이기록 의원 발언

안녕하십니까? 보고 사항을 말씀드리겠습니다. 오늘 개의하는 제94회 서울특별시 중구의회 임시회 제1차 도시·건설위원회는 중구청장으로부터 제출되어 본 위원회에 회부된 도심재개발서울역-서대문1구역제6지구구역변경지정을위한의견청취안을 심사하고자 개의하게 되었습니다. 이상으로 보고사항을 마치겠습니다.

안녕하십니까? 도심재개발기획단장 한상현입니다. 존경하는 중구 도시·건설위원회 이기록 위원장님을 비롯한 여러 위원 여러분! 연일 중구 의 발전을 위하여 의정활동에 수고가 많으신 데 대하여 감사의 말씀을 드립니다. 오늘 상정된 도심재개발 구역 변경지정을 위한 의견청취안에 대하여 제출된 자료에 의거 설명드리도록 하겠습니다. 먼저 청취안에 대한 설명을 드리기 전 2002년4월1일 서울특별시 인사발령에 의해 전입한 담당 주사를 포함한 도심재개발기획단 담당주사를 소개해 올리겠습니다. (소 개) 그러면 지금부터 도심재개발서울역-서대문1구역제6지구구역변경지정을위한의견청취안을 설명드리도록 하겠습니다. 본 지구는 순화동 195-1번지외 36필지로서 남대문에서 염천교 방향 칠패길 남대문 빌딩 옆 지역으로서 현재 공구 및 철물상가가 있는 노후된 지역으로 1973년9월6일 구역 결정되었고 77년4월30일 사업계획 결정된 후 재개발사업이 장기간 시행되지 못하고 있었으나 이번 토지소유자 정명균으로부터 사업시행을 위해 지상28층 지하6층 규모의 업무 및 공동주택 용도로 사업을 시행코자 구역변경 요청이 있어 2002년4월4일에서 4월18일까지 주민의견 청취한 바, 별도 제출된 의견이 없었으며 이에 따라 구의회 의견을 청취코자 상정하게 된 것입니다. 다음은 제출된 자료를 보면서 설명을 드리겠습니다. 먼저 추진경위에 대해서 말씀드리면 73년9월에 재개발구역이 지정되었고 77년4월30일에 재개발사업계획이 결정되었습니다. 81년10월21일날 재개발사업계획이 변경 결정되었는데 변경결정은 지구별 면적을 변경했고 이 지구 안에 공원과 주차장이 있는 것을 변경했습니다. 98년1월달에는 재개발구역 변경결정을 했는데 이는 6지구의 면적과 건축계획을 변경해서 사업을 시행하기로 했습니다. 그다음 2002년도4월4일날 구역변경지정을 위한 공람공고를 4월18일까지 공고를 마쳤습니다. 다음 페이지의 주요내용을 말씀드리면 첫째, 구역은 8개 지구로서 면적이 변경 전에는 4만8,674㎡에서 변경 후에는 4만8,761.2㎡로써 87.2㎡가 증가됐는데 이것은 지적측량 성과에 의한 변경입니다. 전체 구역은 그렇고 6지구 면적에 대한 변경사항을 말씀드리겠습니다. 6지구는 당초에는 공공용지확보에 대한 면적이 없어서 대지면적이 3,327㎡였으나 이번에 변경 후에 대지면적이 3,475.1㎡이고 이 중에 공공용지를 987.1㎡ 확보해서 전체 1,145㎡가 증가된 사항입니다. 이에 따라서 여기에 대한 건축계획을 제출하게 되었는데요, 당초는 1981년10월1일날 계획된 것으로써 그때 당시에는 대지면적과 건폐율 40%이하, 용적률 670% 이하로 돼있었고 층수 및 높이 용도는 지정되지 않았습니다. 그런데 이번에 건축계획을 제출해서 저희들이 변경코자 하는 사항은 대지면적 3,475.1㎡에서 건축면적은 1,423.78㎡ 연면적 4만7,917.6㎡로써 건페율 40.97%이하, 용적률은 951.46%이하이고 층수는 지하 6층에서 지상28층 높이는 89.3m 용도가 업무와 근린생활시설 및 공동주택이 들어서게 됩니다. 공동주택은 261세대가 들어가게 돼있고 또한 오피스텔도 369실이 돼있는 것으로 계획되었습니다. 다음 페이지에 공람 사항을 말씀드리면 아까 말씀드린 것처럼 4월4일부터 4월18일까지 경향신문과 한겨레신문에 공람 공고를 해서 주민들 의견을 수렴한 결과 의견수렴 내용은 없었습니다. 이 구역에 대한 변경결정권자는 서울특별시장으로부터 저희들이 구의회의 의견을 청취한 후에 중구 도시계획위원회에 자문을 받아서 서울특별시장한테 제출하게 되겠습니다. 다음은 도면을 보고 설명을 드리겠습니다. 위치를 말씀드리면 여기가 남대문이고 여기가 염천교입니다. 여기는 의주로 서대문 가는 길, 이것은 중앙일보 호암아트홀입니다. 이것은 시청에서 가는 서소문고가 들어가는 길이고요, 현재 여기가 상공회의소 자리입니다. 그 옆에 여기 전체가 하나의 구역인데 여기서 한 지구, 남대문빌딩은 기 준공을 해서 홍콩상하이 은행에서 입주해 있습니다. 이 옆에 이 지구는 삼성생명에서 현재 건축 중에 있는데 이거는 금년 5월이면 준공될 예정이고 두 군데는 아직 계획이 없습니다. 그리고 이 지역은 한국전력 순화 변전소 자리입니다. 현재 변전소 자리가 있고 이건 별도 지역이고 여기에 노후된 건물이 있는데 이것은 공원 부지로 잡혀있는 것이고 이거는 주차장 부지로 잡혀있고 이것은 20m 계획도로가 이 도로와 연관돼서 계획이 잡혀있습니다. 이번에 신청된 게 이 6지구로써 여기는 대지가 넓습니다마는 일부분은 개인이고 이 전체는 한 사람 것입니다. 현재 어떻게 돼있느냐 하면 이 칠패길 옆에 여기만 상가가 형성돼 있어서 공구상가 또 철물상 이렇게 돼있습니다. 이 사진을 보시면 이게 칠패길인데요, 이 건물이 바로 한전 변전소입니다 이것은 길옆에만 상가형성이 됐고 이 안에는 1930년대 이전에 있던 건물이 있어서 전부 다 쓰러지는 건물입니다. 외형적으로 이것이 카바가 됐기 때문에 모습이 이렇습니다마는 가보면 완전히 난민촌 같은 입장인데 이것이 1973년대 지정이 돼있으면서도 아직 개발이 안 된 것은 당연히 토지주가 개발하는 것인데 그 사람들이 이 재산 자체가 개인 소유이지만 다 상속받은 재산이고 그래서 못 했는데 이번에 여기에다가 이런 식으로 밑에는 근린시설을 하고 여기는 오피스텔로 여기는 아파트식으로 해서 총 28층을 지을려고 계획을 하고 있습니다. 그런데 변경결정을 할려고 하는 사항 중에서 기본적으로 이걸 보시면 알겠습니다마는 이 사람들이 자기들 구역 내에서 도로에 접한 부분은 전부 기부채납하게 돼있고 공공용지로 부담할 수 있는 것이 20% 이상이 되기 때문에 이거가지고 부족하니까 여기 있는 주차장부지 및 공원용지를 매입을 해서 사업을 하면서 저희들한테 기부채납을 하게끔 계획된 사항입니다. 이상으로 설명을 마치겠습니다.

전문위원 강경신입니다. 도심재개발서울역-서대문1구역제6지구구역변경지정을위한의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 먼저 관계법령을 말씀드리면 도시재개발법 제4조제1항입니다. 특별시장은 구청장의 신청을 받아서 재개발구역을 지정 또는 변경할 수 있다 라고 하였고 동조 제2항에는 제1항의 규정에 의하여 구청장이 시·도지사에게 재개발 구역의 지정 또는 변경을 신청하고자 할 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 미리 일간신문에 공고하고 일반인의 공람을 거쳐 당해 지방의회의 의견을 들어야 한다라고 규정하고 있어서 이 의견청취안을 제출하게 된 것입니다. 공람 공고 내용은 경향신문과 한겨레신문에 14일간 공람을 했었으나 이해관계인의 의견제출은 없었습니다. 사업추진경위는 지난번 임시회의 때 서대문2구역 2-1지구와 같은 지구에 해당되는 것인데 그때는 2구역이었고 이번에 들어온 것은 1구역 6지구입니다. 내용을 말씀드리면 이건 당초에 지정되었던 재개발구역이 변경됨에 따라서 변경된 구역에 맞게 주변여건을 감안을 하여 계획을 재수립한 것으로써 절차상 상위법령에 저촉이 없습니다. 또한 일간지에 공고를 한 결과 이의신청은 없었다고는 하지만 현장 답사를 해 보면 문제점이 좀 발생할 여지가 있는 게 주변 도로변으로 해가지고 공구상가와 철물상가 그리고 일부 음식점이 있는데 이것을 전부다 토지 수용을 하게 되면 보상금 협의 과정에서 말썽이 있지 않겠는가 하는 것을 느꼈습니다. 또 하나 염천교 부근은 위원님들도 잘 아시다시피 상당히 교통이 혼잡한 지역입니다. 공사로 인해서 교통체증이 더 심해지지 않을까 거기에 대책이 있어야 될 것으로 사료됩니다. 이상 검토보고를 마치겠습니다.

제가 말씀드리겠습니다 강경신 전문위원님 현장은 가보셨지요? 공구상가가 언제부터 있었는지 파악해 보았어요?

수십 년 된 것입니다. 저도 서울에서 태어났기 때문에 그 부근의 현황을 잘 알고 있습니다.

그 사람들이 쉽사리 상권을 포기하고 이주권 같은 것도 같이 검토해봤어요?

그것은 가서 몇 군데 보니까 공구상가나 철물상가가 많다고 하지만 거의가 한 사람 소유로 돼있고 일부가 서너 군데가 음식점을 하고 일부 공구상가가 조금 말썽이 있을 것 같습니다. 나머지는 한 사람 소유이기 때문에 큰 문제는 없을 것 같습니다.

한사람 소유라도 그 사람들이 이전해서 제2의 장소로 갈 장소가 있나, 아니면 그런 대책이 세워진 다음에 효력을 집행하는 건 없나 그것을 파악을 해봤냐구요?

이주 계획 같은 것은 점차적으로 해야지 지금 금방 정해질 것은 아니라고 봅니다.

내가 그 지역에서 아주 어려서부터 자라고 봤기 때문에 얘기인데 공구상이 생긴 게 수십년이 아니라 그 건물이 설 때부터 생긴 것이에요. 6.25 끝나고 나서도 계속 있던 것이고 거기 굉장히 많았는데 장사가 안 되다 보니까 줄은 것이에요. 한상현 단장님한테 좀 물어볼게요. 우리 나라 지금 구역지정이나 계획결정 하는 게 공원으로 봐서는 너무 불합리하다고 생각이 안 들어가요?

이것은 도심부 재개발 기본계획 변경으로 돼있는데 재개발사업을 1970년대부터 지정돼있는 사항입니다. 특히 이 구역 같은 경우는 이미 1973년도에 지정을 해서 사업을 집행할려고 했었으나 지금 말씀드린 것처럼 관에서 주도하는 사항들이 아니고 그 토지를 소유한 토지주나 아니면 회사에서 매입을 해서 하는 방법, 이런 방법들이 있는데 이 지역이 지금 아까 말씀하신 것처럼 현재 토지주가 사업을 시행코자 계획을 세웠고 또한 기존 상인들하고의 관계를 지적을 잘 해주셨는데 그것도 지금 토지소유자하고 상인들이나 임대돼있는 사람들하고는 이주비까지 전부 계획을 해서 나갈 수 있도록 준비를 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 아까도 말씀드렸지만 남대문 빌딩 그런 문제가 있는데 재개발사업을 시행하게 되면 다 나갈 수 있어요. 왜냐하면 이미 그 사람들이 입주해 왔을 때 그 지역이 재개발지역으로 지정된 것은 다 알고 있었던 사실이고 다만 나갈만한 시간을 줘야지요.

현재 다는 아닌데 현재 공구상이나 뭐하는 사람들이 29년 전에 재개발 구역 지정이 됐지요? 그전부터 하는 사람들이 많아요. 그 때 당시 행정이나 지금 행정이나 별 변동된 게 없는 게 그 자리가 일부는 초입에 시외버스 종점이 그쪽이에요. 시외버스 종점 자리가 어느 날 갑자기 가건물 비슷하게 섰더라구요. 그게 다 현 정부에서 옛날부터 해 내려온 현실이 그래요. 건물이 등기가 돼있는 건물이 거의 없을 거예요. 그런 식으로 무마를 해주고 여태껏, 28년간 묶여 있다 보니까 자기네들 마음대로 못하고 하다 보니까 버스 정류장 했던 자리를 가건물을 지어도 관에서도 제지를 못 한거예요. 그 사람들 하고 싶은대로 못 해주니까. 그러다 보니까 자연 대형 무허가 건물이 발생하고 앞으로 그런 일이 없겠지요. 그 앞에 길이 일본 사람들이 돌을 깎아서 만든 길은 그 길밖에 없어요. 지금도 아스팔트 속에 그 돌이 들어있습니다. 그래서 그 길은 지금까지 하고 아스콘을 하고 뭐해서 한 군데도 지반이 무너진 데가 없어요. 왜 이 얘기를 하느냐 하면 바로 우리 다른 구역에 도로나 모든 공사를 할 적에는 바로 그 지역을 가서 보고 공사를 해야 돼요. 일본 사람들이 한국 사람들을 얼마나 부려먹었느냐 하면 생돌을 깎아가지고 네모 반듯하게 해서 돌을 심어서 만든 길이에요. 그래서 아스콘을 씌우면 거기는 지금도 파손나는 길이 없어요. 바로 공사는 그런 공사를 해야 된다 말이에요. 그리고 조금 전에 전문위원한테 현장을 봤냐고 얘기한 게 옛날에 우리 공무원들 현장 안 봅니다. 그냥 지적도 보고 그려 놓고 일하다보니까 이 문제가 여지껏 끌어 온 거에요. 이런 재개발을할 적에 감사하고 고무적인 게 오피스텔 및 복합상가 아파트를 짓는다니까 참 바람직하고 앞으로 이런 건물들을 앞으로 많이 추진해서 복합상가를 많이 지정을 해서 사업시행을 했으면 부탁하는 뜻에서 말씀드리는 것입니다 .

감사합니다. 하여튼 위원님께서 말씀하신 것 참 고무적이고 좋은데 노후된 건물들은 빨리 재개발을 해서 도심을 정비하고 또 말씀하신 것처럼 주거복합을 해서 도심공동화를 방지할 수 있는 방법으로 최선의 노력을 다하겠습니다.

필지가 36필지인데 소유 현황은 어떻습니까?

5필지 정도만 다른 사람 것이고 이 사람 한 사람 것입니다. 31필지는 정명균씨라고 이 큰 필지가 단독 필지로써 상속받은 것이고 이 옆에 있는 필지들이 일부 들어가는 것이 다른 사람 땅이고 이 땅들은 전부 정명균씨가 산 것입니다. 사업 시행자가 산 것이지요.

그러면 가능하네요.

이게 지금 저희들이 변경결정을 하고 시에서 승인받고 그래서 실제로 착공할려고 하면 약 6개월 내지 7개월 이상 시간이 걸립니다. 또 하나는 아까 염려하신 것처럼 자기 땅은 상관이 없는데 이 땅에 있는 소유자들이 같이 시행자를 하겠다는 뜻을 전달할 수가 있어요. 그렇게 되면 현 시가보다 더 달라고 하는 것은 인지상정 아닙니까? 그런 것은 법적으로 토지 수용을 할 수도 있습니다. 수용을 우리가 하는 것이 아니고 사업시행 해서 이 사람들을 주기 때문에 권한을 이 사람들한테 줍니다. 실제로 전체의 면적이 넓기 때문에 사업 시행하는 데는 문제가 없을 것이고 다만, 현 시가보다 더 줘야 할 것 같습니다. 이런 경우가 여담입니다마는 신세계백화점을 저희들이 한 게 있어요. 거기에 5층 건물이 하나 있는데 실제로 그게 평당 가격이 7,500 된대요. 그런데 1억2,000 1억4,000을 달라고 그래가지고 나중에는 결국 시가대로 수용해가지고.

수용할 수 있는 게 몇% 될 때 수용되는 거예요?

그것은 수용법에 의해서 수용을 걸면 현 시가를 감정평가하지 않습니까? 감정평가 한 것 중에서 토지수용액위원회에서 이의있다 하면 한 10% 내지 20% 더 올려서

일정 면적률을 확보해야만 수용되는 거 있잖아요?

그 구역 안에 있는 것은 사업시행자가 큰 면적이든 적은 면적이든 수용할 수 있습니다.

그러면 국도극장 옆에 거기가 수용이 안돼가지고 개발이 안 된 것 아닙니까?

그것은 면적 때문에 그랬는데 이것도 마찬가지로 변경을 할 수 있습니다. 예를 들어서 이 사람들이 반대를 한다 그러면 여기를 잘라서 할 수 있는데 자른다는 얘기는 토지를 이용하는 이용 계획이 합당해야 자르는 것이지 무턱대고 말 안 듣는다고 해서 귀퉁이를 잘라버리면 어떻게 됩니까, 그런 계획은 지금 말씀드린 것처럼 합당한 사유에 의해서 하는 것인데 예를 들어서 구청에서 직접 하는 도시계획 사업이 있지 않습니까? 예를 들어서 도로를 한다든지 공원을 한다든지 하는 것도 그것을 저희들이 매매 계약을 해서 서로가 사면 좋은데 그렇지 못할 경우 바로 수용하는 것과 똑같습니다. 그런 절차, 구청의 권한을 이 사람들한테 주는 것이지요. 먼저 번에도 남산한옥마을수용문제가 도시계획에서 결정되니까 그 사람들 어차피 수용하게 되면 따라가게 되는 것이니까 도시계획에 준하는 사업이 되기 때문에 그 양반들에게 권한을 주게 되겠습니다.

사실상 시행 가능한 사항이네요.

그것을 처음에는 계획이 없던 것을 실제적으로 하겠다 하는 것을 해주는 것을 저희들이 승인해 주는 것과 마찬가지입니다. 말씀마따나 전에 73년도에 계획을 세워놨단 것은 좀 무모한 것이지요. 하여튼 위원님 여러분께서 관심을 가져주시고 저희들 도심재개발 사업에 신경을 써주셔서 감사하고요, 항상 무엇인가 해보고자 하는 저희들 생각을 이해를 해주셔서 많은 협조 부탁 드리겠습니다.

그러면 이쪽 5, 4지구는?

5지구는 원래 한전에서 건물이 있기 때문에 한전에서 할려고 했었는데 변전소 이전계획이 없어서 아직 못 하고 있고요, 4지구는 지금 말씀하신 6지구의 소유자가 일부 가지고 있어요. 그래서 이거 끝난 다음에 추진 할려고 생각하고 있는 사항입니다.

5지구가 평수가 꽤 크겠는데, 이것도 평수가 한 1,000평 넘겠는데요?

큰데요, 거기 변전소 건물이 있어요.

그럼 재개발 못 하겠네

한전에서 이전 계획이 있습니다. 2007년인가 돼있어요.

아파트는 절대적인 아파트지요?

예, 그게 말씀하신 것처럼 거기다가 공동주택을 지어서 오피스텔이나 아파트를 할 경우에 저희들이 계획을 세우고 가게 되면 또 시에서 거기에 합당한 건축심의를 합니다. 하는데 저희들 입장은 항상 아파트 공동주택은 필요하다, 더군다나 도심에 있어야 된다 해가지고

절대적으로 아파트로 할 수 없을까요? 만약에 근린생활로 해서 나중에 업무용으로 해버리면. 용도 변경이 안 되도록 해야 됩니다. 우리가 인구가 주니까 제일 걱정이라고.

아파트를 짓게 되면 인센티브 줍니다.

관심을 가지고 하셔야 되는 것이, 4대문안 인구가 주니까 가장 고통받고 있잖아요. 그리고 참고로 구청 빌딩 지하를 깊이 파면 팔수록 지하수가 많이 발생되거든요. 어느 일간지에 보니까 지하수를 그냥 무단방류만 한다는 말을 들었어요. 막대한 예산을 들여 가지고 쓰지 못 하고 버린다는 것은 말도 안 되지 않느냐, 아까 자치신문 보니까 이명박 시장 후보가 인터뷰한 것을 보니까 고층 빌딩에서 나오는 지하수하고 중랑천 물하고 해서 하면 청계천 물을 살릴 수 있다는데 실제로 아마 서울시내에는 지하수가 상당히 방류되는 게 사실입니다. 재활용 방안에 대해서 해주시고 단장님 소관인지 아닌지 모르겠는데 요새 냉난방 장치를 물로 가지고도 하거든요, 지하수를 그냥 방류하는 것 보다 지금 라지에타식으로 해서 여름에 그것은 활용하게 되면 일정의 온도를 유지할 수 있는 방안이 있는데 어떤 건물주가 그것을 구청에다가 건의하니까 그것이 수질조사도 해야 되고 어려운 것 같던데.

지하수는 정화가 안 돼서 거기 철분이 많습니다. 철분이라든지 화학 성분 때문에 냉난방을 하게 되면 거기에 있는 배관들이 부식을 해요. 그런 것 때문에 사용을 사실 못 하는 겁니다. 그런 문제는 실질적으로 정화를 해서 사용하는 것이 상수도 사용하는 것보다 비용이 적게 든다 하면 방법이 있을텐데 지금까지 검토를 많이 하고 있는 것으로 알고 있는데 아마 비용이 더 드는 것 같아요. 그래서 전체적으로 사업 시행하는 분들이 못 하고 있는 것 같고 아까 말씀하신 지하수 방류 문제는 내부적으로 화장실이라든지 쓸 수 있는 방법이 있고 또 그런 것을 하는 빌딩이 있습니다. 지금 지적해주신 것처럼 6구역도 그런 것도 가능하도록 적극 검토해서 반영할 수 있는 방법을 생각해 보겠습니다.