차준택 의원 발언

기획조정실장 이용철입니다. 영종하늘도시 A27블록, 검단 신도시 AB13블록 민간참여 공공주택 건설사업 추진 동의안에 대하여 제안설명드리겠습니다. 본 안건은 인천도시공사가 보유하고 있는 공동주택용지에 민간의 자본으로 주택을 건설하는 공공부문의 지주공동사업으로써 미 매각 자산의 누적, 재정사업이 어려운 도시공사의 사업여건을 감안하여 추진하는 새로운 방식의 주택사업이 되겠습니다. 영종과 검단의 2개 사업대상지에 적용할 민간참여 공동사업 추진계획에 대하여 지방공기업법 제65조에 따라 시의회의 동의를 받고자 보고드리는 사항이 되겠습니다. 민간참여 공동사업은 영종A27블록, 검단 AB13블록의 2,700여세대를 공급하는 공공분양주택사업으로 내년 상반기 분양을 목표로 추진하고 있습니다. 인천도시공사는 토지를 제공하고 민간사업자 공모를 통해 사업자를 선정하며 분양대금으로 각자의 투자비를 회수하는 사업계획입니다. 그 밖의 세부적인 사항은 배부해 드린 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 이상 제안설명을 마치겠습니다.

수석전문위원 왕동항입니다. 영종하늘도시 A27블록과 검단 신도시 AB13블록 민간참여 공공주택 건설사업 추진 동의안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 검토보고서 1쪽에서 6쪽까지 제안이유와 주요 내용은 유인물로 갈음토록 하겠습니다. 검토의견을 보고드리겠습니다. 7쪽이 되겠습니다. 본 동의안은 인천도시공사가 보유한 영종하늘도시 A27블록과 검단 신도시 AB13블록의 토지를 민간참여 공공주택 건설사업방식으로 신규 투자하고자 지방공기업법 제65조의3에 의거 시의회의 동의를 구하는 사항으로 광역시에서 설립한 지방공사의 경우 총 사업비 200억원 이상의 신규투자사업 추진 시 시의회의 의결을 받도록 규정하고 있습니다. 이는 지방공사의 신중한 투자를 담보하기 위하여 지방의회의 의결을 의무화한 것으로 인천도시공사의 경우 행정자치부에 제출한 부채감축계획에 의거 매년 재무개선을 강행해야 하는 사항인 만큼 이번 신규사업에 대한 면밀한 수지분석을 통해 투자사업의 필요성과 수익성, 부채 변동사항 및 기존의 토지매각 방식과의 장ㆍ단점 등에 대한 설명이 있어야 할 것입니다. 한편 민간참여 공공주택 건설사업은 도시공사에서 토지를 제공하고 민간사업자는 그 토지 위에 아파트를 설계하여 건설ㆍ분양하는 공공-민간 공동사업방식으로 해당 투자지분에 따라 수익을 배분하고 공공기관의 토지 제공으로 토지공급가를 낮출 수 있어 민영아파트보다 분양가가 저렴하며 설계와 건설을 민간사업자가 수행함으로써 민영아파트 못지 않은 주택품질을 제공받을 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 건설사는 매입가치가 있는 부지의 땅값을 내지 않는 대신 공사비를 전부 조달해야 하는 부담이 있고 도시공사는 토지비용 이외에 재정투입을 하지 않는 구조에서 ‘영종 A27블록과 같이 8년째 장기간 미매각되어 금융비용만 증가하고 있는 대규모의 토지자산을 2, 3억원 단위의 아파트 상품으로 나누어 공급할 수 있게 되어 현재보다 투자비 회수 가능성이 높아지는 대신 미분양 리스크에 대한 부담이 있습니다. 이번 사업의 성공적인 추진을 위해서는 파워브랜드 민간건설사의 유치가 필수인 상황이고 특히 영종의 경우 우량 민간사업자의 참여를 높일 수 있는 방안이 마련되어야 할 것으로 현재 검단과 영종지역의 분양 전망에 대하여 설명이 있어야 할 것입니다. 아울러 향후 미분양주택 발생시 인천도시공사에서는 토지비 한도 내에서 매입처리하도록 하고 있는 반면 기존에 민간참여 공공주택 건설을 시행한 타 공공기관의 사례에서는 해당 주택을 사업 비율대로 분담하거나 해당공사에서 전량 매입 또는 사업비 한도 내에서 소화하고 있는 등 대응방법에 차이를 보이고 있는 바 이에 대한 설명이 있어야 할 것입니다. 이상으로 영종하늘도시 A27블록과 검단 신도시 AB13블록 민간참여 공공주택 추진 동의안에 대한 검토보고를 마치겠습니다. ㆍ영종하늘도시 A27블록, 검단 신도시 AB13블록 민간참여 공공주택 건설사업 추진 동의안 검토보고서

신영은 위원입니다. 기획조정실장님과 인천도시공사 사장님 수고 많습니다. 간단하게 한 두어 가지 확인하겠습니다. 우리 인천도시공사 부채가 지금 8조가 넘죠. 8조죠.

지난 6월 말 7조 6,000 정도 됐습니다.

지금 뭐 사업이 장기간 미진행되는 그런 사업부지에 대해서는 뭐 매각한다는 계획도 지금 가지고 있고요. 본 위원이 늘 강조합니다. 장기간 사업이 미진행되는 부분에 대해서 뭐든 가지고 있는다고 해서 내 땅 되는 거는 아니거든요. 내 재산은 아니거든요.

그렇습니다.

장기간 금융비용으로 다 빠져나갈 수도 있단 말이죠. 그래서 정말 도시공사에서 장기 미진행되는 토지사업에 대해서는 과감하게 정리를 해 가지고요. 정말 수익성 뭐 필요한 사업부터 신속하게 진행해야 한다라고 제가 늘 강조하거든요. 그래서 이 방법도 이번에 상정된 안건에 대한 방법도 꽤 좋은 아이디어다라고 본 위원은 생각을 하고 있습니다. 그중에 한 두어 가지 좀 확인하겠습니다. 그 금융비용이죠. 미분양아파트에 대해서는 매입확약을 한다라고 했는데.

다른 지역의 경우…….

아니, 이번에 그 사업에 대해서 그러면 미분양아파트가 엄청나게 많을 때 뭐 한 10%, 20% 되고 나머지 많은 부분 안 됐을 때 그거 어떻게 감당하나요, 그런 부분은? 그리고 도시공사 사장님 답변해 주세요. 그리고 이 매입단가는 어떻게 결정하는 거죠? 내용이 있기는 한 것 같은데 나중에 매입단가 어떻게 결정하는 건지 그 부분에 대해서 좀 설명해 주시고요. 또 한 가지 더 있다면 미분양아파트에 대해서 매입을 한 후 도시공사에서 다시 팔아야겠죠. 만약에 안 팔릴 경우는 임대아파트로 어떻게 할 것인지 전환할 것인지 여러 가지 방법이 있을 텐데 구체적으로 한번 좀 말씀해 주시기 바랍니다.

사실 이 사업은 본질적으로는 토지를 매각하는 거고요. 장기간 매각하지 못한 토지를 매각하는 한 방법으로 택한 방법이고 방금 말씀하신 대로 미분양이 가장 큰 사업리스크입니다. 그런데 현재 저희들이 이번에 정한 2개의 사업지는 여러 가지 시장조사를 통해서 그래도 미분양 가능성이 가장 적은 지역을 현재 택한 거고요. 그래서 특히 검단 같은 경우는 그 분양성이 상당히 좋다고 생각하고 있고 영종의 경우는 어느 정도는 미분양 리스크는 어느 정도는 있다고 생각을 합니다. 그런데 현재 영종 A27 구역이 2009년도에 대규모 영종하늘도시에서 분양했던 인근지역이거든요. 그래서 여러 가지 주변에서는 이미 도시여건이 어느 정도 주거환경이 갖춰져 있는 데기 때문에 여기도 미분양 리스크가 그렇게 크다고 생각지는 않고 있습니다.

검단 같은 경우는 들리는 소문에 아주 분양이 잘 될 거라는 소문이 나돌고 있거든요. 영종하늘도시 지금 현 상태로라면 어렵다라고 보지만 지금 이 공항 관련 사업 중에 가장 핵심적으로 추진하고 있는 것이 제3연륙교란 말이죠. 그 발표 또 진행이 됨에 따라서 더 분양이 빨리 될 수도 있다 이런 느낌을 가지고 있거든요, 본 위원은. 그 부분 참고하시기 바랍니다.

네, 알겠습니다. 그리고 미분양 처리문제는 저희들이 영종의 경우에는 토지비 범위 내에서 미분양 물건을 저희들이 매입확약을 했고요. 검단 신도시의 경우는 사업 참여 지분 비율대로 상호 미분양 부분을 처리하기로 했는데 현재 방금 말씀드린 대로 검단 같은 경우는 뭐 분양이 순조롭게 잘 될 거라고 보고 있고 영종의 경우에는 만에 하나라도 미분양이 생기면 토지비 매입 범위 내에서 하는데 그 미분양돼서 저희들이 인수한 주택의 경우는 현재 전세처리를 하게 되면 적어도 전세금으로 한 60%는 자금회수가 가능하리라고 보고 있습니다. 그래서 사업리스크는 그렇게 큰 리스크는 가지고 있지 않다고 현재 판단하고 있습니다.

양쪽 각기 몇 세대씩 되나요?

2개 합해서 2,800세대고요. 대략 한 1,400세대 정도 됩니다.

영종?

정확하게 말씀드리면 영종이 1,364세대고요. 검단이 1,435세대입니다. 양쪽을 합해서 2,800세대입니다.

그 어쨌든 간 이 사업을 위해서는 우리 시에서 영종하늘도시 같은 경우는 시에서 제3연륙교 조기 발주할 수 있도록 적극 노력하신다면 분양이 잘 되리라 믿습니다. 만전을 기해 주시기 바랍니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

이상입니다.

이용범 위원입니다. 몇 가지 좀 궁금한 게 있어 가지고 지금 검토보고서 보면 영종이 건폐율이 50%, 용적률은 150%, 검단이 건폐율이 50%, 용적률이 205% 이렇게 차이 나는 이유가 뭐죠?

현재 도시계획상 그렇게 돼 있습니다.

도시계획상?

네.

위원님 여기가 영종은 경제자유구역이지 않습니까?

그렇죠.

그런 것 때문에 좀 차이가 있는 걸로 보입니다. 경제자유구역은 취지가 외국인 투자기업이나 이런 걸 유치하는 그런 지역이기 때문에 주택비율을 좀 늘리는 거를 중앙정부의 산업부나 이런 데서 좀 부정적으로 보고 있습니다. 그래서 조금 줄어들지 않았나 싶습니다.

그러면 경제자유구역은 전체 다 용적률이 150% 이렇게 다 정해져 있습니까?

그런 건 아닙니다. 그건 지역별로 좀 다릅니다.

그건 아니에요?

네.

영종은 전체 그럽니까, 지금 27블록만 이렇게 되는 겁니까?

구역별로 좀 차이가 있습니다. 지구단위계획상에 지구별로 좀 차이가 있는 걸로.

그리고 전체적으로 2,800세대인데 평수로 보면 영종이 30평 그 다음에 검단이 31평 그리고 평균 층수로 보면 영종이 18층, 검단이 30층이거든요. 영종에 이렇게 A27블록이면 약간 바닷가인데도 불구하고 층수가 18층이면 좀 낮지 않나요? 뭐 특별한 이유가 있습니까? 좀 층수를 높이면 세대수도 많이 나올 텐데 이렇게 차이 나는 이유가 뭐죠?

그게 말씀드린 용적률…….

용적률 관련된 부분인가요?

네, 그렇습니다.

그리고 제일 저희가 궁금한 것은 이렇게 민간하고 도시공사하고 윈윈해 가지고 사업이 공동사업으로 잘 진행돼서 100%가 분양이 되면 도시공사도 좋고 민간업체도 좋을 텐데 저희가 우려하고 걱정하는 부분은 혹시 미분양이 많이 나올까봐 좀 걱정되는 부분인데요. 지금 그럼 영종지역에 현재 주변의 미분양 된 부분이 얼마나 있습니까? 시장조사해 보셨나요? 얼마나 현재 있나요?

지금 주로 대형 평수가 미분양 현재 돼 있고요. 현재 11% 정도 입주했습니다.

얼마요?

11%요.

몇 세대에서 11%라는 거예요? 7,000세대의 11%면 칠백 몇 세대가, 평수는 몇 평 정도 되는데요?

그거는 자료로 좀 주시고요. 지금 저희가 분양하는 것은 30평이니까 요새 우리 시민들이 또 국민들이 좋아하는 평수대인 것 같아요. 뭐 평수가 큰 평수도 아니고 30평수가 아주 적합한 평수인데 전체 2,800세대가 다 지금 30평, 31평 이렇게 지금 돼야 되는 거죠?

네, 85㎡ 이하입니다.

그러니까 위원님 그 자료보시면 전용면적 60에서 85㎡ 제안자료 4쪽에 보십시오. 세대당 평균 60에서 85 정도 됩니다.

그리고 지금 도시공사는 토지 제공하고 인허가 지원 그 다음에 공사감독, 분양계약, 대금수납 그 다음에 미분양 됐을 때는 토지비 한도에서 매입확약 이게 양쪽 간에 다 이렇게 협약을 한 건가요?

아닙니다. 그렇게 공모제안을 할 예정이고요.

공모제안?

네, 영종지역의 경우는 토지비 범위 내에서 매입확약을 하려고 하고 있고 그 다음 검단지역은 그 투자지분대로, 저희들은 토지를 제공하고 건설사에서는 건축비, 기타비용을 다 제공할 텐데 그 투자출자 범위 내 출자 비율대로 할 예정입니다.

그래요? 만약에 민간업체를 선정했을 때 우리 도시공사가 제시한 부분이 좀 과도하다 받아들이기 어렵다 이렇게 나오면 어떻게 조정해 주실 생각도 갖고 계시나요?

현재 그런 계획까지는 가지고 있진 않은데요. 일단 공모를 해 봐야 실질적으로 어느 정도 이 공모에 응할지 민간사들이 응할지를 알 수 있는데 현재로써는 이 정도 조건이면 들어올 것이다 이렇게 예상을 하고 있습니다.

혼자 생각 같으신데 그리고 하나 더 여쭤볼게요. 지금 영종은 분양단가를 얼마 정도 생각하고 계시나요? 지금 송도나 청라 같은 데는 분양가가 지금 1,200에서 1,350 이 사이라서 미분양이 굉장히 많거든 지금요. 그러면 앞으로 공동사업을 했을 때 영종하고 검단 분양가를 얼마 정도 예측을 하시는 거예요?

지금 영종은 한 925만원정도.

925만원?

네, 검단은 950만원 정도를 보고 있습니다.

아, 950만원이요?

네.

그러면 평균 지금 이렇게 분양되고 있는 지금 이것이 평균 단가입니까, 이것이?

이 단가 정도 그 정도 수준 됩니다.

그런데 건설업체에서는 단가가 너무 적기 때문에 참여를 안 겠다 참여율이 적어지면 어떻게 합니까, 이것이? 이익이 안 나오면 참여를 안 하실 텐데.

네, 이익이 안 나오면 건설회사가 당연히 계산을 해 보겠죠. 그런데 현재 이 정도 가격이면 약 이익률 3% 정도 현재 나오는 것로 저희들이 계산하고 있기 때문에 아마 민간에서도 이 정도면 일단 관심은 가질 것이다 이렇게 예상하고 있습니다.

이익을 몇 %로요? 3%?

사업이익을 이 분양가격을 925만원, 검단 950만원 이렇게 봤을 경우에 대략 3% 남짓 정도 이익을…….

건설업체 이익을 3%로?

총 사업이익이요.

사업이익이 3%?

네.

너무 적지 않나요, 3% 이익이면?

그런데 이것은 회계상으로 3%가 나는 것이고요. 일단 민간사업자 여기서 자기네들이 건설사업을 하기 때문에 건설사업 그 자체에서 이익 같은 것들도 있으리라고 보고 있습니다.

하여튼 영종하고 그 다음에 검단이 우리 도시공사하고 민간사업체하고 원만하게 사업이 잘 진행되기를 저희도 희망을 하겠습니다. 이상입니다.

인천도시공사사장님께 질의하겠습니다. 존경하는 이용범 위원님께서 질의한 것에 대해서 조금 더 추가질문을 하자면 아주 좋은 아이템으로 좋은 사업을 추진하고 있는데 가장 우리 위원님들이 걱정하는 것은 미분양 사태를 막기 위한 대책이나 이런 것에 초점이 맞춰지고 있는데 가장 중요한 것은 민간업체들의 어떤 브랜드 있는 건설사가 참여하느냐에 따라서 미분양이 되느냐 분양이 잘 되느냐 이런 성공적인 키를 가지고 있는데 여기에 대한 대안이나 계획을 갖고 계신지 우리 도시공사사장님 답변해 주시기 바랍니다.

지금 이 사업은 저희가 토지를 대고 책임준공을 하는 데까지 모든 비용을 건설사가 부담을 합니다. 민간이 부담을 하기 때문에 여기에 소형 작은 건설사들은 자금 부담 때문에 들어오지 못할 것이라고 보고 있습니다. 그래서 그동안에 LH공사나 경기지방공사에서 시행한 그 사례를 보면 대부분 대형건설사들이 다 참여를 했고요, 자금 부담의 문제 때문에. 그리고 책임준공을 하도록 되어 있기 때문에 아파트 책임준공하는 데까지는 별 문제가 없을 것이라고 예상되고 있고 또한 대형건설사들이 들어오기 때문에 자기 브랜드를 가지고 들어옵니다. 그래서 그런 여러 가지 연유로 인해서 또 그리고 저희가 이번에 사업지를 선택한 것을 어느 정도 분양성이 있다고 판단되는 사업지역을 선택했기 때문에 그것은 미분양의 문제는 그렇게 많이 나지는 않을 것이다 이렇게 현재 예상을 하고 있습니다.

그러면 대형건설사들과의 어떤 교류나 이런 것이 있었습니까?

지금 이미 LH공사나 경기지방공사에서 이미 한 사례들이 한 10여건 이상 있기 때문에 대형건설사들이 이런 사업내용에 대해서는 잘 알고 있습니다. 그래서 어느 정도 분양성만 확보된다고 판단되면 대형건설사들이 들어올 것으로 현재 예상하고 있고요. 저희들이 시장조사 태핑을 한 바에 의하면 의향이 있는 것으로 이렇게 알고 있습니다.

한 가지 더 추가질문을 하자면 인천에 있는 건설사들이 굉장히 지금 어렵게 지금 사업을 다 운영하고 있는데 이 사업에 대해서 우리 인천에 건설사들이 참여할 수 있는 어떤 기회나 이런 것이 제공이 됩니까?

이 부분은 직접 저희의 참여자로서는 대형건설사가 참여할 수밖에 없을 거고요. 다만 대형건설사를 통해서 먼저 하도급이라든지 이런 부분의 가능성은 어느 정도는 열려 있습니다마는 이 부분 역시 저희들 공모제안에 들어온 협상대상자 결정이 되면 그때 가서 그런 부분들은 뭐 논의가 있을 수 있다고 생각을 하고 있습니다.

이런 것들도 좀 생각을 깊이 하셔서 인천에 있는 건설업체들이 조금이라도 혜택을 받을 수 있게끔 우리 도시공사사장님께서 많은 심혈을 기울여주시기 바랍니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

이상입니다.

여기 현재 상태 가만히 있어도 영종 27블록이 연간 3%로 보면 용지비로 보면 약 35억이 지출되고 잠재적으로 그 다음에 검단 AB13블록도 약 46억이 사실 잠재적으로 3% 계산했을 때…….

네, 금융비용이…….

금융비용이 발생하고 있어요. 그런데 이 방법에 의해서 하게 된다면 이것이 일단 먹고 있기 때문에 이것을 갖다가 부분 쪼개서 파는 결과잖아요, 토지를. 공유지분별로 파는 결과라고 이것이 보니까.

네.

그래서 매각한 뒤에 예를 들면 50%만 우리가 매각이 되고 우리가 50%가 예를 들면 아니, 예가 아니고 우리 도시공사가 책임지는 토지비 그러니까 영종의 토지비 비율대로 33%를 우리가 부담하게 될 것 아닙니까? 그렇죠?

네.

토지 관련 간접비라고 한다면 여기서 더 올라갈 요인이 있나요? 아니면 전부 다 몽땅 저쪽에서 다 약 57%를 그쪽에서 부담하나요? 여기 들어오는 쪽에서? 토지비 한도라는 게 33%예요. 아니면 조금 더 오버되나요? 조금 오버되겠죠? 여기서 보니까 다른 관련 간접비용이 좀 들어갈 수가 있으니까. 뭐 한 35% 될 수도 있겠네요, 그렇죠? 그리고 검단 같은 경우는 37.2%라고 되어 있는데 공사 관련이라든가 이것은 뭐 출자비율로 하니까 이것은 상관없고 어쨌든…….

위원님 저기 제출자료 7쪽에 보시면 총사업비 표가 있지 않습니까, 블록별로요. 거기 공사하고 민간이 영종 A27블록 같은 경우는 40.14%고 민간이 59.86입니다. 그 비율로 분담하게 되겠습니다.

거기서 비율이요.

그 밑에는 44.88, 55.12 그 비율이고요.

55.12?

네.

그 다음에 영종은?

영종은 공사가 40.14.

공사가 40.14.

검단은 공사가 44.88 그렇게 되겠습니다.

44.88. 어쨌든 결론은 쪼개서 파는 건데 나머지 미분양에 대해서 우리가 사들이거나 전세를 놓을 거 아닙니까? 그렇죠?

네.

그러면 그 자금은 또 다시 우리가 기존에 분양된 금액을 거기로 메우면 끝난다는 말이에요. 그렇죠?

그렇죠.

그러니까 자금문제는 없겠네요. 그렇죠? 왜냐하면 분양대금이 들어오니까. 그 범위 내에서 회계를 본다면 그것을 또 다시 나머지 60% 남고 미분양이 얼마 될는지 몰라도 정 안 된다면 50%로 본다 하더라도 50% 매각대금을 가지고 그 다음에 또 나머지 50% 내지 60%는 또 전세금으로 회수되고 그렇다면 나머지 40%만 전세금 들어온 것으로 또 거기로 충당해도 되고 아니면 토지비로 매각해도 되고.

네, 그렇습니다.

아주 좋은 제도예요. 가만 놔두면 연간 46억 그 다음에 35억 합치면 약 90억, 80억인가요? 81억에 해당된 잠재기회비용이 발생하게 되는데 그 부분도 없어지고 또 그 다음에 이렇게 쪼개서 매각하고 공유지분으로. 사실은 땅값 공유지분 매각한 거거든요, 이것이 쪼개서. 그렇죠?

네.

아주 좋은 제도인데 중요한 것은 이것이 분양성에 해당되는 그 메이저가 들어와야 되는데 그것에 대해서는 어떻게 좀 이렇게 입지를 한 데가 있습니까?

그것은 도시공사사장님께서 답을 드리겠습니다.

그 부분은 저희들이 이런 사업을 하기 전에 대략 시장조사를 하게 됩니다. 해서 어느 정도 의향이 있고 성공가능성이 있다고 판단이 될 때 시작을 하기 때문에 뭐 이 부분에 대해서는 뭐 단정적으로 말씀을 드릴 수는 없지만 여기에 관심을 가지고 있는 대형건설사들은 더러 있습니다.

이것하고 똑같은 원리지만 다시 좀 주의와 당부를 드리는 게 기존 도시에 있잖아요. 이것이 신도시 사실 이렇게 개발함으로 인해 가지고 신도시에 해당된 입주를 전부 다 끌어들이면 기존 도시에 있는 사람은 거기로 이사 가거든요. 서울사람이 오거나 인천시 사람이 가게 되는데 결국 동구 사람이 거기로 이사 갈 거라고요, 저희 같은 경우도. 그렇게 되면 동구는 또 비어요. 이것이 그래서 이것을 좋다고 나도 승인은 해 주지만 결국은 기존에 있는 사람이 능력 있는 사람 다 빼가거든요. 그러면 동구는 이것이 바로 뭐냐면 신도시에 대한 사회적비용인데 사회적비용이 바로 동구로 나타나고 있는 거예요. 동구는 능력 있는 사람 다 이사 가버리고 소비력 있는 사람 다 이사 가버리고 그 다음에 새집으로 지어놓으니까 다 이사 가버리고 여기 동구에 있는 사람은 기존에 도시공사는 이렇게 재정 충당하기 위해서 이런 새로운 사업 계속 구상해 내고 여기는 기존 도시는 개인의 소유권이니까 계속 100원짜리가 70원, 50원, 50원은 결국은 개인적 손실을 보게 되고 결국은 사회적비용으로 결국 계층 간에 이렇게 신도시 그룹과 그 다음에 기존 도시에서 하는 그룹의 계층 분화적 성격을 가지고 있어요. 그래서 상당히 당장은 참 달은 단감에 속하고 약에 속하긴 한데 사실은 인천시 전체나 기존 도시권에 봐서는 굉장히 쓴 약이면서도 한쪽에서는 이로 인해 가지고 신음하고 한쪽에서는 재산권 떨어지고 딴 데 이사 가지 못하는 이런 아픔을 가지고 있다. 그래서 사회적비용이 엄청 크다는 것을 다시 인지시키고 이것을 가지고 헤징을 시키려면 사회적으로 말하면 헤징을 시킨다는 것 아닙니까? 이것을 갖다가 치료하려면 우리 구도심권에 주거환경개선사업으로 지정된 사업이 될 만한 거기에 주민은 땅을 대고 여기서 똑같이 그 다음에 또 시공사 끌어들여서 주거환경개선사업을 좀 더 폭넓게 이렇게 하고 그 다음에 재개발사업도 하다 민간이 어렵다면 재개발사업에 해당된 것과 주거환경개선사업에 해당된 요건은 좀 달라요. 그렇지만 본질은 비슷하거든요. 그런데 요건이 충족된 곳은 오히려 주거환경개선사업으로 변화시켜 가지고 기반시설이라든가 각종 이렇게 정부나 시에서 혜택된 그런 부분을 최대한으로 혜택을 주게 되면 결국은 재개발형이지만 실제는 주거환경개선사업도 구도심권이 개발될 거라고 저 본 위원은 믿고 있어요. 그래서 이 신도시에 해당된 것만 이렇게 골머리를 썩지 마시고 구도심권도 이로 인해 가지고 손실자도 꼭 봐달라는 뜻입니다. 이것은 중요한 얘기입니다.

네.

이상입니다.

저희 시에서도 지금 위원님 말씀하신 원도심 활성화 도시재생 이것을 굉장히 중요한 과제로 생각하고 있습니다.

이영훈 위원입니다. 먼저 우리 지출에 있어서 우리 공사에서 지출하는 부분이 용지비하고 설계ㆍ감리하고 어떤 부분이죠?

나중에 대금 수납이 있습니다.

네?

대금수납이요. 분양대금수납 업무를 저희 공사가 하기로 했습니다.

아니, 여기 보면 자료에 보면 용지, 공사, 설계ㆍ감리, 부담금, 판매비, 기타 뭐 이렇게 있거든요.

위원님 자료 7쪽 맨 위에서 세 번째 줄 참고 별표표시 토지 관련 비용하고 공사간접비 이것이 되겠습니다.

그러니까 여기에 나와 있는 대로면 지출에서 어느 어느 부분이 그러면 민간이 됩니까? 공사비하고 판매비가 들어갈 것이고…….

말씀을 드릴까요?

네.

7쪽에 있는 용지비하고요. 그 다음에 설계비는 그 시공사가 댑니다. 설계시공을 민간 쪽에서 하기 때문에요. 그 다음에 그 감리비는 저희들이 그 직원을 저희들이 파견해서 감리를 하기 때문에 그런 직원들 인건비를 감안한 부분을 감리비로 해서…….

아니, 사장님 잠깐만요. 지금 설계ㆍ감리비가 하나로 묶여있어요.

네.

그러면 이것도 나눠지는 건가요?

그렇습니다. 감리비는 저희들 인건비를 계산한 것입니다. 실질적으로 저희들이 부담하는 것은 토지를 부담하는 것이고요. 구체적으로 금전적으로 지불되는 비용은 현재 저희들은 예상하고 있지 않습니다.

아니, 그렇게 저기하시면 안 되고 명확하게 우리가 용지비 1,171억 또 그러면 또 여기 뭐예요, 우리가 또 하는 게. 설계ㆍ감리비가 설계는 그러면 시공사에서 하고 감리는 우리가 하고 그러는 거예요?

네, 그렇습니다.

그러면 이것을 명확하게 나눠서 해야지 이렇게 그냥 뭉뚱그려서 해 놓으시면 어떤 비용이, 우리 비용이 그러면 얼마예요? 그러면 전체 추산은, 전체 금액은 나왔는데…….

6쪽을 좀 한번 봐주시겠습니까, 보고자료에? 거기에 그림이 중간에 있는데 저희 공공시행자인 저희 도시공사는 토지를 제공하고요. 인허가 지원하고 공사 감독ㆍ감리를 하도록 되어 있습니다. 그 다음에 민간사업자는 설계와 시공, 책임준공, 분양업무를 하도록 되어 있습니다.

무슨 말씀인지는 알겠는데요. 이것을 지금 금액으로 다 환산해서 플러스, 마이너스 몇 %가 나오고 금액까지 나온 것 아니겠어요? 지금 공사에서는 영종만 볼 때 1,459억을 부담을 하고 민간은 2,176억을 부담을 하는 것으로 되어 있잖아요. 지금 뒤에 뭐 100만원 단위까지 다 지금 금액이 나왔는데 여기 구성표를 보면 뭐 지금 다 혼재해 있다는 얘기예요, 그러면 여기 내용에?

네, 이 부분은 지금 사업비를 기준으로 해 가지고 각 분야별로 어느 정도의 금액이 소요되는지를 적어놓은 것이고요. 그 다음 사업자별로 저희 공사하고 민간하고 사이에 어떻게 부담하는지는 뭐 별도로 자료를 보고를 드리도록 하겠습니다.

그것을 명확하게 해서 설계비 얼마, 감리비 얼마 그래서 설계는 뭐 민간에서 부담하고 감리는 얼마 우리가 부담하고 이렇게 해서 좀 안이 나와야지 그러면 이것은 언제든지 변동이 있을 수 있는 것 아니에요, 이것은 이렇게 되면 금액이?

위원님 이렇게 말씀드리겠습니다. 7쪽에 표에 보시면 표가 두 개지 않습니까. 영종 A27블록 같은 경우 공사가 1,459억 3,400만원이지 않습니까?

네.

그런데 그 밑에 표에 보면 용지비가 1,171억 4,900만원이잖아요. 그 차액이 한 287억 정도 됩니다. 그 차액에 해당되는 게 감리 그 다음에 분양 관련 대금수납이라든지 소유권 이전되는 이러한 것들 관련 비용인데 그것이 실제 거기 자금으로 지출하는 게 아니고 공사가 그런 일을 대행하니까 그것을 비용 처리해 주는 그런 구조가 되겠습니다.

아니, 그러니까 그 내용은 알겠는데요. 좀 명확하게 설계ㆍ감리 뭐 이렇게 해서 묶어놓으면 차후에 변동이 얼마든지 있을 수 있는 것 아니에요, 이 금액 안에서. 61억 안에서 얼마든지 변동이 있는 거기 때문에 명확하게 좀 해 놓을 필요, 우리가 부담해야 될 게 얼마 지금 금액이 딱 전체 총 금액은 딱 나온 거니까 이것도 세분화해서 했기 때문에 총 금액이 나왔을 거 아니에요.

네, 그렇습니다.

그러니까 그것을 표기를 해 주든가 그것을 말씀하셔야지 여기에서는 이렇게 봐 가지고는 지금 총금액이 나왔다는 것은 어쨌거나 감리비가 얼마가 나온 거예요. 그렇죠?

네, 그렇죠. 지출항목별로 공사하고 민간사업자하고 어떻게 부담하냐 그 말씀이잖아요?

네.

그것은 따로 자료를 좀 만들어드리겠습니다.

그래주셨으면 좋겠고요. 일단은 뭐 영종 아니, 검단은 지금 분양에 문제가 없을 거다 이렇게 지금 판단을 하시는 거죠?

네, 그렇습니다.

그런데 검단 뭐 분양이 문제가 없을 거라고 생각하면 왜 매각이 안 된 거죠? 분양만 잘 되면 업자들이 얼마든지 시공사들이 붙을 수 있는 것 아닌가요, 그 전에 매각할 때?

지금 검단은 토지를 사용할 수 있는 상태가 아닙니다. 아직까지 택지조성작업을 지금 시작을 못 했고요. 택지조성작업을 11월달에 착공을 할 예정입니다. 그래서 이 검단의 경우는 매년 한 10월경, 11월경쯤 돼야 토지사용이 가능한 시기로 보고 있기 때문에 분양시기도 내년 하반기로 이렇게 예정하고 있습니다.

그러면 검단 이것은 지금 말씀하신 대로 분양이 잘 될 거라고 생각을 할 경우에는 우리가 토지만 매각을 해도 얼마든지 가능하다라고 보시는 것 아닌가요? 지금 토지조성도 안 돼 있는 상태에서 이것을 내년이 되면 또 어떤 사업 여건이나 우리 분양시장이나 건설경기나 뭐 이런 것들이 어떻게 바뀔지를 모르는 것 아니에요. 이것 그러면 이 저기를 언제쯤 뭐라고 그러죠? 공모를 하실 거예요?

다음달 공모를 합니다.

그러면 뭐 다음 내년 10월이나 토지조성이 되는 것을 다음달에 공모를 하시겠다는 거예요?

네.

영종은 토지조성은 다 되어 있는 거죠?

네, 되어 있는 겁니다.

그러면 검단은 맞지 않는 거 아니에요? 내년 10월이면 아직도 1년 이상 남았는데 지금 벌써 이것에 대해서 이렇게 할 필요가 있어요?

검단은 토지보상이 끝나고 지장물 이전공사가 거의 완료단계에 있는 현재 그런 땅이고요. 워낙 그 지역 자체가 넓기 때문에 지금 그동안에 검단 쪽에 쌓여있는 금융비용도 워낙 크고요. 저희 도시공사가 자금 회전을 조금 더 빨리 시키기 위해서 검단지구를 1단계, 2단계, 3단계 크게 3개 지역으로 일단 구분을 했습니다. 해서 일단 1단계 지역만 지금 현재 택지조성작업이 진행 착공을 할 예정이고요, 11월달에. 그래서 그중에서 일부 분양성이 괜찮을 것이라고 예상되는 지역을 일단 이런 민간참여방식으로 해 가지고 그 부분 토지를 매각하면서 그쪽에 어찌 보면 아파트 입장에서 봤을 때는 어떤 앵커 비슷하게 이렇게 사업을 시작을 하려고 하고 있습니다.

위원님, 아까 분양시기라는 게 아파트 분양시기 말씀하신 거잖아요?

아니죠. 아파트 분양시기가 아니고 토지 조성시기가 내년 10월이라잖아요.

그러니까 그것을 아파트 분양을 그것을 같이 병행해서 나가면 지금 뭐 가능할 것으로 봅니다. 이미 소유권은 취득했으니까요, 여기서.

아니, 그러니까 이것 본 위원이 생각하기에는 지금 검단 같은 경우에는 분양도 잘 될 거라고 생각을 하고 매각 추진을 한 번도 안 했던 거죠, 검단 같은 경우에는?

네, 아직 택지조성작업이 아직 착공을 못 했습니다.

그러니까요. 그러면 이것 지금에 벌써 이렇게 할 필요가 없는 땅이 아니냐 이거죠. 우리 공사 입장에서 볼 때는 이런 식으로 공공주택으로 가는 것보다 매각을 땅을 매각할 수 있으면 매각해서 그냥 처리하는 게 더 나은 것 아니에요. 어떤 게 나은 겁니까?

그런데 그 매각 여부에 대해서는 현재 그것 매각이 토지 매각이 거기 워낙 필지들이 많기 때문에 그 부분에 어느 정도 매각될 건지 이런 부분을 현시점에서 예측하기는 대단히 어렵고요. 그동안 그런 아파트 용지 분양성에 대한 우려 때문에 그동안 착공이 미루어져 왔던 겁니다, 택지조성 작업이. 그러다 보니까 여기에 자꾸 금융비용이 쌓이고 해서 이 부분을 미리 그 토지를 일부 한번 분양을 해 보자 해서 어찌 보면 시장을 테스트하는 효과도 있고 여러 가지 의미를 가지고 있습니다.

이것 공모를 해서 하게 되면 바로 무슨 계약금이나 이런 것들이 들어오는 그런 것 때문에 그런 건가요?

아니, 그렇지 않습니다. 다음 달에 공모를 하게 되면 그 다음 11월달쯤에 우선협상 대상자를 선정하고요. 그 대상자하고 사업협약 같은 것을 연말까지 맺게 되고 그 이후에 이런 부분들에 대한 검토를 하는 것이기 때문에 현재로써는 뭐…….

그러면 어차피 내년 조성이 돼서 되는 시기까지는 금융비용은 우리가 부담을 하는 거네요, 공사에서.

그렇습니다.

그러면 그렇게까지 할 필요가 있나요, 이것이?

그 이후에 매각여부에 대해서는 지금으로서는 판단할 수가 굉장히 없지요. 지금까지는 부동산경기가 작년부터 시작해 가지고 어느 정도 상승하는 기조를 보이고 있는데 이런 상황이 언제까지 갈 것인지 사실상 예측하기도 어렵고요. 지금 대체적인 전망은 내년까지는 현재 부동산경기가 상승하는 기조가 유지되지 않을 것이냐 이렇게 보는 것이 일반적입니다. 그래서 현재 이 부분에 대해서는 영종은 내년 상반기에 이 검단은 내년 하반기에 이런 분양사업을 시작을 한번 해 보려고 하는 것이지요.

너무 지금 분양이나 뭐 이런 것을 좀 회의적으로 보시는 게 아닌가 하는 생각도 있고요. 영종 같은 경우에 925만원 분양가면 글쎄요. 그리고 영종하고 검단하고는 지금 미분양에 대한 책임부담률이 다르죠?

네, 다릅니다.

검단에 대한 조건은 그래도 영종보다는 낫고 영종 같은 경우에는 미분양 발생시에 1,171억원에 대한 것은 무조건 우리가 건설사에 줘야 되는 거예요, 어쨌든 간에.

네.

그렇죠? 그러면 건설사는 건축비용에서 어쨌거나 리스크를 좀 덜 안고 가는 부분인데 모든 계약이나 이런 것을 할 때에 물론 우리가 잘 돼서 뭐 60% 이상만 넘어가면 최소한 뭐 성공한 거라고 보여지고요. 60% 이하로 분양이 될 때에는 우리한테 리스크가 생길 수밖에 없는 부분인데 우리가 가정할 때는 60%가 아니고 0에서부터 100까지 다 생각을 해 봐야 되는 거고요. 0%가 안 나올 거라고 장담하세요?

그것은 뭐 여기서 장담하기는 어렵습니다, 어떤 상태가 될지는.

그러니까요. 그러니까 0%서부터 100%까지를 다 담아야 되는 거죠. 0%가 나왔을 경우에는 어떻게 하겠다 이런 것도 있어야지 되고요. 지금 이것처럼 뭐 50% 이상, 60% 이상 될 거다. 뭐 안 되면 전세로 돌려서 전세로 60% 분양가에 전세를 놓을 수 있다. 이것 너무 회의적인 거죠.

위원님 사실은 저희가 검단신도시 같은 경우에는 규모가 워낙 큽니다. 크기 때문에 사실은 택지조성이 끝났을 경우에 그 택지들이 빠른 시일 내에 다 공급이 저희들이 소화가 가능하겠느냐 하는 부분에 있어서도 사실 많은 고민을 하고 있고요. 이번 경우에 만일 이런 식으로 어찌 보면 파일럿시스템 비슷하게 여기에다 이렇게 사업을 저희들이 한번 해 보면 여기에 특히 대형건설사가 들어와서 자기 브랜드를 가지고 와서 이 분양에 성공하게 되면 택지조성이 끝났을 때 그 주변택지들을 팔기가 훨씬 수월해집니다. 그래서 이런 저런 여러 가지 상황들 정황들을 감안해서 이렇게 하는 것이 현재 검단신도시를 활성화시키는데 가장 바람직한 방안이다는 판단을 저희들 내부에서는 가지고 있습니다.

하여튼 간에 뭐 이런 방안에 대해서 동의하지 않는 것은 아닙니다. 단지 염려를 하는 부분입니다. 이것이 잘 되면 공사도 좋고 우리 인천시에도 좋고 하지만 안 됐을 경우도 분명히 잘 안 됐을 경우에 그런 상황까지도 하고 염두를 두고 가야 되는 거고 우리가 지금 계속 과거에 했던 그런 잘못된 계약이나 뭐 이런 것들로 인해서 계속 우리가 지금 어려운 상황에 처해지고 있고 지금 엄청난 손해를 입고 있습니다. 이것 하나하나 하면서도 그런 우리 리스크가 우리한테로 오지 않는 그런 명확한 계약이 이루어져야 되는 거죠. 뭐 회의적인 것만 봐서는 안 된다는 거죠. 우리 공사에서도 공사가 지금 굉장히 어렵지 않습니까?

네.

그러니까 자꾸 더 진짜 만반의 준비를 갖춰서 이렇게 가야지 되는 거죠. 영종 같은 경우에는 저기가 참여업체가 있을 거라고 지금 생각을 하시는 건가요?

네, 영종이든 검단이든 있을 것이라고 보고 있습니다.

사전에 좀 그런 것도 업체나 뭐 이런 데들하고 긴밀하게 좀 타협을 사전 협의나 이런 것 의사타진이나 이런 것들을 좀 하시나요?

네, 뭐 구체적으로 깊은 내용까지 하지는 못합니다마는 대개 이런 사업을 시작하기 전에 의향이 있는지 시장조사는 통상적으로 하고 시작을 합니다.

정산 시기는 우리 분양이 끝나고 나서죠?

네, 그렇습니다.

분양이 끝나고 나서 정산을 하고 만약에 이 동의안에 계획 변경이 생길 수도 있죠?

그것이…….

네, 그럴 수도 있을 겁니다. 예를 들어 도시계획이라든지 이렇게 변경해서 세대수가 늘어난다든지 준다든지 뭐 그런 것은 과정에서…….

그렇게 되면 의회에 재동의나 뭐 이런 게 필요한가요?

성격으로 봐서는 사업 자체, 그렇게까지는 하지 않아도 될까 싶습니다.

이번에 의회에서 동의가 있으면 다음에 변경이나 뭐 이런 것들은 자체적으로 해서 할 수가 있는 거죠?

그것은 좀 한번 행자부 쪽에 문의를 해 봐야겠습니다. 이것이 왜냐하면 범위가 너무 크면 또 이제 그럴 수 있고 그래서요. 그런데 뭐 저희가 봐서는 뭐 크게 변동될 가능성은 없는데요. 혹시 그 부분이 발생하게 되면 행자부에 문의를 해서 좀 처리를 하겠습니다.

알겠습니다. 하여튼 간에 우리 도시공사에서는 좀 최악의 상황이나 뭐 이런 것까지도 염두에 두고 우리가 좀 리스크를 좀 적게 가지고 갈 수 있는 그런 것을 좀 대비하시기 바라겠습니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

이상입니다.

추가로 한 가지만.

지금 민간참여 공공주택사업을 예전에도 우리 시가 도시공사가 이런 사업을 해 본 적이 있나요?

저희 공사는 처음입니다.

처음이에요?

네.

아, 그렇군요. 여러 가지 신중하게 계획을 잘 세워서 아까 이영훈 위원님이 말씀하셨지만 제일 중요한 건 분양이잖아요, 100% 분양.

네, 그렇습니다.

아까 뭐 전체적으로 말할 수는 없지만 일부 건설업체하고 의견 나눈 것도 있다고 하셨는데 하여튼 충분하게 성공적으로 사업이 잘 진행될 수 있도록 바라겠습니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

이상입니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

영종하늘도시 A27블록과 검단 신도시 AB13블록의 민간참여 공공주택 건설사업 추진 동의안은 인천도시공사가 보유한 검단과 영종지역의 공동주택부지에 민간참여 공공주택 건설사업방식으로 신규투자사업을 추진하고자 하는 사항으로 미분양주택 발생 시 예상되는 손실리스크를 최소화할 수 있도록 철저한 사업계획 및 관리를 당부하며 원안대로 가결하여 줄 것을 동의합니다.