김성래 의원 발언

동료위원 여러분! 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제162회 해운대구의회 임시회 관광환경도시위원회 제2차 회의를 개회합니다. 계속해서 구청장이 제출한 의견청취 1건의 의안을 심사하도록 하겠습니다. 그러면 의안을 상정하겠습니다. 의사일정 제1항 중동3구역 도시환경 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 대한 의견 청취의 건을 상정합니다. 건축과장 나오셔서 제안설명 해 주시기 바랍니다.

건축과장 이희걸입니다. 존경하는 이문환 위원장님을 비롯한 위원님께 중동3구역 도시환경 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 대한 의견 청취의 건에 대해서 보고를 드리겠습니다. 먼저 제안사유입니다. 본 사업지 동측은 롯데아파트가 위치하고 있고 남측으로는 해운대구청, 북측으로는 해운로가 설치되어 상징성과 계획적인 토지이용이 필요하나 노후한 건축물의 입지로 인해 효율적인 토지이용이 이루어지고 있지 않은 상태에 있습니다. 아울러 ‘2010년 부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획’에 의거 도시환경정비 예정구역으로 지정된 이후 도시환경 정비구역지정 및 정비계획수립 용역 실시, 정비구역지정 및 정비계획(안)을 작성, 관련부서 의견협의 후 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항의 규정에 의거 우리 구의회 의견을 청취코자 하는 사항입니다. 본 대상지는 토지의 효율적 이용과 구역의 미관 증진, 주변지역과의 기능적 조화, 도시환경 정비사업의 원활한 추진 등 계획적인 개발을 유도하며, 사업시행 후에도 계획적인 관리 및 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있도록 하기 위하여 정비계획 수립을 통한 도시환경 정비사업 시행을 목적으로 하고 있습니다. 주요골자 및 내용에 대해서는 영상화면을 통해서 보고를 드리도록 하겠습니다. 중동3 도시환경 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 대한 사항입니다. 위치도는, 도면은 생략하겠습니다. 위치는 부산광역시 해운대구 중동 1597번지 롯데아파트 서측 일원이며 구역면적은 13,655㎡입니다. 법적인 근거는 「도시 및 주거환경정비법」 제4조이며, 추진사항은 2006년 2월7일 조합설립추진위원회를 승인하였으며, 2007년 12월21일 정비계획(안)이 주민제안으로 우리 구에 제출되었습니다. 2008년 6월18일 건축물의 최고높이를 지정하기 위하여 가로구역별 최고높이를 지정하였으며 2008년 8월6일부터 8월28일까지 관련부서 의견협의를 하였고, 8월14일부터 8월28일까지 주민의견 청취를 위하여 주민공람공고를 실시하였습니다. 향후 추진계획은 구의회 의견 청취가 되고 난 이후에 부산광역시에 구역지정(안)에 대해서 입안신청을 하고, 부산시에서는 도시·건축 공동위원회의 심의를 거쳐서 승인을 할 예정입니다. 그 이후에 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공 및 분양, 준공인가 및 청산절차를 거쳐서 사업이 종료되도록 계획이 되어 있습니다. 전경사진은 보시는 바와 같이 북측에 아크로뷰와 북측에 롯데캐슬이 있습니다. 구역 내 인구 및 세대 현황입니다. 인구 및 세대는 인구는 249명으로 90세대가 거주하고 있으며 인구밀도는 181.8인/㏊가 되겠습니다. 거주가구 현황은 건축주가 55세대로 61.1%, 세입자가 35가구로 38.9%가 되겠으며, 토지 등 건축물의 소유자는 토지소유자 70명, 건물소유자 58명, 지상권자 1명해서 건물소유자는 토지소유자를 같이 하고 있기 때문에 합해서 전체 권리자 현황은 71명이 되겠습니다. 토지 및 건축물 현황입니다. 토지 현황은 푸른색 칠해놓은 부분만 국토해양부 소관 국·공유지이고 나머지는 전체 사유지가 되겠습니다. 지목별 현황을 보시겠습니다. 전체 대지 같은데, 푸른색 부분이 아직 지목이 대지로 정리되지 않은 답(畓)으로 나타나고 있습니다. 공부상 현황을 말씀드리겠습니다. 건축물 용도별로는 노란색이 전부 주택이고 붉은색은 근린생활시설 등 상업시설 용도로 되어 있습니다. 층수별로는 전체구역 내 4층 건물은 일식집 ‘다께’ 하나만 있고 나머지는 거의 대부분 1층 또는 2층으로 되어 있습니다. 노후불량건축물 현황입니다. 거의 대부분이 노후불량건축물이고, 삼성전자매장하고 ‘다께’ 건물하고 일부 건물만 다소 양호한 건축물로 되어있습니다. 도시관리계획 현황은 도면을 참고해 주시고, 나중에 뒤에 가서 도시계획은 자세히 설명을 드리겠습니다. 정비구역의 설정 범위입니다. 부산광역시 도시·주거환경정비 기본계획상 2005년 9월21일 날 고시된 기본계획에는 전체 구역면적이 14,100㎡로 되어 있습니다마는 계획과정에 정확하게 구적을 한 결과 공부상으로 13,655㎡가 되겠습니다. 사업이 완료되게 되면 확정측량을 해서 측량면적으로 최종 환산할 예정으로 있습니다. 정비구역 지정사유는 상징성과 계획적인 토지이용이 필요하나 노후한 건축물의 입지로 인해서 효율적인 토지이용이 이루어지지 않고 있어서 재개발을 통해서 개발을 하고자 하는 사항입니다. 주변현황은, 북측이 도시계획도로, 대로2-18호선이 되겠습니다. 그리고 이쪽 캐슬 앞에 11m 도로, 캐슬 정문에서 구청 들어오는 진입도로까지 소로1-5호선이 있고, 이쪽 부분이 3차선으로 중로3-94호선의 도로가 경계를 이루고 있습니다. 4면 전체가 도시계획도로로 경계구역이 돼있기 때문에 경계구역을 다 포함을 시켰습니다. 토지이용계획(안)입니다. 향후에 개발이 됐을 때 전체를 주거용지로 계획을 하고, 아까 말씀드린 ‘다께’ 일식집 상가 부분은 현 상태로 존치하는 걸로 계획을 하였고, 주변의 교통소통을 위해서 도로 확보한 부분이 광로부분에서부터 전체적으로 약 3m에서 3.5m, 4m, 도로 선형에 따라 Set-back시켜서 도로로 제공을 했습니다. 용도지역은 전체가 일반상업지역으로 되어 있고, 용도지구는 방화지구로 되어 있습니다. 구역 전체 13,655㎡ 중에 택지가 11,135.1㎡, 81.5%를 차지하고, 주거용지, 그다음에 도로가 1,003.9㎡, 현장 존치하는 이 부분이 1,516㎡가 되겠습니다. 정비구역 지정에 관한 사항입니다. 지정구분은 신규지정이며 사업의 구분은 도시환경 정비사업이고, 구역 명칭은 ‘중동-도시환경-3’이 되겠습니다. 위치는 해운대구 중동 1597번지 롯데아파트 서측 일원이 되겠으며, 면적은 13,655㎡이며 도시 및 주거환경정비 기본계획상 예정구역 면적은 14,100㎡입니다. 구적오차는 아까 설명을 드렸습니다. 용도지역 변경결정은 계획이, 변경내용이 없습니다. 도시계획 변경결정은 현재 소로1-5호선 국지도로 10m를 14m로 확장하는 계획입니다. 그다음에 중로3-94호선 12m를 12m～16m로 확장하는 계획이고, 대로2-18호선 해운대신시가지 들어가는 도로 30～42m를 일부 선형 조정해서 일부 확폭하는 사항이 계획도로에 반영되어 있습니다. 이거는 앞에 설명 드린 내용을 도면으로 표시한 내용이 되겠습니다. 건축계획(안)입니다. 전체 13,655㎡ 중 대지면적은 11,135.1㎡이고 건축면적은 2,782.44㎡로 건폐율은 24.99%가 되겠습니다. 연면적은 전체 연면적 150,015.16㎡ 중에 지상부분이 100,541.95㎡, 지하가 49,473.21㎡로써 용적률은 지상부분만 계산하기 때문에 895.22%가 되고 세대수는 기존 90세대에서 432세대가 증가한 522세대가 계획되어 있습니다. 주차대수는 1,182대로 확장형 288대, 장애인 42대가 포함되어 있습니다. 용도는 전체는 공동주택이며 부대복리시설 및 일부 상업·업무시설이 포함되어 있습니다. 상업·업무시설은 주상복합이기 때문에 오피스텔이 포함되어 있습니다. 전체 세대수 안에 포함되어 있습니다. 건립규모는 지하 7층, 지상은 최저 31층에서 최고 53층까지 계획이 되어 있습니다. 가장 중요한 부분이 지금 말씀드리는 규제계획인데요, 이거는 계획 내용입니다. 계획상에 최고규제를 하는 부분은 건폐율은 60% 이하, 용적률은 기준용적률은 800% 이하로 고시돼 있는데 우리 계획에서는 900%까지 허용하겠다는 계획이고, 최고높이는 180m, 53층 이하로 규제를 할 계획입니다. 공동주택 세대수는 522세대 중에서 제일 큰 면적은 약 236㎡ 6세대, 178㎡ 90세대, 90세대, 154세대, 94.11㎡ 182세대고, 국민주택 규모인 60㎡ 이하나 40㎡ 이하는 계획되어 있지 않습니다. 법상 의무대상이 아니기 때문에 계획에 포함돼 있지 않습니다. 업무시설은 오피스텔 98세대가 되겠습니다. 건축배치(안)입니다. 롯데캐슬이 31층이기 때문에 이 층수를 고려해서 가능한 멀리 떨어져서 53층과 49층을 계획하고 캐슬 가까이는 캐슬과 같은 층수인 31층으로 공동주택을 결정했습니다. 건축물 종단면도가 되겠습니다. 53층과 49층. 건물을 이쪽으로 잘랐을 때 뒤에 보이는 부분이 53층 건물이고, 앞에 이게 49층 건물이고, 31층 건물이 되겠습니다. 지하는 전체를 다 연결해서 지하주차장으로 공동 사용할 수 있도록 계획이 되어 있습니다. 조감도가 되겠습니다. 경관시뮬레이션을 하기 위해서 경관사진을 찍어봤습니다. 이 부분이 북측으로 본 사진인데 개발전 부분이 되겠습니다. 개발 후에 공동주택이 이렇게 올라오게 되고, 서북측 근거리에서는 이런 형태가 되는데 이 부분에 아파트가 이렇게 올라오게 되어 있습니다. 남측의 경관이 되겠습니다. 이 부분이 새로 아파트를 지었을 때 뒤쪽에 있는 아파트, 이게 롯데캐슬인데요, 롯데캐슬이 이렇게 가리게 되겠습니다. 관련부서 협의결과입니다. 시 도시정비과의 의견 중에서 ‘다께’ 부분을 제척하는 게 바람직한지 존치하는 게 바람직한지 하는 의견이 있었는데 시하고 협의한 결과 현장 내 존치하는 걸로 협의를 했습니다. 시 도시경관기획단에서는 옥외생활공간 비율을 많이 확보하라, 15% 이상 확보하라는 의견이 있어서 전부 반영을 했습니다. 특히, 경관에 대해서 경관심의를 받으라는 의견이 있어서 경관심의는 사업시행인가 전에 경관심의를 받을 계획입니다. 시 건축주택과에서는 주거환경의 쾌적성을 위해서 고밀개발이 되지 않도록 하고 프라이버시 침해가 안 되도록, 프라이버시 침해가 안 되도록 하려면 건물과 건물 인동간격을 멀리 띄어야 되는데 그런 부분이 용적률과 건물배치와 한꺼번에 연결되어 있는데 그런 부분은 맨 마지막에 가서 층수와 배치, 경관하고 같이 설명을 드리도록 하겠습니다. 시 건축주택과, 구청 도시디자인과 의견들은 전부 기술적인 사항이라서 전부 반영을 시켰습니다. 그다음에 교통행정과의 사업지 주간선도로 해운대구청길에 접해있는 해운로상의 대로2-18호선으로 내는 차량 주진입구는 사업지 진입차량의 원활한 교통소통을 위해 Set-back하고 진출입구를 조절해 달라는 의견이 있었는데요, 이 부분은 자세히 설명을 드리겠습니다. 교통영향평가가 우리 구청에 접수되어 시 교통기획과에 교통영향평가를 해달라고 의뢰를 해놓은 상태에 있습니다. 교통과의 의견을 일부 반영한 부분은 이 대로상에 차량 진입은 이쪽으로 하도록 돼 있습니다. 모든 차량의 진입은 이쪽으로 해가지고 주택 차량은 이쪽으로 나오고 상가 차량은 이쪽으로 나오도록 해서 아파트에 들어가는 차량과 오피스텔하고 상가에 들어가는 차량을 구분해서 진출하도록 해놨는데, 주민들 요구사항도 그렇고 교통과의 요구사항도 여기 3차선을 한 차선 Set-back 해서 4차선을 만들 계획으로 되어 있습니다. 현재 3차선인데 4차선을 만들어서, 상가 차량은 러시아워에 크게 문제가 안 되기 때문에 이쪽으로 빼더라도 주택 차량은 이쪽으로 빼서 러시아워 때 병목현상 생기는 걸 차단하겠다는 계획으로 교통영향평가에서 이렇게 계획을 해놨는데 진입 부분이 이쪽으로 일방으로 돼 있으니까 진출입을 같이 해줬으면 좋겠다는 의견이 있고, 이 출입구를 차단해 달라는 의견도 있고, 롯데캐슬에서는 이 출입구를 차단하고 이쪽으로 다 내라는 의견도 있고 해서 교통영향평가에서는 진입을 하기 위해 신시가지로 들어가는, 교통흐름에 방해가 안 되게끔 여기에 완화차선을 둬서 진입을 시키고, 진출차량은 이쪽으로 진출을 했을 때 대로에 문제가 생기기 때문에 이면도로에서 진출을 하는데 주택은 이쪽으로, 상가는 이쪽으로 분리해서 진출을 하면 병목현상을 최소화 할 수 있지 않겠느냐 하는 교통전문가의 의견이라서 지금 이 상태로 해가지고 교통영향평가를 해달라고 시에 건의를 해놨습니다. 이 교통문제에 대해서는 교통영향평가 결과가 나오는 대로 그 계획에 따라 계획을 수정할 예정으로 있습니다. 그 외 내용들은 기술적인 내용이기 때문에 전부 계획안에 다 반영시키는 걸로 의견을 달았습니다. 주민공람공고는 8월14일부터 8월28일까지 14일간 했습니다. 롯데아파트 주민들이 일조권과 주거환경, 도시미관 등을 감안해서 건축물의 높이를 최대한 낮춰 달라, 최종 협의안은 나중에 배치계획 관련해서 따로 보고를 드리겠습니다. 롯데아파트와 같은 층수인 31층으로 해달라는 의견이 있었습니다. 이 의견에 대해서 조합 측하고 롯데아파트 입주자대표하고 그동안 계속 대화 조정을 하고 있습니다마는 어제 오후에 롯데 측에서 구청에 제출된 의견은 층수에는 제한을 안 두겠으니까 앞 31층 한 동 전체를 삭제해 달라는 의견이 접수돼 있습니다. 그렇게 반영을 했을 때 아파트 배치가 어떻게 되는지는 도면을 가지고 설명을 드리겠습니다. 토지소유자 중에서 주민동의 현황은 전체 중에서 미동의 하신 분이 19명, 동의율은 72%로 돼 있습니다. 노란색 칠한 부분이 동의자가 되겠습니다. 이상으로 보고를 간략하게 마치고, 주민의견 중에 동수와 층수를 조절했을 때 어떻게 배치가 되는지 그동안 조정한 결과를 보고드리겠습니다. 2006년 5월 달에 주민제안으로 정비계획(안)이 우리 구청에 제출돼 관련부서 협의하고 거치는 과정에 2007년 3월 달에 1차 주민공람을 했었습니다. 그리고 2007년 9월 달에 2차 주민공람을 실시를 하고요. 그다음에 올해 2월 달에 3차를 하고 8월 달에 최종 4차 주민공람을 실시했습니다. 이 과정에 주민들의 의견과 조합의 계획안에 대해서 설명을 드리겠습니다. 최초로 들어왔을 때는 보시다시피 32층, 34층, 39층 해서 3개 동으로 층수가 들어왔습니다. 이때 배치가 현재 우리 구청이 계획하고 있는 타워형 배치가 아니고 판상형 배치인데다 용적률이 당초 969.5%에서 현재는 895%로 하향 조정을 했는데 용적률도 과도하게 높고 층수가 높으면서 배치도 완만하지 못하고, 롯데아파트 민원을 해결하기에도, 높이에 관한 사항들이 31층, 32층, 34층으로 배치되어 문제가 많았었습니다. 그래서 2차 조정한 내용이 층수를 뒤의 동을 51층, 46층, 39층 해가지고 이쪽을 좀더 낮춰 해왔는데 그래도 건물이 높기 때문에, 또 하나는 롯데아파트 측에서 봤을 때 이 아파트들로 인해서 경관이 전체 다 차단되는 문제가 있어서 다시 재수정을 시켰습니다. 이때 연면적 대비 용적률을 50% 조절해서 915.5%로, 층수는 더 높이고 건물을 슬림화시키는 반면에 용적률을 떨어뜨려 1차 계획안의 수정계획안을 제출했었는데 이 부분도 주민들하고 협상이 여의치 않았습니다. 그래서 다시 수정계획안을 제출한 (안)이, 2차 수정(안)이 당초에는 롯데아파트 쪽에서 봤을 때 점선 정도의 경관이 보이던 것을 이 부분을 좀 더 슬림화시키고 이걸 좀 낮추고 해가지고 실제 롯데아파트 쪽에서 봤을 때 경관축을 이만큼 넓히는, 대신에 건물이 슬림화되면서 고층화 시키고, 그다음에 이 아파트는 당초 37층이었던 거를 캐슬하고 같은 31층으로 조절하고 아파트 배치를 조금 변형시켰고, 형태를 보시면 굉장히 단순화 돼 있습니다마는 이쪽은 다양하게 평면형의 변화가 있어서 타워형으로 53층까지 올라갔을 때 건물이 박스처럼 올라오는 게 아니고 조금 변화가 있는 형태로 계획안을 수정해서 현재 제출돼 있습니다. 당초의 입면도, 2차 수정됐을 때의 입면도입니다. 워낙 높이가 높기 때문에 경관 폭이 얼마 안 됩니다마는 경관 폭을 그나마 확보한 거고, 사업성 문제에서는 당초에 조합에서는 990% 정도 용적률 제한한 것을 2차, 3차 조정하면서 895%로 100% 정도 용적률을 하향조정 해서 현재 입안이 돼 있습니다. 그다음에 롯데아파트 쪽에서 한 동을 줄이고 두 동을 해라 했을 때, 31층 한 동을 없애버리면 용적률이 현저히 떨어져서 사업 자체가 안 되기 때문에 용적률을 900% 정도, 지금현재 제출된 (안)에서 계획을 해보니까 아주 두꺼운 중복도형으로 두 동을 배치해야 되는데 실질적으로는 롯데캐슬 입장에서 보면 이 건물 전면이 전체 다 차단되는 문제가 있어서 세 동을 두 동으로 줄인다 하더라도 경관조망 부분에서는 오히려 더 불리하게 되는 결과가 있어서 조합 측하고 롯데아파트 측하고 지금 다시, 최종 사업시행인가까지는 시간이 1년 정도 더 걸립니다. 그동안에 주민협상을 통해서 조절하도록 할 계획으로 있습니다. 이상으로 간략하게 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

건축과장 수고하셨습니다. 다음은 전문위원 검토보고 해 주시기 바랍니다.

반갑습니다. 전문위원 이언학입니다. 중동3구역 도시환경 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 대한 의견 청취 건에 대한 검토보고를 하겠습니다. 관련법령 및 주요내용, 그동안의 추진내역, 향후 사업추진 계획은 참고해 주시고, 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 건 중동3구역 도시환경 정비계획수립 및 정비구역지정(안)은 중1동 1597번지 롯데캐슬아파트 서측 일원에 위치하여 ‘2010 부산광역시 도시 및 주거환경기본계획’상 중동3 도시환경 예정구역에 포함되어 있는 지역으로 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 및 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례」 제8조에 의거 노후불량건축물의 정비를 통한 지역주민들의 삶의 질 향상과 기반시설 정비로 지역주민들의 도시기능 제고에 목적이 있다고 볼 수 있습니다. 본 사업의 동측에 롯데캐슬아파트가 위치하고 있고 남측으로는 해운대구청 및 해운대해수욕장, 북측에는 좌동 신시가지 및 해운대구민이 즐겨찾는 장산이 있으며, 서측은 스펀지 및 해운대역이 위치하고 있어 해운대를 상징하는 천혜의 자원이 많은 곳으로 토지의 이용계획이 절실히 요구되며, 이에 토지의 효율적인 이용과 구역의 미관증진, 주변과의 기능조화에 따른 도시환경 정비사업의 원활한 추진으로 계획적인 개발을 유도하고, 도시기반시설의 확충으로 쾌적한 주거 및 도시환경이 조성될 것으로 보이며, 본 정비구역 동측에 롯데캐슬아파트가 있으며, 좌동 신시가지로 진입하는 해운대의 주 간선로인 해운로가 있고, 바로 옆에는 해운대구청으로 가는 일방도로가 있어 교통량이 날로 증가하여 교통이 혼잡한 지역으로 정비구역의 건축물 및 조형물 등에 대한 도로와의 충분한 이격거리를 확보하여 교통흐름의 방해를 최대한 줄여야 하며, 아울러 방음 및 방진시설 설치 등 소음분진 등을 최소화 할 수 있는 방안이 강구되어야 할 것입니다. 시 도시경관기획단 등 본 정비구역사업을 위하여 관련부서에 협의한 사항을 사전에 철저히 분석하여 주민들의 의견 및 편익 등이 적극적으로 반영되고 모든 행정절차에 맞게 시행되어야 하겠으며, 우리 구 각 부서에 협의한 공사 시 안전휀스 설치 등 교통신호수를 배치하여 인근주민 및 학생들의 통행에 지장이 없도록 하여 사전에 안전사고를 예방하여야 할 것이며, 교통행정과에서 제시한 주 간선로인 해운로에서 정비구역 대상지 내부로 진입하는 4m 1개 차로를 추가로 확보하여 교통의 흐름이 원활해질 수 있도록 조치하여야 하며, 특히, 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 차량 출구를 분리하는 계획 및 차량흐름에 다소 지장이 있을 것으로 보이는 사항은 교통영향평가 심의를 통해 반영될 수 있도록 적극적인 노력이 필요하겠습니다. 주민공람에 따른 의견인 일조권, 천공권, 주거환경 및 미관 등의 침해와 훼손발생 등 우려 부분에 대해서는 적극적인 대안을 마련하여 민원이 발생하지 않도록 조치를 해주시고, 특히, 롯데캐슬 주민과 조합추진위원회 측과 다른 의견을 보이고 있는 롯데캐슬과 인접한 공동주택 C동의 배치 및 높이에 대한 의견차이 및 캐슬로 진입하는 2차선 도로를 3차선 14m로 확장 및 차량출구 확폭 등 조합추진위원회와 캐슬 주민간의 의견 차이에 대해서는 적극적인 중재와 주민설명회 개최 및 교통영향평가에 반영하여 사업이 원만하게 추진될 수 있도록 조치하시기 바랍니다. 끝으로 본 정비사업계획서에 제시된 모든 자료안에 부합되도록 하고, 합리적이고 효율적인 토지이용과 양질의 도시환경 조성으로 주민들의 삶의 질 향상과 공공복리에 기여하도록 사업이 추진되어야 할 것으로 사료됩니다. 이상 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

전문위원님 수고하셨습니다. 그러면 동 의견 청취의 건에 대하여 질의하실 위원 계시면 질의해 주시기 바랍니다. 고창권위원님 질의해 주시기 바랍니다.

과장님, 설명 잘 들었습니다. 먼저 기본적인 용어에 대해서 간략하게 설명을 부탁드리겠습니다. 여기에서 보통 핵심적으로 논의되어야 할 내용들이 교통영향평가를 비롯해서 환경에 관한 요소들하고, 실제로 그 건축물이 낮은 건물이 아니기 때문에 건폐율, 용적률, 천공권에 대한 설명을 간단하게 부탁드리겠습니다.

고창권위원님 질의에 답변 드리겠습니다. 건폐율이라는 거는 대지면적에 대해서, 간단하게 말씀드리면 「건축법」상 용어는 건축면적이 어느 정도 되느냐 하는 비율인데요, 건축면적과 연면적, 바닥면적 이런 부분들이 법률상 용어이기 때문에 쉽게 설명을 드리면 대지면적에 대해서 1층 바닥면적이 얼마만큼 되는지의 비율, 그게 건폐율이 되겠습니다. 그리고 용적률은, 예를 들어서 건축물이 지하2층·지상5층 정도 된다면 지상1층부터 지상부분의 층 전체 바닥면적을 합해서 그 합한 면적이 대지면적과의 비율이 얼마나 되는지를 환산한 게 용적률이 되겠습니다. 그래서 예를 들면 대지면적 100㎡에 1층 바닥을 50㎡로 건축을 하게 되면 건폐율은 50%가 되고, 1층으로 지으면 용적률도 50%가 됩니다. 2층에 다시 50㎡로 지으면 1층 바닥면적이 50, 2층 바닥면적 50 되어서 바닥면적 합계가 100㎡가 되기 때문에 그때는 대지면적 100에 대한 지상부분의 바닥면적 합계가 100㎡가 되기 때문에 건폐율은 50%지만 용적률은 100%가 됩니다. 3층이 되면 용적률이 150%로 되고 4층이 되면 200%로 올라가게 됩니다. 그다음에 천공권이라는 거는, 법률상으로는 확보된 권리가 아닙니다. 「헌법」이나 관련법령에 천공권에 대해 규정을 하고 있는 근거가 없습니다. 건축이론에서 건축물에 사람이 거주할 때 하늘을 바라볼 수 있는 게 삶의 행복도, 쾌적도, 일반적으로는 환경에 관련된 환경권으로 통칭이 되는데 그 중에 얼마만큼 하늘을 바라볼 수 있는지, 천공비율이라는 게 있습니다. 하늘을 바라볼 수 있는 권리가 있지 않느냐 하는 걸, 법률에 규정된 내용은 없습니다마는 일반적으로 하늘을 쳐다봐야 되는데 하늘을 못 보게 되니까 하늘을 바라볼 수 있는 권리를 상실했다 이렇게 표현을 할 때 천공권이라는 용어를 씁니다.

그게 대략 몇 퍼센트 정도는 보여야 된다 이런 기준은 없다는 것이죠?

예, 기준이 없습니다.

일조권은 있지 않습니까?

일조권은 있습니다.

대략 설명을 잘 들었는데요. 전체적으로 처음 하고 몇 번 주민공람을 통해 설계도가 변경돼 온 걸 다 봤습니다. 그런데 건물 자체가 많이 슬림화 되었던 이유는 인근지역의 조망권을 보장하기 위한 것이라고 설명을 하신 것 같은데, 53층이라 했습니까?

53층입니다.

53층은 기본적으로 너무 높지 않는가, 아까 현장을 둘러봤을 때 그런 느낌이 들었습니다. 이게 아까 말씀을 하셨던 비례율 이런 걸 다 연관해서 건축 층수를 낮추게 되었을 때 수익성이라든지 여러 가지 문제가 발생할 것 같은데, 어떻게 보십니까?

층수가 높아지는 만큼 용적률이 높아집니다. 재개발인 경우에는 기준용적률에다 조합에서 토지소유자들이 도로나 공공시설을 제공하는 부지만큼 용적률을 플러스해서 인센티브를 주게 되는데 이 경우에는 당초에 990을 요구했다가 조정하고 해서 895를 요구하고 있습니다. 그런데 용적률을 보장해 주는 선에서 층수를 조절하게 되면 건물이 옆으로 퍼져야 됩니다. 건물이 옆으로 퍼지게 되면 같은 용적률을 가지고 층수를 낮출 수 있는데 층수를 높이면 건물이 슬림화 될 수 있고요. 그래서 용적률을 최소한 900% 이하로 유지를 하고 사업성을 보장하기 위해서는 어느 정도의 층수가 보장이 돼야 되는데, 그렇다 하더라도 주민들이 요구하는 31층 이하로는 현실적으로 불가능한 사항이고, 31층으로 최대한 계획을 했다 하더라도 판상형 건물이 부지 전체에 다 들어와야 되기 때문에... 예를 들면 30층으로 용적률 900%를 확보하려면 건폐율이 적어도 45%, 50% 이상 올라가야 됩니다. 그런데 지금 건폐율을 25%로 줄여가지고, 건폐율을 줄였다는 말은 건축이 앉는 면적은 대지면적 전체 중에 25%밖에 안 되고 나머지 75%는 오픈스페이스로 있습니다. 그런데 층수를 낮춰가지고 건물을 뚱뚱하게 만들면 그만큼 부지 안의 오픈스페이스가 줄어듭니다. 어떤 선택을 할 거냐 하는 건데 지금의 부산시 정책이나 도시개발에 대한 정책은 건물을 초고층화 시켜서 건물을 슬림화 하고 타워형으로 만들고 부지 내 오픈스페이스를 최대한 많이 확보하는 것이 바람직하다는 게 일반적인 사항이기 때문에 저층화 시켜서 용적률까지 같이 줄인다면 문제가 없는데 용적률을 보장해 준다면 저층화 시켜서 오픈스페이스를 줄이는 것보다 고층화 시키고 슬림화 시켜가지고 오픈스페이스도 늘리고 경관도 확보하는 게 바람직하지 않겠나 하는 측면에서 4차에 걸쳐 초고층화가 유도됐던 겁니다.

잘 알겠습니다. 용적률은 크게 변화가 없더라도 슬림화 되고 높이가 53층까지 올라가게 되면 기본적으로 우리 해운대구 장기발전을 고려해 볼 때, 흔히 ‘스카이라인’ 이런 표현을 많이 하잖습니까. 그리고 해운대의 모래가 계속 유실되고 있는 문제도 이런 해변가의 고층화가 결코 무관하지 않다는 이런 연구조사도 많이 나와 있는데요. 그런 부분의 견해는 어떠십니까?

건축과장의 입장에서 해변가의 모래까지 솔직히 생각을 못해봤습니다. 그런데 고층화에 대해서는 기술의 발달로 인해가지고, 해운대 신시가지가 조성될 당시만 해도 건축기술이 맥시멈이 25층이었습니다. 공동주택부분에서, 그때 당시에, 15년 전이 되겠습니다마는 부산시내에 25층 이상의 빌딩을 건축하겠다는 생각 자체를 못했던 시절이었는데 불과 15년 사이에 해운대구 같은 경우 100층 정도 지어도 초고층으로 당연히 그렇게 지어야 되지 않느냐는 게 받아들여지고 있는 입장이기 때문에 신시가지에 비해서는 두 배 이상 높은 층수인 것만은 틀림없습니다마는 아파트나 공동주택 건축물이 우리나라에 들어오면서 최초에는 5층이었다가 15층이 초고층이었다가 25층이 초고층이었다가 지금은 우리 해운대에 80층이 초고층으로 인정을 받는 상황이기 때문에 기술자 입장에서는 초고층화 하는 게 바람직하다는 생각을 갖고 있습니다.

아까 설명과정에서 또 하나 궁금했던 거는 여러 세대의 면적이, 종류가 네 가지인가 다섯 가지 정도 된다고 들었습니다. 그런데 국민주택이라고 하는 기준은 보통 몇 제곱미터 정도 되는가요? 아까 그 의무사항이 없어서 그거는 평수가 없다고 말씀하셨거든요.

일반적으로 민간이 짓는 국민주택 규모는 85㎡ 이하, 25.7평. 그다음에 공공기관은 「임대주택법」에 의해 의무적으로 지어야 되는 비율은 60㎡ 이하와 40㎡ 이하 2개로 구분을 해서 짓습니다. 40㎡ 이하는 30년 장기임대주택으로, 60㎡ 이하는 10년 장기임대주택으로, 재개발·재건축 규모에 따라서 의무비율이 돼있습니다마는 우리 중동3구역인 경우에는 도심환경사업, 도시환경정비계획하고 재개발하고 재건축하고 개념이 조금 다른데 상업지역에 주상복합건물을 짓는 게 도시환경 정비사업입니다. 이 경우 임대주택은 의무대상이 되지 않기 때문에 확보를 안 했습니다.

의무대상이 되지 않는다고요?

예.

도심환경사업이기 때문에 그렇다?

재개발·재건축·도심환경정비사업 이 세 개에 따라서 다르고 세대수에 따라 다르기 때문에, 의무비율이 안 되기 때문에 확보를 안 했습니다. 조합 입장에서는 가능하면 임대주택을 건설 안 하려는 게 추세입니다. 임대주택을 건설하게 되면, 지금은 주택공사나 부산도시공사에서 조성원가에 매입을 하도록 돼 있습니다. 조성원가에 매입을 해야 되기 때문에 조합 입장에서는 그만큼 손실이 발생하게 되니까, 그래서 일정규모 이상이 되는 재개발·재건축에 대해서는 반드시 국민주택 규모의 임대주택을 의무비율로 하도록 돼 있습니다. 그런데 대상이 안 되면 강제할 수 없는 사항이고, 그게 또 여러 가지 문제들이 많기 때문에 강권은 하지 않고 있습니다.

질의 마치겠습니다.

신상현위원님 질의해 주시기 바랍니다.

신상현위원입니다. 8페이지에 토지이용계획을 보면서 질의를 하도록 하겠습니다. ‘다께’ 일식집이 1,516㎡로 존치지역이 돼 있는데, 애초에 정비구역 안으로 들어간 상태에서 존치구역으로 정해진 이유가 뭡니까? 애초에 지정이 다 된 상태에서 이게 빠졌다 말입니다.

정비구역 안에 포함이 돼 있는데 이 부분에 대해서는 개발을 안 하겠다 그런 의견입니다.

그럼 이걸 지정할 때 빼버리고 지정하는 게 바람직하지 않습니까?

그렇게 해야 되는지 아니면 지금 현재처럼 존치지역으로 놓고 개발구역 안에 넣을 건지 시에서도 위원님 말씀처럼 제척을 시키는 게 바람직하지 않겠느냐 하는 의견이 있었는데 제척을 하게 되면, 개발구역에서 영원히 제외가 되면 한마디로 말해서 풀어주는 결과가 됩니다. 존치구역으로 해서 놔두게 되면 현 상태로 존치를 하는 결과를 둡니다. 개발계획에 포함을 시키느냐 제외시켜 완전히 해제시켜 주느냐 하는 문제가 있기 때문에 저희 구청의 의견은 구역 안에 포함시켜서 존치를 해야 되겠다, 나중에 결과는 같아질 수 있는데 의미가 다르기 때문에 재개발구역 안에 들어가는 걸 해제시켜 줄 거냐 해제를 안 시키고 포함시켜서 현 상태로 보전할 거냐 하는 그런 차이가 있었는데 시의 의견은 위원님 말씀대로 해제를 시키는 게 바람직하지 않느냐, 만약 재개발에 포함 안 되고 현 상태로 존치하는 것 같으면. 그럼 무슨 문제가 생기느냐 하면 이걸 개발을 하겠다 했을 때 개발을 통제할 수 있는 수단이 없어집니다. 그래서 존치구역 안에 넣었습니다.

통제를 할 수가 없다고요? 이 부분에 대해서.

구역에서 해제를 시키면.

자칫 잘못하면 이런 존치구역에 의혹을 가질 수가 있거든요.

해제를 시키면 특혜로 볼 수가 있습니다.

해제를 시키면요?

예. 해제를 시키면 재개발계획하고 전혀 무관하게 개발계획에 포함이 안 돼 있기 때문에 원래 있던 상태로 돌아가서 본인이 원하는 대로 토지를 개발할 수가 있습니다. 존치가 되면 현 상태로 존치를 하는 겁니다.

존치구역으로 정해지면 소유주가 다른 용도로 개발을 못하고...

이 지역의 개발이 완전히 완료되고 조합까지 청산이 될 때까지는 현 상태로 유지를 해야 됩니다.

청산 이후에는 가능하다는 말이죠, 개발이.

예.

이런 부분에 대해서는 조금 의혹을 가질 수가 있겠네요, 자칫 잘못하면.

저는 토지소유자 조합 측하고 존치지역에 있는 토지소유자가 서로 협의해서 구역 안에 포함되면서 존치하겠다는 것은 받아들일 수 있는데 어떤 특정구역, 4면이 다 도시계획도로에서 구역이 돼 있는데 이 하나 지역을 구역에서 해제시킨다는 거는 특혜소지가 있기 때문에 개발이 완료될 때까지 개발을 통제한다는 의미로 존치로 넣었습니다.

알겠습니다. 그리고 구청길에 차량출입구 있잖습니까, 지금 8페이지. 이게 일반적으로 평일 날 건널목에 신호대기를 차량들이 많이 하기 때문에 거의 이쪽까지 대기를 하고 있거든요, 대기를 하고 있는 상태에서 폭이 늘어나지 않거나 이러면 문제가 안 있겠나 하는 생각이 드는데, 지금 3차선인데 늘어납니까?

지금 3차선인데요, 한 차선을 더 늘립니다.

그러면 4차선으로 되네요?

예.

그리고 캐슬 쪽에 진입하는 도로도 2차선인데, 이게 늘어납니까?

예, 그것도 한 차선 늘립니다. 캐슬하고 사이에 있는 도로 이거는 굳이 확장할 필요가 없어서 확장을 안 시켰습니다. 선형만 일부 정비하는 걸로 했습니다. 대신에 캐슬 앞쪽에는, 8페이지 도면을 보시면 녹색 칠을 해놓은 부분이 공개공지로 되어 있습니다. 이 부분은 조경을 통해가지고 오픈스페이스를 두도록 의무화시켜 놓은 겁니다.

제가 질의하려고 그랬는데, 여기 파란색으로 돼 있는 부분은 충분하게 숲으로 조성하는 겁니까 아니면...

숲으로 조성하는 겁니다. 조경을 하도록 돼 있습니다.

그래 해야 될 것 같습니다. 그리고 현재 사업자가 선정이 안 돼 있죠?

시공사는 선정이 안 돼 있습니다.

선정이 안 된 상태에서 이런 설계도면이나 가도면이 어떻게 나옵니까? 이 비용은 어떻게 처리되는 겁니까? (장내소란)

재개발인 경우에는 시행사와 시공사에 조금 혼선이 있는데요, 쉽게 표현하면 건축주는 조합이 됩니다. 일단 공사를 하는 사람은 시공사가 되는데요, 시공사는 현재 정해지지 않았습니다. 이런 계획을 수립을 하기 위해서 정비업체가, 추진위원회 단계에서 정비업체를 선정해서 지금까지 진행되는 비용은 정비업체가 부담을 하고 있습니다. 내부적으로는 아마 외상으로...

시공사는 나중에 정해지는데, 정비업체가 이러한 가도면을 시공사한테 그냥 던져주는 거네요? 이대로 지으라고. 시공사에서 형태를 변경하고 이런 권한은 없네요?

법률상으로는 시공사는 공사만 해주고 공사비만 받아가는 역할밖에 할 수 없도록 돼 있습니다. 그리고 시공사가 초기단계에 개입을 함으로 해서, 위원님 아시다시피 전에 남구에서 대형브랜드업체 두 개가 과당경쟁을 해가지고 물의를 빚었던 적이 있습니다. 그런 문제 때문에 지금 현재는 사업시행인가가 되고 난 뒤 경쟁입찰로 시공사를 선정하도록 법을 바꾸어 버렸습니다. 사전에 시공사를 가계약도 못하게 통제하고 있습니다. 그 전에는 이런 사업추진 단계에서 시공사가 개입을 했고, 또 법이 개정되기 전에 추진위원회가 구성됐던 데는 추진위원회하고 시공사하고 건설회사하고 협약서를 맺어가지고 경제적인 지원을 해주는 경우는 몇 군데 있습니다. 지금도 있고요. 그런데 중동3구역은 중간에 토지브로커가 있어가지고 그 부분을 전부 정리 했습니다. 정리하는 과정에서 시간이 좀 많이 걸렸고요. 지금 현재는 토지브로커로 들어오신 분들은 토지소유자로만 남아있을 뿐이고 사업에 일체 관여를 못하게 통제를 하고 있습니다. 이 모든 비용들은 제가 알기로는 정비업체와 도시계획 업체, 건축설계 업체에서 외상으로, 사후에 계산하는 걸로 알고 있습니다.

알겠습니다. 일단 질의를 마치도록 하겠습니다.

원만한 의사진행을 위해서 정회하도록 하겠습니다. 정회를 선포합니다. 14시 28분 정회 14시 40분 속개

과장님, 수고하십니다. 여기에 보면 일반상업지역이라고 표기가 돼 있거든요, 부지가. 상업지역 같으면 주상복합도 같이 할 수 있는 거 아닙니까. 용도가, 그런데 굳이 주상복합으로 분리시켜 놓은 이유가 있습니까?

주상복합으로 돼 있습니다. 오피스텔부분이 아까 보고를 드릴 때 53층 A동 부분에 한 라인을 완전 구분해서 오피스텔로 배치를 해놨습니다.

그런데 교통흐름이 상가하고 주택하고 분리시키지 않습니까. 주상복합인데 어떻게 분리시킬 수가 있습니까? 상가를 이용하는 쪽하고, 그거는 어떻게 구분되죠?

A동 중에서 이쪽 한 동을 오피스텔로 배치를 했습니다. 나중에 지하층에 내려가서는 업무시설에 들어가는 차량과 공동주택에 들어가는 차량을 분리해 줘야 되기 때문에, 주차 대수를 산정할 때도 공동주택에 대한 주차산정 기준과 오피스텔에 대한 주차산정 기준이 다르게 돼 있습니다. 나중에 지하7층까지 내려가는데 지하에서 주차배치를 할 때 오피스텔에 대한 주차는 별도로 구획을 하도록 계획을 해놨습니다. 나중에 최종계획안에 들어가면 전체에 대한 평면계획, 입면계획까지 다 나오겠습니다마는 오늘은 거기까지의 계획이 아니고 건축에 대한 개략적인 계획만 제안설명을 하는 사항이기 때문에 구체적인 주차 동선이라든지 이런 부분은 현재 계획에 포함되어 있지 않습니다. 그런데 실제 배치는 말씀드린 대로 업무시설 부분의 차량도 진입은 이쪽으로 해가지고 나중에 지하층으로 내려가서, 전체 지하는 하나로 돼 있습니다. 내려가면 이쪽 부분은 업무용 주차고 나머지 이쪽 부분은 주거용 주차로, 지하에 구획을 해서 주차할 수 있도록 그렇게 계획되어 있습니다.

지상은 주차가 없고 지하로 전부 돌렸습니까?

예. 지상은 주차가 전혀 없습니다.

상가와 주거지의 분리가 가능한 겁니까?

예, 지하에 내려가서 가능합니다.

그 부분 잘 알겠습니다. 그리고 주변 민원 중에서 롯데캐슬 주민들이 이의를 제기하고 있다고 하셨고요. 그 외 이 재개발에 대해서 문제제기나 민원 들어온 사항은 없습니까?

없습니다. 롯데아파트 외에는 없습니다.

지금 과장님께서 생각하시는 부분은 이 재개발이 진행되면서 가장 문제점은 어떤 거라고 생각하십니까?

지금 나타난 문제 중에서는 롯데아파트 주민과 조합의 초고층 아파트에 대한, 지금은 아무리 높아봐야 4층밖에 없기 때문에 105동·106동 전면에는 조망 가리는 데가 전혀 없습니다. 아파트가 개발되면 당연히 그 부분 조망권이 침해를 받는다고 생각을 하고 그 부분이 가장 큰 민원문제로 예상이 되고요. 그런데 법률상으로 조망권에 대한 보장을 할 수 있는 시스템이 구축되어 있질 않습니다. 일조권에 대해서도 일반상업지역에는 적용을 하지 않습니다. 일조권 적용은 일반주거지역과 전용주거지역에만 적용을 하기 때문에 아파트의 주민들은 당연히 일조권에 피해가 있다고 생각을 하는데 상업지역에는 일조권을 적용 안 하기 때문에 법률상 보장받을 수 있는 권리도 없습니다. 일조에 피해가 있다든지 조망에 피해가 있다는 거는 현실적으로 인정이 되지만 법률상 보장을 안 하고 있기 때문에 그 부분은 인근 아파트 주민들과 재개발하는 조합 쪽에서 상당한 마찰이 있을 것으로 예측은 하고 있습니다마는 그 부분을 합리적으로 조율을 해가지고 조정하는 게 우리 구청의 역할이 아닌가 생각해서 지금도 계속해서 계획수립 과정에 조합 측하고 인근 주민대표하고 대화를 하고 있는 중인데, 피해가 계량화되어 있지 않기 때문에 조정하는데 굉장히 어려운 부분입니다. 현실적인 문제를 말씀드리는 겁니다.

주변 문제는 그렇고, 조합원 자체에서 72% 정도가 찬성을 하고 나머지는 동의를 안 한다고 아까 통계에 나와 있더라고요. 그렇다면 반대하는 쪽은 어떤 이유에서 안 하고 있습니까? 동의를.

재개발 자체를 반대하시는 분들도 일부 있는 걸로 알고 있습니다. 그리고 이 지역이 아까 잠시 말씀을 드렸는데 부동산개발 브로커가 개입을 해가지고 브로커가 일괄 전체 매입을 해서 사업을 하겠다는 생각들을 했었습니다. 편법 재개발이지요. 그 과정에 토지 재산권에 대한 가격을 서로 얼마를 주겠다, 얼마 달라 이런 이야기들이 2년 전부터 있었고 그런 부분들이 많이 부풀려 있어서, 지금 동의 안 하시는 분들은 개발하는 거는 좋은데 내 땅을 비싸게 사 가라. 반대를 하면 재개발을 추진하는 조합 측에서 돈을 주고 매입하지 않겠느냐는 생각을 하고 있습니다. 그런데 재개발은 보상의 개념이 아니기 때문에 아파트를 분양받을 건지 아니면 개발이익을 주민들한테 환원시키고 개발에 참여 안 하신 토지소유자들은 감정평가 금액으로 현금청산하는 시스템으로 돼 있기 때문에 앞으로 조합설립 과정까지 주민들을 설득해야 될 과제로 남아있는 부분입니다.

건축주가 땅을 대다수 소유하고 있더라고요, 아까 보니까. 60% 정도. 추진하는 데 있어서 건축주가 많이 보유하고 있기 때문에, 항상 재개발이 어렵지만 그나마 진행이 잘 될 수 있는 여지도 있는 것 같습니다. 그 부분은 집을 소유하고 있던 분들이 피해가 안 가게끔, 억지 개발이 안 되게끔, 제가 재개발지역을 몇 군데 돌면서 진행해 나오는 걸 지켜보니까 재개발해서 득이 되는 게 거의 없더라고요. 재개발은 잘하면 본전일까 그렇게 되고 그 외에는 거의 손해던데요, 내가 보니까. 재개발에 매력이 별로 없던데, 여기는 그래도 일반상업지역이다 보니까 층수도 많이 나올 수 있고 어느 정도 수익이 발생될 것 같습니다. 그런데 일반적으로 재개발을 추진하는 조합원 입장에서는 득이 되는 게 없더라고요. 결국은 사업주 배를 불리게 되고 조합원들은 거의 피해를 보는 그런 사례던데요, 재개발에 대해서 어떤 견해를 가지고 계시죠?

재개발을 해가지고 엄청난 이득을 보겠다, 봤다는 사례들은 서울 강남지역, 한강변이 내려다보이는 주공아파트·시영아파트 이런 부분들이 수억의 프리미엄을 받고 왔다갔다 거래도 되고 했었습니다. 그리고 우리 AID아파트도 추진된 지가 제가 알기로는 6, 7년 이상 됐었는데, 당초의 아파트 가격과 지금의 아파트 감정평가 금액하고는 상당히 차이가 있습니다. 개발을 하겠다고 해서 개발차액들이 많이 발생하는데 실제 최종 확정해서 조합원들한테 돌아가는 비례율을 환산해 보면 자기 재산의 20～30%가 일반적입니다. 특별한 경우 말고, 그런데 중동3구역은, 보통 일반 재개발은 용적률이 250% 전후인데, 아까 보고 드렸지만 용적률이 900% 가까이 되기 때문에 용적률이 높은 만큼 개발이익이 주민들한테 환원이 되어 돌아갑니다. 현재 이쪽 용적률을 계산해 보면 100%가 안되고 있거든요. 그러면 9배 정도 용적률을 넓혀 개발하는 것이기 때문에 중동3구역은 개발이익이 주민들한테 많이 환원될 걸로 보고 있습니다. 그만큼 개발이익이 많이 발생하면, 많이 발생한다는 것을 알기 때문에 최초 개발하기 전의 토지가격이 그만큼 상승해 있습니다. 개발이윤이 실제 얼마만큼 돌아가느냐 안 돌아가느냐 하는 부분은 그렇게 돼 있고, 위원님 말씀하시는, 현재의 도정법이 시행되기 전의 재개발법은 주민참여가 사실상 배제돼 있었습니다. 그리고 공익개발을 하겠다는 관의 입장과 사업시행자, 그러니까 개발업자가 주체가 돼 주민들은 보상금 주고 다 이주시키고 개발업자가 개발했던 게 서울의 도심 재개발, 봉천동 재개발. 주민들이 몇 년 동안 집단으로 이주를 거부하고 했던 부분들이 위원님 말씀하시는 대로 개발이익을 개발업자가 다 독점하는 그런 형식이 있었습니다. 그거 때문에 도정법을 전면개정을 해가지고 아까 말씀드린 대로 시공업체는 사업계획이 확정된 이후에 경쟁입찰에 의해 단순히 공사만 하는 걸로 돼 있고, 사업의 타당성이 있다고 판단되면 조합이 자금을 금융기관으로부터 융자해서 쓸 수도 있고, 사업계획이 확정되면 부산시의 재개발기금을 장기 저리로 융자를 해서 쓸 수도 있습니다. 그런 부분들을 개발업자가 개발이익을 독식해 가는 부분을 현행법에서는 완전히 배제시켜 놨다고 볼 수 있습니다. 그런데 일부 아직도 대형 건설업체들이 사전에 관여를 해서 과당경쟁 하는 그런 사례들이 가끔 있었습니다. 그거는 왜 그러냐 하면 지금의 도정법에서 시공자를 선정할 때 조합설립이 되고 난 뒤 경쟁입찰을 하는 게 아니고 협의에 의해서 수의계약을 할 수 있도록 종전 법에는 그렇게 돼 있었습니다. 그때 조합 주최 측에서 사업시행자하고 협약을 맺고 협약맺은 거에 의해서 아파트 관리처분계획 할 때 분양가를 원가계산 방식으로 하지 않고 분양가가 자유화 돼 있었기 때문에 그런 부분들이 있을 수 있었는데 지금은 시공사가 참여하더라도 반드시 경쟁입찰을 해야 되고 경쟁입찰 과정을 통해서 조합원들이 조합총회에서 투표를 하도록 돼 있습니다. 그리고 분양가를 산정할 때도 원가계산 방식으로 산정을 하도록 돼 있기 때문에 조합원에게 돌아가는 개발이익도 줄어들 뿐만이 아니고 당연히 시공사가 종전의 개발이익을 독점해 가는 그 사항은 완전히 없어졌다고 볼 수 있습니다.

시공사들의 횡포라든지 조합원들이 주체적으로 끌고 갈 수 있는 부분들이 법적으로 많이 제도화되어 있고 이원화되어 있다고 말씀을 하셨는데 조합원은 비전문가이기 때문에 거의 당하더라고요. 판단력도 흐리고 거기에 대한 전문성을 가지고 있지 않기 때문에 말에 현혹이 되어 동의해 주다 보니까 나중에 되돌아 보니까 이게 아니더라 이렇게 되는 경우가 많고, 그다음에 주변에서 이야기하는 걸 듣고 부화뇌동 따라가 결정을 해서 뒤에 상당히 판단오류가 생기는 게 많기 때문에 이거를 처음부터 조합원들에 대한 지식이라든지 재개발에 대한 지식을 확보할 수 있는 이런 게 관에서 교육을 한다 할까 아니면 설명회를 해서 음과 양 그걸 판단할 수 있도록 해주는 이런 게 참 중요할 것 같던데요. 이게 과반수 다수의 결정으로 이루어진다손 치더라도 거기에 대해 올바른 판단을 못하였기 때문에 뒤에 문제제기가 일어나고 조합이 가지도 못하고 깨지는 경우가 많은데, 사전에 그 지식을 가질 수 있는, 올바른 판단을 할 수 있는 그런 뒷받침이 돼주면 안 좋겠나 이런 생각을 합니다.

잠시 그 부분에 대해서 답변을 드리겠습니다. 재개발사업 초기, 우리 부산시의 재개발사업 초기가 2005년도부터 본격적으로 재개발 바람이 불었습니다. 재개발을 하면 전체가 다 엄청난 개발이익을 받는다 생각을 하셨고, 그때 우리 해운대구에도 문제가 되고 있는 재개발사업장들이 초기단계에, 재개발을 하려면 토지소유자의 인감증명을 첨부한 동의서가 최종사업시행인가까지 다섯 번 총회를 거쳐 토지소유자 동의서를 받도록 돼 있습니다. 그런데 지금 문제가 되고 있는 부분도 우리 구청이 행정소송을 통해서 패소해서 항소되고 있는 그런 사업장의 경우 초기에 백지 동의서 다섯 장을 한꺼번에 받은 사례들입니다. 동의서 내용에 사업계획이라든지 사업내용에 대해 전혀 표기를 하지 않고 ‘동의함’하고 거기에 인감증명만 첨부해서 날인한 사례들이 있었는데 그때 어떻게 홍보를 했냐 하면, 홍보가 아니고 부산시 전체가 재개발의 열병을 앓았던 시절입니다. 재개발 하면 심한 경우에는 ‘두 배 준다, 세 배 준다, 대지 열 평 갖고 있으면 아파트 스무 평 준다’ 이렇게 호도를 했던 사례가 있었는데, 거기에 대한 잘못된 부분의 후유증이 지금까지 나타나고 있는 부분이고요. 그런 부분들을 법률적으로 보완하기 위해서 시공사 선정을 경쟁입찰로 하게 한다든지 감정평가기관을 구청이 직접 통제하고, 우리 구 같은 경우는 감정평가업체를 경쟁입찰하도록 유도하고 있습니다. 경쟁입찰을 통해서 조합원 총회에 의견을 물으라고 하고 있고요, 그 다음에 추진위원회가 구성된 전체 조합에 대해서 조합에 공개할 수 있는 모든 내용을 인터넷 홈페이지를 통해서 다 공개해라, 지금 조합이 결성된 조합은 전부 홈페이지를 구축해 놨습니다. 그래서 조합원 개인 개인의 재산이라든지 이런 부분 외에는 조합의 모든 사항을 인터넷을 통해서 공개하고 있고, 구청 건축과 홈페이지에 모든 자료들을 열람할 수 있도록 해놨습니다. 일부 아직까지도 관을 신뢰 못하시고, 지난번에 개발할 때 부동산업자가 두 배 준다고 했는데 지금 받아보니까 20%밖에 안 되는데 20%밖에 안 되는 건 이건 사기 친 거 아니냐 항의를 하시는데, 개발이익이 최종 확정될 수 있는 단계가 지금 단계에서는, 예를 들어 구역지정 단계에서는 도저히 알 수가 없습니다. 최종 확정할 수 있는 단계는 사업시행인가가 되고 거기에 의해 관리처분계획이 최종 확정이 돼야 아까 말씀드린 비례율이 나오고 내 재산에 대해서 개발이 완료됐을 때 얼마만큼 재산가치가 상승할 수 있는지에 대한 평가가 나오게 되는데 중동3구역 같은 경우는 빨리 가도 2년 뒤 정도 돼야 개발이익이 어느 정도 될 건지, 100%는 아니지만 90% 이상 추정이 가능한 상태입니다. 그런데 사업초기단계에 주민들을 설득하는 과정에 “재개발을 하면 득이 됩니다”라고 추진위원이나 주민대표들이 동의서를 받기 위해서 동의율을 높이기 위해서 설득을 해가는 과정에 이런 내용들을 자세히 설명하면 못 알아듣습니다. 워낙 복잡하기 때문에, 그리고 간단하게 “얼마 남노?” “얼마 주노?” 이렇게만 묻기 때문에 그런 부분들이 위원님 말씀하신 대로 실제 제가 현장에 나가서 주민들하고 대화를 하면서 “이런 과정을 복잡한 과정을 거칩니다. 그리고 2년이나 3년 뒤에야 개발이익을 확정시킬 수 있습니다”라고 말씀드리면 이해를 못하시는 분이 굉장히 많습니다. 그런 부분들이 주민들과 대화하고 소통할 때 굉장히 애로사항으로 느끼고 있는데, 가능한 그렇게 하려고 노력을 하고 있는데 아직 노력이 부족한 것 같습니다. 이해를 해 주시면 고맙겠습니다.

알겠습니다. 많은 노력을 하시고 계시는 걸 제가 알고 있습니다. 그런데 재개발이라면 주택가, 슬럼화된 주택가를, 오래된 주택가를 상대로 해서 재개발이 이루어지는데 거기는 주로 노인 분들이 거주를 하시고, 조합원 주체도 노인이 주로 되시는데 홈페이지 이 부분도 필요는 하거든요. 오픈해서 누가 보든 간에 이런 것도 구축이 돼야 되고, 사실 홈페이지가 있다 해도 대상자들한테 쓸모 있게 쓰일 수 있는 그런 거는 아닌 것 같거든요. 홈페이지도 나름대로 구축을 하면서 그분들을 상대로 설명을 할 수 있도록, 올바른 판단을 할 수 있도록 그런 제도적 장치 내지 방책을 마련했으면 좋겠다, 그래서 뒤에 피해자가 생겨서 더 큰 민원이 발생되고 이런 일이 없도록 했으면 좋겠다는 바람입니다.

알겠습니다.

그리고 하나 더 말씀드릴 것은 존치지역에 대해서, ‘다께’ 그 부분은 존치를 하면서 구역 안에 묶어놓기는 했는데 교통흐름을 봐서는 그게 포함되는 게 맞다 생각하는데 ‘다께’ 그 지역은 왜 안 하는 걸로 됐는가요?

위원님 말씀대로 전체 다 포함시켜 개발하는 게 바람직하기 때문에 시에서 정비예정구역을 지정할 때도 포함을 시켜 정비구역 지정을 했습니다. 예정구역이 됐다 하더라도 가장 합리적인 범위 안에서 일단의 지역을 정비구역에서 제외시킬 거냐 아니면 제외됐던 부분을 포함시킬 거냐 하는 거는 특혜시비 문제도 있을 수 있고 이해관계가 복잡하게 있는데, 이 부분은 현재 제외된 부분의 토지소유자하고 나머지 조합 측하고 합의가 된 사항으로 제출이 됐습니다. 주민의 합의된 사항을 구청에서, 재개발이라는 근본적인 취지가 공공의 이익 목적에 부합돼야 되겠지만 그보다 더 우선되는 부분이 주민의 의사가 중요하기 때문에 주민의 의사를 받아들였는데, 당초에는 제척해 달라는 요구가 있었습니다마는 제척했을 때 특혜문제라든지 개발을 포기하는 그런 문제가 있기 때문에 범위 안에는 포함을 시키고 현 상태로 존치하는 걸로 계획수립을 했습니다.

잘 이해하겠습니다. 질의 마치도록 하겠습니다.

라외순위원님 질의해 주시기 바랍니다.

과장님, 설명은 잘 들었습니다마는 공동주택 522세대 안에 업무시설 98세대가 포함이 됩니까? 아니면...

별도입니다.

그러면 결과적으로 620세대가 생기는 셈이지요?

그렇습니다.

그러면 90세대에서 620세대로 늘어난다는 거는 거의 7배 가까이 늘어난다는 이야기거든요. 그리고 업무시설 98세대는 많은 사람들이 왕래하면서 교통을 굉장히 중시해야 되는 그런 입장에 처해 있거든요. 교통이 물론 늘어나기는 늘어납니다마는 지금 현재의 건축배치(안)에서 도로는 좀더 늘어나야 되기 때문에 교통영향평가는 꼭 받아야 된다고 생각을 합니다. 그걸 좀 받아서 교통... (장내소란) 필수적으로 받아서, 지금 해운대의 문제점 되는 첫 번째의 문제가 교통난 문제거든요. 그래서 여기에 짓는 것만이라도 교통량 문제가 해결될 수 있도록 해 주시고, 그다음에 민원이 제기되는 롯데캐슬은 자기네들 아파트에서 봤을 때 조망권 이런 문제를 갖고 민원을 제기한 거거든요. “31층 그걸 없애라, 층수를 낮춰 달라” 이렇게 이야기하지만 이 사업은 도시환경정비사업이거든요. 건축주들이 조합원들의 이익도 줘야 되겠지만 해운대구 전체적인 조망권 이런 자체가 다 어우러져야 되는 거거든요. 그렇게 봤을 때 이 53층은 주위환경하고는 너무 높고, 주위환경과 함께 어우러지는 건물의 층수는 아닌 것 아닙니까? 물론, 건폐율 같은 그런 걸 해서 높게 짓고 주위의 공간을 많이 확보해야 된다는 게 현재의 건축 취지라 하지만 해운대구 자체의 환경에 적응되는 것도 중요한 일 아닙니까.

답변 드리겠습니다. 교통문제 부분에 대해서는 교통영향평가서가 우리 구에 제출되어 시에 제출해 놨습니다. 관련부서 협의를 거치고 시의 교통영향평가심의위원회에서 의결을 해주시면 저희들은 그 내용을 전부 사업계획에 반영을 시켜야 되는 의무사항으로 돼 있습니다. 지금 현재 도로확장 계획을 3면에 대해서만 해 놨습니다마는 교통영향평가 내용도 현재와 거의 같이 되어 있습니다. 교통영향평가위원회에서 의결해 주는 대로 반영을 하도록 조치를 하겠습니다. 그다음에 층수부분에 대해서는, 위원님 말씀을 저도 동감을 합니다. 왜 동감을 하느냐 하면 초고층 건축물이 정답이냐, 지금까지 건축만 해왔는데 기술의 발전으로 계속해서 고층화, 고층화를 추구해 가는 게 현대의 모습입니다. 그래서 해운대지역 같은 경우에도, 예를 들어 해운대지역이, 비교를 해서 죄송하지만 서부산권에는 거의 대부분 구 전체가 저층으로 되어 있는데 한 가운데에 초고층으로 건축을 한다면 그거는 두 가지 측면에서 볼 수 있습니다. 하나는 랜드마크로 볼 수도 있고 아니면 전체가 저층으로 돼 있는데 한 가운데 타워형으로 하나 있는 게 도시경관을 해치는 결과가 되지 않느냐 하는 의견들이 충분히 있을 수 있는 이야기고 지금 그런 논의들이 굉장히 활발하게 되고 있습니다. 그런데 실무자 입장에서는 해운대는 이미 고층화가 굉장히 급속하게 진행되고 있습니다. “50층이 바람직하지 않다” “바람직하다” 하는 부분은 집행기관에 있는 건축과장 입장에서는 그게 “바람직합니다” “바람직하지 않습니다” 딱 잘라 말씀드리기가 굉장히 어려운 부분이고, 단지, 제가 말씀드리고 싶은 거는 해운대는 이미 고층화가 굉장히 급속도로 진행되고 있기 때문에 53층 정도는 받아들여질 수 있지 않겠느냐 하는 판단을 했습니다. 이해를 해주시면 고맙겠습니다.

그리고 옥외시설 들어가는 공간 이 층수도 한 층으로 봅니까?

예, 그렇습니다.

그러면 53층 안에 옥외시설이 포함되는 겁니까?

예.

27페이지를 보면, 자료 받은 27페이지에 보면 세입자를 뺀 세대주가 68인으로 동의자가 49인이고 미동의자가 19인입니다. 미동의자가 땅의 면적을 보면 동의하신 분보다는 훨씬 많은 겁니다. 세대수는 작지만, 지금 반대를 하신 분들이 훨씬 많이 소유를 하고 있거든요. 이거는 어떻게 됩니까, 세대주 수의 72%만 되면 되는 겁니까?

법률상으로는 토지 등 소유자는 면적이 많으신 분이나 면적이 적으신 분이나 똑같이 한 명의 조합원으로 보도록 돼 있습니다. 예를 들어 한 필지에 공유로 여러 사람이 공유를 하더라도 조합원의 권리는 하나로만 보도록 돼 있습니다. 토지면적이나 또는 토지 가치에 따라 투표권을 달리 행사하여야 된다 생각을 하실 수도 있겠습니다마는 현행 법률이 면적에 관계없이 토지 한 필지에 대해서 하나의 투표권만 행사할 수 있고, 또 한 분이 여러 필지를 갖고 있더라도 조합원 하나만 해당되도록 돼 있습니다.

그리고 용적률을 보면 900%에 가까운데, 어떻게 보면 조합원들의 이익이 굉장히 높을 수 있는데 많은 땅을 가진 사람이 반대하는 데는 어떤 이유가 있을 거 같은데요?

근본적으로 반대하시는 도로변에 상가건물을 소유하고 계시는 분들은 나중에 감정평가를 하게 되면 자기들이 생각하는 시세보다 감정평가 금액이 많이 다를 수가 있습니다. 그런 이해관계가 있고요. 그다음에 매매 요청한 분이 있습니다. “재개발하는 것도 좋고 다 좋은데 내 땅, 내 원하는 금액 주고 사 가라” 이렇게 하는데 조합에서 돈을 들여 살 수 있는 시스템이 돼 있지 않습니다. 매매요청을 한다 해도 나중에 감정평가를 해가지고 그 금액을 기초로 해서 개발이익을 환원하고 배분하고 하기 때문에 “내 땅 사 가 라” 한다고 해서 누가 많은 돈을 주고 살 수 있는 그런 입장에 있질 않습니다. 전매가 되는 경우들이 가끔 있습니다. 그건 서로 이해가 맞아가지고 되는 거지 조합이 그 부분을 매입할 수 있는 부분은 없기 때문에 반대를 하는데 이분들은 조합에서 계속 설득을 하고 있는 중에 있습니다. 그리고 구역지정이 되더라도 조합설립인가가 되려면 3/4 이상의 동의를 반드시 받아야 되기 때문에, 지금 72%는 3/4을 넘지 못합니다. 그럼 조합설립 자체가 안 되기 때문에 구역지정이 되더라도 사업이 불가능하도록 돼 있습니다. 지금 동의율 가지고는,

그리고 3페이지에 보면 권리자 현황이 71명으로 나와 있는데 토지 등 소유자가 68인으로, 숫자가 안 맞는 것은 어떤 의미입니까?

한 사람이 두 개를 갖고 있는 사람이 있습니다. 두 필지를, 아까 말씀드렸는데, 부동산개발업자가 참여를 해가지고 몇 필지를 사들였었습니다. 그 부분하고, 한 분이 집을 두 개 갖고 계시는 분이 있는 걸로 파악되어 실제 권리자, 아까 말씀드린 대로 한 사람이 여러 필지를 갖고 있더라도 ‘토지 등 소유자’를 계산할 때는 1명으로 계산을 하고, 한 필지를 여러 분이 공유하고 있더라도, 열 명이든 스물 명이든 관계없이 1명으로, 대표자 1명으로만 인정을 하는데 최종 토지를 변동할 수 없는, 토지를 분할하거나 합병하거나 이전하거나 할 수 없는 게 구역지정에 대한 공람공고가 끝나는 시점까지, 공람공고가 지난 8월 달에 완료됐기 때문에 이후에는 토지 지분 쪼개기를 한다든지 분할한다든지 하더라도 조합원으로 인정을 못 해주도록 돼 있습니다. 그 전에 지분 쪼개기를 하신 분들은 인정을 하게 되는데, 현재 이 구역은 편법으로 지분 쪼개기를 했다거나 그런 부분들은 없는데 한 분이 2개나 3개를 갖고 있는 걸로 파악이 되었습니다.

여기에 토지소유자 70이라는 부분은 한 분이 여러 필지를 가지고 있더라도 이거는 사람 수에 들어간 거 아닙니까?

필지로 계산을 한 거고요...

토지소유자는요?

한 필지 한 필지로 계산한 거고, 토지소유자 동의율을 계산할 때는 한 사람으로만 계산한 겁니다.

그게 이해가 안 되는 게, 토지소유자가 70명이라고 돼 있는데 토지 등 소유한 사람이 68인으로 보면 반대 19인이 여러 필지를 가지고 있다는 이야기거든요. 지형상으로 봤을 때는 한 분이 여러 필지를 갖고 있다는 이야기거든요.

많아봐야 두 필지 갖고 있는 분이...

필지를 보면 19필지가 훨씬 넘거든요.

두 개 갖고 있는 분이 몇 분 계시는 정도 외에는 특별히 한 분이 여러 필지를 갖고 있는 거는 없는 걸로 알고 있습니다.

동의율 72.1%를 맞추기 위해서 막 이래 해놓은 건 아닙니까?

지금은 동의율이 그렇게 중요하지가 않습니다. 왜 중요하지 않느냐 하면 토지 등 소유자 50% 이상이 구성되면 추진위원회를 하고, 추진위원회가 할 수 있는 게 조합설립인가 전까지의 모든 권리를 행사하기 때문에 법률적인 행위를 다 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 동의율이 중요하지가 않습니다. 단, 조합설립인가를 받기 위해서는 반드시 토지 등 소유자를 다시 재확인을 해야 되고, 그 중에 반드시 75% 이상의 동의를 받아야 되기 때문에, 3/4 동의를 안 받으면 조합설립의 요건에 미달되기 때문에 조합설립 자체가 안 됩니다. 그때는 동의율을 정확하게 산출해야 됩니다. 지금은 동의율의 의미가 없는데, 동의율을 보고 드리는 이유는 최소한 “2/3 정도, 몇 사람만 더 동의 받으면 사업추진이 가능합니다” 라는 내용을 설명드리기 위한 보조자료로 생각해 주시면 고맙겠습니다.

도시계획심의위원회 입안 할 때는 조금 전에 우리가 받았던 관련부서의 협의결과에서 요구한 사항을 그대로 다 함께 올리는 겁니까?

예, 그렇습니다. 관련부서 의견 중에서 지구지정 당시에 반영해야 될 의견이 있고, 예를 들어 도로를 확장하라는 부분이라든지 자동차 차량 진출입구 위치를 이동해라, 층수를 조절해라, 용적률을 낮춰라 하는 부분들은 당연히 이 계획에서 언급이 되어야 될 사항인데 그렇지 않고 기술적인 부분들, 공사과정에 여러 가지 문제점이 있을 수 있으니까 그 부분에 대해 기술적인 조치를 다해라 하는 부분들은 시공과정에 있을 수 있는 부분이고, 구역지정에 가장 핵심적인 부분은 구역의 경계, 면적, 최고층수와 용적률 이런 부분들이 중요한 사항인데 그 외에는 사업시행 과정에, 사업승인 과정이라든지 얼마든지 변경이 가능하고 정비계획에서 제한하는 사항이 아닌 경우에는 수정이 가능합니다. 그런 부분들은 그 사업 진행시기에 맞춰서 반영을 시키도록 조치하고 있습니다.

알겠습니다. 이상입니다.

원만한 의사진행을 위해서 정회하고자 합니다. 15시 19분 정회 16시 46분 속개

임채웅위원입니다. 과장님, 장시간 수고 많습니다. 어제 과장님 강의를 1시간 40분 들으면서 여러 가지 내용에 대해서 이해를 많이 했는데, 가장 깊이 남아있는 것은 ‘재개발사업을 하는 궁극적인 목표가 공공의 이익과 주민의 이익을 조화시켜야 된다’는 내용이었습니다. 중동3 도시환경 정비계획수립 및 정비구역지정(안)을 보면, 공공의 이익보다는 주민의 이익에 너무 치우친 것이 아닌가 하는 느낌을 지울 수가 없습니다. 과연 공공의 이익은 어떤 부분에서 공공의 이익을 추구하고자 했는지 그 부분을 묻고 싶습니다.

답변 드리겠습니다. 재개발로 인해서 공공의 이익을 추구한다는 부분이, 가장 큰 부분이 재개발로 인해서 기존의 열악한 기반시설들을 보강하는 역할을 하기 때문에 그걸로 인해서, 특히 도로를 추가로 확보하는 그런 부분들이 공공의 기능이 되겠습니다.

본 위원이 볼 때 일반상업지역이기 때문에 다른 지역보다 용적률이 높고 하는 부분은 이해를 하면서도, 이렇게 초고층 건물이 들어서게 되면 이와 유사한 재개발사업 하는 지역도 이런 예를 기준으로 해서 요구할 가능성이 대단히 높다는 것이죠. 그렇다면 고층화가 보는 견해에 따라 달라질 수 있는데 공동주택 같은 경우에 이렇게 초고층으로 가야 되는 것인지 하는 의문을 갖고 있습니다. 공공의 이익이라면 이 건축으로 인해서 다른 재개발사업들에게 긍정적인 효과를 줄 수 있도록, 그런 시너지효과를 줄 수 있도록 하는 모델 사례가 되었으면 좋겠다 이런 생각인데 오히려 주민의 이익을 너무 중요시한 측면이 있는 것이 아닌가 하는 것을 지울 수 없어서 질문을 드렸고요. 12페이지에 보면, 그 전에 질문 하나 드리겠습니다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 우리 구의회 의견을 청취하고 있는 거 아닙니까. 구의회의 의견이 단지 의견으로서 그치는 것인지 아니면 소위 주민의 대표기관인 구의회 의견이 정책결정 과정에 어느 정도 영향을 미칠 수 있는지 그것이 좀 궁금합니다. 이게 핵심인 것 같아서 제가 질의를 드려봅니다. 더 구체적으로 묻는다면, 층수를 이렇게 좀 제한했으면 좋겠다, 예를 들어서 재개발지역으로 지정되어 있는데 지정돼 있는 중에서도 존치지역이 있다. 이 존치지역을 개발사업 할 때 같이 했으면 좋겠다는 의견을 제출했을 때 최종 사업계획에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 궁금합니다.

답변 드리겠습니다. 구의회 의견 청취는 법률상의 용어로 설명 드리면, 의회의 승인을 받는 사항이 아니기 때문에 의견은 법률상 반드시 강요되는 사항은 아닌 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 구의회가 주민의 대표기관이기 때문에 의견을 주시면 그 부분을 최대한, 이 사업이 구청이 입안하는 사업이 아니고 주민제안을 받아서 주민이 스스로 사업계획서를 제출한 사항이기 때문에 조합에다가 대표기관인 구의회의 의견이 있기 때문에 이 부분에 대해서 사업계획에 반영할 수 있도록 계획서를 제출하라고 협의를 다시 하게 됩니다. 그런 과정에, 의회 의견 청취를 하기 전에 관련부서 의견을 다 듣습니다. 관련부서 의견이 제출되면 그 부분에 대해서 법률사항은 반드시 반영을 시켜야 되고 법률사항이 아닌 사항이 제출됐을 때는 조합에다가 여기에 대한 의견을 어떻게 반영할 건지, 반영이 가능한지 불가능한지, 의견 중에서 일부는, 예를 들어 교통과에서 요구한 내용 일부는 반영을 할 수 있고 일부는 반영하기가 합리적이지 않다고 판단해 반영이 어려운 부분도 있기 때문에 그런 부분들은 교통영향평가 결과에 반영을 시키겠다 이렇게 내용을 정리해서 반영을 시키고 있습니다. 다시 부연설명을 드리면 의회에서 주신 의견을 거부할 수 있는 입장에 있지는 않다고 말씀 드립니다.

법률에 이렇게 정해놓은 것은, 재개발·재건축과 관련해서는 관계법령들이 다 있을 겁니다. 관계법령에 의해서 사업을 추진할 텐데, 그럼에도 불구하고 주민의 대표기관의 의견을 청취하는 것은 법률적으로 보완하지 못하는 이런 내용들을 담아라 하는 취지에서 법으로 제정되어 있는 걸로 알고 있고요, 그래서 오늘 이런 시간을 갖고 있는 걸로 알고 있습니다. 그런 점에서 본다면 우리 구 의회의 의견이 결코 법령과 비교해서 가볍지 않다 그렇게 보고 있습니다. 구체적으로 페이지를 보면서 이야기를 합시다. 8페이지, 많은 위원님들께서 질의를 하셨는데, 존치지역으로 분리가 되어 있는데 제가 건축배치(안)을 보고 토지이용계획(안)을 보면서 느끼는 것이 인근지역 주민들의 의견이라든지 위원님들이 “초고층 건물을 짓는 것이 바람직하냐?” 이야기를 하죠. 그러면서도 주민의 이익, 재개발을 하는 주민의 이익을 같이 조화를 둔다면 이 존치지역을 두지 않고 개발을 해서 여기에 한 동의 건물을, 소위 말해서 공동주택 D동 이렇게 짓는다면 층수도 낮출 수 있을 것 같고, 그런 느낌이 들거든요. 이 배치(안)만 가지고 놓고 보면, 법령적인 거는 제가 잘 모르겠지만, 이 내용만 놓고 보면 충분히 그럴 수 있을 것 같은데, 어떠십니까? 과장님.

앞서 다른 위원님 질문에도 말씀을 드렸지마는 존치지역으로 둘 건지 해제를 할 건지 아니면 위원님 말씀대로 포함을 시켜서 전체 개발지역으로 할 건지 어느 것이 가장 바람직하다고 말씀드리기에는 문제가 있습니다. 제척하는 거는 문제가 따를 수 있기 때문에 제척은 하지 않고. 주민 의견이 존치지역으로 있는 토지소유자하고 재개발을 추진하고 있는 추진위원회 측하고 당사자간에 원만한 합의가 되어 존치지역으로 두는 것으로 주민 의견이 통일됐기 때문에 그 내용은 특별히 문제없이 받아들였습니다. 예를 들면, 가상입니다마는 이게 존치지역이 아니고 개발지역으로 포함됐을 때는 공동주택의 배치를... 여기 53층하고 51층하고 31층을 짓습니다. 이 부분은 비워놨습니다. 포함되는 만큼 여기에도 이만한 높이의 아파트를 배치하려고 계획을 할 겁니다. 이걸 포함시킨다 해서 이만큼의 오픈스페이스를 둘 거라고 저는 보지 않습니다. 어떤 면에서는 오히려 이걸 존치지역으로 보존시켜 주는 게 오히려 이 아파트단지 중에서 이 만큼의 부분이 저층으로 오픈스페이스로 남는 게 오히려 효율적이라고 개인적으로 생각은 해본 적이 있습니다.

전체적으로 층수를 낮추는 거는 어렵다 이 말입니까?

제가 말씀드린 건 전체 층수를 말씀드린 게 아니고 이 존치지역을 개발에 포함시키느냐 안 시키느냐는 부분에 대한 말씀을 드린 거고요. 그다음에 건축물의 높이에 대해서는 앞에도 설명을 드렸습니다마는 저층으로 했을 때와 초고층으로 했을 때의 여러 가지 장·단점들이 있습니다. 지금은 초고층화 해가지고 오픈스페이스를 많이 확보하는 게 유행이다시피 하고 있고 또 건축기술의 발달로, 건축기술이 발달 안 되면 초고층이 사실상 불가능하게 되는데, 높이를 조절하는 문제에 대해서는 모두에 제안설명 드릴 때 저층으로 했을 때와 초고층으로 했을 때의 장·단점을 비교한 결과 초고층으로 하는 게 전반적으로 봤을 때 유리하다는 판단을 했기 때문에 초고층을 선택한 거라고 보고를 드린 겁니다.

그 판단을 위해서 고도의 법률적인 게 필요하지는 않는 것 같고요, 일반적으로 보면 초고층화가 좋을지 조금 층수를 낮추는 게 좋을지는 시각의 차이인 것 같습니다. 그다음에 본 위원이 재개발 하는 지역에 있는 분들하고 이야기를 하면서 “왜 재개발사업이 잘 이루어지지 않느냐?”라고 물어보면 대부분 재개발지역 내 상가지역이 있어서 그 분들이 반대를 많이 한다고 해요. 그 이유는 재개발을 하게 되면 보상을 받는데 상가지역은 아무래도 손해를 본다는 것이죠. 그런 주장을 많이 하시던데, 한편으로 일리 있는 주장이다 이렇게 봤습니다. 일반 주택가하고 상가지역하고는 차이가 나니까, 그래서 아까 설명하실 때도 과장님께서 도로에 인접해 있는 상가지역, 대토지 소유자 이런 분들이 반대를 하신다고 하셨는데 마찬가지로 존치지역에 있는 것도 제가 볼 때는 상가라고 봐지거든요. 과장님께서는 “이게 특혜가 아니다. 개발지역으로 두는 것이 특혜가 아니다” 하시는데 제가 볼 때는 오히려 그게 아닌 것 같아요. 제가 볼 때는 오히려 특혜를 주는 것으로 봐지는데, 어떻습니까?

위원님, 충분히 공감을 합니다. 그건 주관적인 판단이기 때문에 여기서 위원님께 이걸 존치지역으로 두는 게 특혜라고 말씀을 드릴 수는 없고, 명목상으로는 주민의 제안입니다. 주민의 제안이기 때문에 주민의 제안을 받아들여서 그 부분을 존치할 거냐 또는 개발에 포함시킬 거냐 가장 합리적인 판단을 하는 과정에 주민의 의견을 우선 했던 거는 틀림없습니다. 그다음에 이걸로 인해서 존치지역에 특혜를 줬느냐 안 줬느냐 하는 문제는 저로 봐서는 가장 객관적인 판단을 했다고 생각하고 있습니다.

알겠습니다. 일단 개발을 하게 되면 이익을 보는 사람이 있을 거고 손해를 보는 분도 있을 겁니다. 그래서 공공의 이익을 주민의 이익과 조화를 시켜야 된다 그런 측면에서 보면 그게 아주 중요한 의미라고 보는 거죠. 알겠습니다. 그 부분은 그렇고요, 12페이지, 건축계획(안)을 보면 규제와 관련해서 당초에 용적률을 800% 이하로 했는데 허용은 900% 이하로 이렇게 정했어요. 기준 800%라 해도 용적률이 대단히 높은 거로 봐지는데 100%를 더 추가로 부여하는 게, 꼭 그렇게 필요했습니까?

기준용적률 800% 한 거는, 일반상업지역인 경우에는 법이 허용하는 용적률이 1000%입니다. 1000% 이하에서 800%로 결정한 거는 부산시에서 재개발기본계획을 수립할 때 전체 재개발구역에 대해서 구역별로 기준용적률을 해놨습니다. 그게 800%입니다. 거기에다 사업과정에 토지를 공공시설로, 도로나 공원, 광장, 기타로 제공하는 경우에는 무상으로 제공하도록 돼 있습니다. 사업의 종료와 동시에 우리 구청으로 시설까지 다 해서 기부채납을 하도록 조건이 부여되기 때문에, 무상으로 제공하는 만큼 용적률에 인센티브를 주도록 돼 있습니다. 인센티브 계산에 의해 용적률을 최대 적용해 보니까 약 1000% 가까이 나오는데, 최초에 제안했을 때 990% 정도 제출된 거를 3회에 걸쳐 조정하는 과정에, 지금 우측에 보시면 895.22%로 되어 있습니다. 지금 900% 이하의 개략적인 계획을 해보니까 이 정도 되겠다는 거고, 한계는 900% 이하로 허용을 하겠다는 그런 내용입니다.

이거하고 관련은 없지만 궁금해서 질의하는데, ‘2010년 부산광역시 도시 및 주거환경 기본계획’에 의해서 이 용적률이 결정되죠? 기본용적률이.

기본용적률은 그렇습니다.

그럼 기본용적률에서 구에서 플러스·마이너스 할 수 있는 정도가 어느 정도 되죠?

용적률을 구에서 조절하라고 요구할 수 있는 사항은 아니고, 건축물의 계획이라는 거는 배치가 달라지고 높이가 달라지고 형태가 달라짐에 따라서 건축물의 용적이 달라지게 돼 있습니다. 건축을 규제하는 방법 중에 형태를 규제하는 방법이 있고 높이를 규제하는 방법이 있는데, 형태를 규제하는 방법과 높이를 규제하는 방법이 서로 연결돼 있습니다. 그래서 이 아파트를 짓는 경우에... 이게 53층으로 갈 수 있는 부분은 도로에 의한 높이제한이 있고, 이쪽은 상업지역이기 때문에 일조권에 대한 높이제한은 없습니다. 그다음에 단지 내 동과 동 사이에 높이제한이 걸려있고 용적률이 걸려있기 때문에 배치가 옮겨지고 틀어짐으로 인해 용적률이 높아지고 낮아지기 때문에 전반적으로 건축계획을 경관계획하고 전체적인 미관계획, 배치계획, 높이계획 이런 것들이 한꺼번에 검토가 되면서 조절해보자 하는 과정에 용적률이 자동으로 내려가게 돼 있는 겁니다. 그런데 실제 사업계획을 수립할 때 조합의 입장이나 설계자 입장에서는 맥시멈의 용적률을 요구합니다. 맥시멈을 요구하는데 맥시멈을 요구하게 되면 건축물이 법이 정하는 기준 말고 건축 계획적인 측면에서 봤을 때 부자연스러운 부분도 있고 미관상의 문제도 있기 때문에 그걸 검토하고 조정하는 과정에 용적률이 자동적으로 하향조정 되는 결과를 초래하기 때문에 “용적률을 하향 조정해라. 하향 조정해라” 그렇게 강요하게 되면 주민들의 직접적인 이해관계가 있기 때문에, 아까 말씀드렸는데 용적률이 바로 돈하고 연결돼 있습니다. 사업 이익하고 연결돼 있기 때문에 우리 구청에서 얼마만큼 조절할 수 있다, 없다는 객관적인 기준은 없습니다. 일반적으로 허용 기준용적률, 시에서 고시를 할 때 허용 기준용적률이 800%니까 800%에다 재개발사업으로 인해서 제공한 공공시설 면적을 환산해서 어느 정도 되는지 검토해 보고 거기에서 조합이 수용할 수 있는 범위를 상호 협의를 해서 조절하는 그런 입장에 있습니다. 보통 시에 다시 심의과정을 거치게 되는데요, 시에서도 이런 과정을 거쳐서 기준용적률 800%에 인센티브를 95%정도 줬습니다. 전체를 보면 10% 상회하는 용적률 인센티브를 줬는데요, 전체에서 이 분들이 공공시설로 부담하는 비율이 어느 정도 되는지 그런 비율하고 인센티브를 제공한 면적하고 다른 지역하고 형평성이 있는지 이런 부분들을 감안합니다. 상업지역인 경우에는 같은 면적이라도 일반 주거지역의 기준용적률은 220%, 260% 두 개 정도로 결정이 돼 있습니다. 그런데 상업지역은 고밀화가 가능하고 법이 허용하는 범위가 1000%이기 때문에 기준용적률을 높여주고, 그 기준용적률에 10% 전후로 인센티브를 주는 게 일반적인 관례이기 때문에 그 범위 안에서 조절했다고 이해해 주시면 감사하겠습니다.

알겠습니다. 그 인근 주민들의 의견을 한번 이야기를 해볼게요. 최종 사업단계에서는 층수가 조금 조정될 수 있을 것 같은데 지금 롯데캐슬 주민들이 요구하는 2차선 도로를 3차선으로 확장해 달라, 이것도 건물의 배치라든지 용적률하고 깊은 관계가 있는 거 아니겠습니까. 그거는 거의 불가능한 요구라고 봐야 되는 건가요?

도로확장 문제하고 그 부분하고는 도면을 가지고 설명을 드리겠습니다. 작은 도면밖에 없어서 죄송합니다. 지금 롯데캐슬 주민들이 요구를 하는 도로는 이 사이 도로를 확장해 달라는 건데요. 여기에서 이 구간만 확장한다고 해서 그 뒷부분, 우리 구청 앞에서 쭉 들어가는 부분이 확장돼 있느냐 하면 돼 있지 않습니다. 그래서 굳이 그 부분에 한 차선을 더 해서, 현재 3차선으로 지나가고 있는데 저 구역만 단거리 구간으로 4차선을 확장해 놨습니다. 그런데 그걸 다시 더 확장해서 5차선으로 한다 하더라도 우리 구청 앞에서 가는 부분이 3차선밖에 안 되기 때문에 50m 짧은 구간을 확장한다 하더라도 교통소통에 그렇게 문제가 없다는 판단이고요. 그다음에 롯데캐슬과 재개발단지 사이에 12m 도로가 있는데, 이 도로의 현황을 제가 여러 번 가서 봤는데 대로에서 캐슬 앞으로 진입하는 거는 가능합니다. 지금 ‘다께’ 일식집 앞으로 해서 6m 정도 도로를 통해서 이렇게 돌아오게 돼 있는데요, 그 부분은 진입은 가능한데 반대방향으로 진출을 했을 때 언더패스 하는 부분 위로 올라가게 돼 있습니다. 위로 올라가서 좌회전이 불가능하고 우회전해서 갈 수 있는 길이 차선 하나밖에 없습니다. 그래서 굳이 그 부분을 확장한다 하더라도 교통소통에 그렇게 의미가 없기 때문에 그 부분은 현행대로 그냥 둔 거고요. 대신에 진출입구를 아까 말씀드린 대로 분리해서 교통이 한쪽으로 몰리는 걸 분산시키는 게 바람직하지 않겠나, 그 부분은 건축계획 하고 도시계획 하는 팀들이 했기 때문에 그 부분은 교통전문가들이 다시 판단하는, 지금 용역결과는 저희들 판단하고 의견의 일치를 보고 있는데요, 교통영향평가 때 평가위원들이 어떻게 판단할지는, 그 부분은 판단대로 하겠다고 의견을 제시해 놓고 있습니다. 전반적인 도로확장 부분이 캐슬 입구에서 아파트단지 입구로 나오는 차량을 4차선 한다 해서 교통소통을 원활히 해결하는 것 보다 오히려 경험에 의하면 넓은 도로에 차가 없으면 불법주차만 더 문제 삼을 수 있기 때문에 오히려 현재 2차선에서 한 차선을 더 줘서 나올 때 교통소통에 좀 문제가 없도록... 지금 현재 2차선 돼 있는 거를 한 차선 Set-back 시켜서 3차선으로 하고, 들어가는 거는 1개 차선으로, 나오는 거는 2개 차선으로 해놨습니다. 이걸 더 넓혀서 4차선이 되면 여기에서는 잘 소통이 됩니다. 여기에서 이 짧은 구간은, 그런데 여기서부터 여기까지는 현재 3차선을 한 차선 확보해 4차선으로 돼 있는데요, 이 구간은 3차선입니다. 여기에서 들어오는 차량들과 이쪽 차량이 얽히게 되면 오히려 이 부분이 더 병목현상이 생길 수 있다는 게 교통하시는 분들의 판단입니다. 저도 교통의 전문가는 아니기 때문에 그분들의 의견이 일리가 있고 타당성이 있기 때문에 진출하는 구멍도 주 출구는 이쪽으로 해서 아파트단지에서 나오시는 분들은 조금 천천히, 지체가 되더라도 큰 무리가 없기 때문에 그렇게 계획을 한 걸로 판단하고 있습니다.

그런 설명도 일리 있는 설명인데, 도로를 확보할 때 가능하면 넓게 확보할 수 있는 것이 먼 장래를 보면 맞다고 보는데 그 도로 2m를 확보하기 위해서 기존의 건축계획이 완전히 달라지기 때문에 그 이유가 크다고 저는 봐지거든요. 2m를 늘리면 건축면적이 줄어든다는 말이죠, 저 부지가. 2m 같으면 크거든요, 면적으로 따지면 엄청날 건데. 물론, 과장님께서 설명하신 그런 이유도 있지만 제가 보는 견해는 그런 이유가 더 크기 때문에 힘들지 않을까 저는 그렇게 판단하고 있습니다.

도로로 제공되는 면적이 1,000㎡ 정도 됩니다. 한 차선 더 확보한다 해도 1000㎡, 맥시멈 해도 1,000㎡. 2,000㎡ 이상은 확보할 수 없는데요, 그동안 개발업무를 하는 과정에, 저희들이 도로 확장하는 부분을 교통전문가들하고 대화하던 과정에 보면 도로를 무작정 넓게 한다고 해서 그게 교통소통에 도움이 되지는 않는 걸로 판단하고 있습니다. 대표적인 사례가 해운대 신시가지 같은 경우에는 통과 교통은 신시가지 내로 진입 못하도록 우회도로로 돌려버린 겁니다. 그리고 단지 내부에는 가능하면 단지 내부에 있는 차량들만 소통할 수 있게끔, 지금 이 같은 경우에도 통과 교통은 단지 내로 못 들어오게 해야 됩니다. 만약에 통과 교통이 단지 내로 들어오게 되면, 예를 들어 이 단지 내에 들어오는 차량들이 대로를 통해서 단지에 진입하도록 유도를 하는 게 구청 주변에 있는 교통소통을 완화시켜 주는 역할을 하게 됩니다. 만약에 이쪽에 입구를 두게 되면 분명히 이 사람들은 구청 앞을 통해서 차량을 출입하려고 시도합니다. 그렇기 때문에 차량 진입구를 광로를 통해서 진입할 수 있도록 해버리면 오히려 진입할 때 구청 정문 쪽으로는 못 들어오기 때문에 시가지 부분은 교통소통에 부담을 주지 않고요, 나가는 차량도 여기에서 좌회전을 허용 안 하고 전부 우회전만 허용해가지고 밖으로 빠져나가도록 되어 있습니다. 주민들 입장에서는 여기에 와서 좌회전 신호를 받거나 우회전해서 돌아가야 되기 때문에 많이 불편한 점은 있을 겁니다. 그렇다 하더라도 이쪽 안쪽으로, 구청 주변으로 해서 교통소통을 원활하게 하기 위해서는 좌회전 신호를 줘서는, 좌회전해서 이쪽으로 들어온다든지 여기에서 나오는 차량들이 이쪽으로 좌회전해서 구청 방향으로는 돌아 나올 수 없도록 계획을 해놨습니다.

잘 알겠습니다, 설명 잘 들었습니다. 질의 마치겠습니다.

임채웅위원 수고 많았습니다. 정성철위원님 질의해 주시기 바랍니다.

정성철위원입니다. 장시간 수고 많습니다. 지금 저 도면하고, 13페이지를 돌려주시죠. 아파트 주차장 진입로는 저기에 하면 안 됩니다. 왜 안 되느냐 하면, 현재 해운대고등학교 좌회전 받는 버스나 차량들이 쭉 서 있습니다. 그리고 신도시 들어가는 차량들이 두 개 차선을 이용해서 들어가는데, 구청에서 우회전해서 신도시 들어가는 차량 양이나 해운대역 쪽으로 가는 차량 양이 비슷합니다. 반반 정도 보시면 될 겁니다. 지금 현재도 저기에서 우회전해서 신도시 지하차도로 들어가려면 굉장히 위험합니다. 그래 돼 있는 상황에서 차선을 두 개 횡단해서 신도시로 진입하려면 거리가 100m 이상이 나와야 됩니다. 과속을 붙여 들어가려면, 그런데 해운대역에서 신도시로 가는 차량들은 과속을 많이 해서 들어가는 지역이고, 그럼 여기에서 우회전을 해서 두 개 차선을 횡단해서 지하차도로 가려면 사고가 굉장히 많이 일어날 수밖에 없는 구조로 지금 바뀌거든요. 지금 있는 상황도 힘든데 두 개 차선을 넘어가려면 사고가 많이 일어나지 않을까, 그렇다면 저 진입로 자체를 차량 출구 쪽으로 같이 하는 게, 회전을 시켜 들어오면 그런 게 없어질 것 같아요. 저 아파트하고 롯데캐슬 사람들이 조금 불편하지만 저걸 저렇게 만들면 인사사고까지 충분하게 일어날 수 있는 그런 부분인데, 이걸 고칠 수가 있습니까? 상당히 저거는 심각하게 생각하셔야 됩니다. 저도 계속 그쪽으로 다니다가 안 갑니다. 왜 그러냐면 말씀드린 대로 사고위험이 너무 크고, 저도 운전을 20년 넘게 했지만 겁나서 못 갑니다. 우리 구청을 돌아 시장 쪽으로 나가서 신도시로 퇴근을 합니다. 그런 위험한 지역인데, 저거는 아닌 것 같아요. 출입구를 저기에 두는 거는 사고위험이 너무 많아요. 그리고 해운대역에서 아파트로 진입하는 차량들이 저기에 오면서 속도를 낮추기 때문에 우회전하는 차량하고 아파트 들어가는 차들하고 여러 가지 문제도 많이 생길 거고...

맞습니다. 여기서 좌회전이 있고요, 그다음에 지하출구는 여기에 있습니다.

그러니까 그게 100m가 안 됩니다.

지금 여기서 우회전해가지고 이쪽으로 안 들어가고 이쪽 언더패스...

그렇죠, 그래 가야 되는데 차선이 더 늘어나버리면 더 위험하죠.

위원님 말씀대로 위험한 부분은 틀림없습니다. 거기에 대한 것과 입구를 위원님 말씀하신대로 이쪽으로 옮겼을 때...

아니, 그쪽으로 옮기자는 게 아니고 롯데캐슬 안쪽으로 옮기자는 거죠.

이쪽으로 말씀이지요?

아니오. 같이 쓰자는 거죠. 그렇게 회전을 시켜버리면...

이쪽으로 옮기거나 이쪽으로 옮겼을 때 더 심각한 교통문제가, 구청을 주변으로 한 차량들의 진출입이 구청을 주변으로 한 구역으로 전부 다 퍼져 나오는 문제가 생깁니다.

어차피 저기는 일방통행이기 때문에 우회전을 해서 나갈 수밖에 없거든요.

입구를 이쪽에 두게 되면 이 도로와 이 도로로 다 들어옵니다.

아니, 그쪽 도로에서는 올 차들이 없죠. 캐슬인데, 저기는 단지 안이란 말입니다.

캐슬 단지가 이렇게 돼 있습니다. 이쪽에 입구를 두게 되면 이쪽에 들어오기 위해서 이쪽으로 돌아 들어온다고 생각을 하시는...

그렇죠. 회전을 하는 게 훨씬 낫다는 거죠.

제 판단은 이쪽으로 돌아 안 들어오고요, 구시가지 이쪽을 돌아서 이쪽으로 들어오는...

그렇진 않습니다. 왜 그러냐 하면 흐름 자체가 이쪽으로 온다는 거는 상당히 먼 거리를 도는 거고...

그 부분은 위원님 의견에 대해서 제가 판단한 거만 말씀을 드린 거고요. 솔직히 말씀드려서 위원님 지적하신 이 부분의 교통사고 문제...

너무 위험해요.

굉장히 위험하다는, 평소에 지나가면서 위험하다고 느꼈는데, 이쪽에 교통사고 위험이 있다는 거는 충분히 알겠습니다.

저도 신도시 살기 때문에 저쪽으로 가면 가까운데 저 길을 안 택한 이유가 그런 이유거든요.

그 부분은 지금 제가 답을 드리기 전에 교통영향평가 할 때 위원님 의견을, 이 부분에는 교통사고 위험이 있기 때문에 다른 대책을 강구하든지 아니면 안전대책을 충분히 검토해 달라고 요구를 하겠습니다.

저거는 꼭 필요한 부분 같아요. 왜 그러냐 하면 지하차도로 가는 거리가 200m 나오고 이러면 괜찮은데 60～70m밖에 안 되거든요.

저도 가끔 지나가면서 이쪽에 정지신호, 횡단보도신호 있을 때 지나가고 아니면 차 없을 때 지나가고 하는데, 위험은 충분히 알고 있습니다.

충분히 고려를 하셔가지고 해야 될 부분 같습니다. 그리고 50층이 넘어가는데, 내진에 대한 거는 어느 정도까지 규정이 되어 있죠?

구조기술사가 반드시 내진에 대한 검토보고서를 서면으로 제출을 받습니다.

어느 강도까지 견디도록 돼 있습니까?

제가 그거까지는...

우리나라에 6도 정도까지는 한번씩 오지 않습니까.

내진에 대한 구조기술 분야에 대해서는 아주 고난도 기술에 속하는데요, 내진구조 하시는 교수님들하고의 이야기로는 지진보다 지난번에 온 태풍 ‘매미’...

바람도 영향이 많을 거고요.

태풍 ‘매미’에 견딜 수 있도록 설계가 되면 지진에 크게 문제가 없다는 게 구조 하시는 분들의 의견입디다. 그래서 이 정도면 국내에서 최고의 내진 구조기술사가 설계검토를 하도록 돼 있습니다.

그 정도 견디게 설계는 됩니까?

그리고 공사 과정에 구조전문가가 계속해서 기술적인 부분을 체크하도록 시스템화 되어 있습니다. 공동주택을 건설하게 되면 감리팀이 별도로 감독을 합니다. 저희 건축직공무원은 건축행정에 관한 사항들은 일반적으로 아는데, 기술적인 분야는 언급하기가 굉장히 불가능한 부분입니다. 그 부분들은 관계기술자들이 현장에 직접 투입해서 감독을 하도록 관리하고 있고, 설계할 때는 구조전문가 자격을 가진 구조전문가의 의견서를 반드시 첨부하도록, 확인서를 첨부하도록 돼 있습니다.

통상적으로 고층으로 올라가면 어느 정도 견디도록 설계가 됩니까?

태풍 기준으로 하면 초속 40m/s 이상 견디도록 돼 있습니다. 초속 40m/s에 견디는 안전율을 1.5배, 150% 안전율을 감안하는 걸로 알고 있습니다.

잘 알겠습니다. 이상입니다.

정성철위원님 수고 많으셨습니다. 또 다른 질의하실 위원님 계십니까? 더 이상 질의가 없습니까? 질의가 없으므로 질의종결을 선포합니다. 위원 여러분, 동 의견 청취의 건은 안건에 대한 가·부를 결정하는 것이 아니고 본 위원회의 의견을 제시하는 것입니다. 그러면 의견조정을 위해 정회하고자 합니다. 정회를 선포합니다. 17시 33분 정회 17시 42분 속개

간사 라외순위원입니다. 정회시간 중 정리된 의견을 보고 드리겠습니다. 대상지인 중1동 1597번지 일원은 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 및 「부산광역시 도시 및 주거환경 정비 조례」 제8조의 규정에 의거 노후·불량건축물의 정비를 통한 지역주민들의 삶의 질 향상과 기반시설 정비를 통해 지역주민들의 도시기능을 제고하고자 추진하는 사업으로서, 본 정비구역은 동측에 롯데캐슬아파트가 있고 좌동 신시가지로 진입하는 해운대의 주 간선로인 해운로가 있으며, 바로 옆에는 해운대구청으로 가는 일방도로가 있어 교통량이 날로 증가하며 교통이 혼잡한 지역으로 정비구역의 건축물 및 조형물 등에 대한 도로와의 충분한 이격거리를 확보하여 교통흐름의 방해를 최대한 줄여야 하며, 아울러 방음 및 방진시설 설치 등 소음, 분진 등을 최소화 할 수 있는 방안이 강구되어야 할 것이며, 시 도시경관기획단 등 본 정비구역사업을 위하여 관련부서에 협의한 사항을 사전에 철저히 분석하여 주민들의 의견 및 편익 등이 적극적으로 반영되고 모든 조합원들이 올바른 판단을 할 수 있도록 사전 주민설명회 개최 및 홍보 등 행정절차에 맞게 시행되어야 할 것입니다. 또한, 우리 구 각 부서에서 협의한대로 공사 시에는 안전휀스를 설치하고 교통신호수를 배치하여 인근 주민 및 학생들의 통행에 지장이 없도록 하여 사전에 안전사고를 예방하여야 할 것이며, 교통행정과에서 제시한 주 간선로인 해운로에서 정비구역 대상지 내부로 진입하는 3m 1개 차로를 추가로 확보하여 교통의 흐름이 원활해질 수 있도록 조치하여야 하며, 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 차량 출구를 분리하는 계획 및 차량흐름에 다소 지장이 있을 것으로 보이는 사항은 교통영향평가 심의를 통해, 또한 아파트의 주 진입로는 교통사고의 위험이 많으므로 꼭 변경, 반영될 수 있도록 적극적인 노력이 필요하며, 주민의 공람공고에 따른 의견인 일조권, 천공권, 주거환경 및 미관 등의 침해와 훼손발생 우려 부분에 대하여 적극적인 대안을 마련하여 민원이 발생하지 않도록 해야 하며, 특히, 롯데캐슬 주민과 조합추진위원회 측과 다른 의견을 보이고 있는 롯데캐슬아파트와 인접한 공동주택 C동의 배치 및 높이에 대한 의견차이 및 캐슬아파트 진입도로 2차선 도로를 3차선으로 확장하고, 차량출구 확폭 등 조합추진위원회와 캐슬 주민간의 의견 차이에 대해서는 적극적인 중재와 주민설명회 개최 및 교통영향평가에 반영하여 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 조치하여야 할 것입니다. 아울러 본 정비사업계획서에 제시된 모든 자료(안)에 존치지역을 포함해서 개발하는 (안)도 포함하여 부합되도록 하고, 합리적이고 효율적인 토지 이용과 양질의 도시환경 조성으로 주민들의 삶의 질 향상과 공공복리에 기여하도록 사업이 추진되어야 한다는 것이 본 위원회의 의견입니다. 이상으로 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

라외순 간사님 수고 많았습니다. 간사께서 보고한 내용을 본 위원회 의견으로 채택하고자 하는데 위원 여러분 이의가 없습니까? 이의가 없으므로 간사께서 보고한 내용이 본 위원회 의견으로 채택되었음을 선포합니다. 위원 여러분! 그리고 관계공무원 여러분! 장시간 대단히 수고 많았습니다. 오늘은 이만 산회하고자 합니다. 산회를 선포합니다. 17시 47분 산회 출석위원( 8 인) 이문환 라외순 안정옥 정성철 신상현 임채웅 김성래 고창권 출석 관계공무원 건축과장 이희걸 의회직원 전문위원 이언학 사 무 속기사 이영화 질문제목 질문자 관련 내용 질문자 질문제목 질문회의록