이성배 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제300회 임시회 제2차 도시계획관리위원회 회의를 개의하겠습니다. (의사봉 3타) 존경하는 선배ㆍ동료위원님 여러분, 바쁘신 일정에도 불구하고 위원회 활동에 적극 참여해 주신 데 대해서 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 그리고 김성보 주택건축본부장을 비롯한 관계공무원 여러분, 다시 뵙게 되어서 반갑습니다. 금번 새로 취임한 신임시장의 정책기조에 맞추어 다양한 정책변화들이 진행될 것으로 예상됩니다만 특히 서울의 주택정책을 총괄하고 있는 주택건축본부의 정책 변화는 서울시 부동산 시장에 매우 큰 영향을 줄 수 있습니다. 시정변화에 따른 서울의 주거정책에 대한 긍정적인 변화도 필요하겠습니다만 벌써 서울시의 재건축 재개발 규제 등이 완화될 수 있다는 기대감만으로 일부 지역 부동산 가격 상승 등의 부작용이 나타나고 있습니다. 향후 서울시 주택정책 방향에 대한 기대와 우려가 공존하고 있는 만큼 주택건축본부에서는 새롭게 검토하는 사업 이외에도 기존에 추진하고 있던 공적임대주택 24만 호 및 추가 8만 호 공급, 역세권 청년주택 공급 활성화 등의 주거 정책에 대해서도 보다 면밀히 살펴서 서울 집값 안정을 위한 가시적인 성과가 나타날 수 있도록 더욱 노력해 주시기 바랍니다. 금일 회의에서는 오전에는 주택건축본부 소관 안건처리 및 현안업무보고를 받고, 오후에는 지역발전본부 안건처리 및 현안업무보고를 받도록 하겠습니다. 아무쪼록 오늘 회의가 원만히 진행될 수 있도록 위원님과 관계공무원 여러분들의 적극적인 협조를 부탁드리면서 의사일정에 들어가도록 하겠습니다. 1. 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(김종무 의원 발의)(고병국ㆍ김경영ㆍ김기덕ㆍ김생환ㆍ김재형ㆍ김제리ㆍ김태수ㆍ김평남ㆍ김희걸ㆍ노승재ㆍ박기열ㆍ박기재ㆍ박상구ㆍ박순규ㆍ송명화ㆍ송아량ㆍ송정빈ㆍ신정호ㆍ양민규ㆍ오중석ㆍ이상훈ㆍ이성배ㆍ이영실ㆍ임종국ㆍ장상기ㆍ전석기ㆍ최선ㆍ최웅식ㆍ최정순ㆍ한기영ㆍ황규복 의원 찬성)

수석전문위원 조정래입니다. 배부해 드린 유인물을 참고해 주시기 바랍니다. 먼저 1쪽에 제안경위입니다. 금년도 4월 2일 존경하는 김종무 위원님께서 발의하셨습니다. 주요 내용입니다. 신고에 따라 착공할 수 있는 가설건축물 중 관리사무실 항목에 공동주택단지 근로자 근무환경 개선을 위한 휴게ㆍ경비시설을 추가하고 가설건축물의 구조를 기존의 조립식 유형을 구체적으로 열거하던 방식을 조립식으로 일원화하는 내용으로 제출하였습니다. 2쪽 하단이 되겠습니다. 그동안 공동주택단지 내 근로자 근무환경 개선을 위한 휴게ㆍ경비 등 시설 설치는 건축물의 바닥면적, 건폐율 및 용적률 산입 등 규모제한을 받는 건축허가 또는 건축신고로 처리됨에 따라 정상적인 허가절차의 적용을 받아 왔습니다. 다만 기존 단지 내 건축물의 용적률 여유가 없는 경우에는 해당 시설 설치가 사실상 불가능한 여건에서 건축허가 없이 공동주택 관리노동자의 근로환경 개선을 위해 필요한 경비실 에어컨 설치 등 시설한 사실상의 가설건축물에 대하여 현실적으로 이행강제금이 부과되고 있는 실정입니다. 현재 서울시 아파트 경비실 관련 위반건축물 현황조사 결과에 따르면 총 8개소입니다. 표를 참고해 주시기 바랍니다. 3쪽 하단입니다. 최근 경비원에 대한 주민의 갑질과 폭행이 사회적 문제로 제기되면서 경비원들의 처우 개선과 함께 열악한 근무환경에 대한 개선의 목소리가 높아지고 있습니다. 또한 공동주택 단지 내 종사자 근로환경 개선을 위해 관리사무실 내 에어컨 등 설치는 사실상 필수적인 요소로 인식되고 있습니다. 에어컨 설치 등을 위한 소규모 조립식 증축에 건축허가 또는 신고의 제한 규정과 복잡한 절차를 적용할 경우 관리사무실과 같은 공동주택 내 근로자의 근무환경 개선에 과도한 사회적 비용을 유발하는 문제가 제기될 수 있습니다. 4쪽입니다. 이에 위와 같은 시설의 설치를 다소 용이하게 하여 공동주택 내 근로자의 근무환경을 개선하게 할 목적으로 이해됩니다. 종합해서 말씀드리면 공동주택단지 내 근로자 근무환경 개선을 위한 휴게ㆍ경비 등 시설을 가설건축물 축조신고 대상에 포함하도록 개정하는 것은 아파트 관리 노동자의 열악한 근무환경 개선 촉진을 위해 필요하다고 판단됩니다. 붙임의 관련규정은 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음으로 주택건축본부장 나오셔서 간단한 인사말씀과 간부소개 후에 집행부 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

존경하는 김희걸 위원장님, 전석기 부위원장님, 노식래 부위원장님 그리고 도시계획관리위원회 위원님 여러분, 안녕하십니까? 주택건축본부장 김성보입니다. 먼저 바쁘신 중에도 서울시민을 위해 적극적으로 의정활동을 수행하시는 위원님들께 감사드립니다. 저희 본부는 청년층의 안정적인 주거환경 확보를 위해 청년월세 지원사업 및 역세권 청년주택을 공급하고 주택공급 혁신방안을 바탕으로 8만 호 공공주택 공급 등 주요 사업들이 차질 없이 추진될 수 있도록 노력하고 있습니다. 또한 불법건축물 관리를 강화하여 건축 질서를 회복하고 D급, E급 위험건축물의 체계적인 안전관리를 통해 건축안전을 최우선의 목표로 추진하고 있습니다. 아울러 재개발ㆍ재건축 미해산 조합에 대한 일제조사를 통한 또 정비구역 해제지역 실태조사 및 분석을 통한 정비사업의 투명성을 확보하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 앞으로도 저희 주택건축본부는 서민주거안정을 위해 올해 계획했던 사업들이 당초 목표대로 추진될 수 있도록 최선을 다해 노력하겠습니다. 감사합니다. 그러면 주택건축본부 간부를 소개해 드리겠습니다. 이진형 주택기획관입니다. 김정호 주택정책과장입니다. 임춘근 주택공급과장입니다. 박순규 건축기획과장입니다. 안중욱 지역건축안전센터장입니다. 명노준 공공주택과장입니다. 진조평 공동주택과장입니다. 진경식 주거정비과장입니다. 차창훈 주거사업과장입니다. 이상으로 간부소개를 마치겠습니다. 김종무 위원님께서 발의하신 의안번호 2291번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 그동안 공동주택단지 내 근로자 근무환경 개선을 위한 휴게ㆍ경비 등 시설 설치는 건축물의 바닥면적, 건폐율 및 용적률 산입 등 규모제한을 받는 건축허가 또는 신고로 처리됨에 따라 과도한 규제와 복잡한 절차 등의 적용을 받았고, 특히 기존 단지 내 용적률 여유가 없는 경우에는 해당 시설 설치가 불가능한 어려움을 겪고 있었습니다. 이에 본 일부개정조례안은 신고에 따라 설치할 수 있는 가설건축물 관리사무실에 공동주택단지 내 근로자 근무환경 개선을 위한 휴게ㆍ경비 등 시설을 추가하는 내용으로 절차를 간소화하고, 설치의 편의성을 제고하여 아파트 관리 노동자의 열악한 노동 환경을 개선하고 촉진시키고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며, 개정조례안에 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

김성보 주택건축본부장 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제1항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제1항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안을 김종무 위원께서 발의하신 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 2. 고덕시영재건축조합에 대한 합동점검반 긴급 투입 요청에 관한 청원(이준형 의원 소개)

수석전문위원 조정래입니다. 이 청원은 금년도 4월 16일 존경하는 이준형 의원님의 소개로 접수된 청원이 되겠습니다. 금년도 같은 달 19일에 우리 위원회에 회부된 내용이 되겠습니다. 청원요지는 간담회에서 충분히 말씀드렸습니다. 검토보고서 3쪽에 재건축사업 추진개요와 갈등발생 현황은 위원님들께서 자료를 참고해 주시면 고맙겠습니다. 6쪽에 제도적 검토사항 말씀드리겠습니다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비사업조합 임원의 보수는 정관 기재사항에 해당합니다. 정관 변경 또한 총회의 의결사항으로, 7쪽입니다. 조합이 총회를 통해 퇴직급여와 관련한 정관상의 조문을 개정하는 것은 법률에 저촉되는 사항은 없습니다. 다만, 정기총회 자료에 명시되어 있는 바와 같이 조합의 정관개정안은 사실상 임직원에 대한 포상금 지급과 퇴직금을 인상하려는 것으로 보이는데 이는 서울특별시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정 제19조 제8항에 명시된 조합 임원에게 임금 및 상여금 외에 별도의 성과급 지급은 하지 않는 것을 원칙으로 한다는 내용이 있습니다. 이를 위반하는 사항으로 볼 수 있습니다. 8쪽입니다. 현행법과 조례는 조합의 강제청산 및 해산에 대한 별도의 규정이 없고, 민법상의 사단법인 청산ㆍ해산 규정을 준용토록 하고 있는데 민법에서도 해산 및 청산 이후 신고의무 규정만을 두고 있을 뿐 사업종료 후 해산 또는 청산 의무기간은 규정하고 있지는 않은 상태입니다. 이와 같은 제도적 여건으로 인해 이 재건축조합과 같이 준공 후 1년 이상 경과한 미해산 정비사업 조합이 현재 금년도 4월 기준으로 59개소이고, 해산 후 현재까지 청산하지 않은 조합도 총 44개소인 것으로 조사되었습니다. 아울러서 해산이 현재 진행 중인 곳은 18개소이고, 추진주체가 없는 단지는 18개소, 소송 중인 단지는 23개소 해서 모두 미해산 조합 59개소입니다. 9쪽입니다. 관계기관의 대응실태에 대해서 간략하게 말씀드리겠습니다. 지금 이 사안과 관련해서 강동구청은 그동안 두 차례 행정지도 공문을 발송한 바 있습니다. 아울러서 서울특별시 정비사업 조합 등 표준행정업무 규정에 근거한 임금 지급과 조합해산 및 청산 등 지난 2018년 11월 이후 현재까지 클린업시스템을 통해 공개하지 않은 각종 회의록과 속기록, 계약서 등 서류 공개를 지도한 것으로 확인되었습니다. 또한 해당 조합에 대한 사업비 집행 관련 적정여부와 인건비ㆍ운영비ㆍ사업비 등 회계처리 적정여부 등을 점검하기 위한 방침을 수립한 바 있고, 서울시 주거정비과로 해당 민원의 접수사실과 함께 조합 정기총회 개최 전 시ㆍ구 합동 기동점검을 실시해 줄 것을 요구한 바 있습니다. 서울시는 고덕시영재건축조합의 민원이 접수되기 전인 지난 2019년 2월부터 정비사업 준공 후 미청산ㆍ미해산 조합의 신속한 후속절차 진행을 위해 국토부에 법령 개정을 건의한 바 있고, 두 차례에 걸쳐 미해산 조합을 대상으로 조사를 실시한 바 있습니다. 10쪽입니다. 아울러 서울시-자치구 간 합동회의를 개최하여 ‘추진주체가 없는 조합에 대한 직권해산의 필요성은 있으나 법적 근거가 없어 어려운 상태라는 점’과 ‘소송 진행 중인 조합의 경우 다양한 소송사유와 비용처리 등 문제로 인해 조합해산을 쉽게 언급할 수 없다는 점’을 논의하여 대책 마련을 해 온 것으로 확인되었습니다. 이에 따라서 내부방침을 통해 도시 및 주거환경정비법 제111조 제2항과 제113조 제2항에 따라 총 63개소의 미해산 조합에게 자료 제출을 요구한 바 있고, 공무원과 전문가로 구성된 점검반을 구성하여 금년도 3~4월 중 점검계획을 수립한 바 있습니다. 확인 결과 서울시는 청원의 시급성과 강동구청의 협조요청 등을 감안해서 청원인의 요구를 받아들여 오늘 중 기동점검을 실시할 예정입니다. 11쪽입니다. 종합의견은 위원님들께서 간담회 시에 말씀을 나눴으므로 서류로 갈음하도록 하겠습니다. 나머지 붙임 문서는 위원님들께서 관계규정을 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 고덕시영재건축조합에 대한 합동점검반 긴급 투입 요청에 관한 청원 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음으로 주택건축본부장 나오셔서 집행부 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

청원 39번 고덕시영재건축조합에 대한 합동점검반 긴급 투입에 관한 청원에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 청원의 주요내용은 2016년 준공된 고덕시영아파트는 현재까지 조합을 해산하지 않고 조합과 조합원 사이에 갈등이 있는 상황으로 4월 30일 정기총회를 예정하여 조합 임원의 과도한 포상금 지급을 위한 정관 개정을 추진하고 있습니다. 이에 정기총회 개최 전에 고덕시영 재건축 미해산 조합에 대한 서울시 시ㆍ구ㆍ전문가 합동점검반을 긴급 투입 요청하는 내용입니다. 청원 대상지는 강동구 아리수로 50길 50 고덕시영아파트(현 고덕래미안힐스테이트)로 2016년 12월 29일 준공 인가됐고, 2017년 5월 31일 이전고시 후 현재까지 조합이 해산되고 있지 않습니다. 우리 시는 아파트 준공 이후 장기간 조합해산 지연으로 주민 갈등과 조합원 피해가 발생한다는 민원 등이 있어 금년 3월 2일 재개발ㆍ재건축 미해산 조합 관리실태 일제조사계획을 수립하였고, 강동구청 외 23개 구청에서 정비사업 미해산 및 미청산 조합 관련 103건에 대한 사전점검 자료를 제출받아 1차 서류 점검을 완료하였습니다. 이후 본 청원의 고덕시영아파트에 대한 주민 민원, 강동구의 시ㆍ구 합동 기동점검 협조 요청 공문에 따라 시ㆍ구 합동 조합 기동점검이 조속히 필요하다고 판단하여 변호사, 회계사 등 8명으로 구성된 기동점검반을 편성해서 금일부터 5월 7일까지 2주간 고덕시영아파트 조합운영실태 기동점검을 실시할 예정입니다. 이상으로 설명을 마치겠습니다.

김성보 주택건축본부장 수고하셨습니다. 다음은 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 김종무 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

강동구 김종무입니다. 제가 재건축ㆍ재개발 조합 해산과 관련해서 좀 초기부터 조례도 개정하고 계속 집행부한테 부탁도 드리고 했던 그런 사안입니다만 민법의 준용을 하고 있지 않습니까, 조합들이? 민법의 준용을 하고 있는데 어쨌든 재건축ㆍ재개발조합은 목적법인입니다. 일단 재건축이나 재개발이 완료되면 그 목적을 일정 부분 다 했기 때문에 완료되고 나서 해산이나 청산을 완료 짓는 게 맞는 거지 않습니까?

그렇습니다.

그런데 좀 상위법에 그런 규정들도 없고 그냥 단순하게 민법의 준용된 적용을 하다 보니까 이 조례로 이 부분들을 좀 압박하는 부분들이 일정 부분 한계가 있더라고요. 한계가 있지만 어쨌든 간에 미해산 조합들에 대해서는 원칙을 분명히 해야 될 것 같아요, 우리 서울시가. 목적 달성한 부분들에 대해서는 무조건 해산을 시키겠다는 신호를 명확히 해 주셔야 되고, 이번에 일제조사를 추진하는 것도 아마 본부장님을 비롯한 집행부가 그런 결단을 내려준 거라고 저는 생각해서 한편으로 대단히 감사하게 생각합니다. 그래서 이번 실태조사를 한다고 보도자료를 내면서 기존에 저희한테 제출했던 자료가 ‘63개 조합이 미해산되었습니다.’라고만 말씀했는데 막상 보도자료가 나가고 나서 아마 집행부 쪽으로 전화가 엄청나게 왔었을 걸요. 해산을 하고 나서 청산을 하지 않고 있는 조합들을 비롯해 가지고 그런 것들이 추가로 이렇게 많이 잡혔지 않습니까? 그렇죠?

네, 그렇습니다.

그 부분이 지난번에 조례를 개정하고 나서도 제가 한번 말씀을 좀 드린 바가 있습니다. 이런 변칙들이 일어나고 있다, 일정 부분 조합에 잔금이 남아 있는데 그 부분에 대해서 해산을 시켜놓고 청산을 하지 않고 계속 남아 있는 금액들을 소진하고 있는 그런 곳들이 있다 이런 제보들이 좀 많이 들어왔는데 이 부분에 대해서도 마땅히 제어할 방법이 현행법으로는 쉽지 않더라고요. 그래서 이번에 우리 강동구가, 제가 하루에 한 50통 이상씩 계속 문자를 받습니다. 정말 미쳐버릴 정도로 문자를 이렇게 받는데 이 고래힐뿐만 아니라 지금 14년 되었지만 해산되지 않은 암사동에 P아파트가 있고 또 2,000세대 이상급 재건축들이 상일동, 고덕2동을 비롯해서 완료된 곳들이 6개 단지가 있습니다. 그런 곳들이 모두 저희한테는 잠재적인 불씨로 남아 있는 겁니다. 지금은 한 1~2년밖에 되지 않았기 때문에 고래힐과 같은 이런 분쟁이 안 되지만 아마 내년 정도 되면 똑같은 분쟁이 일어날 겁니다. 그래서 이번에 실태조사를 하고 나서 제가 추가적으로 할 수 있는 조례 부분들을 다시 또 좀 강하게, 법에 위반되지 않는 범위 내에서 조례를 좀 더 강하게 개정해야 되겠다 이 생각을 갖고 있습니다. 일단 잔금이 남아 있지 않고 해산이나 청산을 못하는 그런 조합들도 있습니다. 그렇죠? 그런 곳들은 이 부분을 정리하지 않으면 나중에 20년, 30년 뒤에 재건축을 할 때 또 문제가 됩니다. 그 부분을 정리해 줘야 됩니다. 그래서 잔금이 남아 있지 않고 자체적으로 해산ㆍ청산을 못하는 부분들에 대해서는 어떻게 할 것이냐, 직권으로 해제를 시킬 거냐, 안 그러면 약식으로 해산ㆍ청산 절차를 밟을 것이냐 이런 부분들을 정리해 줘야 되지 않습니까? 그런 부분들 그리고 가장 큰 문제들이 남아 있는 잔금, 조합 잔금이 많이 남았기 때문에 이런 불씨가 생기는 부분들인데 그 돈들은 결국은 조합원들이 낸 돈입니다. 낸 돈이지 않습니까? 낸 돈이 다 짓고 나서 많이 남았기 때문에 조합원들은 당연히 본인이 대출 받아서 자금을 냈었고, 다 되고 나면 내가 좀 돌려받을 수 있겠구나 하고 생각하고 있는 겁니다. 그런데 조합은 목적을 달성하고 어느 정도 많이 남겼기 때문에 조합장이나 임원들은 성과라고 이렇게 생각하는 거예요. 그런 갭들을 없애줘야 되는 거죠. 일단 아예 남아 있는 자금들에 대해서는 조합이나 임원들이 욕심을 내지 않고, 남아 있으면 사업이 완료되고 나서 어느 정도 안착이 되면 조합원들한테 돌려준다 그런 풍토가 만들어질 수 있도록 확고하게 제도를 만들어줘야 될 것 같아요. 그래서 일제조사를 하시고 나서 저하고 좀 협의해서 추가적으로 조례 개정을 다시 했으면 좋겠다는 생각입니다. 그렇지 않으면 저희 지역뿐만 아니라 재건축 재개발이 일어나고 있는 조합들에 대해서 이 불씨는 계속 일어날 겁니다. 집단민원에 저희들도 시달리고 집행부도 시달리게 되는 그런 사항들이 될 것 같아요. 본부장님, 어떻게 하시겠어요?

위원님, 전적으로 공감합니다. 결국은 입법과정이 있어야 될 것 같습니다, 기본적으로는. 그래서 저희가 지금 국토교통부에 법령 개정을 건의를 했습니다만 조속히 안 되는 안타까움이 있습니다. 그래서 좀 더 이 부분을 집중해서 법령이 개정돼서 기본적으로 도정법상 조합 해산이랄지 청산이 법에 의한 정리가 될 수 있게끔 먼저 최대한 노력을 더 먼저 하고요. 좀 급하게나마 조례 개정이 필요한 부분들은 위원님들하고 협력해서 추진하도록 그렇게 하겠습니다.

그런데 지난번에 조례 개정할 때도 저항이 좀 있었습니다. 왜 이게 법이 잘 통과가 되지 않을까요, 본부장님? 왜 안 되는 것 같아요? 법조인들이 반대합니다. 그 소송이 대부분 조합하고 엄청나게 일어나고 있지 않습니까? 그리고 거기에 소송은 땅 짚고 헤엄치기입니다. 시간을 질질 끌면서 수임료만 받는 그런 소송이에요. 그러니까 법조인들이 이러저런 핑계를 대면서 반대를 하고 있어요. 그러니까 법 개정이 잘 안 되는 거죠. 저도 국토위 쪽에 이 부분을 빨리 좀 개정해 달라고 압박을 하는데 의견들이 곱지 않게 나옵니다. 좋은 의견들이 안 나와요. 어쨌든 법은 개정하려는 노력은 하고 있는데 계속 이것만 기다릴 수 없는 그런 상황이기 때문에 우리가 지자체에서 이렇게 절박하게 계속 추동을 해 나가면 그 법도 명분을 가지고 개정할 수 있는 거지 않습니까?

그렇습니다.

선을 먼저, 법이 먼저 개정되어서 간다는 생각보다 우리가 먼저 추동을 해 나가자는 겁니다.

그렇습니다.

좀 본부장님께서 집행부가 민원에 많이 시달리고 있지만 또 이 부분에 대해서는 꼭 반드시 고리를 끊어내겠다는 생각으로 일을 진행해 줬으면 좋겠습니다.

알겠습니다.

부탁드리겠습니다. 고맙습니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 본부장님, 지금 현재 준공하고 아직 청산 안 된 조합이 어느 정도나 있습니까?

총 지금 103개인데요 미청산은 44개, 미해산된 조합은 59개 이렇게 파악되고 있습니다.

전체적으로 관리라든가 어떤 보고받는 게 거기 조합에서 있나요?

종전까지는 관리가 제대로 안 된 상태였습니다. 그래서 저희들이 계속 언론이랄지 주민들 민원을 받으면서 이 부분은 개선을 해야 되겠다 생각해서 저희들이 작년부터 계획을 세우고 올해 실태조사부터 나서기 시작한…….

지금 실태조사 한 데가 있습니까, 한 군데라도?

아직은, 서류로만 지금 자료를 받아보고…….

그러면 최고 오래된 조합이 몇 년 정도 되었습니까, 해산이나 청산이 안 된 데가?

2007년짜리가 가장…….

저희 지역도 굉장히 많이 있는 것 같습니다, 그런 부분들이.

14년 돼서 아직…….

그래서 그런 부분들은 김종무 위원님이 여러 가지 얘기하셨지만 좀 철저하게 집행부에서 충분히 할 수 있는 일들이 많거든요. 여러 가지 점검 좀 하고 또 보고받을 것 보고받고 아니면 매년 상황적으로 변화된 사항을 보고받는다든가 어떤 자료로 축적을 해서 지자체하고 협의해서 관리를 철저히 해 주시기 바랍니다.

알겠습니다. 그렇게 하겠습니다.

이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 위원장이 한 말씀 드리도록 하겠습니다. 실질적으로 법령 개정이 이루어지지 않다 보니까 분담금은 결국은 조합비이지 않습니까? 조합비를 가지고 성과급 제도로 유용해 먹고 하는 부분들은 배임이나 횡령에 해당된다 이렇게 생각이 드는데 실질적으로 지금 주변에서 일어나고 있는 현상들을 놓고 보면 조합장들이 그간에 준공 나고 나면 조합비 가지고 성과급제도라 해서 그동안에 매달 급여나 또 상여금을 가져갔는데도 불구하고 성과급으로 해서 수억에서 수십억씩 챙겨가는 이러한 부분들이 발생을 하고 있어요. 따지고 보면 과도한 분담금을 조합원들한테 받아서 사익을 챙기는 현상들이 일어나고 있는 건데 이 부분에 대해서는 철저하게 조사를 하고 그리고 법령이 미비하다 그러면 법령을 갖추어서 다시는 이러한 부분들이 발생해서는 안 된다, 일반서민들은 집 한 채 마련하기 위해서 온갖 노력을 다하고 있는데 그걸 빌미로 해서 사익을 챙기는 이러한 현상들에 대해서 우리 서울시가 먼저 앞장서서 제도개혁을 한다든지 하는 부분들이 나왔으면 좋겠다 이런 생각인데 여기에 대해서 본부장님 충분히 공감하십니까?

네, 위원장님 말씀에 100% 공감드리고요 아무튼 이런 정비사업에서의 비리 또 개인 사익추구 이런 부분들은 정말 뿌리를 뽑을 각오로 열심히 하겠습니다.

수고하셨습니다. 더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제2항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제2항 고덕시영재건축조합에 대한 합동점검반 긴급 투입 요청에 관한 청원을 채택하여 이를 본회의에 부의하기로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 고덕시영재건축조합에 대한 합동점검반 긴급 투입 요청에 관한 청원요지서 (회의록 끝에 실음) 3. 서울특별시 역세권 청년주택 도시관리계획(용도지역) 변경결정에 대한 의견청취안(성동구 용답동 230-4번지)(의안번호 2350)(서울특별시장 제출)

서울특별시 역세권 청년주택 도시관리계획(용도지역) 변경결정에 대한 의견청취안에 대해 제안설명 드리겠습니다. 본 안건은 성동구 용답동 230-4번지에 역세권 청년주택사업을 추진하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례에 따라 대상지의 용도지역을 준주거지역에서 일반상업지역으로 변경 입안한 사항입니다. 본 안건에 대하여 시의회 의견청취 이후 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 도시관리계획 변경결정 고시 절차를 이행할 계획입니다. 이와 관련하여 세부적인 내용에 대해서는 위원님들께서 양해해 주신다면 임춘근 주택공급과장이 소상히 설명드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

임춘근 과장 나오셔서 설명해 주시기 바랍니다.

주택공급과장 임춘근입니다. 서울특별시 역세권 청년주택 도시관리계획(용도지역) 변경결정에 대한 의견청취안에 대해서 보고드리겠습니다. 본 대상지는 성동구 용답동 230-4번지에 위치하고 있는 대상지로서 현재 준주거지역으로 운영되고 있는 용도지역을 일반상업지역으로 용도지역 변경하는 사항이 되겠습니다. 대상지 면적은 925.4㎡가 되겠고 아마 장한평역 역세권에 포함되어 있는 대상지가 되겠습니다. 지난 2020년 12월 24일부터 2021년 1월 26일까지 관계기관의 협의를 마쳤고 현재 시의회 의견청취 절차를 이행하기 위한 보고가 되겠습니다. 주변지역 현황을 말씀드리면 장한평역 일대가 자동차 관련된 기능이 밀집되어 있는 지역이긴 하나 최근에 이 지역 여건의 변화 등을 통해서 다양한 형태의 주거와 관련된 수요가 집중되고 있는 지역으로서 대상지 전면으로는 오피스텔 등이 입지를 지속적으로 확대하고 있고 청년주택 관련된 사업대상지도 늘어나고 있는 상황이 되겠습니다. 관련된 사업요건을 말씀드리면 폭 20m 이하 도로를 사이에 두고 상업지역하고 연접하고 있고 비주거시설 용도로서 노후도 기준도 만족하고 있는 상황이 되겠습니다. 그다음에 용도와 관련된 부분을 보시면 권장용도 부분에서 기존의 제1종 근린생활시설 및 판매시설 중 자동차와 관련된 부분은 권장용도로 놓고요 다만 지정용도로 청년주택이 입지하기 위한 주거복합 공동주택을 지정용도로 설정하는 방안이 되겠습니다. 이에 따른 공공기여는 기본용적률 680%를 적용하기 위해서 부지면적의 20% 이상을 공공기여를 하게 되고요. 그다음에 추가적으로 용적률 완화와 관련된 부분에서 8.49% 공공기여를 함에 따라서 총 28.72%의 공공기여 예정으로 있습니다. 마지막으로 건축계획에 대해서 말씀드리면 적용 용적률을 81.5%의 용적률을 적용하고 규모로는 지하 2층, 지상 19층, 높이는 59.1m의 계획이 되겠습니다. 총 공급세대는 공공임대 57세대, 민간임대 119세대로서 전체 176세대가 되겠고 관련된 관련된 주차는 법정대수가 54대임에도 불구하고 대상지 특성을 반영해서 65대의 주차대수를 배치하였습니다. 이상 보고를 마치겠습니다.

김성보 주택건축본부장과 임춘근 주택공급과장 수고하셨습니다. 계속해서 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

수석전문위원 조정래입니다. 검토보고서 2쪽에 제출경위과 3쪽에 용도지역 변경 및 사업대상지 적합 여부, 4쪽에 지구단위계획 변경안과 사업계획안은 제안설명에서 상세히 설명이 되었으므로 생략하도록 하겠습니다. 그러면 검토의견 중심으로 간략하게 말씀드리겠습니다. 6쪽에 상단이 되겠습니다. 지구단위계획안에 따른 대상지의 건축계획안은 건폐율 58.85%, 용적률 815.51%, 층수 지상 19층, 높이 59.1m, 주차면수 총 65대입니다. 아울러서 역세권청년주택으로 총 176세대를 공급할 예정으로 이 중 공공임대주택은 57세대, 공공지원 민간임대주택은 119세대를 공급할 예정입니다. 8쪽 상단입니다. 교통처리계획안에 따르면 천호대로가 본 사업지 진출입을 위한 간선도로의 역할을 담당하고 있는데 한천로ㆍ장안로 등을 통해서 사업지로 접근할 수 있고, 사업지 북동측으로는 지하철 5호선 장한평역이 도보권 내에 위치하고 있으며 현재 사업지 주변으로 통행 패턴에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 개발계획은 별도로 없는 것으로 나타났습니다. 가로 분석 결과에 사업 미시행시와 비교해 볼 때 통행속도의 변화는 없는 것으로 분석되었습니다. 교차로 분석결과에서는 사업시행 시 주변 교차로에 미치는 영향이 미미한 것으로 분석되었습니다. 8쪽 하단입니다. 주차계획안은 본 사업지의 법정주차대수와 목표연도 주차수요 예측결과를 종합한 것으로 계획 주차대수는 65대로 법정주차대수 대비 120.4%, 목표연도인 2026년 주차수요 대비 382.4%로 계획되어 주차공간이 여유 있게 확보된 것으로 보이나 청년주택의 의무임대 운영기간 만료 이후에는 입주자 차량 소유가 가능해지므로 향후 발생할 주차수요로 지역의 주차난이 가중되지 않도록 대책마련이 있어야 되겠습니다. 종합적으로 말씀드리겠습니다. 대중교통 이용이 편리한 역세권에 청년의 주거안정을 위해 공급하는 서울시 역세권 청년주택은 2030 청년주택 기본계획의 4대 분야 중 주거 대책의 일환으로 서울시가 청년층을 위한 공공임대주택 공급의 원활한 추진을 위해 도입한 주택공급 계획사업으로 사업대상지는 성동구 용답동에 입지하고 있으며 지하철 5호선 장한평역이 반경 180m 이내에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 대상지 동서측으로는 업무시설과 근생시설, 자동차 관련 시설이 입지하고 있으며, 10쪽입니다. 북측으로 오피스텔 2개 동이 공사 중에 있으나 전반적인 주변 분위기는 점차 슬럼화가 진행되고 있는 지역으로 역세권 청년주택 사업을 통해 계획적인 역세권 개발을 유도하고 경제적 빈곤에 처해 있는 청년들을 위해 임대주택 공급으로 주거안정을 도모할 수 있을 것으로 보입니다. 10쪽 하단입니다. 한편 대상지 건축에 의한 일조 영향을 보면 정북측은 일반상업지역으로 비주거 건축물인 근린생활시설과 업무시설이 입지해 있어 일조로 인한 영향은 크지 않을 것으로 보이며, 북서측과 북동측에 인접한 건축물 역시 대부분 근린생활시설로 동지일 기준 일조 기준을 만족하는 것으로 분석되었습니다. 종합해 볼 때 청년의 생활양식과 삶의 질을 고려한 세대계획과 입주민 시설 계획을 통해 청년의 주거안정을 도모하는 한편 지역주민의 편의 향상과 지역경제 활성화에도 기여할 것으로 보입니다. 붙임의 일조 영향 분석결과와 경관계획안을 참고해 주시면 고맙겠습니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 역세권 청년주택 도시관리계획(용도지역) 변경결정에 대한 의견청취안(성동구 용답동 230-4번지) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 질의답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 문병훈 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

본부장님, 제가 서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영지침 기준을 보니까요 뭐 큰 사항은 아닌 것 같은데 조금 제가 의문이 들어서 질문을 좀 합니다. 준주거에서 일반상업 또는 근린상업지역으로 변경할 때 기준을 보면 면적 기준이 1,000㎡ 이상으로 되어 있어요. 그런데 이게 지금 1,000㎡ 안 되잖아요. 이거는 기준에 좀 맞지 않는 것 같은데 어떤 사항이죠? 이거 설명을 좀 해 주세요.

저희가 그 단서조항에 보면 저희가 토지의 효율적 이용이랄지 필요할 때는 관련 위원회에서 인정하는 경우에 한 10% 내외에서 예외로 할 수 있는 조항을 두고 있습니다. 그래서 이렇게 경계에 있는 부분들은 저희들이 보고 사업이 필요하다 싶으면, 저희가 판단되면 진행을 시켜주고 있는 상황입니다.

그러니까 10% 정도는 위원회에서 결정을 하도록 좀…….

네, 여유를 좀 둘 수 있습니다.

알겠습니다. 이상입니다.

문병훈 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 이성배 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

관악구 출신 임만균 위원입니다. 본부장님, 오늘도 회의 준비하시느라 고생 많았습니다. 몇 가지만 간단히 여쭙겠습니다. 이제 시장님께서 새로 오셨는데 시장님이 그동안 여러 가지 주택정책이나 부동산정책에 대해서 공약하신 사항도 있잖아요. 거기에 대해서 주택건축본부가 지금 추진하고 있는 기본적인 방향은 어떻게 되고 있나요?

기존에 정부하고 같이 추진하고 있었던 종전의 공공재개발, 공공 직접 주도형 이런 부분에 대해서는 계속 승계를 해서 가시는 걸로 발표 말씀을 해 오셔서 큰 무리는 없습니다. 그리고 신규로 진행되는 부분들이 상생주택, 모아주택 이런 부분들, 그다음에 종전의 장기전세 시프트 활성화 사업 이런 게 진행되고 있어서 기존에 진행되는 것들은 큰 무리 없이 진행이 되고, 새로운 시프트 버전2로 나오는 상생주택하고 자율주택정비사업의 확장형인 모아주택 사업, 기타 종전에 추진하던 가로주택, 소규모재건축 이것들은 진행이 될 것 같고요. 신규주택에 대한 제도 마련 그다음에 제도 안착이 좀 숙제이고요 나머지 사업들은 기존 사업 진행하는 데 크게 무리가 없이 하고 있습니다.

그러면 지금 일부 예전부터 이슈가 되었던 재건축에 대해서 어떤 쪽 방향을 잡고 계신 게 있나요?

일단은 기존 민간재건축에 대한 그동안 멈춰 있던 절차 부분들은 진행을 한다는 원칙이시고요. 다만, 현재 토지거래허가구역까지 긴급하게 지정을 했습니다만 가격상승 내지 이상거래 등이 나타남에 따라서 어떻게 하면 가격안정화와 주택공급의 두 축을 다 소화해낼 수 있을까 하는 게 가장 현안으로 고민스럽고요. 그 부분에 대해서 연일 저희들도 본부 간부들하고 같이 머리를 맞대고 방법을 연구 중에 있습니다. 그래서 가격안정화를 위한 여러 가지 제도적 장치 마련에도 노력하겠지만 주택공급 메시지에 대해서는 분명히 로드맵을 정하고 추진하겠다는 의사도 변함없습니다.

저희가 예전에 여의도 통개발이나 용산 개발이 나왔을 때도 주택가격이 불안한 급등 증세를 보였잖아요. 그래서 또 속도조절을 했잖아요. 본부장님도 잘 아시겠지만 오세훈 시장님의 재건축에 대한 공약으로 인해서 재건축 일부 아파트 단지들이 급등하는 조짐을 많이 보이고 있잖아요. 그래서 토지거래허가구역도 하신 것 같고, 토지거래허가구역으로만 사실 이 급등을 막을 수 있는 건 아니잖아요. 그래서 다른 대책을 혹시 갖고 계신 게 있나요?

현재까지는 현행법에 있는 제도는 다 저희가 적용을 했고요 이제 그 적용한 부분을 지금 상계동 같은 경우는 아직 지정을 안 했지 않습니까? 확대하는 방법하고 그다음에 조금 추가적으로 별도의 방안을 마련하는 방법은 없을까 하는 고민을 하고 있습니다. 다시 답변드리면 현재까지는 이거를 제어할 만한 제도는 마련되어 있지 않습니다. 왜냐하면 거래 매도자하고 매수자에 의해서 결정되는 가격구조이지 않습니까, 저희 주택시장이. 이거를 실링을 두거나 상한을 두는 게 지금 현행법에는 없기 때문에 선진국에, 미국에도 없습니다만 그렇기 때문에 사고파는 데에 있어서 투기적 수요를 막을 수 있는 방법이 뭐가 있을까를 지금 집중해서 고민하고 있고요. 저희 서울시가 좋은 의도로…….

충분히 입장은 알겠습니다. 보면 오세훈 시장님께서 재건축 초과이익 환수를 완화하겠다는 입장을 표시하셨는데 이런 부분들이 사실 집값 상승에 영향력을 분명히 미치는 부분들이거든요. 또한 이런 부분들은 시장께서 혼자 할 수 있는 부분은 아니잖아요. 어차피 법률이 또 변경되어야 되고 이런 부분들이 있는 거잖아요. 그래서 이렇게 시장가격에 영향을 미칠 수 있는 이러한 부분들은 사전에 충분한 검토를 통해서 중앙정부와도 협의를 하고, 저희가 부동산에 대해서는 여야가 없잖아요. 정말 우리 대한민국 전 국민과 관련된 부분이기 때문에 여야가 없어요, 부동산에 대해서는. 주택가격은 반드시 안정을 시켜야 되는 거고 그래서 정부 정책이 맞는 거면 정부정책에 대해서 따라갈 부분이 있는 거고 또한 보완될 부분은 서울시가 또 건의도 할 수 있는 거잖아요. 그래서 어떠한 정책이나 이런 걸 할 때 먼저 이렇게 충분한 사전검토 없이 발표나 이런 얘기가 나와서 주택가격에 영향을 미치는 이러한 행위는 좀 최대한 본부장님도 직접적으로 직언도 하시고 자제 좀 부탁드리겠습니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

그리고 또 한 가지 좀 여쭤보겠습니다. 재정비촉진지구의 지정 취지를 혹시 본부장님 알고 계신가요?

네, 노후화된 주거지역의 정비를 촉진하기 위해서 만든 법으로…….

그렇죠. 그런데 일반정비구역도 있잖아요, 또 촉진지구도 있고?

네.

그런데 일반정비구역이나 재정비촉진지구나 본질은 거의 비슷하잖아요. 노후화된 주거지를 계획적으로 관리를 해서 양호한 주거환경으로 바꾸는 거잖아요?

네.

그렇다고 보면 지금 일반정비구역에서는 받을 수 있는 인센티브 항목들이 있잖아요. 이런 거를 재정비촉진지구에는 적용 사례가 없죠? 있나요?

일반재개발에서 받은 인센티브요?

네. 친환경이라든가 이런 여러 가지 있잖아요.

지금은 딱히 없는 걸로…….

그게 법률적으로 안 되게 되어 있는 건가요, 아니면 그 사례가 없어서 적용을 망설이시는 건가요?

그게 당초에 제도가 설계될 때 여러 가지 완화를 사실 해 준 거거든요, 기본적으로 촉진사업은.

네, 무슨 말씀인지 알아요. 완화를 어느 정도 해 준 건 인정하는데…….

국비도 들어가고 여러 가지…….

지금 35층 제한마저도 푸네 마네 하는 얘기를 하는데 사실 35층 제한의 가장 수혜를 보는 건 일부잖아요. 그렇죠? 또 지금 현재로 보면 재건축이 문제가 된 뒤로, 한강변의 고가아파트 단지들이잖아요, 거기가 해당이 많이 되는 거잖아요 물론 아닌 경우도 있겠지만?

그렇습니다.

그런 생각을 하는데 재정비촉진지구로 지정된 곳을 보면 알겠지만 사실 거의 정말 노후하고 낙후된 곳이잖아요. 이런 곳 인센티브 조금, 그게 뭐 정말 많은 것도 아니고 인센티브 항목에 맞춰서 하는 거 그거 안 줄 이유가 뭐가 있습니까, 본부장님? 적극 검토해 주시기 바랍니다.

알겠습니다.

감사합니다. 질의 마치겠습니다.

임만균 위원님 수고하셨습니다. 다음 오중석 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

오중석 위원입니다. 공공재개발 후보지가 스물네 곳이 올해 1월과 3월에 걸쳐서 선정이 됐는데요 본격적으로 추진은 되고 있는데 지금 시작부터 주민들 반발이 좀 있습니다. 그래서 심의를 통과하지 못한 지역주민들이 보류나 미선정 근거를 납득하지 못하고 투쟁연대 주민모임 이런 걸 결성해서 구체적인 근거나 가이드라인을 요구하고 있는데요 혹시 주민설명회 같은 걸 통해서 근거를 충분하게 설명을 하셨나요?

저희 후보지선정위원회 이후는 미선정과 보류지역에 대한 공식적인 입장발표만 있었습니다.

그런데 보류 근거자료를 저희가 받아보니까 대체로 주민반대가 보류사유였고요 이외에도 인근지역의 공공재개발로 인한 이주문제, 전세난 우려, 용도지역 및 높이의 적정성 검토, 현금청산자 발생 사업 여건이 어렵다, 인근 재개발사업 추진되고 있다, 개발계획 혼재 이런 근거를 제시했더라고요. 그런데 서울시나 국토부에서 제시한 이런 근거를 주민들이 납득을 못하고 있는 것 같은데 이게 선정기준이나 보류근거가 불분명하고 또 공공재개발의 본래 취지에 맞지 않다는 생각이 있는데 어떻게 생각하십니까?

위원님 선정위원회에서 심의방법이랄지 위원님들의 전원합의에 의한 결정을 가졌고요. 그 과정에서 각 구역별로 다 설명도 듣고 자료도 분석하고 여건도 분석해서 모든 구역들을 다 있는 그대로 놓은 상태에서 협의를 했습니다. 그래서 최종 결정한 것이라는 말씀을 드리고요. 당초에 정부와 약속한 게 총량에 대한 문제인데요 당초에 기존 구역 2만 호, 신규구역 2만 호로 정부하고 발표한 바가 있습니다. 현재 이미 후보지 발표가 약 4만 호 됩니다. 그래서 총량에 대한 문제가 있어서 불가피하게 후보지나 미선정된 지역에 우선순위가 아닌 곳은 좀 보류 내지 이렇게 됐다는 말씀을 드리겠습니다.

그것은 결과론적으로 그런데 어쨌든 공공재개발이 애초에 개발의 필요성은 있지만 주민동의가 부족하거나 사업성이 없어서 민간이 개발하지 않는 지역을 공공이 하는 의미가 있는데 그 근거로 주민반대나 사업성 부족, 전세난 이런 걸 든다면 납득이 힘들다는 얘기입니다. 그래서 주민설명회를 통해서 이런 부분에 대해서 상세한 설명이 필요하다고 생각이 들고요. 선정기준을 지금보다는 좀 구체적으로 만들 필요가 있어 보입니다. 그리고 현행대로라면 차기에 또 선정위원회가 결정을 하더라도 주민들이 의문을 가질 수밖에 없고요. 기준만 좀 더 구체적으로 명확하게 마련하면, 국토부와 관련해서 논의할 생각이 있으십니까, 본부장님?

그러니까 수치적으로 구역지정에 대한 심의를 어떤 공식에 맞으면 되고 안 되고를 구별할 수 있는 사항은 아니지 않습니까?

그렇지요. 정확하게 공식을 만들라는 얘기는 아니고요.

그래서 어떤 주민이든 그 설명을 하기는 어렵고요 위원님 이렇게 보시면 어떨까 싶습니다. 지금 정부하고 협의해서 발표된 것들은 다 주민들의 선택이 가능한 부분입니다. 일반재개발도 가능하고 공공재개발도 가능하고요 공공 직접 시행도 가능하고요 이렇게 선택의 범위가 여러 개 있습니다. 그래서 공공재개발만 원한다 이렇게 볼 수는 없거든요, 모든 주민들이. 또 보면 공공재개발로 많은 부분들이 쏠릴 경우에는 일반재개발이랄지 공공 직접 시행은 사문화되는 제도가 되어버릴 수도 있습니다. 제도를 애초에 만들 때부터 어떤 특성이 있기 때문에 그 지역에 맞는 사업방식으로 가는 것도 고려를 해야 될 부분이라고 생각하고 있습니다.

네, 그런 과정에 제가 그런 부분을 말씀드리는 거고요. 이런 속도지연 문제라든지 주민들이 계속적으로 그렇게, 지금 주민설명회가 진행이 안 된 경우가 많이 있던데요. 1월 15일 1차 후보지 발표 때는 한 2월~3월 정도에 설명회를 개최한다고 했는데 다 지금 미루어져서 개최하고 있는 상황인데 코로나 영향 때문인가요?

그 부분도 좀 있고요. 요청지역이 좀 많고 저희들 TF 인원도 만만치 않아서 저희 주택본부 직원들도 지금 작년 연이어서 계속 발표를 하느라고 있는 직원들은 굉장히 고생이 많아서 제가 굉장히 미안할 따름입니다, 직원들한테. 그래서 의도적인 건 없고요 자료 챙기고 설명회 준비하는 데 시간이 걸린 것으로 양해해 주시면 고맙겠습니다.

연내 정비계획 수립 착수를 목표로 진행하신다고 하셨으니까 한 15일 정도부터는 정비계획 수립에 착수를 해야 될 것 같은데 해 주시고요. 공공재개발 고분양가도 논란이 되어 있는데 지난 19일에 흑석 2구역 공공재개발 주민 사업설명회에서 중소형 평형까지 모두 9억이 넘는 가격에 분양가가 책정되었습니다. 물론 주변시세의 70에서 75% 정도 저렴은 한데 이게 중도금 대출 불가선인 9억보다 좀 높다 보니까 좀 현금이 부족한 서민들 같은 경우 감당하기 힘들다고 보이는데 이런 거에 대한 서울시의 입장은 어떻습니까?

분양가 문제는 사실 우리 SH나 서울시에서 할 얘기가 아니었는데, 추정가였는데 그것도 레인지로 나올 수 있을 것 같습니다. 그런데 그런 것 없이 금액으로 정해서 설명회를 하고 의견을 나누었다는 것에 대해서 저도 실무적으로 미숙하다고 보입니다. 그러니까 주민들이 뭔가를 수치적으로 보고 싶어 하는 경향이 있기 때문에 SH에서도 주변시세를 고려해서 이 정도 될 것 같다는 예측치가 그렇게 나온 것 같은데요 기본적으로 분양가는 저희들이 정할 수 있는 부분이 아니기 때문에 HUG하고 분양가 상한제 기초 산술식하고 다 관련이 되기 때문에 지금 그것을 논의하기는 너무 앞선 것 같고요.

물론 국토부랑 함께하는 사업이니까 우리 서울시의 권한이 크지는 않은데 서민들에게 어쨌든 주택을 빠르게 공급하기 위해 시행하는 정책이니 만큼 대출완화 같은 거나 서민들의 분양가 부담을 줄여줄 수 있는 다양한 방안에 대해서도 함께 논의를 해야 될 거라고 보입니다.

네, 고민하도록 하겠습니다.

어쨌든 SH공사와 자치구를 독려해서 공공재개발이 성공적으로 추진될 수 있도록 노력을 해 주시기 바라겠습니다.

알겠습니다, 위원님.

이상입니다.

오중석 위원님 수고하셨습니다. 다음은 노식래 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

용산 출신의 노식래 위원입니다. 본부장님, 오세훈 시장님이 새로 취임하셔서 기존의 박원순 시장님과의 주택정책에서 차별화되는 게 뭔가요? 차이점, 예를 들어서 높이 제한, 규제 이런 것 어떻게 얘기할 수 있나요?

그동안 규제적 요소로 작용했던 용적률이랄지 높이 부분에 대한 개선 내지 완화 부분하고요 그동안 장기전세주택이 침체돼 있었는데 중산층을 위한 장기전세주택도 필요하다는 부분이 가장 큰 다른 점이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

그러면 지금 현재 구체적으로 준비를 하고 있나요? 높이나 용적률을 개선하거나 완화에 대한 걸 준비하고 있나요?

네, 실무적으로는 공약사항이기 때문에 계속 검토하고 논의하고 있는 중입니다.

그래서 그 연장선상에서 물어보겠습니다. 얼마 전에 오세훈 시장님께서 문재인 대통령 만났을 때 여의도 시범아파트에 한 번 갔으면 좋겠다 이런 말씀을 하신 적 있지요?

네, 그렇습니다.

혹시 본부장님은 서부이촌동에 있는 중산아파트 아시나요?

네, 예전에 한번 가본 것 같습니다.

가보셨어요?

네, 좀 오래되었습니다.

오래됐지요. 역시 한 50년 이상 된 공동주택인데 여기도 똑같아요, 여의도시범아파트나. 알고 계신지 모르겠지만 2017년에 서울시가 주민들에게 토지소유권을 매각하기로 한 것 혹시 기억하시나요?

네, 큰 틀에서는 토지소유권을 매각하는 쪽으로 결정된 걸로 알고 있습니다.

알다시피 건물소유권은 주민이 가지고 있고 토지 소유권은 서울시가 갖고 있는데 이걸 계속적으로 중산아파트 주민들에게 매각하도록 추진할 생각은 없나요?

서울시는 지금 매각하는 게 기본방향으로…….

저기 이렇게 하시지요. 본부장님, 지금 답변이 잘못되면 또 오해할 수 있으니까 그 답변은 저한테 추후에 검토하셔서 설명해 주시는 걸로 부탁을 드리도록 할게요.

네, 그렇게 하겠습니다.

왜 그러냐면 이 방송을 혹시 중산아파트 주민들이 들을 수도 있고 그러기 때문에 이걸 정확하게, 지역주민들은 중산아파트의 토지를 서울시가 주민들한테 매각해 달라는 게 강한 요구사항입니다. 어제 본인도 이른 아침에 중산아파트를 다녀왔어요. 정말 녹물도 그렇고 건물도 그렇고 무슨 벽화를 그린 것 같아요. 너무너무 건물이 노후화되어 있고 오래된 건물이고 주민들의 요구는 이 토지를 매각해 달라는 요구가 많으니까 적극적으로 검토해 주어서 저한테 답변을 주시기 바라겠습니다. 또 한 가지 여쭈어 보겠습니다. 지난번 2.4대책 때 서울역 쪽방촌 개발계획 알고 계시지요?

네.

지금 어떻게 진행되고 있나요?

(뒤를 돌아보며) 명 과장님.

명노준 과장님이 답변 좀 해 주시겠어요?

양해해 주시면 담당과장이 직접 설명드리겠습니다.

공공주택과장입니다. 지금 동자동은 주민공람 이후에 관계기관 협의 중에 있습니다.

관계…….

국토부에서 관계기관 협의를 하고 있습니다.

주민들하고는 대화를 안 하나요?

지금 제가 알고 있기로는 국토부에서 일단 관계기관 협의와 또 주민의견은 일부 알고 있기 때문에 그 부분에 대한 대책들, 재정착 부분이라든지 그런 부분에 대해서 세부적인 안을 검토하고 있는 걸로 알고 있고요.

지금 서울시에서는 주민들과 대화를 하거나 주민들 의견을 수렴하는 과정은 없나요?

직접 저희들이 의견을 받은 적은 없고요 공식적으로는 국토부하고 LH가 사업 주체로 되어 있기 때문에 그쪽 관련기관 협의하면서 저희들이 참여하고 있습니다.

본 위원이 말씀드리고 싶은 것은 어쨌든 그분들은 서울시 주민들이잖아요, 또 용산구 구민들이고. 그래서 서울시의 역할이 적극적으로 필요하기 때문에 민간개발을 원하는 사람들이 아직도 그 현장에 가서 보면 빨간 깃발을 엄청나게 걸어놓고 공공재개발에 대해서 반대하는 입장의 목소리를 많이 내고 있습니다. 그러한 현장의 목소리를 좀 더 국토부에 전달할 수 있도록 채널을 마련해 주든지 의견을 듣는 과정을 우리 명노준 과장님한테 부탁을 드리도록 하겠습니다.

네, 그렇게 하도록 하겠습니다.

이상으로 마치도록 하겠습니다.

노식래 부위원장님 수고하셨습니다. 다음은 김경 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김경입니다. 새로 시장님이 부임하시고 난 이후에 이전보다도 훨씬 더 민원을 많이 받고 있어요. 대학생들이 얘기하더라고요. 우리가 지난번까지는 연간 5,000명에 20만 원 월세 지원사업을 진행하는데 오 시장 경선후보 당시에 5만 명으로 확대하겠다 이렇게 공약을 내걸었어요. 그래서 저도 설레는 마음에 4월 업무보고 자료를 뒤져보니까 달라진 것이 없더라는 거지요. 5,000명 지원 이 계획이 5만 명으로 바뀌어야 되는데 그대로 5,000명이에요. 이거 실현 가능성이 없어서 이렇게 해 놓으신 건가요 아니면 어떻게 된 거지요?

작년에 예산할 때 5,000명이기 때문에 저희가 예산도 없는데 5만 명 올릴 수는 없고요 추경에서 최대한 확보하도록 하겠습니다.

그러면 지금 5,000명이면 100억인데, 홍보비 같은 건 다 제외하고도. 5만 명이면 1,000억이지요. 추경에서 그거 확보 가능한가요?

한 600억 정도 필요할 걸로 추계가 됩니다.

600억, 그러면 300억은요?

6개월 치…….

6개월 치?

네.

무슨 말씀인지 잘 이해가 안 가네요. 앞으로 남은 달은 10개월 남아 있지요. 그런데 이번에 상반기에 신청을 했지요?

네, 받고 있습니다.

5,000명을 선발했어요. 몇 명 신청한지 혹시 아세요?

6, 7만 명 정도 됩니다.

아니요, 3만 4,000명.

네, 최종적으로 서류심사에서…….

3만 4,000명이 신청을 했고요 그중에서 5,000명을 선발하셨습니다. 그런데 이제 5만 명을 하겠다고 지금 공약을 내걸었기 때문에 신청한 사람 3만 4,000명을 다 뽑아도 1만 6,000명을 더 뽑아야 돼요. 그러면 어떤 자격을 넘어서야 되겠지요. 다시 말해서 주지 않아도 되는 청년들을 또 줘야 되는데 그거에 대한 모집은 또 어떻게 할 것인지, 그리고 예산이 5,000명이면 홍보비 다 빼고 100억인데, 5만 명이면 1,000억인데 그게 어떻게 가능한 건지, 실현성이 있는 건지 궁금합니다.

소득기준 상향이 필요할 것으로 실무적으로 판단이 되고요. 현재 120% 소득기준을 상향하는 방법이 있는데요 그렇게 해서 예산 확보 부분도 위원님 말씀대로 저희도 관건이고요. 하여튼 의회에서 도와주신다면 저희들은 당초에도 확대시키고 싶어 했었고요 예산 전체적인 실링 때문에 저희들이 못 한 부분이 있어서 청년들에게 월세 지원을 확대할 수 있으면 예산을 최대한 확보하도록 노력하겠습니다. 많이 도와주십시오.

그러면 지금 120% 3만 4,000명이 이번에 지원을 했는데 5,000명 뽑았고, 향후 4만 5,000명을 더 뽑겠다, 그러면 자격을 완화하겠다, 소득요건을 완화하겠다 이런 지금 말씀인 걸로 이해를 하고 그럴 경우에 사실은 세금낭비 부분이 아닐까 이런 질타도 있을 것 같아요.

현재 소득기준 120%가 우리 생활임금 수준 정도로 좀 낮습니다. 그래서 예산 문제 때문에 소득 수준이 낮은 청년부터 지금 주고 있는데요 아직도 바로 차상위 쪽에 주거비가 과다하게 드는 RIR이 너무 높은 청년계층이 많다고 생각이 되고요. 다소 논란이 있을 수는 있지만 저희들은 지속적으로 지급하는 게 맞다고 판단이 됩니다.

우선순위가 있을 텐데 과연 그것이 맞는 건지 모르겠고, 그 예산을 지금 확보할 수 있다, 가능성이 있다, 100% 가능하다 이런 본부장님 말씀이신 거죠?

아닙니다. 그거는 의회에서 예산을 주셔야지 되기 때문에 저희들은 노력을 하겠습니다.

어쨌든 편성해서 보내주시겠다 그런 의미로 이해하면 되겠습니까?

네.

그다음 또 다른 이야기인데요 오세훈 시장 공약을 왜 제가 계속 듣고 민원을 처리해야 되는지 잘 이해가 안 가는데 이게 정확한 워딩이었죠. ‘재개발 재건축 규제를 일주일 안에 풀겠다.’ 또 저한테 연락이 와요. ‘이거 정말 일주일 지났다. 지금 4월 말인데 왜 이거 안 풀리냐?’ 이런 얘기를 해요. 그러니까 시민들이 이게 뭐 의회의 조례를 또 정부에서 이런 거 잘 모르고 ‘풀겠다고 했는데 왜 안 풀리냐’ 지금 이렇게 계속 질의가 오는데 뭐라고 이걸 답변을 해 줘야 될까요?

공식적으로 일주일 내에 풀겠다는 것은 완화를 하겠다는 정책적 의지를 표명한 걸로 이해를 해 주셨으면 좋겠다는 설명이 있으셨고요. 그만큼 거기에 대해서는 확고한 의지가 있다, 그렇지만 그게 딱 세븐데이즈 7일이 아니라 가장 빠른 시간 내에 자기가 우선적인 업무로 공약을 처리하겠다는 의지로 받아달라는 공식적인 말씀이 계셨습니다.

그래서 지금 본부장님 말씀대로 그렇게 제가 이야기를 했어요. ‘행간을 좀 읽어 달라, 일주일 안에는 풀 수가 없다, 알다시피 민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제 이런 거 다 중앙정부에 있는 거고, 용적률 완화 관련해 서울시 조례 개정해야 되는 건데 일주일 안에 풀 수는 없다, 그만한 의지를 봐 달라 이런 의미로 이해를 해라.’라고 제가 이야기를 했어요. 그렇다면 이번 저희가 회기가 열렸죠, 지금 4월 말에. 서울시에서 용적률 완화 관련된 조례가 올라왔는지 제가 얼른 훑어봤어요, 왜냐하면 그것은 서울시의회에서 할 수 있기 때문에. 왜냐하면 일주일 안에 풀겠다고 하는 이렇게 강력한 의지를 가지고 계셨기 때문에 당연히 용적률 완화에 대한 조례가 올라왔을 거라고 해서 리스트를 봤더니 전혀 없더라고요. 뭔가요?

그러니까 이번에 오신 지 3주째라서요 저희들도 준비하고 검토할 시간이 좀 필요하다고 생각해 주시면 될 것 같습니다.

제가 알고 있기로는 사전에 오세훈 시장 후보의 TF팀에 전직 서울시에 계셨던 분들도 같이 합류해서 지금 만들었다 이렇게 알고 있었는데, 공약은 공약이고 또 전혀 이것이 서로 다른 일인가 보네요.

용적률 부분만이라도 말씀드리면요 거기에는 용적률을 상향한다고 하면 그러면 종세분화에 대한 상향과 기타 그 조항이 갖고 있는 여러 조문에 미치는 영향들도 있고 하기 때문에 상호 연관성이랄지 부작용이 없는지에 대한 검토도 좀 필요하지 않습니까, 위원님? 그래서 그게 숫자만 150을 200, 200을 250 이렇게 바꾼다고 되는 문제는 아니기 때문에 조금 더 거기에 필요한 여러 가지 부작용 내지 제어장치들에 고민이 좀 필요한 부분이……. 사례로 들었습니다, 제가 용적률은. 또 높이도 마찬가지입니다. 높이도 지금 여러 가지 대안이 있지 않습니까, 높이를 상향시켜 주는 것도? 그렇기 때문에 현재 그게 어떤 게 가장 도시에 적합할 것이냐, 그러면 높이는 다 그냥 숫자만 바꿔주고 말 거냐, 아니면 위원장님 언론에서 말씀하신 대로 거기에 맞는 공공기여가 필요하다면 어떤 형태가 될 것이냐 등 좀 고민할 부분은 많이 있습니다. 그래서 그런 걸 지금 현재 도시계획국하고 저희 주택본부가 같이 고민하고 있다는 말씀을 드리겠습니다.

층고제한에 대해서 상향 그것은 시장 권한이죠?

그렇지는 않습니다. 엄밀히 얘기하면 또 꼭 그렇지도 않습니다. 35층에 대한 것은 도시기본계획에 들어가 있기 때문에 최종적으로 시장이 의결하는 건 맞습니다만 그 과정에…….

도시계획위원회를 통해서…….

저희 시의회도 와야 되고, 도시계획위원회 심의도 받아야 되고 그래서 서울시의 모든 최종 의결은, 결정은 시장이 하는 거지만 그 과정이 다 함께 하게 되어 있습니다.

어쨌든 좋습니다. 그러면 도대체 이 층고 제한을 풀려고 하는 이유가 뭔가요? 왜 층고 제한을 풀려고 하시는 거죠? 저희가 기본적으로 주택공급 많이 하겠다…….

일단은 재건축 재개발 단지의 조합원들 또 시민들이 원하시는 분들이 있고요. 끊임없이 그 요구를 하지 않습니까, 높이 층고 완화를 해 달라는 얘기?

그러니까 그 이유가 뭘까요?

그거는 일단 고층 건물에 대한 프리미엄하고…….

그거는 주택공급하고 관계가 있나요? 아니, 똑같은 용적률이고…….

직접적으로 관련 없습니다. 주택 물량하고는 관련 없습니다.

전혀 관계가 없지요.

그렇습니다.

그런데 주거 고층 층고 제한을 풀려고 한다는 게 잘 이해가 안 가서요. 예컨대 은마아파트 계획안을 제가 한번 살펴봤어요. 그랬더니 현재 4,424세대인데 이것을 35층 계획안으로 따지면 5,905세대더라고요. 그중에서 임대아파트 800가구 빼면 민영이 5,105세대예요. 그러면 실제적으로 늘어나는 세대가 681세대예요. 그러면 재건축 통해서 우리가 일반물량 공급 확대분은 단지 600여 세대밖에 되지 않는 거죠. 이것이 과연 우리가 층고 제한을 풀려고 하는 이유인 건지, 누구를 위해서 층고 제한을 풀려고 하는 건지 잘 이해가 안 갑니다.

위원님, 일단 조합 입장에서는 높이를 올려달라는 요청을 많이 합니다. 다만, 저희 주택본부 입장에서 말씀드릴 수 있는 부분은 이제 아파트 단지를 여러 동을 신축해서 하나의 단지를 이루는데요 잠실에 있는 그 단지 이름이 제가 정확히 기억이 안 납니다만 서쪽에서 동쪽으로 쭉 가다 그 단지를 바라보면 35층에 큰 장벽을 이루는 덩어리로 이루어진 그런 아파트 단지가 있습니다. 그런 배치는 일률적인 높이 규제에서 나온 방안이라서요 좀 조화로운 도시경관을 위한 단지 배치상 층고의 일률적인 제한은 다소 그것도 문제가 있다는 판단은 갖고 있습니다, 저희 입장에서는.

그러면 지금 미관상에 대한 층고 제한을 풀어야 된다고 하는 그 주장을 하시는 겁니까?

네, 주택본부에서는 단지 배치상…….

층고 제한을 이야기하셨을 때 주택공급을 확대하겠다, 그다음에 가격안정화를 하겠다 이 두 가지 측면으로 층고 제한을 풀겠다고 이야기했는데 지금 우리 본부장님 말씀은 미관상으로 이렇게 하겠다 이런 얘기를 하시네요.

층고는 주택물량과 직접적 관련은 없고요…….

결국은 물량과 관계없기 때문에 높은 아파트가 생기지요. 그러면 일반 분양가가 높아지는, 프리미엄이 높아지는 결국 그런 것입니다. 그러니까 공급과 오히려 가격은 훨씬 높아지는 거겠죠. 그래서 주택안정화 시책의 측면에서도 적합하지 않다 그런 말씀을 드리는 겁니다. 아까 잠실 이야기하셨는데 5단지 주민들이 예전에 그런 현수막을 걸어놨어요. ‘박원순 거짓말쟁이’ 그런데 저한테 계속 물어서 ‘아직 우리 시의회에 올라온 거 없다, 어떤 액션 받은 거 없다.’ 그랬더니 자기네는 조만간 ‘오세훈 거짓말쟁이’라고 하는 현수막을 붙이겠다고 합니다. 이런 부분에 있어서 빠른 조치 그리고 얘기한 대로 실천 이런 것들이 필요하겠다 이런 생각이 듭니다. 이상입니다.

알겠습니다.

김경 위원님 수고하셨습니다. 다음 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 본부장님, 요즘에 힘드시죠?

아닙니다. 버틸 만합니다.

힘 안 들어요? 버틸 만해요?

네.

아니, 보궐선거로 인해서 신임시장께서 이것저것 다 던져놨는데 수습은 우리 본부장님께서 하셔야 될 부분이 많은 것 같은데 안 힘드시면, 아직 지시받은 게 없는 모양입니다. 그러시죠? 기사 보니까 언론에는 엄청 이것저것 많이 저기를 하셨던데 그리고 지난번 선거 기간 중에 공약으로 이것저것 많이 내놓으셨는데, 우리 본부장님께서 모든 총괄을 하셔야 되는데 힘 안 드신다는 얘기는 지시받은 게 별로 없다는 얘기거든요. 그렇게 받아들여도 될까요?

아닙니다. 많은 말씀 하십니다.

제가 오늘 업무보고 우리 본부장님 참 답변하시면서 곤란하시겠다 하는 얘기를 우리 동료위원님들이 질문했을 때 듣고 있습니다. 그런데 업무보고의 가장 큰 현안이 뭘까요, 지금 시점에서? 우리가 2월에 업무보고하고 그다음에 그때 당시에 가장 이슈가 됐고, 집값 안정의 문제에서 2.4대책 부분에 대해서 정말로 언급해서 2.4대책을 어떻게 국토부하고 우리 서울시가 풀어나갈 것인가, 거기 안에서 또 신임 시장이 얘기하고 있던 부분을 어떻게 풀어나가야 될 것인가를 갖다가 오늘 업무보고에 해 주셔야 되는 사항입니다. 그런데 지금 제가 아무리 현안업무보고 봐도 2.4대책에 대한 얘기는 하나도 없습니다. 어떻게 보면 2.4대책으로 인해서 주택이 굉장히 안정이 되어가고 있었거든요, 4.7 재보궐선거로 인해서 또다시 들썩거리고 있지만. 그런데 그런 부분에 대해서는 전혀 없이 오늘 보고하는 것에 대해서 상당히 유감입니다. 그렇게 하고, 지금 신임 오세훈 시장께서 계속적으로 얘기하는 게 민간재건축, 민간재개발입니다. 공공재개발하고 공공재건축하고 도대체 어떤 차이가 있죠? 어떤 게 주민들한테, 시민들한테 득이 되는 거죠?

지금은 시민들에게 선택할 수 있는 여지를 열어놨다고 보시면 됩니다. 서로의 장단점이 좀 다르기 때문에요.

장단점이 있죠. 어떻게 보면 인센티브나 주민들을 위해서 실제 거주하고 있는 분들, 쫓겨나지 않고 살 수 있는 공간으로는 공공재개발ㆍ재건축이 훨씬 더 많은 인센티브를 주고 있지요. 그런데 워낙 언론에서 공공재개발, 공공재건축은 뭔가 국가에서 개인들 재산을 갖다가 다 착취해가는 걸로 그렇게 생각을 하고 있습니다. 대부분 계속적으로 선거 때도 줄기차게 그렇게 얘기해왔고요. 그런 부분에 대해서 공공재개발ㆍ재건축을 추진하는 우리 서울시 주택건축본부에서 뭔가 보도자료라도 내야 되는 거 아닙니까? 저는 정말 답답합니다. 저는 지역에 가서 그럽니다. 공공재개발ㆍ재건축이 우리 지역 강서구를 위해서 훨씬 더 주민들한테 돌아가는 득이 많다, 정말 민간으로 해야 될 때는 해야 되지만 그렇다고 그래서 지금 우리 동료위원들 얘기했지만 35층 해제해 주겠다, 용적률 완화……. 아니, 본부장님, 용적률 완화 3종 주거지역이 우리 조례로 250%지요?

네, 그렇습니다.

대통령령으로 300%지요?

네.

지금 정비구역으로 지정을 해서 3종에서 재개발되는 부분들이 어느 정도 되지요, 재건축 재개발했을 때? 제가 도시계획심의 들어갔을 때 대부분 299.9%입니다. 더 줄 수 있나요? 자, 250%에서 도로에 대한 기반시설, 주변환경이지요. 주거환경 부분에 대한 기반시설을 해 주었을 때 인센티브를 주고 또 거기에 친환경건물을 지었을 때 몇 % 주고 해서 290% 다 가서 그게 주거환경을 정말 좋게 해 주는 부분 아닙니까? 그런데 용적률 완화해 주겠다 얘기합니다, 층수 완화해 주겠다. 용적률 완화해 주고 층수 완화해 주면 대단히 집이 늘어나서 주택난 해결하는 것처럼 합니다. 아니잖아요? 대부분 전문가들 알고 있고 우리 서울시 관계자들도 알고 있고 정말 법을 조금이라도 아는 사람들은 다 그렇게 알고 있거든요. 그런데 그거에 대해서는 전혀 대응도 안 하고 공공에서 하면 뭔가 부정이 있는 것처럼 비쳐지고 있지 않습니까? 거기에 적극적으로 대응을 해 주시고요. 그리고 2.4대책에서 지금 가장 이슈로 홍보해야 될 부분입니다. 도심공공주택 복합사업이라는 게 굉장히 관심이 많은 것 같습니다, 주민들 입장에서. 여러 가지 역세권이나 준공업지역 또 저층주거지에 대한 완화부분, 어떻게 보면 종도 1단계 상향해 주지만 그렇게 안 됐을 경우에는 거의 법정 용적률의 120%까지도 가능하게끔 지금 그렇게 특별법이 만들어져 있지요?

지금 입법과정에 있습니다.

예고 중인가요, 3월에 했는데?

발의만 되어 있답니다.

그래서 이 부분을 우리 서울시하고 발맞추어서 어떻게 해 나갈 것인가에 대한 부분도 고민을 하셔야 되고요. 지금 현재 얘기는 공공주택 특별법을 3년 한시적으로 하겠다고 얘기하는 것 아닙니까? 알고 계시지요?

네.

거기에서 가장 문제가 되는 게 지금 전체적으로 노후도입니다. 서울시는 계속적으로 노후도를 60%에서 66.7% 3분의 2를 고수하고 있고 지금 정부에서도 이 부분에 대해서 노후도를 50%까지도 얘기를 계속하고 있습니다. 왜, 서울시에서 고수하고 있는 이유가 뭔가요, 그 부분에 대해서? 국토부하고 협의도 계속적으로 서울시는 노후도를 3분의 2를 고수하고 있다고 그러는데…….

현재까지 노후도는 국토부하고 합의된 겁니다, 위원님.

몇 %로 합의된 건가요?

제 기억은 60%로……. 저희 그거 60%고요 심의할 때 ±10% 정도는 위원회 심의에서 재량권을 갖도록까지도 해 놓았던 걸로 기억이 나는데요. 합의돼서 공공 2.4대책 발표된 겁니다.

그래서 그 부분에 대해서 서울시에서 조례로 뒷받침할 필요가 있다는 생각을 갖습니다, 노후도 문제에 대해서. 그렇게 하고 한 가지만 짧게, 시간이 많이 지났으니까요. 지금 총량 얘기를 계속하셨지요. 2.4대책이라든가 여러 가지 얘기하셨을 때 우리가 예를 들어서 기존에 2만 세대 아니면 신규로 2만 세대 지정하는 게 맞다 그렇게 해서 총량제를 계속 고수합니다. 이번에 오세훈 시장께서도 발표를 하실 때 재개발 재건축을 정상화했을 때 18만 호 또 다른 여러 가지 정책으로 했을 때 7만 호, 3만 호해서 30만 호 얘기를 하는 것 같습니다. 그렇게 얘기하고 있지요?

네.

그러면 신규로 지정을 했다가 언제 개발이 되지요? 지금 공공재개발, 공공재건축이 10% 동의받으면 신청을 할 수가 있지요?

네, 그렇습니다.

사업을 하기 위해서는 3분의 2 가야 되지요?

네.

이제 앞으로 60%까지도 낮아질 수 있겠지만, 그렇게 했을 때 과연 이 사업이 진행될까요? 이게 총량제의 문제입니다. 예를 들어서 선정만 해 놓고 사업은 너희가 하든지 말든지, 10년이 걸릴지 20년이 걸릴지 모르는 사업들을 총량제라고 해서 계획을 세웠다고 얘기를 합니다. 그러면 재건축 재개발 지금 현재 공공이 하든 민간이 하든 이런 형태 같으면 최소한 10년 이상 걸리지 않습니까? 그렇잖아요? 그러면 좀 더 확대를 해서 할 수 있는 방법을 찾아야지요. 그런데 이거에 딱…….

참고적으로 위원님 2.4대책을 5년 이내에 끝내겠다는 게 정부입장입니다.

그런데 우리 공공재개발ㆍ재건축은 그렇게 안 되잖아요?

그렇지요.

그리고 주민동의를 받아야 되잖아요?

네.

2.4대책에서도 5년 이내에 끝나는 게 아니라 정상적으로 진행했을 때 주민동의가 예를 들어서 토지주의 3분의 2 이상 동의를 받는다든가 면적의 2분의 1을 받았을 때 문제지요. 안 해 주면 못하는 것 아닙니까? 그러면 선정을 미리 하고 어차피 5년 있으면 다른 주변지역도 다 개발할 여지가 생깁니다, 노후도가 다 맞아가기 때문에. 그러면 확대해서 선정을 하고 그래야 되지 않냐는 생각입니다. 그런데 지금 현재 서울시 집행부 입장에서는 굉장히 그 총량이 세대수만 맞추지, 그리고 공공주택 지으면서 아까 얘기하시대요. 새로운 시장께서 오셔 가지고 중산층을 위한 장기전세 시프트하시겠다고 얘기했지요?

네, 그렇습니다.

혹시 지금 공공주택 지은 것 중에 중산층이 쓸 수 있는 전세주택 시프트는 몇 평이라고 생각하십니까? 지금까지 해 온 중산층 어느 정도, 전세주택 시프트는 84㎡ 이상이었지요?

아닙니다. 84㎡ 이상 그러니까 대형 평부터 소형 평까지 다 있는데요…….

그러니까 대형 평부터 했는데 시프트가 거의 대부분 84㎡ 정도였습니다.

네, 60에서 84㎡가 주력이었지요.

84, 114 더 넘어갔습니다, 그때 당시에 했을 때요. 그때가 언제냐면 10년 전에 했을 때도 그렇게 했습니다. 그러면 지금 주택건축본부에서 공공주택 지으면서 84㎡ 최근에 설계라든가 계획한 것 하나라도 있나요?

저희가 매입임대주택에는 일부 있습니다.

아니, 지금 현재 공공주택 짓는 것 중에요. SH, LH에서 지금 현재 공공주택이라고 짓겠다고 설계라든가 계획을 수립하고 있는 것 중에 84㎡짜리 있나요?

없습니다.

없지요?

국비가 안 나오기 때문에 안 짓습니다.

안 나오지요. 그러면 어떻게 해야 되지요? 아니, 중산층을 위한 시프트는 하겠다고 하고 예를 들어서 분양하는 부분에 대해서는 84㎡를 아무것도 안 하고 계획을 수립하고 있는 정책이 맞는 정책인가요?

아무튼 위원님 지금까지는 60㎡ 넘어가게 되면 국비가 안 나옵니다. 정부에서 자체적으로 억제를 했기 때문에 신규 건설은 어렵고요 지금은 완화하는 방향으로 검토하고 있는 걸로 알고 있는데요. 그래서 지금 3, 4인 질 좋은 평생주택 이것은 공공 자가전세거든요. 84㎡ 정도의 자가전세로 20년 이상 장기전세하고 모태가 똑같습니다. 그래서 지금 정부도 3, 4인을 위한 가수요계층이지 않습니까, 거기가 주택 구매층이니까. 거기가 오히려 집 걱정 안 하고 20년 동안 장기적으로 전세로 살 수 있는 임대주택을 공급하는 걸로 방향이 바뀌었기 때문에 저희 장기전세주택은 딱 정부정책에 맞는 정책이라고 생각이 됩니다.

공공주택 짓는데도 그것은 특별히 고민을 해 봐야 할 필요성이 있습니다. 그러다 보니까 4050세대들이 오히려 더 소외받는다고 요즘에 난리입니다. 들어갈 데가 없답니다. 여러 가지로 어려우시겠지만 그래도 지금까지 추진해 왔던 부분이라든가 앞으로 해 나가야 될 부분들, 또 정부시책에 맞춰서 해야 될 부분들도 지금까지 법 테두리 안에서 했지 법을 벗어나서 했습니까? 법은 이거 허용하는데 우리는 안 돼 그러지는 않았지 않습니까?

네.

그래서 그런 부분들을 고려해서라도 좀 적극적으로 더 추진해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

제가 한 말씀 마무리 말씀만, 공공재개발 후보지 선정 같이 했기 때문에 위원님 말씀하신 제가 본질을 다 이해하고 있고요. 다만 한 가지만 말씀드리고 싶은 것은 종전 뉴타운에서 저희가 350개 구역 해제했지 않습니까? 뉴타운이 사실은 저희 반성에 의하면 시범 그다음에 1차, 2차까지도 괜찮습니다, 왕십리. 이게 그 이후로 문제거든요. 그냥 불 번지듯이 번져서 구역지정을 위원님 말씀대로 초반에 진입장벽 확 무너뜨려버린 겁니다. 주택공급이랄지 모든 예산부분도 마찬가지지만 결국은 속도의 문제입니다. 제가 나중에 은퇴하고 쓸 책 제목이 인생은 속도다인데요.

그러니까 지역에 너무 편중돼서는 안 되지만 지역적으로 분산을 해서 추진해 나가는데 사실은 어느 지역은 정말로 2, 3년 안에 추진해 나갈 수도 있고요 어느 지역은 10년 걸려도 안 되는 지역들이 굉장히 많습니다. 실제 저희들도 선정위원회에서 같이 본부장님하고 논의했지만 그중에 선정돼서 정말로 정상화로 갈 건가 고민하는 지역들이 굉장히 많이 있었습니다. 그런 부분에 대해서, 그렇지만 우리가 물량에 맞춰서 가다 보니까 더 선정도 못 하고 앞으로 그러다 보면 또 공급에 굉장한 차질이 생길 수가 있거든요. 제가 우려하는 게 그겁니다. 그 부분 때문에 좀 더 터서, 예를 들어 뉴타운은 법에 없는 걸 그냥 만들어 놓았기 때문에 말도 안 되는 얘기였고요. 그걸 비교할 수는 없고 지금은 법의 테두리 안에서 어느 정도의 인센티브를 주어가면서 여러 가지 여건을 주기 때문에 그거하고 비교하는 건 좀 맞지 않다고 보고요 앞으로 그런 부분 고려해서 적극적으로 추진해 주시기 바랍니다.

알겠습니다.

이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 다음은 이경선 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

성북4선거구 이경선입니다. 본부장님께서 속도 말씀 주셨는데 죄송합니다. 공공재개발사업 2차인가요, 아니면 1차인가요? 다음 추가선정 언제 합니까?

10월 정도 예정합니다.

그러면 도시재생지역 이번에 포함합니까?

아직 결정은 안 되었습니다만 긍정적으로 검토하고 있습니다.

긍정적으로 계속 검토하고 있는 중인 건가요?

네.

아마도 지역에서 많은 민원들과 많은 논의가 있는 걸로 알고 있습니다. 그래서 이 논란의 종결을 해야 되지 않을까 싶습니다. 어떤 기준에서 어떻게 할 것인가를 정리해 주셔야 지역에서의 소요가 덜 일어날 것 같습니다. 왜냐하면 재생도 못 가고 재개발도 못 가고 서로 지금 지역에서 갈등만 유발시키고 있다는 점을 감안해 주셔서 좀 결론을 빨리 내서 이것이 반목되는 것이 아니라 같이 갈 수 있다는 메시지를 주면서 어떤 방향으로 갈지 주민들이 선택할 수 있도록 하실 수 있는 방향을 제시해 주시기를 당부드립니다. 그러면 그렇게 하고 아까 질문하시는 과정 중에서 조금 궁금한 게 있어서, 김경 위원님이 아까 청년월세 추경에서 600억 얘기하셨는데 추경 이미 어느 정도 올라가지 않았나요? 그럼 이미 600억을 올린 상태인 건가요?

아직 추경 취합 안 된 상태입니다.

부서에서 어느 정도 가안들은 이미 다 나온 걸로 알고 있는데요?

현재 수요조사 중 단계라서 아직 취합은 안 끝났습니다.

그러면 어느 정도 할 것이라고 부서에서 지금 담당과장님 말씀 주실 수 있나요?

주택정책과장 김정호입니다.

실제 어느 정도 하실 거라고 생각하고 계신 건가요?

아까 본부장님이 개괄적으로는 말씀을 주셨는데요 현재 공약은 5만 명으로 되어 있고요 그리고 금년에 신청자들 보면 3만 4,000여 명 정도 됩니다. 그래서 이 기준을 어느 정도까지 갈지 그리고 예산이 어느 정도 될지에 대해서는 좀 더 최종적인 검토가 필요합니다. 그래서 이 부분에 대해서는 아직 최종적으로 확정은 안 되어 있는 상황이고요. 기준 완화 부분도 어느 정도 선까지 해야 될지를 저희가 지금 급하게 검토하고 있는 상황입니다. 그래서 그 정도로만 이해를 해 주시면 감사하겠습니다.

그러면 부서에서 우선은 검토 중이다?

네.

알겠습니다. 들어가셔도 좋습니다. 그리고 기사에서 지금 핫한 것이 재건축 안전진단 기준 개정을 국토부에 건의했다 이게 요즘에 가장 핫한 이슈인 것 같습니다. 그 내용 좀 간단하게 말씀주시지요. 어떤 내용인가요?

국토부장관 권한인 재건축안전진단 기준 시행규칙에 나온 부분입니다.

어떻게 해 달라고 말씀주신 건가요?

지금 생활불편, 설비 노후도 그다음에 구조안전성, 비용분석 이렇게 네 가지 항목인데요 주거환경이 현재 0.15, 15% 비중입니다. 이거를 30% 비중으로 올려 달라…….

주거안정…….

주거환경, 그러니까 여러 가지 주차대수랄지 층간소음 문제랄지 이런 주거환경에 관련된 지표들 이 배점을 올려달라는 요청과 건축마감이랄지 설비 노후도 녹물 같은 거 이런 게 지금 25% 비중인데 이것도 30%로 올려 달라, 그리고 구조안전성 부분은 당초에 0.2, 20% 비중이었는데 지금 김현미 국토부장관 오셔서 50%로 상향한 부분이거든요. 이 부분도 지금 30%로 하향해 달라, 그리고 비용분석은 지금 10% 그대로 놔두고요. 그래서 안전진단의 점수를 계산하는 기준을 좀 현실에 맞게끔 조정해 달라는 게 저희 서울시 건의안입니다.

관련해서 구조안전성이나 이런 것들은 기존의 안전등급 이런 것들하고 연계되어 있는 건가요?

그렇습니다.

평가하는 기준이 있는 거죠?

네.

그런데 이렇게 50에서 30으로 급격하게 낮추는 것, 이것은 좀 안전과 관련해서 문제가 없는 건가요?

오히려 안전의 점수가 50점이라는 것은 안전하면 다른 게 불편해도, 좀 튼튼해 보이면 다른 게 불편해도 재건축하지 말라는 신호이지 않습니까? 그런데 30으로 낮추면 훨씬 더 안전한 거죠. 오래가지 않으니까 노후도가 조금만 되더라도 설비랄지 층간소음이랄지 주차 문제로 이렇게 불편하면 재건축할 수 있다는 신호이니까 오히려 조합에는 조금 더 안전할 때 재건축을 해도 된다는 신호로 작용될 수 있습니다.

좀 전에 본부장님이 말씀주신 게 김현미 장관 때 이렇게 높였다 말씀 주셨는데 아마 서울시에서 제가 알기로는 구조안전성을 높이는 것으로 건의했던 걸로 기억하는데요.

애초부터 위원님 30년 재건축을 서울시가 한 7~8년 전에 재건축 연한을 30년부터 안전진단 할 게 아니고 40년 정도는 가야 된다고 했던 게 큰 축이었습니다. 그런데 법률로 그게 30년으로 정리됐습니다. 조례 권한을 뺐었죠. 그래서 지금은 30년부터 재건축을 할 수가 있습니다. 그리고 이 안전진단 기준에 대해서는 제가 알고 있기로는 다른 구조안전을 높여달라는 요청은 공식적으로는 없었고요, 이게 아예 진입부터 막고 있기 때문에. 그리고 이 안전진단의 기준이라는 것은 솔직히 국토부에서 판단해서 결정한 문제이기 때문에 사실 국민의 재산권에 대한 제한은 입법 과정을 거쳐야 되는데 이거는 그렇지 않고 소관 부서에서 결정한 부분이라서 어떤 국민적인 합의 과정도 거치지 않았다는 점도 있습니다.

제가 알기로는 2018년도 당시 공동주택과장이었던 박순규 과장님 답변대로 좀 나와 주시면……. 그때 국토부에 관련 사항을 건의했던 걸로 저는 기억하는데요.

그때 국토부와 함께 논의가 있었던 걸로 기억을 하는데요 저희가 정확하게 어떻게 했는지는 조금 시간이…….

기억이 안 나세요?

정확한 내용은 서류를 봐야 알 것 같습니다.

문서 주세요, 저한테도요.

네, 알겠습니다.

2018년도 3월에 아마 구조안전성 가중치와 관련해서 서울시에서 개정 건의를 올렸던 것으로 제가 알고 있습니다. 관련 문서를 달라고 했더니 부서에서 안 주고 있어요.

확인하도록 하겠습니다.

관련 문서 그때 검토했던 내용들 다 주시고요. 제가 이 말씀을 드리는 이유는 구조안전성에 대해서 검토할 수 있습니다. 그런데 이게 시민의 안전과 관련된 문제인데 시장의 취향에 따라서, 시장이 누가 되느냐에 따라서 왔다 갔다 할 문제는 아니라는 생각 때문입니다. 이게 건축공학적으로 안전과 관련해서 우리가 이러이러한 검토 기준에 따라서 이렇게 합니다. 그거 이해합니다, 저는. 그래서 점점 더 강화되고 점점 더 완화되고 그건 좋습니다. 그런데 시장에 따라서 왔다가 갔다가 이것은 맞지 않다는 말씀을 드리고 싶어서 말씀드렸습니다. 본부장님, 무슨 말씀인지 내용은 아시겠죠?

네.

들어가셔도 좋습니다, 과장님. 구조안전성과 관련해서 주거안전성, 주거환경 부분도 예전의 아파트들은 층간소음이나 그리고 주차대수 이런 것들의 어려움을 호소하는 단지들이 많을 텐데, 실제로 우리가 차량이나 이런 것들에 있어서 소유나 이런 것들을 좀 줄여가자는 정책적인 방향을 얘기하면서 주차대수가 많은 그런 아파트를 지향하는 것 그게 목표인가요? 본부장님, 어떻게 생각하세요?

그렇지는 않습니다.

그런데 주차대수가 부족하고, 층간소음이라는 것은 물론 구조적으로 문제가 있지만 요즘 신축 아파트들도 층간소음과 관련한 민원 엄청납니다. 아시죠? 그런데 그것이 재건축의 기준이다, 저는 잘 모르겠습니다. 어떻게 생각하십니까?

한두 가지 요인이 아니라서요 제가 입을 떼면 30분은 해야 되는데…….

그래서 재건축 안전진단 기준 개정과 관련해서 한두 가지로 간단하게, 그냥 어떤 사람들의 취향과 지금 재건축을 빨리 해야 되니까 아파트 단지들의 요구에 의해서 이렇게 하는 것이 아니라 정확한 기준을 저희한테 제시해달라는 겁니다. 이러이러한 기준에 따라서 우리가 좀 더 상향하고 아니면 하향하고 이렇게 하겠다는 것을 우리 위원회에도 보고해 주십사 하는 것을 말씀드립니다.

알겠습니다. 논리적인 사유를 들어서 말씀드리겠습니다.

이상입니다.

이경선 위원님 수고하셨습니다. 다음은 문병훈 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

본부장님, 문병훈입니다. 시간이 많이 가서 간략하게 몇 가지만 질의하고 넘어가겠습니다. 제가 이번 업무보고 자료를 보니까요 2월 업무보고 자료하고 비교를 해 봤어요. 그래서 2월 업무보고 자료 기준으로 말씀드리면 총 4개 카테고리에 19개 사업이 있었거든요. ‘올해 2021년도에 중요한 사업을 이렇게 추진하겠습니다.’ 이렇게 해서 2월에 보고해 주셨어요. 그런데 지금 4월 사업을 보니까 10개 사업만 딱 올라와 있어요. 숫자로 봐도 9개 사업이 부족하고요. 그리고 제가 중복되는 거 체크해 보니까 5개 사업만 중복되고 나머지 5개 사업은 신규사업인 것 같아요. 지금 그러면 14개 사업이 연초에 중요하다고 보고를 해 주셨는데 그 사업들의 진행 정도나 지금 집행률이 어떻게 되고 있는지는 이 업무보고에서는 확인할 수가 없어요, 이 자료로는. 그게 왜 빠졌는지 아니면 진행을 하지 않고 중요도가 떨어져서 이제 그 사업을 하지 않게 된 건지 거기에 대해서 답변해 주세요.

위원님, 그건 아니고요 오늘 임시회 시간, 안건 이걸 고려해서 2월에 보고드린 일상적으로 추진하고 있는 업무들은 중요도가 떨어진 것은 조금 뺀 것뿐입니다. 그래서 종전에 보고드린 것 중에서 나머지 이번 보고에 빠진 것은 바로 현재로 업데이트해서 자료를 드리도록 하겠습니다.

네, 자료 바로 주시고요. 중요도가 떨어졌다고 표현을 하셨는데 거기에 보면 공공재건축 내용도 있고 하여튼 여러 가지…….

진행하고 있으니…….

제가 중요하다고 생각하는 사업들이 거기에 다 들어 있었거든요. 그거에 대해서 우리 위원님들께서 다 확인하실 수 있도록 그렇게…….

알겠습니다. 자료 준비하도록 하겠습니다.

세 가지만 더 제가 말씀드릴게요. 8페이지에 보면 역세권 청년주택 공급 활성화 있잖아요. 한 1개월 정도 전에 서초 역세권 청년주택에 입주할 때 입주자들과 사업주 간에 조금 이견이 있었다고, 민원이 있었다고 제가 들었습니다. 문제가 관리비 예치금이었거든요. 그게 아직 기준은 없다고 했는데 SH 소유의 역세권 청년주택은 SH가 관리비 예치금을 납부하는데 그 외에 청년들이 입주할 때는 그게 기준이 없어서 아직 정립이 안 됐다고 저는 들었어요. 그거를 어떻게 지금 정리하실 계획이시죠?

제 생각에는 민간 임대사업자하고 세입자의 관리비 예치금 문제는 사실은 민법상 또는 관례상 처리해도 될 문제 같은데요. 굳이 그걸 규정에 넣을 필요가 있을까 하는 저는 의문점이 있습니다.

지금 어떻게 그러면 정리를 하실 거예요? 지금 사업주 입장에서는 들어오시는 입주자들에게 내라고 그러고 입주자들은 집주인이 내야 된다고 그러고 그렇게 지금 대치되는 상황이잖아요?

일단 국토부에 개정안은 올렸습니다.

어떻게 올리셨죠?

사업주가…….

사업주가 내는 걸로?

내는 걸로 저희 입장은 정리해서 올렸는데요 제가 볼 때는 그거 법령에 정하기 쉽지 않을 부분도 있고요 사인 간에 해결할 문제로 이렇게 저희가 계도를 하면 어떨까 하는 생각도 있습니다.

그러면 계도의 방향이 어쨌든 청년주택에 들어오는 우리 청년들은 주거비를 최대한 아껴보자고 들어오는 거잖아요. 사실 관리비 예치금이라는 게 소비되는 비용이 아니고 남아 있다가 결국에는 누구 낸 사람한테 다시 돌아가는 건데, 저는 그거는 사업주가 충분히 해결할 수 있다고 보는 부분이거든요.

네. 저도 그거…….

아직 해결이 안 됐다고 저는 들었어요. 그냥 잠정적으로 묻어놨다고 보는데 그거를 서울시에서 적극적으로 우리의 방침은 이렇다, 우리의 방향은 이렇다를 적극적으로 표현해 주셔야 사업주가 다른 소리를 안 할 것 같아요.

저도 위원님과 개인적으로는 의견 똑같습니다. 사업주가, 원래 보증금이라는 게 월세 안 내면 차감되도록 하는 게 보증금이지 않습니까? 그런데 별도의 관리비를 다시 받는다는 것은 조금 과도한 부분이 있다고 생각합니다. 그 부분을 한번 정확히 정리하겠습니다.

고맙습니다. 그리고 14페이지에 공동주택 품질점검단 구성ㆍ운영 이런 사업이 올라왔는데, 이게 신규 사업인 거죠?

그렇습니다.

지금 추경예산에 반영하겠다고 되어 있는데, 지금 이게 국토부에 비슷한 사업이 하나 있잖아요. 그거는 300세대 이상 공동주택으로 이거와 똑같은 사업을 하는데 그러면 여기 소요예산 지금 3억 6,000 추계가 150세대부터 300세대 미만인 세대를 대상으로 지금 추계를 한 거죠?

이상입니다, 이상.

300세대 이상은 국토부에서 똑같은 사업을 해요. 그러니까 지금 이거 150세대 이상이니까 150세대부터 300세대…….

서울시 물량은 다 저희들 겁니다. 저희들이 해야 됩니다. 국토부가 하지 않습니다.

지금 기준 자체가 다른데요. 국토부 기준은 300세대 이상만 하는 거고, 지금 여기 사업의 설계는…….

저희 조례 위임이 있어서 150세대 이상으로 강화했습니다.

그러면 150세대 이상…….

모든 아파트…….

모든 아파트를 다 하겠다는 말씀이신 거예요?

그렇습니다.

그게 그러면 3억 6,000만 원, 올해분?

네, 용역도 좀 해야 되고요. 위원님, 그거는 어떤 의미인지는 아시지 않습니까?

네.

지금 입주 전 하자가 너무 많기 때문에 소비자들이 피해를 많이 보지 않습니까?

그렇죠.

저희들이 좀 공신력 있게 꼼꼼하게 살펴주겠다는 거라서요.

알겠습니다. 조금 더 150세대까지 기준을 더 강화해서 하겠다는 말씀이신 거죠?

그렇습니다. 그렇습니다.

자세한 설명은 따로 부탁을 드리고요.

네.

마지막으로 15페이지에 제가 공공재개발사업 추진현황에 대해서 궁금한 게 있어요. 아까 존경하는 오중석 위원님이 질의를 하셨는데, 여기에 보면 공공성의 요건이라는 게 조합원 분양분 제외한 주택 50% 이상을 임대주택으로 공급하는 게 공공성 요건이라고 지금 되어 있어요. 이거 플러스 LH나 SH가 해야 되는 거죠?

플러스요?

이 공공성 요건이라고 적어놓은 임대주택 확보 그리고 LH나 SH가 시행을 해야 이게 공공재개발이 되는 거지요?

네, 직접 시행은 아니고 공동시행입니다.

그러면 LH나 SH가 빠지게 될 경우에는 민간재개발로 보는 건가요?

그렇습니다.

예를 들면 제가 궁금한 게 이런 거예요. LH나 SH가 빠졌어요. 그럼에도 불구하고 임대공급을 50% 이상 확보를 했어요. 공공성은 확보가 된 거지요?

네.

이럴 경우는 인센티브가 주어지나요, 주어지지 않나요?

공공재개발 성립이 안 됩니다.

왜요? LH나 SH가 참여하지 않았기 때문에?

네, 그렇습니다.

그럼 LH나 SH가 거기서 어떤 역할을 하는 거지요? 공공성과 이게 어떤 연관이 있기에 과연 SH가 또는 LH가 참여하고와 하지 않고에 따라서 인센티브가 주어지고 주어지지 않고 이렇게 판단이 되는 거지요? 그것의 차이를 명확하게 해 주어야 될 것 같아요. 공공성은 이미 임대주택을 제공함으로써 확보가 되었잖아요?

아닙니다. 그 두 가지만 충족되는 문제는 아니고요 LH하고 SH가 단독시행도 할 수 있고 조합하고 공동시행도 할 수 있습니다.

LH와 SH가 참여하는 게 공공성 요건과 어떤 연관성이 있는 거지요?

근본적인 공공성에 대해서 여쭈어 보시면 저희도 그게 공공성이라고 판단하지 않습니다. 그런데 문제는 공공재개발의 시스템을 만들면서 정부가 그걸 필수요건으로 집어넣어놓은 거지요.

그건 저도 이해를 해요. 저도 알겠는데…….

그러니까 LH와 SH가 포함이 안 되면 공공재개발로 봐주지 않습니다.

그러니까 그 얘기를 제가 하는 게 아니라 LH 또는 SH의 참여유무가 공공성 요건을 확보하는 것하고 무슨 상관이 있냐 이거지요, 사용자 입장에서. 그러니까 예를 들면 “SH나 LH가 참여하게 됨으로 해서 이 외의 공공성이 더 확보가 됩니다. 그런 부분이 이러이러한 부분입니다.”라고 설명을 해 주셔야 되는데 그 누구도 설명을 못해주고 있어요. 알겠습니다. 그 부분에 대해서는 따로 한번 말씀을 나누시지요.

네.

위원장님, 이상입니다.

문병훈 위원님 수고하셨습니다. 다음은 이성배 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

죄송합니다. 조금 논의과정에서 오해가 있으실까봐 한마디만 보태고 싶어서 말씀드리는데요 우리가 재건축에서 주택량이 증가하는 문제, 그 문제를 우리가 딴지를 걸거나 재건축을 하지 않아야 된다는 발목잡기나 이런 것이 아니라 재건축을 하는 대규모단지들이 대부분 임대주택이나 이런 것에 대해서 굉장히 부정적으로 단지들의 이기주의를 드러내는 것, 임대주택을 받지 않고 1 대 1로 재건축하게 해 달라, 그리고 높이와 관련한 용적을 상향해 달라고 단지들의 이기주의를 드러내는 것, 그것이 문제라고 지적하는 것이지 재건축이 주택수의 상향에 기여하지 않는 것, 그래서 우리가 그동안 재건축을 발목잡거나 문제시했거나 그런 문제가 아니라는 것 그 점은 꼭 짚고 넘어가고 싶습니다. 그래서 그동안 재건축 단지들이 심의과정에서 많은 시간이 소요됐던 것들은 몇 몇의 단지들이 대부분 기존의 기준에 있는 공공기여나 임대나 이런 것들을 하지 않고 그 단지의 이윤과 관련한 것들을 계속 주장해 왔기 때문에 심의과정에서 논란이 있었던 부분 그런 것이 있었다는 것들을 말씀드리고 싶습니다. 그래서 서울시가 무리하게 그동안 규제만을 해 온 것은 아니다, 그리고 어쨌든 재건축 재개발 과정이 모두 다 공공과 함께 가야 하는 공공성을 띠어야 하는 과정이라고 생각합니다. 그래서 그 과정을 모든 주택과 관련해서 우리가 잊지 않고 같이 갔으면 하는 바람입니다, 본부장님도, 우리 부서들도. 지금 너무 공급과 관련해서 우리가 몇 호, 몇 만 호를 달려야 하는 이런 입장뿐만이 아니라 그러면 임대주택은 다 어디로 간단 말입니까? 지금 법적 상한 용적률까지 전부 다 올려줘 버리면 그러면 그동안 우리가 시의 조례와 법적 상한 용적률 사이의 갭으로 우리가 조금씩 메꿔왔던 임대주택 그런 것들은 다 우리가 어떻게 메꿀 수 있단 말입니까? 그래서 그런 부분들을 실질적으로 우리가 놓지 않고 갔으면 하는 바람이 있어서 마지막 한마디 더 보탰습니다. 죄송합니다, 위원장님.

이경선 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까?

이경선 위원님 말씀에 적극 동의합니다. 그 임대주택 부분은 꼭 지켜나가도록 하겠습니다.

질의하실 위원님이 안 계시므로 본 위원장이 한 가지 질의를 하도록 하겠습니다. 공공재개발 2차 후보지 선정위원회 개최 시에 선정된 양천구 신월동 7-2지구의 경우 2종을 3종으로 종 상향 시에 57.86m의 높이 제한 때문에 용적률 확보가 불가능하다, 당시 회의 때 도시계획국장이 조례 개정이 아닌 지침 개정으로 문제 해결을 할 수 있다 이렇게 얘기했다는데 이 내용이 무슨 내용입니까? 지침 개정으로 해결할 수 있다는 방법이 뭡니까? 진경식 과장님, 나오셔 가지고 답변하시기 바랍니다.

주거정비과장입니다. 다시 한번 그 말씀을 제가 확인을 한번 해 봐야 될 것 같습니다, 그 부분은.

확인을 해 봐야 된다?

네.

지금 신월동 7-2의 경우 용도지역을 제2종 7층 이하 평지에 위치하여서 기반시설부담비율 10% 시 평균 층수 13층 이하까지 높이를 완화 받을 수 있으나 해당지역의 고도제한으로 인해 3종 일반주거지역으로 종 상향을 하더라도 층수 완화를 적용받을 수 없고, 기반시설부담비율은 10%를 적용받아야 된다 이래요. 또 실질적으로 그렇다 보니까 현 지구단위계획 수립기준에는 신월동 사례와 같이 관련 규정의 불합리성으로 인해서 피해를 방지할 수 있는 예외규정 등이 마련되어 있지 않습니다. 그렇죠? 그러다 보니까 서울시 지구단위계획 수립 기준에 해당 규정을 개정 또는 보완해야 된다 이런 내용인데 여기에 대해서 해결할 수 있는 방법들이 있습니까?

제가 도시계획국에 확인해서 다시 보고드리도록 하겠습니다.

내용 확인하셔 가지고 별도 보고해 주시기 바랍니다.

네.

더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제4항과 제5항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 김성보 주택건축본부장을 비롯한 관계공무원 여러분, 수고 많으셨습니다. 오늘 질의답변 과정에서 위원님들께서 지적하셨거나 대안으로 제시한 사항에 대해서는 향후 업무에 반영해 주시고 추진사항을 철저히 관리하여 주시기 바랍니다. 이상으로 주택건축본부 소관 회의를 모두 마치고, 14시부터 지역발전본부 소관 회의를 진행하도록 하겠습니다. 정회를 선포합니다. (의사봉 3타)

존경하는 김희걸 위원장님 그리고 도시계획관리위원회 위원님 여러분, 안녕하십니까? 지역발전본부장 김상한입니다. 지난 3월 임시회 때 업무보고를 드린 후 위원님들을 다시 뵙고 보고드리게 된 것을 매우 뜻깊게 생각합니다. 그동안 지역발전본부는 위원님들의 각별한 성원과 지원 덕분으로 주요 사업들을 큰 차질 없이 추진하여 왔습니다. 영동대로 지하공간 복합개발사업은 올해 상반기에 우선시공분 공사 착공을 시작으로 2022년 본공사 착공을 앞두고 있으며, 잠실 스포츠ㆍMICE 민간투자사업은 지난 3월 기재부 민간투자심의가 원안 가결되었습니다. 이번 임시회 때 위원님들께서 사업 추진에 대한 동의를 해 주신다면 5월 중 제3자 공고를 거쳐 사업을 차질 없이 진행토록 하겠습니다. 서울아레나 건립 사업은 실무협상을 조속히 마무리하고 실시협약을 체결하여 올해 12월 착공을 목표로 추진해 나가겠습니다. 이 외에도 마곡 R&D 융복합 혁신거점 조성, 서북권 광역중심 기능 강화 및 일자리 문화거점 조성 등 지역균형발전을 위한 신규 사업 발굴 등을 역점적으로 추진해 나가겠습니다. 존경하는 김희걸 위원장님 그리고 위원님 여러분, 지역발전본부 주요 사업들이 차질 없이 추진되도록 저희 전 직원 열정과 신념을 가지고 최선을 다하겠습니다. 위원님들의 변함없는 관심과 협조 부탁드립니다. 그러면 제안설명에 앞서 지역발전본부 간부들을 소개해 드리겠습니다. 김성기 동남권사업과장입니다. 동북권사업과장은 현재 공석입니다. 강성욱 전 동북권사업과장은 건강상의 이유로 3월 30일 자로 명예퇴직하셨습니다. 서병철 서남권사업과장입니다. 김종호 서북권사업과장입니다. 그러면 잠실 스포츠ㆍMICE 복합공간 조성 민간투자사업 추진에 대한 동의안에 대하여 제안설명을 드리도록 하겠습니다. 의안번호 제2345호 잠실 스포츠ㆍMICE 복합공간 조성 민간투자사업 추진에 대한 동의안에 대하여 책상에 배부해드린 자료로 설명을 드리겠습니다. 1페이지 제안이유입니다. 코엑스~잠실운동장 일대는 2030서울플랜에서 강남 도심으로 격상되었고, 이에 맞춰 글로벌 비즈니스의 거점 및 MICE, 스포츠, 문화ㆍ엔터테인먼트 산업이 융합된 세계적 명소로 조성하기 위해 국제교류복합지구로 조성 중에 있습니다. 그 중심시설로 잠실운동장 일대에 노후화된 체육시설을 재건축하고, MICE 시설을 신규 도입하여 MICE 산업을 육성함으로써 서울의 미래 성장동력을 확보하고 양질의 일자리를 마련하는 데 기여할 수 있을 것으로 보고 있습니다. 이에 서울특별시 민간투자사업에 관한 기본 조례 제7조의 규정에 따라 시의회 동의를 거쳐 잠실 스포츠ㆍMICE 복합공간 조성 사업을 민간투자사업으로 추진하고자 하는 사항입니다. 1페이지 하단의 주요내용 중 사업개요입니다. 사업명은 잠실 스포츠ㆍMICE 복합공간 조성 민간투자사업이며 위치는 송파구 올림픽로 25번지 일대 현 잠실운동장 일대입니다. 사업면적은 수상 면적을 포함하여 약 35만 7,000㎡입니다. 사업규모는 2페이지에서 계속 설명드리겠습니다. 본 시설은 전용 12만㎡의 전시ㆍ컨벤션과 3만 5,000석의 야구장, 1만 1,000석 규모의 스포츠콤플렉스를 포함하여 관람석 3,000석 이상인 2급 공인 수영장과 수상레저시설이 있으며 부속시설로는 호텔 900실, 문화ㆍ상업시설, 업무시설 등이 있습니다. 사업 방식으로는 BTO 민간제안 방식의 민간투자사업입니다. 공사기간은 6년, 운영기간은 40년으로 협상을 통해 실시협약으로 확정 예정입니다. 추정총사업비는 2016년 1월 불변가격 기준으로 약 2조 1,672억 원입니다. 다음은 그간 추진현황입니다. 2016년 4월 잠실운동장 일대 마스터플랜을 발표하였고, 2016년 10월 민간투자사업 제안서가 접수되었습니다. 2017년 1일부터 2020년 5월까지 한국개발연구원 공공투자관리센터에서 적격성조사를 시행하였고, 2020년 7월까지 제3자 제안공고에 대한 공공투자관리센터, 서울공공투자관리센터, 법률지원담당관의 검토를 받았습니다. 또한 2020년 9월 시 재정계획심의 후 2021년 3월 기획재정부 민간투자사업심의를 완료하였습니다. 3페이지 최초 제안내용입니다. 최초 제안자는 가칭 글로벌복합마이스(주)로 한국무역협회 외 16개 사입니다. 최초 제안사업 개요는 3급 공인 수영장을 제외하면 대부분 제3자 제안공고 규모와 유사하며 총 사업비는 전액 민간자본으로 2조 2,280억 원입니다. 공사기간은 6년, 운영기간은 50년으로 제한하였습니다. 최초 제안내용의 그 외 사항은 5페이지를 참고해 주시기 바랍니다. 다음은 6페이지 상위계획 및 관련계획입니다. 본 사업은 2016년 4월 잠실운동장 일대 마스터플랜과 2016년 9월 국제교류복합지구 지구단위계획에 포함되어 있습니다. 9페이지 공공투자관리센터 적격성조사 결과입니다. 전시장은 이미 초과수요가 발생되어 공급이 부족한 상태이며 본 사업을 통해 잠실 전시장을 신축하더라도 2030년에는 초과수요가 발생되는 것으로 분석되었습니다. 이하 야구장, 스포츠콤플렉스와 수상계류장 수요는 9페이지 하단, 10페이지 상단의 표를 참조해 주시기 바랍니다. 10페이지입니다. 경제성 분석 결과 B/C는 1.019로 경제적 타당성이 있는 것으로 분석되었으며 적격성 판단을 위한 VfM 분석 결과 정량적 VfM은 확보하지 못하였으나 VfM을 확보하는 민간 실행대안이 제시되었습니다. 종합결론은 11페이지를 참조해 주시기 바랍니다. 12페이지입니다. 2020년 9월 서울특별시 재정계획심의위원회는 심의결과 수정가결하였고, 2021년 3월 기획재정부 민간투자사업심의위의 심의결과 원안 의결되었습니다. 12페이지 하단 향후 추진방향입니다. 잠실운동장 일대는 2030서울플랜에서 국제업무ㆍMICE 중심으로 기능을 부여하였고 이를 구체화하고, 코엑스~잠실운동장 일대 종합발전계획 및 마스터플랜을 수립하였습니다. 공공투자관리센터의 적격성조사 후 기획재정부 민간투자사업심의위원회의 민간투자 대상사업 지정 및 제3자 제안공고안에 대해 심의를 마쳤습니다. 이에 따라 시의회 동의 후 제3자 제안공고를 시행하고, 우선협상대상자와 협상 과정을 통하여 총 사업비, 운영비, 사업의 수익률, 수요, 사용료 등을 결정할 계획입니다. 구체적인 일정으로 2015년 5월부터 9월까지 제3자 제안공고를 실시하고, 2021년 10월 우선협상자를 선정한 후 2022년 9월 실시계획 협약체결 및 사업시행자 지정 후 실시계획을 거쳐 2023년 3월 실시계획 승인 및 공사 착공하여 2026년 3월 1단계 시설을 준공하고, 2029년 3월 2단계 시설을 준공하는 것으로 추진할 계획입니다. 제3자 제안공고 주요내용은 17페이지를 참조해 주시기 바랍니다. 서울의 미래성장동력과 양질의 일자리 마련에 기여할 수 있는 잠실 스포츠ㆍMICE 복합공간 조성 민간투자사업이 추진될 수 있도록 위원님들께서 본 동의안에 동의해 주시기를 부탁드립니다. 감사합니다.

김상한 지역발전본부장 수고하셨습니다. 이어서 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

수석전문위원 조정래입니다. 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다. 먼저 제안이유와 2쪽에 있는 주요내용은 방금 전 제안설명과 간담회에서 구체적인 설명이 있었으므로 생략하도록 하겠습니다. 검토보고서 15쪽을 간략하게 말씀드리고 주요 검토사항 위주로 말씀드리겠습니다. 15쪽입니다. 이 사업은 한강ㆍ탄천을 포함한 코엑스～잠실운동장 일대를 서울의 지속성장을 견인할 MICE산업 중심지로 육성하고자 지난 2016년도 10월 최초 제안되었습니다. 오는 2023년부터 2029년도까지 총 사업비 2조 2,280억 원의 민간자본을 투입하여 준공과 동시에 소유권이 시에 귀속되고, 시는 민간사업자에게 50년간 운영권을 부여하는 수익형 민간투자방식(BTO)으로 추진하는 사업으로 최초 제안되었습니다. 17쪽입니다. 주요 사안별로 간략히 말씀드리겠습니다. 민간제안사업 방식 추진의 적정성입니다. 수익형 민간투자사업은 민간부문이 사업을 제안하는 민간제안사업과 주무관청이 민간투자사업 기본계획에 따라 대상사업을 지정ㆍ고시하는 정부고시사업으로 구분될 수 있습니다. 참고로 정부고시사업 지정을 위해서는 예비타당성 조사를 거쳐 주무관청이 자체적으로 약 2년 동안 타당성 분석을 수행하여야 하나 민간제안사업의 경우 민간사업자가 자체적으로 수행한 타당성조사와 기본설계ㆍ기본계획 수준의 설계도서를 민간의 비용으로 마련하여 주무관청에 제출함에 따라 사업기간이 단축되는 장점이 있어 현재 다수의 수익형 민간투자사업(BTO)은 정부고시사업보다는 민간제안사업의 형태로 추진되고 있는 실정입니다. 18쪽입니다. 민간제안사업의 적격성 부분입니다. 민간사업자가 제출한 민간제안사업에 대해 주무관청은 KDI 공공투자관리센터(이하 “PIMAC”)의 장에게 제안서 검토를 의뢰하여야 하고, PIMAC은 검토 의뢰를 받은 제안사업 중 총 사업비 2,000억 원 이상인 사업에 대하여는 별도의 적격성 조사를, 그 외의 사업에 대해서는 제안서 검토를 실시하게 됩니다. 사업의 적격성 조사는 사업의 타당성과 민간투자사업 추진의 적격성 평가로 이루어집니다. 19쪽입니다. 구체적으로 사업추진의 타당성 부분입니다. 먼저 경제성 분석에서는 내부수익률(IRR)이 4.77%로 사회적 할인율로 설정된 4.5% 이상인 것으로 분석되어 경제성이 있는 것으로 나타났습니다. 참고로 민감도 분석 결과 타당성을 확보할 수 있는 기준은 20쪽입니다. 할인율 5.5% 이하 유지, 비용이나 편익 변화 수준은 ±10% 미만의 범위로 나타났습니다. 아울러서 정책성 분석입니다. 이 분석에서는 경제성 분석에서 고려하지 못하는 정성적인 내용을 평가하는 항목으로 상위계획과의 일치성과 사업주체의 추진의지, 재원조달의 가능성, 환경요인, 사업효과 등을 검토하게 됩니다. 분석결과 상위 및 관련계획과의 정책방향에 부합하고 서울시의 사업추진 의지 또한 높은 것으로 나타났으며, 재원조달 가능성 측면은 이 사업과 부속사업을 합한 민간투자비 총 2조 4,877억 원 중 20%에 해당하는 4,975억 원을 자기자본으로, 나머지는 타인 자본으로 조달할 계획으로 되어 있으며, 제안사업자는 다양한 자기자본 조달방안을 검토하여 출자할 계획으로 민간이 100% 위험을 부담하여 투자비 전액을 조달하는 것으로 되어 있습니다. 이에 PIMAC에서는 재원조달상의 문제는 없는 것으로 판단하였습니다. 다만 사업규모와 기간 등에 비해 제안서의 내용으로 조달가능성을 판단하기 어렵기 때문에 재원조달 가능성에 대해서는 별도의 면밀한 검토가 필요해 보입니다. 환경성 측면에서도 별문제는 없습니다. 다만 대규모 인원이 집중될 경우 예상되는 21쪽입니다. 교통혼잡과 대규모 공사로 인한 소음과 진동, 비산먼지 발생 등 대기환경 관련 민원에 대한 별도의 대책이 필요한 것으로 나타났습니다. 고용효과는 공사기간 동안 창출되는 고용이 약 3만 7,659명으로 과거 8개년 예비타당성조사 사업의 전체 평균 고용유발효과를 크게 상회하여 이 사업에 따른 고용유발효과는 크다고 볼 수 있습니다. 이어서 지역균형발전 분석은 지역 낙후도 측면에서의 사업시행 효과는 낮은 반면 지역경제 활성화 효과는 큰 것으로 분석되었습니다. 이를 종합하여 AHP 분석을 통한 타당성 판단 결과 사업시행 평점이 0.538로 사업 미시행 평점보다 높아 사업 시행이 더 나은 대안으로 평가되었습니다. 다만 평가자 중 일부는 사업 미시행이 타당하다고 판단하는 것으로 나타나 실제 사업 추진 여부를 결정함에 있어서 신중할 필요가 있다는 견해를 제시하고 있습니다. 22쪽 이어서 2,000억 원 이상의 평가의무 사항인 민간투자의 적격성 여부입니다. 이 사업은 특정사업에 대해 정부가 직접 재정사업으로 시행할 경우와 민자사업으로 시행할 경우 각각의 총 정부부담액 현가를 비교하여 재정사업과 민간투자사업 간에 발생하는 절감액 정도인 투자가치성 일명 VfM(Value for Money)을 비교하여 어느 대안이 적격한지를 평가하는 방식입니다. 이 분석은 정량적 분석과 정성적 분석으로 나뉘게 되는데 정량적 분석평가는 정부실행대안(PSC)과 민간투자대안(PFI)을 비교하여 정부가 부담해야 하는 총비용을 현재 가치화하여 두 대안의 정부부담금을 비교하는 것입니다. 평가 결과는 표로 정리되어 있습니다. 23쪽입니다. 먼저 운영기간 중에는 VfM 금액이 -5,115억 4,400만 원으로 VfM 비율은 -57.59%로 도출되었고 건설기간 중에는 VfM 금액은 -5,940억 5,500만 원, VfM 비율은 -66.83%로 도출되어 정량적 VfM을 확보하지 못하는 것으로 나타났습니다. 이는 정부가 재정사업으로 추진할 경우 정부수익이 민간투자사업보다 크므로 민간적격성이 없는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 정성적 VfM 평가에서는 민간실행대안(PFI)이 사업추진의 안정성과 효율성, 서비스의 질 향상 효과 등이 기대되고 이 사업을 민간투자사업으로 추진할 경우 재정사업으로 추진하는 것보다 정부 위험의 많은 부분이 민간으로 위임될 것으로 예측되므로 정성적 민간투자의 적격성은 갖춘 것으로 판단하고 있습니다. 민간투자 실행대안 구축입니다. 정량적 VfM을 확보하지 못함에 따라 이를 확보할 수 있는 민간투자 실행대안을 찾기 위해 PIMAC에서는 민간사업자가 제시하여야 하는 부의 재정지원규모를 산정하여 제시하였습니다. 최대 운영기간을 50년으로 할 경우 부의 재정지원규모와 민간의 세전수익률을 제시하고 있는데 최대 50년까지 할 경우에 세전수익률은 5.76%로 산정되었습니다. 제3자 제안공고안입니다. 관리운영권 설정기간, 제안설명된 대로 40년으로 제안하도록 정하고 있습니다. 이어서 관리운영기간을 40년으로 설정하되 다만, 민간이 관리운영기간 단축 제안 시 가점을 부여하여 단축을 유도할 것으로 파악되었습니다. 이어서 25쪽 하단입니다. 부의 재정지원규모와 환수방법입니다. PIMAC 제3자 제안공고안 검토의견에서 부의 재정지원규모 환수방법과 관련하여 두 가지 대안을 제시하고 있습니다. 먼저 사전에 확정하여 평가하는 방식과 두 번째는 26쪽입니다. 직영을 가정한 환수기준수입을 평가하는 방식이 되겠는데 제1안은 부의재정지원금을 많이 제시한 경우 높은 점수 받는 방식으로, 실제 환수가 어려울 수 있다는 점 등에서 실효성이 낮은 것으로 보고 사업자가 수익하는 수입을 적게 제시한 경우 높은 점수를 받는 제2안의 방식을 채택하였습니다. 사용료 수준과 향후 사용료 관리방안은 최종적으로는 협상을 통해 실시협약으로 확정하게 되는데 제3자 공고안의 사용료 평가 기준으로는 입장료 기준 대비 약 1.2～1.8배 수준으로 상한을 제시하였다는 특징이 있습니다. 이어서 최초 사용료 결정과 운영 중 사용료를 인상하는 경우에는 우리 시 민간투자사업에 관한 조례 제13조에 따라 사전에 시의회 의견청취와 주관관청의 승인이 필요하게 됩니다. 이 과정에서 적정 사용료가 유지될 수 있도록 관리할 계획입니다. 그다음에 최초 제안자의 우대점수 쟁점입니다. 기존에는 공공투자관리센터의 장이 제시한 우대점수비율을 감안하여, 27쪽입니다. 주무관청이 우대점수를 정할 수 있었으나 지난 연도 2월 10일 민간투자사업 기본계획을 변경하면서 민자 적격성 조사결과에 따라 우대점수를 부여하도록 정하고 있으므로 PIMAC의 민자적격성 조사에서 VfM을 확보하지 못하여 최초 제안자에 대한 우대점수는 없는 것으로 정한 바에 따라 최초 제안자 우대점수는 부여하지 않는 것으로 제출되었습니다. 코로나19 감염병에 대한 대비사항이 되겠습니다. 이 사업은 집객 효과가 높아 감염병 영향을 감안한 사업자가 당초 제안한 내용보다 장래 수요를 보수적으로 판단할 것으로 예상되는데 코로나19 상황을 고려하여 제3자 제안공고안에 사업계획 제출 시 감염병 위기경보 단계를 고려한 운영계획을 제출토록 하고, 향후 협상단계에서 면밀히 검토하여 필요사항을 실시협약으로 정할 것으로 보고되었습니다. 사업계획서의 평가 시 배점기준입니다. 2단계 평가법을 도입하여 1단계를 통과한 사업제안자에 한하여 2단계 평가를 실시하는 방식이 되겠습니다. 구체적인 내용은 생략하겠습니다. 종합해서 말씀드리면 서울시는 한강ㆍ탄천을 포함한 코엑스～잠실운동장 일대를 서울의 지속성장을 견인할 MICE산업 중심지로 육성하고자, 이 일대의 종합발전계획을 발표한 바 있고 이 중 잠실운동장, 영동대로 지하공간은 민간의 창의력, 자금력 활용 등 민간참여를 극대화한다는 계획을 추진해 오고 있습니다. 이에 서울시는 잠실 스포츠ㆍMICE 복합공간 조성 민간투자사업 제안서를 접수받아 지난 2017년 적격성조사를 의뢰한 이후 장기간의 검토와 협의를 거쳐 지난 연도 5월 28일 최종 완료 통보받은 상태에 있습니다. 29쪽입니다. 서울시는 국제회의 연합(UIA) 선정 5년 연속 국제회의 개최도시 세계 3위를 차지하고 있지만 MICE 인프라는 20년간 제자리에 머물러 있고, 서울 최대 규모의 전시ㆍ컨벤션 시설인 COEX 면적 또한 세계 200위권 밖 수준으로 MICE 인프라 공급부족으로 대규모 행사 및 국제회의 유치에 어려움을 겪고 있으며, 잠실운동장의 스포츠시설은 준공 후 40여 년이 경과하여 연간 약 100억 원의 유지관리비용이 발생하고 있는 실정입니다. 이 일대를 민간투자사업으로 추진할 경우 생산유발효과와 소득유발효과, 수입유발효과가 각각 창출될 것으로 예상되며, 고용유발효과 또한 큰 것으로 예측되는바 스포츠ㆍMICE 복합단지 조성을 통해 서울의 새로운 성장동력과 양질의 일자리를 마련할 수 있다는 점을 고려할 필요가 있습니다. 다만 협약체결 시 부의 재정지원규모 산정과 초과수익 발생 시 시와 민간투자사업자 간의 공유가 중요한 만큼 실시협약 작성 시 이를 구체적으로 적시하고, 부의 재정지원 환수와 초과수익 공유 시 어디에 어떻게 사용할 것인지 등 관리방안과 초과수익 발생 시 사용료의 적정성 여부 등에 대한 심도 있는 검토가 필요하다 하겠습니다. 이어서 붙임 자료는 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 경청해 주셔서 감사합니다. (참고) 잠실 스포츠ㆍMICE 복합공간 조성 민간투자사업 추진에 대한 동의안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 그러면 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 본부장님, 민간제안사업자가 한 군데가 들어왔을 경우에도 계속 진행을 하나요? 우선협상대상 그렇게 하는 건가요?

네, 그렇습니다.

지금 전체적으로 서울시에서 그동안 민간투자사업 BTO 방식으로 해 가지고 국비나 시비가 안 들어간 사업 중에 대부분 주차장 사업입니다. 대부분 주차장 사업을 했었고요 그렇지 않고 세빛섬이라든가 여의도 요트마리나 그다음에 영등포지하상가 이런 부분들이 좀 있었는데 그게 보통 보면 한 20년 정도 사용하고 시설까지 다 반납하는 걸로 그렇게 되어 있거든요. 그런데 여기도 역시 마찬가지로 지금 계획은 40년 사용하고 기부채납하는 걸로 되어 있지 않습니까?

기부채납이 아니고요 먼저 소유권이 서울시로…….

소유권 이전하고…….

이전이 되고 40년 관리운영권을 가지는 방식입니다.

40년 동안 거기에서 사용권을 갖는 거죠?

네.

그렇게 했을 때 가장 문제가 되는, 기존에도 문제가 되고 있는 부분들이 40년 사용하고 나서 소유권이 바뀌려고 했을 때 대부분 40년 정도 사용하면 다 노후돼 가지고 새롭게 해야 될 부분들이거든요.

네, 그렇습니다.

그렇게 되면 결국은 뭐냐면 잘못하면 고철덩어리, 지금 현재 받아야 될 데가 고철덩어리나 아니면 정말 구 건물로 도저히 쓸 수 없는 건물들이 많이 되는 경우가 있습니다. 거기에 대한 대비책은 좀 있나요?

저희들이 지금 민간투자사업으로 지역발전본부에서 이거 말고 먼저 가고 있는 게 도봉구에 있는 아레나 대중 공연시설이 지금 실시계획 협약단계에 있는데요. 거기에 실시 협약을 하면서 대수선비를 적립하도록 해 놨습니다. 그래서 대규모의 공사가 필요한 경우에 그 적립금을 활용해서 시설 개선이 이루어질 수 있도록 지금 유도하고 있기 때문에 이 MICE 부분도 그 방식으로 저희들이 실시계획 협약 때 정리하도록 하겠습니다.

그렇지요. 대수선비를 가지고, 그것도 서울시가 가지고 있어야 되는 거 아닌가요?

그러니까 자기들이 운영을 하고 수익이 나면 수익의 일정 부분을 통장으로 적립을 하게끔 관리를 하는 거지요.

그렇게 되죠. 그렇게 되면 만일에 예를 들어서 사업이 잘 진행됐을 때 문제가 안 되는데, 지금 전체적으로 사업의 운영권을 쥐고 있기 때문에 은행이나 이런 데에서 다 압류가 들어오거든요, 만일에 사업이 잘못됐을 경우에. 지금 현재 다른 사업들도 역시 마찬가지로 그런 경우가 많이 있고요. 그렇게 다 압류가 돼 버리는 거 아닌가요?

지금 시설 소유권 자체가 서울시 소유입니다. 그래서 담보 제공은 할 수가 없습니다.

담보 제공은 안 하고…….

네.

만약에 운영의 주체들이 가지고 있는 통장들은 다 압류될 수 있는 거 아닌가요, 그렇게 됐을 경우에?

그 부분에 대해서는 별도로 저희들이 지금 위원님께서 염려하시는 부분이 일어나지 않도록 관리하는 방안을 고민하도록 하겠습니다.

지금 왜 제가 그 얘기를 하냐면 실제 자기자본 비율이 20%입니다. 다 타인 자본이거든요, 80%가. 그렇게 돼서 사업이 정상적으로 진행돼 가지고 수익이 났을 때는 문제가 안 됩니다, 이런 부분들이. 그리고 국비나 시비가 들어가고 일정 부분만 들어갔으면 그런 문제도 우려가 안 되는데, 이거는 전체가 다 민간사업이면서 자기자본 비율이 20%뿐이 안 되다 보니까 나머지 80%는 은행권이 됐든 어디가 됐든 그것 다 차입을 해 와서 써야 되는데 결국은 지금 현재 서울시가 이런 민간투자사업 하고 있는 부분들에 문제가 많이 발생하고 있습니다. 지금 받아야 될 시기인데 고철덩어리로 받아야 될 부분이고, 또 압류되어 있는 상태이기 때문에 전혀 쓰지 못하고 있는 상황이거든요. 그리고 이 부분도 우려되는 부분이 40년간 잘 운영돼 가지고 마지막까지 대수선비까지 다했다고 하는데, 대수선비에 압류가 안 들어왔을 경우도 상관이 없습니다. 그런데 20년, 30년 하다가 도저히 운영이 안 됐을 때 운영권에 대한, 예를 들어서 은행권이라든가 어디에서 압류가 들어와 있으면 40년 동안은 꼼짝없이 운영도 못 해 나가면서 그대로 있어야 될 상황이 되는 거거든요. 그렇잖아요, 그런 우려가?

네.

그런 부분에 대해서 우리 지역발전본부에서 이번에 제3자 제안방식이 됐든 예를 들어 우선협상대상자가 선정돼 가지고 했을 때 그거를 미리 검토하셔 가지고 그런 게 차질 없이 진행될 수 있도록 그렇게 준비 좀 해 주시기 바랍니다.

알겠습니다.

이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 다음은 김종무 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

몇 가지만 여쭤보겠습니다. 항상 이런 사업들을 진행하면서 제3자 공고를 내고 있는데 만약에 우선협상자가 선정되고 사업자가 확정되면 그러고 나서, 지금 현재 상태는 서울시가 주도권을 가지고 있습니다. 그렇죠? 그런데 사업자가 확정되고 나서는 상황이 바뀌어요. 특히 공사비가 투입되고 나서는 상황이 역전해서 갑을관계가 바뀌는 그런 문제가 생기면서 지금 세빛섬 같은 경우에도 협약이 한 세 번 바뀌었나요? 세 번 바뀌었나요, 네 번 바뀌었나요?

제가 거기까지는…….

한 서너 번 바뀌었습니다. 그 구조가 사업자가 엄살을 부리면서 조건을 계속 초기와 달리 계약내용을 변경해 나가는 겁니다. 사업비는 투입이 되었고 사업이 현재 진행되고 있는 과정이어서 그거를 어떻게 중단할 수도 없는 그런 상황이다 보니까 거기에 끌려가는 그런 문제들이 항상 발생되고 있는데, 이런 부분들을 좀 제어할 수 있는 수단이 있나요?

지금 이 사업을 제안한 법인이 무역협회가 주간사로 되어 있어서…….

일정 부분 공공기관이 끼어 있기 때문에…….

네.

그러나 전체적으로 자금을 투자하고 손해를 보기 위해서 뛰어드는 건 아니지 않습니까?

그렇습니다.

어느 정도 수익을 추구하기 위해서 같이 컨소시엄을 구성해서 들어올 텐데 비슷한 상황이 초래되지 않아야 될 겁니다. 그래서 현재 기존의 계약들을 변경할 때 시의회 동의나 이런 것들을 받게 되어 있나요? 추가로 변경이 있을 때 시의회 동의를 받게 되어 있습니까?

실시계획 협약이 이루어지고 난 이후에 협약이 변경될 때는 의회에 다 보고가 이루어져야 될 거라고 판단합니다.

그냥 보고사항인가요, 안 그러면 승인사항인가요? 제가 드리고 싶은 말씀은 그런 절차들을 조금 강하게 해서 사업자들이 이 변경이 만만치 않구나 하는 그런 제어를 해야 되겠다는 생각을 갖는 겁니다.

네, 무슨 말씀인지 이해하겠습니다.

그래서 이렇게 변경하려고 하면 집행부도 우리 시의회한테 다시 승인을 받아야 되는데 어렵다, 이런 핑계거리가 있어야 갑을관계를 어느 정도 유지할 수 있을 거지 않습니까?

네.

그래서 그런 수단들을 마련하십시오, 안전장치를.

알겠습니다.

그다음 사용료 부분에서 지금 사업자들이 제안한 부분들이 이러저런, 일정 부분 거기에 체육시설이나 이런 것들이 많이 있는데 현재 사용료보다 일부 증가될 소지가 있습니다. 특히 미래의 예측입니다만 사업성이 안 나왔을 때 결국은 수익을 뽑아내는 부분들은 사용료 인상 압박을 많이 받게 될 것 같아요. 그 부분에 대해서도 좀 잘 통제를 하셔야 되는데, 또 그 반대로 사업성이 잘 나왔다고 했을 때 또 문제가 생깁니다. 그러면 사업성이 잘 나와서 수익이 일정 기준보다 오버가 되었을 때 지금 현재 도입하고 있는 것이 부의재정지원 규모, 일정 수익을 보장해 주고 그 이상이 되면 서울시한테 100% 주나요? 100% 받게 되어 있나요?

지금 현재로는 40년 기준으로 약 7,000억, 그거를 7,000억에 해당되는 금액을 매년 그 일정 수준 이상이 되면…….

그러니까 오버되면 100%를 서울시에게…….

네, 100%를 다 주고요 7,000억이 다 채워진다는 가정하에 한다 그러면 초과수익이 발생되면 그거는 사업자와 서울시가 공유하는 방식으로…….

그런데 어쨌든 그 운영권을 민간이 갖게 되는데, 민간이 거기에서 발생되는 수익이, 물론 전시나 시설사용료 같은 경우는 쉽게 수익이 잡힐 겁니다. 그런데 수익이 잡히는 구조가 업무시설, 다양하지 않습니까? 업무시설을 포함해 가지고 부속시설, 문화ㆍ상업시설 이런 수익구조가 조금 잡히기 어려운 그런 시설들이 있어요.

어차피 실시계획 협약이 되고 그 부분이 임대가 나가게 되면 재무상태라든가 이런 부분을 다 명확하게 서울시에 제출하도록 그렇게 되어 있고요. 그런데 그거를 기준으로…….

그런데 그게 잘 안 될 것 같아서 제가 그러는 겁니다. 항상 민간 부분들을 공무원들이 매년 통제할 수 있는 그런 여력이 안 되고, 수익구조를 100% 정확히 진단할 수 있는 그런 구조가 아니지 않습니까? 결국은 그런 기준을 마련해 놨을 때 수익이 조금 적게 잡히는, 만약에 기대했던 것보다 좀 많이 나왔을 때 수익을 적게 잡을 수 있는 방법들을 고민할 수밖에 없을 겁니다, 그쪽에서도. 그래서 그런 부분들을 어떻게 관리하고 통제할 것이냐, 뭐 지금 걱정할 그런 문제는 아니지만 계약을 해 나가는 과정 속에서 그런 부분들도 좀 명확히 짚어줘야 될 것 같아요.

네, 알겠습니다. 그런데 저희들이 개인 간의 상거래도 거의 카드로 많이 활용되고 있고, 지금 여기 경기장 같은 경우에는 전부 다 카드로 예매를 하는 형식이 되어 있어서 모든 사업자가 부가가치세 신고를 하게 되면 자기 소득이 명확하게 종합소득이 잡히고 비용을 정산하는 그런 부분이 있기 때문에 과세기준이라는 게 명확하게 거의 100%에 가깝게 저는 잡힐 거라고 확신하고 있습니다. 물론 이제 위원님…….

사업자들의 과세소득이 어떻게 100% 잡힙니까?

아니, 그러니까 어차피 이제…….

지금 카드사용 사용료가 늘어나서 한 60~70% 정도가 잡히는 거고, 그렇기 때문에 건강보험료라든가 이런 것들을 개선 못 하고 있는 상황인 거지요.

위원님께서 염려하시는 부분은 하여튼 저희들이 방안을 고민하겠습니다.

아니, 그러니까 나올 수 있는 변수들에 대해서 진짜 꼼꼼히 점검을 해 보셔야 됩니다.

알겠습니다.

왜, 이 부분들은 앞으로 공사기간이 6년으로 잡혀 있죠?

네.

그리고 40년간 이렇게 가는 사업이기 때문에 그 부분에 대해서 진짜 꼼꼼히 점검을 하시고 출발하셔야 됩니다. 그렇지 않으면 진짜 애물단지가 될 수 있습니다.

알겠습니다.

그리고 이 사업에서 탄천 부분 들어가잖아요?

네.

탄천에 버스 문제가, 저희 지역에서도 거기 탄천에 버스를 많이 대던 분들이 있는데 그런 버스가 결국은 사업자들이 주차할 수 있는 곳들을 스스로 알아봐야 되는 그런 구조이다 보니까 지금 고심덩어리입니다. 그런데 몇 대, 아까 간담회 자리에서 한 900대 정도 된다고 그랬는데…….

총 900대였는데 탄천 남측 부분으로 지금 공사 시행하지 않는 부분으로 약 400대 정도가 있는데 그게 9월 30일까지는 비워주기로 그렇게…….

그러니까 사업을 하는 속에서는 밀어낼 수는 있습니다, 서울시 땅이니까 나가라고 하면 나갈 수밖에 없는데 그 900대가 서울시 어딘가에는 또 주차할 수밖에 없는 거지 않습니까? 어디로 가고 있는지 파악을 좀 하셨어요?

그 부분은 저희들이 도시교통실 그다음에 각 구청에서 지금 협의를 하고 있는데요 지금 그 사업자 다 전세버스…….

대부분 전세버스입니다.

사업체들에서는 경기도 일원에 차고지를 확보할 수 있는 방안을 지금 강구하고 있는 걸로 제가 알고 있습니다.

그러니까 전체 다 챙겨주기는 사실상 어려움이 있습니다. 그러나 사업을 진행하면서 좀 대안은 설정해 줘야 될 것 같아요. 그러지 않으면 그 900대가 이곳저곳에 다 흩어져 가지고 지금 우리 강동구 같은 경우에도 S관광회사가 버스를 몇 백대를 가지고 있는 그런 곳인데 이곳저곳에 분산을 하고 상수원보호구역에 강동구청을 비롯해서 공영주차장을 마련해 달라 이렇게 요구를 하고 있지만 사실 상수원보호구역에 주차장을 만들 수가 없지 않습니까? 그러니까 이러지도 못하고 저러지도 못하는 그런 상황이 되어 버렸어요. 그냥 불법으로 주차를 해 놓고 있는 그런 상황이에요. 그래서 이런 부분들을 도시교통실하고 협의를 해서, 어차피 서울시민들이 이용하는 버스지 않습니까?

네, 그렇습니다.

그래서 대안을 찾아줄 수 있는 방법이 있는지, 안 그러면 서울시 차원에서 서울시에 있는 버스들, 서울시에 버스정류장을 만들기가 참 어려운 사항이니까 경기도 권역 외곽 몇 군데에 경기도와 협조를 해서 공영주차장이든 안 그러면 임시로 주차를 할 수 있는, 버스들이 주차를 할 수 있는 공간을 마련해 주셔야 될 것 같아요. 우리는 이 사업만 잘되면 된다 이건 아니지 않습니까?

도시교통실하고 송파구, 강남구하고 같이 협의해서 대안을 한번 만들어 보도록 하겠습니다.

네, 한번 고민을 해 주십시오. 아무튼 정말 중요하고 큰돈이 들어가는 부분들이기 때문에 나타날 수 있는 변수들에 대해서는 치밀하게 고민하셔서 허점이 발생되지 않도록 관리를 잘해 주시기를 꼭 좀 부탁을 드리겠습니다.

알겠습니다.

애물단지 소리가 나와서는 안 됩니다.

네.

이상입니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님, 이성배 위원님 질의해 주시기 바랍니다.