인천광역시의회 발언

차준택 의원 발언

제225회 제8차 기획행정위원회2015-08-28

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준택

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제225회 인천광역시의회 제1차 정례회 폐회중 제8차 기획행정위원회를 개의합니다. 금일 의사일정은 송도 6ㆍ8공구 토지리턴과 관련한 사항으로 제1항 송도 6ㆍ8공구 토지매각 관련 대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안, 제2항 2015년도 재정기획관실 제2회 세입ㆍ세출 추가경정예산안에 대한 심사가 되겠습니다. 1. 송도 6ㆍ8공구 토지매각 관련 대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안

그러면 의사일정 제1항 송도 6ㆍ8공구 토지매각 관련 대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안을 상정합니다. 이용철 기획조정실장님 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

용철

이용철기획조정실장

기획조정실장 이용철입니다. 송도 6ㆍ8공구 토지리턴 관련 대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안에 대한 제안설명을 드리겠습니다. 제안이유를 말씀드리면 인천시는 지난 2012년 9월 7일 송도 6ㆍ8공구의 A1, A3, R1의 세 필지 총 34만 7,036.6㎡의 토지에 대하여 교보증권을 금융주관사로 한 싸이러스송도개발주식회사와 특별계약해지청구권이 부과된 토지매매계약을 체결한 바 있습니다. 이후 2015년 올해 8월 19일 위 세 필지 중에서 A1, R1 두 필지 22만 4,891㎡에 대하여 매수자와 권리의무승계 계약을 한 한국자산신탁이 특별계약해지청구권 즉 통상 토지리턴권이라고 합니다. 토지리턴권을 행사함에 따라 위 두 필지의 계약금 및 중도금, 중도금이자 등 총 5,900억원을 반환하게 되었습니다. 이에 우리 시는 위 토지를 인천도시공사에 매각하고 인천도시공사는 이를 처분신탁하여 수익권을 매각하는 자산유동화거래를 통해 자금을 조달하고자 하며 인천도시공사의 신탁을 통해 발생한 수익권 거래 시 신용보강을 위해 수익권을 담보로 대출해 준 특수목적법인에 대하여 인천시 대출채권 매입확약이 필요한 사항이므로 이에 관하여 의회 동의를 구하고자 하는 사안입니다. 자금조달 구조 등에 관한 주요 설명을 말씀드리겠습니다. 안건 4페이지 상단의 구조들을 봐 주시기 바랍니다. 우선 인천시는 인천도시공사의 A1, R1의 두 필지 토지를 매각하고 도시공사는 이를 처분신탁하여 신탁대금을 받게 됩니다. 신탁사는 이 토지에 대하여 발생하는 수익권을 차주인 특수목적법인인 에스디에이원개발 주식회사 및 에스디알원개발 주식회사에 각각 매각하고 대주특수목적법인인 인베스트먼트 송도제1차 유한회사 및 인베스트먼트 송도제2차 유한회사는 위 수익권에 대한 담보 즉 질권 설정을 통해 대출을 해 주게 됩니다. 이 대출채권이 차후 회수되지 않을 경우 대출채권을 인천시가 전액 매입하겠다는 확약을 통해 위 거래의 신용을 보강하는 구조가 되겠습니다. 참고로 위 거래는 행자부 회계제도과, 재정정책과 등으로부터 적법한 거래임을 인정받았으며 매각주관사 입찰 시 참가한 모든 참가회사의 법무법인 법률 검토자료로 회계법인 회계 검토자료를 통해 법률 위반사항이 없음과 인천시도시공사에 직접부채로 계상되지 않는 진성매각임을 확인하였음을 말씀드립니다. 이상 제안설명을 마치겠습니다.

준택

차준택위원장

이용철 기획조정실장님 수고하셨습니다. 다음은 수석전문위원의 검토보고가 있습니다.

동항

왕동항수석전문위원

수석전문위원 왕동항입니다. 송도 6ㆍ8공구 토지매각 관련 대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 1쪽에서 3쪽까지 그 제안이유와 주요 내용은 그 배부해 드린 검토보고 유인물을 참조해 주시기 바라겠습니다. 검토결과를 보고드리겠습니다. 검토보고서 4쪽이 되겠습니다. 먼저 그 동의안의 제출배경이 되겠습니다. 2012년 9월 토지리턴제를 적용하여 교보증권 컨소시엄에 8,520억원에 매각한 송도 6ㆍ8공구 A1, A3, R1 세 개의 필지 중 아파트 건설이 추진되는 A3 부지를 제외하고 A1, R1 두 필지 22만 4,890㎡에 대하여 교보 측이 올해 8월 19일 리턴권을 행사함에 따라 이자비용 721억원을 포함한 총 5,900억원을 9월 7일까지 환불해야 하는 상황이 되었습니다. 이에 시에서는 해당 토지를 인천도시공사에 매각하고 도시공사는 이를 신탁하여 발생한 대출자금으로 리턴금액을 조달할 계획으로써 이 과정에서 부동산을 처분 신탁할 SPC가 설립되고 SPC가 대출을 받을 수 있도록 인천시 대출채권 매입확약 채무보증이 필요하게 됨에 따라 이를 위하여 지방자치법 제124조제3항에 의거 보증채무부담행위로 시의회에 동의안을 제출하게 되었습니다. 송도 6ㆍ8공구 토지매각 개요를 말씀드리면 계약자는 시와 교보증권이 설립한 특수목적법인인 싸이러스송도개발주식회사가 되겠습니다. 계약기간은 2012년 9월 7일부터 2015년 9월 7일이 되겠습니다. 매각금액은 8,520억원이 되겠습니다. 계약조건은 환불 조건부로써 계약금은 원금, 중도금에는 리턴이자 5.19%를 가산하여 환불하도록 하는 것이 조건이 되겠습니다. 매각 추진과정을 살펴보면 2012년 6월 12일 공유재산 관리기획 의회 의결을 받았고 2012년 7월 30일에 송도 6ㆍ8공구 토지 처분방침 수립을 받아서 2012년 8월 1일부터 8월 20일 사이에 송도 6ㆍ8공구 처분방안 제안공모를 거쳐서 2012년 8월 29일날 제안서 평가위원회 개최를 통해서 교보증권에 계약금 환불 조건부로 매각한 바 있습니다. 2015년 금년 8월 19일날 송도 6ㆍ8공구 A1, R1 특별계약해지권이 청구가 들어온 바 있습니다. 종합 검토의견을 보고드리겠습니다. 송도 6ㆍ8공구 A1과 R1의 두 개 필지에 대하여 토지리턴권이 행사됨에 따라 시에서는 이에 대한 대응방안으로 인천도시공사를 통한 환불자금 확보를 위해 도시공사의 토지를 매각하고 도시공사는 부동산을 처분신탁하여 이에 특수목적법인인 에스디에이원개발(주)와 에스디알원개발(주)에서 대출받은 자산담보부 기업어음을 통해 리턴자금을 조달하는 과정에서 SPC의 그 대출채권 매입을 확약하는 채무보증을 시가 부담하게 되었습니다. 이때 그 ABCP 기업어음의 만기도래 이전에 토지가 팔리지 않거나 사업이 정상적으로 이루어지지 않을 경우 어음을 재발행하거나 인천시가 대출채권을 매입해야 하는 상황이 발생될 수 있어 또 다른 형태의 그 토지리턴제로 보는 시각도 있습니다. 또한 내년에는 주택담보 가계대출 심사가 강화되는 등 부동산 여건의 변화로 시에 채무부담에 대한 우발부채 상승 우려가 높은 만큼 현재 추진하고 있는 토지리턴 환매대책방안에 대한 진행과정과 향후 시와 도시공사의 채무비율 또는 부채 등이 지방재정에 미칠 수 있는 영향에 대한 충분한 설명과 논의가 있어야 할 것입니다. 한편 그 리턴토지의 조속한 매각처리와 대규모 부지개발에 의한 수익성 제고방안이 필요한 상황에서 앞으로 인천도시공사가 담당해야 할 역할에 대하여도 설명이 필요하고 리턴대금이 5,900억원인 반면 대출채권 매입확약 예정액은 약 6,336억원으로 436억원의 차이를 보이고 있는 바 이는 시나 도시공사에서 부담해야 할 취득세나 신탁수수료, 이자비용 등으로 제반 소요비용에 관하여 설명이 있어야 할 것입니다. 아울러 물리적으로 시간이 촉박하여 일련의 환매대금 조달과정이 동시다발적으로 진행되고 있는 만큼 행정절차상 또는 법률상 하자가 발생되지 않도록 각별히 주의를 기울여야 할 것으로 사료됩니다. 이상으로 송도 6ㆍ8공구 토지매각 관련 대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안에 대한 검토보고를 마치겠습니다. ㆍ송도 6ㆍ8공구 토지매각 관련 대출채권 매입확약에 관한 보증채무부담행위 동의안 검토보고서

준택

차준택위원장

왕동항 수석전문위원님 수고하셨습니다. 다음은 질의 및 답변순서입니다. 그런데 그 전에 아까 제안설명 중에 그 행자부로부터 우리 도시공사에 채무부채로 잡히지 않는다라는 확약을 받으셨다고 했잖아요.

용철

이용철기획조정실장

검토를 받았습니다.

준택

차준택위원장

그러니까 구두로 받은 거예요 아니면 뭐 문건으로 그게 공문으로 받은 게 있나요?

용철

이용철기획조정실장

그거는 제가 직접 한 게 아니고 저 도시공사에서 문의를 했는데요. 그 한번 답을 해 주시죠.

준택

차준택위원장

아니, 그 자료가 있으면 네, 답변…….

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

인천도시공사 기획조정실장 남찬일입니다. 저희가 행자부하고 그런 사전관계를 협의한 결과 저희가 매각신탁 승인요청을 지금 시에 요청하고 있고요. 그 행자부에서는 그 부분에 대해서 9월 4일까지 승인을 내주도록 그렇게 지금 협의를 하고 있습니다.

준택

차준택위원장

아니, 그건 그런데 부채에 포함이 되냐 안 되냐 그 부분을 확약을 받았다고 했잖아요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

저희는 이 부분에 대해서 진성매각으로, 그 매각으로 이루어지기 때문에 저희 부채로 잡히지는 않습니다.

준택

차준택위원장

그러니까 그게 공사의 입장인 거예요? 아니면 행자부랑 그게 명확히 부채가 되지 않는다라고 답을 받았느냐 이거죠.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

그거는 법률구조관계상 법률 그 질의와 회계질의를 한 결과 그렇게 나왔고요. 행자부에서도 그 부분에 대해서는 인정하고 있는 부분입니다.

준택

차준택위원장

그 자료 좀 제출해 주세요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

저희가 법률 질의 받은 거하고요. 그리고 그 회계사로부터 저희가 질의한 내용에 대해서 제출하도록 하겠습니다.

준택

차준택위원장

행자부 포함해서, 알겠습니다. 들어가시고요. 본 안건과 관련해서 신영은 위원님 질의해 주십시오.

영은

신영은위원

비회기인데도 긴급으로 이렇게 안건을 상정해서 집행부나 우리 위원들 참 어려움이 많습니다. 기획조정실장님, 그 싸이러스송도개발이 6ㆍ8공구 관련 계약내용을 한번 구체적으로 다시 한번 얘기 좀 해 주시죠. 이자라든가 어떤 계약이 이루어졌었는지.

용철

이용철기획조정실장

그 세 필지 뭐 자료 있으시면 세 필지에 대해서 계약을 하고 그 계약금액 95%를 시에다가 중도금과 계약금조로 납부를 했습니다, 그 계약과 동시에 그때. 그리고 그게 약 8,094억입니다. 총 계약금은 8,520억인데 그 당시 9월 7일 계약하면서 즉시 선납을 한 게 그리고 그게 약 8,094억입니다. 계약금과 중도금 합쳐서 95%를 8,094억을 시에 납부를 해서 시가 그걸 세입으로 활용할 수 있었습니다. 그리고 잔금이 남아 있는 거죠. 그리고 잔금이 있기 때문에 등기가 넘어가지 않는 구조입니다. 등기가 넘어가지 않음으로써 싸이러스송도 쪽에서는 이른바 리턴권을 행사할 수 있는 근거가 서로 되는 겁니다. 그래서 잔금을 다 치르면 등기가 넘어가서 리턴이 안 되는 거죠. 그래서 그런 조건부로 계약을 하고 조금 전에 말씀드린 중도금을 기준으로 해서 5.19%의 이자를 이렇게 붙여서 리턴할 수 있도록 그런 규정이 돼 있습니다.

영은

신영은위원

그런 부분이 참 중요해서 다시 한번 확인을 했습니다. 이게 그 당시에 매각할 때는 정말 시급해서 이거 완전 노예계약 같아요. 오점 몇 %요?

용철

이용철기획조정실장

19%입니다.

영은

신영은위원

지금 이자, 이율이 그렇게 비싼 데가 있어요?

용철

이용철기획조정실장

그 당시에는…….

영은

신영은위원

그 당시에는 그랬나요?

용철

이용철기획조정실장

네, 지금은 좀…….

영은

신영은위원

지금은 한 2%대인가요?

용철

이용철기획조정실장

네, 저희가 지금 2% 중후반 이렇게 왔다갔다 합니다.

영은

신영은위원

이거 애당초 우리 시에서는 급해서 이거를 매각을 안 했었으면 더 큰 어려움이 있었을지는 모르겠지만 이거 계획적 아니었어요? 계약과 동시에 95% 중도금까지 지급하고 말이야. 나중에 리턴하려고 아주 계획적으로 우리 이거 완전, 제가 자료를 며칠 전에 준 걸 쭉 읽어봤더니 완전히 이거 노예계약이 아니었나. 하자는 대로 다 했던 것 같아요.

용철

이용철기획조정실장

그 당시에 일부 그런 지적이 언론에도 나오고 한 그런 면이 있습니다만 어쨌든 그 당시 굉장히 긴박하고 어려운 재정환경 때문에 그렇게 하지 않았나 싶습니다.

영은

신영은위원

저도 그런 부분은 이해를 합니다만 이게 참 너무 심각해요. 우리가 볼 때는, 지금 이 시점에서 볼 때는. 이거 누구 책임질 사람 없어요?

용철

이용철기획조정실장

그거에 대해서 지금…….

영은

신영은위원

그래도 한번 확인해 봐야 할 거 아니에요?

용철

이용철기획조정실장

그 부분은 감사부서나 다른 데서…….

영은

신영은위원

엄청난 어려움을 겪고 있는데 우리 시 재정상 손해를 끼쳤고 그래서 그런 거 전반적으로 한번 검토해 보셨으면 하는 당부의 말씀드리고요. 그리고 A3 같은 경우에 지금 지역주택조합개발 추진 한 달 유예를 뒀다고 그러는데 이거는 또 어떤 차질이 생기지 않을까 염려되는데.

용철

이용철기획조정실장

네, 그 부분은 총 세대수가 2,708세대인데 그중에 23세대를 제외하고는 다 계약이 됐다는 걸 제가 그 개발을 대행하는 회사 대표로부터 들었습니다. 그래서 원만하게 될 걸로 보고…….

영은

신영은위원

그건 뭐 차질 없겠네요.

용철

이용철기획조정실장

좀 더 자세한 건 우리 송도사업본부장이 추가답변드리겠습니다.

영은

신영은위원

네.

창열

지창열경제자유구역청송도사업본부장

경제청 송도사업본부장 지창열입니다. 지금 A3는 민간주택조합 형태로 개발이 돼서 현재 저희한테 경관 심의하고 건축 심의를 마친 상태입니다. 그래서 조만간에 주택사업 승인을 신청할 예정인데 저희 경제청에서 봤을 때는 차질 없이 A3는 사업이 추진이 될 걸로 그렇게 판단하고 있습니다.

영은

신영은위원

그렇게 됐으면 하는 바람입니다. 우리 7대 의회 들어오자마자 이 얘기가 나와 가지고 리턴 관련 말이 나와서 언론에도 그렇고 우리 집행부에 계속 확인해 볼 때는 리턴 안 된다고 확고한 답변을 한 것으로 알고 있는데 이런 어려움이 지금 현실적으로 닥쳤다는 말이죠. 그러면 도시공사에 있는 땅을 팔아 가지고 도시공사에서 SPC 해 가지고 또 처리하는 거 아니겠어요?

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇습니다.

영은

신영은위원

그 방법은 또 문제 안 되겠나요? 꼭 우리 계획 세운 대로 차질 없이 되라는 법은 없는데 그거에 어떤 문제점에 대한 대비까지도 해야 할 것 같던데.

용철

이용철기획조정실장

종전의 계약은 크게 시가 페이퍼컴퍼니, 사실 회사 실체가 있는 페이퍼컴퍼니인 싸이러스송도에다가 이렇게 매각을 하고 금융 주관사가 그때 교보증권이었고 그런 상태에서 사실 개발을 이렇게 주도해야 될 의무가 있는 어떤 법인은 없었습니다. 그런데 그 역할을 사실상 교보로부터 용역을 받았다 그렇게 한 데가 GEP라는 조금 전에 답변드린 조합개발을 추진한 대행사가 개발대행사가 GEP라는 회사입니다. 그 회사가 개발을 투자자를 유치하고 하는 그런 일련의 활동을 해 왔습니다. 그래서 한 필지는 그게 성공을 했고요. 앞으로 두 필지에 대해서 도시공사로 나가면 그와 같은 역할을, GEP와 같은 역할을 도시공사가 함으로써 좀 더 적극적으로 이걸 사업환경을 만들어서 조속한 시일 내에 사업이 정상화되도록 하는 것이 좀 더 용이한 구조가 돼서 지금 위원님이 걱정하신 부분을 해소할 수 있을 거라 봅니다.

영은

신영은위원

지금 이 싸이러스에 리턴 돼 가지고 우리가 지급을 해야 할 거 아니에요. 환급을 해 줘야 되는데 당초 리턴 이자가 엄청난데 지금 또 현 시점은 그렇지 않잖아요. 이거 어느 정도 조정을 했습니까?

용철

이용철기획조정실장

리턴 이자를 조정한 건 아니고요.

영은

신영은위원

다운시켜서 우리가 지급할 수 있도록 좀…….

용철

이용철기획조정실장

아니, 그거는 애초에 3년 전부터 그게 안 되는 걸로 돼 있는 겁니다.

영은

신영은위원

그래서 그 이자 그대로 다 줘야 합니까?

용철

이용철기획조정실장

네, 이게 위원님 이렇습니다. 그러니까 조금 전에 아까 조합이 개발했다고 A3 같은 조합을 개발했지 않습니까. 그걸 2년 전에 개발했어도 올 9월 7일까지 5.19%를 다 내야 됩니다. 3년을 채우지 않고 그전에 개발해도 그 이자는 미리 다 내야 되는 계약입니다. 종전계약이요.

영은

신영은위원

우리가 이자를 다 물어줘야 한다고요?

용철

이용철기획조정실장

네.

영은

신영은위원

실장님 며칠 전에 이자 조율한다고 그러지 않았어요?

용철

이용철기획조정실장

그거는 연장할 때 그 부분을 할 수 있는데 9월 8일부터의 이자죠, 그렇게 될 때는. 지금 그 리턴 행사…….

영은

신영은위원

현재까지는 꼼짝 마라고.

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇습니다.

영은

신영은위원

연장할 경우만?

용철

이용철기획조정실장

네.

영은

신영은위원

돈장사 제대로 했네요. 그리고 우리 위원장님께서도 얘기했듯이 6ㆍ8공구 매각 관련 그쪽에 팔았거나 우리가, 도시공사에서 다시 사는 거 아니에요?

용철

이용철기획조정실장

네.

영은

신영은위원

그러면 이 취득세 같은 거는 어떻게 되나요?

용철

이용철기획조정실장

취득세는 절반이 할인되는 걸로 알고 있습니다.

명성

박명성재정기획관

50%.

용철

이용철기획조정실장

통상 취득세의, 공기업이라 50% 할인되는…….

영은

신영은위원

우리 시에서 할 경우는 안 내잖아요.

용철

이용철기획조정실장

그런데 시, 그렇지만 시가 과거처럼 시영아파트를 짓고 이런 건 아니기 때문에 도시공사가 그걸 위해…….

영은

신영은위원

그렇다는 거죠.

용철

이용철기획조정실장

네.

영은

신영은위원

그리고 우리 시에서 도시공사에다 매각해 가지고 도시공사에서 SPC 해 가지고 매각하는 건데 시간이 지연이 되면 또 여러 가지 문제가 뒤따를 것 같은데 그거 확고한가요?

용철

이용철기획조정실장

네, 그래서 그게 저희가 지금 1년 정도 기간이면 관련 도시계획 변경이라든지 이런 일련의 과정을 할 수 있을 것으로 봅니다.

영은

신영은위원

어쨌든 간 말대로 계약대로 잘 이루어졌으면 이런 문제가 발생 안 됐을 거예요.

용철

이용철기획조정실장

네.

영은

신영은위원

우리 앞으로도 지금 진행하는 부분에 대해서 신중에 신중을 기해 주실 것을 당부드립니다.

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇게 하겠습니다.

영은

신영은위원

이상입니다.

준택

차준택위원장

신영은 위원님 수고하셨습니다. 다음 질의하실 위원님 질의해 주십시오. 이용범 위원님.

용범

이용범위원

참 답답하고 마음이 좀 그렇습니다. 지금 취득세 부분이 얼마나 됩니까, 지금?

용철

이용철기획조정실장

종전에 매각한 거요?

용범

이용범위원

지금 우리, 예를 들어서 도시공사가 이제 맡아서 할 경우에는 50% 감면의 취득세를 감면받잖아요.

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇습니다.

용범

이용범위원

당초는 취득세가 얼마인데 감면하면 얼마나 되는 겁니까, 이게?

용철

이용철기획조정실장

그러니까 종전에 2012년도에 매각할 때 취득세는 373억이 되겠습니다.

용범

이용범위원

313억이요?

용철

이용철기획조정실장

73억이요.

용범

이용범위원

373억?

용철

이용철기획조정실장

네, 이게 전체 취득세가 됩니다.

용범

이용범위원

373억에 대한 도시공사가 이제 이거를 맡으면 50% 감면해 주는 거죠?

용철

이용철기획조정실장

다 맡았을 때 그런데 지금 A3는 조합이 가져갔지 않습니까?

용범

이용범위원

네.

용철

이용철기획조정실장

그러면 그냥 정상 취득세 한 262억 정도로 됩니다.

용범

이용범위원

200 얼마요?

용철

이용철기획조정실장

62억. 그러니까 그거의 반이니까 131억이 되는 거죠.

용범

이용범위원

131억?

용철

이용철기획조정실장

네.

용범

이용범위원

50% 감면을 받았을 때 도시공사가 부담해야 될 부분이, 취득세를 납부해야 될 금액이 131억?

용철

이용철기획조정실장

네, 두 필지.

용범

이용범위원

그러면 도시공사가 이거 돈 낼 현금은 보유하고 있나요, 지금?

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇게 된 걸로 알고 있습니다.

용범

이용범위원

자금 확인하셨어요?

용철

이용철기획조정실장

네, 확인했습니다.

용범

이용범위원

그렇군요. 그리고 신탁수수료하고 이자비용으로 소요되는 여러 가지 내용들을 설명을 해 주실 수 있나요?

용철

이용철기획조정실장

그 부분은, 저희가 신탁과 관련된 거는 우리 도시공사에서 담당하고 있기 때문에 도시공사 측에서 답을 드리겠습니다.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

인천도시공사 기획조정실장 남찬일입니다. 신탁비용이나 이런 부분까지 다 합쳐 가지고 올인코스트로 모든 비용을 합쳐서 2.659로 지금 했고요. 선취로 따지면 2.59%로 해서 모든 비용이 이자비용에 포함돼 있습니다.

용범

이용범위원

이자비용에 포함…….

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네, 2.59%로…….

용범

이용범위원

2.59로 해서 이자부담이 713억에 포함된 거예요?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

취득세는 별도고요. 신탁수수료나 제비용에 대한 부분들은 모두 올인코스트로 해서 이자비용에 다 포함돼 있습니다.

용범

이용범위원

이자비용이 지금 721억이잖아요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

721억은 그거는…….

용범

이용범위원

원금이 5,179억이고.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

그 부분은 원금에서 뗄 부분이고요. 저희는 따로 신탁을 했을 때 시에서 매입하던 금액으로 신탁을 하기 때문에 그 부분에 있는 원금보다 많은 금액을 신탁하게 됩니다.

용범

이용범위원

아, 그러니까 제가 그러면 이해를 잘못했나요?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네.

용범

이용범위원

지금 우리가 총 부담해야 될 부분이, 비용이 이자가 지금 721억이고 원금이 5,179억 합쳐서 5,900억이잖아요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네, 그렇습니다.

용범

이용범위원

그러니까 721억 속에 신탁수수료하고 이자비용이 포함이 된 거예요, 안 된 거예요?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

5,900 속에는 포함되지 않습니다. 5,900은 이자비용과 토지비에 대한 원금입니다. 그리고 저희가 신탁에서 담보로 할 경우에는 그 수수료나 선이자에 대한 부분, 취득세 부분까지 신탁금액으로 확대해서 할 예정입니다.

용철

이용철기획조정실장

위원님!

용범

이용범위원

그게 6,335억인가요?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

6,335억이 아니라 6,100억 정도 예상하고 있습니다.

용범

이용범위원

6,100억이요?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네.

용철

이용철기획조정실장

위원님, 이렇게 보시면 됩니다. 아까 말씀드린 취득세, 이자 721억은 교보하고 관계에서 생긴 거고요. 지금 말씀하신 신탁수수료는 새롭게 계약하려는 자하고 생기는 비용이 되겠습니다.

용범

이용범위원

네.

용철

이용철기획조정실장

그러니까 이게 차원이 서로 다른 겁니다.

용범

이용범위원

나오신 김에 하나 더 여쭤볼게요. 지금 도시공사가 부채비율이 얼마나 되는 겁니까? 부채가 얼마나 되고?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

지금 6월 말 결산 현재 부채가 7조 6,000억입니다.

용범

이용범위원

7조 얼마요?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

7조 6,000억입니다. 그리고 작년 연말에 비해서 4,655억이 감소됐습니다.

용범

이용범위원

아, 감소…….

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

그리고 지금 부채비율은 238%입니다.

용범

이용범위원

200?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

38%입니다.

용범

이용범위원

238%?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네, 6월 말 현재는 그렇습니다.

용범

이용범위원

그러면 도시공사가 리턴제를 이걸 맡으면 지금 이걸 맡으면 부채비율이 좀 높아지잖아요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

부채비율하고 부채 전혀 관계없습니다. 신탁에 의해서 처분매각으로 하게 되면 진성매각이기 때문에 저희는 부채와 채무에서 벗어날 수 있습니다. 신탁사에다가 매각을 해 버리는 겁니다.

용범

이용범위원

바로 매각하면 부채, 우리 인천시 부채가 현재 37%인가요, 36%인가요?

용철

이용철기획조정실장

7%대 정도 됩니다.

용범

이용범위원

37%죠?

용철

이용철기획조정실장

네.

용범

이용범위원

그럼 이거를, 리턴제를 우리가 다시 안 하면 현재로써는 그걸 안 하면 부채가 좀 늘어나잖아요, 조금이라도.

용철

이용철기획조정실장

그렇습니다.

용범

이용범위원

늘어나면 이게 그러면 40%가 넘지 않나요?

용철

이용철기획조정실장

저희가 그때 5,900억을 다 조달하기 위해서 이렇게 매각하지 않고 지방채를 만약에 발행을 했다 그렇게 할 때 제 기억에 의하면 사십일이 퍼센트까지 올라가는 걸로…….

용범

이용범위원

사십일이 퍼센트까지…….

용철

이용철기획조정실장

2%인지 하여튼 정확하게 기억은 못 하겠습니다. 그 정도 40%는 넘는 걸로 나타났습니다.

용범

이용범위원

40% 넘으면 위기단체로 지정되잖아요.

용철

이용철기획조정실장

그러니까 위기 단계가 정상, 주의, 심각입니다. 심각이 지금 말씀하신 40% 이상 단체가 심사대상이 되겠습니다.

용범

이용범위원

그러면 이 부분에 대해서 행자부하고 조금이라도 어떻게 의논은 해 보셨습니까?

용철

이용철기획조정실장

네, 그래서 지금…….

용범

이용범위원

이거 포함했을 때 금액이 이렇게 나오는데 여러 가지 문제점에 대해서 어떻게 의논은 해 보셨어요?

용철

이용철기획조정실장

저희가 애당초에 지방채 발행을 그렇게 검토를 한 건 아니었습니다. 왜냐하면 저 토지는 어쨌든 팔 땅이기 때문에 그걸 지방채를 발행해서 다시 사는 것 자체가 시 행정운영원칙에도 부합하지 않고 어차피 도시공사는 아파트 개발하기 위한 공기업이니까 그런 쪽에 매각을 하는 게 맞다. 다만 현 단계에서 사업성이 충분히 나오지 않기 때문에 도시공사에 매각하고서 사업성이 나오도록 관련 도시계획 변경이나 이런 절차를 빠르게 추진하자. 그래서 아까 신영은 위원님 말씀하신 것처럼 1년 안에 저희가 그런 절차를 다 마무리하려고 합니다.

용범

이용범위원

1년 안에?

용철

이용철기획조정실장

네.

용범

이용범위원

1년 안에 매각을 잘해서 순조롭게 일이 잘 되면 좋은데 그러면 1년 동안은 부채비율이 40%가 넘을 수도 있다는 겁니다.

용철

이용철기획조정실장

아닙니다. 저희가 이제 보증채무, 지금 이게 보증동의안이지 않습니까. 그러니까 보증채무는 행자부에서 계상하는 채무에 들어가지 않습니다.

용범

이용범위원

포함되지 않다 이거죠?

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇습니다.

용범

이용범위원

그 부분도 행자부에 확실하게 이렇게 서류상으로, 구두상으로 확인을 하신 건가요?

용철

이용철기획조정실장

구두로 확인했고 제가 실은 그 당시 담당 과장이었습니다. 그래서 그건 너무나 확실하기 때문에 굳이 뭐 서류를 확인할…….

용범

이용범위원

저희도 인천시민의 한 사람으로서 조금 걱정돼서 여쭤보는 겁니다. 다행입니다, 그렇게 된다면. 알겠습니다. 들어가시기 바랍니다. 지금 그 당시에 교보에 토지 매각하면서 5.19라는 엄청난 이자를 이렇게, 이자관계로 체결을 한 부분인데 지금 A1하고 A3하고 R1인데 이게 자기가 교보가, 자기가 좋은 땅만 지금 가져가고 좀 어려운 땅만 이렇게 리턴제로 돌리는 겁니까? 아니면 우리 시하고 교보하고 이자 줄다리기로 하다가 안 되니까 이자를 좀 낮춰달라고 우리 시에서 교보에다가 요청을 계속 했는데 교보에서 우리 시가 요청한 부분을 받아주지 않기 때문에 우리가 그것을 받아들이는 건지 일방적으로 교보가 우리 시한테 리턴제를 포기하겠다 하고 이렇게 한 건지 어떤 게 순서가 맞습니까?

용철

이용철기획조정실장

첫 번째 말씀하신 것과 관련해서 일단 세 필지 중에서 어디가 가장 사업성이 좋으냐. 이거는 저희가 직접 판단할 수 없습니다. 업계에서 판단하는 건데 교보의 대행을 맡은 GEP라는 회사가 A3를 먼저 선택을 한 겁니다. 그런데 지난 2월달, 작년 11월부터 지속적으로 과거에 이 사업을 할 때 시작할 때는 151층 인천타워 등이 구상도 있었고 해서 사업환경이 좋았는데 사업환경이 급격히 나빠졌다. 그래서 당시에 제가 기억하기로는 1,000세대 이상의 세대수 증가, 인상을 요구를 했습니다. 용적률과 건폐율 포함해서. 그래서 저희가 다각적으로 검토한 끝에 그것은 좀 과다한 특혜 시비가 있고 그래서 A1블록에 있는 토지를, 아니 세대수를 그러니까 A3블록으로 옮겨가는, 자기들 총량해서 가지고 가는 그런 조건으로 A3블록에 대해서 약 530세대를 이렇게 옮겨준 바 있습니다. 그래서 그것으로 그쪽에서는 조합모집을 해서 사업을 지금까지 성공적으로 추진한 사항이 되겠습니다. 그 다음에 교보하고 향후에 이것을 어떻게 할지에 대해서 협의한 것은 저희가 생각한 것은 크게 세 가지였습니다. 하나는 계약서에 명시된 대로 잔금을 교보가 다 치러주면 제일 좋습니다, 시 입장으로써 5%. 그런데 그럴 리는 없는 겁니다. 교보에서 또 저기 사업성이 안 나오니까 당연히 잔금을 치를 이유가 없는 거고요. 또 한 가지는 계약기간을 연장하는 방법 이것이 좀 막연한 부분이 있죠. 이것이 사업성이 없는데 연장한다고 능사냐 이러한 부분이 있는 거죠. 그 다음으로는 차라리 그러면 리턴으로 가는 방법 또 이것을 그 당시 처음에 검토한 것은 도시공사가 A3조합처럼 양도받는 방법 이것을 검토를 했습니다. 그래서 사실 첫 번째 말씀드린 잔금 치를 거라는 것은 기대가 안 되니까 그것은 대안이 될 수가 없고요. 두 번째, 계약기간 연장을 검토한 것은 그 부분에 대해서 한번 교보 측에 문의를 했습니다. 연장을 할 때 금리를 어느 정도 생각하고 있냐라는 것을 제가 8월초에 개인적으로 휴가기간 중이지만 교보에 사장을 직접 만나러 갔습니다. 갔더니 그 당시에 그 중도금 기준으로 한 4%대를 제시를 하였습니다.

용범

이용범위원

4%요?

용철

이용철기획조정실장

네, 그래서 이것이 너무 지금 금리 상황이 어려우니까 이것은…….

용범

이용범위원

현재 금리가 2%잖아요, 대출금리가.

용철

이용철기획조정실장

물론 이것 올인코스트하고 중도금하고 조금 금리 계산이 다릅니다. 올인코스트로 하면 종전 게 4.44% 정도가 됩니다. 그래서 어쨌든 거기서 제시한 중도금 기준으로 할 때 4%대하고 이것이 너무 과중한 부담이다. 이러한 의견을 제가 제시하고 왔습니다. 그런데 그 이후에 약간 낮은 금리를 제시하고 그래서 저희도 연장하는 방안하고 시가 리턴 받는 방안하고 도시공사가 인수하는 방안하고 세 가지를 제시했는데 세 가지를 교보 측하고 협의를 했습니다. 그런데 교보 측에서 막판에 도시공사가 인수하는 것은 택지개발촉진법이니 뭐 양도ㆍ양수 이런 것을 해서 처음에 그것이 좀 애매할 수 있다. 이런 얘기를 해 갖고 사실은 그 부분은 선택에서 제외하고 그러면 결국은 리턴 받는 것하고 연장하는 두 가지 방법이지 않습니까. 그래서 두 가지 갖고 논의를 하는데 논의하는 과정까지도 사실 8월 19일이 리턴일인데 그날 직전까지도 교보 측에서는 한 3%대의 금리를 제시했습니다, 그 중도금 기준으로. 그래서 그런 부분이 있고 그 다음에 이것을 연장하는 것은 현재 정부에서 저희 시에서 2012년에 이런 계약 매각방식을 한 것을 보고 바로 다음 해에 이 매각방식을 금지하는 규정을 만들었습니다. 정부 방침하고도 맞지 않고 또 리턴제도라는 게 잘 되면 시민인 조합이 직접 부담하고 안 되면 시청이 부담하는 구조지 않습니까. 그래서 이런 모순이 있고 또 계속 연장한다고 그래서 아까 말씀대로 사업이 안 될, 될 것이 불확실하니까 그것을 사업성을 높이기 위해서 계속적으로 어떤 세대수 인상이라든지 용도변경 같은 것을 요구할 것으로 보입니다. 현재도 요구해 왔고요. 그래서 그렇게 되면 민간에 대한 특혜시비나 이런 것들이 굉장히 심각할 것으로 봅니다. 그래서 그런 것들을 감안해서 리턴보다는, 연장보다는 리턴을 하는 것이 어떤 시 전체의 어떤 재산운용 측면에서 바람직하지 않냐 해서 리턴으로 결정하게 된 것이 되겠습니다.

용범

이용범위원

그러니까 결국은 이자를 5.19에서 좀 적정선을 찾기 위해서 교보하고 우리 시하고 여러 차례 만나서 협의를 했는데 우리 시가 제시한 이자를 그쪽에서 교보에서 받아주지 않았기 때문에 우리 시가 스스로 리턴제를 하자고 제안을 한 거죠, 그렇게 되면?

용철

이용철기획조정실장

아닙니다. 그것은 아니고 시가 금리를 제시한 바는 없습니다.

용범

이용범위원

시가 만나서 현재 일반 대출이, 가계 대출이 2% 아닙니까? 2%인데 좀 낮춰달라고 요구는 했을 거라고 저는 판단을…….

용철

이용철기획조정실장

낮춰달라고 그랬지 얼마 숫자를 제시하지는 않았습니다.

용범

이용범위원

숫자로?

용철

이용철기획조정실장

네.

용범

이용범위원

그런데 지금 8월 19일날 보면 교보에서 3%까지 지금 제시했다고 말씀을 하셨잖아요, 지금요.

용철

이용철기획조정실장

19일 전날요.

용범

이용범위원

19일 전날?

용철

이용철기획조정실장

네.

용범

이용범위원

그러면 3%, 5.19에서 3%까지 하면 굉장히 좀 낮춰졌는데 시 입장으로 봤을 때는 이자 부담이 되니까 예를 들어서 한 2%나 2.5%나 제시는 또 했을 거 아니에요?

용철

이용철기획조정실장

제시를 안 했습니다.

용범

이용범위원

안 했어요?

용철

이용철기획조정실장

네.

용범

이용범위원

제시 않고 제시, 절충은 전혀 안 했다 이거죠? 좀 제시를 하고 절충을 하시지 그랬어요.

용철

이용철기획조정실장

거기서 최소 필요한 기간을 8개월을 제시를 했습니다. 기간도 중요합니다. 왜냐하면 앞서 말씀드렸듯이 3년을 제시하면 1년 만에 저 땅을 사더라도 3년치 이자를 다 내는 계약입니다, 이 리턴계약이라는 게.

용범

이용범위원

그런데 제가 언론이라든가 다른 방향에서 들었을 때는 실장님이 말씀을 안 하시는데 이자 절충을 교보하고 우리 시 집행부하고 줄다리기를 좀 협상을 했던 것으로 제가 알고 있습니다. 협상을 했는데 우리 시가 이자 제시한 퍼센티지를 교보가 받아주지 않기 때문에 우리가 그러면 우리 스스로 리턴제를 하겠다. 이렇게 나온 것으로 저는 알고 있거든요.

용철

이용철기획조정실장

그것은 아니고요. 지금 리턴제라는 계약제도가 갖고 있는 본질적인 문제에 이것을 저희도 좀 그 부분을 더 비중 있게 봤습니다.

용범

이용범위원

어쨌든 간에 교보가 높은 이자를 가지고 이자 장사를 했다면 교보는 정말로 좋은 기업은 아니라고 저도 생각하고 지금 A1하고 A3하고 R1 중에서 A3가 지금 지도상에 보면 노른자위거든요, 지금요. 아예 그것도 다 뺏어버리지 그랬어요.

용철

이용철기획조정실장

그것은 아까 송도사업본부에서…….

용범

이용범위원

인천에서 그냥 사업을 못하게 그냥.

용철

이용철기획조정실장

그것은 조합이 이미 주민을 상대로 조합승인이 나서요. 그 부분은 그렇게 됐는데…….

용범

이용범위원

그러니까 교보가 굉장히 괘씸한 것 같은데 우리가 봤을 때는. 높은 이자들은 자기들이 다 챙기고 좋은 알토란 땅을 자기들이 이미 다 확보해서 아파트 매입과 아파트 분양을 다 하고 조금 외곽에 빠져있는 A1하고 R1은 리턴제로 하겠다고 이렇게 지금 한 건데 정말로 마음이 답답합니다. 우리 또 동료위원이 또 질의하실 위원님이 계시기 때문에 나머지는 제가 추가질의하는 것으로 하겠습니다. 이상입니다.

준택

차준택위원장

이용범 위원님 수고하셨습니다. 이영훈 위원님 질의해 주십시오.

영훈

이영훈위원

이영훈 위원입니다. 아까 우리 경제청이신가요?

용철

이용철기획조정실장

네, 도시공사.

영훈

이영훈위원

도시공사에서 신탁사에 바로 매각하는 거라 부채비율에 잡히지 않는다고 말씀을 하신 게 맞죠?

용철

이용철기획조정실장

그 답변을…….

영훈

이영훈위원

지금 우리가 그러면 도시공사에 매각하고 도시공사에서 그러면 신탁사에 매각을 하는 겁니까?

용철

이용철기획조정실장

정확한 답변은 기조실장이 드리도록 하겠습니다.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

저희가 일단은 매입을 하고요. 시에서 매입을 하고 그 부분에 자금을 하기 위해서 처분신탁을 합니다.

영훈

이영훈위원

그러니까 신탁사에다가 바로 매각하는 거라면서요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네, 그렇습니다.

영훈

이영훈위원

그렇죠?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

매각하는 거죠, 그러면?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

네, 그렇습니다.

영훈

이영훈위원

그러면 매각하면 매각하는 것으로 끝나는 거지 또 그러면 이것이 우리가 저기할 필요가 뭐가 있어요? 또 보증을 하고 뭐하고 할 필요가?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

그것이 뭐냐면 제3자가 사용자나 이런 게 나타나는 게 아니고요. 저희가 처분신탁을 하는 겁니다. 그 매각신탁을.

영훈

이영훈위원

그러니까 팔아달라고 이렇게 맡기는 거지 거기다가 매각을 한 게 아니잖아요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

매각에 대한 신탁을 하는 겁니다, 저희가.

영훈

이영훈위원

그러니까요. 그것이 매각했다고 말씀을 하시면 그것은 얘기가 다르죠. 거기에다가 매각했으면 매각한 것으로 끝나는 거죠, 그것은. 또 리턴제하고 같은 얘기가 또 되는 것 아닙니까? 그것은 그렇게 말씀하시면, 그렇지 않아요?

용철

이용철기획조정실장

그것은 위원님 이것이, 말씀하시죠.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

그 부분은 저희가 지금 있는 리턴제 부분하고 다른 점은 리턴제 부분들은 저희가 그 기간동안에 개발이나 이런 부분이 아니고요. 저희가 1년 동안 자리 잡는 기간을 가진 것은 시나 저희가 그 부분에 대한 가치 상승을 해야 됩니다. A1 같은 경우는 가치 상승이 안 되기 때문에 그 부분이 가치 상승이 된다고 그러면 바로 매각이 되지만 저희가 그 돈을 9월 7일까지 돈을 만들어야 되기 때문에 신탁매각을 하고 매각에 대한 신탁을 하고…….

영훈

이영훈위원

매각에 대한 신탁을 한 거지 매각을 한 거는 아니잖아요. 아까 말씀하신 것처럼 매각이라고 하면 우리가 그 신탁사에다가 그냥 돈 받고서 매각해 버리면 그것은 그것이 매각인 거고요. 그러면 끝나는 거잖아요. 다 아주 매각이 이루어진 것 아니에요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

그렇습니다. 그러면 끝납니다.

영훈

이영훈위원

그런 저기는 아닌 거고 이것이 1년 안에 그렇다고 매각을 우리 시가 주도해서 앞으로도 해야 되잖아요, 도시공사가.

용철

이용철기획조정실장

개발이 되도록 하는 매각을 도시공사가 주도하도록 이렇게 할 겁니다.

영훈

이영훈위원

그렇죠?

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

그러면 신탁사에서는 결국은 돈 빌려주고…….

용철

이용철기획조정실장

네, 금융 문제지…….

영훈

이영훈위원

금융이자 발생되는 부분 그런 거고요. 그렇죠? 그렇게 봐야 되는 거고 이것이 1년 기간인데 1년 안에 언제든지 매각이 되면 종료가 되는 계약입니까?

용철

이용철기획조정실장

아닙니다. 그것은 그렇지 않습니다. 1년까지 가야 되는 겁니다.

영훈

이영훈위원

왜 그렇게 계약을 하시죠?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

아니, 저 부채문제는 해결이 되고요. 이자 문제는 1년치 수취를 하기 때문에 이자만 1년치를 부담을 하면 됩니다.

영훈

이영훈위원

그러면 우리가 1년 내에 한 5개월만에 매각이 이루어졌다. 그러면 나머지 12개월 것도 다 이자 내야 돼요?

용철

이용철기획조정실장

네, 그것은 같습니다.

영훈

이영훈위원

내야 돼요?

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

왜 그런 계약을 해요?

용철

이용철기획조정실장

그것이 저희가 아까 좀 전에 말씀드렸듯이 일련의 도시계획 변경이나 저희가 또 경제자유구역으로 해 갖고 이런 여러 가지 절차가 필요한데 그 행정절차에 필요한 기간이…….

영훈

이영훈위원

지금 몇백억씩 지금, 이것 1년이면 152억 이자 나가죠? 그렇죠? 2.5%씩 해 가지고 5,900억이면?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

한 160억 정도 나갑니다.

영훈

이영훈위원

그러니까 152억 정도 지금 이자만 그렇게 나가는데 이것을 우리 행정절차가 1년 걸리기 때문에 뭐 이렇게 잡는다라고 말씀하시면 안 되죠. 우리 행정절차를 빨리 매각이 가능하다고 하면 행정절차는 우리 시에서 하는 건데 왜 그것을 갖고 1년씩 끌고 가서 이자비용을 몇백억씩 내고 그렇게 합니까?

용철

이용철기획조정실장

두 가지가 있습니다. 아까 말씀드린 교보 쪽에서 8개월을 요구했다고 했지 않았습니까. 최소 8개월 요구했는데 이후에 매각 상대방이 자금 준비하고 이렇게 돼야 대금을 다 납부해야 되는 상황이 되지 않습니까, 이것이 최종매각이 되려면요. 그러한 것들 감안했을 때 1년은 필요할 것으로 봤습니다.

영훈

이영훈위원

이것 뭐 다시 1년이 최장 하여튼 간에 최장 1년으로 지금 딱 묶여있는 거고 이것을 뭐 최장 1년 뭐 6개월 만에 뭐 매각이 이루어진다든가 그러면 그 시점에서 종료되는 그런 계약이…….

용철

이용철기획조정실장

그렇습니다.

영훈

이영훈위원

그런 계약이 정확하게 맞는 계약이지.

용철

이용철기획조정실장

위원님 이렇습니다. 신탁종료는 1년 전에 할 수 있는데 다만 금리 이자는 1년치를 낸다는 말씀입니다.

영훈

이영훈위원

그러니까요. 그것이 뭐냐고.

용철

이용철기획조정실장

그것은 금융상품 자체가 그렇게 되어 있는…….

영훈

이영훈위원

그러니까 그런 금융상품이 불합리하다는 거죠, 우리한테. 지난번도 이것이 리턴제 해 가지고 이것이 무슨 721억이나 이렇게 내는 이런 계약을 한 담당자들이나 이 관련자들 이것 책임져야 돼요.

용철

이용철기획조정실장

그런데 아까 말씀드린 최소 기한이 사실은 1년은 지금 필요할 것으로 보입니다. 그래서…….

영훈

이영훈위원

지금 실장님 말씀하시는 그런 행정적인 절차 때문에 뭐 1년이 걸려야 된다. 이것은 저는 이해할 수가 없어요. 우리 시에서 하는 건데 최대한도로 줄여서 작자가 나타나면 빨리 매각을 맞다라고 하면 빨리 매각을 할 수 있게끔 조치를 해 주고 행정절차를 간소화하든지 줄여서 이자를 줄여나가야지 그것이 그런 게 어디 있어요.

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇습니다. 그러니까 시 절차만이 1년이 필요한 게 아니고 매입 상대방에 또 필요한 시간이 있습니다. 두 가지를 합쳐서 보셔야 되겠습니다, 여기서요.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

대개 보통 토지매각을 하게 되면 2년에 거쳐서 돈을 내게 됩니다. 그것도 돈이 크기 때문에 당장 모든 돈을 일시불에 내고 땅을 사시는 분이 없고요. 일단은 그 사람들이 계약을 하고 나면 사업 승인을 얻게 됩니다. 사업 승인이 없는 기간이 6개월에서 7개월 정도 걸립니다. 그러면 사업계획이 나고 나면 모든 돈을 잔금을 치르는데요. 그동안에 사업계획하기 전에 자기들의 준비기간이 또 한 4, 5개월 필요하기 때문에 그 부분에 대한 부분은 중도금으로 받고요. 그리고 사업계획이 승인이 나면 전체 잔액을 다 받는 구조로 되어 있습니다. 그래서 저희가 지금 당장 계약을 한다 하더라도 10개월 이상이 지금 소요되는 그런 실정입니다.

명성

박명성재정기획관

재정기획관입니다. 이 이자 부분에 대해서는 우리가 매각주관사를 통해 가지고 자금 조달하지 않습니까. 우리가 필요한 부분도 있지만 그 금융을 제공하는 분들이 ABCP를 발행할 때 1년 조건으로 돈을 빌려준다는 거죠. 그러면 저희는 그 기간 동안에 개발 구상을 하고 매각을 하고 그런 절차가 소요되는 거고요. 그래서 두 군데에 양자에 이해관계가 맞는 게 1년인 거죠. 그것이 중간에 뭐…….

영훈

이영훈위원

그러니까 우리 일반 개인들이 대출이나 뭐 이런 것을 받더라도 중도상환…….

명성

박명성재정기획관

그런데 ABCP라는 게 기간을 1년을 정해 놓고 조달을 하는 거기 때문에 중도상환이라든가 그런 것은 없다는 거죠.

영훈

이영훈위원

그러니까 그런 것을 계약을 할 때에 그런 중도상환이나 뭐 이런 게 되면 그것에 대한 이자는 감해 주는 이런 계약이 우리 시 입장에서 볼 때는 그런 계약으로 해야지 맞는 거죠. 그냥 1년치는 무조건 내야 된다라고 하면 불합리한 거죠, 우리가.

용철

이용철기획조정실장

위원님, 아까 우리 도시공사 측에서 말씀드렸지만 그러니까 시간은 두 가지가 필요합니다. 우리 시가 준비하는 시간, 사는 상대방이 필요한 시간인데 사실 저희가 보기에는 1년도 빠듯한 상황입니다. 그래서 이것이 처리되면 저희는 9월 8일부터 사실 비상가동을 해서 빠른 속도로 이 절차를 밟고 매입 상대방을 찾고 해서 그런 절차하는데 1년도 굉장히 빠듯하다고 보고 있습니다.

영훈

이영훈위원

지금 뭐 말씀하시는 것으로 들어봐서는 매각을 2개월 이내에 매각을 해야지만 1년 내에 모든 게 종결이 되겠네요?

용철

이용철기획조정실장

네, 아까 10개월 가까이 걸릴 수 있다니까 빠르게 좀 해야 되는 상황입니다.

영훈

이영훈위원

그러면 2개월 내에 매각 하실 자신이 있으신 건가요?

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

최선의 노력을 다할 작정입니다. 시하고 같이 협조해서…….

영훈

이영훈위원

최선 노력 다 하겠다. 이것 갖고는 안 되죠. 무슨 몇 천억씩 하면서.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

일단 전제가 돼야 될 게 토지의 가치 상승이 이 금액에 맞는 토지가격으로 상승에 대한 개발계획이 있어야 되고요. 그 부분이 있어야만이 시중에서 먹힐 수 있으니까 그 부분은 시하고 협조해서 그 부분이 가치 상승되면 저희가 충분히 그 부분에 대해서는 1년 내에 매각할 수 있도록 노력을 할 작정입니다.

용철

이용철기획조정실장

그리고 위원님, 참고로 이것이 있습니다. 한 덩어리로 하면 이것이 돈이 커야 되니까 5,900억이나 다 돼야 되니까 이것을 두 필지를 별도로 여기 자료에 보시면 SPC가 별도로 있습니다. 왜냐하면 그것이 홀가분하기 때문에 그 부분은 좀 도움이 될 것 같습니다.

영훈

이영훈위원

어쨌거나 지금 우리 시 입장에서는, 그러니까 아까 말씀하신 것처럼 10개월의 그 기간이 뭐 중도금까지 잔금까지 납입하는 시간이 10개월 정도 걸리면 실질적으로 우리가 2개월 안에 매각을 완료, 매각 대상자를…….

용철

이용철기획조정실장

상대방을 찾아야죠.

영훈

이영훈위원

그렇죠. 계약이 이루어져야 된다는 얘기거든요. 그렇죠?

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

그러니까 이것도 그것이 또 만약에 안 되면 또 다음 또 후속 문제가 또 발생이 되는 거라고요.

용철

이용철기획조정실장

그래서 위원님 걱정하신 그 금리문제 저희도 많이 생각을 했습니다. 그래서 하여튼 최소 기간을 지금 잡은 겁니다.

영훈

이영훈위원

하여튼 간에 2년 2개월 내에는 꼭 매각이 이루어질 수 있도록 좀 하고요. 몇 가지 좀 추가로, 이것이 인천시에서 직접 이렇게 신탁을 하지 않고 왜 공사로 넘겨서 이렇게 신탁을 하는 이유가…….

용철

이용철기획조정실장

그 부분은 공유재산법령하고 좀 저촉될 우려가 있다는 얘기를 내용의 답을 행자부 쪽에 문의했더니 그런 부분이 있어 갖고 도시공사 측에 매각을 하게 됐습니다.

영훈

이영훈위원

공유재산관리…….

용철

이용철기획조정실장

관련 법령에 저촉이…….

영훈

이영훈위원

법령에 위배가 된다?

용철

이용철기획조정실장

네, 그럴 우려가 있다는 얘기를 들었습니다.

영훈

이영훈위원

뭐 똑같은 것 같은데 왜 그런 뭐가 도시공사에서 하면 괜찮고 인천시가 하면 위배가 되고 그래요?

용철

이용철기획조정실장

그 부분은 제가 정확하게 기억은 못 하는데 좀 오래 돼 갖고요.

영훈

이영훈위원

어차피 지금 파는 것도 인천시고 지금 돈 돌려줘야 되는 것도 인천시고 다 그런 것 아니에요? 혹시 도시공사가 사업을…….

용철

이용철기획조정실장

죄송합니다. 공유재산법령에 제3자 신탁요구를 공유재산법령에서 금지하고 있다고 합니다, 실무자들이. 그래서 제가 얼핏 들었는데 그것이 안 돼서 어쨌든 저희가…….

영훈

이영훈위원

시는 제3자 신탁이 안 된다?

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

공사는 되고요?

용철

이용철기획조정실장

네.

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

앞전에 이영훈 위원님께서 말씀하신 처분신탁에 대한 권리와 의무가 우리가 처분신탁을 한 이 구조는 모든 권리와 의무가 신탁사로 넘어가기 때문에 매매로 법률상 인정하고 있는 사항입니다.

영훈

이영훈위원

도시공사에서 혹시 사업을 하는 그런 것을 염두에 둬서 그런 거는 아니고요?

용철

이용철기획조정실장

두 가지가 있습니다. 아까 법령문제, 시는 이렇게 되어 있습니다. 시가 직접 저것을 위원님 처음에 말씀하신 대로 신탁을 받게 되면 시가 개발계획을 주도해 갖고 매각대상자를 찾아야 되는 거지 않습니까? 그런데 도시공사는 평소에도 늘 이런 부동산 개발하는 기업들하고 늘 접촉하는 기관이기 때문에 거기서 하면 훨씬 더 이것이 효과적으로 될 것으로 봐서 두 가지 측면에서 이것이 도시공사를 선택하게 된 것입니다.

영훈

이영훈위원

도시공사에서 직접 사업하고 뭐 이런 거는 아니죠?

용철

이용철기획조정실장

그거는…….

영훈

이영훈위원

그럴 저기가 안 되죠?

용철

이용철기획조정실장

그걸 그렇게…….

영훈

이영훈위원

시기적으로나 사업으로나 이런 건 안 됐고 아까 우리 존경하는 이용범 위원님께서 말씀하셨던 부분인데 취득세 372억은 우리가 받은 거죠?

용철

이용철기획조정실장

이미 받았습니다.

영훈

이영훈위원

그러면 그거에 대한 향방은 어떻게 되는 겁니까, 다시?

용철

이용철기획조정실장

그거는 환불을 해 줘야 합니다. 일부, 그러니까 A3건은 아니고요. A1, R1건은 환급해 줘야 됩니다.

영훈

이영훈위원

그럼 그것도 222억을 돌려줘야 된다는 얘기인가요?

용철

이용철기획조정실장

거기에 국세기본법 시행령에서는 금리를 지금 붙여서 환급해 주게 되어 있습니다.

영훈

이영훈위원

그럼 뭐 매각 참 일단 뭐 알겠습니다. 알겠고요. 참 너무 진짜 화가 납니다. 이게 진짜 이런 걸 보면 정말 이래서 되는 건가. 그리고 우리 지금 보증금액이 7,000억 이내 뭐 해서 6,490억이예요, 지금?

용철

이용철기획조정실장

6,336억으로 지금 추정이 됩니다.

영훈

이영훈위원

여기 서류상에는 6,490억이라고 지금 되어 있는데요?

용철

이용철기획조정실장

그건 정확한 건 도시공사에서 답을 드리겠습니다.

영훈

이영훈위원

아니, 우리 실장님도 아셔야죠. 우리가 보증을 얼마를 할 건지 그게 중요한…….

찬일

남찬일인천도시공사기획조정실장

그 부분은 저희가 땅 값을 5,900억으로 했을 때 그런데요. 감정평가 결과 5,700억으로 내려갔습니다. 그래서 땅값이 200억이 지금 우리가 예상 당초에 신탁으로 예상 잡았던 것보다 200억이 내려갔기 때문에 그 금액이 줄은 겁니다. 5,700억하고요. 그리고 취득세 262억하고 그리고 이자 160억 해서 한 6,130 정도 될 겁니다.

영훈

이영훈위원

그러면 우리 이게 금액이 여기에 들어가 있어야 되는 게 아닌가요? 우리가 보증을 얼마를 해야 되는 건지 명확하게 금액이…….

용철

이용철기획조정실장

그건 나중에 최종적으로 상대방에 정해진 그 금액을 요구하는 거에 맞춰야 되기 때문에 한도만 저희가 지금 추정해서 넣은 것이 되겠습니다.

영훈

이영훈위원

그러면 우리가 보증을 해 줄 때에는 얼마를 해 줄 거예요? 7,000억 이내 뭐 이렇게 해 줄 거예요?

용철

이용철기획조정실장

네, 상한선이 아니, 시에서요?

영훈

이영훈위원

네.

용철

이용철기획조정실장

시에서 할 때 일단 의회로부터 동의를 받으면 확정치로 하는 겁니다. 그런데 지금 의회 동의 받을 때 확정이 안 되니까 이렇게 표시했다는 겁니다.

영훈

이영훈위원

그러니까 그러면 지금 그 금액이 안 나와 있는 거예요? 우리 시에서 얼마를 보증을 서줄 건지 이거에 대한 명확한 금액이 있어야죠.

용철

이용철기획조정실장

위원님, 그 자료가 동의안 자료를 과거 자료를 갖고 계신 것 같습니다. 1쪽에…….

영훈

이영훈위원

이게 갖고 있는 게 다른 건가요?

용철

이용철기획조정실장

네, 주요 내용 첫 번째 동그라미 확약금액 6,336으로 제시가 되어 있습니다.

영훈

이영훈위원

6,300억으로 되어 있어요?

용철

이용철기획조정실장

6,336억원이요.

영훈

이영훈위원

6,336이요? 그러면 6,490억으로는 그러면 먼저 받은 자료인가 이게 7,000억 이내 이렇게 돼 있는 자료를 제가 갖고 있었는데 그러면 우리 시에서 보증하는 건 6,336억이다?

용철

이용철기획조정실장

네, 그 이내에서.

영훈

이영훈위원

알겠습니다. 그리고 A3는 뭐 우리 다시 유턴 돼 올 염려는 전혀 없다라고 아까 말씀을 하셨고요.

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

그거에 대한 이자 부담은 누가 합니까? 거기도 조합원들이 그거는 다 부담을 해야 되는 거죠?

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇습니다.

영훈

이영훈위원

그거는 문제없는 건가요? 그쪽 조합원들이 뭐 이의 제기나…….

용철

이용철기획조정실장

이미 개발대행사에 분양가액에 그 부분을 포함시켜서 한 걸로 알고 있습니다.

영훈

이영훈위원

아, 아까 안 했어요? 그분들이 뭐 이거에 대해서 이의제기나 뭐 이런 것을 할 일은 없다고 봐야 되나요?

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇게 알고 있습니다.

영훈

이영훈위원

알겠습니다. 그리고 지금 우리 인천시에서 도시공사로 수의계약을 하잖아요.

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

그러면 우리 수의계약하는 부분에 있어서는 법적인 문제는 없습니까?

용철

이용철기획조정실장

네, 없습니다. 공기업 것은 그것이 가능합니다.

영훈

이영훈위원

그거는 문제가 없는 걸로 보고요. 그리고 우리 교보증권에 A3 부분에 A1에서 530가구를 더 이쪽 거를 빼서 이쪽을 줬단 말이에요.

용철

이용철기획조정실장

네, 그렇습니다.

영훈

이영훈위원

이거에 대한 어떻게 보면 그쪽에다가 지금 뭐 특혜를 준 거거든요. 자기네들이 다 갖고 있을 때는 이쪽에서 빼서 이쪽으로 가도 되고 이쪽 걸 이리로 가도 되지만 지금 상황처럼 두 개는 빼가고 그냥 이거는 놔두는 거로 되잖아요.

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

이거에 대한 거는 어떻게 처리하실 겁니까?

용철

이용철기획조정실장

저희도 그 부분을 매우 많이 고민을 했습니다. 사실 그래서 이게 거기서 아파트를 건립하는 형태가 통상적인 그런 대형건설사가 일반 분양을 하는 것이 아니고 인천시민들이 개개인들이 모인 조합이 건설하는 형태가 되겠습니다. 그러니까 결국은 시에서 개개인 인천시민들이 모인 조합에다가 세대 수를 조합이 하는 사업을 원활히 하도록 인상시켜주는 측면이 돼서 통상적인 경우와 달리 그렇게 특혜로 보기에는 무리가 있지 않나 해서 그렇게…….

영훈

이영훈위원

그러면 교보증권에서는 그거 530가구로 인해서 어떤 혜택도 없다 그렇게 보시는 건가요?

용철

이용철기획조정실장

교보 입장에서는 그렇습니다. 어차피 교보 입장에서는 리턴해도 5.19% 받아가는 거고요. 시도부터 받으니까요. 뭐 잘 돼서 조합이 승계해 가면 조합으로도 받는 거니까 교보는 아무런 차이가 없습니다, 사실.

영훈

이영훈위원

교보는 그냥 조합에서 이율 5.19%만 받아간다는 얘기예요?

용철

이용철기획조정실장

그렇습니다. 그러니까 조합원들이 우리가 세대 순위 혜택을 보는 거지 교보가 수익을 가져가는 건 아닙니다.

영훈

이영훈위원

그렇게 해 간다.

용철

이용철기획조정실장

네.

영훈

이영훈위원

그럼 하여튼 간에 그러면 그런 부분은 조합원들이 이득을 보는 거네요?

용철

이용철기획조정실장

네, 그래서 그게 안 되면 사업 자체가 매우 어렵다고 해서 저희가 불가피하게 최소 규모로 앞서 말씀드린 저희가 당초 1,000세대 이상을 요구한 걸 최소한의 사업비 가능한 금액으로 축소한 거가 되겠습니다.

영훈

이영훈위원

알겠습니다. 일단 여기까지만 먼저 하겠습니다.

준택

차준택위원장

이영훈 위원님 수고하셨습니다. 질의 전에 잠깐 확인 좀 하나 하겠습니다. 조금 전에 도시공사에서 매각 처리로 본다라고 하셨잖아요. 마이크 사용하시고.

용철

이용철기획조정실장

네.

준택

차준택위원장

그런데 기업회계 기준서 보면 1,018호 수익 관련해서 보면 다음 조건 다섯 가지가 충족될 때 판매로 보는 거예요?

용철

이용철기획조정실장

네.

준택

차준택위원장

거기 한 가지가 수익 금액을 신뢰성 있게 산정할 수 있을 때 측정할 수 있을 때인데 지금 도시공사의 미래 수익금이 얼마가 들어올지 지금 확정적으로 알 수는 없잖아요. 그래서 그걸 매각거래로 보기는 힘들다라는 검토의견이 있어요. 아까 얘기하신 자료나 이런 건 아직 안 주셨는데 어떤 근거에 의해서 그걸 얘기하셨을 거 아니에요? 다른 분 질의하실 건데 자료를 빨리 주세요. 매각으로 본다라는 자료 그리고 아까 회의 시작 전에 말씀드린 자료. 다음 유일용 위원님 질의해 주십시오.