전북 익산시의회 발언
박종대 의원 발언
종대
박종대위원장
의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제124회 익산시의회 임시회 폐회 중 제4차 기획행정위원회를 개회합니다. 의사일정 제1항 이해관계인 의견청취 및 질의답변의 건을 상정합니다. 이번 청원 활동기간 중 우리 위원님들 의정생활에 바쁘실 텐데 이렇게 지역을 위해서 또는 익산을 위해서 시민의 불편한 점을 이해하고 그런 오해 있는 부분을 해결하기 위해서 열심히 청원활동을 하시는 위원님들께 이 자리를 빌어서 위원장으로서 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다. 그러나 이번 청원 활동기간 중 이해관계인 의견청취 및 질의답변을 하고자 한국프로골프협회, 웅포관광개발 주식회사, 다올부동산신탁, 전 채규정 익산시장님, 한국감정원을 출석 요구하였으나 한국감정원에서만 출석하였습니다. 오늘 출석하지 못한 이해관계인에 대하여는 대단한 유감으로 생각하고 먼저 웅포관광지 3지구 감정평가 업무를 담당하신 박원주 평가사님께 감사의 말씀을 드리며 감정평가에 대한 의견청취 및 질의답변을 하도록 하겠습니다. 그런데 오늘 감정평가사님의 의견을 듣는 과정은 위원님들과 상의를 드려서 공개로 하느냐 비공개로 하느냐를 결정하겠습니다. 간담회를 위해서 정회를 선포하겠습니다. 정회를 선포합니다.
10시 10분 회의중지
10시 21분 계속개의
의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 회의를 속개합니다. 그러면 박원주 평가사님만 모시고 웅포골프장 부지 감정평가에 대한 경과 말씀을 듣도록 하겠습니다. 먼저 박원주 평가사님께서 경과에 대해서 말씀해 주시기 바랍니다.
원주
박원주감정평가사
먼저 인사 올리겠습니다. 한국감정원 현재 군산지점에 근무하는 박원주입니다. 먼저 평가 관련된 개략적인 보고말씀을 올리겠습니다. 2004년도 7월 초에 감정평가가 접수된 것으로 알고 있습니다. 그래서 결과가 한 달 반 정도 저희들이 조사하고 심의해서 과제물로 2004년 8월 27 날 가격시점은 그쯤해서 끝난 것으로 기억하고 있고 서류상으로 그렇게 되어 있습니다. 우선 저희들 평가 관련된 개략적인 어떻게 진행됐는가 먼저 말씀드리고 세부적인 말씀을 드리도록 하겠습니다. 처음에 저희들 한국감정원에 접수됐을 당시에 이 건에 대해서 중요성은 저희들도 알고 있었습니다. 존경하는 위원님들도 아시겠지만 지방자치단체에서 이런 수익개념 사업을 처음으로 시행했던 데가 익산시로 기억하고 있습니다. 그리고 전에 작고하신 조 시장님이 어려움을 겪은 것도 알고 있고 접수할 당시에 저희들이 사전에 정보는 알고 있었습니다. 그리고 그 이전에 감사원에서 여러 번에 걸쳐서 감사받은 내용도 알고 있었고요, 그래서 저희들도 굉장히 중요한 사안으로 알고 있고 국유재산 처분과 관련된 근본적으로 중요한 일입니다. 그래서 내부적으로 회의를 거쳐서 누가 평가를 담당할 것이냐 해서 제가 우리 팀원과 해서 담당을 하게 되었습니다. 저는 한국감정원에 근무한지 약27년 정도 됩니다. 특수평가 특히 이런 특수한 물건들, 공장이나 골프장 특수평가 부분에 연륜이 좀 있는 편입니다. 그렇게 해서 저희 팀이 지정됐고요, 아무튼 질문하시면 개략적으로 말씀드리고 우선 평가와 관련된 사항을 말씀드리겠습니다. 익산시에서 평가 당시에 가장 기본적인 문제는 토지를 취득한 상태에서 가격시점이 2003년 3월 15일 날 웅포관광지 조성승인 세목고시가 완료된 상태였습니다. 그 이야기는 뭐냐면 관광개발사업 허가가 법적으로 행정절차가 거의 완료된 상태였습니다. 평가시점 자체 목적이나 평가대상 물건을 확정짓는 것도 개별토지가 아닌 사업승인이 완료된 상태대로 평가조건이었고 그 목적대로 평가를 했습니다. 그래서 실질적으로 토지가 취득가격 플러스 기타 경비들 해 가지고 합산하고, 그 다음에 익산시에서 이 사업과 관련된 이익이 난 기대이익분까지, 그 후 기대이익에 대해서는 별개상황인데요, 포함해서 합산해서 전체 평가해서 저희들 금액은 약 350억 정도 평가한 것으로 기억하고 있습니다. 관련돼서 개략적인 것을 말씀드렸고 혹시 세부적인 말씀이 있으시면 제가 답변해 드리도록 하겠습니다.
종대
박종대위원장
특별히 하실 말씀은 없으시고요.
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
종대
박종대위원장
감정평가는 어떤 사견이나 어떤 다른 것을 접하지 않고 솔직하게 있는 그대로 하셨다는 말씀이죠?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다.
종대
박종대위원장
알겠습니다. 질의하실 위원님께서는 질의해 주시기 바랍니다. 손문선 위원님.
문선
손문선위원
반갑습니다. 제가 감정평가에 대한 전문지식이 없어서 여쭤본 부분에 잘 대답해 주시고요, 지금 감정평가 하는 게 여러 가지 방법으로 하더라고요. 한국감정원은 어떤 방법으로 평가를 했어요?
원주
박원주감정평가사
가장 중요한 것이 평가상 원칙적으로 평가방법이 공시지가에 의한 평가방법, 원가법에 의한 평가방법, 수익환원법 등 평가방법상 세 가지 기법이 있습니다. 평가방법은 그렇습니다.
문선
손문선위원
감정원 같은 경우는 수익환원법으로 했어요?
원주
박원주감정평가사
수익환원법의 개념은 이익이 발생되거나 영업이익이 발생되거나 영업수익이 발생됐을 때 가능한 이야기거든요, 당해 물건에 대해서는. 그런데 이 물건 자체는 토지 그 상태, 여지까지 영업이익이나 아무런 영업이익이 발생하지 않았기 때문에 수익환원법은 접근이 불가능한 대상입니다.
문선
손문선위원
그러면 원가법이에요?
원주
박원주감정평가사
저희들이 원가법은 검증상태로 적용했습니다.
문선
손문선위원
그러면 공시지가 부분과 원가법 같이 섞어서 했나요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
문선
손문선위원
우리 익산시가 현 사업부지를 매입한 토지매입비가 167억 정도 되더라고요. 167억에는 각종 물건이 다 포함되어 있죠? 건축물이나.
원주
박원주감정평가사
그런 것은 빠진 것으로 알고 있습니다. 순수 토지매입비만, 부동산매입비가 제가 받은 자료에 의하면.
문선
손문선위원
그러면 여기에 지장물이 됐든 건축물이 됐든 이런 것은 관계가 없다는 건가요?
원주
박원주감정평가사
예, 토지매입비가 그 당시에 167억 정도 됐고 지장물 보상비, 분묘 이장비, 분묘 물건에 해당되는 것.
문선
손문선위원
순수 토지만 167억요?
원주
박원주감정평가사
예, 그 정도 됩니다.
문선
손문선위원
기타 부대 관련된 지장물이나 건축물은 안 들어가요?
원주
박원주감정평가사
지장물이 건축물까지 포함되는 겁니다.
문선
손문선위원
그러면 순수 토지만 167억이라는 거네요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
문선
손문선위원
그러면 우리가 감정을 할 때 그때 토지매입을 할 당시에는 웅포관광지 조성사업이 결정되기 전이잖아요.
원주
박원주감정평가사
매입할 당시 사업승인이 났기 때문에 매입했고요.
문선
손문선위원
토지 매입 당시는요. 그때는 골프장이나 관광지부지로써 매입한 거예요?
원주
박원주감정평가사
그렇죠. 법적 절차상 그것을 하지 않고는 매입이 불가능할 것 같습니다.
문선
손문선위원
그러면 그때도 골프장용지로 감안해서.
원주
박원주감정평가사
관광지 사업승인 상태대로 승인을 받았기 때문에 익산시에서 매입을 시작했겠죠.
문선
손문선위원
그러면 그때 매입이 관광지 조성사업 승인 시점이 지난 뒤에 매입했다는 거예요?
원주
박원주감정평가사
가장 중요한 게 사업승인 신청을 했을 때 그 절차상 매입시점이 법적으로 정해져 있습니다. 그 이전에는 예를 들어서 협의부분인데요, 법상 절차상의 협의를 할 것이냐 아니면.
문선
손문선위원
감정할 때는.
원주
박원주감정평가사
저희들이 감정할 때는 이미 사업승인이 난 상태입니다.
문선
손문선위원
매입할 때요? 관광지 조성계획이 승인 날 때 그 시점으로 해서 매입했다는 것 아니에요?
원주
박원주감정평가사
매입과 관련된 건 제가 정확히 모르겠습니다. 단지 저희들한테 평가의뢰 된 것은 매입이 완료 전제된 행정적인 절차, 관광지 개발사업 승인이 완료된 상태 그 이후로 저희들한테 처분평가가 그렇게 됐다는 겁니다.
문선
손문선위원
제가 드리고 싶은 이야기는 시가 기존에 매입을 할 때와 매각을 할 때가 있지 않습니까. 그런데 감사원은 보니까 매입하는 시점이나 조건에 따라서 달라질 것 아니에요, 감정평가액이. 그런데 감사원에서 기존에 있는 골프장 14만평을 매각을 할 때 골프장 용지로써 감안해서 매각하라고 지시했더라고요. 그런데 매입을 할 때는 우리가 수용령이나 이런 것을 한 것을 보니까 그때도 관광지 조성계획에 대한 승인이 난 뒤에 수용령이 떨어졌을 것 아니에요? 국변이 끝나야 하니까 도시계획 절차가 끝났을 것 아닙니까.
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
문선
손문선위원
그러면 그때 매입할 때 수용을 한 부분은 그 당시에도 골프장 용지로 매입을 했는지 아니면 일반토지로 매입을 했는지 이 차이가 있잖아요.
원주
박원주감정평가사
매입에 일반토지 매입과 골프장용지 매입 자체는 권한의 문제거든요. 이 토지 자체를 가지고 있는 것이나 똑같습니다. 단지 사업이 사업시행자가 아까 위원님께서 말씀하셨듯이 매입 절차상 최종적인 것은 수용인데요, 그런 수용으로 가는 법적 절차상의 문제인 것이지 그 토지 자체가 가지고 있는 것은 대상토지가 사업지분에 들어갔기 때문에 권한을 위임한 겁니다. 허가 자체는 권한 위임의 문제지, 그 토지가 가지고 있는 사업승인이 나서 거기서 플러스 알파적인 요인을 말씀하시는 것 같은데 그것은 어느 정도 감안된 그 자체적으로 있다고 생각합니다.
문선
손문선위원
현재 매입가격에 앞으로 부가가치 부분이 감안이 됐다라는 거네요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 일반적으로 보상지역에 들어간다라면 위원님도 아시겠지만 대체적으로 지가가 어느 정도 오르잖습니까. 어느 정도 감안된 것으로 저희들은 생각할 수 있겠습니다.
문선
손문선위원
그런데 지금 한국감정원에서는 얼마를 평가했는지 모르겠는데 아까 350억 정도 했다고 했잖아요. 그런데 익산시가 토지매입을 한 부분이나 기타 합쳐서 매각을 할 때 331억으로 매각을 했더라고요. 지금 두 곳 감정원에서 한 것 같아요.
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 한국감정원과 다우감정 두 군데, 원래 국유재산처분법에 보면 2개 기관이상으로 하게 되어 있습니다. 그래서 산술평균하게 되어 있습니다.
문선
손문선위원
그러면 다우평가법인은 327억 평가를 했더라고요. 그리고 한국감정원은 350억. 우리가 보통 감정차액이 30%를 넘으면 안 되죠?
원주
박원주감정평가사
원래 그렇습니다. 무효입니다. 평가자체가 무효입니다.
문선
손문선위원
그러면 350억과 327정도면 23억 정도 차이 나네요?
원주
박원주감정평가사
그러니까 10% 미만 아닌가 싶습니다. 10%미만이니까 법적 문제는 없을 것 같은데 요.
문선
손문선위원
그러면 토지에 대한 매각 감정을 하실 때 여러 가지 요인을 쓰셨더라고요. 제가 한국감정원 평가내용이 없어서 그런 것 같은데요, 여기에는 현재 공시지가나 가격편성에 대한 시점, 지역요인, 개발요인, 기타요인으로 해서 평가를 했더라고요. 공시지가하고 시점수정은 공시지가를 고시한 시점과 현재 평가하는 시점의 차이를 이야기하는 건가요?
원주
박원주감정평가사
시점수정이라는 개념은 정부에서 1월 1일 기점으로 하는데 예를 들어서 8월 달이면 8월 달 간의 지가변동율에 대개 공시지가 기준일은 1월 1일이고 8월 달 같으면 8월 달까지의 지가변동율의 의미를 이야기합니다.
문선
손문선위원
보니까 공시지가에 1.0094%를 적용했더라고요. 지역요인은 뭡니까?
원주
박원주감정평가사
지역요인이란 공시지가 관련된 그 인근 지역의 지역상황을 이야기합니다.
문선
손문선위원
인근 지역의 토지거래 상황요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 인근 지역과 대상토지의 지역의 요인을 비교하는 것입니다.
문선
손문선위원
그리고 개별요인은요?
원주
박원주감정평가사
개별요인도 공시지가 표준지, 건설교통부에서 고시한 공시지가 표준지와 당해 토지의 개별요인을 비교하는 것입니다.
문선
손문선위원
그러면 공시지가는 1이니까 거의 공시지가네요?
원주
박원주감정평가사
언제나 공시지가는 1이죠.
문선
손문선위원
기타요인은 골프장에 대한 부분인데요, 그렇죠?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다.
문선
손문선위원
이게 3을 줬더라고요.
원주
박원주감정평가사
제 기억에는 그렇습니다.
문선
손문선위원
그래서 토지마다 적용가격이 나오는 것 같은데요, 그러면 3을 준 부분은 이 토지가 골프장 용지로서의 부가가치를 인정한 거잖아요.
원주
박원주감정평가사
사업허가를 받았기 때문에, 그 다음에 중요한 부분이 순수 토지를 167억에 매입을 하고 거기에 예를 들어서 지장물이전비, 분묘이장비, 그 다음에 이게 아마 제 기억에 이 건이 특별회계 건이었을 거라고 기억하거든요. 그리고 실농 보상비도 해야 되고 농지대체조성비, 여기에서 저희들이 중요하게 했던 부분이 특별회계기 때문에 인건비까지 포함해서 계상한 것으로 기억하고 있습니다.
문선
손문선위원
감정을 할 때 감정에 적용된 제반적인 요인은 제가 조금 있다 물어보겠습니다. 그러면 골프장으로서의 부가가치 개발에 대한 개발이익 부분을 고려해서 3을 적용한 거잖아요.
원주
박원주감정평가사
그렇습니다.
문선
손문선위원
그런데 우리가 토지매입비가 167억이라면서요, 순수 토지가 매입을 할 때. 그런데 기타 지장물 매입부터 시작해서 조림지보조금 반환까지 총 익산시가 웅포 골프장 허가를 받는데 토지를 매입하면서 들어갔던 총비용이 157억 정도 들어갔더라고요. 157억이 들어갔고 여기에 행정력 공임 일명 말하면 공적으로 공무원들이 거기 가서 노력하고 출장가고 이런 행정적인 비용은 이 안에 안 들어갔어요.
원주
박원주감정평가사
제가 평가 당시는 그 부분에 대해서 아까 제가 서두에 말씀드렸지만 특별회계 성격이기 때문에 그 당시 인원이 투입한 것까지 나중에 틀림없이 제가 예상한 것은 감사원감사나 도감사, 의회 감사도 있을 것이고 회계성격이 일반회계가 아니고 특별회계기 때문에 제가 평가 당시는 인건비까지 포함해서 평가했습니다.
문선
손문선위원
그러니까 우리 평가사님 같은 경우는 익산시청이 각종 공무원들의 인건비나 노력, 이런 공임까지 전부 다 계상해서 평가를 하셨잖아요. 그런데 실제 보면 다우평가기관은 그것을 뺐는가 봐요. 왜냐하면 자기들 평가액 320억 정도 밖에 안 나왔기 때문에.
원주
박원주감정평가사
아까 추가적으로 또 할 것은 건설자금이자까지 저희들은 건설자금 이자 기간에 대한 토지를 매입함으로써 그 기간에 대한 이자소득까지 해서 건설자금 이자까지 포함을 했습니다.
문선
손문선위원
거기는 투자비용 이자도 있더라고요.
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 토지매입하는 기간에 대한 이자.
문선
손문선위원
보니까 여기에는 지장물 보상부터 시작해서 조림지 반환금까지 157억을 썼고 공무원들의 인력투자에 대한 인건비나 3년이면 3년 동안 들어간 인건비가 있을 것 아닙니까? 토지매입이나 기타 민원 해결을 하는데 있어서 거기에 일반운영비라고 해 가지고 여비나 이런 것들이 다 들어가 있을 것 아니에요? 그런데 그런 부분은 여기에 빠져 있어요, 157억중에. 그런데 우리 평가사님은 그것까지 넣어서 350억으로 평가했다는 것 아니에요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 인건비라는 개념이 일반회계 성격은 모르겠고 제가 계산했던 가장 중요한 것은 이 사업의 성격이 특별회계 성격이기 때문에 특별회계상 들어갈 항목이 건설자금 이자나 또 해당되는 직원의 인건비까지 들어가야 나중에 특별회계 성격이 충족되기 때문에 이자까지 포함했다는 이야기입니다.
문선
손문선위원
그러면 제가 말씀드릴께요. 뭐냐면 기타 부대비용, 지장물이나 분묘 이장비 이것은 플러스 마이너스 제로잖아요. 나간 비용과 들어온 비용을 거의 똑같이 치잖습니까. 그런다고 분묘 이장비를 이만큼 지불하고 우리가 거기에 수익을 창출할 수는 없는 거잖아요. 그런데 토지매입 부분만 놓고 말씀드릴께요. 토지매입이 167억인데 한국감정원은 얼마 정도 평가를 했어요?
원주
박원주감정평가사
제일 중요한 부분이 순수 토지매입비, 아까 위원님 말씀하신 대로 토지매입비 당연히 들어가야 할 비용들이잖습니까. 예를 들어서 분묘 이장비나 실농비, 보상비 전체를 다 합산하면 아까 건설자금이자까지 하니까 제 기억에 325억 정도로 기억합니다. 전체 제비용까지 합하면 325억 정도 들어가고 제가 기대이익부분을 25억을 플러스했습니다.
문선
손문선위원
그러면 골프장에 대한 기대이익인가요?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 골프장을 익산시에서 허가를 받았기 때문에 허가에 대한 기대이익.
문선
손문선위원
허가권.
원주
박원주감정평가사
크게 보시면 그렇습니다.
문선
손문선위원
사업권을 취득한 부분에 대한 기대이익요?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 그렇게 해서 350억 평가했습니다.
문선
손문선위원
그런데 익산시가 325억 들어간 것 중에서 아까 말씀하셨던 행정비용 있잖아요. 인건비나 이런 부분. 이런 부분들은 없어요.
원주
박원주감정평가사
하여튼 저는 자료를 받아서 합산을 시켰습니다.
문선
손문선위원
우리 감정사님이 평가하기 전에 익산시가 제출받은 것은 325억이에요. 시가 제출했던 원가. 그런데 여기에는 행정비용이 빠져 있습니다. 토지매입 등 주민 민원 해결에 들어가는 제비용, 인건비나 출장비 등 제비용은 빠져 있거든요, 325억 중에.
원주
박원주감정평가사
그 부분에 대해서는 시의 비용과 관련된 것은 제가 모르겠고.
문선
손문선위원
시에서 이것을 제출 안 했다는 것 아니에요.
원주
박원주감정평가사
저는 제가 그 당시 받았습니다.
문선
손문선위원
제비용도요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 행정비용 말고 저는 인건비에 해당되는 아까 드린 말씀대로 행정비용은 개념이 어떤지 모르겠는데 회계성격이 특별회계기 때문에 인건비 쪽으로 받았습니다. 5억 몇천 정도로 기억하고 있습니다.
문선
손문선위원
그런데 여기는 안 들어가 있어요. 여기에는 시가 제출한 수입지출대차대조표를 보면 실제 공무원들이.
원주
박원주감정평가사
경영개발비, 부대비용 해가지고 6억 정도 했구만요. 이게 인건비까지 포함된 사항입니다.
문선
손문선위원
그런데 그것까지 합쳐서 325억이에요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 거기다가 건설자금이자를 제가 12억 정도.
문선
손문선위원
건설자금이자를 투자비용이자라고 이야기하나요?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 원가에 해당되는 것이죠.
문선
손문선위원
그런데 325억중에서 우리 평사가사님이 말씀한 것과 제가 가지고 있는 자료가 틀린 게 평가사님이 여기에 행정투입 비용이 있잖아요. 인건비나 출장비 등 산입을 6억 정도 했다고 했잖습니까. 그런데 이 산입자료에 보면 행정에서는 6억이 없어요. 조금 있다 한부만 복사해 주시고요.
원주
박원주감정평가사
이 내용을 이 자체로 볼 수는 없고 제가 평가서를 이미 시에 제출했기 때문에 거기에서 보시면 충분히.
문선
손문선위원
거기에 부제별로 다 나와요?
원주
박원주감정평가사
제가 이 건과 관련된 것은 어차피 감사원감사나 도감사, 시의회든지 하기 때문에 아예 제가 자체를 공개를 했습니다. 평가서상에 이 자료가 다 있습니다. 평가의견서 상에 자료가 들어갔는지 모르겠는데요.
문선
손문선위원
우리 감정사님은 시에서 제출한 모든 제비용을 감안해서 들어갔다는 것 아닙니까.
원주
박원주감정평가사
참고적으로 이 자료에 6억은 저희들 내부적으로 감정평가위원회라는 게 있습니다. 법적 절차상 하자가 없는가 이런 절차상 감정평가위원회에서 자체 회의를 할 때 내부 자료는 아주 세심하게 되어 있습니다. 그런데 이 자료에 6억이 포함되어 있습니다.
문선
손문선위원
제가 말씀드린 것은 감정을 하실 때 고정으로 들어가 있는 부대비용 같은 경우는 감정의 변화가 없잖아요. 왜냐하면 지장물 부분이나 분묘이장은 재산 형성을 할 수 없기 때문에 사라지는 돈이란 말예요. 우리가 원가계산 할 때 그 부분은 고정적으로 정리해야 할 부분인데 변동부분은 토지매입비잖아요.
원주
박원주감정평가사
토지매입비도 변동될 사항이 없는 것으로 알고 있는데요.
문선
손문선위원
우리가 매입한 것을 매각을 할 때 167억에서 매입을 했다 그러면 그보다 더 나와야 할 것 아니에요.
원주
박원주감정평가사
당연히 지금까지 총 200억 정도가 비용이 들어갔잖아요.
문선
손문선위원
토지만요.
원주
박원주감정평가사
제가 평가하는 가장 중요한 핵심적인 사항은 국유재산이 순수한 토지가 아니라 관광개발 허가 받은 상태 토지매입비에 제반비용 플러스한 그 자체로 평가를 해야 되는 겁니다, 국유재산관리법상. 가장 중요한 게 전체를 다 토지매입비만 가지고 따지는 것이 아니라 지금까지 사업 허가 관련된 지금까지 포함된 것이 국유재산 토탈 합계죠.
문선
손문선위원
저도 그것은 이해를 합니다. 350억은 그렇게 해서 평가해서 산출했다고 생각을 해요. 그런데 제부대비용이나 기타 들어간 비용은 고정적인 비용이기 때문에 변동이 없는 거잖아요.
원주
박원주감정평가사
최종적인 정산을 하면 변동이 없겠죠.
문선
손문선위원
이것은 우리가 지출을 하고 받으면 되는 돈이기 때문에, 그런다고 해서 우리가 몇 원 쳐서 받을 수도 없는 것 아닙니까. 그런데 그것은 빼고 이야기하자고요. 토지만 놓고 보면 어차피 부대비용은 매각을 할 때도 더 이상 받을 수 없는 돈이라고 생각합니다. 왜냐하면 농지조성비를 5억으로 해 놓고 나머지 6억을 받을 수는 없는 거잖아요. 그것은 고정된 거잖아요. 그러면 토지부분에 대해서 우리가 순수토지에 대해서 167억에 매입을 했더라고요. 그런데 매각을 할 때는 그대로 매각을 해야 합니까, 아니면 뭔가 변화를 주어서 감정을 해요?
원주
박원주감정평가사
아까 말씀드린 대로 그 자체 가지고는 토지매입비만 평가할 수는 없습니다. 국유재산처분법에 현 상태로 평가하게 되어 있거든요. 현 상태의 개념은 그 당시 매입이 완료되고 행정절차가 끝난 상태에서 토목의 행위, 예를 들어서 거기에 도로나 가설물이나 이런 행위 자체가 플러스한 것이 없었습니다. 그 당시 별도 들어간 것이 없었기 때문에 토지매입하고 행정적인 절차를 거친 제비용이 플러스 상태가 현 시점의 상태입니다.
문선
손문선위원
저는 무슨 이야기인지 알겠어요. 그런데 토지의 가치를 어느 정도 변동으로 놓느냐는 거죠. 제비용 플러스 시켜야.
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 제비용이 들어가야 현재 가치가 나옵니다.
문선
손문선위원
토지 부분도 있고 제비용도 플러스해서 감정을 할 것 아닙니까. 제가 예를들께요. 우리가 이 지역이 자연녹지였어요. 그런데 도시계획을 해서 일반주거용지로 바꾸었단 말이죠. 그런데 일반주거용지로 바꾸었다고 해서 아파트가 만들어지는 것은 아닐 것 아닙니까? 허가가 떨어지는 것도 아니고. 그러면 누가 이 사업을 하기 위해서 토지를 매입을 해야 만이 아파트 승인이 나갈 것 아니에요. 그러면 토지를 매입할 때 현 상태가 있을 것 아닙니까. 그 가치를 저는 보는 거예요. 그런데 여기에 묘지도 있을 수 있고 건축물도 있으면 이걸 다 빼고 토지에 대한 가치가 우리가 골프장이나 관광지 조성할 때 매입할 때와 매각할 때 가치상승이 어느 정도 되는지 궁금해서 물어보는 거예요.
원주
박원주감정평가사
그런데 성격마다 틀린 것이 예를 들어서 아까 위원님께서 말씀하시는 아파트 같은 경우 아파트 허가절차에 행정적인 비용이 들지 않겠습니까. 원가개념이 아까 농지에 해당된 도로도 들어갈 것이고 사업마다 제비용이 들어가는 가장 중요한 것은 최종적인 비용, 그것이 최종적인 토지의 원가개념인 것인지 토지 구입자금이 원가개념이 아니거든요.
문선
손문선위원
감정이라고 하는 것은 모든 거기에 들어간 비용이나 부가가치나 기대이익을 합쳐서 화폐로 환산한다고 생각해요. 그런데 거기에 화폐로 환산할 때 부가가치가 됐든 기대이익이나 이런 부분은 무형의 자산이잖아요. 앞으로 발생해야 할 부분을 우리가 점치는 거잖습니까.
원주
박원주감정평가사
저는 그렇게 생각하지 않고요, 예를 들어서 아파트 허가가 나려면 아파트 짓기 위한 행정적인 절차, 농지정리 대체조성비, 도로복구비 등 여러 관련 법적 절차상 비용이 포함된 것이 원가개념이라는 것이죠.
문선
손문선위원
그런데 기대이익을 빼고 325억을 평가하셨다고 했잖아요. 그런데 325억은 평가를 할 때 익산시가 토지매입부터 기타 모든 비용을 합친 액수란 말예요. 그러면 시는 이렇게 모든 공을 들여서 매각을 할 때는 돈이 플러스 된 게 없잖아요.
원주
박원주감정평가사
현실적으로는 그렇죠.
문선
손문선위원
들어간 비용 그대로 넘겨준 것밖에 없잖아요.
원주
박원주감정평가사
그러기 때문에 아까 제가 드린 말씀대로 기대이익이라는 25억이 다우는 어떻게 했는지 잘 모르겠는데 저로서는 행정적인 이익의 부분, 행정행위로써 이익부분을 기대이익으로 제가 25억 정도를 했습니다.
문선
손문선위원
그러면 감사원에서 지적했던 골프장용지를 감안해서 감정을 다시 하라는 것은 뭐예요?
원주
박원주감정평가사
저희는 이번 평가 관련돼서 감사원감사나 이런 부분에 대해서 한번도 지적받은 적이 없습니다.
문선
손문선위원
익산시 행정이 감사를 받았더라고요.
원주
박원주감정평가사
그 자체가 위원님께서 말씀하시는 부분이 저희들 평가와 관련돼서는 지금까지 감사원감사나 도감사실에서는 제가 전화만 받은 적이 있지 틀림없이 국유재산 큰 건이니까 감사원감사도 당연히 받았을 것이고 도감사도 받았을 것이고 시의회에서 절차상 다 받았는데 감사원감사에서 지금까지 제가 소명기회를 주거나 무슨 이야기가 있었던 적은 한번도 없습니다.
문선
손문선위원
그러면 325억이 제비용이나 토지매입비인데 이것을 그대로 평가한 이유는.
원주
박원주감정평가사
그 상태로 예를 들어서 토지를 매입하고 거기에 관련 골프장을 허가받기 위한 행정적인 모든 절차가 끝난 상태에서 그 상태 그대로인 겁니다. 물리적인 상태는 그대로에요. 거기에 도로 개설사업을 한 것도 아니고 임시사무실을 지은 것도 아니고 물리적인 상태는 그 상태이기 때문에 시에서 더 추가적으로 들어간 돈은 없지 않습니까. 시에서는 없기 때문에 물리적으로 더 이상 플러스 해 줄 부분은 없죠.
문선
손문선위원
그러면 골프장이 만들어질 수 있는 토지가 바뀐 것 아니에요.
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 허가가 완료된 상태로.
문선
손문선위원
그러면 일반용지보다 골프장용지가 더 비싸지 않아요?
원주
박원주감정평가사
당연합니다. 제비용이 들어갔기 때문에 비싼 거죠.
문선
손문선위원
그러면 토지가격이 상승한 게 아니고요?
원주
박원주감정평가사
제비용이 들어갔기 때문에 총체적인 가격은.
문선
손문선위원
이것을 감정할 때는 토지매입비 원가와 제비용 원가 합쳐서만 따져요?
원주
박원주감정평가사
현재 상태는 아까 드린 말씀대로 그 시점에 골프장의 물리적인 상태가 어떤 것이냐는 이야기죠. 처음에 토지를 매입했을 때와 그 당시 저희들 평가할 시점에 물리적으로 아무 변동이 없었다는 거죠. 거기에 익산시에서 돈을 투자한 게 없었다는 이야기입니다.
문선
손문선위원
그런데 우리가 기대심리가 있잖아요.
원주
박원주감정평가사
기대이익이라는 부분은 그러기 때문에 25억을 이익에 그 허가권과 관련된 이익을 플러스 했다는 겁니다.
문선
손문선위원
그런데 왜 다우감정평가법인은 그런 이득을 감안 안 한 거예요?
원주
박원주감정평가사
저도 그 친구와 몇 번 논쟁이 있었는데 그 친구가 보는 관점은 아마 제 기억에 그렇습니다. 지나간 일인데 전체적으로 비싸다는 겁니다. 예를 들어서 지방에서 골프장 전체 사업 허가 났을 때 과연 얼마 정도 되느냐, 제 기억에 완료됐을 때 평당 5만 5,000원 정도 되는 것으로 기억하는데 지방으로 봤을 때는 일반적으로 비싼 것이 아니었느냐, 그런데 보는 사람 관점에서 차이점입니다. 제가 볼 때는 약간 비싼 것도 있지만 웅포 골프장이 완료됐을 때 개별적인 사항, 예를 들어서 조망권이나 경쟁력 측면에서 봤을 때는 다른 데보다는 오히려 경쟁력은 있을 것이다 그런 부분이 그 사람과 저의 차이점이었습니다. 저는 분명히 그 정도 가치는 인정할 수밖에 없다.
문선
손문선위원
그러면 그런 바라보는 입장의 차이가 발생하면 어떻게 조정돼요?
원주
박원주감정평가사
방법이 없지 않습니까. 저희들 둘이 상의해서 가격을 낼 수 없는 것이고 그 사람은 인정을 못하겠다는데 저는.
문선
손문선위원
감정 구성요건에 해당될 것 아닙니까.
원주
박원주감정평가사
의견이기 때문에 저나 다우나 단지 익산시에 제출한 기본적인 단위수치나 들어가는 제비용들 있잖아요. 그것은 별 차이가 없죠. 시에서 받아서 시에서 완전히 정산이 안 끝난 상태지만 받은 자료를 가지고 토지매입자금 그대로 있죠. 제비용 아까 말씀드린 대로 실농보상비 등 합산하면 다 똑같은 것이고.
문선
손문선위원
그러면 여기에서 두개가 차이 나는데 하나는 평가사의 차이점은 기대이익, 개발에 대한 기대이익이 있잖아요. 우리가 보통 내 땅을 가지고 있는데 골프장으로 들어가면 땅 값이 올라갈 것 아닙니까. 그런 기대이익이 있는 것 아니에요?
원주
박원주감정평가사
그런 부분의 기대이익 개념이 아니라 저는 익산시에서 골프장을 행정적인 절차가 끝나기 때문에 거기에 대한 기대이익 개념입니다. 익산시가 지금까지 수고해가지고 완전히 매입한 상태대로 행정적인 절차가 끝난 상태에 대한 이제는 토목공사 바로 진행할 수 있잖아요, 실시계획 승인만 받으면.
문선
손문선위원
그러면 행정비용에 대한 우리가 노력했던 인건비나 여타의 모든 제비용 부분은 우리 한국감정원도 들어가 있고, 다우도 넣었어요?
원주
박원주감정평가사
제가 넣었는지 안 넣었는지는 모르겠습니다. 제가 그쪽 감정서를 볼 기회가 없었기 때문에… 거기에서 얼마 평가했는지도 사실 오늘 처음 듣는 말이거든요.
문선
손문선위원
그것은 어떻게 해요? 그것을 넣어야 한다고 보시는 거예요?
원주
박원주감정평가사
저는 우리 내부적인 자체적으로 회계성격이 익산시에서 하고 있는 사업자체가 특별회계로 넘어왔거든요. 일반회계는 아니거든요. 특별회계 성격이기 때문에 특별회계 성격에 맞도록 아까 드린 말씀대로 인건비까지 포함되어야 된다고 제가 판단한 것입니다.
문선
손문선위원
325억 중에 토지매입비, 지장물 매입, 분묘이장, 분묘 물건, 영농보상, 주거이전비, 생태계보전협력금, 농지조성비, 대체조림비, 문화재발굴조사비, 투자비용은 아까 건설이자비용이라고 했죠. 투자비용이자, 숙원사업처리비.
원주
박원주감정평가사
그런 것은 제가 받은 항목에는 없었습니다. 제가 받은 자료는 사업과 관련된 직접 공사비, 익산시에서 다른 것과 관련돼서 준 것이기 때문에 예를 들어서 지장물보상비, 분묘이장비, 분묘물건에 대한 보상, 실농보상, 주거이전비, 농지조성비, 대체조림비, 생태계보전, 문화재발굴비, 항공측량, 타당성검사비, 경영개발비용, 건설자금이자, 기대이익까지 했는데 이 항목 중에서 저희들이 익산시와 합산한 부분도 있을 수는 있겠죠. 제가 요구한 사항은 이 사항이었고 제가 요구했던 사항은 당연히 들어가야 할 부분들이기 때문에.
문선
손문선위원
금방 우리 선생님이 말씀하신 중에 임도신설비, 보조금반환비 이런 것도 없네요?
원주
박원주감정평가사
어디에 합산됐는지는 잘 모르겠습니다. 저는 총계적으로만 받았기 때문에.
문선
손문선위원
그러면 비교를 해 보면 되겠네요.
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 수치는 합산하면 어떤지 모르겠습니다.
문선
손문선위원
알겠습니다.
종대
박종대위원장
또 다른 위원님. 송병원 위원님.
병원
송병원위원
송병원 위원입니다. 손문선 위원님이 상세히 여쭤봤기 때문에 추가적으로 조금만 묻겠습니다. 현재 한국감정원에서 평가하는 방식은 원가법에 의한 평가방법을 선택한 거죠?
원주
박원주감정평가사
아까 드린 말씀대로 공시지가와 원가법 두 가지를 병용해서 산정했습니다.
병원
송병원위원
그런데 다우감정에서는 평가방법을 원가방법이나 이런 것은 자기들이 하기가 곤란해서 개별법에 의한 가격 검토를 했거든요, 공개방식에 의해서. 그 차이가 있는데 아까 비용을 6억 정도 받으셨다고 했는데 이 평가에 나타난 것을 보면 시에서 제출한 내용에는 인건비가 없는데 325억 5,510만원이 사실상은 인건비는 포함이 안 되어 있거든요.
원주
박원주감정평가사
저는 아까 말씀드린 대로 6억이 포함되었다고 말씀드렸습니다.
병원
송병원위원
하셨는데 감정평가 의견서를 보면 325억에 대한 것이 행정에서 제출한 그 내용 그대로 나열되어 있거든요. 그런데 거기에 나중에 뭐라고 했냐면 골프장이 승인된 토지의 프리미엄을 약 20억보고 50억 내외로 그 가격이 나오는데 그중에서 25억을 해 가지고 350억을 때린 것이거든요. 그런데 다우에서는 뭐라고 했냐면 비교를 할 필요는 없는 건데요, 자기들은 사업에 대한 평가면적에 대한 토지가격을 328억 정도 때렸는데 그러다보면 우리에게 제기한 327억에 보면 실질적으로 사업비는 293억 사업비를 때려서 34억 정도의 편차를 두었더라고요. 그런데 제가 여쭤보고 싶은 것은 여기에 나온 325억에 25억을 플러스해서 350억이 나왔거든요. 그런데 325억의 내용에는 토지매입비와 그에 대한 부대비용이 나열된 것을 보면 아까 손 위원이 알고자 했던 공무원들의 행정직무수행에서 부대비용도 포함되어야 하지 않느냐, 그런데 우리가 6억 정도를 받았다고 하는데 6억 정도 반영된 내역은 안 나오거든요.
원주
박원주감정평가사
하여튼 저는 자료를 받아서 플러스해서 그 가격이 나온 겁니다. 분명히 저는 했습니다. 저로서 아까 드린 말씀대로 제가 한 것을.
병원
송병원위원
우리 행정에서 제출받아서 하셨다는 이야기죠?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 제가 추측한 것은 그 당시는 예를 들어서 분묘도 이장 안 한 상태고 지장물도 다 처리가 안 된 상태기 때문에 제가 그 당시 당연히 그게 있어야 된다, 그러기 때문에 어떤 형태로든 수치를 만들었습니다. 그러니까 최종적인 정산은 거기도 끝났는지 안 끝났는지 모르겠는데 저희들이 요구한 것은 제반비용을 달라, 그래야 평가가 가능하다, 그 당시는 분묘이장이나 이런 것도 하나도 안 된 상태였습니다. 단지 분묘이장비가 그 당시 개수는 얼마 들어간 것 나오니까 아마 거기에서 계산하고 최종적인 것은 정산을 하면 나오겠죠.
병원
송병원위원
우리가 오늘 평가사님이 오셔서 가장 알고자 하는 내용이 그거였거든요. 제반 토지매입비부터 원가계산을 할 때 왜 그 비용이 빠졌느냐라는 것을 확인하려고 했는데 평가사님은 받아서 넣었다고 하는데 제가 아무리 이 내용을 읽어봐도 그것이 들어 간 부분이 안 보이거든요.
원주
박원주감정평가사
저희들 산출기초표상에 6억을 아까 항목도 그대로 말씀드리는데요.
문선
손문선위원
평가사님, 그 자료가 집행부에 똑같이 가 있어요?
원주
박원주감정평가사
아까 드린 말씀대로 평가의견서상에는 아마 이 부분이 나갔을 것이고 이 부분은 제4차 감정평가위원회 회의록이라고 그 당시 평가를 최종적으로 완료하기 전에 우리 한국감정원 내부적으로 평가위원회가 구성돼서 회의를 할 때 이런이런 절차에 의해서 하고 지금 제반 토지매입비가 얼마고 우리가 집어넣어야 할 항목들을 세세히 구분해서 이건 내부 회의 자료기 때문에 세세한 항목에 들어갈 때 이 가격에 맞춰서 총 합산은 맞는 것입니다.
종대
박종대위원장
그러니까 집행부에 그런 자료가 다 가 있어요?
원주
박원주감정평가사
우리 내부자료 원본에 있지 의견서상에는 아마 들어갔는지 안 들어갔는지 모르겠습니다.
병원
송병원위원
안 들어와 있는데, 그래서 제가 여쭤본 건데.
원주
박원주감정평가사
합산은 들어갔을 겁니다. 합산이 안 맞을 수 없거든요.
병원
송병원위원
여기 내용에 보면 뭐라고 했냐면 익산시청에서 제출된 지장물 보상비 제경비 등으로 익산시청에 제시한 부대비용에 대한 자료를 참고하여 산정했다고 써 놓았거든요. 그런데 그 부대비용 내역이 여기 의견서에 보면 쭉 나와 있더라고요. 나와 있는데 325억에 대한 것만 나열되었다는 이야기입니다.
원주
박원주감정평가사
위원님 말씀대로 저희들 내부적인 평가서상에 6억은 분명히 플러스됐고요, 6억이 다른 항목에 합산됐겠죠. 다른 항목에 합산됐는데 내부적인 우리 자료는 6억을 포함했다는 겁니다.
병원
송병원위원
제가 궁금한 것은 여기 익산시청에서 제출한 제반 경비 제출된 내역이 325억이고 그 다음에 한국감정원에서 25억을 플러스해서 350억을 내 놓았거든요. 그렇다면 6억은 안 들어간 것 아니냐…
원주
박원주감정평가사
제가 볼 때 평가의견서대로 하면 사업허가와 관련된 제비용, 농지조성비 외 합산 74억중에 건설자금이자 12억과 6억이 포함된 것으로 볼 수 있습니다. 다른 것들은 항목이 똑 같으니까요 74억중에 건설자금이자와 인건비에 해당되는 부분이 플러스됐을 겁니다.
병원
송병원위원
의견서에 나열한 것이 322억이거든요. 그러면 325억이라면 3억 차이밖에 안 나거든요.
원주
박원주감정평가사
정확한 수치를 말씀드리면 322억이고요, 그러니까 수치가 거의 일치하기 때문에 6억이 빠질 수는 없습니다. 321억이니까 1억 정도 차이가 날 수 없죠. 6억이 플러스 됐으니까 저희들 의견서상에 나간 가격과 내부의 자료가격이 거의 일치하기 때문에 6억이 합산, 그러니까 74억에 플러스됐다는 말씀입니다.
병원
송병원위원
하여튼 제가 알고자 하는 것은 6억은 분명히 포함시킨 거죠?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 74억중에 포함돼 있는 것으로 보면 됩니다.
병원
송병원위원
의견서의 내역과 금액의 차이가 3억밖에 안 되는데 6억이라고 하니까 안 맞아서 여쭤본 거예요.
원주
박원주감정평가사
평가의견서상에 시에 제출한 자료상에 74억 7,700만원에 합산한 부분이 경영개발 부대비용 6억, 건설자금이자 12억까지 가격이 포함된 것입니다.
병원
송병원위원
알겠습니다.
문선
손문선위원
제가 보충해서 하나 물어보겠습니다. 그러면 이 안에 웅포 주민들 민원 해결하기 위해서 숙원사업 해 주는 것 있죠. 주민들에게 서비스해 주는 것 있죠. 예를 들어서 너무 반발이 많고 반대가 많으니까 비용들을 주는 것 있잖습니까. 그런 부분은 감정으로 쳐요?
원주
박원주감정평가사
제가 생각할 때 회계성격이 그 사업의 직접 목적상 회계를 할 때 비용을 어떻게 결정하느냐에 따라서 달라질 것 같은데요. 익산시장님이 제반비용까지 다 포함해서 특별회계기 때문에.
문선
손문선위원
그 돈이 특별회계에서 나갔거든요.
원주
박원주감정평가사
나갔으면 나중에 플러스해야 되겠죠.
문선
손문선위원
특별회계에서 이 사업을 진행하는데 민원이 많으니까 주민들에게 경로당도 지어주어야 하고 모정도 하나 지어주어야 할 것 아닙니까. 그 비용이 특별회계 예산에서 5억 5,000만원이 들어갔어요. 그 부분도 감정할 때 산입을 합니까, 아니면 별도로…
원주
박원주감정평가사
플러스했는지 그 내용은 제가.
문선
손문선위원
플러스해야 된다고 보는 거예요, 안 해야 된다고 보는 거예요?
원주
박원주감정평가사
저는 참 애매한 부분인데요.
문선
손문선위원
평가사님 의견은 어때요?
원주
박원주감정평가사
글쎄요. 일반회계 성격도 강하고 특별회계 성격도 강하기 때문에 그 자체는 일반적인 것을 말씀드리면 다른 시·군 같은 데, 내장산 국립관광공원 같은 경우는 시에서 300억 정도 플러스 지원해 주는데 별도로 계산하더라고요.
문선
손문선위원
감정으로 않고요?
원주
박원주감정평가사
비용부분을. 한국관광개발공사에서 사업을 하는데 유치하기 위해서 300억을 정읍시에서 별도 플러스 지원해 주는 겁니다. 예를 들어서 지방공사를.
문선
손문선위원
그것은 SOC 사업이고요.
원주
박원주감정평가사
이 자체가 저도 일반 지자체마다 성격이 틀리기 때문에 운용의 묘는 제가 잘 모르겠습니다.
문선
손문선위원
제 이야기는 SOC 도로나 상하수도 이런 부분은 투자협약에 관련된 부분이잖아요. 시가 이런 사업이 들어오면 이 정도 해 주겠다 SOC 관련된 부분인데 웅포 같은 경우는 SOC 부분이 들어간 것은 없고 주민들이 토지매입에 응하지도 않고 반대도 많이 하고 시위도 하니까 주민들의 가려운 곳을 긁어주겠다 해서 동네에 노인정도 하고 모정도 하는 돈이거든요. 이런 부분은 감정에 산입합니까, 안 합니까?
원주
박원주감정평가사
제가 지식이 없어서 그 부분은 답변을 못 드리겠습니다. 행정적인 문제는 제 사항이 아니기 때문에.
문선
손문선위원
이런 비용이 들어갔으면 감정평가 할 때 넣어요?
원주
박원주감정평가사
총계 항목상에 들어갔다면 저는 인정할 것이고 그 당시 문제는 제가 생각할 때는 이렇습니다. 그 당시에는 물리적인 행위가 하나도 안 이루어졌다는 이야기입니다. 예를 들어서 벽돌공장도 있었고 분묘도 있었는데 저로서는 평가할 당시 제반비용 부분에 자료를 달라, 그러니까 시에서 자료를 줄 때 다른 항목 속에 들어갔는지 모르겠지만 저는 이런이런 제반 부대비용 자료를 주어야 만이 현 시점의 가격, 국유재산 처분상 들어갈 항목 총 가격이다, 그래서 그 가격을 주시오, 그래서 익산시에서 자료를 받았는데 세부항목은 아니라는 이야기입니다. 제가 요구했던 항목, 사업 허가하는 직접비용과 관련된 사항은 저에게 주십시오 그래서 자료를 받은 겁니다. 그러니까 세부 항목을 일일이 나열한 것은 아니고.
문선
손문선위원
그러면 간접비용은 보통 다른 데 감정하실 때 넣어요?
원주
박원주감정평가사
그것도 성격에 따라 틀립니다. 회계상 특별회계 성격이냐 아니면 사업단이 별도로 구성됐느냐, 예를 들어서 전주시 같은 경우 35사단이전팀 이렇게 별도로 사업단이 구성됐는데 여기는 그 당시 문화관광과와 같이 해서.
문선
손문선위원
토지매입은 경영개발과 특별회계팀에서 했으니까요.
원주
박원주감정평가사
또 일부 문화관광과에서 그 당시 관여하고 있더라고요.
문선
손문선위원
그것은 관광지 지정만 하고 끝났죠.
원주
박원주감정평가사
모르겠습니다. 제가 볼 때 그 당시 그런 부분을 느꼈습니다. 단지 저로서는 회계성격이 특별회계기 때문에 인건비까지 관련돼서 자료를 주십시오 해서 한 겁니다.
문선
손문선위원
그러면 주민숙원사업도 감안해야 한다고 보는 거예요?
원주
박원주감정평가사
저는 그 부분에 대해서 행정적인 지식이 없어서 죄송합니다.
종대
박종대위원장
다른 질의하실 위원님. 오기주 위원님.
기주
오기주위원
질문 드리기에 앞서서 감정평가라고 하는 부분들에 대해서 전문적인 지식이 없어서 제가 여쭤보는데 있어서 다소 평가사님의 의견에 전혀 맞지 않는 부분이 있다 하더라도 이해를 부탁드리겠습니다. 저희들이 감정평가를 해서 매입을 하고, 매입할 때도 감정평가를 하지 않습니까?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
기주
오기주위원
매입하실 때도 하신 거예요?
원주
박원주감정평가사
한국감정원에서 참여를 안했습니다.
기주
오기주위원
매각할 때만 하신 거잖아요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
기주
오기주위원
매입을 해서 임야나 전이나 답 부분들이 골프장용지로 바뀌어져서 매각을 한다라고 했을 때 저희 일반 개인적인 사인으로서 토지매입비가 167억이 들어갔다고 하면 이 부분들이 매각과정에서는 더 상위해야 되는 것 아니냐 이런 생각이 들어요. 조금 전에 앞서 다른 위원님들이 질문하셨는데 토지매입비가 167억 들어가고 나머지 여기에 대한 평가사님이 하던 이야기대로 하면 투하비용이 6가지 항목 지장물보상비, 농지조성비 외 해 가지고 토탈 325억 정도 들어간 것 같아요.
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
기주
오기주위원
조금 전에 여기에 공무원들의 인건비라든지 여타 이런 부분들이 각각 세항에 있어서는 시가 평가사님에게 제출한 자료와 저희에게 주신 자료를 비교해 보면 풀릴 것 같고 그 문제는 지금 여쭤볼 부분이 아닌 것 같고, 325억이 들어갔는데 여기에 우리 평가사님은 기대이익 25억 내셨어요. 그래서 투하비용 부분들과 취득가격 다 합산해 보니까 325억이죠?
원주
박원주감정평가사
예, 그게 순수 취득가격 개념입니다. 국유재산 처분 대상에 순수 취득가격.
기주
오기주위원
거기에 기대이익 25억을 넣고 다우에서는 그렇지 않고 이 차이점이 있는데 그것을 여쭤보는 것이 아니고 감정평가를 하는 것이 이런 기준에서 한다고 치면 감정평가에 대한 우리 비용이 얼마나 들어갔는지 모르겠습니다마는 취득가격 플러스 투하비용 플러스 기대이익을 넣을 것이냐 안 넣을 것이냐, 한쪽은 넣고 한쪽은 안 넣었어요. 단순히 이 논리라고 치면 감정평가 의미가 어디에 있죠?
원주
박원주감정평가사
가장 중요한 것이 국유재산을 처분하려면 말씀대로 2개의 감정평가 기관 평가에 의해서 산술평균해서 가격을 결정하게 되어 있거든요. 그러니까 절차상의 문제인 것이지.
기주
오기주위원
취득한 가격 그것은 누구나 다 합산할 수 있어요. 여기에 투하된 비용 누구나 다 합산할 수 있어요. 한쪽은 기대이익을 25억 넣고 한쪽은 기대이익을 안 넣어요. 그리고 두 군데 감정평가 해 가지고 감정평가에 대한 비용이 얼마나 들어갔는지 모르겠습니다마는 이렇게 해서 기대이익 25억 넣은 데로 감정평가를 했단 말이죠. 그러면 제가 일반인으로 봤을 때 취득가격 플러스 투하비용 플러스 기대이익을 넣고 안 넣고 차이밖에 없는 것 같은데 굳이 이런 감정평가를 할 필요가 뭐가 있느냐는 생각이 들어요. 한쪽은 기대이익도 안 넣고 또 한쪽은 넣고, 이게 앞서 다른 위원님이 질문하니까 그것은 그쪽 평가하시는 분의 문제지 여기 와 계시는 평가사님이 이야기 할 성격은 못된다고 말씀하셨단 말이죠. 그러면 그 내용을 듣고 있다보니까 이 감정평가는 요식행위지 전혀 의미가 하나도 없다는 생각이 들어요. 전문가니까 여쭤보는 거예요. 그런 부분들에 대한 평가사님의 의견은 어떤 생각이 드세요.
원주
박원주감정평가사
가장 중요한 부분이 아까 제가 말씀드렸는데 평가시점에 관련된 웅포관광지 대상 토지의 물리적인 형태를 말씀 드렸잖아요. 처음에 저희들이 평가에 들어갔을 때 물리적으로 아무런 변동이 없었다는 이야기입니다. 그러면 취득가격 플러스 토지매입비에 제비용 플러스 한 그 이상 익산시에서 투하한 것이 없는 거죠. 예를 들어서 지금 위원님이 말씀하시는 그 플러스가 거기에 이익 났기 때문에 더 플러스를… 이익이 발생될 것이라고 하는… 저희들이 보는 관점에 일반적인 관점이 좀 그런데 그러면 거기에 몇 백억이나 더 받으면 누구든지 문제가 있는 것 아닌가 싶은데요. 물리적으로 아무 행위를 한 것도 없는데 이익이 너무 많이 발생되는 부분은, 또 어디다 이익을 발생시킬 방법도 없고요.
기주
오기주위원
물리적인 것이 아무것도 안 들어갔을 경우가 이 경우라고 말씀하신 거잖아요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
기주
오기주위원
그러면 이런 경우는 감정평가 받을 필요도 없겠네요? 아무 것도 안 들어갔으니까.
원주
박원주감정평가사
받을 필요가 없으면 법적 절차상 안 받아도 되겠지만 국유재산관리법에 처분행위를 하려면 2개 이상의 감정평가 기관의 평가를 받아서 산출평가해서 처분행위를 가격결정하라는 법적 근거 때문에 그런 것입니다.
기주
오기주위원
물리적인 부분들이 전혀 가미되지 않았다고 주장하셨지 않습니까. 그런 경우는 그대로 가도 되겠네요?
원주
박원주감정평가사
법에 하자만 없으면 상관이 없죠.
기주
오기주위원
하자가 없겠어요. 왜냐하면 취득가격 플러스 투하비용 플러스 기대이익을 넣을 것이냐 말 것이냐 그것은 감정평가사님들의 개인적인 사견이라고 이야기하셨잖아요. 다른 데 안 넣은 것에 대해서 그분의 사견이기 때문에 내가 뭐라고.
원주
박원주감정평가사
사견이라는 표현보다는 첨언해서 말씀드리면 그 친구가 저와 논란거리가 있을 때 그 친구는 이런 부분이었습니다. 36홀에 플러스 골프텔 이런 부분이 70만평 정도 되는데 일반적인 골프장이 36홀 정도면 40만평에서 50만평 정도면 끝납니다. 그런데 이 건은 20만평에서 25만평 정도 더 어떤 면에서 필요 없는 토지에 해당되는 부분이거든요. 그러면 사업성의 문제를 저희들은 검토했었는데 저로서는 골프텔이나 KPGA가 관여됐기 때문에 KPGA가 운영할 수 있는 부분이 틀림없이 프로테스트나 할 때는 당연히 거기에 와서 할 수 밖에 없을 것이다, 그러니까 저는 보는 것이 그래도 수익성이 충분히 날 수 있다고 생각했던 것이고 상대방 측에서 이야기하는 것은 기본적으로 일반적인 36홀 골프장에 비해서 토지가 너무 넓다, 그러기 때문에 위험성이 크다, 사업의 위험성이 크다 그 부분의 차이점이었습니다.
기주
오기주위원
다른 위원님도 질문하셔야 되니까 제가 몇 가지만 여쭤보겠습니다. 저는 골프장 용지를 매각하는 과정에서 감정평가를 한다라고 하면 취득가격 플러스 여기에 들어가는 투하비용 부분들에 있어서 지장물보상비, 실농보상, 주거이전 등 여러 가지가 들어가잖습니까. 이런 부분들이 정말 그 평수에서 이 만큼이 들어가는 것이 맞는 것인가, 만일 익산시가 분묘이장을 하는데 월등히 더 줬다, 개인들과 합의하는 과정에서 더 줘야 하는 부분들이 있는 것 아니겠습니까. 대체조림비 같은 경우에는 법상으로 명시되어 있는 거죠? 이것은 어떤 규정이 되어 있을 것 아닙니까? 몇 만평이면 대체조림비 얼마.
원주
박원주감정평가사
그런 것들은 거의 고정된 것으로 봐야죠. 실농비도 농지의 해당면적이니까 아마 큰 변함이 없을 겁니다.
기주
오기주위원
이런 부분들에 있어서 조림지보조금 이런 부분들까지도 별 차이가 없을 것 같아요. 이런 부분들이 제대로 들어갔는지, 너무 과장되게 계산되지는 않았는가 이런 부분들은 안 보나요?
원주
박원주감정평가사
분묘이장비가 사실 제가 받은 자료가 없거든요. 왜 그러냐고 했더니 제 기억에 그 당시 묘가 2,000기 정도 돼서 제가 봤을 때 놀랐는데 일반적으로 이 정도 되면 일반적인 사업자는 못합니다. 지금까지 본 관례상 일반 개인사업자들은 분묘가 그 정도 집단묘지로 1,800개 되면 사업대상지는 부적격지죠. 1,800기 이장을 어떻게 하겠어요. 그런데 시가 하니까 가능했던 것으로 판단되고 그러기 때문에 분묘이장비도 상당히 높았던 것으로 생각됩니다.
기주
오기주위원
그런 의견은 안내시는 거예요?
원주
박원주감정평가사
그 사업대상지가 분묘가 몇 개인지는 이미 정해져 있지 않습니까, 익산시에서 조사했기 때문에.
기주
오기주위원
제가 말씀드리는 것은 영농보상이라든지 생태계보전 협력금이나 이런 부분들이 시가 과다하게 냈다, 아니면 적게 냈다라고 하는 것이 있으면 이것은 제가 잘 몰라서 그러는데 농지조성비라든지 대체조림비, 조림지보조금 이런 부분들은 아마 법에 나왔을 텐데요 그것이 익산시가 적게 냈다 이런 부분들에 의견은 안 내시는 건가요?
원주
박원주감정평가사
어떤 부분을 적게 내고 많이 내고 할 것이 아니라 저로서는 관련 근거법에 의해서 사업시행자가 사업허가 관련돼서 총 들어가는 비용이 얼마냐, 우리가 일일이 산출할 수는 없거든요. 그 당시 향후에 납부해야 할 비용들이 이 부분들은 상당히 많이 있었을 겁니다. 아까 드린 말씀대로 분묘이장비도 지급이 안 된 상태고 상당 부분 지급이 안 된 상태에서 앞으로 이 정도.
기주
오기주위원
제가 왜 그런 말씀을 드리냐면 대체조림비가 저희에게 준 자료에 14억 7,000만원 되어 있어요. 그런데 시가 얼마 전에 보고할 때는 22억 대한 보증증권을 끊었다라고 하는 내용을 저희에게 보고를 하고, 또 그 전에 감사원자료는 70억을 냈다 이렇게 여러 가지 형태가 있어서 제가 그런 부분들에 대한 평가할 때 평가사님 의견들은 내지 않는 것인가.
원주
박원주감정평가사
저희들은 관련법에 근거를 해서 결정되기 때문에 저희들은 기관에서 준 자료를 근거로 할 수밖에 없는 현실입니다. 저희들이 그것을 산정해야 되는 것은 아니거든요. 저희들이 평가 관련돼서 그 자료를 산정해야 되는 것은 아닙니다.
기주
오기주위원
한 가지만 더 여쭤보겠습니다. 우리 평가의견서에 보면 골프장 관련 업계 조사에 의하면 골프장 승인된 토지의 프리미엄은 약 20억에서 50억 내외로 조성한다고 되어 있잖아요. 그래서 우리 평가사님은 25억을 기대이익으로 하셨어요. 최하가로 하신 것 같아요. 20억에서 50억 정도 내외로 조성되는데 그 중간이라고 한다면 적어도 35억 정도는 되어야 되지 않겠느냐, 그런데 20억에서 갓 넘은 25억을 평가하셨더라고요. 물론 다우에서는 평가를 전혀 안 했지만. 평가사님, 우리가 지금 현재 36홀이잖아요. 36홀로 결정됐을 때 평가하신 거잖아요?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다.
기주
오기주위원
36홀이면.
원주
박원주감정평가사
그 당시는 27홀로 제가 기억하고 있습니다. 처음에 36홀이었다가 나인홀 취소되고 27홀로 기억하고 있습니다.
기주
오기주위원
2004년 7월달에 평가하셨잖아요?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 27홀로 기억하고 있습니다.
기주
오기주위원
36홀이면 더 되겠네요?
원주
박원주감정평가사
제가 볼 때 그런 개념보다는 총 사업 70만평 정도 그것을 생각한 것이지 36홀이나 사업성을 따질 때 20억에서 25억 정도는 그 당시에 수도권지역들은 50억 정도에 프리미엄이 있었습니다. 그런데 지방 같은 데는 적자보는 데도 있고 사업을 포기하는 곳도 많았고 남원 같은 데도 포기 많이 하고, 그래서 저는 솔직히 이야기가 그 당시 다우 논리가 일리는 있다고 생각했습니다. 제가 드린 말씀대로 물론 36홀 예정되어 있기 때문에 저는 사업성이 별로 없는 것으로 저도 개인적으로 봤을 때 제가 개인사업자였다면 36홀로 총사업비로 사업을 안했을 것이다, 너무 위험성이 크다는 이야기입니다.
기주
오기주위원
36홀이나 27홀이라는 부분은.
원주
박원주감정평가사
그런 개념보다는 총 면적. 그리고 조 시장님이 어려움을 겪었던 그 부분과 저도 봉급쟁이기 때문에 솔직히 그렇습니다. 한국감정원은 정부투자기관이기 때문에 감사도 무난히 빠져야 되고 익산시에도 어느 정도 이익을 내는 방법은 적정가격을 이 정도 보는 게 합리적이 아니냐 판단돼서 내부적으로도 기대이익은 어느 정도 해야 되느냐 할 때 사람마다 다르기도 하는데 평균의견들을 들어보니까 대체적으로 그 정도 가격으로 하자고 결정했던 것입니다. 그래서 25억을 했습니다.
기주
오기주위원
사업에 대한 골프장은 36홀이건 27홀이건 18홀이건 여기에 호텔이 들어서건 그것은 관계없이 땅만 가지고 이야기하신다는 거예요?
원주
박원주감정평가사
그런 것이 아니라 36홀을 기본으로 생각하고 36홀이면 45만평에서 50만평 정도 되는데 이 자리는 골프텔이나 앞으로 KPGA가 관련되기 때문에 계획이 있었잖아요. 저희들은 골프장이 그 당시는 사업성으로 있는 것으로 봤는데 골프텔이나 이런 부분에 대해서는 사업성이 없는 것으로 판단했습니다.
기주
오기주위원
그러면 골프장은 사업성이 있으면 36홀로 되면 좀 더 추가되는 것 아닌가요?
원주
박원주감정평가사
마이너스 부분도 생각하셔야죠, 사업 전체로 봤을 때. 제가 볼 때는 36홀은 그 당시 골프장으로써 사업성이 있는데 나머지 골프텔이나 관련 사업부분은 사업성이 없는 것으로 판단했습니다.
기주
오기주위원
한 가지만 마지막으로 말씀드리겠습니다. 2004년도 7월 달에 감정평가를 하셨잖아요. 8월 달에 납품을 하셨고. 그런데 그 이후에 들어간 비용들이 많이 있어요. 아까 다른 위원님이 이야기하셨듯이 주민들 숙원사업비라든지 이런 부분들은 이후에 들어간 부분이 있단 말이죠. 또 분묘이장도 안되고 남아있는 기가 있고 그런 과정도 있죠. 이게 포괄적으로 그 당시까지 집행됐던 돈이잖습니까?
원주
박원주감정평가사
집행됐던 돈이 아니라 제가 볼 때는 상당 부분 집행 안 되고 당연히 집행해야 할 부분들, 분묘이장도 안 된 상태이라니까요. 다만 물리적인 상태가 하나도 안 되었는데 제가 요구해서, 왜냐하면 이것은 국유재산처분이니까 이런이런 제반비용들을 주어야 만이 우리가 평가할 수 있다, 그래서 그 당시에 자료를 받은 것입니다.
기주
오기주위원
그래서 가격이 좀 틀리구만요.
원주
박원주감정평가사
예, 차이가 날 수 있죠.
기주
오기주위원
우리 감정평가사님에게 제출한 자료에는 토지매입비도 차이가 나요.
원주
박원주감정평가사
최종적으로 예를 들어서 수용과 관련돼서 중토위까지 가는데 거기에 차이날 수 있겠고요.
기주
오기주위원
토지매입비 같은 경우에는 똑같아야 될 텐데 저희한테는 167억 6,000만원이 들어갔고 우리 감정평가사님은 167억 2,000만원 잡아서 4,000만원 차이가 나더라고요.
원주
박원주감정평가사
그것은 제가 볼 때는 일반토지가 협의 있고 수용이 있고 중앙토지위원회까지 가는데 그렇다고 해서 그 수많은 필지가.
기주
오기주위원
제가 그것을 여쭤보려는 것이 아니고 추가적으로 더 들어갔다라고 하면 이것도 다시 계상이 되어야겠죠?
원주
박원주감정평가사
당연히 그렇게 되겠죠.
기주
오기주위원
그래서 우리 주민숙원사업비가 감정평가사님 평가할 때 자료에 만약 안 들어갔다라고 하면 이것도 계상해서.
원주
박원주감정평가사
그 부분은 아까 드린 말씀대로 저는 행정적인 지식이 없기 때문에 그 부분은 답변을 유보하는 겁니다.
기주
오기주위원
평가사님 입장이라고 한다면 받아야 되지 않겠습니까? 지장물매입도 더 들어갔다, 또 분묘물건이나 분묘이장도 실질적으로 해 보니까 더 들어갔다, 나중에 정산해 보니까.
원주
박원주감정평가사
현재로서는 정산이 됐는지 안 됐는지 모르겠는데요, 최종적인 사업이 완료돼 가지고 서로 정산해야 되지 않을까 싶은데요? 단지 제가 볼 때 문제는 제비용의 개념이 총체적인 개념 속에 접근하면 어떨까 싶습니다. 총 비용이 160몇 억 정도 되는 것 같은데요, 순수 토지매입자금에 관련 제비용들이.
기주
오기주위원
2004년도 7월 달에 평가를 하셨는데 2004년도 1월 달부터 2006년 말까지 공무원들 출장비용을 보니까 약 5,000번 이상을 했어요. 그렇다고 한다면 2004년 7월 달까지 공무원들 인건비까지 특별회계기 때문에 들어가야 된다고 말씀하셨잖아요. 그 이후의 것도 엄청 많은 부분이 들어갔거든요. 그것은 계상이 안 되었다고 봐요. 그래서 감정평가사님께 여쭤보는 겁니다.
원주
박원주감정평가사
저는 허가와 관련된 가격시점 당시에 그것을 기준해서 평가하기 때문에 그 이후의 문제는 관련성이 없는 것 같습니다.
기주
오기주위원
인건비 부분들은 특별회계기 때문에 들어가야 한다라고 말씀하셨지 않습니까. 그 이후에 들어간 것도 들어가야 되는 것 아니냐.
원주
박원주감정평가사
제가 생각할 때는 맞는 것 같습니다.
의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 회의를 속개합니다. 이어서 오기주 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
기주
오기주위원
매각과 관련돼가지고 웅포 부지에 보면 지장물 있잖아요. 지장물 매각도 감정평가 해서 매각한 것 아니겠습니까?
원주
박원주감정평가사
사업부지에 해당되는 지장물은 철거비 비용에 해당되는 부분입니다. 그러니까 비용까지 플러스 되어야 되겠죠.
기주
오기주위원
서울 세라믹 토지 건물 지장물이 있었어요?
원주
박원주감정평가사
그 당시에 아마 보상평가를 했었을 것입니다.
기주
오기주위원
매입에 대한 평가는 다른 데서 했잖아요.
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다. 지장물 보상부분요.
기주
오기주위원
우리 익산시가 11억 8,000만원을 주고 매입했더라고요. 토지 부분과 지장물 부분들을 따로따로 나눠서 평가했던데 그 매입평가는 안하셨다고 하니까 매각 관련돼서 그 건물부분들은 매각할 이유가 없죠. 다 철거해 버리면 되니까. 그런데 그 안에 있는 기계류라든지 이런 부분들은 매각할 때 평가하지 않나요?
원주
박원주감정평가사
일반적으로 보상과 관련돼서는 세라믹 부분이 그 당시 가동했던 것으로 기억되는데요, 제가 옛날에 담보평가도 하고 경매평가도 했던 것으로 기억합니다. 평가할 당시는 안했던 것으로 기억되고 그 전에는 어떻게 됐는지 모르겠는데요, 보상할 당시에 기계부분은 기계이전비 보상을 하든지 아니면 폐업을 보상하든지 제가 생각할 때는 이전비 보상으로 보상대상이 됐을 것으로 생각됩니다. 기계부분 자체가 사업지를 다른 데로 이전하는 이전비 보상 대상에 당연히 된다는 이야기입니다. 그러니까 그 자체는 익산시에서 취득하는 것이 기계는 이전에 대한 보상을 해 주는 것이겠죠. 기계를 이전하면서 일반적으로 휴업기간은 3개월인데요, 휴업에 대한 영업이익 보상은 별도로 또 해 주고요. 기계는 익산시에서 취득하는 것이 아니라 다른 데로 공장을 이전하는 데에 대한 이전비.
기주
오기주위원
그러면 보상은 어떤 것만 들어가죠?
원주
박원주감정평가사
보상비가 일반토지에 건물 구축물, 기계이전비 보상을 해 주어야죠. 그러면 기계 이전하면서 다른 공장 건물 지으면서 기간이 있지 않습니까. 일반적으로 폐업 같은 경우는 2년간 영업손실 보상을 해 주는데 이전비 보상은 3개월 영업이익 보상을 계상해 줍니다. 거기에 영업이익손실은 보상을 해 주고 아까 드린 말씀대로 기계에 대한 이전비 보상도 별도로 해 주게 되어 있습니다.
기주
오기주위원
이것은 시가 매입하는 것이 아니고 단순히 토지와 건물 이런 부분들은 매입하겠지만 기계부분들은 이전비에 대한 보상이 가미되는 거죠?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
기주
오기주위원
그런 부분들을 포괄적으로 다 들어가 있어서 지장보상비가 감정평가 자료로 제출했던 부분들이 31억 9,000만원 정도 들어갔다는 거죠?
원주
박원주감정평가사
예, 그렇습니다.
기주
오기주위원
마치겠습니다.
종대
박종대위원장
손문선 위원님.
문선
손문선위원
아까 보니까 평가방법을 원가법으로 하셨다고 했잖아요.
원주
박원주감정평가사
가산방식으로 했다고 말씀드렸습니다. 공시지가법과 원가법을 합쳐서.
문선
손문선위원
그런데 한국감정원 서류는 안가지고 있는데 보니까 토지 용도에 따라서 감정평가액이 틀리더라고요. 예를 들어서 골프장 용지는 골프장 용지대로, 우리가 골프텔이나 호텔부지는 부지 대로, 보전녹지는 보전녹지 임야대로 가격들 형성이 틀리던데요.
원주
박원주감정평가사
그런 부분이 제가 평가를 하는데 있어서 원가법을 적용해 볼 때 예를 들어서 원가법의 개념은 골프장이 완료됐을 토지에 처분개념의 가치를 따지거든요. 예를 들어서 보존녹지도 있어야 될 것이고 그중에서 36홀이든지 27홀에 해당되는 부분이 있고, 그 다음에 골프텔 부지가 있으니까 그 당시에 완료됐을 때 가치를 원가법으로 접근해 보는 것이죠. 다음에 홀 당 전체 하는데 얼마일 것이냐 원가법의 개념은 그렇습니다.
문선
손문선위원
그러니까 앞으로 모든 시설이 완공됐을 때 거기에 대한 가치를 계산해서 이것을 플러스시키는 거잖아요.
원주
박원주감정평가사
마이너스도 있죠. 비용을 빼야죠.
문선
손문선위원
그러니까 용도별로 플러스 시키는 것 아닙니까.
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 그 용도의 효용성에 따라서 면적을 가지고 구분해서 합산시킨 다음에 토목공사비용이나 완료됐을 때 원가법 개념에 의한 비용을 뺀 현시점에서 저희들이 참고자료로 접근한 부분입니다.
문선
손문선위원
보통 골프장 용지를 1로 놓는다면 보통 호텔이나 숙박용지 같은 경우는 0.7로 놓고 계산하더라고요.
원주
박원주감정평가사
일반적으로 회사마다 틀립니다.
문선
손문선위원
다우 같은 경우는 그렇게 했더라고요. 그러면 예를 들어서 감정평가 이후 토지에 대한 조성계획이 변경됐거든요.
원주
박원주감정평가사
그럴 수 있겠죠.
문선
손문선위원
그래서 면적이 골프장 용지가 많이 늘어나고 나머지 용지가 줄어들었어요. 골프장 용지 외에 나머지 휴양 문화시설이 줄어들었거든요. 그런 부분에 대해서는 어떻게 생각하세요? 이미 매각을 해 버렸기 때문에 어쩔 수 없는 것으로 봐요?
원주
박원주감정평가사
그런 부분이 아니라 저는 평가를 하는데 평가방법에 어떤 것이 정확하냐면 공시지가에 의한 방법을 최종적으로 선정을 했는데 공시지가에 의한 방법을 선정하기 전에 순수 토지매입자금 플러스 하고 원가법에 의해서 검증을 하는 것입니다. 평가를 하는데 원가법으로 한번 검증해 보자 해 가지고 원가법을 적용한 것이 아니고 검증과정에 현재 이 시점에 이 가격이 적정한가를 검증의 방법으로서 원가법을.
문선
손문선위원
검증방법으로 보는 거예요? 계산하기 위한 방법이 아니고요?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 적용가는 아닙니다. 계산하는 것이 아니라 검증하는 절차상의 가격입니다.
문선
손문선위원
알겠습니다. 그리고 비용 계산할 때 토지 매각가에 감정평가수수료도 넣어요?
원주
박원주감정평가사
수수료도 회계니까 나중에 포함되어야 될 것 같은데요. 일반적으로 그렇습니다.
문선
손문선위원
감정평가원이 여기에 대해서 산입을 했어요? 감정평가 수수료.
원주
박원주감정평가사
저희들은 그 부분은 부가세까지 말씀하셔야 할 것 같은데 그 수수료 부분은…
문선
손문선위원
우리 토지 매각비용에 감정평가 수수료.
원주
박원주감정평가사
감정평가 부분에 대해서는 제가 별로 생각해 보지 않은 것 같은데요. 제가 볼 때 일반적으로 이 정도는 받아야 된다는 이야기지… 원가의 개념 말씀하시는 것 아닙니까? 그러니까 회계처리 할 때 이분들이 그것까지 플러스… 우리가 감정 수수료는 현재 시점에서 따지는 것이지 행위자는 익산시잖아요. 거기에 감정평가 수수료 말고 다른 비용이 들어갔을 때 플러스 받을 수 있는 것이고 항목이 빠졌으면 마이너스 될 수 있는 것이지 저희들은 수수료 부분은 계산을 안했습니다. 단지 순수한 비용 여기에 평가하는 비용이니까. 사업비냐 아니면 이 비용이냐를 말씀하시는 것이지 저희들은 전체 익산시가 하는 사업의 비용이 아니라 여기에 사업하는데 투자비용을 말씀하는 것이지 사업비 총괄하는 개념은 아닙니다.
문선
손문선위원
그러면 아까 관련된 질문을 다시 추가로 할께요. 아까 원가법에 의해서 개별적으로 토지부분의 용도에 따라서 대입을 시켜 봤다고 했잖아요. 그러면 토지 조성계획이 몇 십만 평에 토지용도가 달라졌을 때는 어떻게 봐야 돼요. 아무 영향을 안 준다라고 봐요?
원주
박원주감정평가사
차이를 둘 수 있겠죠. 문제는 이것을 원가법으로 평가를 했다면 당연히 차이가 되어야겠지만 공시지가를 원칙적으로 되어, 법상 그렇게 되어 있습니다. 공시지가를 원칙적으로 하고 거기에 검증방법이 아까 이야기대로 원가법도 있고 수익환원법도 있고, 그런데 수익환원법은 적용이 근본적으로 불가능하니까 원가법으로 검증을 해 보는 것입니다.
문선
손문선위원
원가법으로 검증해 보셨다고 하는데 제가 예를 하나 들어 드릴께요. 골프장 조성계획을 보니까 문화 및 휴양시설로 되어 토지가 많이 줄어들고 골프장 용지가 많이 늘어났더라고요. 그런데 그런 부분이 원가법으로 적용할 때는 원가법 적용시점이 다르지만 이후에 매각한 뒤에 토지용도에 대한 사용계획이 변화가 됐잖아요. 골프장 27홀로 되어 있는 게 36홀로 바뀌었고.
원주
박원주감정평가사
원가법으로 평가를 했을 경우에는 그렇지만 검증이기 때문에 즉 평가대상의 문제는 그 당시에 평가대상 할 때 그 당시에 총 투하비용 그게 원가개념입니다.
문선
손문선위원
무슨 이야기인지 알겠는데요, 예를 들어서 운동 및 오락시설로 되어 있는 게 기존보다도 25만4,000㎡가 늘어났더라고요. 그리고 문화 및 휴양시설 같은 경우는 19만㎡가 줄어들고요. 그런데 원가법으로 적용해서 검증한 것을 보면 제가 한국감정원은 어떤지 모르겠지만 보통 골프장 용지를 1로 보면 문화 및 휴양시설은 0.7로 놓고 계산을 했더라고요. 앞으로 완공됐을 때 토지에 대한 가치를요.
원주
박원주감정평가사
예, 그럴 수 있겠죠.
문선
손문선위원
그러면 예를 들어서 평당 1만원짜리라고 하면 골프장으로 하면 10만원을 쳤으면 이 사람들은 7만원 치더라고요. 휴양시설로 됐을 때는요.
원주
박원주감정평가사
대상토지에 적정성의 문제가치를 따질 때 그 당시는 아까 사적으로 말씀드렸는데 이 자체가 결국 골프텔이나 이런 부분들은 사업성이 없는 것으로 판단한 가격이고 그 자체가 면적이 너무 과다하기 때문에 그런 문제였거든요. 그렇기 때문에 적정 규모였을 때는 적용가격이 좀 달라질 수 있겠죠. 예를 들어서 골프장도 늘어났을 때 원가법에 적용한 부분이 좀 차이가, 왜냐하면 원가법은 비용도 따져야 되니까 다시 그 단가를 적용할 때 그 적정성을 따져봐야 되겠죠. 무조건 면적이 늘고 줄고의 문제를 떠나서 그것도 중요하지만 적용단가를 할 때 적정성이 있을 때는 그 가치가 더 늘어나기 때문에 필요가 없는 부분이 많이 없어져 버리니까 그 부분은 가격이 더 올라갈 수도 있고 예를 들어서 골프텔이 더 상대적으로 비쌀 수도 있고요. 이 상태로 봤을 때 0.7이라는 개념을 말씀드리는 겁니다.
문선
손문선위원
그러면 면적의 용지가 용도에 대한 변화가 있을 때 아무 가격의 변화를 안 줘요?
원주
박원주감정평가사
그런 것은 아니겠죠. 차이가 날 수 있겠죠. 예를 들어서 총체적인 사업이 거기에 또 다른 기발한 아이디어를 가지고 별도 사업을 한다면 가치가 더 늘어날 수도 있는 거라고 생각합니다.
문선
손문선위원
감정에 대한 영향은 안줍니까?
원주
박원주감정평가사
아까 드린 말씀대로 이 자체는 물리적으로 가장 중요한 것이 제가 접근한 부분은 향후의 가치는 25억을 계산한 것이고 현재 상태로 물리적으로 아무런 행위자체를 한 것이 없기 때문에.
문선
손문선위원
그러면 원가법을 적용할 필요가 없겠구만요.
원주
박원주감정평가사
검증을 했다고 아까 말씀드렸지 않습니까.
문선
손문선위원
검증할 필요도 없잖아요.
원주
박원주감정평가사
왜냐하면 이 자체가 공시지가를 적용해서 이 가격으로 왔는데 그러면 우리가 평가상의 방법이원가법도 있고 수익환원법도 있으니까 수익환원법은 근본적으로 불가능하니까 원가법이라는 것은 저희들 평가사례가 많이 있으니까 검증을 해 보는 것입니다. 우리가 공시지가법을 적용해서 이 가격을 이 정도 놓으려고 하는데 적정하느냐 않느냐 다른 방법으로 검증해 보는 과정입니다.
문선
손문선위원
그러면 아까 선생님 말씀하신 대로 토지매입가 플러스 투하비용 플러스 기대수익 이렇게 계산할 바에야 원가법에 의한 검증이 아무 필요가 없잖아요.
원주
박원주감정평가사
저희들이 아까 드린 말씀대로 이 자체가 과연 적정가격인지 다른 방법으로도 검증해 보는 방법으로 선택했다는 것입니다.
문선
손문선위원
제가 이해를 못하는 것은 검증을 해 봤는데 검증할 때 토지 용도의 범위와 매각한 이후에 토지 용도 부분이 많이 달라져 버렸단 말예요. 그러면 이게 어떤 영향을 주느냐는 거죠.
원주
박원주감정평가사
아까 말씀대로 그 사업의 타당성, 별도 단가를 적용할 때 골프장 36홀이 늘어났으니까 나인홀이 더 늘어났을 것이고 그러다보니까 일부 보존녹지나 이런 부분이 줄어들 수 있을 것이고, 보존녹지가 늘었는지 줄었는지는 제가 모르겠는데 그 외에 다른 숙박시설 부분을 줄여가지고 나인홀을 늘렸지 않았을까 생각돼요. 단지 아까 드린 말씀대로 27홀에서 36홀에 대한 증대된 가치와 골프 숙박시설이 검증하는 과정에 너무 과대한 부분에서 보고 적정성으로 됐을 때는 가치가 늘어날 부분도 있다는 이야기입니다. 그 자체가 수익성의 개념입니다. 너무 필요 없는 땅을 많이 갖고 있는 것보다는 적정성으로 볼 때 아까 0.7이 아니라 1.2도 될 수 있다는 이야기입니다. 참고적으로 말씀드리면 웅포가 아니라 내장산 처분평가를 했는데 실제 호텔부지 같은 경우는 80만원 정도로 기억하는데 골프장은 8배, 9배 정도 높습니다. 경우에 따라서 다르다는 이야기죠. 그 골프텔의 부지가 적정성이냐 아니냐 저희들이 판단했을 때 그 당시 할 때는 골프텔이나 실질적인 36홀 골프장 말고 부대사업 부분들이 수익성이 없는 면적이 높기 때문에 제가 판단할 때 0.7 정도 적용했던 것으로 알고 있습니다. 사안이 변경될 때마다 판단의 기준을 달리 두어야 되겠죠.
문선
손문선위원
우리가 보통 택지개발을 하면 토탈 놓고 제비용 들어간 것을 하면 토탈 액수 얼마 나오잖아요. 그런데 토지 용도별로 보면 상업용지가 더 비싸잖아요, 공원용지는 좀 낮고. 그런데 낮다고 해 가지고 매입가보다 떨어지지 않는단 말예요. 그러면 익산시가 이 사업을 해서 분양을 할 때는 보통 원가계산 할 때 매입비 플러스 제비용 해서 하잖아요. 그런데 매각을 할 때는 가격이 상승돼서 매각하잖습니까? 일정한 이윤을 붙여가지고. 예를 들어서 적정한 이윤을 10% 붙인다고 하면 골프장 같은 경우도 골프장을 통째로 매각 않고 용도별로 매각을 했다라면 앞으로 골프장 용지의 매각했던 부분과 보전용지와는 틀릴 것 아니에요? 그러면 골프장 용지가 100이라면 보전용지는 4가 될 수 있는 거예요. 그런데 골프장 용지가 100이었는데 200평으로 늘어났어요. 그러면 가격에 뭔가 영향을 주어야지 않느냐 저는 그렇게 보는데.
원주
박원주감정평가사
저도 그 부분은 위원님 말씀대로 이해를 합니다.
문선
손문선위원
그런데 익산시가 면적이 바뀌었어요. 골프장 용지가 많이 늘어났거든요. 그러면 매각가격도 바뀌어야 하지 않느냐…
원주
박원주감정평가사
그런데 아까 말씀대로 전체적인 사업부지에서 허가상 가용면적 토지의 개념으로 접근해야 되는데 결국 보존녹지 같은 경우는 더 이상 손 못 대는 부분이고 결국 가용면적 부분인데 그 부분에서 손 댈 수 있는 부분이 결국은 골프텔이 아닌가 싶어요. 휴양시설에서 빼가지고 골프장으로 플러스 승인받았겠죠. 갈 데가 없으니까요. 그 가치가 아까 위원님 말씀하신 대로 27홀에서 36홀의 가치가 그쪽 부분은 더 늘어났지만 이쪽 부분 가치도 필요 없는 토지를 일부 잘라내 버리니까 나머지 토지들이 가치가 더 늘어날 수도 있다는 이야기입니다. 제가 가격적용을 할 때 0.7이 아니라 적정가격 개념으로 적용해야 되니까요. 그래서 아까 내장산을 말씀드린 거예요. 호텔자리가 80만원이고 골프장 허가받은 자리는 그렇게 안 되거든요. 처분가격이 8분의 1도 안 되거든요. 경우에 따라서 물론 저희들이 접근할 때 그렇습니다. 무작정적으로 한 것이 아니라 총 사업 규모가 총 비용이 얼마냐, 익산시에 택지개발 할 때도 총 가격 하면 상업지역이 몇 %냐, 도로가 몇 %냐 따라서 총 가격 비용 계산해 보고 원가로 접근할 때는 이 정도는 받아야 되겠다 이렇게 원가계산으로 접근해 봐서 수익성으로 따지는 것 아닌가 싶습니다.
문선
손문선위원
그러니까 상업용지가 100평 중에 30평이었단 말예요, 주거용지가 70평이었고. 그런데 상업용지를 50평으로 늘리고 주거용지를 20평 줄여서 50평으로 만들면 주거용지가 상승하는 것은 아니잖아요.
원주
박원주감정평가사
논리를 그렇게 하는 것이 아니라 이 자체는 사업부지거든요. 예를 들어서 상업용지면 같은 상업용지 대상을 말씀하셔야지 하나는 주거용지고 하나는 상업용지가 아니라 이 골프텔은 상업용입니다.
문선
손문선위원
그러니까 매각을 할 때 골프장 안에 보전녹지나 전부 다 빼버리고 순수 골프장 부지로 매각했을 때는 땅 값이 올라가죠.
원주
박원주감정평가사
그렇게 되면 경우 자체가 검증을 해 봤을 때 달라질 수 있겠죠.
문선
손문선위원
그러면 검증을 다시 해 봐야 돼요?
원주
박원주감정평가사
제가 판단할 때는 가장 중요한 게 27홀 규모의 골프장과 그 당시에 나머지 골프텔과 관련 설비 이 부분을 검증해 볼 때 검증과정의 가격은 제가 만들었잖아요. 예를 들어서 숙박시설은 총 가격 얼마, 보전녹지는 얼마 가치, 숙박시설 가치, 그러니까 골프장 이쪽 부분 가격도 늘어나고 나머지 골프텔이나 잔여토지가 오히려 필요 없는 토지가 줄어들어 버리니까 단가 개념상 그 가치가 더 늘어나는 것은 인정해 줘야 되죠. 위험성이 제거됐으니까요.
문선
손문선위원
어쨌든 휴양시설보다 골프장에 대한 개별법으로 하면 더 가치를 높게 줬잖아요, 골프장 용지를.
원주
박원주감정평가사
그렇습니다. 저는 그 당시 그렇게 봤습니다. 이쪽 골프텔은 사업성이 골프장보다 못 하다고 판단한 겁니다.
문선
손문선위원
저는 감정하고 어떤 영향을 주느냐만 물어보는 거예요.
원주
박원주감정평가사
접근이 다르다는 이야기죠. 늘어난 골프장 그 당시 골프장 가격이 늘어나는 것은 당연하고 나머지 부분은 아까 적게 준 0.7이 1.2이 될 수 있고 오히려 가치가 상승되니까 적정규모의 면적이 남으니까요.
문선
손문선위원
휴양시설을 0.7로 두었는데 골프장이 휴양시설 0.7을 가져갔다고 해서 0.7이 1.2 될 수는 없는 것 아니에요.
원주
박원주감정평가사
당연히 높아져야죠. 위험요소가 줄어드니까요.
문선
손문선위원
그렇게 봐요?
원주
박원주감정평가사
저희들 평가 관련된 효용성의 개념이 적정규모를 오버했을 때 가치가 떨어지는 것이지 적정규모가 됐을 때 가치가 올라가는 것 아닐까요? 저희들은 그렇게 보고 있습니다. 예를 들어서 공장용지를 5,000평만 필요한데 1만평짜리 공장용지면 그 가격이 똑같은 50만원은 아닐 거라는 이야기입니다. 1만평짜리를 50만원에 살 필요가 없죠. 5,000평만 필요하다면 5,000평을 50만원에 사는 것이고 1만평짜리를 다 50만원에 살 필요는 없다는 이야기입니다. 이 건은 아까 제가 드린 말씀대로 저희들이 판단했을 때는 휴양시설 용지가 너무 과대하다는 이야기입니다.
문선
손문선위원
위험요소를 너무 많이 뒀다는 이야기에요?
원주
박원주감정평가사
그렇습니다.
문선
손문선위원
이상입니다.
종대
박종대위원장
또 다른 위원님. (“없습니다” 하는 위원 있음) 질의가 없으므로 질의답변을 마치도록 하겠습니다. 다시 한번 바쁘신 일정에도 우리 의회에 출석하셔서 의견 및 질의답변에 성심성의껏 말씀해 주신 박원주 평가사님께 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 간담회를 위해서 정회를 하겠습니다. 정회를 선포합니다.
12시 07분 회의중지
14시 18분 계속개의
의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 회의를 속개합니다. 오전에는 박원주 평가사님을 모시고 질의답변 시간을 가졌습니다. 그리고 또 오후에는 집행부에 궁금한 사항이 있기 때문에 집행부를 모시고 질의하고 답변을 갖는 시간을 갖도록 하겠습니다. 오전에 이어서 오후에 집행부에 질의하실 내용이 있으시면 질의해 주시기 바랍니다. 손문선 위원님.
문선
손문선위원
우리가 감정평가를 했는데 2개 기관에서 했잖아요. 2개 기관에서 했는데 하나는 다우감정평가법인과 하나는 한국감정원에서 했거든요. 감정평가액에 다우감정평가법인은 총액이 얼마 감정했어요?
정희
이정희분양보상팀장
327억 9,300만원입니다.
문선
손문선위원
한국감정원은요.
정희
이정희분양보상팀장
350억입니다.
문선
손문선위원
그러면 두 곳을 비교하면 23억 차이 나네요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
23억이면 몇 % 차이 나는가요? 한 8, 9% 차이 나는가요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
아까 한국감정원과 이야기를 하는 과정 속에서 나온 이야기인데요, 한국감정원이 평가를 했던 부분은 토지매입가 167억 플러스 투하비용, 그러니까 여기에 기타 제비용을 이야기하는 겁니다. 그리고 플러스 기대수익, 그것은 부가가치 부분인데요, 해서 감정을 했다고 그럽니다. 그러면 한국감정원 총 평가금액 350억중에서 기대수익 25억을 제외하고 나머지가 325억 평가를 했다고 해요. 그러면 기대수익 제외한 나머지를 보면 우리가 토지매입비에 기타 투하비용을 계산할 때 그쪽에서 생각한 부분은 행정의 업무와 관련된 제비용, 인건비 플러스 기타 여비나 비용들이 있을 것 아니에요. 이 부분을 6억 산정했다고 하더라고요.
정희
이정희분양보상팀장
제가 기억하는 것은 그때 당시에는 결정이 안 난 상태고 감정평가 금액도 안 나왔는데 그때 당시 저희들이 생각할 때 그동안에 저희들이 투입한 토지매입을 할 때 든 비용, 이자부분과 분양보상팀 매일 근무한 것으로 해서 4명 정도는 인건비를 계상해야 할 것 아니냐 해서.
문선
손문선위원
그게 6억이에요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러니까 투자에 대한 이자비용은 별도의 부분이고 투자이자 비용을 12억 잡았잖아요. 나머지 인건비나 관련된 행정공무원의 공임을 총 계산 해서 6억 정도 산출했다는 것 아닙니까. 그러면 실제 우리가 투하비용을 요구할 때 한국감정원이나 다우감정평가법인에 투하된 비용 제비용을 계산해서 준 적이 있어요?
정희
이정희분양보상팀장
없습니다. 비용을 해서 준 것은 없고 그때 당시제가 알기로는 평가할 때 이런이런 비용이 이렇게 들것 같다라고 했을 것입니다.
문선
손문선위원
그 사람들에게 토지매입비 산정된 액수 빼고 기타 제비용이라고 하면 지장물매입이나 분묘이장비, 주거이전비, 생태계보전협력금 이런 것 토탈 앞으로 들어가야 할 액수들을 정리해서 준 적 없어요?
정희
이정희분양보상팀장
정리해서 준 것은 없고.
문선
손문선위원
그러면 그분들은 어떤 근거로 산출해요?
정희
이정희분양보상팀장
그분들도 이쪽저쪽 자료를 얻고 저희들 파트에서도 얻고 해서 저희들이 그것은 공식적으로 줄 수 없잖아요.
문선
손문선위원
익산시가 관광지 지정 및 조성계획 승인을 받고 수용을 해서 토지를 매입하고 관련된 법률에 의해서 모든 비용을 지불하고 공무원들이 거기에 대해 노력한 모든 비용을 정리해 주지 않았어요?
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에는 정리가 안 되었죠.
문선
손문선위원
그러면 그분들은 어떤 근거로 이것을 평가했어요?
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시 평가할 때도 평가사들과 대화하면서 농지조성비 이런 것은 전체가 확정이 됐었습니다. 그런 부분은 확정됐었고 묘지도 대충 2,000기 정도 될 것이다, 그때 당시에는 문화재 지표조사와 시굴조사, 발굴조사는 어느 정도 들었을 것이다 그때 당시에는 그런 것은 확정이 됐었습니다.
문선
손문선위원
그러면 감정원에 투하비용이라고 해서 우리는 이 정도 들어갈 것이다라고 했던 목이 무엇 무엇이었습니까? 그러니까 그 목을 가지고 있어요? 이야기했던 것.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 지금 제가 안가지고 있는데요.
문선
손문선위원
지장물매입비, 분묘이장비, 분묘물건, 영농보상 이런 것을 쭉 정리했을 것 아니에요? 앞으로 들어갈 비용들을.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 저희들이 나름대로 정리를 하고 있었죠.
문선
손문선위원
정리해서 감정평가기관에 이렇게 비용이 들어간다라고 예상치를 주었을 것 아니에요?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 안주었습니다. 구두로만 이야기했지.
문선
손문선위원
그러면 그분들은 무슨 근거로 감정을 했대요?
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에 딱 들어갔다고 제시할 수는 없었죠. 앞으로 어떻게 또 투입될지 모르니까.
문선
손문선위원
아까 감정평가사 이야기는 원가계산이라고 하는 게 이것을 달성하기 위한 제반비용을 원가로 놓잖아요. 토지를 포함해서 제반 법률적 비용이나 행정비용들을. 그러면 원가를 계산할 때 원가에 대한 근본적인 요소들을 전부 다 제공했어야 할 것 아니에요. 우리가 이 사업을 할 때는 이러이러한 비용이 추가로 들어갈 수밖에 없다, 토지매입비 외.
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 그것은 그때 당시 감정평가를 거기에 맞춰서 할 것 같고 해서 우리는 정식으로 서류는 못준다.
문선
손문선위원
그러면 감정평가기관이 뽑았던 산출기초와 시가 들어갔던 비용과 안 맞는 부분이 무엇무엇 있어요? 누락됐다라고 생각되는 게.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 계산을 안 해 봤는데요.
문선
손문선위원
지금 행정비용 같은 경우도 이 사람들이 6억은 넣었다고 하고 시는 안주었다고 하고… 제 이야기는 익산시가 준 것 있지 않습니까. 3지구 수입지출 현황 있잖아요. 여기에는 행정 제비용이 빠졌잖아요. 그렇죠? 수입지출 현황에는 행정 제비용이 없잖아요. 그러면 이것을 놓고 행정 제비용만 플러스 시키면 되는 것 아니에요? 그리고 여기에 감정평가 수수료까지 전부 다 들어갔으니까 감정평가 수수료도 플러스 시켜야겠죠? 매입와 매각에 대해 2번을 감정했으니까요. 감정기관 4군데를 선택했을 것 아니에요? 두 군데씩. 수수료 준 것 있을 것 아닙니까? 그런 부분까지 다 플러스해서 저쪽에서 산출기초를 잡았던 것 중에 서로 안 맞는 게 무엇무엇이에요?
정희
이정희분양보상팀장
지금은 저희들이 전체적으로 정산을 안했기 때문에 그런 부분은 정확히 나올 수 없죠. 지난번 자료도 우선 정리가 안 되었기 때문에 큰 것만 제출한 것입니다.
문선
손문선위원
그러면 그때 감정평가사와 구두로 이야기했던 제비용이 무엇무엇이에요? 목 한번 이야기해 보세요.
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에 제가 기억하기로는 대체조성비 같은 것은 정확히 나온 것이고 농지조성비, 그 다음에 그때 당시에는 토지 매입한 부분은 나왔죠. 그 다음에 저희들이 이 정도 이자가 들어갈 것 같다.
문선
손문선위원
투자비용이자 12억.
정희
이정희분양보상팀장
그 다음에 조금 전에 말씀드린 바와 같이 그때당시는 경영개발과인데 토지매입 부분 한 계에 이 정도 인건비는 들어갈 것 아니냐, 그런 정도저희들이 이야기했고 그 다음에 문화재발굴 비용은 그때 당시로는 문화관광과에서 처음에 문화재 시굴조사 할 때 제가 알기로는 7억 4,000만원 정도 계약을 한 것으로 알고 있습니다.
문선
손문선위원
8억 6,400만원 써 있어요.
정희
이정희분양보상팀장
8억 6,400만원은 그 이후에 문화재 8군데를 시굴조사 해 보니까 한군데는 석관묘 7기가 나와서 그것이 8,000만원 정도 이전복원비가 들어갔어요.
문선
손문선위원
그것은 나중에 이야기하고요, 그 다음에 문화재발굴조사 비용, 그 다음에 또 뭐 있어요?
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에 그런 정도.
문선
손문선위원
지장물매입비, 분묘이장비 이런 것은 이야기 안 했어요?
정희
이정희분양보상팀장
그런 것은 묘지가 어느 정도 된다.
문선
손문선위원
그러면 저 사람들이 제출한 산출기초 봤죠?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
거기에 보면 투하비용 계산한 것 있죠. 그 자료 어디 있습니까?
정희
이정희분양보상팀장
그 자료는 어제 복사해서 여기에 드렸는데요.
문선
손문선위원
제가 왜 이것 물어보는지 아시죠? 왜냐하면 토지매입비 외 기타 법률적 제비용도 있고 행정적 제비용도 있고 민원해결용 제비용도 있어요. 이 제비용을 우리가 계산했을 때 실제 익산시가 관광지 지정 및 조성승인 나는데 있어서의 토지매입까지 전부 다 하고 행정적 절차까지 다 끝내는데 제비용이 얼마냐, 그러면 토탈 원가가 나오잖아요. 원가에 토지매입비 플러스 시켜야할 것 아닙니까? 투하비용이 그 비용이니까. 그 다음에 토지매입비, 그 다음에 이 사람들 말대로 골프장으로 했을 때 기대수익이 뭐냐 25억 이렇게 해야 이 사람들 논리대로 되는 것 아니에요? 그러면 투하비용에 대해서 제대로 산정했느냐 안했느냐가 문제잖아요. 제대로 집어넣었느냐 안 넣었느냐, 익산시가 투하된 실제 투자된 사업비가 제대로 원가에 산정됐느냐 안됐느냐를 우리는 따지는 것 아니에요.
정희
이정희분양보상팀장
그렇지만 그때 당시 감정평가를 저희들이 의뢰할 때는 그런 것 전체를 따질 수 없었죠, 정확하게.
문선
손문선위원
그것을 따졌어야죠. 우리가 돈을 저 사람들에게 조성사업자 허가내주면서 받아야 할 돈인데 시가 계약서상 모든 부분을 법률적 그런 행위를 다 시가 부담해서 해 주겠다라는 협약이 되어 있어요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
어디에 되어 있습니까?
정희
이정희분양보상팀장
법률적인 것과 지금 업무분담이 그때 당시에 어떻게 됐었냐면 익산시에서는 토지매입, 지장물 정리, 토지매입에 따른 민원 거기까지 정리를 하는 것으로 되어 있습니다.
문선
손문선위원
그렇죠. 그것하고 비용하고는 차이가 있잖아요. 그것을 해결해 주는 것과 예를 들어서 문화재 발굴조사 비용이 여기는 없어요. 토지 및 지장물 보상비하고 실제 익산시가 투자한 부분과 우리가 다 비용을 들여서 그것을 해 주어야 한다고 되어 있어요?
정희
이정희분양보상팀장
행정절차 이행하고.
문선
손문선위원
이행은 했죠?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러면 들어간 비용은요.
정희
이정희분양보상팀장
들어간 비용은 행정절차 이행하는데는 산림대체조림비와 농지전용비, 문화재 시굴, 대체적으로 큰 덩어리는 그것입니다.
문선
손문선위원
그 사람들이 부담해야 할 것 아니에요?
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 이 행정절차 이행 속에 이 부분도 전부 포함되어 있습니다.
문선
손문선위원
이행이라고 하는 것은 인허가와 관련된 업무지, 그러면 그 사람들이 국변이나 이런 것도 다 자기들이 했어요? 돈을 시가 부담했습니까?
정희
이정희분양보상팀장
시가 부담했습니다.
문선
손문선위원
그러면 국변에 대한 자료를 만들 때 용역자료 다 시가 돈 줬어요?
정희
이정희분양보상팀장
용역자료는 안했습니다.
문선
손문선위원
행정처리 하는데 돈 들어가는 것 아니잖습니까.
정희
이정희분양보상팀장
그렇죠. 조성계획 승인이 나면 대체농지조성비 이런 부분은 전부 사업시행자가 내게 되어 있죠.
문선
손문선위원
그러면 아까 팀장님이 말씀한 것 외에 산출기초에 투하비용이 들어간 게 타당성조사 용역비도 누가 부담했습니까?
정희
이정희분양보상팀장
시에서 부담했습니다.
문선
손문선위원
왜 그것을 시에서 부담합니까?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 감사원감사와 청원심사에 의해서 익산시장이 전 사업자에 대해서 타당성이 있느냐 없느냐 해서 시에서 부담했습니다.
문선
손문선위원
임도시설비 보조금은 누가 부담합니까?
정희
이정희분양보상팀장
그것도 전부 시에서 부담했습니다. 왜냐하면 임도시설 비용은 제가 알로는 그때 당시 산림공원과에서 임도를 냈는데 국도비를 받아서 임도를 냈습니다. 냈는데 그것이 그때 인도 시설한지 5년이 안 됐기 때문에 그 국도비를 반납해라 해서 반납한 것입니다.
문선
손문선위원
그리고 문화재 발굴조사는 누가 부담했어요?
정희
이정희분양보상팀장
시에서 부담했습니다.
문선
손문선위원
그러면 다 시에서 부담했네요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그 다음에 생태계보전협력금은요.
정희
이정희분양보상팀장
시에서 부담했습니다.
문선
손문선위원
지장물 매입은 그 사람들이 부담입니까?
정희
이정희분양보상팀장
전부 시에서 했습니다.
문선
손문선위원
돈은 못 받았어요? 제 이야기는 부담을 하고 나중에 토지 매각을 할 때 회수하는 것은 그쪽에서 부담 있다고 하십시오. 지장물매입비는 누가 부담했습니까?
정희
이정희분양보상팀장
저희들이 했습니다.
문선
손문선위원
회수 못 했어요?
정희
이정희분양보상팀장
토지 부분에 대해서 전체 포함해서 회수가 된 것이죠.
문선
손문선위원
그러니까 제 이야기는 제비용을 우리시가 부담하고 토지가격을 산정해서 매각을 할 때 그게 산출기초로 들어갔으면 웅포관광개발 주식회사에서 부담한 거잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그렇죠.
문선
손문선위원
그렇게 이야기를 하자는 거예요. 산출기초에 빠져 있는 것을 찾으려고 하는 겁니다. 지장물매입비는 누가 부담했어요? 산출기초에 들어간 것은 그쪽에서 부담했다고 하십시오. 토지매입비 누가 부담했어요?
정희
이정희분양보상팀장
그쪽에서 부담했습니다.
문선
손문선위원
지장물매입은요.
정희
이정희분양보상팀장
지장물매입비도.
문선
손문선위원
분묘이장비는요.
정희
이정희분양보상팀장
분묘이장비도 거기에서.
문선
손문선위원
분묘물건은요.
정희
이정희분양보상팀장
분묘물건도 거기에서.
문선
손문선위원
영농보상은요.
정희
이정희분양보상팀장
거기에서 부담한 것입니다.
문선
손문선위원
주거이전비요.
정희
이정희분양보상팀장
전체 거기에 포함된 것입니다.
문선
손문선위원
생태계보전협력금.
정희
이정희분양보상팀장
거기도 포함되어 있고요.
문선
손문선위원
농지조성비.
정희
이정희분양보상팀장
그것도 포함돼 있고요.
문선
손문선위원
대체조림비.
정희
이정희분양보상팀장
대체조림비도 포함되어 있습니다.
문선
손문선위원
대체조림비는 산림공원과에서 예산 세우지 않았어요? 시유림만 가지고 그랬죠?
정희
이정희분양보상팀장
대체조성비는 저희들이 조성계획 승인하면서 올리면 옛날에는 농업기반공사에서 부과해 가지고 도를 통해서 농산과로 오고, 산림조림비는 그쪽에서 또 부과가 되고.
문선
손문선위원
그러면 문화재자료 발굴조사는요.
정희
이정희분양보상팀장
그것도 포함이 됐습니다.
문선
손문선위원
그러면 투자비용이자는요.
정희
이정희분양보상팀장
그 전체 나열시킨 것은 그쪽에서 부담하는 것으로 됩니다.
문선
손문선위원
웅포 주변마을 주민숙원사업은요.
정희
이정희분양보상팀장
그것도 거기에서 부담한 것입니다.
문선
손문선위원
타당성조사 용역비.
정희
이정희분양보상팀장
거기에서 부담한 것입니다.
문선
손문선위원
임도신설비 보조금 반환.
정희
이정희분양보상팀장
그것도 거기에서.
문선
손문선위원
조림지 보조금 반환.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분도 거기에서 부담했죠.
문선
손문선위원
그 다음 행정비용 6억이죠? 행정비용 6억도 거기에서 부담한 것 아니에요.
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러면 합쳐보면 331억이 되어야 합니다. 그 다음에 기대수익 25억 있죠. 25억이면 356억이 되어야겠네요. 그런데 우리는 매각을 331억에 했잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
아직 매각 안 한 부분이 있죠.
문선
손문선위원
매각을 얼마 안 했어요?
정희
이정희분양보상팀장
당초에 감정평가 할 때는 전체적으로 해 가지고 338억에 나왔습니다. 그래서 미 매각한 부분은 저희들이 그때 당시 토지 매수를 못했고 예를 들어서 그전에 측량을 했는데 공유지로 되어 있어서 정리가 안 된 부분.
문선
손문선위원
그 감정가가 얼마 나왔어요?
정희
이정희분양보상팀장
전체 감정평가 한 것이 338억 나온 것입니다.
문선
손문선위원
미 매각까지요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러면 356억이 안 나왔구만요.
정희
이정희분양보상팀장
그렇죠. 안 나왔습니다.
문선
손문선위원
그러면 331억중에는 매각 못해서 회수할 돈도 있구만요.
정희
이정희분양보상팀장
338억 속에 있죠.
문선
손문선위원
그러면 차액이 8억이면 6억 8,000만원 정도만 앞으로 판매하면.
정희
이정희분양보상팀장
다만 법적 논란이 있어가지고 우리가 전체적으로 69만평에 대해서 지장물 정리해 주는데 임대한 땅이 4만 5,000평 정도 있습니다. 그 부분에 묘지 처분한 부분은 6억 2,400만원을 우리가 부과했습니다.
문선
손문선위원
그러면 감정 총액이 338억인데 따져보니까 토지매입비부터 투하자금 플러스 기대수익까지 하면 356억이에요. 이 차액은 어떻게 생각하십니까?
정희
이정희분양보상팀장
저는 그렇게 생각합니다. 저희들이 매입할 때 감정평가해서 매입했고 그렇게 되면 모든 제반사항이 그 속에 되어 있고 모든 것이 평가를 했기 때문에 지장물 하고 토지하고 이런 것은 매입할 때 감정평가가 돼가지고 그 금액에서 매입된 것이고 정리를 해서 골프장용지로 매각을 할 때 그런 제반비용을 넣어가지고 평가한 것으로 알고 있습니다.
문선
손문선위원
여기에 우리가 실제 감정을 하나도 안 한다고 하더라도, 감정평가를 왜 했는지 저는 모르겠어요. 왜냐하면 플러스 해 가지고 얼마 딱 나올 것 무슨 평가를 했느냐, 그런데 우리가 토지매입비 플러스 투하비용 플러스 기대수익 해가지고 토탈 한 게 338억 아니에요. 그런데 실제 우리가 기대수익까지 계산하면 356억이 나오잖아요. 여기에 감정평가 수수료까지 얼마입니까?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 정확히 모르겠는데요.
문선
손문선위원
356억 6,000만원 정도가 우리가 총 지불한 돈이구만요. 토지매입비 플러스 원가가.
정희
이정희분양보상팀장
그렇게 계산하면 그렇게 되겠죠.
문선
손문선위원
그러면 나머지 돈 회수해야 될 것 아니에요?
정희
이정희분양보상팀장
그런데 토지매입 부분과 매각 부분은 저희들이 그 평가를 정확히 할 수 없기 때문에 수수료를 주고 감정평가사에 의해서 매각한 것이지 저희들이 임의로 그것을 작성해서 매각한 부분은 아니잖습니까.
문선
손문선위원
그러면 소송해야겠구만요. 적게 써 넣은 것에 대한.
정희
이정희분양보상팀장
그런 부분은 저희들도 한번 검토해 보겠습니다.
문선
손문선위원
소송해야죠. 왜냐하면 손해를 입힌 것 아닙니까. 356억 6,600만원이 들어갔는데 토지 매각할 때 매각비용을 338억으로 했다면 마이너스 얼마입니까? 18억 6,000만원 정도를 우리가 손해 본 거잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그렇게 손해 봤다고 단정 지을 수가 없죠. 저희들이 투입금액은.
문선
손문선위원
그렇잖아요. 간단한 것 아닙니까. 토지매입비 플러스 들어간 총비용 거기다가 기대수익 25억 그러면 356억, 그런데 실제 감정가는 338억 빼기 하면 17억 6,600만원.
정희
이정희분양보상팀장
위원님이 계산하시면 또 그렇게 맞는 것 같은데 요, 저희들이 볼 때는 총 69만 6,000평에 대해서 모든 것을 매입해서 지장물 처리를 해서 그때는 일반토지로 감정평가를 했겠죠. 그 다음에 체육시설부지로, 그것을 정리했을 때 이 용도가 체육시설부지로 됐지 않습니까. 그래서 총괄 전체적으로 체육시설부지로 감정평가를 한 부분이죠.
문선
손문선위원
아니죠. 체육시설만 있는 게 아니고 콘도미니엄도 있고 다 있잖아요. 체육시설을 평가한 것은 아니니까.
정희
이정희분양보상팀장
용도는 그것으로 평가를 했죠. 그래서 감사원에서도 당초에 지적한 것이 시유지를 팔았을 때 체육시설부지로 매각감정을 했어야 하는데 일반용지로 해서 매각평가를 했다 해서 지적당한 것입니다.
문선
손문선위원
그러면 투하비용 빼고 토지매입비와 실제 우리가 매각한 것은 별 차이가 없습니다. 167억과 투하비용 보니까 행정비용까지 따지면 163억, 거의 비슷하게 나왔어요. 그러면 체육시설로 해 가지고 감정한 게 뭐 있어요? 거의 비슷하지 않습니까? 167억 토지매입비, 제반 투하비용, 행정비용까지 다 합친 게 160억에서 170억, 그러면 330억 나오잖아요. 그러면 체육시설로 뭐 한 것 있어요? 체육시설로 한 것은 기대수익이었겠죠, 부가가치. 이것을 골프장 용지로 하면 얼마 정도의 시가 사업적으로 부가가치가 있느냐로 놓은 것 아닙니까. 그러면 이분들은 25억으로 평가를 했어요. 만약에 기대수익을 다 빼버리면 토지매입비 167억, 행정비용 163억 6,000만원 합치면 330억이에요. 그러면 뭐 달라진 게 있냐고요.
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 두 군데서 감정평가를 했는데 제가 볼 때는 한군데서는 이렇게 평가했고 한군데서는 저 골프장이 돼도 별 기대수익이 없다라고 평가한 것으로 알고 있습니다. 그래서 두 가지 평균치를 내서 338억이 나온 부분 같습니다.
문선
손문선위원
그러면 체육시설로 보는 게 아니구만요. 감사원감사가 거짓말 했구만요.
정희
이정희분양보상팀장
감사원 감사는 시유지 세 필지만 놓고.
문선
손문선위원
그러니까 체육시설로 하라고 했다면서요. 금방 팀장님도 체육시설로 평가를 했다면서요.
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 감사원 감사에서는 저희들이 시유지 세 필지를 팔아서 일반용지로 평가해서 매각을 했는데 감사원감사 지적된 것은 그 세 필지를 감정평가사 하나를 택해 가지고 이 부분을 체육시설부지로 평가해 봐라 해서 그 차액을 가지고 이야기했던 부분입니다.
문선
손문선위원
그러니까 아까도 팀장님은 감정을 할 때 체육시설로 놓고 평가를 했다면서요.
정희
이정희분양보상팀장
매각할 때는 그렇게 했습니다.
문선
손문선위원
그런데 기존에 매입하고 투하된 비용 플러스 하면 감정가가 아무런 변화가 없다니까요. 똑같아요. 330억.
정희
이정희분양보상팀장
차이는 있죠.
문선
손문선위원
얼마 차이 있어요?
정희
이정희분양보상팀장
감정평가 당초에 한 것으로는 7, 8억 차이가 있죠.
문선
손문선위원
저 사람들은 350억 잡았는데요?
정희
이정희분양보상팀장
그것을 평균 산술치를 내기 때문에.
문선
손문선위원
감정평가 하는 게 한쪽은 넣느냐 빼느냐 자기네들 마음이에요?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 저희가 정확히 모르겠습니다.
문선
손문선위원
그 소송 청구해야 하지 않아요?
정희
이정희분양보상팀장
그런 것은 한번 검토해 보겠습니다. 저희들이 볼 때는 하나만 감정평가를 하면 치우치기 때문에 2개 감정평가를 해서 산술평균을 냈잖아요.
문선
손문선위원
감정하시는 분들이 원가를 계산하는데 개인들의 의견에 따라서 넣고 빼고 합니까? 굉장히 중요한 문제잖아요. 체육시설을 놓고 평가해서 기대수익을 주느냐 안 주느냐는 굉장히 돈 액수가 한두 푼도 아니잖습니까. 다우 같은 경우는 실제 들어간 것 외에는 별로 부가가치를 평가한 게 없어요. 거기에 6억 얼마 차이난다고 하는데 이 사람들 327억밖에 평가를 안 했잖아요. 이 사람들 327억 평가했어요.
정희
이정희분양보상팀장
327억과 350억 평가했는데 평균 산술치를 내니까 338억이 나온 것입니다.
문선
손문선위원
이 사람들 327억도 행정 제비용까지 전부 다 들어가도 모자라요. 327억이 넘죠.
정희
이정희분양보상팀장
그런데 제가 생각할 때는 그렇습니다. 매입해서 체육시설용지로 했을 때 그것보다 많다고 주장할 수도 없는 것이고 적다고 주장할 수 없는 것 아닙니까.
문선
손문선위원
아까 팀장님이 말씀할 때는 비용이 무엇무엇 들어갔냐고 물어보니까 이것도 들어가고 저것도 들어가고 체크를 다 했잖아요. 체크한 것을 다 합치니까 330억이 넘었잖아요. 그런데 이 사람들은 327억으로 평가했다라면 팀장님 말이 거짓말인지 다우가 누락시키고 했다든지 둘 중의 하나밖에 없잖아요. 기본적인 것만 놓고 보더라도.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 저희들도 한번 알아보겠습니다. 저희들이 감정평가를 할 수가 없기 때문에 전문기관에 의뢰해서 한 것이지.
문선
손문선위원
그러면 아까 제가 체크할 때는 어떤 근거로 답변하신 겁니까?
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 저희들이 한쪽만 가지고 산술평균을 냈기 때문에 한쪽만 가지고 줄었다 늘었다 할 수가 없고 산술평균 난 것을 가지고 줄었다 늘었다.
문선
손문선위원
예를 들어서 기대수익을 이쪽은 25억을 잡고 이쪽은 10억만 잡았다라면 이해를 합니다. 그런데 기본적인 것은 애들도 계산할 수 있는 거예요. 초등학생에게 한번 이 돈 얼마 들어갔는지 뽑아 봐라 가계부만 쓸 줄 알면 다 한단 말예요. 토지매입비 얼마, 들어간 비용 플러스 얼마 토탈 331억, 이것 누가 계산 못합니까? 그런데 평가사가 할 수 있는 것은 기대수익을 과연 몇 % 할 거냐, 이것을 체육시설로 얼마 정도에 높이 칠 거냐로 계산하는 거잖아요. 그것을 빼더라도 330억이 넘어요.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 저도 한번 다우 평가사에게 여쭤보겠습니다.
문선
손문선위원
제 이야기가 틀린가요?
정희
이정희분양보상팀장
위원님 말씀이 그런 논리로 말씀하시면 맞습니다마는.
문선
손문선위원
우리 들어간 비용 다 계산해도 331억인데 감정평가는 327억으로 해 놓았어요. 그러면 얼마 차이 납니까?
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 물건을 갖고 조사 전체가 나왔다면 그런 결론이 안 나오겠죠.
문선
손문선위원
감정평가 잘못 했으면 손해배상 해야지 않아요?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 저희들도 한번 검토해 보겠습니다.
문선
손문선위원
검토하는 게 아니라 분명히 차이 나죠?
정희
이정희분양보상팀장
그래서 서로 양쪽 감정평가 금액이 차이나기 때문에 산술평균을 내는 것이지.
문선
손문선위원
그 차이 나는 것은 인정하겠습니다. 그런데 차이 나더라도 기본적으로 들어가는 원가를 누락시킨 거잖습니까? 우리가 돈을 얼마 썼느냐만 물어봐도 331억인데 327억으로 계산했어요. 그러면 5억 차이 나죠.
정희
이정희분양보상팀장
그렇게 하면 맞습니다. 그래서 한군데만 평가한 것 가지고 저희들이 따지는 것이 아니라 두 군데 산술평균을 그래서 내는 것 아닙니까.
문선
손문선위원
아니요. 평가할 때 이것은 평가도 아닙니다. 이 사람들 평가해 놓은 것 보니까 토지매입비와 들어간 돈 플러스 기대수익 해 가지고 토탈 얼마만 잡았어요. 이게 무슨 평가에요? 지금까지 들어간 돈 계산하고 기대수익 25억 뽑을 때만 머리 아팠지 나머지 25억을 제외한 돈 할 때는 기본적으로 들어간 것 가계부 정리한 것밖에 없다니까요. 익산시에 들어간 돈 내놓아 봐라 해서 뽑았어요. 그리고 토지매입비 얼마 들어갔느냐 합치니까 이것 계산하는데 뭐가 어렵습니까? 거기에 기대수익 한국감정은 25억 잡았어요. 왜 25억 잡았는지 모르겠어요. 그런데 이 사람들은 들어간 가계부도 못 맞췄어요. 327억.
정희
이정희분양보상팀장
평가한 기관에서 어떤 방법을 택해서 평가했는지 그것은 저희들이 정확히 모르고 통념상 전문가들이 평가를 했기 때문에 양쪽 산술평균을 해서 그것으로 계산하는가 보다 그렇게 저희들은 알고 있습니다.
문선
손문선위원
감정평가업자의 기본 윤리를 보면 공정하고 성실하게 평가하게 되어 있어요. 그런데 팀장님께서 건물 하나를 지어서 파는데 이 건물 지을 때 들어간 비용 다 계산해서 팔잖아요. 그게 기본인 거잖아요. 그런데 내가 이 건물 지을 때 예를 들어서 다른 배관했던 부분을 빼먹고 팔면 손해일 것 아닙니까. 그런데 웅포 같은 경우도 최소 돈을 우리가 벌라는 것 아닙니다. 전통적으로 내려온 토지를 매입해서 웅포관광개발 주식회사에게 팔아서 땅 장사하라는 것은 아니거든요. 그런데 최소 익산시가 투자했던 비용은 건져야 한다고 생각해요. 그 사람들이 예쁘다고 우리가 자선사업 하는 것은 아니잖아요. 그러면 이 토지가 옛날에는 자연녹지였는데 일반 주거지역으로 바뀌면 기대심리라는 게 있어요. 땅 값이 당연히 올라가겠죠. 뭔가 영리적 행위를 더 할 수 있으니까. 그러면 시가 이것을 팔더라도 저는 기대수익이나 부가가치 부분을 높게 평가했으면 좋았겠다라는 생각이 들어요.
정희
이정희분양보상팀장
저희들도 그렇습니다.
문선
손문선위원
그런데 한쪽은 25억 잡았는데 한쪽은 0으로 잡고, 그것도 들어간 총 비용도 빼버리면… 만약에 원인규명 안 되면 변호사 사서 소송 걸어야 됩니다. 이게 한두푼짜리입니까? 땅 장사해서 돈을 안 벌더라도 최소 18억을 익산시가 손해 봤다고 생각해요. 기본적으로 들어간 것만 계산했을 때.
정희
이정희분양보상팀장
저희는 그 정도 남았다고 생각하는데요.
문선
손문선위원
왜 남았습니까?
정희
이정희분양보상팀장
전체적으로 볼 때 338억에다 주변마을 정비해 주고 한 부분까지 해서 18억 정도 남은 것으로 판단하고 있는데요.
문선
손문선위원
제가 볼 때는 18억 손해 봤구만요.
정희
이정희분양보상팀장
저희들도 위원님 말씀하신 부분에 대해서 검토를 해 보겠습니다.
문선
손문선위원
그리고 하나만 확답을 받겠습니다. 엊그저께 웅포 클럽하우스에서 대화하는 것 들으셨죠. 그 사람들이 보니까 다올부동산에서 1,100억을 끌어오고 이자율은 11%라고 했어요. 그리고 상환시점은 2009년도 이후 2011년까지 상환시점이 되겠다고 말씀하셨고 공정이 90% 정도 끝나면 2년 안에 상환하게 되어 있잖아요. 그리고 이 사람들이 회원권 분양을 1,400억 정도 분양을 한다고 하더라고요. 골프장이 726억, 콘도미니엄, 호텔이 700억 그러면 1,426억 정도 되잖습니까. 그리고 빚을 얻어온 게 11억이고, 다음에 총 사업비가 1,900억 정도 들어가잖아요. 1,900억이면 회원권 팔아서 100% 매각된다고 해도 500억 정도 모자라잖아요. 1,400억 정도 회원권 분양을 하면 실제 1,900억이니까 500억이 모자라는 것 아니에요. 그러면 이 사람들이 주식을 50억밖에 못 갖고 있잖아요. 2007년도까지 우리에게는 200억까지 주식 증자하기로 되어 있죠?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러면 주식부분을 증자를 시켜야잖아요. 증자를 해야 한다고 보십니까, 안해야 한다고 보십니까?
정희
이정희분양보상팀장
제가 볼 때는 그때 당시의 사업 타당성조사에서 제시를 했기 때문에 그 부분은 증자를 해야 하는데 그 사람들이 증자 안 해도 신탁을 해서 가지고 올 수 있기 때문에 그 금액으로도 사업을 할 수 있다라고 판단을 한 것 같습니다.
문선
손문선위원
제가 볼 때는 총 1,900억 들어가는 중에서 회원권으로 1,400억을 확보하고 빚을 1,100억 얻었으니까 실제 남아있는 돈은 300억밖에 없단 말예요. 그러면 300억 정도 남아있는데 실제 1,100억이면 800억이 부족한 것 아니에요. 그러면 300억을 가지고 한다고 해도 500억이 펑크 난 거잖아요. 500억 확보를 어떻게 할 것 아니에요. 만약에 회원권 분양이 안 되면 콘도미니엄 분양 안 되면 500억이 될 수도 있고 600억, 700억이 될 수도 있어요. 50%만 됐을 때는 거의 850억이라고 하는 부채를 안게 되어 있어요.
정희
이정희분양보상팀장
그런데 저희들이 회사의 내막은 정확히 모르겠지만 제가 느낄 때는 지금 상무는 그것을 잘 모르고 이야기하는 것 같더라고요. 그러면 왜 우리에게 와서 자금이 부족하다고 이런 식으로 이야기하고 그날 거기에서는 이런 식으로 자금이 남는다, 그러면 당신네들 옛날 협약한 대로 해서 진행을 시켰으면 끝날 것 아니냐…
문선
손문선위원
저는 보면 지금 자금 압박이 엄청나게 오겠더만요.
정희
이정희분양보상팀장
모든 골프 치는 사람들, 경영했던 사람들이 생각할 때는 클럽하우스 완공단계 이 때가 제일 많이 자금 압박이 온다, 왜냐하면 골프회원권을 판다고 해도 한번에 전체가 들어오는 것이 아니고 그것도 분할로 들어온답니다. 그러면 문제가 있는데 그 상무이야기는 남아돈다고 하고 오너는 그전에 만났을 때 자금압박해서 죽겠다고 하고, 그래서 정확히 그 부분은 모르겠는데.
문선
손문선위원
제가 볼 때는 위험수위에 와 있다고 봅니다. 왜냐하면 50억 자본금 가진 사람이 부채가 회원권 다 매각해도 500억 되니까 이게 1,000%죠. BIS가 1,000%라면 회사가 버티겠습니까? 그래서 주식증자를 하라는 거예요. 이행을 해야 잖아요. 안 그러면 자금 회수 못 해 가지고 자빠지겠죠. 자금 변제를 못할 것 아닙니까. 부채 및 자기자본비율이 1,000%가 넘는 회사가 버티겠어요? 여기까지 하겠습니다.
종대
박종대위원장
송병원 위원님.
병원
송병원위원
송병원 위원입니다. 웅포관광개발 주식회사에 매각한 면적이 얼마입니까?
정희
이정희분양보상팀장
지난번에 자료 준 것 빼고 4만 5,000평 매각을 안 했습니다.
병원
송병원위원
제가 질문하는 이유가 엊그제 단장님이 보고할 때 총 면적이 얼마냐고 했냐면 245만 9,000㎡라고 했거든요. 그랬는데 수입지출현황을 보면 228만 9,000㎡이거든요. 그리고 감정평가사에 의뢰한 것은 230만 3,000㎡거든요. 각기 틀려요. 그래서 현재 미 매각한 면적 관련돼서 이 자료가 나갔는가, 어떤 것이 정확한 것인가…
정희
이정희분양보상팀장
제가 죄송한 말씀을 드리겠습니다. 경영개발과에서 근무하다가 직원들이 전체 다른 데로 흩어졌습니다. 저희가 자료를 조금 만드는데도 새로 온 사람들이 아무 내용도 모르고 만든 것이 사실입니다. 그래서 제가 이 매각을 할 때 전체적으로 이것을 잡아서 곧 정리를 할 것입니다.
병원
송병원위원
제가 이런 사항을 여기에서 질문하냐면 감정평가사에 의뢰할 때 230만 3,000㎡를 감정해 달라고 의뢰했거든요.
정희
이정희분양보상팀장
예, 맞습니다.
병원
송병원위원
그렇다고 보면 한국감정원에서 한 것은 아까 손 위원이 이야기한 대로 그런 과정에서 350억이 나왔는데, 그런데 여기는 327억이 나온 이유가 이 사람들을 보면 이 사업을 했을 때 이 사업으로 앞으로 수지타산이 있느냐 없느냐를 평가를 했어요. 그러니까 이 사람들은 327억이 나왔어요. 그렇다면 현재 우리의 비용보다도 3억 얼마가 감정이 적게 나온 거잖아요. 그렇다면 나는 재감정 의뢰를 했어야 된다고 보는데… 2개 감정기관에 의해서 평균치를 내서 매각하려고만 생각했지 이쪽은 감정평가 나온 것이 우리비용도 못 미치는데 그것하고 한국감정원에서 나온 350억을 합쳐서 중간치를 때려 버렸어요. 그러니까 아까 우리 손 위원이 지적한 그런 현상이 나온 겁니다. 그러면 다우감정에 우리가 감정의뢰를 해서 우리의 비용 의무액도 나오지 않았다면 그것을 다시 다른 감정사에 의뢰해서라도 재감정을 한 다음에 평균치를 내서 했다라면 이런 부족현상은 나오지 않았을 것 아니냐 이렇게 생각되거든요. 내가 면적을 물어본 이유가 230만㎡과 245만9,000㎡ 어떻게.
정희
이정희분양보상팀장
그 차이는 저희들이 그 사업현황은 245만 9,000㎡ 이게 맞습니다. 다만 저희가 그 면적은 산림청 국유지 임대한 땅이 포함되어 있습니다.
병원
송병원위원
그러면 그것은 얼마입니까? 산림청 국유지가.
정희
이정희분양보상팀장
4만 5,000평 정도.
병원
송병원위원
그러니까 현재 우리가 245만 9,000㎡와 감정평가원에 230만 3,000㎡은 15만 6,000㎡ 차이가 나거든요.
정희
이정희분양보상팀장
그 차이가 나는 면적은 산림청 국유지 임대사항입니다.
병원
송병원위원
그러면 11만 몇 평은요.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 저희가 한번 정확히 알아보겠습니다.
병원
송병원위원
11만㎡를 제외한 230만 3,000㎡에서 매입한 면적이 228만 9,000㎡거든요. 그것에 대한 331억이 나왔다면 나머지 228만㎡로 했을 때는 17만평 차이가 나거든요. 그러면 국유지를 제외한 임대면적을 매각한다면 추가되는 금액입니까?
정희
이정희분양보상팀장
추가됩니다. 331억에서 추가됩니다. 국유지 빼고 나머지는 차액이 생깁니다. 4만 5,000평이면 12만평 정도는 국유지고, 총괄사업부지에서.
병원
송병원위원
내 이야기는 이게 면적도 이 보고서 틀리고 한국감정원 의뢰한 것 틀리고… 그래 가지고 아까우리가 지적한 얼마가 잘못됐다라고 하는 것이 그런 불규칙한 현황 속에서 그런 숫자가 나온다, 그러면 이것을 정확히 해 주어야 우리 비용이 그 사람들에게 매각할 때 얼마가 안 들어갔다, 들어갔다 이것을 따질 수 있는 것인데 자료를 이렇게 줘버리면 아까 평가사와 이야기한 것도 안 맞다는 이야기에요. 그 이유는 뭡니까? 230만 3,000㎡만 감정평가사에 해 달라고 의뢰한 이유는. 그 업무가 감정평가 의뢰시점에 245만 9,000㎡에서 국유림 뺀 나머지 정확한 데이터가 안 나와서 그런 겁니까? 2004년도에 감정평가 의뢰를 할 때 230만 3,000㎡만 의뢰를 했잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 저희들이 정확히 따져 보겠습니다.
병원
송병원위원
이렇게 해 주십시오. 우리가 청원심사에서 정확한 지적을 해야 되는데 감정평가사에 230만 3,000㎡만 의뢰했는데 실제 245만 9,000㎡에서 4만 얼마 국유지를 빼면 자그마치 12만평이 모자라는데 그것을 해서 정확한 데이터를 빼줘야 정말 우리가 들어간 비용에서 얼마가 부족하구나, 잘못 했구나가 나오지 않습니까.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 정리해서 드리겠습니다.
병원
송병원위원
이런 것은 정확히 해 주시고, 그래서 익산시가 행정이 잘못해서 누락을 시켜서 그 사람들에게 특혜 준 부분이 있는가, 그러면 지금이라도 웅포관광개발 주식회사로부터 추가시켜서 환수할 수 있는 방안을 강구해야잖아요. 이런 사항을 정확히 해 주어야 한다는 이야기입니다.
정희
이정희분양보상팀장
면적은 자료를 정리해서 드리겠습니다.
병원
송병원위원
이런 현황을 줄 때 정확히 해 주어야지 12만평씩 차이 나게 줘버리면 금액이 하나도 안 맞아 버리잖아요. 그래서 이 문제는 청원이 마무리되기 전에 조치해 주시기 바랍니다. 이상입니다.
종대
박종대위원장
임영애 위원님.
영애
임영애위원
제가 궁금해서 말씀드리는 건데요, 저희가 감정평가는 2004년 7월에 했지 않습니까. 그 이후에 들어간 돈이 아직 거기에서 정산할 게 있습니까? 웅포관광개발(주).
정희
이정희분양보상팀장
정산할 게 있습니다.
영애
임영애위원
토지 말고 들어간 비용, 여기에 저희가 받는 금액에 포함되지 않는.
정희
이정희분양보상팀장
그래서 지금 문화재 발굴하는 부분에 대해서 묘지가 몇 개 나올지 모르고, 그래서 그 땅이 정리되면 토지를 매각하면서 전체적으로 최종 결산을 하려고 합니다.
영애
임영애위원
웅포 주변마을 주민숙원사업비가 나중에 계상되었다고 했거든요. 그게 이 안에 들어가야 하지 않아야 할 돈 아닙니까?
정희
이정희분양보상팀장
그런데 거기에서 들어오기 때문에 우리가 어느 정도 이익이 되겠다 해서 그 주변마을도 정리를 해 주기 위해서 편성한 것입니다.
영애
임영애위원
아니, 2004년 전에, 그러니까 여기 내역에.
정희
이정희분양보상팀장
예, 그 전에는 안 들어갔었습니다.
영애
임영애위원
포함이 안 되어야 할 돈인데 여기에 들어가 있죠? 그래서 계산이 안 맞지 않는가 싶은데. 이상입니다.
종대
박종대위원장
또 다른 위원님. 오기주 위원님.
기주
오기주위원
오늘 저희들 회의를 하면서 정말 답답하다는 것을 느낄 수 있겠어요. 정말 답답하다. 우리 두 군데에서 감정평가를 하셨잖아요. 두 군데 다 원가도 안 나오잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
지금 원가는 아직.
기주
오기주위원
한국감정평가원에서 조금 전에 감정평가사 오셔가지고 뭐라고 이야기 하냐면, 이런 감정평가를 6,000만원씩 주고 할 필요성이 있는가 정말 익산시 예산 다시 검토해 봐야 되겠다는 생각이 들어요. 평가 산식이 뭐냐면 취득가격 플러스 익산시가 전반적으로 들어갔던 투하비용 이것 2개 더하는 거예요. 그리고 감정평가 한 기관은 기대이익을 넣고 한 감정평가는 기대이익을 안 넣었어요. 그래서 25억에 대한 부분들이 넣고 안 넣고 차이는 있어요. 그런데 취득가격 플러스 투하비용 이것 더하려고 6,000만원씩 주고 평가합니까?
정희
이정희분양보상팀장
그분들도 전문기관이니까 의뢰한 것입니다.
기주
오기주위원
전문기관에 뭘 가지고 기준했냐고 하니까 취득가격 플러스 투하비용이라는 거예요. 합쳐보니까 어떻게 두 군데가 틀립니까? 한군데는 327억 나오고 한군데는 322억 나오고 이것 왜 틀리죠? 기대이익을 안 넣었다고 하더라도 익산시가 취득한 가격은 변함이 없을 것이고 제반비용 들어 간 것도 변함이 없을 텐데, 똑같은 자료를 주었는데 어떻게 한군데는 322억이 나오고 한군데는 327억이 나오죠?
정희
이정희분양보상팀장
그 자료를 준 부분은 없습니다.
기주
오기주위원
그러면 몇 수백억 대를 감정평가를 하는데 그냥 구두상으로 대충 인건비는 6억 정도 들어간 것 같고 분묘이장비는 대충 32억 들어갈 것 같고 이렇게 이야기합니까?
정희
이정희분양보상팀장
그런 부분을 다 판단해서 감정평가를 하기 때문에.
기주
오기주위원
감정평가사는 그 자리에 없었잖아요. 분묘이장비가 얼마라고 이야기했냐면 36억 들어갔다고 했어요. 그러면 36억 정도 들어갈 겁니다 이렇게 이야기하셨습니까?
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시는 금액으로 안 따지고 묘지가 한 2,000기 정도 되겠다.
기주
오기주위원
그러니까 제가 보기에는 어떤 기준을 줬을 것 아닙니까.
정희
이정희분양보상팀장
기준을 저희들이 줄 수가 없습니다. 우리가 과업지시를 하는 것이 아닙니다.
기주
오기주위원
그러면 분묘이장비, 지장물매입비, 대체조림비, 농지조성비, 생태계보전협력금 이런 부분들을 그 사람들이 다 알아서 계상해 버려요?
정희
이정희분양보상팀장
그 사람들이 공식적으로 나타난 부분은 자기네들이 정확히 기재를 하고 그 외에 기타 부대비용으로 많이 잡았을 것입니다.
기주
오기주위원
보십시오. 우리시가 뭐라고 했어요. 평가서 보면 토지보상비 자료 줬을 것 아닙니까. 토지보상비 얼마 들어왔냐고 이야기 했을 것이고 지장물, 분묘이장, 물권, 실농, 주거이전비, 그리고 뒤에 농지조성 외 소계 74억 7,000만원 들어가 있어요. 이것 줬을 것 아닙니까. 그래서 이게 나온 거잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
조금 전에 말씀드린 바와 같이 우리가 큰 덩어리만 이야기했을 것이지 그 부분을 준 것이, 그때 당시에 나올 수가 없지 않습니까.
기주
오기주위원
얼마짜리가 큰 덩어리에요?
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 토지 같은 것.
기주
오기주위원
1, 2억은 돈도 아닙니까?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 구체적으로 정산을 지었을 때 나타나는 것이죠.
기주
오기주위원
팀장님, 어떻게 그렇게 말씀하셔요. 뭐라고 이야기했냐면 아까 평가사는 우리 공무원들의 실비용도 계상했다, 실비용을 당신이 어떻게 계산했냐라고 했더니 시에서 6억 정도를 이야기해서 했다라고 이야기 했어요. 그러면 그 사람들이 6억 정도 임의적으로 잡는 거예요? 아니잖아요. 시에서 뭔가 이야기했을 것 아닙니까?
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에는 저희들도 분양보상팀에 근무하는 사람들 1년 평균이 얼마다, 항시 그것 가지고만 매달려 있는 것도 아니고 하기 때문에 이 정도는 인건비가 들어갈 것이다 그렇게 이야기 됐던 부분이죠.
기주
오기주위원
그렇게 주먹구구식으로 하는 게 어디 있습니까? 우리 공무원들 출장 한달에 몇 번 정도 나가고 인건비는 어느 정도 되고 이렇게 해 보니까 산출근거가 6억 정도 나왔다 이렇게 이야기하셔야지 행정을 하시는 분이 개괄적으로 한 6억 정도 들어갈 것이라고 구두상으로 이야기하셨다면서 요.
정희
이정희분양보상팀장
그래서 그런 부분이 감정평가 자격이 있는 분이기 때문에 그런 식으로 이야기해도 그 사람들이 제반비용을 정리해서 평가하기 때문에 저희들이 정확히 그때 당시에 줄 수가 없지 않습니까.
기주
오기주위원
그렇게 하기 때문에 익산시가 땅을 매각함에 있어서 엄청 손해를 봤다라고 주장하는 거예요. 뭐냐면 331억이 들어갔어요, 투하비용까지 다. 그것은 누가 계산해도 마찬가지에요. 현재 시에서 준 자료를 보면 331억이 들어갔어요. 평가가 322억 나왔다니까요. 기대이익 빼면 한국감정원에서도 322억 나왔어요. 그리고 다우에서 327억 나오고. 원가도 안 나오는 장사 합니까?
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 장사를 하려고 하는 것이 아니고 저희들이.
기주
오기주위원
이득을 남기면 지역주민들에게 환원하면 되는 거죠.
정희
이정희분양보상팀장
저희들이 평가기준액은 한쪽만 치우쳐서 사전결정을 하는 것이 아니고, 그래서 저희들도 한쪽에 치우치지 않고 2개 감정평가 기관을 선정해서 거기에서 산술평균을 내서 평가한 것입니다.
기주
오기주위원
2개 기관에서 한 자료 가지고 있다니까요. 가지고 있는데 한쪽은 기대이익을 넣고 한쪽은 기대이익을 안 넣었어요. 그 차이라니까요. 그러면 실질적으로 들어갔던 돈은 똑같이 나와야죠. 어떻게 양쪽이 5억 차이가 나요? 왜 나는 거예요? 기대이익은 평가사의 평가에 따라서 이 기대는 20억을 낼 수 있겠구나, 한쪽 평가사는 25억을 낼 수 있겠구나 이 가치판단은 틀릴 수 있다라고 봐요. 그러면 취득가격과 투하비용은 똑같이 나와야 될 것 아니에요. 안 그렇습니까? 취득가격과 익산시가 들어갔던 제반비용은 똑같이 나와야죠. 기대이익은 틀리게 나올 수 있죠. 그것은 인정한다니까요. 안 그렇습니까? 우리 팀장님 같이 개괄적으로 인건비가 한국감정원에는 한 6억 들어갔을 것이다, 다우에는 한 3억 들어갔는가 봐요 이렇게 이야기 하셨는가 보구만요. 자료가 왜 없어요. 있어야 될 것 아니에요.
정희
이정희분양보상팀장
안 줬습니다.
기주
오기주위원
감정평가사는 6억 하셨다고 이야기 하셨잖아요. 감정평가사가 여기에 적어놓았다니까요. 평가산식은 취득가격 플러스 투하가격 플러스 기대이익이라고 적어놓았어요. 투하비용은 어디에서 받았느냐라고 했더니 시에서 받았다는 거예요. 당연히 그렇죠. 시가 다 내 주었잖아요. 분묘이장비, 분묘물건, 영농보상 다 시가 낸 거잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에 어느 정도 들 것이라고 이야기만 한 것이지 우리가 자료를 준 것은 없습니다.
기주
오기주위원
그러면 더 들어갔으면 못 받는 거네요? 평가가 끝나 버리니까 못 받는 거네요?
정희
이정희분양보상팀장
실질적으로 마이너스는 안 되었지 않습니까.
기주
오기주위원
마이너스 됐다니까 왜 안 돼요. 331억 들어갔는데. 최소한 8억의 차이가 나는 거예요. 어떻게 팀장님 그렇게 이야기하셔요. 시의 자산을 매각함에 있어서 이렇게 엉터리, 감정평가사가 엉터리이에요, 우리시가 엉터리로 이야기한 거예요? 두 군데 다 취득가격이 똑같았어야 되고 들어간 돈은 똑같아야 될 것 아닙니까? 왜 두 군데 다 틀려요?
정희
이정희분양보상팀장
시에서 평가자격이 없기 때문에 수수료를 주고 전문기관인 평가사에 의뢰한 부분이지 저희들이 임의로 이렇게 평가하라 저렇게 평가하라 할 부분도 아니잖습니까.
기주
오기주위원
투하비용은 주는 거잖아요. 웅포 주변마을 주민숙원사업비를 5억이라고 해 놓았는데 감정평가사가 5억 5,000만원이 들어갈지 10억 들어갈지 무슨 규정으로 판단합니까? 그 지역사람들이 드세면 10억 받아갈 것이고 덜 드세면 5억 받아갈 것이고 이렇게 평가합니까?
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 평가 후에 우리가 투자금액을 실제 들어간 금액은 거기에 넣어놓은 것입니다.
기주
오기주위원
평가할 때 이것 들어가지도 않았다면서요.
정희
이정희분양보상팀장
그때는 안 들어갔습니다.
기주
오기주위원
이것까지 계상해도 325억이에요.
정희
이정희분양보상팀장
그래서 한쪽 평가사 가지고 사전결정을 하는 것이 아니라 2개를 합해서 사전결정을 하지 않습니까.
기주
오기주위원
우리 시민들이 창피스러울 일이에요. 어떻게 개괄적으로 6억 정도 들어갔다라고 이야기할 수 있습니까. 정확히 산출근거를 내서 앞으로는 2004년 7월 달에 감정평가 했을 때 공무원들 인건비가 정확히 계산해 보니까 6억 정도 들어갔다, 그리고 앞으로도 들어갈 돈이 계산해 보니까 4억도 더 들어갈 것 같다 이렇게 계상했으면 모르겠는데 대충 6억 정도 들어갈 것 같다고 이야기하는 건 무엇입니까?
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 지금 현재 전체적으로 매각한 금액에서 투자비용보다 매각금액이 플러스 됐지 않습니까.
기주
오기주위원
플러스 안 됐다니까요. 손문선 위원님이 지금까지 같이 확인했었잖아요. 8억 정도 마이너스잖아요. 2004년도 이후에 공무원들 출장 간 것 5,400번이더만요. 그것 계상할 겁니까? 그것도 받아내야죠?
정희
이정희분양보상팀장
돈이 남으니까 그 속에 그런 비용은.
기주
오기주위원
무슨 돈이 남아요. 모자란다니까요. 그리고 앞서 다른 위원님이 지적하셨는데요, 지금 청원심사를 하는데 서류들이 일괄되지 않아요. 땅 매입하는 데는 228만㎡를 매입했다고 하고 감정평가는 이보다 1만 4,000㎡가 많은 300만㎡ 넘게 감정평가를 해 달라고 하고.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 지금 문화재 조사하는 부분이 감정평가 할 때는 했습니다.
기주
오기주위원
감정평가 할 때 문화재 평가해 달라고 한 땅은 이 땅에 포함되지 않았습니까? 살 때는 포함됐잖아요. 다 산 거잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에는 매입이 안 되었던 부분입니다.
기주
오기주위원
이게 최근에 받은 자료잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
최근에는 다 매입이 됐었고 감정평가 할 때에는 그 부분이 매입이 안 됐었죠.
기주
오기주위원
최근에 저희에게 준 자료에 보면 228만㎡를 16억 얼마에 했다고 했잖아요. 그러면 왜 돈은 맞아요. 감정평가 할 때 이것 매입 안 했다고 한다면 토지보상비가 167억 2,300만원 똑같네요? 평수는 틀리는데 왜 돈은 똑같습니까? 감정평가 할 당시에는 14만 4,000㎡는 매입 안 한 거라면서요.
정희
이정희분양보상팀장
평가할 때는 했습니다.
기주
오기주위원
조금 전에는 감정평가 할 때는 14만 4,000㎡는 아직 매입 안 한 것이기 때문에.
정희
이정희분양보상팀장
미 매각을 했던 부분이죠.
기주
오기주위원
미 매각은 저희도 알고 있는데요, 매입이 228만㎡에요. 그런데 감정평가는 왜 230만㎡ 하라고 했냐고요. 이것 틀리잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 죄송합니다.
기주
오기주위원
1만 4,000㎡가 어디로 가 버리고 없어요.
정희
이정희분양보상팀장
1만 4,000㎡은 엊그저께 가셨던 문화재 발굴하는 그 땅입니다.
기주
오기주위원
그것은 14만 4,000㎡가 미 매각이고요.
정희
이정희분양보상팀장
그러니까 그 부분까지 미 매각한 것은 14만㎡가 되고 현재 문화재 발굴하는 부분은 최씨들 종산이었는데 그것이 평수로 따지면 1만 4,000평 됩니다.
기주
오기주위원
여기에서는 1만 4,000㎡가 부족하다니까요. 미 매각과 혼돈하지 마시고. 그래서 땅 살 때는 228만㎡ 밖에 안 샀는데 팔 때는 230만㎡를 팔게 해 달라고 감정평가 했던 것도 의문이고 어떻게 맞는지도 모르겠고…
정희
이정희분양보상팀장
그것은 저희들이 자료를 정리해서 드리겠습니다.
기주
오기주위원
저희들한테 준 자료가 그렇잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
전자에 말씀드린 바와 같이 저도 정확하게 제가 거기에서 근무를 과장으로 했지 실제 계장 직원들이 전체 뿔뿔이 헤어졌고 자료를 뽑는 데도 상당히 애로사항이 많았습니다. 떠난 사람들이 뽑을 수도 없고 새로 온 사람들이 5, 6년 한 것을 뽑다보니까 그런 문제가 발생됐기 때문에 제가 그 자료는 정확히 정리해서 드리겠습니다.
기주
오기주위원
이것 기자회견해야 되겠어요. 전 시장 나오라고 해도 나오지 않고 현재 조성하고 있는 웅포관광개발도 나오지 않고 청원인들은 도대체 의회는 뭐하고 있냐라고 지적당하고 있고 담당팀장은 그 당시 없어서 모르겠다고 하고 땅은 1만 4,000㎡가 도망가 버리고 없고 돈은 남았다고 하고, 모자라는데.
정희
이정희분양보상팀장
죄송합니다. 자료를 정리해서 드리겠습니다.
의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 회의를 속개합니다. 오기주 위원님 이어서 질의해 주시기 바랍니다.
기주
오기주위원
추가적으로 질문을 드리겠습니다. 지난 2003년도 감사원감사 지적사항 부분들 앞서 위원님이 하셨는데요, 시유지 관련돼서만 골프장용지로 평가해서 다시 계상하라고 했다고 하셨잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그것이 아니고요, 당초에 회계파트에서 그 토지를 매각한 부분은 일반토지로 감정평가를 해서 수의계약을 했다, 그래서 그 토지에 대해서 사업계획 승인이 났으니까 골프장부지로 감정평가를 해서 매각을 해라 그런 지적사항입니다.
기주
오기주위원
그러면 시유지 말고 나머지 부분들도 똑같이 그렇게 평가해야죠.
정희
이정희분양보상팀장
그렇죠.
기주
오기주위원
나머지 부분들은 왜 평가 아직 안 하셨어요? 일반 사유지 매입한 것들.
정희
이정희분양보상팀장
전체 평가해서 매각했죠.
기주
오기주위원
그 당시 그렇게 평가해가지고 시유지나 이런 데는 2배로 올랐잖아요. 여기에도 그렇게 지적했구만요. 매수한 골프장용지 225만㎡를 지방재정법 제96조 규정에 따라서 매각하지 않고 매입원가로 매각하는 부분들에 있어서는 익산시가 131억의 이득을 주게 되는 것이 예상된다고 지적하셨잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 감사원에서 세 필지를 이미 평가를 한번 해 봤어요.
기주
오기주위원
포괄적으로 다 한 게 아니고 시유지만 지적을 했다라고 말씀하셨는데 그 위에 보면 시유지 부분들은 뒷장에 나오고 앞장에는 나머지 땅도 그렇게 평가해 가지고 매각했을 시에 131억의 이득을 준다고 나와 있잖아요. 그러면 이것도 제대로 평가 안 하신 거구만요.
정희
이정희분양보상팀장
그 부분은 시유지 세 필지를 저희들이 매각을 했잖습니까, KPGM에게. 그래서 다시 저희가 그 땅을 수용했어요.
기주
오기주위원
그것은 KPGA, KPGM은 일단 놔두고 매각할 때 있어서 어떤 것으로 평가했느냐는 거예요. 골프장용지로 평가하지 않고 처음에 임야로 했잖아요. 임야로 해 가지고 이득을 줬다라는 부분들에 있어서 다시 환수하고 골프장용지로 재평가 했잖아요. 그 앞에서 이야기한 일반적인 사유지 225㎡도 마찬가지로 그렇게 평가해야 하는데 결과적으로 131억의 이득을 줬구만요.
정희
이정희분양보상팀장
그때 당시에 일반용지는 매각을 안했었습니다.
기주
오기주위원
2개 다 안 했었어요. 시유지만 KPGM에 해 가지고 문제가 됐고 그 당시 이건 매각하지 않았었어요. 그런데 지금 매각한 것을 보면 그대로 받았잖아요. 매입원가 토지매입비 167억, 나머지 해 보니까 163억, 그래서 331억 그대로 매각했잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그대로 매각한 것은 아니죠.
기주
오기주위원
결과적으로 그대로 매각했잖아요. 우리가 투하비용이 136억 들어갔는데.
정희
이정희분양보상팀장
그래서 저희들도 그 평가를 할 수 없기 때문에 전문기관에 의뢰해서 골프장부지로 전체적으로 KPGM에 팔았다 사들인 것도 그렇고 나머지 일반 땅도 골프장용지로 해서 감정평가를 했던 부분이죠.
기주
오기주위원
감정평가를 아까 평가사에게 물어보니까 이런 감사원에 대한 내용들은 듣지도 못했다고 이야기하시고 이런 부분들까지도 이야기해 주셨어야죠. 그래야지 여기에서 이야기했던 131억에 대한 이득을 줄 것으로 예상된다라고 하는 지적까지 했는데도 불구하고 이 부분들이 계상됐다고 치면 450억 정도는 받아야 맞죠.
정희
이정희분양보상팀장
그 131억이라는 금액은 감사원에서 평가할 때 3필지를 샘플로 평가했어요.
기주
오기주위원
그것은 이미 매각한 것이기 때문에 그것만 가지고 지적한 거죠. 앞으로 팔 것도 그렇게 하라고 이야기하신 거잖아요. 그렇게 해석을 해야죠. 자꾸 그렇게 해석하시면 어떻게 해요. 두 가지 저에게 자료 주신 것 가지고 이야기할께요. 농지조성비하고 대체산림자원조성비 납부한 것 있잖아요. 농지조성비가 27억 들어갔어요. 그리고 대체조림비가 14억 7,900만원 들어간 것 맞죠?
정희
이정희분양보상팀장
예.
기주
오기주위원
이것 왜 부과내역이 다 틀려요?
정희
이정희분양보상팀장
틀립니다.
기주
오기주위원
이 자료에 보면 대체조림비는 산림법 제20조에 의해서 부과면적이 190만㎡, 부과금액 29억, 산출근거 190만㎡ 곱하기 1,527원, 그래서 29억1,000만원 나와야 되잖아요. 그런데 왜 여기는 부가내역이 96만㎡ 밖에 안 돼요?
정희
이정희분양보상팀장
지금 자료 가지고 계신 부분은 부과면적이 190만 5,837㎡는 전체 임야면적입니다. 그래서 그것에 의해서 1,527원씩 계산해서 그것이 나왔는데 형질변경, 그대로 있는 것은 존치하니까 변경하는 부분만 저희들에게 계산해서 통보가 왔기 때문에 형질변경한 면적만 해서 부과된 것입니다.
기주
오기주위원
형질변경 한 것을 빼면 96만 8,000㎡이에요?
정희
이정희분양보상팀장
나머지는 그냥 있죠. 그것은 내가 형질변경을 해서 나중에 사업이 중단됐을 때 복구.
기주
오기주위원
그러니까 부과한 것은 96만 8,000㎡가 맞아요?
정희
이정희분양보상팀장
96만 8,694㎡.
기주
오기주위원
여기는 곱하기 얼마에요? 평방미터당 얼마씩 한 거예요?
정희
이정희분양보상팀장
1,527원입니다.
기주
오기주위원
1,527원 하면 이만큼 나와요?
정희
이정희분양보상팀장
이것은 정확합니다. 산림공원과에서 계산해서 넘어와서 부과를 해서 저희들에게 납부하라고 통지만 넘어온 것이지 저희들이 산출계산은 안했기 때문에 정확할 것입니다.
기주
오기주위원
14억 7,900만원 납부를 국세, 시세 이렇게 납부하는 건가요?
정희
이정희분양보상팀장
국비도 가고 지방비도 오고.
기주
오기주위원
그러면 이것을 어떻게 납부하는 거예요?
정희
이정희분양보상팀장
일반회계에 납부한 것입니다.
기주
오기주위원
뒤에는 14억이 아니고 1억 4,700만원 밖에 납부하지 않았잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
아니죠. 14억이죠. 위에 1억 4,700만원하고 밑에 합해서.
기주
오기주위원
밑에 것은 국비로 납부하는 거예요?
정희
이정희분양보상팀장
이게 원칙이 다 산림청으로 가야 하는데 거기에서 일부는 지방비로 들어오고 나머지는 국비로 가기 때문에 국비는 이쪽에 넣고 산림청 소관만 그쪽으로 넣은 것입니다. 그래서 합하면 것은 14억 7,900만원이 나올 것입니다.
기주
오기주위원
농지조성비나 대체조림비 부분들은 제가 지난번에도 질문 드렸었는데 자료를 받아보니까 14억7,900만원이잖아요. 이렇게 자료를 주셨잖아요. 그런데 지난번에 어디 자료를 보니까 22억 얼마짜리를 보증보험을 끊어서 증권을 넣었다 이렇게 답변을 하신 것 같은데.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 사업시행자 웅포관광개발(주)에서 산림전용에 따른 복구예치금입니다. 사업자가 내는 것입니다.
기주
오기주위원
복구예치금이 정확히 얼마에요?
정희
이정희분양보상팀장
28억 900만원에 대한 것입니다.
기주
오기주위원
이게 산림복구비에요?
정희
이정희분양보상팀장
그게 공식명칭이 산림전용에 따른 원상복구비 예치금입니다.
기주
오기주위원
그래서 우리 청원인들이 계속 저희들에게 질의했던 내용들을 보면 산림복구비가 100억이다, 또 감사원자료에 보니까 대체조림비가 70억으로 나와 있고, 여기에는 14억 7,000만원 나와 있고, 결과적으로 나중에 받은 것이 14억 7,000만원 받았다라고 하니까 그게 최종적으로 맞겠죠?
정희
이정희분양보상팀장
예, 맞습니다.
기주
오기주위원
그전에는 시에서 내준 자료에도 100억.
정희
이정희분양보상팀장
그런 부분은 감사원에서 감사할 때도 전체적인 면적에 대해서 이 정도는 부과되지 않겠냐 그런 계산이었습니다.
기주
오기주위원
대책위에서도 이런 자료들을 요구했을 때 그렇게 이야기하셨거든요. 70억, 또 산림복구비가 100억 이렇게 이야기 하셨단 말예요. 시에서 보낸 자료를 보니까 그렇게 되어 있더만요. 대책위에서 정보공개 청구해 가지고 받은 자료 보니까.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 산림공원과에서 보냈는지 모르겠는데 저희들은 그런 것은 없습니다.
기주
오기주위원
주민들이 정보공개를 청구해 가지고 자료를 요구한다고 하더라도, 그리고 의회에 자료를 제출한다고 하더라도 그 내용은 일관되게 맞아야 되지 않습니까. 맞아야 되는데 너무나 상이한 거예요.
정희
이정희분양보상팀장
제가 전자에 말씀드렸습니다.
기주
오기주위원
이 부분들이 70억까지 갔다가 여기는 14억이고 하니까 대책위에서도 여기에 대한 의혹들이 있는 거잖아요. 오히려 70억을 납부해야 되는데 14억만 납부하게 한 일정 정도의 어떤 배려가 있는 것 아니냐라는 의혹도 가지고 있는 것이고, 그런 부분들에 대한 문건으로 나가는 부분들에 있어서는 자료가 정확해야 되지 않겠습니까?
정희
이정희분양보상팀장
예, 맞습니다.
기주
오기주위원
그래야 만이 대책위에서도 그런 부분들에 대한 의구심이 안 생기는 거잖습니까. 거기까지만 하겠습니다.
종대
박종대위원장
또 다른 질의하실 위원님. 손문선 위원님.
문선
손문선위원
우리가 국공유지 중에서 임야를 매각하면 대체임야를 확보하게 되어 있죠?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러면 회계과에서 우리가 6만평인가 임야를 매각했잖아요. 그 부지에 대한 임야에 대해서 대체산림을 확보하게 되어 있는 것 아니에요.
정희
이정희분양보상팀장
예, 하게 되어 있습니다.
문선
손문선위원
그 비용은 어떻게 해요?
정희
이정희분양보상팀장
그래서 저희들은 사실상 저희 회계가 특별회계잖습니까. 일반회계에 국공유지는 다 내주었습니다. 내 줘가지고 산림공원과에서 그 예산을 편성해 가지고 대체로 임야를 매입한 것으로 알고 있습니다.
문선
손문선위원
그 비용은 어디에서 나간 거예요?
정희
이정희분양보상팀장
저희들이 사가지고 웅포관광개발에서 받은 금액을 일반회계에 다 넘겨주었습니다. 땅을 저희들이 일반회계에서 샀습니다. 그래서 일반회계에서 산림공원과 예산을 편성해서 대체임야를 산 것으로 알고 있습니다.
문선
손문선위원
그러면 회계과에서 임야를 매각해서 특별회계에서 이것을 사들였잖아요. 사들인 비용 중에서 대체지를 조성한 것이고. 그러면 매각하고 대체조성 부분과 비용에 대한 차이는 어때요?
정희
이정희분양보상팀장
차이는 사실상 임야를 그때 당시 산림공원과에서도 매입할 때 그 평수를 정확하게 맞게 샀는지-금액이 차이가 나니까-적게 샀는지 모르겠으나 예를 들어서 우리가 6만 3,000평에 대해서 12억인가를 줬거든요. 줬는데 그 금액을 전체적으로 예산을 편성해서 샀는가.
문선
손문선위원
그러면 특별회계에서 일반회계에 전출을 시켜서 비용을 가지고 대체임야를 사들였다는 거네요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
문화재 발굴조사 끝난 뒤에 발굴된 문화재에 대한 처리도 있죠? 지금 어떻게 처리하고 있죠?
정희
이정희분양보상팀장
현재 당초에 거기가 지표조사 시굴조사를 8군데 지역을 해 보니까 발굴조사를 3군데인가 4군데 했습니다. 그런데 2군데는 아무것도 없고 작년에 한군데 우선 발굴한 곳에서 석관묘 7기가 발견됐습니다. 그 부분은 입점리 고분전시관에 이전복원을 했습니다. 그 다음에 마지막으로 발굴조사 지난번에 끝나서 문화재청 승인을 받아서 4기를 또 이전복원 하라는 지시가 떨어져가지고.
문선
손문선위원
그런 비용은 어떻게 계산합니까? 이전복원 하는 것.
정희
이정희분양보상팀장
저희들이 냈습니다.
문선
손문선위원
그 비용은 어디에 들어가 있어요?
정희
이정희분양보상팀장
전부 이쪽에 포함된 것입니다. 그래서 문화재 발굴비용이 처음에 계약할 때가 7억 4,000만원이었는데 작년에 이전복원 하는데8,000만원 들어갔고 금년에 이전비용 하는데 7,000만원 소요됩니다. 그래서 그 계약체결을 해서 지금 작업을 하고 있는 중입니다.
문선
손문선위원
그러면 돈이 얼마가 오버돼요? 7억 4,000만원에 계약을 했고 8,000만원은 이전비용이고, 3, 4천이 오버되는구만요. 그러면 그것도 나중에 받아야 되겠네요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러면 시가 웅포관광개발 주식회사에 앞으로 감정평가 이후에 발생한 비용이 문화재 발굴조사 부분이나 이전, 존치하는 것을 합치고, 또 무엇무엇 있어요?
정희
이정희분양보상팀장
현재 문화재 발굴조사가 끝난 지역이 한 군데 있거든요. 거기 4개 이전복원 하면서 거기에서 절토를 해서 묘지가 조금 나올지 모릅니다. 그 부분만 있습니다.
문선
손문선위원
아까 계속 감정평가에 대해서 지적을 했잖아요. 제가 뽑아보니까 220만㎡의 토지매입비가 167억 정도 됐단 말이죠. 그리고 감정을 의뢰한 게 230만㎡ 정도 되잖아요. 그러면 그 면적차이가 발생했잖아요. 그러면 거기에 토지매입비까지 하면 더 플러스 될 것 아니에요? 그러면 167억보다 좀 더 많아지겠죠. 170억이 될 수도 있고 175억이 될 수도 있고. 그러면 여기에 우리가 행정에서 들어가 있는 게 157억에 인건비랑 포함한 게 6억, 감정평가 수수료 6,600만원 해 보니까 331억이 되더라고요. 여기에 아까 말했던 면적 230만㎡와 228만㎡ 발생한 차이분이 있잖아요. 그렇게 하면 원가만 계산해도 331억이 넘어요. 넘어가야죠. 왜냐하면 토지매입비가 228만㎡일 때 167억이었으니까. 여기가 감정평가는 230만㎡ 정도 했잖아요. 그러면 실제 우리가 들어올 비용까지 하면 331억이 넘어야죠, 원가만 계산하면.
정희
이정희분양보상팀장
그렇죠.
문선
손문선위원
그 이후에 문화재 존치비용은 빼고, 그러면 앞으로 우리가 167억은 228만㎡인데 230만 3,000㎡로 했을 때는 보통 어느 정도나 잡아요? 토지 부분만.
정희
이정희분양보상팀장
7억. 거기에 저희들이 국유지 산림청 임대한 땅.
문선
손문선위원
임대료는.
정희
이정희분양보상팀장
임대료는 그쪽에서 별도로 다 부담했고 묘지를 그때 당시 그 사람들이 처분하면 문제가 되기 때문에 저희들이 처분을 했습니다. 그래서 거기에 6억 2,000만원을 부과시켰습니다.
문선
손문선위원
그런데 그것은 감정평가 시점 이후잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그 묘지는 원래 있었습니다.
문선
손문선위원
감정평가 할 때 있었어요?
정희
이정희분양보상팀장
그것도 무슨 논란이 생겼냐면 협약을 할 때 전체적으로 묘지를 쳐주고 지장물을 쳐주게 되어 있는데 왜 부과를 시키냐.
문선
손문선위원
팀장님, 그러면 여기에 분묘이장이나 이런 부분에 아까 6억 더 쳐야 할 게 안 들어가 있구만요?
정희
이정희분양보상팀장
예.
문선
손문선위원
그러면 6억은 빼게요. 왜냐하면 보이는 게 아니니까. 실제 앞으로 6억이나 문화재청 존치비용은 빼더라도 우리가 순수 원가만 계산하면 339억 정도 되네요. 339억인데 여기에는 골프장으로서의 기대되는 수익을 뺀 겁니다. 순수 우리가 들어간 토지매입비와 들어간 투하비용만 이야기한 거예요. 그런데 다우 같은 경우는 또 이야기하지만 327억에 평가를 했어요. 그러면 12억 감정평가 차액이 발생하거든요. 그러면 다우는 우리가 들어간 총 원가보다도 12억을 낮게 평가를 시켰어요. 그래서 한국감정원도 그렇지만 한국감정원은 25억 빼면 325억밖에 안 되기 때문에 325억이면 여기도 14억을 낮게 평가한 거예요. 이 부분은 어떻게 하실 거예요?
정희
이정희분양보상팀장
감정평가법에 아까도 재감정해야 한다 했는데 2개 감정에서 1개 감정을 했을 때 30% 이상을 초과하면 재감정을 해야 합니다.
문선
손문선위원
두 기관의 차이가 발생했을 때는 그렇겠죠. 30%가 안 되잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
안 되기 때문에 저희들이 제재방법이 없었습니다.
문선
손문선위원
그런데 제가 상식적으로 생각할 때 내가 들어 간 돈보다 십몇 억씩 차이나면, 더 안 쳐줘도 좋다는 거예요. 더 쳐 달라고 안 할 테니까 쓴 돈이라도 챙겨 달라, 십몇 억씩 차이 나는데 문제의식을 못 느껴요?
정희
이정희분양보상팀장
저희도 그것은 문제의식을 느끼는데 평가법에 의해서 평가인들이 판정을 했기 때문에 마이너스가 돼도 문제가 되지 않습니까.
문선
손문선위원
그러면 이럴 때는 어떻게 구제를 받아야 합니까. 현저하게 익산시를 상대로 손해를 입혔잖아요?
정희
이정희분양보상팀장
그래서 2개 기관에서 30% 이내 기준치에 미달됐을 때는 저희들이 재감정 평가를 해야 합니다.
문선
손문선위원
원래 이럴 때 이런 상황에서는요?
정희
이정희분양보상팀장
이런 상황이 아니고 2개 감정평가사에서.
문선
손문선위원
법에 의해서 30% 차이 났을 때는 그렇죠.
정희
이정희분양보상팀장
그것만 있습니다.
문선
손문선위원
그러면 내 재산을 굉장히 헐값으로 평가해도 할 이야기 없어요?
정희
이정희분양보상팀장
사실상 저희들이 세라믹 관계 가지고도 말 들은 것이 세라믹도 그때 당시에 법원 감정판매가가 9억 2,800만원이 나왔더라고요. 그런데 그것도 3억 2,800만원에 매각됐지 않습니까.
문선
손문선위원
그것은 4번을 유찰했으니까 그렇겠죠.
정희
이정희분양보상팀장
그런 부분이 상당히 애매합니다.
문선
손문선위원
그러면 이것을 어떻게 하실 거예요? 그냥 손해 보고 넘어갈 거예요?
정희
이정희분양보상팀장
평가법에 의해서 따라간 것이지 저희들이 솔직히 골프장 제3지구를 하기 위해서는 당초에 저도 여기 와서 보니까 익산시에서 이런 협약을 3장 만들어 가지고 그 사람들을 끌어들이려고 했던 부분으로 생각했었지.
문선
손문선위원
그러면 방법은 두 기관을 상대로 소송할 수밖에 없겠네요?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 한번 저희들도 검토를 해보겠습니다.
문선
손문선위원
손해배상 청구하는 수밖에 없잖아요.
종대
박종대위원장
또 다른 위원님. 오기주 위원님.
기주
오기주위원
세라믹 이야기가 나왔으니까 하나만 여쭤볼께요. 세라믹 매입 얼마주고 했어요? 11억 8,600만원주고 매입했죠?
정희
이정희분양보상팀장
제가 가지고 있는 자료는 11억 141만 6,000원인데요.
기주
오기주위원
제가 가지고 있는 자료는 11억 8,600만원 주고 매입했다라고 되어 있는데 8,000만원 차이 나네요? 돈 지급일도 토지는 2001년 9월 29일 날 3억5,900만원 입금했고 2차 지장물은 10월 6일 날 7억 4,000만원 넣고 지급한 날짜까지 달라고 했더니 이렇게 되어 있는데 11억 8,600만원 주고 매입했구만요. 그런데 그 자료는 11억 100만원이면 8,000만원이 도망가 버렸네요?
정희
이정희분양보상팀장
8,100만원 차이 나는 것은 세라믹에서 공장부지로 갖고 있던 것이 아니고 개인 소유로 있던 부분 그 금액입니다. 위원님 가지고 있는 자료가 맞습니다.
기주
오기주위원
이것 여러 가지 의견들이 있던데 서울세라믹 관련돼서 여러 가지 안 좋은 이야기들이 있어요. 거기 감정평가 얼마 나왔어요? 법원에서 감정평가 하니까 공장용지는 1억 7,000만원 밖에 안 나왔구만요.
정희
이정희분양보상팀장
법원에서 감정한 조금 전에 위원님이 말씀하신 8,100만원은 별도의 전답이고 그때 당시에 이 법원에서 자료를 가져와보니까 당초 한국감정원이 전주지법에서 감정한 것이 9억 2,350만원 나왔더라고요.
기주
오기주위원
공장용지와 지장물 하면 그렇게 되죠. 공장용지만 1억 7,000만원 나왔잖아요. 한국감정원에서 했던 것은 공장용지와 지장물 합치면 9억 얼마 나왔죠. 그리고 공장용지는 1억 7,000만원 나왔잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
공장부지만 2억 7,000만원 나왔죠.
기주
오기주위원
그것은 동아정밀에서 한 것이고 한국감정원에서는 1억 7,000만원 나왔잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
1만 3,091㎡에 2억 7,400만원인데요. 우리가 매입할 때 금액이구만요.
기주
오기주위원
그런데 왜 토지는 3억 5,900만원이나 돈 줬어요?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 전답이 따로 있든지.
기주
오기주위원
뒤에 전답 8,100만원 따로 있다면서요. 이렇게 안 맞는 부분들이 있어서 제가 하려고 하는 이유가 있어요. 이분들이 이것을 경매로 사든 개인이 가지고 있든 간에 자기가 매입한 것보다는 더 줬죠? 우리가 더 주고 샀죠?
정희
이정희분양보상팀장
경락한 금액보다는 더 주고 샀죠.
기주
오기주위원
그거예요. 익산시는 산만큼 본전치기는 해야 할 것 아닙니까. 골프장 부지를 전체 매입해서 다시 파는데 덧붙이지는 못할망정 원가는 받아야 할 것 아닙니까. 이분들은 자기들이 경매를 해서 했든 어떻든 간에 우리는 11억 8,000만원 주고 매입했어요. 이 사람들 손해보고 팔았습니까? 이 사람들 이것 하나 팔아서 얼마 이득 봤습니까. 항간에는 수억 이야기해요.
정희
이정희분양보상팀장
그래서 그 부분을 감사원 부패방지위원회에 진정을 내가지고 부패방지위원회에서 전부 조사한 부분입니다.
기주
오기주위원
혐의 없다고 나왔죠?
정희
이정희분양보상팀장
예.
기주
오기주위원
법대로 감정평가사들이 주라고 한 만큼 준 것 아닙니까.
정희
이정희분양보상팀장
그것은 경락할 때는 누가 사든지 간에.
기주
오기주위원
경락 빼고 감정평가사들이 감정해서 지급하라고 한 만큼은 지급한 거잖아요. 시는 문제없죠. 시 땅은 만약에 331억 들어갔는데 330억에 주라고 하면 330억에 주고 250억에 평가하면 250억에 줄 겁니까?
정희
이정희분양보상팀장
그렇기 때문에 전문기관에 의뢰해서 감정평가를 해서 매각을 했고 매입한 부분입니다.
기주
오기주위원
그 사람들 땅 사는 데는 산 가격보다 감정평가가 더 나오는데 어떻게 익산시는 땅 산 것을 팔려고 하니까 감정가가 더 떨어집니까?
정희
이정희분양보상팀장
무슨 감정가보다 떨어져요?
기주
오기주위원
우리가 들어갔던 돈보다 떨어지잖아요. 그래서 저는 서울 세라믹 부분들 이야기 나오셔서 서울세라믹도 감정평가 한 것보다 우리 매입은 약 12억이나 주고 매입했어요. 이렇게 세라믹 하나만 가지고도 이렇게 되는데 익산시는 감정평가 지금까지 총체적으로 들어갔던 비용보다 더 적게 나온 부분에 있어서는 이것은 우리시에게 그만큼 손해를 끼쳤다라면 소송 당연히 해야죠.
정희
이정희분양보상팀장
저는 손해를 끼쳤다고는 생각 않습니다.
기주
오기주위원
그러면 소송도 않겠다는 이야기네요?
정희
이정희분양보상팀장
저희들이 예를 들어서 토지 가지고 장사를 하려고 했던 부분도 아니고 관광지 조성사업의 일환으로써 이것을 끌어오려고 노력했던 부분이었지 여기에서 금액이 남고 모자라고, 저희들도 모자라면 안 되죠.
기주
오기주위원
익산시가 지금까지 택지개발 조성하든지 간에 다 원가보다도 적게 받은 적 있습니까? 영등동 택지개발하면서 적게 받았습니까?
정희
이정희분양보상팀장
그것은 시에서 직접 부지를 만들어가지고 팔았기 때문에.
기주
오기주위원
어쨌든 간에 이득을 본다고 치면 주민들에게 그만큼 돌아가게 해 주면 되는 거잖아요. 시가 챙길 게 아니고 그 지역주민들이 그만큼 골프장부지에 있어서 시책사업으로 땅을 매각을 했건 강제수용을 당했건 이득 난 부분만큼 주민들에게 돌아갈 수 있는 혜택을 주면 되지 않습니까.
정희
이정희분양보상팀장
그러면 이 전체 토지에 대해서 그 주변마을 사람들 토지가 얼마 안 됩니다.
기주
오기주위원
시가 이득 보려고 했다라고 이야기 하시길래 설사 이득을 봤다고 치면 그 부분들에 대해서 정확히 논의해서 지역주민들에게 환원시켜 주면 되는 거죠. 이득 볼 수 있으면 봐야죠. 시가 땅 장사하라고 하느냐, 그런 의미는 아니에요. 이득을 볼 수 있으면 봐서 그 지역주민들에게, 지금 지역주민들 민원해결 안 되고 있잖아요.
정희
이정희분양보상팀장
그래서 그 주변에 조금 이익이 있는 것 같아서 저희들도 5억 5,000만원 부분에 대해서 주변에 사업을 해 준 부분입니다.
기주
오기주위원
집 다 부서진 것은 어떻게 처리할 건가 그것 고민해 주세요. 집에 금이 간 부분들을 조사해서 그 민원부터 해결해 주셔야지 경로당 지어주면 뭐합니까?
종대
박종대위원장
정리하겠습니다. 사실은 좀 아쉬움이 있는 부분이 몇 가지가 있습니다. 한 가지만 제가 물어보겠습니다. 물론 감정사에게 의뢰해서 감정을 해 가지고 단가가 사실은 저희들이 매입한 것보다 판 가격이 더 적게 나온 부분에 대해서 감정이 잘못 됐다라고 한다면 재감정을 요구할 수 있었던 것 아닙니까? 그것은 못합니까?
정희
이정희분양보상팀장
없습니다. 조금 전에 말씀드린 바와 같이 30% 차액이 생길 때는 당연히 재감정을 해야죠.
종대
박종대위원장
30% 이하는 재감정이 없다?
정희
이정희분양보상팀장
예.
종대
박종대위원장
그래서 두 군데를 해서 거기를 감안한 것이다
정희
이정희분양보상팀장
예, 산술평균을 낸 것이죠.
종대
박종대위원장
잘 알겠습니다. 다른 질의가 없으므로 질의답변을 마치도록 하겠습니다. 전종만 단장님, 이정희 팀장님 우리 의회에 출석하셔서 답변에 임해 주셔서 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다. 원활한 진행을 위해서 10분간 정회를 하겠습니다. 정회를 선포합니다. 2. 청원심사활동 결과보고서 작성의 건 맨위로
16시 21분 회의중지
17시 10분 계속개의
의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 회의를 속개합니다. 의사일정 제2항 청원심사활동 결과보고서 작성의 건을 상정합니다. 청원심사활동 결과보고서 작성의 건은 간담회 형식으로 진행하고자 하는데 위원 여러분 이의 없습니까? (“없습니다” 하는 위원 있음) 이의가 없으므로 간담회를 하고자 정회하겠습니다. 정회를 선포합니다.
17시 10분 회의중지
계속 개의되지 않았음