정대근 의원 발언

구로구 전체에 네 군데 있습니다. 정비 예정구역은 네 군데입니다.

전반적인 경기 불황이라든지 향후 분양문제를 얘기하셨잖아요. 박동웅 위원님이 지적하신 대로 당초 추진위에서 예정 정비구역을 지정을 하고 최근에 시정 정책발표에 따라서 아까 같이 매몰비용을 지급해 주고도 주민이 원하면 정비구역 해제를 하는 조건이 50% 동의잖아요. 당초에 정비구역 지정할 때도 60% 내외정도로 돼서 조합원 동의를 못 받아서 이 사업을 취소하는 겁니까?

추진위 구성되고 나면 조합 설립인가를 받아야 됩니다. 조합 설립인가를 받는 게 75%입니다. 개봉3구역 이런 데도 55~60%에서 답보상태를 보이고 있습니다. 그렇기 때문에 조합 설립인가 받는 단계까지 가야 되는데 그것까지 진도가 안 나가는 상태에서 부동산 경기도 어렵고 하니까 해제신청이 들어오는 상황입니다.

문제는 도시건축공동위원회에서 이미 심의한 거지요?

이것은 도시건축위원회가 아닙니다.

검토의견 설명에 보면 그런 내용이 일부 기재가 돼 있는데요.

시 도시계획위원회입니다.

중에 보면 주택 재개발·재건축 주민갈등 심화되는 실정이고 사업이 결정된 구역에 따라서 여러 가지인데 주민의 재산권 행사 등 많은 제한을 받아왔다, 여기 같은 경우에 건축 제한구역으로 지정이······

예, 그렇습니다. 정비예정구역으로 지정되면 건축행위가 제한됩니다. 이게 해제되면 다시 건축행위를 다시 할 수 있습니다.

추진위는 해산됐습니다. 추진위에서 매몰비용 16억을 신청했는데 회계사에서 검토해 가지고 최종안이 확정되면 서울시에서 70%를 지급하는 걸로 돼 있습니다.

11구역·12구역이 예정 정비구역으로 해제가 되면, 원래 도시계획 수립하기 위해서는 보통 5년정도 걸리잖아요. 해제되면 자연상태로 복구된다고 하는데 향후 여건이 호전돼서 다시 재건축을 하겠다고 얘기할 경우······

단독주택지는 재건축이 없어졌습니다. 그렇기 때문에 여기는 재건축 자체가 앞으로 힘듭니다.

그 부분에 대해서 재건축팀장 이석작입니다. 제가 소상하게 설명드리겠습니다. 지금 이 지역은 정비구역 지구입니다. 종전에 단독주택지 재건축이 있었고 공동주택지 재건축 두 개가 있었는에 법령이 개정돼서 단독주택지 구로1재건축구역은 앞으로 법령이 개정됐기 때문에 재건축을 할 수 없게 법이 개정되었습니다. 향후 이 지역은 한 번 해제가 되면 다시 재건축을 위한 정비구역으로 지정될 수 없게 돼 있습니다. 현행법상.

주택법 내용에 보면 도시계획 수립할 때 서울시에서 하지 않습니까? 광역단체장이 하게 돼 있으니까. 그런데도 불구하고 주택단지는 향후 못 한다고 하면 해제 문제가 신중해야지요. 예정 정비구역이 있어서 재산상 피해라는 것은 세입자 부분이라든지 매매가 안 된다든지 이런 부분 때문에 그런 건데 특히 구로구 같은 경우에는 예정 정비구역이라든지 조합이라든지 추진위가 상당히 많이, 제가 알기로도 삼십 몇 군데가 있는 것으로 알고 있는데 재건축 말고도.

주택과장이 서두에 설명을 드렸지만 사업이 추진이 안 되는 요인이 외부적인 요인이 있겠고 내부적인 요인이 있겠는데 주 내용은 외부적인 요인, 주택경기 침체가 주된 원인이 되겠습니다. 그러다 보니까 지금 여기는 정비예정구역이 아니고 정비구역으로 지정된 지역입니다. 그래서 정비예정구역으로 지정된 지역 중에서 추진위가 없는데는 토지 등 소유자의 30% 해제동의를 받아가지고 작년에 네 군데를 해제했고요. 여기는 추진 주체가 있기 때문에 추진 주체가 있는 곳은 추진위를 먼저 구청장이 해제하고 주민의견청취 한 달을 해서 구의회 의견청취를 해서 서울시 도시계획위원회 의결을 거쳐서 서울시에서 정비구역을 해제하게 돼 있습니다. 그러다 보니까 추진주체가 있는 경우에는 추진 주체 조합이라든지 추진위, 동의 당시에서 찬성한 사람의 50% 또는 토지 등 소유자의 50%의 동의를 도정법 제16조 2에 의해서 받게 돼 있습니다. 그 부분이 충분히 신중을 거쳐서 하는 거고 결론적으로 말씀드리면 이 지역은 주택과장도 보고드렸지만 25% 이상 4분의1 이상이 반대하면 이 사업은 나갈 수 없게 돼 있습니다. 그렇기 때문에 8년 이상 끌어왔기 때문에 주민들이 이 지역에 대해서 건축행위가 제한이 됐고 재산권이 장기가 제재가 됨으로써 주민들한테 돌아가는 피해가 많기 때문에 이 길을 갈 수밖에 없는 현황이라고 말씀드릴 수밖에 없습니다.

도시 및 주거 환경정비법에 의해서 추진위 단계에서부터, 추진위 단계는 주민의 자발적 기구지 관에서 개입해서 조합단계부터 하게 돼 있지요. 법적인 구속력이 없잖아요. 추진위 단계에서는.

아닙니다. 추진위도 저희들이 승인 인가를 다 받아가지고······

단계는 정비회사에서 들어와서 대부분 관리·운영하기 때문에 추진위 단계에서 문제가 있으니까, 추진위 단계도 구청에 신고하게 돼 있지요.

승인을 받게 돼 있습니다.

정비사업은 모든 게 주민의 뜻에 의해서 해야 되는데 지금 여기 같은 경우에는 50% 상태에서 답보상태로 75%를 넘지 못 했기 때문에 해제된다고 보시면 됩니다.

예, 알고 있습니다. 실무자 입장에서 보면 재건축이나 재개발이 75%라고 선이 박혀 있지만 80~90% 이상 동의를 얻어야 사업이 제대로 진행되지 75%라고 하지만 51% 받은 걸 왜 해제시키냐고 말씀하시지만 51% 받은 자체가 해제동의율이 높은 수치입니다.

재건축정비구역이라든지 재개발사업이 재산권에 제약을 주고 있고 지금 국내 경기가 그래서 그렇지만 감사 때도 지적한 건데 공공관리제도라도 새로 완화돼서 재건축이나 재개발에 대해서 관에서 할 수 있는 역할들이 더 많이 생겼잖아요. 향후 관리할 때 정비구역 지정도 어렵잖아요. 구에서 결정하는 것도 아니고 대부분 서울시 도시건축공동심의위원회에 올라갈 때까지 기간이 오래 걸리고 과장님도 잘 아시다시피 재건축이나 재개발하는데 보통 8년정도 걸린다고 하는데 알릴 건 알리고, 고척·개봉동 같은 경우에도 주택단지들이니까 욕구도 굉장히 많이 있었단말이지요. 일부에 대해서는 그런 의견을 가지신 분들도 많이 있어요. 빨리 진행을 해서 실행을 해주지 안 해준다고 민원을 주시는 분들도 있거든요. 이왕 이렇게 결정이 돼서 의견을 따라가서 해제할 수밖에 없는 조건이 충분히 반영됐다면 그렇게 하되 향후 이런 건에 대해서 좀더 주민한테 알리고 공고하고 추진위에서도 재정비사업을 못 하겠다고 하는 것은 당연히 해제해야지요. 그런 것을 고민해 주셨으면 좋겠다는 의견을 말씀드립니다. 이상입니다.

알겠습니다.

더 이상 질의나 의견이 없으십니까? 더 이상 질의나 의견이 없으시면 본 의견청취안에 대하여 원안대로 채택하고자 하는데 이의가 없으십니까? 이의가 없으므로 「구로1주택재건축 정비(예정)구역 해제에 대한 의견청취안」은 원안대로 채택되었음을 선포합니다. 3. 산업인아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 대한 의견청취안

「산업인아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 대한 의견청취안」에 대한 보고를 드리겠습니다.

수고하셨습니다. 다음은 전문위원께서 검토의견을 보고하여 주시기 바랍니다.

전문위원 김학준입니다. 「산업인아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 대한 의견청취안」에 대한 검토보고를 드리겠습니다.

(산업인아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 대한 의견청취안)

수고하셨습니다. 위원님들께서는 본 안건에 대하여 의견을 개진해 주시기 바랍니다. 정대근 위원님! 질의해 주시기 바랍니다.

그렇습니다. 일부러 용적률을 높이기 위해서 사업성을 높이기 위해서 백광화학 땅인데 편입시켜서 세대수를 늘린 겁니다.

보면 과장님이 수고하신 게 여러 군데에서 보이긴 해요. 당초에 342세대였잖아요. 새로 건축되는 게 395세대로 약 1.18대 1로 새집을 갖는다고 해서 만족은 있겠지만 주민들 동의할 때 어려움이 없었나요?

주민들은 동의를 거의 하는데 단지 내에 사유지가 많다 보니까 사업성이 많이 떨어지는 편입니다.

재건축팀장이 설명드리겠습니다.

재건축팀장입니다. 그 부분 설명에 앞서 전체적인 토지이용 계획부터 말씀드리겠습니다. 위원님 말씀대로 현대 토지현황이 되겠습니다. 대부분 2종 7층 이하 지역이 대부분이고 자연녹지의 일부 1,731㎡를 2종 주거지역으로 변경이 되는 것이 되겠고 1종 1,600㎡를 자연녹지로 변경하는 내용이 되겠고 2종 7층 이하 지역 대부분을 2종 지역, 그러니까 7층 이하고 2종이라는 것은 15층까지 가능하게 완화를 받는 겁니다. 순 부담률 부분을 법정 한도가 13.6%가 있었는데 그 부분을 초과해서 부담하는 내용이 되겠습니다. 이쪽 부분을 어차피 공원이라든지 이 부분을 조성해서 기부채납을 할 부분입니다.

15층까지 가능합니다. 지금 지형상으로 보면 이쪽 지역이 낮고 이쪽이 높은데 단독주택지역이 밀집하다 보니까 인접해서 층수를 줄였고 이쪽은 층수를 늘렸는데 문제는 용적률에 관한 사항이 되겠습니다. 인센티브를 전체적으로 받아서 아까 주택과장이 설명드렸지만 236%입니다. 그래서 저희들이 236%의 99.9%를 거의 다 찾았기 때문에 더 이상 층수를 올릴 수 없습니다. 용적률 때문에.

많이 절단돼 있지요? 결국 산업인아파트 세대 평형 규모가 민간개발임에도 불구하고 15평형정도 되지 않습니까? 토지 등 소유자의 부담비율을 제외하고라도 도시를 업그레이드 하고 그쪽은 안양천쪽하고 구로구의 미관상 좋은 지역중에 하나잖아요. 평형규모를 4인 가족 기준이라고 하면 24평형이 주된 평수고 외부 인구도 유입이 될텐데 이렇게 소규모 15평형·18평형 규모로 분양하면 공공성과 비슷해 져서 당초 재건축하면서 충분히 가치적으로 지역적으로도 할 수 있는 부분이 아쉽다, 이 부분에 대해서 평형규모를 조정이 가능합니까?

좋으신 지적말씀이신데요. 제가 구로에 온 다음부터는 최대한 주민들의 의견을 수렴해서 시간이 걸리더라도 정비계획안을 작성하는데 주안점을 두고 업무를 추진해 왔습니다. 다른 지역도 마찬가지지만. 이것을 하기 전에 주민들한테 평형 선호도를 조사했습니다. 최대한 반영시켜서 이런 안을 만들게 됐고요. 저희들이 한 가지 걱정되는 것은 1인 가구수가 거의 50%에 육박하고 작은 평형이 재건축을 하면 인기가 있다 보니까 주민들 의견을 사전에 최대한 조사해서 설문에 입각해서 계획한 내용이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

의견이시긴 한데 15평형 규모가 243세대면 거의 과반이고 18평이 72세대이고 나머지 80세대인데 거기가 열악하긴 합니다. 주민들의 동의를 받아서 이렇게 진행을······

설문 조사를 한 거고 여기는 사업성이 열악하기 때문에 분양을 많이 해야 됩니다. 분양을 많이 해야만 주민부담이 줄어들기 때문에 주택과에서도 충분히 감안해서 배치한 겁니다.

세대수가 342세대인데 여기 증축해서 늘어나는 게 395세대밖에 안 되는데 1.1대 1 비율밖에 안 되는데······

당초 여기는 열 몇 평짜리 이렇지 않습니까? 그런 상황이 때문에 워낙 열악한 아파트입니다. 우리 입장에서는 사업성을 높이기 위해서 작은 평수로 배치를 해서 분양을 한 세대라도 더 해야 되기 때문에 그렇게 계획을 잡았다고 이해해 주시면 되겠습니다.

참고적으로 세대수 관계는 시의 도시계획위원회에서 용적률하고 층수가 결정됩니다. 30% 가까이 나중에 건축계획할 때 세대수를 증가해서 할 수도 있고 감소해서 할 수도 있기 때문에 주민들 성향이라는 것이 해마다 달라질 수 있기 때문에 그 때 가서 주민설문조사가 필요하다면 해서 최대한 반영하도록 하겠습니다.

서울시에 가서 용적률을 더 받아낼 수밖에 없잖아요. 워낙 열악한데 소유권을 가진 분들의 부담률로 줄이고 평형도 확정된 건 아니지요? 사전에 실무선들끼리 조율이 됐으니까 심의를 받으시려고 하는 거잖아요. 아까 말씀하신 대로 서울시 조례에도 180% 이상은 무조건 받게 돼 있잖아요. 용적률을 감안해서 세대수가 조금만 늘어나도 덜 아쉽겠다, 너무 1대 1 비율로 재건축을 해버리면 구로구의 전체적인 이미지도 있으니까 한 번 더 챙겨봐 주시기를 부탁드리겠습니다.

알겠습니다.

박동웅 위원님! 질의해 주시기 바랍니다.

99.9%인데 서울시에서 그렇게 주는 데도 없을 거예요. 백광화학 부지가 자연녹지지역인데 과거에 굉장히 오래 전에 종 하향된 데가 이 지역밖에 없는 것으로 알고 있는데 맞습니까? 특별한 케이스거든요.

백광화학부지하고 인접구인 양천구의 칼산지역이 있습니다. 거기하고 산업인아파트 일부 지역이 그 당시에 안기부의 통신시설 관계로 인해서 일반주거지역이 자연녹지지역으로 변경된 내역이 있습니다. 아파트가 자연녹지지역에 들어가 있는데 아파트 준공일자는 76년도에 준공이 났습니다. 그 이후에 안기부 통신시설이 들어가면서 자연녹지지역으로 바뀌었어요. 물론 그 당시에 도시계획 변경을 하면서 주민들 공람도 하고 의견청취도 했겠지만 주민들이 관심이 없던 사항이 되겠습니다. 그래서 난제중에 하나가 도시관리계획을 변경하는 문제가 있습니다. 용도지역을 자연녹지지역에서 2종지역으로 변경하는 내용이 시하고 협의하는데 난제가 될 수 있는 사항이 되겠는데······

종 하향된 이유는 본위원이 잘 알고 있는데 그 원인이 아직도 있나요? 원인은 제거가 됐지요?

제거가 됐습니다.