전북특별자치도의회 발언

김경안 의원 발언

제162회 제5차 전북개발공사운영관련행정사무조사특별위원회2000-05-09

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성원이 되었으므로 전북개발공사운영관련행정사무조사특별위원회 제5차 회의 개의를 선포합니다. 1. 전주화산지구공영아파트건립타당성등전북개발공사운영관련전반적인사항에대한질의의건(계속)

의사일정 제1항 전주화산지구공영아파트건립타당성등전북개발공사운영관련전반적인사항에대한질의의건을 상정합니다. 어제에 이어 오늘도 계속해서 전주화산지구 공영아파트 건립 타당성 등 전북개발공사 운영관련 전반적인 사항에 대하여 질의를 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님들께서는 질의해 주시기 바랍니다. 김경안 위원님 질의해 주세요.

경안

김경안위원

어제 기획관리실장과 우리 유봉영 사장께서 성실한 답변을 해준 것으로 믿고 싶습니다만 여러 답변 중에 몇 가지 점은 도저히 위원들께서 이해할 수 없는 방향으로 답변이 흐른 것도 있습니다. 그래서 오늘만큼은 성실하고 소신있게 답변해 줄 것을 간곡하게 부탁말씀을 드리면서 본위원의 질의를 시작하겠습니다. 이번에 입찰 관련해서 유봉영 사장께 묻겠습니다. 지금 보면 3개 업체가 입찰등록을 했지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

그렇습니다.

경안

김경안위원

그런데 지금 가장 강하게 실적제한을 한다는 업체가 주택공사입니다. 주택공사보다도 더 많고 강력한 실적제한을 하셨어요. 단일공사로 2,700세대 이상을 지은 업체로 실적제한을 많이 하셨지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

예.

경안

김경안위원

그것은 보다 좋은 아파트를 우리 도민에게 공급하겠다는 뜻으로 그런 것 아닙니까. 그렇지요. 그런데 많은 업체가 참여함으로써 경쟁을 통해 좋은 설계가 나오는 것 아니에요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

그렇지요.

경안

김경안위원

그런데 실적제한을 강하게 한 이유가 있습니까?

봉영

유봉영전북개발공사사장

우리는 시범적인 아파트를 짓고 싶고 더구나 그 계획은 20층 이상입니다. 그렇기 때문에 경험이 많고 우수한 아파트를 지은 업체가 참여하기를 바라는 것이 우리 공사의 입장이었습니다. 그래서 실적제한을 우리가 200%보다도 높은 300%로 했습니다. 그것은 우리 단독으로 해봤던 것도 아니고 주택공사에서는 계속 300%로 해왔습니다. 그래서 우리도 300%를 해야 되겠다 해서 정한 것입니다. 이렇게 함으로써 우수한 업체의 노하우를 받아들이고 경험도 받아들여야 시민들이 선호하는 그런 우수한 아파트가 될 것 같아서 기준을 높였습니다. 물론 200%로도 많이 합니다. 그러나 아파트라는 것은 다른 토목공사와도 달리 그것이 한번 하자가 발생하면 치유할 방법이 없는 것입니다. 그렇기 때문에 완벽한 공사를 하기 위해서 우리 욕심에서 했던 것이고 그렇게 함으로써 3개 업체가 등록을 했습니다만 그 중에 1개 업체는 300% 기준이 못되기 때문에 다른 건설회사와 컨소시엄을 하니까 합쳐서 300%가 됩니다. 그래서 등록이 된 것입니다. 하고싶은 뜻이 있으면 업체가 컨소시엄을 할 수도 있도록 그렇게 문을 열었기 때문에 꼭 업체들에게 전부 불리한 제한은 아니었다 이렇게 평가받고 있습니다.

경안

김경안위원

지금 서울업체가 지은 도내 아파트 평균 분양가가 270∼280만원이란 말이에요. 도내업체가 시공을 한 것은 240∼250만원이고 LG나 현대나 코오롱이나 이런 서울업체가 시공을 한 것은 270∼280만원 정도의 분양가격이 맺어있단 말입니다. 그 동안 IMF를 겪으면서 그것도 서울업체들은 많은 분양가를 다운시켰어요. 우리 아파트를 336만원이지 않습니까, 그렇지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

예.

경안

김경안위원

그런데 336만원보다 더 높을 수도 있다고 나와있지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

그런데 그것은 33평형이 상대적으로 낮으니까, 우리가 326만원 잡고 있거든요. 그러니까 더 큰 아파트는...

경안

김경안위원

그러니까 왜 이렇게 가격이 높을 수밖에 없냐 보면은 지금 땅값은 같은 데 마진이 분양마진하고 공사마진으로 된단 말입니다. 그렇기 때문에 분양가가 높을 수밖에 없다, 사실 경쟁력이 없는 것 아니냐. 지금 고가인 전라북도의 아파트가 280만원에 분양이 되는데 336만원으로 분양이 과연 될 수 있겠는지 거기에 대해서 생각을 해보셨습니까?

봉영

유봉영전북개발공사사장

그 문제에 대해서도 신중하게 많이 검토를 했습니다. IMF 이전 때는 할인판매도 많이 있었습니다. 그 후에 주택경기가 좀 나아지고 또 사람들이 새로운 주택, 새로운 아파트에 대한 선호도도 좋아지면서 서신지구 같은 데를 보면 32평이나 36평의 경우를 보더라도 이미 지은 지 1년이 넘었어도 우리가 알아본 바에 의하면 평당 300만원이 넘는 것으로 되어 있습니다.

경안

김경안위원

현 시가가요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

예. 어제 이한수 위원님께서도 말씀을 하셨는데 280만원 짜리도 있다 그런데 저희도 좀 알아 봤습니다. 그런데 거기는 구체적으로는 설명 않겠습니다만 여러 가지 여건이 우리 여건보다는 좀 낮은 것 같고 우리는 차별화 대책으로 여러 가지 것을 세심하게 배려했습니다만 보급형과는 좀 달리 생각도 해주셔야 할 것입니다. 사실 우리가 높은 것은 땅값이 너무 비쌉니다. 그렇다 보니까 채산성도 맞추어야 되겠다 그런 것에서 생겨난 것이라고 봅니다.

경안

김경안위원

그것도 있겠지만 아까 제가 말씀드린 대로 분양마진, 공사마진 이렇게 같이 보다 보니까 상승효과가 더 있는 것 아닙니까.

봉영

유봉영전북개발공사사장

그것도 사실입니다. 지금 그렇게 보면 주택공사도 마찬가지고 전국에 9개 개발공사가 주택사업을 다 했습니다. 거기도 우리와 똑같은 조건입니다.

경안

김경안위원

9군데는 분양가가 우리보다 턱없이 낮지요. 그렇지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

저희도 잘 알아봤습니다만 우리와 같이 차별화 그런 대책은 별로 세우지 않고 일반 표준형으로 지었던 것으로 나타나고 있습니다.

경안

김경안위원

공기업의 장점을 최대한 살리려면 광주도시공사, 경기지방공사, 경북개발공사, 경남개발공사도 보면 다 소형아파트를 지었단 말입니다. 그래서 거기에 대개 210∼280만원 정도의 분양가가 책정이 되었어요. 그래서 분양이 다 되고 그랬는데, 그리고 또 한 가지는 도내업체 참여를 40% 이상 했다고 하는데 대개 보면 다른 도에서 발주한 공사도 그렇습니다. 도내업체는 참여를 하되 예를 들어서 하도급 부금만 먹는 식으로 하고 직접공사에는 참여를 못하는 경우가 많이 있어요. 그리고 대기업에서 공사는 전부 하고 예를 들어서 공정률에 따라서 선급금이 지급되면 그 돈의 몇 %만 도내업체가 가져가는 경우가 아주 비일비재합니다. 그래서 도내업체 참여를 위해 40% 의무화했다고 하는데 예를 들어서 도내업체가 시공을 한다면 전체 100%로 할 수가 있거든요. 그리고 가격도 하락할 수 있는 그런 이점이 있습니다.

봉영

유봉영전북개발공사사장

그런 문제를 걱정하시는데 저희도 많이 걱정을 했습니다. 도내업체가 그 공사에 참여하면 좋습니다. 그런데 우리는 공사를 할 때 재무구조라든가 능력이라든가 이런 것도 고려하지 않을 수가 없습니다. 그리고 우수한 공사를 하기 위해서 이것도 고려를 한 것입니다. 그래서 이런 결과가 오고 있습니다만 도내업체가 우리는 40%가 의무적으로 참여해야 한다고 했는데 이번에 등록한 것을 보니까 48%가 제일 적고 전부 50%로 했습니다. 그런 문제는 도내업체가 강력하게 컨소시엄 주관사들하고 협의가 되어서 제대로 일을 할 수 있도록 되어야 될 것입니다. 이런 문제에 대해서는 주관사의 일이기 때문에 직접 이래라 저래라 간섭하기는 힘듭니다만 이런 제도적인 문제를 잘못 활용하는 면이 있다는 것은 우리도 시인하고 있습니다.

경안

김경안위원

우리 도내 업체가 계속 이런 상태로 나가다 보니까 대기업에 종속될 수밖에 없습니다. 그래서 종속화되는 도내 기업을 볼 때 도민의 한 사람으로서 상당히 가슴아픈 일이고요. 이런 종합적인 것을 볼 때 현대산업개발이나 현대건설 그 다음에 금호 이런 업체한테 땅을 매각해서 아파트사업을 할 수 있게 할 그럴 용의는 없습니까?

봉영

유봉영전북개발공사사장

이제까지 진행된 사항으로 보나 지금 이런 상태를 뒤집기는 상당히 어려운 일이고 또 이제까지도 쭉 말씀을 드렸습니다만 우리 공사는 땅을 파는 것도 중요하지만 우리 공사도 좀 일을 해야겠습니다. 그래서 주택업을 할 수 있도록 제도가 되어 있는 이상 우리도 해서 노하우도 쌓아야 하고 여러 가지 도민에게 분양하는 기회도 가져야 되고 이런 여러 가지 것이 복합되어 있다는 것을 이해해 주시면 고맙겠습니다.

경안

김경안위원

사장께서 그렇게 말씀을 하시는데 이런 여러 가지 문제를 봤을 때 아파트를 고급화하고 평형을 늘려서 중·대형화했을 때 예를 들어서 현대산업개발이나 현대건설, 금호건설 이런 데에서 땅을 매입해서 아파트를 지었을 때도 그런 고급화를 할 수 있단 말입니다. 그리고 분양가는 낮아질 수도 있고. 그렇지요? 자기들이 공사마진이나 분양가 마진 두 마진 중에 하나만 보면 되니까.

봉영

유봉영전북개발공사사장

그렇게도 생각이 됩니다. 우리가 공사를 추진함으로써 공사로 인해서 수익이 도내에 떨어질 수 있도록 해야지 전부 중앙의 업체한테만 가버리면 그것도 도전체 경제적인 문제에서 좋은 결과는 아닙니다. 그리고 지금 유명한 업체들이 분양하고 있는 사항, 현재 하고 있는 사항을 조사해 보니까 우리가 분양하려고 하는 분양가하고 큰 차이도 없습니다.

경안

김경안위원

어디 것이요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

동아, 현대 있지요.

경안

김경안위원

동아아파트는 지금 분양이 잘 안되어 가지고 본위원이 알기로는 할인분양을 하고 있는 걸로 알고 있는데, 그래서 문제가 많이 되고 있는 것으로 알고 있는데요. 그렇지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

65평을 지은 것이 있답니다. 거기에 우리가 아는 것으로는 전세로 일부 전환한 것이 있다고...

경안

김경안위원

그러니까 분양이 안되기 때문에 전세로 전환을 하고 할인분양을 하고 그렇게 하고 있어요. 그리고 현대산업개발도 그런 식으로 하고 있고. 그래서 본위원의 생각으로는 아파트 건립도 공사에서 중요하지만 그런 업체한테 이 기회에 토지를 매각해서 아파트를 지어라 그렇게 유도할 수 있는 방법도 있지 않았나 이렇게 생각이 드는데 거기에 대해서는 어떻게?

봉영

유봉영전북개발공사사장

거기에 대해서는 방금 전에 말씀을 드렸으니까 더 할 말씀이 없고 우리가 분양가가 이렇게 책정이 되었습니다마는 두고 보십시오. 이게 낙찰률로 해서 감정되는 경우도 있고 여러 가지 의회에서 말씀하신 사항을 십분 고려해서 검토도 더 해 나가겠습니다.

경안

김경안위원

지금 경기 호전 및 주변여건 호전으로 분양 완료 시까지 약 37개월을 봤죠.그렇지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

예.

경안

김경안위원

그런데 그때까지 부지매각으로는 이자수입이 약 45억원이다 이렇게 하셨지요? 단수로 했을 때 그러지요.

봉영

유봉영전북개발공사사장

복수가 아니고 단리입니다.

경안

김경안위원

복수로 했을 때는 상당히 이자수입이 더 불어나지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

복수로 하면 좀 늘어납니다.

경안

김경안위원

어느 정도 늘어납니까?

봉영

유봉영전북개발공사사장

57억원인가로 계산이 됩니다.

경안

김경안위원

그러면 37개월 분양이 완료될 때 약 60억원의 순이익인데 그것을 경쟁력이 약화되어 가지고 이게 고가 아파트다 이렇게 해서 분양이 되지 않았을 때 그 때는 생각을 해보셨어요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

우리는 이런 것도 생각을 했습니다. 분양이 적어도 30% 정도가 안된다고 가정할 때 그것을 계산해서 입찰요건에 20% 그것을...

경안

김경안위원

20% 분양효과가 있는데 만약에 분양이 안되었을 때는 그 사람들이 이것도 현금확보를 위해서 할인분양을 분명히 할 겁니다. 그런 식으로 나갔을 때 우리 아파트는 분양이 더 안된다는, 왜냐면 그 사람들이 20%를 가지고 자기 직원한테 주는 것도 아니고 사장이 와서 살 것도 아니고 그 20%도 자기들도 분양을 할 것 아닙니까. 분양을 하는데 그것이 분양을 하도급업체에 아마 떠맡길 겁니다. 그럼 하도급 업체들은 자기들이 살집도 아니고 자기들이 현금을 확보해야 되기 때문에 분명히 할인분양을 할 거예요. 대개 몇 %를 할인해 줄게 와서 살아라, 이런 식으로 하다 보면 기존에 우리 아파트 분양이 과연 되겠는가 그것도 생각해 보셨어요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

여러 가지로 생각을 해봤습니다만 지금 아파트 추세를 볼 때 어느 계층에서나 이야기를 계속 수렴하고 있습니다만 낙관적으로 다들 보고 있습니다. 우리가 이자수입이 57억원이 나왔는데 땅을 공사시작 시점에서 그것을 완전히 팔아서 일시불로 하든지 어떻게 하든지 은행에 넣었을 때 이자수입을 생각한 것이거든요. 그런데 그렇게 과연 될 수 있느냐 문제가 우리가 공사를 준비할 때부터 제의가 되었던 것이고 우리는 욕심 같아서야 복리로 해서 다 했으면 좋겠지만 현실적으로 그렇게 될 것이냐를 생각할 때 이자수입을 45억원으로 잡고 만일 우리 공사를 시작해서 45억원 이상의 수익만 된다면 우리는 손해가 없습니다. 그런 것도 우리가 생각을 했습니다.

경안

김경안위원

아파트를 지었을 때 말씀이시지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

그렇지요. 그 대신 우리는 아파트는 하나 만들어놓은 결과는 되지요.

경안

김경안위원

작년 5월부터 그 동안 내부결재, 조사 쭉 하는 것을 보면 마지막 검토의견에 도청사 이전문제 여러 가지 상황을 고려해서 짓는 게 좋겠다 이렇게 나왔지 분양이 잘 되고 수익성이 많고 꼭 필요해서 지어야 된다는 이런 의견은 하나도 없어요. 자체자료를 보더라도.

봉영

유봉영전북개발공사사장

고맙습니다. 그런 문제는 우리가 공문화 시켰던 것도 아니고 또 거기에 검토의견에 제 사인이 들어간 것도 그 시점에서 그런 판단이지.

경안

김경안위원

전체적인 일정을 계속 당겨서 추진하라는 그 사인이 들어간 것이?

봉영

유봉영전북개발공사사장

그것은 우리가 준비를 하려면 그렇게 되어야 할 것이 아니냐, 이것은 무한대로 끌고 갈 것도 아니고 이것 우리 상황이 미분양 감소추세라든가 전반적으로 좋아지니까 이왕 해보고 싶은 생각이 있으면 우리가 서둘러 보자 이렇게 해서 나온 것입니다. 그리고 거기에 나타나지는 않지만 매일 앉아서 간부들하고 상의하고 그런 것이 전부 거기에...

경안

김경안위원

자료를 보면 15일이나 2주에 한 번씩 계속 이런 보고서를 만들었어요. 사장 이하 우리 간부님들이나 직원분들이 노력을 안했다는 게 아니고 그만큼 여러 방향으로 조사를 하고 머리를 짜내고 노력해서 이런 결과를 계속 도출해냈단 말입니다. 그런데 그 결과 도출에 이 시점에 와서 우리가 아파트를 이렇게 지어서 하면 분양도 잘 되고 수익이 있고 이렇게 되겠다 해서 공익사업으로서 충분히 가치가 있다 그런 것이 명쾌하게 나온 것이 없다 이거예요.

봉영

유봉영전북개발공사사장

그렇게 명쾌하게 판단도 안되었어요.

경안

김경안위원

지금요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

아니, 그 때. 그래 가지고 그것이 11월까지 갔습니다.

경안

김경안위원

5월부터 그러지요?

봉영

유봉영전북개발공사사장

그래서 일시 중지도 시켜보자 또는 이왕 할 일이라면 그것에 대한 절차도 좀 당겨보자 이런 이야기가 수없이 오고 갔습니다.

경안

김경안위원

본위원의 생각은 누차 말씀을 드렸지만 이 시점에 오셔서 계속 아파트 건립을 해야 되겠다 이런 것 보다 여러 가지 정황을 판단하셔서 아파트를 아주 잘 짓는 대기업에 땅을 매각해 고급화해서 도민들에게 수익성을 돌릴 수 있는 그런 방향으로 노력을 해주실 것을 간곡히 부탁드리겠습니다. 이상입니다.

봉영

유봉영전북개발공사사장

대단히 감사합니다.