서강열도시개발사업소장
- 존경하는 박병섭 의장님! - 그리고 의원님 여러분! - 안녕하십니까? - 도시개발사업소장 서강열입니다. - 연일 계속되는 의정활동에 노고가 많으신 의원님 여러분께 깊은 성원을 보냅니다. - 그러면, 최석호 의원님, 정석봉 의원님께서 질문하신 사항 중 도시개발사업소 소관사항에 대하여 질문순서에 따라 답변 드리겠습니다. - 먼저 최석호 의원님께서 부주산 순환도로 옆에 시민을 위한 산책로 시설은 언제쯤 착공되고 완공시기는 언제인지 물으신데 대하여 답변 드리겠습니다. - 부주산 일주도로를 산책하거나 시민문화체육센터 등 시설을 이용하는 시민들이 안전하게 도보할 수 있도록 부주산 일주도로변에 인도조성을 위한 실시설계용역을 추진 중에 있습니다. - 이 사업의 규모는 총연장 4㎞에 폭 2m로 시설하기 위한 사업비가 28억원이 소요되며 금년에 5억원이 확보되어 금년 말경에 착공할 계획입니다. 내년도 본예산에 잔여사업비 23억원을 계상하여 내년 말까지 조기에 완공이 되도록 최선을 다 하겠습니다. - 이상으로 최석호 의원님의 질문에 대한 답변을 마치고, 다음은 정석봉 의원님께서 질문하신 사항에 대하여 순서대로 답변 드리겠습니다. - 먼저 정석봉의원님께서 2005년 12월 30일 원도심사업단장이 2006년 1월 15일까지 (구)중앙재래시장 재건축을 착공하겠다고 약속하였으나 착공하지 못한 이유는 무엇이냐고 물으신데 대하여 답변 드리겠습니다. - 당시 추진계획은 순수한 민자를 유치하여 추진할 계획으로 민자유치 대상자와 시공사가 선정되면 바로 착공할 수 있을 것으로 판단되어 그렇게 약속했던 것으로 알고 있습니다. - 그러나 민자유치가 여의치 않고 7년여 동안 방치되어 있는 중앙시장 개발을 더 이상 지체할 수 없다는 점과 원도심 주민과 시장관련 상인들의 숙원사업을 조속히 성사시키고 공설시장의 기능을 회복시킬 수 있는 지름길은 시가 직접 공영개발 사업으로 추진하는 것만이 이를 조기에 해결할 수 있는 일이라 판단되었습니다. - 부지매입 등 공영개발에 따른 재원 조달을 위해서는 공영개발특별회계에서 재원을 충당 사용키 위해 추진부서를 원도심개발사업단에서 지난 2월 저희 도시개발사업소에서 업무를 분장 받아 본 업무를 추진해오고 있습니다. - 금년 3월 공설시장의 부지 매입비 60억원을 예산에 반영하고, 토지매입을 서둘렀으나 (구)중앙시장부지 1,320평에 80여억원의 유치권, 가압류 등이 설정되어 있는 토지로서 이를 해제시키지 않으면 공유재산관리법상 매입할 수 없는 실정이었습니다. -이를 해결하고자 법원에 소송을 제기하여 계류 중에 있으며, 조속한 시일 내에 판결을 얻어 토지매입을 완료하는 한편 교통성검토, 환경성검토, 사전재해영향평가, 도시계획변경결정 등 일련의 행정절차를 계획대로 추진하겠음을 말씀드립니다. - 다음은 공영개발 방식으로 중앙시장을 재건축하겠다는 확신을 갖고 있다면, 앞으로 추진계획에 대하여 물으신데 대하여 답변 드리겠습니다. - 답변에 앞서 의장님을 비롯한 의원님 여러분들께서 허락하여 주신다면 중앙시장 재건축에 대하여 타당성 검토 및 기본계획 용역을 수행하고 있는 (주)종합건축사 건원 최홍남 부사장께서 남교동 중앙공설시장 재건축 방안에 대해서 파워포인트로 설명을 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 최홍남 부사장님 나와 주세요. ○(주)종합건축사 건원 부사장 최홍남 - 조금 전에 소개받은 서울 건원 건축의 최홍남 부사장입니다. - 지금부터 목포 남교동 중앙공설시장 재건축에 대해서 설명 올리도록 하겠습니다. - 설명의 순서는 사업의 이해와 사업의 개요, 그 다음에 저희가 조사했던 시장수요 분석, 개발계획, 건축계획, 마지막으로 타당성 분석 및 저희가 결론 내린 제안에 대해서 설명을 마치도록 하겠습니다. - 다음, 먼저 사업의 이해에 대해서 설명 드리겠습니다. 본 사업의 배경 및 목적은 목포시의 시정방침에 의해서 목포만이 아닌 전국의 각 도시가 안고 있는 원·신도심 균형개발에 의거해서 저희는 본 프로젝트가 원도심의 계획적인 개발을 통해서 원도심 공동화 방지 및 활성화에 유도하는 초석제가 되도록 그렇게 계획을 잡았고, 그로 인해서 저희는 대상지의 최적개발을 유도하고, 또한 랜드마크적인 가치를 부여함으로써 본 프로젝트가 원도심의 촉매제 역할을 할 수 있을 것이라고 사료됩니다. - 다음, 개발과제에 있어서는 목포 원도심의 활성화 방안에 기여를 하고, 원도심과 구도심의 균형발전에 초석을 마련하고, 또한 낙후된 원도심 발전의 촉매제로서 역할을 하고, 또한 목포시에 없었던 랜드마크적인 가치를 창출하는 것을 본 개발과제로 삼았고, 이런 개발과제를 통해서 최종 도출해 낸 것은 초고층 고급형 주상복합형태의 아파트로 개발을 해야 될 것으로 사료됩니다. - 다음, 그러면 본 사업에 대해서 좀 접근해서 설명 드리겠습니다. 잘 아시겠지만 본 사업의 대지의 면적은 지금 목포시가 가지고 있는 원 부지는 약 1,320평입니다. 그렇지만 그 주변 도로 부분에 있는 개인이 가지고 있는 상점들의 면적이 약 603평, 그래서 저희가 계획안을 네 가지로 제안하겠지만 원 부지만 개발하는 안과 이 부지를 확보함으로써 전체 부지 1,929평을 전체 사용하는 그런 개발안을 제시하였습니다. - 다음, 대상지의 가장 큰 전면도로는 폭 15m 도로고, 주변은 우측에 12m 도로, 뒤쪽에 10m, 그 다음에 좌측에 6m 도로로서 4면이 도로로 둘러싸인 대지가 되겠습니다. - 다음, 입지현황을 보면 시간상 간략히 설명 드리고, 앞에 유인물을 나눠드렸기 때문에 대처하고 결론만 말씀드리면 명소화 전략이 용이해야 되겠고, 또한 차별화 된 설계대안이 필요하고, 또 새로운 형태의 MD개발, 마지막으로는 정확한 대상지 분석을 통한 대안을 제시해야 될 것으로 사료됩니다. - 다음, 시장수요 분석에 대해서 설명 드리겠습니다. 현재 목포시에 거주하는 형태는 보시는 것처럼 아파트가 가장 많이 있으며 계속 해마다 약 9%씩 상승하고 있는 추세를 보이고 있습니다. - 또한 최근 목포시에 아파트 공급평수는 대부분이 18평에서 30평대로 소형평형 위주로 개발이 되고 있고, 일부 40평대 이상이 공급되지만 다소 미진한 그런 형태를 띠고 있습니다. 또한 목포시의 아파트는 대부분 20층 이하의 아파트로 개발이 되어 있고, 지금 초고층 아파트는 전무한 상태가 되겠습니다. - 다음, 타 도시와 비교했을 때 지금 목포시의 주택보급률은 약 94% 정도 됩니다. 원활한 주택공급을 위해서는 각 도시마다 주택 공급률이 110%가 되어야 만이 어느 정도 되는데 아직은 목포시는 부족한 그런 양상을 띠고 있고, 참고로 여주시 같은 경우는 120%의 주택 보급률을 가지고 있습니다. - 또한 아파트 증가율은 타 도시에 비해서 목포시는 약 9% 내외로 타 도시에 비해서 굉장히 높은 아파트 공급률을 보이고 있습니다. 그래서 목포시는 아파트에 대한 수요가 많은 편이며, 향후 개발가능성도 매우 높은 것으로 판단을 내렸습니다. - 다음, 주거선호도에 있어서는 보시는 것처럼 가장 선호한 주거형태는 아파트로 나왔고, 약 63%가 긍정적인 답변을 보이고 있습니다. 평형대 선호도에 있어서는 대부분이 33평형대를 선호하지만 보시는 것처럼 30평 후반, 아울러서 40평대, 50평대도 약 11%의 선호도를 가지고 있습니다. 그리고 40평대 이상을 희망하는 아파트도 10% 이상이 존재하기 때문에 저희는 40평대 이상의 아파트도 개발이 가능할 것으로 판단을 내렸습니다. - 다음, 본 주거에 대해 총체적으로 종합을 하게 되면 아파트 거주에 대한 수요는 높은 편이고 대형평에 대한 선호도도 존재하고 있는 것으로 판단을 내렸습니다. 이에 저희는 목포시내 공급이 저조했던 차별화된 상품으로서 랜드마크적인 위상을 정립할 수 있는 그런 개발대안이 필요할 것이라고 사료됩니다. - 다음, 주상복합으로 개발되기 때문에 최소한 약 10% 정도는 상업시설로 개발을 해야 됩니다. 상권부분에 대해서 분석을 하면 남교동 일대는 소비상권의 중심지이나 현재는 낙후된 환경을 보이고 있습니다. - 다음, 상가 선호도에 있어서는 이 부분은 저희가 실수요자를 계층으로 했기 때문에 투자자까지 한다고 그러면 다소 상가의 입점량은 높을 것으로 사료가 되고요. 상가에 선호형태는 백화점식 쇼핑물을 선호하는 것으로 나와 있습니다. - 다음, 결과를 보시면 상권은 낙후되어 있으나 유동인구는 많고, 또한 쇼핑몰에 대한 선호도는 일부 존재하는 것으로 판단돼서 저희는 목포의 상업활성화에 기여할 수 있는 새로운 개념의 상품을 개발해야 될 것으로 판단을 내렸습니다. - 본 프로젝트의 어떤 기회요소와 위험요소, 강점, 약점, 이런 분석을 통해서 저희가 최종 결론을 내린 것은 차별화 된 상품개발과 MD계획으로 대상지의 최적개발을 모색해야 될 것으로 사료됩니다. - 그럼 개발계획에 대해서 설명 드리겠습니다. 조금 전에 설명 드렸던 모든 목포시의 이슈사항과 땅이 가지고 있는 모든 요소들을 저희가 종합했을 때 저희는 초고층 주상복합으로 결론을 내렸고, 그 초고층 주상복합이지만 High Quality의 중대형 평형으로 개발해서 낙후된 원도심에 있어서의 촉매제 역할을 해야 될 것으로 사료가 됩니다. - 그리고 중대형 주상복합을 함으로써 목포의 특권화된 계층, 새로운 어떤 고급주거의 창출, 이런 부분이 본 프로젝트의 개발구상에 큰 이슈로 사료가 됩니다. - 다음, 보시는 중대형 평형의 주상복합 개발에 있어서 개발의 전제는 목포의 적극적인 지원과 차별화된 설계대안이 필요할 것으로 사료가 되고, 개발타당성에 있어서는 고급화된 주거의 수요 존재가 있기 때문에 타겟을 고급화된 주거로 삼아야 될 것으로 보고, 그럼으로써 중대형 평형의 공급이 부족하기 때문에 평형대도 중대형 평형으로, 또 신도심에 비해서 신규공급 물량이 굉장히 부족합니다. 그래서 그런 부분을 개발타당성으로 저희가 잡았고, 상품의 구성은 저희가 40, 50평대로 주요평형을 계획하였습니다. - 또한 상업에 있어서는 SSM이라든가, 학원, 병원, 휄스케어, 패밀리레스토랑, 패스트푸드 이런 부분들을 MD계획으로 반영을 했습니다. - 다음, 건축계획에 대해서 설명 드리겠습니다. 조금 전에 설명 드린 것처럼 이 도로가 15m 도로로 가장 넓은 도로가 되겠고, 이 부분이 12m, 10m, 6m로 둘러싸인 부분이 되겠습니다. - 본 프로젝트 주변은 굉장히 낮은 건물로 형성됐기 때문에 저희가 초고층의 주상복합을 했을 때는 모든 부분이 좋은 조망권을 가진 그런 상품을 만들 수 있을 것이라고 사료가 되고, 지금 목포극장에서 오는 젊음의 거리가 연장선으로 해서 이 부분이 가장 막다른 부분이 됩니다. 그래서 저희는 이 축을 연장시켜서 단지는 내부까지 끌어들여서 1, 2, 3층에 있는 상가의 활성화를 도모해야 될 것으로 생각을 했습니다. - 주거시설의 개념은 쾌적한 주거, 그 다음에 차별화된 주거, 주거만의 어떤 독자적인 기능을 가질 수 있는 one-stop life가 될 수 있는 그런 독자성과 향후에 어떤 다양한 Life-Style이 가능한 기둥식의 그런 어떤 주거형태를 저희가 대안으로 삼았습니다. - 비주거시설은 젊음의 거리를 활성화 시켜야 되겠고, 저희가 대안으로 설명한 것은 약 600평 정도의 부지를 같이 개발함으로써 도시 가로변에 좀더 적극적으로 대응할 것으로 생각합니다. - 참고로 저희가 법적으로 본 부지는 15m 도로가 가장 넓기 때문에 현재 법으로 개발할 때는 가장 높이 개발해봐야 21층밖에 개발할 수가 없습니다. 그래서 저희가 제안한 것은 목포시에서 적극적으로 한다고 그러면 본 사업부지는 가로구역별 최고 높이를 지정해서 사선제한을 안받고 높이 올릴 수 있는 그런 어떤 개발을 해야지만 본 프로젝트가 조금 전에 설명 드렸던 차별화 되고 원도심의 촉매제로서 가능할 것으로 생각합니다. - 법적인 내용은 여기 있고, 건축법 제51조 제1항의 규정에 의거해서 가로구역별 높이를 지정할 수가 있습니다. 지정하기 전에는 다섯 가지의 내용에 대해서 고려를 해야 되는데 토지이용계획, 도로폭, 기반시설용량, 도시경관계획, 장래발전계획 등을 고려해서 목포시의 건축위원회 심의를 거쳐서 저희가 지정을 할 수가 있습니다. - 다음, 거기에 대한 절차 부분이 여기 있고, 구역지정을 하고 계획안을 수립한 다음에 시 건축위원회 자문과 자치구 및 관련부서 협의를 거치고 주민공람을 15일 하게 되어 있습니다. 그러면서 시의 건축위원회 심의를 통과해서 지정고시를 하면 본 프로젝트는 가로 구역별 최고높이가 지정돼서 높이를 최대한 올릴 수 있는 그런 건축물을 지을 수가 있습니다. - 다음, 저희가 크게 네 가지로 검토했다고 말씀드렸는데요. 원 부지 1,320평만 개발했을 때 그 때 도로사선 제한을 적용한 것과 가로구역별 최고높이를 지정했을 때와, 또 주변에 약 600평의 부지를 같이 개발함으로써 저희가 도로사선을 적용한 것과 가로 구역별 최고높이를 한 이 부분에 대해서 네 가지로 검토를 했습니다. - 다음, 먼저 사선제한은 본 것과 보지 않는 것에 대해서 설명 드리겠습니다. 사선제한을 보게 되면 보시는 것처럼 도로사선에 1대 1.8 높이밖에 올라갈 수 없기 때문에 보시는 것처럼 이 뒤편에는 10층, 15층에서 가운데 이 부분만 21층으로 형성이 됩니다. 그럼으로써 건축물이 굉장히 랜드마크적이지 않고 일반 아파트보다도 더 열악한 그런 주거를 가지게 됩니다. - 하지만 가로구역별 최고높이를 했을 때는 이 동 전체를 저희가 30층으로 올릴 수가 있습니다. 그럼으로써 사업성의 극대화를 도출할 수가 있는 부분이 되겠습니다. - 다음, 가로구역별 도로 사선제한을 봤을 때에 용적률이 약 463%밖에 지을 수가 없습니다. 그래서 전체 분양면적이 아파트 약 4,300평 정도 되기 때문에 굉장히 사업성이 열악한, 구조물로서도 랜드마크적이지 않고 사업성도 그런 대안이 되겠습니다. - 다음, 본 안에 대해서 조금 전에 가로구역별 최고높이로 해서 30층을 올렸을 때는 용적률이 약 2배에 가까운 843%까지 지을 수가 있습니다. 이 때는 저희가 아파트에 분양할 수 있는 면적이 약 9,400평 정도를 확보할 수가 있습니다. - 다음, 공히 두 안에 대해서의 건축기본계획안은 지하층을 전부 주차장으로 개발이 될 것입니다. - 다음, 그리고 1층 부분에 있어서는 목포극장 부근은 젊음의 거리의 연장선상에 젊은이들이 모일 수 있는 매인 스퀘어 광장을 설치하고 그 안으로 동선을 끌어들임으로써 내부의 상가가 활성화 될 수 있도록 계획을 했고, 이 부분은 SSM과 패스트푸드로 저희가 제한을 했습니다. 다음, 2층 부분은 클리닉과 헬스케어와 학원 리테일 부분으로 구성토록 계획이 되어 있습니다. - 다음, 이 부분은 주거동 아파트 부분의 평면이 되는데, 두 개 비슷하지만 이 부분은 한 코어에 7개 세대가, 7개 유니트가 들어감으로써 한 면만 외계에 면하는 세대가 세 부분이 생깁니다. 이것은 우리나라 주거문화에 있어서 통풍이라든가 여러 가지 부분에 열악한 환경을 가지고 있습니다. - 그래서 이렇게 개발했을 때는 저희가 분양성이 있어서, 또 입주민들이 분양받고 살 때 어떤 쾌적성에 있어서는 굉장히 열악하리라고 판단하고 있습니다. 그렇지만 이 사선제한을 안 받았을 때는 이 부분이 30층으로 올라가기 때문에 조망권이나 이런 부분은 굉장히 유리한 안이 되겠습니다. - 다음, 이 부분이 단면이 되겠습니다. 도로 사선제한을 받게 되면 이 선에 의해서 높이가 한정되기 때문에 이 가운데만 21층으로 개발이 됩니다. 가로구역별 최고높이를 심의를 통해서 지정고시가 되면 이 부분이 30층까지 올라갈 수가 있습니다. - 다음, 그 부분의 어떤 이미지 사진인데 이런 건물로 30층까지 올릴 수 있는 형태가 되겠습니다. - 다음, 50평대와 60평대 유니트가, 어떻게 단위세대가 구성되는가 그런 부분이 되겠습니다. - 다음, 이건 컴퓨터 모델링으로 했을 때 건물이 되겠습니다. 보시는 것처럼 찌글찌글해서 올라가는 그런 부분입니다. 이 부분 같은 경우는 단일 베이스로 랜드마크적으로 가능한 그런 안이 되겠습니다. - 다음, 모형은 뒤에 있습니다마는 이 부분이 사선제한을 받는 모형이 되겠고, 이 부분은 가로구역별 최고높이를 했을 때 30층으로 개발한 그런 어떤 예시도가 되겠습니다. - 다음, 다음은 저희가 1,320평에다 지금 현재 상점들이 입주해 있는 600평을 합쳐서 둘러싸인 도로면의 전체를 개발했을 때에 대한 대안이 되겠습니다. - 다음, 좌측은 사선제한을 받기 때문에 조금 전에 보여드린 것과 거의 대동소이합니다. 12층에서부터 24층까지 건물의 형태가 다양하고 높이 층을 짤리기 때문에 랜드마크적인 요소가 없는 분양성에서 굉장히 열악한 안이 되겠고, 우측은 저희가 39층으로 도로 사선제한을 안 받고 가로구역별로 했을 때 2개 동으로 저희가 개발이 가능합니다. - 다음, 조금 전에 사선제한을 봤을 때는 용적률이 414% 나오고요. 분양면적은 약 5,000평 정도의 아파트 분양면적을 가지게 됩니다. - 다음, 가로구역별로 했을 때는 저희가 배가 넘는 900% 정도의 용적률을 확보하고 또한 전체개발면적도 약 25,400평, 아파트의 분양면적은 약 14,500평 정도의 분양면적을 확보할 수가 있습니다. - 다음, 이 부분은 저희가 용적이 많기 때문에 지하에다 SSM을 설치하고 일부 주차장으로 지하1층을 개발하고, 나머지 부분은 지하 5층까지는 전체 주차장으로 개발을 할 수 있습니다. - 다음, 마찬가지로 평면에 있어서는 젊음의 거리에서 같이 들어오는 이 동선을 최대한 단지내부까지 끌어들여서 내부의 상가부분도 활성화를 시키고, 이 부분은 에스컬레이터를 설치해서 지하에서부터 지상3층까지 원활한 동선을 가질 수 있도록 계획을 했습니다. - 다음, 2층은 클리닉과 학원, 레스토랑으로 개발이 되겠습니다. 다음, 이 부분이 저희가 가장 중요시 다뤄야 될 주거의 어떤 컨디션이 되겠습니다. 좌측은 보시는 것처럼 하나의 코어 7세대로 개발됨으로써 주거의 쾌적성이라든가, 사업성, 이런 부분은 굉장히 열악한 환경을 가지고 있고, 우측은 한 코어에 네 세대가 형성이 됩니다. 그럼으로써 모든 세대가 2면 이상 외계에 면할 수 있고, 그런 측면은 조망권이라든가, 환기, 채광 이런 부분이 굉장히 우수한, 쾌적성이 있는 그런 어떤 아파트를 만들 수가 있습니다. - 이 부분이 단면이 되겠습니다. 보시는 것처럼 도로 사선제한을 봤을 때는 이것밖에 시에서 지을 수가 없고, 가로구역별 최고높이로 했을 때는 2개 타워가 39층, 아마 의원님들이 여의도 가시면 트럼프타워가 이런 어떤 모습을 가지고 있습니다. 2개 타워가 40평 정도 개발이 되어 있습니다. - 다음, 보시는 것처럼 단위세대도 이런 부분들은 한 면만 외계에 면하기 때문에 채광, 환기가 굉장히 열악한 부분이 되겠고, 여기는 모든 면이 다, 2면 이상 다 외계에 면해 있고, 가장 조망권이 좋은 곳에 저희가 거실을 설치해서 유달산이라든가, 주변 어떤 오픈된 부분을 최대한 조망할 수 있도록 개발할 수가 있습니다. 거기에 대한 단위세대 평면입니다. 이런 부분은 거실이 3면이 오픈되어 있는 그런 어떤 환경을 가질 수가 있습니다. 컴퓨터 모델링이 되겠습니다. - 다음, 이 부분이 뒤에 모형이 있지만 모형사진이 되겠습니다. 그래서 2개 타워가 39층으로 개발되고, 지상 3층까지는 상가, 그 다음에 입주자들의 운동, 그런 부분이 되겠고, 실은 이 주상복합의 가장 좋은 것은 편리성입니다. 그래서 저희가 일반 아파트 단지하고 다른 것은 고급화 되어 있고 one-stop life가 되고, 헬스라든가 이런 것이 같은 엘리베이터 코어 안에 있기 때문에 수시로 이용할 수 있다는 점, 이런 부분들이 굉장히 장점으로 대두가 됩니다. - 다음, 그럼 마지막으로 각 안에 대한 사업타당성 분석에 대해서 설명 드리겠습니다. 저희가 조사한 목포의 최근 아파트 분양가 사례가 되겠습니다. 보시는 것처럼 옥암동에 한라비발디 이 부분의 평형대가 48평과 60평입니다. 평형대가 높을수록 분양가가 높죠. 그래서 약 6백만원이 넘는 분양가를 형성하고 있습니다. - 저희는 주상복합이지만 조금 전에 설명 드렸던 도로 사선제한으로 해서 20층밖에 지을 수 없을 때는 어떻게 보면 이 아파트보다도 더 열악한 환경을 가질 것이라고 생각이 됩니다. 그래서 그때는 분양가를 550만원대로 형성을 했고, 저희가 39층으로 개발할 때는 이 아파트보다도 훨씬 더 여건이 좋을 것으로 저희가 판단해서 그때는 700만원대로 분양가를 산정했습니다. - 다음, 상가부분에 대해서는 저희가 상동에 있는 포르모 쇼핑몰의 분양가를 참고로 해서 저희는 1층 분양가는 평당 1,500만원, 2층은 800만원, 3층은 6백만원대로 일단 가격을 잡아서 사업수지 분석을 했습니다. - 다음, 토지비는 기존 사업부지 총 토지비 65억원에, 유치권 42억원, 이자 18억원해서 총 125억원을 토지비로 산정을 했고, 추가 매입할 수 있는 600평은 저희가 평당 1,000만원대로 가정을 했습니다. - 이 부분은 시하고 협의해서 제가 받은 자료를 참고로 했고요. 나머지 부분들은 같되 층수에 따른 공사비는 저희가 차등적용을 했습니다. 그래서 20층일 때는 평당 공사비를 340만원대 했고, 30층은 360만원, 40층대는 380만원대로 공사비를 저희가 잡았습니다. 나머지 비용은 일식으로 저희가 참고로 하는 식에 따라서 계정을 했습니다. - 다음, 그렇게 되면 사업수지의 분석결과가 되겠습니다. 현재 목포시가 가지고 있는 1,320평의 도로사선 제한을 봤을 때는 본 수익률은 마이너스 약 30%, 그래서 저희가 볼 때는 도저히 사업이 안될 그런 판단을 가지게 되겠고, 저희가 1,320평의 사선제한을 안 보고 30층으로 계획을 했을 때는 그래도 수익률은 플러스는 안 되고 마이너스 0.64% 정도가 되겠습니다. - 또한 부지 60평을 매입하지만 사전제한을 봤을 때는 약 마이너스 3%의 적자가 나온 것으로 되어 있고요. 저희가 사선부지를 매입하고, 사선제한을 보지 않는 가로구역별 최고높이로 개발해서 39층으로 했을 때 약 이익률이 1.4% 정도 수익률이 나는 것으로 저희가 최종 분석을 내렸습니다. - 다음, 저희가 지금까지 했던 것에 대한 결론 및 제언을 말씀드리겠습니다. 본 개발사업은 목포시에서 랜드마크적인 가치를 부여할 수 있고, 초고층 주상복합 형태를 개발하여 구도심 활성화에 기여하고, 나아가 목포시 지역경제 발전 초석을 마련하기 위한 것, 또한 그렇게 하기 위해서는 초고층 주상복합 형태의 개발이 최적이라고 생각을 했습니다. - 그를 통해서 목포의 어떤 특권층 창출과 낙후된 원도심 활성화 및 주거의 질 개선을 모색함에 본 프로젝트는 최종적인 안으로 개발해야지만 되지 않을까 라고 생각을 하고 있고요. - 본 사업지는 상업기능이 강한 지역은 맞습니다. 맞지만 주상복합이 개발된다면 주변 환경과의 조화, 구도심의 활성화 차원에서 아주 적합한 개발방향이 되지 않을까 그렇게 생각하고 있고, 조금 전에 설명 드린 사업수지 분석 면에 있어서도 가장 안정적인 수익구조 모델링이 가능하다고 생각하고 있습니다. - 그래서 본 개발사업을 위해서는 목포시의 어떤 적극적인 지원과 노력이 필요하고 개발방향이 선택된 이후에도 상세한 분석, 조사를 통해서 목포시의 구도심 활성화의 촉매제가 될 수 있도록 모든 분들이 지속적인 관심을 기울여야만 가능한 그런 프로젝트가 될 것으로 사료됩니다. 이상 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.