정희조 의원 발언

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제91회 서울특별시 중구의회 정례회 제1차 도시·건설위원회를 개의하겠습니다. 간사보고가 있겠습니다.

안녕하십니까? 한면우 위원입니다. 보고사항을 말씀드리겠습니다. 오늘 개의하는 제91회 서울특별시 중구의회 정례회 제1차 도시·건설위원회는 중구청장으로부터 제출되어 회부된 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안을 심사하고 2001년12월4일 개의되는 제2차 도시·건설위원회에서는 2002년도 세입·세출예산안을 심사하고자 개의하게 되었습니다. 이상으로 보고사항을 마치겠습니다. 감사합니다.

한면우 간사님 수고하셨습니다. 1. 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안

안녕하십니까? 도심재개발기획단장 한상현입니다. 제가 2001년9월11일자로 토목과장에서 도심재개발단장으로 발령 받은 뒤에 나와서 인사드리게 되어서 영광입니다. 평소 이기록 위원장님을 비롯한 위원님께서 저를 도와주시고 해서 대과없이 토목과장의 직임을 마치고 도심재개발단장을 맡게 되어 감사드립니다. 그러면 오늘 의사일정에 따른 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안에 대한 제안사유를 말씀드리겠습니다. 본 지역은 1982년4월26일 도심재개발구역으로 지정되어 1984년4월27일 사업계획 결정되고 1996년10월26일 및 1998년8월14일자로 구역변경 결정되었으나 공공용지 확보에 따른 토지·건축물 소유자간 이해가 대립되어 장기간 사업 시행이 지연되고 있는 구역으로 지역 여건을 고려한 구역 내 토지이용계획을 재조정(변경)하여 사업시행을 촉진시키고자 함입니다. 추진경위는 지금 말씀드렸고 다음 주요 내용을 설명 드리겠습니다. 주요 내용을 말씀드리면 본 재개발 구역의 명칭이 도심재개발세운상가구역입니다. 세운상가 구역내에 제27-1, 27-2, 25지구가 있습니다. 27-1, 27-2, 25지구가 인접지역으로써 구역변경 결정을 하고자 하는 사항입니다. 두 번째, 지구분할계획을 말씀드리면 27-1지구를 당초에 대지면적 1,547.6㎡에서 1,591.1㎡로 43.5㎡를 증가 시키는 사항이고요, 세운상가 27-2지구는 당초에 1,547.5㎡에서 847.8㎡로 699.7㎡로 줄어드는 상황이고 25지구는 대지면적이 2,778㎡에서 3,421.4㎡로 증가하는 상황입니다. 이에 따라서 건축계획도 27-1지구는 토지 소유자가 사업을 시행 할려고 하기 때문에 건축계획을 수립했습니다. 건축계획 중에서 연면적이 1만8,829.09㎡로써 용적률은 기존 1,100%이하에서 935%이하로 잡혀 있습니다. 층수는 21층에 지하4층으로 계획되었고요. 용도는 관광호텔인 숙박시설로 되어 잇습니다. 공람 사항은 2001년10월26일에서 11월9일까지 4일간 세계일보와 파이낸셜신문 등에 게재를 해서 이해관계인의 의견을 제출받고자 했으나 제출된 의견이 없습니다. 다음은 도면을 보고 설명을 드리겠습니다. 당초에 계획구역이 3개 지구인 27-1지구 27-2지구 25지구가 같은 구획으로 되어 있습니다. 27-1지구가 정사각형으로 계획이 되어 있었는데 이것을 변경을 해서 토지경계선까지 직사각형으로 구획을 해서 그에 따라서 27-2지구는 줄어들고 여기 27-1지구는 넓어지는 사항입니다. 기본적으로 문제가 되는 것은 저희들이 변경하고자 하는 뜻은 현재 이 옆에 도로가 있습니다. 통행하는 도로가 있는데 만일 이대로 하게 되면 도로가 폐쇄가 되게 되겠습니다. 그래서 통행이 되지 않고 왜냐하면 지역 지구 공사를 같이 병행하게 되면 이런 문제가 해소가 되지만 이건 개인의 사유지이고 사업시행에 대한 것이 계획이 틀리기 때문에 먼저 이것을 시행을 하고 이게 나중에 되고 이게 나중에 되고 할 수도 있고 그러면 기존에 대한 도로는 통행이 돼야 기존 건축에 대해서 도로를 이용해서 사용할 수 있도록 그래서 여기에 도면을 보시면 이 선까지가 27-1지구 소유자의 경계선입니다. 이 경계선까지 넣어서 잘라 가지고 계획을 해서 이 도로는 부분적으로만 저촉이 되는데 이것은 공사를 해도 건축물 안쪽에 들어가니까 도로를 유지시켜서 다른 사람의 통행에 지장이 없도록 해서 계획을 하는 사항입니다. 그리고 이렇게 하게 되면 중간에 걸려있는 것이 나중에 이 대지주가 사업을 집행할 때는 이해관계 때문에 많은 문제가 발생할 수 있습니다. 야간에 도심공동화 현상이 일어나고 이런 것을 방지하기 위해서 저희 구청에서는 도심재개발 사업은 될 수 있는 대로 집행을 빨리 시켜서 도심을 활성화 시키기 위해서 계획을 하게 됐는데요, 여기에서 의견청취안이 통과가 되면 순서가 시로 보내게 됩니다. 그러면 시에서 건축위원회에서 건축물에 대한 심의를 하고 그 후에 서울시 도시계획위원회에서 결정을 해서 구역이 변경되는 겁니다. 그래서 저희 구 도시계획위원회에서는 자문을 하는 것이며 그 결정을 하는 권한은 없습니다. 이상으로 마치고 저희들 아까 말씀드린 것처럼 공공용지 사항을 말씀드려야 되겠는데 공공용지는 이 사업을 집행함으로 인해서 공공용지를 확보하게 되겠습니다. 확보하게 되겠는데 지금 기본적으로 우리는 공공용지를 확보해야 되는데 이러한 것을 토지 소유자와의 매입관계 때문에 여러 가지 문제가 많아요. 그래서 서울시와 협의를 해서 부분적으로 매입 가능한 지역, 도로변에 있는 것을 매입을 해서 공공부담률이 14.72%로 확보하게 계획이 돼있습니다. 이상 말씀을 드렸습니다.

한상현 도심재개발기획단장 수고하셨습니다. 다음은 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.

전문위원 강경신입니다. 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안에 대한 보고를 드리겠습니다. 제안이유 및 주요골자는 설명을 했기 때문에 생략하고 검토의견을 말씀드리면 관계법령이 도시재개발법 제4조제2항에 "○○

강경신 전문위원님 수고하셨습니다. 그러면 본 안건에 대하여 질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.

다른 위원님 질의하실 위원님 질의하세요.

공공용지 지분률이 4.72%가 공식이에요?

그것은 부담률이 계획 면적하고 구역 총면적에 의해서 구분이 되는데요, 대개 한 지역에 대해서는 부담률이 애초에 계획할 적에 계획 구역 속에 산정이 돼있습니다.

기존 공공용지 포함해서 그래요? 예를 들어서 100평 짜리 지은 사람은 14.7%만 공공용지를 확보하면 된다는 말씀이에요?

그게 딱 그렇게 14.7%라고 고정돼 있는게 아니고 구역으로 따져서 전체 구역에서 필요한 공공용지가 있지 않습니까? 그 지역별로 다 틀려요. 대개가 15% 또는 15% 이하입니다.

우리 서울시 전체 공공용지 지분률이 보통 어떻게 돼요?

서울시 전체는 제가 파악을 못 해가지고요, 재개발 지역에는 보통 15% 이하입니다.

그러면 기존 도로가 만약에 많이 있을 때는 공공용지를 많이 안 사도 된다는 그런 얘기가 되네요. 만약에 블록 단위로 해서 예를 들어 a블록이 전체 공공용지 지분률이 20% 된다 하면 별도로 살 필요가 없지 않느냐 이거지.

그런데 거기 뿐이 아니고 다른 데도 해야 할 데가 있으면 계획이 공공용지라고 해서 꼭 도로만 아니고 공원도 있고 그렇거든요. 그것은 말씀하시는 것처럼 거의 형평성 문제도 있고 해서 보통 15% 이하로 하고 있습니다.

물론 지역적으로 안 되지만 전체 블록 단위로 봐서는 전체 공공용지가 기 확보가 됐을 때는 다시 확보를 안 해도 가능하지 않느냐 그런 이론이 아니냐 이거지요.

그런 이론도 되기는 되는데요, 전체적인 구역이기 때문에 구역내 확보하는 것이니까 그래서 다른 데서는

구역이라는 것은 간선도로에 기준한 구역 단위 아닙니까? 지금 우리 세운상가 4개 구역 중에서 1개구역 단위.

구역이라기보다 지구

그럼 세원상가 전체를 구역이라고 보는 거예요?

그렇지요.

그러면 세운상가 아무 사이드라도 공공용지 가지고 있으면 되는 것이에요?

예.

예를 들어 중구 관내에 내가 짓고 싶은데 종로 사이드 가서 사놓으면 그것도 공공용지에 들어가요?

아니요. 그것은 집을 지을 적에 지정을 저희들이 하니까요. 시하고 협의를 해가지고 어디 공공용지 확보하는 것 지금 말씀하신 것처럼 14%면 14%, 15% 하니까 그것에 대한 것은 협의를 하지요.

하는데 구역 1, 2, 3, 4가 있잖아요. 내가 3지구에 재개발을 해야 되겠는데 3지구는 도저히 합의가 안돼서 공유지 확보가 안 돼요. 그래서 1지구에 가서 공유지를 사버렸어요. 그래도 허가가 나냐고요?

예.

될 수 있는 거지요?

예.

그리고 이게 참 잘못 됐어요. 왜냐하면 자치시대 되기 전에 이미 계획이 됐기 때문에 굳이 지금 자치단체에 책임이 있는 것은 아닌데 우리 중구에 자치시대가 되고 난 다음에 잘못한 것은 문화 시설, 옛것을 보존하면서 새롭게 개발하는 그런 병행하는 행정을 펴나가야 됩니다. 국립극장만 해도 우리 문화유산이에요. 더더군다나 앞으로 경제 전망이 이제는 정보 산업 일반 공산품 산업보다는 틈새 산업으로써 관광 등등 이런 문화 유산을 확보를 해야 되는데 중구에 자랑할게 뭐 있어요? 결국은 문화유산을 잘 가꾸어 가지고 외국에서 보면 우리의 문화가 이렇게 있다는 것을 보여 줘야 되는데 그걸 헐도록 놔두면 잘못된 것 아니에요? 그리고 그런 데다가 지금 변경 내용을 보면 딱 그 집 하나를 살려주는 짝맞추기 그럼 과연 이렇게 해놨을 때 나머지 블록 단위는 어떻게 재개발이 가능하느냐 지금 처음 설명 중에서 소유주간에 여러가지 이해관계 또는 갈등문제로 재개발이 지연되고 있다 그것은 사실이에요. 현실적으로 재개발 해봐야 경제성이 없으니까 지연되는 것 아닙니까? 거기에다가 별도로 30m 도로라는 것, 이것은 세운상가가 기존 도로인데 그 도로는 현실화시키고 그리고 그것을 일반 특정업자, 일반 주민 아닙니까? 일반 주민한테 부담시켜 버리고 사유재산을 수용을 해서 도시계획을 세우고 거기에다가 공공용지 지분률을 늘려서 재개발로 묶어놓으니까 여기 기존 소유주들은 하등의 이해관계가 없잖아요. 거기에다가 지금 시범지구라고 말씀하시는데 국도극장 자리를 부셔 가지고 이거는 장기적으로 공터 있으니까 뭔가 보충을 해줘야 되겠다 그러니까 짝맞추기 식으로 축소조정이라 이거지요. 그래서 자칫 잘못하면 제3자가 봤을 때 어떤 특정인에게 특혜를 주는 그런 의혹이 있지 않느냐

그런 말씀을 하시면 이해는 갑니다마는 저희들 일을 할 적에는 어떤 특정한 사람을 위해서 일을 하는 건 아니구요, 지금 실질적으로 보시면 지금 현재 극장을 헐어가지고 그 말씀을 하시는데 현재로써는 그 지구를 살려서 계획을 해서 건축을 해야 할 하는 입장입니다.

이 건물을 철거할 수 있는 허가권자는 누구입니까?

철거는 당연히 구청장이지요.

이거 잘못됐지요. 재개발 지역도 아닌데 어떻게 문화유산을 철거를 하도록 지시를 해줘요?

사실 제가 그 점에 대해서는 사실 파악을 잘 못하고 있습니다. 기 철거돼서 나온 계획인데 그것에 대한 특혜 말씀을 하시는데 저희들로써는.

특혜 의혹이 있다구요. 누구든지 국도극장 살리기 위해서 한 것 아니냐 그렇게 생각할 수 있는 문제요

그 지구분할 계획안 도면을 보시면 그 사람들이 있는 인접지 대지경계선을 하는 것이거든요. 그럼 주위에 있는 필지도 결국은 아마 그것도 여관인데 그 사람은 한두필지만 더 매입하면 재개발을 할 수가 있어요. 그런데 그것을 중간에 딱딱 잘라버리면 그 사람도 같이 해야 되는 입장이 된다구요. 그래서 전체적으로 보면 누구 특별한 사람을 봐주기 위해서 그것은 아닙니다.

이미 재개발이라 하면 뻥튀기가 돼요. 그러니까 나머지 블록 단위도 공히 개발할 수 있는 분위기를 조성해줘야지, 처음에는 여기 국도극장 자리에 짓기 위해서 주변에 많은 상담을 했을 거예요. 그런데 잘 안 되니까 결국 어디로 가느냐 행정으로 가서 이걸 축소해서 우리라도 짓게 해주시오 이렇게 됐을 거란 말이에요. 그러니까 구청에서 그러면 당신이라도 철거해주자 해줬다 말이에요. 물론 절차상 하자가 없다 하더라도 기존 재개발 계획된 선에서 축소 조정 해가지고 이미 이 사람은 주위에 주변을 확보 해가지고 지을려고 했는데 그게 안 되니까 축소해서 해줬다 그러면 이건 누가 봐도 구청에서는 국도극장을 특혜를 주는 현상이 됐다, 그렇게 되면 이걸 모델로 해가지고 나머지 여타 지역이 재개발이 순조롭게 진행될 수 있을까 정말 걱정스러운데요,

제가 개인적으로 말씀드리면 우려의 말씀을 해주시는데 좋습니다. 그런데 지금 현재 보면 지금 말씀드린 것처럼 27-1지구하고 27-2지구하고는 이게 토지를 분할하다 보니까 27-2지구에 있는 땅 그 땅 자체도 같이 협의를 해서 해가지고 하는 입장이란 말입니다. 그런데 이거를 토지 경계선으로 구역을 분할해주면 그거하고 관계없이 자기네들도 할 수 있어요. 그러니까 더 촉진하자고 해서 말씀드리는 것이지 이 사람들에게 특혜를 준다, 자기 땅에서 자기가 건축한다는데 특혜를 준다는 얘기는 좀 그런 것 같습니다.

이게 처음 변경하는 게 아니고 지금 두번째예요. 27을 둘로 나누어줬어요. 나눠줬는데 안 되니까 또 하는 것이에요. 그러니까 이게 뭐가 잘못된 거란 말이에요. 처음에도 27-1 가지고 지을려고 해준 것 아닙니까? 그 당시 구청에서 해줬어요. 또 안 되니까 그 다음에 또 변경하는 것입니다.

그리고 내가 의혹을 갖는게 아니라 일반 시민들도 그렇게 생각하고 있다는 것을 얘기하는 거예요. 여기는 국론장이에요. 내 개인의사가 아닙니다. 블록 단위를 변경할 수 있는 게 최저 면적까지 변경 할 수 있어요?

그거는 건축을 할 수 있는 계획에 따라서 틀려지지요. 거기에다가 무슨 건축을 할 것이냐에 따라서 건축계획도 달라질 수 있는 것인데 거기에 따라서 달라질 수 있는 것입니다.

기본계획이 있을 것 아니에요. 예를 들어서 100평 이상 한다든지 200평 이상 한다든지 최저 면적이 있을 것 아니에요?

그 최저 면적은 건축계획에 따라서 달라질 수 있을 것 같습니다.

그것은 대답도 아니고 막연하게 그래요.

내가 하나 물어볼게요. 당초에는 정사각형으로 돼있었고 지금은 직사각형으로 더 뒤로 길이가 늘어났지요? 그러면 당초에 덕수중학교와의 거리와 지금 현재 변경된 지구의 덕수중학교의 거리를 재 본 적 있어요?

그것은 확인해 본 적이 없는데요, 먼저 건축계획을 하면서 학교와의 관계는 검토가 됩니다.

본 위원이 왜 이말씀을 드리느냐 하면 요즘 매스컴이나 신문이나 어디고 변두리에 보면 무차별하게 모텔이 들어서가지고 학교주위나 학부모들로부터 상당히 지탄의 대상이 되고 있거든요. 당초대로 한다라면 업무시설 및 오피스텔이기 때문에 학교와의 거리를 뭐 붙어도 괜찮은데 좀 변경 된 지역은 관광호텔이라고 하니까 그렇게 혐오시설은 아니겠지만 어쨌든 숙박시설이 들어가는 관광호텔 아니에요. 그런데 관광호텔로 만들면서 바꾼 계획은 덕수중학교와 거리가 3m 지금 가까워졌거든요. 그 거리가 몇 m나 되는지요?

그것도 대충 눈대중으로 보면 약 30m 되는 것 같습니다.

본 당초 계획보다 변경된 계획이 3m 더 학교 쪽으로 당겨졌지요? 그 학교와의 협의같은 과정에,

지금 말씀하신 것처럼 그런 것에 대해서는 건축 계획을 하면서 검토가 되는데 지장이 없는 것으로 했기 때문에 된 것 같습니다.

지장이 없기는요. 지금 그 지역에서 이 건물을 짓다 보면 제일 높을 확률이 있지요? 그쪽 지역에서는 이 건물이 완공되면 그 쪽 지역에서는 제일 높지요? 그럼 바로 내다보이는 게 학교 운동장에서 호텔이 보일 거고 호텔에서 학교운동장이 보일 거고 중심이 보일텐데 이것은 지방의 모텔하고 같은 맥락에서 학부형들이나 학교측에서 분명히 항의 대상이 됩니다

그것은 학교와의 이격 거리는 법을 준수하는 내용 안해서 조정을 해서 하도록 하겠습니다. 지금 이게 대지 경계만 그렇게 된 것이지 자체적으로 건축 배치계획에 따라서 조정을 할 수 있는 것으로 알고 있습니다.

지금 바로 직전에도 얘기했지만 하도 부모들이 그런 시설에 노이로제가 걸려있다 시피 한 거예요. 특히 일산지구나 변두리 가다 보면 어떤 때 점잖은 사람 옆에 태우고 그 지역을 지나가기조차가 미안해요. 그런데 하물며 중심지에다가 이런 관광시설이나 외국인들 외자본 유치를 위해서는 이런 시설을 많이 해야 되는데 교육 시설과 접해있기 때문에 다시 한 번 그것을 정확히 짚어가지고 하시고요, 아까 정희조 부의장님이 말씀하셨는데 최소한도 관광호텔이라고 하면 유동인구 차량이 엄청나거든요. 거기 종업원들은 차량을 가져오지 말아라 하고 제한을 해도 되겠지만 유동인구 차량들이 엄청 많은 시설이거든요. 그래서 주차장만은 아까 84대라고 얘기를 했지만 그 이상에 지하실을 더 파든지 지하 층수를 늘려서라도 주차장 문제만은 해결해야 돼요.

알겠습니다. 이 문제는 말씀하신 대로 참고로 해가지고 건축 계획 할 적에 최대한으로 주차대수를 확보할 수 있도록 하겠습니다.

아파트나 이런 데는 그 건물에 이 몇호가 들어온다 하면 차 주차대수는 뻔해요. 그런데 우리 중구는 14만 인구밖에 안 되는데 하루에 유동인구는 250만 이상, 300만 정도 된다 이겁니다. 그러니까 자꾸 이런 시설만 만들어놓다 보면 주차의 증가 내지는 주차 위반을 하는 그런 장을 우리가 제공하는 것밖에 안돼요. 최대한 그런 점에도 신경을 썼으면 좋겠습니다.

더 이상 질의하실 위원님 없으십니까? (『없습니다』하는 위원 많음) 질의하실 위원이 없으므로 질의를 종결하겠습니다. 그러면 위원님들의 좋은 의견을 참조하여 본 안건에 대한 위원회 채택의견은 위원장이 작성하는 것으로 일임하여 주시는 것으로 의결하고자 하는데 이의 없습니까? (『없습니다』하는 위원 많음) 이의가 없으므로 도심재개발세운상가구역(제27-1, 27-2, 25지구)변경지정에관한의견청취안의 위원회 채택의견은 위원장이 작성하는 것으로 가결되었음을 선포합니다.