장기만 의원 발언

건설기획국장 김영걸입니다. 저희 집행부의 추진하는 과정에서 위원님들께 여러 가지로 심려를 끼쳐드리고 또 불편을 끼쳐드려서 대단히 죄송합니다. 지난번에 제안설명 드렸던 서울특별시지하도상가관리조례개정안에 대해서 간단히만 보충설명을 드리겠습니다. 기본적으로 이 조례를 개정하고 하는 주요 내용은 상가건물임대차보호법이 작년말에 제정됨에 따라서 그 법에 따라 상인들을 보호하기 위해서 기본적으로 상인들의 계약갱신 요건을 인정하는 과정에서 문제가 생겼습니다. 그러면서 이 사람들이 계약하면 5년 동안은 보장해 주는 이런 법이 생겼기 때문에 당초부터 공유재산은 공개경쟁원칙으로 하게 되어 있고, 그런 과정에서 이분들한테 별안간에 이렇게 공개경쟁을 하면 충격이 크니까 단계적으로 임대료라든가 보증금을 현실화하는 과정에서 수의계약을 해 주고 일부의 임대료를 현실화하는 그러한 조례 내용입니다. 이것이 부득이한 사유를 간단히 몇 개만 말씀드리겠습니다. 전번에도 잠깐 설명을 드렸습니다만, 지금 인터넷에만 그냥 들어가보면 지금 강남지하도상가의 경우에는 보증금 1억에 임대료 500만원에 이렇게 거래가 되고 있습니다. 팔고 살 때는 6억에서 10억까지 지금 현실적으로 거래가 되고 있습니다. 그런데 저희가 받는 것은 보증금 1,000만원에 50만원, 60만원 받고 있습니다. 그러니까 우리가 받는 것이 너무나 터무니없고 이런 과정에서 저희가 98년도에 지하도상가를 인수한 이래 이익을 남기기는커녕 24억원의 적자를 내고 있습니다. 이것은 시민의 세금으로 이 상인들에게 보전해 주는 결과를 가지고 오고 있을 뿐만 아니라 이분들이 영세상인이라고 주장하시지만 이분들이 행동하시는 것이나 이렇게 사시는 것을 보면 그런 근거가 전혀 없고, 굉장히 부유한 것으로 파악되고 있습니다. 또 관리비의 경우도 예를 들면 최소한 이 사람들이 들어간 비용은 내야 되는데 관리비도 일부 저희가 내주고 있습니다. 예를 들면 경비용역비 같은 경우에 이것은 당연히 그 사람들 때문에 경비를 쓰는 것인데 이것을 면적 대비해서 도로하고 배분해서 관리비를 매긴다든가 지금까지의 조례가 거의 상인들 위주로 제정된 바 있습니다. 아울러서 저희가 공유재산을 여러 가지 관리하고 있는데 지금 공개입찰로 하지 않는 경우가 없습니다. 거의 예전 사례인데 예를 들어 서울대공원의 경우에 95년도에 일반경쟁으로 했는데 서울시 수입이 8배가 올랐습니다. 또 그 다음에 지금 공개경쟁을 하고 있는 지하철상가, 월드컵상가, 대공원상가 이런 것들이 예가를 저희가 정해 놓는데 대공원 같은 경우에 예가의 3.4배, 월드컵경기장 같은 경우에 2.2배, 지하철상가의 경우에 3.5배, 저희가 만들어 놓은 예가의 3배 내지 4배가 더 들어오고 있습니다. 그러니까 저희가 정한 이 평가방법으로 하더라도 현재 거래되고 있는 것에 비하면 굉장히 낮은 수준이고 이렇게 단계적으로 현실화해 가는 과정이라는 것을 사례를 말씀드리고 가능하시면 위원님들께서 원안통과 해 주시기를 간절히 바라겠습니다. 간략하게 보충설명 드렸습니다.

허만섭 위원입니다. 우리 서울시에서 이 조례를 제정을 하는 과정에서 순리로 풀지를 못하고 너무 행정편의적인, 급속하게 결정을 했기 때문에 700여 명의 민원 마찰이 있지 않느냐 이렇게 저는 생각합니다. 왜냐 하면 순리라는 것이 뭡니까? 이치에 닿도록 해야 된다, 또 한편으로 이야기를 하면 조례를 만들 때는 합목적적이고 합리적인 그런 하나의 바탕을 가지고 조례를 제정해야 된다, 이런 얘기입니다. 우리가 물론 세금을 부과함에 있어서는 세목과 세율은 법률에 의해서 정하도록 되어 있습니다. 물론 세금하고 임차료하고는 다릅니다. 세금은 하나의 국민의 의무사항인데 그 중에는 물론 자기의 어떤 영리의 수익에 대해서 부과하는 부가세라든지 또는 소득세라든지 이런 세금도 있습니다만 그렇지 못하고 주민들의 개인균등할이라든지 또는 사업소세라든지 이러한 등등의 사항들은 전혀 수익도 없이 우리가 납세에 대한 의무를 갖고 있는 것입니다. 그런데 아무리 이것이 상인들에 대한 부담행위니까 관계없다고 생각할지 모르지만 상인에 앞서서 종전에 우리 김춘수 위원께서도 지적한 바와 같이 상인에 앞서서 우리 시민입니다. 우리 시민들에 대한 어떤 규제와 부담행위를 줄 때는 반드시 조례에 있어서 형평성이 유지가 되어야 되고 또 공정성이 유지가 되어야 되고 또 어떤 면에서는 안정성이 유지되어야 됩니다. 법률이 있어서 세 가지가 상당히 중요합니다. 안정성이 있어야 되고 공평성이 있어야 되고 공정성이 있어야 됩니다. 그렇지 못하고 쉽게 접근하다 보니까 이렇게 민원 마찰이 있지 않나 이렇게 생각합니다. 예를 들어 가지고 우리가 승객을 싣고 부산까지 가는데 100㎞ 이하로 해서 부산까지 가는 데 5시간 걸렸다, 이렇게 하면 그렇게 정도를 맞추어서 제한속도 범위에서 부산까지 가야지 한 서너 시간 서울에 머물고 있다가 그냥 급하게 일시에 부산까지 가려고 하면 3시간 만에도 주파할 수 있습니다. 그렇게 되면 속도도 위반되고 교통질서도 위반하는 그런 사례를 낳습니다. 그리고 또 허약한 사람에게 나는 건강하다고 해 가지고 계단을 빠른 속도로 걸어가는데 예를 들어서 허약한 사람보고 그렇게 따라오라고 하면 따라올 수 있습니까? 서울시에서 순리로 풀지 못했다는 이유는 그간에 이것을 순차적으로 죽 접근해 왔다면 이런 민원 마찰이 없었을 것입니다. 이게 지금까지 거의 방치라는 표현은 좀 어색합니다만 이렇게 죽 지금까지 딜레이시켰다가 갑작스럽게 이런 현상이 빚어지니까 주민들이 마찰이 있는 것이다, 이렇게 저는 생각합니다. 또 과거에 우리가 지하철 역세권에다가 지하도를 만들었는데 75년도, 76년도경에 만든 것으로 알고 있습니다만 그 당시에 서울시에서는 어떤 면에서는 예산절감 차원에서 민자유치를 해 가지고 끌어들였습니다. 그 시공회사들은 이미 다 투자비용을 뽑아갔어요. 뽑아가고 이분들이 기부채납해서 소유권은 못 넘어오니까 임대형태로 해 가지고 했습니다만 이 사람들은 어떻게 보면 실질적으로 투자할 만큼 한 사람들입니다. 그리고 초기에는 영업도 안 됐어요. 그래 가지고 뭔가 마케팅 전략도 구축하고 여러 가지 그 동안에 시설 인테리어도 하고 또 고객유치를 위해서 힘도 쓰고 광고도 하고 비용도 많이 나갔어요. 하루아침에 이렇게 영업이 잘 되는 것은 아닙니다. 물론 영업이 잘 되는 데도 있고 못 되는 데도 있습니다만 이렇게 해서 여러분들의 접근방법이 행정편의적인 방법으로 접근하다 보니까 이런 현상이 왔다, 저는 이렇게 생각합니다. 그래서 나머지는 여러분들이 신중을 기해서 조례를 만들었겠습니다만 한 가지만 지적을 하면 작년까지만 해도 공특법하고 토지수용법으로 분리되었어요. 분리되어서 평가를 했는데, 물론 재산가치를 평가해서 여러분들도 임대료를 받고 있을 것입니다. 그랬는데 지금 보면 토지취득및보상에관한법률이라고 해서 통합이 되었어요. 통합이 되면서 어떻게 하고 있느냐, 과거에는 감정평가사 2인으로 해서 평가를 했던 것을 이제는 수용을 당하는 이해관계인의 1/2의 추천을 받은 감정평가사가 한 사람 더 투입되게 되어 있습니다. 이렇게 해서 평가를 하는데 왜 그렇게 하느냐, 지금까지는 관에서 지정한 평가사 중심으로 하다 보니까 수용 당하는 주민 입장에서는 항상 마찰이 심했던 것입니다. 그래서 중앙토지수용위원회에 재결신청도 하고, 공사를 벌이는데 수용이 제대로 안 되어 가지고 예산은 확보되어 있습니다만 수년을 끌고, 이렇게 해 왔던 것이 과거의 상례입니다. 그래서 이번에 바뀌었던 공특법과 토지수용법이 통합이 되어 가지고 토지취득및보상에관한법률에서 평가사 3명을 지정한 것 같이 그런 식으로 해서 주민들에게 명명백백하게 이것을 우리가 뭔가 장벽 속에서 조례를 만든 것이 아니고 정말 투명하게 한다, 이런 것을 상인들에게 보여 주어야 됩니다. 그래서 이 문제에 대해서 한번 심도있게 우리 위원님들의 고견을 듣고 토의를 거쳐서 마무리하는 것이 좋겠다고 생각합니다. 또 제가 일전에 우리 집행부에 물어봤어요. 물어보니까 뭐라고 이야기하느냐 하면 지하에 있는 상가는 뭘 평가를 하느냐, 도로는 평가를 할 수가 없어요. 그게 무슨 공시지가가 안나옵니다. 그러면 무엇 가지고 하느냐 하니까 그 지상에 있는 건물의 평가액의 1/2을 계산해서 평가액으로 삼는다, 이렇게 얘기하고 있어요. 그것도 보니까 지상하고 지하하고는 1/2로 해서 처리를 한다, 이것도 상당히 좀 여러 가지 불합리한 것 같은 느낌도 있어요. 그러나 제가 이야기하고 싶은 것은 이 700명이라는, 내가 보기에는 그 상가가 총 얼마입니까? 우리에게 기부채납 된 것과 앞으로 들어올 것이 얼마나 됩니까?

3,454개입니다.

그러면 5인 가족 중심으로 하더라도 1만 7,000, 1만 8,000명 가까이 되네요. 그러한 목소리를 좀 귀담아 경청을 하시고, 물론 집행부의 여러 가지 고민이라든지 어려움도 많이 있습니다. 또 현직에 있는 건설기획국장이나 과장이 있을 때 것도 아닙니다. 과거부터 죽 이렇게 되어 오던 것을 갑작스럽게 이렇게 현실화하다보니 이런 마찰이 있는 것인데 이 조례안 중에서 평가방법에 대해서 한 번 더 중지를 모아서 우리가 고민을 같이 해보는 것이 좋겠다 해서 제가 한 말씀드렸습니다.

우리가 토지를 수용할 때는 지금까지 위원님 말씀대로 민원이 있었습니다, 그 사람이 땅 주인이고. 사정이 다른 점이 있는 것을 좀 이해해 주셨으면 좋겠는데요. 이 사람들은 소유자가 아니고 거기에 들어오는 임차인입니다. 사실 저희가 건물주고 그 사람들은 세 들었다 세 나가는 사람이고, 또 이것이 계약기간이 종료되면 그 사람은 전혀 이해관계인이 아닙니다. 이해관계인이 아니기 때문에 현실적으로 법적으로 이 사람이 이 재산에 대해서 재산권을 주장하거나 어떤 이해관계를 저희가 주장하는 이런 범주에서 좀 끊어지게 되거든요. 그래서 이것이 일반적으로 그 땅을 우리가 매입하고 취득하고 하는 과정과는 조금 다른 사례가 있기 때문에 위원장님 말씀하신 것처럼 저희가 조금 더 공평성, 공정성, 허위원님 말씀하시는 그런 것을 높이기 위해서 지금 법에 한 사람이 평가하도록 되어 있지만 조금 더 투명성과 공정성을 높이기 위해서 한 2인 정도로 더 해서 확대하는 것은 뭐 저희도 괜찮다고 생각합니다, 비용은 더 들어가지만. 그런데 그 사람이 근본적으로 이 재산의 이해관계인은 아니기 때문에 그 사람이 들어가면 굉장히 분란의 소지가, 집집마다 다 그럼 평가사를 할 것이냐 하는 과정에서 논란의 소지가 많을 것 같습니다.

우리 건설기획국장의 말씀도 맞는 이야기인데 제가 이야기하는 것은 토지수용법이라는 것은 토지취득, 소유권에 대해 취득하는 문제하고 물론 임대가 산정하는 것하고는 법체계도 다르고 성질도 다릅니다. 하지만 제가 지적하고 싶은 것은 이렇게 토지수용이 돼서 지가를 평가하는 방법도 이렇게 신중을 기해서 하고 있다, 어떤 관 중심적으로 1인이 결정하는 것이 아니고 신중을 기해서 하고 있다는 것이고, 결과적으로 임대가 산정이나 그 다음에 토지지가에 대한 평가나 결과적으로는 상인이 되었든 주민이 되었든 간에 주민에게 부담을 주는 행위니까 부담을 주는 행위에 대해서는 뭔가 우리 관에서 좀 신중을 기해서 접근을 하는 것이 좋겠다 하는 차원에서 내가 지적을 한 것입니다.

네, 알겠습니다.

김동훈입니다. 지금 시에서 이번에 조례안을 개정할 수밖에 없는 그런 입장을 잘 들었습니다. 첫째 원인은 지금 2002년도 11월 1일부터 시행되는 상가건물임대차보호법이 시행이 됨에 따라서 거기에 맞는 법령에 맞도록 임대차계약 관계규정을 정해야 하지 않느냐 하는 데 대해서는 동감이고, 또 우리 공공건물에 대한 임대차를 할 경우에 지금 원칙적으로 일반경쟁입찰을 원칙으로 받아들이는 것도 충분히 이해가 갑니다. 그런데 20년 동안 이상 이렇게 여러 가지의 조건을 걸고 현재 임대를 하고 있는 상인들의 요구조건을 들어서 이번에 1차에 한해서만 희망자에 한해서 우리가 수의계약을 할 수 있는 조항을 둔 것도 그 고뇌스러움을 충분히 이해합니다. 상인들도 이 부분에 대해서는 별로 이의가 없는 것으로 알고 있습니다. 다만, 지금 현행 서울특별시지하상가관리조례에 의해서 재산평가를 할 때 옆에 있는 지하도상가를 비교 검토해서 재산평가를 해서 거기에 맞는 임대료를 정했는데, 이번에 서울시 조례는 지금 토지와 건물가격을 합산한 방식으로 변경시키려는 데 대한 불만이 있는 것 같습니다. 이것도 지금 한 번 우리가 원칙을 정해놓으면 상당히 거의 영구적으로 조례가 주민들 생활과 직결되는 문제이기 때문에 지금 어떤 상인들의 요구에만 급급해서 우리가 그 사람들 취향에 맞도록 한없이 따라갈 수는 없다고 생각을 합니다. 어떻게 되었든 지금 모법에 의해서 재산평가를 하는데 토지와 건물을 합산해서 하는 것도 어쩔 수 없는 상황으로 저는 인식을 하고 있습니다. 그러나 다만, 지금 아까도 말씀드린 관에서 지정하는 재산평가사에만 의뢰를 한 사람한테 했었는데 두 사람까지도 수용을 하시겠다는 말씀을 하셨습니다. 저는 조례는 그런 것을 정해서 넣을 수는 없어도 2개 평가사의 평가기준으로 해서 임대차 계약기준을 정하게 된 것에 대해서는 우리 아까 허만섭 위원께서도 지적을 했습니다만, 이것이 조례에는 명확히 정할 수는 없어도 운영의 묘를 살려서 한 사람은 우리 관에서 추천한 사람, 또 한 사람은 어찌됐든 지금까지 민원을 제기하고 있는 상인들이 추천하는 재산평가회사에 의해서 양쪽의 재산평가를 받아봐서 이번에 임대차계약을 하는 방향으로 하면 저분들의 의견도 어느 정도 수렴하는 쪽으로 되지 않겠나, 이것은 우리가 조례를 못박자는 것은 아닙니다. 운영의 묘를 살려서 저 사람들이 추천하는, 관에서 추천하는 사람들을 일방적으로 저 사람들이 받아들이려고 안하니까 너희들이 한 사람 추천해보고 여기서 한 번 추천해서 거기서 나오는 평가기준으로 해서 임대를 이번에 계약을 하는 것이 좋지 않겠나 이런 생각을 합니다. 하여튼 우리 건설위원회가 참 생긴 이래로 가장 어려운 문제에 봉착을 해서 많은 위원들이 이 문제에 대해서 고뇌를 하고 상의도 하고 했습니다만, 저 많은 상인들이 정당하든 안 하든 저 사람들의 원성을 그냥 도외시할 수는 없지 않겠습니까? 그래서 그 사람들이 원하는 사람들을 한 번 감정평가사를 대고 또 우리 관에서 추천하는 감정평가사 두 사람에게 맡겨서 재산평가를 해서 여기에 맞는 임대료를 정하는 것이 좀 상당히 저분들의 의사도 받아들여서 정했다 이런 위원들이 많은 고민을 했다 이런 흔적을 남기고 싶고, 그리고 시장님께서도 이 문제에 대해서는 지난번에 잠깐 말씀이 계셨습니다만, 조례는 이렇게 정했어도 운영의 묘를 살려서 여러 가지 장사 잘 되는 데, 또 잘 못되는 데, 그래서 한 다섯 부류 정도 차등을 두어서 시민들한테 전연 불편이 없는 한도 내에서 현 가격의 한 50%나 60% 정도에 한해서 지금 임대료를 정하려고 하는 것이지, 상인들이 주장하는 것처럼 엄청나게 턱도 없는 그런 많은 임대료를 받으려고 하는 것은 아니다 하는 것을 분명히 말씀을 해 주셨거든요. 이것은 운영의 묘를 살려서 시에서 하실 일이고, 이렇게 고뇌를 하는 일이니까 이번에 평가는 양쪽에서 추천하는 평가사를 동원해서 하는 것이 민원을 줄이는 좋은 방법이 아닌가 이렇게 저는 생각을 합니다. 이상입니다.

위원장님, 보충질의를 해놓고 답변을 같이 들읍시다. 이 내용하고 똑같은 얘기니까요.

김종화 위원입니다. 지금 두 가지로 집약해서 할 수 있는데요. 지금 감정평가 문제는 개인 1인이 아니고 법인으로 한정되어 있는 것으로 알고 있습니다, 감정평가법인. 그래서 현재 서울시에서 임대건 말고라도 재산의 매각이나 매입시에도 감정평가법인을 운영하는 것으로 알고 있는데, 현재의 감정평가법인이 얼마나 시에 등록이 되어 있으며 또 어떻게 운영되어가고 있는지 이 내용을 설명을 해주면 거기에서 방안이 나올 것입니다. 예를 들어서 30개가 등록되어 있다면 순번이 죽 있어서 2개 법인씩, 어차피 단수에서 복수로 가기로는 의견이 통일된 것이니까요. 2개 법인씩 가다보면 이번에 순서가 예를 들어서 23번하고 24번이다 이럴 경우에 23번은 관에서 정한 대로 가고 24번을 대신에 서울시에 등록되어 있는 기관 중에서 상인대표가 지정을 해서 한다든가, 어떠한 객관성을 가져줘야 될 것이다 이겁니다. 그래서 감정평가법인의 운영실태가 현재 어떻게 되어 있는지 이 부분을 설명해 주시면 방법이 나올 것이고요. 또 하나는 재산평가방법에서 도로의 재산평가는 제로로 한다로 되어 있는데 필요한 경우에는 인근 지가를 기준으로 해서 하는 근거가 어느 법인지 법조항을 설명해 주어야 됩니다. 통상적으로 사도일 경우에는 재산소유권이 개인으로 되어 있기 때문에 도로에 대한 재산세 부과를 전혀 하지 않습니다. 그런데 공시지가는 인근 지가의 1/3로 표시가 되어 있습니다. 그렇다면 도로의 재산평가액은 제로로 되어 있는데 이것을 어떠한 근거기준으로 인해서 대부료 산정을 할 적에 건물과 토지가격을 합해서 한다고 되어 있기 때문에 토지에 대한 재산평가를 어느 법적근거에 의해서 하는 것인지 이것을 설명해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

채갑식 위원입니다. 임대료 인상이 아무리 현실화한다 하더라도 인상에 상응하는 대가라고 그럴까요, 서비스를 더 할 수 있도록 시에서는 신경을 쓰셔야 됩니다. 우리가 일반적으로 보면 일개인도 집이나 건물을 건물주가 세입자한테 임대를 줄 때 편히 살 수 있도록 한다든가, 아니면 장사가 잘 되도록 건물을 수리도 해주고 불편한 곳을 고쳐주듯이 상가 활성화를 위해서 시에서 홍보를 해주셔야 됩니다. 가뜩이나 요즈음 불경기이기 때문에 매출을 올릴 수 있도록 시에서도 상당히 많은 홍보와 연구를 해주셔서 인상하는데 있어서 앞으로도 저항이 많을 것입니다. 그렇지만 인상으로 끝나는 것이 아니라 거기에 상응하는 홍보, 즉 말해서 서비스를 해 주는 것도 연구를 많이 하셔야 되겠습니다. 이상입니다.

위원장님 질문하겠습니다.

한응용 위원입니다. 현재 마찰을 빚고 있는 것이 지금 20년 기부채납 완료기간이 되었기 때문에 그 관리회사를 떠나는 마당에 관리를 앞으로 시에서 하게 됨에 따라서 두 가지 문제로 부각되는데 첫째는 공개입찰에 따른 기득권, 상인들의 연고권을 주장하느냐, 승계되느냐 이런 문제가 있고요. 두번째는 상인들이 주장하는 것이 감정에 관련된 것입니다. 감정평가에 따른, 어떤 감정방법에 따른 두 가지거든요. 그럼 조례 제9조에 보면 재산가격은 부지가격과 건물가격으로 한다고 그랬습니다. 그랬을 적에 가장 영향을 미치는 것이 부지가격이라고 보고 있거든요, 건물가격은 당연하니까. 부지가격이 이게 도로인데 가격이 형성될 수 있느냐, 아니면 인근 주변의 대지가로 하느냐, 그래서 여기 보면 이번에 상인들이 주장하는 것이 너무나 많이 공시지가가 높은 것에 대비했을 때 감정에 따른 부지가격이 높을 때에 임대료가 상승되지 않느냐, 그래서 여기 보면 제9조제1항2에 보면 부지가격을 1/2 적용한다고 그랬지요? 그래서 본위원의 소견으로는 이것을 조정하는 국면에서 1/2로 못박지 말고 어떤 변화적인 추이를 가져서 1/3에서 1/2 가격 내에서 하는 방법을 제안해 보고요. 그 다음에 두번째 감정평가법인을 하나로 한다는 것을 두 개로 하되 하나는 건물에 대한 평가를 하고, 여기 또 2항에 보면 그 조항이 나옵니다. 여기에 보면 1항에 불구하고도 점포별로 위치라든가 어떤 점포의 활용성에 따라서 평가를 조정할 수 있다고 이렇게 나와 있거든요. 그래서 제가 보기에는 이 두 가지 평가를 해서 첫번째는 건물을 하되, 건물에 대한 평가를 할 때 부지에 대한 평가를 1/2로 못박지 말고 이것은 단계적으로 나중에 수정할 수 있는 맥락을 두어서 1/3에서 1/2로 하면 조금 하향조정도 될 수 있으리라 봅니다. 그래서 이런 방향하고, 그 다음에 점포의 현실상황을 평가하는 방법, 2항에 있는 그 두 가지 방법을 조금 조율해서 할 수 있는 방법은 없는가 해서 제가 의견을 제출합니다.

이지철 위원입니다. 조례개정안에 이렇게 보면 지금 상인들이 상당히 생사를 하는 문제기 때문에, 일상생활의 문제기 때문에 상당히 민감한 것으로 알고 있습니다. 그래서 지금 여러 가지 상인들 제출의견에 보면 각 항이 상당히 많은데 시에서 법의 테두리 내에서 수용할 수 있는 것은 수용을 해야만이 옳다, 이렇게 본위원은 생각을 합니다. 그 중에서 제6조 점포 임대차 계약기간은 1년으로 한다, 이렇게 조례개정안이 올라와 있습니다. 그래서 상인들의 의견은 상가건물임대차보호법 취지와 지방재정법 제90조 잡종재산의 대부기간이 어긋나므로 5년으로 하여야 한다, 그래서 우리 시의 조례안은 1년으로 되어 있는데 계약갱신 요구건이 5년으로 확보되어 있는 것으로 알고 있습니다. 그러면 실질적으로 상인들은 1년이면 사실 상당히 기간이 짧습니다. 짧기 때문에 1년마다 사실 계약기간이 오면 상대적으로 임차를 하고 있는 입장에서 보면 상당히 불안합니다. 그렇기 때문에 지금 갱신 요구항에 보면 임차인의 계약갱신 요구건은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다, 이 부분에 대해서 실질적으로 계약을 다시 해야 되기 때문에 그렇게 되면 계약금액이라든가 이런 것이 1년마다 수시로 변경이 가능한 것인지요? 제가 그것을 여쭈어 보고 싶고, 만약 그렇지 않다면 아예 5년 안에는 물가상승률이라든가 이런 것을 봐서 구체적으로 안을 발표해서 보완을 해서 넣게 되면 아마 상인들 요구도 어느 정도 들어주고 시에서 하는 것도 어느 정도 참작이 될 것으로 생각하는데 좀 구체적으로 하는 것이 어떤가, 상인들을 불안하게 하지 않게 하는 방법이 어떻겠나, 지금 포괄적으로 이렇게 해 놓으면 상인들은 상당히 불안합니다. 1년마다 계약갱신이라는 것이 사실 불안합니다. 그래서 그 부분에 대해서 답변을 좀 해 주시기 바랍니다.

박래학 위원입니다. 제가 묻고자 하는 것은 20년간 사용하고 서울시에 기부채납을 해서 98년도에 이 부분이 서울시로 넘어왔다고 했습니다. 그러면 그 동안 98년도까지 지금이 2003년 아닙니까? 한 5년이 지나는 과정에 서울시에서는 거기에 대한 관리비를 연 24억씩 지불해 가면서 거기에 대한 관리를 어떻게 했는지, 그 동안 왜 이렇게 방치해 두었는지 그것에 대해서 묻고 싶고요. 지금 임대료 부분에서 권리금이라는 부분을 말씀하셔서 강남지하상가가 6억, 7억씩 한다고 그러시는데 권리금이라는 것은 서울시 입장이 아니라 상가 상인의 입장입니다. 제가 무슨 말씀을 드리느냐 하면 권리금이라는 것은 누가 입찰을 받아도 권리금이 붙으면 그만큼 강남지하상가가 영업이 된다는 얘기입니다. 그렇다고 해서 무턱대고 거기에 준해서 임대료를 올려도 안 됩니다. 지금 어느 시장을 가나 권리금이 붙지 않는 시장은 죽은 시장입니다. 어떻게 보면 권리금이 붙어있다는 것은 그만큼 그 상인들이 20년 동안 그 터전에서 일을 해 오면서 그 상권을 보호했기 때문에 그 만큼 권리금이 붙어있다는 얘기입니다. 그래서 그 부분에 대해서는 서울시가 관리할 부분은 아니고 그것을 기준해서 무턱대고 임대료를 인상하셔도 안 된다는 얘기입니다. 그래서 이런 부분에 서울시가 또 인수한 뒤로 관리비도 많이 늘었답니다. 서울시가 내주면서 자기들이 내는 것이나, 과거에 그러니까 20년 동안 냈던 요금 플러스 알파해서 서울시가 더 내주고 있다는 얘기입니다. 그래서 이런 부분들이 종합적으로 검토가 좀 돼야 할 것 같고요. 이런 임대료, 권리금 부분에 대해서는 서울시 입장보다도, 상인의 권리금이라는 것은 붙어있는 만큼 정확히 그 상인들이 주장할 수 있는 부분입니다. 그래서 그 부분을 우리 서울시 입장에서 주장해서는 안 됩니다. 어느 상가에 가도 권리금이 없는 상가는 죽은 상가입니다. 그렇게 되면 임대료도 깎아 주어야 합니다. 그래서 이런 현상은 좋은 현상이라고 봐야 될 것이며 그분들의 기득권, 앞으로 한 5년 동안 연장을 해 줄 수 있다, 그런 말씀을 하셨는데 그분들의 권리부분이 20년 동안 닦아 온 부분이기 때문에 생겼다는 것, 앞으로 5년이 아니라 10년도 가야 된다고 주장하는 것이 상인들의 주장입니다. 그것이 현재 우리 시장경제 원리에 맞는 얘기도 됩니다. 그래서 그 부분을 참작하셔서 집행해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

의사진행발언입니다. 집행부측의 발언이나 동료위원님들의 발언요지가 지하상가관리조례 개정안에 따른 제9조 재산가격의 평가 등에 대한 개정안에 대한 의사진행으로 진행되고 있습니다만 선배·동료위원님들께서 충분히 이 사안에 대해서는 전날과 오늘에 걸쳐서 충분히 질의를 하셨고 또 집행부측의 답변도 충분히 이해가 가리라고 생각합니다. 집행부측에서는 권한의 당위성만을 주장하지 마시고 위원들의 주장을 충분히 이해하고, 위원의 의사가 여러분들 귀에 충분히 이해가 가셨으리라 생각합니다. 따라서 이 개정조례안에 대한 종결안을 김동훈 간사께서 발의함으로써 의사종결 할 것을 동의합니다.

본위원이 아까 부동산가격에 대해서 1/3에서 1/2이라는 것은 현재 상인들이 과다한 인상료에 대비해서 생각을 해 봤습니다. 이렇게 되면 또 역시 1/3, 1/2 조정범위가 난해하기 때문에 트러블 소지가 있기 때문에 제가 이것은 다시 취하하는 것으로 하고요. 제가 대체적으로 보면 지금 현재 감정방법이 제일 문제기 때문에 현재 제9조제1항2에 대한 것은 일반적으로 시에서 감정을 합니다. 그 다음에 2항에 들어가서 점포별로 평가한다는 이것을 현실평가로 봅니다. 그래서 이 항을 상인대표들이 위임하는 평가사를 둔다는 전제하에 하면 여기에서 모든 것이 다 풀리지 않겠는가 해서 여기에 관해서 김동훈 간사님께서 하더라도 제 의견을 보충해서 자꾸 우리가 여기에 대해서 난제를 갖는 것보다는 원안대로 하되, 이 부분만 상가의 소리도 넣어주고 해서 이런 쪽으로 했으면 어떤가 제안합니다.

간단히 답변을 드릴까요?

간단히 하겠습니다. 대충 전체적으로는 상인들의 과다한 부담이 너무 급박하게 생기게 되고 지금까지 너무 방치하지 않았느냐 하는 질책으로 생각을 하고요. 몇 가지 답변을 간략하게 드리겠습니다. 분명히 해야 될 부분이 있어서요. 상인추천 이런 문제는 조례에 넣는 것은 상위법에 좀 위반이거든요. 그래서 이것은 아까 위원님 말씀하신 대로 운영의 묘를 살리겠습니다. 그래서 상인들이 와서, 아까 김종화 위원님 말씀하셨지만 이게 25개의 감정평가사가 순서대로 돌아갑니다. 왜냐 하면 저희가 자의적으로 누구를 지정하지도 못하게 하고 순번으로 돌아가기 때문에 이것을 중간에 하나 뚝 빼면 상인들도 오해를 받을 소지가 있거든요. 그래서 그런 부분은 저희가 운영의 묘를 살려서 한다는 말씀을 드리겠고요. 그 다음에 이것이 있습니다. 지상 토지가격의 1/2 이렇게 법에 있거든요. 그런데 이 지상이 도로란 말씀입니다. 그런 경우에는 왜 이것을 옆에 있는 상가부지로 하냐면 우리가 도로점용료를 매기는 근거가 도로법에 도로라는 것은 세금을 안 매기기 때문에 공시지가가 없습니다. 그런데 도로는 저희가 살 때는 돈을 주고 사거든요, 시에서 살 때. 그때 도로점용료를 매기는 기준이 도로법시행령에 도로의 토지가격은 인접한 토지의 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별 공시지가로 한다 이렇게 되어 있습니다. 그래서 저희가 도로는 세금을 안 매기기 때문에 0으로 되어 있지만 그것에 우리가 도로점용료를 물리는 기준은 도로법에 의해서 그 옆에 있는 부지의 가격으로 한다고 이렇게 나와있고, 그것이 여러 개일 때는 그 가격을 산술평균으로 한다, 구체적으로 법에 나와 있다는 말씀을 드리고요. 아까 저희 상가 활성화 정도에 대해서 걱정을 많이 하시는데요. 이 부분은 앞으로 저희가 남아 있는 과제입니다. 이렇게 전체적인 총괄조례만 되어 있고, 여기에는 장사가 잘 되는지 안 되는지에 따라서 따로 용역을 주고 있습니다. 그것에 따라서 예를 들어 신당상가의 경우에는 지금 평당 한 1만 8,000원 정도 내고 있습니다. 그러니까 이것은 사실 산에 있는 창고 값도 안 되는 것입니다, 신당상가가 제일 안 되는 데인데 이런 데는…….

없애버려요, 그럼.

그러니까 거기도 입찰하면 엄청나게 들어올 것입니다. 그래서 이런 데는 대부요율을 낮게 적용하고 강남상가 같은 경우는 굉장히 잘 되거든요. 거기는 어저께도 우리 건설행정과에 제발 빨리 좀 해달라, 아무 말 안하겠다, 다만 너무 과도하게 대부요율을 적용해서 이렇게 하지 말아달라, 이러고 자기는 데모 안하겠다 이렇게 하는 데도 많이 있습니다, 지금. 그러니까 이것들이 기본적으로 걱정을 많이 하시지만 기본적으로 이 사람들은 우선 이렇게 통과되는 것을 바라고 있을지도 모릅니다. 왜냐면 이것이 경기가 나쁜 것 걱정하시는데 지금이 쌉니다. 그러면 5년 동안 이 가격에서 1년에 12% 이상 인상이 안 되게 되어 있습니다, 상가임대차보호법에. 그러니까 이것이 하반기에 가서 경기가 더 좋아서 만약에 가격평가가 더 올라가면 임대료가 더 올라가면 5년 동안 그것을 내야 됩니다. 그러니까 이런 상가간에 이해관계가 있기 때문에 그것은 저희가 위원님들이 걱정하시는 운영의 묘를 살려서 장사 안 되는 데는 거기에 적정하게 안 올리고 많이 올리는 데는 좀더 받고 해서 시민들로부터 지탄받지 않도록, 그리고 위원님들이 걱정하시는 것을 해소하도록 최선을 다해서 노력을 해나가겠습니다.

김동훈 위원입니다. 서울특별시장이 제출하여 우리 위원회에 심의·회부된 서울특별시지하상가관리조례개정조례안에 대해 수정동의를 하고자 합니다. 서울특별시지하도상가관리조례개정조례안의 주요내용은 2002년 11월 1일 상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라서 동법령에 맞도록 임대차 계약관계를 규정하고 일반경쟁입찰을 원칙으로 하고 있으며, 대부료 산정의 기초가 되는 재산가격 평가방식을 현행 서울특별시지하상가관리조례에 의해서 인근 지하상가를 비교대상으로 일괄 평가하던 것을 지방재정법시행령 제92조 및 서울특별시공유재산관리조례 제25조를 준용하여 토지가격과 건물가격을 합산한 방법으로 변경하여 사실상 임대보증금 및 임대료의 대폭적인 상승 등을 유도하는 방향으로 서울특별시지하상가관리조례를 전면 개정하려는 것으로 이해됩니다. 그러나 개정조례안과 같이 재산평가 방식을 서울특별시공유재산관리조례 제25조의 규정에 의거해서 가격을 지하층의 부지가격과 건물가격을 합산한 가격으로 하고, 건물가격을 지방재정법시행령 제92조 규정에 의거 1개의 감정평가법인의 평가액만으로 임대료를 산정하면 불공정성의 문제가 대두될 우려가 있습니다. 따라서 건물가격을 지방재정법시행령 제92조에 의거 1개의 감정평가법인의 평가액으로만 할 수 있도록 한 개정안 제9조제1항3호의 조항을 임의규정으로 보다 공정성을 기하는 차원에서 건물가격은 지방재정법시행령 제92조제2항제2호 가목의 규정에 따라 1개의 법률에 의한 감정평가법인의 평가액으로 한다를 건물가격은 지방재정법시행령 제92조제2항제2호 가목의 규정에 따라 2개의 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다로 하되, 위원회의 권고의견으로 감정평가법인의 둘 중에서 1개는 상인의 추천으로, 또 한 개는 시의 추천으로 법인을 정해서 운영의 묘를 살려나갈 수 있도록 권고하면서 수정동의안을 제출하고자 합니다.

제가 조정을 좀 해보겠습니다. 결과적으로 본위원이 말씀드리면 지난번에 일단 현재 시에서 지정하는 감정평가안이 들어가고요. 그것이 주로 감정평가를 토지와 건물을 합산한 평가입니다. 그러면 2항에 나오는 그 평가를 할 수 있는데 여기에 따라서 점포별 평가할 수 있는 평가를 추가로 할 수 있다 하면 이것은 운영상에 따라서 이것은 상인의 대표를 받아들인다든가 조례에 명시 안하더라도, 그러면 두 가지 평가가 되는 것입니다. 이해가 되겠습니까?

건물 상가별 평가요?

아니, 2항에 있는 평가가 점포별 평가를 조정할 수 있다 그랬죠? 9조2항에 보면 점포의 위치에 따라서 편리성, 도로출입구 접근성에 따라서 점포별 그 얘기 아닙니까? 아니, 2항에 보면 이게 무슨 얘기입니까? 점포별 평가를 조정할 수 있다 그랬잖아요. 이것은 현실평가가 아닌가 나는 그렇게 생각합니다. 그런 것 아닙니까? 그러면 2항에 있는 평가방법을 추가할 수 있다 하면 2개의 평가가 된다는 얘기입니다. 그렇다면 2항에 있는 것을 우리가 조례로 상인대표를 넣기 어려우면 어떤 운영의 묘에 따라서 여기에 따라서는 상인대표 받아들일 수가 있다는 그런 얘기예요. 아예 대표를 안 넣는다는 얘기예요. 그래서 점포별 평가를 할 수 있는데 첫번째는 부동산가격으로 평가를 한 가지 하고, 두번째 항은 인접 상가의 위치라든가 접근성이라든가 이런 것을 평가한다는 얘기인 것으로 제가 알고 있습니다. 그렇다면 이 평가를 할 수 있다는 것 넣으면 평가사가 2개가 되는 것입니다. 다만, 여기 운영상에 따라서 이것은 이번에 한해서는 너희 상인들이 요구하는 평가사를 대신 받아줄 수 있지 않겠느냐, 꼭 못을 박는 것은 아닙니다, 상인대표, 그러면 조금 운영의 묘가 있지 않겠는가 그런 뜻입니다. 제가 이해가 조금 덜 됐는지 몰라서요.

건설행정과장 권종수입니다. 지금 위원님들께서 말씀해 주신 부분에 대해서 이것이 진짜 엄청나게 고민에 고민을 거듭해서 제시해 준 생각이라 생각하고, 저희들도 이 부분에 대해서는 한두 달이 아니고 작년부터 여러 가지 전문기관이나 자문도 받고 저희 나름대로도 상인들한테 무리하게 부담을 주지 않는 방법이면서도 또 일반시민들이 다 공감할 수 있는 그런 방안을 만들어내기 위해서 엄청나게 많은 고민을 해 왔었습니다. 지금 말씀해 주신 것처럼 상가 평가는 일단 한 번의 평가로 이루어지는 것이고, 그리고 아까 운영의 묘를 살릴 필요가 있다고 하는 것은 저도 저희 국장님과 실무자로서 같은 생각을 갖고 있고요. 다만, 이 부분에 대해서는 분명하게 이해가 돼야 될 부분이 있습니다. 지금 일단 평가는 계약기간이 만료된 것을 기준으로 해서 평가를 합니다. 그래서 예를 들어서 계약기간이 만료가 돼버리게 되면 상인들은 이해관계인이 아니기 때문에 평가사를 의뢰를 해도 평가법인에서 평가를 안해 줄 겁니다, 아마. 그리고 또 상인들 입장에서도 앞으로 수의계약이 되지도 않은 데 평가사를 의뢰한다고 하는 것은 전혀 의미가 없는 것입니다. 그래서 위원님께서 말씀하시는 것도 이 부분을 상인들이 평가법인을 추천한다고 하는 것은 다시 너희 서울시공단에서 상인들 현재 기존 임차인하고 계약을 한다고 하는 것을 전제로 했을 경우에는 의미가 있습니다. 그래서 다시 계약한다고 하는 것을 전제가 되었을 경우에는 우리 위원님들께서 제안해 주시고 하는 것을 저희들이 운영의 묘를 살려서 수용을 하는 방법으로 이렇게 진행이 되면…….

아까 수정안으로 제시해 주신 내용으로 규정을 해 주시더라도…….

네, 알겠습니다.