윤재철도시과장
도시과장 윤재철입니다. 제출된 도시관리계획(관리지역 세분) 변경 결정 안 의회 의견 청취의 건에 대해서 제안설명을 드리겠습니다. 제안이유는 2003년 1월 1일부터 시행된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거 토지의 이용개발 및 보전관리하게 됨에 따라서 우리 시는 수도권에 속한 시이기 때문에 금년 2005년도 말까지 관리지역에 대해서 계획관리, 생산관리, 보전관리로 세분하는 법정계획을 수립해야만 합니다. 따라서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제28조 규정에 의거 도시관리계획 관리지역 세분에 따른 변경 결정 안에 대해서 의회의 의견을 청취코자 합니다. 주요내용의 계획 수립의 배경입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제정 및 시행이 2003년 1월 1일부터 시행이 됨에 따라서 종전에 국토이용 관리법상 준도시 지역과 준농림 지역이 현재 관리지역으로 통합 관리하고 있습니다. 따라서 관리지역은 기초 조사와 토지적성평가에 따라서 3개의 용도지역으로 세분하게 됩니다. 다음 장입니다. 법률 제79조 및 도시관리계획 수립 지침에 의거 금년 말까지 관리지역을 세분해야 하는 배경이 되겠으며, 금년 말까지 관리지역을 세분하지 못하였을 경우에는 관리지역에 대해서 제2종 지구단위계획 수립이라든지 이런 것이 불가하게 되고, 또 관리지역이 총괄적으로 보전관리 지역에 행위제한을 적용받는 문제가 발생이 됩니다. 목적은 3개의 용도지역으로 세분해서 토지의 효율적 이용, 난개발 방지에 목적이 있습니다. 계획 수립의 범위는 시간적으로는 금년 말까지 세분하고, 공간적 범위는 포천시 관리지역 전체의 면적에 대해서 214.55㎢가 되겠습니다. 내용적으로는 도시관리계획 수립 지침에 따라서 세분을 하게 됩니다. 그 3개의 용도지역의 지정 목적은 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해서 보전이 필요한 지역을 보전관리지역으로 지정하게 되겠습니다. 생산관리지역은 농업·임업·어업생산 등을 위해서 관리가 필요한 지역이 되겠습니다. 다음 장이 되겠습니다. 계획관리지역은 도시지역으로써의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려해서 제한적 이용개발을 하려는 지역적으로써 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역을 계획관리지역으로 지정 목적이 있습니다. 관리지역의 세분 내용이 되겠습니다. 토지적성평가에 의해서 관리지역 세분한 내용이 되겠습니다. 총 214.55㎢ 중 26.4%에 해당하는 56.63㎢가 보전관리지역으로 세분이 되었고, 6.8%의 비율인 14.68㎢가 생산관리지역으로 세분이 되고, 66.8%에 해당되는 143.24㎢가 계획관리지역으로 세분이 되었습니다. 검토의견입니다. 2005년 말까지 관리지역을 세분해야 되겠고, 또 미세분 시에 각종 불이익이 발생되기 때문에 관리지역과 또 효율적인 관리와 난개발 방지를 위해서 본 관리지역 세분 도시관리계획에 대한 변경 결정 안에 대해서 의견을 청취하는 내용이 되겠습니다. 다음 장입니다. 총괄 용도지역 결정 조서입니다. 우리 시에는 현재 용도지역 체계가 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역이 있는데 여기에 해당되는 용도지역은 관리지역만 해당이 됩니다. 역시 농림지역도 일부가 변경했는데 농림지역에서의 면적이 30.473㎢가 늘어나고 관리지역이 그만큼 줄어드는데, 그 이유는 당초 산림청 땅이 국유림 관리 대상에서 관리를 하지 않았기 때문에 관리지역 면적에서 착오가 있었던 겁니다. 이것은 통계상의 문제가 발생이 된 거기 때문에 이번 기회에 용도지역 면적을 바로 잡고자 하는 내용이 되겠습니다. 따라서 관리지역에 대한 변경 후의 면적이 그 표와 같습니다. 다음은 세부 내용으로 설명을 드리기에 앞서 유인물로 배부해 드린 것을 참조해 주시기 바랍니다. 1쪽이 되겠습니다. 1쪽에 계획의 개요는 계획의 배경과 목적은 제안설명과 말씀드린 바와 같이 설명을 생략하겠습니다. 2쪽이 되겠습니다. 토지적성평가입니다. 토지적성평가는 관리지역을 세분하기 위해서는 먼저 관리지역에 해당되는 토지에 대해서 토지적성평가에 관한 지침에 의해서 토지적성평가를 시행하게 됩니다. 토지적성평가의 구분은 평가체계 1하고 평가체계 2가 있는데 이번에 관리지역 세분을 위해서는 평가체계 1에 적용이 됩니다. 평가체계 2는 용도지역을 지정한다거나 도시계획시설, 도시계획 개발사업, 지구단위계획 사업을 입안할 경우에 평가체계 2를 적용하게 되겠습니다. 이번에 관리지역 세분하는 것은 평가체계 1이 적용돼서 평가한 내용이 되겠습니다. 평가한 결과 등급을 부여하는데 평가 대상 필지별로 우선 보전지, 1등급, 2등급, 3등급, 4등급, 5등급, 우선 개발지 등 7개 등급으로 구분해서 부여하게 됩니다. 이 평가 결과는 관리지역 세분하는데 있어서의 기초자료로 활용을 하게 됩니다. 토지적성평가 결과입니다. 7개의 등급으로 나눠 주면서 적성평가 분포도와 같이 등급이 낮을수록 개발적성이 적은 거고, 등급이 높을수록 개발적성이 높은 것입니다. 따라서 우선 보전지하고, 1등급, 2등급은 생산이나 보전관리로 세분이 되고, 3·4·5, 우선 개발지는 계획관리 지역으로 세분하는 등급이 되겠습니다. 3등급은 지역개발 개발수요에 따라서 세분하도록 되어 있는데 저희는 3등급을 모두 계획관리지역으로 세분했다는 것을 말씀드립니다. 다음 쪽입니다. 평가 결과에 도면입니다. 대체적으로 개발적성이 많은 쪽이 남측으로 많이 치우쳤고, 북측에는 보전적성이 많이 나왔는데 보전적성이 많이 나온 것은 한탄강이라든지, 또 경지정리지역이 된 곳이라든지, 또 상수원 보호구역이라든지 그런 것들의 제약조건이 있어서 상대적으로 남측 지역보다 보전적성이 많이 나왔습니다. 북측에는요. 참고해 주시기 바랍니다. 다음 장입니다. 관리지역의 세분 기준입니다. 세분화 방법에 있어서 기준은 토지적성평가를 기초로 해서 5등급으로 구분해서 용도지역을 계획하는데, 일단의 토지면적이 3만 이상이 되도록 세분을 해야 되고, 단, 기존 관리지역 면적이 3만이 미만일 경우에는 1만 이상으로도 계약할 수가 있다는 지침의 내용입니다. 또 1만 미만의 토지는 인근 토지의 용도지역으로 부여를 하게 되겠습니다. 또한 토지를 효율적으로 이용, 관리, 보전할 수 있도록 가급적 세분화를 정형화 시켜야겠다 하는 내용이 되겠습니다. 이러한 계획기준을 가지고 세분하는 방법이 되겠습니다. 세분화 세부 기준입니다. 보전관리지역은 토지적성평가 결과가 우선 보전지 1·2등급 중 보전적성이 많은 지역을 보전관리지역으로 세분이 되고, 지방 2급 하천이라든지, 저수지 등 수자원에 대해서도 역시 보전관리지역이 되겠습니다. 생산관리지역은 적성평가 결과 우선 보전 1·2등급지 중 생산적성 값이 많은 지역을 생산관리지역으로 계획을 하고, 계획관리지역은 아까 말씀드렸다시피 우선 개발지라든지 3·4·5등급에 대해서 계획관리지역으로 세분을 하였습니다. 다음 5쪽이 되겠습니다. 정형화 기준에 따른 경계를 어떻게 할 것인가 하는 설정 내용이 되겠습니다. 경계 설정은 정형화의 면적기준은 1만을 이상으로 하고 있습니다. 그 미만인 토지는 인접 용도지역을 부여하도록 되어 있고, 또 경계는 아베마식 굴곡이 지도록 형태의 용도를 최대한 피하고 직선화해서 될 수 있으면 직선화를 해서 지적 끝선을 연결하고, 산악지역은 불가피한 경우 등고선을 따라서 경계를 설정하는 것으로 세분하도록 설정을 했습니다. 세분하는 경계 설정에 있어서 블럭 설정은 어떻게 할 것인가, 보전·생산관리지역은 정형화 시 1만㎡ 미만의 우선 개발지 지역, 또 정형화 이후에 1·2등급지 토지보다 3등급지 이상의 토지가 50% 미만일 경우에는 또 역시 보전·생산관리지역으로 세분화가 되고, 또 정형화에서 제외된 1만㎡ 미만의 토지 역시 보전이나 생산관리지역에 접한 토지는 역시 보전·생산관리지역으로 세분화 되고, 농림지역과 자연환경 보전지역 내에 가운데 독립적으로 관리지역이 있습니다. 그것이 독립적으로 1만㎡ 미만인 토지는 역시 보전·생산관리지역으로 세분화되고, 또 지방 2급 이상 하천은 역시 보전·생산관리지역으로 세분이 됩니다. 그러면 상대적으로 개발 압력을 받을 수 있는 계획관리지역은 정형화 시 1만㎡ 이상은 우선 개발지역으로 세분하고, 정형화 이후에 1·2등급지의 토지보다 3등급지 이상의 토지가 50% 이상일 경우에는 역시 계획관리지역으로 하도록 세분화 되어 있습니다. 정형화에서 제외된 1만㎡ 미만의 토지로 계획관리지역에 접한 지역도 계획관리지역에 세분하도록 되어 있습니다. 위원 여러분께 이해를 돕기 위해서 다음 장의 도면을 보고 상세히 설명을 드리도록 하겠습니다. 토지적성평가 결과가 1·2·3·4·5등급으로 나온 것 중에서 이러한 경우에는 생산이나 보전 등급을 계획관리지역으로 가는 경우가 있고, 계획관리지역 등급인데 생산·보전관리지역으로 가는 경우가 있습니다. 그것을 말씀드리려고 설명을 드립니다. 일단은 일단의 토지를 3만㎡로 정형화 시키게 되겠습니다. 기준에 의해서. 이 빨간 게 개발적성 등급입니다. 이 파란 것이 보전적성 등급이거든요. 그래서 이것을 정형화 시켰을 때에 그 면적이 3만㎡ 이상이 되면 아무리 가운데에 보전적성 등급이 나왔더라도 이것은 전체로 계획관리지역으로 간다. 일부 점적으로 되어 있는 이 계획관리지역 적성 등급이 나왔다고 하더라도 가운데 파란부분도 3만㎡ 이상 됐을 때는 일괄해서 계획관리지역으로 간다는 겁니다. 역시 이 파란 것은 얘네들 때문에 덩달아 계획관리지역으로 간다는 거지요. 다음 이것은 3만㎡이고 농림지역 가운데에 개발적성 등급이 나온 게 있습니다. 이 하얀 주위에는 농림지역인데 이 가운데에 관리지역이 있어서 평가한 결과가 우선 개발지, 또 개발적성 등급이 나왔는데도 불구하고 이것은 1만㎡ 미만이 되기 때문에 이것은 농림지역에 유사한 용도지역인 보전관리지역으로 가게 됩니다. 현재는 관리지역이지만 이것은 보전관리지역으로 간다는 겁니다. 1만㎡ 독립된 토지이기 때문에, 이것이 1만㎡ 이상이면 반대로 계획관리지역으로 갑니다. 이게 사례가 밑에 있는데 세 번째를 말씀드립니다. 점적인 토지를 우선 개발지나 개발적성 등급이 1만㎡의 토지, 이 사례하고 이 사례하고 비슷하거든요. 개발적성 등급이 있는데도 불구하고 가운데 보전적성 필지가 있습니다. 이런 경우는 일괄해서 1만㎡ 미만이기 때문에 역시 보전관리지역으로 가는 경우이고, 반대로 개발적성 등급인데도 불구하고 가운데에 보전적성 등급이 나왔습니다. 이건 1만㎡ 이상이 되기 때문에 정형화 시켜서 1만㎡ 이상이 되기 때문에 역시 이것도 싸잡아서 모두가 계획관리지역으로 간다는 겁니다. 이것은 1만㎡ 미만으로 했을 때의 경우이고, 이것은 큰 덩어리를 3만㎡ 이상일 때의 경우입니다. 이걸 아무리 3만㎡를 정형화 시킨다고 해도 할 수가 없어요. 점적으로 되어 있어서. 정형화 시키는 기준이 아까 말씀드렸다시피 직선화 시켜서 아베마식으로 하는 게 아니라 그런 내용의 정형화시키는 방법이 있기 때문에 그런 방법에 의해서 이렇게 계획이 되었습니다. 그러면 사례를 들어서 3만㎡, 1만㎡ 이상이 됐을 때에 싸 잡아서 계획관리지역으로 가는 경우가 이런 경우 필지가 모두 6,400필지가 나왔습니다. 그래서 887만 9,000㎡가 나왔고요. 또 2번, 3번은 거꾸로 계획관리지역 등급이 나왔는데 반대로 보전 등급으로 세분된 경우가 있는 경우에는, 2번 같은 경우에는 77만 6,000㎡ 한 714필지는 상대적으로 많이 낮은 경우지요. 3번의 필지 이것은 196만 정도의 ㎡인데 1,982필지가 이런 현상이 나타납니다. 이 두 가지는 토지 소유자는 불이익을 받지요. 계획관리지역임에도 불구하고 나는 왜 계획관리에 안 가고 보전관리로 가느냐 하는 얘기입니다. 이 두 가지 사례가 그렇습니다. 그런데 이것은 세분화 기준에 의해서 하다 보니까 이렇게 나올 수밖에 없다. 반대로 이런 경우에는 이 파랗게, 이 빨간 것 때문에 파랗게 된 것이 빨갛게 되는 경우가 있다는 겁니다. 이 사례하고 이 사례를 비교했을 때는 너무나 차이가 져요. 너무 많이 차이진 것은 이렇게 가는 경우가 많다는 얘기지요. 상대적으로 이런 경우가. 그래서 최대한 우리는 정형화하는 방법이라든지 역시 계획관리를 많이 세분화 할 수 있게끔 검토를 해서 작업을 합니다. 그런 세분화 방법으로 해서 7쪽에 비교가 있습니다. 토지적성평가 결과가 우선 보전지, 1·2등급이 38.3%가 나왔는데 1·2등급은 보전관리, 생산관리에 관한 등급이기 때문에 38.3%가 33.2%로 줄어드는 거지요. 또 역시 토지적성평가 결과가 61.7%가 나왔는데 계획관리지역으로 간 것은 66.7%로 상향 조정이 됐습니다. 조금 전에 도면에서 말씀드린 바와 같이 그 결과가 이 내용이 되겠습니다. 최종적으로 관리지역 세분 안에 대한 결정 조서는 당초 단위가 ㎡로 되어 있는데요, 말씀드리기 쉽게 ㎢로 설명을 올리겠습니다. 당초에 245.023㎢가 면적이 30.473㎢가 줄어서 이번에 결정 고시하고자 하는 면적이 214.549㎢입니다. 이게 진정한 관리지역의 정확한 면적이 되겠습니다. 30㎢가 줄어든 이유는 아까 산림청 소유의 토지가 통계상으로 관리를 하지 않았기 때문에 그것이 여태까지 관리지역으로 통계를 해 왔다는 겁니다. 그것을 이번에 정정을 하고자 하는 사항입니다. 다음 장입니다. 아까는 토지적성평가에 대한 도면이고요, 이번에는 그 토지적성평가에 의해서 세분화된 도면이 되겠습니다. 역시 그것을 이렇게 도면이 나왔다는 걸 설명을 드리고요. 다음 장입니다. 그러면 세분화해서 계획관리, 생산관리, 보전관리는 어떤 차이가 있느냐, 물론 건폐율, 용적율의 차이가 있습니다. 계획관리는 40%인 반면에 생산·보전은 20%이고, 또 용적률은 계획관리는 100%인 반면에 생산·보전은 80%로 개발이 강화되는 거지요. 또 허용행위에 있어서도 계획관리지역보다 강화가 되겠습니다. 생산·보전관리지역이. 그 삼각형으로 표시되어 있는 것은 우리 조례로써 허용하는 시설이 되겠습니다. 다음 장입니다. 여태까지 토지적성평가라든지 토지적성평가에서 관리지역 세분하게 된 추진경위를 말씀드리면 토지적성평가 등 도시관리계획을 2004년 5월에 용역을 착수해서 작년 8월에 위원 여러분을 모시고 두 차례 중간보고, 최종보고를 드렸습니다마는 역시 자문회의도 받았습니다. 자문회의는 전문가를 모셔다 놓고 건설교통부라든지, 국토연구원이라든지 그런 전문적인 기술을 가지고 있는 분들을 모셔다 놓고 자문을 한번 받은 바 별 문제가 없었습니다. 그래서 금년 7월에 토지적성평가 최종 보고회를 마치고서 9월에 세분 안을 마련해서 비로소 오늘 도시관리계획 결정을 위해서 위원님들께 의견을 청취를 받고자 하는 내용이 되겠습니다. 앞으로 추진계획은 내일이 도시계획 위원회가 있습니다. 도시계획 위원회의 자문을 받고서 자문받은 결과하고 시의회 의견 청취한 결과하고 취합을 해서 다음 달에 경기도에 승인신청을 할 계획입니다. 따라서 승인신청하게 되면 금년까지 하도록 되어 있는 법적 계획을 결정 고시하는데 별 문제 없을 거라고 생각이 됩니다. 이상 설명을 모두 마치겠습니다.