최경송 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 지금부터 제2차 과천지구단위계획(안)심의특별위원회 회의를 개의하겠습니다. 1. 과천지구단위계획(안)시의회의견청취의 건

그 동안에 많은 이야기들이 오갔기 때문에 구체적인 이야기를 위원님들이 아마 하실 것 같고 먼저 시의 원칙적인 입장에 대해서 질의를 하도록 하겠습니다. 과천지구단위계획을 새로 작성하게 된 배경을 먼저 설명하시고 과천지구단위계획을 20년 만에 새로 변경을 하면서 가장 주안점을 두었던 부분, 어떤 것에 가장 큰 목적을 두고 변경안을 작성하게 됐는지 그 개요를 설명해 주시기 바랍니다.

과천시 지구단위계획을 수립하면서 가장 주안점을 두었던 사항은 우리 장기적인 종합개발계획을 수립함을 위해서 도시의 기능과 미관 증진을 통한 도시의 환경을 개선하는 데 가장 주안점을 두었습니다.

환경이라면 구체적으로 말씀을 하셔야지요. 어떻게 하는 것이 어떤 방향으로 만드는 것이 과천의 환경과 미관을 앞으로 향상시킬 수 있다는 나름대로의 방향이 있어 가지고 그 방향대로 작성이 될 것 아닙니까? 그 방향을 뭘로 잡았느냐는 거지요.

개발의 밀도라든가 기반시설의 부족한 문제 쉽게 말하면 과천에서 가장 큰 문제점으로 부각되고 있는 주차에 관한 문제 이런 부분을 중심으로 했습니다. 또 한 가지 말씀드리고 싶은 것은 조망권에 대한 것도 상당히 주안을 두었습니다.

지금 제가 질의한 의도하고 약간 핀트가 안 맞는 부분이 있어서 구체적으로 질의하겠습니다. 지구단위계획의 수립을 하는 과정에서 시민들이 가장 많이 관심의 대상이 돼 왔던 부분은 아까 말씀한 그런 부분보다는 재건축이라는 부분을 떼어놓고 생각할 수 없는 것이 바로 이번에 과천지구단위계획안이었고 그러면 재건축이라는 부분과 재건축에 따르는 용적률 문제를 어떤 관점에서 풀어야 되겠다는 대원칙을 가졌을 것 아닙니까? 과연 그 대원칙이 뭐였느냐 그러니까 재건축을 전제를 하지 않고 지구단위계획을 하지는 않았을 것 아닙니까? 그러면 그 대원칙의 방향을 과천시는 어떤 것으로 보고 지구단위계획안을 작성했느냐를 구체적으로 설명해 달라는 거지요.

지구단위계획안을 수립함에 있어서 가장 중요한 부분이 상위 계획인 도시기본계획에 부합돼야 되는 계획을 만들어내야 됩니다. 거기에 위반하는 계획을 만들어낼 수는 없는 것이고 도시기본계획에 부합되는 지구단위계획을 만들어냄에 있어서 아까 위원님께서 말씀하신 재건축에 관한 문제는 우선 재건축을 하게 될 때 가장 중요시되는 문제가 용적률에 관한 문제와 재건축 후의 인구 유입에 관한 문제를 고려해 볼 수가 있습니다. 그렇다면 가장 중요시되는 부분은 인구 유입 문제와 용적률에 관한 문제라고 할 수 있는데 인구 유입에 관한 문제는 과천시 도시기본계획이 1993년도에 제정이 돼서 공포가 됐습니다. 이것이 건교부장관의 승인을 받은 사항이 되겠습니다. 그 때 2011년까지의 지표인구가 7만 7천으로 돼 있습니다. 이 7만 7천으로 돼 있다는 것은 현재 인구의 약 8% 내외의 증가 부분을 얘기하고 있습니다. 다시 말씀드려서 자연적인 증가 외에는 인위적 증가는 하지 않겠다는 계획이라고 볼 수 있거든요. 그렇다면 지금 우리 과천시에서의 재건축에 관한 문제 중에서 1:1 재건축을 할 것이냐 하는 문제가 대두됩니다. 그러면 100% 1:1 재건축보다는 어느 정도 최소의 평형이 넓어짐에 따라서 지금 기존의 평형 수에서 거주하고 있는 가구 당 인구수가 조금은 늘어나리라고 생각을 합니다. 그 부분은 계산하지 못하였지만 어찌 되었든지 간에 기존에 있는 세대수보다 더 늘어나는 세대수는 없어야 되겠다는 기준이 1:1 재건축이라는 것입니다. 지금 현재 평형을 넓혀주는 것은 인정을 하되 세대수의 추가로 증가되는 부분은 억제를 하자는 이야기입니다. 그래서 현재의 평형 수에서 우리 도시기본계획에 정해져 있는 인구지표 우리 건설교통부에서 지정해서 일선 시군까지 시달된 지구단위계획 수립지침 이런 것을 보게 되면 항상 개발 밀도라든가 또 현재의 환경, 현재의 여건 이런 부분이 상당히 중요시되고 있습니다. 또한 거기 보면 지역의 현황이라든가 성장 잠재력이라든가 이런 기반시설의 용량 이런 부분까지 감안을 할 때 우리 과천시 지구단위계획에서 가장 문제시되고 있는 현재 저층 아파트에 대한 용적률 상향 조정에 관한 문제 이 부분은 현재 저층 아파트의 용적률이 80%를 밑돌고 있습니다. 그 상태에서 우리가 계획하고 있는 최대 190%까지의 용적률 상향 부분은 과천시 도시기본계획과 지구단위계획 수립 지침 또 우리 과천시의 현황 이런 모든 걸 종합적으로 검토해 볼 때 다소 주민들의 의견에는 차이가 있을 수 있어도 우리 과천시에서 맡고 있는 모든 당면한 문제를 검토해 볼 때 가장 적절하게 수립되었다고 보고를 드릴 수 있겠습니다.

지금 말씀하시는 가운데 보면 지표 인구 2011년까지 7만 7천 이 부분이 법적 구속력이 있는 건 아니지요? 쉽게 말하면 과천시는 7만 7천을 절대 넘을 수 없고 넘으면 어떤 법률적으로 과천시가 위반한다든가 그런 문제는 아니지요?

그런 문제는 아닙니다마는 지구단위계획을 수립함에 있어서 상위계획에 틀리게 계획을 수립할 수는 없다는 말씀입니다.

물론 행정기관에서는 당연히 그런 것을 중시할 수밖에 없지만 과천시라는 전체 틀을 놓고 볼 때 과연 인구 7만 7천이 적정한가 하는 부분은 상위계획인 도시기본계획에서 결정하는 것하고 과천시의 10년과 20년의 향후 미래를 결정하는 부분에 있어서는 개념이 다를 수가 있다는 것이지요. 기본계획에서 7만 7천이라는 부분은 상위계획에서 이미 규정이 된 부분이고 그 이상의 우리가 인구를 10만으로 늘려야 할 것인가 13만으로 가야 될 것인가 하는 부분은 과천시 개념은 또 다를 수가 있다는 것이지요. 그런 부분들이 사실은 이 부분에 별로 반영이 안 됐고 반영을 시키려는 의지가 없었고 7만 7천이라는 부분에만 틀을 묶어 가지고 지구단위계획을 짠 겁니다. 그러면 행정기관 입장에서 본다면 지극히 당연하고 바르게 이번에 계획에 작성됐다고 말씀할 수 있겠지만 과천시의 미래를 바라보고 전체 시민 그러니까 행정을 하는 공무원이 아닌 사람의 입장에서 본다면 우리 시가 앞으로 이렇게도 발전할 수 있고 저렇게도 발전할 수 있는데 왜 이런 부분은 배제하고 계획을 작성했느냐 이런 부분에 대해서 상당히 의문을 가질 수밖에 없는 부분이거든요. 그런 부분에 대해서는 과천시가 앞으로 미래에 대해서 어떤 비전을 갖고 있느냐 이렇게 이야기할 때 비전을 갖고 있는 부분은 없고 오로지 인구 7만 7천에 모든 것을 맞춰놨다 이렇게 답변할 수밖에 없다는 것이 너무 궁색하지 않나 이거지요. 그래서 보다 더 폭넓게 행정을 한다면 7만 7천의 문제가 아니고 그것보다 더 큰 위상에서의 과천시를 바라본다면 인구수의 제한에 대해서 큰 의미가 없다고 봅니다. 그래서 그런 부분까지도 도시기본계획 그리고 지구단위계획을 할 때 상당히 염두에 둔 그런 계획들이 나와 줬어야 되는데 그런 부분이 아쉽지 않나 이런 여론이 많다는 것이지요. 그 부분에 대해서 어떻게 답변하시겠습니까?

위원님, 그 부분에 대해서 제가 간략히 답변을 드리고 양해해 주신다면 참고인으로 하여금 답변을 드리도록 하겠습니다. 위원님께서 염려하시는 바와 마찬가지로 우리 과천시에 있는 도시 인프라 시설이 현재로서는 당시 7만 7천을 기준으로 해서 만들어져 있기 때문에 위원님들께서 말씀하시는 미래 예측, 가능한 예측 이러한 부분을 염두에 둬야 되지 않겠느냐는 말씀은 저희도 동감을 합니다. 다만 현재의 여건상 구체적인 계획이 수립되지는 않았지만 과학관이 유치되고 또 테크노밸리가 정상적으로 유치될 경우 빠른 계산으로 5～6년 후에 또 길게는 10년 정도가 걸리리라고 판단을 하는데 2011년까지는 약 9년 정도 남았기 때문에 2011년까지 예를 들어서 2011년 그 이전이라 하더라도 2011년 이후에 대한 계획은 2008년도나 2005, 2006년도 즉 아까 말씀드렸던 대로 과학관의 유치라든가 테크노밸리가 준공될 시점에서 다시 한 번 지구단위계획이라든가 도시기본계획조차도 다시 한 번 핸드링을 해야 되지 않겠느냐는 생각을 하고 있습니다. 그 이유에 대해서는 위원님께서 양해해 주신다면 참고인으로 하여금 답변을 드리도록 하겠습니다.

우선 지구단위계획의 법적인 성격을 짚고 넘어가야 되겠는데 지구단위계획이 이 시점에 왜 만들어졌는가 어떤 근거에 의해서 만들어졌는가부터 간단하게 설명해 주시기 바랍니다.

도시계획법 22조에 근거해서 만들어졌습니다.

조광호 제가 설명드리겠습니다. 과천지구단위계획을 수립하고 있는 삼안건설기술공사의 조광호입니다. 일단 현재 지금 저희들이 지구단위계획을 수립하고 있는 내용의 범위를 먼저 말씀을 드리면 과천시 도시계획구역이라든가 과천시 행정구역 전체를 대상으로 하는 건 아닙니다. 저희가 도시계획법에 의해서 지구단위계획을 수립하고자 합니다마는 금회에 수립하고 있는 법적인 근거는 도시계획법 제42조 2항에 보면 과천시같이 계획적으로 다른 법률에 의한 택지개발촉진법이나 주택건설촉진법 전에 계획개발을 이루기 위해서 타 법률로 인해 가지고 주택단지가 건설되는 경우 10년이 지나면 그 10년이 도래하기 전에 다시 한 번 그 도시에 대한 세부 입체계획을 수립하도록 법적으로 의무화가 돼 있습니다. ‘시도지사는 각종 도시개발구역에 있는 사업에 있어서 그 사업이 완료된 후 10년이 경과한 때는 이를 지구단위계획 구역으로 지정하여야 된다’ 이러한 법적 근거에 의해서 현재 지구단위계획을 하고 있습니다. 그래서 이번에 지구단위계획은 아까 위원님께서 말씀하신 대로 과천시 전체의 장기적인 미래상이나 이제까지 발표된 과학관 유치라든가 또는 테크노밸리 이러한 것을 담을 수가 없습니다. 다시 말씀드리면 이번에 지구단위계획한 것은 전에 주촉법으로 과천 신도시단위 이름으로 개발된 지역에 한해서 수립이 되도록 돼 있습니다. 아울러서 위원님께서 말씀하신 인구 7만 7천이라는 도시기본계획의 인구가 현재 우리 지구단위계획에 전부 포함돼 있는 건 아닙니다. 일부 개발제한구역에도 포함이 돼 있고 또 현재 우리가 수립하고 있는 주거지역에 많이 배려가 돼 있습니다마는 앞으로 테크노밸리나 개발제한구역으로 인해 가지고 들어오는 여러 가지 상황은 이 지구단위계획이 끝난 이후에 아마 과천시에서 2011년이 아닌 아마 2021년 목표로 도시기본계획을 새로 세우게 될 때 다시 인구가 7만 7천명에서 추가로 우리가 개발제한구역이 조정이 되면서 유입을 꼭 해야 할 인구가 만약에 20만이다 하게 되면 20만을 더 배려를 해서 27만이 되는 계획이 수립이 되고 그 도시기본계획이 수립이 되면 테크노밸리라든가 기타 개발제한구역에서 필요한 지역에 대해서는 지구단위계획을 그 때 가서 또 수립하게 되는 체제로 봐주시면 되겠습니다.

김인범 위원의 질의에 부합되는 내용인데 2001년 전인 아까 말씀하신 2006년에서 2007년 정도에 과학관과 테크노밸리 등이 포함된 새로운 계획을 세워야 된다고 하셨는데 그렇다고 할 것 같으면 지금 만드는 지구단위계획이 과천의 역사를 만드는 데 있어서 아주 중요한 절차이기 때문에 이번에 지구단위계획을 완성하는 것이 2021년에도 연관이 돼서 해야 될 것이기 때문에 이 지구단위계획을 지금 이 시점에 이렇게 결정을 내버리는 것에 법적인 의미라든가 앞으로 장기적인 비전을 가지고 볼 때 어떤 문제가 있다고 다들 얘기하시는 거거든요. 그런 차원에서 지금 이 시점에 이것을 결정해야 되는 배경이 무엇인가 단순히 법적인 것말고 장기적으로 실행에 들어갔을 때 이것이 2021년, 2031년까지 다 관련되는 것인데 지금 과학관과 테크노밸리가 결정되지 않은 지금 상태에서 지구단위계획을 결정해 버리면 어떤 문제가 생길 수 있지 않은가 그런 문제들을 시민들이 염려하는 것이기 때문에 왜 이 행정절차를 지금 밟고 끝내야 되는 것인가 민원이 이렇게 많은데 그런 질문이 이 질문 속에 포함된 것입니다. 제 질의 의도를 아시겠지요? 그런 관점에서 다시 한 번 답변해 주시기 바랍니다.

아까도 참고인도 말씀을 드렸지만 지구단위계획을 하고 있는 면적이 제가 아까도 보고를 드렸고 지금 위원장님께서 말씀하신 사항 과학관이 유치하고 있는 지역 또 테크노밸리가 위치하게 될 지역은 이번 지구단위계획 면적에 포함되지 않는 지역입니다.

제가 보충질의하겠습니다. 결국은 이번에 지구단위계획을 확정하는 것이 상당히 의미가 없는 작품을 만들고 있는 게 아닌가 하는 생각이 많이 있거든요. 무슨 의미냐 하면 과천시가 작년인가 재작년인가 재건축 이야기가 나왔을 때 재건축 문제는 2006년, 2007년 가서 다시 논의해 볼 문제이고 이제는 더 이상 이야기하지 말자 이렇게 시민들을 설득한 바가 있지요. 그리고 그 과정 속에서 앞으로 4년 내지 5년 남은 시점에서 지금 테크노밸리 문제라든가 과학관 문제가 또 다시 등장을 했습니다. 그리고 아까 조광호 참고인께서 말씀하시는 과정에서 2006년에 가면 2021년에 관한 도시기본계획을 다시 수립해야 된다 그 때 가면 인구가 다시 조정될 수도 있다 이렇게 말씀하셨는데 그렇게 된다면 지금 불과 4년밖에 안 남은 시점에서 과천지구단위계획을 금년에 만약에 수립해 가지고 승인을 받는다면 이 자체가 4년을 못 넘기는 안이 돼 버린다는 거지요. 2006년에 가서 2021년에 도시기본계획을 다시 수립하게 되고 인구수를 다시 조정하고 지구별 구역을 다시 설정하게 되면 통과시킨 부분이 4년을 못 넘기고 재작성해야 되는 결론이 나옵니다.

2006년도에 계획한다고 해서 2006년도에 시행될 수는 없는 것입니다. 지금 현재 하고 있는 지구단위계획도 불과 우리 과천시 전체 신시가지 즉 주촉법에 의해서 개발된 택지지역과 택촉법에 의해서 개발된 주암동지역에 대해서 하는 것만도 짧은 기간이라고 볼 수 있지만 약 1년 6개월 이상이 소요가 됐습니다. 아까 조광호 전무가 이야기한 사항이나 제가 말씀드린 사항도 2006년도에 핸드링해야 될 장기발전계획이나 이런 것도 단 1～2년 안에 만들어질 수 없는 계획이 되겠습니다. 적어도 3년에서 5년까지 걸리는 계획이 돼야 될 줄로 압니다.

그런데 그 부분을 착수를 하려면 사실은 2001년도에 2021년 예를 들자면 지금 `93년도에 2011년 걸 확정을 했거든요. 그러면 그 시차를 두고 본다면 지금 정도에서 준비를 해 가지고 2006년 빠르면 2005년에 2021년에 대한 도시기본계획을 다시 작성해야 됩니다. 그렇게 해서 확정을 시켜줘야만이 거기에 따르는 세부계획이 나올 수 있지요. 기본계획을 먼저 만들어야 그 기본계획 틀에서 지구단위계획이 다시 나온다고 했거든요. 그런 기본계획은 항상 먼저 만들어야 되거든요. 그러면 먼저 만들려면 2021년 걸 만드는 것 자체가 이제 불과 2～3년밖에 안 남았다는 거지요. 그러면 2～3년 뒤에 가면 인구수를 20만으로 할지 10만으로 할지 15만으로 할지 전혀 예측이 안 되는 상태에서 지금 이 계획안을 만든 것 자체가 불과 2～3년밖에 써먹지 못하는 계획안이 아니냐 하는 말이지요.

아닙니다. 그 부분은 경우에 따라서는 그렇게 생각할 수도 있겠지만 우리 과천시가 `86년도에 과천시가 발족이 됐습니다. 그 이전부터 `91년도까지는 서울시 도시계획에 의해서 과천시 도시계획이 움직여졌습니다. 그래서 과천시가 생긴 이래로 `91년도부터 도시기본계획을 만들어 가지고 `93년도에 이르러서야 자체적인 도시기본계획이 만들어진 것입니다. 그렇다면 아까 말씀하신 대로 우리가 2011년도에 인구지표라든가 2011년을 기점으로 해서 만들었기 때문에 2021년도를 계획을 하는 것에 대해서는 아까 제가 말씀드린 대로 2007년이나 2008년도에 시작을 해서 2011년 이후라야 그 사업이라든가 계획이 시행될 수 있는 기점이 될 것이라는 말씀입니다.

정경상 제가 잠깐 설명을 드리겠습니다. 원론적인 말씀을 드리면 도시라는 것은 가만히 있는 것이 아니고 항상 변하지 않습니까? 그리고 지금 말씀하신 것처럼 4년 후에 바뀔 걸 또 뭐 하러 하냐 이렇게 되면 그 사이에 주민들이 재건축이라든지 새로운 도시활동을 하려고 할 때 그것을 관리하는 기준이 없습니다. 그러면 그 때까지 계속 기다리셨다가 그거 다 끝나고 지구단위계획 새로 수립해서 그 시점에 다시 재건축을 이야기할 수 있느냐는 거지요.

제가 질문한 의도는 그게 아니고 지금 이 계획안을 만든 것 자체가 법적 구속력을 가지는 것이 불과 3～4년밖에 되지 않느냐 하는 겁니다.

정경상 그렇지가 않지요. 다시 지구단위계획이 수립될 때까지는 효력을 가지는 것이지요.

실질적으로 기본계획을 2006년, 2007년에 재작성을 한다면 그 기본계획이 나왔을 때 지금 현재 지구단위계획을 만든 것이 큰 의미가 없어진다는 것이지요. 지표가 달라지니까.

정경상 그렇지가 않습니다. 제가 보기에는 두 가지 관점이 있거든요. 하나는 과천시가 확장이 되면서 그린벨트가 풀리면서 인구가 커진다고 하더라도 과천시가 앞으로 지향될 지금 개발된 지역의 모습이 크게 달라져야 되느냐 아니면 지금 과천시가 저는 주택공사에 있으면서 과천시 개발 초기부터 관여한 사람입니다. 그런데 그 당시에 무슨 전원주택이라고 해 놓고 이렇게 짓느냐고 굉장히 욕을 먹은 지역이었거든요. 그런데 5개 신도시가 개발되고 나니까 과천시가 그 5개 신도시에 비해서 여러 가지 환경적인 측면에서 탁월하다 이렇게 해서 과천시가 다시 주목을 받았습니다. 저희가 이 계획을 하는 입장에서 보면 과천시가 다른 도시에 비해서 여러 가지 다른 사람의 주목을 받는 이유는 이런 밀도가 낮고 환경이 좋은 것 때문에 과천시의 가치가 있는 거예요. 그러니까 저희가 일하면서 고민하는 것은 그래도 사업성은 있고 과천시를 바라보는 여러 사람들의 눈에 부합되는 안을 어떻게 만드냐 그런 관점에서 이걸 한 것인데 사업성이 완전히 도외시된 건 아니고 저희가 판단하기로는 저희가 제시하는 밀도가 주민 여러분들 생각에는 흡족치 않지만 어느 정도의 사업성도 주민이 조금만 양보를 하시면 되고 그러면서도 과천시가 가졌던 여러 가지 특징을 유지시킬 수 있는 선이 아닌가 하는 뜻에서 이것을 제안한 것이지 테크노밸리 해 가지고 인구가 커진다고 해서 그러면 과천시가 분당이나 일산처럼 25층으로 꽉 차있는 도시가 돼야 될 것인가 하는 것은 저는 다르게 생각합니다. 그런 관점에서 과천시가 다르게 돼야 된다는 것은 인정하지만 그 점에서 특히 과천시가 커지면 크게 영향을 받을 것은 상업지역 같은 것은 지금 저희가 제안하는 것하고 아주 다르게 될 수 있습니다. 그러나 주거지역의 모습은 과천시 인구규모가 커지더라도 우리가 지향하는 바가 있습니다. 그것에 맞게 돼야지 인구가 바뀌기 때문에 주거지역 모습이 마냥 바뀌어야 된다 이렇게 생각하는 것은 조금 고려를 해 주셔야 될 부분이 있다고 생각합니다.

제가 처음에 질의한 것하고 핀트가 틀려졌는데 저는 용적률이 높아야 된다 인구가 더 많아야 된다 꼭 그것만을 이야기하는 것이 아니고 지금 현재 지구단위계획을 작성한 것이 과연 어느 정도까지의 법적 구속력을 갖고 차후에 도시형태가 바뀌면 또 작성돼야 되는 부분이 어떤 것을 주안점을 두고 해야 되는 부분이냐 이런 부분에 대해서 시가 어떤 비전이나 도시의 미래에 대한 어떤 방향제시를 하고 이번에 작성된 것이냐 아니면 단순히 7만 7천을 묶어놓고 그 기본계획만 가지고 작성된 부분이냐 이런 부분을 확인하는 과정에서 나온 이야기이고 아까 말씀하신 그런 부분들은 각론에 들어가시면 구체적인 이야기들을 다른 위원님들도 질의하실 텐데 그런 부분에서 시가 어떤 방향성을 갖고 있느냐 아니면 2021년이라는 것에서 또 인구수가 더 증가하는 부분에서 도시에 대한 미래상을 가지고 앞으로 3～4년 뒤에 바뀔지도 모르는 걸 포함해서 이 부분이 작성된 것이냐 아니냐 하는 것에 대한 확인 과정입니다.

조광호 제가 부연설명을 드리겠습니다. 여러 가지 앞으로 각종 시설이라든가 개발제한구역이 조정이 됐을 때에 과천의 모습하고 이미 개발된 지역에 대한 지구단위계획을 수립하는 것하고 매치라든가 또는 쓸모가 없는 것이 아니냐 하는 말씀 같은데 일단은 이것도 각론에 해당되는지는 모르겠습니다마는 지구단위계획은 도시기본계획하고 조금 차이가 있습니다. 외람됩니마는 과천이 도시가 작다 보니까 상당 부분에 시가와 구역이 지구단위계획으로 결정돼 있기 때문에 마치 지구단위계획이 그 곳이 전체 계획을 커버하는 걸로 오해가 될 수 있거든요. 그런데 지구단위계획 구역은 시장이 어떤 면에서 필요에 의해서 정합니다. 다만 이번에 하는 지구단위계획은 먼저 법에 의한 얘기를 더 말씀드리면 올해 6월까지 이걸 확정하도록 법에 기재가 돼 있습니다. 이것이 일반지역과는 관계가 없고 과천같이 신개념으로 계획 개발된 지역에 하는 겁니다. 그 다음에 이것이 안 되면 내년 7월 1일이 되면 모든 주거지역이 2종 일반주거지역으로 자동으로 편입이 되도록 돼 있습니다. 그렇기 때문에 저희들은 이것이 일단은 나중에 다른 여러 가지 테크노밸리라든가 이런 것이 개발된다 하더라도 최소한 80년도 초기에 개발돼 왔던 과천 신시가지 부분에 있어서 특히 주거 지역에 있어서는 다른 것이 개발된다 하더라도 이러한 방향으로 지구단위계획이 수립돼야 되지 않겠느냐 그리고 이것은 향후 여러 가지 상황 변화에 의해서 과천시 인구가 변경되는 도시기본계획이 변경된다 하더라도 기왕에 주거용지에 대해서는 이러한 식으로 계속 유도가 돼야 된다 이런 생각이 들고 아까 말씀드린 대로 인구가 더 늘어야 할 필요가 있는 경우에는 유동인구가 아니고 상주인구의 경우가 되겠습니다마는 그러한 경우에는 다른 지역에 현재 저희가 지구단위계획을 수립하고 있는 지역말고 다른 지역에 추가로 인구를 유입을 시켜야 된다 이런 생각을 하고 있습니다.

미비한 부분이 있어서 짚고 넘어가고자 합니다. 도시기본계획이 됐든 지구단위계획이 됐든 도심의 형태가 결정되는 것 아파트의 층수, 주민의 수, 도로의 넓이 이런 것들은 다 같은 기본적인 기초 하에서 계획되어져야 된다고 보는데 이것이 3～4년밖에 쓸 수 없는 계획이라는 것은 현실적으로 법을 떠나서 2021년이 됐든 2031년이 됐든 지금 세우는 이 아파트 층수라든지 용적률이 계속해서 2031년까지 유효하고 적절하게 기초가 같은 방향에서 함께 가야 하는 것이거든요. 그런 면에서 4년밖에 쓸 수 없는 계획이 법을 전제로 해 가지고 6월까지 끝내야 하는 것이 어떤 의미가 있는가 이런 관점에서 이야기를 하고 있는 것이라고 생각이 듭니다. 또 다른 질의하실 위원 계십니까? (‘위원장’ 하는 위원 있음) 백남철 위원 질의해 주시기 바랍니다.

지구단위계획에 대해서 이미 시설돼 있는 지역을 정해놓고 하는 부분에 대해서 시민들이 가장 관심이 있는 부분이 학문적인 발표라든지 학자적인 양심을 떠나서 주민이 가장 피부로 느끼는 건 재건축을 할 수 있느냐 없느냐 이런 부분에 초점을 두고 지금 얘기하는 계획에 대해서 찬반론이 나오고 있는 겁니다. 지금 나오신 분은 나름대로 도시계획에 관련해서 상당히 전문가이시고 그런 부분을 용역을 맡으신 분 쪽에서 얘기는 그런 도시계획을 가야 바람직하지 않느냐 하는 것이 지금 계획에 나와 있는 것이고 주민의 입장에서 볼 때는 도시계획 자체는 학자가 만드는 것은 참고사항이 되지 실질적으로 주민의 의견이 반영돼야 되지 않겠느냐는 것이 주민의 생각인 것 같습니다. 저희들도 어느 쪽에 서야 되는지는 지금은 불편해도 미래를 위해서 참아라 하는 학자적인 양심에 멀리 내다보고 하는 것에 손을 들어줘야 되는지 모든 것은 현실이 중요하다고 해서 주민들이 바라는 재건축이나 모든 개발하는 개발논리에 대해서는 주민의 편에 서야 되는지 미래가 중요한지 현실이 중요한지에 대해서 상당히 고민하고 있는 것이 의회 입장입니다. 지금 7만 7천이라고 하는 것은 맨 처음에 계획을 잡았을 때 과천시의 의지가 아닙니다. 과천시민의 의지로 7만 7천이라는 걸 정해 놓지는 않았습니다. 살다 보면 더 늘 수도 있고 줄 수도 있는 겁니다. 그런데 그것을 기준을 하다 보니까 지구단위계획 틀을 이미 정해놓고 하는 거다 이렇게 주민들이 생각할 수 있습니다. 이 부분은 과천시에 재건축을 하게 되면 인구가 갑자기 2만명이 빠질 수도 있습니다. 7만 7천인데 재건축하면 이사가야 돼요. 정치적으로 얘기하면 재건축하는 2～3년 동안은 지역구가 없어진다는 얘기도 됩니다. 저희들은 뭘 판단하느냐 하면 미래를 보고 우리 의회가 시민들보고 참으십시오 앞으로 20년 뒤, 30년 뒤를 보고 도시계획을 하는 겁니다 이렇게 주민들한테 나가서 설득을 하고 전문가들이 만든 것에 손을 들어줘야 되느냐 아니면 지금 계획을 만드는데 이상을 가지고 만들었는데 이 계획을 뒤집어서 또는 수정해서 또는 보완해서 주민의 입장을 대변해야 되는지 그런 부분은 생각해 보셨느냐 이런 얘기지요. 이 부분은 도시건축과장께서 시정의 입장을 설명해 주시기 바랍니다.

한 가지 저도 그 부분에 대해서 아까 위원장님도 그런 말씀을 하셨고 김인범 위원님도 그런 말씀을 하셨는데 쉽게 얘기하면 왜 현 시점에서 지구단위계획을 만들어야 되겠느냐는 하는 말씀 저도 그렇게 생각을 합니다. 그런데 이게 하여야 한다라는 귀속적인 법률사항이 되겠습니다. 따라서 올 6월 30일까지 이 지구단위계획 수립을 하지 않게 되면 내년 7월 1일부터는 ......

말이 길어지니까 짧게 합시다. 기본계획을 해야 되느냐 안 해야 되느냐 그 얘기를 하는 게 아니고 기본계획을 하는데 학자적인 양심이나 미래지향적인 계획에 의해서 할 것이냐 아니면 주민의 입장을 반영해서 할 것이냐 과천시의 입장을 얘기하라는 말이에요. 지금 지구단위계획은 주민들이 바라볼 때 주민의 삶의 질 이런저런 모든 얘기를 주민의 입장을 반영시켜 달라고 의견 제시했는데 거의 미 반영으로 나왔단 말이에요. 그 부분에 대해서 얘기하라는 말이에요.

주민의 입장을 100% 반영은 못했지만 할 수 있지만 그 동안에 이 업무를 추진함에 있어서 수많은 공청회라든가 공람공고시에 반영된 의견은 대부분 미 반영 됐습니다마는 공청회라든가 설문조사에 있어서는 당초에 우리 용역팀이라든가 지구단위계획 자문위원으로 구성된 분들이 생각했던 당초의 계획안에 대해서는 상당히 많은 부분이 주민의 입장을 고려한 부분이 있다고 판단을 합니다. 따라서 이게 학자들이 한 안을 그대로 택할 것이냐 양자논리가 아니라면 학자들의 논리와 주민들의 입장도 고려된 계획이라고 볼 수가 있겠습니다. 가장 합리적인 계획이라고 볼 수 있겠습니다.

그 합리적이라는 기준이 주민들은 불만족스럽다고 생각하는 겁니다. 또 일부 주민 중에서는 지금 이 안보다 지구단위계획보다 더 강화해야 된다 용적률을 더 다운시켜야 된다는 일부 주장하는 주민들도 있기는 있습니다. 그러나 현실에 있는 인구 중에 거의 아파트에 관련된 저는 아파트 관련되지 않은 다른 지역에 삽니다마는 지금 그 과정 중에 문제 발생되는 것도 1:1 건축을 해야 된다 또 지금 살고 있는 사람들이 일부 돈을 부담하지 않으면 그것은 경제 원리에 반하는 계획이다 이런 부분은 도시계획 차원에서 보면 그렇게 얘기를 할 수 없다는 얘기이고 지금 현재 주민들의 의견을 여러 채널로 공람공고시에 많이 의견을 낸 것 중에 반영됐다고 하는 부분이 거의 없어요. 그 부분이 주민들한테 참고 지내십시오 이렇게 할 수 있는 과천시장이 나서서 도시기본계획을 정하는데 과천시민들은 참아라 하는 얘기를 해야 되는 건지 아니면 이 계획을 따라가야 되는 건지 과장 입장에서 답변하란 말이에요.

본 계획을 시민들이 따라야 되지 않겠나 생각합니다.

또 다른 질의하실 위원 계십니까? (‘위원장’ 하는 위원 있음) 김인범 위원 질의해 주시기 바랍니다.

조금 더 구체적으로 질의하겠습니다. 공동주택 그리고 단독주택, 상가지역 이 계획안을 작성하신 걸 보면 현행에서 큰 틀을 벗어나지 않는 것 그러니까 현행 용적률, 층수를 고려해 가지고 거기서 몇 % 더 올려준 것으로 끝냈습니다. 상가지역도 기존에 높은 데는 높은 대로 인정하고 기존에 낮은 데는 낮은 대로 가야 되고 그리고 아파트나 단독도 기존에 낮은 데는 낮은 대로 가야 되고 낮은 데는 낮은 대로 가야 되고 그냥 일률적으로 그렇게 %만 적용해 가지고 상향조정 몇 % 해서 라인을 그어버렸거든요. 그렇지만 사실상 이것을 재작성하는 과정에서 저는 어떤 생각이 드느냐 하면 제일 중요한 것이 신도시 아파트 지역하고 상가지역이 이 계획의 전체인데 그 전체를 지금 현재 상태를 전부 백지화시키고 완전히 나대지라고 생각하시고 건물을 다시 올린다는 개념으로 본다면 어떤 배치를 하는 것이 가장 합리적인가 하는 것인가에 대한 그 안이 아닌 것 같아요. 그게 제일 안타까운 게 전부 낮은 상가는 앞으로 개발돼도 또 낮게 만들 수밖에 없고 지금 현재 높이 돼 있는 상가는 높은 걸 인정해 주고 그러면 지금 현재 들쭉날쭉한 라인을 그대로 인정해 가지고 만든 것밖에 안 되거든요. 그래서 기왕에 재작성된다면 이것이 주신 자료에도 보면 개방형으로 그러니까 도시의 중심지에서 보면 관악산이라든가 청계산이 보일 수 있는 개방형으로 해서 산을 가린다든가 아니면 다른 부분에 조망권을 해치지 않는 부분은 높여도 좋고 그런 부분은 낮게 작성되는 것이 좋다고 나오는데 사실 실제로 보면 8, 9단지는 거기에 해당돼 가지고 용적률 250%까지 되는데 2, 3단지를 보면 8, 9단지와 입장이 비슷한데도 불구하고 거기는 15층에 160%～190%밖에 안 된단 말이에요. 그러면 서로 이렇게 개방형으로 만든다는 취지에서도 서로 부합하지 않고 단순히 8단지 같은 경우에 고층이 있었기 때문에 고층을 인정해 주고 2, 3단지는 저층이기 때문에 저층으로 인정할 수밖에 없다 이런 논리가 아닌가 생각되는데 그걸 작성하는 과정에서 어떤 원칙이 있었는지 답변해 주시기 바랍니다.

그 부분에 대해서는 정경상 대표께서 과천시 도시계획에 관여를 하셨기 때문에 당초에 기준이 되는 원칙을 같이 설명해 주시기 바랍니다.

정경상 당초 저희 계획에서는 4, 5단지는 낮았습니다. 지금 현재도 그 부분이 높아 가지고 사실은 과천이 통경이라고 하는 잘 보이는 공간이 안 되도록 돼 있는 점이 있는데 아까 백 위원님이 말씀하시는 것하고 상치되는 부분이 있는데 현실을 얼마나 고려하느냐 하는 것과 전혀 무시하고 그 두 가지 말씀을 같이 하시니까 제가 답변하기가 그런데 솔직히 말씀드리면 아주 백지로 놓고 생각하지는 않았습니다. 그것은 현실적으로 볼 때 어쩔 수 없는 각각의 이해관계가 있기 때문에 그렇게 하지는 않았습니다. 그리고 지금 말씀하신 것처럼 현재 가진 밀도를 자기의 재산의 수준이라고 가정을 하고 우리가 새로운 개발을 통해서 할 때 그것이 비교적 형평성의 원칙에 의해서 상승되도록 하는 것이 좋겠다 하는 것을 하나의 원칙으로 삼았습니다. 그 다음에는 조금 말씀하신 경관 부분 모든 부분에서 다 좋게 할 수는 없지만 이미 과천시민에 눈에 익숙해져 있는 경관이 크게 훼손되지는 않도록 해야 되겠다 하는 것이 전제가 되겠습니다. 그리고 또 다른 기준의 하나는 저희가 평형 배분을 현재 과천시가 60㎡ 이하가 60%입니다. 그리고 30%, 큰 평형이 10% 이것은 개발이 어떤 방향으로 가든 과천시가 하나의 온전한 도시로서의 형상을 가지는데 상당한 한계가 있습니다. 다른 일산이나 분당이나 최근에 개발된 도시를 보면 그 비율이 대개 20%, 40%, 40% 정도로 역전이 돼 있습니다. 그래서 이번 지구단위계획을 할 때도 그 부분을 어느 정도 조정을 하는 걸로 해서 저희들도 20%, 40%, 40%로 맞추다 보니까 2, 3단지에 있는 평형 규모가 다 커져 버리면 작은 평형을 확보할 방법이 없습니다. 그래서 지금 보시는 것처럼 평형의 규모가 늘어나는 것도 어느 정도의 비율에 의해서 늘어나도록 한 이유는 한 도시라는 것이 모두 큰 평형이 있어도 문제이고 예를 들면 초등학교가 안 됩니다. 학교나 이런 도시를 이루는 시설들이 어느 정도 안정성을 가지려면 큰 평형과 작은 평형이 어느 정도 섞여 있어야 되기 때문에 그런 것을 새로운 개발에서도 확보를 하려면 평형 배분에 있어서도 기존에 가지고 있는 평형의 규모를 어느 정도 일정한 수준으로 같이 늘려 가는 방법을 택해서 해 보니까 다행히 어느 정도 비율이 20%, 40%, 40%로 맞았어요. 그래서 크게 세 가지를 말씀드리면 경관 부분이 있고 밀도가 있고 평형 배분 돼 있는 것도 어느 정도 형평성 원리에 의해서 배분을 하다 보니까 결과적으로 이렇게 나왔고 그 다음에 인구 규모를 자꾸 바뀔 수 있는 것이라고 말씀을 하시고 또 바뀔 수가 있는 겁니다. 그렇지만 이 계획이라는 것 자체가 어느 정도 개인의 이해를 구속하는 걸 전제로 만들어지는 것이기 때문에 인구를 7만 7천으로 해 놓으면 학교 시설이나 상하수도나 모든 것이 그에 맞춰서 돼 있는데 개별적 개발을 마음대로 하게 되면 결국은 수도가 부족하든지 학교가 부족하든지 이런 불합리한 문제가 생기기 때문에 저희는 계획적으로 보면 기본계획이 있고 도시계획이 있고 지구단위계획이 있는데 세 번째 계획이 저희입니다. 그래서 그 상위계획에서 정한 여러 가지 지표에 의해서 도시가 가지는 역량이 결정된다고 생각을 하고 그 범위 내에서 지구단위계획을 최선을 다하는 것 그것이 저희가 하는 일입니다. 마침 시점이 과천의 그린벨트가 풀어지면서 상당히 변동이 심한 시점에 돼 가지고 지금 위원님께서 말씀하시는 우려가 저희도 되기는 합니다마는 이 계획 자체는 향후 5년, 10년 이상은 현재대로 저희가 제안하는 걸 받아들여 주시면 이대로 과천시에 개발제한이 통제가 돼야 된다고 저희는 생각합니다.

결국은 현재 밀도라는 개념 자체가 어떻게 보면 일종의 재산가치하고도 맞물려 있는 부분이 아닌가 생각되거든요. 그래서 경관이라는 부분과 현재 밀도 부분이 이해가 꼭 맞아떨어지기가 어렵습니다. 그런 부분을 해소하는 과정에서 어느 것을 더 가치를 둘 것인가 우선원칙이 있을 것 아닙니까?

정경상 경관 부분을 말씀을 드리면 예를 들어서 관악산하고 청계산 두 개가 있단 말이지요. 그런데 실제로 과천시에서 청계산은 관악산만치 영향력이 크게 작용은 안 합니다. 그래서 다소 청계산 쪽은 밀도 부분에 있어서 조금 여유가 있고 관악산은 바로 붙어 있기 때문에 1, 10, 11단지 부분은 다른 곳에 비해서 용적률에 손해를 봤다고 할까요. 그렇게 조정을 했지요. 전체를 다 만족해서는 할 수는 없고 저희가 큰 원칙으로 해서 한 부분을 보면 그런 식으로 조정을 했습니다.

그러니까 밀도 부분도 고려가 됐지만 일차적인 경관 부분이 먼저 고려된 부분들이 많이 적용이 됐다?

정경상 경관에서는 특히 관악산 부분 저희가 양보할 수 없는 부분이라고 생각했습니다.

아까 제가 상업지역을 말씀드렸는데 상업지역도 기존의 층고 기존의 밀도 가지고 그대로 적용을 시켜줬단 말이에요. 그러면 사실 코오롱 같은 데서는 먼저 치고 들어와서 아주 높은 데가 돼 버린 바람에 굉장히 재산상의 이익을 얻은 것이고 기존에 7～8년 전에 지었던 낡은 상가들은 결국은 높이 짓고 싶어도 이제는 더 이상 지을 수 없게 환경을 조성해 버렸단 말이지요. 그런 부분에서는 형평성에 문제가 되지 않느냐는 거지요.

조광호 상업지역에 있어서는 현재 어떤 면에서는 현재 과천에서 상업활동을 하기 위해서 건축물을 건축할 때 가급적이면 지구단위계획에서 컨트롤하는 것이 지장이 되지 않도록 조금 여유를 둔 건 사실입니다. 오히려 여유를 뒀습니다. 그리고 현재 낮은 지역과 높은 지역 낮은 지역은 낮은 대로 높은 지역은 높은 지역으로 상향을 하고 말았다고 말씀하셨는데 그것은 그 필지가 가지고 있는 능력의 한계입니다. 다시 말씀드리면 현재 작고 낮게 개발돼 있는 것은 용적률을 1000%, 2000%를 줘도 현재 밖에는 지을 수 없는 필지 규모의 한계입니다. 다시 말씀드리면 필지가 워낙 작은 지역들은 용적률을 많이 부여를 한다 해도 건축설계나 건축 인허가 과정에서 토지주가 자기 의지대로 지을 수가 없습니다. 그러니까 규모가 큰 필지는 같은 용적률 범위 내에서도 규모 있고 높게 올라갈 수 있는 여지가 충분히 있고 그 다음에 똑같은 일반 상업지역이라 하더라도 규모가 작은 필지는 대지의 한계상 층고라든가 건축물의 매스가 한계가 있는 거지요. 그런데 지금 저희들이 같은 상업지역 내에서도 규모가 작게 배려된 지역은 현실적으로 저희들이 조사를 해 보면 필지가 작습니다. 100평 이내 왔다갔다하기 때문에. 외람된 말씀입니다마는 1000%, 2000%를 줘봐도 아무 소용이 없는 실례가 될지는 모르겠습니다마는 지방의 작은 면급 소재지에 일반상업지역 용적률 1000%를 줘도 거기는 2～3층밖에 안 짓는 입장이고 또 대지가 작은 지역은 어차피 말씀드린 대로 한계적으로 지을 수밖에 없기 때문에 위원님이 말씀하신 대로 현재대로 따라갔다는 것 자체는 필지를 완전히 합병을 해 가지고 대규모 건축물을 짓겠다 하는 의지가 없는 한은 현재 트렌드대로 갈 수밖에 없지 않느냐는 생각입니다.

그 부분은 경제논리대로 맡겨 주는 게 낫지 않느냐 합병을 할 수도 있는 것이기 때문에 굳이 지구단위계획에서 제한을 해 가지고 필지가 작으니까 어차피 못 지으니까 %를 많이 줄 필요도 없고 층수를 많이 줄 필요도 없다 이런 것보다는 그 쪽에서 경제논리대로 합병을 하든 대자본이 들어와서 뭘 하든 하는 것에 대해서는 경제논리대로 열어놓고 할 수 있으면 해 봐라 그런데 이 여건에서는 당신들이 이것밖에 할 수 없다 할 수 있지만요.

조광호 저희 계획은 미래를 바라보고 하는 계획입니다. 현실적으로 상당히 부합이 되는 경우에 한해서 미래가 보이는 것이지 현실을 완전히 외면한 상태에서 혁명적으로 개념으로 계획을 수립하는 건 실질적으로 거의 불가능합니다. 그런데 지금 현재 작은 필지로 돼 있는 것들 아파트 단지에 바짝 붙어 있다든가 실질적으로 현재 이용되고 있는 것이 과천시 전체의 상업기능을 담당하는 것보다도 옆에 붙어 있는 주거단지의 근린생활기능을 많이 담당하는 시설들은 용적률이 낮게 돼 있고 또 당초에 과천 신시가지를 개발할 때도 그러한 개념으로 필지를 작게 만들어서 가까이 있는 주민들이 이용하게 하고 중앙로 대로변에는 밀도를 높여 가지고 규모도 크게 한 이유가 주거단위의 이용이 아니고 과천시 전체라든가 인근 도시와의 관계 이런 것들이 서로 연계될 수 있는 기능이 들어왔으면 좋겠다 하는 개념이기 때문에 현재 있는 내용대로 업조닝을 한 내용으로 이해해 주시면 되겠습니다.

지구단위계획의 상업중심업무지역의 재개발 후에 조망권이라든가 전체적인 시뮬레이션을 혹시 볼 수 있겠습니까? 아파트와 상업업무지역간의 스카이라인에 관한 전체적인 경관 같은 것이 가지고 계신 게 있으세요?

정경상 상업지역과 포함해서 하지는 않았어요. 왜냐 하면 아파트 높이가 대개 재건축을 하게 되면 25층 이상 되리라고 생각을 하고 과천에 지어진 상업건물의 높이가 아파트보다 높은 건물이 거의 없을 것 아닌가 이런 생각을 했기 때문에 .......

그런 원칙이라 하면 통상 과천시 당초의 계획은 밀도하고 스카이라인이 기준점이 되지 않았습니까? 그런데 아파트는 높고 센터가 낮은 형상으로 가는 도시가 우리나라 전국에 있어요?

정경상 대부분 우리나라 최근 신도시는 다 그렇지요.

신도시가 다 그렇다는 것은 아파트는 높고 중심업무지역은 낮은 피라미드 구조가 아니라 분지형태 구조로 가는 것이 도시계획 이론상으로 문제점이 없어요? 우리나라의 경향이 왜 그렇게 나가는지에 대해서는 별도의 논의가 필요할 것 같은데 어떤 문제점이 있습니까?

정경상 대개 신도시에는 오피스 기능 유치가 잘 안 됩니다. 그런데 상업건물을 지면 대개 장사가 되는 건 1～2층이고 그 상권은 대개 오피스거든요. 그렇기 때문에 신도시 같은 경우에 상업지역의 건물이 높아질 가능성이라는 것이 현실적으로 매우 어렵고 아파트의 경우는 반대로 용적률 종래는 250%까지 다 했으니까 용적률을 높이다 보면 제가 참고로 말씀드리면 용적률 200%가 되면 아파트 단지 전체를 16층～18층 정도를 채우면 용적률 200% 정도 되는 겁니다. 그러면 기본적으로 높이가 16～18층인데 상가 건물을 16～18층 짜리를 짓는다는 건 신도시에서는 상당히 어렵습니다. 그게 전 세계적으로 예가 있느냐 없느냐 그것이 옳으냐 그르냐를 떠나서 현실적으로 보면 결과적으로 그렇게 될 수밖에 없게 돼 있습니다.

지금 단독지역 중에서도 별양 단독 같은 경우는 사실상 만약에 재건축이 진행된다면 15층 이상에 앞에 관악산 방향으로 본다면 25층이고 양옆으로 본다면 15층의 아파트가 들어서는데 그 가운데 단독주택이 나쁘게 말하면 푹 꺼져 가지고 조망도 그렇고 모든 면에서 심지어는 대기 흐름도 굉장히 제약을 받을 수 있는 열악한 환경에 빠지게 되는데 그런 부분에 대한 대책을 생각해 보셨습니까?

정경상 그래서 그것은 저희가 층수 제한을 할 때 단독주택하고 바로 면한 건물의 높이는 저희가 15층을 두지 않고 층수를 낮추는 걸로 제한하고 있습니다.

그런 부분도 물론 고려될 수 있겠지만 사실상 지금 별양동단독지역이 3층까지 집을 지을 수가 있습니다. 그런데 지구단위계획을 하면서 상대적으로 다른 쪽은 용적률을 더 높여주고 더 올라가는 입장에서 결국은 또 3층으로 제한한다는 것은 지구단위계획을 하면서 새로운 환경을 만들고 단독주택 나름대로 좀더 쾌적한 환경을 만들기 위한 방안으로 본다면 층수를 하나 올리는 것도 방법이 될 수 있다고 생각되거든요. 그런데 그런 부분에서는 상당히 제한을 했단 말이지요.

조광호 이것이 3, 4, 5, 6단지에 끼어 있는 별양동 주택지에 대해서는 주종이 조금 정리가 돼야 될 것 같습니다. 다시 말씀을 드리면 3, 4, 5, 6 공동주택단지가 용적률이 이번에 상향조정되면 상당 부분 층고가 상향이 되고 상대적으로 별양동이 3층으로 되면 너무 낮은 지역이라서 통풍이라든가 일조 면에서 문제가 있지 않겠느냐 말씀하시면서 그렇다면 4층으로 하면 어떻겠느냐 말씀하셨는데 실질적으로 건물의 모양보다는 제 개인적인 생각에서는 건물의 어디에 사느냐가 상당히 중요하겠지요. 지금 25층 아파트에서도 1～2층에서는 거의 일조가 안 되는 입장인데 그렇다면 별양동 같은 경우에도 한 층을 더 올린다고 해 가지고 당초에 위원님께서 저희들한테 .......

말씀 끊어서 죄송한데 이 부분은 단순한 환경적인 측면만 말씀드린 게 아니고 결국은 거기가 상대적으로 조건이 열악해지면 재산가치가 떨어질 것 아니냐 지금 다른 데는 재산가치를 올려주고 있는 입장인데 거기는 재산가치를 떨어뜨리니까 거기도 뭔가 인센티브를 줘야 되지 않느냐 하는 측면에서 말씀드린 거지요.

조광호 옛날 얘기를 하게 되면 머리가 아파집니다. 그런데 이것도 우리나라의 현실이겠습니다마는 과천도 그렇고 안산도 그렇고 모든 신도시에서 당초의 계획 개념은 가구당 또는 필지당 한 세대였습니다. 그런 의미로 봐서는 과천에서 인구의 증가에 따라서 부족하게 되는 주차장이라든가 여러 가지 도로의 폭원 이런 것들이 부족하게 된 것은 공동주택지에서 발생하는 건 아닙니다. 공동주택이 집이 크다고 해 가지고 4세대, 5세대가 살 수 없기 때문에. 문제는 단독주택지에서 당초 계획된 대로 만약에 1필지에 2세대만 살았으면 좋겠다고 계획을 했고 거기에 대해서 주차장이나 도로 용량을 정해줬는데 그것이 물론 건축법도 완화가 되고 정권이 바뀌면서 여러 가지 완화 조치가 있어서 그런지는 모르겠습니다마는 이것이 6세대까지 증가가 되고 있거든요. 그러니까 별양동이 면적이 적어서 그렇지 당초 2세대 정도로 거주하도록 계획이 돼 있고 각종 시설들이 배치가 돼 있는데 6세대로 3배 가까이 증가가 됐단 말입니다. 그럼으로 인해 가지고 물론 자동차 보급률도 많아졌습니다마는 자동차 주차할 데도 없고 길도 상당히 좁은 불편이 예상되거든요. 그렇다고 해 가지고 현실적으로 토지주한테 그걸 다시 2세대로 내려라 할 수 있는 방법은 현실적으로 없습니다. 그러한 마당에서 이제까지 6세대까지 증가되는 걸 보고 있으면서 또 그로 인해 가지고 주민들이 재산가치는 형성됐는지는 모르겠습니다마는 현재 살고 있는 분은 상당히 불편하다고 민원을 제기하고 있는 입장에서 지구단위계획을 수립하면서 또 다시 4층 그러면 다시 2세대가 증가되는 8세대가 얘기가 됩니다. 그러면 8세대가 얘기가 된다면 정말 본격적으로 여기는 수술을 해야 되는 문제가 됩니다. 주차장 문제도 이제까지 처방하던 방식으로는 안 될 것이고 또 현재 필지를 획지하는 도로도 현재 도로 갖고는 얘기가 되지 않을 겁니다. 그래서 저희들도 이 계획 과정에 있어서는 물론 이 계획을 함으로 인해 가지고 재산가치도 올라가겠습니다마는 실질적으로 재산 가치보다는 거기에 사는 사람의 어떤 의미에서는 생활하는 질입니다. 8세대를 입주할 수 있도록 지구단위계획에 반영을 시켰을 때 거기에 사는 사람은 과연 어떨까 하는 생각을 해 봐야 될 것 같습니다. 그래서 고층과 단독주택지의 문제 그것은 조금 생각을 해 봐야 될 것 같은데 그렇지만 답은 없는 것 같습니다. 그걸 해결하려면 똑같이 5, 6단지와 아울러서 고층 아파트를 지어야 하는 수밖에 없는 걸로 이해가 되고 다만 그것이 형평성을 맞추기 위해서 4층으로 조정하자고 하는 것은 더 어려운 도시 문제만 낳지 않겠느냐 생각을 하고 있고 현실적으로 좀 외람된 말씀입니다마는 이미 토지주들은 당초에 계획된 것보다 2～3배 정도는 벌써 짓고 살고 계시니까 그렇지 않을까 생각합니다.

그 부분은 결국은 말씀하신 대로 층을 높이고 세대수를 늘린다면 더 복잡해진다는 것은 자명한 사실이고 층은 높이되 세대수는 제한을 해서 조금 더 공간을 넓게 사용하고 단독주택이지만 작은 가구들이 많은 것보다는 약간 넉넉한 가구들로 구성된 단독지역이 된다면 지금 어차피 세대당 주차장 면적을 하나씩 가져야 된다는 것이고 그러면 지하가 됐든지 지상 1층이 됐든지 일단 주차장 면적은 세대당 하나씩 확보해야 되고 그 다음에 위에다가 단독건물을 올릴 경우에 만약에 4층이라고 하면 1층을 주차장으로 쓴다면 5층까지도 가능한 것 아닙니까? 그렇게 될 경우에는 6세대 정도로 제한을 한다면 오히려 전반적으로는 재산가치가 상승되면서 지금보다는 오히려 더 쾌적한 환경이 되지 않을까 주차 문제도 웬만큼 해결되고 물론 지금 있는 집을 헐고 당장 그렇게 되지는 않겠지만 이렇게 규정함으로써 새로 짓는 건물들은 앞으로 점진적으로 변해 간다면 주차 문제도 해결되고 주거 자체가 조금 더 넓은 공간에서 안정되게 생활할 수 있는 것이 확보가 되지 않을까 이렇게 생각합니다.

조광호 그렇게도 생각을 해 봤는데 지금 저희들이 공청회를 거쳐서 공람공고 기간 중에 별양동 같은 경우에는 조금 이상적으로 생각했을 때는 주차문제에 상당히 앞길을 많이 막았는데 주차문제를 해결하기 위한 현 상태에서의 방안으로는 합필을 하자 이런 개념으로 많이 했습니다. 2필지 합필 또 4필지 합필 지난 간담회 때 말씀을 드렸습니다마는 청주 같은 경우에는 담장만 헐어도 차 2대가 충분히 들어갈 수 있는 공간이 생기더란 말입니다. 그런데 합필을 하게 되면 나머지 건폐율 가지고 충분히 차를 댈 수가 있다 외국에도 그렇게 하고 있고 그래서 별양동 단독주택 같은 일부 구간 특히 중심지에서 상당히 복잡하게 있는 중심지 구간에 한해서 합필 개발을 의무화하는 안을 제시를 했었습니다. 그런데 주차장이 없다고 하시는 분들이 주차장을 위해서 합필 개발을 유도하는 계획을 반대를 하셨습니다. 그래서 의무화에서 권장으로 일부 후퇴할 수밖에 없었습니다. 남의 재산권을 지구단위계획에서 의무화시킬 수는 없습니다. 또 현실적으로 두 집이 동시에 헐고 동시에 지을 확률이 있겠느냐 그렇게 많지 않다고 보고 있고 그런데 이론적으로는 4필지 합필을 하게 되면 주차 문제는 정말 수월해 집니다. 그리고 골목길이 아니고 상당히 넓은 길로 보여질 수 있는 아주 좁은 길입니다마는 실제로 옆에 있는 대지가 건폐가 안 되기 때문에 상당히 넓은 길로 보일 수 있음에도 불구하고 현실적으로 건물주간에 합필 개발은 그렇게 이루어지지 않을 것이다 해서 이번에 권장으로 바꿨습니다. 만약에 주민들이 지금이라도 주차장 문제를 해결하기 위한 하나의 일환으로 합필 개발을 4필지 합필이 가장 효율적입니다. 지금 60～70평 규모의 단독으로 지었을 때 주차가 지하에는 불가능하고 램프 빼고 나면 없습니다. 그러면 지상 1층을 비워서 필로트 형태로 비어놓고 차를 대야 되는데 거기도 기둥 빼고 나면 차가 효율적으로 댈 수가 없습니다. 하지만 4필지 합필이 되면 비건폐 지역이 상당히 많이 늘어나기 때문에 녹지도 확보가 될 수 있고 주차도 수월할 수 있음에도 불구하고 어려운 입장입니다. 그래서 층고를 올려서 주거환경을 옛날 같은 경우는 2룸 정도에서 사는 사람들이 3룸 정도 살게 하는 게 어떻겠느냐 하는 위원님 말씀 찬동합니다. 그렇지만 현실적으로 그것이 가능할 것이냐 문제는 2필지 합필도 권장사항으로 되고 말았다 하는 얘깁니다. 그런 입장에서는 현실적으로는 조금 불가능하지 않겠느냐 생각을 하고 있습니다.

그 부분은 결국은 합필하는 부분이 합리적이고 미래지향적이라는 생각도 듭니다마는 권장했을 경우 예를 들자면 합필을 해 가지고 공동개발을 한다고 했을 때 어느 정도 인센티브가 주어져야만이 사람들이 거기에 뛰어들거란 생각되는 거지요. 그러니까 합필을 했을 때 아무런 장점이 없다고 하면 물론 이론적인 장점 주차장도 늘어나니까 아주 좋을 것이다라는 것 외에 토지를 갖고 있는 사람들에게 재산상에 돌아가는 이득이 반영될 때는 좋다, 그러면 합필해서 합시다 이렇게 의견이 나오지만 재산상에 아무 이득이 없다면 합필을 일부러 할 이유가 없지 않습니까?

조광호 실제로 용적률을 꼭 올린다고 해 가지고 그것이 인센티브라고 생각하는데 실질적으로 합필 자체가 인센티브입니다. 왜 그런 말씀을 드리냐 하면 합필을 하게 되면 대지가 60평 짜리가 240평이 되는 것 아닙니까? 240평 정도가 현행 건축법에 맞춰서 건물을 지으면 현재 지구단위계획에 나와 있는 용적률 180%를 거의 가져갈 수 있습니다. 그런데 60평을 고집을 하시고 아무리 설교를 잘 하는 사람한테 해도 저희들이 허용해 준 용적률을 가져갈 수가 없어요. 왜냐 하면 남의 집 일조권도 해 줘야지 사선제한도 받아야 되기 때문에 그래서 합필 개발을 하는 것으로 인해 가지고 또 인센티브를 줄 이유가 없는 것이 합필 개발을 하게 되면 저희들이 허용한 것을 아무런 지장 없이 시의 컨트롤 받지 않고도 다 가져가실 수 있습니다. 다만 문제는 지주간에 의견이 조화가 되어야 되는 과정이 필요합니다마는 단독 개발했을 때는 여러 가지 저희들이 이렇게 낮게 부여를 해 줘도 지난번에 보셨습니다마는 현재는 용적률이 87%에 불과합니다. 왜? 이 분들이 덜 지었느냐 절대 덜 지은 것 아닙니다. 물론 100% 짜리도 있지요. 그런데 실제로 60～70평 짜리 가지고는 허용 용적률을 가져가실 수 없다는 얘기입니다. 그런데 이것이 240평 정도의 대규모, 중규모 이상의 토지가 되면 법에서 또 지구단위계획에서 허용한 용적률 150%도 가져가실 수 있다는 얘깁니다. 그 정도가 벌써 본인에게는 상당한 이득이 되는 것입니다.

그것은 건축을 전문하시고 그런 분들한테는 눈에 들어오겠지만 주민들이 그런 부분에 대해서 얼마나 인식하느냐 부분이 권장할 때 좀더 부각돼야 될 부분인 것 같고 또 하나는 지금 주신 자료를 보면 근린생활시설을 할 수 있는 것이 ........

조광호 제가 말씀드리겠습니다. 지금 단독으로 갔을 때는 150%가 되고 합필로 가면 180% 주도록 돼 있습니다. 그리고 건폐율도 단독으로 가면 50%, 합필로 가면 60%까지 저희들이 인센티브를 드리도록 돼 있습니다.

지금 4단지 맞은 편에 있는 단독주택지역이 지금 현재 계획에 보면 전체가 다 이 필지로 근린생활시설을 할 수 있게끔 또는 종교집회장, 교육시설, 복지시설이 다 가능하도록 계획이 돼 있거든요. 그런데 이 계획대로 한다면 과천 4단지 맞은편 단독주택지역은 완전히 상가지역이 돼 버립니다. 누가 집을 짓겠습니까? 재산가치가 있는 상가를 짓지요. 그렇게 됐을 경우에 과천이 주거도시로서 주는 이미지가 사실상 상업지역과 주거지역이 분리돼 있어 가지고 아파트 지역과 단독주택을 왔을 때는 상업적인 냄새가 나지 않고 포근한 주택지의 느낌이 오는데 이제는 그런 느낌을 완전히 배제해 버리고 도로 전체가 상업지역이 되거든요. 이 부분이 왜 이렇게 됐는지 그리고 다른 안은 없는지 답변해 주시기 바랍니다.

조광호 지금은 1종, 2종, 3종, 전용, 일반 나옵니다마는 주거지역이라고 해서 꼭 사람이 자는 시설만 있어서는 안 되지요. 학교도 있어야 되고 사실 구멍가게도 있어야 됩니다. 주부께서 저녁을 하다가 뭐가 없는데 백화점까지 갈 수는 없는 것 아닙니까? 그러한 것들을 팔 수 있는 것 아이스크림을 판다든가 세탁소가 필요하다든가 이런 최소한도로 우리가 주거지에서 살면서 사람들이 늘 가까이 해야 되는 시설들이 있습니다. 그것이 건축법이나 도시계획법에 보면 근린생활시설로 용도는 돼 있습니다마는 그것도 여러 가지가 있는데 그러한 것 중에서 여기 별양동 지역의 주민들이 자기 집 옆에 거느리고 살아야 될 시설들이 있습니다. 구멍가게나 세탁소라든가 유치원 이러한 생활과 직접 연결돼 있는 근린생활시설은 해 줘야 되겠다는 생각을 했고 그 위치는 주로 4단지 전면부에서 중앙동 중앙로에서 버스에서 내려 가지고 도보권으로 걸어오는 길가 편 거기다가 해 줘야 되겠다는 생각을 했습니다. 그런데 이것이 위원님이 말씀하신 대로 상업지역은 아닙니다. 여기에 들어갈 수 있는 시설은 아까 제가 말씀드린 대로 꼭 우리 생활과 연계되는 예를 들면 단란주점은 주거생활과는 직접 연계가 안 돼 있습니다. 그런 시설은 못 들어오는 거지요. 안마 시술소 이런 것은 근린생활시설입니다마는 여기에는 못 들어오고 여기에 들어오는 건 주로 우리가 일반적으로 얘기하는 소매, 가게 같은 걸로 이해를 해 주시면 되겠습니다.

물론 아까 말씀처럼 생활에 필요한 아주 멀리 가서 구입해야 되지 않는 간편한 부분들은 여기서 해결할 수도 있다고 생각되지만 사실 가보시면 알 겁니다. 사실 진출입로 사이드에 있는 정도의 필지는 근린생활시설의 가치가 있을지 모르지만 진출입로가 전혀 없는 완전한 도로변 이런 곳에까지 있어야 되느냐 하는 전체를 다 허용하는 부분은 다시 생각해 봐야 될 부분이라고 생각하는 거지요. 예를 들자면 사람들이 출입을 해야 되고 또 차가 지나다닐 수 있는 곳들에는 아까 말씀하신 그런 시설들이 필요하다고 생각되지만 전체가 다 되는 것은 결국은 또 하나의 새로운 상업업무지역은 아니지만 상권이 형성되는 상가가 되지 않느냐 하는 것이 우려된다는 것이지요.

정경상 상가라는 것은 잘 아시겠지만 구멍가게 식으로 있는 것은 도시적 환경에 미치는 영향이 한정이 되고 그것이 연속화 된 상가들이 활성화가 잘 됩니다. 지금 과천에 보행자 전용로가 완전히 일종의 난전처럼 된 것도 저도 과천에 살았거든요. `84년부터 `94년까지 살았었는데 처음에는 할머니들이 파 파시다가 연달아 하니까 굉장한 활력을 가지게 되지 않습니까? 저는 이왕에 이런 식으로 과천이 새로운 방향으로 가는 거라면 일정한 길이를 물론 건축허가를 내줄 때 좋은 상가가 되도록 유도해서 그렇게 해 주는 것이 오히려 과천 환경에 미치는 영향이 좋다고 생각합니다.

또 다른 질의하실 위원 계십니까? (‘위원장’ 하는 위원 있음) 백남철 위원 질의해 주시기 바랍니다.

두 가지를 질의하겠습니다. 하나는 과천시 집행부에서 답변할 내용이고 하나는 참고인 쪽에서 해 주셨으면 좋겠습니다. 과천에 도시계획을 처음 하신 분이 참고인이라고 하셨는데 도시계획하면서 과천에 아파트단지를 조성하면서 연탄을 때는 아파트는 그 때 당시에 왜 그 지역만 연탄이 필요했나 물어보고 싶었습니다. 과천시 전체를 도시계획하면서 다른 데는 거의 중앙난방했는데 거기만은 유독 연탄으로 했는지 그 부분을 계획하셨다니까 답변해 주시기 바랍니다.

정경상 그 당시 우리나라 기술력이 우선 평수가 적은 데는 연탄이 아니고 중앙난방을 하면 난방비가 굉장히 비쌌었습니다. 그래서 저희 주택공사에서 기준이 17평 이하는 연탄 온돌로 했었는데 마침 과천이 지역난방지구가 되면서 문제가 해소가 됐지요. 그건 그 당시 그랬던 겁니다.

지금 평형으로 말씀하셨는데 그 때 3단지에도 17평 짜리가 있었거든요. 7.5평도 2단지에 있었는데 중앙난방으로 했단 말이지요.

정경상 7.5평은 원래 두 개를 합해서 15평이 되도록 합병형으로 개발을 했기 때문에 난방으로 했습니다.

중요한 건 아니지만 어쨌든 그런 이유로 인해서 재건축 문제가 도래가 되고 있다는 거지요. 연탄을 때다 보니까 고치는 과정 중에서 여러 가지 문제가 생겨서 재건축을 해야 된다는 게 제일 먼저 나타난 데가 3단지가 되는 겁니다.

정경상 지금은 가스를 대부분 하고 계시지 않습니까?

그것은 본인이 추후에 바꾼 내용이지요. 연탄가스를 쓰다 보니까 부식이 다른 것보다 훨씬 빨라졌다 이런 얘기입니다. 그래서 똑같은 연도에 지었는데도 가장 먼저 부식이 되고 가장 슬럼화가 돼 가는 입장이지요. 그리고 도시계획법 시행령에 보면 사실은 용적률에 대해서 나오는데 2종 전용지역하고 3종 전용지역 중에 각각의 한계를 두었습니다. 2종 전용지역에는 250% 이하로 정해져 있고 아시다시피 3종 일반주거에는 300% 이내로 정하면 되는 겁니다. 그러나 과천시의회 조례를 보면 그 중간쯤 되는 200% 또는 250%로 조례로 정했다는 얘기지요. 그런 부분에 대해서 지금 재건축을 하는 것 중에 가장 재건축을 할 수 있느냐 없느냐 하는 부분은 주민들이 바라볼 때는 사업성이 있느냐 없느냐에 따라서 재건축을 할 수 있고 재건축을 못 할 수도 없다 이거지요. 그런 쪽으로 시민들이 바라본다 이거지요. 사업성에 가장 중요한 역할을 하는 것이 용적률이라고 주민들은 생각하고 있는데 용적률에 대해서 저희가 맨 처음에 조례를 개정할 당시에는 3단지를 재건축을 하는 범위로 봤을 때는 3종 지역으로 생각을 해서 250%로 한 부분이 일부 있었습니다. 그런데 3종으로는 아니고 지금 계획에 의하면 2종으로 한다 이런 얘기지요. 2종, 3종으로 하는 것은 층수 제한 때문에 2종, 3종으로 정할 것이고 용적률 부분도 있습니다마는 그 두 가지 역할 중에 꼭 3단지를 3종으로 정하고 다른 데는 2종으로 정한 건 기존에 있는 기득권을 인정해 주기 때문에 그렇습니까 아니면 무슨 특별한 이유가 있습니까? 왜 2단지는 3종으로 안 하고 우리가 맨 처음에 조례를 할 때는 재건축을 하면 3종으로도 갈 수 있다 그런 생각을 3단지 주민들이 갖고 있었거든요. 그런데 3단지 5층 미만에 있는 아파트는 2종으로 해야 된다는 계획으로 돼 있거든요. 왜 꼭 그래야 될 이유가 있었느냐 이런 얘기입니다. 거기는 기존에 5층이니까 주어진 조건에서 제재를 받을 수 있는 다시 말하면 15층 이내 용적률 200% 이하에 살아라 하는 어떻게 보면 현재 재개발을 하려고 하면 뭔가 낫게, 뭔가 가능성 있는 일을 해야 된다고 생각을 하는데 지금은 3종을 아예 빼버리고 2종으로 했다는 얘기예요. 그래서 2종으로 한 이유가 특별히 있었느냐 이런 얘기입니다.

정경상 아까 제가 잠깐 설명을 드렸는데 저희가 여러 가지 일종의 지표를 결정하는 과정에 대해서 평형별 배분이라는 것도 있었고 현재 가지고 있는 밀도를 일정한 비율로 같이 상승시킨다는 형평성의 원칙도 있었고 .......

형평성 원칙이라고 말씀하시는 게 좋겠습니까? 저는 아까 말씀하시는 평형별이라는 건 사업하고 같이 주관되는 것이라서 가장 주된 요인 중에 형평성의 원칙이라고 얘기를 하는 겁니까?

정경상 그렇지요. 왜냐 하면 아까 말씀드린 것처럼 늘어날 수 있는 나눠 가질 수 있는 용량은 정해져 있거든요.

형평성이라고 하면 3단지뿐만 아니라 관악산 주변에 사는 1단지 부분도 생각 안 할 수가 없는 거지요. 거기는 그것과는 별개 아닙니까?

정경상 그것은 일단 형평성을 기준으로 해서 나눠보고 다른 시각으로 과천이 가지고 있는 장점인 경관을 유지시키는 쪽을 엎어보니까 1, 10, 11단지는 조금 양보해야 되겠다고 생각합니다.

그런 부분에 대해서는 학자적 양심에 의해서 그런 걸로 기준을 잡았다고 말씀하시는데 그 부분에 대해서 상대적 손실이라는 생각을 해 보셨느냐 이런 얘기예요. 나는 5단지에 살고 나는 1단지에 사는데 똑같이 재건축하는데 나는 상대적으로 손실 보는 것 아니냐 생각하는 쪽은 생각해 봤느냐 이거예요.

정경상 물론 그렇게 생각할 수 있으리라고 보는데 제가 좀 원론적인 말씀을 드리면 원론적인 말씀을 드리면 계획이라는 것에서 특히 도시계획을 보면 용도지역이 상업지역이냐 주거지역이냐 녹지지역이냐 이렇게 정하지 않습니까? 그러면 그것도 왜 남은 상업지역인데 나는 주거지역이냐 그것은 결정적으로 지가 영향을 미치는 거거든요.

그것은 지금 말씀하신 대로 현재를 두고 본 상태 도시계획 자체가 상업지역으로 나눠진 것은 나눠진 대로 이유가 있는 것이고 지금 얘기한 똑같은 5단지 아파트에 2종 주거지역일 때 하는 겁니다. 그러면 과천시는 맨 처음에 2종이냐 3종이냐 가장 중요한 건 재건축을 할 때 어차피 3단지는 슬럼화가 돼서 어떤 방향이든 재건축을 해 나가야 되는 입장인데 3단지가 선발주자이고 그 다음에 계속해서 다른 아파트에도 재건축이 이어지는건데 그게 기준이 되는 거란 말이지요. 그런데 그 때는 3종하고 2종을 왜 그렇게 구분했느냐는 건 지금 그걸로 제가 학자적 양심에서 여쭤본 것이고 그러면 과연 과천시는 아파트 단지 회장님들이나 주민들은 현재 주어진 여건으로 재건축을 할 수 있느냐 없느냐 하는 것이 가장 중요한 포인트로 봅니다. 그런데 주민들이 내는 의견서를 우리 의회가 내는 건 지금 200% 밑에 지금 현재 용적률을 보면 2, 3단지 같은 경우는 80% 정도 되는데 새로 바뀌는 쪽에는 160～180%로 본다 이거지요. 그런데 실질적으로 그것은 주민을 위해서 만들은 건지 다른 주민은 일부 용적률을 올려주는 부분에 대해서 반대하는 부분도 잇습니다마는 저는 현실을 생각하고 드리는 질문입니다. 여기는 190% 이하로 돼 있는데 190% 이하로 하면 실질적으로 재건축은 불가능하다 이렇게 주장하는 측이 재건축을 하는 담당자들이 하는 얘기입니다. 그런데 학자들이나 전문가 쪽에서는 그 정도로 해도 충분하기 때문에 재건축은 가능하다 이렇게 평행선을 달리고 있는 겁니다. 재건축을 하면 이 쪽에서는 사업성이 없기 때문에 조합이나 시민들은 사업성이 없는 걸 하라는 건 하지 말라는 것하고 똑같다는 의견이고 또 190% 미만으로 충분히 할 수 있다 이렇게 주장하는 쪽이 기본계획을 내놓은 안이다 이거예요. 하면 어떻게 하면 가능하겠느냐는 대안을 말씀해 주시기 바랍니다.

현재 관계 법령에 의하면 전용면적 18.5평 이하 즉 25평형의 아파트를 재건축할 때는 의무규정사항이 전용면적 18.5평 이하를 20%를 하게 돼 있습니다. 우리가 일반적으로 부르는 평형으로 볼 때 25평형이 되겠습니다. 전용면적 18.5평 이하를 20%를 짓고 나머지를 80% 짓는다고 얘기하면 우리가 만들어내는 평형수를 계산해 볼 때에 1:4:4라는 기준으로 합니다. 18.5평 이하가 20% 그 이상에서 25평형까지가 40% 그 이상이 40% 이런 의무규정사항이 되겠습니다. 그런 것을 생각해 볼 적에 물론 50평, 60평 짓는 부분도 있겠지만 그런 것을 필요로 하는 분도 있겠지만 일반 상식론에서 생각해 볼 적에 1:4:4 기준을 놓고 보면 충분히 가능하다고 봅니다.

결론을 맺으면 가능한데도 실질적인 많은 이익을 얻기 위해서 무리한 요구를 하는 거다 이렇게 대신 말씀드리면 되겠습니까?

그 부분에 대해서 다시 말씀을 드리면 재건축을 할 수 있는 방침이 1:1 재건축 내지 1:1.1 정도의 재건축이라는 것은 이미 그 상태에서부터 사업성은 이미 없어진 것입니다.

1:1 재건축이라는 것은 계획안을 만든 입장에서 기준안이고 시민들이 바라보는 1:1 안은 그렇지도 않은 거예요. 다시 말하면 1:1안을 바꿀 수도 있다는 얘기예요. 그것은 시민이 원하면 과천의 미래 계획을 걸고 20년 계획을 세우면서 꼭 1:1로 하라는 내용은 시민의 의견하고는 반하는 얘기다 이런 얘기예요. 그래서 그 부분은 수정할 수도 있다 이런 얘기를 전제 하에 얘기하는 거지.....

그것은 재건축 과정에서 있어야 될 문제입니다.

그것을 사전에 막기 때문에 재건축하는데 지금 계속 시민이 불편하고 앞으로 이 부분을 잘 하지 못하면 또 다시 우리가 규정을 바꾸거나 상세 계획을 바꿨을 때는 먼저 하는 쪽이 손해이고 나중에 하는 쪽이 또 다른 계획을 갖고 한다면 그런 부분이 발생될까봐 계속 토론과 상반된 의견을 가지고 누가 옳은지는 사실은 맨 처음에 아까 얘기하듯이 모른다고 했습니다.

백 위원께서 양해해 주신다면 여러 다른 의견들이 있어서 오후에 계속 진행을 하고자 합니다. 지금부터 오후 2시 40분까지 정회를 선포합니다.

단독주택용지 내 일부부지에 대해서 근린생활시설을 허용한 것은 어떻게 보면 어떤 일부 사람들에 대한 불법을 양성화 해준 것이 아니냐 또 일부 시민에 대한 특혜 소지가 있는 것이 아니냐 라는 생각도 우려도 할 수 있다고 판단이 섭니다. 다만 그렇게 20여 년 가까이 단독주택지역 내 근린생활시설이 없는 그런 상태로서의 지금까지 그쪽 지역 주민의 생활에서 정말로 최소한 이러이러한 것은 단독주택 부지 내에도 있었으면 좋겠다 라는 민원이 수없이 많이 거론되어 왔었습니다. 지금까지 공식적으로 문서가 접수된 것은 없었지만 출장 시 주민을 만나보면 그런 문제도 있었고 특히 그 부분이 비단 약수교회와 관련해서 그런 문제에 대해서 생각해 보았는데 그런 부분이 어떻게 보면 지금까지 용도지역 내에서 교회시설이라든가 하는 것이 없었을 때 불편사항이 상당히 심했다 말을 바꾸어보면 있는 것에 대한 폐단도 있을 수 있겠지만 그 폐단보다는 이번 계획에서 허용하는 시설이 유치됨에 따라서 폐단보다는 그래도 주민들의 생활에 밀접한 시설이 유치되는 것이 바람직할 것이라는 의견이 많이 있었습니다. 그래서 어찌되었든 그런 부분에 있어서 일단 저희는 최소한 부지를 했다고 하는데 그쪽 주민의 입장에서 볼 경우는 많은 부분이라고 생각될 수도 있거든요. 건축허가부분에 관해서도 얼마든지 컨트롤이 가능하리라고 판단이 섭니다. 건축허가에 지구단위계획이 완성된 후에 다시 어떤 건물이 지어질 때 건축위원회가 있거든요. 건축위원회에서 위원님께서나 일부 시민들이 우려하는 부분도 고려되어야 될 것이고 건축심의위원회에서도 그런 부분은 감안할 것이라 생각됩니다.

그러면 근린생활시설로 용도 변경하는 것이 불가피하다고 저도 생각이 듭니다. 그러나 법은 법이고 또 우리 과천시의 도시계획 입안단계에서 어떤 취지라는 것도 있는 것이고 법을 지키고 있는 다수 시민들의 눈으로 볼 때 특히 교회를 중심으로 한 두 곳 별양동과 중앙동의 경우에 그 교회만 양성화시키는 것 뿐 아니라 그 라인 모든 필지를 근린생활시설로 바꿈으로 해서 오는 도시계획 자체의 근본을 교란하는 것이 이것은 과천시가 정말 좋은 도시이고 계획도시이고 하는 근본을 흔드는 전환점이 된다고 생각이 되거든요. 아파트 층고가 높아지는 것은 물론이지만 이것도 마찬가지로 근린생활시설은 근린생활시설끼리 단지별로 상가가 있고 최소화로 만들어 놓았고 과천시가 넓은 곳이 아닌 작은 곳이기 때문에 중심가가 가깝기 때문에 모든 것을 고려해서 계획이 되어 있는 것을 교란시키는 것이라는 것이지요. 그런 면에서 볼 때 무어라고 말씀해도 이해가 안 되는 것이 만일 교회를 중심으로 한 교육관 내지는 교회만 근린생활시설로 바꾼다라는 것은 이해가 가는데 교회 2필지에 나머지 중앙동 같은 경우는 과천중학교까지 모든 필지가 근린생활시설로 바뀐다는 것은 여기에 까페 들어오라고 만드는 것밖에 안 되는 것이거든요. 관악산 올라가는 등산로에 무엇이 들어오겠습니까? 소규모의 다른 시설일 것이란 말이지요. 이것은 환경을 해치는 것은 물론이고 과천시 전체의 어떤 기간을 흔드는 것이란 말이에요. 그런 점에서 볼 때 이 계획은 정말로 검토되어야 될 부분이다 하는 것을 말씀드립니다.

참고하겠습니다.

또 다른 질의 받겠습니다.

(의장) 지구단위계획에 대해서 질의하겠습니다. 용역을 맡은 삼안 측에서 같이 참여하신 분 중에서 당초에 과천 신시가지 만들어질 때 같은 개발팀으로 계셨던 분들이 이번 지구단위계획 세울 때 참여한 것으로 알고 있습니다. 그 부분에 대해서는 의회에서 보기에 한편으로는 다행이기도 하고 또 한편으로는 어떤 한계를 갖고 있지 않을까 하는 의구심도 갖기도 했습니다. 왜 그러냐 하면 20년 전 신시가지를 만들 때 만드는 과정에서 분명히 그 분들이 과천에 대한 어떤 선입견 내지는 자기만의 관념을 가지고 있었을 것이란 말이에요. 그 관념이 이번 지구단위계획 속에서도 한편으로는 드러날 수밖에 없었고 또 아쉬웠던 부분이 노출될 수밖에 없었고 그때 좋았던 부분이 이번에는 여러 가지 건의라든가 욕구에 의해서 다시 조절될 수밖에 없었고 이런 상태를 예상한다면 그것이 오히려 신시가지 처음 형성할 때 참여했던 팀들이 같이 참여했다는 것이 선 작용을 하는지 악 작용을 하는지 그것에 대해서는 생각을 해 보고 있는 단계입니다. 다만 지구단위계획 자체가 사실 인구 7만 7천과 또는 2011년을 겨냥해서 처음부터 어떤 구조적인 틀 안에서 만들어졌다는 자체가 우리 과천시민의 입장에서는 문제가 될 수 있지 않을까 생각을 해 봅니다. 제가 실무자한테 묻고 싶은 것이 있는데 2011년까지 도시구조가 불변하는 것은 1981년 당시에 과천시를 계획도시로 만들었기 때문에 정부에서 30년은 그대로 간다라는 복안을 가지고 만든 것이지요?

조광호 도시기본계획의 개념은 30년이 그대로 간다는 개념으로 승인난 것은 아니고요...

(의장) 도시 전반적인 구조 말하자면 기반시설이라든가 그런 것은 30년 그대로 간다고.....

조광호 아마 그렇게 건교부에서 승인했을 것입니다.

(의장) 그렇다면 지구단위계획이 6월말에 경기도로 올라가고 건교부에서 언제 확정이 될지 모르지만......

조광호 이것은 경기도 소관사항입니다.

(의장) 그러면 경기도에서 승인이 났을 때 그때부터 지구단위계획에 의해서 과천이 일부라도 다시 어느 부분이 재구성될 때 지구단위계획은 그때부터 실행 가능해지는 것입니까?

조광호 이번에 지구단위계획은 행정하고 있는 것처럼 저희들이 의회 의견이나 시 도시계획위원회 자문을 받아서 도에 상정이 되면 도 도시계획위원회에서 의결하는 것이거든요? 거기서 결정이 되면 결정 고시일부터 시작되는 것입니다.

(의장) 지구단위계획이 말하자면 어느 부분일 수도 있고 의결된 부분에 대해서는 바로 실행 가능하다는 것이지요?

조광호 그렇습니다.

(의장) 그렇다면 아까 말씀하신 도시기본계획에 의한 30년 동안 2011년까지 전체적인 불변사항이 깨뜨려질 수 있다는 것입니까?

조광호 제가 질문요지를 파악하지 못하겠는데요.

(의장) 가령 예를 들어서 지구단위계획이 확정이 되고 내년 6월경에 지구단위계획에 의해서 어느 부분이 재개발이 된다고 하면 그때 여기는 지구단위계획에서 실행이 되는 것이므로 2011년까지 도시기본계획에 의해서 절대적으로 불변한다고 한 부분들이 어느 쪽이 적용이 되느냐는 이야기지요. 정책적으로 2011년까지는 불변으로 가야 된다는 부분과 지구단위계획에서 확정이 됐음으로 실행 가능하다는 두 가지 상충되는 부분이 있을 수도 있는데 그럴 경우는 어느 쪽으로 가느냐는 이야기지요.

그것은 제가 말씀드리겠습니다. 도시기본계획에서 정하고 있는 사항을 지구단위계획에서 그 틀을 벗어날 수가 없습니다.

(의장) 그렇다면 2011년까지는 과천이란 도시기본계획이 고정된 상태인데 지구단위계획으로 해서 과천 시가지 자체구성을 재조절을 한다 한들 2011년까지는 그대로 고정된 상태에서 2011년 이전에 다시 지구단위계획을 법적으로 세워야 됩니다.

조광호 현재 인구만 가지고 이야기한다면 현재 지구단위계획은 현재 운영되고 있는 기본계획의 틀에 맞추어서 가고 도시기본계획이 되었든 하위계획이 되었든 지구단위계획이 됐든 모든 것이 다 계획이기 때문에 5년마다 리뷰를 하게 되어 있습니다. 리뷰해 보니까 별로 문제가 없다 하면 그냥 놔두고 조금 손을 봐야 되겠다 하는 경우는 5년마다 재검토를 해 나가게 됩니다. 그 과정에서 도시기본계획과 하위인 지구단위계획의 관계는 지금 지구단위계획이 현재 도시기본계획에 맞추어서 흘러가고 있었는데 현재 지구단위계획은 앞으로 과천시가 개발제한구역 빼놓고 현재 우리가 만지고 있는 과천시 부분에 대해서는 기본계획에도 부합이 되고 상당 기간동안 이렇게 가는 것이 합당하다 하는 내용으로 흘러가고 있는 것이고 지금 이야기가 한참 되고 있는 그린벨트가 포함되었을 경우는 그린벨트 전역이 아니라 그린벨트가 조정되는 지역에 한해서 도시기본계획이 수립이 되고 거기에 맞추어서 필요한 지역을 예를 들면 밀도를 어떻게 할까 하는 것이 옛날에는 지정만 하면 개별건축을 했었습니다. 그런데 지금은 그런 것이 아니고 모든 개발계획에 앞서서 일단 지구단위계획을 시장이 입안을 해야 합니다. 조정되는 지역이 아마 대상지구로 보고 있는데 그런 지역은 별도로 지구단위계획을 수립해야 됩니다. 다시 말씀드리면 현재는 과천시가 하나의 지구단위계획구역만 있습니다. 그런데 앞으로는 개발제한구역이 개발된다고 보았을 때는 지구단위계획이 여러 군데가 있을 수 있습니다. 전체가 아니고 국부적으로 개발이 필요하고 컨트롤이 필요한 부분 도시계획법에 명시가 되어 있습니다마는 무슨 택지개발 사업을 해야겠다 할 경우는 사전에 지구단위계획 구역을 묶어서 계획 후에 개발하도록 되어 있습니다. 그래서 만약에 의원님이 말씀하신 내용에서 현재 수립하고 있는 지구단위계획이 경기도지사가 확정시킨다 하더라도 상황 여건의 변동에 따라서 계획은 또 바뀔 수가 있습니다. 5년마다 항상 다시 뒤돌아보도록 했기 때문에, 올해 경기도지사가 승인해 주어서 운영 중에 있다가 여러 가지 상황이 바뀌어서 이것도 바꿔야 겠다 하면 도시기본계획이 바뀌면서 또 지구단위계획을 또 손을 보는 내용이 되겠습니다.

(의장) 그래서 제가 묻는 것인데 이번에 만들어진 지구단위계획이 현재 상태에서 이것은 답변에서 가변성이 분명히 있는 것으로 알고 있습니다 책임을 지실 수 있는 부분도 있고 안 지셔도 되는 부분이 있습니다마는 현재 상태에서 가능성이 얼마만큼 있습니까?

조광호 제가 계획의 책임자로서 말씀드리는 것인데 현재 저희들이 지구단위계획을 수립하는 것이 공동주택부분과 일부 단독주택부분인데 그 지역에서는 앞으로 과천의 여러 가지 특별한 시설들 테크노밸리라든지 이런 것이 다 들어왔을 때라 하더라도 현재 저층 아파트 단지를 노후화 되어서 재건축할 경우는 이런 틀 하에서 운영하는 것이 낫다고 보고 있고 추가로 인구가 더 필요하고 과천시가 더욱 더 도시기능을 유치하기 위해서 그린벨트를 활용할 방법이 되겠지요. 그래서 추가로 인구가 유입이 되고 하는 경우는 그 지역에 수용을 해야 되지 않겠나 생각을 하고 있습니다. 어쨌든 간에 현재 지구단위계획이 운영되고 있는 것은 전에 과천 신시가지 개발되고 난 그 땅에 다시 재건축을 위해서 한다고 하면 이 정도 밀도로 가는 것이 맞지 않겠느냐 생각을 하고 있습니다. 그래서 이것은 나중에 과천시 전체의 도시기본계획이 다른 방향으로 발전적으로 입안이 된다 하더라도 현재 있는 시가지 구역에는 현재 저희가 만들고 있는 안대로 가는 것이 합당하지 않겠나 생각하고 있습니다.

(의장) 그러니까 이번 지구단위 계획 세우신 것이 앞으로 향후 발전방향을 결정짓는데 데이터베이스 역할을 한다는 것이지요?

조광호 네. 아까 20년 전 과천 참여자에 대해서 그 사람이 참여했기 때문에 고정의 시각이 있지 않겠느냐 하는 우려에서 잠깐 말씀드리겠습니다. 제가 재작년에 이것을 맡고 나서 굉장히 고민이 많았습니다. 그리고 저 역시도 예전에 건설부에 있을 때 개입한 사람 중 한 사람입니다. 그런데 결론부터 말씀드리면 기존의 과천에 참여했기 때문에 당시 시각으로 바라보고 일한 것은 없는 것으로 말씀드리는 이유가 지금 저희는 저희말고도 실지로 이 일을 맡으면서 어떤 멤버들과 일을 같이 했으면 좋겠는가 고민을 많이 했습니다. 저희 회사도 우수한 인재가 있습니다마는 최소한 우리나라에서 도시계획을 한 교수들이라든가 실지로 분당이나 일산에 개입했던 교수들 이런 분들 열 명을 상근 자문위원으로 모셨습니다. 그래서 과천에 참여한 멤버들뿐만 아니라 최근 5개 신도시에 참여한 분도 있고 현직에 국토연구원에 있는 분도 있고 해서 어느 한쪽으로 편중되는 것을 막기 위해서 환경분야도 있고 이래서 열 명 정도가 공동으로 작업을 했다고 보시면 되겠습니다. 그리고 그 일을 착수할 때 시에다가 이러이러한 멤버를 모시고 일하겠다고 보고드린 적이 있습니다. 그렇기 때문에 어느 한 두 사람이 계획을 좌지우지 할 수 없는 내용입니다. 또 그분들이 형식적인 자문보다도 거의 한 달에 2회 정도 만나서 계속 토론을 했기 때문에 어느 한쪽으로 치우쳤다는 우려는 안 하셔도 되지 않나 생각합니다.

(의장) 지구단위계획을 세우는 과정에서 여론조사를 한 것으로 알고 있는데 과천의 스카이라인이라든가 인구밀도라든가 층고 이런 것을 하신 것으로 알고 있는데 세심하게 나와 있는 자료들이 있습니까? 그리고 그 여론조사 결과가 대충 어떻게 나와 있다 이런 이야기를 해 주시지요.

조광호 저희가 설문조사를 2회 걸쳐서 해 보았습니다. 설문내용은 상당히 많은 양이 잡혀 있는데 일일이 다 말씀드릴 수는 없고.....

(의장) 주요 쟁점사항이 되고 있는 부분을 이야기해 주십시오.

조광호 설문내용과 설문을 만들어내는 방법부터 자문교수들과 상의해서 만들었는데 1차 설문은 2000년 11월에 했고 2차 설문은 2001년 4월에 했습니다. 설문을 한 결과 저희가 가장 관심이 있었던 것은 밀도였습니다. 그리고 과천의 환경이 여러 가지 신문지상에 투표나 채점을 매겨본 결과 과천이 늘 상위권으로 도시환경이 좋다 그것이 실지로 주민들한테 어떤 영향을 미치고 그 가치를 주민이 어떻게 생각하고 있느냐 남들이 좋다고 하는 것보다 주민들이 어떻게 생각하느냐가 궁금했습니다. 왜냐하면 환경의 질 자체가 점수로 매김을 하기는 상당히 어려운 내용이지만 주민들이 어떤 생각을 하고 있느냐 그 내용을 반영을 하려고 했습니다. 그런데 저희들이 실제로 2000년도 11월에 설문을 약 760인 정도 표본 추출해 가지고 해 본 결과 전에 공청회 때도 발표를 했습니다마는 놀랍게도 상당히 환경을 고려를 하는 다시 말하면 저밀도 또 녹지 강도를 좀더 높게 해 달라든가 또는 관악산이나 청계산에 대한 보호 이런 여러 가지 의견이 많았습니다. 그래서 저희들도 계획하면서 놀랬습니다. 그런데 여기에 조금의 오차는 아닌데 간과한 게 하나 있었습니다. 왜냐 하면 전에도 말씀드린 걸로 기억이 납니다마는 과천은 평형수가 대부분 소형 평형이 많기 때문에 인구 계속 7만 천명을 유지하고 있습니다마는 실제로 그 내용을 들여다보면 인구 이동률이 엄청나게 많습니다. 다시 말해서 한강이 그대로 있는 것처럼 밑에는 흘러가듯이 인구 7만 천명이 어떻게 움직이냐 보면 주로 자녀가 장성해 가지고 집을 큰 걸 사고 싶어도 못 하는 경우 이래서 안양이나 기타 지역으로 나가는 그래서 과천시민의 정체성이 떨어진다 하는 겁니다. 그런데 거기에 맞춰서 보는 것이 과천시는 세입자가 상당히 많다 이런 얘깁니다. 그렇다면 저희가 1차에서 하나 놓친 것이 있습니다. 과연 환경이 과천에서는 제일이다라고 답변하신 분들이 세입자가 아니겠느냐 왜냐 하면 세입자는 전혀 재건축과 이해관계가 없는 분들입니다. 그러면 그 분들은 현재 자기 가구 크기에 맞춰서 세를 얻어 살고 있는데 그 분들로 봐서는 현재 녹지공간도 많고 사는데 좋다 하고 답변하는 것은 분명한 얘기지요. 그래서 저희들이 2001년 4월에 답변하신 분이 세입자냐 실거주자냐 실제 소유자냐를 구분하고 내용도 필요한 부분을 더 넣어서 의견을 물어봤습니다. 그래서 당초에는 760명을 했는데 2차에는 2400세대로 확대를 하면서 19,861세대 중에서 2400세대를 조사를 했습니다. 상당히 방대한 작업이었는데 그 내용에서 보면 단독주택지의 불편한 점은 주차문제라든가 그 다음에 앞으로 재건축을 할 때도 과천의 기존의 이미지를 손상시키지 않는 그 주된 내용은 환경이었습니다. 그런 내용들을 요구를 했습니다. 특히 과천에 살면서 가장 만족스러운 게 뭐냐 하는 것이 환경이 81% 다시 말씀드리면 자연과 도시가 그나마 어우러져 있는 것이 낫겠다 하는 의견들이 많았고 그 다음에 대답하는 주민들은 용적률의 개념 100%가 몇 층인지 200%가 몇 층인지 개념적으로 이해하시는 분도 있지만 저희들이 별로 거기에 대한 신뢰는 안 가지고 있습니다마는 서울의 고밀의 재건축 수준 이렇게 예를 들었습니다. 그것은 약 300% 이상입니다. 이랬을 때는 거기에 약 5%밖에 동의를 하지 않았습니다. 그리고 현재 수준 37% 이것이 저희들이 이 설문조사가 계획에 그대로 반영된 건 아닙니다. 주민의 성향이 어떤가 물어본 것이고 또 올림픽 선수촌 아파트 수준 이렇게 물어봤습니다. 그것은 140%다 이렇게 물어본 결과 호응도가 괜찮았고 또 분당 수준 이것은 평균 200%인데 20%로 괜찮겠다고 의견을 주셨고 같은 신도시라도 중동은 250% 정도가 됩니다. 분당보다 더 높은데 그것은 적게 선호가 되고 그래서 가급적이면 아주 적은 것도 높은 걸 별로 좋아하지 않는 내용이었고 또 재미있는 것은 층고도 25층 이상 해 보니까 2%밖에 없었습니다. 그리고 10층이나 15층 정도가 69%를 차지했습니다. 말씀드리자면 이 설문조사가 우리 계획 내용에 그대로 반영된 건 아닙니다마는 자연과 조화된 저층, 저밀의 도시경관이 좋겠다는 의견이 상당히 많이 나왔기 때문에 저희 계획팀에서도 상당히 놀랬습니다. 일반적으로 개포나 요새 재건축을 하는 분들 가서 물어보면 이런 것들은 상상을 안 하고 있는데 과천에서는 이런 의견이 상당히 많이 나왔기 때문에 나름대로 저희가 계획하면서도 힘이 됐습니다. 단독주택에서는 중앙동과 별양동 그 다음에 부림동 동마다 조금씩 차이를 보였습니다. 특히 중앙동 분들은 세대수를 좀 늘려보는 게 어떻겠습니까 하고 물어보니까 절대 안 된다 하는 것이 90%를 넘었습니다. 그렇지만 별양동 쪽이나 부림동 쪽에 가면 조금 늘려야겠다는 의견이 중앙동보다는 훨씬 많이 나오는 개념이기 때문에 각각 의견이 그래도 현실을 반영하는 의견이었다 하는 걸 봤습니다. 다시 말씀드리면 단독주택지 호당 5세대로 제한을 하겠습니다 하고 물어보니까 중앙동은 95%가 반대를 했습니다. 대신 별양동은 65%가 반대를 했고 그러니까 약 35%가 좀더 늘려달라 하는 개념이었습니다. 그래서 저희들이 개개인에 대한 주민들의 의견은 모두 다 반영하지는 못했습니다마는 대부분 그 지역 사회를 구성하고 있는 모임의 의견은 대강 수렴한 의견이 아닌가 하는 생각을 하고 있습니다. 필요하시면 설문조사 자료를 드리겠습니다.

(의장) 용적률에 관해서 묻겠습니다. 지금 관악산 지역에 있는 1, 10, 11단지 용적률을 140～160%로 잡고 그 다음에 6, 7단지 2, 3단지 용적률을 160～190% 정도로 잡았습니다. 그 두 개 경우 다 최고 15층을 할 수 있다고 자료에 나와 있는데 그렇다면 관악산 지역은 만약에 이것이 그대로 적용된다면 최대가 15층일 수밖에 없지요. 그런데 2, 3단지나 6, 7단지 같은 경우에는 스카이라인을 약간 조절을 해 가지고 용적률을 160～190%로 잡았는데 그럼에도 불구하고 여기를 최고 층수를 15층으로 제한하는 이유가 뭔지 그리고 그렇게 됐을 경우에 전체적으로 아파트의 형태는 어떻게 나타날 것인지 그리고 그 부분에 대해서 어떤 모양새라든가 이런 것은 어떤 식의 융통성을 부릴 수 있을 것인지 요즘 소위 말하는 계단식형 아파트라든가 통풍형 아파트 모양새라든가 또는 방향을 고려한 아파트 모양새라든가 이런 것에서 어느 정도 융통성을 부릴 수 있는 것인지 설명해 주시기 바랍니다.

조광호 과천의 특징은 과천이 이렇게 환경적인 저밀도로 가야 하는 이유 중에 하나가 분지형 지형입니다. 분지형 지형이 특히 관악산과 청계산 사이에 끼어 있는 규모가 크지 않은 분지입니다. 그 지역 자체가 주민들이 느끼는 개념을 또 저희들이 계량화하기 위해서 주민들의 관악산과 청계산에 대한 의견은 어떤가 하고 물어봤습니다. 물론 지역마다 공동주택지역이라든가 단독주택지역 현재 거주하고 있는 지역마다 조금이 편차는 보이고 있습니다마는 관악산에 대한 조망경관을 청계산보다는 더욱더 우선시하는 경향이 있었습니다. 그 이유는 뭐냐 하면 관악산이 청계산보다 산이 더 좋다 하는 이런 인지도보다는 관악산이 실제로 과천에 더욱더 다가와 있고 청계산은 조금 물러나 있는 입장도 있을 걸로 저희들이 판단했습니다. 이것은 주민들 의견이고 저희 계획팀은 어떻게 분석을 했느냐 실질적으로 관악산은 어쨌든 간에 서울의 남산이라든가 각 시마다 거의 자기 도시가 자랑하는 하나의 산이 있습니다마는 과천에서는 최소한 관악산의 조망은 가려서는 안 되겠다는 생각을 했습니다. 물론 컴퓨터 시뮬레이션한 결과도 나중에 기회 있으면 보여드리겠습니다마는 우리나라 같은 경우 아파트 배치될 때 남향이 우선이기 때문에 남향을 많이 볼 수 있는 아파트 형태로 개발하는 게 원칙입니다. 원칙보다도 일반적입니다. 또 그렇게 해야 잘 팔리고 동향이나 서향은 별로 좋아하지 않기 때문에 그런데 실질적으로 정남은 아닙니다마는 관악산에다가 상당한 높이의 용적률을 허용하면서 건축을 시켜 보면 건축설계를 사업성을 특히 재건축에는 사업성을 위주로 하는 쪽에 서 가지고 설계를 시켜 보면 현재 조그만하지만 중앙공원에서는 관악산이 하나도 보이지 않습니다. 왜? 분명히 남향을 바라보는 판상형의 25층 아파트를 짓게 되면 관악산은 과천에서 사라지게 되는 산입니다. 그래서 저희가 컴퓨터 시뮬레이션한 결과 조망선 어느 정도 건축이 올라가 줘야 어느 위치에서 관악산과 청계산이 어느 정도 보인다 그렇다고 건축물을 하나도 안 얹힐 수도 없고 얹혀야 한다면 최소한 어느 정도의 양보는 있어야 되지만 이 정도 이상의 양보는 어렵겠다 하는 그 선이 저희들 나름대로 설정을 했습니다. 그러다 보니까 지금 관악산 밑에 있는 1, 10단지 경우는 일반 3, 4단지보다는 같은 저층의 재건축이 필요로 한다하더라도 3, 4단지 또 2, 3단지보다는 줄여져야겠다는 결론을 내게 된 겁니다. 그리고 재건축이 이루어지면 관악산이나 청계산을 모든 지역에서 볼 수는 없을 겁니다. 그렇지만 우리가 과천에서 중요하다고 판단되는 지점 예를 들면 중앙공원 일대라든가 또는 과천을 가로지르는 보행주기라든가 과천의 관문 쪽에서 봤을 때에 재건축을 했을 때 모양은 어떨까 하는 것을 가급적이면 층고를 조정을 해서라도 정리를 해야 될 게 아니냐 하는 생각이 들고 그 다음에 실질적으로 아파트 모양에 있어서는 지구단위계획에서 지나치게 컨트롤하게 되면 정말 주민들이 불편해집니다. 예를 들면 타워형으로 높게 지으면 높이는 올라갑니다마는 건물과 건물 사이사이에 통경축이라든가 조망축이 생깁니다. 그렇지만 타워형은 꼭 절반 가까이가 북향이 생겨야 된다는 단점이 있기 때문에 그걸 너무 강조할 수도 없습니다. 지난 간담회 때 말씀을 드렸습니다마는 가급적이면 적당한 용적률을 주민들이 찾기 위해서는 조금 고층의 아파트도 필요합니다. 그랬을 때는 타워형으로 가는 것이 중요한데 세부 건축 설계가 이루어지면 2세대를 붙여서 타워로 간다든가 그런 건물들은 또 폭이 워낙 좁기 때문에 일반적으로 얘기하는 세장비라고 하는데 너무 좁은 건물이 너무 위로 젓가락처럼 올라가게 되면 보는 경우도 안 좋고 적당한 비례를 찾아서 설계를 해야 될 겁니다. 저희 지구단위계획에서는 세부적인 건축에 대한 지침은 줄 수가 없고 그것은 자율적으로 맡도록 돼 있는데 가급적이면 층고라든가 단지 내에서도 예를 들면 중앙로에서 어디를 봤을 때 저촉되는 부분은 같은 단지 내에도 일정 지역은 층고를 제한하는 장치를 해야 되지 않겠나 생각하고 있습니다. 그래서 세부 아파트 설계는 지금 저희들이 다룰 수는 없습니다. 다만 저희들이 지구단위계획 틀 내에서 앞으로 재건축을 하면서 건축설계를 했을 때 가이드 라인은 가급적이면 주는 것이 낫지 않겠느냐 그 대표적인 게 관악산의 밀도와 층고의 조정입니다.

(의장) 관악산이 스카이라인을 중앙공원으로 잡으셨다는 설명을 전에 들었습니다. 그렇다면 굳이 관악산의 스카이라인을 중앙공원으로 잡을 수밖에 없었던 것이 일반적으로 과천시민들의 동선을 계산해서 잡으셨다는 겁니까?

조광호 그런 것도 있고 지금 중앙공원만 잡은 건 아니고 우리가 다녀보고 도면검색도 하고 현장에서 바라보고 과천 터널 같은 위치라든가 과천 터널이 남부 경기 쪽에서 과천으로 진입돼 오는 부분에서는 과천의 관문지역입니다. 물론 자동차 타고 보는 경우가 되겠습니다마는 관문사거리 같은 경우는 북부 지역에서 과천으로 진입되는 부분의 얼굴이 되겠고 그 다음에 청사로 들어오는 길이라든가 이런 각 지역을 저희들이 전부 조사를 했습니다. 그 중에 하나가 대표적인 게 중앙공원이 포함이 돼 있는 것이지요.

(의장) 일반적으로 시민들한테는 중앙공원에서 바라보는 것이 이 정도 모양이다 이런 식으로 그 동안 설명을 해 오지 않으셨어요? 그것은 아마 중앙공원 쪽에서 바라보는 것이 가장 낮은 쪽에서 바라보는 거다 이런 관점에서 말씀하신 건가요?

조광호 가장 설명하기 쉬운 예를 하나 들었을 뿐입니다. 원칙은 최소한도로 저희들이 중앙공원이나 관악산으로 들어가는 보행로나 주민들이 많이 찾는 지역에서 봤을 때 최소한 관악산이나 청계산 지역이 높이의 70% 정도는 보여야 되겠다 하는 나름대로 저희들의 원칙을 세워보기도 했고 그 다음에 지점은 과천 진입부라든가 중앙공원 1, 8, 10, 11단지 여러 가지 지역을 체크한 지역이 있습니다.

(의장) 이런 부분에서 지구단위계획을 세우면서 혹시 상대적인 재산권 침해다 이런 것에 대한 개념은 없었나요? 향후에 이 도시가 어떻게 가야 된다라든가 환경적인 측면 이런 것도 물론 중요하지만 이해 당사자 입장에서는 박탈감 같은 것도 분명히 있을 텐데 그런 부분에 대한 여론이나 의견을 받아보신 적이 있는지요?

조광호 실질적으로 좀 외람됩니다마는 지구단위계획을 할 때 공청회 같은 경우도 법에는 없는 사항이 되겠고 그 다음에 저희 계획팀에서 이해관계가 얽혀 있는 주민들을 만날 이유도 없는 겁니다. 그런데 나름대로 고민한 결과 만나자 는 결론을 내렸습니다. 그것은 시에서 지시한 것도 아니고. 왜 저희들이 3단지 주민도 만나고 규정에도 없는 공청회를 해 보는 이유가 뭐냐 하면 가급적이면 이 계획을 정말 주민이 원하는 쪽으로 가보자는 내용이었습니다. 그런데 지금 주민들은 어쨌든 간에 높은 용적률을 요구하고 있고 상대적으로 저희들은 요구한 것보다 낮은 용적률을 제시하고 있는데 그 말의 출발부터가 잘못되지 않았나 생각을 하고 있습니다. 용적률이 250%가 돼야 사업성이 있다 용적률이 200%가 되면 사업성이 없다 이렇게 단정지어서 얘기할 수는 없는 겁니다. 공청회 때 그런 의견이 많았기 때문에 제가 공청회 끝난 이후에 실제로 세부적인 계획을 수립하고 있는 3단지 분들하고 저희 회사 주관으로 몇 번 공식적인 모임을 가졌습니다. 실제로 하고 싶은 얘기를 정말 허심탄회하게 하고 싶어서 시민회관에서 몇 차례 만났습니다. 그런데 만난 결과 서로 만족스러운 답은 듣지 못하고 회의가 몇 차례 계속이 됐습니다마는 저는 저 나름대로 거기에서 상당히 도움이 많이 됐다고 봤습니다. 계획팀에서는 주민들의 입장을 정말 실감나게 느낄 수 있었고 계산도 같이 해 봤고 돈이 얼마나 들어가는데 용적률이 얼마 하면 어떻게 해서 팔고 하는 것까지 같이 계산을 해 봤고 그런데 결론은 다 만족스러운 건 얻지 못했습니다. 그 이유는 뭐냐 하면 도시계획이 그것이 아니냐 하는 제 나름대로의 생각입니다. 도시계획은 가장 좋은 걸 만들기 위해서 가다가 그걸 하고자 하는 사람과 거기에 담겨 있는 주민들과의 협상 과정을 거쳐서 차선책을 선택하는 길이 도시계획이 아니겠느냐 하는 도시계획의 특성입니다. 누구도 만족시키지 못하는 바보 같은 짓을 하고 있는 것도 도시계획입니다. 그렇지만 누구도 만족을 못하지만 누구든 다 한발씩 양보한 계획이 아니었느냐 생각을 합니다 200%가 됐든 250%가 됐든 어떤 걸 드려도 주민들은 만족을 못하고 세월이 바뀌게 되면 250%도 아무런 용적률이 아니고 350% 얘기도 나올 수도 있지만 최소한 과천에서만큼은 이러한 상태에서 용적률이 갔을 때 저희들이 결국은 검증은 못 했습니다. 저희들이 용적률이 낮아 가지고 실제로 주변의 아파트 단지 내 환경이 정말 좋아 가지고 용적률이 높은 아파트보다 값을 더 많이 받기 때문에 사업성이 있다 하는 걸 연구를 저희들이 엄청나게 했는데 결국은 계량화시키지 못하고 말았습니다마는 그것은 다른 연구 교수들의 몫이겠지요. 시립대교수가 지금 연구를 하고 있답니다. 그런데 일반적으로 봤을 때도 예를 들면 올림픽 선수촌 아파트가 왜 비싸냐 바로 옆 우성아파트는 쌉니다. 그러면 여러 가지 이유가 있습니다. 선수촌 아파트가 비싼 이유가 있습니다. 한 가지 이유가 아니고 여러 가지가 있을 겁니다. 기념비적인 건축물이기도 하고 여러 가지 있습니다마는 그 중에 상당을 차지하는 것이 뭐냐 아시아 선수촌은 나름대로 조형미가 있고 녹지량이 상당히 많다는 장점을 가지고 있습니다. 그리고 그 옆에 있는 우성아파트는 같은 위치임에도 불구하고 인기가 없고 아파트 값이 선수촌 아파트보다 떨어지는 이유가 그 당시에 보편적인 아파트였기 때문에 그랬다 하는 것도 하나의 아파트 값을 따지는 요소가 됩니다. 사실 검증을 해 봤으면 참 좋았겠는데 저는 오히려 과천이 관악산이나 청계산이나 또 현재 가지고 있는 녹지를 전부 잠식을 해 가면서 또 관악산이 청계산의 조망을 전부 양보를 해 가면서까지 높은 용적률로 가는 아파트보다는 지금은 돈이 좀 들 겁니다. 그렇지만 만족스럽지는 않습니다마는 녹지와 그나마 조망축을 유지해 가면서 했을 때 대한민국의 어디다 내놔도 빠지지 않는 아마 아파트 값으로 따지면 아주 높은 값을 받는 단지가 아니겠느냐 또 그렇게 만들어 드리려고 나름대로 애를 쓰고 있습니다.

(의장) 청계산 지역에 붙은 저층 아파트 그러니까 2, 3단지 6, 7단지 같은 경우에 2종 일반주거지역으로 돼 있으면서 아까 말씀드린 것처럼 160～190% 용적률이 나와 있습니다. 그리고 층고는 15층으로 제한을 했습니다. 그럴 경우에 이전에 간담회에서도 전무님께서 말씀하셨다시피 전반적으로 판상형으로 나타날 수밖에 없지 않겠느냐 이렇게 답변을 주셨는데 그렇다면 그게 소위 말해서 요즘 아파트군의 미래지향적인 형태 또는 조형미 이런 걸 고려해 봤을 때는 굉장히 단조롭기 때문에 별로 주민들한테 좋은 반응이 없을 수도 있고 또 아까 말씀하신 통경축이나 조망축의 문제도 분명히 있을 수 있다는 이야기지요. 그래서 제가 지금 제안을 드리는 것도 주민들은 적어도 그 부분에 대한 용적률만큼은 융통성을 달라고 요청을 하고 있습니다. 여기에 대한 답변을 해 주시기 바랍니다.

저희도 그것을 많이 고민하고 있습니다. 그래서 160～190%의 용적률 범위라면 지금 의장님이 말씀하신 대로 층고에 대한 허용권을 달라는 말씀이신데 의회의 의견을 주시면 그 부분이 도 도시계획위원회에 과천시의회에서 이런 의견이 있었다는 걸 반드시 명기를 해 가지고 할 수만 있으면 그 부분이 반영되도록 노력을 하겠습니다.

(의장) 지금 주민 의견은 뭐냐 하면 용적률을 좀더 높여 줌으로 해 가지고 거기에 따르는 조형미라든가 이런 것들을 좀더 탄력적으로 확보할 수 있도록 해 달라는 요구입니다. 그것에 대해서는 물론 위원들하고 협의해 가지고 의회 의견을 내겠지만 그것이 의회 의견으로 나갈지 안 나갈지는 모르겠습니다.

저희도 가장 고민하고 있는 것이 도시계획법 시행령 제29조가 상당히 우리를 고민케 하고 있는 부분입니다. 사실은 200%를 넘게 되면 조례상에 3종에 해당되는 겁니다. 200～250%까지는 3종이고 200% 이하라야 2종이라는 겁니다. 그런데 지금 말씀드렸던 도시계획법 시행령 제29조 1호, 2호에 보면 일반주거지역에 대해서 2종 일반주거지역에 대한 대상지가 나옵니다. 2종 일반주거지역은 중층 주택을 중심으로 하는 지역을 2종 일반주거지역이라고 하고 3종 일반주거지역은 중고층 주택이라고 돼 있습니다. 중층 주택이라는 것은 5층～10층 사이의 주택을 일반적으로 말하고 있고 중고층 주택이라고 하는 것은 10층 이상을 이야기하고 있습니다. 그렇다면 각 단지별로 종 구분에 대한 기본적인 마스터플랜은 이미 나와 있는 것입니다. 그렇기 때문에 아까 말씀드린 대로 용적률에 대한 상향조정에 관한 부분에 있어서는 종을 달리하는 시행령에서 규정한 사항을 위반하기 때문에 그 부분은 상당히 우리가 아주 어렵게 생각하고 있는 부분이 되겠습니다.

한 가지 확인하는 차원에서 질의하겠습니다. 지구단위계획의 확정이 안 될 경우 혹은 늦어질 경우 법적으로 과천시 건축행정에 어떤 다른 변화가 있습니까?

이 지구단위계획에 포함되어 있는 부분이 주거지역에 대한 종 구분이 돼 있습니다. 2000년 7월 1일에 도시계획법이 바뀜에 따라서 이번 기회에 지구단위계획이 확정이 되지 아니하면 2003년 7월 1일부터는 과천의 모든 지역이 2종 일반주거지역으로 되게 돼 있습니다. 그로 인한 폐단이 우리가 상상치 못할 폐단이 발생할 우려가 있습니다.

조광호 그러니까 법 개정 후 3년 후가 되면 자동적으로 2종 일반주거지역이 되는데 과천을 예를 들면 중앙동의 단독주택지가 있는데 그것은 이제까지 과천 신시가지 개발하면서 개발허가 내용에 의거해 가지고 지금으로 얘기하면 일종의 주거단위성격이 있습니다마는 그러한 걸로 저층으로 혹은 주거전용으로 컨트롤 했습니다. 그런데 내년 7월부터는 2종 일반주거지역으로 전부 다 돼 버리면 과천 중앙동에 어떤 사람이 건물을 헐고 2종 일반에 맞춰서 용적률 200%로 다세대를 짓겠다 또 근린생활시설을 짓겠습니다 하고 건축허가가 들어왔을 때 시장은 그를 거부할 법적인 권한이 없습니다. 예를 들어 하나 말씀드렸습니다. 그렇기 때문에 지금 이것이 법에 의해서 물론 이루어지고 있는 사항입니다마는 어떤 의미에서는 지금 과천시가 그나마도 신도시 개념으로 끌고 온 내용이 2종 일반주거로 변경됨으로 인해 가지고 누구든지 2종으로 건축허가를 신청했을 때 시장이 허가를 안 내줄 수 있는 근거가 없는 내용이 됩니다. 그래서 지금 서둘러야 되는 것이 같은 일반주거지역이라 하더라도 지금은 1종이고 2종이고 구분 없는 다 같은 일반주거지역입니다. 그렇지만 신도시개발지침이 운영되고 있는데 그것이 전부 다 무효가 돼 버리고 모두 2종으로 변경이 됩니다. 그렇기 때문에 2종으로 했을 때에 문제는 상당히 있을 걸로 봅니다.