정태종 의원 발언

존경하는 정태종 위원장님, 그리고 도시관리위원회 위원님 여러분, 오늘 제132회 시의회 임시회에서 용도지역 변경결정 등 도시계획 분야에 대해 위원님들의 고견을 듣게 된 것을 매우 뜻깊게 생각합니다. 6월 지방선거 등 여러 가지로 바쁘신 중에도 의정활동에 노고를 아끼지 않으시는 위원님들께 다시 한 번 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 앞으로도 변함없이 애정어린 고견으로 도시계획업무가 원활히 운영되도록 아낌없는 지도 편달을 부탁드립니다. 오늘 심사를 받을 안건은 신규 의견청취 안건 10건입니다. 본 안건 설명 전에 미아사거리 일대 교통대책에 관련해서 용도지역 상승과 관련한 지구단위계획 재개발사업 등과 일대 도로 등 도시기반시설 확보계획을 종합적으로 검토한 내용을 시정개발연구원의 김순관 박사가 먼저 보고드리도록 하겠습니다.

원 김순관 시정개발연구원 김순관입니다. 미아삼거리지역 지구단위계획구역 용도지역 변경과 일대 교통대책에 대해서 설명드리겠습니다. 현재 저희가 새로운 도시관리 모델에 관한 연구용역을 하고 있는데 주 골자는 교통과 토지 이용을 연동관리해야 된다는 방향이 되겠습니다. 기존에는 어떤 사업이 일어날 경우 교통영향평가라는 것이 이루어지는데 이것은 부지 단위의 교통개선계획을 하고 토지이용계획은 별도로 움직이는 연계가 안 되는 그러한 방향으로 움직였습니다. 그래서 새로운 모델은 지역단위 교통영향 분석을 하고 지역단위 토지이용 전망을 해서 지역단위 교통개선계획, 교통수요관리, 토지이용관리 해서 이런 개발사업 관리와 교통토지 이용을 같이 연동하는 그런 안을 제출하였습니다. 먼저 토지이용 변화와 교통여건에 따른 문제대상 교통축 선정을 저희가 지금 말씀드린 관리가 필요한 지역을 선정을 해 봤습니다. 그래서 교통여건이라든가 토지이용 변화가 심한 데, 그리고 선정기준은 현재 교통여건이 굉장히 열악하고 앞으로 재개발이라든가 지구단위계획 등 이러한 토지이용계획들이 많이 있는 지역을 선정을 했는데 선정된 지역은 그림에 보시는 바와 같이 약 13군데로 했습니다. 여기가 지금 중점적으로 말씀드리는 미아사거리지역이고요. 그래서 서울시 전체적으로 한 13군데를 앞으로 도시관리를 제대로 하기 위해서 교통과 토지를 연동해서 관리해야 될 지역을 저희가 선정해 봤습니다. 그래서 미아리지역을 들어가 보겠습니다. 일대 교통현황과 장래전망을 간단히 설명을 드리면 이것이 미아사거리지역인데 이쪽이 성북구, 강북구, 도봉구 지역이 있습니다. 이 지역 교통에 가장 영향을 주는 출·퇴근 통행에 대한 분석을 해 봤습니다. 이 지역에 사는 사람들이 출·퇴근지가 어디인가를 봤더니 전부 사대문 도심지역이라든가 여의도지역으로 전부 남쪽으로 내려오는 그러한 패턴을 보이고 있습니다. 그 다음에 쇼핑 통행부분도 저희가 분석을 해 봤습니다. 그런데 쇼핑 통행도 마찬가지로 청량리권이라든가 도심권에, 도심 의존도가 상당히 높은 것으로 분석이 됐습니다. 그래서 이 일대에 장래 교통환경 악화요인을 저희가 정리를 했는데 일단 첫 번째가 주택재개발과 재건축사업에 의한 아파트 공급이 상당히 앞으로 늘어날 것이 계획이 되어 있습니다. 그래서 현재 시행 중인 사업과 앞으로 시행 예정계획이 일어난 미시행사업, 그리고 또 추후 더 일어날 수 있는 지역을 다 총괄해서 분석해 본 결과 총 7만 4,000여 세대가 순증가가 계획대로 이것이 다 움직인다면 늘어날 물량이 되겠습니다. 그래서 이것이 그림상으로 일어나는 지역들을 도표로 표시했는데 여기 사거리지역 일대로 해서 좌측 성북, 강북지역 일대에 상당히 많은 재개발 물량이 일어나고 있고 재건축도 그 비슷한 패턴으로 여러 군데에서 일어나고 있습니다. 그 다음에 두 번째로는 현재 롯데백화점이 들어올 예정이고 기존에 신세계와 현대백화점이 들어왔습니다. 그래서 이러한 백화점 및 유통시설이 향후 입지가 되고 미아시장 재건축도 건축심의가 거의 끝나는 것으로 알고 있습니다. 그 다음에 지구단위계획구역이 사거리 일대 두 군데가 있는데 그 지정에 의한 용도지역 및 용적률 조정으로 인해서 교통여건이 악화될 소지가 있겠습니다. 그래서 미아지역에 교통환경 악화 해법으로서는 토지이용 시나리오와 교통공급시설 시나리오로 저희가 분석을 해서 거기에 연계하는 도시관리 모델을 제시하는 것을 골자로 했습니다. 교통시설 공급과 토지이용 시나리오로 저희가 잡은 것을 말씀드리겠습니다. 토지이용 시나리오는 저희가 크게 네 가지로 잡았습니다. 개발을 적극적으로 억제, 소극적으로 억제, 계획을 일부 수용하면서 소극적으로 억제, 가능한 계획을 다 받아들이는 그러한 네 가지 시나리오로 저희가 토지이용 시나리오를 잡았습니다. 그래서 재개발 재건축, 백화점 및 유통시설, 지구단위계획에 시나리오 틀에 맞게 저희가 물량을 잡았습니다. 그 다음에 교통공급 시나리오는 북부간선도로는 이미 건설이 됐고 총 11개 도로확장 또는 신규 개설사업 그 다음에 경전철 건설사업을 가지고 저희가 교통공급 시나리오로 잡았습니다. 그래서 지금 시나리오 상에 잡힌 교통인프라 공급시나리오의 대상지역을 그림으로 표시한 것입니다. 오패산길 개통하는 것, 월계로 확장 등이 되겠습니다. 그래서 시나리오별로 저희가 교통유발 수요 및 통행속도 예측을 한 결과를 말씀드리겠습니다. 시나리오가 S1은 시나리오1, S2는 시나리오2, 시나리오3, 시나리오4가 되겠는데 시나리오별로 유발되는 교통량이 단계별로 증가하는 것을 알 수가 있겠습니다. 그래서 시나리오2쪽은 현실적으로 저희가 현재에서 세부적으로 분석을 해서 소시나리오를 9개까지 만들어서 용적률 콤비네이션을 주어서 저희가 분석을 해 본 결과가 되겠습니다. 그래서 한마디로 말씀드리면 이 시나리오별로 교통유발량에 영향을 미치는 것이 밑에 있는 파란색이 주택 재개발 재건축에서 일어나는 물량이고, 가운데가 백화점 같은 유통시설에 쓰는 물량, 위에 노란 것이 지구단위계획에 용적률 올라가서 유발되는 교통량이 되겠습니다. 가장 근본적으로 영향을 미치는 것은 주택 재개발 재건축에서 늘어나는 물량에 의한 교통영향이 가장 큰 것으로 그렇게 분석이 됐습니다. 그래서 이렇게 분석된 결과를 가지고 교통시뮬레이션을 해 가지고 저희가 시나리오별로 판단을 해 봤습니다. 판단근거는 기준을 공학적인 기준을 삼아서 속도를 기준으로 했습니다. 속도는 교통이 막히는 첨두시간대에 18km를 기준으로 해서 저희가 시나리오 판단근거로 했습니다. 이쪽 것이 현재 도로망을 그대로 유지했을 경우에 대한 시나리오 분석인데 현재 도로망을 그대로 유지하면 현재 도봉로, 종암로 사례가 되겠습니다. 현재보다도 못 미치는 결과가 나왔고요. 그 다음에 가운데가 아까 말씀드린 11개 도로망사업이 현재 계획에 잡혀 있는 것이 다 완성이 됐을 경우는 상당히 많이 개선되는 것으로 나왔고 경전철까지 개통이 되면 그보다 조금 더 나은 것으로 그렇게 나왔습니다. 그래서 기준치 18km보다는 상회하는 것으로 나왔고요. 월계 미아로축은 역시 마찬가지로 기존 가로망을 그대로 갈 경우는 상당히 열악해지는 상황으로 갈 것이고 장래 도로망 11개 사업이 완성이 된다면 시나리오 2하고 3에서 2까지 수행이 되면 3에서 좀 문제가 되는 상황이고 경전철까지 되면 전부 괜찮은 그런 결과가 나왔습니다. 삼양로가 되겠습니다. 삼양로도 마찬가지 패턴이 되겠습니다. 그래서 분석한 것을 종합해 보면 기존 11개 도로망 계획사업이 완성이 된다면 시나리오2는 수용이 가능한 것으로 판단이 됐습니다. 모든 쪽이 18km를 상회하고, 그러나 시나리오 3부터는 문제가 되기 시작해서 시나리오 3부터는 개발밀도관리가 필요한 것으로 그렇게 됐습니다. 11개 도로사업에다 첨가해서 계획 잡혀 있는 경전철까지 완공이 된다면 시나리오 3까지는 수용이 가능하고 4부터는 문제가 되는 것으로 그렇게 됐습니다. 4부터는 개발밀도관리가 필요한 것으로 됐습니다. 그러나 이와 같은 상황, 종합적인 전체적인 상황에서도 백화점 같은 특별 교통유발시설은 특별한 어떤 교통수요관리가 병행이 되어야 되는 것으로 판단이 됐습니다. 그래서 이쪽 지역에 대한 적정 교통환경에 대한 정책방향을 저희가 잡았는데 첫 번째 방향은 동북부의 균형발전을 위한 대대적인 교통망 확충이 필요하다라는 것이 첫 번째가 되겠습니다. 기존에 잡힌 가로망 확충이라든가 경전철 도입 같은 것을 주기적으로 빨리 시행을 하는 것이 바람직하고 이러한 것들을 주대책으로 하면서 토지이용규제를 보조적으로 병행하는 것, 그 다음에 균형발전을 위해서 서북부지역 수준으로 동북부지역 교통망을 대폭 확충하는 것이 필요한 것으로 됐습니다. 그래서 이러한 노선망 같은 것에 대한 타당성 검토도 추후 연구가 필요한 것으로 판단이 됐습니다. 그래서 이러한 근거에 대해서 간단히 말씀드리면, 이것이 간선도로 25m 이상 도로 인구당 공급규모를 나타내는 것인데요. 서울시 전체 평균이 이 수준이 되겠습니다. 그런데 강북구, 성북구, 도봉구는 서울시 전체 평균보다 한참 열악한 그러한 수준인 것으로 판단이 되겠습니다. 강남구는 상당히 도로공급 수준이 높은 것으로 판단이 됩니다. 이와 같이 기본 인프라 공급수준이 이쪽 지역이 상당히 열악한 것이 사실입니다. 두 번째 방향은 수도권 광역계획 및 도시기본계획에 부합하는 정책을 가야 되겠다, 그래서 수도권 북부지역 및 서울 동북부지역의 어떤 자족성을 좀 강화해야 되겠다, 아까 말씀드린 대로 도심의존도의 통행패턴이 상당히 많이 보이고 있습니다. 그래서 이것을 어느 정도는 도심으로 내려온 통행을 차단하기 위해서는 자족성을 키워야 되겠다, 그래서 미아리 중심성도 강화해서 도심진입 통행 감소효과를 기대할 수 있는 것이 되겠습니다. 세 번째는 토지이용과 교통의 연동관리다, 그래서 교통인프라 구축상태에 따라서 토지이용규제를 차등화하는 것이 필요하겠다, 이 차등화하는 방안이 용적률 및 개발시기 조정이 되겠습니다. 그 다음에 교통유발용도, 특별히 교통을 유발하는 용도에 대해서는 특별 교통수요관리대책을 적용하고 원인자부담을 강화하는 정책으로 가야 되겠다라는 것이 방향이 되겠습니다. 그래서 이러한 방향하에서 토지이용과 교통의 연동관리 부분에 대한 구체적인 내용이 되겠습니다. 그래서 이것을 기반시설연동제라는 표현을 했는데요. 재개발·재건축사업 같은 것은 신규사업의 허가를 유보하거나 사업시행시기 조정, 재건축의 리모델링 확대, 시장재건축의 용도용적제 확대, 뭐 이런 안들이 있을 수가 있고, 그리고 지구단위계획구역은 용도지역 및 용적률 조정, 유도용적제 적용, 그래서 인프라 구축상태에 따라서 잠정용적률, 목표허용용적률 적용하는 것이 되겠고, 기타 특정교통유발시설에 대해서는 개발밀도관리구역 지정이라든가 개발행위허가제 적용, 교통혼잡특별관리구역 지정, 주차 상한제 적용 같은 안들이 있겠습니다. 그래서 해외사례를 간단히 말씀드리면, 유럽, 런던이나 네덜란드 같은 데는 대중교통 접근도에 따라서 개발밀도를 차등화하는 그런 정책들을 하고 있습니다. 미국 같은 데는 속도기준을 가지고 개발밀도를 규제하는 그런 정책을 펴고 있고요. 그래서 우리 서울시 같은 수도권에서도 앞으로 대중교통시설 공급수준에 따라서 어떤 인센티브정책을 하는 것이 필요하다 라는 시사점을 들 수 있겠습니다. 그래서 구체적인 대책을 말씀드리면, 일단 교통시설 적극 공급, 아까 말씀드린 11개 도로망사업을 빨리 조속히 시행을 했으면 좋겠고, 경전철도 빨리 사업을 확정해서 추진하는 것이 필요하다라는 것이 되겠습니다. 그리고 장거리통행 분산을 위해서 새로운 간선축 개발도 필요한 것으로 판단이 됩니다. 그 다음에 기존 집분산 도로망의 연결성 제고 및 혼잡완화를 위해서 내부적인 어떤 마이크로한 그러한 교통개선사업도 필요한 것으로 판단이 됩니다. 그래서 저희가 기존에 시나리오에 잡힌 교통인프라계획 이외에 저희가 추가로 교통시설 추가공급안을 제시를 했습니다. 그래서 중앙간선도로, 삼양로 교차로 set back, 솔샘길 확장 등등이 있겠는데요. 이것을 저희가 9개 도로망사업에 대해서 추가로 안을 제시를 했습니다. 그런데 이것은 현실적으로 과거에도 많이 논의되었던 그러한 도로망도 많이 있고, 이런 중앙간선 같은 경우는 현실적으로 시행이 어려운 부문도 있지만 이런 것들의 대안에 대해서는 이쪽에 대한 교통여건을 개선하기 위해서는 지속적으로 노력을 해서 가능하면 앞으로도 계속 노력해서 사업을 추진하는 것이 바람직하다는 차원에서 저희가 한 번 제시를 한 것입니다. 그 다음에 교통시설공급과 재개발·재건축의 연동관리 부분이 되겠는데요. 아까 말씀드린 대로 기반시설구축 정도에 따라서 토지이용관리를 차등화해서 적용하는 그런 안이 되겠습니다. 그래서 11개 계획 가로망이 완공되는 것을 기준으로 해서 재개발·재건축 중에서는 완공 전에는 용적률 200% 적용하고, 완공 후에는 250% 적용하는 것이 적정한 것으로 저희가 분석결과를 근거로 해서 제시를 하고 있습니다. 그런데 만일에 지금 현재 논의가 되고 있는 경전철까지 추후에 추진이 된다면 그때 가서는 또 구축을 기준으로 해서 차등화하는 그러한 토지이용관리 대안이 되겠습니다. 이것은 추후에 연구할 과제가 되겠습니다. 그래서 이미 재개발구역으로 지정된 사업에 대해서는 일시에 사업이 진행되지 않도록 사업시행시기를 조정하고 신규 재개발구역 지정시 용도용적제를 적용하는 것을 조례화하는 것이 필요한 것으로 판단됩니다. 그래서 기 계획 11개 가로망 구축 전에는 잠정용적률을 적용하고, 아까 200%, 기 계획 11개 가로망 구축 후에는 목표용적률을 적용하는 그런 안이 되겠습니다. 단, 가능한 사후 완공시기는 가로망 확보 이후로 유도하는 것도 필요한 것으로 판단됩니다. 그리고 시장재건축 등에 의한 주상복합건축물을 건축할 경우에는 용도용적제를 준주거지역까지 확대 적용하는 것이 필요한 것으로 판단이 됩니다. 그래서 또 지구단위계획구역내 있는 주상복합건물의 주택부분에 대해서는 일반주거지역에 상응하는 용적률 적용도 필요한 것으로 그렇게 판단이 됩니다. 그 다음 미아사거리지역 용도지역 및 용적률 조정이 되겠습니다. 미아사거리지역의 현재 용도지역 현황이 되겠습니다. 그래서 이쪽이 강북, 성북의 경계가 되겠고 성북 쪽에서 빨간 것이 현재 상업지역으로 Up zoning이 되어 있는 지역이고 강북구에서는 기존에 상업지역 지정되어 있는 것이고, 여기는 일반주거지역이고 여기는 준주거지역, 그 다음에 이쪽 성북구에서는 상업지역으로 Up zoning이 요구되어 있는 지역이 되겠습니다. 이것은 준주거로 Up zoning 요구가 되고 있는 그러한 상태가 되겠습니다. 그 다음에 서울시 도시기본계획상의 서울시 중심지 체계상황이 되겠는데요. 서울시에서는 지구중심, 지역중심 등이 지정이 되어 있는데 도심 이 외에, 미아사거리 일대가 지역중심으로 지정이 되어 있습니다. 지금 말씀드린 성북구하고 강북구, 지구단위 구역이 다 포함이 되는데 이 지역 중에서 강북지역만 일반적으로 현재 지역이 되어 있고, 나머지 지역중심은 다 상업지역으로 현재 중심기능 수행하도록 지정이 되어 있는 그런 상황이 되겠습니다. 그래서 지금 현재 강북 쪽에서는 상업지역 Up zoning 요구가 강력히 요청이 되고 있는 상황이기 때문에 성북구하고 강북구에 대한 상업지역 면적을 한 번 비교를 해봤습니다. 용도지역현황을 보면, 성북지역은 서울시 평균이 0.92㎢가 되겠는데 서울시 평균수준의 상업지역 용도지역이 되겠고 강북지역은 서울시 평균의 1/3, 강북구의 약 1/3수준입니다. 그러나 토지이용상 상업지역 면적과 연상면적을 보면 성북과 강북은 거의 유사한 면적을 차지하고 있습니다. 이 얘기는 용도지역이 아직 못 따라가고 있다는, 실제 이용에 못 따라가고 있다는 그런 판단이 됩니다. 그래서 저희가 검토의견을 종합해보면 도시기본계획상 성북구와 강북구에 걸쳐 지역중심으로 지정이 되어 있습니다. 그러나 성북구는 선 용도지역을 변경을 했고, 강북구는 후 용도지역 변경을 지금 추진하고 있는 상황이고, 그래서 강북구에서는 자치구간 상업지역 면적의 격차해소와 강·남북 균형개발을 위해 일반상업지역으로 Up zoning을 강력히 지금 요청하고 있는 상황이고요. 그 다음에 지역중심으로서의 위상이 수유지역이 지구중심으로 되어 있는데 지구중심이 이 수유지역에도 미치지 못하므로 성북구와 강북구가 공히 지역중심기능을 수행할 수 있도록 용도지역을 조정하고 교통관리대책 병행하는 것이 필요한 것으로 판단이 됩니다. 그래서 기 계획 11개 가로망이 완성되면 목표년도는 2005년으로 되어 있습니다. 백화점 등 특정 용도시설에 대해서 교통수요관리대책을 시행한다는 전제하에서 용적률을 400-600% 수준으로 관리하고 이에 상응하는 용도지역으로 조정하는 것이 필요한 것으로 판단이 됩니다. 그래서 기 계획 11개 가로망 구축 전에는 잠정용적률 400% 정도 적용하고, 11개 가로망 구축 후에는 목표용적률 600% 적용하면 어느 정도 관리가 가능한 것으로 판단이 됩니다. 성북구 미아지구단위계획구역은 현실적으로 Down zoning이 어렵기 때문에 용적률을 강북구 미아삼거리 지구단위계획 수준으로 동일하게 계획내용을 결정해서 추진하는 것이 바람직한 것으로 판단이 됩니다. 그 다음에 지구단위구역 외 지역에 있는 어떤 지역에서 특정용도시설에 대한 교통수요관리방안으로서는 미아지역 일대를 교통혼잡특별관리구역으로 지정해서 다양한 수요관리방안을 시행할 수가 있겠습니다. 조례로 상향조정된 교통유발부담금 부과징수로 할 수가 있겠고요. 부설주차장의 이용제한을 명령할 수 있고, 연간 60일 이내 부제실시도 할 수 있습니다. 그 다음에 미아지역에 주차상한제 적용을 추진할 수가 있겠고요. 그 다음에 주차장 공급규정의 하한규정 폐지를 검토하는 안도 저희가 제시를 했는데 이것은 현재 주차상한제라는 것은 법정기준의 50-60% 선에서 주차장 시설을 공급하는 것인데 이것에 더 해서 아예 하한규정을 없애서 주차장을 공급하지 않는 그런 어떤 백화점이라든가 이런 것도 한 번 검토해 볼 필요가 있지 않겠느냐 해서 제시를 했습니다. 이럴 경우는 대중교통으로 수요를 커버를 해야 되기 때문에 어떤 셔틀버스 운행을 허가한다든가, 어떤 대중교통 인센티브가 반드시 제공이 되야만이 가능한 것으로 그렇게 판단이 됩니다. 그 다음에 특정용도시설에 대한 주차상한제 적용방안으로는 현재에서는 주차상한제 적용하는 것이 1급지 중 상업지역으로 할 수 있게 법적으로 되어 있습니다. 그래서 이렇게 현재 추진 중인 롯데백화점 같은 데 상한제를 적용하기 위해서는 미아지역을 공영주차장 요금표상 1급지로만 지정을 해주고 만약에 상한제가 안 된다면 1급지 지역 이외의 지역에도 적용이 가능하도록 용도지역이 1급지 상업지역이 아닌 데도 적용이 가능하도록 조례개정이 필요한 것으로 판단이 됩니다. 그래서 주차상한제 적용한 것에 대한 효과분석을 해본 결과 백화점 같은 이용수요는 주말과 세일시기에 집중되는 것이 사실입니다. 그래서 조사결과 평일 오후보다는 주말에 52%, 세일주말 때는 75%의 수요가 증가가 되는데 이 백화점의 상한제 기준하에서 적용을 할 경우는 약 40%의 교통유발 수요감소 효과가 있고 미아지역 가로망에는 약 6-10%의 속도향상이 기대가 된다는 분석결과가 나왔습니다. 그 다음에 기타지역 토지이용 관리는 개발밀도관리구역제도 적용, 이것은 작년에 국토의계획및이용에관한법률에서 지정해서 한 근거인데요. 그래서 기반시설 용량범위 내에서 개발을 허가하는 제도가 되겠습니다. 이것은 당해 용도지역에서 허용하는 건폐율, 용적률의 30% 범위 내에서 강화할 수 있도록 그렇게 규정이 되어 있습니다. 그래서 이러한 제도를 이용할 수 있겠고요. 그 다음에 개발행위허가제 적용, 이것도 같은 법에서 건축 및 재개발계획의 어떤 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변환경의 조화 등을 고려하여 허가, 불허가, 조건부 허가를 하는 제도가 되겠습니다. 이런 것도 이러한 제도를 이용하는 것을 추후 검토가 필요한 것으로 판단이 됩니다. 이상 보고를 마치도록 하겠습니다.

이것을 설명드린 것은 의견청취안건 1123호, 미아지구 지구단위계획구역내 용도변경이 있기 때문에 먼저 연구결과를 보고드렸습니다. 그러면 순서에 따라서 1120안건부터 설명드리겠습니다. 영등포 부도심권 지구단위계획구역내 용도지역 변경결정 안건이 되겠습니다.

영등포 부도심권 지구단위계획구역내 용도지역 변경결정 건에 대해서 보고를 드리겠습니다. 영등포 부도심권은 1930년대 말에 토지구획정리사업을 통해서 형성된 구 시가지, 그런데 2011년 서울시 도시기본계획에서 부도심 중의 하나로 해서 영등포역 주변의 상업기능 및 대규모 공장이적지를 중심으로 해서 형성이 되어 왔습니다. 이것을 99년 2월 12일에 지구단위계획구역 결정을 하고 수도권 제조업 집중지역에 대한 지원거점지역, 그리고 21세기에 대비한 토지이용 변화에 대응한 용도의 균형적 배분 및 효율적 이용을 유도하기 위한 지구단위계획구역 수립과 관련해서 구역내 일부지역에 대해서 용도지역을 변경하고자 하는 사항입니다. 위치를 설명드리겠습니다. 위치는 대방역에서 여의도를 따라가시면 영등포로터리가 있습니다. 영등포로터리에서 영등포역, 그리고 신도림역, 경인로를 포함해서 2호선 문래역, 영등포로, 영등포역 앞에서 보셔서 오른쪽에 있는 삼각지델타를 제외한 이렇게 파란색 선으로 구획된 지역이 되겠습니다. 현재 토지이용실태를 보시면 지금 이 빨간색 선으로 구획된 지역내가 되겠습니다만, 토지이용실태를 보시면 영등포역의 롯데백화점, 신세계백화점, 경방필백화점, 그리고 대규모 공장부지로 지금 현재 공장이 운영 중에 있는 경성방직, 대선제분, 그리고 해태아파트, 이 도로변을 타고 영일시장과 그 다음에 죽 이어서 조강시장 해서 이 시장부분은 상당히 열악한 상태에 있습니다. 이것은 도시정비를 필요로 하고 있는 지역이라 하겠습니다. 방림방적 부지는 99년도에 지구단위계획수립을 끝낸 지역이 되겠습니다. 이러한 지역에 대해서 현재 용도지역은 오른쪽에 일반주거지역, 그리고 경인로를 따라서 경인로변에 일반상업지역, 그리고 영등포역에서 양평로라고 합니다만, 이 일대의 노선상업지역이 되어 있고 나머지 지역은 전부다 준공업지역이 되겠습니다. 이 지역에 대해서 용도지역은 그 동안에 여러 번 실무적인 검토와 전문가 집단의 자문을 받아서 현재 입안이 된 안입니다만, 보시는 로터리 부분은 1종일반주거지역, 그리고 그 밑에 단차가 있습니다만, 준주거지역, 그리고 현재의 상업지역을 포함해서 지금 검정색 선으로 칠한 부분은…….

보고하시는 도시계획과장님, 자료를 보니까 자료에 아주 상세하게 잘 정리되어 있습니다. 중요한 부분만 설명을 해주시고 자료로 대신했으면 좋겠습니다.

고맙습니다. 그래서 이렇게 검정색 선으로 칠해진 부분을 상업지역으로 추가하는 것으로 이렇게 요청이 되어 있습니다. 이상 보고드렸습니다.

다음은 1121호 안건 도시계획용도지구 문화지구결정 안건입니다. 종로구 인사동, 관훈동, 공평동, 견지동, 낙원동, 경운동 일대를 서울시 최초로 문화지구로 결정하는 안건이 되겠습니다.

우선 문화지구라고 하는 것은 역사문화자원의 관리 및 보호와 문화환경 조성을 위해서 필요한 지구입니다. 이것은 도시계획조례 제9조제1호에 규정이 되어 있습니다. 대상지역은 인사동입니다. 이 인사동 문화지구 내에는 인사동, 관훈동, 공평동 등 일대가 되겠습니다. 17만 5,743㎡가 되겠습니다. 문화지구의 구역입니다. 인사동이 되겠는데요. 태화관길을 기점으로 해서 그 윗부분을 북측 인사동, 그 다음에 그 밑을 남측인사동으로 하고 있습니다. 남측부분은 도심재개발구역으로 형성이 되어 있습니다. 우측에 낙원상가가 있고요. 안국동 로터리에서 인사동길이 이렇게 형성이 되어 있습니다. 이 빨간색으로 칠한 부분을 도시계획용도지구인 문화지구로 결정을 해서 현재 지구단위계획은 상당히 규제위주로 편성이 되어 있습니다만, 문화지구로 지정함으로 해서 여기에 여러 가지 세제지원이라든가 인센티브를 주기 위한 지구지정이 되겠습니다. 이상 보고드렸습니다.

다음은 1122호 안건 도시계획 용도지구 미관지구 변경결정 건입니다. 은평구의 응암로, 진흥로, 갈현동길입니다. 역사문화미관지구를 일반미관지구로 변경하는 안건입니다.

그 동안에 도시계획법령 개정에 따라서 개정된 법령의 지정목적에 부합되도록 일반미관지구로 변경 지정하고자 하는 것을 지금까지 계속 보고드려왔고 그러한 틀 속에서 입안된 사항이 되겠습니다. 은평구 수색로에 북가좌3거리로부터 응암로, 진흥로를 거쳐서 불광역까지 이르는 노선이 되겠습니다. 이 가운데 있는 부분은 일반미관지구로 이미 지정이 되어 있는 곳이고요. 여기가 역사문화미관지구로 지정이 되어 있어서 이것은 역사문화자원과 전혀 상관이 없는 구간이기 때문에 서대문 구간의 부분과 그리고 은평구간의 부분을 이번에 일반미관지구로 변경하고자 하는 사항입니다. 두 번째로는 가좌로에서 은평로 사이에 이 구간인데 준주거지역내 구간입니다. 이 남단과 북단은 미관지구가 지정이 안 되어 있습니다, 노폭이 작아서. 그래서 이 부분에 지정되어 있는 역사문화미관지구를 일반미관지구로 변경하는 사항입니다. 여기부터 여기까지는 중심지 미관지구로 되어 있습니다. 그러나 중심지 미관지구로 적합하지 않기 때문에 다음 기회에 이것은 일반미관지구로 계속 연속해서 지정할 계획입니다. 그리고 신사5거리로부터 역촌5거리까지는 미관지구가 지정이 안 되어 있는 곳입니다만, 이 구는 일반미관지구로 신설해서 지정하는 사항이 되겠습니다. 이상 보고드렸습니다.

다음 1123호 안건은 미아지구 지구단위계획구역내 용도지역 변경결정 사항입니다.

도시관리과장입니다. 1123호 안건 미아지구 지구단위계획구역내 용도지역 변경안에 대해서 설명드리겠습니다. 좀 전에 보고드렸듯이 미아지구는 95년도에 용도지역이 변경되면서 지구단위계획구역으로 결정이 되어 있습니다. 그러나 그 이듬해 96년 6월과 96년 10월에 2개 구역이 추가로 구역지정이 된 바 있습니다. 그래서 오늘 상정한 내용은 그 2개의 추가구역 지정된 곳에 대한 용도지역을 변경하고자 상정된 내용이 되겠습니다. 도면으로 설명을 드리겠습니다. 지금 이 부분이 강북구와 성북구의 경계부분입니다. 그래서 지금 빨간색으로 칠해져 있는 이 부분은 이미 95년도에 용도지역 변경과 동시에 상세계획구역을 지정한 것이고, 오늘 심의를 요청한 부분은 이 14만㎡의 이 구역이 96년 6월에 추가되었고 삼양로 쪽으로 이 부분은 같은 해 10월에 구역 추가가 되었습니다. 그래서 오늘 요청한 내용이 이 추가된 미아로변의 현재 일반주거지역을 상업지역으로 변경해 달라는 것이 성북구청의 입안내용이고 이 삼양로변으로 현재 추가된 부분은 현재 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경코자 요청한 내용이 되겠습니다. 변경도면을 지금 설명드린 대로 이 부분은 일반주거지역에서 상업지역으로 3만 5,550㎡를 상향하는 것이고 이것은 삼양로변으로 주거지역을 준주거지역으로 2만 3,000㎡ 상향 요청한 내용이 되겠습니다. 저희 집행부의 검토의견은 아까 조금 전에 사전에 보고드린 내용과 마찬가지로 이 미아지구는 95년도에 용도지역을 선 변경했기 때문에 저희 서울시도시기본계획상 중심지체계의 지역중심의 상업지역 수요면적을 추정해 본 면적보다 상당히 오버되어 있습니다. 면적이 실질적으로 오버되어 있기 때문에, 더군다나 강북지역은 용도지역을 선 변경하지 못했고 성북지역만 95년도에 선 변경을 했는데 추가된 구역까지 더 상업으로 변경하는 것은 이미 상업지역의 면적이 실제 수요보다 과다한 상태에 있기 때문에, 그래서 저희 집행부의 의견은 상업지역으로의 추가변경은 타당치 않다고 판단하고 있습니다. 그래서 현재 상업지역으로 요청된 부분은 준주거지역 수준으로, 그래서 강북지역도 아까 보고드린 바와 마찬가지로 용적률 400%에서 600% 정도 수준, 그래서 400%면 준주거지역에 해당이 되기 때문에 이 부분을 준주거지역으로 변경하는 것이 타당하겠고, 이 삼양로변은 삼양로의 교통용량이 이미 다 차 있는 상태이기 때문에 삼양로변의 밀도를 상향하는 것은 여러 가지 교통상의 문제를 초래할 가능성이 많기 때문에 이것은 일반준주거지역으로 요청한 것은 3종주거지역으로 변경하는 것이 타당하겠다는 것이 저희 집행부의…….

신세계백화점 지역의 일반상업지역요, 이것은 언제 상업지역이 된 거죠?

이것은 95년도에 상세계획구역 지정을 하면서…….

거기도 강북구잖아요.

아니, 여기까지가 성북구입니다.

그러면 이번에 해달라는 구간은 성북구하고 강북구하고 경계가 어디예요?

여기가 경계입니다. 이 빅토리아호텔 있는 데는 강북이고 신세계백화점은 성북입니다.

이번에 해달라는 일반상업지역으로 용도지역 상향조정해 달라는 지역이 강북구 아니에요?

성북입니다.

다 성북구입니까?

강북 안건은 아직 상정을 못 했습니다.

추가로 더 해달라 이 얘기죠?

집행부 의견은 좀 과도한 요구다 해서 준주거지역으로 낮추는 검토의견이 있었습니다. 다음 안건 설명드리겠습니다. 1124호 안건 수색 지구단위계획구역내 용도지역변경 결정입니다.

수색지역은 96년도에 지구단위계획구역으로 지정이 되었습니다. 위원님들 잘 아시다시피 수색은 2011년 이후에 서울의 부도심으로 계획되어 있는…….

국장님, 다시 한 번 말씀드리겠습니다. 자료에 아주 상세하게 잘 보고되어 있습니다. 자료로 대신하도록 그렇게 하겠습니다.

1125호 안건은 수색 지구단위계획구역내 교통광장 결정 자료로 대신하겠습니다. 그 다음에 시설계획과장 인사드리도록 하겠습니다. 지난 3월 1일자로 서울시 인사발령에 따라서 시설계획과장으로 온 공성석 과장이 인사드리도록 하겠습니다. 건설안전관리본부의 부장으로 근무하다가 시설계획과장으로 발령받았습니다. 1126호 안건 도시계획시설 종합의료시설, 공원 결정 사항입니다. 이것은 동작구에 있는 보라매병원의 시설확충을 위해서 공원 일부, 지금도 임상이 없는 것입니다만, 공원 일부를 해지하면서 대체공원을, 공원면적을 더 추가해서 같은 동작구의 본동에 추가 지원하는 안건입니다. 1127호 안건은 도시계획시설 광장, 녹지 변경결정입니다. 광진구의 광장동 교통광장 중에 완충녹지를 565㎡ 감소하는 안건입니다. 1128호 안건은 도시계획시설 공원을 결정하는 안건입니다. 하왕십리 근린공원을 754㎡ 추가 편입하는 내용입니다. 1129호 안건 도시계획변경결정 시가지조성사업부지, 뚝섬입니다. 뚝섬이 종전의 시가지조성사업인데 지금은 새로운 지구단위계획으로 결정해서 계획적으로 개발하고자 하는 안건이 되겠습니다. 이상 보고를 마치겠습니다.

김명수 위원입니다. 의안번호 1120번, 의안번호 1122번, 1123번, 1124번에 대해서 몇 가지를 질의하고자 합니다. 1120번을 보면 준공업지역을 상업지역으로, 또 22번을 보면 역사문화지구를 일반문화지구로, 23번을 보면 일반주거지역을 일반상업지역으로, 24번을 보면 일반주거지역을 준주거지나 일반상업지역으로 변경하고자 하는 안건입니다. 우리 서울시의 시민들이 상업지역이 부족해서 시민생활에 불편한 점이 있다고 생각하십니까? 혹시 있다면 어떤 부분이 불편할까요?

지금은 도심에 편중돼서 여러 가지 교통문제라든지 이제 서울이 단핵도시다 보니까 4대문 내외지로 상업지역이 편성되었습니다. 그래서 각 구에서는 각 어떤 생활권중심이 되고 지역중심이 되는 그런 상업지역을 요구하고 있습니다.

얼마 전에 서울시에서는 이 자리에서 위원들한테 이런 보고를 했습니다. 우리 서울시가 세계에서 몇 번째 가지 않는 아주 과밀한 도시이기 때문에 이 과밀도시를 억제하기 위해서 용적률을 대폭 하향조정하고, 그리고 많은 예산을 들여서 종세분화작업을 통한 환경친화적인 그런 도시를 만들겠다고 보고한 바가 있습니다. 그런데 이와 같이 일반주거지역을 상업화시키면서, 그리고 과밀억제라는 그런 차원의 이중성과 양면성이 있다 이렇게 지적하지 않을 수가 없습니다. 우리 국장님 어떻게 생각하십니까?

네, 옳으신 지적이십니다. 김명수 간사님께서 말씀하신 대로 저희가 시의회의 전폭적인 협조를 얻어서 최초로 도시계획조례를 지정해서 용적률도 하향조정하고 환경친화적인 도시로 만들기 위해서 노력하고 있습니다. 다만, 지금 거론된 영등포 부도심이나 은평 수색이나 이것은 95년도부터 기존 2011년 도시기본계획상 공간구조의 11개의 지역중심, 특히 영등포는 4개의 부도심, 기존의 도시기본계획에 따른 후속조치고 신규로 추가 지정하는 형태는 아닙니다. 이미 도시기본계획에서 부여된 그 주위에 맞게끔 후속조치를 하는 것임을 이해해 주시기 바라겠습니다.

지금 영등포 말씀하셨으니까요, 영등포역 주변을 지나오려면 교통이 정체돼서 최소한 30분 이상 걸리게 됩니다. 도심기반시설이 확충되지 않는 그런 상태에서 이와 같이 상업지역을 대폭 늘려서 건물들을 높게 짓고 또 통행량을 많이 늘린다면 어떻게 될 것 같습니까? 거기를 어쨌든 여의도를 오고 이쪽에 광화문 쪽으로 오려면 그 도로를 통하지 않으면 올 수가 없습니다. 지금도 그 지역 한 500m 정도를 오는 데 약 30분 이상 소요된다는 사실을 아셔야 될 것입니다. 따라서 본위원이 지적한 의안 일반주거지역을 상업지역으로 상향조정하는 이 안건들은 대폭 재조정되어야 된다고 생각을 합니다. 이 점에 대해서 도시기반시설이 확충되지 않는 상태에서 이렇게 상업지역으로 많은 지역을 변경한다고 하는 것은 부정적인 입장이 있다는 것을 말씀드리고 그에 따른 답변을 부탁드립니다.

지금 일반주거지역은 용적률이 종전 300%에서 250%로 되었고, 영등포 같은 경우는 기존에 준공업지역입니다. 준공업지역의 용적률이 400%고 또 변경하더라도 용적률은 400%로 제어를 하겠다는 이런 후속조치는 있습니다. 다만, 저희는 일반주거지역에서 상업지역 하는 것에 대해서는 앞에서 시정개발연구원에서도 연구결과를 보고드렸습니다만, 앞으로는 교통관리와 연계된 토지이용관리를 할 작정입니다. 해서 처음으로 동북부에 대해서 했지만 강북구는 상업지역이 다른 데에 비해서 부족한 것은 사실입니다만, 이번 연구결과 인프라가 구축될 때까지는 준주거지역 수준으로 할 수 있다 이런 얘기입니다. 그래서 지금 지적하신 대로 도시기반시설이 갖추어질 때까지는 그런 제어가 필요하다 이렇게 느끼고 있습니다.

지난 회기 때 본위원이 지적한 바 있습니다만, 일반주거지역 내에서도 종세분화를 통해서 용적률이 대폭 하향된다고 하는 것을 시민이 알고, 또 이제 6월부터는 1가구 1대의 주차장을 확보해야 된다 이렇게 알고 나서 일반주거지역에 굉장히 많은 다세대들이 지금 들어서고 있습니다. 과밀억제하겠다고 여러 가지 제도적인 뒷받침을 하고 있기는 합니다만, 한쪽에서는 엄청나게 과밀된 도시가 만들어지고 있다는 것도 아셔야 될 것입니다. 그래서 한번 계획이 정해지면 그 계획을 굉장히 빠르게 움직여서 그와 같이 서울시에서 하고자 하는 그런 방향대로 나갈 수 있도록 이렇게 해야 될 것입니다. 현장을 가보셨는지 모르겠습니다만 주차장으로 진입할 수 있는 6m 도로만 확보하면 주변이 과거에 1층, 2층집으로 되어 있던 것을 전부 5층집으로, 그리고 평수는 십 몇 평짜리로 해서 엄청나게 많은 집들이 지어지고 있습니다. 그 점 잘 살펴보시고 행정에 착오 없도록 해 주시기 바랍니다.

주차장관리조례가 지금 규제개혁위원회에서 여러 가지 검토를 하고 있습니다만 교통관리실에서는 4월에 조례 요청을 한다고 들었습니다.

이상입니다.