황일근 의원 발언

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제243회 임시회 제1차 도시건설위원회를 개의하겠습니다. 안건 1. 방배동541-2번지일대방배13주택재건축정비계획수립및정비구역지정에따른의견청취안(구청장제출) 10시 03분

안녕하십니까? 도시관리국장 하용준입니다. 평소 의정활동에 노고가 많으신 김학진 도시건설위원장님을 비롯한 도시건설위원님께 깊은 감사를 드리며 갑오년 새해 복 많이 받으시고 뜻하시는 일 모두 이루시는 한해 되시기를 바랍니다. 그러면 의안번호 제344호 방배13 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취안 제안설명을 드리겠습니다. 우리구 방배13구역 단독주택재건축은 2003년 7월 1일부터 시행 중인 도시 및 주거환경정비법 제3조 규정에 따라 2010년 11월 25일 고시된 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획에 포함된 지역으로 주택재건축 정비예정구역으로 지정되어 도시 및 주거환경정비법 제4조 규정에 의하여 정비구역 지정을 위한 절차를 이행하고자 의견청취를 요청하게 되었습니다. 다음은 방배13 단독주택재건축 구역 현황과 재건축사업을 위한 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 관한 내용에 대해 말씀드리겠습니다. 방배13 단독주택재건축 구역 현황은 부지면적 12만 9850㎡ 대부분이 단독 및 다가구 주택과 다세대 연립주택이고 효령로변의 일부 근린생활시설 등을 포함하고 있으며 구역 내에 준공된 지 20년 이상 경과된 노후건축물이 69.9%로 단독주택 재건축 추진 가능 노후도 60% 이상을 충족한 지역입니다. 본 주택재건축 정비사업 구역의 정비계획 내용은 정비용적률 217.1%, 제2종일반주거지역의 예정법적상한용적률 249.97%, 전체 건축계획 용적률 229.96%이며, 최고층수 18층 이하로 도시계획시설 도로 1만 437㎡, 근린공원 2만 1756㎡와 사회복지시설 680㎡를 확보토록 하고 있으며, 건축계획은 지하 2층, 지상 3층에서 18층, 16개동 2357세대의 공동주택과 부대복리시설인 근린생활시설, 주민공동이용시설, 휴게시설 등으로 계획하고 있습니다. 그동안 추진경위를 보면 2010년 11월 25일 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획이 고시되어 2011년 6월 24일 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 용역을 착수하여 시행 중 서울시의 뉴타운, 재개발 등 구역의 수습방안에 따라 2013년 3월 29일부터 8월 22일까지 재건축 실태조사를 시행하여 토지 등 소유자 1562명중 찬성이 61.59%인 962명, 반대는 3%인 47명으로 주민들의 뜻에 따라 재건축을 추진하는 것으로 결정되었습니다. 이에 2013년 10월 4일부터 10월 24일까지 유관기관 협의를 하였고, 2013년 11월 28일 주민설명회 개최, 2013년 11월 29일부터 12월 30일까지 주민공람을 마치고 구의회 의견청취를 요청하는 사항입니다. 다음은 앞으로 행정절차에 대해 말씀드리겠습니다. 이번에 구의회 의견청취를 마치면 서울시에 정비구역 지정을 요청하게 되며 서울시 도시계획위원회 심의를 득한 후 본 구역이 정비구역으로 지정 시 조합설립추진위원회 구성 및 서울시 건축심의 등을 거쳐 재건축사업을 실시할 예정입니다. 이상으로 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.

하용준 도시관리국장 수고하셨습니다. 다음은 전문위원 검토보고가 있겠습니다. 최충열 전문위원 검토보고하여 주시기 바랍니다.

전문위원 최충열입니다. 의안번호 제344호 방배동 541-2번지 일대 방배13 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 방배13구역 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정안에 따른 본 의견청취는 토지이용의 합리화·효율화 및 양호한 주거환경개선을 통하여 쾌적한 도시경관 및 친환경 주거단지를 조성하고자 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 따라 “정비구역 지정”을 위한 정비계획을 수립하여 주민설명회와 주민공람을 거쳐 구의회의 의견을 청취하고자 제출된 안건으로 이를 살펴보면 사업대상지는 방배동 541-2번지 일대의 부지로서 의견청취안 추진경위와 같이 2010년 11월 25일 「2010 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획」에서 주택재건축 정비예정구역으로 계획되었으며, 2013년 10월 정비구역 지정 및 정비계획안이 수립되어 관계기관과 협의를 거쳐 2013년 11월 28일 주민설명회를 개최하는 등 관련 절차에 따라 진행되었고, 위 사업구역 일대는 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역으로 주거환경 개선하기 위하여 주택재건축사업이 필요한 지역으로 정비구역 요건에 대한 법적기준에 비추어 보면 본 사업대상지는 서울특별시고시 제2010-421호로 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획 주택재건축부문 정비예정구역으로 고시된 지역으로 재건축구역지정 요건인 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상으로 주택재건축 정비구역으로 결정하는데 별 문제가 없는 것으로 보입니다. 구체적인 방배13구역 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정안의 내용으로는 용도지역은 제1종일반주거지역이 6185㎡ 증가한 4만 3730㎡, 제2종일반주거지역(7층)은 4만 3660㎡ 감소한 1만 3168㎡, 제2종일반주거지역은 4만 5685㎡ 증가한 7만 2952㎡, 제3종일반주거지역은 8210㎡ 전체가 감소하였으며, 토지이용계획은 공동주택용지 등이 전체 면적의 75.2%로 9만 7657㎡, 정비기반시설용지는 24.8%로 3만 2193㎡의 면적을 계획하였으며, 도시계획시설 중 도로 부분은 주택재건축사업 시행으로 인한 기존 소로들을 폐지하고 주택재건축사업구역 내 원활한 진출입 및 차량 소통을 위해 중로 및 소로 등 노선을 신설하였으며, 공원 부분은 위 사업으로 인한 기존 방현어린이공원을 폐지하고 단지 내 쾌적한 주거환경 제공 및 인근지역 주민들의 휴식공간을 제공하고자 대상지 내 일부 포함되어 있던 기존 방배근린공원을 2만 1049㎡ 증가한 24만 9156㎡로 계획하였으며, 사회복지시설 1개소를 신설하여 단지 내 복지 및 생활편의 기능 지원을 위하여 설치하는 것으로 계획한 바 이는 주택단지 개발에 따른 영향을 고려하여 기반시설을 확보한 것으로 보이고, 지역 필수시설 수요를 검토한 공동이용시설 설치계획으로는 주민공동시설에 작은도서관, 보육시설, 복지센터 등에 7250㎡ 및 부대 및 복리시설 설치를 계획하였습니다. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획 중 심의완화 사항으로는 용도지역 상향으로 제1종일반주거지역이 제2종일반주거지역으로, 제2종일반주거지역(7층)이 제2종일반주거지역으로 완화되고, 층수 완화는 구릉지임을 감안하여 제2종일반주거지역(7층)이 평균 층수 10층 이하, 제2종일반주거지역이 평균 층수 15층 이하를 적용하였으며, 용적률은 제1종일반주거지역 정비계획용적률 149.98%, 제2종일반주거지역은 예정법적상한용적률 249.97%로 이를 대지 면적 대비 산정하면 가중평균 용적률은 229.96%이고, 소형주택의 건설에 관한 계획을 살펴보면 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3 규정에 의한 재건축 소형주택 법정기준 면적 산정에 의한 1만 2554.48㎡보다 2.12㎡를 추가 확보한 1만 2556.6㎡로 계획되어 있으며, 참고로 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제4조의2에 따른 주민의견청취 결과 토지 등 소유자의 30% 미만이 반대하는 사업추진 구역으로 나타났으며 아울러 위와 같이 살펴본 바 위 사업대상지는 노후·불량으로 주거환경 등이 열악한 지역으로 주민들의 삶의 질을 향상하고자 정비구역 지정 및 정비계획안을 수립한 것으로 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련 규정에 적합하게 계획된 것으로 그 세부적인 사항 등을 살펴 심의·의결하여야 할 것으로 사료됩니다. 이상으로 보고를 마치겠습니다.

최충열 전문위원 수고하셨습니다. 지금부터 본 청취안에 대한 질의를 시작하겠습니다. 질의하실 위원께서는 발언 신청하여 주시기 바랍니다. 김수한위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김수한위원입니다. 건축과장한테 관련 법규라든지 궁금한 사항에 대해서 몇 가지 좀 물어보겠습니다. 지금 도시 및 주거환경정비법이 일부가 좀 개정되죠? 개정되면서 용적률을 한 50% 상향 조정할 수 있는 그런 것이 입안이 되고 있습니까? 일문일답식으로 하겠습니다. 입안이 되고 있습니까, 현재 고시 중입니까? (김학진위원장, 김안숙부위원장과 사회교대)

김진용 과장님 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 김수한위원님 질의에 답변드리겠습니다. 2014년 1월 14일부터 개정안이 이미 시행 중에 있습니다.

시행되는 걸로?

예.

그래서 마치 지역 사람들은 연립주택이라든지 다가구주택들 또 다세대주택들은 소유자들이 그 단지 내에서 자기 스스로가 개발을 하면 용적률이 한 250%, 50% 상향되는구나, 전부 알고 있어서 그렇지 않다는 것도 주민들한테 다시 홍보를 해야 되겠다. 또 서초구 소식지에 그런 내용들을 구체화 시켜야 되겠다. 여기에 보면 전체가 다 단독개발이 아니라 또다시 서울시에 올려서 승인을 받아야 되죠?

예, 그렇습니다. 조금 설명을 드릴까요?

아니, 몇 가지만 먼저 묻겠습니다. 지금 그 개발 형식이 방배동 541-2번지 일대 방배13 주택재건축 정비계획의 정비 지역에 있어서 재개발 형식으로 하는 것하고 재건축 형식으로 하는 것하고 어떤 차이점이 있습니까?

예, 지금 방배13구역은 재건축에 해당이 되고요. 이제 재건축하고 재개발하고는 근본적으로 좀 다릅니다. 쉽게 얘기하면 재개발은 공영개발 방식이고요, 재건축은 민영개발 방식이라고 얘기할 수 있는데 어떤 차이가 있느냐 하면 공영개발 ······.

예, 됐습니다. 그렇게 해 놨다고 치면 지금 3종주거지역에 있는 분들한테는 그러한 자기의 재산권의 그 지분을 조합원들이 자체적으로 거기서 나누도록 그렇게 합니까? 관에서 조정을 좀 해 줍니까?

그것은 조정을 하거나 알아서 하는 것이 아니고요, 나름대로 규정에 의해서 하는데 그 종전 가격에 대한 재산 감정평가를 하고요, 나중에 재건축을 했을 때에 또 그 가격이 형성되는 부분을 서로 이렇게 정산하는 절차거든요. 그것을 관리처분이라고 얘기하는데 ······.

그러니까 개발하기 전에 전체적으로 감정을 다하고 그래서 총 자산에 그다음에 자기들 지분을 갖는 걸로 해서 그런 식으로 개발을 한다. 그다음에 또 좀 전에 말씀하시려고 했던 것 좀 얘기해 주시기 바랍니다.

지금 관리처분에 대한 부분은 기본원칙은 그렇게 되면서 그 세부적인 여러 가지 방법들이 일부 있습니다. 그런 것들은 이제 주민들이 총회를 거쳐서 관리처분계획을 결정하게 되는 부분입니다. 그런 부분을 이제 결정해서 저희한테 신청을 하면 승인하는 그런 절차를 밟게 되어 있는데 지금 이 건 같은 경우에는 아직 거기까지 가기에는 너무 많은 시간이 아직 남아 있고요, 일단은 재건축을 하려고 하면 정비구역 지정이 먼저 되어야 됩니다. 그러니까 이제 재건축을 할 수 있는 요건을 갖출 수 있는 것이 정비구역 지정을 해야 되는데 지금 이것은 정비예정구역 지정이 되어 있고요, 그다음에 정비구역 지정을 하기 위한 그 정비계획안을 만든 거거든요. 그런데 당초에 정비예정구역보다 일부 좀 조정을 해서 일부 제척되거나 하는 부분을 다시 계획을 해서 지금 이 부분에 대한 사항을 정비구역 지정안을 만들어서 의견청취를 의회에서 하고 그다음에 그 안을 서울시 도시계획위원회에 올려서 최종적으로 거기에서 결정을 하는 사항이 되겠습니다. 그게 결정이 되어야 그래서 이제 정비구역 지정 결정이 되어야 추진위원회에서부터 조합구성 이런 재건축 추진절차에 따라서 할 수 있는 부분이 되겠습니다.

지금 과장님께서 말씀하시는 것이 지금 그 관리처분이라는 것이 옛날에 쓰던 구획정리사업에 의해서 땅에 지적도가 멋대로 되어 있던 것을 좀 신시가지를 만드는 또 도시기반시설까지 여기에 집어넣으면서 다 땅을 쪼개서 일부는 도로로 편입시키고 그렇게 환지 처분하는 식으로 이렇게 하는 과정을 그 조합원들이 자체적으로 그런 걸 꾸며서 와서 관의 승인을 받아야 되겠죠? 서울시에 그러한 승인 절차를 또 밟아야 되겠고, 그랬을 때 이제 그러한 능력이라든지 또 전문 설계자가 좀 붙어서, 건설회사가 붙어서 그런 일을 다 수행을 해 주겠지만 그러한 관리처분 과정이 굉장히 시간이 많이 걸릴 것 같은데 어떻게 추진단장 입장에서 볼 때 10년 내로 지금 시작하면 가능합니까? 10년 내로, 집을 지어서 건축 들어가는 것이 ······.

물론 그것을 장담해서 얘기하기는 좀 어려운 부분이 없지 않아 있고 상당히 중간중간에 변수가 있습니다. 있는데 보통 일반적으로 재건축 같은 경우에는 한 10년 가까이 걸린다고 보더라고요. 그래서 쭉 추진 처음 시작에서부터 그 이상 걸리는 경우도 있기도 하고요. 그래서 지금은 그 법이 개정되어서 일몰제라고 그래서 추진위원회를 구성하고 나서 조합 구성이 3년 내에 안 되면 자동으로 해산되든지 여러 가지 나름대로의 그런 것을 빨리 촉진하기 위한 제도적인 장치들은 있습니다. 그런데 지금은 추진위원회 구성도 안 되어 있고요, 정비구역 지정도 안 된 상태이기 때문에 지금 딱 잘라서 얘기하기는 좀 어려운 부분이 있습니다.

그래서 지금 워낙 지역이 넓다 보니까 그런데 이게 도시 및 주거환경정비법에 의해서 추진할 경우에 최소 면적의 어떤 규정이 있습니까? 몇 ㎡ 이상이 동시에 개발해야 된다, 이렇게 ······.

예, 있습니다.

최소 면적이 어느 정도인가요?

정비구역으로 지정을 하려면 부지 면적이 1만㎡ 이상이고 주택 숫자가 200호 이상 되어야 됩니다.

200호 이상에 1만㎡ 한 3000평 정도, 200호라고 했나요?

예, 그렇습니다.

200호, 그 정도만 되면 서울시에 지정 고시할 수 있는 그런 절차가 좀 가능하다.

아니, 이제 그 부분을 조금 설명을 더 부연해서 드리면 서울시에서 발표하기를 이 단독주택지역에 그 정비구역 추가지정은 없다고 이미 발표를 했습니다. 그런데 그 정비구역 지정 권한은 서울시에 있기 때문에 기존에 예정구역으로 지정된 곳들은 아까 말씀드린 대로 그 요건을 갖춘 곳이고요, 여기에 또 노후주택에 대한 어떤 기준이 있습니다. 그래서 여러 가지 그런 요건을 갖춘 것들 중에 이제 그 정비구역을 지정하기 위해서 그쪽에 용적률이라든지 공원이라든지 도로라든지 이런 공공시설이나 그쪽에 있는 밀도를 어떻게 정할 것이냐 하는 것들이 바로 정비계획입니다. 그래서 지금 정비계획을 수립해야 되는 부분이죠. 그런데 그런 부분들이 사업성하고 연결이 많이 되기 때문에 그 사업성이 어느 정도 있느냐에 따라서 사업 추진력이 상당히 차이가 있을 수 있거든요. 쉽게 얘기하면 토지 등 소유자들이 어느 평형대를 어떻게 비용을 내고 나중에 이 사업이 완성, 그러니까 사업이 다 끝나면 어떻게 아파트라든지 이런 것들을 받을 수 있느냐가 결정되는 부분이라 그것들을 굉장히 중요한 변수로 보거든요. 그런데 그런 부분이 거의 대부분 용적률에 많이 건의가 되는데 용적률에 대한 부분들이 서울시에서 정비구역 결정을 하면서 정해주게 됩니다. 그런데 그 정해주는 기준이 주거지역의 1, 2, 3종이라든지 여러 가지 종에 따라서 기준을 정해주게 되거든요.

그러면 지금 좀 전에 단독주택은 근본적으로 약간 어렵다고 말씀을 하시는데 단독주택에서 다가구 주택이 단독주택으로 들어가지요?

예, 그렇습니다.

다가구라는 개념이 소유자가 한사람으로 되어 있는 것을 얘기하지요?

다세대하고 다가구로 크게 볼 수 있는데 다세대는 한 건물에 여러 세대가 사는데 공동주택에 포함이 되고 그다음에 다가구 주택은 주인은 한사람이지만 임대를 주어서 여러 세대가 사는 것을 다가구주택이라고 그러는데 ······.

그래서 그것은 단독주택으로 규정을 하고 있는데 지금 빌라형으로 되어 있는 것 중에 다세대주택들이 일부 있습니까? 연립주택말고 빌라형태로 되어 있는 ······.

보통 일반적으로 얘기하는 빌라들이 거의 대부분 다세대주택입니다.

다세대주택 ······.

우리가 얘기하는 연립 주택은 연면적이 660 이상이 되어야 되거든요, 그래서 면적이 크거든요. 660 미만의 여러 세대가 사는 분양된 주택이 다세대주택인데 보통 우리가 얘기하는 빌라라고 하는 것이 자세히 가서 보면 다세대 주택입니다.

그래서 지금 빌라 웬만한 빌라까지 다 포함이 된다 빌라하고 연립주택까지 포함해서 1만㎡ 이상이고 건물이 20년이상 되어서 노후되었다고 하면 이러한 250%까지 용적률이 이렇게 확대되는 것으로 해서 개발은 가능한 것이다라고 보면 됩니까?

이렇게 보면 됩니다. 어떤 도로라든지 공원이라든지에 대한 조정이 없이 자기 대지안에서의 지금 현재 건축법에 맞는 용적률을 가지고 건축을 하는 것에 대해서는 전혀 지금 제한이 없습니다. 다만, 여러 주택들을 합치고 도로를 용도 폐지한다 이렇게 하려고 하면 지금 말씀드린 정비구역 지정을 해야 되는데 지금 위원님이 얘기하시는 부분이 어떤 부분인지 정확히 모르겠지만 다세대 연립주택, 다가구가 혼재되어 있는 부분들은 아까 말씀드린 정비구역 지정을 해야 되는데 그 부분은 서울시에서 상당히 비관적으로 얘기하고 있거든요. 거의 지정이 없다라고 얘기하고 있기 때문에 ······.

지금 이쪽 지역은 30m 도로하고 접해져 있는데 보면 그래서 여러 가지 국토법이라든지 이런 데에서 제안하고 있는 것에 대해서 벗어날 수 있는 지역이다 이것이 느껴집니다. 다만, 주택단지 내에 들어와서 한 10m 도로에 접해져 있다 이런 지역이 나오면 지금 도시 및 주거환경 그러한 정비법에 의해서 어떤 혜택을 준다고 해도 어떤 단지내에 그 안에서 10m 도로 폭밖에 안 될 경우에는 이런 혜택을 실질적으로 보기가 힘들지요? 용적률에 대한 250% 적용을 하는 것이 ······.

용적률에 대해서 조금 설명드리겠습니다. 지금 현재 보통 국계법이라고 얘기를 하는데 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 각 지역별로 용적률을 정해 놓았습니다. 주거지역 같은 경우를 놓고 보면 일반주거지역이 1종, 2종, 3종으로 나누어지는데 1종주거지역인 경우에는 200%, 2종주거지역은 250%, 3종은 300%까지 국토법에서 정해 놓았습니다. 그런데 서울시에서 적용하기를 50%씩을 감해서 강화해서 적용을 조례에서 정하고 있거든요.

감해서 놓았지요.

그렇습니다. 정하고 있는데 지금 지금 도정법에서 얘기하기를 법에서 정한 용적률까지 할 수 있다라는 단서조항이 들어가 있습니다. 쉽게 얘기하면 조례에서 정한 것 보다 50% 정도를 더 해줄 수 있는 부분이 있는데 이 부분도 그냥 해주는 것이 아니라 지금 정비구역 지정을 한다든지 여러 가지 도시계획심의를 하면서 그 용적률을 서울시에서 조정을 해서 하기 때문에 쉽게 그냥 무조건 다 법에서 정한대로 준다라고 얘기하기에는 쉽지 않은 부분이다 이렇게 말씀을 드리겠습니다.

예, 알겠습니다. 이상입니다. (김안숙부위원장, 김학진위원장과 사회교대)

김수한위원님 그리고 재건축추진단장 수고하셨습니다. 하나 물어봅시다. 검토보고에 보면 3쪽에 하단부분에 대상지역 일부 포함되어 있던 기존 방배근린공원을 2만 1049㎡ 증가한 24만 9156㎡로 계획했다는데 이것이 방배 근린공원이 우리 지금 구유지땅이 9000평이 있지요, 그것하고 어떻게 됩니까? 구유지 땅 일부가 들어간다는 얘기입니까, 어떻게 됩니까? 재건축추진단장 답변해주십시오.

재건축추진단장 김진용입니다. 재건축추진단장이 위원장님 질의에 답변드리겠습니다. 쉽게 얘기해서 공원이 1만 9267㎡가 늘어난다고 보면 되겠습니다. 그 부지의 일부를 공원으로 만들어서 ······.

그 부지는 지금 방배근린공원 현재 지정되어 있는 공원입니까?

공원에 붙어서 그림으로 잠깐 보여 드리겠습니다. 원래 공원이 빨간선으로 되어 있는 부분이 이쪽이 방배근린공원을 이만큼을 더포함시켜서 이쪽 공원을 포함시켜 준다는 얘기입니다.

그러면 우리 지금 기존 구소유 공원하고는 별도네요?

그렇지요, 부지 안에 포함하면 부지를 공원에 넣어주어서 나중에 기부채납을 하니까 우리 소유가 되는 거지요.

예, 알겠고요, 그 다음에 제안설명서에 토지 등 소유자 1562명 중 찬성이 962명 62% 되고 반대가 3% 나머지 분들은 그러면 여기에 대해서 찬성도 아니고 반대도 아니고 ······.

기권 또는 무효가 되겠습니다. 의사 표현을 정확하게 안한 분들입니다.

반대 47명은 주로 왜 반대하는 거지요?

그거야 여러 가지 다양한 이유가 있을 것입니다.

알겠습니다. 김익태위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김익태위원입니다. 방배 13구역은 강남권의 달동네라고 할만큼 노후되고 불량주택이 산재되어 있는 지역입니다. 따라서 경사도가 굉장히 가파르기 때문에 소방차도 제대로 진입못 할만큼 여건이 안 좋은 지역인데 오래 전부터 방배권였던 가장 오래전에 맨 처음부터 재건축을 자체로 주민제안으로 시도를 했습니다마는 그동안 주민간의 의견이 일치되지 않는 부분 여러 가지 이유로 해서 지금까지 딜레이 지금 진도가 나가는 것 같아서 다양이라고 생각합니다. 따라서 이 지역은 5구역 지난번에 우리가 의결했던 5구역보다는 작지만 3만 9000 평이 넘는 지역으로서 전국 최초로 무진장 큰 지역이지요, 제가 과장님께 질의를 하겠습니다. 용적률을 상향 조정을 이렇게 했는데 용도지역을 1종에서 2종으로 2종에서 3종으로 이렇게 상향 조정해서 좀 올린거지요, 맞습니까?

김익태위원님 질의에 재건축추진단장 답변해주세요.

재건축추진단장 김익태위원님 질의에 답변드리겠습니다. 지금 서울시에서 여기가 1, 2, 3종 일반주거지역이 혼재되어 있는 지역인데 사실은 종상향은 할 수 없다라는 계속 원칙적인 얘기를 했습니다. 사실은 종상향을 하지를 못했고 1, 2, 3종에 면적에 배분을 해서 나름대로 평균 적용을 한 것이 ······.

그러면 우리가 자체적으로 이렇게 한번 산출한 것입니까?,

예, 그렇습니다. 추가로 종상향은 없었습니다.

왜 제가 이런 말씀을 드리느냐 하면 물론 주민들이야 용적률을 많이 받으려고 하지요, 그런데 이 지역은 그야말로 소형 연립주택이지요, 아주 최소형 연립주택이 산재되어 있어서 이것이 재건축을 해도 큰 채산성이 없다라고 생각이 되거든요. 어차피 하려면 채산성을 제고시켜 우리 관에서 가장 이상적인 용적률로 조정하는 것이 좋지 않겠느냐 이런 생각을 하거든요. 물론 재건축을 하면 주민들은 주거환경 개선도 있습니다마는 재산증식에도 이렇게 많은 관심을 가지고 있거든요, 그래서 우리 수고하시는 국과장님께서 용적률을 최대로 반영을 시켜서 사업이 진행될 수 있도록 그렇게 노력해 주실 것을 부탁드립니다.

예, 주민들 입장에서 최대한 서울시하고 협의를 해서 주민들 의견이 관철되도록 노력을 하겠습니다.

마지막으로 한 가지만 더 질의드리겠는데요, 임대의무비율이 있지요? 여기는 어느 정도 비율을 하나요, 임대비율 ······.

한 180세대 정도를 임대주택으로 건설을 ······.

그러면 몇 % 정도 되지요? 대략 ······.

계획이 정확하게 나오지 않아서 몇 %인지 계산을 해 봐야 되는데 2357중에 180 정도 되니까 계산을 ······.

180세대 이 임대주택도 면적이 있지요.

용적률에 포함되는 부분이고요. 나중에 SH에서 조성원가로 매입을 해서 임대를 할 이상입니다.

김익태위원님, 재건축추진단장 수고 하셨습니다. 김안숙위원 질의해 주시기 바랍니다.

김안숙위원입니다. 지금 좋은 여러 가지 의견들이 나오셨고 김학진위원님께서 말씀을 하셨는데 지금 보면 거기 제안설명에 보면 아마 2013년도 3월 29일부터 8월 22일까지 재건축 실태조사를 시행하여 토지 등 소유자 1562명 중 찬성 9462명, 반대가 47명 주민들의 뜻에 따라서 재건축을 추진하는 것이 결정되었다 이렇게 되었고 그에 따라서 여러 가지 2013년 10월 4일부터 10월 24일까지 유관기관 협의를 하였고 2013년 11월 28일 주민설명회 개최 그다음에 2013년 11월 29일부터 12월 30일까지 주민공람을 마치고 지금 저희 구의회 의견청취를 요청하는 사항이라고 설명을 하셨는데 지금 제가 얼마 전에 청원서라 해서 2014년 1월, 1주일 전입니다. 그런데 거기에 주민들 중에 제목이 방배 13구역 정비계획 수립안에 대한 부실정비 계획 수립 철회 요청에 관련된 그 내용 중에 여섯가지를 붙임으로 내용으로 내용 구구절절 설명하기는 뭐하지만 제가 여섯 가지 중에 제목만 말씀드려 보겠습니다. 거기에 대해서 검토를 하셨는지에 대해서 질문을 드리겠습니다. 부실정비 계획 수립안에 대한 부실내용 발취라 해서 첫 번째, 토지이용 계획에 관련한 사항과 두 번째, 조합원 추가분담에 관련한 사항, 세 번째, 종교시설과 연도변 상가와의 형평성 관련 네 번째는 임대주택 건설계획에 관련한 사항 다섯 번째, 도시공원 및 공원 확보와 설치의 관련 사항 여섯 번째, 용적률 229.97% 허상과 관련한 사항 이러한 여섯 가지에 대해서 붙임과 거기의 내용을 설명해 주신 것 혹시 받으셨는지, 그리고 검토하셨는지에 대해서 질의드리겠습니다.

김안숙위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 김안숙위원님 질의에 답변드리겠습니다. 지금 이 정비사업 추진은 한 3% 정도가 적극적으로 반대를 하고 있는데요, 각 토지 등 소유자들의 입장에 따라서 굉장히 많은 차이가 있습니다. 주로 반대하는 분들은 건물이 좀 크고 땅이 큰 것을 소유하고 있는 분들인데 대부분이 임대를 하면서 그 임대수입으로 생활하는 분들이 많습니다. 그러면 그런 경우에 지금 재건축을 추진하게 되면 결국은 아파트를 나중에 그 사업추진 결과 받게 되는데 그렇게 되면 임대사업이라든지 이런 것들이 전혀 되지 않으니까 상당히 이 부분에 대해서 반대를 하는 것입니다. 그리고 실질적으로 재산을 많이 가지고 있다 하더라도 지금은 추가로 받을 수 있는 게 나중에 현금 정산하고 아파트를 2채 이상은 받을 수가 없거든요. 그러다 보니까 이런 부분에 대해서 상당히 그 사업성이 지금 없다. 그리고 소형을 가진 분들은 상당히 좀 또 추진하기를 열망하고 있고요. 그래서 한 3% 되는 분들의 주민들이 지금 얘기하시는 여섯 가지 말씀을 잠깐 언급만 저도 하면 토지이용계획이라든지 용적률에 대한 부분, 도시공원 확보 이런 것들은 전부 용적률하고 관계되는 부분입니다. 그러니까 본인들이 가지고 있는 구역 면적을 최대한 확보해서 용적률을 높이 올려야 사업성이 좋은데 공원도 많이 내놓고 용적률도 낮추고 토지이용계획을 제대로 못하니까 사업성이 없는 것 아니냐, 그러니까 사업을 추진하면 안 된다는 주요골자가 되겠고요. 여기에 나오는 추가 분담이라든지 종교시설, 상가도 똑같은 얘기입니다. 상가 같은 경우에는 워낙 땅들이 크고 그쪽의 대로변에 접하고 있기 때문에 그것을 포함시키게 되면 조합원 분담이 많아서 제척하는 부분들이 일부 있거든요. 이제 그런 것들이 잘못된 것 아니냐? 그다음에 임대주택도 분양을 하면 돈을 많이 받을 수 있는데 임대주택을 하면 아까 말씀드린 대로 SH에서 아주 저렴한 가격으로 매입을 해 가기 때문에 사업성이 없다, 이런 주장들입니다. 그래서 이런 부분에 대한 사항은 저희가 경험으로 비추어 볼 때 정비사업에 100% 찬성은 거의 없거든요. 그리고 일부 또 반대하는 분들이 항상 있는데 이런 부분을 최대한 저희가 좀 조율을 해서 갈 수밖에 없는 부분이고요. 또 이와 반대로 상당히 많은 분들이 지금 또 찬성을 해서 직접 추진하려고 하는 움직임을 보이고 있거든요. 그러니까 이런 부분에 대해서 저희가 상당히 어려움이 있다는 말씀을 드리겠습니다.

글쎄, 보니까 이러한 청원서가 그러니까 추진하기 전에 3월부터 했던 것은 반대가 47명이었는데 이제 또 다시 이런 어떤 공람을 거쳐서 이러한 의견청취를 하면서 주민들의 이러한 것들을 좀 더 파악을 해 주시는 게 원칙일 것 같아요. 왜냐하면 그 재건축 실태조사를 했을 경우는 그 토지 소유자 1562명 중에 찬성이 962명이었고 반대가 47명밖에 안 됐었는데 이제 이것을 다 계획을 하려고 수립에 대한 어떤 이런 계획을 해 놓고 공람을 하면서 주민들이 봤을 경우는 이것은 아니라고 청원서를 이렇게 냈기 때문에 이것에 대한 어떤 반대도 어느 정도 되는지에 대해서 먼저 3월 달부터 했던 그런 건축조사를 시행했을 때의 반대와 그리고 공람을 거쳐서 이러한 것을 했을 때의 반대의 의견을 어느 정도 좀 비율을 보시고 이것을 또 거기에 따르는 것을 대책을 하시면 좋겠다는 생각을 해 봅니다.

예, 충분히 참고해서 그 주민들의 민원이 좀 최소화 되도록 노력을 하겠습니다.

그래서 이러한 의견들이 그냥 일부분에 이게 걸쳐서 그냥 주민설명회 개최도 가서 보면 실질적으로 많은 주민들이 연락을 못 받고 거기에 대해서 어떤 설명을 잘 충분히 이해를 못하고 재건축을 한다면 무슨 이익이 먼저 오는가 보다, 생각해서 다들 처음에 했을 때는 찬성을 했겠지만 이렇게 어떤 계획을 수립하려고 했을 때 어떤 공람을 해 보고 실태가 이렇게 문제점이 많다는 것을 지적했을 경우도 또 어떠한 그 부조리가 나중에 일어나지 않도록 최선을 다해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

김안숙위원님, 그리고 건축과장 수고하셨습니다. 김수한위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김수한위원입니다. 지금 본위원이 잠깐 나가서 서울시의 관련 부서에 전화를 해 보니까 도시 및 주거환경정비법에서 지금 50% 용적률을 상향하는 것에 대해서 1월 14일부터 지금 시행되는 내용이 그렇게 의무, 기속적인 내용이 아니라 재량으로 그렇게 할 수 있다로 되어 있고 그래서 서울시에서 그러면 지금 2종주거지역을 250%까지 이렇게 올릴 거냐? 50%를 올릴 거냐 하는 문제에 대해서는 적극적 해석을 할 거냐, 소극적 해석을 할 거냐 해서 서울시에서는 아직 결정된 것이 없다, 이렇게 얘기를 하는데 이것 맞습니까?

김수한위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 김수한위원님 질의에 답변드리겠습니다. 지금 위원님이 말씀하신 부분이 다 맞고요. 지금 할 수 있다고 되어 있기 때문에 서울시에서 그 용적률에 관한 한은 서울시 도시계획위원회에서 이미 결정을 하게 되어 있기 때문에 그 범위 안에서 결정하게 되는 부분이 있고요. 또 여러 가지 서울시에서 건축심의라든지 쭉 절차가 있습니다. 그래서 그런 부분에 대한 사항 ······.

도시관리국장이 답변해 주시기 바랍니다.

지금 김수한위원님이 말씀하신 사항은 우리 도시건설위원회 위원님들이 미리 좀 아셔야 될 것 같으니까 제가 여기에 대해서 설명을 드리겠습니다.

예.

이번 1월 14일 날 도시 및 주거환경정비법 개정된 내용이 언론에 많이 나왔지만 조례로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률까지 할 수 있다, 정할 수 있다 하는 게 계속 언론에 나왔지 않습니까? 그런데 우리 서울시에서는 지금까지는 법적상한용적률을 할 때는 이제 50%를 소형 임대주택을 짓는 조건으로 해서 계속 추진해 왔습니다. 그런데 이 도정법이 바뀐 내용이 다른 내용보다는 소형 임대주택 확보 규정 자체가 없어진 것입니다, 실지로는. 법률상으로 보면, 나머지 법적상한용적률까지 할 수 있다는 내용은 그대로 있는 사항인데 그 당시에 있던 소형 임대주택을 50%를 건설하여야 한다는 조항이 없어졌습니다. 그러다 보니까 임대주택 의무조항이 없는 것 아니냐? 이제 무조건 법적으로 갈 수 있는 것 아니냐고 말씀하시는 거고요. 잘 아시다시피 우리 국토계획법에서는 2종일반주거지역은 250%이고, 3종은 300%까지 되어 있지만 우리 서울시 조례로 2종은 200%, 3종은 250%로 규정해 놓은 상태니까 50%씩 더 할 수 있는 사항이거든요. 그런데 이제 서울시 입장에서는 지금 검토를 하고 있는 게 이것은 확정된 내용은 아니지만 지금 소형주택 확보하는 경우에는 법적용적률까지 완화 활용해 왔는데 갑자기 공공성 확보 없이 무조건 용적률을 올려줄 수는 없는 것 아니냐, 너무 큰 부작용이 생긴다. 그리고 ······.

아니, 지금 공공성이라는 게 임대주택을 얘기하는 겁니까?

임대주택도 있고 공공시설도 있고 두 가지를 가지고 얘기하는 겁니다.

오케이 ······.

특히 아파트 지구는 전체 지역에 대해서 공원이나 도로나 이런 공공시설 설치하는 계획이 되어 있는 건데 그 가이드라인 자체가 설정된 지역을 무시하고 용적률을 완화한다고 하면 엄청난 또 부작용이 생길 수가 있다. 그래서 지금 우선은 이 법 시행 이후에 최초 사업시행 인가분부터니까 이것도 다 해당이 될 수 있는 사항들입니다, 이 건도. 그런데 지금 현재 서울시에서는 용적률 완화를 개별 단지별로 해서 한다면 서울시 정책방향하고도 거리가 있고 해서 좀 신중하게 검토해야 되겠다, 그런 입장입니다. 그래서 아무래도 공공시설하고 임대주택하고 그걸 가지고 좀 비교검토를 해서 별도로 가이드라인이 나올 거라고 보고 있습니다. 지금 이 지역은 그렇게 해도 실지로 지형이 동쪽 지역이 높은 구릉지역이기 때문에 설계상 용적률이 거의 올라가기가 참 어려운 지역입니다, 용도지역을 상향해 주기 전에는. 그러다 보니까 이 지역은 우선 이 상태로 들어온 것이고요. 참고로 말씀드리면 지금 계속 용적률 같은 것, 아까 김안숙위원님 말씀하신 동의 같은 것도 앞으로 이게 정비구역 지정되고 나면 조합설립 인가 절차가 있습니다. 그때는 더 강화된 4분의 3 이상의 동의를 받는 절차가 있기 때문에 그때 되면 또 정비구역이 만약에 서울시 가이드라인이 정해진다면 정비구역 변경도 또 할 수 있는 사항은 여건이 되기 때문에 우선은 정비구역 지정해 놓고 그동안에 절차가 진행되면서 그때 주민들의 의사를 반영해야 되지 않나 싶습니다.

그래서 지금 8월 달까지 추진된 것에 대해서만 처리하고 그 이후의 것은 하지 않겠다, 그게 서울시방침이라는데 그것은 무엇 때문에 그럽니까?

서울시에서 8월 달까지라기보다는 아마 지금은 이제 ······.

아니, 지금 방금 내가 통화를 하고 왔는데 8월 달까지만 가이드라인으로 하고 그 후에부터는 하지 않겠다. 그래서 지금 서류상으로는 아직 추진 안 됐고 구두상으로만 추진되고 있는 지역에 대해서 빨리빨리 설계를 하고 이런 고시 절차를 밟아서 이렇게이렇게 낼 경우에 그게 가능성이 있느냐고 물어보니까 답변하기가 곤란하다고 그러는데 8월 달까지라는 상한이 왜 정해져 있는 건지?

그것까지는 제가 좀 알아서 확인을 해 봐야 될 것 같습니다. 그런데 지금 서울시에서는 이 조항 자체도 임의조항으로 판단하고 있습니다. 그러다 보니까 도시계획위원회 정비구역 지정하면서 서울시에서 도시계획위원회에서 판단해서 낮출 수 있는 것 아니냐 하고 판단하고 있는데 그것도 지금 워낙 국가 정책적으로 강하게 규제완화 차원에서 추진하려고 하기 때문에 서울시에서도 지금 이 답변을 조심스럽게 하고 있는 상태입니다. 아직 그러니까 어느 것도 확정됐다고 보기는 어렵습니다.

그러면 하나만 좀 정리하고 넘어가십시다. 지금 이렇게 이 재건축을 지금 연립주택의 몇 개 단지가 이렇게 해서 지금 1만㎡ 이상 되어서 이렇게 재건축을 할 경우에 현행으로 하면 거기에도 용적률을 한 50% 이렇게 상향 조정 받고 이렇게 할 경우에는 현행에서는 거기에 소형 아파트라든지 또 임대주택 그런 것이 지금 현행에서는 들어가 줘야 되는데 현재 법 개정된 걸로 해서는 그것은 현재 제외가 되어 있다. 그렇게 ······.

지금 현재까지 아까도 계속 말씀드렸다시피 결정된 사항은 없는 것이지만 ······.

아니, 법으로는 해석을 할 때 이렇게 좀 제외가 되어 있다 ······.

그러니까 법으로 보면 어떻게 되어 있느냐 하면 이 법, 그러니까 이 법 시행이라는 게 1월 14일 아닙니까?

예.

1월 14일 법 시행 후 최초 사업시행 인가 신청분부터니까 아직까지 이것은 사업시행 인가 신청하려면 절차가 한참 많이 남았습니다. 정비구역 지정되고 나서 조합설립 인가되고 한참 진행되고 나서 이제 사업시행 인가 신청이 될 거니까, 그 전에 서울시 가이드라인이 정해진다면 저희들 입장에서는 법상으로 보면 다시 변경도 가능하다고 보고 있습니다. 현재 법상으로는 부칙에 ······.

아직까지는 임대주택이니 뭐니 그런 공영부분이 들어가야 된다, 이런 뜻입니까?

그 사항을 지금 서울시에서 정하지 않고 있기 때문에, 법으로는 그 소형 임대주택 확보 규정은 없어졌지만 ······.

지금 추진이 이렇게 되고 있는 단지들도?

예. 사업승인 인가 신청분부터 적용되는 것이기 때문에 지금 현재 정비구역으로 지정해서 하면 된다고 보는 거죠.

예, 알겠습니다.

그런데 이게 문제는 서울시에서 용적률을 가지고 규제를 하기 때문에 확정이 안 됐다고 보는 겁니다.

거기까지 이해가 됐습니다.

김수한위원님, 도시관리국장, 건축과장 수고하셨습니다. 황일근위원님 질의해 주시기 바랍니다.