정재웅 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제286회 임시회 제5차 도시계획관리위원회 회의를 개의하겠습니다. (의사봉 3타) 존경하는 도시계획관리위원회 위원님 여러분, 지역구 활동 등 의정활동에 바쁘심에도 불구하고 회기 마지막날까지 소관부서 안건 심사를 위한 회의에 적극적으로 참석해 주신 데 대해서 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 오늘은 지난 4월 24일 제3차 도시계획관리위원회 회의에서 처리하지 못한 서울주택도시공사 소관 안건에 대해 심사하도록 하겠습니다. 1. 「방화동 행복주택 건설사업」 신규사업 추진 동의안(서울특별시장 제출)

존경하는 김인제 위원장님 그리고 도시계획관리위원회 위원님 여러분, 서울주택도시공사 김세용 사장입니다. 의안번호 제604번 서울주택도시공사 방화동 행복주택 건설사업 추진 동의안에 대하여 제안설명을 드리겠습니다. 본 사업은 강서구 방화동 850번지에 행복주택 315세대 및 주민센터를 신축하는 사업으로서 민선7기 공적 임대주택 24만 호 공급계획의 일환이자 청년ㆍ신혼부부와 같은 우리 사회의 미래를 이끌어 갈 젊은 세대의 주거문제를 해결하기 위한 정책 사업입니다. 방화동 850번지는 택지개발지구 내 부지로서 양호한 주거환경과 편리한 교통여건에도 불구하고 그동안 지역경제가 침체되어 있어 지역활성화 방안이 절실히 필요한 실정입니다. 이에 사업대상지 내 행복주택 신축을 통해 양질의 주거시설을 제공함으로써 서민의 주거안정에 기여할 뿐만 아니라 젊은계층의 입주로 인하여 지역에 활력을 불어넣고, 방화2동 주민센터 및 지역편의시설을 함께 건립함으로써 지역주민 삶의 질 향상을 기대하고 있습니다. 또한 저희 공사는 본 사업의 원활한 추진을 위하여 2016년 7월부터 2018년 4월까지 주민대표 면담, 주민설명회, 구청장 보고 등 지역주민 및 강서구청과 수차례 협의를 통해 사업계획에 대한 합의를 도출하였으며, 현재 지역주민들은 건립된 지 40년이 경과한 방화2동 주민센터의 신축을 손꼽아 기다리고 있어 조속한 사업 추진이 요구되고 있습니다. 지방공기업평가원의 타당성 검토 결과는 전반적으로 보통으로 분석되었습니다. 지방공기업평가원의 타당성 검토 결과 경제성 및 재무성은 다소 미흡하지만 전반적으로 보통으로 분석이 되었고 경제성 검토 결과에 반영하지 못한 편익 항목에 대해서는 추가적인 논의가 필요한 점을 인정하였습니다. SH투자심사내규에 따른 운영기간 40년, 지가상승률 5개년 평균 2.98%를 기준으로 재무적 타당성 분석 결과는 내부수익률 1.31% 정도로 검토되었으나 본 사업은 시유지를 출자받아 추진하는 것으로 실제 현금 흐름이 발생하지 않는 토지비를 제외할 경우 순현재가치가 21억 원, 수익성지수 PI가 1.0414로서 저희 공사의 자금조달 부담이 크지 않은 양호한 조건의 사업입니다. 또한 주민센터 건립에 따른 경제적 편익비용을 추가한 경제적 타당성 검토 결과 순현재가치가 197억 원, 수익성지수 PI가 1.2629, 내부수익률 7.5%로서 사업성이 양호한 것으로 검토되어 SH투자심사위원회 및 이사회에서 원안가결된 바 있습니다. 현재 서울시에 대규모 택지개발 가능한 용지가 고갈되고 있고 행복주택 건립에 대한 주민과의 협의가 이루어진 점을 감안하여 본 사업 추진에 대해 존경하는 위원님들께서 동의해 주신다면 최대한 노력하여 일정을 단축하는 등 조속한 사업 추진으로 서민 주거안정 및 지역 숙원사항을 해결할 수 있도록 하겠습니다. 이상으로 서울주택도시공사 방화동 행복주택 건설사업 추진 동의안에 대한 제안설멸명을 마치겠습니다. 방화동 행복주택 건설사업 추진 동의안이 원안대로 통과될 수 있도록 존경하는 김인제 위원장님을 비롯한 위원님 여러분들의 적극적인 지원을 부탁드립니다. 감사합니다.

김세용 사장님 수고하셨습니다. 다음은 수석전문위원 나와서 검토보고해 주시기 바랍니다.

수석전문위원 조정래입니다. 의사일정 제1항에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 2쪽 제안경위는 생략하겠습니다. 사업개요 부분은 방금 전에 제안설명이 있었으므로 대체하고 생략하겠고요 다만 구체적으로 설명이 안 된 부분 다시 한번 환기차원에서 말씀드리겠습니다. 검토보고서 5쪽 하단이 되겠습니다. 서울시교육청은 서울시 관계부서로 취학아동감소로 인한 학교설립 소요가 없어 신규 학교설립과 토지매입 계획이 없다는 의견과 함께 장기미집행 도시계획시설(학교)의 해제를 요청한 바 있었습니다. 아울러서 2014년 12월 서울시는 임대주택 8만 호 공급계획을 수립하여 장기간 방치되어 온 이 시유지를 활용한 공공임대주택 공급계획을 수립한 바 있고 지난 2017년 해당부지를 SH공사에 현물출자하기에 이르렀습니다. 6쪽 하단이 되겠습니다. 건축계획은 총 315세대에 용적률 225%이고 공공기여가 되는 부분은 주민센터 건물 지상 4층 규모이고 그리고 주민센터 외에 지역주민을 위한 도서관, 경로당, 어린이집 등을 함께 건축해서 기부되는 것으로 계획되어 있다는 말씀 추가로 드리겠습니다. 8쪽의 지방공기업평가원 타당성 분석결과는 방금 전에 제안설명이 있었으므로 생략하겠습니다. 12쪽 종합 검토의견 중심으로 말씀드리겠습니다. 방화동 행복주택 건설사업은 1990년 택지개발예정지구 지정 이후 당초 도시계획시설(학교) 용도로 활용되지 않고 장기간 방치되어 온 시유지를 활용하여 공공임대주택(행복주택)을 공급함과 동시에 지역주민을 위한 주민센터와 지역편의시설을 함께 건설 공급하기 위한 것으로 신혼부부와 사회초년생, 청년 대학생들의 주거안정을 도모할 수 있고 지역주민을 위한 생활서비스시설을 공급할 수 있다는 측면에서 사업 추진의 필요성 측면, 적정성 측면에서 타당하다고 보입니다. 아울러 이 사업은 경제적ㆍ재무적 타당성을 확보하지 못하고 있지만, 하단이 되겠습니다. SH공사의 내부의결절차상 이사회 의결 전 투자심사위원회에 제출된 경제적ㆍ재무적 타당성 검토결과에 따르면 토지비를 현금 흐름에 반영하지 않고 주민센터 신축과 기존 주민센터 부지 활용에 대한 편익부분을 반영할 경우 재무적 타당성과 경제적 타당성을 모두 확보하고 있는 것으로 분석된 바 있습니다. 14쪽입니다. 방화동 사업대상지는 1990년 택지개발지구 지정 이후 현재까지 약 30여 년간 미집행 도시계획시설부지로 방치되어 오다 공공임대주택 공급부지를 물색하는 과정에서 발견된 사례로 공공임대주택 공급대책에 따른 개발계획으로 이해될 수 있습니다. 다만 바라건대 향후에는 장기간 방치되고 있는 국공유지의 경우 주민편익시설 등 지역수요에 적합한 용도 중심으로 개발하는 방안을 적극 마련할 필요가 있다고 사료됩니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 「방화동 행복주택 건설사업」 신규사업 추진 동의안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 위원님들의 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계십니까? 존경하는 이경선 부위원장님 질의하여 주시기 바랍니다.

간단한 것 한 가지만 여쭙겠습니다. 지금 행복주택 공급계획을 보면 사회초년생이 30%, 신혼부부가 50%, 고령자가 20%로 되어 있는데 이 행복주택은 기준이 다 동일하게 적용되어 있는 겁니까?

위원님 퍼센티지 말씀하십니까?

네.

모든 지역에 다 똑같이 기준이 동일하지는 않습니다.

그러면 이 지역에 이런 퍼센티지로 공급계획을 하신 것은 어떠한 기준에서 이렇게 책정하게 된 것인지 알고 싶습니다.

제가 기준은 좀 확인을 해 보겠는데요. 이것은 그동안 주민들하고 접촉하고 강서구하고 접촉해서 315세대를 쪼개놓은 거거든요. 양해해 주신다면 담당본부장이 답변을 하게 해 주십시오.

네, 담당본부장님 답변해 주십시오.

위원장님께서 허락해 주신다면 공공개발사업처장 직무대행 공공개발부장이 답변드리도록 하겠습니다.

담당 본부장은 누구죠? 부임하신 지 얼마 안 되었으니까 그렇게 하시죠.

감사합니다. 행복주택 공급계획안은 기준에 따라서 젊은 계층이 80%고 취약계층이 20%입니다. 그런데 취약계층 20% 안에는 고령자와 수급자를 취사 선택할 수 있고요. 여기에는 고령자 위주로, 취약계층은 안 들어가는 것으로 하고요. 젊은 계층에 대한 80%의 분포는 청년과 신혼부부 위주로 지역주민들 요구사항을 반영해서 계획을 했고 입주자 기준이나 이런 것은 지자체하고 충분히 상의해서, 그리고 고령자 20%도 꼭 의무사항은 아니기 때문에 지자체와 협의해서 충분히 조정을 앞으로 해 나가도록 하겠습니다.

그러니까 공급계획을 세우실 때 이 비율은 어떤 기준으로 해서 나오게 된 것인지를 여쭙는 겁니다.

아, 네. 죄송합니다. 공공임대주택지침이라고 있습니다. 공공주택 업무처리지침상에 있는 비율입니다.

기존비율을 가지고 우선 적용시켜 놓은 것이고 조정될 여지가 있다, 자치구와 조정 가능하다는 답변인가요?

네. 그렇기는 하지만 지금 이 수치는 우리 사장님께서도 말씀하셨듯이 주민들하고 지자체와 충분히 수년간 의논해서 이미 알고 있는 수치는 맞습니다, 평형하고.

제가 이해가 안 되어서 다시 한번 점검하겠습니다. 어쨌든 자치구와 협의한 비율이라는 말씀이신가요, 사장님?

맞습니다.

그러면 그렇게 알고 있겠습니다. 자치구와 협의한 비율이라는 것을 우선 생각하고요. 그리고 한 가지만 더 말씀드리면 행복주택이나 이런 것이 지역에 들어올 때 지역주민들의 입장으로서는 지역에 원래 거주하셨던 분들이 어느 정도의 비율로 들어갔으면 하는, 왜냐하면 전체적으로 다 오픈해서 입주하다 보니까 지역거주민보다는 외부의 분들이 많이 이주하게 되는 그런 것 때문에 지역주민들이 반대를 하는 경우들이 좀 있습니다. 그래서 행복주택이나 이런 것을 할 때 지역 주민들이, 지역에서 어느 정도 거주하셨던 분들이 우선적으로 몇 % 이상 입주할 수 있는 기준을 저희가 내세울 수 있나요?

제가 알기로는 같은 구에 계시는 주민들의 퍼센티지가 있고요. 그런데 아마 위원님 말씀하시는 것은 구보다는 더 좁은 지역으로…….

아니요, 자치구 정도면…….

자치구는 있습니다.

자치구는 그럼 몇 % 정도…….

우선입주대상이 자치구 대상입니다. 1순위로 자치구에 사시는 분들이 먼저 들어가시고요.

1순위로 초년생, 신혼부부, 고령자인데 자치구에 현재 거주하시는 분들이 1순위로 들어가는 것으로 알겠습니다. 마치겠습니다.

이경선 부위원장님 수고하셨습니다. 다음 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 존경하는 정재웅 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

중랑 제3선거구 강대호 위원입니다. 간단한 것 한 가지만 물어보겠습니다. 1만㎡에 지금 지하철 5호선이 지나가고 있네요. 이게 관통을 하고 있습니까?

부지 일부 밑에 들어갑니다. 관통은 아니고 살짝 걸쳐있는 것으로 제가 알고 있습니다.

도면에는 많이 걸쳐있는 것으로 나와 있는데.

그것을 피해서 건축을 하게 되고요.

지금 이 부분 흙막이 공사 계획하고 있는데 주차대수가 법적으로 225대인가요? 주차대수는 몇 대를 세우려고 하시는 겁니까?

주차대수는 확인을 해 봐야 되겠습니다.

지금 계획 내용은…….

240대로 돼 있습니다.

234대네?

네, 234대입니다. 주민센터에 11대가 있고요.

주차대수가 앞으로 모자랄 수 있겠다 이런 생각이 듭니다. 앞으로 도면이라든가 위치변경을 면적 대비해서 한번 더 고려해 봤으면 좋겠다 이런 생각입니다.

그렇게 하겠습니다.

사실은 청년들이라고 주차가 없을 수는 없잖아요? 그렇죠? 신혼부부는 1 대 1인데 청년들이 0.5대이고 평균 주차대수는 0.7대로 나와 있습니다. 그러다 보니까 사실은 1 대 1도 적습니다, 어떻게 보면. 그래서 상당히 도로를 관통하는 5호선이 대상지를 지나가고 있는데 그런 면적을 계획대로 하신다면 주차대수를 좀 더 늘려야 하지 않을까 그리고 주민센터라든가 여러 가지 고려해서 도면배치 계획도를 다시 점검해 보면 어떨까 의견입니다. 이상 질의 마치겠습니다.

감사합니다, 위원님.

강대호 부위원장님 수고하셨습니다. 더 이상 질의하실 위원님 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제1항 방화동 행복주택 건설사업 신규사업 추진 동의안에 대한 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다. 간담회 시 협의한 바와 같이 의사일정 제1항은 의결을 잠시 보류하고 의결 과정에서 일괄 의결하는 절차를 갖도록 하겠습니다. 2. (가칭)한투부동산신탁회사 출자사업 시행 동의안(서울특별시장 제출)

존경하는 김인제 위원장님 그리고 도시계획관리위원회 위원님 여러분, 서울주택도시공사 김세용 사장입니다. 의안번호 제605번 (가칭)한투부동산신탁회사 출자사업 시행 동의안에 대하여 제안설명을 드리겠습니다. 먼저 제안이유를 말씀드리겠습니다. 본 사업은 신규사업 추진 시 자체사업, 리츠 또는 신탁으로 위험을 분산하고 서울형 도시재생사업 중에 공사가 직접 수행하기 어려운 사업과 서울시 추가 8만 호 공급계획의 가장 큰 비중을 차지하는 도심형 주택공급, 대략 3만 5,000호 정도가 되겠습니다. 이것을 지원하고자 추진되었습니다. 공사가 부동산 신탁을 활용하면 신규사업에 대한 공사의 추가적인 재원 투입이 없어 공사의 예산절감 효과가 기대되고 개별사업의 손익을 인식하지 않고 배당수익만 인식하여 신규사업에 대한 위험을 분산할 수 있다고 생각이 됩니다. 아울러 공사가 추진하고 있는 서울형 도시재생 사업 중에 조합의 사업으로 공사 재원을 활용하기 쉽지 않거나 또는 너무 소규모가 되어서 민간의 사업참여가 활발하지 않은 사업에 신탁을 이용하여 사업을 확대하고자 합니다. 특히 위원 여러분들께서 잘 알고 계시는 역세권 청년주택이라든지 이러한 사업들에 있어서는 저희가 굉장히 토지를 확보하는 데 어려움을 겪고 있는 것이 사실입니다. 그래서 이러한 부분에 있어서 유용할 것으로 생각을 하고요. 도심형 주택공급은 토지가격 등의 문제로 자체사업이나 또는 여기에 세금문제, 양도세 문제도 들어갑니다. 이런 것으로 인해서 리츠사업으로 추진이 쉽지 않아서 토지 신탁을 통하여 토지주로부터 위탁을 받고 사업을 활성화하여 서울시의 정책사업을 최대한 지원해 나가려고 합니다. 본 출자사업 시행 동의안은 작년 5월 금융위원회에서 부동산신탁업 신규 인가 계획에 대한 발표가 있었고 이에 공사는 협업을 원하는 3개의 컨소시엄을 통해 작년 11월 예비인가 신청을 하였습니다. 12개 컨소시엄이 예비인가에 참여하여 올해 3월 3일 그중 3개 기관이 예비인가를 획득하였으며, 공사가 참여한 한투부동산신탁이 그중 하나로 포함되었습니다. 한투부동산신탁은 공사 외에 한국투자금융지주, 우리은행, 현대해상화재보험, 카카오페이, 미디어윌, 피노텍 등으로 주주가 구성이 되었고, 금융지주회사법 제43조2에 따라서 한국투자금융지주가 50%를 보유하게 되었으며, 공사 및 다른 주주는 부동산신탁업의 대주주에 대한 제한사항 문제 등으로 인하여 10% 미만을 보유하게 되었습니다. 공사가 참여하여 공익성을 확보하고 금융과 정보통신기술이 적절하게 구성되어 부동산신탁업계에 신선한 충격으로 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상들을 하고 있습니다. 공사는 9.9%의 지분을 보유하여 최초 49.5억 원을 출자하고 2021년에 증자하여 총 198억 원을 출자하게 됩니다. 금융위원회는 금융산업의 혁신 및 건전한 발전 도모를 위하여 민간전문가 등으로 구성된 금융산업 경쟁도평가위원회를 구성하는 등 진입정책 의사결정 체계를 확립한 후 진입정책의 신뢰성 확보를 위해 인가신청자 및 금융소비자 등에게 인가절차 전반에 대하여 충분한 정보를 제공하였습니다. 이런 엄정하고 투명한 과정을 통하여 10년 만에 3개 사에 신규 인가를 내주었고 작년 10월 세부 인가계획 발표 시 사업계획에 도심 낙후지역 개발, 서민주택 개발 등이 포함될 것을 예시로 제시해서 부동산신탁의 공익성을 적극 강조하고 있습니다. 또한 국토교통부는 정비업체의 능력 및 불투명성을 우려하여 정비사업 지원기구를 설치하고 부동산신탁의 시행 참여를 독려하고 있으며, 서울시에서도 정비사업에 대한 부동산신탁의 사업 참여에 대하여 가이드라인을 정비하고 있습니다. 공사는 한투부동산신탁과 해당 사업의 추진 및 관련 조직의 구성 등에 대하여 이미 MOU를 체결하여 부동산신탁의 공익성 측면을 확보하였고 다수의 시민을 위한 부동산신탁이 될 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 이와 같이 본 사업의 추진을 위하여 저희 공사가 가칭 한투부동산신탁 출자와 관련하여 지방공기업법 제54조에 따라서 시의회의 의결을 받고자 이 건을 제안하게 되었습니다. 물론 앞으로도 부동산신탁의 사업이 의결이 된다면 이 사업을 추진할 시에 추진 전에 의회 보고 절차를 통하여 공공성을 최대한 확보하고자 합니다. 이상으로 (가칭)한투부동산신탁회사 출자사업 시행 동의안에 대한 제안설명을 마치겠습니다. 존경하는 김인제 위원장님을 비롯한 위원님 여러분, 제출한 본 출자사업 시행 동의안이 원안대로 통과될 수 있도록 적극적인 지원을 부탁드립니다. 감사합니다.

김세용 사장 수고하셨습니다. 다음은 수석전문위원의 검토보고가 있겠습니다.

수석전문위원 조정래입니다. 방금 상정된 안건에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 제출배경은 간담회에서 보고드렸으므로 생략하겠습니다. 4쪽에 있는 사항과 7쪽에 있는 부동산신탁의 주요내용과 현황은 위원님들께서 이 사안을 검토하시는 데 참고가 될 수 있도록 정리한 사항이 되겠습니다. 서면으로 참고해 주시기 바랍니다. 12쪽에 가칭 한투부동산신탁사업 계획안의 주요내용입니다. 방금 전에 출자 지분과 계획안에 대해서는 제안설명이 있었으므로 생략하겠습니다. 14쪽에 출자 타당성 검토결과는 전반적으로 타당성을 확보하고 있는 것으로 분석되었고 간담회에서 보고드렸으므로 생략하겠습니다. 15쪽 검토의견 중심으로 간략히 보고드리도록 하겠습니다. 지방공기업법에 따르면 지방공사는 공사의 사업과 관계되는 사업을 효율적으로 수행하기 위해 지방자치단체 장의 승인을 받아 지방자치단체 외의 다른 법인에 출자할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 서울주택도시공사 설립 및 운영에 관한 조례에서는 SH공사의 설립목적을 택지의 개발과 공급, 주택의 건설ㆍ개량ㆍ공급 및 관리 등을 통해 시민의 주거생활 안정과 복지향상으로 정의하고 있으며, 같은 조례 제21조제1항은 공사의 사업범위를 구체적으로 규정하고 있는데 같은 조 제2항에서는 이사회의 의결을 거쳐 공사의 사업범위에 해당하는 업무 또는 이와 유사한 업무를 행하는 법인에 대해 시장의 승인을 받아 자본금을 출자할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 한투부동산신탁은 향후 정비사업 및 도시재생사업, 주택건설ㆍ공급사업, 부동산개발사업 등을 수행할 계획으로 있어 공사의 사업과 유사한 업무를 수행하는 법인으로 볼 수 있으므로 법령과 조례에 근거하여 출자가 가능할 것으로 판단됩니다. 17쪽입니다. 한편, 한투부동산신탁이 향후 추진예정인 도시재생 및 정비사업 분야에 있어 현행 법률상 “신탁업자”는 가로주택정비사업과 소규모주택정비사업, 재개발ㆍ재건축사업의 지정개발자로서 사업을 시행할 수 있게 되었으며, 도시개발사업의 위탁시행자, 주택조합사업의 대행자로 지정될 수 있어 신탁방식에 의한 도시재생과 정비사업 시행은 법률적 시행근거를 갖추고 있어 각 사업에서 토지 등 소유자 또는 조합원 등으로부터 재산권을 수탁받아 신탁방식으로 사업을 추진할 경우 기존 조합방식 보다는 투명한 사업진행이 가능하다는 점과 사업추진절차도 간소화될 수 있다는 장점을 띠고 있습니다. 그간 SH공사는 소규모주택정비사업, 가로주택정비사업, 답십리 17구역 재개발사업, 천호1구역 도시환경정비사업, 강남아파트 주택재건축 정비사업 등에 정비지원기구 또는 사업 시행자로 참여해 왔는데 사업추진 또는 소유권 등을 둘러싼 주민합의 도출, 공사채 발행 등을 통한 재원 마련 등에 어려움을 겪고 있어 신탁사업 방식을 활용할 경우 이러한 문제점들을 다소나마 해결할 수 있을 것으로 전망됩니다. 18쪽입니다. 다만, 사업시행에 앞서 다음 몇 가지 사항에 대한 추가 논의가 필요할 것으로 사료되는데 먼저 부동산신탁사는 정비사업의 지정개발자 또는 도시개발사업의 위탁시행자, 주택조합사업의 대행자, 공유재산의 신탁개발자 이외에도 공공지원 민간임대주택건설사업의 사업시행자, 리츠의 자산관리회사로서의 역할도 수행할 수 있습니다. 이는 한투부동산신탁이 SH공사가 그동안 참여해 온 정비사업 그리고 국ㆍ공유지 개발사업, 역세권 청년주택 공급사업 등을 대신할 수도 있게 될 것을 의미하는바 SH공사는 도시재생 및 정비사업 추진 시 그간의 공공 기반의 사업시행자로서의 역할수행이 어렵게 될 수 있음을 감안하여 신탁사업자와 공사의 사업 차별화 방안이 구체화될 필요가 있겠습니다. 두 번째, 현재 기이 영업 중인 11개 부동산신탁사의 차입형 토지신탁이 전체 신탁 수탁고에서 차지하는 비중은 4.1%에 불과하나 영업수익률 의존도는 매우 높은 상태이며 대다수 신탁사에서 차입형 토지신탁의 비중은 높은 상태에 있습니다. 따라서 부동산시장이 둔화될수록 차입 조달에 대한 이자비용 부담과 비경상적인 손실발생부담 증가, 부동산신탁사의 재무구조 악화 가능성 등도 함께 증가하게 되는데 경기변동에 따른 부정적 효과 발생 가능성이 존재하는 사업구조로 한투부동산신탁 역시 차입형 토지신탁의 영업수익이 전체 부동산신탁 영업수익에서 약 36.7%를 차지할 것으로 전망하고 있음을 감안한다면 부동산경기 변동에 따른 리스크 발생 가능성을 고려할 필요가 있습니다. 세 번째, 한투부동산신탁에 대한 공사의 출자지분율은 9.9%로 실질적인 지배력을 담보한다고 볼 수는 없으며, 민간기업인 부동산신탁사가 공공성을 갖춘 사업을 우선적으로 추진하는 데는 한계가 존재할 것으로 예상됩니다. 따라서 공사가 한투부동산신탁과의 업무협약을 통해 일정부분 지배력을 견지할 수 있는 방안의 논의가 필요하며 공기업인 SH공사가 민간 부동산신탁사에 지분참여를 하여 부동산 개발을 통한 이윤을 창출하는 것에 대해서 비우호적인 여론 형성 가능성도 존재하는바 이에 대한 대응방안의 검토도 필요하다고 사료됩니다. 종합적으로 말씀드리면 이 출자동의안은 공사가 공익사업을 위한 신탁사업의 추진을 위해 부동산신탁업 예비인가를 받은 (가칭)한투부동산신탁의 지분 9.9%에 참여하려는 것으로서 지분 출자시행 전 MOU 체결을 통해 한투부동산신탁 내에 SH공사가 추진코자 하는 사업을 시행할 조직 구성과 해당조직 관리자 선임권한을 확보할 예정이고, 출자 후 5년간 사업추진실적이 부진할 경우 지분을 매각할 계획으로 관계규정 상 공사의 지분참여에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 이는 이미 설립되어 운영 중인 투자신탁에 대한 지분참여에 비해 예비인가 업체에 대한 지분참여가 상대적으로 경제적임을 고려할 때 출자의 적정성은 인정된다고 사료됩니다. 또한, 공사의 부동산투자회사 출자 시행은 최근 서울시가 공적임대주택 24만 호 공급 계획과 8만 호 공공주택 공급 세부 실행계획에 따라 공공임대주택의 공급을 적극 추진 중인 상황임을 고려할 때 공공임대주택 공급 확대를 위한 추진동력으로 작용하여 도시재정비 그리고 역세권 주택공급사업에 기여할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 급변하는 부동산 시장의 특성상 출자사업의 위험성이 상존하고 출자지분율이 10% 미만인 상황에서 실질적 지배력을 담보하는 데 한계가 있음을 감안할 필요가 있으며, 시민의 주거생활안정과 복지향상을 추구하는 지방공기업이 투자이익을 추구하는 부동산신탁회사에 출자하는 것은 이율배반적 행위라는 지적이 제기될 경우 공사의 설립취지에 대한 논란 또한 제기될 수 있음에 주의할 필요가 있겠습니다. 붙임 문서의 나머지 사항은 부동산 신탁의 기본개념과 그다음에 한투부동산투자신탁회사의 사업계획을 구체적으로 제시하였습니다. 서류로 참고해 주시기 바랍니다. 경청해 주셔서 감사합니다. (참고) (가칭)한투부동산신탁회사 출자사업 시행 동의안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 위원님들의 질의답변 순서를 갖도록 하겠습니다. 존경하는 신정호 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

양천의 신정호입니다. 일단 본 안건에 대해 본 위원이 궁금한 것은 잠시 후에 말씀을 드리고요. 일단 지금 집행부 SH에서 갖고 온 한투부동산신탁 출자사업 시행 동의안 해서 두 페이지짜리, 작성자 개발금융처장 김선직, 개발금융기획부장 이봉재, 담당 최광석 이렇게 해서 두 페이지짜리 문서 주셨습니다. 그렇죠? 다 보고 계시죠? 밑에 하단에 보시면 공사의 신탁사업 참여 불가 시 미치는 영향 두 가지 적어놓으셨어요. 서울시에서 적극 추진 중인 24만 호 및 추가 8만 호의 주택공급 확대를 위한 추진동력이 상실될 수 있다. 두 번째, 예비인가까지 받은 상황에서 공사의 신인도 및 위상이 하락하는 등 부정적 영향이 우려된다. 이거 오늘 우리 상임위에서 동의하지 않으면 이 두 가지 책임이 저희한테 다 있다는 거예요? 어떻게 문서작성을 이런 식으로 하시죠? 지금 보고 계세요, 사장님?

네.

어떻게 문서작성을 이런 식으로 하시죠? 이 출자 동의안이 통과의례인가요? 통과 안 되면 24만 호 및 추가 8만 호의 주택공급 확대 추진동력이 상실되니까 이것이 의회의 책임이라는 건가요?

그렇지 않습니다.

도대체 이 말이 무슨 말이에요?

좀 과도한 것 같고요. 저도 오늘 봤는데 약간 조금 과도한 표현인 것 같습니다.

출자에 대한 장점이라든가 사업을 하고자 하는 내용에 대한 어떤 의지라든가 이런 것들만 적어도 부족할 판에, 저는 이런 문서 지금 처음 봅니다. 공사의 신탁사업 참여 불가 시 미치는 영향, 이것은 의회를 겁박하는 건지 도무지 이해가 가지 않아요.

전혀 아니고요. 그것은 전혀 아닐 거라고 생각을 합니다.

좋습니다. 이어서 질의를 좀 해 보겠습니다. 신탁방식이 물론 SH가 가칭 한투신하고 같이 하려고 하는 방식은 기존에 신탁방식하고는 약간 차이점이 있어요. 현재 신탁방식은 민간에서 재건축사업을 위주로 하는 신탁방식이 지금 계속 진행 중입니다. 알고 계시죠?

네.

그 사업 추진이 대체적으로 어떻습니까? 시장에서 각광을 받고 있나요 아니면 좀 지지부진한가요?

사실 저희가 신탁을 생각하게 된 것은 주민추진위 그러니까 조합하고 같이 시행하는 경우에 있어서 위원님께서도 아시다시피 사업의 속도가 늦어질 수밖에 없습니다. 특히 저희가 제일 우려하는 것이 역세권주택 8만 호를 지금 하기로 했는데 그것들을 지금 리츠로 하기도 굉장히 힘듭니다, 역세권의 토지가격들이 되게 높아서.

아니, 그러니까 제가 아까 처음에 이 서류에 대한 문제 제기도 했지만 24만 호 및 추가 8만 호를 이 신탁사에 출자하는 것을 염두에 두고 발표하신 거예요? 출자가 안 되면 지금 달성이 안 된다는 얘기예요?

아닙니다. 그것은 아니고요. 저희가 24만 호 플러스 8만 호를 함에 있어서 신탁사가 될 것이라고 생각하고 그 목표치를 마련할 수는 없는 일이고요. 신탁사가 된다면 사업이 더 원활하게 될 수 있겠다 이런 말씀입니다.

본 위원이 올라왔을 때 나름대로 좀 스터디를 해 봤습니다. 공부를 해 봤더니 일단 신탁사업이 현재 시장에서는, 물론 우리 SH가 하려고 하는 것들은 도시재생적인 측면에서 저층주거지라든가 역세권청년주택이라든가 이런 쪽의 소규모필지에 대한 것들을 본격적으로 추진하기 위해서 참여하신 것 알고 있어요. 그런데 일단 시장에서는 그런 부분보다는 재건축에 대한 신탁방식을 계속 2~3년 전부터 진행을 해 오고 있지 않았습니까?

그렇습니다.

그것들이 방금 우리 사장님께서 말씀하신 대로 사업절차상 진행상의 간소화라든가 그다음에 사업기간을 좀 단축할 수 있는 측면들이 있어서 초기에는 굉자하여 각광을 받았는데 현재는 모든 신탁사, 민간이라는 것이 당연히 이익을 극대화하는 것이 민간기업의 목표이기 때문에 높은 사업비 조달과 높은 금리, 높은 수수료율 이런 것들 때문에 주민들한테 외면을 받고 있어요, 사실은요. 또 하나 마지막으로 세 번째, 절차가 간소화됐다고 하지만 절차 간소화된 것 중에 제일 중요한 것이 주민대표기구, 대의원회라든가 이사회라든가 주민대표기구를 없애는 것이기 때문에 주민의견들을 충분히 이 사업들에 반영하지 못한다. 그래서 이 세 가지 이유 때문에 실제 시장에서는 신탁방식에 의한 재건축으로 국한할 수밖에 없는데 굉장히 많이 축소가 된 것으로 지금 파악이 되고 있어요. 그래서 여의도 같은 경우도 시범아파트를 비롯해서 7개 단지가 했다고 하는데 시범아파트만 계약을 한 상태고 아직 진행은 안 되고 있고요, 다른 데 진행된 사례가 없습니다. 이런 것에 대한 사업 위험성은 고려해 보셨나요?

저희가 작년에 MOU를 할 때 저희 사업은 이제 재건축이나 이런 것은 하지 않고 도시재생이라든지 이런 것에 국한한다고 했습니다. 그래서 저희가 지분이 9.9%인데 공익성을 갖는 도시재생사업에 한해서 들어가는 것으로, 저희는 같이 사업을 하게 되더라도 재건축이라든가 이런 것은 저희 영역이 아니라고 보고 있습니다.

좋습니다. 한투신을 비롯한 나머지 회사들은 기존 민간기업으로서 굉장히 훌륭한 기업들이죠. 금융시장에서의 축적된 노하우와 자금조달능력들이 풍부한 아주 공신력 있는 회사들인 것은 분명히 본 위원도 인정합니다. 지금 사장님께서 말씀하셨지만 우리 SH에서 하려고 하는 도시재생이라든가 역세권 청년주택이라든가 소규모필지 저층주거지에 대해서 이 민간기업들이 훌륭한 자금시장에 축적된 노하우는 갖고 있을지 몰라도 지금 우리가 요구하는 부분에 대한 업무숙련도라든가 업무지식이라든가 경험들은 오히려 거의 전무할 거라고 생각을 해요. 그런 것과 연동해서 미스매치되는 큰 회사이고 자금동원능력은 좋으나 우리가 원하는 업무를 잘 모르는 부분에 대해서는 사장님 어떻게 생각하십니까?

그 부분이 문제였습니다, 저희도 고민할 때. 그래서 작년에 참여하기 위한 MOU를 하면서 저희가 단순히 지분투자만 하는 것이 아니고 우리의 숙련된 인력을 그쪽에 투입한다고 협의를 한 겁니다.

투입한다는 얘기는 파견을 보내는 거예요, 퇴직시켜서 그쪽 회사로 아예 집어넣는 거예요?

이것은 조금 더 구체적으로 논의하기로 했는데 일단은 그쪽 의사결정에 저희가 참여해야 되니까 임원급이 아마 갈 것으로 보고, 그다음에 그 외에도 이 분들을 서포트할 수 있는 우리의 숙련된 인력을 파견하는 것을 적극 검토 중이고 그게 MOU에 들어가 있습니다.

어쨌든 그렇습니다. 본 위원이 지금 지적한 바와 같이 그런 것에 대한 의구심이나 그다음에 장점만 말씀하실 것이 아니라 분명히 반대적인 것도 생각을 해야 되고요. 공익적인 측면에서 SH공사가 존재하는 것이기 때문에 공익적 측면에 단순히 위험, 리스크를 회피하는 것이 중요한 것이 아니라 공익적인 측면에서는 과감히 리스크도 안고 가야 된다는 것이 본 위원의 생각이고요. 민간기업하고 수도 없이 많은 일을 해 본 경험이 있는 본 위원의 생각으로는 민간은 모든 것을 지분율이 말해 줍니다. 지분율 9.9% 가지고는 우리가 원하는 방식의 사업을 원활하게 진행할 수 없다는 게 본 위원은 판단이에요. 민간기업이 그렇게 호락호락하게, 지분율로 말해 주는 것이고 모든 것은 수치로 말해 주는 것이고 넣은 만큼 너에 대한 목소리, 의결권을 주는 것이지 그것 이상으로, 물론 제가 볼 때 가칭 한투신이 사업인가를 받으면서 공익적인 측면을 충분히 리포트를 하고 제안을 해서 충분히 플러스적인 요인 그런 것들이 있었다고 판단이 되는데 어쨌든 출범하게 되면 그런 부분들이 본 위원은 상당히 걱정이 되고요. 그 걱정되는 부분들을 어떻게 공사에서 효과적으로 잘 대처해서 원하는 목표를 이룰지 고민을 좀 더 하셔야 될 것 같아요. 그다음에 마지막으로 제가 다시 한번 얘기하지만, 모르겠습니다. 다른 위원들 어떻게 생각하실지 몰라도 이렇게 쓰지 마세요. 이게 말이 됩니까? 이게 진짜 겁박하는 거죠. 어떻게 이걸 이렇게 써놓고, 이 출자 동의안을 단순히 통과의례로 생각한다는 SH의 인식을 극단적으로 보여주는 거라고 저는 생각을 해요. 지금 제가 이 자리에서 받아봤는데, 미리 받아보지도 않았고 이 자리에서 보고 저는 진짜 경악을 금할 수 없습니다, 이 내용을.

이것은 제가 위원님께 대신 사과를 드립니다. 저도 사실 이 자리에서 받아봤는데 조금 문건이라든지 문안 자체가 너무 오버한 것 같고요. 위원님께 제가 사과를 드립니다. 앞으로는 이런 일이 없도록 하겠고요. 그리고 아까 말씀하신 9.9%의 지분율 가지고 하는 것에 대해서 저희도 저희 영역의 확보, 그러니까 도시재생이라든가 공익성 있는 사업의 영역만큼은 SH에서 한다는 것을 명확히 해 놨고 그것을 가지고 계속 그쪽하고 접촉 중인 것으로 돼 있거든요. 거기에 대해서는 말씀하신 대로 충분히 저희도 깊은 우려가 있고 검토 중이라는 것을 제가 말씀드립니다.

이상 마치겠습니다.

신정호 위원님 심도 있는 질의 수고하셨습니다. 다음은 존경하는 김재형 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

사장님, 광진 출진의 김재형 위원입니다. 본 위원도 마찬가지 입장입니다. 저도 이 동의안을 보면서 이 동의안은 하면 안 되겠다는 생각이 들었어요. 업무보고를 사전에 받은 적도 있지만 그때는 긍정적이었습니다. 그런데 존경하는 신정호 위원한테만 사과해서 될 문제가 아니고, 어떻게 위원회에 보고하는 문서에 이런 내용을 담을 수가 있나 참 유감입니다. 이것은 사장님께서 위원회 차원의 공식적인 사과를 하셔야 될 것 같습니다. 여기에 다 담겨 있어요. 공사 설립의 목적이 뭐죠? 조례에도 나와 있잖아요? 보면 서울특별시 서울주택도시공사 설립 및 운영에 관한 조례에 내용이 나와 있는데 이 사업도 여기 목적에 맞지 않는 사업이에요. 왜, 이 문서가 말을 하고 있습니다. 24만 호 및 추가 8만 호 주택공급 확대를 위한 추진동력이 상실될 수 있다는 얘기는 이 목적에 맞게 24만 호 및 추가공급 8만 호 주택공급 확대를 위해서 이런 방안을 연구한 거예요. 목적 자체가 8만 호 공급하고 24만 호, 추가 8만 호까지 공급하면 끝인 거예요. 본 위원은 그렇게 해석이 되거든요. 이 사업의 필요성이, 출자를 하는 이유가, 이 동의를 받으려는 이유가 목적자체가 평상시 SH의 업무 효율성을 높이기 위해서가 아니라 24만 호 및 8만 호 공급 목적에 맞게 하기 위해서 리츠도 해 보고 신탁도 한번 해 보고 이것으로밖에 해석이 될 수 없는 거예요. 사장님, 이게 금융업입니까? 신탁이 금융업입니까, 아니면 부동산업입니까?

그 점은 제가 정확히 구분이 어떻게 되는지 모르겠습니다만 저희가 흔히 신탁이라고 하면, 이것을 위원님께서 말씀하셨듯이 24만 호, 8만 호가 진도가 안 나가니까 이 방법을 찾아낸 것은 절대 아니고요. 아시다시피 24만 호는 저희가 부동산 신탁업에 참여하는 것으로, 들어가기 전에 이미 결정이 됐습니다. 그리고 추가 8만 호는 작년 연말에 발표를 했지만 그것 역시 부동산 신탁에 참여하는 거랑 관련 없이 진행이 됐고요. 다만 저희가 일을 하다 보니 어떤 문제가 생겼냐면 아까 말씀 잠깐 드린 대로 토지 소유자들이, 특히 역세권이나 이런 데 조각난 땅을 갖고 있는데 이것을 리츠로 해결하기가 상당히 쉽지가 않습니다. 그리고 그분들이 리츠에 넣는 순간에 양도세도 발생을 하고 이런 부분들이 있어서 저희가 또, 그 외에도 지금 진행하고 있는 세운상가도 그렇고 조합하고 같이 가다 보니 여러 문제가 생겨서 저희가 도시재생사업에 이미 뛰어들었고, 이것은 추가 8만 호니 24만 호랑 상관이 없는 일들입니다. 이런 일들에 있어서 급변하는 시대에 조금 효율을 기해보자 이런 상황에서 저희가 대처를 한 겁니다.

그러기를 본 위원도 기대를 하는데, 방금 전에 사장님께서 말씀하신 사항에 내용이 담겨 있는 거예요. 여기 집행부 서울시에서 제안한 이유 가목에 보면 어떻게 나와 있냐면 “택지개발 등 대규모 사업이 고갈된 상황에서 신규 사업의 실패는 큰 악영향을 미칠 수 있으므로 신규 사업에 대하여 자체사업, 리츠, 신탁 등으로 위험을 분산하되 고위험 사업이나 일부 공익성이 부족한 사업”, 공익성이 부족하다는 얘기예요. 그런 사업은 리츠나 신탁으로 추진하고자 한다는 거예요. 이 문서에 출자사업 시행 동의안을 하려는 서울시장의 입장도 그런 겁니다.

죄송합니다만 지금 2페이지짜리 문서 말씀하시는 건가요?

두 번째 장에 있는 거요. 집행부에서 작성한 것으로 보이는데요, 서울주택도시공사네요.

이것은 앞뒤가 조금 뒤집어진 것 같은데 공익성을 최대한 저희가 확보하기 위해서 신탁으로 하는 거지 공익성이 부족한 사업을 신탁으로 돌리는…….

그럼 왜 작성을 이렇게 하셨어요? “일부 공익성이 부족한 사업은 리츠나 신탁으로 추진하고자 함” 작성을 잘못한 건가요?

이 취지는 아까 설명드렸듯이 지금 공익성이 필요한 사업이 진도를 못 나가고 있음에 그것도 공익성을 높이기 위해서 속도를 내는 것도 저는 공익성이라고 봅니다. 그래서 이런 것들을 위해서 신탁을 하는 것이지 공익성이 부족한 사업을 모아서 신탁으로 한다 이것은 아니라는 것을 다시 한번 말씀을 명확히 드리겠습니다.

그렇게 말씀하시면 주택도시공사 개발금융처의 이봉재 부장님이랑 담당 최광석 담당자님께서 이 문서작성에 대한 실수를 인정하거나 해명을 하셔야겠네요? 그리고 저희 전문위원실의 검토의견인데요 18페이지에 보면 첫 번째로 나와 있어요. “SH공사는 도시재생 및 정비사업 추진 시 그간의 공공 기반의 사업시행자로서의 역할수행이 어렵게 될 수 있음을 감안하여 신탁사업자와 공사의 사업 차별화 방안이 구체화 될 필요가 있음.” 그러면 답변을 말씀하신 것처럼 아까 기이 계획된, 예를 들면 재생지역에 항목들 있잖아요? 몇 페이지에 있죠? 제가 선뜻 지금 안 찾아지는데요, 사업을 어떤 것은 신탁사업으로 하겠다 그 말씀하신 사항 있잖아요? 그것 구분은 확실히 되는 건가요?

그렇습니다. 저층주거지 정비라든지 도시재생 사업이라든가 이런 것들에 저희가 집중해서 한투심에서 하는 것으로 MOU가 돼 있습니다.

그렇다면 현재의 상황에서 출자가 안 되면 그 사업을 할 수가 없나요?

아닙니다. 현재도 지금 사업을 하고 있습니다.

할 수 있죠?

하고 있는데 아까 말씀드린 대로 효율을 더 높이고 속도를 내기 위해서 하자는 겁니다.

출자가 안 되면 다른 신탁사를 통해서는 사업을 할 수가 없나요?

그것은 안 되죠. 다른 기존의 신탁사를 활용할 수 있냐고 질문하신 거면 그것은 아닙니다.

납득이 안 가는데요. 공사 주체로 하는 것은 공사채를 발행해서 사업을 하겠지만, 사업 주체가 공사인 경우에는 그렇지만 일부 예컨대 청년주택이 들어선다, 공사에서 주도적으로 하는 부분 말고 일반 민간에서 하는 사업시행자들은 신탁제도를 활용하고 있지 않습니까?

그렇습니다. 조합이나 이런 데는 활용을 하고 있죠. 저희는 그것을 못하고 있기 때문에 이것을 지분투자를 해서 하고자 하는 것입니다.

알겠습니다. 이따 또 다른 부분은 추가질의를 생각해 보겠습니다.

김재형 위원님 심도 있는 질의 수고하셨습니다. 다음은 존경하는 김종무 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

강동구 김종무 위원입니다. 사장님, 한투신에서 SH공사를 지분 참여로 왜 끌어들였다고 생각하세요? 초기에 먼저 이런 구조, 출자 구성이 7개 법인, 업체라고 표현하는 것이 맞는지 모르겠지만 구성을 할 때 SH가 먼저 제안을 했나요, 한투신에서 먼저 SH 쪽에 제안을 해 왔나요?

누가 제안을 했는지 명확하지는 않습니다만…….

아니요, 왜 명확하지 않죠?

담당자가 알고 있을 텐데요. 서로 교감은 있었다고 봅니다.

아니요, 그러지 않을 것 같아요. 이런 사안들 같은 경우에는 먼저 제안한 측이 있을 것 같습니다.

양해를 해 주신다면 이 스토리를 가장 잘 알고 있는 이영철 당시 금융처장께서…….

기획조정실장 이영철입니다. 당시에 이 사업을 제가 금융기획처장할 때 협의를 했었습니다. 금융위원회에서 10년 만에 다시 새로운 투심을 신청한 그런 계획이 있었습니다. 거기에 따라서 저희도 이런 사업에 참여를 해서 공사의 사업추진 방향을 다각화할 필요가 있겠다 이렇게 판단을 했고요.

그러면 공사가 먼저 한투신 쪽에 제안을 하셨다는 말씀이시네요?

저희가 세 군데랑 그때 협의를 했었는데…….

접촉을 그때 신청할 세 곳에, 아무튼 공사가 먼저 의사표현을 한 것은 분명한 거네요?

공사가 먼저 한 데도 있고 먼저 저희가 같이 했으면 좋겠다고 표현 받은 데도 있고 그렇습니다. 세 군데였는데 한투신이 어떻게 됐는지는 정확히…….

그러니까 어느 곳에서 인가를 받을지 모르니 이쪽 저쪽에 다, 공사 쪽에 적극적인 의지표명을 하셨다는 말씀이시잖아요?

어쨌든 세 군데서 공사랑 같이 하기를 희망했기 때문에…….

그런데 처음에 제안을 했을 때 그쪽에서 적극적으로 억셉트(accept)를 하던가요? 수용을 하던가요?

네. 공사에서…….

그러면 판단을 해 보실 때 왜 그쪽에서 SH가 참여하겠다는 의사표현을 했었을 때 그것을 긍정적으로 받아들였을 것 같습니까?

일단은 금융위원회에서 예비인가를 할 때에 기존의 신탁사가 수익만 추구한다는 그런 오해가, 오해가 아니고 현실이지 않습니까…….

쉽게 생각을 하면 민간기업들 입장에서는 SH가 참여함으로 인해서 얻을 수 있는 실익이 있다고 판단을 한 거죠.

네, 일단은 공공…….

실익이 있다고 판단을 한 거죠. 지분구조가 10% 미만이기는 하지만 SH가 같이 출자자 구성에 포함됨으로 인해서 얻을 수 있는 것이 뭐겠습니까? 하나의 공신력을 일정 부분 얻을 수 있지 않습니까? 그렇죠?

그렇습니다.

그리고 서울시에서 일어나고 있는 각종 사업들에 대한 정보력을 갖고 있습니다. 그런 부분들에서 일정 부분 다른 신탁사와 비교해서 비교우위를 가질 수 있다는 그런 판단을 하기 때문에 일단 SH가 먼저 제안을 했지만 그런 출자자 구성에 수용을 했을 거라는 판단이에요. 그러면 SH가 첫 번째 그런 제안을 했을 때 SH가 가장 고민을 했던 부분들이 과연 공익성 비판에 직면할 수 있는 그런 부분들도 고민을 당연히 하셨을 겁니다. 민간 신탁사는 순수하게 이윤을 추구하는 곳이고 공사는 그래도 공익적인 목적사업을 해야 된다는 부담감이 있었을 텐데 그때 고민할 당시에 단순히 위험에 대한 리스크를 분산시키기 위한 그런 차원이었습니까, 안 그러면 일정 부분 공익성을 담보할 수 있는 수단이었다고 판단을 하시고 출발하셨나요?

일단 여러 가지 각도에서 검토가 된 것은 사실입니다. 첫 번째로 세 개에 저희가 참여를 했지만 그중에 하나 예비인가를 받았습니다. 이유는 일단은 공사에서 사업을 추진할 때 여러 가지 사업 추진방향과 도구를 갖춘 게 굉장히 의미가 있겠다.

내용들까지도 같이 제안을 하셨다는 말씀이시죠?

네, 그렇습니다. 저희가 가장 고민했던 것이 소규모 역세권 같은 경우 사업에 있어서 저희 자체 사업도구로 참여할 수 있는 방안이 당시에 그렇게 마땅치 않았다. 그렇기 때문에 신탁을 활용했을 때 효율적으로 그런 사업을 추진할 수 있을 것이다 그런 결론을 냈습니다.

자, 보세요. 그러면 각각 만약에 출자구성을 하고 나서 본격적으로 사업을 합니다. 개별사업장이 있어요. 사업장이 있을 때 그 사업장의 브랜드는 뭘로 가져 가나요? 예를 들면 SH가 추구하는 것은 여기 나와 있는 서울형 도시재생사업 예를 다섯 가지로 들고 있습니다. 이런 사업들을 위해서 출자를 한다고 했는데 그런데 한투신이나 다른 업체들은 이윤이 많이 남을 수 있는 곳에 사업을 벌이고 싶어하지 않습니까? 그러면 개별사업장이 그 사업장의 이름은 뭘로 가져가는 거죠?

사업장의 사업명을 말씀하시는 겁니까, 위원님?

아니, 이 구성이 되고 나서 사업을 진행할 때 SH라는 이름은 가져가지 않고, 여기 이름이 뭐죠? 이 7개 출자자 구성에 대한 이름이 뭐죠?

한투투자신탁……. 정확한 명칭이 한투부동산신탁입니다.

그러니까 한투부동산신탁이라는 이름으로 모든 사업장에 뛰어드는 것이지 않습니까? 그렇죠?

네, 그렇습니다.

서울형 도시재생사업이든 일반이윤을 추구하는 그런 사업이든 일단 하나의 이름으로 뛰어드는 겁니다. 그러면 가장 중요한 문제가 우리 모든 위원님들이 염려하는 과연 SH가 이런 사업들로 가져갈 수 있겠느냐. 지분율이 10%도 채 안 되는 사항이고 그리고 도시재생사업들이 다른 사업들에 비해서 큰 이윤이 남지 않아요. 이윤이 남지 않습니다. 그런 사업들에 과연 SH가 뜻을 관철시킬 수 있느냐?

일단 한투부동산신탁회사는 모든 사업을 우리 SH공사에서…….

아니, 적자 나는 사업에 뛰어들겠습니까? 사업성 분석을 민간, 한투신 법인, 법인이라고 표현하겠습니다. 한투신 법인이 사업에 뛰어들려고 하는데, 이 7개 업체가 공동으로 묶여있는 출자법인입니다. 그런데 사업성이 없는 곳에 뛰어들겠어요? 뛰어들지 않습니다. 적자나는 곳에는 절대 뛰어들지 않죠. 그런 부분들을 어떻게 담보하느냐. 첫 번째 공공성을 어떻게 담보하느냐? 공공성을 담보하는 것이 수익성이 좀 떨어지지만 공공적인 그런 사업들에 SH는 어떻게든 같이 끌어와야 되는 것이지 않습니까? 그런데 그 부분에 한 명, 지금 아직 명확히 결정되지 않았다고 하지만 본부장급에서 한 명 사직을 하고 한 명이 가고 그리고 SH 직원들이 파견을 간다는 거죠. 일부 파견을 해서 과연 의사결정 구조를 수익성이 잘 나지 않는 곳으로 가져갈 수 있느냐? 대부분 회의적일 겁니다. 쉽지 않을 거예요, 의사결정 구조 속에서.

위원님께서 우려하시는 바와 같이 한투부동산신탁은 수익을 우선으로 하는 기관인 것은 맞습니다. 그렇기 때문에 저희도 한투부동산신탁에서 하는 모든 사업이 공공성을 위해서 시행하기는 어렵다고 판단을 하고 있습니다.

한투신하고 MOU 내용들을 지금 복사해 줄 수 있나요?

제가 이 업무를 계속하지 않고 있어서…….

어떤 분은 가지고 계실 겁니다. 그것을 복사해서 다 나눠주시죠.

그래서 위원님 우려하시는 부분에 대해서 저희가 약간의 해소대책을 갖고 있는 것은…….

지금 리츠 사업들을 보면 리츠 사업은 일부 위험성이 담보되어 있지만 사업의 내용을 보면 공공성이 일부 있어요. 그렇죠?

네, 그렇습니다.

다 공공성이 있는 그런 사업들입니다. 그렇기 때문에 왜 SH가 리츠사업 형태로 하지라고 하지만 일부 공공적인 측면이 강하기 때문에 여기 위원님들이 일정부분 동의를 해 주고 용인을 해 줍니다. 그런데 이 신탁이라는 부분들은 리츠하고는 좀 다른 측면이 있습니다.

네, 그렇습니다.

다른 측면이 있어요. 좀 전에 1항으로 논의됐던 그 사업들을 보면 시유지를 사실상 무상증여를 받아서 SH가 사업을 하고 있는 그런 사업장들이 엄청나게 많지 않습니다. 공공성이 담보되기 때문에 시유지를 SH에 사실상 출자라고 하지만 무상증여를 하고 있는 거죠. 그런데 SH는 내부 리스크를 분산시키기 위해서, 공공성을 말하고 있지만 그게 지금까지는 선뜻 받아들여지지 않습니다. 그런데 리스크를 좀 분산하기 위해서 이윤을 추구하는 곳에 출자를 하려고 하고, 이런 상충되는 측면들 때문에 과연 이 부분의 길을 열어주는 것이 맞나 이런 고민을 할 수밖에 없다는 거죠. 만약에 이번에 이 출자 동의안에 저희들이 동의를 하지 않으면 한투하고는 깨질 수 있지만 앞으로 완전히 길이 막히는 것은 아니지 않습니까?

일단은 우려하시는 내용에 대해서도 저희가 처음에 시작할 때 많이 검토를 했습니다. 그런데 리츠는 위원님이 잘 알고 계시다시피 출자자들이 전부 공공입니다. 서울시나 SH나 기금에서 출자를 하고 있고, 다만 리츠 사업에 치명적인 제한을 받는 내용이 정비사업에는 리츠가 참여할 수 없도록 되어 있습니다, 관련법규에 의해서. 그러면 아직도 우리가 낙후된 지역, 그다음에 사업성이 없어서 주민 스스로 사업을 할 수 없는 지역들, 또는 시공사들이 참여하지 않는 데 대해서 공사에서는 이 부분도 끌고 가야 된다는 생각을 해 왔습니다.

그러니까요. 지금 달랑 이 출자 동의안 이 내용들, 그러니까 사장님도 그렇고 동의안을 제출하면서 고민했던 부분들이 어떤 형태의 질의가 나오고 염려를 하는지는 다 예측하셨을 겁니다.

네, 예측했고…….

그러면 그런 자료들을 명확히 좀 더 보완을 해 주셔야죠. 우리가 공공성을 더 담보할 수 있는 방법이 뭐다. 그리고 일부 수익성이 좀 떨어지더라도 이런 공공적 사업에 끌어들일 수 있는 유인책으로 우리가 이런 무기를 가지고 있다, 이런 명확한 내용들을 저희들한테 보내주셔야 저희들이 선뜻 한번 믿어보자 이렇게 될 텐데 아직까지는 그런 담보를 해 줄 수 있는 사안은 아무것도 없는 것 같아요, 제가 판단하건대는.

위원님, 시간이 그러니까 제가 딱 하나만 말씀드리겠는데요 방금 말씀하신 그런 저희 검토자료는 MOU 사본 포함해서 바로 드리겠고요. 지금 공공성이라는 것에 대해서 그렇게 생각합니다. 역세권만 하나 예를 들어보면 지금 역세권에 입주를 원하는 청년들이 굉장히 많은데 저희가 그것을 제때 공급하지 못하는 이유 중에 하나가 토지를 제때제때 확보를 못하고 있습니다. 그리고 이것을 리츠로 가려 하니 아까 개발처장님 이야기하신 대로 정비사업에는 리츠를 쓸 수 없게 돼 있고 그다음에 토지소유자가 이것을 같이 리츠에 넣어서 하려고 하니 양도세를 또 물어야 되고, 이런 상황에서 신탁이라는 방법을 쓰게 되면 훨씬 사업의 속도가 빨라진다는 것이 저희의 판단입니다. 업계에서도 그렇게 판단하고 있고요. 그렇게 된다면 역세권에 청년주택을 빨리 지어서 공급하는 것도 저는 중요한 공공성의 담보라고 생각을 하고 속도가 빨라지면 아무래도 금융비용이 줄어드니까 이게 개발이익이라고 소위 말하는 사업성이 높아질 수밖에 없는 그러한 사항이 되겠습니다.

MOU 내용 중에서 개별사업장별로 수익이 발생되었을 때 7개 출자자들이 배당이익을 사업장별로 배분하게 되어 있나요, MOU 내용이?

MOU는 아마 전체로 다…….

아직 그렇게 구체적으로…….

연단위로 1년 단위로 정산해서 발생하는 당기순이익에 대해서 출자자 출자비율대로 배분을 하나요?

이 회사 구조 자체는 지분에 따른 배당이익을 받는 거 아니겠습니까?

아니, 그러니까 그게 사업장별로 가져가는 겁니까, 1년 단위로 가져가는 거예요?

거기에 대한 구체적인 MOU는 아직 체결은 안 되었습니다. 말씀하신 내용에 그런 내용까지는 아직 안 들어 있는데요. 일단 기본적으로는 어떤 의미에서 그런 말씀하시는지 알겠지만 전체에 대해서 지분을 갖는 것이 맞다고 봅니다.

준비가 덜 된 출자 동의안이 제출된 것 같네요. 관련된 자료들을 간담회 전에 보여주시기 바랍니다.

네, 알겠습니다.

김종무 위원님 심도 있는 질의 수고하셨습니다. 우리 김재형 위원님 추가질의하시겠습니까? 존경하는 김재형 위원님 추가질의해 주시기 바랍니다.

좀 납득이 안 가는 사항이 있어서 아까 검토하느라 그랬는데요. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 있습니다. 내용은 알고 계실 텐데요 거기에 보면, 다 읽지는 않겠습니다. 제19조제1항에 보시면 제19조 내용은 가로주택정비사업 또 소규모재건축사업의 지정개발자 지정이라는 항목입니다. 거기 내용을 보면 “신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다.” 이렇게 돼 있습니다. 이렇게 본다면 아까 사장님께서 말씀하신 SH공사가 출자를 못하면 신탁사업을 할 수 없다는 말씀과는 배치되는 얘기인데요 어떻게 생각하세요?

제가 말씀드린 것은 저희가 신탁사업자로 참여하게 되어야지 그 정비사업에 같이 참여할 수 있다는 말씀이었고요. 지금 빈집 특례법 제19조제1항을 제가 봐야겠습니다만 아마 사업자의 자격으로서 신탁업자가 할 수 있다 이 말씀 아닌가요?

그러면 간단히 지정만 하면 되는 거잖아요?

저희는 지금 신탁업자로 지정이 안 되어 있습니다.

아니죠. SH공사에서 예컨대 사업 시행을 용이하게 하기 위해서 금융비용은 좀 발생할 수 있으나 신탁사에게 위탁을 해서 사업을 진행한다면 금융비용은 좀 발생을 하겠죠. 하지만 못하는 것은 아니죠, 그렇게 본다면. 그리고 또 도시 및 주거환경정비법에도 나와 있습니다, 신탁에 관한 내용이. 그리고 또 다른 법에도 나와 있고요. 그렇게 본다면 이게 조금 논리 모순이 있는 것이 아까 말씀하신 것이 추진배경에 보면 부동산신탁 활용사업에 대해서 SH형 도시재생사업을 하겠다고 말씀하신 것이 첫 번째가 정비사업 보완형으로, 그다음에 두 번째 저층 주거지역 정비 및 매입형, 역세권 정비형 기타 등등해서 한 5가지를 열거를 해 주셨어요. 그런데 방금 전에 존경하는 김종무 위원님 말씀하신 사항을 토대로 보면 MOU 체결을 해서 수익에 대한 배분 이런 내용들이 사업을 할 때 사업은 이렇게 한정을 하고 수익은, 예를 들면 전체 사업을 한 것 중에서 몇 % 이렇게 나눈다는 말씀이세요? 그것 논리가 안 맞잖아요, MOU 체결하는 것도?

그러니까 지금 MOU의 수익 배분을 어떻게 나눌 거라는 것은 지금 안 들어가 있는데 우리가 통념상 상식적으로 보자면 1년 치를 다 모아서 배분하는 것이 맞다고 보는데 아마도 한투신 쪽에서…….

그런데 그것도 아직 협의가 안 되었다는 내용이거든요.

그렇습니다. 왜냐하면 한투신 쪽에서 그것에 대해서 부정적일 수 있을 겁니다. 왜냐하면 우리가 사업하기로 한 거는 공공성 있는 도시재생이라든가 이런 사업에 국한을 시켰기 때문에 거기에 대해서 충분히 다른 견해가 있을 수 있다고 보고 있는 거고요. 어쨌든 둘 중에 하나를 저희가 실무적으로 이번에 만약에 의회에서 의결해 주신다면 그것을 가지고 결정하게 되는 겁니다.

알겠습니다. 전반적으로 본 위원뿐만 아니라 분위기상 좀 납득이 잘 안 가는 부분이 많이 있어요. 그것에 대해서 적극적으로 속 시원하게 해명이 되지 않으면 좀 통과되기 힘들 것 같은데요?

쟁점이 되는 부분에 대해서 저희가 지금 자료수집하고 있으니까 자료 빨리 복사해서 바로 드리도록 하겠습니다.

처리는 오늘 바로 해야 돼요.

김재형 위원님 정리해 주십시오. 시간이 많이 지체가 돼서……. 다음 추가 질의하실 위원님 계십니까? 추가 질의하실 위원님 계시지 않으면 다시 간담회에서 논의하도록 하고 혹시 이 속기록이 외부에 공개되는 것으로 인해서 발생될 우려에 대해서 본 위원장이 하나만 교정을 한다고 하면 우리 SH공사에서 SH의 지명인사를 한투부동산신탁에다 본부장을 지명해서 보내는 거지 공기업이 일반 영리기업에 직원들을 파견한다 이런 것들은 절대 우리 회의석상이나 내부에서 언급하지 않았으면 좋겠습니다. 이상으로 의사일정 제2항 한투부동산신탁회사 출자사업 시행 동의안에 대한 위원님들의 질의답변을 마치도록 하겠습니다. 의사일정 제2항에 대한 의결은 잠시 보류하고요. 3. 「신촌동주민센터 일원 복합화사업」 시행 동의안(서울특별시장 제출)

존경하는 김인제 위원장님 그리고 도시계획관리위원회 위원님 여러분, 서울주택도시공사 김세용 사장입니다. 의안번호 제606번 서울주택도시공사 신촌동주민센터 일원 복합화사업 시행 동의안에 대하여 제안설명드리겠습니다. 먼저 제안이유와 추진경위를 말씀드리겠습니다. 본 사업은 서대문구 대현동에 위치한 노후되고 협소한 신촌동주민센터와 신촌동 동측광장 공영주차장을 확충, 개선하는 동시에 행복주택을 복합 건립함으로서 서대문구 구민의 삶의 만족도 등을 향상시키고 인근 대학에 재학 중인 대학생 및 사회 초년생 등의 주거안정과 지역활성화에 기여하기 위한 것이 주 목적이 되겠습니다. 본 사업의 시행을 위해 서울주택도시공사와 서대문구는 2017년 8월 MOU를 체결하였고, 2018년 6월 서울시 공공주택통합심의위원회 자문을 완료하였으며, 2019년 1월 지방공기업평가원 타당성 검토를 완료했습니다. 2019년 2월에는 서울주택도시공사 이사회 심의를 완료하여 2019년 4월 지방공기업법에 따라 총 사업비 200억 원 이상의 신규 투자사업 시행에 대하여 시의회의 의결을 받고자 합니다. 본 사업은 공공주택특별법에 따른 공공주택 건설사업으로 토지는 국공유지를 사용허가 받아 국유지는 재산가액의 1%로 유상사용하며 공유지는 무상사용합니다. 건물은 공공부분은 서대문구가 소유 및 관리를 하고 행복주택 부분은 서울주택도시공사가 소유 및 관리하게 됩니다. 지방공기업평가원의 타당성 검토결과 총 사업비는 235억 원으로 국비 40억 원, 주택도시기금 53억 원, 서대문구 50억 원, SH공사 92억 원으로 재원 조달 예정이며, 서대문구 사업비는 2018년 10월 서대문구 청사기금으로 적립 완료되었습니다. 수익성 지수 PI는 1.0174, 재무적 순현재가치는 3억 7,900만 원이고 재무적 내부수익률도 7.06%로 나타나 기준치인 4.5%보다 높습니다. 따라서 재무적 사업타당성이 있는 것으로 검토되었습니다. 공공시설 복합화사업은 도심지 내 노후, 저이용되고 있는 공공시설 등의 부지를 활용하여 공공시설과 생활 SOC를 확충, 개선하고 공공임대주택을 함께 공급하는 사업으로서 중앙정부 및 서울시의 정책방향과 부합하고 그동안 주거복지 차원에서 상대적으로 소외되었던 젊은층에게 입지가 양호한 공공임대주택을 공급할 수 있는 새로운 방법입니다. 젊은층의 주거복지 실현을 위해서도 지속적으로 사업을 확대해 나갈 예정입니다. 이상으로 신촌동주민센터 일원 복합화사업 시행 동의안에 대한 제안설명을 마치겠습니다. 존경하는 김인제 위원장님을 비롯한 위원님 여러분, 제출한 본 신규사업 시행 동의안이 원안대로 통과될 수 있도록 적극적인 지원을 부탁드립니다. 감사합니다.

김세용 사장 수고하셨습니다. 다음은 수석전문위원의 검토보고가 있겠습니다. 수석전문위원의 검토보고는 종합보고로 간략하게 해 주시기 바랍니다.

수석전문위원 조정래입니다. 위원장님 말씀대로 시간관계상 결론만 말씀드리겠습니다. 검토보고서 14쪽이 되겠습니다. 이 사업의 대상지 주변은 신촌동 도시재생활성화사업이 추진 중인 가운데 대학생, 사회초년생의 주거안정과 지역주민의 복리증진 등의 효과를 달성할 수 있다는 측면에서 긍정적이라 할 수 있겠습니다. 다만 신촌역 일대의 교통에 미치는 부정적 영향이 발생하지 않도록 교통계획을 보다 면밀히 수립할 필요가 있으며, 특히 용도지역 상향에 따른 주변지역과의 정합성을 확보할 수 있도록 개발계획 수립에 주의를 기울일 필요가 있습니다. 또한 사업 대상지 중 국유지에 대해서는 대부료를 지급할 예정으로 있는데 공공주택 특별법 규정에 따라 공공주택사업자가 국유재산 또는 공유재산을 대부하여 공공주택사업을 실시할 경우 토지 대부료 감면이 가능하므로 국유지 소유자인 국토교통부와 기재부에 감면여부를 추가 논의하여 이 사업의 재무성을 더 증진시킬 필요가 있겠습니다. 나머지 사항은 자료로 갈음하도록 하겠습니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 「신촌동주민센터 일원 복합화사업」 시행 동의안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 위원님들의 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 의사표명을 해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계십니까? 그러면 의사일정 제3항 신촌동주민센터 일원 복합화사업 시행 동의안에 대한 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다. 위원회의 원활한 회의진행과 간담회 필요의 목적으로 12시 10분까지 정회하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 12시 10분까지 정회를 선포합니다. (의사봉 3타)