전영권 의원 발언

안녕하십니까? 건축주택과장 배헌식입니다. 평소 저희 건축주택과 업무추진에 많은 관심을 가지시고 아낌없는 지도와 협조를 해주시는 도시건설위원회 전영권 위원장님과 여러 위원님께 진심으로 감사 드립니다. 신천4동 주택재건축 정비계획안에 대한 제안설명을 드리겠습니다. 먼저 제안설명의 취지를 말씀드리겠습니다. 본 정비계획안의 제안취지로는 주민제안에 의하여 정비구역을 지정하고자 할 경우 도시 및 주거환경정비법 제4조의 규정에 의거 정비계획안에 대하여 14일 이상 주민공람과 지방의회의 의견을 청취한 후 제안의견을 첨부하여 광역시장에게 정비구역지정을 신청토록 되어 있어 금일 여러 위원님들을 모신 자리에서 제안설명을 드리게 되었습니다. 설명순서는 재건축사업 추진사항과 향후 추진일정, 정비구역지정을 위한 정비계획안 관련부서 및 유관기관 의견 등의 순서대로 설명을 드리고자 합니다. 먼저 추진사항을 말씀드리면 금년 1월 18일 추진위원회로부터 정비구역지정 제안이 있었고, 1월 30일부터 2월 25일까지 26일간 정비계획안 주민의견청취를 위한 공람, 공고를 하였으며, 이후 협의 및 보완을 거쳐 금일 의안으로 상정하게 되었습니다. 향후 추진일정으로는 오늘 의견 청취후 의견서를 첨부하여 대구광역시로 정비구역지정을 신청하게 되면 시 도시계획위원회와 건축위원회가 함께 하는 공동위원회 심의후 정비구역지정에 관한 결정을 하게 되고 이후 조합설립, 사업시행인가, 시공자 선정, 관리처분계획인가 및 사업착공 등의 절차에 따라 사업을 추진하게 됩니다. 다음은 정비구역지정을 위한 정비계획안에 대하여 준비한 보고 책자와 함께 설명 드리겠습니다. 본 사업 예정지 위치는 단지 동편으로 효신초등학교와 동부정류장이 인접한 지역에 위치하고 있으며, 남편으로 동대구로가 위치하고 있고, 북편으로는 동대구역이 위치하고 있습니다. 용도지역으로는 중심상업지역 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 기존현황을 말씀드리면 구역면적은 총 236필지에 7만5,120평방미터이며, 토지 등 소유자 총수는 968세대로서 아파트 토지 등 소유자 768세대, 단독주택지 토지 등 소유자 200세대로 구성되어 있습니다. 주민동의 현황을 살펴보면 총권리자 968명중 73.65%인 713명이 정비구역지정에 동의함으로서 정비구역지정 동의율을 만족하고 있어 정비구역지정이 가능하나 현재 4통 및 2통을 정비구역 지정대상 구역에서 제외하여 달라는 민원이 지속, 반복적으로 제기되고 있는 상황입니다. 주민동의율중 주택지에 대하여 자세하게 분석하여 보면 전체 토지 등 소유자 200명 가운데 기존 미동의자 47명과 공람, 공고시 정비구역 지정 반대 의견 제출자로서 금회 미동의처리자 30명을 포함 총77명이 미동의 하였고, 123명만이 동의한 것으로 분석되었습니다. 다음은 정비계획을 말씀드리겠습니다. 토지이용계획상 정비구역면적 7만5,120평방미터로서 신설도로면적이 만856평방미터이고, 어린이공원부지가 3,767평방미터로 계획되어 있습니다. 건축물의 주용도로는 공동주택 및 부대복리시설이며, 상업지역에는 근린생활시설 등이 계획되어 있습니다. 건폐율 21.24% 이하, 용적률 243.68% 이하이며, 층수는 지하 3층에서 지상 10층에서 22층, 총 13개 동으로 계획되어 있습니다. 정비사업의 시행으로 세대수는 당초 1,062세대에서 1,066세대로 계획되어 있으며, 유입인구수도 평균가구원수 3.0인으로 가정할 때 224인이 증가할 것으로 보여집니다. 주차장 설치계획은 아파트 1,595대와 근린생활시설 33대로 세대당 주차대수는 1.49대이며, 지상주차를 최소화하여 지상공간을 쾌적한 녹지공간으로 활용토록 계획하였습니다. 다음은 정비구역지정과 관련하여 공통영향평가 등 관련 부서 및 유관기관과의 협의결과에 대하여 간략하게 설명 드리겠습니다. 우선 진출입 동선체계상 주출입구에 면하는 서측 중로1류 23호선 도로에 대하여 각각 폭원 3미터씩 확장하여 차량 진출입의 원활을 도모하였고, 차량 진출입 분산을 위하여 단지 남측과 동북측에 각각 부출입구를 계획하였습니다. 관련부서 및 유관기관 협의결과 주요사항으로서 시교육청의 학생수용 문제는 효신초등학교에 수용 가능하다는 의견이 있었으며, 기타 그 외에 부서 및 기관에서는 사업에 특별히 영향을 미칠만한 의견은 없었습니다. 다음은 주민공람 결과에 대해서 말씀드리겠습니다. 정비구역을 조속히 지정하여 빠른 개발을 원한다는 뜻을 추진위원회측에 399명이 제출하였고, 정비구역 지정 반대의견을 주민자치센터로 2명이 제출하였으며, 정비구역이 지정되어 재건축을 조속히 추진하라는 뜻을 구청 팩스를 통해 3명이 제출하였고, 4통 및 2통 정비구역 지정반대 취지의 의견제출을 연대서명자가 75명 있었습니다. 끝으로 본 예정구역의 추진경위 및 정비구역지정 반대여론, 발생배경, 문제점 등을 종합적으로 살펴보면 본 사업 예정지의 경우 당초 2003년 11월경부터 추진을 하였으나 추진중에 2005년 중순경 민영시행사인 피엔피슈로스가 단독주택 지역 3, 4통 매입을 추진하다가 중도 포기하는 과정에서 단독주택지 주민들이 민영사업을 선호하게 된 것으로 보여집니다. 2006년 6월 12일자로 도시 및 주거환경정비기본계획이 고시되기 전까지 여러 차례에 걸쳐 3, 4통 제외요구 민원이 있었으나 최종 기본계획 확정고시 당시 3통 일부 주택지는 정비구역 예정구역에서 제외되었으나 4통 주택지는 정비예정구역에 포함됨에 따라 4통 주택지의 정비예정구역 제외 요구민원이 현재까지 22차례 이상 지속, 반복적으로 제기되고 있는 구역입니다. 다음은 조합 설립과 연관지어서 예측 가능한 문제점을 설명 드리겠습니다. 우선 앞에서 말씀드린 정비구역 지정 주민동의 현황과 연계하여 생각해 보면 정비구역 지정단계에서는 전체 동의율 67%를 초과하는 73.6%로서 문제가 없다고 보여지나 정비구역 지정 후에 조합설립 단계에 가서는 상당한 문제점으로 작용될 것으로 예측됩니다. 즉 주택단지와 주택단지가 아닌 구역이 혼재할 경우 아파트 단지와는 별개로 주택지만 별도로 동의율을 산정하게 되는데 토지면적의 3분의 2에 해당하는 토지 등 소유자와 주택지 토지 등 소유자의 4분의 3에 해당하는 동의를 얻어야 하나 현재 미동의자의 동의가 이루어지지 않는다면 토지 등 소유자의 기준 동의율인 75%에 크게 미달되는 61.5%로서 조합 설립이 불가능하게 될 가능성이 매우 크다고 보여집니다. 이로 인한 사업지연이 장기화 될 경우 정비구역 지정에 따른 각종 건축행위 등이 제한되어 주민들의 재산권 행사에도 영향을 미칠 것이며, 이로 인한 민원 또한 적지 않을 것이라 전망되어, 이점 심히 우려하지 않을 수 없다고 보여집니다. 따라서 여러 위원님들께서 전체 현황을 참작, 심사숙고하여 종합적으로 판단할 수 있도록 추가자료 등을 첨부하여 금일 의안으로 상정하였고, 위원님들께서 심도있게 살펴서 좋은 고견을 주시면 정비구역 지정 신청시 의견으로 첨부하여 정비구역 지정 신청토록 하겠습니다. 감사합니다. 보다 상세한 내용은 본 보고서에 첨부하여 드린 추가자료를 참고하여 주시기 바랍니다. 이상입니다.

예, 신천4동 동부연합 주택재건축정비사업 정비계획안 의회의견청취의 건에 대한 전문위원 검토보고를 말씀드리겠습니다. 검토과정, 제안이유, 주요골자는 일단 생략하고 바로 검토의견으로 들어가도록 하겠습니다. 본 안건은 도시 및 주거환경 정비법 제4조 제1항에 의거 정비구역지정을 신청하기 위해 의회 의견을 듣도록 되어 있는 법적 절차로서 제출된 안건입니다. 구청장의 신청에 의해 광역시장이 정비구역으로 지정하면 정비구역 내에는 각종 행위가 제한되며, 정비구역 지정이 주민들과 행정에 미치는 효력이 지대하므로 심도 있는 검토가 필요합니다. 본 정비계획 지역은 중심상업지역 및 제3종 일반주거지역이며, 시행방법은 공동주택 및 부대복리시설 건립 공급방식이며, 최저고도지구입니다. 본 계획안은 아파트와 단독주택이 혼재된 지역으로서 주민 968명 대상자 중 아파트 지역은 76%의 동의율을 보이고 있으나 단독주택지역은 동의율이 61%에 불과한 실정입니다. 본 정비계획지역은 당초 신천4동 일원 9만168제곱미터에 대하여 시행예정이었으나 사업의 진척이 없는 상태에서 주민들의 동의가 부진함에 따라 일부 지역이 제외되어 7만5,120제곱미터에 대하여 정비구역으로 지정하여 사업을 시행하려는 것입니다. 정비구역지정은 먼저 주민동의가 선행되고 이것을 기초로 하여 이뤄지는 사업의 특성상, 동의분포도를 면밀히 살펴볼 필요성이 있으며, 반대자가 상업지역인 지역 서쪽도로를 접한 부분과 중앙부분, 동쪽 끝부분 등 단독주택지에 고루 분포되어 있으므로 미동의의 사유에 대한 검토와 향후 민원발생 및 법적 분쟁가능성과 이에 따른 사업의 지연가능성에 대하여 검토가 필요합니다. 정비구역내 기반시설은 양호하지만 노후불량 건축물이 밀집되어 있는 부분도 있으므로 주거환경의 불량해소와 체계적, 효율적인 정비를 위하여는 사업의 필요성이 인정됩니다만 원활한 사업시행을 위해서는 도로와 인접해 있는 단독주택지역 및 상업지역의 주민동의율을 높이는 것이 선행되어야 할 것으로 판단되므로 이를 감안한 종합적인 검토가 필요하다고 사료됩니다. 이상으로 전문위원 검토사항을 마치겠습니다.

조합 구성을 할려고 하면 면적에도 몇 %, 몇% 그게 있습니까?

예, 있습니다.

그러면 단독주택에 이 사람들이 아까 말씀대로 설명했는대로 동의 안 했는 사람들이 이것 안 해주면 면적에 걸려 가지고 조합 구성하기 아주 힘들겠네요?

일단 면적보다도 주택지에 그러니까 주택지란 여기에서 주택지란 아파트를 이야기하거든요. 아파트는 76% 이상 됩니다. 되는데 주택지 이외에.

나는.

그것이 단독주택지 상가지역입니다. 3통, 4통이 이야기가 되겠죠. 4통, 2통이.

그러니까 전체적으로 단독주택이니, 상가니 합해서 땅에 몇 %가 되어야 조합 구성이.

예, 3분의 2이상.

3분의 2이상 되어야.

예, 면적은 그렇고요. 인구수는 토지 등 소유자로 하여금 그 75% 이상이 되어야 가능합니다. 그런데 지금 4통하고 2통에 토지소유자가 200명입니다. 200명인데 그 중에 지금 당초 처음부터도 반대한 사람이 43명이 있었고, 그 다음에 동의를 했지만 추후에 인감을 첨부를 해서 또 반대한 사람이 34명이 더 추가가 되었습니다. 그래서 현재 반대자가 77명으로 동의율은 61%밖에 안됩니다. 그래서 나중에 조합 설립할 때에 문제가 된다. 정비구역이 지정이 된다 하더라도. 그게 지금 염려스러운 사실입니다.

예.

제가 봐서는 그 분이 주도적으로 나선 이유도 있지만 근본적으로 제가 봐서는 그 단독주택지 주민들은 첫째 아파트에 비해서 대지 면적은 많지만 토지 소유자는 적습니다. 그래서 사업성을 분석해 보면 단독주택지가 아파트에 비해서 사업성에서 손해를 본다는 그런 것이 전제가 깔려가 있고, 두 번째는 민영사업을 추진하게 되면 단독주택지는 보다 많은 보상가를 받을 수 안 있겠나. 하는 그러한 것들이 개인적인 이해관계가 서로 상충되다 보니까 그런 것 같습니다.

정회합시다.

예, 정회시 조율된 의견을 말씀드리겠습니다. 현재 주택경기가 전반적으로 침체상태에 있고 미동의자의 민원과 법적 분쟁의 발생여지가 있음으로 미동의자들에 대한 충분한 설명과 홍보를 통하여 동의율을 최대한 높이는 방안을 마련하는 등 원만한 추진이 될 수 있도록 할 것. 이상입니다.