김사홍 의원 발언

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제91회 서울특별시 중구의회 정례회 제1차 도시·건설위원회를 개의하겠습니다. 간사보고가 있겠습니다.

안녕하십니까? 한면우 위원입니다. 보고사항을 말씀드리겠습니다. 오늘 개의하는 제91회 서울특별시 중구의회 정례회 제1차 도시·건설위원회는 중구청장으로부터 제출되어 회부된 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안을 심사하고 2001년12월4일 개의되는 제2차 도시·건설위원회에서는 2002년도 세입·세출예산안을 심사하고자 개의하게 되었습니다. 이상으로 보고사항을 마치겠습니다. 감사합니다.

한면우 간사님 수고하셨습니다. 1. 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안

안녕하십니까? 도심재개발기획단장 한상현입니다. 제가 2001년9월11일자로 토목과장에서 도심재개발단장으로 발령 받은 뒤에 나와서 인사드리게 되어서 영광입니다. 평소 이기록 위원장님을 비롯한 위원님께서 저를 도와주시고 해서 대과없이 토목과장의 직임을 마치고 도심재개발단장을 맡게 되어 감사드립니다. 그러면 오늘 의사일정에 따른 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안에 대한 제안사유를 말씀드리겠습니다. 본 지역은 1982년4월26일 도심재개발구역으로 지정되어 1984년4월27일 사업계획 결정되고 1996년10월26일 및 1998년8월14일자로 구역변경 결정되었으나 공공용지 확보에 따른 토지·건축물 소유자간 이해가 대립되어 장기간 사업 시행이 지연되고 있는 구역으로 지역 여건을 고려한 구역 내 토지이용계획을 재조정(변경)하여 사업시행을 촉진시키고자 함입니다. 추진경위는 지금 말씀드렸고 다음 주요 내용을 설명 드리겠습니다. 주요 내용을 말씀드리면 본 재개발 구역의 명칭이 도심재개발세운상가구역입니다. 세운상가 구역내에 제27-1, 27-2, 25지구가 있습니다. 27-1, 27-2, 25지구가 인접지역으로써 구역변경 결정을 하고자 하는 사항입니다. 두 번째, 지구분할계획을 말씀드리면 27-1지구를 당초에 대지면적 1,547.6㎡에서 1,591.1㎡로 43.5㎡를 증가 시키는 사항이고요, 세운상가 27-2지구는 당초에 1,547.5㎡에서 847.8㎡로 699.7㎡로 줄어드는 상황이고 25지구는 대지면적이 2,778㎡에서 3,421.4㎡로 증가하는 상황입니다. 이에 따라서 건축계획도 27-1지구는 토지 소유자가 사업을 시행 할려고 하기 때문에 건축계획을 수립했습니다. 건축계획 중에서 연면적이 1만8,829.09㎡로써 용적률은 기존 1,100%이하에서 935%이하로 잡혀 있습니다. 층수는 21층에 지하4층으로 계획되었고요. 용도는 관광호텔인 숙박시설로 되어 잇습니다. 공람 사항은 2001년10월26일에서 11월9일까지 4일간 세계일보와 파이낸셜신문 등에 게재를 해서 이해관계인의 의견을 제출받고자 했으나 제출된 의견이 없습니다. 다음은 도면을 보고 설명을 드리겠습니다. 당초에 계획구역이 3개 지구인 27-1지구 27-2지구 25지구가 같은 구획으로 되어 있습니다. 27-1지구가 정사각형으로 계획이 되어 있었는데 이것을 변경을 해서 토지경계선까지 직사각형으로 구획을 해서 그에 따라서 27-2지구는 줄어들고 여기 27-1지구는 넓어지는 사항입니다. 기본적으로 문제가 되는 것은 저희들이 변경하고자 하는 뜻은 현재 이 옆에 도로가 있습니다. 통행하는 도로가 있는데 만일 이대로 하게 되면 도로가 폐쇄가 되게 되겠습니다. 그래서 통행이 되지 않고 왜냐하면 지역 지구 공사를 같이 병행하게 되면 이런 문제가 해소가 되지만 이건 개인의 사유지이고 사업시행에 대한 것이 계획이 틀리기 때문에 먼저 이것을 시행을 하고 이게 나중에 되고 이게 나중에 되고 할 수도 있고 그러면 기존에 대한 도로는 통행이 돼야 기존 건축에 대해서 도로를 이용해서 사용할 수 있도록 그래서 여기에 도면을 보시면 이 선까지가 27-1지구 소유자의 경계선입니다. 이 경계선까지 넣어서 잘라 가지고 계획을 해서 이 도로는 부분적으로만 저촉이 되는데 이것은 공사를 해도 건축물 안쪽에 들어가니까 도로를 유지시켜서 다른 사람의 통행에 지장이 없도록 해서 계획을 하는 사항입니다. 그리고 이렇게 하게 되면 중간에 걸려있는 것이 나중에 이 대지주가 사업을 집행할 때는 이해관계 때문에 많은 문제가 발생할 수 있습니다. 야간에 도심공동화 현상이 일어나고 이런 것을 방지하기 위해서 저희 구청에서는 도심재개발 사업은 될 수 있는 대로 집행을 빨리 시켜서 도심을 활성화 시키기 위해서 계획을 하게 됐는데요, 여기에서 의견청취안이 통과가 되면 순서가 시로 보내게 됩니다. 그러면 시에서 건축위원회에서 건축물에 대한 심의를 하고 그 후에 서울시 도시계획위원회에서 결정을 해서 구역이 변경되는 겁니다. 그래서 저희 구 도시계획위원회에서는 자문을 하는 것이며 그 결정을 하는 권한은 없습니다. 이상으로 마치고 저희들 아까 말씀드린 것처럼 공공용지 사항을 말씀드려야 되겠는데 공공용지는 이 사업을 집행함으로 인해서 공공용지를 확보하게 되겠습니다. 확보하게 되겠는데 지금 기본적으로 우리는 공공용지를 확보해야 되는데 이러한 것을 토지 소유자와의 매입관계 때문에 여러 가지 문제가 많아요. 그래서 서울시와 협의를 해서 부분적으로 매입 가능한 지역, 도로변에 있는 것을 매입을 해서 공공부담률이 14.72%로 확보하게 계획이 돼있습니다. 이상 말씀을 드렸습니다.

한상현 도심재개발기획단장 수고하셨습니다. 다음은 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.

전문위원 강경신입니다. 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안에 대한 보고를 드리겠습니다. 제안이유 및 주요골자는 설명을 했기 때문에 생략하고 검토의견을 말씀드리면 관계법령이 도시재개발법 제4조제2항에 "○○

강경신 전문위원님 수고하셨습니다. 그러면 본 안건에 대하여 질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.

용적률 있잖아요. 용적률 건폐율 층수 높이 그것을 선정하는 기준이 어떻게 되는 거요?

그것이 기본 재개발법에 상한선을 두고 있습니다. 그 상한선에 따라서 건축 계획을 세울 적에 결정을 합니다. 상한선을 보면 처음에 도시계획조례에 재개발 구역에 대한 것이 얼마까지 돼있느냐 하면 800%가 돼있고 거기에 또 허용 용적률이라고 해서 공공용지를 낼 경우에는 인센티브가 있습니다. 거기 비율에 따라서 그렇게 돼있고 그래서 도심재개발 기본계획에는 1000%까지 돼있어요. 그렇게 돼있어 가지고 여기는 공공용지 제출하고 뭐 하는 사항으로 해서 용적률 산정한 게 935%가 되겠습니다. 그리고 층수 문제 하는 것은 기본적으로 도시계획조례에 제정 돼있는데 그 범위내에서 1차적으로 처리를 하는 사항입니다.

그런데 상한 용적률이 1000%까지라고 돼있는데 935%로 책정한 것은 왜 그래요?

그것은 도로 면적이나 도로폭이라든지 해가지고 계획을 세울 적에 거기 상한선이 1000% 다 성립이 되는 게 아니라 맞춰서 한 것입니다.

그러면 이 면적을 보니까 연면적이 내가 볼 때는 한 1/4 정도 줄어드는 것 같아요. 연면적이 1/4 정도 줄어드는데 지하는 주차장이지요? 지하는 주차장은 쓸 것으로 예상되는데 지하 주차장이 거의 7층에서 4층으로 하면 거의 절반으로 줄어들었단 말이에요. 그러면 주차난이 예상되는데,

주차 문제는 주차장법에 의해서 주차의 법정 대수가 있습니다.

법정 대수가 있겠는데 줄어든 연면적은 1/4정도밖에 안 줄어들었는데 주차장으로 써야 될 지하는 거의 절반 정도 줄어들었으니 사용해 보면 알겠지만 부족하지 않느냐 이겁니다.

저희들이 건축 연면적이 처음에는 계획을 2만6,000으로 했었어요. 그게 지금 1만8,000으로 줄었습니다.

그러니까 내 이야기는 2만6,000에서 1만8,000으로 줄었는데 면적 줄은 것은 1/4밖에 안 줄었다 이거예요. 그런데 주차장으로 써야 될 지하 층수는 7층에서 4층으로 거의 절반이 줄었지 않느냐 이거지요.

바닥 면적에 맞춰가지고 저희들이 여기에 주차할 수 있는 법적 주차대수를 초과해서 지금 법적으로는 70대인데 그것 가지고 변경해서 확인해 보니까 전부 주차대수가 86대가 됩니다.

그러면 지하 7층 계획으로 했을 때 몇대 계획이었어요?

그 자료는 지금 없는데요, 4층으로 했을 때 법적으로는 70대인데요. 현재 86대가 나옵니다.

내가 생각할 때는 건폐율이 줄어졌기 때문에 7층으로 했을 때는 한 100대 정도 하면 지금 4층으로 하면 60대밖에 못 하지 않느냐 이거예요. 지금 호텔로 지을려고 그러는 것이지요? 그런데 지하 주차장 86대분으로 다 소화를 해 낼 수 있느냐 이거예요.

그런 주차장에 대해서는 주차장법에 의한 대수를 충족하지 못하면 건축계획이 안 되지요. 안 되니까 허가가 나갈 수 없는 입장이거든요. 그 주차장 문제는 건축 계획에 맞춰서 또 법에 맞춰서 산정을 해서 하기 때문에 그것은 법적으로는 문제가 없다고 판단이 됩니다.

기본적인 것은 도심재개발로 묶어 가지고 발전도 안 되고 도심 공동화 현상을 일으키는 것은 빨리 행정 기관에서 협조를 해서 개선이 될 수 있도록 부단한 행정적인 뒷받침을 해주어야 한다고 생각합니다. 재개발로 묶어서 시행도 안 하고 있어가지고 재산상에 피해만 입고 도시 미관도 어지러워지고 그런 결과가 오는데 그러나 행정적인 뒷받침을 해서 빨리 시행을 하도록 하면서 일부라도 하다 보면 개발의욕이 나겠지요. 그런 것은 기본적인 자세라고 생각해요. 도심이 그렇지 않아도 주차난에 허덕이고 있는데 제가 하고 싶은 얘기는 7층에서 4층으로 거의 절반 줄어드니까, 연면적은 1/4 정도밖에 안 줄어들었는데 거의가 주차장으로 써야 될 지하 층수가 절반으로 줄어드니까 과연 주차난에 허덕이지 않겠는가 그것을 우려해서 물어보는 것입니다.

알아 듣겠습니다. 그 점에 대해서는 심도있게 검토해서 건축계획 승인을 받아서 거기에 맞춰가지고 하겠습니다. 그리고 말씀하신 것처럼 세운상가 구역이 36개 지구로 돼있는데 최초로 지금 하는 거예요. 세운상가 구역이 필지가 다양하게 돼있고 소유자들이 조합이라든지 이렇게 모여서 할 수 있는 입장이 못 돼서 지금까지 못 했는데 다행스럽게 여기가 제일 먼저 세운상가가 시작하니까 위원님들의 많은 협조를 부탁드리겠습니다.

그리고 높이가 86m에서 90m이하로 늘었는데 층간 높이를 높이는 것입니까?

층간 높이는 보통 1층이 3m 정도 되거든요. 그 높이는 법상에 최저 상한까지는 저촉이,

법상에 지난 번에 허용치가 86m이하였잖아요. 그런데 90m 이하로 상향 조정된 것은 층간 높이가 건축법이 바뀐 것입니까, 뭡니까?

층간 높이를 올리는 것이지요

물론 그렇겠지요. 90m 이하니까 50m 지을 수도 있고 60m 지을 수도 있겠지요. 그런데 86m에서 90m 되는 것은 법적으로 층간 높이를 상향 조정해라 해서 의무적으로 하는 거냐고요.

알겠습니다. 지적된 사항에 대해서는 저희들도 검토를 하고 시하고도 협의를 해가면서 조치를 하도록 하겠습니다.

다른 위원님 질의하실 위원님 질의하세요.

제가 재개발법을 잘 몰라서 그러는데요, 그 27-1지구 27-2지구 25지구를 한 블록으로 묶었습니까?

아니요. 한 블록이 아니고 지구별로 나누어져 있는 것입니다. 그런데 그 지구를 조정하는 것이지요.

그러니까 한블록으로 묶어서 동시에 같이 하라는 것은 아니잖아요? 27-1지구는 27-1지구대로 자체 개발할 수 있는 것이지요. 조정만 지금 하는 것 아니요?

예.

그런데 문제는 김사홍 위원님 말씀이 일리가 있어요. 문화재는 보존할 수 있도록 행정적인 뒷받침이 돼야 됩니다. 그러나 이미 철거 돼있지요. 철거 돼있는 건물 가지고 왈가왈부할 수는 없겠지만 이런 것을 계기로 해서 문화유산으로 보존해야 될 부분은 보존을 해달라는 경각심을 고취시키고 계시는 거요, 그러나 이미 철거됐으니까 시행을 하기는 해야 될 겁니다. 그러나 앞으로는 그런 인허가를 내줄 때 심사숙고해서 진짜 문화유산이 훼손이 되지 않는가 잘 고려를 해야 될 겁니다.

알겠습니다. 부의장님께서 지적해주신 사항에 대해서는 명심하고 그런 일이 다시는 재발되지 않도록 열심히 하겠습니다.

저는 김사홍 위원님하고 견해를 좀 달리하는 부분이 있어요. 주거환경개선지구같은 경우도 보면 동시다발적으로 딱 하자고 하면 못 해요. 그러니까 지금도 소형주택들을 몇개를 어울려서 지으면 도로 확보도 되고 주차장 확보도 되고 그럴텐데 이해관계가 있어 가지고 10평이라도 내집만 짓겠다 해가지고 짓더라구요. 27지구, 25지구를 한데로 묶어서 딱 하면 좋지요. 좋은데 너무 이해관계가 많다 보니까 안 돼. 그러니까 한쪽이라도 하다 보면 여기가 너무 초라해 보이고 하니까 촉진은 될 거예요.

그래서 저희들도 진짜 말씀하신 것처럼 재개발 문제가 너무 오래있어가지고 지지부진하고 여러 가지 문제가 있으니까 저희들이 촉진을 시킬 수 있다면 우리는 더군다나 그렇게 해서 건축한다고 하면 우리는 도와줘야 한다고 생각합니다. 그런데 거기에 대해서 무슨 의혹이 있는 것은 아니니까 이해를 해주시기 바랍니다.

김사홍 위원님 말씀도 일리는 있어요. 27지구를 또 1,2로 나누어놓고 또 다시 조정을 하니까 그런 생각 가질 수도 있지요.

사업 계획에 따라서 여관을 지을려면 100평도 가능하고 호텔을 지을려면 1000평이 있어야 된다 그 말 아니요.

제가 말씀드리겠습니다. 전체적으로 지구를 지정을 해가지고 건축을 하는데 전부 지지부진 하니까 시에서 그러면 지구를 축소해서 적게 하더라도 소유주들이 원한다면 건축심의를 하고 도시계획을 심의를 해서 그런 방향으로 하자 뜻으로 말씀을 드리는 것입니다. 그리고 자세한 자료를 원하시니까 2001년도 지구단위 기본계획 해놓은 게 있는데 그것을 별도로 위원님께 보고를 드리겠습니다.

내가 하나 물어볼게요. 당초에는 정사각형으로 돼있었고 지금은 직사각형으로 더 뒤로 길이가 늘어났지요? 그러면 당초에 덕수중학교와의 거리와 지금 현재 변경된 지구의 덕수중학교의 거리를 재 본 적 있어요?

그것은 확인해 본 적이 없는데요, 먼저 건축계획을 하면서 학교와의 관계는 검토가 됩니다.

본 위원이 왜 이말씀을 드리느냐 하면 요즘 매스컴이나 신문이나 어디고 변두리에 보면 무차별하게 모텔이 들어서가지고 학교주위나 학부모들로부터 상당히 지탄의 대상이 되고 있거든요. 당초대로 한다라면 업무시설 및 오피스텔이기 때문에 학교와의 거리를 뭐 붙어도 괜찮은데 좀 변경 된 지역은 관광호텔이라고 하니까 그렇게 혐오시설은 아니겠지만 어쨌든 숙박시설이 들어가는 관광호텔 아니에요. 그런데 관광호텔로 만들면서 바꾼 계획은 덕수중학교와 거리가 3m 지금 가까워졌거든요. 그 거리가 몇 m나 되는지요?

그것도 대충 눈대중으로 보면 약 30m 되는 것 같습니다.

본 당초 계획보다 변경된 계획이 3m 더 학교 쪽으로 당겨졌지요? 그 학교와의 협의같은 과정에,

지금 말씀하신 것처럼 그런 것에 대해서는 건축 계획을 하면서 검토가 되는데 지장이 없는 것으로 했기 때문에 된 것 같습니다.

지장이 없기는요. 지금 그 지역에서 이 건물을 짓다 보면 제일 높을 확률이 있지요? 그쪽 지역에서는 이 건물이 완공되면 그 쪽 지역에서는 제일 높지요? 그럼 바로 내다보이는 게 학교 운동장에서 호텔이 보일 거고 호텔에서 학교운동장이 보일 거고 중심이 보일텐데 이것은 지방의 모텔하고 같은 맥락에서 학부형들이나 학교측에서 분명히 항의 대상이 됩니다

그것은 학교와의 이격 거리는 법을 준수하는 내용 안해서 조정을 해서 하도록 하겠습니다. 지금 이게 대지 경계만 그렇게 된 것이지 자체적으로 건축 배치계획에 따라서 조정을 할 수 있는 것으로 알고 있습니다.

지금 바로 직전에도 얘기했지만 하도 부모들이 그런 시설에 노이로제가 걸려있다 시피 한 거예요. 특히 일산지구나 변두리 가다 보면 어떤 때 점잖은 사람 옆에 태우고 그 지역을 지나가기조차가 미안해요. 그런데 하물며 중심지에다가 이런 관광시설이나 외국인들 외자본 유치를 위해서는 이런 시설을 많이 해야 되는데 교육 시설과 접해있기 때문에 다시 한 번 그것을 정확히 짚어가지고 하시고요, 아까 정희조 부의장님이 말씀하셨는데 최소한도 관광호텔이라고 하면 유동인구 차량이 엄청나거든요. 거기 종업원들은 차량을 가져오지 말아라 하고 제한을 해도 되겠지만 유동인구 차량들이 엄청 많은 시설이거든요. 그래서 주차장만은 아까 84대라고 얘기를 했지만 그 이상에 지하실을 더 파든지 지하 층수를 늘려서라도 주차장 문제만은 해결해야 돼요.

알겠습니다. 이 문제는 말씀하신 대로 참고로 해가지고 건축 계획 할 적에 최대한으로 주차대수를 확보할 수 있도록 하겠습니다.

아파트나 이런 데는 그 건물에 이 몇호가 들어온다 하면 차 주차대수는 뻔해요. 그런데 우리 중구는 14만 인구밖에 안 되는데 하루에 유동인구는 250만 이상, 300만 정도 된다 이겁니다. 그러니까 자꾸 이런 시설만 만들어놓다 보면 주차의 증가 내지는 주차 위반을 하는 그런 장을 우리가 제공하는 것밖에 안돼요. 최대한 그런 점에도 신경을 썼으면 좋겠습니다.

더 이상 질의하실 위원님 없으십니까? (『없습니다』하는 위원 많음) 질의하실 위원이 없으므로 질의를 종결하겠습니다. 그러면 위원님들의 좋은 의견을 참조하여 본 안건에 대한 위원회 채택의견은 위원장이 작성하는 것으로 일임하여 주시는 것으로 의결하고자 하는데 이의 없습니까? (『없습니다』하는 위원 많음) 이의가 없으므로 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안의 위원회 채택의견은 위원장이 작성하는 것으로 가결되었음을 선포합니다.