김경대 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 서울특별시 용산구의회 소규모 공동주택 건축허가에 대한 행정사무조사특별위원회 제4차 회의를 개회하겠습니다. 존경하는 동료위원 여러분! 연일 계속되는 의정활동에 노고가 많으십니다. 그리고 건축과장님을 비롯한 관계공무원 여러분! 안녕하십니까? 오늘 회의를 소집하게 된 것은 지난번 제3차 회의시에 논의하여, 집행부에 요구하였던 근린생활시설 건축허가에 대한 현장실사 결과보고를 듣고, 용도변경 사례 등이 있는지를 집중 조사 확인하여 위법사례에 대해서는 시정조치 명령 등 엄중히 대처함으로써 우리 용산구 지역에서만큼은 지분 쪼개기와 건축허가 이후 불법 용도변경 등 신종 투기행위를 원천적으로 차단하여 지역주민들의 피해를 미연에 방지하는데 큰 의의가 있다 하겠습니다. 우리 위원회의 이러한 조사활동이 효율적으로 진행될 수 있도록 집행부에서는 위원님들의 질의에 성실하게 답변하여 주시고, 위원님들께서도 오늘 회의를 통하여 제반 문제점을 도출하여 집행부 측에 대안마련 등을 촉구할 수 있도록 구체적인 내용의 질의를 통한 명확한 답변을 유도해 주시기를 당부 드립니다. 그러면 안건을 상정토록 하겠습니다. 의사일정 제1항, 근린생활시설 현장조사 보고의 건을 상정합니다. 먼저, 회의 진행순서를 말씀드리면 건축과장으로부터 이번 조사결과에 대한 총괄적인 보고를 들은 후, 위원님들의 질의에 대한 답변을 듣도록 하겠습니다. 그러면 건축과장님 나오셔서 보고해 주시기 바랍니다.

안녕하십니까? 도시관리국장님께서 갑작스런 입원관계로 건축과장이 대신 보고 드리겠습니다. 구민의 복지증진과 용산개발 촉진을 위하여 항상 노력하시는 박길준 위원장님을 비롯한 여러 위원님들의 노고에 감사의 말씀을 드립니다. 금번 소규모 상가용 집합건축물 현장조사 보고와 관련해서 최근 문제가 되고 있는 상가용 집합건축물을 주택으로 불법용도변경 하는 등 건축법 위반사항에 대하여 현장조사를 실시하였기에 금일 그 결과를 보고 드리도록 하겠습니다. 먼저, 2006년 1월 1일에서 2008년 4월 30일까지 건축허가 되어 사용승인 된 소규모 상가용 집합건축물 현황에 대하여 보고 드리겠습니다. 위 기간에 우리 구 관내에는 총 707건이 건축허가 처리되었으며, 이 중 소규모 상가용 집합건축물은 306건, 다세대 주택은 310건, 기타 91건이 건축허가 처리되었습니다. 무단용도변경 등 건축법위반사항에 대하여 현장조사 한 대상은 용도가 소규모 상가용 건축물로서 허가된 306건 중에 공사가 완료되어 사용승인 처리된 115건을 조사한 결과, 주택으로 무단 용도변경 한 사실이 완전히 확인된 건물이 15동, 무단 용도변경 한 것으로 판단은 되지만 입주자 부재로 그 내부까지 확인을 하지 못한 미확인 건물이 75개 동으로 총 90개 동이 무단 용도변경 한 것으로 일단 조사되었습니다. 그 외에 무단증축 등 기타위반이 4동, 적법사용이 21동으로 자세한 내용은 첨부된 현황표를 참고하시기 바랍니다. 다음 무단 용도변경 등 건축법위반 사항에 대해서는 관련법규에 따라서 시정지시, 건축물 대장에 위법건축물 표기, 고발 및 이행강제금 부과, 현장에 위법건축물표지판 설치 검토, 사용제한 조치 및 계고에 의한 행정대집행 등 다양하고도 강력한 행정조치를 취해서 위법행위를 근절토록 하겠습니다. 이어서 우리 구에서 최근에 소규모 상가용 집합건축물에 대하여 불법 용도변경 등 위법행위를 사전에 예방하기 위하여 건축허가 및 사용승인 처리방안을 개선하여 시행하고 있는 내용을 간략하게 보고 드리겠습니다. 2008년 6월 27일자로 상가용 건축물의 최소 전용면적 기준을 종전 40㎡ 및 50㎡에서 다세대주택이나 상가 공히 60㎡로 상향하여 시행하고 있습니다. 또한 2008년 7월 2일부터는 건축물 사용승인 처리 개선방안을 마련하여 업무대행 건축사, 즉 특별검사원의 사용승인 현장조사 및 검사 조서를 제출 받은 후에 담당공무원이 현장을 재확인해서 이러한 위법행위가 근절될 때까지 담당공무원이 현장확인을 재확인 한 후에 사용승인 처리를 하는 방안을 시행하고 있습니다. 이렇게 함으로써 사전에 불법용도변경 방지를 위하여 허가 및 사용승인 처리 개선방안을 시행하고 있음을 보고 드립니다. 이상으로 소규모 상가용 집합건축물 현장조사에 대한 결과보고를 마치겠습니다. 앞으로도 우리 건축과 직원은 구민의 복리증진과 세계 속의 명품도시로의 용산개발을 위하여 한마음 한뜻으로 열심히 일 할 것을 약속드리며 위원님들께서도 아낌없는 애정으로 지도편달을 부탁드립니다. 감사합니다.

과장님, 수고하셨습니다. 계속해서 질의와 답변을 듣도록 하겠습니다. 건축과장님은 답변대로 나와주시기 바랍니다. 효율적인 진행을 위해 질의와 답변은 일문일답 식으로 진행하겠습니다. 질의하실 위원님은 질의해 주시기 바랍니다.

위원장!

윤석훈 위원님, 질의해 주시기 바랍니다.

과장님, 수고하십니다. 그 당시에 지을 때 쪽방 식으로 칸막이가, 현장에도 위원님들하고 같이 가봤는데 그 건물이 하나도 지적이 안되어서, 작년에 건축허가 난 데를 다 조사를 하신 것인지, 우리가 현장에 위원장님하고 지난번에 두 집인가 가봤는데 칸막이를 베니어판으로 막고 도배를 해 놨더라고요. 그 현장이 두 군데인가 되는데 지금 지적이 안되어 있는데, 어떠한 식으로 조사를 하셨습니까?

이번에 조사를 한 대상은 2006년 1월 1일에서 2008년 4월 30일까지 사용 승인된 상가용 건물입니다. 혹시 위원님께서 말씀하신 것은 다세대주택 아닙니까?

네, 다세대요.

다세대는 이번 조사대상에서는 제외되었습니다.

지금 골목에다 피아노가게를 한다하면서 근린으로 허가를 낸 모양인데, 그게 그렇게 내놓고 주택으로 쓰고 있거든요. 그것도 사실 지분 쪼개기나 마찬가지 식으로 해놨는데,

혹시 위치를 아시면,

글쎄, 위치도 다 알려달라면 알려드리는데 지금 조사가 잘 안된 것 같아서 물어보는데,

아마 다세대주택이었기 때문에 이번 115개 조사 대상에서는 제외된 것 같습니다. 일시에 전체를 다할 수 없기 때문에 지난번 특위에서도 2006년 1월 1일부터 2008년 4월 30일 사이에 허가 준공된 근생시설, 그것만 일단 조사하기로 했었거든요.

이것을 앞으로 다세대도 한번 조사를 해봤으면, 다세대도 지금현재 보통 한 4, 50평에다 8세대, 9세대까지 해놓은 것이 있는데, 이게 사실 현장에 지을 때 가봤지만 그게 방도 아니고 이상하게 해놓고서 세를 놔서 사람이 사는데, 그 당시 현장에 우리가 가봤을 때에는 다 표시가 나는데 지금은 사람이 사니까 들어가 볼 수가 없잖아요. 그러니까 이런 것을 한번 다음에 시간이 되시면 조사를 해서,

지금현재 다세대 같은 경우에는 서울시계획에 의해서 매 분기별로 서울시 자치구간 교차점검을 하고 있습니다. 그리고 6개월 지난 후에, 가령 1/4분기에 사용승인 된 것은 3/4분기에, 2/4분기에 된 것은 4/4분기에, 또 3/4분기에 된 것은 그 다음해 1/4분기, 이런 식으로 1회 하고, 그 다음에 만 1년이 경과된 다음 해당분기에 또 한번 점검을 하거든요. 그래서 그것도 아마 그런 시기가 되면 전부다 한번씩은 일제점검을 합니다. 혹시 미비한 점이 있다든지 하면 현장을 알려 주시면 저희들이 별도로 조사를 하겠습니다.

네, 이상입니다.

윤석훈 위원님, 수고하셨습니다. 더 질의하실 위원님 계십니까?

위원장!

네, 오세철 위원님.

과장님, 지금 보면 한 60%가 한강동하고 청파동이에요. 그러면 왜 이 두 동에서, 전혀 없는 동도 많고, 왜 이런 일이 발생했는가 그것을 한번 연구해 보셨습니까? 그게 가장 중요합니다.

그게 오늘 신문에 나왔고, 우선 가장 큰 문제는 지난번 서울시에서 도시 및 주거환경 정비조례를 서울시에서 의회에 개정 발의를 했습니다. 의회에서는 어제 날짜로 수정가결을 했는데 그 내용이 뭐냐 하면, "대장이나 등기상에는 근생이라 하더라도 사실상 주택으로 사용을 하고 있으면 아파트 입주권을, 분양권을 받을 수 있다"라는 그런 내용이었습니다. 그러니까 이것을 근생으로 허가를 받아서 주택으로 변경해서 사용하면서 아파트 분양권을 노리는 그런 식이 되었는데, 그것을 서울시 주거정비과에서는 아예 근절하겠다고 서울시의회에 "근생을 주택으로 용도변경 한 경우에는 아파트 분양권을 주지 말자", 이런 취지의 조례개정안을 발의를 했는데 시의회에서 "재개발구역으로 지정 공고하기 이전에 이미 주택으로 변경된 경우에는 아파트 분양권을 줄 수 있다" 라는 취지로 조례 개정을 수정가결 통과를 시켜놨습니다. 그래서 저희들이 이런 것을 시정조치를 하는 데에는 어떤 방해요인이 될 수도 있는데 실제 가장 큰 원인은 그것입니다. 그리고 두 번째로 저희들이 검토를 해 본 바로는 전에 우리 용산관내에는 전체적으로 재개발구역이라든지 재정비사업, 그 다음에 그런 재건축예정지역, 이런 예정지역까지도 전면적으로 건축허가제한을 했는데, 나머지 지역은 전면 건축허가를 제한하는 대신에 면적으로만 제한을 했습니다. 그래서 아시겠지만 공동주택 같은 경우는 다세대는 50㎡, 근린생활시설 상가는 40㎡로 면적 제한을 했었습니다. 그런데 그게 상대적으로 다세대보다는 상가가 유리하니까 상가를 지어서 주택으로 용도변경 한 원인도, 제가 추측컨대 한 원인이 아니었나 해서 지금 저희들이 이번에 개정을 한 것은 다세대든 상가든 전부다 60㎡ 이상으로 상향조정하고, 그 다음에 사용승인 하는 절차도 종전까지는 특별검사원 검사로 다 준공처리를 했는데 다시 담당공무원이 재확인을 해서 주택으로 용도변경 할 수 있는 여지가 있느냐, 없느냐 해서 근절시키고자 하는데, 실제 가장 큰 원인은 아마도 거기에 있었지 않나 이렇게 추측됩니다.

지금까지는 강제로 규제할 법이 없었지요?

네, 없습니다.

그렇기 때문에 이렇게 난립이 되었고, 앞으로는 더 이상 발생하지 않도록 할 수 있는 강제법안이 되어 있습니까?

법률적으로는 없습니다.

그러니까 결국 짓고 소송을 하면 우리가 지게 되어 있지 않습니까?

그래서 어떤 경우에 해당이 되는 소송인지 모르겠습니다마는 저희들이 어쨌든 현장조사를 한 결과 위반사항이 80% 가까이 나왔기 때문에 그것을 근거로 저희들이 건축허가 제한을 하고 있기 때문에 어떤 소송을 하더라도 저희로서는 상당히 대항할 요건은 되지 않나 이렇게 생각합니다.

상위법이 없이 우리 조례로서는 강제할 수 없어서 패소할 수밖에 없는 상황이고, 그것을 악용해서, 그렇다고 허가신청을 했는데 그 기간 내에, 법적기간 내에 허가를 승인 안 해 줄 수도 없는 것 아닙니까?

우리 구 방침을 이유로 불허가처분을 하면 매 사안별로 대항을 한다면 아마 법적 쟁송이 있을 것으로 예상됩니다.

방침으로 법을 이길 수 있습니까?

사실은 이길 수 없습니다.

없어요?

없으나, 조사를 해보니 이런 결과가 나왔기 때문에 건축행정 질서확립을 위해서는 부득이한 조치였다, 이렇게 해서 쟁송이 있더라도 그렇게 대항할 수밖에는 없습니다.

서울시에서 조례로 만들어주기 전에는 우리가 하기 힘드니까 이런 실정을 서울시에 건의를 해야 됩니다. 과장님이 어떤 루트를 통해서라도 서울시에서 상위법으로 규제할 수 있으면 저희들이 좀 낫지요. 이게 계속 이렇게 난립되면 재건축도 안되고 재개발도 어렵습니다.

건의할 수 있는 방안을 강구하겠습니다.

네, 이상입니다.

수고하셨습니다, 오세철 위원님. 더 질의하실 위원님 계십니까?

위원장!

네, 김제리 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김제리 위원입니다. 과장님, 무더운 날씨에 구 방침에 의해서 특검 후 현장실사를 하느라 고생이 많습니다. 한가지 제가 궁금한 사항은 어제 서울시에서 조례 공포일 현재 실거주자한테는 입주권을 준다 라는 내용으로 수정가결 되었지요?

네, 그렇습니다.

그랬을 경우에 지금 현재 위반건축물에서 살고 있는 사람은 실거주자지요?

네.

그러면 위반건축물에 살고 있는 사람에게도 입주권이 가능하게 됩니까?

저도 아직 공포물을 보지 못했는데요, 오늘 신문에 난 내용을 스크랩을 해보니 서울시에서 조례개정공포가 있었는데 "경과조치규정에 재개발구역지정 공고일 이전 건물로 제한을 했다. 그래서 근린생활시설 지분 쪼개기는 더 이상 확산되지 않을 것이다." 는 논평이 있었는데, 저도 아직 조례문을 보지 못했습니다. 아마 서울시에서 수정가결 한 내용은 사실상 주거용으로 사용하는 부분은 분양권을 주는 것이 맞다 라는 취지입니다.

지금 서울시의회 의원님들의 생각이 그렇습니다. 시 생각하고 반해서 결정이 난 사항인데, 왜 이런 말씀을 드리느냐 하면, 현재 특검 후에 위반이 없는데 사용승인을 못 받아서 입주권을 못 받는 불이익을 당할 수 있다 라는 얘기지요. 그런데 사용승인을 받아서 위법한 행위를 한 사람들은 그런 부분에서 제외가 되니까 이게 또 형평성에 맞지 않다 하는 생각이 없지 않아 있습니다. 그래서 특검 후에 실사를 해 본 후 특별한 위반사항이 없으면 사용승인을 바로 바로 해주는 게 사유재산권 침해가 되지 않지 않나 하는 제 의견을 말씀드립니다.

그렇게 하도록 하겠습니다.

아무튼 현재 가장 심각하고 어려운 부분이 청파동, 서계동 일대인데 저희들이 재정비촉진지역으로 용역을 6월말까지 완료해서 주민들에게 설명회를 하기로 약속을 다 했습니다마는 지금 하지 못하고 있습니다, 사실은. 그런 여러 가지 어려움도 있고 그렇기 때문에 이것을 저희들이 사실상 늦은 감이 없지 않아 있습니다마는 어쨌든 지분 쪼개기가 철저히 예방될 수 있도록 우리 주관 부서에서 더욱 더 노력을 해주시기 바랍니다.

네, 알겠습니다.

이상입니다.

김제리 위원님, 수고하셨습니다. 더 질의하실 위원님 계십니까?