최종화 의원 발언

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제34회 임시회중 제1차 도시산업위원회 회의를 개의하겠습니다. 여러분 안녕하십니까? 도시산업위원장 전재영 위원입니다. 바쁘신 가운데 의정활동에 열과성을 다하고 계시는 여러 위원님들과 주민의 복리증진을 위하여 열심히 일하고 계신 공무원 여러분을 뵙게 되니 반갑기 그지 없습니다. 오늘 심의할 안건을 말씀드리면 조례안 심의건으로서 화성시임대주택분쟁조정위원회설치및운영조례안과 화성시남양지구도시개발사업시행조례안 2건이 되겠습니다. 금일 안건 심의와 관계없는 공무원께서는 본연의 업무에 임하여 주시기 바랍니다. 1. 화성시임대주택분쟁조정위원회설치및운영조례안

안녕하십니까? 장영래 의원입니다. 본 위원과 전재영 의원, 노면구 의원, 김진환 의원께서 공동으로 의원발의한 화성시임대주택분쟁조정위원회설치및운영조례안에 대하여 제안설명을 드리겠습니다. 최근 우리 지역은 급격한 개발로 인하여 임대주택의 건설이 점차 활성화 되고 있으며 이에 따라 입주자들과 임대사업자간의 크고 작은 분쟁이 발생하고 있으며 일례로 금년초 태안지역에 소재한 임대아파트 입주자들의 대규모 시위를 경험한바 있습니다. 본 제정조례안은 임대주택법 제18조의 2 조항에 임대주택분쟁조정위원회를 설치토록 규정하고 있으며 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 공동이용시설, 복리시설의 유지보수, 하자보수, 분양가격등에 대한 분쟁이 있을 경우 이를 조정하기 위하여 설치코자 하는 사항으로 시장을 당연직 위원장으로 하며 임대사업자 대표, 임차인 대표등 총 10인 이내의 위원으로 구성토록 하였으며, 회의소집 절차 및 위원회 운영전반에 걸쳐 필요한 사항을 규정하였습니다. 조문별 주요 내용을 살펴보면 제6조는 회의소집 절차로서 위원장이 회의를 소집할 경우는 최소 7일전에 각 위원에게 통지를 하여야 하며 제8조는 분쟁조정의 절차로써 위원회는 분쟁조정신청을 받은 날로부터 30일 이내에 조정안을 작성하여야 하며 5일 이내에 분쟁당사자에게 통지하고 분쟁당사자는 통지를 받은 날로부터 10일 이내에 조정안의 수락여부를 위원회에 통보하도록 규정하였습니다. 그리고 조정기간을 연장하는 경우는 7일 이내에 기간 연장 사유를 신청인에게 통지토록 하였습니다. 제9조는 조사 및 의견청취에 관한 사항으로 필요하다고 인정되는 경우에는 위원 또는 공무원으로 하여금 관계 서류의 열람 및 임대주택등에 출입하여 조사할 수 있도록 하고 분쟁당사자 또는 참고인을 출석할 수 있게 하였으며 제11조는 조정의 거부 또는 종결에 관한 사항으로 위원회에서 직권으로 종결 처리하는 경우와 제시된 조정안에 대하여 거부할 경우에는 종결토록 하였습니다. 제12조는 분쟁조정에 소요되는 감정, 진단, 시험, 전문가 또는 참고인의 출석등에 소요되는 비용은 분쟁당사자간의 합의에 의하여 부담하며 합의되지 아니한 경우는 위원회에서 부담비율을 정하도록 하였고 위원회에서 필요하다고 인정되는 경우는 비용을 미리 예치토록 하였습니다. 이상으로 화성시임대주택분쟁조정위원회설치및운영조례안에 대한 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.

수고 하셨습니다. 다음은 도시산업전문위원 검토보고 하여 주시기 바랍니다.

전문위원 김인환입니다. 의사일정 제1항 화성시임대주택분쟁조정위원회설치및운영조례안에 대하여 검토보고를 드리겠습니다. 발의 대표 의원이신 장영래 의원께서 상세하게 제안설명을 하신 관계로 검토의견만 보고 드리겠습니다. 금번 제정하는 화성시임대주택분쟁조정위원회설치및운영조례안은 임대주택법 제18조 2의 규정에 의거 임대주택분쟁조정위원회를 시·군에 설치토록 한 강제규정에 의한 사항으로서 분양가격등 분쟁에 대한 강제조정 권한은 없으나 민·관이 성의를 가지고 객관적인 근거를 제시하며 의견을 개진할 경우 경제적으로 어려운 서민들의 생활에 보탬이 될 수 있으며 또한 아파트 분양가격에 대한 객관적인 근거를 제시하도록 하여 건전한 주택거래에도 기여할 수 있을 것으로 예상됩니다. 조례안의 내용 및 상위법과의 관계등에는 특별한 문제점은 없는 것으로 판단하면서 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

전문위원 수고 하셨습니다. 이어서 질의.토론을 하도록 하겠습니다. 본 안건은 의원발의된 사항으로 조례 해당 부서가 주택녹지과로서 조례시행과정에서 발생되는 문제점 및 제반사항등 전문적인 의견수렴을 위해서 주택녹지과장께서 답변하도록 하여 주시기 바랍니다. 주택녹지과장 발언대로 나와 주시기 바랍니다. 질의하실 위원, 질의하시기 바랍니다.

조례는 제정하지 않았습니다.

저희가 임대주택분쟁조정위원회를 제정하지 않은 것은 우선 여러 가지로 죄송하게 생각합니다. 아울러 더군다나 의원발의로 제정하게 된 것은 실무과장의 입장으로서는 매우 죄송스럽게 생각합니다. 이 부분에 대해서는 타 시·군도 저희가 확인한 바로는 현재 임대주택분쟁조정위원회는 저희가 처음으로 제정하고 공동주택관리분쟁조정위원회는 제정한 시·군이 있습니다. 그 현황을 파악했습니다. 14개 시·군이 조례로 제정했는데 임대주택분쟁조정위원회는 저희가 처음입니다.

네, 없습니다. 임대주택분쟁조정위원회는 타 시군도 아직 제정을 안했습니다.

분쟁조정위원회는 공동주택사업승인 대상이 20호 이상이기 때문에 사업계획승인대상으로 정하는데 이상이 없습니다.

네, 건축법에 의해서 해 주기 때문에.

네.

임대주택과 분양주택이 마찬가지로 20호 미만이면 건축법에 의해서 허가를 해 주고 20호 이상 해당이 되면 임대, 분양 구분없이 사업계획 승인 대상이 됩니다.

민원 서류가 접수되면 민원사항에 대해서 분양전환이다 하는 것은 20호 미만은 주촉법 처럼 개별적으로 분양승인을 받지 않기 때문에 임대사업자가 자체적으로 분양을 합니다. 합의에 의해서 임대를 하기 때문에 저희가 법적으로 제재할 방법은 없고 민원이 생기면 그 부분에 대해서만 저희가 임대자와 임차인과의 조정역할을 해서 민원해결을 하고 있습니다.

어느 아파트를 말씀하시는 것입니까?

광도 와이드빌에서는 아직까지 저희한테 임대주택 전환신청 접수된 부분이 없습니다.

네, 그렇습니다

김겸 위원입니다. 임대주택 분쟁중 가장 민원이 많은 것이 어떤 것이라고 생각하십니까?

임대주택에 대해서는 우선 분양전환 했을 때 가격에 대해서 계속 민원이 대두되고 있습니다. 분양가격으로 전환했을 때 산정기준 가격이 있는데 임대업자는 가격을 일반시중시세보다 월등히 싸니까 더 받을려고 하는 사항이고 임차자는 산정가격에서 기준한 가격 이하로 공급 받을려고 하는 의견 차이 때문에 민원이 발생된 사례가 있습니다.

그것말고 임대주택에 대해서 다른 민원은 없습니까?

하자보수 관계가 있는데 하자보수는 임대사업자가 관리를 하기 때문에 하자보증금을 받지 않습니다. 나중에 분양전환을 할 때 하자보증금을 예치하도록 되어 있는데 하자보수를 제때 이행하지 않는 사례가 있어서 일부 민원이 생기는 사례가 있습니다. 그 부분에 대해서는 사업주체 한테 계속적으로 하자보수 지시를 해서 현재까지는 아무런, 민원이 해결된 것으로 파악하고 있습니다.

임대 아파트를 개인한테 분양해서 팔 수 있는 것입니까?

개인한테 팔 수 없습니다. 다만 팔 수 있는 조건이 있습니다. 임대주택은 국가가 하는 경우 50년부터 30년, 민영임대아파트는 5년인데 5년을 임대하다가 2분의 1 이상 임대 아파트 거주자와 임대 사업자하고 분양전환에 따른 합의를 해서 분양산정 가격에 의해서 저희한테 허가 신청을 하고 저희가 허가를 해 주면 그때 분양 전환이 가능하고 다만 임대인이 불가피하게 서너가지 조건이 있는데, 자기가 살다가 국외 이주를 한다든지, 1년 이상 해외에서 파견근무를 한다든지, 질병이라든지, 우리 행정기관이 아닌 타 시군에서 근무를 해서 전가족이 이사를 할 때는 별도로 사업주한테 이런 사유로 인해서 다시 반환을 할 수 있도록 하고 제3자에게 분양을 할 수 있도록 하는 제도가 있습니다.

5년이 경과되면 개인한테 분양이 된다고 하는데 임차인의 반 이상의 찬성이 있어야 한다는 것이죠?

거주하는 기간이 5년 동안 거주를 하다가 2년반 이상 살았을 경우에 그때 본인이 계속 임대로 살려고 하는 것이 아니라 내가 분양을 받아서 내 집 소유권으로 인정을 받겠다 했을 경우에 임대사업자와 임차자들과 협의를 해서 임대주택을 받겠다는 절차를 거쳐서 시장· 군수한테 허가를 받으면 그 세대에 대해서 기준에 맞으면 분양주택으로 전환이 가능합니다.

제가 알기로는 임대아파트 사업자가 임대료를 받다가 나중에 기간이 지나서 분양을 할려고 하니까 임대 들어온 사람들이 반대를 해서 분양을 못하는 경우를 봤는데 그런 경우는 어떻게 되는 것입니까?

법상으로 강제 규정은 없습니다. 일정 기간이 만료되면 사업자한테 통보를 해서 분양계획을 체결할 수 있도록 행동지도를 하고 권고해서 분양전환을 할 수 있도록 하고 있습니다.

그런 것은 분쟁이라고 볼 수 없습니까? 어떻게 생각하십니까? 임대아파트 사업주는 기간이 지나면 분양을 할려고 하고 입주해서 임대료를 주고 사는 분들은 계속 임대료를 주고 살려고 하는 경우가 있는데 이런 것도 임대주택에 대한 분쟁으로 보느냐 하는 것입니다.

기간이 만료되면 분쟁의 소지가 있는 것은 조정위원회에서 조정을 하는 것 보다 법적으로 5년 만기가 되면 사업자가 분양전환을 해 줘야 됩니다.

임대로 들어온 사람들이 반대를 하면 어떻게 되는 것입니까? 그것도 분쟁으로 볼 수 있지 않습니까? 분양을 하지 말라는 뜻으로...

분양을 안 받으면 그것은 임대 기간동안 계약 체결을 했기 때문에 임대를 안받겠다 하는 사람은 만료가 되면 사업주한테 다시 반환을 해 줘야 됩니다. 계속 자기가 5년이 지나도 임대로 살겠다고 해서 결정되는 사항이 아니기 때문에 임대주택은 5년 만기가 되면 임대사업주한테 반환을 해 줘야 됩니다. 그래서 그것을 가지고 무주택 세대주인 자에게 사업자가 20세대 이상이면 별도로 모집을 해서 적격자를 선정해서 분양할 수 있도록....

기간이 지나면 분양이 될 수 있기 때문에 분쟁조정위원회에서 관여를 안해도 된다는 것이죠?

네, 그렇습니다.

태안에 조주병 위원입니다. 태안지역에도 우남아파트라고 2000년도에 분양을 했는데 시기적으로 어렵다 보니까 임대로 돌린 아파트에 주민들이 살고 있는데 그 사람들이 단체로 민원을 제기해서 화성시청에 온다고 몇 번 얘기를 해서 “이유가 무엇입니까?” 했더니 조금전에 위원님들이 질의한 내용들이 중복적이고 그 아파트에 거주하시는 분들중에는 우리 태안읍에 거주하는 사람들 뿐만아니라 거의 외지인 서울, 안양, 광주에서 오신 분들이 많은데 그 분들중에는 이런 업무를 담당하고 계시는 분들도 몇 분 계신데 그 분들 얘기가 “분양가 결정은 화성시에서 하는 것인데 시에서 분양 업체들 얘기만 쫓아 간다”는 것입니다. 거기에 플러스, 마이너스 5% 범위내에서만 분양가 인상분을 올리는 것으로 되어 있다고 하더군요. 그런데 이 사람들이 아파트를 지을 때는 공공주택 자금을 지원 받아서 예를 들어서 1천억짜리 공사면 300억, 500억 거의 30에서 40%씩 연 1.2%인가 장기 저리로 국가에서 공공기금을 받아 짓고 나서 왜 지금에 와서 5%씩 상향 조정을 하느냐 하고 시청에 와서 몇 번 얘기를 했는데도 “알았습니다.” 하고 또 며칠 있다가 가 보면 분양업체측의 얘기만 해서 “이것은 잘못된 것이다” 이런 것을 하면서 그 사람들 얘기가 “올리는 것은 좋지만, 마이너스 안되는 것은 알지만 국가에서 지원해준 금리만큼 올려야지 금리도 세금으로 주는 것인데 그 금액 이상으로 올리면 문제가 있지 않느냐?” 하는 민원을 제기하는 것을 제가 많이 들었습니다. 분쟁조정위원회에서 이런 것도 관리를 하셔서 저희 지역에는 아파트들이 분양이 안돼서 임대로 돌린 것이 많은데 그런 문제가 계속 발생될 것 같습니다. 시청의 담당부서에서는 여러 가지 다각도로 검토를 해서 시민들한테 피해가 가지 않는 범위에서 운영을 해 주셨으면 합니다. 이상입니다.

알겠습니다.

홍정화 위원입니다. 3조 구성인원을 보면 10명 이내니까 10명이죠?

네.

그러면 시장 한 분이 들어가시고 임대사업자 추천해서 3명, 임차인 대표 추천해서 3명, 공동주택입주 임원 1명이죠? 다음에 임대사업자 임직원 1명이죠?

네.

다음에 학식과 경험이 있는 덕망을 갖춘 자 중 시장이 위촉한다고 했습니다. 그러면 다 해서 몇 명 입니까? 여기서는 덕망이 있는 사람은 한 사람밖에 안들어 가죠? 이것은 발의한 의원한테 질의를 하고 임대주택분쟁조정위원회를 운영하는데 큰 어려움은 없습니까? 전체적인 틀로 봤을 때.

어려움이 예상되는 문제점이 있습니다. 우선 임대주택을 경제적으로 파산을 했다든가 경제적 어려움으로 유지를 못 했을 경우, 아니면 2년반 이상 살았을 때 분양전환 신청을 할 경우에 평생 아파트 처럼 실제적으로 건교부령에 의해서 분양산정 가격을 결정하는데 결정을 하는 금액 보다 추가 요구를 하는 사례가 있습니다. 그런 부분은 사실 분쟁조정위원회 대상이 아닌데 그런 민원을 계속 제기를 해서 분쟁조정위원회에 의뢰를 할 것으로 예상이 됩니다. 그런 어려움이 있고 다른 문제는 하자보수관계인데 하자보수는 아시다시피 당초에 5년 동안 임대주택을 살았으니까 살았을 때 기위 그안에 임대사업자가 하자보수를 할 수 있게끔 되어 있습니다. 그런데 분양전환을 했을 때 그때 다시 하자보증금을 일반 분양 주택인 경우에는 1년, 2년, 3년, 5년, 10년 이렇게 100분의 3에 의해서 예치를 하고 있습니다.

주택녹지과장님이 보셨을 때 의원이 발의하신 임대주택분쟁조정위원회를 운영 하는데 쟁점 사항으로 어려운 것이 하자보수는 당연히 건축법에 의해서 하자보수 기간이 있으니까 하지만 운영상에 제일 어려운 점은 분양가 분쟁조정을 할 경우에 과연 분쟁조정위원회에서 처리할 수 있느냐 하는 것이 제일 어려운 점이다라고 말씀하시는 것이죠? 그렇죠?

네.

그러면 이러한 사례가 전에도 발생한 적이 있었습니까? 아니면 이 조례를 제정함으로서 없던 민원이 더 시로 몰려서 조정을 해 달라고 하는 민원이 발생될 것이냐?

4조 기능에 보면 5가지를 하도록 되어 있는데 이것 외에 여러 가지를 가지고 입주자 대표회의의 자체적인 관리 규약도 있는데 그런 부분을 초월해서 무분별하게 조정 신청을 했을 경우에는 검토해서 거부하는 조항이 있습니다. 그때 어떻게 보면 그런 민원이 행정기관에 대한 불신을 초래하지 않나 하는 우려는 조금 있습니다.

알았습니다.

다른 위원 질의하여 주시기 바랍니다. 더 이상 질의하실 위원 안계십니까? (없습니다 하는 위원 있음) 더 이상 질의하실 위원이 안계시므로 토의를 위하여 정회를 하고자 하는데 이의 없습니까? (없습니다 하는 위원 있음) 이의가 없으므로 토의를 위하여 10시 40분까지 정회를 선포합니다.

도시개발과장 변태흥입니다. 존경하는 전재영 위원장님을 모시고 화성시남양지구도시개발사업시행조례제정안에 대해서 설명을 드리게 된 것을 뜻깊게 생각합니다. 보고 드리도록 하겠습니다. 의안 번호 제9번 먼저 제정이유입니다. 도시개발법 시행령 제18조 제3항 및 화성시도시개발조례 제7조 규정에 의하여 화성남양지구 도시개발사업 시행에 관하여 필요한 사항을 정하기 위함입니다. 주요골자로는 사업의 명칭은 화성남양지구도시개발사업이라고 칭하고 화성시청 주변의 난개발 방지와 미래지향적 도시를 건설하는데 목적이 있습니다. 안 제3조, 제4조입니다. 사업은 화성시장이 시행하고 사업기간은 환지처분 완료일까지로 합니다. 안 제5조, 제6조입니다. 소요사업비는 체비지매각 수입금, 징수 청산금, 일반회계의 전입금등으로 충당하며 회계는 도시개발특별회계로 하며 화성남양지구계정으로 분리하여 운영합니다. 안 제8조, 제9조입니다. 공고는 관보 또는 공고와 시 홈페이지등에 게재하며 토지 소유자에게 서면으로 통지하여야 합니다. 안 제10조입니다. 토지등의 평가는 2인 이상의 감정평가 업자가 평가한 산술평균 금액을 남양지구 토지평가협의회 심의를 거쳐 시장이 결정합니다. 안 제11조입니다. 환지 계획은 평가식을 기본으로 정리 전·후 평가지수에 의하여 산출된 권리면적으로 환지하며 그 세부기준은 다음에 의합니다. 안 제12조 1. 환지 위치는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하며 부득이한 경우 종전 토지와 대등한 다른 위치에 지정할 수 있습니다. 2. 동일소유자의 과소 토지가 산재해 있을 경우에는 이를 합병하여 환지할 수 있습니다. 3. 넓은 토지는 감소환지를 지정하고 잔여지는 금전으로 청산할 수 있습니다. 4. 지목상 도로, 구거등 사유토지는 환지를 정하지 않고 금전보상으로 청산할 수 있습니다. 청산금은 환지처분일로부터 6개월 이내에 교부 또는 징수하여야 하며, 기간 연장시는 시금고 일반대출이자를 가산하여 분할 징수할 수 있도록 하였습니다. 안 제17조입니다. 도시개발법 제54조 규정에 의거 주 진입도로인 대로 2-1호선은 시장이 부담하되 도시개발구역내에 대하여는 환지지구의 이익금으로 이를 부담할 수 있도록 하였습니다. 안 제22조입니다. 토지에 대한 정리 전·후의 평가는 실시계획 인가일을 기준으로 합니다. 안 제23조입니다. 남양지구토지평가협의회의 구성은 10인 이상 15인 이하로 구성하며 위원장은 부시장, 부위원장은 건설도시국장이 합니다. 안 제21조입니다. 이 조례에 대하여 필요한 사항은 규칙으로 별도로 정하도록 되어 있습니다. 안 제37조입니다. 이상과 같이 간단히 보고를 마치도록 하겠습니다.

도시개발과장 수고 하셨습니다. 다음은 도시산업전문위원 검토보고 하여 주시기 바랍니다.

전문위원 김인환입니다. 의사일정 제2항 화성시남양지구도시개발사업시행조례안에 대하여 검토보고를 드리도록 하겠습니다. 본 조례안은 남양지구도시개발사업시행을 위하여 도시개발법 시행령 제18조 제3항에 의거 필요한 사항을 조례로 정하는 내용으로서 시청 소재지의 난개발을 방지하고 체계적인 개발을 유도하는 차원에서 제정이유는 타당하다고 판단되며 금번 실시 예정인 남양지구 도시개발 사업은 도시개발법 제9조의 규정에 의거 도시개발지구로 지정후 국토의계획및이용에관한법률에 근거하여 지구단위계획을 수립하게 되어 있고 지구단위수립 계획시 기존 도시개발조례상의 건폐율, 용적율 규정과는 상관없이 다르게 적용할 수 있으나 기존 도시계획조례상 용적율 적용 규정이 기존 건폐율대로 건축시 최상층의 바닥 면적이 기타층의 반 밖에 지을 수 없어 건축 미관을 저해하고 소유자들의 재산권을 저해하는 요인으로 작용하고 있으므로 도시미관을 고려하여 건폐율대로 제한 층수를 지을 수 있도록 용적율 기준을 완화하여야 할 것으로 사료되면서 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

도시산업전문위원 수고 하셨습니다. 이어서 질의.토론을 하도록 하겠습니다. 질의하실 위원, 질의하시기 바랍니다.

김진환 위원입니다. 화성남양지구개발사업 진행이 어느 정도 되었습니까?

지구지정 및 개발계획이 완료되었고 각종 용역평가가 완료되었습니다. 실시계획 승인이 경기도에 올라가서 일전에 도시계획 지구단위 심의위원회를 완료했습니다. 10월 초순에 도시계획위원회를 한 번 더 걸치면 법적인 절차는 끝날 것으로 예상하고 있습니다.

그러면 개발사업시행조례 제정을 지금 해야 되는 것이 맞습니까?

네, 그렇습니다. 이것은 도시개발법에 의해서 지구지정이나 개발계획은 법에 의해서 했고 향후 환지나 체비지 매각, 그런 사항을 정하는 것이 주가 되기 때문에 이것은 실시계획.

우선은 개발계획을 했을 때 환지 및 수용절차를, 그런 방법으로 개발계획을 하겠다는 계획을 세웠을 것 아닙니까?

네.

그러한 개발계획을 세웠다고 하면 이런 것은 사전에 준비가 됐어야 하는 것이 아닌가 하는 것입니다. 즉 다시 말해서 환지도 하겠다고 했었는데 이런 것은 준비가 되어서 개발계획 승인을 받아야 되는 사항일텐데 그런 것을 미리 준비하지 않고 이제 와서 준비를 해야 되는 것이냐 하는 것입니다. 사전에 준비되었어야 하는 것이 아니냐 하는 얘기입니다. 지금 준비해도 상관이 없어서 그랬습니까?

절차상으로 더 빨리해서 하면 좋겠습니다마는 저희가 생각할 때는 실시계획 승인전까지만 하면 되는 것으로 판단을 했습니다.

이것은 개발계획시에 들어갔어야 되는 것인데 실시계획 앞서서 해야 된다고 하니까, 그전에 하면 상관이 없다고 판단을 했는지는 몰라도 이런 것은 준비가 미리 되었어야 하지 않았나 하는 것을 지적하고 싶습니다. 이상입니다.

김준재 위원입니다. “잔여지는 금전으로 청산할 수 있다”고 했는데 잔여지라는 기준이 어디까지 입니까? 예를 들어서 도로나 도시계획이 나가고 난 나머지 자투리 땅을 잔여지라고 하는 것이겠죠?

네, 그렇습니다.

그런데 그 기준이 어디까지가 잔여지라고 하는 것입니까? 예를 들어서 50%가 들어간 땅도 잔여지로 할 수 있느냐, 아니면 60% 이상 들어가느냐, 잔여지에 대한 기준이 있어야 되는 것 아닙니까?

있습니다. 간단하게 예를 들어서 내 땅이 100평이 있으면 확정적인 것은 아니지만 50%가 감보율로 들어갈 것으로 예상하고 있습니다. 그러면 내 땅 100평 중에서 50평이 감보율로 나가니까 나머지 50평을 권리면적이라고 하는데 권리면적중에서도 그 사람한테 정확하게 50평을 잘라 줄 수가 없기 때문에 거기에서 약간 가감이 됩니다. 49평을 줄 수도 있고 51평을 줄 수도 있는데 49평을 주게 되면 1평이 잔여지가 되는 그러한 차이입니다.

그런데 1평, 2평이 아니라 이런 사례가 많이 있지 않습니까? 잔여지가 조금 남더라도 내가 갖고 있겠다고 했을 때 5평이나 6평, 10여평 되는 것도 잔여지로 볼 수가 있고 어떤 것은 30에서 40평 되는 것도 잔여지로 매수해 가라고 하는 경우도 있지 않습니까? 꼭 1평, 2평이 아니라는 것입니다.

그것은 일반 도로사업이고 도시개발사업은 일반인들이 내 땅의 잔여지이니까 내가 갖고 있겠다고 하는 것은 아니고 저희가 평가를 해서, 과거에는 면적제한을 해서 면적으로 평가를 했는데 지금은 면적으로 안하고 땅의 가치로 평가를 합니다. 말하자면 내 땅이 100원이었는데 90원 밖에 안되면 10원을 드리고 이렇게 금전으로...

주인이 응하지 않았을 경우에는 어떻게 하겠느냐 하는 것입니다.

이것은 응 하고 안 응하고가 없습니다.

그러니까 그 기준이 무엇이냐 하는 것입니다.

없습니다.

기준도 없는데 어떻게...

기준이 당연히 있죠. 환지조서라는 것이 있습니다. 환지조서 양식이 별도로 있는데 이것은 아까 말씀드린대로 감보율을 뺀 나머지가 권리면적이고 권리면적중에서 그 분한테 환지가 더 갈 수도 있고 덜 갈 수도 있습니다. 그런 것을 가지고 잔여지라고 말씀드린 것이기 때문에 그것은 저희가 금전으로 청산을 하지 땅을 갖고 있겠다고 해서 갖고 있고 그렇지는 않습니다.

잔여지로 되면 거기에 의해서 무조건 돈으로 바꿔야 된다는 것이죠?

네, 그렇습니다.

보충질의를 하겠습니다. 잔여지라는 것은 감보율이 50%여서 100평이 있을 경우에 50평을 하는데 사실 땅이 49평 밖에 안되기 때문에 한 평의 값은 돈으로 준다라는 말씀을 해 주시는 것이고 제가 질의하는 것은 그런 내용은 아니고 예를 들어서 자투리땅이 5평이 됐다든지 이 도로가 중간으로 나고 저쪽 도로 건너쪽에 가서 5평이 됐든, 6평이 됐든, 그런 경우는 어떻게 처리를 하느냐, 면적에 기준을 두고 하는 것이냐? 아니면 그 5평도 당신이 가지시오. 아니면 저쪽에 붙혀 주는 것이냐는 것입니다.

위원장님이 말씀하시는 것은 일반 도로 얘기이고 똑같은 비율을 도시개발사업에 적용한다고 하면 여기 저기 흩어져 있는 조그마한 땅을 환지해 줄 것이냐 라는 말씀으로 이해를 하는데 그것은 다 합해서 한 군데에 드릴 수 있습니다.

그러니까 저쪽으로 넘어갔어도 이쪽에서 받을 수 있다라는...

그렇습니다. 10평, 5평이 산지 사방으로 흩어져 있으면 그것을 한 곳에 모아서 한 사람일 경우에는, 한 군데에 자리를 정해서 환지를 줄 수 있습니다.

형평성에 어긋날 수도 있습니다. 자리가 다 똑 같은 것은 아니지 않습니까? 토지 주가 예를 들어서 좋은 자리, 상권이 형성된 자리를 택한다면 어떻게 할 방법이 있습니까?

있습니다. 원칙적으로는 제자리 환지라고 해서 땅을 가지고 있던 곳을 주는 것을 원칙으로 하는데 내 땅에 도로나 공원이 생긴다고 하면 부득이 못주지 않습니까?

그렇죠.

그것은 제자리 환지를 주는 사람들 인근에 몰아서 줄 수 밖에 없습니다.

그것이 문제의 소지가 될 수 있지 않겠느냐 하는 것입니다.

과거에는 감보율을 면적으로 제한했습니다. 내 땅이 100평에서 50%라고 하면 감보율을 50%로 적용했는데 지금은 권리면적이라는 것을 종전의 토지와 개발이후의 토지를 평가해서 그 금액을 가지고 따집니다. 권리면적이라는 것이 전에는 토지로 면적을 따졌는데 지금은 평가금액으로 따집니다.

감정평가금액에 의해서.

종전에 토지금액 평가한 것 하고 개발후에 평가한 금액을, 상업지역에 환지를 받는 분은 당연히 감보율이 높습니다. 그만큼 희소가치가 있으니까.

무슨 뜻인지 알겠습니다. 다른 위원 질의하여 주시기 바랍니다.

최웅진 위원입니다. 전문위원이 검토보고 한 마지막 부분인데 기존 도시계획조례상 용적율 적용 규정이 기존 건폐율대로 건축시 최상층의 바닥 면적이 기타층의 반 밖에 지을 수 없다는 부분은 연구해 보셨습니까? 예를 들어서 건폐율에 걸려서 도시계획의 미관을 해친다든가 하는 문제는 없습니까?

토지의 최소면적이라는 것이 있습니다. 최소 면적 이상으로 가급적이면 환지를 줘야 되겠죠. 환지를 줘서 그 분들이 건축행위를 할 수 있도록 합니다. 워낙 권리면적을 조금 가지고 있어서 나중에 감보율을 빼고 나니까 최소면적이 안되는 분들은 할 수 없이 금전 청산을 하지만 가급적이면 환지를 줘서 그 분들이 건축행위를 할 수 있도록 환지를 합니다.

도시기본계획에 대략 층수의 기본은 세워 놓았습니까?

택지개발계장입니다. 아까 전문위원님께서 검토하신 조례에서 정한 건폐율은 다 삽입을 했는데 용적율 관계에 대해서 층고제한이나 건축물에 대한 규모제한이 있기 때문에 이런 것은 택지개발지침을 따르게 해서 법적으로는 1종지구단위계획이 조례에서는 4층까지 가능하도록 되어 있었는데 저희 지구단위계획 수립할 때는 1종에서는 3층까지 제한했는데 경기도공동주택도시심의위원회의 심의를 거쳐야 되는데 우리는 주민편에서 최대한으로 구상은 했는데 심의위원회에서 얼마나 삭감이 될지는 모르겠습니다. 체비지 매각하는 것 때문에 건폐율이라든가 용적율은 최대한으로 했습니다.

예를 들어서 4층으로 계획을 세웠는데 경제적 여건 때문에 4층까지 올리지 못하는 경우도 있지 않습니까? 도시계획의 미관상 그 일대는 일률적으로 4층으로 지어야 되는데 경제적으로 3층이나 2층밖에 못 짓는다 하는 문제는 어떻습니까?

적게 짓는 것은 상관이 없습니다.

그렇지만 도시미관상....

상업지역 같은 경우는 제한이 있습니다. 2층에서 4층까지 라든가, 3층에서 7층까지 라든가 해서 일정한 기준이 있어서 상업지역은 유지되어야 하기 때문에.

그 기준을 계획하셔서 기준 이상 건축할 수 있도록 규제가 있어야 되지 않느냐 하는 것입니다.

토지 이용상 상한선을 정해 놓은 이유는 자꾸 더 지을려고 하기 때문에 정해 놓는 것입니다. 적게 짓는 분은 별로 없을 것입니다.

잘 알았습니다.

있습니다. 건축 최소면적 이하로 환지를 주면 어차피 건축행위를 못하니까 그런 것은 금전 청산을 하고...

그렇습니다. 어차피 건축 행위를 못하니까, 그런 것은 못주고 나머지는 다 환지를 줍니다.

택지개발사업 하고 도시개발사업 하고는 법이 틀립니다. 택지개발사업은 환지가 아니고 일괄 매수고 이것은 자기 땅을 그대로 주는 것입니다.

조합을 구성해야 됩니다.

네, 자금 청산을 해 드릴 것입니다.

제가 말씀드리겠습니다. 남양도시개발사업에 대한 최소 대지 면적은 165평방미터를 잡고 있습니다. 51평 정도 됩니다.

청산금으로 주는 것입니다. 기준 면적이 165평방미터....

네, 그렇습니다.

대지의 최소면적이 165평방미터가 되는 것입니다.

대지의 최소면적이라는 것은 법상 기본적인 면적이 얼마가 있어야 되는데 그것이 165평방미터 라는 얘기입니다.

네.

기준면적 이하로 떨어졌을 경우에는 돈으로 청산을 한다는 것입니다.

네.

165평방미터입니다.

네, 그래서 최소 면적을....

그렇습니다. 환지를 안드리죠.

네, 그렇습니다.

그것은 과장님이 다시 한번 확인해 보셔야 될 것 같습니다.

잘못된 것 같은데.

도시개발시행규칙에 보면 환지사업지구에서 할 수 있는 최소 대지면적이 법적으로 165평방미터라고 나와 있습니다. 환지법에 환지를 줄 수 있는 면적이, 그것은 법적으로 규정이 되어 있습니다.

환지는 내년 3월이나 5월쯤 가야 면적이 나옵니다. 현재 단계에서는 말씀드릴 수 없습니다.

네, 그렇습니다.

위원님, 거기에서 약간의 과도환지, 부족환지라는 것이 있습니다.

165평방미터에서 약간의 차이가 있을 경우에는 과도환지라고 해서 내가 돈을 내 놓고, 많은 면적이 아니고 약간의 차이가 있을 경우에는 그 분한테 땅을 더 드리고 그대신 저희가 돈으로 받습니다.

그렇습니다. 약간의 차이가 있을 경우에는.

아닙니다. 이것은 저희가 환지 계획서를 만들어서 가급적이면 금전 청산을 하지 않는 방법으로, 만약에 월등히 적은 20평을 가진 분들도 있을 것 아닙니까? 그러면 50평 가진 분들한테 5평을 더 드리고 그 분한테는 돈으로 청산을 해 주는 제도가 있습니다. 55평방미터에서 약간 부족한 것을 말씀하시니까, 월등히 적게 받는 분도 있거든요. 또 땅이 많아서 월등히 환지를 많이 받는 분 한테는 조금씩 받아서 청산할 수 있는 전체적인 청산계획서를 만듭니다.

보충질의를 하겠습니다. 법을 다시 한번 검토해 보시는 것이, 저희 진안지구도 환지를 받았는데 30회배도 짓던데 법이 언제 바뀐 것입니까?

2002년도에 도시개발법과 구획정리사업법이 바뀌었습니다.

165평방미터 이하는 환지법에 의해서 건축을 못한다는 것은 문제가 많이 있을 것 같습니다.

165평방미터 이상으로 지어야 합니다.

김진환 위원입니다. 토지평가협의회를 구성하죠?

네.

토지평가협의회에서 토지 평가를 합니까?

아닙니다. 협의만 합니다. 평가는 평가사들이 합니다.

내용에 기능면에서 보면 평가를 하고 있는 것 아닙니까? 어떻게 토지평가협의회에서 토지 평가를 할 수 있겠는가 하는 의문이 있는데 토지평가협의회 라는 것이 이렇게 되어야 하는 것입니까?

평가협의회에서 평가를 하는 것은 아니고 그 평가를 하기전에 토지의 적정한 시세, 환지의 위치에 대한 방향을 정하는 것이지 협의회에서 금액 평가는 하지 않습니다.

토지에 대한 평가는 가능하고 금액에 대한 평가는 아니라는 것입니까?

토지의 현재 상황등을 논의해서 어느 정도의 상·하 등급의 종류, 예를 들어 저쪽의 토지와 이쪽의 토지 가격이 차이가 월등히 난다든지 할 경우의 조정 정도이지 토지를 평가하지는 않습니다.

토지평가협의회에서 행할 수 있는 부분이 애매모호한 부분이 굉장히 많은데 이러한 부분을 토지평가협의회에서 해서 오히려 오해를 쌓는 경우가 있지 않을까 하는 부분이 있는데 별일 없겠습니까?

저희들도 그런 생각을 많이 갖고 있고 협의회에서 민원인에게 흡족한 평가, 답변을 할 수 없기 때문에 그런 것에 대해서는 저희들도 난감해 하고 제도상에 맹점이 아닌가 생각을 하고 있습니다.

토지 평가 부분에 대해 토지평가협의회에서 행하지 못할 부분이 굉장히 많을 것 같은데 한다고 하면 문제가 많이 있을 것 같은데 신중하게 검토가 되어야 할 것 같습니다. 많은 오해를 쌓아서 주민들과 갈등을 빚는 경우가 빈번하면 행정의 신뢰도 걱정이 되는 것 아니겠습니까? 이상입니다.

김준재 위원입니다. 저도 같은 내용인데 다시 한번 말씀을 드리겠습니다. 사실 평가협의회라는 것이 어떻게 보면 필요없는 협의회가 아니냐 하는 느낌이 있습니다. 그리고 필요하다면 결국 민원의 소지를 앞에서 막아달라는, 민원이 일어났을 경우에 협의회에서 진정시켜 달라는 뜻에서 만드는 것입니까? 토지평가협의회 구성의 의의가?

법적 절차입니다.

그렇다고 해서 평가협의회에서 토지에 대한 평가를 할 수도 없는 것이고 구성인원도 10명에서 15명인데 인원은 대략 어떻게 구성할 것인지 구상을 하고 계십니까?

이것은 조례 31조에 보면 “10인 이상 15인 이하의 인원으로 구성하고 위원장은 부시장, 부위원장은 건설도시국장, 위원은 다음 각호의 자 중에서 위원장이 임명한다”고 되어 있습니다. “당해직 공무원중 5인 이내의 공무원과 토지평가에 관한 전문지식을 가진 자, 도시개발사업에 관한 학식과 경험이 많은 자, 당해 사업지구내 토지소유자 및 이해 관계가 있는 자”로 정하게 되어 있습니다.

협의회 구성 문제는 걱정되는 부분이 많은데 아까 말씀하신 대로 신중을 기해 주셔서 정말로 토지평가협의회의 구성이 잘 될 수 있도록 해 주시기 바랍니다.

열심히 하겠습니다.

더 이상 질의하실 위원 계십니까? (없습니다 하는 위원 있음) 더 이상 질의하실 위원이 안계시므로 의결토록 하겠습니다. 화성시남양지구도시개발사업시행조례안은 남양소재지 지역의 난개발 방지 및 체계적인 도시개발을 위하여 화성남양지구 도시개발시행에 관하여 필요한 사항을 규정한 조례안으로서 원안과 같이 의결코자 하는데 이의 없습니까? (없습니다 하는 위원 있음) 이의가 없으므로 의사일정 제2항 화성시남양지구도시개발사업시행조례안은 원안가결 되었음을 선포합니다. 이상으로 금일의 의사일정을 모두 마치도록 하겠습니다. 회의진행에 적극 협조하여 주신 위원여러분과 성실한 답변에 임하여 주신 관계 공무원의 노고에 진심으로 감사드립니다. 이상으로 제34회 임시회중 제1차 도시산업위원회 산회를 선포합니다.