허명화 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제125회 임시회 제3차 도시건설위원회를 개의하겠습니다. 안건 1. 재개발구역변경지정을위한의견청취안(구청장제출) 10시 06분

안녕하십니까? 도시관리국장 김기대입니다. 존경하는 권금택 도시건설 위원장님 그리고 위원님 여러분 구의회 의견청취를 위하여 상정한 방배제2주택재개발구역변경에 대한 제안설명을 드리겠습니다. 먼저 도시건설위원회에 대한 의견청취를 요청하게 된 이유를 설명드리면 우리 구 방배2동 2634번지 일대에는 건축물이 노후 불량하고 과밀하게 밀집되어 토지의 합리적 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란하고 도시의 환경이 불량한 지역으로 주택재개발을 위하여 도시계획용도지역이 자연녹지지역인 이 지역을 '98년 4월 11일 주택재개발구역으로 지정하였고 주택재개발구역으로 지정된 자연녹지중 1만 9,102㎡ 약 5,778평을 '96년 4월 22일 도시계획용도지역을 제2종 일반주거지역으로 변경결정할 때 나머지 자연녹지 2,190㎡ 662평은 서초구청장으로 하여금 그대로 존치 보존하는 방안을 강구하도록 결정되었습니다. 이에 따라 우리 구에서는 주택재개발사업시행인가시 자연녹지 2,190㎡(662평)에 대하여 공사 착공전까지 도시계획 녹지 변경신청 및 결정을 받고 녹지조성에 대하여는 서초구와 협의후 사용 검사 신청전까지 조성 완료토록 인가조건을 부여한 것입니다. 자연녹지 2,190㎡를 도시계획 녹지로 변경 결정한 후 주택재개발사업구역에서 분리하기 위한 재개발구역변경 절차를 이행하는 과정으로 도시재개발법 제4조 제2항의 규정에 따라 구의회의 의견청취를 요청하는 것입니다. 다음은 본 주택재개발사업 현황과 그동안 추진되어 온 경위 그리고 향후 일정을 말씀드리겠습니다. 주택재개발사업 위치는 우리 구 방배2동 2634번지외 110필지이며, 구역면적은 자연녹지 662평을 포함하여 6,318평입니다. 사업규모는 지하 3층, 지상 7층에서 10층 9개동이고 연면적은 4만 7,210㎡로서 총 세대수는 303세대이며, 상가 및 부대 및 복리시설이 건축됩니다. 그동안 추진내용을 보면 재개발구역으로 지정된 이후 '99년 1월 12일 주택재개발조합설립인가를 거쳐 2000년 12월 30일 주택재개발사업인가가 되었으며 사업시행인가후 2001년 10월까지 이주와 철거를 마치고 관리처분 계획인가 공사감리자 선정, 입주자모집등 절차를 거쳐 2001년 11월 20일 공사 착공하였고 2003년 9월 준공을 목표로 지하층 골조공사중입니다. 자연녹지를 도시계획녹지로 변경 결정하기 위한 절차에 따라 14일간의 일반인 공람 공고를 마치고 공람의견심사위원회의 심의를 거쳐 구의회의 의견청취를 마치면 구도시계획위원회의 심의를 거쳐 서울시에 구역변경 승인 요청하여 승인이 되면 구역변경을 고시할 예정입니다. 이 지역 주민의 숙원사업인 주택재개발사업이 원활히 추진되어 사업기한내에 완료될 수 있도록 위원님들의 아낌없는 협조를 당부드립니다. 이상 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.

김기대 도시관리국장 수고하셨습니다. 다음은 전문위원의 검토보고가 있겠습니다. 이종환 전문위원 검토보고해 주시기 바랍니다.

전문위원 이종환입니다. 재개발구역변경지정을위한의견청취안에 검토보고를 드리겠습니다. 제안이유로는 방배제2주택재개발사업구역내에 위치한 도시계획용도지역인 자연녹지에 대하여 2000년 12월 30일 주택재개발사업시행인가시“공사착공전까지 도시계획(녹지)변경 신청 및 결정을 받고 녹지조성에 대하여는 서초구와 협의후 사용검사 신청전까지 조성 완료”하도록 조건이 부여되어 사업구역 변경지정 결정을 위한 절차를 이행하고자 서초구의회의 의견을 청취하려는 것이며, 주요골자는 방배2동 2996번지외 18필지에 2,190㎡에 대한 용도지역을 도시계획 용도지역 자연녹지내 도시계획시설을 녹지로 결정한다는 내용이 되겠습니다. 검토결과로서 방배제2주택재개발사업구역 개요 및 추진경위는 제안설명에서 있었으므로 생략을 하겠습니다. 검토의견을 말씀드리겠습니다. 도시재개발법 제4조, 같은법 시행령 제10조 제2항, 서울특별시도시재개발사업조례 제5조, 서울특별시도시재개발사업조례시행규칙 제3조 및 제4조의 규정에 의한 신청서류 및 작성기준에 의거 주택재개발구역변경지정 결정을 서울특별시 관계부처에 요청하였으나, 서초구 방배2동 2596번지외 18필지를 새로이 도시계획시설(녹지)로 결정하는 것은 관련법규(도시재개발법)에서 규정한 경미한 변경에 해당되지 않으므로 신청서를 반려한다는 공문이 서울특별시로부터 접수되어 도시계획입안 절차를 이행하고 있는 과정으로 도시재개발법 제4조 제2항에 의하면 “구청장이 시·도지사에게 재개발구역의 지정 또는 변경을 신청하고자 할 때에는 제반사항을 미리 일간신문에 공고하고 일반인의 공람을 거쳐 당해 지방의회의 의견을 들어야 한다”라고 규정되어 있어 2002년 6월 1일부터 6월 14일까지 구역변경 지정 결정을 위한 공람.공고를 하였는 바, 사업시행인가시 부여된 조건취소 및 녹지조성 비용부담이 부당하여 조합과 협의를 바란다는 2건의 의견이 접수되었으나 심사위원회의 심사결과 공람.공고기간중 조합이 제출한 의견은 없으며, 제출된 의견은 전체 조합원 256인중 일부 의견이며, 또한 주택재개발조합 총회시 제2호 안건 도시계획(녹지)변경결의의건으로 상정, 이의없이 의결되었으며, 의견제출자 41인중 당시 총회 참석자가 32인이며 그래서 접수된 2건의 의견은 채택되지 않았으며, 도시재개발법 제4조의 규정에 의하여 서초구의회 의견을 청취하려는 바 상임위원회에서 심의하여 의견을 제시함이 타당할 것입니다. 참고자료로는 방배제2구역주택재개발사업시행인가 공문사본 2부, 방배제2주택재개발사업구역변경 결정요청공문사본 2부, 방배제2주택재개발구역변경지정신청서 반려공문사본 1부, 공람의견 심사조서 사본 1부, 도시재개발법에 의한 재개발구역 지정 흐름도 관련법규로는 도시계획법 제3조, 제24조, 제32조 도시계획법시행령 제29조, 도시공원법 제2조, 제10조, 도시재개발법 제4조, 제55조, 제56조, 도시재개발법시행령 제10조 제2항, 서울특별시도시재개발사업조례 제5조, 서울특별시도시재개발사업조례시행규칙 제3조, 제4조를 참고해 주시기 바랍니다 이상 검토보고를 마치겠습니다.

이종환 전문위원 수고하셨습니다. 이상으로 제안설명과 검토보고를 마치고 지금부터 본 안건에 대한 질의를 시작하겠습니다. 질의하실 위원 질의신청해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원 없으십니까? 천승수위원 질의해 주시기 바랍니다.

천승수위원입니다. 본 지역은 60년대부터 그앞에 채석장이 있기 시작해서 자연적으로 건물이 설립된 곳으로 경제발전과 더불어 그지역의 무허가 건물이 발생하기 시작했습니다. 그때에는 채석장도 다 문을 닫고 하였지만 영세민들이 집중적으로 자꾸 이주해서 집중적으로 거주하기 시작하는데 우리 행정에서는 무허가건물 단속이 잘 되지 않았기 때문에 집단적인 그러한 지역이 된 것으로 알고 있습니다. 우선 지적하고 싶은 것은 무허가 건물을 제대로 잘 관리하고 철저하게 규제를 했다면 부득이 자연녹지로서의 보존이 가능하지만 그 한계가 넘어서 어쩔 수 없는 그 세에 밀려서 재개발구역으로 묶어서 한다는 것은 어떻게 보면 다행한 일이고 어떻게 보면 상당히 불행한 일이 아닌가 생각이 됩니다. 그래서 몇 가지 질의를 드리는데 첫째는 그 위에는 대지로 계획되어 가지고 된 땅이 있는데 그것이 아마 녹지로 구분될 것 같습니다. 거기에 대한 그 부분이 그때 그린벨트나 자연녹지 지정하는 과정에서 묶었습니다. 그런데 그 부분과의 관계는 어떻게 해결이 되는 것인지, 다시 말하면 조합으로 넣어주고 그 지역을 근린벨트 자연녹지 지역으로 우리 서초구청에서 보존하는 것인지 답변해 주시고요. 또 이왕이면 조잡한 동네만 재개발지구로 묶을 것이 아니라 그 당시에 그 옆 주변 2673, 2683 그 위에 산까지 산을 빼놓고 또 7898번지 그 입구 거기까지를 다 이왕이면 했어야 타당하다고 보는데 오히려 거기가 남은 것에 대해서 지금 거기 자동차학원이 있고 그 주변의 땅들이 또 과거에 비닐하우스를 지어서 화재도 나고 그런 장소입니다. 그런데까지 확대해서 과천 청사를 지나가는 그 길을 전원주택같이 잘 만들어서 미관을 조성해야 한다고 보는데 왜 그 지역은 빠졌는지 거기에 대해서 답변해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

지금 여기나 헌인마을이나 똑같은 순서입니다. (장내소란)

보이십니까? 위치를 개략적으로 설명 드리겠습니다. 이것이 우성아파트 남태령 과천 넘어가다 보면 좌측에 우성아파트가 있습니다. 사당역 거기에서 과천 넘어가는데 우성아파트 바로 뒤블록입니다. 바로 우측에 관악구청 쪽에서 비 많이 올 때 폭포가 내려오지요. 그 맞은 편에 보면 아까 천승수위원님 말씀하신 채석장 그 옆입니다. 자동차학원 밑입니다.

김익태의원 이것 그 내용 알고 있어요?

그 뒤에 설명되어 있어요.

아까 제가 질의한 것 ...

천승수위원의 답변을 하시기 바랍니다.

질의드린 요지가 우선 우리가 관리를 철저하게 하지 못하기 때문에 이런 현상이 생겼다는 것이고 그러니까 그것 안타깝게 여기고 그 다음에 두 번째는 녹지로 우리가 지정하려고 하는 그 사람들이 이쪽으로 조합원으로 녹지로 지정한 것인지 그냥 무조건 그 사람들 그 어떤 사유재산을 우리가 무조건 묶어버리는 것인지 그것이 궁금한 것입니다.

건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장 강맹훈입니다. 천승수위원님께서 질의하신 두 가지 말씀드리겠습니다. 먼저 원래 녹지로 계속 그대로 있었으면 어떻게 보면 보존도 되고 역사적인 그것 때문에 지금 현재 시점에서는 풀어주는 것이 맞지 않느냐 그런 내용으로 말씀하셨습니다. 저희 서울시가 가지고 있는 자연녹지를 잘 관리했으면 이런 무허가촌도 생기지 않았을 것이고 이런 무허가촌의 문제를 해결하기 위해서 주택 재개발 구역으로 묶어 가지고 개발을 허용해 주지 않고 어떤 녹지로 보존할 수 있지 않았느냐 그런 문제인데 이것이 지금 저희 서초구 문제만이 아니고 지난 개발시대에 있었던 모든 서울시에 녹지가 있는 지역에 대부분 다 포함됩니다. 관악구 봉천동이라든지 신림동 그리고 저희 지역도 일단 거기에, 역사적인 문제를 저희가 거론하기는 그렇고 현실적으로 사실 이런 자연녹지에 무주택 집단촌 무허가 집단촌을 사는 그 지역에 대해서 최근에는 도시 각 구청 입장에서 상당히 그 주민들도 어떻게 보면 각 지역의 주민들이고 중요한 인적 구성원이기 때문에 그런 분들의 편의를 위해서 대부분 구청에서 앞장서서 재개발 구역으로 묶어 가지고 그 사람들이 자연녹지에서는 개발할 수 없는 그런 사항을 공동대책으로 합리적으로 개발할 수 있도록 하고 있습니다. 그리고 두 번째 말씀하신 다른 부분도 좀더 확대해 주어야 되는 것이 아니냐 그런 내용에 대해서는 사실은 재개발구역 지정 자체가 상당히 민감한 사항이고 이해관계가 수반되고 있습니다. 그래서 이것이 지금 만약에 재개발구역 지정 시에 잘못 묶어 가지고 한 필지라도 반대하게 될 경우에는 전체 나머지 사람들도 다 이것이 묶이는 그런 문제가 있기 때문에 이런 지정문제는 그 당시에 상당히 심각하게 고려해서 이해관계를 결정해서 결정된 사항입니다. 그래서 저희가 이번에 의견 청취하는 내용은 이런 1998년도에 지정한 내용이 아니고 지금 이 개발이익으로 생기는 일부분을 사실은 바로 윗부분에 일반 취락지구로 이렇게 보호되고 있는 대지들이 있습니다. 그런 부분하고 예를 들어 어떻게 보면 완충녹지 같은 이런 것을 갖다가 제공하는 것이 낫지 않느냐 그런 내용으로 해서 지금 이것이 도시계획으로 결정하고 이 자연녹지의 경우에는 우리가 흔히 집을 지을 수가 있습니다. 건폐율 20%에 이렇게 지을 수가 있는데 시설녹지가 될 경우에는 저희가 구 도시계획시설이기 때문에 집을 지으려면 별도로 그러한 목적에 맞는 시설녹지에 들어갈 수 있는 공원에 관계되는 무슨 편의시설 그런 것만 복합해서 들어갑니다. 그러니까 공원으로 영원히 보존하기 위해서 저희가 시설녹지로 묶은 그런 내용입니다.

사실 답변이 된다고 보지요. 지금 보면 녹지를 우리가 의견 청취하는 그 부분에 대해서 어떻게 보상이 되는지 그 부분들이 조합원의 자격으로 현재 개발 그런 식으로 들어가는 것인지 아니면 여기서 개발된 이익을 가지고 보상을 해줄 것인지, 또 보상단가는 어느 수준에서 할 것인지 그것을 답변해 주시고요. 지금 제가 발언하는 김에 다시 한번 더하면 지금 개발되는 지역에 건폐율과 용적률을 한꺼번에 이것도 답변해 주시기 바랍니다.

답변하시기 바랍니다.

아까 지금 현재 보상에 관한 문제는 재개발구역 지정할 당시에 재개발지정을 통해서 그 분들한테 주택 개발을 허용하게 하고 있고요. 그래서 그 당시에 10%에 대한 어떤 지역 완충녹지를 만들 수 있는 그런 조건을 부여해 주는 것입니다. 그래서 이것이 무상귀속입니다. 그래서 이런 무상귀속에 대한 논란은 법적인 근거도 있고 그러기 때문에 더 이상 저희가 비록 조합에서 의견을 지금 들어왔다 하더라도 그 당시에 '98년도에 지정할 당시에 그런 개발권을 주면서 이것이 결정된 것이기 때문에 사업승인하고는 아무런 관계가 없는 것입니다. 사업승인시에 조건을 붙인 것은 개발지정 당시에 그때의 상황을 한번 더 확인하고 그게 사실은 저희가 사업승인전에 완전히 만들어 가지고 하게 할 수도 있는데 이 주택사업 같은 경우에는 이것이 처음에 바로, 건축허가 같은 경우에는 저희가 만약 저희가 필요한 조건이 있으면 먼저 다 갖추어지지 않으면 못하게 하는데 주택사업승인 같은 경우는 사실은 이 주인이 나중에 최종적으로 입주하는 그런 불특정 다수의 입주자일 수가 있기 때문에 저희가 그것은 보통 준공시라든지 아니면 착공시라든지 이런 조건을 약간 더 시간을 늦춰주는 경우입니다. 그런데 이 같은 경우에도 지금 이런 조건을 그러니까 10% 기부채납하는 하는 조건을 사업승인 당시에 사실 받았어야 되는데도 저희가 이것이 어떤 특수성이 있기 때문에 저희가 착공 전까지 그렇게 조건을 붙인 것입니다. 그래서 그런 논란은 옛날 것 같습니다. 건폐율, 용적률은 아까 국장님께서 설명 드린 대로 2종 주거지역입니다. 그래서 이것이 지금 용적률은 200%이내에서 결정되고 건폐율은 25% 4분의1 정도로, 일반적인 아파트가 20%에서 30%입니다. 똑같습니다.

200%미만이라고 했는데 정확하게 어느 정도인지 안 나왔어요?

198%입니다.

제가 알기로는 이런 자연녹지는 ... (장내소란)

저희가 이번에 주거 1종, 2종, 3종 세분화 작업을 진행중입니다. 그런데 2003년까지는 지금은 전부다 일반주거지역으로 되어 있지만 2003년까지는 모든 지역이 1종 아니면 2종 아니면 3종으로 나뉘어져야 합니다. 이렇게 자연녹지 지역이기 때문에 아파트가 개발될 수 있는 종은 2종 아니면 3종밖에 없습니다. 그래서 3종일 경우에는 250%이고 2종일 경우는 200%입니다. 그래서 이것은 자연녹지에서 왔기 때문에 2종으로 이렇게 결정이 되었습니다.

많이 받았네요.

원만한 회의를 위해서 잠시 정회를 하도록 하겠습니다. 10시 32분 회의중지 10시 34분 계속개의

천승수위원입니다. 이번에 질의드리는 것은 우리가 이렇게 될 요소가 충분히 있는 데가 지금 성뒤마을입니다. 지금 여기만 하더라도 아까 설명을 하실 때 잘 들었습니다마는 음성나환자촌이 생기면서 양계나 축산업을 했는데 사실 그당시 안된 것이 아니라 괜찮았어요. 그러나 그 분들이 불편한 몸으로 그런 것 하기에는 좀 버겁게 일을 해왔거든요. 그러다가 도시형 가구공장이 거기에 잠입하기 시작했습니다. 그러니까 비싼 임대료를 주고 그 땅을 얻으려고 하니까 축사나 양도를 하는 것보다는 훨씬 이득이 없거든요. 그래서 가구공장이 자꾸 들어서게 된 것입니다. 만약에 우리 서초구청에서 무허가 가구공장 자꾸 하나하나 생길 때 때려부셨으면 생길 수가 없었어요. 거기는 양돈이나 양계를 해야지 아까 말씀은 그분들 누가 안 사서 그랬다고 하는데 그게 아니었어요. 이것을 우리가 교훈 삼아서 성뒤마을이 그렇게 되지 않도록 관심을 가지고 행정을 해주셔야 된다고 생각합니다. 그리고 아까 허명화위원님께서 현재 거주하는 경우하고 실수요자가 외지에 거주하는 것도 자료를 분명히 해주셔야 됩니다. 그리고 지금 개발하는 과정에서 다니엘학교나 우리 구청에서 지은 목욕탕도 있어요. 그런 것도 결국은 목욕탕 같은 것은 다시 도시계획을 하는 과정에서 전부 건물자체가 철거되어야 하는데 다시 말하면 허명화위원님이 개발법에 대한 인식이 아직 안 가서 제가 편하게 구획정리라고 말씀을 드리겠습니다. 구획정리하는 과정에서 건물은 다 철거시키고 전부 나대지 상태에서 과감히 하셔야 하는 것이 아닌가 이렇게 봅니다. 그러니까 그것은 지금 건물을 참작해서 해야 하는 것인지 아니면 지금 현재 모든 것을 나대지 상태에서 보고 하셔야 하는 것인지, 제가 보기에는 나대지 상태에서 하는 것으로 보아야 된다고 보는데 어떻게 생각하시는지 답변해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

고태규 도시정비과장 답변해 주시기 바랍니다.

도시정비과장 고태규입니다. 천승수위원님께서 질의하신 사항에 대해서 답변 드리겠습니다. 지금 성뒤마을 말씀을 하셨는데 성뒤마을은 현재 개발 금지구역으로 지금 지정이 되어서 내년도 8월까지는 어떠한 형태의 개발이 안 됩니다. 그 이후에 어떻게 할 것이냐 하는 것은 지금 거기에 대해서 연구 중에 있습니다만 현재 아직 어떤 방향으로 체크하여야 되겠다는 것은 정해지지 않고 있는 상태입니다. 그래서 금지구역으로 지금 모든 것이 제한을 시켜 놓았기 때문에 헌인마을 같은 곳에 무허가 들어간다든지 하는 문제는 염려 안 하셔도 됩니다. 헌인마을에 대한 개발방안은 환지계획을 정할 때 어떻게 정할 것이냐 하는 것이지 아직 안 나왔습니다만 현재 있는 건축물에 보통은 가격을 따지고 그 다음에 토지를 따지고 해서 나중에 비용계산을 함께 하는 것으로 결과적으로 자기가 보상을 받아서 하는 것이니까 그것은 우리가 소위 말하면 제 닭 잡아먹는 식 그런 것입니다. 그렇기 때문에 그것을 보상을 받을 것이냐 나대지로 할 것이냐 하는 이야기는 나중에 자체적으로 개발추진위원회이라든지 구성되면 거기에서 그런 문제가 결정이 될 것이기 때문에 현재는 나대지로 할 것이냐, 건물까지 포함할 것이냐 하는 이야기는 지금 말씀드리기가 어려운 실정이 아닌가 싶습니다. 이상입니다.

허명화위원 질의해 주시기 바랍니다.

누가 도로를 가지고 있어요?

그것을 집중적으로 질의를 하세요.

그것은 땅 투기한 것이죠. 강이만씨 인적사항도 한번 ...

김옥자위원입니다. 당초에 박정희 대통령이 음성 나환자촌을 자활촌으로 아마 이것을 분할을 한 것 같은데 당초에 총 필지가 212필지라고 했는데 사유지와 도로로 구분되어 있습니다. 당초에 분할 받은 자에서 지금 현재 얼마나 그 소유권자가 바뀌었는지 그 부분에 대해서 말씀해 주시기 바랍니다. 바뀐 자가 있습니까?

예, 많이 바뀌었겠지요.

그 바뀐 %가 얼마나 되는지를 ...

답변해 주시기 바랍니다.

그것은 별도로 조사를 해야 되겠습니다.

자료로 제출해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원 없으십니까? 질의가 없으므로 질의를 종결하도록 하겠습니다. 이어서 토론을 하도록 하겠습니다. 토론하실 위원 없습니까? 허명화위원 토론하여 주시기 바랍니다.