이용주 의원 발언

위원 여러분 한산기업 회장님께서 설명을 드리려고 계획을 세웠으나 현안 설명에 대한 진위는 회사의 실무진께서 일목요연하게 설명을 하신다는데 이의 가 없으십니까? (“없습니다”하는 이 많음) 이의 가 없으시므로 가결 되었음을 선포 합니다.

한산기업 류인설 감사 합니다.

한산기업 실무자께서는 발언 대에 나와서 설명을 해주시기 바랍니다.

한산기업 차윤호 안녕하십니까! 저는 한산기업에서 실무 책임자를 맡고 있는 차윤호 부사장입니다. 제가 이번 프로젝트와 관련해가지고 여러가지 자료를 준비를 했습니다만은 구두로 설명하는 것 보다는 여러가지 자료를 직접 봐가면서 설명을 드리는게 이해를 돕는데 다소 도움이 될까 해서 준비를 했습니다. 지금부터 슬라이드 필름을 가지고 내용에 대해서 설명회를 갖도록 하겠습니다. 오늘 서초동 프로젝트에 대한 사업설명회는 전체적으로 저희가 사업참여 경위라든지 다음에 저희 회사소개 다음은 농수산물 직판장 및 스포츠센터 건립에 대한 필요성이라든지 주변에 갖고 있는 입지환경, 개발 방향 설정이라든지 개발 컨셉, 사업규모, 투자내역에 대한 저희의 참여 의지라든지 이런 것 등을 가지고 1차 약 30분정도를 설명을 드리겠습니다. 끝난 다음에는 질의 응답을 갖고 거기에 대한 토론을 하는 것로 이렇게 진행을 하도록 하겠습니다. 사업참여 경위는 사실 이 프로젝트에서 저희가 3년전부터 준비를 쭉 했었습니다. 저희 한산기업이 97년초에 서초 프로젝트에 대한 서울시와 민자유치사업으로 스포츠센터 및 대형할인점 건립계획을 수립을 쭉 해왔었는데요, 중간에 저희가 97년 11월에 갑작스런 IMF를 맞게 되었습니다. 그러면서 저희도 부득이하게 사업을 잠시 중단하다가 99년말쯤에 저희가 본격적으로 시행 할려고 하던 차에 그 부지에 대해서 서울시에 열람 을 해봤습니다. 그런데 갑작스럽게 영광군으로 부지가 이전된 것을 알고 그 사업에 대해서 저희는 3년동안 준비를 해왔기 때문에 아쉬워서 다시 영광군및 의회를 찾게 되었습니다. 그래서 영광군 및 의회와의 추진경위사항은 저희가 금년 1월부터 본격적으로 이 프로젝트에 대해서 협의를 쭉 해왔었지요. 보면은 영광 군수 및 담당공무원을 방문해가지고 저희가 사업참여 희망에 대한 요청이 있었구요. 다음에 저희가 수립한 계획서를 영광군에 접수 를 했습니다. 그래서 접수 후에 여러차례 협의를 계속해왔구요. 그 다음에 중간에 영광 군의회 의장 님하고 원전특위 위원장 님을 방문해가지고 사업참여에 대한 정식요청을 저희가 했었습니다. 다음은 영광 군의회 에서 문서화 해서 저희 사업계획서 를 제출 하라는 지시를 받고 저희가 7월 12일날 약 2주 됐습니다만은 2주전에 서초 스포츠센터 및 직판장 및 할인점 개발사업 투지참여에 대한 제안 서를 이곳 의회에 제출 한바 있습니다. 그래서 오늘에 이르게 되었습니다. 우선 저희 한산기업에 대해서 아마 이곳 영광지역에서는 잘 알려지지 않았기 때문에 저희 회사에 대해서 간단하게 소개말씀 드리겠습니다. 저희 회사는 1970년도 초에 이미 국내에서는 최초로 서울시와 민자유치 방식으로 명동지하상가를 개발해서 끝냈구요. 그래서 지하상가 운영 전문 업체로 발돋움하게 되었습니다. 표에서 보시는 바와 같이 70년대 명동지하상가 1차 개발에 서울시 기부체납 완료했고 80년대 초에 저희가 강남 고속버스터미널 밤포지하상가를 개발해가지고 현재 꽃 시장 이라든지 전문 의류상가를 현재 운영 관리중에 있는 회사입니다. 다음은 금년도 지금 진행중에 있습니담나은 지하철 7 호선 반포 역과 저희 한산지하상가간에 연결 통로 공사를 지급 계속 사업을 진행하고 있습니다. 그래서 저희 회사는 그동안에 30여년동안 이런 개발사업을 중심으로 성장해 온 회사입니다. 그래서 저기에 있는 프로젝트를 중심으로해서 저희가 지하상가 사업성에 대한 기반을 마련해왔고 사업에 대한 토대를 마련해 왔다고 이 자리에서 말씀드릴 수가 있겠고요. 다음에 오늘 위원 님께 말씀드리는 이 프로젝트를 위해서 저희가 별도로 서초스포츠센터 법인을 서립을 했습니다. 그래서 이 법인은 저희 한산기업과는 별도로 서초 스포츠센터를 건설하고 관리운영을 하기 위한 그런 목적으로 설립을 했습니다. 다음은 저희가 서초 스포츠센터를 설립하면서 스포츠센터가 막대한 투자가 소요됩니다. 투자의 소요자금으로 활용될 일금 150억원을 정기예금으로 되어 있는데 그것을 오늘 이자리에 저희 사업참여 의지를 밝히기 위해서 첨부된 자료에 제출 되어 있습니다. 참고해 주시기 바라고요. 다음은 제가 이 대형 프로젝트에 대해서 스포츠센터 및 쇼핑상가, 말 하자 면 복합시설로 개발을 해야 하는데 그 개발에 대한 건리브이 필요성을 제가 한번 생각해 보았습니다. 우선은 이 프로젝트에 대해서 농·수·축산물 직판장 등 대형유통시설의 개발을 통해가지고 영광군에 목적사업 욕구에도 충족을 해야 되겠고 다음은 부지 주변 주민 에게도 현대화된 생활편의시설을 제공해서 지역 주민 욕구에도 충족을 해야 되겠는 것이 필요성이구요. 그래서 지역 주민 및 민원해소가 가능할 것 같구요. 그 다음 두번째는 땅이 상당히 고가로 매입이 되어 있는 상태입니다. 평당 1,000만원정도면 용도에 비해 상당히 비싸게 구입이 되었기 대문에 그 토지를 가장 효율적으로 이용해야만이 사업성이라든지 원가절감을 할 수가 있다고 판단이 됩니다. 그ㅐ서 땅값을 보면은 영광군쪽에서 당초에 계획을 가지고 있던 4안, 5안, 6안이 있는데 4안은 연면적이 약 7,400평정도로 계획하고 있던 안 입니다. 다음에 5안은 9,100평, 6안은 저희가 하고자 하는 안인데 이것은 1만2,000평정도가 되어야만이 사업성이 있따고 봤습니다. 그럴 경우에 4안에 비해서는 4안이 평당 땅값만 290만원씩 소요가 되는데 저희안은 약 170만원 정도가 소요가 됩니다. 그래서 이 토지의 효율적 이용이 이 사업에 가장 큰 관건이라고 할 수가 있습니다. 그래서 거기에 맞춰서 여러가지 개바프로젝트가 진행이 되야 한다는 것이 저희 생각이구요. 그래야만이 또 사업성 제고를 할 수가 있습니다. 이 사업은 단순한 분양사업을 해서 거기에서 자금만 회수하는 목적이 아니고 저희 한산이란 회사는 장기적인 운영사업을 통해서 수익을 쟁취하는 이런 회사입니다. 그래서 운영수입에 포커스를 맞춰야 되기 때문에 첫째 투자비 코스트를 최대한 낮춰야 된다는 이야기 입니다. 이렇게 이해를 해주시면 되겠구요. 다음은 사이트 부지가 인근지역의 입지라든지 상권분석을 저희 나름대로 해봤습니다만은 핵시설 유치가 절대적으로 필요한 프로젝트입니다. 위원 여러분께서도 잘 아시겠습니다만은 이 부지는 교통여건은 좋습니다만은 현재 사이트의 부지 주변 여건상 상당히 프로젝트를 수행하는데 애로사항이 많은 그런 위치입니다. 이면도로에 박혀 있고, 도로의 폭이 협소하고 아파트안에 있다 보니가 여러가지 불리한 점이 많은데, 또 부지는 큽니다. 부지가 크다 보니까 여기에 일반상가를 잘라가지고 사업을 하기에는 미스크가 너무 많습니다. 그래서 저희는 어떤 대형 체인 유통시설 국내에서 빅3업체 롯데라든지 신세계, 혀재 이런쪽에 있는 할인점을 끌여들어서 활성화 되어야 되겠고 다음에 지상부분에는 직영 스포츠센터를 가지고 저희가 장기적으로 운영을 해야만이 승산이 있는 프로젝트다 이렇게 판단이 되었습니다. 그래서 경쟁력있는 시설 개발로 분양성 및 장기적인 수익성을 극대화 함으로 해가지고 투자비를 조기에 우리가 회수할 수 있는 프로젝트다 이렇게 판단이 되었습니다. 다음은 이 프로젝트에 유통 및 판매운동시설에 효율적인 업종 믹스로 시너지 효과를 극대화 해야될 필요가 있는 프로젝트입니다. 그래서 지하층에는 대형할인점 및 영광군에서 추진하고 있는 직판장 이것을 지하층에 끌어 넣고요. 다음에 상층부에는 스포츠센터를 넣어서 고객 흡입력이 강한 경쟁력 있는 업종을 구성해야만이 성공 가능성이 있고 다음에 유입된 고객을 판매업무시설로 흡수해 가지고 매장의 사업성을 강화애야만이 장기적으로 이 수익사업이 가능한 프로젝트가 되겠습니다. 그래서 업종구성의 다양성을 저희가 볼 수 있겠습니다. 그러면 지하 1층에 대형유통시설인데 이제 여기 할인점 및 농수산물 직판장 유치가 되겠습니다. 유치사유는 소비력이 강한 지역주 민의 쇼핑욕구에도 대응을 하고 도시형 생필품 유통시설은 원가절감 및 민원해소를 위해서도 지하층의 입점이 바람직합니다. 그 예로 일반 생식품이라든지 생필품같은 경우에는 주로 하역시설이라든지 냉동 냉장시설, 상품 가공시설, 백룸시설, 쓰레기 집하 및 처리장 시설 등이 필요하기 때문에 지상으로 나오는 것 보다는 지하로 들어가야만이 여러가지 민원이라든지 또 원가 코스트 절감이라든지 이런것이 상당히 필요합니다. 다음에 할인점 내지는 농수산물 직판장 같은 것은 구매고객이 대부분 요즘 서울에서는 고객이 전부다 차를 가지고 오게됩니다. 그래서 차를 가져오면 주차장이 많이 확보가 되어야 하겠고 주차장과 매장사이에 연결되는 동선이 편리해야 되겠지요. 그래서 지하로 들어가는게 상당히 의외가 있다고 보고 생산성이 있다고 판단이 됩니다. 위에서 말씀드린 업종 구성에 다양성이 필요하다고 말씀을 드립니다. 다음은 부지 사이트 주변에 대한 입지 환경을 나름대로 저희가 분석을 해봤습니다. 우선 지리적인 환경으로는 서울에 일단 강남에 위치하고 있고 주변에 법조타운이라든지 업무시설지역이 많이 산재되어 있습니다. 다음에 대규모 아파트 단지가 포진하고 있는 지역이구요. 생활환경으로는 교통, 쇼핑, 관공소 등이 있고 아파트 밀집지역입니다. 그래서 강남에서도 생활 소비수준이 약간은 높은 지역이라고 볼 수가 있습니다. 다음에 교통여건은 지하철 2 호선 과 3 호선 이 환승되는 교대역에 인접해 있습니다. 약 150m 직 선거 리로 있고요. 다음에 인근에 고속버스터미널 남부 터미널과 인접해 있고 강남대로 약 폭이 30m인데 이면도로에 있습니다. 이면도로는 약 8m밖에 안되지요. 그래서 이런 여건이 상당히 불리한 면도 있습니다. 다음에 상권 현황으로는 1일 유동인구가 일단은 많은 상권이라고 볼 수가 있습니다. 그래서 참고적으로 서초에 인구는 유동인구말고 상주인구만 약 40만평이 되겠습니다. 그래서 근린 판매 업무시설로 주변시설에 대한 잠재력은 상당히 있다고 판단이 되고요. 그래서 한산기업의 경우는 이 프로젝트에 대해서는 우선 현행 관련 법규 상 개발이 가능한 시설도입을 먼저 저희가 해서 상권형성을 해야만이 가능성이 있다고 보여지고, 강남대로 이면도로에 인접하고 있어 가지고 입지적으로 근린생활시설 입지로는 양호하다고 볼 수 있습니다. 다음에 이 입지는 종합적으로 광역상권이 가능한 역세권 부지라고 판단이 되고 장래 사업성이 있다 이렇게 봐서 저희 한산기업에서는 장래성을 보고 이 사업에 약 430억원 정도를 투자해 가지고 이 사업을 추진할까 생각을 하고 이렇게 소개를 했습니다. 다음 개발방향은 일단 개략적인 방향수립은 했습니다만은 이제 그 사업이 본격화 되면은 저희 나름대로 법규 검토를 충분히 세부적으로 해야되겠고 이어서 개발주요 업종을 다시 한번 스크린 하고, 그 다음에 거기에 대한 현황분석을 계속해야 되겠고, 그 다음에 가장 중요한 것은 마케팅 조사 측면에서 저희가 타당성 조사를 다시한번 리뷰를 해야 되겠습니다. 그런 다음에 전체 이 프로젝트에 대한 사업성에 대한 연구를 해야겠고 또 개별 업종별로 에프에스를 할 생각합니다. 그래서 그런 어떤 데이타를 근거로 해가지고 도입시설 컨셉 다음에 규모는 어느정도 갈것인가 지금은 부지가 1만2,000평정도 되어있습니다만은 1만2,000평 정도에 대해서 보다 정확한 근거를 가지고 저희가 프로젝트를 수행하기 위해서 이런 타당성 조사를 해서 도출할까 합니다. 그래서 캐파를 결정 하고 그 캐파가 결정 되면은 층별로 스테이스 프로그램을 짜가지고 이 사업을 끌고 나갈가 합니다. 다음은 이 프로젝트에 대한 개발컨셉이 되겠습니다. 여러분도 잘 아시겠습니다만은 서울에서 특히 강남지역에는 인구가 많이 밀집되어 있고 소득수준이 높다 보니까 최근 20년사이에 개발되면서 종합적인 판매시설은 상당히 많이 포진되어 있습니다. 그러나 앞으로 서울에 인구가 점점더 포화상태이면서 여과시설에 대한 그런 공간이 상당히 부족합니다. 물론 경쟁시설이 있습니다만은 인구의 소득수준이라든지 인구밀도에 비해서 선진국에 비하면 월등히 수요에 비해서 공급이 작다고 볼수가 있습니다. 그래서 저희는 이 컨셉을 여가시간을 활용할 수 있는 그런 스포츠시설과 믹스한 유통시설로 가고자 합니다. 그래서 메인기능은 스포츠유통기능이고 거기에 대한 어떤 이 프로젝트를 통해가지고 지역 주민 위주의 사교기능 다음에 교육문화기능, 건강관리기능, 여성들을 위한 미용관리기능을 통한 복합적인 스포츠 유통기능을 믹스시켜서 저희가 강남에서 신체, 정신, 사회 적인 충족감을 실현하는 프로젝트로 향후 컨셉을 유지할까 합니다. 그래서 수요대응형, 수요창출형 복합적 기능을 갖춘ㄴ 시설로 개발할까 합니다. 가능하면 기능간 상호유기적인 보완을 통해가지고 부가가치를 창출하고 그래서 강남에 있는 여기저기 산재해 있는 판매시설로만된 시설보다는 저희는 그런 여가시간에 대한 관심을 갖는 고객을 흡수하고 이어서 부대시설로 유통시설을 묶은 즉 광역상권화한 광역유 통고 객을 집결시킬 목적으로 이 프로젝트를 가야만이 전체 프로젝트가 살 수 있다. 이렇게 판단이 되어서 이런 컨셉을 갖고자 합니다. 다음은 이 프로젝트에 대한 개발시설 배치계획을 말씀드리겠습니다. 이 프로젝트는 건축 제안 요건이 근린생활시설로 되어있고 다음에 충고에 제안 이 있기 때문에 고층으로 올릴수가 없습니다. 그래서 약 5층까지만 올릴수 있기 때문에 거기에 대한 개발시설 배치계획은 저희가 운동시설을 상층부에 두고 판매업무 시설을 저층부 1,2층에 두고 유통시설을 지하 하층부에 둘 예상입니다. 그래서 이 건물전체를 보면은 상층부에는 종합 스포츠센터를 만들어 가지고 이것은 직영입니다. 운영체제는 직영을 하고 대신 직영하면서 저희가 멤버쉽으로 갈까합니다. 그래서 직영하기 때문에 상당히 지명도가 있는 시설이 되겠습니다. 다음 하층부에는 대형할인점 및 농수산물 직판장을 만들어 가지고 이것은 개별분양상가 보다는 직영위주로 하는 그런시설을 두어야만이 소득수준이 높은 그런 지역 주민 특히 삼풍아파트라든지 지역 주민 고객을 유인하기 위해서는 그런 직영시설이 필요한거지요. 그래서 대형할인점도 필요하면 저희가 빅쓰리 업체중에 유수한 업체를 끌어드려야만이 이 전체가 살수 있습니다. 다음에 1,2층에는 상층부에 직영시설과 하층부에 판매직영시설을 끌고 감으로해서 유동 구역 을 많이 확보할 수가 있습니다. 그 유동고객을 활용한 1,2층이 되어야만이 우리가 1,2층은 주로 이제 분양상가라든지 이런 업무시설을 놓을까 하는데 여기에 대한 생산성이 올수가 있습니다. 이제 분양을 하는거지요. 때에 따라 임대도 하고 그런데 만약에 이런 직영개념에 시설이 안들어 올 경우에는 아마 상당히 면적을 할애하기 어렵다고 생산성이 떨어진다고 볼수 있습니다. 그래서 저희는 비싼 땅을 샀지만 이런 시설을 유치해서 상층부와 하층부에 직영시설을 넣고 저층부에 편의시설을 넣어서 생산성을 높일수 있지 않을까 이렇게 봐서 저희 나름대로 개발시설 배치계획을 세웠습니다. 그래서 보면은 저층부는 사업성 극대화를 우리가 통할수 잇지 않을까 해서 배치계획을 수립했습니다. 그러면 다음은 층별 부분구성 및 주요 업종이 되겠습니다. 지하 2층에서 4층까지는 지하주차장을 많이 확보를 해야됩니다. 그래서 저희 사업계획은 1만2,000평을 할 경우에 지하층 면적이 1만2,000평중에 60%정도가 지하층에 차지합니다. 그리고 40%정도는 지상으로 올라오는 면적이 되겠고요. 그래서 지하 1층은 매장이고 지하 2층, 4층은 주차장이 되겠습니다. 지하 1층은 소위 말해서 대형할인점, 다음에 농수산물 직판장을 유치시켜서 개발을 하고자 하는데 여기에 대한 용도는 금전소비형 업종을 집어 넣을까 합니다. 다음에 지상 1층과 2층은 주로 생활편의업종 1층에는 은행, 증권이라든지 약국이라든지 패스트푸드 이런 시설들을 집어넣어서 분양을 할까 하고 다음에 지상 2층에는 주로 시간 소비형 업종들을 여기에 집어 넣어야 합니다. 그래서 클리닉센터라든지 패밀리 레스토랑이라든지 예.체능계 학원이라든지 기타 등등 문화센터를 운영한다든지 시간을 소비하는 그런 시설들을 배치를 해야겠고 그 다음에 3,4,5층에는 저희가 체력을 증진시키는 그런 시설로 배치를 해서 주변에 여러가지 이득을 많이 소화하는 그런 시설로 가고자 합니다. 그래서 보면은 체력증진 매장에는 주로 지상 3층에는 헬스장, 에어로빅, 영상안정실, 피부미용실등 그런식으로 집어넣고 다음에 4층에는 수 영장 , 유스풀, 찜질방, 사우나 이런 시설들을 집어 넣을까 하고 지상 5층에는 골프연습장을 만들어서 퍼팅연습장과 같이 믹스시켜서 가는 걸로 했습니다. 그래서 체력증진 업종에는 주로 보면은 우리 사이트 주변에 고소 득을 가진 주부들이 많이 있습니다. 그래서 우리 타켓은 주변의 고소 득을 가진 주부들을 타켓화 하는 것이 메인타켓이 되겠습니다. 그래서 여러분들은 궁금하게 생각할 수도 있는데 이 골프장이 골프라는 운동이 한국 사회 에 어느새 벌써 대중운동이 되어 있기 때문에 수익시설로도 저희들이 필수적으로 넣어야 하고 그 다음에 고객흡입적인 효과도 있고 그래서 일단 이것을 필히 가지고 가야 된다는것이 전제 사항이 되겠습니다. 다음은 사업규모가 되겠습니다. 여러분들이 잘 아시겠지만 이 지역은 일반 주거지역으로 되어 있고 아파트 주거 중심지역으로 되어 있습니다. 대지면적은 2,290평이고 건축면적은 건폐율이 약 50%정도 됩니다. 그래서 1,140평이 되겠고 지상 연면적은 4,600평 전체면적은 1만2,600평 그래서 지상 연면적이 약 40%, 지하로 60%정도가 배치가 되겠습니다. 다음에 용적율은 204%, 건폐율은 50%입니다. 건축규모는 지하 4층에서 지상 5층으로 계획을 하고 있습니다. 철근콘크리트조로 구조를 하고 층별배치계획은 조금전에 말씀드린 대로 지상층에 골프연습장, 중간에 3,4층에 직영위주의 스포츠센터 1,2층은 분양 내지는 임대위주의 판매 및 업무시설로 갈까 하고요 다음에 대형할인매장은 지하 1층, 지하층은 많이 팔수가 있습니다. 약 2,000평정도 팔수가 있기 때문에 그런 할인점 내지는 직판장을 믹스시켜 개발을 하고 다음에 여기에 오는 고객들을 위해서 바로 밑에 할인점 전용주차장이 배치가 되겠고 지하 3,4층은 일반 주차장 위에 스포츠센터라든지 판매시설로 오는 고객을 흡수하기 위한 주차장 정도가 되겠습니다. 다음은 투자내역 및 저희 한산기업이 참여조건이라고 할 수 있는 조건을 제시를 해봤습니다. 투자규모는 전체가 총 투자금액이 이건 아주 정확한 것은 아닙니다만은 개략적으로 저희가 이 건물을 개발하기 위해서는 간접비용까지 약 800억원 정도가 소요될 예정으로 집계가 됐습니다. 그래서 그중에 영광군족에서는 377억원 이미 토지매입비에 214억원이 지불되어 있고요. 그중에 공사비 일부를 영광군에서 지급을 하고 한산기업에서는 나머지 공사비 문제라든지 설계감리비, 분양겅비 다음에 광고선전비, 기타 현장 경비 등 해가지고 약 430억원 정도를 저희가 부담을 해가지고 사업참여를 하고 싶습니다. 그래서 총 투자비용으로 보면은 저희가 약 53%, 영광군쪽에서 약 47%정도 부담을 전제하에 사업참여조건으로 우리가 제시를 했습니다. 다음에 영광군에서 그러면은 투자회수를 어떻게 하느냐 투자비는 377억원이 되겠습니다. 그래서 이 377억원은 준공후 1년 이내에 현금으로 회수하는 걸로 저희가 제안 을 했고요. 다음에 영광군이 지금 부지를 갖고 있기 때문에 저희가 이 개발 프로젝트를 성공적으로 수행을 해가지고 개발이익 을 50억원을 저희가 영광군에 준공 즉시 지급할까 합니다. 그다음에 저희는 영광군에서 이정도 투자하고 저희는 이것을 영광군으로부터 1년이내에 모든 자산을 한산기업에서 인수하는 조건이 되겠습니다. 다음에 저희가 투자를 하는데 건설공사비로 서울에 있는 건설회사 1군 업체를 통해가지고 1군업체에서 공사이행 보증서를 영광군에 제출 토록 저희가 보장을 하겠습니다. 이게 저희 기본 컨셉이고요. 다음에 그러면 영광군에서는 어떤 역할을 할거냐. 우선 영광군 명의로 건축허가도 내고 착공도 하고 준공도 하고 보전등기를 영광군 쪽에서 하게 됩니다. 그래서 저희는 이것을 준공과 동시에 1년 이내의 조건으로 저희가 사업 시행 권 일체를 위임 받아가지고 사업을 시행 하는 걸로 이렇게 계획을 하고 있고요. 다음에 양자간에 영광군과 저희 한산기업간에 협약서를 체결하고 이것을 대외적으로 공증 을 해서 쌍방간에 서로 믿음 을 갖고 공동사업을 추진하는 걸로 이렇게 진행할까 합니다. 다음에 이제 마지막으로 운영은 저희가 운영사업에 3,4층 스포츠센터를 저희가 바로 직영을 합니다만은 지금 현안 으로 대두되어 있는 직판장 사업을 영광군에서 어떤 식으로 어떤 아이템을 취급할건지 또 직영을 할건지 그것을 저희 한산기업은 사실 유통을 전문 으로 하는 회사입니다. 그래서 저희에게 맡겨 주시면 저희가 영광군에서 하는 수익성 보다는 더 높게 여러가지 매출을 극대화 시키고 관리로스트를 줄이고 해서 우리가 경영을 받아서 하는 여건이 될수도 있고요. 그렇다면은 영광군이 그 사업에 대한 직접 감독을 할수가 있는 여건이 될수도 있고요. 이런 체계로 저희가 투자를 참여하겠다 해서 오늘 이 자리에 와서 설명을 올리게 되었습니다. 그래서 공동투자비용이 전체가 809억원이 되겠습니다. 항목별로 보면은 영광군에서는 부지매입비 214억원 공사비가 163억원 그 다음에 저희 한산기업에서는 공사비가 241억원, 내장공사비가 71억원, 용역비 89억원 제세공과금 약 20억원정도, 기타등 12억원정도 해가지고 432억원이 소요될 예정으로 있습니다. 그래서 저희가 사업수지를 나름대로 에프에스를 1차적으로 해본결과 판매시설 분양금액은 1층과 2층이 되겠습니다. 연면적은 2,200평이 되겠습니다. 1층이 1,100평정도, 2층이 1,100평정도 그다음에 판매시설 임대금액은 지하 1층이 되겠습니다. 지하 1층과 할인매장 지하 주차장까지 포함해가지고요. 그래서 이것은 저희가 할인매장에 임대를 주다 보면은 이것은 장기적으로 주어야 됩니다. 2년씩 주다보면은 할인업체가 안들어오고요 장기적으로 주문 을 해가지고 그 사람들이 투자를 하고 우리에게 보증금 내는 것 외에 투자를 많이 해야 됩니다. 그래서 투자에 대한 감가상각을 해소할 수 있는 기간 을 주어야 되기 때문에 장기적으로 주어야 되는데 거기에 대한 사업은 우리로 봐서는 임대금액을 약 125억원을 받는 걸로 이것은 빅쓰리 업체들하고 계속 절충을 하고 있습니다만은 상당히 참여의지가 굉장히 많이 있습니다. 그래서 저희 나름대로 이 금액을 제시를 했고요. 그다음에 인제 지상 3,4층이 핵심시설인데 여기에 스포츠시설 보증금 액을 저희가 받을 수 있습니다. 보증금 및 말 하자 면 맴버쉽으로 가기 때문에 맴버들의 회원권을 우리가 모집할 수 있습니다. 그것이 약 400억원 정도로 봤습니다. 그래서 전체적으로 약 수입금액은 930억원 정도가 실현 가능한 금액이고 다음에 우측에 보면은 앞전에 말씀드린 내용대로 총 투자비용이 토지매입비부터 건축공사비, 설계비, 분양 경비 , 기타 해가지고 809억원 정도 소요될 예정입니다. 그래서 개발이익 으로 잠정적으로 저희가 자신할 ㅅ구 있는 금액은 약 123억원이 되겠습니다. 그래서 이 123억원중에서 저희는 50억원을 확실히 영광군에 개발이익 금으로 준공과 동시에 지급을 할 생각입니다. 그래서 이 프로에 대한 개략적인 일정계획을 저희 나름대로 스크린 해봤습니다. 이 프로젝트는 지금 작년 12월달에 영광이 매입을 했기 때문에 214억원이 이미 선 투자가 된 상태입니다. 그러다 보면은 214억원에 대한 금융비용을 저희 나름대로 따지다 보면은 상당히 시급성을 요해서 빨리 개발이 되어야 하지 않을까 그다음에 이 부지 싸이트 주변이 이미 상권이 많이 형성되어 있고 당장이라도 일부 분양성이 있고 이러다 보면 빠른 시일내에 공사를 하고 이 사업을 진행을 해야될 어떤 시급성이 요구되는 프로젝트입니다. 그래서 보면 저희생각입니다만은 8월중에는 공동사업에 대한 협의를 해서 협약을 맞추고 쌍방간에 계약 을 체결해서 이제 공증 을 하고 그다음에 저희가 용역 계약 을 8,9월달에 하고 설계 및 건축허가도 10월까지는 빠른 시일내에 완료를 해서 겨울 동절기 전에 일부 기초공사를 해야만이 공정을 단축시킬수가 있다 이렇게 판단이 되어야 합니다. 그래서 전체적인 그랜드 오픈은 2000년 7월, 전체적인 공사 기간 은 약 20개월 정도가 소요되지 않을까 이렇게 판단이 되고요. 나름대로 일정계획을 짜봤습니다. 이상으로 개략적인 저희 사업설명에 대한 내용을 보고 를 드렸고요. 이어서 질의 응답시간을 갖도록 하겠습니다.

질의 하실 위원 계십니까? 김용석 위원 질의 해 주시기 바랍니다.

위원 입니다. 자세한 설명을 들었습니다. 물론 충분하게 이해하기는 조금 부족합니다만은 만일에 한산기업에서 준공하면서 50억원을 영광군에 지급을 하고 1년후에는 377억원 전액을 환불할 수 있다고 말씀을 하셨지요?

한산기업 차윤호 예.

그렇게 되면은 우리 영광군에서는 서울 농.수.축산물 직판장을 포기하는 것이 되는데 한산기업에서는 그랬을때 지하 1층 할인직판장을 우리 영광군에서 생산되는 농.수.축산물을 판매할 수 있는 그런 권한 을 주실수 있는지?

한산기업 차윤호 거기에 대해서 제가 말씀을 드리겠습니다. 모두에 설명을 했습니다만은 저희 생각은 이렇습니다. 지하층이 활성화 되어야만이 전체적으로 활성화 될 수 있고 그 다음에 영광군에 현안 이 되고 있는 직판장 사업이 있는데 이 건은 예를 들어서 영광군쪽에서는 꼭 직판장을 해야 되겠다고 그러면은 저희가 장소를 영광군에 임대를 줄수 있는 방법이 있구요. 그럴경우에는 저희에게 임대료를 내는 겁니다. 저희는 이제 LG마트하고 E마트 이런 쪽을 끌어 들일건데 그중에 일부 장소를 할애해서 주면은 영광군에 있는 소유액에서 거기 가져다 놓고 판매할 수 있는 아이템들이 있지 않습니까. 그 아이템은 단독으로 영광군에 있는 생산물을 필히 팔수 있도록 전속으로 조건이 되어야 하겠고 그 다음에 거꾸로 예를 들어서 그것을 영광군에서 사업을 안하겠다 나중에 들어간 원금을 내달라 그럴경우에는 저희가 단독적으로 다른 업체를 유치해서 끌고 가야 되겠고 그다음에 또 하나는 이제 영광군에서 꼭 참여는 하고 싶은데 장소를 할애해 주고 운영에 대한 노하우가 사실은 대형 프로젝트이기 때문에 노하우가 없으니까 그것을 저희회사에 위임 을 하시면 저희가 여러가지 조건을 서로 협의하여야 겠습니다만은 그것을 가지고 저희가 위탁운영을 해줄수가 있고 그 방법은 추후에 여러가지 측면이 될수가 있겠습니다. 그러니까 영광군에 기본적인 생각은 저희들이 흡수할 생각입니다. 지금 모든 설명을 드렸습니다만은 장소를 통해서 거기에 영광군에서 필요한 면적 그 다음에 필요로 하는 상품 카테고리가 있지 않습니까. 예를 들어서 축산물만 하고 싶다든지 아니면 농산물, 수산물 다 하고 싶다든지 이걸 하면은 전부다 거기에 맞춰서 저희가 수용할 생각입니다.

지하 1층 연면적이 몇평이나 되지요?

한산기업 차윤호 연면적이 2,000평 되겠습니다.

2,000평이라면 어마 어마한 넓이인데요. 우리 영광군에서 생산되는 농.수.축산물 특산품을 다해도 그 2,000평을 커버해서 판매시설을 직판하기는 어려운 시설이고 저는 유통업체에 전혀 전문 성이 없기 때문에 잘은 모르겠습니다만은 우리 영광군에서 생산되는 농.수.축산물 등을 직판할 수 있는 면적은 150에서 200평이 넘지 않을 것으로 예상이 됩니다. 그럴때 예를 들어서 200평만 필요하다 했을때 임대 보증금 은 어느정도 환산이 되겠습니까?

한산기업 차윤호 지금 유통업계에 대해서 간단하게 제가 아는 상식을 말씀을 드리면은 서울에 있는 할인점 매장이 있습니다. 저희가 지금 할인점을 유치를 하려고 하는데 그 할인점의 상품 카테고리는 생활의류, 생활잡화가 들어가 있습니다. 공산품하고요. 그다음에 여기서 소위말하는 직판장이라는 개념은 생식품만 들어가 있습니다. 그래서 생식품만 가지고는 사업성이 없기 때문에 저희는 종합적인 할인점으로 가야만이 되겠고 국내에서 할인점 빅쓰리 업체들의 생산성을 따져 보면은 이것이 매장이 생산성이라는것이 한계가 있습니다. 무한정으로 이익이 나는것이 아니고 동업계 평균마진을 보면은 네트마진이 3%정도 됩니다. 다음에 할인점중 직판장 생식품 분야만 3%고요. 운영을 잘 했을때 체인점을 여러개 가지고 있을때 네트마진이 3%고 거기에 생활의류라든지 이것을 믹스할때는 네트마진이 5%까지 올라갑니다. 그다음에 백화점들이 주로 네트마진이 7%정도 됩니다. 그러다보면은 할인점이 지하로 들어가야만이 되는 이유도 생산성이 아무리 노력을 해도 맥시멈이 있어 그것을 지하에 넣어야 한다는 이야기지요. 그래서 수도권에서 보면은 할인점 업종이 입점할때 땅을 얼마에 사느냐 땅을 보통 150에서 300만원 범위내에서 삽니다. 그래서 거기에 건축, 유통설비기기 이런것을 집어 넣어서 이런 것을 집어넣어서 평당 약 400만원 정도가 되어야만이 타산을 맞출수가 있는거지요. 예를 들어서 그 금액이 오버된다고 하면은 대기업들이 가지고 있는 유통조직 할인점, 체인점도 생산성을 못맞춥니다. 그래서 가능하면 할인점들은 도심 에서도 외곽지역에 가서 장사를 하고 백화점들은 주로 소득이 높기 때문에 도심 에 아주 비싼 땅이 들어선 이후가 그런 맥락이거든요. 그래서 보면은 우리도 지금 말씀하신 150평에서 200평 정도가 필요하다고 했는데 이것은 예를 들어서 우리가 유치하는 과정속에서 대형할인점과 절충을 하다보며 영광군에 특산물을 유치를 하다보면 그 200평을 아까 같은 그런 어떤 조건하에 유치를 할수도 있고 아니면은 직접 떼어서 임대해 줄수도 있고 하다보면 아마 제 입장은 대형할인점들을 끌어들이기는 더 쉽습니다. 예를 들어서 1,000평을 떼어서 영광군에 주는것 보다는 150평, 200평을 떼어주고 나머지를 유통 전문 업체에 주면은 그쪽에서 더 대환영을 합니다. 왜냐면 그만큼 자기들이 운영할 수 있는 카테고리가 넓기 때문에 더 바람직스럽다고 생각을 하지요. 대신 영광군에서 꼭 이 품목만은 우리 영광군것을 독자적으로 이 건물이 끝까지 있는 한은 그것을 해달라 하는 경우에는 우리가 옵션을 걸어서 그것은 충분히 우리가 옵션을 가지고 갈수가 있습니다. 그리고 그게 분양하는 것이 아니고 임대를 주는 것이기 때문에 우리가 계속 임대를 주고 있는 한은 저희가 계속 점포관리를 합니다. 점포관리를 하는데 관리비만 받고 이런 것이 아니라 저희가 상품관리를 할겁니다. 그래서 어쨌거나 공동사업 파트너가 영광군이기 때문에 영광군에 대한 농.수.축산물을 가능하면 매출을 많이 올리게끔하고 지방의 특산물 선전도 하고 거기오면 어떤 모든게 다 있다. 이렇게 유도하면 충분히 오히려 승산이 있지 않을까 생각을 합니다. 답변이 되었는지 모르겠습니다.

200평 기준으로 했을때 임대 보증금 은 얼마정도 되는지?

한산기업 차윤호 예. 죄송합니다. 아까 126억원을 받는 조건은 이미 할인점 업체들하고 저희가 협의를 했습니다. 그런데 지금 현재는 약 350만원에서 400만원 주겠다는 이야기입니다. 평당 전세로. 그러니까 전세 보증금 이 되겠습니다. 그렇다면은 그 조건으로 예를 들어서 영광군에서 200평을 달라고 하면은 전세로 같은 조건으로 들어올 수가 있는거지요.

한산기업 차윤호 일단 동기가 어떻든간에 죄송하게 생 각하 구요. 물론 제위에 사장님도 계시고 회장님도 계십니다. 사실은 이 프로젝트에 대해서 전체적인 공감대라든지 우리 정책이라든지 이런것등은 저희 회장님 이하 직원들이 고민을 많이 해온 내용들이고요. 그 다음에 아무래도 어떤 사업성이라든지 이런것을 분석을 하고 시장 조사를 실무책임자로서 많이 진행해 왔고 드러다보니까 여기 위원 님들에게 다소나마 그래도 설명을 해드리고 이해를 회장님이 말씀을 하시는것 보다는 저희가 설명드린것이 더 효과적이지 않을까 해서 그랬는데요 조금 양해를 해주시기 바랍니다. 죄송합니다.

말입니다. 이 자리는 청원심사 특별 위원 회입니다. 왜 우리가 다시 청원심사 특별 위원 회까지 구성이 되었는지 그 이유를 알고 계십니까?

한산기업 차윤호 자세한 이야기는 못들었구요.

한산기업에 추진경위를 보면은 영광 군수 및 공무원을 방문을 했고 영광 군의회 를 방문해서 의장 및 원전특위 위원장 을 방문을 하셨다고 설명을 했지요?

한산기업 차윤호 그렇습니다.

추진경위에서 나오는 겁니다. 그러면 여기 청원심사 는 우리 영광군민들의 일부가 이 의제 기를 했습니다. 농.수.축산물 사업에 대해서 타당치 못하다고 이의 를 제기를 해놓고 다시 우리가 재 심의 하는 이런 과정에서 지금 여기서 설명회가 타당하다고 생 각하 십니까? 그것이 결정 된 다음에 의회를 방문하고 집행부를 방문해야지 그 다음일이라고 생 각하 는데 어떻게 생 각하 십니까?

한산기업 차윤호 일단은 저희 입장에서는 이 프로젝트가 서두에서 말씀을 드렸습니다만은 금년들어가지고 갑작스럽게 사업을 하겠다 이런 내용은 아니었습니다. 사실은 3년전부터 저희가 이 사업을 해볼까 해서 꾸준히 조사를 했고 미련도 많이 갖고 있었습니다. 그러던 차에 IMF를 맞아가지고 저희가 사업을 보류하다가

지금 그런 말씀보다도 여기 우리 청원심사 특별 위원 회의 그 뜻을 헤아리시라는 말이에요.

한산기업 차윤호 충분히 알겠습니다.

농.수.축산물 직판장으로 우리 의회에서 다시 결정 이 될지 다른 사업으로 고려해서 결정 할지는 이제 재 심의 한 다음에 결과가 나오겠습니다만은 그 이후에 사업참여 계획서를 의장 을 통해서 의회에 제출 해가지고 의회에서 충분히 설명할수 있는 자리가 있는 것이고 집행부 군수 님을 방문해서 할수 있는 이런 자리가 얼마든지 있는것 아닙니까. 그런데 왜 하필 청원심사 특별 위원 회 이 자리에 와서 설명을 하시겠다는 의도에 대해서 저는 이해를 할수가 없어요. 물론 참여하시겠다는 그 의욕자체는 감사 를 드린다고 서두에 말씀을 드렸습니다. 그러나 사업이 결정 된 이후에 이런 모든 것을 설명을 해가지고 우리 위원 들도 이해를 하고 집행부에서도 이해에 도움이 될수 있게끔 하는 이런 것이 저는 순서라고 생 각하 는데 어떻게 생 각하 십니까?

한산기업 차윤호 이해가 되고요. 그래서 그런 어떤 의사 결정 중간과정에 있기 때문에 저희가 이런 프로젝트에 대해서 이런 비젼이 있고 이렇게 끌고 가면 오히려 영광군 입장도 좋고 저희 한산기업도 좋고 그래서 사전에 이렇게 이해를 돕고 이 내용에 대해서 위원 님들께서 충분히 숙지가 되면은 의사 결정 하는데 조금 도움이 되지 않을까 그래서 저희가 사실은 저희가 아쉽지요. 저희가 3년전에서부터 미련을 가지고 추진해온 사업이기 때문에.

한산기업 차윤호 충분히 알겠고요. 그래서 저희가 의회하고 협의를 하던차에 의회에서 그런 안이 있으면 충분히 와서 설득을 할 수 있는 기회를 마련하겠다고 해서 요청을 받고 사실은 오늘 이 자리에 출석을 한 것입니다. 그래서 동기가 어쨌든 간에 일단은 저희 안이 이러니까 가능하면 서로 좋은 쪽으로 이 사업이 전개되기를 바라는 의미에서 오늘 이 자리에 왔구요.

바램들은 이 사업이 결정 된 이후의 문제이기 때문에 이 자리에서는 특별한 의미를 부여하고 있지 않다고 저는 생 각하 기 때문에 이것으로 질의 를 마치겠습니다.

위원 여러분께서는 기 이용주 위원 님께서도 청원심사 위원 이기 때문에 기 초청을 해서 진술을 한번 들어보기로 결의 된 사항이니까 가급적이면은 청원인 에게 따질 사항이 있더라도 조금 이해를 해주시고 우리 의회에서 결정 되어서 요청을 한것이지 우리가 요청하지 않은 상황에서 오신 분들이 아닙니다. 그러기 때문에 그점을 양지하시고 특위가 끝나고 나면은 또 의회에서 조율을 할지라도 이 시간만은 꼭 필요한 말 청원인 이 와서 진술하는 내용에 대해서 의문점이 간다든가 이런점만 질의 해 주시기 바랍니다.

더 질의 하실 위원 계십니까? 김용현 위원 질의 해 주시기 바랍니다.

위원 입니다. 한산기업에서는요 언제쯤 서초동 부지를 영광군에서 매입한것을 알았습니까?

한산기업 차윤호 작년 년말쯤 알았습니다. 작년 12월쯤에 저희가 한참 고민하던 차에 서울시를 방문해서 본격적으로 추진하려고 보니까 소유권이 영광군으로 넘어가 있더라구요. 그때 알았습니다.