정동일 의원 발언

도심재개발기획단장 이종규입니다. 금번 74회 임시회를 맞아서 제3차 도시·건설위원회에서 재개발지정건에 대해서 설명을 하게 돼서 기쁘게 생각합니다. 정동일 위원장님과 여러 위원님들 연일 수고가 많으십니다. 지금부터 남대문로5가구역재개발구역지정에관한의견청취안과 저동2가구역재개발구역지정에관한의견청취안에 대해서 설명을 드리겠습니다. 먼저 남대문로5가구역재개발구역지정에관한의견청취안에 대해서 제안설명을 간략하게 설명을 드리겠습니다. 설명순서는 사업의 전반적인 개요와 사업지구 현황분석, 그리고 사업계획에 대한 기본 구상과 개발계획에 대해서 말씀드린 후에 건축위원회와 주민 의견 청취시 제시된 의견에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다. 첫 번째 사업계획에 대해서 설명드리겠습니다. 본 사업은 남대문로5가12번지 일대 연세 세브란스 빌딩과 남대문 시장 사이에 위치한 약 2만9,201㎡, 8,833.6평 규모에 대해서 구역 지정 및 개발 계획을 수립코자 하는 사업으로써 도심에 위치한 지역 특성에 부합되는 도시 공간을 조성하는데 그 목적을 두고 있습니다. 사업의 추진 경위를 간략하게 설명해 드리면 '96년8월7일자로 도심재개발 구역으로 지정된 바 있으나 그게 2년내에 사업 계획을 수립해야 되는 그런 조항입니다. 그런데 사업게획이 수립되지 않은 관게로 해서 도심재개발법 제11조1항 규정에 의해서 '98년8월25일자로 구역 지정의 효력이 상실돼 버렸습니다. 그래서 '96년12월30일날 용역 계약해서 그동안에 용역을 시행해서 '98년10월달에 구역 지정을 해서 서울시 건축위원회에 사업 계획을 상정해서 사전 심의를 받은 바 있습니다. 그리고 '99년2월19일에서 3월5일까지 주민 공람공고와 사업설명회를 개최해서 주민 의견을 수렴한 바 있습니다. 그래서 오늘 구의회 의견청취를 하게 되었습니다. 그래서 앞으로 향후 계획으로써 의견청취가 끝나면 종합적으로 계획을 수정 보완해서 구도시위원회 자문을 거쳐서 서울시에 구역지정요청을 하게 되겠습니다. 그 다음에 사업지구에 대해서 현황 분석 결과를 말씀드리겠습니다. 상위 관련 계획을 검토한 결과 상위 관련 계획으로써는 서울시 도시기본계획, 중구도시기본계획, 도심재개발기본계획에 대해서 검토를 했습니다. 그래서 본 지역은 그러한 상위 계획에서는 주기능이 업무기능을 주기능으로 하고서 판매 공원, 편익 시설 등을 부기능 또는 보완기능으로 계획되어 있습니다. 그래서 사업지구 현황을 분석한 바, 토지 소유자들로는 85.9%가 사유지로 돼있고 87%가 대지로 돼있습니다. 특이한 것은 상업지역내 최소 대지면적 200㎡ 이하의 필지가 163필지로써 총 면적의 83.6%를 차지하고 있습니다. 이런 결론으로 볼 때는 최소면적이 미달되는 소필지가 많이 집중돼 있어서 공동 개발이 이루어져야만 하는 경향을 보이고 있습니다. 다음 건축물 현황을 보면 국제화재빌딩이 26층이고 대한생명이 8층으로써 약 대여섯개의 건물을 제외하고는 4층이하가 88동으로써 68%를 차지하고 있습니다. 그래서 현재 토지 이용을 효율적으로 이용하지 못하고 있다는 반증을 보여주고 있습니다. 건물의 76.7%가 그리고 102동이 20년 이상 노후된 건물로 돼있어서 재개발 사업이 시급함을 보여주고 있습니다. 인구 현황을 조사한바 현재 상주인구는 23가구가 있습니다. 그래서 78명이 주민등록상에 등재가 돼있는 상태이고 상근 인구는 9,246명이 상근 인구로 돼있고 주간에 활동 인구는 약 4만6,000명이 활동하고 있습니다. 그래서 본 구역의 기본 구상을 말씀드리겠습니다. 도심재개발기본계획 등에서 제시한 업무기능을 주기능으로 하고 도심공동화를 방지하기 위해서 주거복합기능과 판매 및 휴식 기능을 입실토록 해서 여기에 따로 보행자 동선 확보계획, 보차도 분리 시설 도입을 구상한 바 있습니다. 다음 토지이용계획과 건축물 교통계획을 설명 드리겠습니다. 토지이용계획을 말씀드리겠습니다. 동 구역은 6개지구로 분할했습니다. 그래서 1,2,3,5지구는 업무 복합기능으로 하고 4지구는 주거복합기능으로 하고 6지구는 업무 및 판매기능을 유치하고 있습니다. 그리고 남대문을 접한 1지구와 3지구 사이에 공원을 배치해서 거주자 및 시설 이용자의 휴식공간을 제공토록 할 계획입니다. 구역의 외곽으로는 건축지정선을 통해서 공개공지를 확보하도록 계획한 바 있습니다. 그 다음 건축물에 관한 계획입니다. 도심재개발 기본계획 기준으로써 용적률이 1,000%로 돼있고 30층 160M 이하로 계획하고 있습니다. 본 구역을 시뮬레이션을 통해서 검토한 바, 본 구역은 25층에서 30층으로 계획을 해서 그것을 상한선으로 두고서 계획했습니다. 그 다음 교통계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 본 지역은 주변 지역인 남대문로 퇴계로 소월로 등 간선도로가 위치하고 있어서 사업 지구로써는 진출입이 모든 방면에서 용이하지 않습니다. 따라서 현재 차량 진출입이 이루어지고 있는 연세빌딩 후면에 개설된 이면도로를 정비해가지고 일방통행으로 계획하고 남대문 방향에서 진입만 하는 도로로 계회하고 있습니다. 그리고 차량 진출입로는 퇴계로와 소월로 각 한 개소씩 배치해서 차량통행이 많지 않은 퇴계로 방향은 폭 10m 그리고 소월로 방면은 폭 15m로 계획해서 원활한 차량 통행이 가능하도록 하겠습니다. 또한 보행자 편리를 위해서 보행자 전용도로 그리고 지하보도를 이용하여 각 지번 목적 통행을 연결토록 하였습니다. 그래서 이상과 같은 도심재개발 사업의 기본계획을 서울시 건축위원회 사전 심의시하고 주민공람시에 제시된 의견에 대해서 보고드리겠습니다. 서울시의 1심의위원회에서 사전 심의해서 의견 제시된 사항입니다. 중앙에 위치한 공원을 주변 남대문로에 위치해서 통행자도 이용, 가능할 수 있도록 남대문 방향으로 이전을 하는 것이고 그 다음에 5지구, 6지구 사이와 1지구, 2지구 사이에 보차도 혼용 도로를 상향 조정하는 것, 그리고 공개공지를 확보하는 방법에 대해서 의견을 제시한 바 있습니다. 이에 대해서 보시면 조정안과 같이 공원을 남대문로 방향으로 이전 해가지고 주변에 통행인도 이용토록 했습니다. 그리고 도로확보는 공공 용지 확보를 할 경우에 공공용지 부담률의 증가로 주민 재산상에 영향을 미치고 있습니다. 지금 현재 충분히 검토가 됐습니다. 그래서 그것은 현 수준으로 하고 그리고 공개공지는 외곽에 건축선을 지정을 해가지고 그 공간을 가로공원으로 조성하는 것으로 그렇게 계획을 하고 있습니다. 그 다음에 주민 공람시에 제시된 의견으로써는 지금 현재 제2지구 6지구 등이 국제화재 및 양호한 건물이 있는데 그것은 제외 시켜놓고 할 계획으로 있습니다. 그래서 이것을 검토해 본 결과, 2지구 국제화재 빌딩과 6지구 대한생명빌딩 물론 재측을 할 경우에 공공용지 불하용지라든지 아니면 전체적인 계획의 흐름이 맞지 않아서 대지분할 가능선을 조정을 해서 별도로 건물을 지을 수 있는 그렇게 계획을 했습니다. 그래서 기존 건물과 별개로 개발이 가능하도록 했습니다. 이상으로 남대문로5가구역에 대해서 말씀을 드리고 다음은 저동계획에 대해서 설명을 드리겠습니다. 보고순서는 남대문5가구역하고 같겠습니다. 사업개요를 말씀드리겠습니다. 본 사업은 저동2가구역 82번지 일원으로 백병원과 을지로2가 사이에 위치한 1만7,710㎡ 약 5,357.5평 여기에 대한 구역지정 및 개발계획을 수립하는 사항입니다. 사업추진경위는 남대문5가동 구역과 동일합니다. 생략하겠습니다. 사업 지구에 대해서 상위 관련 계획을 검토를 하고 현황 결과에 대해서 말씀드리겠습니다. 상위계획으로써는 아까 말씀드린바와 같이 서울시도심기본 계획과 중구 도시 기본계획, 도심재개발기본계획을 검토한 바. 본 지역은 업무 판매를 주기능으로 하고 사회, 복지 및 각종 제지역을 부기능 및 보완 기능으로 계획되고 있습니다. 그다음에 사업지구의 현황분석은 이 지구도 사유지가 90%이고 대지가 93%로 돼있습니다. 2지구도 마찬가지로 상업지역내에 최소 대지 필지 200㎡ 이하 필지가 190필지로써 약 90%를 차지하고 있습니다. 건축물 현황을 보면 4층 이하가 119동으로써 86.9%를 차지하고 있습니다. 그래서 매우 영세하고 그리고 주로 이 지역은 인쇄 관련 영세 업소가 위치하고 있습니다. 그리고 20년 이상 건물이 85.4%로 재개발 사업이 시급한 지역입니다. 그리고 인구현황을 말씀드리면 이 구역은 상주인구가 전혀 없습니다. 그리고 상근인구는 3,000명 정도로 있고 그리고 주간활동 인구는 1만5,000명으로 파악돼 있습니다. 그러면 기본구상에 대해서 말씀드리겠습니다. 본 구역은 명동상권과 그리고 인쇄 전문업종이 밀집한 지역으로 지역특성을 감안해서 도심형 산업 활성화를 유도할 수 있는 그러한 구역이 되겠습니다. 그래서 인쇄 업종 등 이 지역 특성을 감안해서 업무 판매 그리고 도심형 공장 기능을 주기능으로 하고 주거복합 기능을 복합해서 주상 업무 복합 기능으로 유치를 하고자 합니다. 다음은 토지이용계획과 건축물 교통계획을 설명드리겠습니다. 토지이용계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 본 지역은 6개 구역으로 계획되고 있습니다. 그것은 1지구는 주거복합 기능을 주로 하고 2지구, 3지구는 업무기능을 주로 해서 했습니다. 그리고 4,5,6지구는 도심형 공단등 인쇄업 관련 업체에 도심형 공장으로써 계획을 하고 있습니다. 그리고 또 삼일고가도로변에는 공원을 유치해가지고 도로변에 완충지역을 설치를 해서 쾌적한 환경을 조성하도록 계획을 하고 있습니다. 건물에 관한 계획을 말씀드리겠습니다. 도심재개발 기준에 보면 건폐율 60% 용적률이 800% 그리고 20층 이하 100m높이 이하로 돼있습니다. 그리고 공개해서 시뮬레이션을 통해서 22층에서 26층 그렇게 해봤습니다. 교통계획으로써는 본 지역의 주변 지역이 을지로 삼일고가도로 마른내길 간선도로가 위치하고 있고 을지로변의 진출입이 금지되어서 을지로변이 완전히 교통통제가 되고 있고 진출입을 금지를 하고 삼일로와 수표단길 마른내길을 통해서 진출입이 가능토록 계획하고 있습니다. 그리고 차량 진출입로 폭은 15m로써 계획을 하고 그리고 을지로와 연결되는 보행자 전용도로가 있습니다. 그래서 각 지구 차량 진출입시에 차량과 보행에 지장이 없도록 공동 차량 진출입구로 형성토록 유도를 하고 있습니다. 이것도 마찬가지로 서울시 건축위원회와 주민 공람시에 제시된 의견입니다. '98년9월16일 건축위원회에서 사전 심의한 결과 보행자 도로로 설치와 구역계획을 전용화해달라는 의견이 있었습니다. 그리고 공원을 삼일고가도로변으로 해달라는 의견이 있었습니다. 여기에 대해서 단지 당초 계획에서는 중앙에 공원이 조성돼 있습니다마는 그래서 삼일고가도로변으로 조성을 하고 보행자를 위한 일부 시설 도로 계획을 했습니다. 그리고 구역에도 전용화 도로로 했습니다. 주민공람시에 의견제시 내용으로 지금 백병원에 일부 토지가 정화조 시설이 되겠습니다. 그 정화조 시설을 구역에서 제외를 시켜줬으면 좋겠다 했습니다. 그래서 그것은 적극적으로 계획에 반영토록 하겠습니다. 이상 제안 설명을 마치겠습니다.

안녕하십니까? 전문위원 김충식입니다. 남대문로5가구역재개발구역지정에관한의견청취안의 검토보고를 드리겠습니다. 먼저 제안이유를 말씀드리겠습니다. 남대문로5가구역은 건축물이 노후·불량하여 주거 및 업무, 숙박 기능을 다할 수 없을 뿐 아니라 필지 배부분이 과소 토지로 되어 있어 도시환경이 현저히 불량한 지역으로 도시경관 조성이 필요한 지역이며, 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하고 도시기능의 회복을 위하여 재개발구역지정 신청에 앞서 구의회의 의견을 청취하려는 것입니다. 두 번째, 주요골자를 말씀드리겠습니다. 사업명으로는 남대문로 5가구역 도심재개발사업계획입니다. 구역명은 남대문로 5가구역이 되겠으며 위치는 중구 남대문로 5가 12번지 일원이 되겠습니다. 면적은 2만9,201.9㎡이며 약 8,833.6평이 되겠습니다. 세 번째 검토의견을 말씀드리겠습니다. 먼저 관계법령을 말씀드리겠습니다. 도시재개발법 제4조제2항의 규정에 시장·군수 또는 구청장이 시·도지사에게 재개발구역의 지정 또는 변경을 신청하고자 할 때에는 인구 또는 산업의 현황, 토지 및 건축물의 이용상황, 도시계획시설의 설치현황, 재개발구역 및 주변지역의 교통상황 등을 조사한 후 재개발사업의 명칭, 재개발사업구역 및 그 면적, 공공시설과 도시계획법에 의한 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획, 건폐율, 융적률, 건축시설의 주된 용도·높이 및 층수, 연면적 또는 주택의 규모별 비율에 관한 계획 등의 사항을 미리 일간신문에 공고하고 일반인의 공람을 거쳐 당해 지방의회의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있습니다. 또한 동법시행령 제9조에서 재개발구역지정시 기타 조사사항으로는 토지 및 건축물의 가격과 임대차의 현황, 재개발사업의 시행에 관한 계획 및 방법에 대한 주민의 의견 등을 규정하였고, 제10조의 규정에 시장·군수 또는 구청장은 일반인에게 공람하는 때에는 미리 공람요지 및 공람장소를 공고하고 공고한 날부터 14일간 관계서류를 비치하여 공람하여야 한다고 규정하였으며 또한 서울특별시도심재개발사업조례 제3조의 규정에 재개발구역지정시 조사사항으로는 토지의 용도·소유·규모별 현황, 건축물의 용도·구조·규모 및 건축경과년도별 현황, 거주가구 및 세입자 현황, 구역내 유·무형의 문화유적, 보호 수목현황 및 지역유래를 규정하고 있습니다. 나. 공람공고 내용을 말씀드리겠습니다. 서울특별시중구공고 제1999-42호로 대한매일외 3개 일간신문에 '99.2.20부터 '99.3.6까지 14일간 공람공고를 실시하였으며 이해관계인의 의견 제출 사항은 6건이 접수되었는바 그중 3건이 이 계획에 반영될 것으로 보입니다. 다. 사업추진경위를 말씀드리겠습니다. '99.8.23 중구청장으로부터 제출된 남대문로 5가구역재개발구역지정에관한의견청취안의 추진경위를 보면 동구역은 당초 '96.8.22 도심재개발구역으로 지정 고시된 후 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없어 '98.8.25 재개발구역지정 효력이 상실된 구역으로서 이번에 다시 동구역에 대해 재개발사업계획을 수립하여 추진하려는 것인 바 당초 사업시행인가 신청이 없어 재개발구역지정효력이 상실된 그 원인에 대해 집행기관의 상세한 설명이 있어야 될 것입니다. 라. 기초조사 주요내용을 말씀드리겠습니다. 동 사업지구의 총면적은 29,201.9㎡로서 이중사유지가 24,703㎡, 국·공유지가 4,056㎡로 사유지가 지구 전체 면적의 85.9%룰 차지하고 있으며, 또한 필지는 총 193필지가 있으나 대부분 과소 필지로 구성되어 있고, 건축물은 총 129동 중에서 20년 이상된 노후 불량 건축물이 102동을 차지하고 있어 계획적인 개발유도가 필요한 지역이며 주요업종으로는 안경 도·소매업 및 레저용품 판매소, 여관, 음식점 등이 주종을 이루고 있어 지역경제활성화를 도모하기 위해 지역 특성에 맞는 전문상업기능의 특화가 필요하다고 봅니다. 마. 건축계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 동사업지구 내에는 총6개 지구로 구획되어 있으며, 건축물의 건폐율은 45%, 용적률은 1,000%∼1,200%, 층수는 25층∼30층, 건축물의 주용도는 업무, 판매 및 업무복합시설로 되어 있고, 4지구만이 주상복합시설로 계획되어 있는 바, '99년.7.7 서울도심부기본관리계획을 보면 향후 도시 경관을 살리는 스카이라인의 형성을 위해 4대문 밖에 세워지는 건물의 층수는 30층 내외를 최고층수로 하여 규제토록 계획되어 있습니다. 따라서 동구역은 국제보험빌딩, 제분회관 및 신남문빌딩 등의 일부 건물을 제외하고는 대다수 건축물이 대다수 건축물이 노후·불량하여 도시 경관 조성이 필요한 지역으로써 계획적인 개발유도가 필요하다고 보이나 현재와 같은 획일적은 최고층수 및 업무, 상업용도 위주의 대단위 개발보다는 전통과 현대가 함께 조화를 이루는 소단위 개발 방식으로의 방안도 검토해 볼 필요성이 있다고 봅니다. 대단위 개발에 따른 주거기능 쇠퇴로 인해 도심공동화 현상이 가속화되고 있는 바, 도심 특성을 살리고 주거공간기능을 회복하여 상주 인구를 지속적으로 확보할 수 있도록 주상복합시설을 적극 유치하는 방향으로 유도해야 할 것입니다. 또한 지역경제활성화를 도모하기 위해 안경도·소매업, 레저용품 등 지역특성에 맞는 전문 상업 기능의 특화가 필요하다고 보며, 낙후되어 있는 인근 남대문시장관의 연계 개발을 추진한다면 대다수 토지 소유자들의 동의가 있어 재개발사업추진이 활기차게 이루어 질 것으로 판단됩니다. 네 번째, 관련법규는 별지를 참고해 주시기 바랍니다. 다음은 저동2가구역재개발구역지정에관한의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 먼저 제안이유를 말씀드리겠습니다. 저동2가구역은 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없을 뿐 아니라 필지 대부분이 과소 토지로 되어 있어 도시환경이 현저히 불량한 지역으로서 도시경관 조성이 필요한 지역이며, 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하고 도시기능의 회복을 위하여 재개발구역지정 신청에 앞서 구의회의 의견을 청취하려는 것입니다. 두번째 주요골자로는 사업명은 저동2가구역 도심재개발 사업계획이 되겠습니다. 구역명은 저동2가구역이며, 위치는 중구 저동2가구역이며, 위치는 중구 저동2가 82번지 일원이 되겠습니다. 면적은 17,710.9㎡로써 5,357.5평이 되겠습니다. 검토의견을 말씀드리겠습니다. 가. 관계법령 검토가 되겠습니다. 도시재개발법 제4조제2항의 규정에 시장·군수 또는 구청장이 시·도지사에게 재개발구역의 지정 또는 변경을 신청하고자 할 때에는 인구 또는 산업의 현황, 토지 및 건축물의 이용상황, 도시계획시설의 설치현황, 재개발구역 및 주변지역의 교통상황 등을 조사한 후 재개발사업의 명칭, 재개발사업구역 및 그 면적, 공공시설과 도시계획법에 의한 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획, 건폐율, 용적률, 건축시설의 주된 용도·높이 및 층수, 연면적 또는 주택의 규모별 비율에 관한 계획 등의 사항을 미리 일간신문에 공고하고 일반인의 공람을 거쳐 당해 지방의회의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있습니다. 또한 동법시행령 제9조에서 재개발구역지정시 기타 조사사항으로는 토지 및 건축물의 가격과 임대차의 현황, 재개발사업의 시행에 관한 계획 및 방법에 대한 주민의 의견 등을 규정하였고, 제10조의 규정에 시장·군수 또는 구청장은 일반인에게 공람하는 때에는 미리 공람요지 및 공람장소를 공고하고, 공고한 날부터 14일간 관계서류를 비치하여 공람하여야 한다고 규정하였으며, 또한 서울특별시도심재개발사업조례 제3조의 규정에 재개발구역지정시 조사사항으로는 토지의 용도·소유·규모별 현황, 건축물의 용도·구조·규모 및 건축경과년도별 현황, 거주가구 및 세입장 현황, 구역내 유·무형의 문화유적, 보호수목현황 및 지역유래를 규정하고 있습니다. 나. 공람공고 내용을 말씀드리겠습니다. 서울특별시 중구 공고 제1999-42호로 대한매일의 3개 일간신문에 '99.2.20부터 '99.3.6까지 14일간 공람공고를 실시하였으며, 이해관계인의 의견제출사항은 2건이 접수되었는 바, 그중 일부가 이 계획에 반영될 것으로 봅니다. 다. 사업추진경위를 말씀드리겠습니다. '99.8.23 중구청장으로부터 제출된 저동2가구역재개발구역지정에 관한 의견 청취안의 추진경위를 보면 동구역은 당초 '96.8.22 도심재개발구역으로지정고시된후 2년이내에 사업시행인가 신청이 없어 '98.8.25 재개발구역지정효력이 상실된 구역으로서 이번에 다시 동구역에 대해 재개발사업계획을 수립하여 추진하려는 것인 바, 당초 사업시행인가 신청이 없어 재개발구역지정효력이 상실된 그 원인에 대해 집행기관의 상세한 설명이 있어야 될 것입니다. 라. 기초조사 주요내용을 말씀드리겠습니다. 동 사업지구의 총면적은 1만7,701.9㎡로써 이중 사유지가 1만5,822㎡, 국·공유지가 1,753㎡로 사유지가 지구 전체 면적의 90%를 차지하고 있으며, 또한 필지는 총209필지가 있으나 대부분 과소 필지로 구성되어 있고, 건축물은 총137동 중에서 20년 이상된 노후 불량 건축물이 117동을 차지하고 있어 계획적인 개발유도가 필요한 지역이며, 주요 업종으로는 인쇄·출판의 도심형 산업과 가구상가, 음식점등이 주종을 이루고 있어 지역경제활성화를 도모하기 위해 지역 특성에 맞는 전문상업기능의 특화가 필요하다고 봅니다. 마. 건축계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 동 사업지구내에는 총6개 지구로 구획되어 있으며, 건축물의 건폐율은 40%∼45%이고, 용적률은 900%∼1,000%이며, 층수는 22층∼26층, 건축물의 주용도는 업무, 판매, 공장시설로 되어 있고 1지구만이 주상복합시설, 주택, 판매가 되겠습니다. 주상복합시설로 계획되어 있는 바, '99.7.7 서울도심부기본관리계획안을 보면 향후 도시경관을 살리는 스카이라인의 형성을 위해 4대문내에 세워지는 건물의 층수는 원칙적으로 20층 내외를 최고층수로 하여 지역별 특성에 따라 규제토록 계획되어 있습니다. 따라서 동구역은 영세 인쇄·출판업종 등이 밀집된 대다수 건축물이 노후·불량하여 도시 경관 조성이 필요한 지역으로써 계획적인 개발유도가 필요하다고 보이나 현재와 같은 획일적인 최고층수 및 업무, 상업용도 위주의 대단위 개발보다는 전통과 현대가 함께 조화를 이루는 소단위개발방식으로의 방안도 검토해 볼 필요성이 있다고 봅니다. 대단위 개발에 따른 주거 기능 쇠퇴로 인해 도심공동화 현상이 가속화되고 있는 바, 도심특성을 살리고 주거공간기능을 회복하여 상주인구를 지속적으로 확보할 수 있도록 주상복합시설을 적극 유치하는 방향으로 유도해야 할 것입니다. 또한 지역경제활성화를 도모하기 위해 인쇄·출판 등 지역 특성에 맞는 전문상업기능의 특화가 필요하다고 보며, 제4지구에 인접해 있는 백병원 부지 중 폐수처리장치 약 10평이 되겠습니다. 탱크 용량은 5t으로써 한 2개가 되는데요, 폐수처리장치가 설치되어 있는 토지는 동 시설을 타 장소로 이전할 적정한 장소가 없으므로 사업지구 경계선에서 제외하여 구역 지정하는 것이 바람직 할 것으로 판단됩니다. 관련법규는 별지를 참고해 주시기 바랍니다. 이상 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

4지구는 3,795.7㎡입니다. 약1,150평이 됩니다.

30층입니다.

그것이 서울시 도심부관리계획에 의해서 서울시 사대문 내에는 20층으로 돼있습니다. 그것이 정책 방향인데 그게 금년 연말에 실효가 됩니다. 그래서 금년 연말까지 사업계획하는데 대해서 법에 저촉이 되지를 않습니다. 그리고 금년 연말에 발표돼가지고 내년으로 넘어가면 그게 하나의 지침으로써 관리가 되겠다 그리고 지침으로 관리되더라도 그 계획이 도심재개발 사업 지구는 도심재개발 기본계획에 따르도록 그렇게 예외조항을 삽입했습니다. 그래서 거기에 따라서 개별적으로 도심재개발 구역은 도심재개발 기본계획에 저촉이 되기 때문에 아직까지는 그러한 사항이 유효하지 않습니다. 그래서 그것은 일단 금년내에 사업계획 결정되면 그 때도 건축이 가능하게 돼있습니다.

그것에 대해서는 간단하게 답변드리겠습니다. 저희들이 서울시의 중심에 있다 보니까 여러 가지 서울시 전국적으로 도심개발 억제 정책 그리고 도심 업무 위주로 개발이 되다 보니까 도심 공동화가 심화되고 지금 도심지는 사람이 살 수 없는 그런 환경이 조성되고 있습니다. 그러나 지방자치가 되고 그러고 구청이 자치화되면서 거기에는 상당한 광고로 눈을 돌리고 있습니다. 도심재개발 구역내에는 주상복합 그리고 주거형 기능을 접목을 시킬려고 무진 애를 쓰고 있습니다. 비근한 예로 보면 쁘랭땅 백화점 관내 을지로2가 거기도 주거 용도로 유치를 추진 중에 있습니다마는 여러 각도로 노력을 한 바 있습니다. 그러나 도심에 위치한 지역적인 특성으로써 업무 시설이 필요하고 그리고 주거 기능을 유치했을 경우에 분양가라든지 분양의 확실성 그런 것 때문에 사업자가 기피를 하고 있었습니다. 그래서 전체적으로 주거복합을 강제를 하기보다는 주거 기능을 유치를 했을 경우에 거기에 용적률이라든가 그런 사업의 특혜인센티브를 줘가지고 지금도 인센티브는 도심에 보통 800%를 줬습니다. 그러나 주상복합을 할 경우 1,300%까지 용적률을 완화를 해주고 있습니다. 그러한 인센티브를 통해서 주거기능을 유치를 하고자 노력하고 있습니다. 위원님 말씀하시는 전체적으로 주상복합 지역으로 고시를 하면 안 되느냐 말씀을 하시는데 그것은 검토가 필요하겠지만 그러나 거기에 참여하는 시행자나 주민들 입장에서 볼때는 앞으로 불확실성에 대해서 어려움을 표시하고 있습니다. 1개 지구만이라도 주상복합을 유치를 하게 되면 저희들 성공적으로 생각하고 있습니다. 앞으로 구체적인 사업자가 선정이 되고 지구도 선정이 되면 그런 쪽으로 유도를 하도록 하겠습니다.

지금현재 구체적인 건축계획 수립이 안돼있습니다. 사업계획은 충수 제한 그런 것만 하게 돼있습니다.

저희들은 이렇게 주거 용도를 할려고 상당한 애를 썼습니다마는 지금 구청에서는 그것도 잘 안 되니까 최소한이라도 그 지역에 지금 현재 주민등록에 돼있는 주거 기능을 유지하고 있는 그것만이라도 재개발시에는 의무화를 시키자 그러한 방안도 검토를 하고 있습니다마는 앞으로 그것은 개별 건축 허가시에 적극 검토토록 하겠습니다.

그 구역은 주거 판매 공장 그런 복합 기능으로 돼있습니다. 그것을 전체적으로 같은 기능을 했을 경우에 일률적인 건축이 될 수가 없기 때문에 한 블록을 주상복합으로 기능을 분류를 했습니다만 아까 남대문로와 마찬가지로 그것은 재개발 건축시 검토를 하도록 하겠습니다.

이과장님, 그리고 각 지역마다 특성이 틀리겠지만도 지금 사무실 임대가 지역적으로 많이 비어있는 데가 많잖아요. 강남같은 경우는 사무실 임대가 많이 비어있고 오피스텔 같은 것도 많이 이용을 하고 또 현재 신축중인 빌딩도 보면 오피스텔이 부분적으로 많이 들어가 있더라구, 그러면 우리 중구도 비어있는 사무실이 많이 있다고 그런데 그런 지역도 용도변경을 해서 오피스텔로 바꿔줌으로써 주민들이 많이 와서 이용을 하게끔.

법적으로 그게 법이 개정됨으로써 규제개혁 차원에서 건물의 용도변경을 상당히 허용을 하고 있습니다. 지난번 신문에 났습니다마는 상업은행 본점 같은 경우에 이미 매매계약이 추진되는 것으로 아는데 거기에 빌라형 그런 주거 기능을 해서 유치를 할려고 계획을 하고 있습니다. 그러나 도심에서 업무시설이 남아나는 것에 대해서는 소유자들이 생각전환을 하고 있는 중입니다. 그러한 의미도 많이 있고 법적인 요건이 갖춰지면 그것은 용도변경이 가능하다고 봅니다. 주차장법이나 기타 관련법이 게재돼있기 때문에 그러한 법령을 법적으로 검토를 해서 무리가 없으면 용도변경을 해주고 있습니다.

그런 쪽으로도 좀 많이 개발을 시켜 나가면 좋겠어요. 사무실 임대만 해가지고 그러다 보면 교통도 혼잡하고 상주인구도 있으면서 빌딩도 존재하는 것이지 빌딩만 지어가지고 사무실 임대도 안 나가고 있는데 감안 해가지고.

거주 기능도 거주 기능이지만 오피스텔이나 원룸아파트 형식 그리고 도심에 맞는 거주지 형태로 개발을 하고 있습니다.

내가 한 마디 할게요. 다른 예를 다른 동에 가면 주거복합개발을 하잖아요. 시작하는게 중요한게아니라 시작을 해가지고 마무리를 어떻게 잘 짓느냐가 중요해요. 지금 중림동 같은데도 시작했다가 모회사가 부도가 났는지 중단이 돼있고 무척 기대들을 크게 갖고서 일부 주민들은 지금 외부에 나가서 살고 있고, 이런 무책임한 계획들은 잡으면 안되거든요. 지금 남대문 재개발 얘기하는데 보면 서울의 대한민국 관문 앞이라고. 지금 가봐도 그 옆에 29,30여년 전에 서부역으로 나가는 고가도로 그 고가도로 자체가 문제라고 지금. 그 대한민국의 관문이면서 우리 시장으로서도 남대문시장을 살려야 되고 관광 특구로 지정이 되고 이러는데 이런 것을 보다 더 효율성이 있게 해가지고 그 사람들 시작하는게 중요한 게 아니에요. 조금 아까도 얘기했지만 일부 이주하고 나가기까지는 좋은데 빨리 해서 정확성있게 회사도 잘 선택을 해야 됩니다.

잘 알겠습니다.