이성배 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제298회 정례회 제8차 도시계획관리위원회 회의를 개의하겠습니다. (의사봉 3타) 회의에 앞서 코로나19 2.5단계 방역수칙을 준수코자 집행부 참석인원을 안건 관계 공무원으로 최소화하였음을 알려드리오니 위원님들께서는 양해해 주시기 바랍니다. 존경하는 선배ㆍ동료위원님 여러분, 행정사무감사와 예산안 예비심사 등 연일 계속되는 의장활동에도 오늘 회의에 참석해 주셔서 진심으로 감사드립니다. 특히 예결위 위원으로 매일 늦은 시간까지 2021년도 예산안 심사를 위하여 노고를 아끼지 않으신 우리 위원회의 존경하는 고병국 위원님, 오중석 위원님, 문병훈 위원님께 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다. 그리고 이정화 도시계획국장을 비롯한 집행부 관계공무원 여러분, 행정사무감사와 2021년도 예산안 및 안건심사 준비에 수고 많으셨습니다. 특히 보이지 않는 곳에서 묵묵히 맡은 바 임무를 수행하고 있는 공무원 여러분께 위로와 감사의 말씀을 드립니다. 집행부에서는 확정된 내년도 예산안을 토대로 세부사업계획을 빈틈없이 마련해 주시고, 모든 사업이 시민의 눈높이에서 차질 없이 추진될 수 있도록 철저히 준비해 주시기 바랍니다. 오늘의 의사일정은 도시계획국 소관 조례안과 청원 및 의견청취안 순으로 안건심사를 진행하겠습니다. 아무쪼록 회의가 원만히 진행될 수 있도록 위원님과 관계공무원 여러분들의 적극적인 협조를 부탁드리며 의사일정에 들어가도록 하겠습니다. 1. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1927)(김종무 의원 발의)(김경영ㆍ노승재ㆍ문영민ㆍ박순규ㆍ오현정ㆍ이승미ㆍ이정인ㆍ장상기ㆍ정진철ㆍ최기찬ㆍ최선ㆍ홍성룡 의원 찬성) 2. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1946)(장상기 의원 대표발의)(장상기ㆍ경만선ㆍ권영희ㆍ김생환ㆍ김용연ㆍ김춘례ㆍ김화숙ㆍ문병훈ㆍ서윤기ㆍ오한아ㆍ오현정ㆍ이동현ㆍ이상훈ㆍ이승미ㆍ이영실ㆍ임만균ㆍ전병주ㆍ최선 발의) 3. 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1961)(고병국 의원 대표발의)(고병국ㆍ김호평ㆍ오중석ㆍ임만균ㆍ장상기 의원 발의, 경만선ㆍ김정태ㆍ김제리ㆍ박기열ㆍ신정호ㆍ이상훈ㆍ정재웅 의원 찬성)

수석전문위원 조정래입니다. 먼저 의사일정 제1항 의안번호 1927번 안건에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 1쪽이 되겠습니다. 이 개정조례안은 공공 매입 준주택을 공공임대주택으로 인정하여 공공임대주택으로 공급되는 오피스텔 등도 준공업지역에서 용적률을 완화할 수 있도록 하려는 것입니다. 2쪽이 되겠습니다. 준공업지역은 용적률 400% 이하를 적용함에도 공동주택ㆍ노인복지주택ㆍ오피스텔ㆍ다중생활시설은 용적률 250% 이하로 규제하고 있고, 임대주택ㆍ임대산업시설 등 공공성 확보에 따라 용적률 300%까지 허용해 주고 있습니다. 2쪽 하단입니다. 공공주택 특별법에 따르면 공공이 건설, 매입 또는 임차하여 임대를 목적으로 공급하는 준주택은 공공주택으로 인정되어 민간이 준주택을 건설하여 공공임대주택으로 매입하여 줄 것을 공공주택사업자에게 제안할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 공공주택 특별법은 공공임대주택의 유형을 준주택까지 포함하고, 공공임대주택 확보 방법을 공공의 직접 건설 외에도 민간으로부터 매입 또는 임차하는 방법도 포함하는 등 공공임대주택의 확보 수단을 다각화하여 공급을 확대하려는 취지로 이해될 수 있습니다. 이러한 특별법의 법적 위상과 취지를 고려해 볼 때 특별법에서 공공임대주택으로 인정하는 공공준주택을 이 조례에 반영하는 것은 입법적으로 타당하다고 판단됩니다. 다만 이 개정조례안에서 공공임대주택으로 인정하는 공공준주택 범위를 공공 매입으로 한정하고 있는데 공공주택 특별법의 공공준주택은 공공의 건설, 공공의 매입, 공공의 임차 등을 모두 포함하고 있으므로 공공주택 특별법의 공공준주택이 모두 용적률 완화대상이 될 수 있도록 개정안의 수정이 필요하다고 사료됩니다. 4쪽입니다. 한편 이 개정조례안이 입법적으로 타당하다고 하더라도 준공업지역의 토지이용 취지와 준주택의 주거환경 질 그리고 준주택의 공공임대주택 인정 불확실성, 공공성과 형평성 등 정책적 측면에서 논의가 필요하다고 사료됩니다. 구체적으로 말씀드리겠습니다. 먼저 준공업지역 토지이용 취지에서 보면 준공업지역은 서울시의 산업기반 유지와 육성의 토지이용 취지가 있기 때문에 오피스텔의 공공임대주택 인정은 주거용 오피스텔을 확산시켜 준공업지역 토지이용 취지에 비추어 우려될 수 있다는 의견이 있습니다. 그러나 준공업지역의 산업기반 유지ㆍ육성을 위해서는 서울시의 타당한 산업정책과 산업시설 조성의 인센티브 강화가 보다 중요할 것이고, 정책적으로 부합치 않은 용도의 억제만으로는 시장 상황과 역행하여 한계가 있을 수 있다고 사료됩니다. 특히 1~2인 가구의 주택 수요와 준공업지역 직주근접 수요를 감안해 볼 때 오피스텔의 임대주택화는 불가피한 측면이 있으므로 공공임대주택으로서 오피스텔을 허용하되 준공업지역의 취지를 살릴 수 있는 방안 모색이 필요하고, 이 일환으로 공공준주택 용적률 증가분의 일부는 임대산업시설로 공급하는 방안이 검토될 수 있을 것입니다. 이어서 준주택의 주거환경 질 문제입니다. 공공주택 특별법에서 준주택을 공공임대주택으로 인정한 당초 배경은 공실률이 높은 주택 아닌 시설들을 임대주택으로 활용하기 위한 것으로 이해됩니다. 그러나 준주택이 공공임대주택으로 인정되면서 처음부터 공공임대주택으로 공급하기 위해 오피스텔이 계획되고, 공공임대주택으로 오피스텔 매입 물량이 확대되면서 이로 인한 주거환경 문제가 향후 제기될 수 있다고 보입니다. 5쪽 하단입니다. 그러나 오피스텔 등 준주택은 공공사업자가 매입을 결정했을 때 공공임대주택으로 인정받기 때문에 공공임대주택으로서 오피스텔의 수급과 질적인 문제는 공공사업자의 매입물량 계획과 성능기준 마련으로 어느 정도 해소될 수 있을 것으로 사료됩니다. 이어서 준주택의 공공임대주택 인정 여부 불확실성 문제입니다. 공공사업자의 공공임대주택으로서 신축건물 매입 절차를 보면 사업계획을 토대로 매입이 승인된 후 건축허가 후에 매매이행 약정이 체결되고 준공된 이후 매매계약이 체결되기 때문에 이 조례가 개정되어 SH공사의 매입 승인ㆍ약정을 근거로 용적률 300%로 준주택이 건설되었으나 준공 후 계약이 체결되지 않을 경우에는 공공임대주택이 아님에도 300%의 준주택이 건설되어 버린 결과가 발생할 수 있습니다. 따라서 이 조례가 개정된다면 이와 더불어 매매이행 약정에 리스크 관리 조항을 철저히 마련하는 등 준주택의 공공임대주택 인정 불확실성에 대한 안전책이 마련되어야 할 것으로 판단됩니다. 이어서 공공성과 형평성 측면에서 말씀드리겠습니다. 공동주택ㆍ오피스텔이 용적률 250%를 초과하여 300%까지 건설되기 위해서는 이 조례에 따라 증가 용적률의 3/4을 공공 또는 민간 임대주택으로 조성해야 하고, 관련법에 따라 공공임대주택은 공공이 토지는 기부채납받고 건물은 표준건축비로 매입하고 있으며, 민간임대주택은 10년 이상 임대주택으로 사용토록 하고 있습니다. 반면 SH공사가 민간 건물을 공공임대주택으로 매입하는 방식은 감정평가를 따름으로써 공공준주택을 공공임대주택으로 인정하는 경우 증가 용적률에 대한 별도의 공공기여 없이 민간사업자는 300% 준주택을 감정평가액대로 매각할 수 있어 다른 민간사업자들과의 형평성 문제와 민간의 공공기여에 따른 용적률 추가라는 현행 용적률 운영 체계와의 부합성 문제도 제기될 수 있다고 봅니다. 한편 임대주택으로 대변되는 공공성의 규모를 본다면 증가 용적률의 일부가 공공임대주택으로 확보되거나 10년간 민간임대주택으로 사용되는 것보다 용적률 전체의 규모가 공공임대주택으로 공급되는 것이 공공성 규모가 훨씬 더 크다고 할 수도 있습니다. 또한 공동주택ㆍ오피스텔 일부가 임대주택으로 확보될 경우에는 300%까지 가능한 반면, 오피스텔 전체가 공공임대주택으로 확보될 경우에는 250%까지만 가능하다는 현행 규정은 공공성 규모에 비례한 용적률 인센티브 체계에서 다소 모순일 것입니다. 따라서 공공임대주택 공급 확대를 위해 용적률을 추가 제공하는 체계에서 공공임대주택으로 공급되는 준주택에 용적률 인센티브를 주는 것은 타당하다고 판단됩니다. 다만 서울시의 공공기여체계와 다른 민간사업자들과의 형평성 측면에서 증가 용적률 일부를 공공임대주택 확보방식을 따르게 하거나 임대산업시설을 조성케 하는 등 공공준주택 공공기여방안이 이 조례 개정에 따른 후속 조치로 마련될 필요는 있다고 사료됩니다. 참고로 임대주택을 공급하여 용적률 300%를 적용한 입법 현황을 살펴보면 공공임대주택은 전무하고 민간임대주택만 조성되어 있는데 공공임대주택 공급률을 높이기 위해서는 증가 용적률의 공공임대주택 할당 비율을 조정하는 방안 등이 검토될 수 있을 것입니다. 종합의견은 생략하겠습니다. 계속해서 의안번호 1946번 같은 조례 일부개정조례안 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 지난 5월 6일 중앙정부가 발표한 수도권 주택 공급 기반 강화 방안 중 준공업지역의 공장 이전 부지를 활용하여 주택 공급을 확대하는 사항을 반영하는 것으로 한국토지주택공사 또는 서울주택도시공사가 사업시행자로 참여하여 공공임대주택을 공급하는 경우에는 한시적으로 산업부지 확보비율을 완화하려는 것입니다. 하단은 간담회에서 보고드렸으므로 생략하겠습니다. 3쪽입니다. 참고로 금년도 상반기에도 준공업지역의 주택공급 활성화를 위해 LH공사 또는 SH공사가 사업시행자로 참여할 경우에는 산업부지에 오피스텔을 허용하고, 산업복합건물에는 산업시설 면적의 10%까지 기숙사ㆍ오피스텔을 허용하며, 산업복합건물 사업구역 면적도 1만㎡에서 2만㎡로 확대하는 내용으로 이 조례를 개정한 바 있습니다. 3쪽 하단과 4쪽 상단은 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 4쪽 하단입니다. 산업부지 확보비율 지난 2015년 7월 개정되었는데 공장비율이 작은 구간은 산업부지 확보비율을 축소한 반면 공장비율이 큰 구간은 산업부지 확보비율을 확대하였습니다. 당시 입법 취지는 공장비율이 낮은 지역의 산업부지 비율을 경감하려는 뜻이 우선하고, 산업부지의 총량적 측면에서 공장비율이 높은 지역의 산업부지 확보비율을 수치적으로 높인 것으로서 산업시설 수요 대비 산업부지 확보비율의 적정성, 산업부지 비율 증가가 사업성에 미치는 영향 등 실질적인 입법 영향이 면밀히 검토되지 않는 채 개정되어 이 개정규정이 오히려 준공업지역 개발사업을 저해하는 요인 중에 하나로 언급되고 있습니다. 5쪽 하단입니다. 공장부지를 산업부지와 공동주택부지로 운영하는 것은 서울시의 산업기반을 유지ㆍ육성함과 동시에 공동주택을 허용하여 개발사업을 활성화하려는 취지이고 산업기반 육성은 개발사업이 이루어질 때 실현될 수 있으므로 산업부지 확보비율은 단순한 수치적 접근이 아닌 현장에 기반한 수요와 공급의 실질적이고 균형된 접근이 요구된다 하겠습니다. 따라서 이 조례를 개정하여 공기업이 참여하는 경우에 우선적으로 산업부지 확보비율을 완화하더라도 현재 수립 중인 2040 준공업지역 종합발전계획을 통해 산업부지 확보비율을 전면 재검토하여 산업시설 수요와 개발 활성화의 실효적 비율을 정립하고 모든 시행자에 적용함으로써 산업부지 확보비율 규정의 합리성을 높이고 규정 적용의 형평성을 회복할 필요가 있다고 판단됩니다. 더불어 2030 준공업지역 종합발전계획과 이를 토대로 조례 입법된 규정들에 실효성 문제가 제기되고 있는 상황에서 2040 준공업지역 종합발전계획에서는 준공업지역 실정과 산업 동향ㆍ추세에 보다 적합한 계획과 개발사업의 추진동력이 다각적으로 모색될 필요가 있고, 이 일환으로 공기업 참여를 전제로 마련된 완화 규정들의 입법 효과와 한계 등을 면밀히 모니터링하여 종합적이고 체계적인 관점에서 준공업지역 관련 계획과 규정이 마련되어야 할 것입니다. 계속해서 마지막으로 의안번호 1961번 같은 조례 일부개정조례안 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 2쪽 참고해 주시기 바랍니다. 이 개정조례안은 지난 8월 4일 중앙정부가 발표한 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안에 따른 공공참여형 고밀재건축사업을 비롯한 고밀의 공동주택 건립을 위해 준주거지역을 세분하여 고밀주거형 준주거지역을 신설하려는 것입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정으로 용도지역의 추가 세분화가 가능하고, 서울시는 주거지역ㆍ상업지역 추가 세분화를 위해 현재 용역을 수행하고 있는 가운데, 3쪽입니다. 이 개정조례안은 관련 용역이 수행 중에 있음에도 주택공급 확대의 시급성을 토대로 고밀주거형 준주거지역을 우선 신설하려는 것으로 용적률은 준주거지역의 법적 상한선인 500% 이하로 하되, 건폐율과 용도는 제3종일반주거지역에 준하는 건폐율 50% 이하로 하고 불허용도를 추가하는 사항입니다. 서울시는 공공참여형 고밀재건축사업 외에도 공공재개발사업이나 고밀의 주택건설사업, 역세권 고밀주거 복합개발 사업 등에 고밀주거형 준주거지역을 적용할 계획이며, 입지기준과 지정면적 등 지정 요건은 서울특별시 용도지역 관리방향 및 지정ㆍ조정 가이드라인에 명시하고, 신설 용도지역으로 변경 시 적용할 공공기여율과 용적률 체계 그리고 비주거비율 등을 마련하여 서울특별시 지구단위계획 수립기준ㆍ관리운영기준 및 매뉴얼을 개정할 예정입니다. 4쪽 하단입니다. 이 개정조례안은 기존 세대수 2배 이상의 공급을 도모하는 공공참여형 고밀재건축을 실현하기 위해서는 용적률 300~500% 확보가 필요하여 일반주거지역의 준주거지역으로 상향 변경이 불가피한 상황에서 공동주택 단지에 적합한 주거환경 조성 및 보호를 위해 준주거지역과 제3종일반주거지역이 혼합된 고밀주거형 준주거지역을 신설하려는 것으로 파악됩니다. 즉, 용적률 규모만 고려한다면 용도지역을 신설하지 않더라도 준주거지역으로 상향 변경하여 소형주택 또는 공공임대주택 공급을 통해 법적상한용적률 500%까지 가능하나 이 개정조례안은 주택공급 확대와 더불어 주거환경의 질을 융합하고자 용도지역을 신설하려는 것으로서 밀도를 최대화한 공동주택 단지 조성을 위함으로 이해됩니다. 그러나 일반주거지역이 편리한 주거환경 조성이 중심이라면 준주거지역은 주거기능을 위주로 하되 상업ㆍ업무기능이 지원되는 지역으로서 주거지역과 상업지역의 완충 지역이라고 할 수 있으므로 고밀의 공동주택 조성을 위해서는 오히려 일반주거지역을 추가 세분화하여 고밀주거형을 신설하는 것이 토지이용 취지에 보다 부합할 것으로 사료됩니다. 다만, 시행령에서 일반주거지역의 최대 용적률이 300%이기 때문에 준주거지역을 추가 세분화한 것으로 이해되나, 용도지역 추가 세분화가 해당 용도지역의 지정 취지를 토대로 운영되어야 함을 고려할 때 일반주거지역의 최대 용적률을 상향토록 시행령 개정 건의도 가능하다고 보입니다. 정리해 보면 주택 공급 확대를 위한 고밀의 공동주택 조성이 불가피한 상황에서 밀도를 높이면서도 주거환경의 질적 수준을 어느 정도 보호하기 위해 용도지역 신설은 타당하다고 사료됩니다. 다만 정책의 시급성으로 우선 고밀주거형 준주거지역을 신설한다 하더라도 추후 시행령 개정 건의를 통해 일반주거지역에 고밀주거형이 포함되도록 하는 것이 보다 토지이용 취지에 부합할 것입니다. 또한 공동주택 단지의 용적률이 거의 2배 급증하게 되면 과도한 밀도로 주거환경의 악화가 우려될 수밖에 없으므로 주택공급 확대를 위해 용적률을 500%까지 허용하더라도 주택 공급과 주거환경의 균형된 측면에서 공동주택의 적정 규모가 계획되도록 해야 할 것입니다. 붙임문서는 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 경청해 주셔서 감사합니다. (참고) 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1927) 검토보고서 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1946) 검토보고서 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1961) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 도시계획국장 나오셔서 일괄 검토의견을 말씀하여 주시기 바랍니다.

먼저 의안번호 제1927번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 도시계획 조례 일부개정조례안은 준공업지역 내 공공ㆍ민간임대주택 건립 시에 용적률을 250%에서 300%로 완화하는 규정과 관련하여 완화대상인 공공임대주택의 범위에 공공이 매입하는 준주택을 포함하는 내용이 되겠습니다. 최근 주거공간으로서 수요와 역할이 커지고 있는 주거용 오피스텔을 임대주택으로 공급할 경우에도 용적률 완화대상에 포함하는 것은 서민주거 안정을 위한 주택공급 측면에서 의미가 있다고 생각합니다. 또한 제도개선의 일관성을 위해서는 공공이 매입하는 경우뿐 아니라 공공이 직접 건설하는 경우까지 완화범위에 포함할 필요성이 있습니다. 다만 민간이 건설하여 감정평가를 통해 공공이 일괄 매입하는 공공매입임대주택의 경우 우리 시의 공공기여체계 등을 고려하고 타 사업자들과의 형평성을 감안하여 용적률 완화를 적용하는 것이 바람직하다고 판단됩니다. 따라서 민간이 공공매입임대주택을 전게로 건립할 경우에도 증가하는 용적률의 일부에 대해서는 공공임대주택 매입방식과 같이 토지는 기부채납 받고 건물은 표준건축비로 매입하는 방식을 준용하는 등 우리 시의 도시관리 원칙에 부합하도록 관리ㆍ운영코자 합니다. 다음은 의안번호 제1946번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 개정조례안은 먼저 지난 5월 6일 정부가 발표한 수도권 주택공급 기반 강화방안 중 준공업지역 제도개선 부분의 취지를 반영하여 준공업지역 내 대규모 공장부지 등을 대상으로 정비사업의 추진 동력을 확보하기 위하여 LH, SH공사가 공공임대주택을 공급하면서 사업시행자로 참여할 경우 별표2 제2호에 따른 산업부지 확보비율의 상한을 50%에서 40%까지 한시적으로 완화하고자 하는 사항입니다. 이번 한시적 제도개선을 통해 노후화ㆍ슬럼화되고 있는 준공업지역의 재생을 촉진함으로써 토착산업을 보호하고 신산업 육성 등 산업기능이 활성화되는 마중물 사업이 될 것으로 기대하고 있습니다. 우리 시는 사업의 진행상황과 지역적 영향을 철저히 모니터링하고 준공업지역에 대한 합리적 관리방안을 지속해서 마련하겠다는 약속을 드리며 본 개정안에 동의합니다. 마지막으로 의안번호 제1961번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 개정조례안은 2019년 개정된 국토계획법 시행령을 근거로 고밀의 공동주택 건립에 대응하고자 현행 준주거지역을 세분하여 고밀주거형 준주거지역을 신설하는 것입니다. 신설되는 고밀주거형 준주거지역의 건폐율은 50%, 용적률은 500%로 하며, 현행 준주거지역에서 불허하는 용도에 더하여 거주환경에 부정적 영향을 미칠 수 있는 안마시술소, 공장 등을 추가적으로 불허하는 것입니다. 주택공급을 통한 집값안정이 국가적으로 중요한 정책목표가 되었으며, 대규모 가용지가 부족한 서울에서는 효율적인 토지이용을 통한 주택공급이 필요한 실정입니다. 또한 용도지역의 추가세분을 통하여 지역특성에 따라 다양한 용도와 밀도 체계를 구축하는 것은 우리 시 도시계획 정책방향에도 부합한다고 판단됩니다. 고밀주거형 준주거지역 신설에 따라 우리 시와 정부의 주택공급 정책에 적극적으로 대응하고, 보다 효율적인 도시계획 관리가 가능할 것으로 판단되어 원안에 동의합니다. 이상으로 개정조례안 세 건에 대한 집행부 검토의견을 일괄하여 말씀드렸습니다. 감사합니다.

이정화 도시계획국장 수고하셨습니다. 다음은 의사일정 제1항, 의사일정 제2항, 의사일정 제3항에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 안 계십니까? 김종무 위원님 말씀해 주시기 바랍니다.

강동구 김종무입니다. 첫 번째 제가 발의한 조례안에 대해서 질의하는 게 적절하지 않을 수 있습니다만 어쨌든 집행부 쪽에서 수정한 안에는 제가 동의를 하는데 세부적인 공공기여 부분 있지 않습니까? 공공기여 부분들에 대해서는 증가되는 용적률이 50%이고 거기에서 37.5% 토지에 대해서는 기부채납 그리고 표준건축비로 매입을 한다는 거지 않습니까?

네.

이 부분의 적절성 여부에 대해서는 아직 검토가 안 되어 있는 단계지 않습니까?

네, 아주 세부적으로 검토는 안 됐습니다.

검토가 안 되어 있어서, 어쨌든 용적률을 완화한다는 말들은 주택공급, 공공임대주택을 확대한다는 그런 취지에 공감을 했기 때문에 집행부에서도 동의를 해 주었을 겁니다.

네.

그러면 매입임대사업이 사업자 입장에서는 자금회전력이 빠르고 사업을 안정적으로 가져갈 수 있는 그런 사업이기 때문에 일부 선호도가 높은 것은 인정을 합니다. 그러나 300%를 주고 있는 민간임대사업 같은 경우에는 70%를 민간분양을 하게 되는 거지요. 그리고 30%에 대해서만 민간임대를 하고 있는 그런 사항입니다. 그런 형태지 않습니까?

네.

사실 그렇다면 민간임대에 대해서 그런 인센티브를, 50%를 인상하면서 공공임대를 어쨌든 확대하기 위해서 민간 쪽에 문호를 열어주었다면 지금 이 조례안에서 50% 완화를 한 부분들에 대해서 37.5% 부분들을 표준건축비로 매입하고, 나머지 부분들에 대해서는 기존 감정평가액으로 그냥 매입하는 이 구조가 자칫 적자가 날 수 있는 구조라는 생각이 들어요. 표준건축비가 일반건축비의 한 80%선이라고 하더라고요. 그러면 4분의 3이 80%선이고 4분의 1이 일반 기존 감평가에 의해서 매입하는 구조라고 하면 사업자들 입장에서는 사실상 메리트가 없는 그런 사항이 될 수 있을 것 같아요. 그래서 조례안은 이 부분에 대해서 일단 통과를 하고, 그러면 사업자가 용적률 300%를 선택할지 250%를 선택할지, 민간임대로 선택할지 그건 모르겠습니다만 어쨌든 매입임대사업으로 신청했다고 하면 완공이 되기 전에는 아직 시간이 있지 않습니까?

네.

그래서 37.5% 부분들을 가져오는 것이 적정하냐는 부분들에 대해서는 기준을 다시 마련을 해서 조례 개정을 하든가, 안 그러면 운영기준을 바꿔나가는 그런 부분들이 필요할 것 같아요. 제가 생각할 때는 일정 부분 사업자들한테 이익을 주라는 거 아닙니다. 그러나 이왕 임대주택을 건설할 때 300%에 맞춰서, 현재 주택공급이라는 큰 대의를 생각한다면 300% 정도를 갖고 약간의 인센티브가 될 수 있는 그런 측면을 고려했으면 좋겠다는 겁니다. 그게 기술적으로 가능한 거지요?

네.

조례 통과되고 나서 준공이 되기 전까지 세부적인 사항들을 기부채납의 이런 영역들에서 일부 개정을 해서 건축허가가 난 부분들에 대해서 적용을 시킬 수 있는 거지요?

위원님, 그 부분은 아무래도 사업자가 이런 사업을 착공해서 준공 때까지는 최소한 3년 정도 걸리지 않습니까?

네, 걸리지요.

저희가 마침 2040 준공업지역 종합발전계획도 수립하고 있고요. 그래서 준주거지역이라는 지정 취지하고 지금 현재 주택공급의 필요성 이런 부분을 종합적으로 검토해서 시뮬레이션 등을 통해서 운영기준을 주택본부하고 협의해서 만들어 나가도록 하겠습니다.

그러니까 진행 과정에서 충분히 새롭게 만들어진 기준들을 적용시킬 수 있다는 그런 말씀이시지 않습니까?

네, 저는 그렇게 할 수 있다고 생각합니다.

조례 개정을 해서든 그렇게 적용할 수 있다는 말씀이지 않습니까?

네, 그렇게 생각합니다.

그러면 이 개정안에 저는 일정 부분 동의합니다. 그리고 존경하는 고병국 위원님께서 발의한 조례안에 대해서 아직 머릿속에서 명확히 정리는 안 됐습니다만 궁금한 사항 몇 가지만 여쭈어 보겠습니다. 지금 고밀주거형 준주거지역을 신설한다는 것이지 않습니까? 준주거지역하고 일반주거지역 사이에 새로운 용도지역을 추가하는 부분들인데 그러면 용도지역을 추가하는 부분들에 대해서는 주로 어떤 부분들을 이렇게 지정하겠다, 여기에서 예를 들고 있는 것이 공공참여형 고밀재건축 사업, 그런 사업들을 추구할 때만 이 용도를 지정하는 건가요? 그러니까 공공재개발사업, 공공재건축사업 이런 것들을 진행하는 지역에 대해서만 고밀주거형 준주거지역으로만 지정을 하는 건가요?

그렇지는 않습니다. 저희가 고밀재건축, 고밀재개발로 한정하는 것은 아니고요. 일단 이러한 용도지역을 신설하면 말씀하신 고밀재건축, 고밀주거형뿐만 아니라 어떤 기반시설이 양호한 지역에도 용적률 500%까지 받는 이러한 공동주택이라든가 사업을 할 수 있도록 우리가 조례에 담고자 합니다. 조례에 구체적으로 담는 게 아니고 일단 500%라는 용도지역이 새로 신설되면 요건이 맞으면 그렇게 할 수 있다는 게 되겠습니다.

일단 그러면 이런 사업들을 진행하는 곳들에 대해서는 고밀주거형 준주거지역으로 추가지정을 하고 또 서울시 차원에서 전체적으로 전 지역을 한번 들여다보면서 이런 필요성인 고밀주거형 준주거지역으로 신설할 필요가 있는 지역에 대해서는 추가로 지정을 하겠다는 말씀이네요?

네. 그런데 위원님, 이것을 우리가 과거에 용도지역 일반주거지역을 1, 2, 3종으로 세분한 것과 같이 일괄해서 세분하는 것은 지금 생각하고 있지는 않고요, 그것은 좀 더 고려해 봐야 될 사항이고. 우선은 재건축을 할 때 나는 고밀재건축을 하겠다든가, 내가 새로 어떤 부지가 있는데 여기에 주택공급 확대를 위해서 기여를 하는 이러한 생각이 있는 분들이 계실 경우에 거기를 고밀준주거지역으로 용도지역을 변경하거나 이렇게 해서 운영하는 것으로 생각을 하고 있습니다.

어쨌든 이 부분에 대해서 일단 조례안이 통과되고 나서 전체적으로 용역이 추진되고 있는 사항인가요?

그 부분은 운영기준을 만들기 위해서 하는 거고요. 전반적으로 세분을 한다거나 이것은 아닙니다. 그러니까 운영기준, 어떠한 경우에 고밀준주거지역으로 갈 수 있는 이런 기준이 있지 않습니까, 예측 가능한.

아니, 도시계획에서 조닝이라는 부분들이 과거부터 엄청난 역사를 가지고 있는 사항이지 않습니까? 그러면 새로운 용도지역을 추가한다는 것은 제가 생각할 때는 전체를 들여다보면서 새로운 용도를 지정하는 것이 맞겠다는 생각이에요. 용역을 하고 어떻게 지정할 것인지 세부적인 기준을 마련하고 나서 용도지역이라는 부분들이 나와줘야 되는데 국장님께서 말씀하시는 내용들을 보면 일단 지정을 해 놓고 상황들을 봐가면서 하겠다는 그런 말로 들려서…….

위원님, 그거는 아니고요. 지금 말씀하신 대로 어떠한 경우에 고밀준주거로 갈 수 있는지 이런 운영기준을 만들고 있습니다. 지금 현재 만들고 있어서 내년 초가 되면 우리 내부적으로 그 기준이 만들어지고요. 그러니까 고밀재건축, 고밀재개발 이것을 국토법 개정안이 지금 마련되어서 논의를 하고 있지 않습니까, 국회에서? 그게 통과되면 바로 할 수 있도록 지금 마련하고 있다는 말씀을 드리겠습니다.

그러면 일반주거의 상향인가요, 준주거 위의 사항인가요? 상업의 밑 단계인가요, 이 고밀주거형이?

준주거지역을 세분하는 겁니다.

그러니까 세분화하는데 단계라는 부분이 죽 나열이 되어 있지 않습니까? 상업지역도 용적률에 따라서 등급을 이렇게 나눠놓고 있는데 준주거지역이라는 것을 두 가지 카테고리로 구분하는 부분들인데…….

그렇습니다.

상업지역의 바로 아래 단계에 놓이는 건가요?

네, 용적률만 보면 그렇게…….

용적률로 보면 그렇게 되는 거지 않습니까?

네, 그렇습니다.

그러면 준주거지역에서 고밀주거형하고 준주거지역하고 일반주거지역하고 이렇게 그런 단계로 나열한다는 소리인데, 그러면 지금 현재 500%이고 역세권 활성화나 고밀재건축사업들을 진행하는 곳들의 현재 높이제한이 있지 않습니까, 35m? 그리고 주상복합으로 갈 때는 35층, 50층이라는 큰 틀이 있는 거지 않습니까?

네.

그런데 대부분 35층으로 제한이 걸릴 것 같은데, 그러면 35층에서 건폐율하고 이런 부분들이 입지마다 좀 다르긴 하겠지만 용적률을 다 찾아먹을 수 있나요?

위원님, 그 부분도 지금 많은 관심을 가지고 계십니다. 우리가 35층이라는 이 기준, 순수 주거만 할 경우에는 중심지 체계와 관계없이 저희가 35층으로 제한을 했는데 그 35층이라는 기준을 만들 때는 용적률 300%를 기준으로 해서 만든 겁니다.

그렇지요.

그래서 지금 만약에 500%의 고밀주거지역 신설이 필요하다면 이 높이도 저희가 같이 들여다볼 필요가 있습니다. 그래서 이 부분은 저희가 내년도에 높이 관련 용역이라든가 도시기본계획 이 과정을 통해서, 시뮬레이션을 통해서 만약에 고밀주거로 해서 용적률이 높아진다면 어느 정도까지 높이를 완화할 필요성이 있는지도 같이 들여다볼 생각입니다.

지금 높이에 대한 규제는 규정되어 있는 곳이 2030 생활권계획이 있지 않습니까?

그렇습니다. 2030 도시기본계획입니다.

도시기본계획에 있는 것이지 않습니까. 그러면 그 부분을 5년 단위로 수정하는 시점이 내년인가요?

지금 2040 도시기본계획이 착수되어서 검토하고 있습니다.

그러니까 2030 생활권기본계획에서 35층, 50층이라고 되어 있는데 그 부분을 어쨌든 건드려줘야만 법적인 불일치 문제를 해소할 수 있을 것이지 않습니까?

네, 같이 검토를 하겠습니다. 이번에 500%라는 고밀주거지역이 신설되기 때문에 같이 검토를 해 나가겠습니다.

그게 언제 정도 될까요?

내년에 이제 검토를…….

내년 중으로 그게 가능하다는 겁니까?

내년 중이라고 제가 확답을 드리기 힘들고요. 왜냐하면 기본계획을 바꿔야 되기 때문에, 기본계획을 바꾸기 위해서는 국토부하고 협의도 해야 되고 시민들 공청회라든가 여론수렴 과정이나 여러 절차가 있기 때문에 제가 내년에 확정한다고 말씀드리기는 어렵고요. 어쨌든 내년도에 본격적으로 검토를 해야 될 시기라고 생각을 합니다.

지금 500% 고밀주거형 준주거지역의 용도지역을 만들어 놓으면 지역에서 술렁거립니다. 그렇지 않겠습니까? 용적률 500%를 가져갈 수 있는 이런 용도지역이 만들어진다고 하면 지역에서 술렁거립니다. 그런데 세부적인 용적률을 찾아먹을 수 있는 기준도 아직 마련되지 않았고, 이런 상황에서 용도지역을 먼저 딱 정해 놓고 지역에서 술렁거리는 그런 민원들이나 이런 부분들 어떻게 다 감당하시려고 하세요?

원래 그렇게 생각하실 수 있다고 저는 보고요. 다만 지난 8.4대책에서도 5.6대책에서도…….

지금 공공재개발하는데 서울시에서 70곳 신청했지 않습니까? 주택본부 쪽에서는 올해 10곳 정도 선정한다고 했습니다. 그 70곳 신청하는 곳 외에도 공공재개발이나 공공재건축에 관심 있는 곳이 많아요, 신청을 안 했다 뿐이지. 그런 곳들에 대해서는 다 고밀주거형 준주거를 기대하고 있을 겁니다. 그러지 않겠어요? 거기의 용적률도 500%에 높이도 일부 완화될 수 있는 여지가 있고, 그럼 지역에서 술렁거리지요. 그런데 아직까지 이런 부분들에 대한 방법이, 물론 이 취지에 대해서는 공감합니다. 취지에 대해서는 기본적으로 공감하지만 거기에 대한 준비가 도시계획국에 마련되지 않았다는 생각이 많이 듭니다.

병행해서 같이 빨리 검토해 나가도록 하겠습니다.

이상입니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 다음은 이경선 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

성북 4선거구 이경선 위원입니다. 저희 간담회 때도 논의했던 내용인데 존경하는 김종무 위원님이 말씀해 주신 것에 이어서 저도 이 조례에 대해서 시기적으로 조금 빠른 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 왜냐하면 아직까지 높이에 관한 것도 준비되지 않았고, 저희가 이 정도의 용적률을 풀어줄 때에 정말 시뮬레이션도 되어 있지 않은 상황에서 이렇게 조례부터 먼저 나간다는 것이 지역에는 어떤 시그널로 작용할 것인가 고민이 좀 되고요. 그래서 언론에서는 주거문제와 관련해서 어떻게 풀 것이냐 논의의 한 가닥으로 고밀개발의 내용이 계속 나오고 있는데, 역세권이나 이런 곳들 고밀개발했을 경우에 주거환경이나 이런 것들에 대한 고민, 그런 것들이 도시계획적으로는 실제 없습니다. 학교나 일조나 이런 것들이 없는 상황에서 무리하게 주택 가구 수만 늘리는 것이 능사는 아닌데 땅이 없으니 가구 수만 늘리겠다는 측면에서 계속 고밀개발 주장하지만 50층 이상 올리면 건축비가 더 든다는 것은 누구나 다 아는 사실임에도 불구하고 계속 안 되는 고밀개발, 100층 이상의 주택 이렇게 언론에서 떠드는 그런 것에 우리가 계속 부채질을 당할 것은 아니라고 생각하고요. 그래서 국회에서 어쨌든 공공재건축과 재개발에 관련한 법들이 통과되고 서울시가 진행하고 있는 용역들이 제대로 나와서 권역별로 제대로 된 시뮬레이션도 돌려보고 그래서 정말 어느 정도가 가능하겠다, 몇 %의 용적을 줬을 때 주거에 큰 영향을 미치지 않고 어느 정도의 용적을 줬을 때 실제 주거환경이 가능하겠다는 것이 주어졌을 때 제대로 된 조례가 이루어졌으면 좋겠다는 생각을 해 봅니다. 저희 지역에 한신한진아파트라고 아실지 모르겠는데 거기가 350% 용적, 예전에 한참 용적 풀어줄 때 아파트인데요. 주거환경 한번 보시면 아실지 모르겠는데 정말 장벽처럼 되어 있습니다. 350%만 해도 그 정도인데 500%의 주거환경, 저는 정말 생각만 해도 아찔합니다. 말로만 우리가 500% 주면 다 할 수 있을 것 같은데 500%로 아파트를 이렇게 지어 보면 실제 이런 곳에서 주거한다는 것은, 저는 진짜 350%의 아파트만 봐도 정말 아찔한데 500%의 주거환경에서 주민들이 거주한다, 저는 생각만 해도 아찔합니다. 그래서 실제 제대로 된 시뮬레이션을 해 보고 우리가 조례를 하면 좋겠다는 생각입니다. 이상입니다.

이경선 위원님 수고하셨습니다. 다음은 고병국 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

종로구 고병국 위원입니다. 일단은 기본적으로 취지나 목표에 대해서는 공감을 하시는 것 같긴 한데 타임스케쥴에 대해서는 명확하게 판단을 다시 한번 해 볼 필요가 있을 것 같아요. 그래서 그 부분에 대한 확인차 제가 몇 가지만 확인해 보겠는데요. 우선은 어쨌든 주거지역, 상업지역 추가 세분화를 위해서 용역이 수행 중임에도 불구하고 주택공급 확대 시급성 때문에 고밀주거형 준주거지역을 먼저 신설하려고 한다는 취지인데 이 시급성에 대해서 조금 더 구체적으로 말씀해 주시겠습니까?

시급성이라는 것은 여기 검토보고서에도 잘 나와 있는데요, 저희가 지난 5.6대책, 8.4대책 중앙정부의 대책에서 고밀재건축 재개발에 대한 발표가 있었고요. 이런 부분이 실행되기 위해서는 그런 사안이 법제화될 필요가 있겠다고 생각을 해서 우선 담는 겁니다. 그래서 위원님들 말씀하시는 이런 세부적인, 그러니까 이것은 어떻게 보면 최대한도를 정해 놓는 거고요. 대지의 입지라든가 이런 컨디션에 따라서 이렇게 올라갈 수 있는, 400~500%까지 갈 수 있는 부분도 있고, 아까 이경선 위원님도 말씀을 하셨지만 주변의 산과 어우러진 지역이라든가 구릉지에 위치한 이런 지역은 또 도달할 수가 없는 최고한도를 정해 놓는 사항이라고 보시면 되겠습니다. 그래서 일반적인 최고한도를 조례에 만들어 놓고 모든 것은 사업대상지에 대한 컨디션이나 저희의 운영기준에 따라서 적용되기 때문에 별개로 판단을 해야 될 것 같습니다.

일단 시급성에 대한 부분이 사실은 설득력 있게 다가오지는 않는데요. 이 조례가 만약에 개정이 될 경우에 실제로 고밀준주거지역을 적용하는, 그러니까 개정된 조례를 적용하는 사이에 뭔가 과정과 시간이 있지 않겠습니까? 그러면 우선 단도직입적으로 그럼 이 조례가 개정됐을 때 실제로 고밀준주거지역 신설이 적용되는 시점은 대략 언제쯤이 될까요?

예를 들어서 지금 정비계획을 수립하는 데도 있지 않습니까? 정비계획을 현재 수립하고 있는 이런 지역에서 과거에 예를 들어 300%로 계획하고 있는 지역들이 있다면 내가 인프라도 좋고 역에서 가깝다거나 이런 지역에 대해서는 이런 규정이 생겼으니까 다시 한번 시뮬레이션이라든가 이런 걸 해 보고 바로 적용여부를 판단할 수 있는 데도 있을 거라고 생각을 합니다.

그러면 현재 진행 중인 곳도 조례가 개정되면 이 조례에 의거해서 한번 다시 검토를 해 볼 수 있다?

그렇습니다.

그런 경우에는 현재 진행 중인데 만약에 이게 적용이 가능하다고 판단이 되면 그것은 즉시 적용이 될 수 있겠네요?

네, 그렇습니다.

그러면 예를 들어서 앞서 말씀하신 사례지역들 같은 경우에는 이 고밀준주거지역 신설 조례가 개정되지 않으면 다른 방법은 전혀 없나요?

그렇습니다. 그래서 참고로 말씀드리면 300%를 지금 일반적으로 생각을 하는데 350%, 400%, 500%가 어떻게 될까 내부적으로는 한번 시뮬레이션도 해 보고 했습니다. 그러니까 아까 말씀드린 대로 대지가 어떤 형상이고, 또 전면에 도로라든가 주변에 미치는 영향에 따라서 가능한 지역도 있고 가능하지 않은 지역도 있고 상당히 다양합니다, 컨디션에 따라서.

그러면 하나만 더요. 그러면 앞서 예로 든 정비계획이 진행 중인 지역, 그게 어디인지는 모르겠습니다만 어쨌든 그러한 사례를 염두에 두었을 때 이 조례가 신설된다고 하더라도 실제로 여기를 고밀준주거지역으로 정하냐 마느냐 이 부분은 재량으로 할 수 있는 건 아니잖아요. 고밀준주거지역을 신설하기 위한 여러 가지 기준과 조건들이 있어야 거기를 하는 거지, 이게 재량으로 여기를 한다 만다 할 수는 없는 것 아니겠습니까?

네.

그러면 그 기준과 어떤 조건들을 지금 보니까 아까 말씀하신 부분, 용역을 수행 중이라고 하셨는데 결국은 이 조례가 개정이 돼도 그 용역으로 기준과 조건이 만들어져야 실제로 적용을 할 수 있는 건데, 그 용역은 완료시점을 언제로 예상하고 있나요?

내년 초로 보고 있습니다, 내부적으로는.

2021년 초?

네.

그런데 여기 검토보고서에서 보면 관련용역 수행기간이 내년 말까지로 되어 있어 가지고…….

그 용역은 용도지역 체계개편 정식 용역은 내년 말까지고요. 고밀주거와 관련해서 우리가 어떤 식으로 내부적으로 운영할지 이런 세부기준을 만드는 것은 이미 착수해서 내년 초면 만들어질 것으로 저희가 보고 있습니다.

혹시 서울시에서 관련 용역을 해서 기준을 만드는 것, 그다음에 고밀준주거지역 조례를 개정하려고 하는 이런 것들이 특정 현장이나 사례를 염두에 두고 준비를 해 나가시는 과정이라고 생각을 해도 되나요?

특정지역을 염두에 둔 건 아니고요.

그건 아니시고…….

다만 저희가 지금 주택공급 문제가 상당히 심각하고 이러기 때문에 가능한 지역, 그러니까 인프라가 잘되고 이런 지역 그리고 사람들이 그쪽에 가서 살기를 원하면서 이런 여건이 되는 지역은 그렇게 갈 수 있도록 우리가 여건을 만들어 주는 것도 좋겠다는 생각에서 추진을 하는 것입니다.

마지막으로, 이 조례개정이 이루어지고 그다음에 적용을 위한 조건들 용역수행이 완료된 뒤에는 어떻게 되는 건가요, 전체적으로 이런 지역을 톱다운 방식으로 정해서 뭐랄까 고밀준주지역으로 신설하는 건가요, 아니면 바텀업 방식으로 뭔가 지정 신청을 하고 타당성을 검토해서 지정을 하는 어느 쪽인가요?

그 부분에 저희가 지금 확답을 드리기는 어렵습니다. 다만 재건축이나 재개발이나 이런 정비계획은 조합이 주관이 돼서 수립하지 않습니까? 그래서 그분들이 일단은 원해야 되는 부분도 있고요. 또 아까 말씀드린 여건에 따라서 여기는 좀 더 주택공급을 해도 괜찮은 지역이겠다 싶으면 저희가 같이 상의를 하고 검토를 하는 과정에서 접점을 찾아갈 수 있을 거라고 생각합니다.

네, 알겠습니다. 이상입니다.

고병국 위원님 수고하셨습니다. 다음은 임만균 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

관악구 출신 임만균 위원입니다. 방금 전에 존경하는 고병국 위원님이 질의하신 부분인데 비슷한데 지금 고밀주거형 준주거지역이 만약에 신설될 경우 지금의 종세분화처럼 용도지역상 맞는 용도가 각 지번마다 지정이 되어 있잖아요?

네.

이렇게 지정을 한다는 건가요, 아니면 특정한 요건에 맞췄을 경우 신청에 의해서 심의나 재량사항으로 그것을 케이스 바이 케이스 사안별로 그렇게 한다는 건가요?

우선은 지금 위원님 말씀하신 사항의 후자 쪽으로 신청이 있을 경우에 검토를 하게 될 것 같습니다. 왜냐하면 아까 말씀드렸지만 서울시 전역을 대상으로 해서 하는 것은 시간도 워낙 많이 걸리고 굉장히 어렵습니다. 그래서 케이스 바이 케이스로 어떤 정비계획을 수립했는데 나는 고밀주거형으로 해서 하겠다는 신청이 있거나 할 때 하게 될 것 같습니다.

현재 고밀주거형 준주거지역이라는 용도는 없는 거잖아요?

네, 없습니다.

그러면 현재 준주거에서 법정최고는 용적률이 500%잖아요?

네, 법적으로 그렇습니다.

그럼 지금 500%까지 갈 수 있는 방법이 있나요, 없나요? 있지요?

있습니다. 임대주택을 짓거나 하면 있습니다.

그거랑 그러면 어떤 다른 점이 있나요?

이 차이가 일단 준주거지역은 원래 지정목적이 상업업무기능도 같이 충족을 어느 정도 하면서 주거기능을 같이 하는 복합지역이거든요, 원래 지정 취지가. 그러다 보니까 비주거 비율을 일정 한도를 넣어야 됩니다. 그러니까 사실 주택을 분양하고 이럴 경우에는 상당히 시장에서도 선호를 하는데 비주거 비율, 그러니까 업무라든가 상업을 일정 부분 이상 넣어야 되니까 이 부분 때문에 사업이 진행 안 되는 경우가 많거든요. 그래서 그 부분에 대해서 비주거 비율을 완화해서 주거 중심의 준주거지역을 세분하는 거다, 만드는 거다 이렇게 이해를 하시면 될 것 같습니다.

그러면 그 비주거 비율을 완전히 없애는 게 아니고 일정 부분 완화가 그 취지인가요?

그렇습니다. 완전히 없애기에는 원래 준주거지역의 정의가 국토법에 있기 때문에 어렵고요 비율을 완화하는 걸로 생각을…….

그러면 완화는 어느 정도로 생각을 하시는 건가요?

지금 그게 말씀드린 용역에서 검토를 해서 내년 초에는 어느 정도 확정을 지으려고 하는데요. 최소한 5% 정도, 지금 한 10%의 비주거 비율을 확보해야 되는데 반 정도 완화하는 정도로 지금 검토를 하고 있습니다.

필요성은 본 위원도 인정을 합니다, 국장님. 그런데 이것도 어떻게 보면 역세권과 가까운 곳이잖아요?

네, 역세권과 가까운 곳일 수도 있고요. 사실 역에서 조금 멀더라도…….

역에서 멀더라도 중심지 위주고…….

중심지일 수도 있고 인프라가 잘된 데는 또 검토할 여지가 있다고 생각을 합니다.

지금 서울시의 이러한 도시계획 방향이 보면 이미 어느 정도 갖춰져 있는 데만 계속 개발되는 방향으로 가는 것 같아요. 지금 이런 부분도 마찬가지고 이미 어느 정도 다 인프라가 갖춰지고 그러한 여건이 다 갖춰진 데만 계속해서 용적률이나 이런 부분에서 상향이 되고 고밀개발이 되고, 그러면 안 된 부분은 계속 또 낙후되는 거거든요. 그러니까 교통도 마찬가지예요. 수요가 있어야 보통 B/C를 보고 철도를 깔잖아요. 그러면 없는 데는 계속 낙후되고 있는 곳만 계속 B/C가 올라가는 거거든요. 이 도시계획도 마찬가지인 것 같아요, 국장님. 인프라나 이런 게 많이 갖춰지고 한 부분에 대한 개발도 좋지만 낙후된 곳에 대한 개발까지 같이 가줘야 되는데, 한 예를 들면 저희가 지금 가로주택정비사업을 적극 권장하고 있잖아요. 잘 시행이 되고 있나요, 국장님?

지금 굉장히 관심은 많다고 제가 들었습니다.

관심만 많고 실질적으로 하다 보면 여러 가지 벽에 많이 부딪치지요?

네, 그렇다고…….

보면 조례상은 15층으로 되어 있잖아요, 심의를 거쳐서?

네.

그런데 현실적으로 하다 보면 7층 이상 넘기기가 쉽지 않아요. 보면 여러 가지 제한이 다 걸려 있어요. 이러한 것들 먼저 풀어주고 또 계획도 세우고 하셔야 되는데, 보통 가로주택정비사업을 하려는 게 거의 2종 저층주거지잖아요. 이런 데서 좀 기대를 갖고 하려고 하면 여러 가지 제한사항이 있어서 사실상 7층을 넘는 게 쉽지가 않아요. 제가 그 자료를 구체적으로 요구를 해서 보지는 않았지만 주변에서 보면 검토가 들어가면 용적률 다 찾아먹기가 쉽지 않잖아요. 그렇지요? 최고 임대 20%를 넣고 250%까지 이론상은 가능하잖아요?

네.

그런데 이렇게 다 찾아먹는 경우가 거의 없어요. 차라리 그럴 거면 지금 자꾸 주택 확보한다, 확보한다 하는데 그러면 거기에 대한 제한이 뭔지를 파악해서 이런 것 하고 싶어 하시는 분들 많잖아요. 임대주택 넣고라도 한다는데 요건이 안 맞아서 못 하는 거예요. 이런 부분들 해결해 주면서 이러한 정책도 같이 가셔야지 한 곳만 자꾸 보고 가시는 것 같아요.

위원님, 좋은 말씀이시고요. 이런 가로주택사업을 하는 데가 주로 2종 일반주거지역을 대상으로 하다 보니까 주변에 1종도 있고 또 도로상황이라든가 이런 부분이 협소해서 어떤 일조권에 대한 사선제한을 받는다든가 이런 부분이 있어서 높이 올라갈 수 없는 부분도 있고 상당히 케이스가 다양합니다. 그래서 사실은 가로주택정비사업의 층수 완화와 관련해서 주택본부하고 지금 TF를 만들어서 저희가 검토하고 있습니다. 그래서 그 부분에 대해서도 어느 정도 검토가 이루어지면 위원님께 보고드리고 또 케이스별로 문제가 있는 부분을 어떻게 개선할 수 있는지 같이 저희가 지속적으로 논의하도록 하겠습니다.

가로주택정비사업에 있어서 층수나 용적률에 대해 전부 다 적용받지 못하는 부분에 대해서 도시계획국에서 한번 왜 그런지 구체적으로 해결방안에 대해서는 검토해서 본 위원한테 보고 좀 부탁드리겠습니다.

네, 케이스별로 검토해서 말씀드리도록 하겠습니다.

그리고 하나 존경하는 장상기 위원님이 발의하신 조례에 대해서 질의하도록 하겠습니다. 이 경우 SH나 LH가 사업시행자로 참여해서 수행하는 구체적인 역할이 어떤 게 되지요?

직접 그분들이 참여를 하면 자금 지원이라든가 융자라든가 이런 부분에서 원활하게 해서 사업이 진행될 수 있는 역할을 할 수 있으리라고 생각을 합니다.

자금 지원, 융자 지원 금융 쪽 역할만 하는 건가요, 아니면…….

또 공공을 위해서는 임대산업시설이라든가 임대주택 이런 부분도 확보할 수 있기 때문에 공공과 사업을 실제로 하는 분이 같이 윈윈할 수 있는 구조가 된다고 생각을 합니다.

공공임대주택에 SH나 LH가 참여함으로써 확대되는 게 있나요, 증가되는 게 있나요?

어느 정도 증대시킬 수 있다고 제가 생각을 했습니다.

어떻게 증대를 시킬 수 있지요?

우선은 산업부지 확보 면적이 50%에서 40%로 줄면 10% 부분에 대해서 주택이 더 들어가는데 그게 어느 정도 사업성이 나아지는 부분도 있기 때문에 일정비율에 대해서 임대주택을 확보한다든가 이런 방식을 적용할 수 있겠습니다.

지금 국장님 답변대로라면 산업비율 낮춰주는 10%에서 임대주택을 어느 정도 공공성을 확보한다는 건데 지금 이 조례 개정취지가 그게 많나요? 본 위원이 보기에는 10% 낮춰주는 부분에 대해서 일정 부분 공공성을 확보하는 임대주택이라든가 공공기여라든가 그런 건 전혀 없는 것 같은데, 지금 국장님, 10% 낮춤으로 인해서 전체적인 주택으로 할 수 있는 부분이 높아지는 거잖아요?

네, 그렇습니다.

그러니까 거기에 20% 만약에 임대주택을 한다 그러면 전체적인 면에서 조금 늘어나는 거, 그걸 말씀하시는 것 아닌가요?

위원님, 제가 보고 말씀을 드리겠습니다. 아까 말씀드린 대로 기금 융자라든가 이런 부분도 있고요. 산업시설을 지었는데 그게 분양이 안 되는 경우도 있지 않습니까, 민간인 40%의 부지에 지었는데? 이런 부분도 저희 공공이 직접 매입을 함으로 인해서 사업성을 높일 수가 있고요. 또 말씀드린 공공임대주택도 일부 넣고 기반시설도, 공공이 하니까 사업성 위주의 사업이 아니고 주변에 기반시설들도 공급을 할 수 있는 이런 식으로 사업을 할 수 있을 거라고 저희가 생각을 해서 제안하게 되었습니다.

국장님 말씀하신 것 중에 본 위원이 질의한 공공성 확대 측면은 공공임대주택이 중요한 부분인데 거기에 대해서는 사실상 임대주택도 넣고, 줄여주는 비율에 비해서 정확히 임대주택을 10% 줄여주는 거에서 몇 % 임대주택을 넣겠다 이런 건 없는 거잖아요?

위원님, 그 부분은 세부적으로 저희가 만들어야 됩니다.

그러면 지금 세부적으로 만들지도 않았는데 이 조례가 통과되면 가능하겠어요? 세부적으로 만들 계획이신 건가요?

어느 정도 저희가 지금 운영하는 부분이 있기 때문에 아직은 안 만들어졌지만 그렇게 시간이 오래 걸리거나 하지는 않습니다.

그럼 운영지침을 보고 낮춰주는 비율에 대해서 공공성이 확대되는지가 판단이 되어야 될 것 같은데…….

위원님, 우선은 SH나 LH가 참여하는 것만으로도 상당히 공공성이 있는, 그러니까 공공기관이 공공성 있는 사업을 하는 것은 너무 당연하기 때문에 그런 부분…….

그러니까 공공기관이 공공성 있는 사업을 하는 건 당연한데, 지금 구체적으로 어떤 걸 어떻게 하겠다 이런 건 없잖아요. 그냥 비율만 낮춰주고 SH와 LH가 참여를 해서 개발이익이 SH나 LH에 일정 부분 들어가면 그게 또 공공에 재투자된다 이 의미 아니에요?

네, 세부적인 기준을 조속히 만들어서 운영될 수 있도록 준비에 만전을 기하도록 하겠습니다.

지금 계속 정부도 그렇고 서울시도 그렇고 국장님도 그렇고 주택공급에 대해서 여러 가지 필요성을 말씀하시는 부분은 인정하고 본 위원도 그렇게 임대주택이든 확보해야 된다는 건 인정을 해요. 그럴 거면 더 낮춰주고 일정 부분 임대주택을 의무적으로 할 수 있게 하시든가 크게 하셔야지 이래서 임대주택 얼마나 늘리겠어요?

위원님, 사실 준공업지역에 대해서 고민이 많습니다. 준공업지역은 산업기반을 위해서 사실은 보존을 해야 되는데 워낙 노후되고 낙후되다 보니까 일정 부분은 사업을 촉진함으로 해서 산업도 같이 살아날 수 있는 계기가 되지 않나 해서 저희가 이 부분을 추진하는 거고요. 또 이 부분을 우리가 계속적으로 하는 게 아니고 3년의 기한을 두고 하는 것으로, 그래서 저희가 이 부분을 모니터링 해서 확대를 할지 이런 부분을 더 발전시켜 나가려고 그렇게 판단을 하게 된 것입니다.

3년의 기간을 두는 것도 본 위원은 좀, 할 거면 계속하지 3년의 기간을 두는 건 현재 검토대상인 부지만 대상으로 하겠다는 이런 의미로 받아들여질 수가 있잖아요?

위원님, 일단 3년으로 하고 또 성과가 좋으면 모니터링해서 추가로 연장도 할 수 있고 이러기 때문에 우선 3년으로 저희가 했고요. 지금 청년주택이라든가 이런 부분도 3년 한시기간으로 하면서 오히려 또 촉진시킬 수가 있거든요. 아, 이 기한 내에 우리가 빨리 해야겠다 하면서 그런 부분도 있기 때문에 저희가 우선 3년으로 하고 계속 모니터링해서 추가 검토하도록 하겠습니다.

이 검토대상 부지가 전반기 때도 조례안으로 왔다가 조례 통과가 안 된 부지들이잖아요, 보면? 거기에서 LH와 SH만 들어와서 또 똑같은 조례가 들어온 거잖아요?

저희가 시범대상지 공모를 추진하려고 하는데요. 그게 원래는 12월 말에 공모할 예정이었지만 내년 초에 민관합동사업 공모를 통해서 한번 시범적으로 추진해 보고자 합니다.

이 조례에 대해서 공공성 강화가 어떤 것이 있는지 구체적으로 자료를 본 위원한테 제출 좀 부탁드리겠습니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

이상 질의 마치겠습니다.

임만균 위원님 수고하셨습니다. 다음은 이성배 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

노식래 위원입니다. 김종무 위원이 발의한 의안번호 1927번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안, 장상기 위원이 대표발의한 의안번호 1946번 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안 이상 2건을 심사한 결과 이를 통합하여 우리 위원회 대안으로 제안하고자 하며, 조례안 대안의 주요내용을 제안설명드리겠습니다. 준공업지역 내 공동주택 등의 용적률 완화대상에 공공준주택을 추가하고 한국토지주택공사, 서울주택도시공사가 공공임대주택을 공급하면서 사업시행자로 참여할 경우 별표 제2호에 따른 산업부지 확보비율의 상한을 40%까지 3년간 한시적으로 완화할 수 있도록 한다. 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다. 그 외의 자세한 사항은 유인물을 참고하여 주시고 만장일치로 채택하여 주시기를 바랍니다. 감사합니다.

노식래 부위원장님 수고하셨습니다. 노식래 위원님으로부터 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안 대안에 대한 제안설명이 있었습니다. 그러면 노식래 위원님이 제안한 대안에 대하여 재청 있으십니까? 그러면 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안 대안이 노식래 위원님의 동의와 여러 위원님의 재청으로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안 대안을 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(대안) 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1927) 서울특별시 도시계획 조례 일부개정조례안(의안번호 1946) (회의록 끝에 실음)

보고드리겠습니다. 검토보고서 3쪽을 참고해 주시기 바랍니다. 이 개정조례안은 역세권 활성화사업 대상지에 준공업지역 및 주택정비형 재개발구역을 추가하고, 역세권 활성화사업의 공공기여시설로 지역 내 필요한 생활기반시설을 우선 공급하려는 것입니다. 역세권 활성화사업은 지하철 등의 역 일대에 용도지역 상향 변경을 통해 고밀 복합개발을 하는 사업으로, 대상지는 지하철역 승강장 경계로부터 반경 250m 이내 주거지역과 상업지역 중에서 시장이 정하는 최소면적ㆍ노후도ㆍ접도조건 등의 지정조건을 충족하는 지역인 가운데, 특성관리지구ㆍ재정비촉진지구ㆍ소규모주택정비사업시행구역ㆍ정비구역 등은 사업대상지에서 제외하되, 도시정비형 재개발 예정구역은 사업대상지로 지정할 수 있습니다. 또한 용도지역 변경으로 증가되는 용적률의 1/2은 해당 지역에 필요한 기반시설ㆍ공공시설 등을 공급토록 하였는데, 이와 같은 공공기여시설은 해당 생활권계획에서 제시된 생활서비스시설 검토와 사업 대상지 일대 현황분석, 서울시 관련부서 및 자치구 협의 그리고 사업별 TF 회의를 거쳐 계획되고 있습니다. 역세권 활성화사업은 다양한 도시활동 및 시설수요가 집중되는 역세권을 용도지역 상향 변경하여 고밀의 복합개발을 실현하려는 취지인 반면, 준공업지역은 서울시의 산업기반 유지ㆍ육성을 위해 면적 총량 관리가 되는 지역으로서 준공업지역을 상업지역으로 변경한다면 그 면적만큼 다른 지역에서 준공업지역 지정이 필요한 사안입니다. 따라서 용도지역 변경을 전제로 하는 역세권 활성화사업 대상지에 준공업지역을 포함하는 것은 준공업지역 현행 정책ㆍ제도에 부합치 않은 면이 있다고 판단됩니다. 5쪽입니다. 사업 대상지에 주택정비형 재개발구역 추가 관련 사항입니다. 역세권 활성화사업의 용도지역 및 지정조건에 부합하더라도 정비구역을 대상지에서 제외한 사유는 개별법에 따라 사업구역과 계획이 결정된 곳은 대상지에서 제외함으로써 기존 사업의 안정성을 도모한 것입니다. 다만 도시정비형 재개발 예정구역은 역세권 활성화사업 요건을 만족하는 지역에 대해서 의제 처리하게 됨으로써 기존의 도시정비형 재개발 예정구역도 역세권 활성화사업을 추진할 수 있도록 하였습니다. 재개발사업은 도정법에서는 그 유형이 구분되지 않으나, 서울시 도시 및 주거환경 정비조례에서 주택정비형과 도시정비형으로 구분되어 주택정비형은 주거환경 개선을 위해 주거지역에서 시행되고, 도시정비형은 도시기능 회복 및 상권 활성화 등 도시환경 개선을 위해 주로 상업지역ㆍ공업지역에서 시행되는 가운데, 집행부는 역세권에 상업ㆍ업무기능을 비롯해 다양한 용도ㆍ시설을 공급하기 위한 역세권 활성화사업 취지상 주거시설ㆍ주거환경 중심의 주택정비형 재개발사업은 적합하지 않다는 의견을 제시하였습니다. 도정법의 재개발사업은 종전에는 주택재개발사업과 도시환경정비사업으로 구분되었으나 법 전부개정을 통해 재개발사업으로 통합되었는데, 이는 주택부문과 도시부문을 구분하지 않고 복합적 토지이용을 도모하려는 것으로서 도정법의 취지만 본다면 역세권 활성화사업에 주택정비형 재개발사업 예정구역을 제외시킬 사유는 없다고 사료됩니다. 그러나 서울시의 정비사업은 도정조례와 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 토대로 주택정비형 및 도시정비형 각각 사업대상ㆍ지정요건ㆍ용적률체계ㆍ예정구역ㆍ지원사항 등을 정하고 있어 도정조례와 기본계획의 재개발사업 통합이 선행된 후 역세권 활성화사업 대상지 포함 여부가 검토되는 것이 사업 혼선을 방지하는 데 타당할 것으로 판단됩니다. 지역 내 필요한 생활기반시설 우선 공급 관련 규정입니다. 이 조례에서 공공기여시설은 기반시설의 총족 여부를 우선 고려하여 구체적인 사항은 시장이 정할 수 있도록 함에 따라 역세권 활성화사업 운영기준에서 유형별로 공공기여시설 종류 및 비율을 정하되 지역 여건ㆍ특성에 따라 유연하게 혼합 적용토록 하고 있고, 공공기여시설의 종류는 공공임대시설 및 지역필요시설로 제시되어 있습니다. 생활권계획에서 제시된 생활서비스시설은 지역필요시설로 계획할 수 있으나 공공기여시설 계획 현황을 보면 공공임대시설 계획 비중이 높은 반면, 생활서비스시설의 계획 비중은 대체로 낮다고 볼 수 있는데 이 개정조례안은 공공기여시설로 생활서비스시설 계획이 우선되도록 하려는 것입니다. 8쪽입니다. 역세권 활성화사업의 공공기여시설은 기반시설의 충족 여부를 우선 고려토록 하고 있고, 생활권계획에서 국토계획법의 기반시설 중 일상생활과 밀접한 기반시설을 생활서비스시설로 정의하여 그 현황 및 수요 등을 분석한 후 해당 지역사회에 부족한 생활서비스시설을 제시하고 있다는 측면에서 이 개정조례안은 타당하다고 판단됩니다. 다만 생활권계획에서 간과된 사항이 있을 수 있고, 대상지 여건 또는 계획 시기, 시책ㆍ구책에 따라 생활권계획에 포함되지 않은 시설이 보다 필요할 수 있으므로 포괄적 용어를 사용하거나 의무규정을 재량규정으로 하는 방안이 논의될 필요가 있다고 사료됩니다. 또한 이 개정조례안의 생활기반시설은 저층주거지 생활밀착형 사회기반시설 공급에 관한 조례에서 정의된 용어로서 저층주거지에 국한된 사항으로 자칫 오인될 수 있으므로 생활서비스시설로 용어가 수정되는 것이 필요해 보입니다. 9쪽입니다. 종합하면 이 개정조례안에서 역세권 활성화사업 대상지 확대는 용도지역 및 정비사업 운영 현황에 비추어 신중한 접근이 필요하고, 공공기여시설의 생활서비스시설 우선 계획은 기반시설 충족 여부를 우선 고려토록 한 이 조례에 부합한 사항으로서 타당하다고 판단됩니다. 다만 상황에 따라 생활권계획에 포함되지 않은 시설들이 꼭 필요할 수 있으므로 규정에 보다 재량성을 부여하는 방안이 논의될 필요가 있다고 사료됩니다. 붙임문서는 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 도시계획국장 나오셔서 검토의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

의안번호 제1976번 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 이번 개정조례안의 주요내용은 역세권의 주택공급 확대를 위해 사업대상지를 준공업지역, 주택재개발 정비구역까지 확대하고, 활성화사업 계획 시 생활권계획 등에서 제시한 지역 내 부족한 생활SOC를 우선적으로 공급하도록 명시하려는 것입니다. 역세권 활성화사업은 대중교통의 중심인 역세권에 용도지역 상향을 통해 지역 활성화를 도모코자 하는 사업으로 기존 산업공간 유지 등을 고려하여 총량을 유지해야 하는 준공업지역과 정비기반시설이 열악한 지역의 주거환경 개선이 목적인 주택재개발 정비구역까지 사업을 확대하는 것은 적절하지 않을 것으로 판단됩니다. 또한 활성화사업 계획 시 생활권계획의 생활서비스시설을 당연 고려하고 있으며, 계획 시점에서 현황과 수요를 분석하여 지역사회가 실제로 필요로 하는 시설을 종합 검토하여 결정하므로 생활권계획 등의 생활SOC 시설을 우선 공급하는 강행 규정을 두는 것은 무리가 있을 것으로 판단됩니다. 이상 개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드렸습니다. 감사합니다.

이정화 도시계획국장 수고하셨습니다. 다음은 의사일정 제4항에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제4항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제4항 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안은 관련 법규정의 재검토 등 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 5. 서대문구 연희동 112번지 일대 종 상향(용도지역조정) 추진에 관한 청원(신원철 의원 소개)

수석전문위원입니다. 방금 전 상정된 청원에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 3쪽부터 보고드리도록 하겠습니다. 이 청원은 서대문구 서연중학교 인근 제1종 전용주거지역 중 제1종 일반주거지역에 연접하여 비교적 소규모ㆍ부정형 필지의 노후화된 단독주택이 밀집되어 있는 지역을 주변과 같이 제1종 일반주거지역으로 용도지역을 상향 조정해 달라는 요구입니다. 대상지 일대는 순수 주택지 성격으로 지난 1976년 전용주거지역으로 지정된 가운데, 전용주거지역 주변은 제1종 또는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있고, 전용주거지역 중 성산로 간선가로변과 연희로ㆍ증가로 이면블록 등 일부 지역은 일반주거지역으로 상향 조정된 바 있습니다. 4쪽입니다. 성산로 간선가로변은 배후 전용주거지역의 생활환경 및 주거 기능 제고를 위한 조치로 상향되었고, 연희로ㆍ증가로 이면블록은 서울시 전용주거지역정비기준에 따라 상향된 바 있습니다. 5쪽입니다. 현황을 살펴보면 청원 대상지 일대는 북서측 궁동공원에 둘러싸인 분지형의 단독주택 밀집지로서 구릉지변은 제1종 일반주거지역으로 3~4층 이하의 단독주택과 공동주택 등이 함께 조성되어 있고, 성산로ㆍ연희로ㆍ증가로 주변에 중저층의 근린생활시설이 분포해 있습니다. 청원 대상지는 구릉지변 제1종 일반주거지역에 연접한 지역으로서 전용주거지역 중에서도 소규모 부정형 필지와 단독주택의 밀집도 및 노후도가 높은 편입니다. 6쪽입니다. 이 청원은 대상지가 노후화된 환경으로 신축 및 증개축이 필요함에도 전용주거지역의 건축규제로 건축행위가 사실상 어렵고 지형이 분지임에도 구릉지변이 전용주거지역보다 높이ㆍ밀도가 높은 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있어 도시계획적으로 불합리함은 물론, 이로 인한 일조권과 조망권 피해가 크므로 노후화된 주거환경 개선과 도시계획적 합리성 및 주거권 회복을 위해 주변지역과 같은 제1종 일반주거지역으로 용도지역 상향 조정을 요구하는 것으로 파악됩니다. 청원 대상지는 그동안 민원이 꾸준히 제기되어 온 가운데 집행부는 전용주거지역 보전 원칙을 유지하되 현재 서울시에서 수행 중인 용도지역 추가 세분화를 위한 서울형 용도지역 체계재편 실행계획 수립 용역에서 전용주거지역의 종합적인 관리방안을 검토하겠다는 입장입니다. 7쪽입니다. 지난 회기에도 전용주거지역 용도지역 상향 청원이 우리 위원회에서 채택된 바 있듯이 단독주택지 보전을 위한 전용주거지역 유지의 필요성은 인정되나, 전용주거지역의 노후화된 환경을 개선하기 위한 계획적ㆍ사업적 모형이 제시되지 못한다면 주택ㆍ환경 개선을 위한 용도지역 상향 조정 요구는 앞으로도 지속될 것이며, 다른 주거지역들이 용도지역 상향 또는 건축규제 완화 등으로 정비사업ㆍ건축행위 등을 통해 생활환경을 개선하는 현황에 비추어 이러한 요구는 전용주거지역 주민의 입장에서 당연할 것입니다. 이 청원도 동네의 급격한 변화를 바라기보다는 노후화된 주택 환경 개선을 위해 개별 필지 또는 서너 필지 단위로 건축행위를 할 수 있도록 현실적인 방안을 강구해 주길 바라는 것이며, 이를 위해 대상지의 지구단위계획 수립을 요청해 왔으나 집행부의 어렵다는 입장에 따라 용도지역 상향 조정의 청원을 제출한 것으로 파악됩니다. 따라서 서울시가 전용주거지역을 유지하기 위해서는 토지이용 정책만 주장할 것이 아니라 전용주거지역의 노후화된 환경을 개선할 수 있는 실질적인 대책, 즉 도시계획 방안과 사업 모형을 조속히 마련해야 할 것이며, 이 일환으로 내년 사업으로 편성된 저층주거지 및 기성시가지 활성화를 위한 지구단위계획 기준 마련에서 그동안 민원ㆍ청원 대상지 중 연구대상지를 선정하여 용역 초반부터 계획 수단을 실질적으로 적용하면서 보완 및 개선사항을 구체화하여 저층저밀에 적합한 지구단위계획 수단을 마련하고, 건물 신축ㆍ증개축에 필요한 최소한의 밀도 증가를 검토하여 용도지역 추가 세분화에 반영하는 것이 필요하다고 사료됩니다. 붙임문서의 전용주거지역 현황과 그간의 해제현황은 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서대문구 연희동 112번지 일대 종 상향(용도지역조정) 추진에 관한 청원 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 도시계획국장 나오셔서 집행부 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

문화체육관광위원회 소속 신원철 의원님이 소개한 서대문구 연희동 112번지 일대 종 상향(용도지역조정) 추진에 관한 청원에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 청원의 주요내용은 1976년 8월 26일 전용주거지역으로 지정된 이후 건축물이 많이 노후화 되었으며, 해당 지역과 연접한 연희동 437번지 일대가 제1종 일반주거지역으로 4층 이상 주택이 신축되면서 조망권, 일조권 피해가 있고, 청원지역에 대하여 재건축이 가능하도록 제1종 일반주거지역으로 상향 조정을 요청한 내용입니다. 이에 대한 검토의견을 말씀드리면 대상지는 2층 이하의 정형화된 단독주택들로 구성되어 전용주거지역의 저층 주거형태로 유지ㆍ관리되고 있는 지역으로, 우리 시에서는 2030 서울플랜 및 서울시 용도지역 관리방향 및 조정기준 등을 통해 전용주거지역의 경우 단독주택 중심의 저층ㆍ저밀의 양호한 주거환경 보호를 위해 가급적 현행 용도지역을 유지하고 전용주거지역 특성에 맞는 밀도관리 등이 이루어질 수 있도록 관리하고 있습니다. 용도지역 변경은 우리시 용도지역 조정기준에 따라 구체적인 계획을 전제로 밀도증가에 따른 기반시설 확보의 적정성 여부, 도시경관 보호 등과 연계하여 주변 지역에 미치는 영향을 최소화하는 수준으로 그 타당성이 구체적으로 검토ㆍ논의되어야 하므로 청원 대상지 일부에 한하여 임의적인 용도지역 변경 검토는 어려움이 있음을 양해하여 주기기 바라며, 다만 2021년도에 시행 예정인 저층주거지 및 기성시가지 활성화를 위한 지구단위계획 기준 마련 용역을 통해 면밀히 살펴보도록 하겠습니다. 이상 집행부 검토의견을 말씀드렸습니다. 감사합니다.

이정화 도시계획국장 수고하셨습니다. 다음은 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 장상기 위원님 말씀해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 국장님, 여기 지역 자체 주변이 대부분 보니까 1종 일반주거지역도 있고 또 자연경관지역도 있어요. 지금 자연경관지역에도 다세대나 다가구 이런 주택들이 들어서 있나요?

제가 알기로는 거의 없는 것으로, 다가구는 좀 있고요 다세대는 없는 것으로 제가 알고 있습니다.

그렇지요. 그러면 거기가 대지 형태 같은데요. 그러면 자연경관지역에도 최소 5층까지도 가능하잖아요, 지금 현재 소규모 재건축 사업을 했을 경우에. 그렇지요?

네, 그럴 경우에는요.

그러면 이 주변 지역 자체가 오히려 이 1종 전용주거지역보다도 더 열악한 지역들은 개발할 수 있는 여지가 다 생겼거든요, 지금 현재. 그렇잖아요?

네.

그렇게 된다면 전용지역이라고 해서 현재 여건이 더 좋은 지역은 이런 전용지역으로 묶여 있기 때문에 못 하는 거고, 다른 지역 부분들은 일부라도 우리가 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 의해서 개발할 수 있는 여지가 생겼어요. 그렇잖아요?

네.

그렇게 되면 전면적으로 이런 부분에 대해서 검토를 하셔야 될 부분이지요. 왜냐하면 지금 보니까 2013년 이후에 전용주거지역에 대해서 하나도 해제가 없어요. 그 이후에는 없잖아요, 한 7년 정도? 그런데 지금도 보니까 전용주거지역이 굉장히 많이 있습니다. 한 32개소 정도 있는데 올해 저층주거지 및 기성시가지 활성화 지구단위계획 기준 마련한다고 하셨는데 이 부분하고 병행해서 전용지역을 어떻게 할 것인가에 대해서도 같이 용역이 들어가야 될 부분입니다. 왜냐하면 저희들이 올해 예산 자체가 2개년으로 잡아놓았던 것 1개년으로 그냥 두었잖아요? 그래서 올해 이런 안들을 대부분 같이 병행해서 저층주거지에 대한 대책을 세워주시기 바랍니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제5항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제5항 서대문구 연희동 112번지 일대 종 상향(용도지역조정) 추진에 관한 청원에 관한 청원은 전용주거지역의 토지이용 취지를 유지하면서 노후화된 환경을 개선할 수 있도록 저층저밀에 적합한 지구단위계획 수단 및 사업모형을 조속히 마련할 필요가 있다고 보아 이 청원을 채택하고 이를 본회의에 부의하기로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 있습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서대문구 연희동 112번지 일대 종 상향(용도지역조정) 추진에 관한 청원 (회의록 끝에 실음) 6. 서울특별시 역세권활성화사업 용도지역 변경결정 의견청취안(도봉구 도봉동 622-8번지 외 1)(의안번호 2025)(서울특별시장 제출) 7. 서울특별시 역세권활성화사업 용도지역 변경결정 의견청취안(마포구 동교동 157-1번지)(의안번호 2026)(서울특별시장 제출) 8. 서울특별시 역세권활성화사업 용도지역 변경결정 의견청취안(관악구 신림동 110-10 외 1필지)(의안번호 2027)(서울특별시장 제출)

의안번호 제2025번, 제2026번, 제2027번 서울특별시 역세권활성화사업 용도지역 변경결정 의견청취안에 대해 일괄하여 제안설명을 드리겠습니다. 본 의견청취안은 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례에 따라 역세권 활성화사업 시범사업을 시행하기 위해 도시관리계획(용도지역)을 변경하고자 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제28조에 따라 시의회 의견청취를 하는 사항입니다. 위원님들께서 양해하여 주신다면 세부적인 내용은 조남준 도시계획과장이 소상히 설명드리도록 하겠습니다.

조남준 과장 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

도시계획과장 조남준 보고드리도록 하겠습니다. 금일 보고드리는 안건은 방학역, 홍대입구역, 신림선110역 인근 3개 지역이 되겠습니다. 먼저 방학역 역세권 활성화사업에 대해서 보고드리겠습니다. 3번 컷이 되겠습니다. 대상지는 지하철 1호선 방학역세권으로 역세권 복합개발을 위해 대중교통 및 시민활동 중심으로 활성화하면서 지역필요시설을 건립하기 위해 본 역세권 활성화사업을 추진하게 되었습니다. 현재 용도지역은 제2종 일반주거지역이며 면적은 3,265㎡ 정도가 되겠습니다. 추진경위입니다. 작년 6월부터 서울시에서 역세권 활성화사업에 대한 추진계획을 발표한 이후 5개소의 시범사업 대상지를 선정하고 금일 3건에 대해서 보고드리겠습니다. 작년 9월부터 금년 4월까지 활성화사업에 대한 TF 회의 및 지원자문단 회의를 총 일곱 차례 개최했고, 금년 7월 도시관리계획 변경 주민제안이 있은 후 관련 절차를 거쳐 본 의회에 보고하게 되었습니다. 대상지는 방학역 북동쪽에 있는 기존의 금강상운이라고 하는 택시차고지로 사용하고 있는 부지가 되겠습니다. 두 필지가 되겠고, 차고지와 택시기사들을 위한 기숙사 등이 현재 건립되어 있습니다. 7번 컷이 되겠습니다. 저희 서울시에서 제시한 역세권 활성화사업에 대한 기준요건 네 가지를 모두 충족했고, 현재 제2종 일반주거지역을 근린상업지역으로 변경하는 내용이 되겠습니다. 건축물 밀도와 관련되어서는 지구단위계획을 같이 병행ㆍ결정해야 되기 때문에 건폐율 60% 이하, 기준용적률 200%, 상한용적률 600% 이하, 높이 70m 이하로 결정하도록 하겠습니다. 이러한 사업에 대한 공공기여의 내용으로는 공공임대주택 74세대, 그다음에 자치구에서 필요 요청한 보건지소 등을 1,378㎡, 지상 2층에 설치해서 약 33.57%의 공공기여에 대한 내용이 되겠습니다. 11번에서는 전체적인 건축계획안을 보고 계십니다. 대지면적 3,265㎡이고 전체적인 연면적은 3만 3,889㎡이며, 세대수는 민간분양주택 202세대, 공공임대주택 74세대와 나머지 지역필요 시설에 대한 부분들로 건설됩니다. 다음은 홍대입구역 역세권 활성화사업입니다. 본 대상지는 홍대입구역 바로 이면에 있는 도로로서 동교로에 접한 도로가 되겠습니다. 동 부지는 현재 KT전화국으로 사용하고 있는 부지로서 1968년 건립된 건축물이 한 동 있습니다. 단일 소유자의 필지고요. 현재 3종 일반주거지역을 저희가 전면에 있는 것과 같이 근린상업지역으로 용도지역 변경하고 역세권 활성화사업에 대한 요건에는 모두 충족되어서 저희가 사업을 추진하게 되었습니다. 전체면적은 4,727㎡이고 2단계 용도지역 상향이 되겠습니다. 19페이지가 되겠습니다. 본 대상지는 건폐율 60% 이하, 기준용적률 250%, 상한용적률 600%, 높이는 80m 이하로 관련 지침 및 기준에 따라서 계획을 설정하였고, 저희가 공공기여 받는 시설과 관련되어서는 공공임대오피스, 공공임대주택, 그다음에 이 지역 내에는 자치구와 지역여건에 대해서 면밀히 조사한 결과 공영주차장이 절대적으로 부족해서 이에 대한 의견들을 종합해서 세 가지 용도로 지역 필요시설에 대한 부분들을 저희가 반영했습니다. 21번 컷에 보시면 전체적인 사업계획에 대한 부분들을 보고 계십니다. 건폐율 57%, 그다음에 전체적으로 공동주택 총 546세대가 건립되며, 그중에 공공임대주택 44세대는 저희 서울시에 기부채납하는 내용이 되겠습니다. 다음 마지막으로 신림110역 인근 역세권 활성화사업이 되겠습니다. 대상지는 신림동 110-10번지 일대 두 필지이고 전체면적은 1,779㎡이며, 현재 신림선 공사가 진행 중에 있으며, 2022년 2월 중 개통예정인 지역이 되겠습니다. 본 사업도 그동안 자치구 및 관련 사업자 등과 총 여섯 차례의 TF 회의와 자문단회의를 거쳐서 계획안을 마련하였으며, 주민제안 이후 관련 절차를 거쳐서 의회에 보고하게 되었습니다. 신림로 변과 도림천에 접한 지역으로 현재는 건축물이 없는 상태이고 종전에 마트가 있다가 지금은 철거된 상태가 되겠습니다. 두 필지가 되겠고, 현재 나대지상태로 되어 있는 것을 사진을 통해서 보실 수 있습니다. 27페이지 되겠습니다. 현재 본 지역은 준주거지역이고 관련 역세권 활성화사업에서 저희가 제시한 네 가지 조건을 모두 충족해서 본 사업을 추진하게 되었고요. 본 사업지만 별도로 근린상업지역으로 변경해서 사업을 추진하게 되었습니다. 특별계획구역 계획지침과 관련되어서는 건폐율 60% 이하, 기준용적률 360% 이하, 상한용적률 600% 이하 그다음에 높이와 관련되어서는 70m 이하로 건립되었고, 본 사업대상지는 학원 등을 위한 사옥으로 건립됩니다. 이와 관련되어서 공공임대주택이 건립되고 또 지역 내에 필요한 공공임대오피스를 지하 7층에 809㎡를 건립하는 내용이 되겠습니다. 31페이지 전체적인 사업계획을 보고 계십니다. 전체적으로 600% 상한용적률에 기준용적률 599%이고, 지하 4층에 지상 15층 건축물이 되겠으며, 공공임대주택 21호와 지역 내에 필요한 시설들을 저희가 기부채납 받아서 운영하게 되겠습니다. 향후 계획과 관련되어서는 금번 의회 의견청취 이후 도시계획위원회 심의와 도시건축공동위원회 심의를 거쳐서 그 이후에 건축심의와 건축허가를 거쳐서 본격화될 예정입니다. 이상으로 보고를 마치겠습니다.

이정화 도시계획국장과 조남준 도시계획과장 수고하셨습니다. 계속해서 수석전문위원 나오셔서 일괄 검토보고해 주시기 바랍니다.

수석전문위원입니다. 계속해서 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 참고해 주시기 바랍니다. 제안경위는 방금 전 설명이 있었으므로 생략하겠습니다. 3쪽의 현황은 참고해 주시기 바랍니다. 4쪽 하단이 되겠습니다. 3개 대상지는 모두 역세권 활성화사업 지정조건을 충족하는 지역으로서 단일소유 토지로 형성되어 있고, 주민제안형 지구단위계획을 수립한 후 건축법에 따라 시행할 계획입니다. 5쪽 방학역 역세권 부지사업 관련해서 먼저 보고드리도록 하겠습니다. 5쪽의 하단은 현황 부분으로 설명이 있었으므로 생략하겠습니다. 7쪽 주요계획을 말씀드리겠습니다. 제2종 일반주거지역인 대상지를 근린상업지역까지 용도지역을 상향하여 택시차고지 및 기사 기숙사의 현행 용도 외에도 주택과 근린생활시설, 보건지소를 조성할 계획입니다. 용도지역 상향에 따른 공공기여율은 부지면적 기준으로 33.33%로 산정된 가운데, 공공기여시설은 보건지소와 공공임대주택이 계획되었습니다. 8쪽입니다. 동북권역 생활권계획에서 보건소가 가장 부족한 시설들 중 하나로 도출된 결과를 반영하여 보건지소가 계획되었고, 공공임대주택은 대학의 46.4%가 동북권에 집중된 현황을 감안하여 대학생들의 쉐어하우스로 계획되었습니다. 공공임대주택은 부지만 기부채납하고 건물은 서울시가 표준건축비로 매입한 후 SH공사가 운영ㆍ관리할 계획이고, 보건지소는 토지ㆍ건물 모두 기부채납받아 도봉구가 운영ㆍ관리할 예정입니다. 일조 영향이 예상되는 대상지 북측은 주로 단독주택이 밀집된 저층주거지로서 일부 주거시설의 영구 음영 발생이 분석되어 계획 건물 또는 주변 건물의 반사경 설치와 일조 장해에 따른 보상을 검토 중인 것으로 확인되었습니다. 한편, 1호선이 지나는 도봉로와 대상지간 잔여 필지가 발생하고, 사업 대상지에 북측 저층주거지를 포함해 달라는 열람공고 의견이 제출된 바 있습니다. 이어서 홍대입구역 역세권 부지입니다. 9쪽 하단은 제안설명이 있었으므로 생략하겠습니다. 11쪽입니다. 주요 계획을 살펴보면 제3종 일반주거지역인 대상지를 근린상업지역까지 용도지역을 상향하여 소형주택과 복합상가, 청년창업공간, 공용주차장을 조성할 계획입니다. 지역중심에 위치한 대상지는 역세권 활성화사업 운영기준에 따라 일반상업지역까지 용도지역 상향이 가능하나, 대상지에 연접한 마포지구 지구단위계획에서 양화로변을 근린상업지역으로 계획한 사항을 감안하여 이 대상지도 근린상업지역으로 계획하고 대학가의 특성을 반영하여 용도를 계획하되, 역세권의 주차 문제 해결과 이를 통한 보행환경 개선을 위해 공용주차장을 함께 계획한 것으로 파악됩니다. 12쪽입니다. 용도지역 상향에 따른 공공기여율은 29%로 산정된 가운데, 공공기여시설은 공공임대오피스ㆍ공용주차장ㆍ공공임대주택이 계획되었고, 공공임대오피스는 서울시가 운영ㆍ관리할 계획이며, 공용주차장의 운영ㆍ관리는 서울시와 마포구 간 협의 중으로 아직 결정되지 않았습니다. 참고로 공공기여율은 기준보다 높은 32.6%로 계획되었습니다. 신림선110역 역세권 부지입니다. 12쪽 하단과 13쪽 상단의 현황은 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 13쪽 하단입니다. 신림선110역 일대는 서울대 대학가이자 고시촌을 이루는 지역으로 고시촌 쇠퇴에 따른 지역사회 쇠퇴가 우려될 수는 있으나, 관악구는 청년 창업 지원과 근린생활 중심지로서 지역 활성화를 도모하고 있고, 신림재정비촉진사업 시행과 신림봉천터널ㆍ경전철신림선 개통에 따른 기반시설과 주거환경, 교통환경 등에 많은 변화가 전망되는 지역이라고 할 수 있습니다. 14쪽 도면은 참고해 주시기 바랍니다. 15쪽입니다. 주요계획을 보면 준주거지역인 대상지를 근린상업지역으로 용도지역을 상향하여 학원 사옥과 근린생활시설을 계획하고, 공공기여시설로는 공공임대오피스ㆍ공공임대주택을 계획하였으며, 신림선110역과는 지하1층에서 지하연결통로로 연결될 계획입니다. 지구중심에 위치한 대상지는 위원회 심의를 통해 일반상업지역까지 용도지역 상향이 가능하나, 미림생활권중심 지구단위계획에서 일반주거지역이 준주거지역으로 이미 상향되었으므로 1단계만 상향 계획한 것으로 파악됩니다. 용도지역 상향에 따른 공공기여율은 20%로 산정되었고, 공공임대오피스는 벤처창업시설로서 관악구가 운영ㆍ관리할 예정이고 공공임대주택은 학생 기숙사로 사용될 계획입니다. 세 가지 사례에 대해서 공통적으로 적용될 수 있는 의견을 말씀드리겠습니다. 먼저 서울시 공간 구조와 역세권 용도지역 상향 간의 관계입니다. 역세권 활성화사업은 지하철역 일대에 용도지역 상향을 통해 고밀 복합개발을 하는 사업으로 용도지역은 역세권의 중심지체계와 입지특성 등을 반영하여 최대 3단계까지 상향이 가능한 가운데, 위 3개 부지는 각각 지구중심ㆍ제2종, 지역중심ㆍ제3종, 지구중심ㆍ준주거 등 중심지체계 및 용도지역이 현황상 각각 다르나 모두 근린상업지역으로 용도지역을 변경하는 안으로서 방학역 대상지의 용도지역 상향 수준이 가장 높다고 할 수 있습니다. 서울의 도심부와 외곽부의 개발여건ㆍ수요, 중심지 체계 등을 고려해 볼 때 이번 의견청취안 중 홍대입구역 대상지의 용도지역 상향 수준이 가장 높게 예상될 수 있었으나 대상지별 입지 조건이나 관련계획 등을 토대로 해당 용도지역 상향 수준이 계획된 것으로 파악됩니다. 운영기준에 따르면 거의 모든 지역이 근린상업 또는 일반상업지역으로 용도지역 상향이 가능하여 지역중심ㆍ지구중심ㆍ비중심지의 중심지 체계보다는 대상지 개별 여건이 용도지역 상향 수준에 보다 긴밀할 수 있다고 보입니다. 이는 역세권의 보편적 고밀복합개발의 측면에서는 문제가 되지 않으나 서울시 전체 공간구조와 공간위계 측면에서는 외곽부 역세권의 용도지역이 도심부 역세권의 용도지역에 준하거나 오히려 높을 수도 있어 공간구조의 기형성을 초래할 수 있고, 중장기적으로는 공실률 증가 등 수급 불균형 문제도 발생될 수 있다고 사료됩니다. 따라서 역세권 활성화사업의 토지이용이 중심지 체계와 보다 긴밀할 수 있도록 용도지역 상향 기준의 보완이 검토될 필요가 있다고 판단됩니다. 이어서 용적률 산정과 공공기여시설 계획 부문입니다. 역세권 활성화사업에서 용도지역 변경으로 증가되는 용적률의 1/2은 공공기여시설로 조성토록 하고 있는데, 용적률은 지상 연면적을 기준으로 산정되므로 증가용적률의 1/2을 부지면적으로 환산한 공공기여율도 지상 연면적 기준으로서 공공기여시설은 지상에 조성되는 것이 원칙이라고 볼 수 있습니다. 하지만 홍대입구역 대상지에 계획된 공공기여시설 중 공공임대오피스 일부와 공용주차장이 지하에 계획된 바와 같이 공공기여율은 지상 연면적 기준인 반면, 공공기여시설 계획은 지상ㆍ지하 기준이 부재한 가운데, 계획의 적정성 등이 위원회 재량으로 심의되고 있습니다. 현행 제도에서 건축물 지하 연면적에 대한 규정이 부재하고, 대상지 여건 또는 계획에 따라 지하에 조성되는 시설의 접근성ㆍ편리성 등이 보다 높을 수 있음을 감안할 때 공공기여시설의 정량적 산출은 지상 연면적을 기준으로 하되 정성적 계획은 대상지별 위원회에서 심의하는 것이 현행 제도에서는 합리적 운영이라고 보입니다. 다만 지하철역 또는 지하통로와 연결된 지하부의 근린생활시설점ㆍ판매시설 등을 제외하고는 지하는 주로 주차장이나 공조실로 계획되고 있음을 감안해 볼 때 공공기여시설의 지상 조성의 원칙과 지하 조성의 예외적 사항을 운영기준에 규정하는 것이 공공기여율 산출과 공공기여시설 계획의 일관성을 확보하고 더불어 명시적 유연성을 확보하는 데 바람직할 것으로 사료됩니다. 이어서 공공기여시설 계획과 운영ㆍ관리 사항입니다. 공공기여시설은 해당 생활권계획에서 제시된 생활서비스시설 검토와 사업 대상지 일대 현황분석, 서울시 관련부서 및 자치구 협의 그리고 사업별 TF 회의를 거쳐 계획되고 있으나, 공공기여시설이 다양화되고 서울시와 자치구의 정책ㆍ시설 수요와 맞물리면서 그 계획 및 운영ㆍ관리에 있어 합의 형성이 어려울 수 있습니다. 즉 지역에 필요한 여러 공공시설 중 역세권 활성화사업에서 계획할 대상을 선별하는 데 합의 형성이 어려울 수 있고, 홍대입구역 대상지에서 계획된 공용주차장의 운영ㆍ관리를 두고 서울시와 자치구 간 이견이 계속되고 있듯이 공공기여시설 운영ㆍ관리에도 합의 형성이 어려울 수 있습니다. 20쪽입니다. 따라서 공공기여시설의 계획 및 운영ㆍ관리 기준이 보다 면밀히 마련될 필요가 있고, 이번 회기에 상정된 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안에서 생활권 계획의 생활서비스시설을 우선 계획토록 한 것도 이러한 일환으로 이해됩니다. 특히 공공기여시설로 주차장 계획은 보다 신중해야 할 것으로 사료됩니다. 서울시 대부분의 지역에서 주차 부족 문제가 지속되고 있는 상황에서 주차장은 지역필요시설로 검토될 수 있다고 보입니다. 하지만 역세권 활성화사업의 공공기여시설은 해당 역세권 및 지역사회에 꼭 필요한 시설을 조성하거나 지역사회 발전을 이끌 수 있는 중요한 공적 기회로 활용될 필요가 있고, 역세권의 토지 가치를 고려할 때 인근 건물 주차장 등을 임대하여 공용주차장으로 사용하고 기부채납 시설은 다른 필요 용도로 사용하는 것이 보다 경제적일 수 있습니다. 또한 공공기여시설로 주차장을 계획하기 시작하면 역세권 활성화사업의 공공기여시설이 이 용도에 집중되어 버릴 우려도 배제할 수 없습니다. 따라서 주차장 확충 방안은 기존 건물 주차장의 시간대별 유료 개방, 공용주차장으로 임대 등을 비롯해 서울시와 자치구의 정책적ㆍ사업적 접근이 필요하다고 보이며, 역세권 활성화사업에서 공공기여시설로 주차장을 계획하는 경우에는 그 타당성이 보다 면밀히 입증되어 다른 역세권 활성화사업의 공용주차장 계획 시 형평성 논란이 제기되지 않도록 해야 할 것입니다. 21쪽 기타 사항입니다. 300세대 이상의 공동주택 건립 시에는 주택법의 적용을 받아 주민공동이용시설이 확보되는 반면, 300세대 미만은 주택법이 적용되지 않으므로 주택법 적용 회피를 위한 세대수 계획과 공동이용시설 조성의 소극성이 우려될 수 있다고 보입니다. 운영기준에서 세대수와 상관없이 100㎡ 이상의 주민공동시설을 설치토록 하고 있으나 그 규모와 계획의 적정성이 면밀히 검토되어 입주자들의 생활 편의가 소홀히 되지 않도록 해야 할 것입니다. 역세권 활성화사업에서 주거지역이 상업지역으로 상향되면서 주변 저층주거지와 학교시설 등에 일조 문제가 심화될 수 있다고 사료됩니다. 주로 반사판 설치나 보상을 통해 일조권 문제를 해소하는 방안 외에는 별도의 해법이 부재한 상황에서 반사판 설치의 효과성과 반사판 설치의 부작용 등의 검토가 필요하다고 보이며, 방학역 대상지에 연접한 저층주거지에서 사업 대상지에 포함해 달라는 열람공고 의견도 제출되었듯이 가능하면 역세권의 노후화된 저층주거지를 함께 포함하여 사업을 추진하는 것이 일조권 문제 해결은 물론 역세권 사업 효과도 제고될 수 있으므로 향후에는 저층주거지 등 주변 현황과 보다 긴밀히 연계하여 사업 대상지 범위가 검토될 필요가 있겠습니다. 22쪽입니다. 특히 방학역 대상지의 경우 주요 도로와 대상지 간 2개 필지가 끼어 있어 이를 포함하지 않고 사업을 시행할 경우 해당 2개 필지는 틈새필지가 되어 향후 개발에 한계가 있을 수밖에 없고, 이는 역세권 토지이용상 바람직하지 않으므로 방학역 대상지에 잔여필지를 포함하여 검토해야 할 것으로 사료됩니다. 붙임자료는 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 역세권활성화사업 용도지역 변경결정 의견청취안(의안번호 2025, 2026, 2027) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 전석기 부위원장님 질의해 주시기 바랍니다.

안녕하세요. 중랑구 출신 전석기입니다. 국장님 및 간부님 여러분, 수고 많으십니다. 저는 여기서 한 가지만 짚고 넘어가고 싶습니다. 뭐냐하면 2종 일반주거지역에서 근린상업지역으로 가는 게 있고, 그다음에 3종 일반주거지역에서 근린상업지역으로 가는 부분이 있습니다. 어떻게 보면 3단계, 2단계 이렇게 상향이 되는 거거든요. 상향되다 보면 거기에 따라서 불리하게 되는 사람들이 있습니다. 특히 2종 일반주거지역일 때는 일조권 적용을 받습니다. 받는데, 여기가 상업지역화 되면서 일조권이 배제되어 버려요. 그렇게 되면 북쪽에 있는 건축주들은 날벼락이거든요. 갑자기 환경이 좋았던 땅이 어떻게 보면 굉장히 불리하게 되거든요. 그래서 북쪽에 있는 땅에 대해서는 어느 일정 부분까지는 강제로 할 수 없지만 권장, 거의 반강제하다시피 해서 일조권 부분을 적용해 주어서 북쪽에 있는 토지주들의 피해가 최소화되도록 해 줬으면 좋겠습니다. 두 번째 사항도 보면 3종에서 일반상업지역으로 가다 보니까 북쪽의 코너 부분 여기가 주거지역입니다. 그쪽 부분도 굉장히 불리해져요. 그래서 그쪽의 세 필지나 네 필지 정도는 일조권 적용을 해 줬으면 좋겠습니다. 특히 일조권 때문에 반사경을 설치한다는데 그것은 근본적인 대안은 될 수 없다고 봅니다. 그렇기 때문에 변경해 주는 것도, 종상향해 주시는 것도 좋지만 반드시 종상향을 함으로써 피해를 입는 북쪽 땅 이런 것에 대해서는 한번 꼭 짚고 넘어가 주시기 바랍니다. 그리고 하나의 조건으로 그런 것을 달아도 좋습니다. 그렇게 해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

네, 적극 검토하겠습니다.

다음은 이경선 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

성북4선거구 이경선입니다. 검토보고 내용과 관련해서 조금 오해의 소지가 있을 것 같아서 하나만 짚고 넘어가겠습니다. 공교롭게도 3개의 대상지가 모두 다 근린상업지역으로 되다 보니까 시민들이 생각하시기에 역세권 활성화사업을 하면 모두 다 근린상업지역으로 용도가 변경되는 건가 이렇게 약간 쉽게 받아들일 수 있겠다는 생각이 들어서 하나만 짚고 넘어가고 싶은데요. 어쨌든 지금 모두 다 다른 체계, 중심지도 지구중심, 지역중심으로 다르고 용도도 전부 다 다르지만 지금 3개의 사례가 진짜 우연치 않게도 다들 근린상업지역으로 되다 보니 모든 역세권 활성화사업은 근린상업지역으로 되는 것이 아닌가 하고 시민들이 오해할 수 있을 것 같습니다. 그래서 역세권의 위계, 지역특성 이런 것들이 어떤 경우에 어떻게 용도변경이 되는지 좀 더 쉽게 시민들에게 설명될 수 있었으면 좋겠는데요. 어쨌든 홍대 같은 경우는 두 단계가 변경된 상태고, 홍대는 어쨌든 지역 중심이긴 한데 주변이 근린상업이다 보니까 근린상업의 체계를 유지하기 위해서 근린상업까지만 한 것으로 보이는데요. 그런 경우에 이렇게 됐다, 그러니까 주변의 상황과 이런 것들 때문에 이렇게 된 경우 이런 것들이 시민들에게 쉽게 설명될 수 있도록, 지금 용도체계와 지구체계가 너무 복합한 것 같습니다. 그래서 좀 더 쉽게 설명되고, 사업주들에게도 왜 저 땅은 저만큼 용도변경이 되는데 이 땅은 왜 이렇게밖에 안 되는가가 쉽게 설득되고 이해될 수 있도록 정비기준이 있어야 되지 않을까 하는 생각이 들고요. 그리고 방학역 같은 경우는 전체 3단계 다 용도변경을 한 상태인데 그 옆에는 또 3종준주거, 그 옆이 바로 준주거인 거지요?

네, 그렇습니다.

이것과 관련해서 민원이나 이런 것들이 더 있지는 않은가요, 이 대상지와 관련해서?

일부 북측 지역이라든가 서측 단독주택지들도 가급적이면 포함했으면 하는 희망을 가지고 계신 분들도 있고, 또 모두가 다 그러신 것은 아니기 때문에 이런 부분은 가급적 어떤 정형화를 해서 포함할 수 있는 부분은 포함할 수 있도록 적극 협의하고 노력하도록 권장하겠습니다.

알겠습니다. 이상입니다.

이경선 위원님 수고하셨습니다. 다음은 김종무 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김종무입니다. 앞서 두 분 위원님께서 말씀하셨지만 역세권 청년주택, 역세권 활성화사업이 이제 출발하는 것이지 않습니까, 시범사업? 그런데 역세권 청년주택사업하고 흡사한 측면이 있을 겁니다. 주변의 저층주거지에 대한 민원 문제들이 촉발될 수밖에 없는 그런 여지가 있을 텐데 그런 부분들에 대한 대책, 뭐 지금 상태에서는 사실상 마땅한 대책이 없지요?

네, 뚜렷하게 시민들이 원하시는 그런 부분에 대한 대책이 마련되어 있다고 하기는 참 어렵습니다.

사실상 없는 것이지 않습니까?

네.

그러면 주변지 저층주거지의 저항을 극복해 나가면서 사업을 추진할 수밖에 없는 그런 사안일 겁니다. 그래서 그런 민원 부분들은 오롯이 여기에 있는 시의원, 구의원 또 구청의 몫으로 돌아갈 수밖에 없어요. 그래서 그런 사업대상지를 선정할 때 주변 1개 블록, 블록에서 일부 빠지는 부분들이 최대한 없도록 노력을 다해 주어야 될 것 같다는 생각입니다, 그게 첫 번째고. 그다음에 두 번째, 어쨌든 증가되는 용적률의 50% 부분을 공공기여로 역세권 활성화사업이 그렇게 정해져 있는 거지 않습니까? 그런데 지하에 대한 공공기여, 지하에 대한 가치 부분들에 대해서는 작년에 제가 지하 부분 보상에 대한 부분들이나 이런 용역을 태웠습니다. 그게 언제 완료되는 거지요?

내년 3월에 완료됩니다.

내년 3월에 완료되나요?

네.

그러면 공공기여 부분에 지상과 지하에 대한 명확한 기준이 지금 상태에서는 사실상 없는 거지요?

위원님, 제가 확실히 알아보고 답변을 드려도 되겠습니까? 위원님, 이 부분이 가치로 환산되기 때문에 지하 부분에 대한 가치 그리고 지상 부분에 대한…….

그러니까 지하에 대한 가치 부분들의 기준이 없었기 때문에 용역을 지금 하고 있는 것이지 않습니까?

네, 그런 부분이 있는데 일단 우리가 감정평가를 통해서 하게 되거든요. 감정평가를 통해서 가치산정을 하게 되는데…….

아니, 공공기여 부분들에 대해서는 미리 결정하는 건데, 미리 결정을 하지 않습니까? 공공기여비율을 미리 결정을 해 나가는데 감평이라는 부분들은 어느 정도 다 되고 나서 감평을 해서 결정되는 부분들인데, 공공기여 부분들은 지상 부분하고 지하 부분들에 대해서 미리 잠정적인 가평은 가능하지만 실질적인 감평은 좀 어려운 측면들이 있지 않습니까?

네, 그런 부분 있을 수 있습니다.

그래서 현재 역세권 활성화사업을 추진하면서 지하에 대한 보상이나 공공기여에 대한 명확한 가치 부분들이 아직 정립되지 않은 상황에서 대부분 사업자들은 지상 부분들이나 상층의 활용가치가 높은 곳을 자기 것으로 가져가고 싶은 것은 공공이든 사업자든 다 마찬가지이지 않습니까? 그러면 공공기여 부분들은 자꾸 지하 쪽으로 빠질 수밖에 없는 그런 상황이 될 수도 있을 것 같아요. 여기에서 전문위원실에서 지적했듯이 가장 손쉬운 게 공용주차장일 겁니다. 그리고 공공기여에 대한 명확한 가치가 없다고 하면 주차장으로 대부분 공공기여를 빼내려고 할 거예요. 그러면 지금 현재 역세권 시범지역인 방학역, 제가 거기 주차에 대한 수요가 어느 정도 있는지는 모르겠지만 방학역은 택시 차고지였습니다만 각각의 역세권 활성화사업을 추진하는 곳에 주차에 대한 수요가 어느 정도 있는지는 모르겠지만 대충 저층주거지기 때문에 일부 있을 수는 있지만 공용주차장이나 지하의 활용 부분들이 과연 어느 정도 있느냐 하는 부분들에 대해서는 고민을 해야 될 것 같은 생각입니다. 그래서 공공기여에 대한, 지하에 대한 가치 그리고 지상 부분들에 대한, 한마디로 말하면 공공기여에 대한 명확한 가치들을 해서 공공기여가 지하 쪽으로 빠져나가는 그런 부분들은 제한을 하셔야 될 것 같아요. 50%라는 엄청난 혜택을 주면서, 또 3단계 종상향이라는 엄청난 혜택을 주면서 가는 사업이지 않습니까? 그러면 확실히 받아내야지요.

위원님, 그래서 참고로 말씀드리면 저희가 우선 지금 말씀하신 그런 부분을 방지하기 위해서 처음부터 지하로 들어갈 수 있는 이런 부분을 정하는 게 아니고, 우선적으로 아까 말씀드린 생활권계획이라든가 자치구나 서울시의 유관부서와 전부 협의를 내서 이 지역에 꼭 필요한 시설의 종류를 먼저 받습니다. 그 시설이 만약에 반드시 지상으로 설치되어야 효용성이 있다 그러면 지상으로 설치되도록 하는 이런 기준이 있습니다. 방침을 받아서 시행을 하고 있는데 이 지역에 꼭 필요한 시설인 공용주차장이 필요하다고 구청에서 굉장히 강력한 요구가 왔기 때문에 부득이 주차장으로 한 거고, 주차장은 지하로 가는 게…….

그러면 주차장의 면적은 지상 부분의 몇 %를 인정하면서 가나요? 그런 기준들이 있느냐는 거지요.

위원님, 도시계획과장이…….

보완해서 보고드리도록 하겠습니다. 지하에 대한 부분들은 저희가 건축물로 해서 건설비용을 차감하는 것이고, 그렇기 때문에 말씀하신 것처럼 지하에 대한 부분들이 건설비로만 단순히 계산되기 때문에 우려하시는 것처럼 그게 과도한 혜택이라든가 이렇지는 않습니다.

지금 대부분 면적단위로 공공기여를 산정해 놓았는데, 지금 여기서 계산된 부분들은 면적단위로 계산해 놓으셨지 않습니까?

그렇습니다.

그런데 무슨 건설비용을 말씀하세요?

대부분 기부채납을 하는데 토지 같은 경우에는 감정평가에 대한 부분들은 감정평가대로 하고요. 건축물과 관련되어서는 분양가격이 아니고…….

그래서 과장님, 지하 부분하고 지상 부분에 대한 공공기여 부분들은 위원회에 다시 한번 말씀을 해 주시든 저한테 보고를 한번 해 주십시오.

네, 알겠습니다.

그러면 과다한 혜택이 아니고 지하 부분에 대한 정량적인 평가기준들이 있다는 말씀으로 지금 과장님 하신 말씀은 그렇게 들립니다. 그러니까 그런 부분들을…….

네, 그러니까 건축비용에 대한 부분들은 표준건축비를 산정해서 한 거기 때문에 많이 하냐 적게 하냐에 대한 부분들은 규모에 따라서 달리 될 수 있는 것이고…….

그러면 여기에 써 있는 면적의 기준 외에 별도 산정 기준으로 계산을 해서 여기에 표시를 하셨다는 말씀이겠네요?

그 내용에 대해서는 별도로 한번 말씀을 드리도록 하겠습니다.

네, 별도로 한번 말씀해 주시고요. 어쨌든 시범사업이기 때문에 기준들이 명확해야 되겠다는 생각입니다, 특히 공공기여에 대해서는. 특별한 혜택을 주면서 진행하는 사업입니다. 주변의 민원들을 안고 가면서 진행하는 사업이지 않습니까? 그래서 명확한 기준을 잡아야 되겠다는 생각이고 세 번째, 용도지역과 다르게 우리가 역세권 청년주택, 역세권 활성화사업을 통해서 2단계 혹은 3단계까지 종 상향을 죽 해 나가고 있습니다. 그러면 차기 한 20~30년 후에 도시의 모습들이 2종에서 준주거지역이나 상업지역들이 불쑥불쑥 튀어 오르는 그런 모습들이 많이 나타날 것 같아요. 그랬을 때 그때는 어떻게 도시 공간구조를 관리할 계획이신지 그 부분에 대해서도 고민을 하나요?

네, 고민이 필요한 부분이고요. 저 개인적으로도 지금 고민을 하고 있습니다. 그래서 이 부분을 저희가 연구도 필요할 수 있고요 위원님 우려하시는 사항을 깊이 고민하도록 하겠습니다.

이 부분에 대해서 분명히 고민을 하셔야 될 것 같아요. 왜냐하면 지구단위계획이라는 것은 어느 정도 큰 필지에 대해서 계획적으로 정비를 해 나가는 거지만 지금 개별필지를 두고 하는 정책적인 사업들이 엄청나게 많이 진행되고 있지 않습니까? 여기에서 역세권 청년주택이나 역세권 활성화사업이 아닌 행복주택을 건설하면서도 제 지역에서 2종에서 준주거까지 많이 끌어올립니다. 그리고 대부분 역세권 사업들은 근생까지는 올라가요. 상업지역까지는 올라갑니다. 2종에서 준주거와 상업지역이 혼재되는 이런 문제들이 갈수록 심화될 텐데 그러면 앞으로 서울시가 조닝에 대해서는 아예 관리를 하지 않겠다, 그건 아니지 않습니까?

그렇습니다.

그런 심하게 혼재된 지역들을 어떻게 나갈 것인지, 지금까지는 어느 정도 역세권 청년주택도 그렇고 역세권 활성화사업도 이제 출발이 되지만 이런 것들이 향후 20~30년 뒤에는 정말 도시경관들이 엄청나게 안 좋아질 것 같아요. 그 부분에 대해서도 고민을 해 주셔야 되겠다는 생각입니다.

네, 알겠습니다.

이상입니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 다음은 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 국장님, 역세권 활성화사업의 목적이 뭔가요?

한마디로 말씀드리면 콤팩트시티의 구현이라고 생각을 합니다. 업무와 상업, 주거가 같이 콤팩트하게 그 안에서 바로 모든 생활이 이루어지는 콤팩트시티 구현이라고 할 수 있겠습니다.

그렇지요. 그런데 지금 현재 추진하고 있는 부분들을 보면 그렇지 않다고 봅니다. 굉장히 기대가 크고, 주거환경이나 모든 업무시설 여러 가지를 같이 공동으로 하다 보니까 좋은 부분도 있겠지만 실제 지금 현재 들어와 있는, 추진하고 있는 것을 보면 대부분이 굉장히 열악하다, 처음에는 건물이 번지르르하고 좋으니까 그냥 들어가겠지만 그다음에는 굉장히 생활이 불편할 수밖에 없는 구조적으로 만들고 가는 것 같아요. 지금 주차율도 굉장히 낮지요? 그리고 지금 현재 수요 자체는 세대수는 몇 %까지인가요?

세대수요?

세대 주차율이?

세대 주차율이요?

네.

세대 주차율이 평형에 따라서, 지금 현재 확보된 것은 세대당 0.5~0.8대입니다.

그렇지요, 0.5~0.6. 대략적으로 그렇게 60~70% 되지 않습니까,, 예를 들어서?

네, 그렇습니다.

그리고 업무시설, 근린시설 자체는 주차율이 없지요, 주차에 대해서 들어가지 않지요?

네, 더 낮습니다.

그랬을 때 과연 그 건물의 주차난으로 인해서 주변이 어떻게 될까요?

그런 부분 고민을 좀 더 해야 된다고 생각을 합니다.

그런데 고민을 해야 되는데 어제도 제가 도시계획심의위원회에서 얘기를 했지만 계속적으로 그렇게 해서 짓고 있습니다. 주차장은 또 뭐로 짓느냐, 자주식 주차장도 아니고 다 기계식으로 가요. 그러면 거기에 예를 들어서 몇 백 세대가 들어가는데, 지금도 다 전체적으로 그렇습니다. 300세대, 500세대가 들어가는데 기계식으로 들어가서 만일에 기계 하나가 문제됐다, 주변이 어떻게 될까요? 그리고 방학역 관련해서도 보면 주변 지역이 저는 도저히 이해할 수가 없는 구조입니다. 왜냐하면 도로에 인접한다든가 뭔가 해야 되는데 그 옆에, 앞에 건물이 두 필지가 있는데도 큰 도로 옆에 있는 것도 안 하고, 옆에 저층주거지가 있으면 일부 저층주거지를 넓혀서라도, 예를 들어서 근린상업시설로 해서 2단계, 3단계 가는 게 아니라 좀 낮춰서라도 그쪽도 대부분 노후되어 있는 부분이기 때문에 같이 할 수 있는 방법을 찾아줘야 되는데, 이 규정에 맞으니 이것만 올리겠다, 그렇게 해서 이것을 완성시킬 수 있을까요? 제가 봤을 때 홍대역 같은 경우는 마포구에서 도저히 이 상태면 큰일 날 것 같아서 공용주차장을 요구하신 것 같아요. 그렇잖아요?

네.

그것에 대한 대책이 없으면서 자꾸 이렇게 하는 것은 오히려, 처음에는 건물이 좋으니까 들어갑니다. 그다음에는 주거환경이 열악해서 다 나오는 부분입니다. 그것에 대한 뭔 대책을 만드셔야 되는 것 아닌가요? 왜냐하면 200%, 2종을 상업지역으로 바꿔주면서 2배, 3배를 만들어 주면서 아무런 대책도 없이 그렇게 만든다, 그러면 주변의 주거환경은 더욱 열악해지는 겁니다, 건물만 번지르르하지. 그래서 방학역 이 부분의 계획에 대해서는 정말로 그 주변하고 같이 흡수할 수 있도록 그렇게 해야 되고, 예를 들어서 금전적으로 보상해 주겠다 이런 얘기가 나오는데 그거는 말이 안 되는 얘기잖아요, 일조권 문제에 대해서는. 그래서 전체적인 부분을 해 줘야 되고요. 특히 역세권, 지금 현재 전체적으로 주거문제 때문에 막 여러 가지 혜택을 주다 보니까 결국은 뒤로 가서 그 주변에다 공용주차장 100대, 200대 만들어야 되거든요. 최소한 이런 데 200대 만들려면 500~600억 들어갑니다. 차라리 우리가 공공기여를 안 받고 그걸 만드는 게 낫지요, 그렇게 되면. 국장님, 그 부분에 대해서 기준도 만드셔야 되고, 안도 만드셔야 되고, 어떻게 해 나갈 건지, 그리고 이 부분에 대해서 지자체와 사전협의를 할 것 아닙니까? 협의할 때 주차장은 기계식은 절대 50% 이상 넘지 않게끔 하십시오. 최소한 자주식 50%는 들어가야지요, 전체 다 기계식으로 여기는 넣을 건데. 그런 부분들을 검토하셔서 그렇게 진행해 주시기 바랍니다.

네, 적극 검토하겠습니다.

이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님, 이성배 위원님 질의해 주시기 바랍니다.