양창호 의원 발언

네, 그것은 어느 정도 되어 있다고 볼 수 있습니다. 예를 들어서 지구지정 요건에 대한 조사, 그런 지침이 제일 중요한 항목이 되겠지요.

네.

거기에 아직까지 준비는 되어 있다고 말씀드릴 수가 없고, 구상은 하고 있습니다. 지금 현재 자립형 사립고가 2개 요청이 와서 은평에는 지금 2개가 경합을 했어요. 그래서 대교라고 교육학습지로 성공한 대교가 지금 거의 확실시 되고 있고, 한 개는 지금 길음 쪽으로 검토를 하고 있습니다. 그리고 조금 전에 위원님께서 말씀하신 타 지역에서도의 그 필요성을 충분히 이해합니다. 다만, 그런 자립형 사립학교는 학교를 설립하려는 사람들이 상당히 돈을 가진 사람들이 있는데 학교용지 규모에 대해서 예민합니다. 그래서 보통 일반공립학교는 3,000～5,000평 하면 충분하다고 생각되는데 그 사람들은 8,000～10,000평, 1만 2,000평까지 요구하고 있어요. 그래야 자기들이 목표하고 꿈꾸는 사립학교를 만들 수 있다. 그래서 자립형 사립학교는 작은 지구에는 들어가기가 좀 힘들고 좀 큰 지구에 유리할 것으로 생각이 됩니다.

나중에 자연히 그 얘기가 나오겠지요.

자립형 사립학교를 넣는 것은 그것만 홀로 가는 게 아니고, 다시 말하면 면학분위기라든지 학교 교육에 대한 교육열과 학부모들의 관심이 달라지기 시작하면 그 파급효과는 주변 공립학교에도 저는 미치리라고 생각이 됩니다.

네, 그런 게 생기리라고 봅니다.

좋은 지적입니다. 그 시간과의 싸움이라는 것이 공무원들이 조금 일을 소홀히 하기 쉬운 감각인데 거기에 여러 가지 금융비용이라든지 하고자 하는 사람들의 의지·의욕문제라든지 이런 것과 다 결부되어 있는데 그런 부분은 우리가 시간을 단축할 수 있도록, 그 사람들이 빨리 사업할 수 있도록 계획결정을 독촉하고 하겠습니다.

그 부분 제가 해명을 하겠습니다. 우리 SH공사가 이번 은평뉴타운을 분양함에 있어서 처음으로 하면서 어떤 실무적인 시장상태에 대한 이해도가 좀 떨어졌던 것 같습니다. 우선 가장 중요한 것이 지금 일반시민이나 국민들은 아파트에 거품이 많이 있다고 생각하는데 그것을 최고가격 1,560만 원대로 책정함으로 해서 지금까지 가지고 있던 시민들의 믿음을 깡그리 한꺼번에 깨버린 겁니다. 그 부분인데, 그렇다면 거기에 포인트를 잡고 단가문제, 결국은 평당 단가가 얼마냐 하는 것이 시중에서, 부동산사무소에서, 또 각 개인들 만남에서 이게 하나의 기본용어가 되거든요. 그런데 서울시는 천오백 몇 십만 원, 30만 원했다, 70만 원 했다 이러니까 이게 가진 자들의 입장에서는 자기네들은 자동으로 돈을 버니까 그 사람들은 그런 방향으로 모든 것을 몰아가는 거예요. 그리고 없는 사람은 분통을 터트리는데 그 비율을 보면 가진 자는 1이고 못 가진 자는 9인데, 그 정도는 안 되겠지만 3 대 7 이렇게 될 텐데, 지금 가격 계산을 할 때 굉장히 수월하게 했다. 수월한 것은 뭐냐 하면, 세부적인 어떤 내역을 소홀히 했다는 게 아니고, 민간부분에서 말하는 아파트의 건축비에 대한 산정방식하고 우리 공공부분에서 산정하는 방식하고 기본적으로 다릅니다. 그 점에 주목을 해야 됩니다. 그러면 그 사람들이 밖에서 이야기할 때는 자기들의 산정방식에 의한 것을 가지고 서로 얘기하고 있는데 우리 쪽에서는 그러면 거기에 맞춰서 번역을 해 가지고 민간부문에서 하는 그 형식과 절차와 공식에 맞춰서 평가 단가를 이야기해서 은평아파트가 평당 얼마다 이렇게 해야 되는데, 총액은 같습니다. 아파트 총액은 같은데, 그 나누는 면적이 우리는 분양면적이라고 해서 전용면적하고 공용면적 두 개만 달랑 있어요. 그런데 민간에서 370만 원, 380만 원 하는 그 부분은, 그 사람들이 나누는 면적은 전용면적·공용면적 플러스 주차장, 그 다음에 관리면적, 이게 다 들어갑니다. 그러면 우리 550만 원 된 그 가격도 그 사람들 계산공식에 제일 많은 것은 170만 원 차이가 나던데 300만 원대예요. 한 370, 380만 원대입니다. 그러면 발표를 할 때 그런 계산에서 번역된, 다시 말해서 일반시중에서 이해하고 있는 그런 것으로 했어야 했는데 자기는 자기들 공식대로 해 가지고 서로 이해의 각도를 달리하니까……. 그래서 이 부분은 시장님도 지나간 일이기 때문에 어제 발표하실 때 그 얘기가 너무 기술적이고 하니까 발표를 안 했습니다만, 분명히 이 부분은 우리가 짚고 이해하고 넘어가야 되는 것이지 그것을 갖다가 어물쩍 해 가지고 천오백 몇 십만 원 했다, 민간부문도 그렇게 하면 그게 삼백 몇 십만 원 아니에요, 500만 원입니다.

실수입니다. 제가 볼 때…….

양창호 위원님, 그 사항을 좀 더 세부적으로 알기 위해서 지금 SH공사에서 관계관이 왔거든요?

그러면 더 질의하세요.

지적해 주셔서 감사합니다. 반드시 그렇게 하겠습니다.

양창호 위원님, 수고 많으셨고요. 본부장님께서는 좀 더 은평뉴타운의 아파트 분양관계는 다른 위원님께서 질의하실지 모르겠습니다만 문제점이 있어요. 또 분양가 보고 했다가 나중에 공사 거의 70%, 80% 해서 분양원가를 보고한다, 공고한다고 하는데 그렇기 때문에 그런 사항을 좀 더 자세히 SH공사에서 확인하셔서 직접 우리 양 위원한테 보고하든지 그렇지 않으면 전달해서 보고를 하시든지 그렇게 해 주시기를 부탁드립니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

양창호 위원님 수고 많으셨습니다. 다음 정병인 위원님.

뉴타운사업단장 박희수입니다. 지금 먼저 그렇게 단답으로 질의를 하시니까 답변이 궁한대요. 방금 위원님이 지적한 재개발, 재건축, 은평뉴타운에 대한 감정가, 분양가 매기는 방식에 대해서 먼저 설명을 드린 다음에 후속답변을 드리는 것이 좋을 것 같습니다. 방금 말씀드린 대로 먼저 재개발 경우에는 주민들이 자기 지역에 있는 단위개발로 되기 때문에 그에 들어가는 공사비, 아울러서 진입로까지 들어가는 간선도로망까지 포함된 공사비 총액을 개발된 연면적으로 나누어서 계산하는데 그러한 내용들은 지금 현재 조합에서 토지가격을 전문으로 하는 감정평가사 2개 기관에 의뢰해서 조합원이 부담할 금액을 평형별로, 층별로 해서 결정을 합니다. 먼저 그렇게 해 놓고, 그 단지 안에 있는 조합원들에게 그 가격으로 공급하고 나머지 물량 남은 것에 대해서는 주민들의 자기 투자비를 될 수 있는 대로 일반 주변지역의 시세와 비교해서, 거래 사례를 비교해서 일반분양 때 얼마 정도면 이것이 분양되겠느냐, 조합원의 분담비율을 적게 하기 위해서 그 주변 시세에 맞게 가격을 올립니다. 그래서 저희들이 이번에 길음지구를 해 봤더니 방금 언론에서 다른 뉴타운도 은평처럼 많은 문제가 있을 것이다라는 생각이 드는데 그렇게 큰 차이가 없었습니다. 지난번 조합원 분양가가 2004년도에 700, 800만 원이었는데 거래는 한 1,000만 원 정도가 되더라고요. 그래서 한 200, 300만 원 정도, 35% 정도 일반분양 되어 더 냈는데 입주시기가 되어서 실태를 조사해 보니까 그 이상으로 시세가 많이 더 높아졌더라고요. 그래서 재개발 조합의 경우에는 그렇고, 재건축의 경우에는 타 기반시설이 완료된 단지 안에 개발됩니다. 주변에 기반시설, 간선도로에 대해서는 부담하지 않고 자기 단지 안에 있는 주민들 스스로 개발된 그 공사비만 가지고 따지면서 감정을 하면서 원가방법과 거래사례 비교 두 가지를 선택입니다.

그래서 지금 은평을 제가 설명 드리기 위해서, 은평의 경우에는 단지 105만 평을 개발하면서 공공개발을 대단위로 할 때는 실제적으로 기반시설이나 공원이나 이런 시설이 많이 들어갑니다. 실지로 은평의 경우에 택지용지로 팔 수 있는 것은 51%밖에 저희들이 안 팔았습니다. 그 중에 54만 평이 되는데 특히 은평 같은 데는 다른, 판교 같은 경우에는 논밭이 많이 있는 그런 지역인데 대지 비율이 한 6%였습니다. 그런데 우리 은평지역은 40%가 취락지역, 잡종지와 대지상태가 40%입니다. 그래서 40%의 평당 가격, 보상가를 봤더니 한 740만 원 정도 평균 되었습니다. 그러한 것들이 녹아들어서 유효 대지면적으로 나누어 보았더니 그렇게 가격이 많이 나왔다는 것을 말씀드리고, 저희들이 그 가격에서 실제, 아까 정병인 위원님 말씀대로 사실 공개하고 싶어요. 공개하려고 들여다봤더니 사전분양제도 하에서는 추정치를 가지고 할 수밖에 없습니다. 무슨 얘기냐 하면 실비 들어가는 보상비는 정확히 나올 수 있습니다. 그런데 은평 같은 데 일부, 3차 같은 것들이 일부 보상이 덜 끝났고, 또 소요공사비에 대해서는 단위공사에 들어가는 토목공사비 이런 것이 다 나옵니다. 그러나 주변 도로망에 대한 일부 시설이 안 된 것들, 조성비 추정이 불확실하고요. 또 아울러서 거기에 대한 금리비용 같은 것들이, 입주 들어오고 나가고 하는 것들이 지금 현시점에서 판단할 때 추정치를 가지고 판단합니다. 아울러서 투자를 했으면 토지를 만들어서 매각을 해야 되는데 매각수입을 따져봤더니 택지로 볼 때는 조성원가의 한 120% 정도 저희들이 팔고요. 특히 임대주택 같은 경우에는 조성원가의 60% 내지 80% 정도 싸게 받습니다. 또 학교 같은 공공건물은 한 70%까지밖에 안 받습니다. 또 반대로 상업용지 같은 것은 150% 받아요. 그런 가정치 하에 가격이 형성되기 때문에 그것을 언론에 공개했을 때 오히려 퍼센티지 잡는 자체가 어떤 기준으로 했느냐, 그렇게 문제가 되기 때문에 이번에 공개하지 않고, 그래서 중앙정부에서도 그런 것을 고려해서 토지조성원가는 항상 감정가로 해라. 그래서 전문가에게 의뢰해서 감정가로 했는데 감정가를 시민들은 인정을 안 하는 겁니다.

네, 그러시지요.

제가 정확한 데이터를…….

마찬가지입니다. 가격은 똑같습니다. 감정가에 의해서…….

대지 있는 지역과 농지가 다르기 때문에…….

네, 동일한 가격입니다.

왜냐 하면 그 용도가 도로일 때는 감정가의 1/3, 저희들이 가지고 있는 것이 도로용지를 많이 가지고 있을 것이고, 주로 대지 같은 경우에는 같이 받는 것이고…….

네, 자료로 제출하겠습니다.

평균 한 150% 정도…….

네, 간단히 제가 아는 계획을 얘기하면 먼저 저희들이 조성가로 해 봤더니 평당 920만 원이 나왔습니다. 감정가를 했더니 1,115만 원 정도 나왔습니다. 그래서 약 20% 정도가 조성원가보다 택지비보다 더 받고 파는데 우리가 전체를 따졌더니 5,400억 되더라고요. 반대로 임대아파트 부지는 4,500세대 짓는데 그것은 60%에서 80%로 합니다. 그것을 따져봤더니 약 3,500억 정도가 또 적자가 납니다. 또 단독주택지 부지 같은 것은 또 조성원가 적게 됩니다. 이런 것들을 봤을 때 감정가와 순수한 조성원가를 따지는 차이가 있습니다. 원칙은 이퀄이 돼야 되는데 그 차이가 좀 있습니다. 그런 내용들을 이번에 공개하려고 했더니 시민들이 그 낱개 낱개 하나마다 가정치, 추정치를 했기 때문에 이번에 후분양 제도라면 80% 정도 다 완성이 되기 때문에 실질적으로 토지가 얼마 들어가고 명확히 나올 것이다, 시민들에게 공개하더라도 그때 하면 되지 않느냐 그런 취지에서 이번에 후분양제로 과감히 도입했다는 그 배경이 됩니다. 그런 내용들을 지금 말로 데이터를 갖다가 설명 드려 봐야 이해가 안 되니까 완전히 건물, 실물을 보고 이때 들어간 비용을 다 따져서 공개했을 때는, 더구나 아까 얘기 했지 않습니까? 우리가 같이 분양가심의위원회를 만들어 가지고 전문가들이 하나 하나를 다 따질 겁니다. 그래서 그러한 내용들을 이번에 분석해서 SH공사에서 했던 내용 항목 항목마다 저희들이 세심한 점검을 해서 절감을 시키고, 또 토지 많이 받을, 상업용지 같은 것은 가공해서 잘 팔면 이익이 되기 때문에 전체 분양 조성원가가 낮아집니다. 그런 것들을 그 평가위원회에서 정확한 검증을 해서 내년 후분양 때에는 법에서는 7개 항목이 되어 있지만, 그 위원회에서 이것은 시민이 더 알고 그래야 되기 때문에 공개해 주시오, 하면 항목도 더 하려고 합니다. 그런 것들을 심의위원회에서 검증을 받아서 후분양 때에는 여러 시민들한테 자료를 내줄까 합니다.

네.

네, 그렇습니다.

그러한 분양가격을 80% 하더라도 일부 땅을 다 팔지 못하지 않습니까? 그때도 일부 가정치가 있습니다. 실투입 비율이 더 비율이 높아진다든지 그런 데도 가정치가 있습니다. 그래서 주택법에서는 그러한 내용들이 불확실하기 때문에 토지가격을 전문으로 하는 감정평가에 의해서 평가를 해 가지고 그 금액을 분양원가로 해라, 법제화되어 있는 겁니다. 그러니까 법제화된 내용을 시민들은 못 믿겠다는 얘기이기 때문에 다른 공개를 어떻게 하더라도 시민들은 안 믿겠다. 그래서 실질적으로 그러한 모습을 보여주기 위해서 후분양제도로 하게 된 큰 배경이 되겠습니다. 그렇게 이해해 주시면 고맙겠습니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

양창호 위원님 수고 많으셨습니다. 지금 양창호 위원님께서도 말씀을 하셨습니다만, 지금 SH공사 은평뉴타운 분양가 관계는 아마 서로 의견차이도 있을 것이고 인식차이도 있을 것이고 또 그 만큼 다를 거니까 그런 미비한 점이 있으시다고 그러면 양 위원한테 직접 SH공사 사장님이 하시든지 관계관이 보고를 하도록 그렇게 해 주시기를 부탁드리고요. 또 추가질의 하실 분 있으세요? 네, 남재경 위원님 추가질의해 주시기 바랍니다.