김행금 의원 발언

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 192회 임시회 제1차 건설도시위원회 회의를 개의합니다. 성원이 되었으므로 제192회 임시회 제1차 건설도시위원회 회의를 개의합니다. 오늘 회의는 의석에 배부해드린 의사일정은 천안시 동남구청사부지 도시재생사업 사업시행협약 동의안 등 3건의 안건에 대하여 심사 의결토록 하겠습니다. 1. 천안시 동남구청사부지 도시재생사업 「사업시행협약」동의안(시장제출)

도시재생과장입니다. 우리 시 역점사업으로 추진하고 있는 동남구청사 복합개발 사업에 대한 협약에 앞서 제안하시기 전에 먼저 본 사업에 대한 기본 구상 및 기본계획하고요, 사업 분석한 것을 파워포인트를 이용해서 기본계획안은 임주호 박사가, 또 사업성 분석 결과는 임철우 차장으로부터 설명을 들은 후 제안설명을 하도록 하겠습니다. 그럼 지금부터 기본계획을 임주호 박사로부터 설명을 들으시도록 하겠습니다. ○LH토지주택연구원 임주호 기본구상 용역을 담당하고 있는 LH토지주택연구원에 임주호 연구원입니다. 기본구상 과업 결과를 간략하게 설명을 드리도록 하겠습니다. 순서는 과업에 대한 개요와 경과, 그다음에 추진 내용에 대한 사항들, 그리고 마지막으로 종합평가와 건의사항입니다. 본 용역은 두 가지 용역으로 구성되어있습니다. 천안 동남구청사부지 복합개발 사업 기본구상 용역과 기본계획 용역이고 기본구상은 LH 토지주택연구원이 수행하고 기본계획은 종합건축사 사무소가 수행하였습니다. 수행 목적은 아시다시피 원도심 활성화를 위한 거점 지역으로 만들기 위한 재생사업의 구상화 전략을 수립하는 것입니다. 사업 대상지의 공간적인 범위는 약 2만㎡ 동남구청사부지에 해당되는 부분이고 기본구상 같은 경우에는 수요조사는 프로그램 설정을 통해서 부지개발에 대한 기본구상을 만들고 사업 타당성에 대한 검토, 그리고 사업추진 전략을 수립하는 부분이고, 건축 기본계획 과업 내용은 시설에 대한 건축부문 기본계획과 설계 지침서를 작성하는 겁니다. 추진 경과를 말씀드리겠습니다. 대상지는 2014년 5월 7일에 천안시 도시재생 선도지역으로 지정된 지역 내에 위치하고 있고 2015년 4월 28일 LH와 천안시 간에 도시재생 업무협약 체결을 통해서 이 사업 기본 구상에 대한 추진 방향이 마련되었습니다. 그래서 작년 7월에 천안시와 LH 토지주택연구원 간에 기본구상 용역에 대한 계약이 체결이 되었고, 6개월간 기본 구상이 수립되어서 작년 12월 18일에 개략적인 사업에 대한 구상이 마련되었습니다. 그리고 그 구상을 수립하는 기간 중에 작년 12월에 국회 본회의 의결을 통해서 민간투자 사업을 위한 주택도시기금의 투자 융자에 대한 법적 지원 근거가 마련되었고, 이 사업 계획을 바탕으로 천안시 도시재생 선도지역에 대한 활성화 계획 변경도 채택이 되었습니다. 그 이후에 올 초에는 잠정적으로 확정된 기본구상 및 기본계획안으로 시민 설명회와 실무적인 준비를 하여서 올 2월에 지자체 재정 투입 투자심사에 대한 면제 협의가 행정자치부와 국토부를 통해서 이루어졌고, 4월에 기본계획에 대한 이 용역의 최종 보고가 이루어졌습니다. 앞으로 사업시행 협약을 앞두고 있습니다. 2차 중간보고가 작년 연말에 이루어진 중간보고 결과를 간략히 설명드리면 기본구상 및 기본계획안에 대한 안이 잠정 확정되어서 실무 협의 등이 추진되었습니다. 그리고 시민의견 수렴을 위한 설명회와 그리고 기숙사 도입을 위해서 사학진흥재단과의 협의가 추진되었고, LH의 내부 의사결정 절차를 거쳐서 사업시행 협약 체결이 준비되는 순서로 진행이 되었습니다. 과업의 추진 내용을 통해서 이 기본구상 결과를 설명을 드리겠습니다. 먼저 사업 대상지입니다. 사업 대상지는 아시다시피 천안시 근린재생 선도지역 내에 입지하고 있어서 활성화 계획에 제시하고 있는 젊은 층, 청년 그리고 문화예술, 다문화, 빈공간 재생 등과 관련되어서 사업 계획의 수립이 필요한 지역이고, 그다음에 대상지는 일반 상업지역으로서 고밀도 개발이 가능하고 용도에 대한 제약이 적은 부지입니다만 대규모 점포와 교육환경을 저해하는 시설은 입지가 제약되는 부지가 되겠습니다. 사업 대상지의 설정 결과는 천안시 동남구청사가 위치한 도시계획도로로 둘러쌓인 부지를 중심으로 설정이 되었으며, 일부 계획 진입도로에 대한 부분과 현재 존치 예정인 보건소, 그리고 일부 사유지가 제척된 부지로 사업 대상지 관계가 설정되었습니다. 대상지에 있는 지금 현재 시설이 4개 시설이 있습니다. 그래서 동남구청 같은 경우에는 내구연한이 도래해서 재건축하는 것으로 제안했고, 시민의 종 같은 경우에는 토지 이용의 효율성을 고려해서 이전하는 것으로 검토하였고, 보건소와 영덕빌딩은 존치하게 되고 영덕빌딩 같은 경우에는 외장 위주로 리모델링을 거쳐서 활용하는 것으로 검토하였습니다. 이 과업을 추진하는 중에 여러 가지 대상지에 대한 여건 분석을 통해서 사업계획의 기본방향을 네 가지로 설정을 하였습니다. 그래서 첫 번째가 거점 기능을 집적해서 공공 부지를 유효하게 활용하는 것이고, 그다음에 도입 기능이나 규모를 고려함에 있어서 지역상생이라든가 정주 인구 유입을 고려하여 계획을 수립하였고, 그리고 개발이익 계획을 공공시설에 확충하는데 재투자하는 방식으로 계획을 수립하고 민간부분의 어떤 활력과 기술력을 활용하는 방향으로 사업계획을 준비하였습니다. 도입 기능과 규모를 검토하는 과정에서 수요조사를 추진하였습니다. 서울대학교 산학협력단을 통해서 도입 기능과 수요조사를 수행하였고 그 결과를 간략하게 설명드리겠습니다. 먼저 공동주택, 주상복합의 공동주택 같은 경우에는 계획된 게 450세대 공급 가능한지 여부를 통계 분석을 통해서 검토한 결과 도입이 가능한 걸로 검토하였고, 추정 분양가는 통계 실거래가 통계 자료와 주민들에 대한 가격 민감도 설문조사를 통해서 약 평당 820만 원을 기준 분양가로 검토하였습니다. 판매시설 같은 경우에는 수요 추정 결과 계획된 5,100㎡ 정도는 공급이 가능한 것으로 검토하였고, 다만 이 대상지가 쇠퇴지역이기 때문에 경쟁이 불가피하지만 이 대상지에 있는 정주 인구 유입 등으로 보았을 때 공급이 가능한 것으로 검토하였고, 분양가는 현재 천안역 상권의 임대료 수준을 통해서 평당 1,000만 원에서 1,200만 원 정도가 분양이 가능한 가격 정도로 조사가 되었습니다. 이 상가 부분에 대해서는 재생 사업 추진 시에 민간 사업자를 공모할 때 활성화 계획을 평가하여서 별도 처분하는 것을 선정하는 것으로 검토하였고, 다음으로 어린이회관 같은 경우에는 어린이회관의 시설 구성이라든가 요금 설정에 따라서 방문 수요가 달라집니다. 그런데 대략적으로 약 40만에서 한 60만, 연간, 정도로 방문자가 있을 것으로 추정이 되었고, 유상으로 되는 전시체험시설 같은 경우를 대전 어린이회관과 유사한 방식으로 운영된다고 했을 때 연간 한 21만 9,000명 정도가 방문하는 것으로 추정이 되었고, 대전 어린이회관의 그런 사례로 비교해보았을 때 총 운영비는 약 17억 원 중 약 11억 7,000만 원 정도는 운영에 재정 보조가 필요할 것으로 검토되었습니다. 기숙사 같은 경우에는 이 대상지 주변에 있는 기숙사 수용력이라든가 탈락한 대학생 수를 검토한 결과 300실 규모나 그다음에 가격 같은 경우도 현재 사학진흥재단의 운영하는 가격으로 보았을 때 경쟁력이 있는 것으로 검토되었고, 지식산업센터 같은 경우 실제 천안시 안에 지식산업센터 시장 수요는 있지만 이 대상지에 건설 원가나 이런 거를 비교해봤을 때 시장 가격 경쟁력이 없는 것으로 검토하였고, 다만 이 영덕빌딩을 천안시의 기업육성 정책에 따라서 정책적으로 활용하는 것으로 검토를 하였습니다. 공동주택에 대한 수요조사 결과입니다. 그래서 통계에 대한 수급모형, 그다음에 가격에 대한 수요 조사를 한 내용이 되겠습니다. 이거는 자료로 갈음하도록 하겠습니다. 판매시설에 대한 부분도 원단위법이라는 거를 통해서 대상지의 어떤 근생시설에 대한 증가분 같은 거를 통해서 수요를 조사했고, 분양가도 상가 정보시스템의 임대료 수준을 통해서 측정한 부분이 되겠습니다. 지식산업센터에 대한 수요 추정도 천안시와 유사한 수도권에 지식산업센터 사례를 기반으로 조사한 결과가 되겠습니다. 다음으로 어린이회관의 세부 시설에 대한 과정과 여러 가지 유사 사례에 대한 조사 결과를 통해서 방문자에 대한 수요를 조사했습니다. 또 주차장 수요부분은 일부 아산탕정 택지개발 사업의 자료를 토대로 조사하였고, 수요에 대해서 한 90%, 법정 대비 공공시설 같은 경우는 한 200%의 계획이 되는 것으로 검토하였습니다. 개발 컨셉트에 대해서 설명드리겠습니다. 개발 컨셉트는 재활성화 된 원도심의 의미로 천안 뉴타운이라는 브랜딩을 하였고 주변에 재생 선도지역과의 관계라든가 천안시의 일자리 공간, 주거 공간 창출 측면에서 도입 기능과 규모가 검토되었습니다. 도입 기능별 규모 검토는 2차 작년말에 개략적인 구상으로부터 일부 변경이 되었습니다. 그런데 대략적으로 구청사 같은 경우에는 공무원 1인당 약 36.7㎡에 연면적 한 7,000㎡ 정도 했고 일부 지하주차장에 도입되는 시설들을 고려해서 약간 변동이 있어서 한 7,800㎡, 어린이공원 같은 경우도 약간 조정이 되어서 7,575㎡, 지식산업센터 같은 경우는 영덕빌딩을 그대로 리모델링하는 계획이 되겠고, 기숙사 같은 경우에는 약 300실에 한 1만㎡의 구상안이 되었습니다만 건축 기본계획에서는 기숙사 사학진흥재단의 어떤 건설비 이런 것들을 고려해서 1,500㎡ 정도로 조정되었습니다. 광장 공원은 공공시설 중 어린이회관의 상부를 이용해서 약 4,000㎡를 도입하는 계획입니다. 그리고 공영주차장은 공공시설의 지하부분을 통해서 약 총 455대 1만㎡ 규모의 통합적인 공영 주차장으로 계획하였습니다. 주상복합은 설명드린 바와같이 주거 450호, 그다음에 상가 5,100㎡ 정도의 규모를 갖는 시설이 되겠습니다. 구상안 도출은 여러 가지 대안을 검토하였습니다. 그래서 처음에 어린이회관 외부 공간을 특화하는 아이디어로 출발해서 수익시설 규모를 확보하고 공공시설을 복합화 하는 아이디어 순으로 발전이 되었습니다. 시설별 세부적인 내용은 자료로 갈음하도록 하겠습니다. 대지 분할도를 통해서 토지이용계획을 설명을 드리면 이 주상복합 건물은 원도심 상가와 인접한 부분에 계획이 되고 버들육거리 방향으로 어린이회관 및 공공 업무시설, 녹지가 배치되는 동선은 이 공공시설과 이 명동상가를 잇는 동선을 계획하였습니다. 이 단면도를 통해서 살펴보면 좌측에 있는 명동상가 측에 주상복합이 위치하게 되고 버들육거리 쪽 우측으로 동남구청사와 기숙사가 배치되고 그 어린이회관 상부의 지상 그 사이에 공원화가 되는 배치 계획을 보여드렸습니다. 건축물이 올라간 배치도 되겠습니다. 층별 평면도를 보시면 지하에 주차장이 배치되고 상부에는 주상복합과 공공시설이 배치됩니다. 조감도를 살펴보았을 때 버들육거리 쪽에서 바라본 조감도입니다. 그래서 명동상가 쪽으로 주상복합 건물이 들어서고 대상지 가운데 공원광장과 어린이회관 그리고 버들육거리 쪽에 구청사와 기숙사의 복합건물이 들어서는 모습입니다. 사업구조를 설명드리겠습니다. 사업구조는 리츠를 활용한 민관협력사업으로 리츠의 기금과 천안시가 현물 투자를 하게 되고 기금의 융자 주택도시기금 도시 계정의 융자와 민간 차입을 통해서 자금을 조달하고 LH는 AMC로서 사업을 총괄 관리하고 준공 후 미분양 주택에 대한 매입 확약을 제공하는 방식입니다. 그리고 민간사업자는 상가를 인수하고 또 활성화 계획을 이 공모에 참여할 때 제출하여 평가를 통하여 사업자가 선정되게 됩니다. 그리고 그 공사비 인센티브를 분양률에 연동하여 지급하는 방식으로 민간사업자의 어떤 책임 분양을 유도하는 사업구조를 구상하였습니다. 일정은 2016년 2020년 4월까지이고 사업비는 총 2,175억 정도가 되겠습니다. 이 사업추진 전략 중 주상복합 상가 활성화 사업 리스크에 대한 완화를 위해서 앞에 설명드린 바와 같이 민간 사업자에게 분양률에 연계해서 공사비를 지급하는 방식, 그리고 분양가 상승에 대한 초과 이익은 리츠와 민간 사업자가 분담하는 거를 도입하였고, 상가는 민간 사업자가 공모에 신청할 때 활성화 계획을 제안하도록 하는 사업 구조를 반영하였습니다. 사업 시행 협약의 주요 내용은 앞에서 설명드린 내용을 좀 세부적으로 풀고 있습니다. 그래서 제3조에는 사업의 시행에 대한 부분, 앞에 설명드린 사업 구조부분이고 제4조는 건축물의 처분, 공공시설 같은 경우에는 천안시가 건설 원가에 인수하고 기숙사 같은 경우에는 비용은 사학진흥재단이 설립하는 SPC가 부담하되 천안시에 기부채납하고, 그다음에 주상복합주택은 일반분양하고, 상가는 민간 시공사가 일괄 인수하는 부분, 그리고 미분양 주택에 대해서는 LH가 감정가격 85%로 인수하는 부분이 담기게 됩니다. 비용지급 및 정산에 대한 부분입니다. 이거는 협약서에 있는 사업비 추정 및 정산 기준표에 따라 실 집행 비용 기준으로 정산하게 되고 연차별로 인수대금을 지급하게 됩니다. 업무의 분담은 천안시와 LH와 사학재단에 업무에 대한 부분들을 기술하고 있습니다. 공공시설 비용 지급안입니다. 그래서 여기에서 살펴봐주실 거는 시설부분 지급 금액이고 실제로 매입 가격은 997억 정도가 됩니다만 용지비를 제외하고 실 납부액으로서는 약 676억을 천안시가 부담하게 되고 나중에 추정된 이익 배당이나 수입을 고려했을 때는 천안시 순 부담액은 약 479억 원 정도로 추정이 됩니다. 기숙사 건설비용은 약 144억 정도로 사학진흥재단에 SPC가 부담하게 됩니다. 민간 사업자의 공모 방안입니다. 기본 공사비를 평당 335만 원으로 하고 준공 시까지 계약률에 따라서 100% 달성할 경우에는 약 395만 원으로 조정하는 방식으로 분양률에 연동하여서 공사비를 지급하는 방식으로 구상하였고, 최초 사업계획은 기준 분양가를 평당 820만 원으로 보고 예상수익을 초과하는 부분은 민간 사업자와 리츠가 분담하는 방식이 되겠습니다. 사업에 대한 일정입니다. 작년 4월부터 현재까지 기본계획이 수립되었고 LH의 내부 의사결정이 진행되었고, 4월에 협약체결을 통해서 민간사업 공모가 7월까지 이루어지면 사업자가 선정이 됩니다. 그리고 올 10월에 유치사업 약정 체결을 통해서 인허가를 추진하고 올 연말에 사업 착공식을 하는 것을 목표로 이 사업에 대한 일정표를 제시하게 됩니다. 파급효과에 대해서 추정한 부분입니다. 경제적 파급효과는 대략 충청남도 범위에서 약 생산효과는 2,100억, 그다음에 취업은 한 2,750명 정도가 건설단계 유발이 되고, 운영 단계는 연간 약 347억, 348억 정도가 생산 유발이 되고 약 700명 정도가 충청남도에서 유발되는 것으로 추정되었습니다. 조세 유발 효과입니다. 이거는 취득세 같은 경우에는 건설단계와 최초 분양 단계 나누어서 살펴봤을 때 총 약 86억 5,000만 원 정도 취득세가 발생하고, 법인세 같은 경우 지식산업센터에 입주 업체를 통해서 연간 약 3억 3,000만 원, 사업소득세 같은 경우 주상복합상가에 어떤 개인 사업자가 납부하는 걸로 약 연간 9,000만 원, 재산세는 건설단계 리츠가 납부하는 2억 2,500만 원, 그다음 운영 단계에 입주자들이 내는 2억 5,000만 원 정도로 추정이 되었습니다. 종합하면 본 사업계획이 이 공공 유효 활용하고, 그다음에 공공시설과 주상복합에 주상복합의 공익성과 수익성을 조화를 시키는 사업계획을 수립하였습니다. 그리고 리츠와 민간이 협력하는 사업방식을 구축해서 수입과 리스크를 참여자간에 분담함으로써 사업구조를 안정적으로 구성했다는 말씀을 드립니다. 건의사항은 천안시에 투자 출자에 대한 위탁 결정과 인허가에 대한 협조, 청사이전에 따른 청사이전 계획의 추진, 그다음에 공공시설에 대한 예산과 어린이회관 운영 계획이 마련되어야 할 것으로 건의되었습니다. 이상으로 용역결과 보고를 마치겠습니다. ○LH차장 임철우 이어서 사업성 분석 검토한 내용을 설명드리겠습니다. 인사드리겠습니다. 저는 이 사업에 사업계획 구조 짜고 또 사업성 분석하고 참여자간에 협의 조정하고 국도비 협의하고 이런 부분들을 주로 담당을 하고 있고요, LH에 임철우 차장입니다. 본 사업이 국토부에서 주택도시기본법 만든 이후에 제1호 사업으로 지금 추진되고 있거든요. 그래서 저는 개인적으로 이런 사업에 매우 의미가 커서 참여하고 있는 거를 상당히 영광스럽게 생각하고 있고요, 그만큼 또 책임감도 많이 느끼고 있습니다. 아까 조금 전에 설명을 드려서 아시겠지만 리츠를 활용한 부분이기 때문에 좀 어려우실 수 있습니다. 그래서 사업성 분석 결과를 최대한 제가 좀 자세하게 설명을 드리도록 하겠습니다. 먼저 총괄적으로 사업성 분석 결과부터 말씀드리겠습니다. 전체 총 사업비가 2,175억이고요, 이중에 자본금이 주택도시기금에서 50억 출자되고 천안시에서 본 부지를 현물 출자한 금액이 355억, 그래서 전체 총 사업비에 13.6%가 되겠습니다. 그다음에 나머지는 주택도시기금에서 총 사업비의 20%인, 18.9%인 414억 원을 융자를 해주고요, 나머지 민간 차입이나 그다음에 주상복합의 분양대금, 그러니까 계약금하고 중도금 이런 부분하고 잔금 이런 거로 나머지 금액을 충당을 하겠습니다. 그래서 지금 여기에 자금 조달계획에서 예시되어 있는 금액은 주택의 분양률에 따라서 분양 수익금이 좀 달라질 수 있기 때문에 분양 수익금이 변동이 되면 그에 연동되어서 민간의 차입금이 반대 급부로 늘어나든지 줄어줄든지 이런 구조가 되겠습니다. 그리고 주택기금에서 출자되거나 융자되는 금액은 이미 확정이 되어있고요, 이 부분은 예산은 확정이 되어있고 실제 저희가 사업을 진행하게 되면 주택도시기금의 출자 여부에 대해서 심사를 받게 됩니다. 그래서 그 심사를 통과했을 때에 이 원안대로 진행이 되게 되고요, 그 심사는 LH에서 먼저 심사를 하고, 그다음에 주택도시보증공사에서 2차심사를 하고 이런 절차로 되어있습니다. 구체적으로 사업비의 세부적인 내용을 좀 들여다보면 전체 총 본 사업을 해서 들어온 수입금이 2,284억, 그리고 실제 들어간 비용은 2,275억이 되겠습니다. 그래서 나머지가 본 사업으로 인한 단순 손익 109억이 발생하고요, 그거를 주주 IRR 즉, 다시 말해서 출자한 출자자의 어떤 사업 수익률로 계상을 해봤을 경우에 6.59% 정도가 나오게 됩니다. 다음은 2페이지입니다. 시설별 사업비 내역을 살펴보면 동남구청사가 총 사업비가 320억, 어린이회관이 345억, 공영주차장이 125억, 그리고 나머지 기숙사가 144억, 주상복합이 합쳐서 1,178억이 되겠습니다. 이 부분은 지금 토지비용을 다 합친 금액이기 때문에 실제 그 밑에 천안시 부담금액을 수용한 내용에서는 토지 금액을 저희가 제외를 하는 부분이 있습니다. 그래서 그것과는 좀 차이가 있습니다. 밑에 천안시 순 부담액 추정금액이 419억 원으로 제시되었습니다. 이거는 어떻게 계산이 되었냐면 실제 이 사업으로 인해서 천안시가 실제 납부하는 금액은 676억이지만 이것도 토지비 빼고 676억입니다. 왜냐하면 토지비는 다시 돌려받을, 그 공공시설물에 있는 토지는 그대로 다시 가져올 것이기 때문에, 그다음에 676억을 내지만 실제 주상복합에서 발생하는 수익이나 주상복합에 밑에 들어가는 천안시 소유였지만 분양해서 파는 꼴이 되기 때문에 그 두 개에서 수입이 발생을 해서 그 수입금 합계가 257억이니까 이거를 돌려받게 되면 실제 순 부담금액은 419억 원이 되는 셈이 되는 겁니다. 다 아시겠지만 사업성 분석이라는 거는 현재 여러 가지 합리적인 가정을 바탕으로 수행을 하는 거고요, 그래서 그 합리적인 가정들이 얼마큼 합리적으로 설정되어 있는가를 살펴보는 게 좀 중요하겠습니다. 그래서 그 검토 전제조건을 설명을 드리면 공공시설물 같은 경우에는 건설 원가로 건설 원가는 단순히 회계상에 건설 원가가 아니라 순 현가를 고려한, 그러니까 자본의, 돈의 시간 가치를 고려한 금액으로 해서 산정한 건설 원가로 매입 주체 공공시설물 중에 어린이회관이나 구청사, 그리고 공영주차장, 그다음에 지식산업센터 외곽부분 이런 부분들은 천안시가 인수를 하고 기숙사 부분은 사학진흥재단에서 인수를 하게 되겠습니다. 그다음에 실제 인수할 때에 비용지급은 일시불로 내는 게 아니고요, 연차별로 조금씩 나누어서 내는 그런 구조로 되어있습니다. 그거의 장점은 두 가지가 있습니다. 하나는 마지막에 한꺼번에 예산을 내게 되면 그 돈을 한꺼번에 몇 백억 규모를 마련을 해야 되기 때문에 좀 부담이 발생을 하는 부분이 있고요, 또 하나는 금액을 늦게 내면 늦게 낼수록 아까 말씀드린 건설 원가의 금융비용이라든가 자본의 시간 가치 비용이 늘어나기 때문에 부담해야 되는 금액이 많이 늘어나게 됩니다. 그래서 지금 시하고 협의된 부분은 미리미리 분할해서 납부를 하는 그런 방식으로 되어있습니다. 지금 본 사업에서 들어가는 공사비라든가 설계비 이런 부분들은 기본 구상과 기본계획 용역을 미리 했기 때문에 그 기본계획에서 산출된 금액들을 반영을 했습니다. 그다음에 금융비용은 아까 말씀드린 것처럼 주택도시보증공사에서 융자를 주택도시기금에서 융자를 해주기 때문에 융자에 지금 계획되어있는 상품 조건 그거를 적용을 했고 그거는 이율이라든가 이런 부분들은 뒤에 쪽에서 다시 설명을 드리겠습니다. 그래서 전체적으로 이 사업성 분석 총괄적으로 요약을 드리면 공공시설 부분들은 원가로 인수를 하기 때문에 실제 이 사업성에 미치는 영향은 크지가 않습니다. 그러니까 비용이 많이 들어가면 또 받는 금액도 똑같이 연동되기 때문에 그렇고요, 그다음에 주상복합시설 같은 경우는 실제 수익을 발생시키는 부분이기 때문에 본 사업 전체 사업성에 큰 영향을 미치게 됩니다. 그다음에 이 사업성 분석 결과 주주 IRR이나 어떤 사업 완충률들을 봤을 때 아까 말씀드린 주택도시기금에서 출자와 융자가 가능할 거냐, 그 심사 통과가 가능할 거냐 하는 부분은 실제 심사를 해봐야 아는 거지만 어느 정도 지금은 기준이 나와있기 때문에 저희가 그 기준에 비추어서 본다면 양호한 것으로 그렇게 나오고 있습니다. 다음 4페이지입니다. 사업은 당초에 구상했던 대로 가는 게 가장 좋겠지만 경기 변동이라든가 여러 가지 부동산 상황 이런 부분들이 변동되었을 때에 여러 가지 분양률이나 이런 부분들이 영향을 받기 때문에 달라질 수 있습니다. 그래서 그 민감도를 분석을 해봤습니다. 본 사업구조에서 가장 좀 일반적인 공사 도급 공사하고 좀 다른 부분이 분양률에 연동해서 공사비를 지급한다는 개념입니다. 그러니까 다시 구체적으로 말씀드리면 가운데에 있는 표를 보시면 되는데요, 4페이지입니다. 분양률이 공사 준공되었을 때까지 100%가 되면 평당 395만 원의 주상복합 부분입니다. 주상복합에 평당 395만 원에 공사비를 지급하고 이 공사비에는 분양경비라든가 설계비 이런 부분들이 제경비가 다 포함이 되어있는 금액입니다. 그리고 분양률이 100% 달성하지 못하고 90% 이상일 때는 383만 원, 그래서 죽죽 차감을 해서 60% 미만일 때는 335만 원만 지급하는 구조가 되겠습니다. 그래서 다시 말해서 민간 사업자가 여기에 참여를 해서 분양에 대한 성과가 좋지 않으면 공사비가 일차적으로 깎이는 부분이 되겠습니다. 그래서 거꾸로 천안시 입장에서 보시면 분양에 대한 리스크를 일차적으로 민간 사업자가 떠안는 구조가 된다. 그런 얘기가 되는 거고요, 반대로 그럼 민간 사업자한테 마이너스만 준다고 하면 그렇게 되면 민간 사업자는 들어오지 않습니다. 그러니까 반대급부로 인센티브도 계획을 하고 있습니다. 그 인센티브는 우리가 기준 분양가를 820만 원으로 제시를 하는데 실제 분양할 때에 그거보다 더 높은 가격으로 분양이 되었을 때에는 그 분양 차액의 50%를 인센티브로 부여하도록 되어있습니다. 이런 구조를 가지고 민감도로 분석을 해보면 실제 기준 가격으로 분양을 했을 때 즉, 평당 820만 원으로 분양을 했을 때에는 사업 손익이 분양률이 100%에서 60%까지 죽 떨어지는 동안에 거의 변하지 않습니다. 그리고 천안시 부담금도 마찬가지로 499억으로 거의 변하지 않습니다. 그리고 주주 IRR도 마찬가지로 거의 변하지 않는데 약간 좋아지는 흐름을 보입니다. 그러니까 분양률이 떨어졌음에도 불구하고 사업 이익이나 천안시 부담분에 큰 영향을 주지 않는 구조입니다. 그러니까 이 얘기는 누군가가 그 리스크를 가져갔다는 얘기고 그거는 민간 사업자가 그 만큼 손실을 보게 되는 겁니다. 다만 이게 60%보다 분양률이 더 떨어졌을 때는 민간 사업자가 위에 표에서 보시면 알겠지만 60% 미만에는 공사비 지급이 335만 원으로 동일합니다. 그러니까 분양률이 이거보다 더 떨어졌을 때는 굳이 본 사업에서 손실을 떠안게 되고 또 천안시 부담분도 그만큼 증가되기는 합니다. 그래서 모든 리스크를 민간 사업자가 100% 가져가는 거는 아니고요, 일정 부분의 리스크를 민간 사업자한테 넘겼다. 이런 부분이고 그럼 60% 미만에 대해서는 그 민간 사업자가 아무 것도 안 할 거 아니냐, 이런 우려는 아까 말씀드린 인센티브를 줬기 때문에 민간 사업자는 그 60% 미만에 대해서도 이거에만 적용되는 게 아니고 인센티브도 적용되기 때문에 분양 노력을 한만큼 자기가 조금은 더 가져갈 수 있는 부분이 있습니다. 이제 820만 원을 분양했을 때가 이렇고, 그다음에 기준 가격이 820만 원보다 5% 즉, 40만 원 정도 더 늘은 861만 원으로 분양이 되었을 때에는 사업 손익이 증가를 하게 됩니다. 기준 가격으로 분양했을 때보다, 당연한 얘기겠지만. 그리고 천안시 부담분은 감소를 하게 됩니다. 다만 이게 분양률이 낮아질수록 사업성이나 천안시 부담분이 아까 기준 가격일 때하고 비교했을 때에 약간 좀 그때는 그대로였는데 지금은 약간씩 낮아지는 거를 볼 수 있습니다. 하지만 이 낮아진 금액도 기준 가격인 820만 원에 분양했을 때 100% 분양분보다는 작습니다. 그러니까 820만 원보다 더 높은 861만 원으로 분양을 했을 때에는 천안시 부담분이 기준 가격 대비했을 때는 좀 낮아진다. 이렇게 볼 수가 있고요, 반대로 그러면 기준 가격을 5% 더 낮게 분양을 했을 때, 그러니까 820에서 5% 빼면 780만 원에 분양을 했을 때 그럴 때에는 사업 손익이 많이 줄어들지만 천안시의 부담분은 마찬가지 기준 가격 820만 원으로 사업성도 똑같고 천안시 부담분도 마찬가지로 819억으로 거의 일정하게 유지됩니다. 이 이유는 저희가 분양가를 820 이하로 결정할 때에는 그 부담 차액만큼을 민간 사업자가 다 부담하는 조건으로 결정할 수 있다는 거를 고려했습니다. 그러니까 820만 원 이하로 분양할 때에는 그 손실은 민간 사업자가 떠안아야 되기 때문에 실질적으로는 선택되기 어려운 사항으로 이렇게 보여집니다. 이런 민감도 부분을 설명을 드렸고요, 세부적으로 그러면 각 수입과 지출에 대한 세부 내역이 어떻게 되는지 설명을 드리겠습니다. 먼저 사업 추진일정을 말씀을 드리면 리츠를 올해 7월에 발기설립을 해서 11월에 영업인가를 받고 천안시 현물출자를 12월에 하고 내년초에 아니면 올 연말에 조성공사를 착공을 하게 되면 2020년 9월에 최종 리츠가 청산하는 일정으로 되어있습니다. 분양조건은 아까 말씀드린 것 중에 공공시설 부분은 원가 매수하는 부분이고 분양 부분은 공공시설 부분에 대해서는 토지 매입비가 총 201억 원, 그다음에 실제 납부액이 676억 원, 합쳐서 총 877억 원이 되겠습니다. 또 아까 말씀드렸듯이 여기 공공시설에 소요되는 비용을 분납해서 미리미리 나누어서 좀 낸다고 말씀을 드렸는데 그렇게 해서 천안시 부담하는 부분은 내년 3월에 150억, 그리고 18년에 150억, 19년에 150억, 그리고 나머지 20년에 잔금 226억을 납부하게 되겠습니다. 기숙사 같은 경우에는 사학진흥재단이 똑같이 이렇게 나누어서 부담을 하는데 17년에 40억, 18년에 50억, 19년에 40억, 그리고 19년 8월에 잔금이 되겠습니다. 그리고 분양대금 기숙사에 144억 원에는 취득세 5억 원이 반영이 되었는데 이 부분은 실제 관련 법령에 따라서 부과 여부는 추후에 변동될 가능성은 있습니다. 그다음에 주상복합 분양에 따른 수입을 말씀드리겠습니다. 총 분양대금은 1,095억 원, 100% 분양되었을 때에 금액입니다. 그리고 저희가 사업성 분석했을 때에는 초기 분양률을 60%, 그리고 1년 후에 10% 해서 총 최종 준공 시까지 100% 분양된 것을 가정으로 분석을 했습니다. 대금 납부조건은 계약 시에 10%고 중도금은 서너차례 나누어서 45%, 그다음에 나머지 잔금을 입주 시에 45% 부담하는 구조입니다. 상가는 본 사업구조에서 민간 사업자가 100% 매입 인수하는 조건입니다. 그래서 그 매입 인수 금액은 기준 금액이 168억 원이고, 이 168억 원은 천안시에서 감정평가 의견을 들어서 결정한 금액이 되겠습니다. 이 금액을 기준으로 해서 민간 사업자 선정할 때에 입찰을 붙이기 때문에 상가 인수 금액은 168억보다 높아질 가능성은 있습니다. 상가 납부조건은 주택 분양 시점에 매매계약을 체결하고 잔금은 공사 준공 시점에 납부하게 되어있습니다. 수입부분을 말씀드렸고요, 비용부분을 말씀드리면, 7페이지입니다. 토지는 연말에 천안시에서 현물 출자하면 거기에 매입으로 잡히게 되고요, 조성비 같은 경우는 대지 조성비가 8.5억 원, 그다음에 조성 부담금 중에 상하수도 처리 부담금과 학교용지 부담금이 있습니다. 학교용지 부담금은 본 대상지가 쇠퇴지역이기 때문에 학생 수가 감소하고 있고 학교 수요가 없을 것으로 판단은 되지만 실제 이 학교용지 부담금이 면제가 가능할지는 교육청 협의를 통해서 최종 확정을 해야 되기 때문에 일단은 사업성 분석에 부담금을 반영을 해놨습니다. 다만 아까 나중에 협의 결과에 따라서 면제가 된다면 본 사업에 많은 도움이 될 거로 이렇게 생각이 됩니다. 지장물 철거비는 천안시에서 별도로 연말까지 진행할 계획으로 있기 때문에 본 사업에는 반영하지 않았습니다. 8페이지입니다. 공사비는 총 1,556억 원인데 기본 공사비가 1,533억 원이고 설계용역비가 23억 원입니다. 이 부분은 건축공사에 따른 부분인데 동남구청의 면적이 1만㎡, 어린이회관이 9,875㎡, 공용주차장 1만 323㎡고, 기숙사가 9,514㎡, 주상복합이 6만 6,457㎡가 되겠습니다. 주상복합의 기본 공사비가 874억 원으로 산정이 되었는데요, 이 부분은 아까 민감도 분석에서 말씀드린 공사비를 100% 분양했을 때 주는 395만 원으로 산정했을 때 계산한 금액이고요, 기본조건인 345만 원 기준으로 했을 때는 741억 원이 되겠습니다. 그리고 주상복합에 대한 철거 용역비가 산정되지 않은 거는 초기에 말씀드렸듯이 주상복합은 설계비에 설계비나 분양경비가 다 포함이 되어 있기 때문에 별도의 설계 용역비를 산정하지 않았습니다. 그리고 공사에 따른 감리비용이 39억 원으로 계산이 되었고 이 39억 원에는 주상복합의 건설공사에 대한 감리비는 포함되지 않았습니다. 주상복합 건설공사의 감리는 LH에서 자체 감리가 수행이 가능하기 때문에 감리비를 별도로 책정하지 않았습니다. 나머지 부동산 투자회사법 등에서 필요한 업무위탁 수수료, 재산관리 수수료라든가 사무수탁 수수료, 재산보관 수수료 그리고 기타 관리비용, 법인 설립비용 이런 부분들이 9페이지와 10페이지에 상세히 준비되어있습니다. 이 중에서 예비비 같은 경우에는 만일 공사를 하다보면 예상치 못한 부분에 비용이 소요될 수 있기 때문에 약 2% 정도 수준으로 잡아놓은 금액이고요, 실제 소요되지 않으면 나중에 정산할 때 이 부분은 제외되는 금액이 되겠습니다. 마지막으로 아까 제가 기준 자금 조달 비용 등을 뒤에서 말씀드린다고 했는데 11페이지입니다. 주택도시기금에서 융자해주는 금액은 총 411억 원인데 연 2.5% 이율로 융자가 되겠습니다. 그리고 민간에서 차입하는 거는 실제 금융 주관사를 통해서 기관 투자자를 선정해서 입찰을 해봐야만 금리가 결정이 되지만 저희가 지금 유사 사례나 이런 거를 참고를 해서 3.4% 이율로 조달한다고 가정을 했습니다. 기금에서 50억 출자가 된 부분은 이자는 발생하지는 않지만 출자를 했기 때문에 사업의 이익 부분을 배당으로 받아가게 됩니다. 하지만 사업 이익을 무한정으로 배당하고 받아가지는 않고요, 기금은 누적적 비참가자 우선주라고 해서 요구 수익률을 2.7%로 정하고 그 초과 수익에 대해서는 가져가지 않습니다. 그래서 나머지 이익금은 모두 기금하고 천안시 둘이 출자를 했기 때문에 기금에 배당하고 난 6억을 제외한 나머지 109억 이익 중에서 103억은 천안시에 귀속이 되고 또 주상복합 토지 매각금액인 153억을 합쳐서 총 257억을 천안시에서는 회수를 하게 되겠습니다. 이상 사업성 분석 검토결과 설명을 마치겠습니다. 감사합니다.

수고하셨습니다. 다음은 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.

의안번호 2274호 천안시 동남구청사 부지 도시재생사업 사업 시행 협약 동의안 검토보고 드리겠습니다. 본 동의안은 천안시 동남구청사 부지 도시재생사업의 시행 협약을 채택함에 있어 천안시 의무부담이나 권리의 포기에 관한 의결 사항 운용조례 제5조에 따라 의회 동의를 구하고자 하는 사안으로 원도심 주변지역의 상권 활성화, 수용시설 개발이익을 공영시설 관리비용 등으로 활용하여 재정절감, 편익시설 확충 등 효과가 클 것으로 보여지며 관계 법령 위반 여부 등 법률 관계에 있어서 특별히 저촉되는 사항이 없는 것으로 검토되었습니다. 기타 자세한 사항은 위원님 책상위에 놓아드린 검토보고서를 참고해주시기 바랍니다. ----------------------------- 〔참조〕 ․검토보고서 -----------------------------

수고하셨습니다. 잠시 석식시간을 갖기 위하여 정회를 선포합니다.

지금 김행금 위원님께서 말씀해주시는 부분은 법률검토를 정확히 했냐 안 했냐, 이것을 우리 박사님한테 자문 받아서 말씀하시는 부분에 대해서 그런 취지를 아시고 과장님께서 그동안 법률검토를 받으셨으면 받은 내용대로 그 다음에 그렇지 않고 뭔가 이것을 깊이있게 다시 한 번 검토를 해봐야 할 사항이 있다고 하면 그렇게 말씀을 해주시고 정확하게 해주셔야 될 거 같아요.

법률검토는 바른에서 정확하게 받았고요. 문제없는 것으로 받았습니다.