박은경 의원 발언

성원이 되었으므로 제182회 안산시의회 임시회 제2차 기획행정위원회를 개의 하겠습니다. 오늘 회의는 사실 사전에 안건에는 없었습니다만 공유재산 관리계획 변경과 관련해서 도시공사에 37블록 현물출자를 앞두고 우리 관계자들을 모시고 이에 대한 명확한 답변을 한 번 위원님들께서 들어볼 필요가 있다라고 해서 오늘 회의를 여러 본부장님들 모시게 됐습니다. 그 점 양해하시고 위원님들께서 37블록 현물출자 건에 대해서 우리 도시공사의 입장 또 도시공사가 가지고 있는 생각 그런 부분들에 대해서 질의하시는 부분에 있어서 성심성의껏 답변해 주시고, 그렇게 해서 회의가 원만하게 진행될 수 있도록 도와주시면 고맙겠습니다. 본부장님하고 팀장님 오셨나요?

네.

사실 어제 저희들이 우리 담당과와 같이 현물출자 건에 대해서 여러 가지 많은 논의를 했고, 이후 방향에 대해서도 논의를 했습니다만 앞서 말씀드린 것처럼 위원님들께서 우리 도시공사 관계자 들께 이 건과 관련해서 한 번 여쭙고 싶은, 또 궁금한 사항에 대해서 여쭙도록 그렇게 하겠습니다. 먼저 박은경 위원님.

본부장님 대지가 몇 평이죠?

1만 9천평 조금 넘습니다.

그러면 거기에 1만 9천평이 넘는데 거기 실질적으로 아파트 지을 수 있는 아파트 면적에 포함된 건 몇 평이죠?

우리가 기부채납 부지라는 게 있습니다. 그런 것을 9%를 보느냐, 9% 이상을 보느냐에 따라 틀리는데 9%로 봤을 경우에는 1만 7500평 정도가 사업부지가 되겠습니다.

나머지 약 2천평이 되네요. 2천평에 대해서는 뭘 하실 겁니까?

그것에 대해서는 공원이죠. 9%로 봤을 때는 공원을 조성할 수가 있는 거고, 그 다음에 그 이상 예를 들어서 한 20% 정도로 기부채납으로 봤을 경우에는 거기에는 공공시설도 들어갈 수 있고 공원도 들어갈 수 있고 그렇습니다. 그래서 그것은 이 부지를 우리가 계획할 때에 인가 날 때, 고시될 때에는 9%이상이라고 되어 있거든요. 그래서 9%로 할 건지, 9% 이상으로 해서 공공시설을 거기다가 할지 그것은 아직 구체적으로 나온 게 없습니다.

그러면 현재 본부장님 말씀대로라면 정확한 대지면적과, 면적이 아직 산출이 안 된 거네요?

대지면적이요?

정확한 아파트 부지 면적이 산출이 안 된 거네요?

그렇습니다. 기부채납을 9% 이상인데 몇 %로 하느냐에 따라서 그건 차이가 날 수 있습니다.

그러면 몇 평형의 아파트를 몇 세대 짓는 다는 것도 지금 사실 안 나오겠네요?

그것은 우리가 정확히는 안 나오지만 개략적으로는 우리가 생각하는 게 있습니다.

그렇죠. 가 계산은 나오겠죠. 가 계산은 나오지만 현재 아파트 총 면적이 안 나온 이상은 프로테이지에 따라서 차이가 있으니까 그 변동수가 항상 있는 거죠. 본 위원은 모르겠습니다. 20%가 됐건 25%가 됐건 늘어나면 늘어날수록 저희 시민들한테는 쾌적하겠죠. 저희 시민들한테는 쾌적하겠지만 아파트 대비면적으로 놓고 볼 적에는 상품은 1만 9천평이면 1만 9천평을 다 활용했을 때 그 땅의 가치가 있는 거지 거기서 1만 7천평이라든가 자투리땅을 쓸 경우에는 그 땅의 활용도 가치가 떨어진다, 본 위원은 그렇게 생각을 하고 있고요. 그래서 우선은 그런 관념을 왜 말씀드리냐 하면 지금 우리 회계과장님께서 인터뷰 하신 거 있으시죠? 회계과장님께서 안산정론하고 인터뷰 하신 내용이 있으시죠?

인터뷰요?

예. 기고문이요.

예.

그걸 보면 저희 위원들 저희 의회에서도 모르는 거 다 됐고, 저희 의회에서만 통과되면 모든 일이 다 풀린다는 것처럼 되어 있습니다. 그러면 회계과장님께서 그 말씀하실 때는 도시공사와 충분한 조율이 있었고 충분한 설명이 있었으니까 그런 걸 기고하신 거 아닙니까?

구체적으로 어떤 사항에 대해서 말씀을 해 주시면 그것에 대한 답변을 드리겠습니다.

지금 과장님께서는 투자계획서 다 끝났고, 시 조정위원들 의견도 다 끝났고, 전문가 집단으로 해서 여론동향도 다 끝났고 다 하셨어요. 여기 지금 저희 위원들 한 분씩 다 갖고 있는데요, 지금 말씀 그대로라면 기고문이니까 과장님이 더 잘 아실 겁니다. 제가 이 기고문 갖고 뭐라고 하는 말이 아니라 이러한 과정을 말씀하실 적에는 관의 수장인, 회계과의 수장이신 과장님께서 말씀하실 적에는 도시공사와 어떤 서로간에 충분한 이야기가 끝났을 텐데 지금 도시공사에서는 아파트 면적도 아직 결정된 게 없다고 하고, 한쪽에서는 있다고 하고, 이래서는 어떻게 위원들이 이걸 갖다가 간파할 수가 있냐 이거죠.

글쎄 제가 기고문에 쓴 내용을 갖고 그렇게 구체적인 사업계획까지 그렇게 이해를 하셨다고 하니 저도 약간 의아하게 생각을 하는데요. 기고문에는 그런 내용이 아니고, 어제도 설명을 드린 거와 같이 우리가 이걸 개발방안을 할 때 개발방안을 아파트로 짓는다는 거하고 그 다음에 도시공사에 현물출자를 해서 명품아파트를 짓겠다 하는 그런 것을 결정하기까지의 그런 과정을 전문가 집단한테도 의견을 듣고 시정조정위원회도 거치고 의회에도 설명을 드렸고 하는 그런 얘기를 쓴 겁니다. 거기에 그 내용이 나온 게 여기에서 우리 사업하는 세부적인 계획까지 했다, 그런 내용이 아니거든요. 그렇게 이해를 해 주시기 바라겠습니다.

하여튼 저는 이해합니다. 저는 이 내용 갖고 뭐라고 말씀드리는 게 아니라,

지금 그렇지 않고, 앞으로 협의를 해 간다고 그랬지 않습니까, 그런 것은?

과장님 말씀이 너무 상충된다는 거예요. 그래서 그런 부분이고, 두 번째 질문 드릴게요. 그리고 두 번째는 뭐냐하면 과연 이걸 갖다가 실제로 보면 안 짓자는 건 아닙니다. 저도 이걸 갖다 짓는 것에 동의합니다. 동의하지만 지금 아시다시피 전국적으로 아파트 품귀현상을 이루고 있습니다. 우리 안산시만 제외한 나머지 시흥 같은 경우도 아마 품귀현상을 보이고 있는데요. 만일 지어 가지고 분양이 안 될 경우에, 그러니까 지금 최고 잘 되는 분양 평이 아마 국민주택, 예전에 국민주택 아마 19.25평, 좀 여유가 있는 사람이 한 27평, 25평 이 정도가 가장 분양이 잘 된다고 하는데, 과연 저희가 이걸 갖다가 이 정도 평수로 여기다가 천여 세대를 지었을 적에 수지타산과 그건 계산을 해야 되거든요. 그건 그거고, 우리 도시공사 사업은 사업인 이상 양쪽 밸런스를 어느 평형에 맞출 거냐가 그것도 나와 줘야 되는데 그러면 본부장님은 어느,

지금 우리시는 민간아파트가 분양이 된지가 한 4, 5년이 지났습니다. 그 안에는 사실상 민간아파트가 분양된 일이 없습니다. 그래서 저희들이 봤을 때에도 신규 고급주택에 대해서 대기수요가 많을 것으로 판단이 되고요. 또한 기존에 있는 거주자들도 새로운 신규주택으로 주거이동을 많이 원하고 있는 걸로 저희들이 생각을 하고 있습니다. 또 하나는 그 부지가 사실상 안산에서 상당히 좋은 주변여건이 좋은 최고의 부지라고 저희들이 생각을 하고 있거든요. 그 다음에 세 번째로는 우리 공사에서 함으로 해서 적정한 분양가가 산정이 될 것이다, 이런 측면에서 저희들은 다른 지역보다는 상당히 여기에 사업성이 우수하다 이렇게 나름대로 판단을 하고 있고, 또 전문가들도 그렇게 얘기를 해 주고 있습니다. 저희들이 지금 여기다가 아파트 짓는다고 하는 것은 지금 우리 자료를 그 전의 것을 한 번 보셨겠지만 우리가 33평형이라고 표현을 했거든요. 이것은 전용면적이 25평입니다. 그래서 전용면적이 25평부터 한 35평 그 정도로 저희들이 지금, 그렇게 해야 분양성도 좋고 또 현재 아파트 평수를 선호하는 그런 데에 부응하지 않겠느냐 이렇게 나름대로 하고 있는데, 이것은 좀 더 구체적으로 개발계획이 될 때에 전문가들하고 또는 용역사들하고 협의해서 이것을 실질적으로 하면서 이 문제에 대해서는 시하고 계속 협의를 할 것이고요. 또 중간, 중간에 의회에도 우리가 필요하다면 보고를 드리고 이렇게 해 나가도록 하겠습니다.

지금 자금회수계획서 같은 게 있나요? 그걸 갖다가 있다고 했을 경우에 자금회수방법 계획서 같은 게 있습니까?

이게 만일에 사업이 공영개발이냐, 민간합동개발이냐 그런 게 있는데요. 아직 그것도 결정된 게 없습니다. 어떤 게 가장 여기에 적합한 방법이냐, 그것이 더 논의가 돼야 되겠고요. 두 방법을 다 한다 하더라도 자금회수에는 큰 문제가 저희들은 없을 거라고 봅니다. 왜냐하면 분양성이 다른 지역보다는 상당히 여기가 우수하다고 보기 때문에 자금회수에는 큰 문제가 없다고 봅니다.

수고 하셨습니다.

그러니까 현물출자가 되었다라고 가정을 하시고, 현물출자가 이루어졌어요 어제. 그렇다면 이렇게, 이렇게 복안이 있지 않습니까? 그걸 지금 말씀해 달라는 얘기예요.

지금 저희들이 37블록 주택건설사업 타당성 검토용역이 지금 진행 중에 있습니다. 그런데 이것이 지금 현재 중단된 상태거든요. 현물출자가 확정되지 않은 상태에서 여기서 용역을 우리가 계속, 왜냐하면 되지 못한 상태에서 용역을 할 수가 없고 또 용역을 계속 진행한다 하더라도 그것은 이게 현물출자 되지 않은 상태에서 왜 이게 용역을 하느냐, 이게 감사부서에서도 그렇게 지적사항이 됐습니다. 또 하나 문제는 이것이 현물출자가 된 다음에 우리가 주민이라든지 그 지역의 상인들하고도 우리 여러 가지 의견을 나눠야 되거든요. 그런데 지금 현물출자가 안 된 상태에서 우리가 가서 주민들하고 상인들하고 의견을 나눌 수가 없습니다 지금. 그 다음에 또 하나는 이게 현물출자가 되면 공모지침서라든지 또는 시하고 사업협약이 또 따라야 되고요. 그 다음에 실시설계라든지 이런 많은 변수가 같이 복합적으로 이루어지는 거거든요. 그래서 우리가 설명을 할 때는 사실상 개략적인 설명만 드리는 거지 이게 구체적으로 설명을 드릴 수가 없는 것을 양해를 부탁드리겠습니다.

황효진입니다. 위원장님이 말씀하신 그거하고 박은경 위원님께서 말씀하시는 사항이 저는 조금은 다르다고 생각을 하는데요. 위원장님이 말씀하시는 것은 현물출자가 되지 않은 상태에서 진행할 수 없는 이유에 대해서 집행부가 이야기를 하고 그래야 된다고 생각을 하시는 건데, 박은경 위원님께서 얘기하시는 것은 저도 그 의견에 동의를 하는 게 적어도 현물출자가 되던 안 되던 그 이전에 안산도시공사가 안산시 전체에 적어도 아파트 분양에 대해서라든지 이런 현황파악 정도는 하셨어야 된다는 얘기를 저는 그렇게 받아들였거든요. 그래서 그런 정도의 어떤 사소한 정보는 알고 계셔야 되는 거 아닌가, 저도 그렇게 받아들여서 그런 내용에 대해서는 말씀을 해 주시고, 또 그런 것에 대해서 대안이 구체적으로 나올 수는 없지만 이런, 이런 방식을 취하는 타 지자체에서 도시공사의 어떤 사례라든지 이러한 방안에 대해서는 모색을 충분히 고민한 흔적이 있어야 되는데 그런 고민한 흔적이 없기 때문에 저희 위원들은 이 방식에 대해서 현물출자에 대해서도 사실 납득하기가 어렵다는 저는 그런 생각이 듭니다. 그런 우려가 또 있고요. 거기에 대해서 말씀을 해 주십시오.

제가 답변을 드리겠습니다. 공동주택 개발사업은 가장 큰 목표 내지는 목적이 개발하는 사업자 입장에서는 분양입니다. 분양이 가장 잘 돼야 되거든요. 그러면 분양을 가장 잘 되게 하려면 지금 현재 개발하는 곳에 어느 평형대를 넣을 것인지, 분양가는 또 어떻게 결정을 할 것인지, 이런 고려해야 될 사항이 너무 많이 있습니다. 그리고 우리는 공영성을 가지고 있는 도시공사가 개발을 하기 때문에 이익극대화가 최고 목표가 아닙니다. 그래서 여러 가지들을 다 검토해서 최종결론을 내야 되는데 지금 상황에서 어떤 방법으로 한다, 이런 결론을 냈을 때 그 방법이 최적이라는 그런 자신이 저희들한테 현재는 없습니다. 그래서 용역검토보고서가 도착하면 저희들도 그걸 기준으로 해서 여러 가지 논의를 하고 시에도 논의를 하고 시의회도 논의를 하고 그 다음에 시민들과도 논의를 해야 됩니다. 현재는 지금 저희들이 하고 있는 작업이 있는데요. 현재 이 주변에 있는 상가에 있는 부동산들과 그 다음에 반월공단에 있는 CEO들을 지금 저희들이 1대1 면접을 하고 있습니다. 그래서 그런 어떤 여론수렴을 진행 중에 있고, 그런 것들을 토대로 해서 아까 말씀드린 분양가든지 분양평형이든지 여러 가지를 고려하고, 또 어떤 사업방식으로 했을 때 이런 것들이 다 충족이 될 수 있는가, 이런 것들을 검토해야 되기 때문에 지금 딱 뭐라고 말씀드리기가 굉장히 어려운 점이 있습니다.

본부장님께서 말씀하신 것에 저도 충분히 공감을 합니다. 어떤 부분에서 공감을 하냐 하면 도시공사가 추구목적이 이익을 목적으로 하지 않고 시민들의 어떤 공공성을 목적으로 하는 기관이기 때문에, 더더군다나 아까 말씀드린 적어도 안산시내에 지금 미분양아파트가 어느 정도 되는지에 대해서는 파악이 되시나요? 분양이 되지 않은 아파트가 어느 정도 있는지?

현재 미분양 아파트는 신길 삼익아파트 앞에 그쪽 지구에 조금 있는 걸로 알고 있습니다.

그 외에는 다 지금 분양이 된 상태인가요?

예.

그런 객관적인 현황에 대해서도 말씀을 해 주십사 하는 거고, 아까 부동산과 반월공단 CEO들의 어떤 여론조사, 그리고 그 용역결과에만, 저는 용역결과도 굉장히 중요하지만 용역결과에만 의존하는 모습이 과연 옳은 것인가, 그게 최선인가에 대해서는 도시공사 자체에서도 자문을 해야 되고 또 도시공사 내에서도 어떤 역량이 충분히 있을 거라고 저는 생각을 합니다. 그래서 그런 부분에 대해서도 좀 더 여기 계신 위원님들이 납득할 수 있는 그런 자료들이 제시가 돼야 된다고 저는 생각합니다. 이상입니다.

우리가 구체적으로 아직까지 개발계획이 수립이 안 돼 가지고 사실상 조심스러운 게 있는데요, 우리 나름대로는 한 게 있어요. 그래서 그것을 양해를 해 주신다면 설명을 한 번 드릴까 하는데요.

사업방식에 대해서요?

네.

말씀하세요.

우리가 여태까지 검토해 왔던 사항.

본부장님 말씀하세요. 본부장님 설명하시기 전에 제가 다시 한번 말씀을 드리면, 이 37블록에 대한 개발방안에 대해서는 시나 공사간에 서로 충분한 협의가 됐잖아요?

예.

그렇게 해서, 더 깊게 들어가면 당초에 우리 도시공사 쪽에서는 주상복합이 참 좋겠다라는 의견도 있었지만 지금 그걸 접고 어쨌든 시와 집행부와 도시공사 간에 협의해서 공동주택 개발방안으로 지금 협의가 됐잖아요? 거기에는 의견 통일을 이뤘잖아요? 또 용적률 300% 정도로 해서 평형수 또 분양 세대수 그런 정도도 나름대로 다 협의가 됐잖아요? 의견을 거의 같이 하고 있잖아요 그런 용도에 대해서는?

사업방식에 대해서는,

사업방식에 대해서는 아직 논의가 안 됐지만 개발방안에 대해서는 어쨌든 큰 틀에서 공동주택으로 가야 되고, 거기에 용적률은 몇 %다, 또 세대수는 그렇게 됐었을 때 몇 세대다, 라는 정도에 대해서는 다 지금 서로 공감을 하시는 것 아니에요?

그렇습니다.

다만, 사업방식에 있어서 이것을 현물출자 이후에 공영개발방식으로 갈 것인지, PF방식으로 갈 것인지, 아니면 최저낙찰가 방식으로 갈 것인지, 이 부분에 대해서는 다소 이견이 있을 수도 있고, 아니면 현물출자가 되지 않은 상태이기 때문에 지금 구체적으로 서로 지금 협의가 안 된 거잖아요? 그렇죠?

예.

그래서 다시 말씀드립니다만 저희 위원님들은 그런 거예요. 사업방식이 지금 앞으로 어떻게 될지도 모르는데 이것을 선뜻 현물출자를 해 주냐, 라는 부분이라는 거예요. 그러나 우리 공사나 집행부 입장에서는 지금 여러 가지 용역 문제도 있고 또 사업상 현물출자가 되지 않은 상태에서 구체적인 사업방식을 논하기는 이르다는 것 아니에요 아직? 그런 부분들에 대해서 저희 위원님들이 일말의 의구심을 갖고 있다라는 것들이에요. 그러니까 그런 부분들을 곁들여서 그렇게 답변을 해 주세요. 공사 측에서 지금 이게 현물출자가 됐을 경우에 어떤 방향으로 사업방식을 가져갈 때, 물론 공익적 서비스 측면에서 이익추구가 최고는 아니지만 그러나 우리 공사는 물론이고 우리시 그리고 저희 의회, 더 나아가서 우리시민들이 가장 공감하고 합리적인 사업개발방식이 될 것인지 그런 부분들에 대해서 혹여 우리 공사 측에서 지금 가지고 있는 내부구상이 있다라면 그런 것들에 대해서 한 번 말씀을 해 주세요.

양해를 해 주시면 배부해 드린 자료를 우리 사업기획부장님으로부터 자세하게 설명드리도록 하겠습니다. 그런데 위원님 안 계시는데 해도 될까요?

조금만 쉬었다 하십시다. 잠시 휴식시간을 갖기 위해서 정회를 하고자 합니다. 위원여러분 이의 없습니까? 정회를 선포합니다.

인사드리겠습니다. 사업기획부장 한진택입니다. 저희들이 37블록에 대해서 그 동안 여러 검토를 해 왔습니다만 우선 첫째로 도시관리계획 변경이 안 되고 4월 14일에 도시건축위원회에서 의결이 됐습니다. 그래서 27일날 고시가 됐기 때문에 구체적인 용적률 이런 부분들도 이제 본격으로 검토가 되고요. 그 다음에 사업방식이나 이런 부분들은 현물출자가 이루어지면 타당성 용역과 같이 진행되는 일정이기 때문에 그런 부분도 이해를 해 주시기 바랍니다. 그러면 저희들이 지금까지 검토한 내용을 간단히 보고를 드리겠습니다. 3페이지입니다. 우선 사업부지는 사업면적이 1만 9375평입니다. 4월 14일에 도시건축공동위원회에서 준주거지역으로 변경이 됐고요. 입지조건은 위원님들께서 잘 아시고 계시므로 다음 4페이지 보고 드리겠습니다. 4월 14일에 의결된 도시건축공동위원회 결과입니다. 용도지역은 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 그 다음에 도시계획시설은 공공청사는 폐지됐습니다. 용적률은 기준용적률 250%고, 기부면적에 따라서 상한용적률은 350%로 결정이 됐습니다. 건축물 높이 층수 제한은 없습니다. 교통계획은 광덕로간 그 다음에 부지 모서리 부분에서 차량진출입이 제한되어 있습니다. 기반시설은 공원, 광장 등 기반시설 기부채납 면적을 대지면적의 9% 이상으로 유지하도록 이런 조건으로 지난 도시건축공동위원회에서 의결된 바 있습니다. 다음 페이지입니다. 저희들 사업 37블록을 검토하면서 검토 중에 사업추진 목표는 다음과 같습니다. 첫째는 공공시설 편의시설을 적극 반영하여 공동주택으로 개발하고, 또 적정분양가격으로 사업을 추진한다. 그 다음에 개발이익이 지역 내에 환원될 수 있도록 하고, 주변지역 민원발생을 최소화하며, 도시 이미지 개선을 위해서 명품브랜드를 적용하여 도시 이미지를 개선하는 것을 목표로 하고 있습니다. 다음 6페이지입니다. 우선 저희들이 사업추진방식을 검토하고 있습니다. 우선은 민간합동개발방식과 공영개발방식으로 나눠 볼 수 있습니다. 그래서 공영개발방식은 최저가 입찰과 일괄입찰 즉 턴키방식이 있습니다. 민간합동개발은 주택법 10조에 의하고 공영개발은 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 의한 법률에 의해서 시행이 되겠습니다. 사업조건 검토를 하면 우선 최저가입찰은 명품브랜드 도입이 어렵기 때문에 도시 이미지 개선이 어렵습니다. 그래서 이 부분은 일단 배제하고 민간합동개발과 턴키방식을 비교하게 되면 일단 자금조달이나 분양리스크, 미분양대책 이런 부분에서는 민간합동개발방식이 상당히 유리합니다. 민간이 일정부분 책임을 져주기 때문에. 그러나 개발이익의 환원부분에서는 일괄입찰 부분이 전체적인 개발이익을 환원할 수 있기 때문에 또 유리합니다. 리스크를 부담하는 민간 쪽에 개발이익을 일부는 또 줘야 되기 때문에 그 부분은 저희들이 민간합동쪽이 조금 불리하다고 보고요. 명품 브랜드를 도입하는 것은 민간합동방식이나 턴키방식이나 가능하다고 보고 있습니다. 분양가 문제는 최저가 입찰이 가장 좋겠지만 턴키도 큰 차이는 없습니다. 그러나 민간합동방식에서는 제세금이 조금 올라가서 분양가가 조금 올라갈 수가 있습니다. 그 다음에 공사비도 턴키나 민간합동개발이 약간 올라갈 수 있습니다. 브랜드를 도입하기 때문에 자기 브랜드 가치를 위해서 좀 더 투자를 하는 부분이 있기 때문에 공사비는 약간 올라갈 수 있습니다. 그래서 저희들이 검토하고 있는 부분은 민간합동개발로 갈 때는 개발이익금을 어떻게 환원을 저희한테 많이 할 것이냐, 또는 그랬을 때 SPC출자는 지분률을 몇 %까지 갈 것이냐, 그 다음에 경쟁을 어떻게 시킬 것이냐, 또는 적정한 공사비를 어떻게 우리가 검토해서 적용을 할 것이냐, 이러한 부분들을 중점적으로 체크를 해 볼 사안입니다. 그래서 이보다 더 많은 부분이 있겠지만 대표적인 부분은 이런 부분을 체크를 해야 되고요. 일괄입찰로 만약에 가게 된다면 저희들이 분양리스크를 가져가게 됩니다. 그래서 미분양시에 어떻게 대책을 세우고 그 리스크에 대처를 할 것이냐, 또는 자금은 어떻게 조달할 것이냐, 이런 부분을 또 중점적으로 저희들이 검토를 해야 될 부분입니다. 그래서 이런 부분들을 전체적으로 종합해서 검토 중이고 타당성용역이 진행되면 그 부분과 같이 저희들이 검토해서 보고 드리고, 협의해서 결론을 도출할 계획으로 지금 진행 중에 있습니다. 다음 페이지, 사업추진 일정은 민간합동개발로 가든 턴키로 가든 그 착공 및 분양을 위한 사전행정이행절차 이행에 약 13개월이 소요될 걸로 보여집니다. 그래서 이번에 현물출자가 결정된다면 내년 6월 정도 분양이 가능하지 않을까, 이렇게 보고 있습니다. 다음 페이지입니다. 또 궁금해 하시는 건축계획에 대해서는 이게 지금부터 검토해도 연말까지 확정될 때까지는 수백 가지의 건축계획이 검토가 됩니다. 다만, 대표적으로 제가 말씀드릴 수 있는 것은 지금 A라고 되어 있는 최저 기부채납 9%를 기준으로 했을 때는 용적률이 287%가 나옵니다. 그 다음에 B라고 보시면 부분은 최대 용적률 350%까지 용적률을 했을 때는 기부채납을 21.05%를 해야 됩니다. 그래서 이게 최대와 최소 속에서 검토를 수십 가지 수백 가지 하게 되겠습니다. 그래서 제가 대표적으로 2개만 그림을 그려봤습니다. 그랬을 때 A 최소로 갔을 때는 7개동 정도 38층 7개동 정도가 계획이 되어질 수가 있고요. 그 다음에 공원부지를 약 1700평 정도 가능합니다. 그 다음에 최대 용적률을 확보하기 위해서 21%를 했을 때는 약 36층 정도 해서 8개 동 정도가 배치가 가능하고요. 그 다음에 기부채납 면적은 공원면적 1700평 플러스 공공시설 등 2300평을 추가로 기부채납을 해야 되는 이런 계획이 되겠습니다. 그래서 이 최소와 최대 사이에서 충분히 검토를 다양하게 해 가지고 어떤 계획이 연말까지 검토가 되겠다, 이런 것을 말씀드리고요. 여기에서 나타난, 뒤에서 보고를 드리겠지만 숫자는 크게 의미를 안 두셔야 됩니다. 그건 계속 바뀌는 숫자들이기 때문에. 다음 페이지 보고 드리겠습니다. 그래서 지금 말씀드린 대표적인 그림 두 가지만 가지고 보면 건축규모는 세대수가 저 그림으로 했을 때 A는 1315세대가 나오고, B는 1370세대가 나옵니다. 그래서 건폐율은 A가 12.6%, B는 24%입니다. 그래서 이 건폐율을 봤을 때 지금 저희 안산에 있는 일반아파트하고 비교하시면 안 됩니다. 엄청 B도 그림 A에 비해서 좀 가까워 보이지만 굉장히 동간 간격이 넓습니다. 그래서 나머지 전체는 지금 추세가 차는 지하로 싹 들어가기 때문에 전체 단지가 공원이다 이렇게 보시면 되겠습니다. 그래서 아까 말씀드린 대로 용적률은 A가 287%, B는 350% 이렇게 기준으로 했습니다. 다만, 여기에서 지금 평형 이렇게 표시되어 있고 세대수 표시된 것은 이게 하나의 그냥 저희들이 이렇게 안을 잡은 것이지 이건 계속 변동될 수 있다는 것을 일단 말씀드리고요. 33평형이라고 되어 있는 것이 국민주택 최대 규모, 그러니까 즉 전용면적 25.7% 이걸 말씀드리는 건데 저희들이 지금 시장조사 한 바에 의하면 이 세대가 가장 선호하는 세대이기 때문에 이 세대를 지금 전문가들은 한 60% 정도 계획할 것을 권장하고 있습니다. 다음 페이지, 이 사업 수지는 아까 이 숫자 말씀하시고 했었는데 그때 지난번에 600 얼마도 있고 막 그런데 그런 숫자는 크게 중요한 것은 아니고요. 여기서 지금 저희가 대입한 숫자도 분양가를 일단 1050만원이라는 숫자를 대입한 건데 이 부분도 향후에 분양가 상한제 법에 의해서 쭉 검토를 하다 보면 이 숫자가 많이 달라집니다. 그런데 크게 많이는 움직이지 않을 것이다 저희들이 보고요. 1천만원에서 1100만원 사이에서 분양가는 결정되지 않을까 이렇게 지금 저희들이 예측하고 있습니다. 그래서 전체적으로 개발이익률은 어떤 경우를 봐도 사업비의 10% 정도해서 한 600억 정도는 개발이익이, 이렇게 쾌적하고 명품단지를 하더라도 개발이익이 확보된다, 이렇게 보시면 향후에 큰 오차는 없을 걸로 저희는 그렇게 예측을 하고 있습니다. 다음 11페이지입니다. 저희들이 공동주택을 목적으로 하고 있지만 또 주변에 상가나 주민 분들 의견을 들어서 비주거부분 일부 도입을 해야 될 필요성이 있게 되면 상업시설은 배제하고 여기 나와 있는 부지용도에 도입이 가능한 학원이나 또는 은행, 어린이도서관이나 박물관 그 다음에 병원, 건강검진센터 이런 부분들은 주변의견을 들어가면서 도입을 검토할 필요가 있지 않나, 이런 생각을 하고 있습니다. 다음 페이지입니다. 단지 특화방안은 지금 다른 데도 다 이런 걸 도입하고 있지만 운동시설이나 커뮤니티하우스, 게스트하우스 이런 주민편익시설을 추가로 도입을 해서 특화를 시킬 그런 계획이고, 또 더 중요한 것은 빌딩 외관을 특화된 디자인으로 해 가지고 시의 랜드마크 아파트가 될 수 있도록, 그리고 옥외활동공간을 충분히 조성해서 특화시키는 그런 아파트를, 공동주택을 계획하고 있습니다. 다음 페이지입니다. 향후 추진계획입니다. 5월에 현물출자가 이루어지면 그 뒤에 행정절차 이행에 아까 말씀드린 대로 약 13개월 정도가 소요됩니다. 그래서 지금부터 계속 이행을 해 나가게 되면 내년 6월 정도 착공 및 분양이 될 걸로 예상을 하고 있습니다. 이상 보고를 마치겠습니다. 현물출자가 이게 안 된 상태에서 저희들이 움직이는데 한계가 있습니다. 그래서 이게 이행절차가 돼야지만 지금 타당성용역하고 같이 가야지 저희들이 가지고 있는 생각과 이런 것은 어떤 틀에 갇혀 있습니다. 그래서 외부의 전문가들 의견을 굉장히 많이 들어야 될 부분이 필요하기 때문에 저희들이 그 부분을 부탁드리면서, 보고를 마치겠습니다.

수고 하셨습니다.

한 가지만 여쭤볼게요. 8페이지 주출입구가 대우1차 방향이에요?

지금 현재 이거 확정은 아니고요, 이쪽으로 했으면 좋겠다, 하는 저희들 생각입니다.

그러면 지금 우리가 9%가 남겨놓는다는 게 지금 현재 상업부지 쪽이네요?

예, 그렇습니다.

그렇게 되는 거네요? 맞죠?

예.

다 하셨어요?

예.

설명을 쭉 해 주셨는데요. 혹시 설명해 주신 부분에 대해서 혹여 또 여쭤볼 사항이 있으면 질문해 주십시오. 박은경 위원님.

저도 자료 잘 봤는데요. 이 개발이익의 지역내 환원과 관련해서는 어떻게 방법을 모색하신 게 있으신가요? 현물출자에 대해서는 진행이 되고 있는 부분이 있지만 여기 나와 있는,

저희들이 원칙적으로 검토한 것은 개발이익을 극대화시키면 민간이 개발한다면 천억도 이익을 남길 수 있고 1500억도 남길 수 있지만 적정한 10% 600억원대 이렇게 얘기하는 것은 그 나머지는 일단 인근 단지 또는 인근에 사업을 하면서 환원이 되고 나머지 이익이 남는 600억 정도는 시에서 의사결정 해서 향후에 시 전체에 활용이 될 걸로 이렇게 보고 있습니다.

알겠습니다.

또 더 궁금하신 사항 없으신가요?

김영철입니다. 지금 과장님께서도 말씀하셨다시피 이게 지금 우리 37블록이 화두입니다. 과장님 그렇게 쓰셨더라고요. 이 37블록 개발을 깔끔하게 잘 해서 이게 우리 시민들에게도 보탬이 되고 시 재정이나 또는 안산시 전체 발전에 큰 밑그림을 그리는 그러한 걸로 됐으면 좋겠어요. 그러한 속에서 우리 위원들이 고민하고 있고 도시공사도 고민하고 있고 집행부도 지금 같이 고민하고 있는 걸로 알고 있습니다. 다만, 여러 우리 상임위뿐만이 아니고 다른 의원님들도 지금 걱정하고 계시는 바가 무엇인지 아마 우리 과장님 잘 알고 계실 거예요. 그러한 것이 이 현물로 우리가 출자를 하지 말자 이런 게 아니거든요. 출자를 해야 된다고 봐요. 다만, 그 시기의 문제일 수도 있고 그런 건데, 그 과정 속에서 아까 박은경 위원님처럼 이해되지 못하는, 이해를 박은경 위원님께서 이제 고개를 끄덕이셨단 말이에요. 조금은 숙제가 풀렸던 걸로 저는 기억이 되는데, 그러한 식으로 이렇게 의원님들에게 설명되어지고 하는 내용들이 자꾸 보따리를 풀어서 헤쳐 놓고 테이블에 올려야 되는데 그렇지 않았던 점이 좀 아쉬웠던 점은 있지만 이게 시의 입장과 그 다음에 도시공사 입장이 좀 다르죠 바라보는 시각이?

아니요. 특별히 다른 건 없습니다.

그래서 아무튼 이게 개발이익도 우리 안산시에 많이 도시공사가 돈도 많이 벌고 수입도 많이 해서 우리 안산시 재정에 보탬도 되고 안산도시공사 살도 좀 찌고 그런 방향으로 잘 좀 고민해 주셨으면 해요. 이상입니다.

저희 위원님들께서 특히 개발이익금과 관련해서 지금 많은 관심을 가지고 있어요. 무슨 얘기냐 하면 소위 금싸라기 땅을 단순히 지금 땅값만 받고 약간의 개발이익금을 취하는 게 바람직한 건지, 그렇지 않으면 땅값 플러스해서 개발이익금을 더 많이 취할 수 있는 방법은 없는 건지, 그런 부분들에 대해서 저희 위원들이 지금 많은 관심을 갖고 있거든요. 그런 측면에서 지금 결국 민간합동개발 아니면 공영개발 두 가지 중에 하나는 선택해야 되는 거잖아요? 그래서 민간합동개발로 갈 경우에는 개발이익금이 공사와 일반 시공자 사업자가 서로 나눠 갖는 거잖아요? 그런 측면에서 이익금이 건설업자한테 도시공사법상 많이 갈 수밖에 없는 그러한 상황이고, 그러나 지금 일괄입찰로 해서 공영개발로 갈 경우에는 단순히 건설업자는 건설을 통한 이익금만 가져갈 뿐이지 개발이익금은 공사 측에서 취할 수 있다는 것 아닙니까? 그런 측면에서 이익금이 우리 공사 자산으로 환원될 수 있는 부분이고, 그래서 그런 부분들에 대해서 저희 위원들께서 과연 어떤 게 바람직한 것인지, 물론 설명하신 것처럼 이 분양리스크 문제랄지 자금조달 문제랄지 그런 부분들에 있어서 서로 장단점이 있습니다만 이런 부분들에 대해서 저희들이 현물출자 승인을 한 이후에 이 사업방식을 결정하는데 있어서는 저희 의회에 동의사항이나 승인사항이 아니기 때문에 집행부나 우리 공사 측에서 임의대로 하는 것 아니냐, 라는 부분들에 대해서 우려를 많이 한다는 것들이죠. 그래서 어제도 제가 말씀드렸습니다만 이게 현물출자가 되더라도 공영개발로 갈 것이냐, 아니면 민간합동개발로 갈 것이냐, 라는 소위 사업방식에 대해서도 충분히 지금 설명했지만 필요하다라면 저희 의총을 통해서라도 사업방식에 대해서, 또 그 전에 결정하기 전에는 어쨌든 우리 공사와 집행부가 충분히 합의를 통해서 최종적으로 사업방식을 정하겠지만 그 사업방식이 비록 법적으로 의회 동의 내지는 승인을 요하는 사항은 아니지만 적어도 저희 의원들이 이 부분에 대해서 결정된 사업방식에 대해서 최소한 합리적인 방안이다, 그래서 우리 의회에서도 기꺼이 동의해주는 법적 동의가 아니라 그런 주문이 있다, 라는 것들이죠. 필요가 있다, 라는 것들이죠. 그래서 어떤 형태로든 사업방식을 결정할 때는 충분히 의회와 설명을 통해서 의원들이 공감하는 속에서 사업방식이 결정이 됐으면 좋겠다. 그게 민간합동개발이 됐든 공영개발이 됐든지 간에. 무슨 얘기인지 아시겠죠?

예. 어제도 답변드렸지만 그것은 앞으로 도시공사하고 협의해서 하는 그 과정에서 의회에다 충분한 설명 드리고, 의회의 충분한 동의를 받을 수 있도록, 어제도 그것에 대해서는 충분히 답변을 드렸던 것 같습니다. 그렇게 하겠습니다.

이게 처리에 대해서는 저희 위원들간에 충분히 서로 협의를 통해서 어쨌든 서로 이견이 있는 부분들도 있을 수 있고 그래서 이 부분에 대해서는 저희 위원들간에 충분히 협의를 통해서 최종적으로 의결을 하도록 그렇게 하겠습니다. 더 질의하실 위원님?

저는 개인적으로 어떠한 생각을 하냐 하면 아까 위원장님께서 말씀하셨다시피 땅값만 우리가 안산시에서 땅값만 하는 것보다는 개발이익금도 같이, 그러니까 최대한 그 땅을 효용성을 높이고 개발이익을 많이 만들어서 그게 우리 안산시민들에게 궁극적으로 좀 보탬이 될 수 있는 쪽으로 그러한 큰 틀에서 방향 좀 잡고 집행부와 도시공사가 잘 상의해서 만들어 갔으면 싶어요. 그 점 꼭 말씀 좀 드리고 싶고요. 그 다음에 아까 정승현 위원장님께서 다 바구니에 담아서 말씀드렸는데 거기에 대한 답변 최중세 과장님께서 답변하신 내용이에요. 그러한 것들을 구속력은 갖지 않겠지만, 구속력은 없지만 어떠한 신의성실 원칙 이런 거, 어쩌면 더 무서운 말들입니다, 이런 얘기들이. 그러한 것을 의회와 그 다음에 시민들과 또 어쨌든 공감대가 형성되는 틀 속에서 이런 내용들이 추진되었으면 그런 바람 좀 다시 부탁 거듭 말씀드립니다.

더 질의하실 위원님 안 계시죠? 이민근 위원님.

사업추진 방식이 있는데요. 기본적으로 의원들이 현물출자에 대한 부분에 대해서는 부정하는 의원이 없다, 라고 말씀드리고 싶고, 민간이든 공영개발이든 리스크는 여러 가지가 있는데 향후 검토사항에 보면 여러 가지 내용이 있지 않습니까? 내용이 있는 부분에 있어서 도시공사든 회계과든 어떠한 중심, 어디에 중심이 있나요, 지금 사업추진 방식에? 무게중심이 있는 부분이 있을 거 아닙니까?

지금 저희들이 땅만 있지 자금조달에 대한 그런 부분이 부족한 건 사실입니다. 도시공사가 사업을 안 했기 때문에. 그래서 저희들이 사업개발이익만 최대한 거의 환원할 수 있다면, 민간한테 조금만 주고 거의 가져올 수만 있다면 민간합동개발방식도 상당히 좋은 방식이라고 생각을 하고 있는데, 이게 문제는 지금 시장에서, 시장이라고 말씀드리는 것은 대형건설사들입니다. 대형건설사들이 우리 욕심대로 조건을 해서 공모지침 공고를 냈을 때 이 사람들이 참여를 하느냐, 그 한계가 어디냐, 그것을 저희들이 이제 찾아내야 됩니다. 그러니까 개발이익을 우리한테 100% 줘라, 하고 공고를 냈을 때 오게 되면 그것은 최고 우리가 가장 좋은 방식이 될 건데 그 대형건설사들이 개발이익 100% 주면서 분양리스크 우리가 안고 자금도 우리가 조달하는데 그거 못하겠다고 했을 때는 또 안 되거든요. 그래서 가장 좋은 해법만, 한 20% 정도만 주고 우리가 한 80% 정도만 챙겨도 리스크를 주기 때문에 좋은 방법이 아닌가, 그래서 저희들이 시장에 한 번 간담회도 확정이 되면 현물출자 이게 확정이 돼야 상위 10개사 이런 대표들을 불러서 간담회도 가지고 하면서 서로 수를 살펴보고 해서 검토를 해야 될 부분이다, 이렇게 생각을 하고 있습니다.

지금 말씀하신 사안이 현물출자에 관련된 부분에 있어서 승인이 나기 이전에 선행돼야 될 내용은 아닌가요? 왜냐하면 지금에 있는 우리가 하려고 하는 사업대상지가 가치가 있는 땅이라고 봅니다, 사실 개인적으로. 시장조사를 어떤 형태에 했는지 정확히는 모르겠지만 시장조사 할 때 이 대상부지가 일반 대형건설사로서 분양을 했을 때 건축물을 짓고 분양하는 과정에 있어서 좀 탐이 나는 땅이 되는지, 그 다음에 수요계층에 대한 부분이 명확히 있는지, 제가 보기에는 전문가는 아니지만 안산에 지금 분양에 관련된 신축 아파트가 없었기 때문에 수요는 굉장히 크다고 보고 있거든요. 그래서 만약에 민간합동 관련된 부분에서 사업추진을 한다라고 하면 대형건설사가 틀림없이 많이 올 것이다는 예상을 하고 있는데 그러한 예측을 하시고 있는 건지, 아니면 지금 말씀하신 것처럼 리스크에 대한 부분이 크기 때문에 일반 대형건설사들이 참여하지 않을 거라고 생각하시는 건지, 그런 시장조사는 했을 거 아닙니까?

공식적은 아니지만 제 개인적으로 했을 때는 저도 위원님 생각에 동의를 하고 있습니다.

그래서 저희가 위원들이 판단할 때 사업추진 방식에 있어서는 사전에 지금 말씀하신 것처럼 어떠한 방식이 추진하는 과정에 있어서 여러 가지 그런 시나리오라든지 나올 거 아닙니까?

예.

일반 대형회사들이 많이 참여하겠다라고 하면 민간합동개발로 가야 되는 게 맞고, 그런 부분에서 사실 좀 더 정확히 저희한테 제공을 한다라고 하면 의원들이 판단할 때, 어쨌든 간에 지금에 있는 땅에 대한 가치 플러스알파에 대한 부분을 담보해내기 위해서 굉장히 노력하는 거잖아요?

예.

그 과정 속에서 자금의 어떤 흐름도, 회수기간에 대한 부분 여러 가지 고민하고 있는데 흐름도에 보면 13개월 정도라고 합니다, 분양까지.

예.

그러면 자금회수계획을 가장 짧게 보는 게 13개월인가요?

계약금 부분만 13개월에 가능합니다.

대충 13개월이죠?

예.

그러면 건축을 진행하는데 있어서의 최종 입주까지 기간이 또 있을 것 아닙니까?

예.

그러면 몇 년을 보는 거죠?

33개월 정도.

그러면 자금회수라는 부분에서 표현한다고 그러면 46개월이거든요. 그렇죠? 그러면 여기에 있는 땅에 대한 가치 얼마죠?

약 1200억 정도입니다.

1200억 정도. 1200억 정도하고 개발이익에 관련된 수익적인 측면에서 한 500억, 600억 얘기하는 것 같습니다. 그럼 이 부분이 시 집행부에 들어오기까지는 33개월 그러면 46개월입니다. 그런데 저번에 저희한테 말씀하실 때는 한 2년 정도 이내에는 회수가 된다고 또 말씀하셨거든요. 그래서 그러한 차이가 있기 때문에 의원들은 충분히 알아야 될 권리가 있지 않습니까? 그래서 오늘 이런 자리도 마련해진 거고요. 또 이 자료를 주심에 있어서 사업추진 방식에 대한 부분, 그 다음에 회수에 대한 흐름도 그런 것이 있었으면 하는 아쉬움이 있고, 그 다음에 시장조사를 했다라고 하면 시장조사 그 평형에 대한 부분이나 이런 부분을 어떻게 예측하고 있는 건지 조사하셨죠?

예.

안산에 지금 분양을 한다라고 가정했을 때 어떤 평형에 대한 수요계층이 가장 클 것인지, 그러면 안산시 기존에 있던 시민의 이동인지, 아니면 외부에서 안산에 이사를 온다든지 여러 가지 그런 부분에 있어서 고민했을 텐데 그런 부분까지 제공했으면 하는 아쉬움이 있습니다. 이게 전체적인 1200세대가 입주하는 과정 속에서 여러 가지 그림을 제공했으면 좋지 않았을까 생각을 하고 있고요. 어쨌든 이게 도시공사가 최초에 생길 때는 돔구장에 관련된 부분 갖고 생긴 거지 않습니까, 어쨌든? 그런 부분에서 돔구장 추진이 안 되고 가장 인적 구성원들, 도시공사가 처음에 출범할 당시에 인적 구성원들이 처음으로 목적대로 사업을 처음 하는 거거든요. 지금까지 조그만 미래경영센터 이런 것은 사실은 경영적인 측면에서 어떤 수수료에 대한 위탁에 대한 부분들 때문에 부득이하게 시에서 해야 될 사업임에도 불구하고 도시공사에서 했던 부분이고, 정말 인적 구성원들이 대형사업을 함에 있어서 정확히 어떤 실패하지 않는 그런 부분을 담보해내기 위해서 위원들이 좀 더 많은 부분을 알려고 하는 부분이고요. 그래서 자료에 있어서도 그런 부분만 좀 더 제공했었더라면 좀 아쉬움이 있습니다. 그래서 시장조사에 대한 부분이 있으면 그 자료를 좀 주시기 바랍니다.

예.

이상입니다.

수고 하셨습니다. 또 더 질의하실 위원님 안 계시죠? 그럼 더 질의하실 위원님이 안 계시므로 동 안건에 대한 질의종결을 선포하겠습니다. 그럼 의결하기 전에 잠시 위원간 협의시간을 갖기 위해서 정회를 하고자 합니다. 위원여러분 이의 없습니까? 정회를 선포합니다.