김정태 의원 발언

그러면 서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례안 심사를 위한 공청회 개최의 건을 상정합니다. (의사봉 3타) 오늘 공청회에서 의견을 말씀해 주실 네 분의 전문가께서 참석해 주셨는데요, 우선 참석하신 전문가들을 소개해 드리겠습니다. 강우원 세종사이버대학교 교수님 참석하셨습니다. 반갑습니다. 이정형 중앙대학교 교수님 참석하셨습니다. 반갑습니다. 권순형 새로운 사회를 여는 연구원 연구위원님 참석하셨습니다. 반갑습니다. 또 강병근 건국대학교 교수님 참석하셨습니다. 반갑습니다. 최승섭 경제정의실천시민연합 부장님께서는 오늘 공청회에 참석하지 않고 의견서만 제출했으므로 배부해 드린 의견서를 참고해 주시기 바랍니다. 마지막으로 오늘 공청회 조례안의 제안설명을 해 주실 정유승 서울시 주택건축국장님 참석하셨습니다. 오늘 공청회는 전문가 분들의 의견을 모두 청취한 후에 위원님들께서 질의하는 순서로 진행하도록 하겠습니다. 우리 SH공사 사장님도 와 계신 것 같은데 아, SH공사 사장님도 자리하셨습니다. 원활한 진행을 위해 의견을 발표해 주실 분들께서는 10분 이내로 마쳐 주시면 감사하겠습니다. 그리고 질의답변 시간에는 서로의 의견을 존중하시어 유익한 성과가 있는 자리가 될 수 있도록 진행에 협조하여 주시기 바랍니다. 그러면 지금부터 조례안의 제안설명과 전문가 의견을 듣도록 하겠습니다. 발표는 10분 이내로 하고 의견발표는 먼저 정유승 주택건축국장의 제안설명에 이어 강우원 교수님, 그다음에 이정형 교수님, 그다음에 권순형 연구위원님, 그다음에 강병근 교수님 진술순서로 진행하겠습니다. 먼저 정유승 주택건축국장님 조례안에 대해 제안설명 해 주시기 바랍니다.

강우원 교수님 앉아서 하셔도 좋습니다. 아니, 강우원 교수님부터…….

아니, 저희가 죄송한데 지금 순서를 정해서 취재를, 다 이미 보도자료를 내고 이렇게 했기 때문에 죄송합니다, 교수님.

죄송합니다. 강우원 교수님 먼저 시작하십시오.

마이크가 지금 켜져 있나요?

강우원 교수님 수고하셨습니다. 다음은 이정형 중앙대 교수님 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

이정형 교수님 수고하셨습니다. 다음은 권순형 새로운 사회를 여는 연구원 연구위원님 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

권순형 연구위원님 수고하셨습니다. 다음은 강병근 건국대학교 교수님 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

강병근 교수님 수고하셨습니다. 이상으로 네 분의 전문가 분들로부터 의견을 들었습니다. 마지막으로 경실련 쪽에서 주신 의견인데요. 위원장이 축약하여서 말씀을 드리겠습니다. 경실련의 최승섭 부장님 의견입니다. 역세권 청년주택 사업은 청년의 주거안정을 도모한다는 목적과 달리 투기유발 등으로 주거안정을 해칠 우려가 있어 사업 자체에 반대를 합니다. 또 준공공임대주택은 고가의 임대주택이 될 것이므로 청년층 주거안정에는 아무런 효과를 거둘 수 없다. 또 임대주택 확보를 전제로 한 무분별한 용도변경은 지가급등과 투기를 유발하여 부동산 거품의 주범이 될 것이라고 판단된다. 또 부동산개발업체는 종 상향에 따른 지가급등 효과에 이끌려 사업에 관심을 갖게 될 것이다. 또한 도시계획은 장기적 관점에서 다양한 요소를 종합 고려하여 결정하되 임대주택 공급 등 특정목적의 실현수단이 되어서는 안 된다. 또 2030 청년주택은 토지주와 건설업체를 위한 부동산 거품 조장정책이므로 SH공사를 통한 전면 수용방식 등이 바람직하다고 사료된다. 또 현 시장 취임 이후 서울시 주거정책은 퇴보하고 있으며 성과위주의 임대주택 공급과 부동산 거품을 막기 위해서는 서울시의회의 역할과 감시가 필요하다 이렇게 의견을 주셨습니다. 다음은 서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례안의 발표의견에 대한 질의답변 순서를 갖도록 하겠습니다. 효율적인 의사진행을 위해서 질의답변은 일문일답 형식으로 진행하고 시간은 7분으로 하겠습니다. 그리고 위원님들께서는 답변 대상자를 지정하여 질의해 주시기 바랍니다. 먼저 이승로 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

아무래도 교수님께서는 서울시하고 또 각 자치단체하고도 오랫동안 도시계획과 관련해가지고 업무를 봐오셨기 때문에 어느 누구보다도 많은 내용을 알고 있으리라고 생각합니다. 그런데 제가 조례안들을 보니까 우선 제7조에 사업계획의 수립에서부터 나는 문제가 좀 있겠다. 왜 그러냐? 이 내용은 청년주택제도는 용도지역 상향을 조건으로 해가지고 민간참여율을 유도한다는 측면이 있습니다. 그런데 이것은 과거에도 장기전세주택제도와 유사한 제도거든요. 또 과거 장기전세주택으로 야기됐던 역세권 일대가 지가상승 문제로 상당히 곤욕을 치른 적도 있어요. 그런데 똑같은 사안으로 해 가지고 나오고 있다. 그렇다면 이러한 내용들로 인해서 지가상승 대비 과연 청년들에 대한 주거공간 확보하는 차원에서 효과적인 방법이 되겠느냐? 한 예로 들자면 일단은 지가상승이 분명히 이루어집니다. 용도지역 상향을 통해서 한 단계 상승을 시키면 거기에 대한 지가상승이 3배 정도 뛴다, 두 단계 뛰면 5배 정도 올라간다, 이러한 부분들이 과거에 있었던 내용들이란 말이에요. 그런데도 불구하고 또 여기에 우리가 공공임대로 확보할 수 있는 방안은 최고 15% 내지 25%입니다. 그렇죠? 예를 들어서 100세대가 지어진다고 했을 때는 25%를 놓고 본다면 결국은 75세대는 민간이 임대를 하는 부분이고 거기에 따른 25세대는 서울시나 SH가 매입을 통해서 공공임대를 주는 부분입니다. 그런데 우리나라에서는 실질적으로 공공임대가 주변시세를 좌지우지하는 것이 아니라 민간에서 좌지우지해 왔습니다. 그렇지 않습니까? 그런데도 이 민간을 끌어들여가지고 하는데 공공임대가 그 부분의 시세를 정할 것이다 하는 이러한 착각 속에 하나 있는 것 같고, 또 하나는 재산세나 취득세는 물론 건설자금까지도 재정적 지원을 하겠다고 했어요. 그런데 또 하나 건설비용 대출금의 이자 2% 이내에서 또 지원하겠다, 이러한 부분은 사실 있는 사람들로 하여금 더 많은 혜택을 줘 가면서 더 많은 부를 축적하게끔 만들어 가는 제도가 아니냐, 이런 부분에 대해서 본 위원은 상당히 부정적으로 생각을 하고 있고요. 또 청년들이 그러한 역세권, 현재 역세권이라고 얘기하지만 한 노선이 지나는 역세권이 아니라 2개 이상의 노선이 지나는 초역세권이라는 얘기예요, 더블 역세권이라는 얘기입니다. 이러한 부분들에 대해서 그만큼 지가가 상승돼 있는데도 불구하고 과연 청년들의 일자리가 우선적으로 만들어져야 되는데 과연 서울의 경제성장률이 떨어지면서 일자리 자체를 잃어가고 있습니다, 청년 일자리를. 그런데 그 청년들에게 주거공간을 만들어 준다 한들 그것을 과연 청년들이 대처해 나갈 수 있겠느냐 이러한 부분에 대해서 우리 교수님께서는 어떻게 생각하고 계시는지 답변을 좀 해 주시기 바랍니다.

그런데 교수님…….

마지막으로 저도 시간이 없기 때문에 말씀을 드리면 직주간의 거리가 짧으면 짧을수록 직장에서의 효율적 업무를 진행한다는 것은 분명한 사실입니다. 그런데 청년들이 왜 장거리 출퇴근을 할 수밖에 없겠는가 하는 부분에 대해서는 생각을 해 보셨습니까? 그 얘기는 결국은 도심에서 실질적으로 생활할 수 있는 어떤 경제적 여건이 미숙하고 덜 돼 있기 때문에 장거리 출퇴근을 할 수밖에 없는 그러한 구조적인 모순을 안고 있다는 부분에 대해서 우리는 생각을 안 할 수가 없습니다. 그렇지요?

그렇기 때문에 과거에는 그린벨트를 풀어 가지고 위성도시를 만들고 장거리 출퇴근을 할 수 있는 거리에 집들을 많이 만들었고 임대주택을 건설했습니다. 그런데도 불구하고 도심으로 출근하는 사람들이 거기에 따른 경제적인 여건이 우선적으로 고려돼야 되는데 지금 이 역세권에 있어서의 청년 주거환경을 위한 주택을 만든다 하더라도 거기에 제도권 안에 진입할 수 있는 부분이 얼마나 되겠느냐 하는 부분에 대해서 우리는 면밀하게 분석을 해야 될 것이다 그런 생각을 갖습니다.

그러니까 아까 비례를 나타냈잖아요? 가용지 15% 했을 때 우리 공공이 차지할 수 있는 공공임대 비율이 있는 거고 민간이 공급할 수 있는 비율이 작동을 하는 거예요. 그렇죠? 그런 가운데 민간 준공공임대의 성격을 가진 임대료, 그다음에 공공이 가지고 있는 임대료, 그 안에서 계층 간의 소셜 믹스 이런 문제도 발생할 수가 있겠죠. 그렇다고 하면 그 문제들을 우리가 어떻게 입주자격을 둘 것이냐라는 것이 굉장히 사회적인 하나의 트렌드와 문제가 될 수 있을 거라고 보는 거예요. 그런 차원에서 민간 임대주택의 성격을 가진 민간 준공공임대의 성격을 우리 이정형 교수님께서는 양질의 값비싼 임대주택으로 공급해야겠다는 것으로 했을 때 민간영역 부분에서의 자격조건을 우리가 핸들링 할 수가 없잖아요. 3년 이내나 8년 뒤에 매각을 하더라도 우리가 어떻게 핸들링 할 수 없다는 거죠. 그렇다고 보면 전체 수요의 대비를 보면 우리 주택건축국에서 발표한 자료에 의하면 가용지 15%로 했을 때 민간에서 3.9 해서 6만 호를 추정했을 때 한 1만 호 정도가 공공임대주택으로 보급된다는 가정입니다, 15%의 가용지를 확보했을 때 그 가용지예요. 저는 이게 과연 충족을 이룰 수 있을까 의문이에요. 조금 더 2030 청년주거정책에 대한 대안들을 찾아볼 수 있는 방안으로 여러 가지 툴들을 둘 수 있었을 텐데 이렇게 제한적이지 않는가라는 것이고, 연도별 용도지역별 공공주택 건축허가제 승인현상을 보면 2015년도에 연면적이 14만㎡밖에 안 돼요, 상업지역에 한해서. 그런데 이번에 우리 가용지에 15%를 적용했을 때 가용지 면적을 보면 200만㎡가 됩니다. 10배예요, 10배. 그 전체 70%를 적용하면 1,124만㎡가 됩니다, 70%를 가용했을 때. 3년 내에 기존 상업지역에서의 주거시설을 충족시킬 수 있는 것에 100배에 달해요, 100배. 저는 이게 어떤 현상이냐면 주택공급 차원에서 청년주거정책에 대한 것들을 같이 합의하는 과정이 좋은 방향설정이라고 함에도 불구하고 너무 공급을 부풀리고 장밋빛 기대를 하고 있지 않는가라는 것을 저는 지적하고 싶은 겁니다. 국장님, 어떻게 생각하세요?

지금 말씀은 현재 이렇게 내세운 정책이 달라질 수가 있다는 것이고 실현성이 불가능할 것이다, 효율성도 거의 없을 것이다라고 보시는 것이고 단지 땅값 오르는 것으로 그치지 않을까, 우려가 심하신 거네요?

지금 현재 상업지역이다 그러면 인접된 토지가 있지 않습니까, 250m 이내에 있는 것. 그 인접된 토지가 2종이다, 3종이다 그러면 그것을 올려줘야 되는 것 아닙니까? 그랬을 때 지가상승이라든가 상당히 많을 텐데 그것을 어느 정도나……. 그런 부분은 어떻게, 환수한다고 그럴까요, 회수할 수 있는 그런 장치가 마련돼야 되지 않을까 싶은데 그런 부분은 어떻게 생각하십니까?

네, 그러니까 그게 적당하냐고 지금 여쭤 보는 거예요. 조례상에 담겨있는 것이…….

굉장히 문제가 많다는 것이고 반대의견을 확실하게 드러내시는 건데요 참석 안 하셨으니까, 경실련 최승섭 부장님이 내신 의견인데요. 임대주택 공급 등 특정목적의 실현수단으로 사용돼서는 안 된다, 아주 딱 단정적으로 얘기했고요. 그다음에 이게 토지주나 건설업체의 부동산 거품조장정책이다. 그래서 SH공사에서 전면수용방식으로 하는 것이 바람직하다 이런 내용이 있는데, 우리 권 박사님은 어때요? 그런 의견을 어떻게 생각하시는지 한번 말씀해 주실래요?

그렇죠.

우리 국장님께 한번 여쭤보겠습니다. SH를 통한 전면수용방식이 바람직하다고 최승섭 부장은 말씀하셨는데 혹시 그 의견에 대해서 어떻게 생각하시는지 국장님은요?

그겁니다. 본 위원이 지적하고 싶은 게 한 7년 동안 운영했습니다만 한 415호 정도 지금 시행하고 있는 것으로, 허가가 난 것으로 알고 있는데 2030 청년주택도 마찬가지입니다만 역세권이 지금 들썩이고 있어요. 그 당시에 뉴타운 발표날 때도 뉴타운 주변지역까지는 많은 시장이 혼란스러웠고, 또 시프트도 마찬가지고 지금 현재도 역세권으로 해서 많은 지가상승 효과가 있단 말이지요. 이런 선 조치가 먼저 필요했을 건데 우리 정 국장님 어떻게 이런 문제를 해결하실 거예요?

그러니까 지금 현재 그런 모든 문제를 개발하는 쪽에다 다 권한을 주는 것 아닙니까, 그렇죠? 준주거지역에다 주택을 여러 채 지으면서 하다못해 가게 하나도 내고 싶으면 내고 안 내고 싶으면 안 내고, 임대주택을 지었을 때 이익이 많이 나올 것 같으면 임대주택을 지을 것이고, 상가를 지어서 분양해서 곱이 남으면 상가를 지을 테고 엿장수 마음대로란 말이에요. 이렇게 따지고 보면 큰 특혜거든요. 여기에 대해서 어떤 확실한 조치가 있어야 되는 것은 확실하죠, 교수님?

그것을 곁들여서 한 가지 말씀드리면 대기업보다는 토지주, 건물주 참여확대 방안이 필요하다고 말씀하셨는데 물론 지금 현재 가지고 있는 건물주라든지 토지주는 본 위원이 파악하기로도 삼각지 이런 데는 대기업에서 가지고 있는 것도 있고 물론 일반토지주도 있겠습니다만 이게 3년 한시법인데 지금 정말로 청년주택을 위해서 주택이 걱정돼서 이것을 누가 하고자 하는 것이 아니고 용적률 완화를 해가지고 이렇게 한다고 일단 발표를 하니까 조금 전에 우리 동료위원님께서도 말씀하셨지만 벌써 지가는 올라갔는데 이게 일반 청년임대주택을 위해서 자본이 들어올 수 있다고 봅니까? 교수님 입장에서……. 이게 실제 그런 자본이 들어와서 실제 임대사업을 하고 8년 뒤에도 정말 사회를 위해서 그것도 봉사라면 봉사고 나눔이라면 나눔인데 그런 것이 아니고 지금 현재 이대로 한다면 우선 8년 뒤에 돈 만들 것을 계산 먼저 하고 들어올 거란 말이에요. 여기에 대한 어떤 부작용에 대한 그런 대처방법이 있을까요?

그러니까 제가 지식을 좀 받으려고 말씀드리는데…….

네, 감사합니다. 우리 정유승 국장님, 잘 들으셨죠? 참고하시라고 제가 대신 물어봐드리는 겁니다.

네.

세금으로…….

특혜를 받았으니까…….

특혜를 받았으니까…….

그런데 제가 실지로 여쭤본 것은 이게 지금 현재 사대문안 특별 지원에 관한 조례가 서울시에 있어서 사대문 안에는 안 되잖아요, 이 사업이요?

그런데 지금 현재, 그러면 국장님…….

아니, 본인의 의견개진을 하신 거기 때문에 그것은 그렇게 말씀 안 하셔도 됩니다.

오늘 감사합니다. 강우원 교수님.

고맙습니다. 다음은 이정형 교수님.

이정형 교수님 수고하셨습니다. 국장님은 우리가 조례를 다루면서 말씀을 나눠야 되기 때문에 그때 하도록 하시고요. 오늘 많은 위원님들, 너무 감사합니다. 오늘은 여기서 질의답변을 모두 마치겠습니다. 오늘 질의답변 속에서 위원장으로서 말씀을 좀 드리겠습니다. 역세권 2030 청년주택 공급정책에 대한 오늘 의견 중 한 가지 일치하는 것은 시장이 제출한 조례안에 대하여 보완할 사항이 많다는 점입니다. 정책목표가 좀 더 명확해야 하고 정책의 공공성도 더 분명히 해야 된다는 점, 또 역세권의 특성에 맞게 활성화 방안의 일환으로 청년주택 공급문제를 바라보아야 한다는 점, 또 과거의 개발관점이 아닌 변화된 새로운 개발기준으로 평가하자는 말씀, 또 주택제공에 있어서 정부의 책임강화와 청년주택 거주의 지속가능성 측면에서 이 조례안을 평가하도록 하겠습니다. 아울러 여러 위원님들의 소중한 질의말씀도 있었습니다. 공급목표와 예측수요의 적정성, 또 사업대상지 규모와 기준의 정합성, 종 상향에 따른 공공기여율 수준, 주차장 설치기준 완화범위 등이 되겠습니다. 돌이켜 생각해 보면 이 정책이 제기된 직접적인 이유 중 하나로 20대, 30대 청년세대의 탈 서울 주거이동이라고 볼 수 있습니다. 주거이동은 이들 세대의 주거비 부담과 저렴한 소형 임대주택 공급부족 문제인 것으로 보입니다. 또 한편으로 대중교통중심지역인 역세권이 아직 충분히 개발되어 있지 않아 개발여건도 충분하다는 점은 있습니다. 하지만 우리가 생각해야 할 점은 청년세대의 탈 서울 주거이동 문제는 서울과 경기도 간의 경쟁문제로 이 문제를 바라보아서는 안 될 것입니다. 즉, 청년세대의 탈 서울을 막기 위해 이 정책이 추진되어서는 안 된다는 것입니다. 또한 이 조례안처럼 각종 도시계획 특례를 청년 임대주택이라는 특정 개발용도에 국한하여 집중한다면 역세권의 특성과 무관하게 주택지로 변모되어 미래 역세권 발전에 걸림돌로 작용하거나 도시개발을 왜곡하는 문제가 될 수 있다는 점입니다. 돌이켜보면 현행 법체계에서 도시계획 혹은 정책적으로 여러 유형의 특례기준을 두고 있습니다. 여기에는 아시겠지만 문화복지시설과 같은 기반시설 설치 시, 그리고 임대주택 공급 시 각종 특례를 일반 법체계로 마련해 두고 있다는 점에서 금번 조례안이 후속 입법에 미치는 영향도 함께 고민해 볼 필요가 있다는 점입니다. 마지막으로 3년 한시규정에 대해서도 제출한 조례안처럼 작동시키는 것이 과연 시범사업 성격의 규모로 볼 수 있겠는가, 또 3년이 경과하게 되면 이 조례 작동을 중단시킬 수 있겠는가 이런 문제는 심도 있게 앞으로 우리 의회에서 검토가 필요한 대목이라고 생각이 됩니다. 오늘 네 분의 전문가 의견과 위원님들의 질의답변 과정에 제시된 여러 가지 의견들은 서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례안 심사를 위한 중요한 참고자료로 활용될 것입니다. 바쁘신 가운데 참석하셔서 유익한 의견을 제시해 주신 위원님들과 진지하게 답변해 주신 전문가 여러분께 다시 한 번 감사의 말씀을 드립니다. 그리고 공청회가 원만하게 진행될 수 있도록 협조해 주신 방청객 분들께도 감사드립니다. 우리 위원회에서는 오늘 토론에 충실히 임해 주신 다섯 분의 토론을 신중히 검토하여 6월 21일 예정된 서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례안 안건심사에서 충분히 참고하겠다는 말씀을 드립니다. 그리고 중간에 강병근 교수님께서 이석을 하셨는데 그거 위원님들께 다른 회의로 인해서 미리 양해말씀 주셨다는 말씀을 드립니다. 끝까지 함께 하신 SH공사 변창흠 사장님께도 감사드립니다. 그러면 이상으로 서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례안 심사를 위한 공청회를 모두 마치겠습니다. (의사봉 3타)