선병규 의원 발언

좌석을 정돈해 주시기 바랍니다. 위원 여러분! 그동안 안녕하셨습니까? 성원이 되었으므로 시민건설위원회 제21차 회의를 개의하겠습니다. 1. 신설구역상세계획결정안(동대문구청장 제출) 맨위로

도시정비과장 간략하게 해 주세요.

잠깐만요. 지금 책자 순서대로 나가는 거에요? ○(주)평화엔지니어링 차장 김승진 책자를 요약한 것이 되겠습니다. 중요한 내용만 보고드리도록 하겠습니다. 그리고 교통이 저희 신설동 상세구역과 같은 경우는 버스하고 지하철 환승역이 되겠습니다. 그래서 어느 정도 양호한 지역이 되겠습니다. 그래서 립지여건이라든가 앞으로의 개발잠재력은 상당히 좋다고 저희들이 평가를 내리면서 거기에 저희가 중요한 과제로 삼게 되었습니다. 그리고 입지적으로 보면, 보시는 바와 같이 도심과 청량리, 왕십리 부도심이 삼각 지역 내의 중간에 입지하고 있었습니다. 입지성은 상당히 좋은 걸로 저희가 자체적으로 평가를 내렸었습니다. 단 한 가지 문제점은 뭐냐면 교차로의 교차점으로써 상당히 기능이 발달할 수 있었는데도 불구하고 행정구역을 잘 보시면 종로구와 성북구 그 다음에 저희 동대문구 그 경계부에 입지하고 있다라는 이유 하나만으로 사실상 공간적으로는 중심성이 상당히 많이 떨어지고 있었습니다. 즉, 각 구의 외곽지역에 접해 있다는 것이 약간 안타까운 점이 되겠습니다. 대상지 내부의 주요현황이 되겠습니다. 주요현황은 저희 상세계획이 가고자 하는 입지적인 것과 방향성에 대해서 중요한 역할을 하게 됐습니다. 대표적인 것은 일단 필지규모가 되겠습니다. 필지규모면에서는 현재 서울 시내에서 약 60여개의 상세계획구역이 지정돼서 현재 용역이 추진 중에 있습니다. 그런데 그 중에서도 저희 지역은 토지구획정리사업이 완료된 지역으로써 대지규모면에서 상당히 양호한 조건을 가지고 있습니다. 법적인 최소 규모 대지라 할 수 있는 90㎡ 이하의 토지가 사실상 없습니다. 그것은 동일 소유자 필지들이 같이 연결돼 있기 때문에 규모면에서는 어느 지역보다도 개발잠재력이 뛰어납니다. 그리고 잘 아시다시피 현재 개발 대기중에 있는 개발 가능한 나대지들이 많이 분포하고 있습니다. 이것은 앞으로 이 지역이 토지들의 기능들에 의해서, 즉 개발에 의해서 상당한 기능을 수행할 것으로, 상징적으로 선도할 수 있는 경제적인 파급 효과도 가지고 있는 토지들이 되겠습니다. 토지 소유면에서도 일반적으로 국유지라든가 아니면 구유지라든가 어떤 공공쪽에서의 토지들이 많이 있다면 공원이라든가 도시계획도로라든가 공공시설을 많이 확보해 낼 수 있습니다. 하지만 역시 상세계획구역 자체 내에서는 저희 청사부지를 제외하고는 사실 전부 사유지가 되겠습니다. 그런데 여기서 중요한 요소는 개인 한 사람의 소유가 아니라 법인체 명의의 소유토지가 상당히 많이 분포하고 있다라는 지적이 있습니다. 이것은 개발의 현실성, 즉 실행하는 의미에서는 개인보다는 법인이 추진력이 좀 뛰어나다는 것이 강한 장점이 되겠습니다. 주 용도 측면에서도 앞서 과장님이 설명하셨던 것 처럼 왕산로변 앞에 블럭을 제외하고는 사실상 인도지역은 일반주거지역으로 돼 있습니다. 그렇지만 도심에 인접한, 아까 설명드렸던 입지적 영향으로 인해서 사실상 용도지역인 일반주거지역에 본래 지정목적과는 달리 보시는 바와 같이 상업업무기능이 상당히 많이 발달돼 있습니다. 이곳은 이 지역이 용도적 변경자체가 지금 현재로써는 불합리하다는 것을 나타내고 있습니다. 용적률 측면에서는 상당히 이 부분은 중요한 부분이 되겠습니다. 즉, 개발밀도를 어느 정도 높여줄 수 있을 것이냐에 현실적 판단근거가 되겠습니다. 상업지역 같은 경우도 법적 용적률은 1,000%가 되겠습니다. 하지만 어떤 개인 토지들의 경제적 이유라든가 개발여건에 따라서, 지금 현재 왕산로를 보시는 것 처럼 상업개발 경우가 큰 필지 같은 경우에는 700%를 넘어가지 못하고 있는 상황입니다. 그것은 법적으로 지정돼 있는 용적률 자체가 현실에 맞지 않도록 과다 설정돼 있다라는 것이 되겠습니다. 그리고 저희 대상지도 보시는 바와 같이 200에서 약 400 정도의 평균 개발밀도를 보임으로써 원래 지구지정 용적률보다는 약간 저밀도의 개발이 현재 이뤄지고 있습니다. 지역주민들의 의견이 되겠습니다. 이 부분은 지역주민들의 개발의사를 저희가 여쭈어보는 과정에서 나타난 결과가 되겠습니다. 우선 정비과제, 즉 저희 신설동 상세계획구역에서 먼저 정비해야 될 것이 무엇이냐라고 저희가 질문드렸을 때 지역주민들께서 대답하시는 것 중에 상당히 중요한 부분이 일반적으로 다른 개발이라든가 지역사업이 벌어질 때는 교통시설확충이 가장 주요한 요소가 됩니다. 즉, 도로 내지는 주차장을 우선적으로 확보해 달라는 요구가 상당히 많았습니다. 그런데 저희 상세계획구역은 다르게 공공시설의 확충을 우선으로 해달라는 요구가 컸었습니다. 그것은 앞서 현황에 설명드렸던 것처럼 토지구획정리사업이 일어나서 기반시설, 즉 교통이라든가 도로, 어떤 접근성 측면에서는 다른 어떤 지역보다도 양호하다는 판단 아래서 그것 보다는 공원 내지 보행자도로 이런 것을 좀더 확충해 달라는 것이 지역주민들의 요구사항이 되겠습니다. 또 한 가지 중요한 요소는, 아까 말씀드렸던 개발이 가능한 나대지들, 현재 개발추진 중에 있습니다. 그 나대지들이 어떠한 방향으로, 어떠한 시간내에, 개발시기가 언제쯤이냐라는 질문에는 상업 업무중심기능을 하는 건축물로 4년에서 6년내에 개발을 하겠다는 분들이 상당히 많았습니다. 이것은 아까도 말씀드렸던 저희 상세계획구역이 바로 그 다음에는 상업과 업무의 중심지로 어떤 역할을 하는 기능에 상징적인 건물들이 조기에 개발될 수 있다는 가능성을 나타낸 것이 되겠습니다. 이상과 같은 현황을 종합적으로 분석한 것을, 중요한 입지여건, 토지이용, 교통동선, 녹지 측면에서 말씀드리겠습니다. 먼저 아까 말씀드렸던 것 처럼 위원님들도 잘 아시다시피 신설동 로터리가 입지하고 있는 행정구조상의 문제, 즉 종로와 성북구 그 다음에 동대문구의 외곽지역, 바로 경계부에 접했다는 그런 취약점 때문에 더 이상 중심지의 공간체계가 형성되지는 못했습니다. 그렇지만 위원님들도 아시다시피 로터리를 주변으로 해서 수도학원이라는 아주 상징적인 기능이 있었습니다. 이 기능은 전례부터 상당히 전통적으로 발달돼 온 기능이 되겠습니다. 그리고 저희가 10년전에 현황 데이타 자료를 봤을 때는 수도학원 뿐만 아니라 학원기능이 일부 입지하고 있었습니다. 그런데 이런 기능들이 지금 10년이 지난 현재에서는 왕산로 상업지역을 중심으로 업무 금융관련시설이 상당히 발달이 됐습니다. 그것은 현재 이 도심에 인접돼 있는 신설동 지역이 도심기능에 개발압력을 받아서 상업 업무기능으로 상당히 기능들이 전이가 되어졌다고 판단되어지는 지역이 되겠습니다. 그리고 교통동선 측면에서는 보시는 바와 같이, 2호선 신설동역과 1호선 신설동역, 이것은 상당히 대중교통접근수단으로써라든가 그런 측면에서는 가장 중요한 요소가 되겠습니다. 녹지는 도시환경을 구성하는 가장 중요한 요소중의 하나가 되겠습니다. 그런데 보시는 것 처럼 대상지 내에는 어떤 시설로써 결정된 공원이나 녹지는 없습니다. 다만 인접해서 어린이 공원이 하나 입지하고 있습니다. 그런데 이 어린이공원 자체가 제대로 된 도시공간의 역할은 수행해 내지 못하고 있는 형편이 되겠습니다. 이상과 같은 현안을 바탕으로 해서 저희가 계획과정의 목표를 설정하게 됐습니다. 그런데 이 과정은 상당히 중요한 부분이 되겠습니다. 아까 과장님께서 설명하셨던 용도지역부분이 걸려있었기 때문에 저희들도 상당히 곤란한 상황까지 이르면서 안타까운 점이 많이 나타나게 됐습니다. 그것은 설명드렸던 것처럼 상업업무 유형이 상당히 많이 발달되어 있는 것과 간선도로나 지하철 등의 기반시설이 상당히 양호했다라는 것, 그리고 지역주민들이 적극적으로 개발할 의지가 있었다는 겁니다. 즉 삼위일체의 어떤 개발조건이 너무 양호했기 때문에 상업지역으로 인근도로를 변경하더라도 개발잠재력은 충분히 확보해 낼 수 있는 상황이었었습니다. 그렇지만 저희가 1, 2차 서울시 자문회의와 상세계획운영, 서울시에서의 지침이 되겠습니다. 이런 것들을 통해서 중심지 두 개에 부합하는 용도지역과 과도한 개발을 지양하고 실천 가능한 계획을 수립하라는 지침들이 있었습니다. 이런 과정에서 과연 저희가 어떠한 과제와 목표를 가지고 상세계획을 출발할 것이냐를 상당히 고민하게 되었습니다. 저희도 안타까웠던 것은 용도지역부분은 바로 이러한 문제점들 때문에 사실상 상업지역으로는 곤란하지 않겠느냐라고 저희들이 판단을 내리게 됐습니다. 그래서 중요한 과제는 역세권개발을 통한 효율적 토지이용계획을 수립해야 된다는 것이 과제로 저희들에게 부여되고 있습니다. 아까 얘기한 것과 같이 나대지라든가 법인소유 토지들의 개발이 조기에 일어날 수도 있는 부분들을 어떻게 합리적으로 계획을 해서 쓸 것이냐가 주요한 관점이 되겠습니다. 그래서 저희가 목표로 잡은 것은 일단 급격한 개발 즉, 상업지역으로의 3단계 상승이라든가 그런 것을 지양하고 점진적인 변화를 수용할 수 있는 효율적 토지이용계획을 수립하고자 저희들이 노력을 하게 되었습니다. 이것이 중요한 사항이 되겠습니다. 기본적인 입장에서는 저희가 도시기반시설의 적정 능력유지와 인간위주의 환경 및 도시미관조성, 융통성과 실효성있는 계획안을 수립하는 것을 저희들이 상세계획 기본방향으로 설정하게 되었습니다. 입지적으로 보시다시피 사실상 상업지역을 떠나서 기능적으로는, 지금 현재 상태에도 일반상업과 업무, 또 서비스 이러한 기능들이 일단은 입지하고 있다는 것을 확인했기 때문에 이러한 현재의 용도, 이 기능들을 그대로 유지하면서 장래에 상업지역으로 변경이 되더라도 그 상업적으로 고밀개발되는 사항들을 받아드릴 수 있는 점진적인 계획안을 수립하고자 하는 것이 저희들의 기본계획이 되겠습니다. 부문별 계획에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다. 먼저 토지이용 계획이 되겠습니다. 토지이용은 아까도 말씀드렸던 사항들을 반영해서, 토지이용의 급격한 변화를 지양하고 점진적인 변화를 유도하고자 했습니다. 현재 있던 용도, 현재 특화돼 있는 기능들을 최대한 저희들이 반영한 상태에서의 용도지역과 토지이용계획을 수립하고자 하는 것이 되겠습니다. 그리고 입지여건을 고려한 개발잠재력을 제고키 위해서 밀도를 단순하게 올라가는 것이 아니라 공공성 이익 측면에 맞도록 밀도를 상향조정하는 쪽으로 저희들이 계획을 수립하게 되었습니다. 토지이용에 따른 용도지역계획안이 되겠습니다. 이 용도지역계획안 같은 경우는 저희들도 상당히 안타까운 부분이 되겠습니다마는 일단 상위의 지침이라든가 현실적인 제도, 그 다음에 장래의 개발잠재력을 잠깐 저희 부서가 검토해 내는 상황에서, 현재 일반주거지역으로 지정돼 있는 지역은 전부다 준주거지역으로 계획을 하였습니다. 그리고 준주거지역같은 경우에도 노상상업지역과 걸려있는 부분이 있는데 실질적으로 노상상업지역은 건축법에 의해서 현재로써는 기능을 못하고 있는 상황입니다. 그래서 이 용도지역은 일단 존치하는 상황에서 준주거지역으로만 계획을 해서 준주거지역 내에서의 개발규모를 계획하는 것으로 하였습니다. 교통계획이 되겠습니다. 교통계획은 다음 주에 교통영향평가심의가 신설동 상세구역에 대해서 예정돼 있습니다. 그래서 심의결과를 저희가 반영하는 것으로 돼 있습니다. 그 상태에서 교통계획인데, 교통은 처음에도 말씀드렸던 것 처럼 구획정리사업이 일단 완료된 지역이기 때문에 따로 도시계획시설이라든가 강제화 된 그러한 도로를 새로 신설한 것은 없습니다. 지금 현재의 도로망을 최대한 활용하는 계획을 수립하였는데 주민의견사항에서도 나왔던 것 처럼 이 도로망은 다 구축이 돼 있지만, 이 도로망에 대해서 환경을 정비해 달라는 요구를 저희가 받아드려서 도로의 확폭을 전제로 하는 건축선 후퇴가 있었습니다. 그런데 그것이 차도를 넓히는 것이 아니라 보도의 확충이 주 목적이 되겠습니다. 이 부분 같은 경우에는 현재의 차량을 위한 계획들을 지양하고 이 신설동상세계획구역내에서 만큼은 보행자를 위한 계획으로 가겠다는 것이 계획의지가 되겠습니다. 그래서 보시는 바와 같이 각 도로마다 현재는 대상지 내에서는 전부다 보 차혼용 즉, 보도가 없는 상태로써의 차도가 운영이 되고 있습니다. 그 부분을 건축선 후퇴와 일부 양호한 도로를 저희가 최소한 2m폭 이상의 보도를 계획해서 보행자들의 안전성과 쾌적성을 도모하는 것을 계획의 주안점으로 삼았습니다. 현황을 잠깐 보고드리겠습니다. 이런 부분이 되겠습니다. 현재로는 보도없이 차량으로 인해서 완전히 보행자들이 차도 한가운데로 쫓겨다니고 있는 실정이 되겠습니다. 그래서 이 공간같은 경우에도 과연 누구를 위한 공간이냐에 대해서는 차도 움직여야 되고 비상차량도 동원이 돼야 됩니다. 그런데도 불구하고 차량으로 점령당한 이런 부분들을 보행자들에게 제공함으로써 보행자들이 좀더 적극적으로 이쪽 지역에 접근해 가지고 안전성과 쾌적성을 도모할 수 있도록 저희가 계획안을 잡게 되었습니다. 어린이공원 바로 뒤쪽 부분이 되겠습니다. 이 부분도 마찬가지로 보도가 없는 차도로 계속 보 차혼용상태로 유지가 되고 있습니다. 이것은 보행자 환경을 악화시키는 가장 큰 요소기 때문에 이런 부분들을 저희가 지양하는 것으로 계획을 잡게 되었습니다. 공원녹지계획이 되겠습니다. 앞서 말씀드렸던 교통과 마찬가지로 공원녹지같은 경우에도 사유지를 강제적으로 시설로 결정해서 미집행 도시계획시설을 양산한 것이 아니라 현재 건축법상 확보할 수 있는 공개공지와 대지내에 조경부분이 있습니다. 그 부분들을 좀더 적극적으로 공공에 제공하는 측면에서 저희가 공원녹지계획을 수립하게 되었습니다. 즉, 따로 어떤 시설이라든가 녹지같은 것은 지정하지 않게 되겠습니다. 보시는 바와 같이 쌈지형 공지라고 해서 저희가 지정을 하게 됐는데 쌈지형공지같은 경우에는 공원의 역할 즉, 현재 어린이 공원이 사실상 공공의 역할을 수행하지 못하고 있는데 이 지역은 앞서 설명한 것 처럼 배후의 주거기능이 상당히 열악해 있고 이용자와 상근자들이 중심이 되는 보행자들의 행태를 나타나게 돼 있습니다. 그래서 이용자와 상근자들을 위한 어떤 휴게, 쉼터제공의 목적에 공원체계를 잡게 된 것이 되겠습니다. 그리고 공원같은 경우에도 보행자 체계가 현재 이 안에는 안잡혀있습니다. 그래서 보행자 체계가 연결돼 가지고 함께 어우러질 수 있는 계획으로 잡게 되겠습니다. 상세계획은, 예를 들면 어떤 숲과 나무와의 관계속에 있습니다. 그것은 뭐냐 하면 도시계획이 갖고 있는 면적인 한계를 건축이라고 하는 입체적인 그런 사이에서 과연 어떤 역할을 할 수 있을 것이냐가 바로 상세계획의 주안점이 되겠는데 바로 이러한 부분들 즉, 가구 및 택지규모, 그 다음에 말씀드릴 건축물에 관한 예, 그런 부분들이 건축물에 대해서 우리 도시계획이 어떻게 접근 하느냐 그런 양상을 보여주는 것이 되겠습니다. 먼저, 택지 규모 측면에서 앞서 말씀드렸던 것처럼 이 지역은 분명히 상업지역으로 가도 중심성의 역할을 충분히 수행할 수 있는 가능성은 있다라는 것이 되겠습니다. 단, 대지규모가 만약에 필지 분할에 의해서 협소화 된다면 오히려 개발을 더 저해하는 요소가 될 것입니다. 그래서 저희같은 경우에도 대지규모를 제한함에 있어서 어떤 최소규모 이하로의 필지분할을 방지하는 계획을 수립하고자 하는 것, 그 다음에 대규모필지, 이것은 공동건축이라는 수법을 동원해서 대지 합병이라든가 그런 것이 일어나면 가로의 경관이라든가 주변적인 여건에 맞지 않는 대형규모의 경관을 해치는 그런 구조물들이 들어서게 됩니다. 그런 것을 저희가 지양하기 위해서 어느 일정규모의 대지규모를 설정해서 이 이상의 합병은 불가능한 것으로 그렇게 계획한 것이 되겠습니다. 이 목적은 어떤 부정형의 필지의 정예화유도 뿐만 아니라 개발잠재력을 최대한 답보해 내기 위한 계획이 되겠습니다. 그리고 그 수단으로써 사용한 것이 공동건축의 규제와 권장부분이 되겠습니다. 공동건축부분은 상당히 실현성이 미약한 것이 되겠습니다. 왜냐하면 개인적인 사유재산권을 가지고 상호간에 동의가 일어난다는 자체가 상당한 무리가 있습니다. 그래서 저희가 공동건축부분같은 경우의 규제부분은 적용기준을 두 가지 경우로 협소화시켜서 최대한 개발이 될 수 있는 쪽으로 저희가 유도를 했습니다. 그리고 대부분 다 권장쪽으로 유도를 함으로써 개발의 실효성을 높이고자 노력하였습니다. 택지계획안이 되겠습니다. 현재 개발이 일어난 경우에는 공동건축규제사항으로 해서 앞으로도 어떤 천재지변에 의해서 건물이 많이 신축이 되더라도 이 정도의 규모에서는 같이 공동건축을 하라는 뜻이 되겠습니다. 그리고 아래에서 보시는 것처럼 이런 것은 개발이 언제 일어날지 모르는 그런 사항들의 토지들이 있습니다. 이런 부분들은 저희가 규제사항으로 강제화 시켜서 앞쪽이나 뒤쪽의 필지들이 자체적으로 개발이 불가능하도록 만드는 것이 아니라 권 사항으로 유지를 함으로써 나중에 개발을 할 때는 상호간 협조하에서 서로 어떤 일정규모 이상의 개발을 하도록 저희가 유도하고자 하는 것이 주요한 내용이 되겠습니다. 건축물에 관한 것이 되겠습니다. 이것은 건축법과 상당히 매치되는 부분이 많습니다. 그래서 나중에 실행할 때도 건축법과의 협상문제 때문에 상당히 문제가 될 것으로 여겨지지만 도시계획에 얹혀서 결정하는 것이기 때문에 상위개념으로 저희가 건축물에 관한 계획을 수립하게 됐습니다. 먼저 용도가 되겠습니다. 용도부분은 이 지역이 앞으로 가야될 방향에 맞는 용도가 들어오고 자동차정비업소라든가 아니면 퇴폐윤락업소, 이런 것들이 들어왔을 때는 오히려 기능을 해칠 수도 있다는 것이 되겠습니다. 그래서 처음에는 불허용도로 지정해서 들어갔습니다. 하지만 장래에 어떤 개인적인 생산활동 이라든가 기업의 생산활동, 개인의 사유권, 경제적인 측면에서 과연 그런 것들의 제한이 이 지역의 발전 요소가 될 것이냐 라는 의견이 자문회의에서 많이 대두가 됐습니다. 그래서 그 의견을 받아 들여서 저희가 공공시설을 어떻게 하면 더 확보할 수 있을 것이라는 측면에 주안점을 둬서 권장용도로 전시장 내지는 공연장을 좀더 확보할 수 있는 쪽으로 계획을 수립하게 됐습니다. 그리고 가장 중요한 밀도부분이 되겠습니다. 밀도부분은 현재 준주거지역으로 변경을 하더라도, 준주거지역같은 경우에는 법적 용적률이 600%가 되겠습니다. 그리고 조례에서는 상세계획구역으로 지정된 지역같은 경우에는 다시 700%로 상향조정돼 있습니다. 즉, 현재 일반주거지역이기 때문에 400%인데 그것을 700%까지도 할 수 있다라는 것이 법적 제한사항이 되겠습니다. 그렇지만 상세계획에서는 바로 이런 부분들이, 급격하게 400%에서 700%로 올라가는, 이런 것들은 너무 급격한 변화라든가 그런 것이 일어나면 개인적인 이익만 추구하게 될 뿐이고 용도지역변경 그 자체가 토지 소유자분들한테는 이익이 되는데 그런 부분들에 대해서 저희가 공공쪽에서는 아무런 어떤 공공성을 찾아낼 수 없다는 것이 되겠습니다. 그래서 공공성을 답보해 내기 위해서 현재의 400%에서 700%로 올라가는 것은 공공기여도 측면에서 저희가 인센티브로써 잡아낸다는 것이 되겠습니다. 그래서 기준용적률이라는 말을 쓰게 되는데 무조건 저희가 400%로 일단은 기존의 법적 용적률을 한계치로 두고 여기서 더 개발하고 싶은 분들은 아까 말씀드린 쌈지용 공지라든가 건축선 후퇴, 그런 사항들의 공공성을 통해서 밀도가 상향 조정될 수 있도록 저희가 계획을 잡은 것이 되겠습니다. 그리고 상업지역은 상당히 논란이 되는 부분이기도 합니다마는 저희가 확신을 가지고 이 부분을 추진한 것이 되겠습니다. 아까 말씀드렸던 것처럼 일반상업지역으로 지정돼 있는 왕산로에서도 가장 최고 밀도는 현재 690%밖에 안됩니다. 즉 1,000%의 법적 용적률을, 가장 최근에 개발된 것이기도 합니다. 그런데도 불구하고 1,000%에 다 도달을 못하고 있다는 것이 되겠습니다. 즉 현황에서는 700%이하가 적정하다는 것이 되겠습니다. 그러므로 700% 이상으로 만약에 더 개발을 하고 싶은 분들 같은 경우는 저희가 법적으로 1,000%를 할 수 있지만 현재 일반상업지역으로 지정되어 있는 왕산로변에서는 어떤 공공의 기여도를 찾아낼 길이 없습니다. 그래서 상세계획에서 저희가 제어해 가지고 700%기준 용적률을 두게 되고, 여기서 900%까지 저희가 허용을 하는 대신에 공공의 기여도를 하라는 뜻이 되겠습니다. 높이부분이 되겠습니다. 이 높이부분은 재산권에 영향이 큽니다. 이 부분같은 경우도 자기의 개인적인 밀도, 개발규모를 답보해 내기위한 그런 것이 일반적인 현상이 되겠습니다. 그 부분을 저희가 제어한다고 하는 것은 만약에 신설동 구역이 양호한 산림이라든가 경관적 요소가 있다라면 당연히 최고의 고도를 제한해서 높이제한에 들어갔을 것입니다. 하지만 이 지역은 도심지역이기 때문에 사실상 스카이 라인이라는게 의미는 없는 것으로 저희가 판단했습니다. 그래서 현재 제어하고 있는 건축법상의 미관지구에 적용되고 있는 최저 층수인 3층과 5층 이상으로만 하는 최저층수 개념만 저희가 도입을 했습니다. 그리고 건축물배치부분이 되겠습니다. 이건 아까도 말씀드렸던 공공성 측면에서 보행자통로라든가 공지, 즉 보도의 확보는 건축한계선과 벽면한계선의 후퇴를 통해서 저희가 확보해 내도록 하겠습니다. 그런데 이 부분에 대한 해석이 상당히 논란이 있습니다. 아까 민원사항에서도 나왔던 것 처럼 도로확폭의 개념이라고 하면 지금까지 시설을 결정해서 보상의 개념이 있었습니다. 그리고 소유권이전에 그런 개념이 있었는데, 저희들의 상세계획에서 도입한 벽면한계선과 건축한계선은 소유권이전은 없습니다. 다만 사용권만 공공에게 제공을 해 달라는 뜻이 되겠습니다. 그래서 벽면한계선이나 건축한계선에서 후퇴된 2m는 건폐률과 용적률을 계산하는데 있어서 다 포함이 돼 있는 것으로 저희가 계획하였습니다. 기타 사항에 대한 계획이 되겠습니다. 이것은 대내 공지, 즉 건축법상 건폐률 제한이 60%입니다. 그리고 나머지 40%, 그 부분에 대해서 어떻게 좀더 공공성을 확보해 낼 수 있을 것이냐가 서울시의 가장 큰 계획목표가 되겠습니다. 상세계획에서 그 비건폐용지를 좀더 활용 할 수 있는 방안을 많이 강구하라는 것이 현재 목표이기 때문에 저희가 아까 말씀드린 쌈지형 공지 내지 대상형 공지 또는 공공보행 통로가 되겠습니다. 이런 부분들을 적극적으로 지정해 냄으로 인해서 예전의 공지에서 녹지 및 휴식공간을 최대한 확보해 내고자 하는 것이 저희의 주요한 목표가 되겠습니다. 이것은 현재 일반 건축물 하나가 계획될 때 대지내 조경부분이 상당히 많이 들어가게 되는데 이 대지내 조경부분이 간선도로변이라든가 아니면 보행자가 많이 이용하는 전면이라든가 측면에 나타나지 않고 뒷면, 즉 공지내 그 사이에 입지하게 됨으로 인해서 사실상의 조경으로써, 녹지로써 역할을 수행해 내지 못하고 있었다는 것입니다. 그 부분을 저희가 좀더 적극적으로 많이 확보해 내서 공지로써 역할을 수행해 낼 수 있도록 하고자 하는 것이 주요한 계획 내용이 되겠습니다. 그리고 건축물 부설 주차장부분이 되겠습니다. 이 부분은 이것 자체가 사실상 인센티브이자 공지를 확보해 내고자 하는 노력중의 하나가 되겠습니다. 즉, 앞서 말씀드렸던 쌈지형 공지라든가 대상형 공지, 공공보행 통로는 건축법상에서 필수적으로 확보해야 되는 공개공지와 대지내 조경부분입니다. 이 부분은 아무리 많아야 10% 내지 20% 그 사이에서 밖에는 못 나타나게 됩니다. 그래도 나머지 40% 중에서도 많이 활용이라든가 그런 것을 못하고 있다라는 것이 되겠습니다. 그 부분을 저희가 좀더 확보해 낸다는 것, 즉 대지내 공지라고 했을 때 건축물이 올라가고 나머지 비건폐지는 대부분 주차장으로 사용되고 있습니다. 보행자들이 걸어가면서 아니면 어떤 경관적인 요소에서 오픈스페이스는 대부분 주차장으로밖에 활용이 안되고 있는 것이 되겠습니다. 저희 이 지역같은 경우에는 아까도 말씀드렸던 것 처럼 대중교통 시설에 대한 접근성이 너무나 양호한 지역이 되겠습니다. 그리고 대중교통 수단이 잘 발달되어 있고 그것을 좀더 적극적으로 활용할 수 있는 방안을 찾기 위해서는 저희가 주차 상한제를 적용해서 그 대지내 공지 부분을 좀더 많이 확보해 내고자 하는 것이 목적이 되겠습니다. 주차장으로 뺏겨 있는 지상건물을 주차 상한제를 적용해서 주차장을 줄여 주고 그 부분을 공지로 좀더 제공을 해달라는 뜻이 되겠습니다. 사례 도면과 그 다음에 예시도를 통해서 그 부분을 말씀드리도록 하겠습니다. 지금 현재 조성되어 있는 공개공지와 대지내 조경부분이 되겠습니다. 우체국쪽에 있는 부분이 되겠습니다. 이 부분은 저희가 추구하고자 하는 쌈지형 공지의 전형적인 모습이 되겠습니다. 즉 파고라, 벤치 이런 것들을 통해서, 쉼터가 되겠습니다. 이러한 것을 저희가 조성하고자 적극적으로 노력을 하게 되겠습니다. 그 다음에 새로 건축된 이 빌딩 앞 쪽인데 여기는 공개공지 부분을 건축물내에 피로티 형태로 조성을 했습니다. 저희 같은 경우에도 Open된 형태냐 아니면 갇혀 있는 피로티형태의 구조냐를 저희가 많이 고민을 했었습니다. 그런데 안타갑게도 이 부분같은 경우는 저녁때 저희가 보행자 통행조사를 나갔을 때 상당히 안타까운 현상을 발견했는데 이 부분같은 경우는 완전히 Open이 되어 있는 상태가 되겠습니다. 그러니까 24시간 개방된 그런 구조가 되겠는데 이 부분은 쇠사슬을 이렇게 엮어 가지고 아에 접근조차 불가능하게 만들어 놨습니다. 그래서 실질적으로 피로티 구조라든가 폐쇄형으로 들어 갔을 경우에는 공개공지로써의 역할을 못하고 있다는 것이 결론이 되겠습니다. 이런 쪽으로는 저희가 지양을 하고 대부분 다 Open형으로 가는 것으로 계획을 했습니다. 그리고 예식장 뒷편이 되겠습니다. 이 곳은 여름에는 상당히 단이 낮은 수풀이 약간 우거져 있는 것 같은 녹음과 그늘을 제공할 공간이 되겠습니다. 이 부분같은 경우에도 저희는 하나의 기회요소가 되는 것으로 판단됩니다. 그래서 저희가 계획한 공개공지라든가 쌈지형 공지같은 경우는 이러한 형태가 조성이 되도록 대지의 가각부 내지는 두 개의 어떤 건축물이 동시에 들었을 때는 연속된 공간으로 좀더 넓은 면적으로 제공 되어서 저희들의 구상한 예시도가 되겠습니다. 이러한 형태로 조성이 돼서 좀더 많은 이용자와 상근자에게 제공되는 녹지공간을 확보하게 되는 것이 되겠습니다. 예식장 뒷편에서 말씀드렸던 그늘을 제공하는 그런 공간들, 그것이 저희들 대상형 공지에서 형태의 문제입니다. 그것은 뭐냐면 집중적으로 몰려있는 경우하고 그 다음에 보행자들이 지나가면서 경관적으로 확보해 내는 공간이 있게 되겠습니다. 저희 예시도에서 보는 것처럼 일반적으로 미관지구 후퇴선 같은 경우에도 사실상 고도로만 조성되고 녹음은 없습니다. 그리고 지금도 여기 도면을 보시는 것처럼 차량에 의해서 실질적으로 미관지구 후퇴선이 오픈스페이스 역할을 못하고 있습니다. 그리고 보행자들에게 제공되어지는 이 공간들은 차량한테 많이 뺏기고 있는 상태가 되겠습니다. 그래서 이 부분을 저희가 좀더 적극적으로 활용하고자 하는 것이 대상형 공지의 어떤 지정 목적이 되겠습니다. 두 가지 경우인데 차량으로 점령된 경우와 완전히 Open되어 가지고 보행자들에게 제공된 경우가 되겠습니다. 두 가지를 보시는 것처럼 보행자들에게 Open된 이 공간을 확보해 내고자 하는 것이 저희들의 목적이 되겠습니다. 그리고 대상형 공지는 저희가 난계로변에 지정을 하게 됐는데 이 난계로변 같은 경우에는 도면에서 보시는 것처럼 똑 같은 지점에서 찍은 사진이 되겠습니다. 이것은 저희가 왕산로 도시설계, 지금 사문화된 규정이기는 합니다만 왕산로 도시설계할 당시 그 사진이 되겠습니다. ’80년대 고가도로와 난계로가 되겠습니다. 그 지역과 지금 현재의 지역이 되겠습니다. 그런데 보시는 것처럼 10년이라는 세월이 지났음에도 불구하고 경관적으로나 보행자에게 아무런 향상의 노력이라든가 그런 조치가 이루어지지 못했습니다. 난계로라고 하는 것은 바로 고가도로와 일치하고 있다는 그런 입지의 특성때문이기도 하겠습니다. 그래서 그것을 저희가 좀더 경관적으로 향상을 도모하기 위해서 보시는 바와 같이 미관지구 후퇴선 뒤쪽에 저희가 녹지공간을 두게 됨으로써 좀더 많은 오픈스페이스를 두어가지고 지금 보행자들이 환경이 불량한 상태를 좀 더 개선 시키고자 하는 노력에 일환이 되도록 하는 것이 되겠습니다. 장래에 저희 신설상세계획구역의 비전을 보고계십니다. 10년전 같은 경우에도 사실상 밀도가 상당히 낮은 그러한 개발 규모들이 일어나고 있었습니다. 그 때 입지장소에서도 규모가 왕산로변에서도 어떤 개발이 일어나지 않는 상태가 되겠습니다. 그런데 ’97년에 이 왕산로를 중심으로 대규모의 개발들이 사실상 선도적인 역할을 하면서 많은 개발이 그 뒷면에서 이루어지고 있습니다. 특히 하정로변 같은 경우에는 단독주택가의 소규모 필지에서 합병을 통한 일정 규모 이상의 개발규모를 확보...

전문위원 수고하셨습니다. 그럼 본 안에 대하여 질의하실 위원 계십니까? 도시정비과장 나오십시오. 이 철 위원 질의하세요.

또 질의하실 위원 계십니까? 조성언 위원!

김봉준 위원 질의하세요.

답변을 듣고...

최병조 위원 질의하여 주십시오.

아까 이 철위원 질의에 국장께서 답변하실 겁니까?

수고하셨습니다.

용역팀장! 강태희 위원의 질의에 대해서 보충답변하세요. ○(주)평화엔지니어링차장 김승진 교통부분이 되겠습니다. 위원님께서 말씀하셨던 대로 사실상 이 난계로변에서 왕산로변으로 우회전과 그 다음에 하정로에서 보문로쪽으로의 직진 이런 통행들은 사실상 막혀 있습니다. 그런데 그것은 현재 이 고가도로가 립지한 그 상태에서의 어떤 교통선이 있기 때문에 상당히 불합리한 점이 있습니다. 그리고 현재 이 도면에서 보시는 것처럼 이 도면은 장래 개선계획안이 되겠습니다. 지금 서울시에서 이 신설동 로터리의 교통, 그 효률성을 좀더 강구하고자 잡은 계획이 되겠습니다. 그래서 이것은 다음 주에 교통영향평가심의 과정상에서 저희가 위원님의 고견을 받아들여서 많이 검토하도록 하겠습니다.