐 하면 단독주택이 옆에 붙어 있는데 갑자기 고층이 올라가게 되면 문제가 있기 때문에 계획적으로 그것은 조정을 해 주도록 하자는 이야기입니다. 그 다음에 임대아파트가 건설되는 경우에는 임대아파트가 차지하는 대지 비율이 조합하고 같이 거의 비슷하게 유지되도록 계획하라고 하는 그런 뜻입니다. 그 다음에 사업시행 계획의 일반적인 지침을 말씀드리면 주변 개발현황을 고려해서 사업계 획을 수립해서 시행해야 한다는 말씀과 그 다음에 이로 인해서 유발되는 전체 교통수요를 감당하기 위해서 필요한 교통개선 부담 주체를 명확히 해야 한다고 제안했습니다. 그 다음에 건축시설의 입면적 및 입면차폐도 등 건축시설 계획의 공간적 배치는 서울시 건축시설계획의 공간적인 배치는 서울시 경관심의기준, 건축(2)위원회 심의운영 및 기준을 준용하도록 그렇게 했습니다. 그래서 저희들이 이러한 재개발 구역지정 기준을 가지고 운영을 할 때 이것을 갑자기 운영하면 지금까지 주민들이 사업을 추진해 온 사업계획하고 마찰이 있을 수가 있다, 그래서 경과규정을 좀 두어야 되겠다고 판단했습니다. 갑자기 어떤 시민들이 이러한 좋은 취지를 수용하기 어려울 수 있기 때문에 연착륙을 시키기 위해서 어떤 경과조치를 두어야 되겠는데 우선 이러한 구역지정 기준은 조금 전에 말씀드렸듯이 재개발기본계획과 지금 추진하고 있는 구단위 사업계획 수립 전까지 적용하는 것으로 이렇게 범위를 잡았습니다. 그 다음에 경과조치에 있어서는 이 심의기준 시행 이전에 주민대표, 또는 자치구청장이 종전의 규정에 의해 승인한 추진위원회 또는 조합에 의해서 추진된 계획으로서 구청장이 기초조사 자료를 검증한 후에 공공계획 차원에서 입안하기에 적절하다고 판단된 구역의 경우에는 동 심의기준을 적용하지 아니할 수 있다 하는 내용을 해 놓았는데 여기서는 앞으로 도 조금 더 신중한 검토를 해야 되리라고 판단이 됩니다. 그래서 도시계획위원회에서 저희들이 생각한 것은 여기에 아무래도 일정 유예기간을 두 는 것이 좋을 수도 있다 하는 의견을 받았기 때문에 저희들이 이것은 좀 심도있게 해서 지금 기존에 추진하고 있는 주민들의 큰 충격이 없도록 운영의 묘를 기하려고 생각하고 있습니다. 이상 주택재개발 구역지정 기준에 관한 설명을 드렸습니다.

주택재개발과장이 좀 긴듯이 설명드렸습니다만, 요점은 불량주택을 정 의하고, 불량주거지를 정의하면서 1ha당 80호라는 밀도를 정했고, 그 다음에 내구연한을 정하고 그것의 2/3가 도과된 경우를 불량주택으로 보고, 또 접도상태를 4m 미만 도로로 해서 소로 접도율이 70%가 넘으면 불량주거지로 보는 용어정의가 요점이 되겠습니다. 또 구역의 범위는 1만㎡ 이상으로 하는 것을 원칙으로 했고, 지정을 하면서 1/10 이상을 공공시설로 확보하도록 하고, 건축계획을 세우면서 해발 110m 이내로 했으면 좋겠다는 원칙을 표방했습니다. 또 구릉지에 재개발이 들어갈 것을 생각해서 옹벽의 높이를 3m 이내로 제한하는 것이 표시되어 있습니다. 즉 높은 옹벽을 하나 설치하는 것보다 3m 이내의 옹벽을 계단식으로 설치해서 지형을 크게 흔들지 않는 그런 계획방향을 제시하는 것이 요점이 되겠습니다.

이용부위원님.

설명 잘 들었습니다. 이용부위원입니다. 주택재개발 구역지정 심의기준안을 마련해서 보고하는 과정에서 구역을 지정하는 데 있어 서 지금 문제점에 대해서 본위원이 평소에 생각했던 것을 좀 우선 묻고 싶습니다. 이런 심의기준안을 마련했을 때의 과정은 물론 관계공무원들의 노력을 많이 엿볼 수 있지 만 기본적인 문제를 좀 지적하지 않을 수 없습니다. 도시계획법 제12조의 규정에 의하면 도시계획 결정은 관계 지방의회의 의견을 듣고 도시 계획위원회의 의결을 거쳐 결정 또는 변경하도록 그렇게 하고 있습니다. 그런데 지금 현 행 우리 재개발법에는 관계 지방의회의 의견을 청취한다는 규정이 없어요. 그러다 보니까 이것이 도시계획법에서 재개발사업 자체가 도시계획사업인데 도시계획법 자체에는 지방의회 의견을 청취하도록 되어 있고, 재개발법에는 관계 지방의회 의견을 청취한다는 규정이 없으니까 아주 중요한 사항, 특히 민선 지방화 시대에 지방의원의 의견을 당연히 청취해서 그 지역의 민원을 수용하고 해결하는 데 의견을 듣는 것이 마땅하다고 보는데 현행 재개발법에 그런 규정이 없으니까 지방의회 의견을 듣지 않는 그런 형식을 지금 취하고 있는데 이 부 분에 대해서 우리 국장의 생각은 어떤지 우선 말씀을 듣고 보충질의를 하겠습니다.

더불어서 같이 질의를 하겠습니다. 지금 재개발에 대해 자치구의회 의견청취를 하고 있습니다.

도시계획의 일반적인 원칙으로서 지방의회 의견을 듣는 것은 입안과정 중에 듣게 되어 있기 때문에 입안권자가 구청장으로 되어 있는 현재 체계에 있어서는 구의회의 의견을 듣는 것으로 법조문이 해석됩니다. 다만, 시에서 주관하고 있는 도시계획위원 회 운영의 적합성을 도모하기 위해서 시의회의 의견을 듣는 것은 업무추진에 있어서 합당 할 수 있겠으나 법에서 요구하고 있기는 입안과정 중에 의회의견을 듣도록 되어 있기 때문 에 입안권자인 구청장이 구의회의 의견을 듣는 것으로 법조문이 해석된다는 것을 말씀드립니다.

그런데 저는 약간 견해를 달리하고 있습니다. 도시계획법 제12조제1항의 규정에 근거한 동법시행령 제7조의2항제1호의 규정에 의하여 재개발구역의 결정 및 변경 결정사항이 관계 지방의회의 의견을 듣도록 그렇게 명문화되어 있습니다. 명문화되어 있는데도 불구하고 지금 현재 단지 지금 국장께서 답변하신 바대로 재개발 구역지정하는 입안권자의 지방의원, 현행 구의원한테만 의견을 듣도록 하는 것으로 해석하고 있는 것은 상위법에 근거하지 않는 매우 미약한 답변이라고 생각하는데 이것은 법적 제도적인 중장기 개선을 해야 될 하나의 목표라고 생각하고 있기 때문에 이번에 집행부에서 주택재개발구역 지정 심의기준안을 마련하면서 이런 것도 법적 제도적 장치를 마련해서 당연히 지방의회의 의견, 그리고 구의회에서 의견을 청취하고 또 당연히 구역지정이 시 도시계획위원회에서 심의를 하고 있기 때문에 지금 저희들은 그렇습니다. 시 도시계획위원 회에서 심의를 하고 있다는 자체도 본인은 사실 동의하고 싶지 않습니다. 왜냐 하면 선진국에서는 도시계획의 수립에 대한 발의 또는 계획안의 작성 및 최종확정에 대한 업무를 시민의 대변자인 시의회에서 거의 관장하고 있는 것이 지금 현재 서구 지방자치가 잘 정돈되어 있는 나라들의 실태이고 보면 우리 지방의회에서 이런 재개발지역 지구지정하는 부분에 대해서 심의기능을 우리 서울시의회가 가져야 된다고 저는 생각하고 있는 사람 중에 한 사람인데, 그런 것들을 우리 주택국장께서 법적으로 제도적으로 이런 것들을 시행단계에서 개선할 용의가 없는지 한번 묻습니다.

시의회 의견을 의무적으로 듣는 것은 심의기준에서 다루기에는 너무 원칙적이고 큰 문제로 이해가 됩니다. 그런데 다만 여러 위원님들께서 재개발사업 전반에 대해서 기준이든 절차든 여러 가지를 다루어주시면서 그러한 의견을 넣어주시면 저희들이 그것을 근거로 해서 관계부서와 어느 것이 적절할지 신중히 토론하겠습니다. 그런데 다만 걱정이 되는 것은 신중한 검토를 위해서 절차를 하나 넣으면 그만큼 시민들 입장에서 번잡하게 느낄 수 있다, 그래서 효율성과 적실성 간에 상충문제가 있지 않나 그 것을 걱정하고 있습니다.

아까 변국장 얘기하신 중에 입안과정 중에 의회의견을 청취하라는 그러한 의미로 해석하고 있다, 그러셨죠?

네.

예를 들자면 우리 상세계획구역 입안 같은 것들을 자치구에서 하고 있는데 서울시의회 의견청취도 하고 있어요. 그러니까 그런 부분을 자의적으로 해석하실 그런 부분 이 아니고…….

자의적인 해석이라기 보다도요, 그래서 저희들이 법해석에 관한 것이니 까 해석이 잘못되었다고 지적이 되고 판단이 되면 저희들은 고치겠습니다. 주장할 이유는 없는데 다만, 도시계획법에서도 원칙적으로 구의회 사항으로 규정되어 있고 시의회에서 검토하는 것은, 모르겠습니다. 지금 실무적으로 조사된 바를 그냥 옮겨서 답변드리면 시의회 의 요청으로 보고형식을 통해서 이루어지는 것이 아니냐, 이런 설명도 있습니다. 그래서 이것은 저희들이 어떤 것을 주장하는 것이 아니고 폭넓게 토론을 하시면서 보고서 에 적시해 주시면 그것을 근거로 해서 신중히 토론하겠습니다.

중요한 결정의 계기가 될 것 같습니다. 자치구 구의회에는 현장감각은 더 빼어날 수 있어요. 그러나 지금 현실적으로 봐서 현명한 판단을 하기에는 곤란한 문제가 많습니다. 예를 들어서 지난번에 은평구에서 재개발 3개를 의견청취를 했습니다. 그런데 의견청취 한 내용을 요약해서 전달하자면 구의원들께서, 265%짜리가 하나 있어요. 지금 재개발 일 반 용적률보다 약간 상회하는 그런 사업계획인데 그 용적을 꼭 지켜서 시의회에 가서 로비를 해서 해 달라 하는 그런 부연설명을 붙여서 의견청취가 되었습니다. 지금 현실적으로 구의회 의견청취가 그렇고, 또 아까 상세계획이나 도시설계도 말씀드렸지만 이런 것들이 시 전반적 균형, 또 교우관계, 기능역할을 생각할 때 당연히 시의회에서 검토해야 된다고 봅니다. 재개발도 마찬가지라고 봐서 전향적인 변화가 있기를 간절히 바랍니다. 이용부위원 계속해서 말씀해 주십시오.

지금 국장께서 실무 집행부 관계공무원들의 얘기를 듣고 답변한 것으로 요 약할 수 있는데 물론 논리적으로 재개발법 자체에 그런 명문규정이 없기 때문에 지금까지 시행을 안해 왔다고 하는 내용으로 답변을 하신다면 본위원도 이해하겠지만 지금 재개발사업 자체가 도시계획사업 아닙니까?

도시계획사업입니다.

그런데 도시계획사업이고, 또 도시계획법 자체에 제12조제1항 규정에 그렇게 명문화되어 있습니다. 관계 지방의회의 의견을 듣도록 명문화되어 있기 때문에 지금까지 시행해 오지 않았다고 하더라도 이런 부분이 어떻게 보면, 물론 아까 국장께서 답변하신 대로 어떤 것을 잘하기 위해서 하나의 틀을 만들어서 오히려 시민들에게 피해가 있다면 그 것은 아니한 만 못하다고 하는 그런 답변에 대해서 다소 주춤할 수도 있겠지만 이 부분은 당연히 관계 지방의회 의견을 듣는 것, 시의회 의견을 듣는 것이 집행부나 또 시민의 입장 을 대변한 저희 의회나 이런 상호공개를 바탕으로 해서 지방의회시대에 맞게 가는 것이 아닌가, 당연히 이것은 제도적으로 고쳐야 되지 않는가, 시정조치를 해야 되지 않는가 하는 생각을 갖습니다. 거기에 대해서 간략하게 답변을 해 주십시오.

반복이 될 것 같아서 걱정은 됩니다만 저희들이 무엇을 주장한다기보다는 지금 재개발과 관련해서 전반적인 행정조사를 하시는 만큼 총괄적으로 지적을 해 주 시면 그것을 근거로 해서 신중히 검토를 하겠다는 말씀을 드립니다.

알겠습니다.

이성호위원 질문해 주십시오.

이성호위원입니다. 저는 법 이전에 아까 우리 김장주위원장이 현실적인 필요성에 대해서 말씀드렸고, 그 다음 에 재개발기본계획이라고 재개발법에 나와 있는 기본계획이 수립되지 않은 상태에서 각 구에 서 입안되어 와서 시에서 도시계획 결정을 내리는데 실지로 구에서 입안해 나온 과정이 민 원에 밀려서 도시계획이라는 공공의 목적에 맞게 도시계획이 되지 않은 경우도 더러 있습 니다. 그것이 시 도시계획위원회라는 곳에서 걸러지기도 하지만 저도 참여하고 있어서 심 의가 진행되는 과정을 압니다만 현장성이랄까 그런 것은 상당히 떨어지는 것은 사실이고, 그래서 저는 법규 이전에 현실적인 필요에 따라서 시의회 의견청취 과정으로 거쳐갔으면 좋겠다는 것을 지적하고요. 두번째로는 이용부위원 말씀대로 도시계획 결정이 시 도시계획위원회에서 전부 이루어지고 있긴 합니다만 지방의회 정신의 본류를 따르자면 지방의회에서도 결정해야 될 필요가 있 다, 그리고 지방자치를 정착시킨다는 관점에서도 지방의회 권한을, 실질적인 권한이야 도시 계획위원회에 법적으로 되어 있지만 그 과정에서 지방의회 의견청취를 취함으로써 지방의 회나 지방자치가 정착될 수 있도록 도와준다는 관점에서도 그렇게 했으면 좋겠다는 생각을 말씀을 드립니다. 그리고 아까 말씀중에 도시계획의 입안과정에서 지방의회 의견을 청취하도록 되어 있어서 법적으로 조금 어려운 점이 있겠다 하신 말씀에 대해서는 도시계획 결정이라는 것이 입안과 정에서 지방의회 의견을 듣는 것도 있고, 그것은 재개발법에 미리 구청장이 관계 지방의회 의견을 거쳐서 입안하도록 하는 것은 재개발법이고, 도시계획법에는 제11조가 도시계획 입안이고 제12조가 결정입니다. 결정한 중에서 원래 도시계획 결정은 모든 권한이 건교부장관 권한으로 되어 있고, 그것을 일부 시도지사에게 위임되게 되어 있는데 제12조에 건교 부장관이 결정할 때 중앙 도시계획위원회 의결을 거쳐서 결정하도록 되어 있습니다. 그런 데 중앙 도시계획위원회 의결을 거치기 전에 미리 관계 지방의회 의견을 듣도록 한 그런 사항입니다. 절차상으로 보면 입안과정에서만 하는 지방의회 의견청취는 아니고 지방의회 의견청취라는 시행령에도 보면 법 제12조제1항의 규정에서 지방의회 의견을 들어야 될 사 항은 다음 각 호와 같다 하고 나와 있는 것처럼 결정과정에서 지방의회 의견을 듣는 것으로 도시계획법에는 그렇게 되어 있다는 점을 참고로 말씀을 드리겠습니다. 그리고 제12조에 지방의회 의견을 듣고 한 것 중에서 신청인이 미리 지방의회 의견을 들어 신청한 경우를 제외한다라고 되어 있는 괄호 안에 있는 것 때문에 도시계획법만으로 해석을 하자면 또 다른 이론이 있을 수 있습니다, 나중에 법해석할 때. 저도 이 문제에 대해서 많이 생각을 해 봤는데 건교부장관이 중앙 도시계획위원회에서 결정할 때는 말하자면 이것이 지방의회 의견을 듣는다는 것이 사전에 미리 들어서 신청한 경우가 되기 때문에 괄호해서 이렇게 도시계획법 내에 들어가 있는 것은 맞다고 봅니다. 맞다고 보는데 이제 권한위임이 되어서 시·도지사가 가지고 있는 경우에 있어서는 굳이 이 괄호 때문에 현실적인 필요나 법정신에 맞는 과정을 볼 때 이것을 미리 구의회에서 청취를 거쳤기 때문에 시에 거치는 것은 법적으로 하자가 있다라고 해석할 필요는 없다, 저는 이렇게 보거든요. 그래서 법적인 문제가 걸린다고 판단하지는 않습니다. 그리고 이 견해는 저 혼자 판단하기보다는 제가 법률전문가를 통해서 조회를 몇 차례 해본 것으로 드리는 말씀입니다. 그래서 어쨌든 재개발 지구지정할 때 시의회 의견청취 과정을 거쳐갔으면 좋겠다는 의사를 표명을 하고요. 국장께서 말씀하신 대로 우리 행정사무조사를 하니까 그 결과보고서에 시의회 의견으로 적시해서 제출해 주시면 가능하면 의회의견이 반영될 수 있도록 해주시기 부탁드리겠습니다. 그리고 지방의회 의견청취와 관련해서 재개발지구 지정도 그렇습니다만 도시계획법시행령 제7조의2에 보면 도시계획법 제2조제1항제1호다목의 규정에 의한 도시계획사업에 관한 도시계획구역 결정 및 변경결정도 관계 지방의회의 의견을 듣도록 되어 있습니다. 도시계획 법 제2조제1항제1호다목이 무엇이냐면 토지구획정리사업, 일단의 주택지조성사업·시가지조성사업, 일단의 공원용지조성사업 또는 재개발사업에 관한 계획 이렇게 되어 있습니다. 그래서 재개발사업계획은 아까 말씀드린 바와 같고, 지금 저희 서울시에서 일단의 주택지조성사업을 하고 있는 것 아닙니까?

요즘은 별로 하고 있지 않습니다.

안하고 있습니까?

택지개발사업법 그것이 더…….

그것은 도시계획법 제2조제1호 다목에 나와 있는 것과는 관계가 없는 것인가요?

도시계획사업을 용어정의 하면서 죽 열기된 것이 다목으로 표시된 것이고, 택지개발사업은 택지개발촉진법에 의한 별도의 사업으로 되어 있기 때문에 그렇습니다.

그러면 택촉법은 도시계획법의 준용을 받는 것은 아닙니까?

아닙니다. 그것도 특별법에 의한 특별한 별도의 절차를 밟습니다. 이왕 아까 질문 주셨던 것과 관련된 답변이 나오는데 도시계획법이라고 하는 일반법과 도시계획사업이지만 특별히 따로 정한 도시재개발법이라는 특별법과의 차이가 나옵니다. 그래서 일반법인 도시계획법의 규정을 따르자고 판단이 된다면 지금 위원님께서 지적하신 말씀으로 간단히 결론이 나는데 일반법과 특별법이 서로 다를 때 특별법이 우선한다고 하는 법 해석상의 일반 원칙을 적용하다 보면 재개발은 재개발법에 의한 절차를 밟아라, 이렇게 되기 때문에 아까 지적해 주셨던 문제점과 반대되는, 좀 상충되는 관점이 나옵니다. 그래 서 아까 답변드렸듯이 이런 것, 저런 것 다 검토하셔서 결론으로 주시면 그것을 근거로 해 서 좀 검토해 보겠다는 말씀을 드립니다.

하여튼 재개발법에 따른 재개발 구역지정뿐만 아니라 저는 택지조성사업 등 등도 가능하면 의회 의견을 들어 줄 필요가 있지 않느냐 하는 의견 때문에 질문드리는 것이거든요. 그것은 어떻게 생각하십니까?

사실 택지개발사업의 경우는 도시계획위원회에 안건조차 되지 못합니다. 그것은 택지개발을 촉진한다고 하는 법의 강력한 의지가 작용이 돼서 아주 행정 효율 적으로만 되어 있습니다. 특별법이 있을 때는 특별한 법에 정한 절차대로 따로 되어 있다는 점이 법의 특징이기도 합니다.

알겠습니다. 이상입니다.

국장, 간략히 답변해 주시기 바랍니다. 앞으로 우리 변국장님의 기본계획의 구상의 대강을 간략하게 설명 주시기 바랍니다. 어떻게 될 것 같고 어떤 효과를 기대하면서 기본계획을 수립하려고 하십니까?

기본계획에 명확히 나타날 수 있는 두 가지 목표는 계획적으로 개발한 다는 것과 개발의 시기를 조절해서 합리적인 추진이 가능토록 한다는 그런 두 가지 점이 되겠습니다. 그래서 계획적 개발이라고 하는 것은 재개발사업 대상지구를 미리 유형화 해 서 정한다는 것 하나하고 재개발사업에 수반된 공공시설의 골격을 짜 놓는다는 것이 있겠습니다. 개발시기의 조절은 전후와 완급을 가려서 어떤 단계를 정하는 것으로 그렇게 생각을 하고 있습니다. 재개발 기본계획이기 때문에 너무 구체적으로 정해서도 역시 부작용이 적지 않을 것으로 보고, 그렇다고 원칙만 정하면 또 개발계획의 실효성이 문제가 되기 때문에 원칙 과 적절한 규제효과가 나타나는 적정한 선이 향후의 과제라고 보고 그런 과제를 풀어 가면 서 위원회의 고견을 바라마지 않는 그런 실정입니다.

그리고 두서없이 몇 가지 의견을 듣고 싶어서 그러는데 재개발 행정사무 조사를 하다 보니까 우선 조직에 문제가 있습니다. 어느 구청은 재개발과가 있고 어느 구청은 그것이 없고 또 계로 해서 운영을 하는 데도 있는데 업무분장도 우습게 되어 있는 데가 있어요.

위원장님, 의사진행발언인데요. 우리 국장님하고 주택재개발과장이 주택재개발 구역지정 심의기준안에 대해서 보고를 했으니까 일단 이것에 대해서 의견 있는 분들 먼저 듣고 행정사무조사 실시에 대한 의견을 교환했으면 좋겠다는 의사진행발언입니다.

그래요? 그러면 이 기준안에 대한 다른 의견 있으십니까?

좋으신 의견이신데 기준안이 일부 녹아 들어가 있고 그러니까 우선적으로 이것을 하시되 또 여러 가지 회의 진행상 행정사무조사 관련해서 질의하실 사항도 같이 엮어서 해도 괜찮으리라고 생각합니다.

같은 안건의 설명이 들어와서 같이 하는 것은 좋은데 아무래도 왔다갔다 하 는 것보다는 하고 하는 것이 좋을 것 같아서…….

기준안에 대해서만 주로 하자 그 말씀이지요?

기준안에 대해서 먼저 하고, 이것 어느 정도 일단락이 된 뒤에 금방 위원장님께서 말씀하신 제반의 사항을 다음 순서로 같이 질의답변 했으면 좋겠다는…….

이성호위원님의 의사진행발언에 대해서 동의하시지요? 그러면 먼저 방금 보고한 기준안에 대해서만 의심스러운 점이 있으시면 질문해 주시기 바랍니다.

국장님, 지난번 도시계획위원회에서도 보고가 되고 또 자문을 구했었는데 자문 구한 것 중에서 우리 주택국 내부적으로 의견교환을 해서 정리된 의견, 수용할 것과 좀 어렵다고 하는 것에 대해서 정리된 의견은 없습니까, 아직?

죄송합니다. 양해해 주신다면 주택재개발과장으로 하여금 보충답변을 올리도록 하겠습니다.

주택재개발과장입니다. 도시계획위원회에 보고한 내용 중에 논의가 됐던 것은 경과규정상에 신중을 기했으면 좋겠다는 내용이 있었고, 그 다음에 지난번에 저희들 도시재개발사업조례 제7조제3항3호.4호 관련해 가지고 녹지지역의 해제를 선행하도록 한 조항을 없앤 내용에 대해서 그것은 사업 계획까지 동시에 추진하라고 한 것인데 저희들이 아까 설명드린 대로 녹지지역의 구역지정 을 하면서 사업계획까지 할 경우에 그것이 부결되었을 경우에 그 때까지 투자된 돈에 대한 배상문제가 나올 수 있을 것이다 하고 판단이 돼서 녹지지역을 구역지정을 할 경우에는 동 시에 구역지정을 하되 구역지정과 사업계획을 분리를 해서 따로 하도록 하자는 그런 것이 어떻겠느냐 하는 의견을 거기에 집어넣었었습니다. 그런데 거기에 이성호위원님께서 그것은 당초의 취지와 좀 다르지 않느냐 그런 지적이 있었고, 그 다음에 구역지정 대상에서 경사도가 21° 이상은 토지형질 변경에서는 못하도록 되어 있는데 왜 이런 내용들도 여기에 삽입을 하지 않았느냐, 이러한 내용을 여기에 같이 삽입을 했으면 좋겠다 그런 의견들이 있었고, 그 다음에 구역 경계를 짓는 데 있어서 행정 구역 또는 도로를 경계로 함을 원칙으로 한다 했는데 그냥 무조건 도로가 아니고 6m 도로가 있을 경우에 그 6m도로의 경계를 원칙으로 한다는 내용을 좀 구체화 했으면 좋겠다 이런 말씀이 있었고, 그 다음에 제10조 공공시설 등의 계획에 있어서는 구역면적의 1/10을 확보하여야 하거나 기존의 공공시설 면적을 그대로 확보를 하거나 이렇게 되어있습니다. 그런데 기존의 공공용지가 많을 경우에 그것을 그대로 다 확보해야 된다고 하는, 저희들이 안을 작성하는 데 문제가 있었습니다. 그래서 이것은 저희들이 조정을 해야 된다고 판단하고 있습니다. 그 다음에 제11조 건축시설 등의 계획에 있어서 주택의 형태와 층수 등 이런 것들은 경관을 저해하지 아니하고……. 이런 식으로 되어 있는데 너무 추상적이다, 그러니까 표고나 경사도에 따라 층수문제를 고려를 했으면 좋겠다, 그런데 이것은 너무 구체화 할 수는 없는 사항입니다, 지역적인 여건이 다르기 때문에. 그런 의견이 있었고, 그 다음에 단지라 고 하는 말이 자꾸 들어가는데 단지라고 하는 말이 서울시의 주거지가 전부 단지로 구획 된다고 하는 괴리감을 느낀다 해서 이 단지를 배제했으면 좋겠다는 의견이 있었고, 그러한 내용이 주요 지적사항이었습니다.

네, 잘 알겠습니다. 그와 관련해서 심의기준안 제7조제2항에 재개발법 제4조제3항3호 내지 6호의 사항과 동 항 1호, 2호 사항을 따로 신청하여야 한다 했는데 1호, 2호는 명칭하고 구역면적이라는 말 입니다. 1호는 명칭이고 2호는 면적과 구역이거든요, 재개발법에. 그런데 제가 주목하는 것 은 1호, 2호와 용도지역변경을 함께 하는 것은 전제가 되어 있다는 말씀이지요?

네.

그렇게 된다고 한다면 저희들의 의회의 취지가 반영되었다고 볼 수 있습니다.

재개발부터 먼저 정하고 사업계획을 뒤따라서 하는 것이 주민들의 피해를 줄일 수 있겠다 그런 뜻입니다.

그런 뜻인데 다만 걱정되는 것이 뭐냐면 동시에 구역과 면적을 정함에 있어서 명칭하고 구역 면적을 정하는 것이 1호, 2호인데 이것과 용도지역변경을 같이 하는데 구역면적이 예를 들어서 5,000㎡와 1만㎡ 중에서 어느 것이 적정한 것인지를 판단하기 위해서 어느 정도의 사업계획이 있어야 된다고 했는데 이 3호, 4호, 5호에 대해서도 어느 정 도 최소한의 내용은 포함되어서 1호, 2호를 심의할 때는 하도록 되어 있거든요, 법에. 그러니까 그것이 들어와서 결과적으로 면적규모를 산정하는 데 있어서 사업계획의 대체적인 내용은 뒤따라오도록 되어 있다 하는 것이 전제가 된다면 의회 의견에 위배된 것이 아니라 고 봐서 그것은 뭐…….

1호 및 2호를 결정하기 위해서는 그야말로 보조자료로서, 결정대상은 아니더라도 그런 자료가 있어야 충실한 심의가 가능할 것으로 봅니다.

그 다음에 사업계획의 결정에 있어서 사업계획 결정은 정착률을 제고하고 부담능력을 고려하여 계획하여야 한다, 제8조 5항인가요? 되어 있는데 이 사항하고 말하자면 앞에 적시되어 있는 내용이 공공성을 각 분야별로 적시해 놓은 것인데 이것과 어떻게 보면 어떤 것이 우선순위냐라고 이야기될 수도 있습니다. 그래서 부담능력을 고려하여 계 획하되 공공성을 우선시한다라고 해 놓으면 일선 정책 실무 담당자들이 주민의 무리한 요 구를 어느 정도 컨트롤할 수 있는 장치가 될 수 있지 않겠느냐라고 봐서 그렇게 하는 것이 어떻겠느냐…….

고맙습니다. 그렇게 하겠습니다. 저희들이 미처 생각을 못했습니다. 고맙습니다.

그리고 저도 구체적인 방법에 대해서 구체적으로 어떻게 심의기준안에 들어 갈 수 있느냐에 대해서는 아직 연구가 안 된 것인데 입안과정에서 사업계획 수립할 때 공공계획으로 공공성을 제대로 발휘하려면 민간에다 맡기는 방식으로 이제까지는 해 왔는데 뭔가 구청에서 직접적으로 개입할 수 있는 어느 정도의 범위나 여건을 마련해 주어야 되겠다 싶은데 그것에 대해서는 좀더 연구가 필요한 것 같습니다. 이것에 대해서는 아직 지구 지정 심의기준안, 여기서 구청에 내려보내는 안인데 이것에 대해서는 아직 부족한 것 같아서 이것은 어떤 형태로든지간에 공공성을 가지고 입안될 수 있도록 그동안 민간에 맡겨졌던 영역들을 일정부분들은 구청에서 개입해서 할 수 있도록 하는 것이 연구되어야 할 과 제로 했으면 좋겠습니다.

고맙습니다.

이상입니다.

다른 질문 있으십니까?

이상입니다.

다른 위원 질문 있으십니까?

고용진위원입니다. 제4조에 주택불량 정도 판정기준이 있는데 표는 지금 여 기에 안 들어와 있나요?

완성시키지 못했기 때문에 그렇습니다.

9개 항목이라고 그랬는데 글쎄요, 얼마큼 이것이 개량화가 될지 의문이기도 하고…….

저희들이 처음 하는 작업은 아니고 아무래도 외국의 사례를 참고하게 되니까 무리한 그런 것은 아닐 것 같습니다.

자료를 제출해 주시고요. 그리고 아까 설명듣다 보니까 내년에 주택재개발구역 신청이 60개 내지 70개 되지 않겠나 이렇게 예상을 했다는데 이 심의기준 가이드라인이 나가게 되면 어느 정도나 지정신청이 가능하리라고 보여지십니까? 이로 인한 많은 변화가 있으리라고 보는데, 본위원 같은 경우는 이 자리에서만 내용을 보고 받아서 아주 구체적이고 세밀한 부분까지는 검토를 못했습니다. 그런데 많은 부분들 이 규제가 가해지고 앞으로 재개발구역 지정 자체가 상당히 어려워지리라고 보여집니다. 그래서 시의 주택정책에 많은 관심을 갖고 있는 입장에서 내년에 예상했던 그런 부분들이 이런 가이드라인이 들어갔을 때는 대략 어느 정도 되리라고 보여지시는지요?

조금 거친 추정이긴 합니다만 60 내지 70개 구역에서 주민들의 움직임이 포착되고 있고, 그것이 실제 신청되기는 30건 정도로 봅니다. 그러니까 주민들이 움직였다고 해서 다 신청되리라고 보지는 않고요. 그리고 전반적으로 봤을 때 거친 추정이긴 합니다만 30% 정도가 배제되지 않겠느냐, 그러 면 30% 정도의 배제라면 그렇게 충격이 강하지 않겠다, 오히려…….

30% 정도요?

네, 거친 추정이기는 합니다. 그렇게 판단하고 있습니다.

알겠습니다.

이강옥위원 질문해 주십시오.

아까 과장이 설명하실 때 지구지정이 된 다음에 일부 1/10에 해당하는 면적에 대한 변경을 하게 그 전에는 되어 있었는데 그것을 앞으로 하지 못하도록 한다 그 설명입니까?

과장으로 하여금 설명을 드리도록 하겠습니다.

주택재개발과장입니다. 저희들이 지금 시민들이 주택재개발을 어렵게 보는 요소를 크게 얘기하면 두 가지로 얘기 합니다. 용적률이 하향되었다고 하는 것하고 절차가 복잡해서 시간이 많이 걸린다, 이렇게 보고 있습니다. 그런데 절차가 복잡하다고 하는 요소가 어디에서 문제가 생기느냐 하면, 사업계획 결정 내 용을 너무 사업시행 인가와 비슷한 수준으로 결정을 해 놓다 보니까 사업을 추진하다 보 면 변경사항이 많이 생기게 마련이거든요. 예를 들어서 세입자에 대한 수요가 변경될 수도 있고, 거기에 따라서 계획을 변경해야 되 고 이렇게 되면 1/10 범위 내는 다 들어갑니다. 다 들어가면 또 도시계획절차를 밟아야 되 고, 또 1/10 넘으면 완전히 풀코스로 도시계획절차를 밟아야 되기 때문에 그것으로 인해서 주민들한테 상당히 번거로움을 주고 있다, 그래서 사업계획결정은 가능하다면 건교부하고 건의·협의해서 집단규정에 해당하는 그러한 건폐율, 용적률, 높이 그 다음에 연면적, 주용 도 이러한 상한선만 크게 정해 주고 그 나머지는 가능하다면 사업시행 인가 또는 변경 이 런 것으로 해서 사업시행이 원만하게 신속하게 이루어질 수 있도록 그것을 한번 강구를 해 보자, 그런 취지였습니다.

그러니까 그것을 가능하도록 앞으로 노력을 하겠다 이거죠?

네.

그것은 굉장히 바람직스럽다고 봅니다. 왜 그러냐 하면 지난 우리가 재개발 조사 때 황학지역인가 우리 최형신위원 지역에 가서도 그런 문제가 있지 않았습니까? 일부 가 빠져서 면적으로 보면 1/10 정도도 안 되는 것 같은데 그런 것을 쉽게 할 수 있으면 그 것을 구역변경을 해서 같이 넣어주면, 그런데 그 때 설명하기는 법적으로 어렵다고 말씀해 서…….

그 문제는 이것이 그러면서도 한편으로는 문제가 있는 것이 도시계획위원회에서 상한선을 결정을 했을 때 지금 도시계획법과 관련해서 보면 1/10 내에 변경은 절차를 간소화하고 결정을 할 수 있도록 되어 있습니다. 그렇게 되면 도시계획위원회에서 도시관리 전체적인 개념에서 상한선을 정해 줬는데 그런 것들이 도시계획위원회를 거치지 아니하고 1/10을 증감시켜 버리면 또 올라가고, 또 올라가면 통제의 의미가 없어집니다. 도시 관리 의미가 없어집니다. 그렇기 때문에 도시계획위원회에서 일단 그 상한선을 정해 줬을 경우, 몇몇 이하 했을 때 는 그것을 초과해서 변경을 못하도록 그런 상한을 정해 주자는 뜻이었습니다.

제가 몇 군데 그런 예들을 보고 있는데 불량주택재개발을 하다보면 주민들 이 우선 알지 못해서, 이해를 못해서 처음에 가담 안했다가 나중에 후회를 하고 들어갔으면 하는데 법적인 제도 때문에 들어가지 못해서 본의 아니게 피해가 발생하는 이런 예들을 제 가 몇 군데서 봤어요. 그렇기 때문에 그런 것을 완화해서 원활히 해서 지구변경 후에도 소 수 일부변경은 해서 같이 할 수 있도록 하면 좋겠다는 생각을 해왔기 때문에 그렇게 생각 합니다.

결국은 경미한 변경에 대해서는 단순화된 절차를 통하도록 하면 위원님께서 제기하신 문제가 해결될 것 같습니다. 역시 행정사무조사에서 그 항목도 중요하게 다루어주시면 그것을 근거로 해서 관계부서와 협의하겠습니다.

박수환위원님 질의해 주시기 바랍니다.

조순형위원입니다. 주택국장한테 건의하고 싶은 이야기가 있는데 저희 지역에는 재개발사업은 없지만 재건축 은 가끔 있습니다. 그리고 재개발사업을 업자하고 지역 개인들한테 맡길 것이 아니고 서울시에서 맡아서 우리 도시개발공사 같은 데가 있으니까 이런 데서 직접 들어가서 건설을 해서 하게끔 해야 되는 데 자주 건축법이 바뀌니까 지금 재개발을 할 수가 없다는 동네가 있더라고요. 내가 봉천 동 이쪽에 가 보니까 고개너머 꼭대기 쪽에는 400% 용적률 받아 가지고 아파트가 20층, 18 층이 올라갔는데 그 밑에 한 50여 m, 100m 내려와서는 이번에 용적률이 또 바뀌니까 건폐율이 낮아져버리니까 더 높은 데는 높이 올려서 지어 놓았는데 더 낮은 지역은 더 낮게 짓게 된다는 말이에요, 예를 들어서. 그리고 주민들은 지금 용적률이 낮아지니까 건축비 부담하고 토지가 부담해서 오히려 아 파트 지어진 상태에서 사서 들어가는 것이 싸다는 말이에요. 그래서 실지 살고 있는 원주민들이 돈 내고 재건축해서 들어갈 수가 없다, 그래서 거의 투기 목적으로 평수가 늘어나니까 70~80%가 이미 매매가 이루어져 가지고 큰 평수 들어가려고 하고 있는 입장인데 그나마 원주민들은 돈이 들어갈 수가 없다는 말이에요. 그래서 재개발을 할 수가 없다 이렇게 나옵니다. 그렇기 때문에 이런 것을 그 지역 주민들과 업자한테만 맡겨놓다 보니까 도로 문제라든지 지역사회적인 복지시설 문제가 전혀 복합적으로 안 이루어지고 있기 때문에 우 리 서울시 주태국에서 맡아 가지고 도시개발공사 같은 데 의뢰해서 했을 때 그 지역 여건 상 복지시설 모든 것을 다 갖춰서 도로라든지 이런 것을 할 수 있지 그 주민들한테 맡겨서 는 해결이 안 된다 이 말이에요. 그리고 또 우리가 재개발 말고 재건축이 지금 계속 주거지역에 1층이나 2층 집들을 사실 그 집이 허물어질 정도가 아닌 상태에서도 주거1종이 4층까지 가니까 재건축이 계속 들어간다는 말이에요. 그래 가지고 다세대니 연립이나 이렇게 가는데 그 도로들이 거의 가 보 면 6m입니다. 그런데 그것을 그 지역 블록별로 묶어서 봤을 때 우리 도심 재개발 하듯이 재건축도 묶어서 예를 들어서 큰 평수가 필요하면 연립주택이라도 18평짜리가 아니라 20평, 50평짜리도 지을 수 있게끔 묶어서 해 가지고 도로를 현재 6m에서 8m나 10m 이상으로 확보해야 된다 이 말이에요. 건축법이 자주 바뀌니까 만날 멀쩡한 집을 헐고 또 짓는다 이 말이에요. 2층짜리 한 10년도 안 된 집을 헐고 4층이나 5층 짓고, 또 변경되면 짓고, 이렇게 하지 말고 앞으로 50년이고 100년이고 가도록 예를 들어서 주거2종이면 2종, 딱 해서 지역별로 블록별로 묶어서 재건축을 하면 변함없이 한번 그렇게 들어가면 동네가 딱 지어지고 할 텐데 옆의 집 헐고 또 짓고 옆의 집 헐고 짓고 계속 이런 상황이고, 주택 골목에 주차 하나 제대로 할 수 없게 되어 있다는 말이에요, 지금. 그리고 60평, 70평, 40평짜리 대지에다 4층을 올려 가지고 차를 댈 주차장이 어디에 있습니까? 그것을 재건축 하는데 전반적인 법을 고치시더라도 긴 안목을 내다보시고 그렇게 좀 해 주었으면 좋겠어요. 답변 바랍니다.

재개발 하면서 공공개발을 촉구해 주셨습니다. 좋으신 지적말씀으로 이해됩니다. 저희들은 도시개발공사뿐만 아니라 주택공사도 동원해서 공공개발의 방향을 바로잡아 가야겠다고 추진하고 있습니다. 두 번째, 재건축을 하면서 이면도로의 소요폭도 6m에 그칠 것이 아니라 8m, 이렇게 확대하고 주택단지로 재건축할 것이 아니라 블록별로 지역정비 차원에서 주거지 정비사업을 해라라고 하는 지적말씀 상당히 장래 방향으로 봐서 꼭 이루어져야 될 옳은 방향으로 이해됩니다. 주신 지적말씀 깊이 유의해서 그런 쪽으로 일이 되도록 노력하겠습니다.

수고하셨습니다. 아까 기준안에 대한 질문은 다 하신 것으로 이해되고, 그러면 행정사무조사 과정에서 있었던 일들을 정리하는 차원에서 의심스러운 것을 질문해 주시기 바라고, 먼저 아까 국장에게 물었던 부분을 다시 한 번 환기시키겠습니다. 몇 가지만……. 조직문제입니다. 또 재개발과가 있건 없건 각 자치구에서 담당 공무원들이 실제 이 재개발업무를 모른다는 데 문제가 있습니다. 실제 그렇더라고요. 하물며 전혀 모르는 재개발 추진하는 추진위원측에서도 알고자 또는 의심스러운 것 절차상 문의를 하려고 하면 모르니까 소상한 안내가 안 되어서 문제가 또 심각합니다. 조직도 좀 보강할 필요가 있고, 담당 공무원들 교육도 재교육을 좀 시킬 필요가 있다, 또 공무원들 실정을 보니까 주택과에 와 가지고 재개발 맡으면 1년 이내에 도망가려고 그럽니다. 다 기피를 한다 그 말이에요. 이런 기본적인 대책이 필요하다, 업무는 굉장히 전문지식을 요구하고 어려운데 교육은 없고, 또 공무원들은 기피하고, 그러다 보니까 각 자 치구의 재개발 업무는 엉망진창이 되고 있다 이런 이야기입니다. 이런 부분에 대해서 기본 적인 대안이 있어 주었으면 하는 생각이고, 또 아까 우리 국장이 지구지정과 사업시행을 같이 병행했을 때 주민부담이 걱정이다 하 는 말씀을 하셨는데 저는 전혀 다른 생각을 갖고 있습니다. 실제 보면 지구지정 하고 시간 한참 가서 사업계획 하면 그 시간이 돈입니다. 시간이 비리입니다. 현장에서는 그렇습니다. 가능하면 어느 단계까지는 쉽게 주민이 이해할 수 있어야 합니다. 어느 단계까지냐면 관리 처분 단계까지를 처음부터 주민이 이해를 해야 합니다. 그래야 내가 이 집을 재개발에 참 여를 해서 나한테 주어지는 이익이 얼마고 내가 부담할 것이 얼마냐를 알고 시작할 수 있도록 이렇게 투명한 것이 필요한데 그러기 위해서는 추진위 측에서 최소한도의 준비, 다시 말해서 동의도 해야 할 것이고, 또 설계 계획까지도 빼서 제출하면 이것이 필요합니다. 뭐냐 하면 배분율 정산하는 표준계산방식이 나와요. 우리 시에서도 충분히 할 수 있으리라고 봐져요. 계산에 도입할 수 있는 자료만 제출하면 자치구에서 배분율을 계산할 수 있도록 하 는 그런 적극적인 계도방식이 필요하지 않은가, 주민들이 아까 말씀드린 대로 내가 이 땅 을 참여해서 하면 부담이 얼마고 이익이 얼마다 하는 것을 소상히 알 수 있도록 이런 간결 하고 투명한 것이 필요하다, 어렵지도 않을 것이라는 말입니다. 조직을 강화하고 재교육을 시키고 표준계산방식 같은 것을 도입을 한다면 아주 쉬울 것이 라는 생각이 들고, 이것을 모르니까 재개발을 추진하고자 하는 몇 사람들의 의도와 조합원들의 의도가 다릅니다. 또 참여해서 일하는 공사업자의 의도는 또 다릅니다. 그런데 어떤 조합에 가니까 이것을 투명하게 하면 재개발 자체가 안 된답니다. 약간 거짓말을 해야 된다는 것이 현실이에요. 이것을 하면 그저 집이 생길 것이고, 큰 이익이 남길 것이라는 기대치를 주어야 동의를 한다 이런 얘기입니다. 이것이 비이의 온상이고 사회문제의 온상입니다. 이것을 깨끗하게, 간결하고 투명하게 먼저 이해될 수 있도록 하는, 다시 말해서 지구지정과 사업계획과 관리처분까지를 동시에 할 수 있는 간결한 방법이 있으면 좋 겠다 하는 생각을 해서 제도개선을 해 주셨으면 하는 생각이고, 또 하나는 업자 선정하는 과정에서 공사 시공업자도 그렇고, 설계도 그렇고 거기에는 대 가 기준이 있습니다. 그런데 이 행정대집행을 하고 있는 컨설팅과 철거업자는 기준대가가 없습니다. 천태만상이고 사정에 따라서 달라집니다. 이런 것도 좀 대가기준도 만들고 행정지도를 할 수 있는 그런 대안을 갖추어 주시고, 또 공사를 맡길 때 구청에서 한다든지 또 그런 방식을 도입해서 조합에서 임의로 할 수 없도록 하는 조처가 있는 것이 비리를 예방하는 좋은 대안이 아닌가 싶은 생각을 하면서 문제 제기를 해 봅니다. 그리고 마지막으로 이것은 즉답을 요구하는데 임대아파트를 우리 변국장 어떻게 생각하세요? 공가현상은 지금 어떻게 생각하시고, 재정문제는 어떻게, 임대아파트는 과연 계속 지속적으로 공급할 수 있는 것입니까, 없는 것입니까?

답변 올릴까요? 먼저 전반부에 주셨던 여러 가지 문제도 들으면서 사실 저희들이 고민으로 여기고 있는 사항을 아주 명확하게 문제점을 분석해 주시고 아주 적절한 대안을 제시해 주신 것으로 여 겨져서 상당히 감사드린다는 말씀 드리고 싶습니다. 말씀 들으면서 저희들 생각도 좀 명료해졌다 이런 생각을 갖게 됩니다. 후반부의 임대아파트에 대한 말씀은 공가현상을 첫번째 지적하셨는데 공가현상이 결국 수요와 공급을 저희들이 일시적으로 맞추지 못한 계획상의 불철저, 이런 것으로 저는 우선 이해를 합니다. 그 말씀은 수급이 안 맞아서 그렇지 그 사업 자체의 필요성은 상존한다, 이렇게 여깁니다. 다만, 필요성은 인정한다고 할 때 재정문제를 걱정해 주셨습니다만, 저희들 이 시간적으로 분석을 해 보니까 내년, 후년 2,3년 사이에 재정수요가 좀 크게 올라갑니다. 그 후는 수요가 더 낮아질 뿐더러 일부 회수가 되기 때문에 재정에 관해서 수지가 고르게 되는데 문제는 내년, 후년 2, 3년이 문제가 돼서 일시적으로 재정수요가 몰리는 때에 는 일반회계에서 차입을 한다든지 하는 식의 대안을 미리 짜서 관계부서와 협의도 이미 한 바 있고 또 부시장, 시장께도 그런 문제점이 예상된다는 점과 세울 수 있는 대책을 보고한 바 있습니다. 그래서 위원장께서 지적해 주신 대로 재정수요도 문제가 됩니다만, 그것은 단 기적이고 중기 이후는 가능하다고 봅니다. 문제를 되돌려서 수급을 못 맞춰서 공가현상이 이루어지고 있는 문제점에 대해서 재개발과에서 실무적으로 재개발 임대주택의 관리계획을 지구별로 딸 것이 아니라 구별로 광역별로 따는 계획을 해서 수급을 맞출 것으로 개선안을 강구하고 있다는 것을 답변드립니다.

이용부위원님 질의하세요.

위원장께서 질의한 부분에 대해서 보충질의 할게요. 지금 주택재개발사업시 공급하는 임대주택에 대해서 논란이 많이 되고 있습니다. 사실은 지난해 정기회 때도 동료 최종근위원이 질의를 한 바도 있고, 현행 도시개발법에 전문 학자들도 이 부분에 대해서 상위법에 논란을 많이 빚고 있고, 이와 관련해서 저희들 도 현행 서울시의 재정 정도에 비해서 재개발사업의 임대주택에 공급하는 연간 약 2,000 억원의 지원이 과연 온당한가 하는 부분에 대해서 논란이 되고 있거든요. 그래서 그런 부분을 좀더 명쾌하게 임대주택의 법적근거를 명시해야 되지 않을까, 지금 현재 우리 서울시재개발사업조례 제6조제2항에 의해서 세입자 공공임대주택 건설에 관한 계획해서 주택재개발사업에 한한다라고 하는 이 문구 때문에 사실 공공개발에 대한 세입자 임대주택을 공급해 주고 있는데, 어떻게 보면 이것이 특별법에 의해서 물론 시행된다고는 하나 상위법에 사실 그렇게 명문화되어 있는 규정이 제가 보면 사실 없어요. 그럼에도 불구하고 이런 조례를 만들어서 할 수 있다라고 하는 단서규정 때문에 이렇게 시행령에 정해서 조례를 만들었는데 과연 이것들이 계속 이렇게 시행해야 될 것인지, 또 시행해 오면서 기타의 형평성에 문제인데 예를 들어서 재건축사업지구하고 재개발사업지구 에서 형평성의 문제가 상당히 시민들로 부터 많은 이의를, 또 민원을 받고 있는 그런 실정 입니다, 저희들로서는. 그런데 집행부의 생각은 어떤지는 모르지만 그런 부분들을 제 생각은 원래 주택정책이 국가사무니까 국가사무라면 국가가 공공임대주택에 대해서 비용부담을 지방자치단체가 해야 될 것이 아니라 국가가 해야 되는 것이 아닌가, 그런 생각을 갖고 있거든요. 거기에 대해서 답변을 해 주십시오.

질문의 말미에 국가사무, 지방사무로 문제의 소이가 어디냐고 지적해 주신 셈이 됩니다. 국가사무든 지방사무든 재개발지구 내 세입자라고 하는 최저소득층에 대한 주거안정을 위해서 공공에서 무언가를 해야 되고, 가장 효과적인 방법은 그들을 위한 임대주택을 건립해 서 공급한다는 것은 사회적인 동의를 얻었다고 봤을 때 지금 국가가 국가사무로 인정하기 에는 재정형편도 여의치 않고, 또 그것이 꼭 그야말로 국가사무냐라고 하는 법리상의 논쟁 의 여지도 분명히 있기 때문에 그것을 미루는 것 같습니다. 그렇다면 국가가 그런 모호하고 후퇴한 태도를 취한다고 해서 당장 주거불안과 열악한 주거환경에서 고생하는 시민들을 보고 지방정부가 국가정부를 상대로 해서 당신네들의 의무다라고 싸움만 할 것이냐, 싸움만 할 수는 없다고 봅니다. 오히려 우리가 할 수 있는 것 은 사회정의가 뭐냐라고 하는 뚜렷한 근거 아래 먼저 할 수 있는 것만큼은 하고 한편으로 국가의 의무와 국가의 인식을 촉구하는 것이 현실적인 방법이라고 봐서 우선 필요한 조치로서 저희들 사업조례에 넣었고, 그러한 방향은 계속 견지되어야 되지 않느냐 하는 것이 현재 소관국장으로서의 소신입니다.

그런데 지금 우리 국장께서 답변중에 참 좋은 말씀을 하셨습니다. 사회정의 차원에서 말씀하셨는데 저는 사회정의는 분배정의가 실현되어야 된다고 봅니다. 그러면 분배정의라는 것이 뭐냐라고 따져본다면 사실은 아까도 제가 모두에서 질문한 바와 같이 분배정의가 실현되려면 서로 양자택일에서 똑같은 입장에 서있다면 재건축사업지구나 공공 개발이나 민간 섹터방식으로 개발을 하거나 하는 부분에서 똑같이 정의가 실현되어야 하는 데 지금 현재 그렇게 실현되지 않고 있다는 논란이 되고 있는 문제에 대해서 지적하지 않을 수 없는 것이 본위원의 생각입니다. 그래서 그 부분에 대해서 명쾌하게 이해만 된다면 저도 지금 국장이 답변한 바와 같이 현재의 방법을 그대로 견지해야 되겠다고 하는 답변에 전혀 부동의하고 싶지 않습니다. 그러나 지금 일부는 이런 분배정의가 실현되고 있지 않다, 형평성에 논란이 있다라고 하는 민원이 봇물처럼 쏟아지고 있다는데 대해서 저는 문제를 짚고 넘어가야 되겠다는 생각을 해서 질의를 한 것입니다. 그래서 이 점에 대해서 좀더 심도 있게, 물론 아까 말씀하신 대로 법정의를 실현하는데 있어서 국가사무냐 지방사무냐를 따지기 이전에 그 열악한 주민들을 위해서 공공개발을 하니까 그분들에게 어떤 것을 대가성이라기보다는 그분들에게 뭔가 인센티브를 주기 위한 방법으로 만들었다고는 하나 그것이 곧 정의를 실현한다라고 보지는 않습니다. 왜냐 하면 지금 현재 공공개발을 하고 있는 그 지역부분에 살고 있는 지역주민한테는 정의가 실현될지 모르지만 바로 그 옆에서 민간개발하고 있는 재건축사업의 세입자에 대한 부분은 똑같은 서울시민으로서 지방자치 내의 시민으로서 재개발사업지구에 살고 있는 세입자는 이주민 내지는 공공임대주택 분양권을 갖고 있지만 재건축지역 내에 살고 있는 주민은 결국 아무런 인센티브도 없다는데에 문제는 있는 것입니다. 그렇다면 이런 것들은 좀더 중·장기적으로 연구해서 검토하고 현실적인 문제를 우리가 올 바로 이해하고 전국민의 공감대가 형성될 수 있는 그런 방법으로 가야 되겠다는 생각을 갖거든요. 마지막으로 한 가지만 더 부연설명을 하자면, 공공임대주택은 우리 서울만 조례로 정해서 하고 있는 것이 전국민의 공감대를 형성하지 못하고 있다는데에 제가 질의하고 있습니다. 그래서 그 부분을 좀더 심도 있게 검토를 해 주시기를 부탁드립니다.

네, 질문의 취지를 저 나름대로 충분히 이해했다고 보고 있습니다.

그리고 이번에 저희들이 재개발사업에 대해서 행정사무조사를 하면서 여러 가지 문제점들을 발견하고, 또 제도적으로 여러 가지 사항들을 적출해서, 물론 집행부에 전 달이 되겠지만 거기에서 특히 우리가 간과해서는 안 될 부분이 재개발사업지구 지정 이전에 재개발사업추진위원회라는 것이 구성이 되어서 그런 것들이 행정당국의 적법한 절차를 밟기 이전에 모든 것들이 법적사항이 이루어져서 조합의 비리라든지 도시문제가 되는 이런 사항 들이 많이 적출되었습니다. 그래서 그런 것들을 차제에 바로잡기 위해서는 관리감독을 철저히 해야 되겠다는 그런 생각이 들고요. 또 현장을 직접 가서 보니까 현장에서 아주 가장 쉽게 우리가 눈여겨볼 수 있는 것이 책임감리제를 실시하고 있음에도 불구하고 지금 안전불감증이 역시 상존하고 있다는 것에 대해서 저는 놀라움을 금할 수가 없었습니다. 아마 여기 우리 도시정비위원들이 행정사무조사를 하면서 공통적으로 이런 아주 쉬운 것에서부터 문제를 풀어나가야 되고 그 문제를 그냥 간과해서는 안 된다고 하는 생각들이 공감대가 있다고 저는 보고 있습니다. 그래서 이런 문제를 지금 시간도 굉장히 오래 되었고 했는데 전반적으로 질의를 하고 여 기에서 나온 문제점들을 하나하나 질의를 하면서 답변을 듣고 하는 것들이 당연하고, 또 그런 것들이 개선되어야 되고, 또 어떠한 공통분모를 찾아서 앞으로 재개발업무지침에 반영 되도록 하는 것이 저의 원래 목적이었는데 제 개인적인 생각으로는 위원장님, 시간도 그렇고, 또 여기에 나타난 문제점은 어차피 우리 도시정비위원회 조사위원들이 최종적인 문안 을 작성해서 집행부에 넘기도록 결의를 해야 될 그런 과정을 거쳐야 된다고 본다면 여기에 서 굳이 일문일답식으로 집행부에 대해서 행정사무조사에서 나타난 문제점, 이미 기준안을 마련하면서 몇 가지 문제들이 들춰졌고, 그런 것들이 질의응답 식으로 나와 있기 때문에 굳이 추가로 이런 것들을 더 세분하게 물어볼 필요가 있느냐라고 하는 생각을 갖거든요. 그래서 저는 이러한 것들을 정리해서 집행부에 우리 도시정비위원회 의견을 종합적으로 모아서 결론을 내는 것이 좋다고 생각하는데요.

일리가 있습니다. 오늘 질의시간은 그 중에서도 현장 확인이 필요한 부분을 짚고 넘어가려고 했습니다. 그런데 충분히 되었다고 생각하고, 또 사실 이용부위원님 말씀대로 준비를 하고 있습니다. 그래서 집행부 의견도 수렴중에 있긴 합니다. 그러면 마지막 정리를 이성호위원님이 해 주시겠습니까?

정리가 아니고 질문하려고 하는데요.

그러면 질문으로 정리해 주십시오.

재개발 택지평가할 때 그것이 몇 번 평가합니까? 과장님께서 답변해 주십시오.

주택재개발과장입니다. 감정평가는 재개발사업을 하면서 종전 토지 등의 평가가 한 번 있고, 그 다음에 관리처분 계획 수립을 위한 택지비 평가 두 차례로 나누어집니다.

국·공유지를 조합에서 불하받을 때 그 기준은 종전토지평가에 따른 것입니까, 아니면 새로 조성택지라고…….

택지비 평가를 할 때는 국·공유지라 하더라도 택지가 완전히 조 성된 상태를 기준으로 해서 평가를 하도록 되어 있습니다.

그런데 조합에서 국·공유지를 불하받잖아요? 불하받을 때 그 가격기준이 종전토지 상태에서 평가한 그 가격으로 조합에서 불하를 받는 것인지, 아니면 택지조성 이후에 평가한 가격으로 조합에서 매입하는지요?

그러니까 종전토지에 대한 평가를 해서 국·공유지를 평가를 한 다음에 거기가 택지로 조성이 될 때 들어가는 택지조성비 각종 비용들을 거기에 포함해서 가산하도록 되어 있습니다.

잠깐만요. 지금 헷갈리는 것 같은데요, 우리 서울시에서 임대주택 매입할 때는 이것 저것 따져서 하는 것은 맞는데 재개발구역 안에 국·공유지가 있는 곳이 있고 그곳 중에서 조합에서 국·공유지를 매입해서 사업을 진행하는 경우에 있어서 국·공유지 매입가격을 택지조성 이후에 하느냐, 택지조성 이전의 가격으로 하느냐가 제가 묻는 질문의 핵심이거든요.

그러니까 그것은 택지조성 이후에 한 가격으로…….

이후가격으로 조합에서 매입한다는 거예요?

그렇죠.

그런데 그 점 때문에 조합에서 문제가 있더라고요. 그것이 지금 어디 기준 이 나와 있는 거죠? 지방재정법시행령 가지고 하는 것인가요?

아닙니다. 그것은 도시재개발법에 그 기준이 나와 있으면서 저 희들이 실제 운영하는 것은 주택분양가 원가연동제 지침에 의거해서 하도록 되어 있습니다.

아니, 주택분양가를 정할 때는 그것이 말 그대로 택지조성비하고 표준건축비하고 등등 고려해서 분양가 정하는 것은 그때 원가계산할 때 들어가는 것은 제가 이해를 하겠고요, 조합에서 국·공유지 매입해야 될 것이 있습니다. 그것과 관련해서 어느 가격 을 기준으로 하느냐 하는 것을 묻는 것인데 다른 얘기를 하고 있어서…….

지금 종전토지 평가는 조합에서 조합원의 권리를 확정하기 위해서 하는 것이고요, 그 다음에 택지비 평가를 하는데 있어서 국·공유지 가격은 지방재정법과 국유재산법에 의해서 감정평가를 하도록 되어 있습니다.

그렇죠. 그런데 조합 측에서볼 때 국·공유지를 매입한다고 한다면 기존에 있었던 형상대로 평가를 해서 그 가격으로 매입하는 것이 옳다, 조합에서 사업시행하면서 기존의 토지를 택지로 조성한 이후에 조성택지를 가지고 가격평가를 한 것을 기준으로 한 값에 조합에서 사들이게 되면 시에서 택지조성비를 돌려주든가 이렇게 되어야 되는데 지금 그 기준이 과장님 말씀에 따르면 분명하지 않은 것 같아요.

조합이 사는 가격은 감정평가에 의해서 사지만 그것을 택지비 평가를 해서 주택분양가를 산정을 할 때는 택지조성이 완결이 되었을 때를 기준으로 해 서…….

아니요, 분양가 정할 때가 아니라니까요. 지금 자세한 내용 알고 계시는 계 장님 있으면 말씀해 보실래요. 지금 제가 알기로는 우리 종로구청의 경우에 조합에서 국·공유지를 매입을 해야 되었는데 매입가격이 택지조성 이후에 평가한 가격으로 부과가 되어서 문제가 되었었어요. 그래서 그것은 좀 불합리하다, 그래서 원래 기존 국·공유지를 조합측이 돈 들여서 조성했기 때문에 매입한다고 그러면 기존의 것을 기준으로 해서 매입하는 것이 옳다 그래 가지고 다시 조정해 가지고 기존 택지로 기준해 가지고 가격평가 한 것을 기준으로 해서 사들였거든요. 그렇게 되었는데 이 점이 서울시내 전체 재개발 구역별로 지금 통일성이 없는 것 같다라는 제 판단이 들었었고, 그래서 실제로 효율성을 기할 수 있는 것이 어떻게 되어 있는 지를 관련 규정을 찾아보니까 별로 없어서 지금 유일하게 있다는 것이 국유재산법하고 지방재정법인데 정확히 처리되지 않고 있다 하는 생각이 듭니다. 제 판단도 어떻든 택지 조성하는 것은 땅을 산 사람은 기존 택지대로 사는 것이고 조성하면 조성택지값은 그만큼 더 비싸지는 것이기 때문에 조성하기 전의 가격으로 평가한 것 에 매입하는 것이 상식이고 맞는 것이 아니냐, 그런데 제가 일부 조합장들에게 들은 얘기로는 그것이 그렇게 안 되고 진행되는 경우가 많다 하는 이야기를 전해들었습니다. 그래서 그 점은 좀 불합리하다고 해서 종로의 경우에는 그렇게 처리를 한 바가 있습니다. 그런데 다른 구역에서도 실지로 그렇지 않다고 하기 때문에 지금 제가 질의를 드리는 것이거든요.

알겠습니다. 구청에서 매각업무를 담당하고 있기 때문에 아마 구청마다 기준이 흔들리는 것이 있는 것 같습니다. 저희가 파악을 해 가지고 문제점이 있으면 개선을 하도록 하고 그 내용을 보고드리도록 하겠습니다.

그리고 나머지 사항은 우리 간담회 때 그동안의 활동과정에 대해서 정리를 하면서 필요하면 집행부 의견도 그 때 같이 듣는 것으로 해서 제 얘기는 마치는 것으로 하겠습니다.

수고하셨습니다. 이용부위원님.

그와 관련해서 택지평가 뿐만 아니고 택지비 산정에 있어서 한 가지만 보충 질의 좀 할께요. 지금 택지비를 산정할 때 국·공유지를 조합 측에 매입하도록 하면서 지금 담당과장이 답변할 때 각 구청에서 하기 때문에……. 애매한 답변을 하셨는데 서울시가 지금 재개발 공공사업을 하면서 택지비 매입 산정시점을 정확하게 데드라인을 그어 주어야지 그렇지 않고 조합마다 달라서는 안 돼요. 그렇기 때문에 지금 쉽게 이야기해서 지금 비율 자체가 지역의 여건과 특수성에 따라서 형편에 따라서 달라지겠지만 어떤 데는 100%가 넘는 데가 있고, 어떤 데는 65%밖에 안 나오는 데가 있어요. 그런데다가 지금 서울에 기왕에 형성되어 있는 도시의 문제점 때문에 용적률을 하향조정 하다 보니까 이제는 재개발 안 되겠다고 하는 소리들이 나오고 있거든요. 그래서 지금 재개발 지구지정 하면서 사업계획을 시행하고 사업계획 시행하기 이전에 종전 토지로 해서 국·공유지를 매입하도록 해야 되는데 그렇게 지금 안 되고 있어요. 왜 안 되느냐 하면 지금 이성호위원 이야기하듯이 이런 것들을 조성하면서 택지비 조성비용만 빼고 현재 택지 조성한 비용으로 평가해서 그렇게 해서 조합에 인수하는 절차를 밟고 있거든요. 그것은 대단히 잘못됐다고 보는 이유가 법에서 재개발사업을 추진하기 전에 국·공유지를 전부 매입하도록 그렇게 법에서 강제하고 있으면서도 실지 현실은 거기에 미치지 않고 택지를 조성하고 나서 조성비 빼고 나머지 가격만 현재 평가된 가격으로 국·공유지를 조합이 매입하도록 이렇게 실태가 되어 있더라고요, 현장에서 보니까. 그래서 그 부분을 좀더 정확하게 한번 파악해 보세요. 파악해 가지고 획일적으로 해 주어 야 되니까 추후에 자료를 조사해서 답변해 주시기 바랍니다.

수고하셨습니다.

사실은 국·공유지를 다루면서 공무원이 강박관념처럼 갖고 있는 행동 강령 중의 하나가 실제 가격보다 싸게 팔아서는 안 된다, 이런 생각이 항상 있습니다. 그러니까 무슨 이유를 달아서든지 더 받을 수 있으면 더 받는다라고 하는 것이 되어 있고, 또 지침이 명확지 않을 때는 지금 지적하신 그런 양태가 있으리라고 봅니다. 지금 소관 국장의 요즘 갖고 있는 생각은 지금 저희들이 단지 환경, 도시경관, 삶의 질 이런 것 때문에 용적률을 낮추고 하는 일관된 정책을 펴고 있는데 그것에 상응해서 실제 재 개발지구 주민들한테 무언가를 도와줄 수 있는 것을 찾아낼 때가 아닌가 이런 생각을 하고 있는데 좋은 문제점을 제기해 주신 것으로 고맙게 받아들이겠습니다. 한번 더 실태분석을 해 보고 관련 규정을 다시 보겠습니다.

역시 변국장님 기분좋은 말을 마지막 듣게 되는데, 다른 질의 없습니까? 회의 진행에 적극 협조하여 주신 위원 여러분께 진심으로 감사의 말씀 드립니다. 그리고 위원들의 질의에 성실하게 답변해 주신 관계공무원께 감사의 말씀 드립니다. 더불어서 자료 두 가지를 요청하겠습니다. 주택재개발 구역지정 심의기준안 설명 과정에서의 슬라이드 설명의 원본을 하나 제시해 주시면 좋겠고, 아까 방금 이용부, 이성호위원님 말씀하신 국·공유지 불하현황을 97년도분 만 시점, 가격을 명시해서 본 위원회에 제출해 주시기 바랍니다. 수고 많이 하셨습니다. 이상으로 회의를 모두 마치겠습니다. 산회를 선포합니다. (의사봉 3타)