김정태 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제261회 정례회 제6차 도시계획관리위원회 회의를 개의하겠습니다. (의사봉 3타) 존경하는 선배ㆍ동료위원 여러분, 의정활동과 지역구 활동에 바쁘신 가운데 오늘 회의에 참석해 주셔서 대단히 감사합니다. 그리고 변창흠 SH공사 사장을 비롯한 관계임직원 여러분, 건강한 모습으로 다시 만나 뵙게 되어 반갑습니다. SH공사에서는 올 한해 계획하고 시행하는 사업들을 차질 없이 추진하여 무주택 서민에게 희망을 주는 서울시민의 으뜸 공기업으로 자리매김할 수 있도록 최선을 다해 주시기 바랍니다. 오늘의 의사일정은 SH공사 주요현안 업무에 대해 보고받도록 하겠습니다. 아무쪼록 회의가 원만히 진행될 수 있도록 위원님과 관계공무원 여러분의 적극적인 협조를 부탁드리며 의사일정에 들어가도록 하겠습니다. 1. SH공사 주요현안 업무보고

질의할 위원님들이 안 계시니까 제가 그냥 하도록 하겠습니다. 우리 SH공사 사장님을 비롯한 많은 임직원들, 특히 여름 5월, 6월 동안에 메르스 때문에 굉장히 곤혹을 많이 치렀는데 슬기롭게 잘 극복해 주셔서 정말 고맙습니다. 특별히 자체적으로 조직기구를 만드셔 가지고 신속하게 대응했던 부분들에 대해서 정말 높이 평가하고 특히 서울시 박원순 시장님 정책과 같이 합리적으로 잘 처리했음을 다시 한 번 감사드립니다. 이렇게 업무보고를 듣고, 또 행정을 펼치다 보면 항상 좋은 면만 보이는 게 아니라 잘못된 부분 또 시정해야 할 부분 이런 부분들이 더 많이 추출이 되는 거예요, 이 업무를 저희 감사기관에서 보다 보면. 아까 업무를 시작하기 전에 정말 많은 위원님들이 칭찬도 하고 격려도 해 주시고 SH 노고에 대해서 이구동성으로 많은 말씀이 있습니다. 그러나 또 다른 각도로 보면 그런 지적사항들이 많이 있으므로 본 위원이 죽 봐 왔던 그리고 업무보고를 통해서 봤던 부분들에 대해서 몇 가지 말씀을 드리고자 합니다. 가결산이긴 합니다만 지표 가결산을 보니까 2015년도, 지금 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 죽 과정을 보니까 지금 사업의 부진이 현격히 드러나는 것 같아요. 다시 말하자면 공공서비스 차원에서 상당히 많은 만족감도 있고 시민들이 좋아는 합니다만 지금 손익현상을 보면 과년도, 과거에 비해서는 현격히 떨어지는 것 같아요. 그 원인이 뭐지요? ○SH공사사장 변창흠 우선 4페이지에 지금 영업수익이 2012년에 아시는 바와 같이 -5,354억 원을 기록한 이후에 저희들은 2013년, 2014년에 안정적으로 수익이 확보되고 있고 올해도 아까 말씀드린 것처럼 1,300억 원 정도의 수익이 예상되고 있기 때문에 얼핏 보면 2014년에 저희들 예산이 9조 3,000억에서 4조 7,000억으로 줄어들면서 갑자기 사업영역이 줄어든 것으로 볼 수 있습니다만 그 당시에는 매각이 과도하게 많이 책정되어 있었던 것이고 특히 올해 예산의 경우에는 지금 저희들이 예산을 편성할 때는 시의회의 의결을 받아야 편성이 가능합니다. 그런데 이번 예산에서 빠진 부분이 강동산업단지라든지 그다음에 고덕ㆍ강일지구가 시의회의 의결을 아직 받지 않았기 때문에 예산에서 1조 1,000억 정도가 덜 계상되어 있는 상태에 있습니다. 그러니까 전체적으로 보면 저희들이 위원님께서 걱정하시는 것처럼 그렇게 사업이 전체적으로 줄어들거나 또는 부정적으로 보기는 어려운 상태가 아닌가 생각을 하고 있습니다.

인터뷰는 관리원이 한 것으로 알고 있습니다.

관리원?

민간 주택관리업체가 있습니다.

우리 직원이 아니에요?

네.

거기에 지금 사용한 자재에 대해서 문제점이나 이런 것 발견되지 않았어요? ○SH공사사장 변창흠 그 점에 대해서는 저희들이 오늘도 JTBC에 가서 강력하게 항의를 했는데 이게 동관을 쓴 것이 문제이고, 두 번째는 동관의 두께가 0.89로 되어 있어서 다른 아파트 1.12보다 너무 얇다 이렇게 되어 있었는데 그것을 교수님이 인터뷰까지 하셨는데 저희들이 확인한 결과 동관을 쓴 것은 문제가 없고 그리고 두께도 KS 표준품으로 되어 있고 LH나 다른 모든 데에서 다 똑같은 규격을 쓰고 있습니다. 그래서 이 점에 대해서 교수님께 항의를 했더니 미처 몰랐다, 나는 분위기상 그런 방향에 대해서만 얘기한 거다 이렇게 해명을 하셔서 저희들로서는 상당히 당혹스럽습니다. 또 한 가지 두께 문제에 대해서는 저희들 설계 잘못은 분명히 아니고 잘못된 자재 쓴 것은 아닙니다. 다만…….

그것은 제가 말씀드리겠습니다. 지금 저희들이 설계하고 시공하고…….

누구인지를 말씀하시고 하시기 바랍니다.

네, 알겠습니다. 주거복지본부장 이종언입니다. 저희들이 보도가 나가기 전부터 이 부분에 대해서 검토가 들어갔는데 설계냐 시공이냐 관리의 문제냐 세 가지를 놓고 저희들이 전부 다 따져봤습니다. 저희들이 당초에 설계에 반영된 KS규격 거기에 맞는 제품이 설계에 분명히 반영되어 있었고 시공도 마찬가지로 설계에 들어가 있던 제품이 그대로 그 규격에 맞는 제품이 들어간 것은 확인됐습니다. 그러면 관리의 문제냐 했더니 역시 관리의 부실적인 측면보다는 조금 전에 사장님께서 말씀하신 내용처럼 동관이 갖고 있는 자체적이고 물리적인 한계가 있습니다. 저희보다는 LH에서 먼저 이 부분이 크게 부각이 됐는데 LH에서 동관의 부식에 의한 누수현상이 굉장히 사례가 많아서 LH에서 카이스트에다 연구 의뢰를 했습니다. 해보니까 동관이 부식이 되는 이유가 파악이 완벽하지는 않지만 추정하기로는 조금 전에 말씀드린 것처럼 공기, 배관 안에 물이 들어가 있는데 물이 꽉 차지 않고 조금 여유가 있으면 위에 공기가 있게 되고 공기에 의해서 불순물이 또 생길 수 있다, 그러니까 공기에 대한 접촉으로 부식이 생길 수도 있고 그다음에 자체에서 생기는 2년, 3년 오래된 물이 고여 있다 보니까 거기에서 생기는 불순물이 부식을 야기할 수도 있다 이런 연구결과가 나와 있습니다. 그래서 저희들도 물론 전체 세대에서 거의 20~30%에 달하는 세대가 동일한 내용으로 누수됐기 때문에 조사해 보니까 97%가 부식에 의해서 누수가 된 것으로 확인됐습니다. 말하자면 시공상의 문제라기보다는, 시공이 잘못되면 용접 부분에서 미스가 생겨서 터져야 되는데 그런 것은 아닌 것으로 현재…….

입주, 준공 몇 년차였지요, 그것이?

2011년도부터 입주가 됐습니다.

2011년이면 불과 4~5년인데 벌써 부식이 돼요?

동관에 불순물 같은 것이 있게 되면 그게 부식이 돼서…….

동관이나 그런 배관이 통상적으로 그분들이 말하는 것은 내구연한이 15년 이상이라고 그러거든요, 12년, 15년 이상. 그런데 지금 4~5년밖에 안 됐는데, 본 위원이 여러 가지 이야기를 많이 듣고 누가 그것 관련돼서 제보를 해요. SH공사가 상당히 부실하고, 항간에 말하는 것은 많은 부채를 갚고 이득을 창출하기 위해서 이런 데에서 부실이 오지 않느냐, 잘 보셨을 거예요. 여러 가지 댓글도 많이 보셨지요, 인터넷에서 막 떠도는 댓글? 이런 부분도 지적을 많이 합니다. 지금 우리 본부장님 말씀하시는 것은 2011년도부터 입주했으면 이제 한 4년 됐는데, 그래서 제가 다른 시공사에 알아보니까 통상적으로 내구연한이 12년에서 17년, 18년까지 간다 이거예요. 그러면 이제 4년 됐는데 부식이 됐다는 것은 조금 납득하기 어렵지요.

다시 말씀드리면 동관 자체가 결국은 스프링클러의 배관에 적합하지 않다는 저희들도 현재로서는 LH와 마찬가지로 결론을 내리고 있습니다. 그래서 작년부터는 저희 공사 모든 설계에 동관이 다 배제되고 부식이 없는 스테인리스관 등으로 다 설계가 바뀌고 있습니다. 그래서 아까 말씀드린 것처럼 동관 자체가 갖고 있는 근본적인 문제가 있을 수 있다라고 보고 있는데요. 일단은 동관으로 저희들이 그 시기에 공사된 모든 단지에 대해서 현재 전수조사 계획을 가지고 있습니다. 저희 공사만 아니고 관리연구기관하고 협력해서 근본적인 문제가 뭔지 좀 더 찾아보고 그다음에 어쨌든 문제가 되는 단지에 대해서는 신속하게 교체하도록 하겠습니다.

거기 관계자께서 인터뷰하면서 뭐라고 얘기했느냐, 공공으로 아파트를 짓다 보니 시공사가 그렇게 썩 좋은 건설사들이 아니라서 제품의 질이 아주 좋은 것은 아닐 수도 있다고 인터뷰를 했어요. 그러니까 그러면 그렇지 SH공사 원래 부실하고 하도급 급이 낮다 보니까 그래서 값도 저렴하고 이렇게 인식이 되어 버리거든요. 이런 부분에 대해서는 우리 직원이 아니면 반드시 책임을 묻는다든가 여기에 대한 해명, 소명을 하게끔 해야지 SH공사에 대해 상당부분 신뢰나 이미지에 굉장한 타격이 됐잖아요, 이런 부분들이. 이런 것 인터넷 떠돌고 하면 어떻게든지 조치를 해야 돼요, 이런 것은. 지금 상당부분은 SH공사에서 인터뷰한 것으로 알고 있거든요. 이것은 가만둬서는 안 되지. 그래서 시간이 지금 다 됐는데 보니까 SH공사 입주민들의 임대아파트 이런 부분들 여론, 설문조사 이런 것도 많이 있잖아요. 그런데 2014년도 보니까 만족도가 상당히 많이 떨어져. 보셨지요, 자료?

네.

굉장히 다운되어 버린 거예요. 이런 부분도 간단하게 간과해서는 안 되는 거지요, SH공사니까, LH공사니까. 일반 건설사들과의 차이를 그런 데에서 소비자들이 두는 것이거든요. 본 위원이 생각할 때는 지금 임대주택이나 공공아파트, 임대아파트 이런 부분들을 우리 SH에서 수용할 때 보면 다른 일반 건설사와 비교해서 현격하게 낮은 가격에 계약 체결을 하고 매입을 하잖아요. 이런 부분에서도 더러 얘기가 많이 있고 그러니까 계약 당시에 원칙대로 FM대로 하지 않는다면 부실의 원인이 될 수도 있다는 거지요. 왜, 흔히들 말하기를 그러잖아요, SH나 LH에서 매입하는 것은 현시가 거래되는 실거래가의 80%, 70%, 이런 이야기들 다 알고 계시잖아요. 그러니까 저렴하게 하다 보니까 SH에서 분양하는 것 임대 주는 것은 굉장히 위험하다, 안전에 상당히 문제가 있다 이런 의견도 많이 있다는, 그런 얘기 듣지요?

네, 그렇습니다.

이 부분에 대해서 후속조치가 필요하다 본 위원은 이렇게 보는 거예요, 벌써 여기에 대한 파장이 있으니까. 짧게 한 말씀하십시오, 시간이 됐기 때문에. ○SH공사사장 변창흠 다시 한 번 위원님을 비롯해서 위원님들께 SH공사의 부실한 모습을 보여드리게 돼서 죄송스럽게 생각합니다. 저희들이 현재까지 조사한 바로는 설계나 시공, 자재의 문제는 아닌 것으로 보입니다만 앞서 본부장이 말씀드린 바와 같이 전수조사를 하고 전문적인 기관에서 이것을 조사할 수 있도록 조치할 예정입니다. 아울러 말씀하신 것처럼 인터뷰하는 과정에서 저희들 의도와 다르게 지금 마치 책임을 회피하는 것처럼 인식이 되는 부분에 대해서는 저희 직원들이 언론을 대응하는 요령이라든지 책임회피성 발언이 나타나지 않도록 특별히 조치를 하도록 하겠습니다. 고맙습니다.

이승로 위원님 수고하셨습니다. 사장님, 그러면 이것 JTBC에서 6월 25일 방송을 했다고 하는데 그 이후에 교수님이 그것은 아니다, 자기는 잘 몰랐다 이렇게 얘기를 하신다고 하면 다시 방송국에서 그것에 대해서 문제방송이었다 이런 부분들에 대해서 얘기하는 거나 사과방송이라든가 이런 것은 없었나요? ○SH공사사장 변창흠 지금 교수님한테는 그 말씀을 들었고 오늘 다시 홍보처장이 JTBC의 보도담당책임자를 만나서 그 의견을 전달해서 분명히 잘못된 지적에 대해서는 두 꼭지나 나와서 저희들이 방송과 관련돼서 견해가 다른 부분과 관련해서 가장 치명적으로 저희들 이미지를 손상시킨 것이기 때문에 이 부분에 대해서는 끝까지 해서 해명할 수 있는 기회를 만들도록 노력하고 있습니다.

아까 그 교수는 SH와 관계없는데 그분하고 인터뷰를 한 이유는 뭐예요? ○SH공사사장 변창흠 그냥 전문가가 현장에 같이 따라갔는데 원론적인 말씀을 한 거거든요. 설계가 잘못됐을 수 있고 설계가 잘 됐는데도 잘못됐다고 그러면 시공이 잘못된 것이다 이 정도 수준으로 얘기한 것인데 저희들이 봤을 때는 마치 설계가 잘못된 것처럼 일반적으로 들려서 저희들로서는 아주 치명적인 피해를 입었습니다.

맞습니다. SH공사가 새롭게 달라지려고 하는 상태인데 이런 것은 찬물을 끼얹는 거거든요. 그리고 직원들로서도 힘 빠지는 일이지요, 실상. 그래서 이것은 강력하게 대응하고 또 JTBC에서 그 부분에 대해서 분명하게 해명을 하든 본인들이 보도에 대한 책임을 느낄 수 있게끔 그렇게 하실 수 있게 꼭 조치해 주시기 바랍니다. 빠른 시일 안에 하셔야지 그렇지 않으면 SH공사의 임대주택에 사시는 분들은 괜히 불안감에 싸일 수 있는 거거든요. 그것은 철저하게 해 주시기 바랍니다. ○SH공사사장 변창흠 네, 알겠습니다.

안녕하십니까? 우미경입니다. 여러 가지로 조직개편 얘기도 들어오고 수고가 많으십니다. 사장님께서 말씀주신 업무보고 중에서 29페이지 리츠방식 사업 추진을 보면 공사에서 여러 가지 임대주택 건설 운영자금 충당이 불가하기 때문에 지금 리츠를 시행한다 그랬고 또 38페이지를 보면 시유지 위탁사업이 있습니다. 그러면 본 위원이 생각하기에는 이 리츠방식 사업 추진이나 시유지 위탁사업이 동전의 앞뒷면같이 물려서 갈 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 리츠가 물론 LH에서도 시행하고 있고 한데 사실 서울시에서는 지금까지 시행되지 않았던 방식인 거지요. 그러면 우리나라 속담에 공짜는 양잿물도 마신다는 속담도 있는데 다만 한 가지 우려가 되는 것은 사실 리츠는 일종의 빚 아닙니까, 서울시 입장에서는. 그것이 좀 더 면밀하고 정밀하게 미래 향후에 미치는 시민들이 져야 될 채무와 이자 부분에 대해서도 시뮬레이션이 됐고 또 시민적인 공감대를 형성할 수 있는 공청회나 그런 것은 준비를 했었던 것인가요? ○SH공사사장 변창흠 우선 제가 간단하게 말씀드리고 리츠는 본부장께서 오랫동안 해온 것이기 때문에 보완설명 드리는 것을 양해해 주시면 고맙겠습니다. 리츠는 저희들이 볼 때는 그동안 임대주택을 건설할 때 저희들이 서울시에서 부족한 부분 나머지 부분은 공사가 직접 부담을 할 뿐만 아니라 관리운영비도 저희들이 추가로 부담하기 때문에…….

우미경 위원님 수고하셨습니다. 다음은 김희걸 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김희걸 위원입니다. 2014년도 임대주택 운영 손실액이 3,000억 원, 임대주택은 SH공사에서 짓지 않으면 안 되는 상황, 그러면서도 적자폭은 계속 늘어나는 어떻게 보면 하나의 계륵이라고 볼 수가 있는 상황입니다. 그렇지요? ○SH공사사장 변창흠 계륵이라기보다는 저희들의 본질입니다. 그것이 없으면 저희들이 존재할 이유가 없기 때문에…….

김희걸 위원님 수고하셨습니다. 다음 박준희 위원님 질의해 주십시오.

박준희 위원입니다. 우리 SH공사 사장님, 이사분이 몇 분이지요? ○SH공사사장 변창흠 법정이사는 저를 포함해서 4명입니다, 감사 한 분이 계시고.

박준희 위원님 고생하셨습니다. 김정태 위원님 질의해 주십시오.

종로 출신 유찬종입니다. 시정발전에 노고가 많으시는 변창흠 사장님을 비롯한 관계자 여러분들의 노고에 감사의 말씀을 드립니다. 30쪽 한번 보겠습니다. 리츠 유형별 추진현황에서 오도가도 못하는 재정비사업 리츠 관련해서 B사업이 제대로 추진되지 않고 오도가도 못하는 재정비사업이라고 했는데 현재 준비 중이라고 했는데 대강 이 사업에 대해서 설명을 해 주시겠습니까? ○SH공사사장 변창흠 네, 본부장이…….

제가 담당을 하기 때문에 말씀드리겠습니다. 지금 시범사업을 대상으로 하고 있는 게 제기4구역을 대상으로 하고 있는데 제기4구역이 이미 관리처분이 다 승인이 된 사업인데 조합투표에 있어서 6개가 모자라서 조합 승인이 대법원에서 취소가 돼버렸습니다. 그동안에 사실상 30%는 지금 철거가 된 상태이고 60%가 이주가 된 상태입니다. 그리고 거기에 건설회사는 현대건설입니다. 현대건설의 306억이 투입된 상태입니다.

어디 지역입니까?

제기4구역, 동대문구에. 또 하나는 거기가 50%가 국공유지 위에 무허가건축물을 많이 가지고 있다 보니까 시공사의 자금 지원을 받아서 불하를 했거든요. 그런데 조합 승인이 취소됨으로 해서 금융권에서 그것을 회수하려고 하니까 돈이 있습니까? 거의 신용불량자로 지금 전락되고 있습니다. 그런 상황에서 그러면 이것을 어떻게 해결할 것이냐, 진짜 오도가도 못하는, 해제한다고 해서 해제할 수 있는 것도 아니고 어떤 도움을 준다고 해서 할 수 있는 것도 아니고 어떻게 하냐, 그것은 사업방식을 바꿔야 된다, 쉽게 말해서 지금까지의 사업방식이라는 것은 조합과 건설사가 추진하는 사업방식인데 건설사의 건설비 안에는 우리가 쉽게 말해서 금융비용이 다 들어가 있습니다. 왜냐하면 공사비에 대한 금융비용도 다 포함되고 그다음에 모델이 서너 개만 만들면 모델하우스가 30억, 40억 들어갑니다. 또 분양대행수수료, 홍보, 그다음 또 사업기간이 길어짐으로 해서 정비사업 쪽에 투입되는 비용 등등해서 그러한 경비가 적어도 20% 내지 25% 정도가 되고 있습니다. 그래서 리츠를 만들어서 건설사는 단순도급으로 들어가라, 결국 분양도 하지 말고 다 가져가자 그렇게 해서 비용을 확 줄여버려야 그 사업이 갈 수 있다 하는 것이 기본골격입니다.

제가 우리 서울시내에 있는 조합의 예를 보니까 처음 추진위 단계에서 면적이 크지는 않는데도 불구하고 땅을 한 300억 정도 추진위에서 매입을 했더라고요. 결과적으로 건설사에 매입한 거지요. 그래서 그 땅을 매입을 하고 추진위원회 사무실이 쓰도록 하고 또 이자가 1억 정도 나간다고 해요. 그래서 이것은 정말 행정지도를 통해서 규제를 해야 되는 것인데 결과적으로 건설사가 조합원들의 동의를 받기 전에 이 지역이 제일 노른자위 땅이고 평수가 큰 거니까 지분확대 측면에서도 선투자라는 개념이 있어요. 처음에 투기에 가까운 거지요. 그래서 일부 조합원들은 아주 불만이 많더라고요. 이자가 이렇게 나가고 있습니다라고 그러는데 실질적으로 제 구역이 아니라서 그 부분을 내가 깊이 들어가지는 못했지만 그런 유사한 데는 찾아서 제재를 할 수 있는 방안도 강구해야 되겠습니다. 29쪽 한번 보지요. 리츠방식의 사업추진 관련인데 리츠방식으로 해서 임대주택을 공급하시겠다는 말씀인데 한번 읽어보시지요, 29쪽. ○SH공사사장 변창흠 리츠 부분 말이지요.

자료는 가지고 있는데 기억은 못 하고 있습니다.

알겠습니다. 공사 방식으로 할 경우 입주자 선정기준과 임대료 선정기준에 제한이 있나요? 그것 어떻게 할 계획은 아직 안 세웠습니까? ○SH공사사장 변창흠 저희들이 앞서 말씀드린 것처럼 공공임대주택으로 하는 경우에는 위원님께서 말씀하신 것처럼 입주자 자격이 아주 엄격하게 제한됩니다. 그러다 보니까 지금 주택문제가 가장 심각한 계층 중에 한 명이 신혼부부나 청년층 사회초년생인데 입주순위가 아주 뒤로 밀립니다. 그래서 이 입주순위를 당기기 위해서는 지금 공공원룸이나 다가구주택 같은 경우에 지자체가 30% 가능하도록 하려고 하고 있는데 원룸이 아닌 아파트 형태는 또 어렵지 않습니까? 그래서 행복주택이 지금 막 들어와 있지만 그 순위에 밀린 사람들에게 우선적으로 공급하되 시세보다도 약 70~80% 정도 싸면 공공임대주택은 아니지만 실제 이분들에게 가장 적실한 주택을 공급할 수 있지 않을까 해서 저희들이 이 계층들을 입주자로 선정을 할 생각으로 있습니다.

유찬종 위원님 고생하셨습니다. 다음은 남창진 위원님 질의해 주십시오.

송파 출신 남창진 위원입니다. 반갑습니다. ○SH공사사장 변창흠 네, 반갑습니다.

택지사업본부장 정현규입니다. 토지이용계획은 약간씩 변경이 되어서 맨 처음에 계획한 것하고는 차이가 있습니다.

본 위원이 보면 엄청 차이나는 것 같아요. 지금 현재는 거기도 준 임대주택 아닙니까? 전부 다 원룸 이렇게 지어서…….

오피스텔 얘기하시는 것인가요?

네, 오피스텔, 그렇게 변한 것 같아요. 지금 마곡단지도 그렇다고 우리 위원들이 질타를 많이 하고 있는데 거기도 그렇게 돌아가고 있어서 안타깝다는 말씀을 드립니다. 어차피 지금 다 매각이 되고 건축도 거의 다 되어 가더라고요. 그런데 기획한 대로 안 돌아가니 거기도 그냥 소형주택 주거지로 변모가 되니까 너무 안타깝다, 다음에 이런 일이 있으면 그렇게 하면 안 될 것 같아요. 시간이 다 되었네요. 조금만 더 써도 됩니까, 궁금한 것?

네, 좋습니다.

18쪽에 보면 현대백화점 입주예정이 있는데 이것은 제 지역이어서 궁금해서요. 엔터식스와 지금 명도소송 진행 중이지 않습니까? ○SH공사사장 변창흠 네.

남창진 위원님 수고하셨습니다. 다음에 김인제 위원님 질의해 주십시오.

장시간에 걸쳐서 수고가 많으십니다. 구로구 제4선거구 김인제 위원입니다. 앞서 위원들께서 상세한 업무보고의 내용들을 많이 질의하셨기 때문에 SH에서 새롭게 추진하려고 하는 리츠에 대해서 몇 가지 질의드리겠습니다. SH가 도시재생에 활력을 불어넣기 위해서 리츠, 그러니까 부동산투자신탁이 참여하는 사업을 추진하는 것에 대해서 본 위원은 시의적절한 사업이다라고 판단하고 있습니다. 그렇지만 우리가 SH형 리츠의 특징을 가지고 말씀을 몇 가지 나누도록 하겠습니다. 리츠라는 것이 부동산투자신탁이 참여하는 방식인데 설립조건이 SH에서는 어떻게 추진됩니까? ○SH공사사장 변창흠 이 부분은 본부장이 설명드리도록 하겠습니다.

지금 정확하게 설립조건이라는…….

부동산투자신탁은 SPC와는 달리 실체가 있는 자산관리회사입니다. 그러면 SH에서 계정에 포함되지 않은 투자가 이루어져야 되고 그 투자 속에서 관리가 이루어져야 되지요. 관리에 의한 것은 경영권이 되는 거고 그 경영권을 어떻게 확보할 것이냐가 SH가 공공디벨로퍼의 역할, 여기서 적시한 오도가도 못하는 재정비사업이라든지 유형별 추진현황을 추진하기 위해서는 간섭할 수 있는 일정비율의 지분이 필요하다, 그런데 SPC나 PFV 방식 같은 경우에는 사모 여부라든지 설립조건에 일정부분 자본금이 필요하잖아요. 그것이 어떻게 되냐고 말씀드리는 거예요?

자본금 구성은 저희들이 20% 넘으면 연결재무제표에 걸려버리니까…….

네?

자본금의 20%를 넘게 투자를 했을 경우에 연결재무제표에 걸리기 때문에 저희들은 19.9%로 들어갈 것입니다. 그다음에 국민주택기금하고 비율을 얼마로 할 것이냐를 아직까지 결정을 안 했습니다만 최소한 절반 이상을 넘길 것이냐 아니면 특별결의를 막을 만한 그것으로 할 것이냐, 그렇게 해서 30%로 갈 거냐, 15%로 가냐, 지금 국민주택기금하고 같이 두 개가 합치면 지배력을 확보할 수 있는 그런 구조로…….

그러면 국민주택기금은 국토교통부와 의견조율을 다 마친 상태입니까?

네.

그러면 국민주택기금에서의 30% 그것을 가지고 우리가 19.9%를 통해서 50%의 경영권 지분을 확보할 수 있겠다는 것이 SH공사의 입장인 거지요?

네, 그래서 결국은 부동산투자회사가 상법상의 주식회사입니다. 단지 위탁관리로 가느냐 자기관리로 가느냐에 따라서 직원을 고용하느냐 아니면 일종의 페이퍼컴퍼니냐 차이가 나거든요. 그러면 저희들은 지금까지는 위탁관리로 가니까 실제 회사의 실체는 상법상의 주식회사인데 종업원이 없는 일종의 페이퍼컴퍼니입니다. 그러면 그 관리를 누가 할 거냐, 그 관리를 하는 데가 AMC회사입니다, Asset Management Company. 그래서 그것을 갖다가 SH공사가 하려고 하고 있습니다. 그다음에 그 관리와 더불어서 이것은 임대주택이라는 특성을 가지고 있기 때문에 임대주택은 Asset Management도 필요하지만 Property Management도 필요하거든요. 다시 말해서 예를 들어서 임차인을 보호하고 내부 명도소송도 하고 등등, 그러한 것은 저희들이 주거복지센터를 통해서 관리하고 그다음에 퍼실리티 예를 들어서 전기라든지 그것은 공동주택관리령에 의해서…….

그런 일반적인 관리에 대한 것이 아니고 SH형 리츠 부동산신탁을 출범하기 위한 기본적인 설립조건들, 경영개선에 필요한 경영권 확보 이런 것들을 어떻게 하겠냐라는 것이 본 위원의 질문이고 두 번째로 예를 들면 리츠의 방식은 선매입형이 있고 개발리츠방식의 두 가지 방식으로 보통 진행을 합니다. 그런데 예를 들면 개발리츠형 방식은 이전의 과도한 개발투자 이런 것들이 리스크가 심하기 때문에 리스크 테이크를 하지 못하는 일반 민간개발자들은 참여를 할 수가 없어요. 그런데 우리 서울시에서는 도시계획 관련된 용적률이라든지 사업을 완화할 수 있는 뒤에서 지원세력들이 있고 SH에서는 시유지나 구유지를 활용할 수 있는, 공공용지로 확보할 수 있는 측면이 있기 때문에 리츠사업의 가장 장점들을 많이 가지고 있다고 저는 보고 있습니다. 가장 좋은 장점을 가지고 이런 계획들을 수단으로 서울시 민간주택 플러스 임대주택을 더 공급하겠다는 바람직한 안인데 여기서 문제점들이, 보다 우려사항들이 발생되는 것은 뭐냐 하면 보통 투자자들이 사모펀드를 하든 아니면 개별적으로 투자자들에 대한 것들에 배당을 아니할 수 없지요. 배당률에 대한 것들은 어떻게 고민했는가, 저는 박원순 시장이 시중 유동자금의 10조 원을 유치하는 주거문제 해결을 했으면 좋겠다는 주문을 했는데 과연 박원순 시장이 리츠에 대해서 많은 자문이나 조언을 받은 상태에서 10조 원 유치 주거문제 해결 이것이 나온 것인지 아니면 단시적으로 명시적으로 나온 것인지, 저는 후자라고 생각하는데 10조 원을 유치하기 위해서는 대부분이 투자가 기관투자자로 이어집니다. 보험이라든지 연기금이라든지 금융기관이라든지 이런 기관투자자들이 대부분 이루어지고 아까 말했던 국민주택기금과 SH공사에서의 연대투자를 하기 위해서 그 외 배당률에 대한 것들은 대부분 기관투자자들한테 갈 수 있는 비율들이 많이 발생한다는 거예요. 그 부분은 뭐냐 하면 공적인 영역기관에서 배당률을 일반 사기업 그러니까 기관투자자들에게 과도하게 줄 수 있다, 최소 5%까지는 리츠에서는 주어야 합니다. 최소 5% 정도의 수익률을 일반 기관투자자들에게 주어야 된다, 그런데 여기에서 SH형 리츠의 비교방식을 보면 시민 위주의 공모를 하겠다는 것은 좋은 바람직한 안인데 시민들은 5% 수익률을 내기 위한 과도한 금액을 투자하기에는 굉장히 부담스러운 거지요, 그렇게 할 수 있는 여력이 우리 서울시민들에게 많지가 않고. 그러면 그 비율들은 미미한 상태입니다. 페이퍼상에는 시민 위주의 공모를 하겠다는 방향성은 제시할 수 있고 그렇게 하겠다고 하겠지만 실질적으로 이루어지지 않는 거지요. 그런데 이게 10조라는 금액을 가지고 리츠를 하겠다고 하면 대부분 기관투자자에 배당률을 해주는 과도한 수익배분들이 발생할 텐데 이것을 공적영역에서 한다, 이것은 굉장히 모순된 거지요. 두 번째 우리가 리츠사업 추진방식으로 시중유동자금 2조 6,400억을 유치하겠다는 것이 SH에서는 시뮬레이션을 한 번 해봤겠지요?

네.

충분한 어떤 사업들로 어떻게 개발이 이루어지겠다는 시뮬레이션을 했습니다. 그러면 우리가 오도가도 못하는 재정비사업 리츠를 준비 중인데, 이것은 준비 중이지요. 예를 들면 최근에 도시계획위원회에서 본 위원도 참여해서 245개 뉴타운지역을 해제한 바가 있습니다. 해제한 지역에 일반인 대상으로 예를 들면 공모도 하고 기관투자 공모해서 리츠방식의 개발을 했어요. 개발방식을 했는데 그 이후에 조합원의 분양분은 제하고 민간주택을 분양해야 되는 거지요. 그런데 여기에서 SH공사는 본 위원이 이 페이퍼상 느낌으로는 민간주택을 임대화시키겠다는 거예요. 그것으로 개발 리츠 수익구조를 만들겠다는 거예요. 그러면 수익구조를 리츠방식에서 분양이 아닌 임대, 시중금액의 우리가 행복주택이나 시프트의 75~80%대가 되겠지요. 그 이후에 우리가 다시 임대주택을 관리하는 측면이 있을 거예요. 임대주택을 관리하기 위한 비용이 발생하지요, 감가상각이 들어가고. 그러면 본 위원은 여기에서 어떤 것이 의문이 생기냐면 임대주택은 서민들이 입주하는 입주가 아닌 거지요. 일반적으로 우리가 말하는 장애인이라든지 아니면 차상위계층이라든지 아니면 우리가 일반적으로 임대주택에 주거할 수 있는 사람들이 아닌 주변 시세보다 저렴한 시프트라든지 주변 시세보다 저렴한 임대주택에 들어가는 일반인들이라는 거예요. 그러니까 일반인들에게 이 공급을 해준 것은 임대주택이라고 하지만 또 하나의 시장에 예를 들면 역행하는, 서울시 정책에 역행하는 사업이 될 수 있습니다. 지금 전ㆍ월세 비율 때문에 굉장히 서울시가 힘들고 본 위원뿐 아니라 정책을 입안하는 사람들이 모두 고민하는 문제가 전ㆍ월세 비율의 전환이에요. 그러니까 임대는 전ㆍ월세 비율에서 월세를 내게 되는 개념이잖아요. 그러면 이 부담이 어디로 갑니까? 이 부담의 원인 제공이 향후에는 서울시와 SH공사에 오지 않겠습니까? 물론 시세에서 75~85%의 저렴한 금액이 될 수 있습니다. 그렇지만 이것이 시장에서의 효과는 어떤 거냐면 월세로의 전환을 가속화시킬 수 있는 촉매제가 될 수 있다는 것을 우려해야 된다는 거예요. 그래서 박원순 시장이 리츠에 대해서 SH공사 혁신업무보고를 어떻게 받았는지 모르겠어요. 10조라는 과도한 금액이 명시적으로 선언적으로 나와서 임대주택을 공급하겠다는 것들은 굉장히 좋은 안이에요. 그것이 돈이 없는 서민들에게 입주하는 일반 LH나 SH공사에서 제공하는 임대라고 하면 아무 문제가 없습니다. 이것은 개발 리츠예요. 이것을 과연 우리가 이런 우려들을 다 해소할 수 있겠습니까? 개발 리츠만으로는 아까 말했던 SH공사에서 본 위원이 판단하는 테이크할 수 있는 부분들은 굉장히 많아요. 그렇지만 아직까지는 우리나라에서 개발시행사들이 이것을 에쿼티(equity) 투자할 수 있는 부분들이 많이 없기 때문에 아직 에쿼티 투자할 수 있는 인식 자체가 우리나라에 시행사나 시공사가 없어요. 그것을 SH가 할 수 있다는 것은 나는 명분이 됐다고 생각해요. 그런데 아까 본 위원이 지적했던 두 가지 우려 이것 어떻게 해소하겠습니까, 사장님? ○SH공사사장 변창흠 위원님께서 아주 꼼꼼하게 지적해 주셔서 저희들로서는 감사하게 생각합니다. 우선 저희 공사에서 2018년까지 공공임대주택 4만 28호를 짓기로 해서 매년 1만 호를 짓는 것은 거의 확정이고 저희들이 시민에게 약속한 것이고 저도 받아들입니다. 그다음에 공동주택 1만 호 공급도 저희들이 약속을 했고 일부는 공공임대주택하고 약간 겹치기는 하지만, 그럼에도 불구하고 주거문제로 심각한 어려움을 겪고 있는 임대주택하고 주거급여 그 위에 있는 사람들이 있는데 지금 정부에서는 뉴스테이 또는 민간임대주택 활성화를 통해서 아예 위원님께서 걱정하시는 월세주택대상을 놓고 있거든요. 그런데 저희들은 그것보다 그 아래 있으면서도 주거문제가 심각한 사람들이 분명히 있습니다. 저도 임대주택을 통해서 전세주택을 공급하거나 시프트나 기존에 있던 것들을 건드리지는 않습니다. 그것은 그대로 하되 지금 주택문제가 심각한 사람들을 그냥 방치하기는 어려운데 이분들 위해서 재정투자하거나 SH가 적자형태로 하기에는 기업 자체가 존속이 불가능하기 때문에 저희들이 최소한의 비용을 들이면서 통제가능한 사업 유형을 만들려다 보니까 시프트라는 것을 만들었거든요. 다만 이 부분이 안정적으로 수익을 보장해 주려고 보니까 국민주택기금보다도 약간 더 비싼 자금을 끌어들이는 것인데 그래서 시민이든 또는 투자자에게 저희들이 봤을 때 4.5~5% 정도 수익을 보장하는 것으로 생각을 하고 있습니다. 이게 한편으로는 시민들에게 고령화를 맞이해서 안정적으로 재투자할 수 있는 기회를 제공한다는 측면이 있고요. 저희들이 한편으로 또 비용도 봐야 되기 때문에 국민주택기금하고 조율에 대해서는 저희들이 비율은 고민을 하도록 하겠습니다. 다만 10조 부분에 대해서는 저희들이 봤을 때는 시장님께서 상징적인 의미를 갖고 있다고 보고 전체 자금을 동원하는 10조라기보다는 사업규모 정도의 10조 정도로 저희들은 이해를 하고 있습니다. 그다음에 위원님께서 말씀하신 월세화 부분에 대해서는 앞서 말씀하신 것처럼 이게 월세를 가속화한다 이렇게 볼 수도 있습니다만 분명히 월세시장에서 불가피하게 월 100만 원 정도를 부담해야 되는 계층이 있다 그러면 그 비용을 줄여주는 역할들로는 리츠가 나름대로 의미가 있지 않은가, 저희들이 기존에 있는 공공임대주택의 역할을 방기하고 그것을 대체해서 이것을 한다 그러면 그런 비판을 받을 수 있지만 이것을 보완하는 측면으로 이해해 주시면…….

제가 지금 이해를 못하는 게 자기자본이라 하면 SH공사의 자본을 말하는 건지…….

아니지요. 부동산투자신탁 새로운 서울 SH형 리츠가 되는 것이지요.

맥시멈 19.9%를 잡고 있습니다.

금액으로 돈으로 따지면 얼마예요, 국민주택기금까지 하면. 아니, 이게 뭐냐면 보세요. 부동산투자신탁을 설립하고 그러니까 PFV는 아까 말한 것처럼 그냥 명목회사예요, 페이퍼컴퍼니예요.

그렇지요.

그다음에 부동산투자신탁은 실체가 있는 사업이에요. 그런데 그 관리형태를 아까 말한 것처럼 좀 완화시키고 SH에서 주거복지센터라든지 이런 곳을 통해서 해 나가겠다는 거예요. 그러면 채산성을 높이겠다는 안이겠지요, 제가 보기에는. 채산성을 높이겠다는데 리츠에 대해서 본부장님은 큰 개괄적인 것은 이해하는데 세부사업으로 들어간다고 하면 리츠에서는 자기자본의 30% 외에는 투자를 할 수가 없어요, 개발할 수가 없어요, 이것은 뭐냐면 리스크 헷지를 해야 되기 때문에. 리스크를 줄여주는 부분을 30%로 보고 있다는 말이에요. 그러면 우리가 자기자본이 몇 %냐는 말이에요. 그 몇 %가 19.9%는 서울 SH공사의 몫이고 그다음에 국민주택기금에서 30%로 할지 몇 %로 할지 모르잖아요. 그러면 얼마예요?

지금 말씀하신 것이 리츠가 개발사업을 하는 데 있어서 30%밖에 안 된다는 그 말씀인 것 같은데요. 그것은 두 가지가 있습니다. 다시 말해서 개발리츠 같은 경우는 100% 다 할 수도 있고 일상적으로 자산을 사 가지고 할 경우에는 투자사업은 자기자본의 30%밖에 못한다는 기준이 있거든요. 지금 같은 경우는 저희들은 임대주택입니다.

이것은 임대주택이 아니라니까요. 왜냐하면 우리가 분양도 하고 임대를 하기는 하지만 사실은 이것 분양주택에 준하는 것이잖아요. 어떻게 저는 적용이 될지 참 의문이 가는 거예요.

그것은 100% 적용이 다 되어도 문제가 없습니다.

다 시뮬레이션 되었습니까?

네, 자기자본을 100% 다 투입됩니다.

자기기본의 100%를 30% 범위 내에서의 위험부담에 대한 리츠의 리스크 헷지를 위한 조건들이 개발방식으로 했을 때는 100% 자기자본을 다 할 수 있다는 것이 시뮬레이션이 되었다는 거지요?

네.

되었습니다. 저는 제가 가지고 있는 기본적인 지식 범위 내에서 얘기한 것인데 SH공사에서 리츠사업 추진방식의 시뮬레이션을 했다니까, 2조 6,300억에 대해서 시뮬레이션을 한 거니까 이것은 왜냐하면 본 위원은 리츠방식 사업추진에 대해서 굉장히 명분 있고 한번 해 볼만 하다고 생각합니다. 하지만 해 볼만 하다기 보다는 어떤 우려되는 사항들 또 리스크들이 아직까지는 많이 존재합니다. 그래서 이것을 우리가 정말 심도 있게 또 리스크 방지를 위한 테이크어웨이를 어떻게 할지에 대해서 심도 있는 논의를 하고 그다음에 순차적인 사업들을 어떻게 진행할지, 왜냐하면 앞으로 우리 SH공사가 도시재생사업으로 활력을 얻기 위한 가장 중요한 사업 중 하나이기 때문에 이 사업을 그냥 시장에다가 SH공사가 선보인다는 것으로는 부족할 것 같아요, 이게 왜냐 하면 미치는 영향이 굉장히 있기 때문에. 그래서 본 위원이 리츠사업 추진방식의 시뮬레이션을 어떻게 했는지 그다음에 리츠추진 TF단 구성의 논의과정들의 구조는 어떻게 되고 있는지 그다음에 우려되고 있는 본 위원의 얘기들을 조금 더 뭐라고 그럴까요, 검증은 죄송한 말씀인데 점검 정도로 한번 해서 의논을 해 보았으면 좋겠습니다. ○SH공사사장 변창흠 네.

저희들이 준비를 사실 해서 각 위원님들한테 설명회를 드리려고 했어요. 그런데 아직까지 못하고 있었는데 그것 한번 드리겠습니다. 구조가 어떻게 되어 있으며 그다음에 저희들이 법률검토를 어떻게 받은 거, 다 법률검토를 받았습니다. 왜냐하면 저희 회사의 어찌 보면 자칫 발을 들였다가는 안 한 만도 못한 결과를 초래할 수 있는 거니까 우리 위원님께서 걱정하시는 부분 이상으로 저희들이 고민을 할 수밖에 없습니다. 단지 지금 이 자리에서 설명이 다 안 되니까 제가 따로 위원님한테 자료를 가지고 설명을 드리겠습니다. ○SH공사사장 변창흠 저희들이 지금 LH가 리츠를 하고 있는데도 불구하고 SH형 리츠라는 것을 따로 만들어서 개발하는 것은 위원님께서 걱정하시는 것처럼 공공성을 최대한 띠면서 분양하지 않고 시유지를 관리할 수 있는 그런 모델로 만들었고 이게 다른 지역에서 적용하기 힘든 서울형 모델이라고 저희는 생각합니다. 그리고 또 시민들에게 지지를 받기 위해서 시민형 생각하고 있는데 이 부분에 대해서는 저희들이 사업 시행하면서 새롭게 개발한 모형이기 때문에 여러 가지 의문이 있어서 이와 관련된 자료들하고 또 궁금한 부분에 대해서 Q&A를 만들어 놓았습니다. 그래서 그 부분은 자료를 드리고 위원님들께 앞으로 저희 모형에 대해서 적극적인 지원을 받을 수 있도록 노력하겠습니다.

저를 이해시키는 범위를 넘어서 SH공사가 새롭게 도시재생사업 디벨로퍼로 영역을 확장하기 위한 가장 중요한 모델이기 때문에 해 주시고 나머지 주요 사업지구 현황이 있는데 이것은 담당자가 저한테 따로 보고해 주었으면 좋겠습니다. 이상입니다. ○SH공사사장 변창흠 고맙습니다.

김인제 위원님 수고하셨습니다. 김정태 위원님 추가발언 5분 지켜 주시기 바랍니다.