문병훈 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제302회 임시회 제4차 도시계획관리위원회 회의를 개의하겠습니다. (의사봉 3타) 존경하는 선배ㆍ동료위원님 여러분, 바쁘신 일정에도 불구하고 위원회 활동에 적극 참여해 주신 데 대해서 깊은 감사를 드립니다. 그리고 김성보 주택정책실장을 비롯한 관계공무원 여러분, 다시 뵙게 되어서 반갑습니다. 주택정책실에서는 서울시민의 주거문제 해결과 주택시장 안정 및 주거복지 강화를 위해 많은 노력을 기울여 주고 있습니다. 또한 금번 하반기 조직개편을 통해 서울시 도시공간정책의 미래 비전 제시와 주요 도시공간개선 사업의 기획ㆍ설계를 포괄하고 있는 만큼 주택정책과 대규모 공급에서부터 도시공간 창출에 이르기까지 세심하게 정책을 펴 나가야 하겠습니다. 특히 이번 회기에 상정하게 될 도시 및 주거환경정비기본계획 변경 의견청취안을 통해 주거정비지수제 폐지와 공공기획 도입을 통한 구역지정 기간단축 및 지원, 주민동의 절차 간소화 등을 바탕으로 재개발 활성화 6대 규제완화를 통해 2025년까지 연평균 2만 6,000호, 5년간 총 13만 호를 공급하겠다는 새로운 주택공급 목표를 설정한 바 있습니다. 주택공급에 속도를 내겠다는 취지는 이해할 수 있습니다만 재개발 규제완화 등에 대한 성급한 추진이 주거 취약계층과 서민들의 주거 환경을 위협할 수 있는 요소는 없는지 충분히 살펴봐야 할 것입니다. 주택정책실에서는 도시 및 주거환경정비기본계획 변경을 비롯한 재개발 활성화 6대 규제완화 방안이 서울시민의 주택시장 문제 해결에 근본적으로 기여할 수 있는지 신중히 검토하여 주시고, 정부의 주거정책 발표에 대한 대응방안도 함께 검토하여 서울시민이 바라는 주택시장 불안정 문제 해소를 위해 보다 무거운 책임감으로 임해 주실 것을 당부드립니다. 오늘 회의가 원만히 진행될 수 있도록 위원님과 관계공무원 여러분들의 적극적인 협조를 부탁드리며, 의사일정에 들어가도록 하겠습니다. 1. 2021년도 도시계획관리위원회 행정사무감사 계획서 채택의 건

수석전문위원 조정래입니다. 먼저 의사일정 제2항 의안번호 2567번입니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제5호에서 그간 1동으로 산정하던 다가구주택의 호수밀도 산정방식을 다세대주택과 같은 방식으로 개선하고자 이상훈 의원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다. 조례 제2조 제5호의 호수밀도란 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표로서 정비구역 면적 1헥타르당 건축되어 있는 건축물의 동수로 정의하며, 같은 조 같은 호 가목에서 다세대주택을 비롯한 공동주택은 세대수가 가장 많은 층의 소유권이 구분된 1세대를 1동으로 산정토록 하고 있습니다. 그에 반해 다가구주택은 다세대주택과 형태가 유사하지만 건축법 시행령의 건축물 용도구분상 단독주택에 해당되어 호수밀도 산정 시 건축물 1동을 1호로 산정하고 있습니다. 그에 따라 다세대ㆍ다가구주택이 혼재된 저층주거지에서 주거환경개선사업이나 주택재개발사업을 시행하려 할 경우 다가구주택의 많고 적음에 따라 정비구역 지정 요건 부합 여부가 결정되어 산정기준의 합리성 문제가 제기되어 왔습니다. 3쪽입니다. 참고로 다가구주택의 주택 수 산정과 관련해서는 주택보급률 통계 작성 시에도 각 호수별로 계산함으로써 다세대주택과 산정방법을 동일하게 적용하고 있음을 참고할 필요가 있겠습니다. 개정안에 따른 시뮬레이션 사항은 3쪽 하단을 참고해 주시기 바랍니다. 4쪽입니다. 결론적으로 다가구주택의 호수밀도 산정방식을 다세대주택에 준하도록 개정할 경우 주거환경개선사업 또는 재개발사업의 호수밀도는 평균 8가량 완화되는 효과를 거둘 수 있는데 이로 인해 열악한 주택 밀집지역, 특히 상대적으로 다가구주택의 밀집도가 높은 지역의 정비를 활성화하고, 이와 동시에 주택공급 확대에도 기여할 수 있을 것으로 판단됩니다. 아래 표는 참고해 주시기 바랍니다. 계속해서 의안번호 2610번 같은 조례 일부개정조례안입니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 지난 4월 도시 및 주거환경정비법상 신설된 공공재건축 사업의 시행을 위하여 법령에서 조례로 위임된 사항을 규정하고자 존경하는 노식래 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부되었습니다. 공공재건축 사업은 지난해 8월 4일 정부와 서울시가 합동 발표한 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안의 일환으로 LHㆍSH공사 등 공공의 참여를 전제로 도시규제를 완화하여 기준 세대수보다 1.6배 이상의 주택을 공급하되, 개발이익은 기부채납으로 환수하는 공공참여형 고밀재건축사업을 의미합니다. 개정된 법령은 공공재건축사업에 따른 개발이익 환수비율과 공공주택 중 분양비율을 시ㆍ도 조례로 정하도록 위임하고 있어 이 개정조례안은 이를 정하려는 사항입니다. 먼저 개발이익 환수비율과 관련하여 기존 민간에서 시행하던 재건축사업의 경우 초과용적률의 50%를 환수비율로 정하고 있는 가운데, 공공재건축사업의 경우에는 완화된 용적률의 40~70% 범위 내에서 조례로 정하도록 하고 있습니다. 개발이익의 환수비율을 높이면 서울시 차원의 공공임대주택의 공급물량 확보에는 유리한 반면, 재건축사업의 사업성은 오히려 낮아져 공공재건축의 활성화를 저해할 수 있기 때문에 이를 종합적으로 고려하여 환수 비율을 정할 필요가 있습니다. 재건축이 예상되는 단지를 대상으로 시뮬레이션 해 보면 환수 비율을 10%p 증가시킬 경우 공공주택은 전체 세대수의 2~5%가 증가하는 것으로 나타났습니다. 4쪽입니다. 사업성 측면에서는 환수비율을 50%로 할 때 대부분의 지역에서 민간재건축으로 시행하는 경우보다 사업성이 유리한 것으로 나타났습니다. 다만 강북 일부지역에서 사업성 개선 효과가 크지 않아 사업이 일어나지 않을 가능성도 있습니다. 이에 민간재건축과 동일한 수준인 50%로 정하되, 사업 추진이 어려운 경우는 도시계획위원회 심의를 통해 40%까지 완화할 수 있도록 할 필요는 있겠으며, 이는 단순히 사업성만이 아닌 다양한 측면에서 판단되어야 하는바 일부 자구 수정은 필요해 보입니다. 5쪽입니다. 두 번째로는 공공주택 중 분양비율 관련 사항입니다. 법령에서 50%로 하되, 임대주택 및 분양주택의 수요 등을 고려하여 필요한 경우 조례에서 정하도록 규정하고 있으며, 이 개정조례안에서는 특별히 규정하지 않음에 따라 시행령에서 정한 최고 한도인 50%를 그대로 적용받게 됩니다. 공공주택 중 분양비율 역시 공공임대주택의 공급량에도 영향을 미치지만 공공분양분과 공공임대분 간 서울시 인수가격 차이로 조합의 사업성에도 영향을 주기 때문에 궁극적으로 사업 활성화에도 영향을 미치게 됩니다. 6쪽입니다. 좀 더 살펴보면 공공분양주택을 50% 이하로 낮출 경우 공공임대주택 공급은 늘어나지만 조합에서는 건축비 일부와 기부채납해야 하는 토지가액 부담이 커지게 되는데 시뮬레이션 결과 50%에서 40%로 10%p 낮출 경우 기부채납 토지가액은 약 17~20% 가량이 늘어나게 되어 강북 일부 지역에서는 사업 추진이 어려울 수도 있어 시행령상 상한치인 50%를 준용하는 것이 현실적으로 필요해 보입니다. 종합하면 이 개정조례안은 주택공급 확대 대책의 일환으로 신규 도입된 공공재건축의 적기 시행을 위하여 법령에서 위임된 사항을 조례로 정하려는 것으로 공공주택의 확보, 사업 참여 활성화 등을 고려할 때 개발이익 환수비율을 50%로 정하되 이 중 공공분양주택 비율은 시행령의 규정으로 준용하려는 것은 현실적 여건을 감안할 때 합리적인 것으로 사료됩니다. 다만 공공분양주택은 민간 공급가액과 시세 간의 차액이 발생함에 따라 과투자 수요를 유발할 수 있는 만큼 투기를 방지하고 실수요자에게 혜택이 돌아갈 수 있는 방안을 서울시 차원에서 마련할 필요가 있습니다. 아울러 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 용도지역에도 불구하고 사업법인 도시정비법에서 용도지역 상향을 자동 의제처리토록 하고 있는 부분은 주택시장 불안정이라는 특수한 상황을 감안한 것으로 이해되나, 용도지역 취지와 상관없이 용적률 완화의 수단으로 용도지역을 상향토록 한 이 법체계는 중장기적으로 서울의 지속가능한 도시관리방안과 함께 개선해 나가야 할 중요한 부분입니다. 나머지 사항은 참고해 주시기 바랍니다. 계속해서 의안번호 2611번 같은 조례 일부개정조례안입니다. 검토보고서 1쪽 하단입니다. 이 개정조례안은 도정법 제119조에 따라 정비사업의 효율적이고 투명한 관리를 위하여 서울시가 운영해 오던 3개의 정비사업 관련시스템을 정비사업 종합정보관리시스템으로 통합 구축하게 됨에 따라 이 조례상의 해당 용어를 정비하고자 존경하는 장상기 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사항입니다. 세부적인 내용은 생략하겠습니다. 계속해서 의안번호 2640번 같은 조례 일부개정조례안입니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 도정 조례상 철근콘크리트조 등의 5층 이상인 공동주택 노후도 기준을 현 시점에 맞게 정하고, 4층 이하 건축물의 경우 노후도 기준을 완화하고자 존경하는 장상기 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 조례안입니다. 2쪽 하단입니다. 조례 별표1상에는 철근콘크리트 및 강구조인 공동주택의 노후도 기준이 준공연도별로 20년에서 30년까지 나누어져 있었으나, 올해부터는 1991년 이전 건축물의 노후도는 모두 30년 이상 경과하게 됨에 따라 이 개정조례안은 별표1을 삭제하고 조례 제4조 제1항 제1호 가목을 30년으로 통일하려는 것입니다. 이와 함께 철근콘크리트조 등 공동주택이라 할지라도 4층 이하인 경우에는 조적조와 같은 다른 구조의 건축물과 동일하게 노후도 기준을 20년으로 완화하려는 사항입니다. 3쪽입니다. 철근콘크리트조 등 공동주택의 노후도 기준은 지난 2015년 도정법 시행령 개정 전까지 5층 이상은 최대 40년, 4층 이하는 최대 30년에서 연차별로 차등 적용하였으나, 2015년 5층 이상 건축물도 최대 30년으로 시행령이 개정됨에 따라 2016년 조례상 30년을 초과하던 경과연수를 30년에 맞추어 개정한 것으로 확인되었습니다. 타 사업의 경우를 살펴보면 지구단위계획구역 지정대상과 역세권 청년주택 사업대상지, 도심공공주택 복합사업의 노후도 기준은 사용 승인 후 20년 이상 경과한 경우를 준용하고 있는 상황입니다. 4쪽입니다. 타 사업과의 형평성이나 주택공급 시급성을 고려할 경우 노후도 기준 완화를 고려해 볼 수 있으나, 도정법이 노후지역의 계획적 정비와 노후ㆍ불량건축물의 효율적 개량을 위해 제정되었다는 점, 역세권 청년주택과 도심공공주택 복합사업은 오는 2022년까지 운영되는 한시적 제도라는 점 등을 감안할 때 이 조례상 노후도 기준의 완화는 다각적 측면에서의 선행검토가 필요하다고 보입니다. 참고로 주관부서의 내용은 생략하겠습니다. 계속해서 의안번호 2641번 같은 조례 일부개정조례안입니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 작년 5월 6일 국토교통부와 서울시가 합동 발표한 수도권 주택공급 기반강화 방안, 소위 5.6대책이라고 합니다, 의 일환인 공공재개발사업에 대하여 도시 및 주거환경정비법에서 조례로 위임하는 사항 등을 규정하고자 존경하는 이경선 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사항입니다. 공공재개발사업은 LH공사나 SH공사가 단독 또는 공동시행자로 재개발사업에 참여하여 공공성 높은 주택을 공급하기 위한 목적으로 도시규제 완화, 신속한 인허가 등 인센티브를 제공하는 재개발사업을 말하며, 이 개정조례안은 법에서 조례로 위임한 사항인 공공에서 인수하는 국민주택규모 주택의 비율을 정하고, 시행령상 개정된 임대주택 공급대상 기준일을 조례에 반영하려는 사항입니다. 3쪽입니다. 먼저 국민주택규모 주택의 비율과 관련하여 공공재개발은 법 제2조 제2호 나목2)에 따라 공공임대주택과 공공지원 민간임대주택, 지분형 주택 등 공적임대주택이 조합원분을 제외한 세대수의 50% 이상이어야 하는데, 이 중 공공에서 인수하는 국민주택규모의 공공임대주택은 법 제101호의5 제2항에 따라 법적상한 초과용적률과 정비계획으로 결정된 용적률 차이의 20~50% 범위 내에서 조례로 정하도록 위임하고 있습니다. 4쪽입니다. 공적임대주택의 비율이 정해진 상황에서 국민주택규모 주택의 비율을 높이면 공공임대주택의 물량은 증가하는 반면, 그 외 공적임대주택인 공공지원 민간임대주택과 지분형 주택의 비율이 낮아져 조합에서의 사업 시행 여건에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 실제 재개발지역을 대상으로 공공재개발사업으로 전환할 경우를 가정하여 시뮬레이션 해 본 결과, 국민주택규모 주택을 최대 비율인 50%로 적용한다 하더라도 대부분의 지역에서 사업성의 개선 효과가 있는 것으로 확인되었습니다. 다만, 강북 일부지역에서 기존 재개발에 비해 사업성이 낮아져 공공재개발 시행이 어려울 것으로 예상되는데, 도시계획위원회 심의를 통해 40%까지 완화할 수 있도록 함으로써 지역의 정비와 주택공급을 원활하게 할 필요가 있다고 보입니다. 5쪽입니다. 공공재개발사업 시 임대주택 공급대상 기준일 설정과 관련해서는 대통령령이 금년 7월 14일 자로 개정됨에 따라 기준일은 당초 ‘정비구역 지정을 위한 공람공고 3개월 전’에서 ‘공공시행자 지정 또는 공공재개발 구역지정ㆍ변경일 중 빠른 날로부터 3개월 전’으로 개정됨에 따라 이를 조례에 반영하려는 것으로, 재개발 정비구역이 이미 지정된 공공재개발구역의 경우 구역 지정일이 최소 7년 이상 경과된 상황임을 감안할 때 시행령에서 임대주택 공급대상을 공공재개발로 전환되는 시점으로 확대한 것은 최근까지 실거주 중인 세입자를 배려한 것으로서 실질적 서민 주거안정에도 기여할 것으로 예상됩니다. 6쪽입니다. 끝으로 공공재개발사업은 재정비촉진지구에서도 사업시행이 가능한 상황임을 감안할 때, 개정안 제30조 제3항 단서 중 ‘도시계획위원회’는 ‘도시계획위원회 또는 도시재정비위원회’로 수정할 필요가 있으며, 그 외의 사항 중 일부 자구 수정이 필요할 것으로 사료됩니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 경청해 주셔서 감사합니다. (참고) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2567) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2610) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2611) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2640) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2641) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음으로 주택정책실장 나오셔서 집행부 의견을 일괄로 말씀해 주시기 바랍니다.

이상훈 의원님, 노식래ㆍ장상기ㆍ이경선 위원님께서 발의하신 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 다섯 건에 대한 검토의견을 일괄하여 말씀드리겠습니다. 먼저, 이상훈 의원님께서 대표발의하신 의안번호 2567번에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 조례 개정안은 다가구주택 호수밀도 산정 시 거주가구수와 관계없이 건축물 한 동을 1호로 산정하던 방법에서 건축물의 규모와 거주형태가 유사한 다세대주택과 동일하게 가구수가 가장 많은 층의 가구수를 호수로 산정하도록 호수밀도 산정 기준을 변경하는 내용으로서, 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내고자 하는 호수밀도 입법 취지에 부합한 개정조례안에 동의합니다. 둘째, 노식래 위원님께서 대표발의하신 의안번호 2610번에 대해서 말씀드리겠습니다. 본 조례 개정안은 도시 및 주거환경정비법의 개정에 따라 공공재건축사업 임대주택 건립비율 등 시ㆍ도 조례로 위임하던 사항을 정비하기 위해 공공재건축사업 추진 시 공공으로 인수되는 국민주택규모 임대주택 비율을 완화된 용적률과 정비계획 용적률 차이의 50%로 정하고 다만, 사업성 저하로 사업 추진이 어렵다고 인정되는 경우는 도시계획위원회 심의를 거쳐 40%까지 완화할 수 있는 조항을 신설하는 내용입니다. 이번 조례 개정을 통해 증가되는 용적률에 따른 주택의 일부를 공공주택으로 활용하여 서민의 주거안정에 기여하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 셋째, 장상기 위원님께서 발의하신 의안번호 2611번은 정비사업 종합정보관리시스템을 구축하여 클린업 시스템, e-조합 시스템 등 개별 운영 중인 기존 정비사업 시스템을 통합 운영함으로써 용어를 ‘종합정보관리시스템’으로 일원화하는 내용으로 정확한 용어를 사용하여 시민들의 혼란을 최소화하고 시스템이 제공하는 서비스를 명확히 하여 사용자 편의성을 제공하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 다음으로 장상기 위원님께서 발의하신 의안번호 2640번에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 조례 개정안은 1991년 이전 준공된 철근콘크리트조 등 공동주택의 노후 기준을 20년에서 30년까지 차등하여 정한 별표1이 2021년부터 모두 준공 후 30년 이상이 되어서 불필요하게 됨에 따라 이를 삭제하여 30년으로 통일하되 4층 이하의 공동주택은 30년에서 20년으로 완화하는 내용입니다. 먼저 불필요해진 별표1을 삭제하는 사항은 동의하나 다만, 4층 이하의 철근콘크리트조 등 공동주택 노후 기준을 20년으로 완화하는 내용은 대상건물이 다섯 배까지 늘어나 재개발 가능한 대상지역이 급증할 것으로 예상되고 이에 따라 연립ㆍ다세대 가격 상승의 가속화, 이주로 인한 서민주거 불안정, 자원 낭비 등 사회 전반에 미치는 영향이 클 수 있으므로 신중한 검토가 필요하다고 사료됩니다. 마지막으로 이경선 위원님께서 대표발의하신 의안번호 2641번에 대해서 말씀드리겠습니다. 본 조례 개정안은 공공재개발사업 도입에 따라서 도시 및 주거환경정비법 개정사항을 조례에 반영하는 사항으로 공공재개발사업 추진 시 공공으로 인수되는 국민주택규모 임대주택 비율과 임대주택 공급대상자의 산정 기준일을 정하는 내용입니다. 서민주거 안정을 위해 임대주택을 확보하고 명확한 기준으로 시민의 혼란을 최소화하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감합니다. 다만, 공공재개발사업은 재정비촉진지구에서도 가능하여 개정조례안 30조 3항 단서 조항 중 ‘도시계획위원회’를 ‘도시계획위원회 또는 도시재정비위원회’로 변경하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

김성보 주택정책실장 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 실장님, 노후도 완화 부분에 대해서 지금 굉장히 시각적으로 연립ㆍ다세대 가격 상승 가속화, 이주로 인한 서민 주거 불안정 야기, 자원 낭비 등 여러 가지 어떤 이유를 달아서 검토가 필요하다는 얘기를 하셨습니다. 그런데 실제로 지금 현재 대부분이 제가 얘기하는 20년 이하, 4층 이하라는 것은 빌라지역이거든요. 그래서 1991년도 이전의 부분은 아니고 90년대 이후에 4층 이하, 반지하가 대부분 껴 있겠지요. 반지하 형태로 지어져서 대부분 2009년도까지 도시형생활주택 짓기 전까지의 구조물들입니다. 그러면 대부분이 2000년대에 가장 많이 밀집되어 있고요. 그래서 5배로 늘어난다는 부분의 얘기도 하셨는데 이 부분은 제가 생각해도 맞지가 않다고 보는 거거든요. 지금 뭐냐면 지구단위계획구역 지정 대상이나 역세권 청년주택, 특히 요즘에 얘기하는 도심공공주택 복합사업에서 저층주거지 관련해서는 20년이에요. 대부분 20년이고, 서울만 20년 이상이 60%에 해당되지만 서울을 제외한 다른 지역은 50%입니다. 그러면 결국은 뭐냐면 서울은 지금 현재 3분의 2지 않습니까, 66%? 그런 기준으로 하다 보면 실제 지금 현재 3분의 2에 해당되는 저층주거지 지역이 거의 없습니다, 전체적으로 봤을 때. 기존의 도시재생지역이나 여러 가지 정비사업을 하고 있는 지역 외에는 거의 쉽게 나오지 않는 지역들이거든요. 제가 이것을 발의하는 이유는 뭐냐면 대부분이 빌라가 아닌 지역, 다가구주택도 보통 보면 20년에서 30년 이렇게 된 지역입니다. 다가구주택을 2000년도 이후에는 짓지를 않았으니까요, 거의. 안 지었다고 보면 되거든요, 90년대 이후. 그러면 대부분 그 지역 자체가 이제 노후가 되어서 다가구주택들, 일반주택들을 공동개발을 해야 되는데 이 문제 때문에 전혀 진행을 할 수가 없습니다. 어느 지역은 20년 전에 지었고 어느 지역은 이제 시작을 해야 될, 새로 신축을 해야 될 부분들이 되다 보니까 실제 저희 지역도 분석을 해 보니까 20년 해서 60% 맞추기도 굉장히 어렵습니다. 대부분 해당이 안 됩니다, 그 부분들이. 지금 우리 서울시 기준은 3분의 2……. 그리고 서울시가 정비계획을 수립하지요? 몇 년 만에 수립을 하지요, 정비계획?

정비기본계획은 5년마다…….

10년 아닙니까?

5년마다 수립합니다.

5년마다 수립을 하는 거예요?

네.

그러면 5년마다 수립을 하는데 해당이 되어야 되지 않습니까? 정비예정구역으로 수립을 해 달라고 요청이 왔을 때 노후도가 맞아야 되고 여러 가지 어떤 조건이 맞아야 되는데…….

위원님, 그것은 10년 전에 없어졌고요 정비예정구역은 10년 전에 없어졌고요.

없어졌지요?

이번에 저희 오늘 안건 중에 의견청취안이 공모 계획입니다.

공모 계획이지요?

네, 요건만 되면 공모를 해서 선정하겠다는 의도입니다. 그러니까 예정구역이 안고 있는 문제가 많이 있기 때문에 그렇게 이해해 주시면 되겠습니다.

정비계획을 수립하려면 최소한 노후도가 맞아야 될 부분이고…….

당연합니다.

또 맞았더라도 이것을 수립하는 과정 그리고 이 지역을 어떤 식으로 개발계획이나 정비계획을 해 나갈 것인가에 대한 관리처분이라든가 여러 가지 조건을 하다 보면 5년, 10년 걸립니다, 대부분. 그러면 정비계획을 수립하면서 기존의 어떤 지역에 신축을 제한하는 부분이 있지 않습니까? 그런 부분의 효과를 나타내기 위해서는 20년 이상 됐으니까 여기서 노후도를 가지고 30년이 되어야 정비계획 수립 요청을 할 것 아닙니까? 그렇게 되면 결국은 저층주거지나 이런 부분들은 지금 하고 있는 방식 외에는 주민들이 자발적으로 재개발하기 위해서는 전혀 해당될 수 없는 부분이지요. 오히려 이런 지역도 광범위하게 저층주거지를 어차피 개발해야 되는 지역 자체에서 개발할 수 있게끔 넓게 해 주고 주민들의 동의가 어느 정도 되는지, 주민참여율이 어느 정도 높은지 이것을 판단해서 사업이 진행될 수 있게끔 해 주는 게 맞지 않습니까?

위원님 말씀도 일리가 있으신데요. 일단은 대상범위를 넓혀놓고 그중에 올 수 있는 부분을 선택해서 가자는 이런 말씀으로 정리가 되고요. 저희 실무 입장에서는 대상지 자체를 넓히는 것은 호수밀도도 마찬가지고 노후도도 마찬가지고 일단은 광범위하게 대상지 자체가 넓어지면 대부분이 정비사업 대상이 된다고 생각하면 이제 불필요한, 조금 성급한 개발 징조가 나타나는 거지요. 또 개발을 부추기는 주도세력들도 있고요. 그래서 저희는 그게 더 현실적으로 위험하다고 보는 거거든요.

실장님, 그 우려하는 부분은 다 무너졌습니다, 지금. 왜냐하면 전체적으로 시작을 하더라도 민간에서 시작을 해서 하게 되면 최소한 평균 우리가 얘기하는 12년, 10년 이상 걸려야 될 부분이고요. 그리고 올해 2.4대책에서 나온 부분들 때문에 저층주거지 도심공공 복합사업 자체에서 20년에 60% 하니까 거의 광풍이 불었습니다. 지금 전체적으로…….

위원님, 그러니까 도심공공 복합사업에서도 20년 했지 않습니까?

20년 해서…….

거기에 더해서 저희도 또 20년 한다는 건 좀 무리라고 생각되지 않습니까?

이거는 복합사업으로 진행이 안 되는 경우에, 주민들이 예를 들어서 공공주택 특별법에 의해서 3년 한시적으로 가는 부분이 그러면 이게 선정이 되는 지역은 가고 선정이 안 된 지역은 어떻게 할 거냐는 얘기를 하는 겁니다. 선정이 안 된 지역은 최소한 서울시에서 정비계획을 수립하든지 아니면 어떤 여러 가지 방법으로 해서 지금부터 수립해서 5년, 10년 안에 개발할 수 있는 여지를 만들어 주는 겁니다. 그걸 하자고 얘기를 하는 겁니다. 지금 공공주택 복합사업하고 노후도는 전혀 상관이 없습니다. 특별법에 의해서 가기 때문에 3년 동안은 상관이 없는데, 그러면 3년 이후에 어떻게 할 거냐는 얘기를 하는 겁니다, 거기 탈락된 지역들.

위원님, 어쨌든 저는 도심 복합사업……. 그 3년 한시적인 주장은 서울시가 한 겁니다, 왜냐하면 너무 걱정스러워서요. 그런데 주택을 공급하자는 정부 정책에는 공감하기 때문에 무조건 반대를 할 수 없어서 노후도까지 완화하고 많은 걸 완화하는 것을 일반화할 수가 없다, 그래서 3년만 해 달라고, 저희가 그렇지 않으면 동의를 안 하겠다고 버텨서 3년 조항이 들어갔는데요. 저희가 그게 20년 이상이 어떻게 작동될지 한번 모니터링도 해 봐야 될 것 같고요. 그리고 3년이 지나서 다시 한번 판단하는 게 맞지 않을까요, 위원님? 그다음에 그전에 제가 말씀드렸던 게 결국은 이 재개발의 여러 가지 기준들이 속도의 문제라는 말씀을 드렸지 않습니까? 결국 언젠가는 다 재개발ㆍ재건축됩니다. 그런데 속도하고 아까 간담회에서도 말씀드렸지만 지금 사전청약이든 물량이 쏟아지고 있는데 이게 계속 보태야 될, 공급을 할 수 있는 조건을 보탤 거냐 아니면 어느 정도 제어를 하면서 갈 거냐에 대한 문제도…….

실장님, 이 부분은 주택공급 문제도 있지만 주거환경개선에 있습니다.

그렇습니다.

왜냐하면 주거환경개선은 2009년 이전에 지어진 이런 빌라들, 4층 이하의 건물들은 대부분이 반지하 형태로 되어서 지금 현재는 반지하에 사람이 살지 않습니다. 우범화되어 있고 비어 있고, 어떻게 보면 자원낭비 이런 얘기를 하셨지만 오히려 더 효율적이거든요. 서민들의 주거가 불안전하다는 부분이 지금 벌써 서민들도 반지하에서는 살지를 않습니다, 다세대가 밀집되어 있는. 왜, 90년대, 2000년대에 지어졌던 다세대주택들, 빌라 부분은 굉장히 작습니다. 주거환경이 열악하거든요, 그 자체가. 왜, 대지가 큰 평수에 지어졌으면 좋은데 대지도 작은 평수, 보통 보면 46, 64, 73 이런 형태의 대지를 가지고 지어졌기 때문에 굉장히 비좁습니다, 방 2개 하다 보니까. 그러면 거기는 지금 현재 사람이 살지 않고 있는 부분이고, 그런 지역을 3년 후에 하겠다고 하면 결국 뭐냐면 지금 현재 일반 다가구주택들이 또 새로운 주택을 다 짓습니다. 지금도 벌써 신축허가를 내놓고 계속 짓고 있는 부분들이 되기 때문에 절대적으로 이 부분이 지금 현재처럼 제재하지 않는 이상, 건축제한을 하지 않는 이상은 모든 것이 이런 공동개발을 할 수 있는 여건이 안 되거든요. 그래서 제안하는 겁니다, 지금.

네, 위원님 그 취지 저희가 충분히 이해를 하고요. 다만 저희가 또 말씀드리고 싶은 게 정비사업만 있는 게 아니지 않습니까? 지금 가로주택도 있고 자율주택도 있고 소위 저희 서울시에서 추진하고 있는 모아주택도 있습니다. 이걸로 저는 어떻게 저층주거지의 모델을 바꾸고 싶은데요.

실장님, 그렇게 저층주거지를 해 달라고 했을 때는 기존의 노후도 문제 때문에 다 진행이 안 되고 있습니다. 그 노후도 문제를 가지고 정리를 하자는 얘기입니다, 그리고 서로 간에 협의를 해 나가야 되는 부분이기 때문에. 실장님, 가로주택 정비사업이나 소규모 재건축이나 모든 부분들도 지금 30년입니다, 노후도.

네, 그렇습니다.

그렇잖아요?

확인해 보니 그렇습니다.

30년이 되다 보니까 그래서 저도 빈집 특례법에, 빈집 및 소규모주택 정비법에 따른 가로주택 정비사업을 지역에서 진행하려고 보니까 결국은 그 문제가 대두됩니다. 그런데 지금 다가구주택이나 일반주택으로 있는 데는 거의 쓰러져 가기 때문에 신축을 해야 되는데 그러면 5년, 10년을 기다려줄 수 있냐, 그걸 못 기다려 줍니다. 그러면 거기 가로주택 안에 있는 주민들끼리 서로 협의해서 우리가 한번 공동으로 개발을 해 보자, 주거환경정비를 하자 이렇게 갔을 때는 운신의 폭을 넓혀주자는 겁니다, 이 부분에 대해서.

그 부분은 저 동의하겠습니다.

그러면 이 부분에 동의하시는 걸로 그렇게 알겠습니다.

그러니까 위원님, 전체적으로 다 30년을 20년으로 낮추는 것은 문제가 있지만 지금 위원님하고 제가 말씀 나눈 중에 대규모 정비사업 말고 가로주택이든지 모아주택이든지 도심복합 저층주거지 관리계획 수립해서 하는 부분이랄지 이런 부분의 개선사항에 대한 노후도는 저희가 한번 다시 검토하겠습니다.

저도 그겁니다. 이게 전체적인 부분은 특별법에 의해서 갈 수밖에 없는 거고요. 이것은 노후도를 낮춰 주어서 민간으로 개발할 수가 없습니다, 다른 법으로는. 왜, 거기에는 너무 세대들이 많고, 예를 들어서 실제 지분을 너무 적게 갖고 있다 보니까 사업을 진행할 수 없습니다, 민간에서는.

네, 알겠습니다.

이번의 공공주택 특별법에 의해서만 가능한 거고, 이 부분을 통과시켜서 20년으로 해 놓는 순간 가로주택 정비사업이나 우리가 하고자 하는 사업들을 진행해 나갈 수가 있습니다. 대규모로는 절대 할 수가 없는 사업입니다, 이건.

그러니까 모든 사업에 다 적용되는 것은 좀 문제가 있다고 저희는 계속 보고요. 지금 말씀하신…….

그러니까 다 적용을 하더라도 사업을 진행 못 한다니까요.

저층주거지의 주거환경개선을 위한 특별한 사업들 있지 않습니까, 지금 말씀하신? 그 사업법들을 세부적으로, 예를 들면 소규모 주택정비 사업 같은 경우는 별도 조례가 또 있지 않습니까? 그 개별 사업별로 한번 보고 저층주거지 환경개선할 수 있는 완화사항이 있는지를 다시 한번 검토하도록 하겠습니다.

그러면 이번에 다시 검토를 해서 보고를 다시 해서 다음 회기 때 논의하자는 건가요?

네, 한번 저희들한테 시간을 주시면 다시 검토해서 완화할 수 있는 부분을 다시 한번 그런 취지로 찾아보겠습니다.

그렇게 해 주시고요. 실장님, 이건 나중에 분석을 한번 해 보십시오. 대규모 저층주거지 개발은 민간에서 할 수가 없습니다. 왜, 특혜를 주지 않으면 지금 현재는 특별법에 의한 여러 가지 종상향이나 이런 것을 하지 않는 이상 할 수 없는 사업입니다. 그래서 우리가 얘기하는 빈집 및 소규모주택 정비법, 그 안에 있는 여러 가지 사업들, 공공에서 하는 사업들 자체에서 줘야만 그런 저층주거지도 개발될 수 있다, 이 부분은 실장님이 그렇게 검토하신다고 하니까 제가 여기서 더 이상 논의를 하지 않겠습니다. 그 부분은 논의해서 그런 저층주거지에 사는 분들도 주거환경개선을 할 수 있도록 그렇게 해 주시기 바랍니다.

네, 그 방향으로 검토하겠습니다.

이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 전석기 부위원장님 질의해 주시기 바랍니다.

전석기 위원입니다. 김성보 실장님 및 간부 여러분, 수고가 많습니다. 저는 호수밀도에 대해서 질의를 하겠습니다. 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제5호에 보면 라. 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우에 전환 전의 건축물 동수에 따라 산정한다고 되어 있습니다. 그런데 지금 우리가 호수밀도에 대해서 조례 개정을 하고 있는데 개정을 하려면 먼저 기존에 있던 조례부터 정리한 다음에 해야 되지 않을까요? 그것 한번 답변해 주시기 바랍니다.

양해해 주시면 담당 과장이 답변하도록 하겠습니다.

담당 과장 나오셔서 말씀해 주시기 바랍니다.

주거정비과장 임인구입니다. 지금 위원님께서 말씀하신 사항은 호수밀도를 생각해 보면 당연한 것 같은 생각이 드는데요. 그 취지가 호수밀도를 높이기 위해서 무분별하게 분할하는 것을 제한하기 위한 조항입니다, 그 조항은. 그래서 그런 취지로 이해해 주시면 되겠고요. 다만 이번에 올려놓은 것은 형태가 유사한 다가구인데도 불구하고 다세대와 달리 호수밀도를 산정하는 것이 불합리하다 그래서 개정하는 사항이 되겠습니다.

제가 보기에는 지금 같은 맥락으로 보이는데요.

그러니까 기존에 다가구인데, 단독인데 이걸 임의적으로 분할을 해서 호수밀도를 높이는 행위는 안 되겠다는 거고요, 이번 개정조례는 기존에 있는데 상정하는 방식이 불합리하기 때문에 개정하는 것이 되겠습니다.

그러면 하나만 더 다시 한번 질문하겠습니다. 단독주택은 우리 건축법에서 종류에 보면 단독주택, 다중주택, 그다음에 다가구주택 이렇게 되어 있습니다. 그런데 단독이나 다중주택도 호수밀도 완화를 요구한다면 어떻게 해 줄 수 있습니까?

그건 한번 검토가 좀 더 필요할 것 같고요, 현재 기준에서 단독주택이라는 것은 아시겠지만 한 세대만 있는 게 단독주택이기 때문에 다가구로 분할하지 않는 이상은 현재 상태가 합리적으로 호수밀도가 산정되고 있는 것 같고요. 다만 다가구 같은 경우는 형태가 유사함에도 불구하고 산정 방식이 안 맞으니까 지금 개정하는 그런 내용으로…….

그런데 현재 단독주택을 보면 단독가구가 사는 데는 별로 없습니다. 단독도 다 세를 주고 그렇게 하기 때문에 단독주택이라 하더라도 보통 1층, 2층, 3층 이런 경우에는 최소한 세 가구 이상 이렇게 살고 있거든요.

그러니까 밀도 개념은 상하로 많고가 아니고 좌우, 수평으로의 개념이기 때문에 수평으로 펼쳐지는 호수를 계산해 보면 되거든요. 그럴 때 지금 상태에서 그 대상이 되는 게 다세대ㆍ다가구가 대상이 되고요, 단독들처럼 돼 있는 것은 밀도 개념이 아니라 세대의 개념으로 가야 될 것 같습니다.

제가 이것 질문하는 의도는 형평성 차원에서 질문한 겁니다. 그래서 호수밀도 변경하는 것 어떻게 보면 간단한 사항은 아니라고 판단이 되거든요. 그래서 말씀드리는 겁니다. 이상입니다.

전석기 부위원장님 수고하셨습니다. 다음은 김종무 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

강동구 김종무입니다. 우리 존경하는 장상기 위원님께서 발의한 조례안의 기본적인 취지는 이해를 좀 하겠습니다. 이해는 해요. 그런데 제가 좀 염려스러운 부분들은 지금 주택공급 문제들 때문에 공공재개발, 재개발 공모 이런 것들을 하면서 지난번에도 말씀드렸지만 저층주거지에 예전과 같은 주민들 간의 갈등이 엄청나게 심해졌습니다. 엄청나게 심해졌어요. 뭐 공모할 때마다 가자는 쪽하고 반대하는 쪽하고 주민들 간에 엄청난 반목이 이렇게 반복되고 있는데, 지금 좀 염려스러운 부분들이 노후도 기준을 20년으로 낮추면 전체 면적의 한 56% 정도 된다고 하는데 그러면 이런 공공재개발이든 민간재개발이든 재개발 공모를 할 때 그쪽에서 추동하는 분들이 계실 겁니다. 물론 분위기가 전체적으로 재개발이나 이런 것에 동의를 하면 상관이 없겠지만 또 거기에서는 신축이길 원하거나 또 반대를 하시는 분들이 계세요. 그래서 이런 주민들 간의 반목이 너무 심각하게 일어나는 것들을 저희 지역에서만 그런 사항인지는 모르겠지만 그런 부분들에서 큰 염려가 된다는 부분들이고요. 두 번째는 우리가 건축에 대한 기준이 강화된 게 한 몇 년 정도 됐을까요? 강화가 수시로 바뀌긴 했지만 철근이나 이런 부분들이 도입된 게 한 20년?

네. 예를 들면 기술적으로 내진이랄지…….

내진이나 어떤 안전이…….

안전이 강화돼서…….

조적조나 이런 건물들이 아니고 좀 단단해진 콘크리트나 철근조로 지어진 것들이 한 몇 년 정도 됐을까요, 주로?

글쎄요, 저는 한 30년 전부터 충분히 튼튼해졌다고 보는데요.

지금이야 주택공급 문제들 때문에 그렇지만 그런 자원의 낭비나 이런 부분들 때문에 연수를 조금씩 상향시켜 왔던 거지 않습니까?

그렇습니다. 40년까지 저희가 조례로…….

상향시켜 왔던 부분들이 지금 주택공급이 급하다고 해서 한꺼번에 물밀듯이 다 풀어주는 부분들에 대해서는 좀 염려스러운 부분들이 주거사다리…….

네, 주거사다리 분명히 있습니다.

주거사다리 부분들이 다 붕괴되고 있는 거잖아요.

네, 맞습니다. 그 부분도 있습니다.

그러면 10억 미만을 가지고, 또 5억 미만을 가지고 있는 사람은 아예 서울에 발을 붙이지 말라는 소리입니다. 다 경기도 나가서, 10억 이상, 15억 이상 되는 분들만 서울로 진입하라는 것이 돼요, 자원낭비 문제는 별개라고 하더라도.

네, 그렇습니다.

그래서 장상기 위원님께서 고민하는 염려 부분들에 대해서는 우리가 지금 역세권 사업이나 이런 스폿으로 기준들을 좀 완화시켜서 정책적으로 이렇게 가고 있는데 그런 사업이 주민들의 개발에 대한 여지가 높은 곳, 개발의 필요성이 높은 곳, 노후도 기준에 맞지 않아서 못 가는 곳이 있다면 정책적인 부분들로, 전체적인 기준을 낮추는 부분들이 아니고 정책적으로 그 부분을 풀 수 있는 방법이 뭔지에 대해서 좀 고민을 해 주시는 게 필요하겠다 이 생각이 듭니다.

김종무 위원님의 의견에 100% 동의합니다. 제가 그런 취지로 아까 장상기 위원님한테 말씀을 드렸던 겁니다. 대규모 재개발에서의 노후도 완화는 지금도 여전히 걱정스럽고 아까 말씀하신 특정사업, 주거환경 개선을 위한 특정사업 그리고 주민호응도가 높은 사업들은 그 사업에 대해서 노후도 완화하는 방법이 있을까 그걸 재검토하겠다는…….

그 부분에 대해서 검토를 해서 한번 상임위에 안을 좀 제시해 주십시오.

네, 그렇게 하겠습니다.

그리고 또 한 가지, 존경하는 노식래 위원님께서 발의하신 내용들 중에서 지금 전체적으로 공공재건축하고 공공기획재건축하고 같은 건가요, 다른 건가요? 요즘 새로 나온 것들이 너무 많아서 헷갈립니다.

일반재건축은 조합이 하는 거고요, 공공재건축은 공공이 같이 합심해서 민간하고 하는 거고요.

공공기획재건축은 뭡니까?

공공기획재건축은 처음 듣는 용어인데요 일종의 공공기획을 통한 공공재건축으로 볼 수 있을 것 같은데요. 저희 서울시 기본은 공공재건축이든 공공재개발이든 공공에서 계획을 짠다…….

아니, 주택정책실장님이 공공기획재건축하고 공공재건축하고 그 두 가지가 어떤 차이점이 있는지를 명확히 말씀해 주셔야죠.

그러니까 위원님, 공공재건축은 일반재건축하고 달리 공공에서 참여하는 것…….

LH하고 SH가 개입을 해서…….

네, 그게 공공재건축입니다.

그러면 공공기획재건축은요?

공공기획재건축 이건 신조어인데요 저희는 이런 용어 안 씁니다. 신조어입니다.

아니, 도시계획국에서 주택정책실하고 일정 부분 협의를 하고 진행했던 겁니다.

(관계직원의 설명을 듣고) 신조어입니다, 신조어. 우리 기획관님이 말씀…….

주택공급기획관인데요 공공기획에 대해서 제가 좀 설명을 드리면요, 공공기획 정비사업은 민간에서만 정비계획을 수립할 때 전부 하는 게 아니고 공공이 민간하고 같이 협력해서 공공성도 확보하고 수익성도 확보해서 균형을 이룰 수 있게 계획을 하고 있고요 정비계획을 같이 하겠다는 그런 뜻입니다. 그래서 공공성도 향상시키고 사업성도 향상시키는데 다만, 민간에서는 공공에 전부 맡기는 게 아니고 용역사 선정이라든지 시공사 선정은 다 민간에서 하고 있고요, 정비계획 수립할 때 공공성과 수익성의 조화를 이루기 위해서 공공이 참여한다고 보시면 될 것 같습니다.

1년 정도 전에 재건축ㆍ재개발 혁신안 하면서 공공이 주도해서, 너무 민간에 맡겨놓으니 이게 지지부진하고 절차 부분들도 잘 모르고 주민들 간의 갈등 문제 이런 것들 때문에 지지부진하니 그 부분에 대해서 공공이 개입을 해서 소위 위원들, 도시계획위원회나 도시건축위원회 소위 위원들이 소위를 구성해서 어떤 안을 마련해 주고 이끌어 나가는 혁신안입니다. 그 혁신안을 여기에서 공공기획재건축이라는 용어로 이렇게 가는 거예요. 그리고 그 부분에서 일정 부분 추가적으로 절차 부분들을 좀 간소화시키는 부분들을 지금 부서 간에 협의를 하고 있다고 하더라고요. 그러니까 말씀하셨듯이 정책을 관할하고 있는 서울시의 수장들도, 이런 용어들이 너무나 혼재되어 있어요. 저희들도 헷갈립니다. 그래서 이런 부분들을 교통정리를 잘해 주셔야 될 것 같아요. 저희들이 헷갈리는데 일반 주민들이 이 사업하고 저 사업하고 어떤 차이가 있는지, 어떤 메리트가 있는지 그걸 어떻게 알겠습니까? 이렇게 교통정리를 좀 잘해 주십사 하는 부탁을 드리고요.

네.

그리고 공공재건축 부분들에 보시면 증가되는 용적률, 인센티브 부분들에 대해서 절반은 기부채납을 하고 그 절반들 중에서 또 절반은 공공임대로 하고 또 절반은 공공분양 그런 설계를 했습니다. 증가되는 용적률 부분들을 다 임대주택으로 가져가면 지역주민들이 받아들이지 않기 때문에 이런 고민들을 하셨을 걸로 추측이 돼요. 그렇죠?

네.

그래서 공공분양이라는 부분들을 좀 넣는 것 같은데 검토보고서에도 나와 있지만 그러면 일반분양 물권하고 공공분양은 감평으로 분양을 하게 되나요? 안 그러면 분양가 상한제가 적용됐던 그 가격으로 분양을 하게 되나요? HUG에서 제시된 가격이나 이런 걸로 분양을 하게 되나요?

일단은 분양가 상한제 대상이고요 저희…….

그러니까 공공분양을 하게 되면 기부채납을 받는 거죠?

그렇습니다.

그 주택을 기부채납 받아서 분양할 때 분양의 기준을 새롭게 분양가를 감평하게 되나요, 안 그러면 HUG 분양가로 결정을 해 버리는 건가요?

아직 구체적인 디테일은 설계가 안 돼 있습니다.

아니, 그렇지 않고 어떻게 시뮬레이션을 돌렸죠? 시뮬레이션을 돌릴 때는 추정가격이 있어야만…….

그냥 그건…….

시뮬레이션을 돌리고 사업성이 있다 없다를 판단하는데 지금 여기에서 그런 시뮬레이션을 돌릴 때 기준점을 잡지 않고 시뮬레이션을 돌릴 수가 없죠.

그 시뮬레이션은 분양가 상한제 적용 받는 걸로 그냥 한 거고요.

HUG 가격으로 일단 잠정적으로 돌려왔다는 거군요. 그러면…….

부동산원에서 정합니다, HUG 분양가 보증 말고요.

부동산원에서 정한 그 가격 기준으로 할 것인지…….

그걸로 일단 시뮬레이션 돌렸고요.

안 그러면 감평으로 하게 될 것인지에 대해서는 아직 기준은…….

그 디테일에 대해서는 정부하고 아직 합의가 안 되어 있습니다.

기준을 아직 정하지 않았다는 거군요.

그렇습니다.

그러면 거기에서 분양된 금액에 대해서는 다시 세입으로 가져오게 되나요?

그렇습니다.

세입으로 잡혀요? 주택기금으로 들어가게 되나요?

저희 분양대금으로, 세입으로 잡히게 되는 걸로 알고 있습니다.

일반세입으로 잡혀요?

그것까지는 좀 검토를 해 봐야 될 것 같습니다. 한번 저희가 찾아서 지금 아직 확정된 게 없긴 합니다만 어떻게 예상이 되는지에 대해서 위원님한테 추가로 더 보고드리겠습니다.

이런 것들을 할 때 어쨌든 간에 용적률 인센티브로 가져가는 부분들이기 때문에 그게 정확히 추계는 안 될 수 있지만 과연 이렇게 갔을 때 우리가 세수를 어디로 잡을 건지, 기준을 어떤 기준으로 할 것인지 그리고 어쨌든 간에 일반분양하고 공공분양에 대해서는 가격 차이가 과거 같은 경우엔 엄청나게 났습니다. 그런데 분양가 상한제가 되면서 그 간격이 많이…….

비슷해질 겁니다.

비슷해져서 그나마 이런 큰 차이점이 없기 때문에 한편으론 다행입니다만 같은 아파트에 살면서 어떤 사람들은 가격에 대한 차이가 존재하는 부분, 이게 맞을까 싶어요. 제가 서두에 말씀드렸지 않습니까?

위원님, 특공도 있고 그렇지 않습니까?

왜 이런 고민들을 했는지……. 특공은 공무원들 대상으로 해서 제한적으로 가져간 거지 않습니까? 그건 특수한 정책에 의해서 가져가는 부분들인데 이 사항들은 조금…….

그전에는 없던 사항이죠.

큰 틀에서는 고민 지점이 뭐고 어떤 방향에서 가는지 이해는 되는데 세부적인 부분들에 대해서는 고민들을 하셔야 되겠다는 생각이 들어요.

네, 위원님…….

일반분양가하고 공공하고 큰 차이점이 나지 않게 왜, 로또가 됩니다. 차이가 크면 클수록…….

네, 맞습니다.

여기에 엄청나게 사람들이 몰려들게 되는 거지요. 그게 자칫 부동산 부분들을 자극하게 될 수 있고 또 상대적 박탈감을 느낄 수도 있고, 그래서 이런 디테일한 부분들에 대해서 고민을 하셔야 되고, 그리고 여기에서 마련된 세수 부분들을 어떻게 가져갈 것인지 그리고 어떤 용도로 쓸 것인지, 물론 목적세가 아니면 그거는 불가능하겠습니다만 될 수 있으면 제가 생각할 때는 기금 형태로 목적세로 가져오는 게 필요할 것 같아요, 잘 협의를 하셔서. 그렇지 않을까요?

저희가 특별회계는 운영하고 있지만 주택보증기금처럼 기금은 저희가…….

새로 만드시면 되지요.

네, 고민하겠습니다.

그건 업무보고 시간에 다시 말씀을 드리겠습니다만 이 기금 만드십시오.

검토하겠습니다.

지금 예산 가지고 재건축 단지에 쥐꼬리만큼씩 그렇게 주고 있지 않습니까?

네.

그래서 그 돈을 못 주기 때문에 국토부 쪽의 그 기금을, 국토부가 정부가 가지고 있는 기금에서 좀 줬으면 좋겠다, 서울시만 주겠습니까? 그 협의를 하고 나서 보고를 한다고 했는데 아직 보고를 안 하고 계세요. 그래서 서울시가 이런 부분들에 대해서 적극적으로 기조실하고든 정책적으로 기금을 만들어서 주택 부분들에 이런 문제가 생겼을 때 요긴하게 쓸 수 있도록 목적세로 가져갈 수 있습니다, 충분히. 그런 협의들을 해 주십사 부탁을 드리는 겁니다.

알겠습니다. 그렇게 하겠습니다.

이상입니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 실장님, 지금 우리 김종무 위원님께서 질의하신 부분에 대해서는, 세입ㆍ세출과 관련해서는 주택특별회계에서 나가는 거예요. 들어가고 나가고 하는 부분들이기 때문에 그렇게 인식을 하고 계셨어야지요. 또 질의하실 위원님 계십니까? 이경선 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

성북 4선거구 이경선 위원입니다. 실장님 답변 듣다가 조금 생각이 나서 한말씀만 보태고 싶습니다. 저희가 8월 말에 굉장히 대대적으로 기사가 났는데요. ‘공공기획재건축 1호 오금현대 오세훈표 스피드공급 속도 내나’라고 해서 8월 말에 오금현대가 공공기획재건축 1호라고 대대적으로 언론보도가 나간 적이 있습니다. 당연히 이것과 관련해서 들은 적이 없으시겠지요, 실장님은?

알고 있습니다.

그런데 공공기획재건축을 모르세요?

이것은 그냥 언론에서 쓴 용어라서 저희 내부 행정용어는 아니고요. 그러니까 좀 더 풀어쓰면 공공기획을 통한 민간재건축 1호 이 정도가 됩니다. 그런데 그것을 축약해서 제목을 잡다 보니 이렇게 신조어가 된 것 같습니다. 그런데 저희는 인식은 못 하고 있었고요. 용어를 공공기획재건축이라고 저희가 부르지는 않고요. 재건축인데 공공기획을 했다 이런 의미로 쓰고 있습니다.

아니, 용어를 정리해 주십시오. 지금 공공기획재건축을 실장님이 신조어다 들어본 적이 없다고 해 버리시면 진짜 이 방송을 보고 있는 시민들은 정말 난감해지는 겁니다. 다들 공공기획한다 그것만 생각하고 계시는데 갑자기 실장님이 처음 들어봤다 그러니까 주민들이 난리가 나지요. 이거 뭐냐, 우리가 하는 건 뭐냐 이렇게 됩니다, 실장님.

그러니까 언론사에서 만든 용어고요. 제가 설명을 드리는 것은 공공기획을 통한 재건축 이렇게 이해를 해 주시면 고맙겠습니다.

그러면 지금 부서 내에서는 공식적으로 공공기획재건축이라는 용어는 없다는 겁니까?

네.

그러니까 공공기획재개발이라는 용어는 씁니까, 그러면?

그것도 쓰지 않습니다.

그러면 공공기획을 통한 민간재개발이라는 거지요, 풀 네임은?

네.

그리고 이것도 공공기획을 통한 민간재건축…….

네, 그 정도가 됩니다. 정확한 의미가 그겁니다.

정책사업인데 언론에서 이렇게 줄여 쓸 뿐이지…….

그렇습니다.

공식적인 용어는 아니다?

그렇습니다. 정리 잘해 주셔서 고맙습니다.

그러면 우리가 이렇게 이해하도록 하겠습니다. 그런데 지역에서는 지금 대부분의 시민들이 공공기획이라는 용어 하나만 가지고 지금 굉장히 들떠 있습니다. 10월에 무엇인지는 모르지만 오세훈 시장표 공공기획, 무엇인지는 정확치 않지만 용적률을 대폭 올려주고 뭔가 재개발이나 재건축으로 갈 수 있는 것처럼 지금 호도되고 있습니다. 그 상황을 정확하게 나중에 저희가 오후에 하면서 좀 더 짚어볼 텐데요. 그런 문제들이 계속 용어들이 반복되고 이렇게 조어가 되면서 주민들이 굉장히 이건지 저건지 정확하게 모르는 문제, 그리고 그런 것들을 주택실이 계속 이 사업이 무엇인지, 앞에서 우리가 공공재개발도 8.4대책 이후에 나온 것들, 2.4대책 이후에 나온 것들이 조금씩 다른 이런 것들을 정확하게 인지 못 하고 있습니다, 주민들은. 그런데 무조건 재개발로 가는 것만 생각하고 지금 들떠 있습니다. 그런 문제들이 정확하게 어떤 차이가 있는지 그리고 지금 우리가 이번에 하고자 하는 민간재개발은 어떤 차이가 있는지 정확하게 짚고 시민들에게 정확하게 사실을 인지시키고 그다음에 사업을 할 필요가 있다고 생각합니다. 이상입니다.

이경선 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까?

임만균 위원입니다. 노식래 위원이 발의한 의안번호 2610번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안, 장상기 위원이 발의한 의안번호 2611번, 이경선 위원이 발의한 의안번호 2641번, 이상훈 의원이 발의한 의안번호 2567번, 강대호 의원이 발의한 의안번호 1836번, 같은 조례 일부개정조례안 이상 5건의 개정조례안을 심사한 결과 이를 통합하여 우리 위원회 대안으로 제안하고자 하며, 조례안 대안의 주요내용을 제안설명드리겠습니다. 첫째, 호수밀도 산정 시 다가구주택의 경우 거주가구수가 가장 많은 층의 가구수를 1동으로 산정함. 둘째, 공공재개발사업에서 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급하여야 하는 비율은 법적상한초과용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50 이상으로 하고, 지역특성을 고려하여 필요 시 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회 심의를 거쳐 100분의 40까지 가능하도록 함. 셋째, 공공재개발사업의 경우 임대주택 공급대상자 산정기준일을 공공시행자를 지정한 날 또는 공공재개발사업을 추진하기 위해 정비구역을 지정ㆍ변경한 날 중 빠른 날로 정함. 넷째, 공공재건축사업에서 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급하여야 하는 비율은 완화된 용적률에서 정비계획용적률을 뺀 용적률의 100분의 50 이상으로 하고, 지역특성 등을 고려하여 필요 시 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회 심의를 거쳐 100분의 40까지 가능하도록 함. 다섯째, 정비사업시스템, 정비사업 e-조합 시스템 등의 용어를 정비사업 종합정보관리시스템으로 통일하고 시스템이 제공하는 서비스를 명확히 함. 기타 자구 정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다. 그 외 자세한 사항은 유인물을 참고하여 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

임만균 위원님으로부터 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 대안에 대한 제안설명이 있었습니다. 그러면 임만균 위원님이 제안한 대안에 대해서 재청 있으십니까? 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 대안이 임만균 위원님의 동의와 여러 위원님들의 재청으로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 그러면 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 대안을 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2567) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2610) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2611) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 2641) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1836) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(대안) (회의록 끝에 실음)

수석전문위원 조정래입니다. 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 의안번호 2581번 사안 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 그동안 서울특별시 건축 조례상 실외형 공개공지만 인정하던 것을 실내형으로도 설치가 가능하도록 조례상 실내형 공개공간의 정의와 설치기준, 면적 산정기준을 규정하고자 존경하는 전석기 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부되었습니다. 건축법 43조는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 일정규모 이상의 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 소규모 휴식시설 등을 공개공지 또는 공개공간으로 정의하고 있습니다. 현행 조례는 공개공지 조성 시 실내외를 특정하고 있지 않는 가운데, 지난 2020년 5월 서울시 지구단위계획 수립기준 전면개정 시 실내형 공개공지가 도입되었으나 실제 건축 인허가 과정에서 공개공지는 실외형 위주로 설치되어 왔습니다. 3쪽입니다. 실외형 공개공지는 미세먼지, 폭염, 한파 등 기후의 영향에 민감하고 물건 적치, 방치 등으로 관리상 어려움을 겪는 경우가 종종 발생해 왔습니다. 이 개정조례안은 이러한 실외형 공개공지의 한계와 함께 포스트 코로나에 대비하여 실내활동이 높아지는 생활패턴 등을 고려하여 실내형 공개공간의 도입을 유도하기 위한 것으로 이해됩니다. 최근 도심부 대형 업무ㆍ상업시설의 경우 자발적으로 저층부에 공적 공간을 조성하고 있는 등 실내형 공개공간의 수요는 증가하고 있고, 해외에서도 실내형 공개공간 설치 사례를 확인할 수 있는 점을 감안할 때 이 개정조례안은 실내형 공개공간의 설치근거를 마련하고 설치기준을 명확히 하려는 취지로 이해됩니다. 4쪽입니다. 따라서 ‘공개공지 등’으로 인정되면 건축법 43조, 56조에 따라 용적률의 인센티브를 받게 되기 때문에 ‘공개공지 등’이 공공성을 가질 수 있는 규모 기준 마련은 필수적입니다. 실내형 공개공간의 최소면적을 정하기 위해 주관부서에서 실시한 시뮬레이션 결과, 공개공지 의무설치 면적인 바닥면적 5,000㎡ 이상인 건축물에서 확보해야 할 공개공지 설치 의무면적은 최소 150㎡로 이를 실내에 설치할 경우 1층 바닥면적의 약 25%를 차지하게 됩니다. 5쪽입니다. 실내형 공개공간의 최소높이는 사용자가 개방감을 느낄 수 있도록 2개 층 높이로 정한 것으로 이해되며, 이는 필로티형 공개공지의 최소높이인 6m 기준을 감안하되 실내공간의 개방감과 설계편의를 도모하기 위해 높이기준 6m가 아닌 층수기준으로 설정한 것으로 이해됩니다. 또한 실내형 공개공간의 면적이 증가할 경우 쾌적성과 개방감 확보를 위해 높이의 조정도 필요한데, 실내형 공개공간의 규모별 시뮬레이션 결과 500㎡ 이상, 1,000㎡ 이상인 경우 최소 높이 3개 층 이상, 4개 층 이상은 확보가 필요한 것으로 나타났습니다. 한편, 실내형 공개공간의 용적률 인센티브 인정 범위와 관련하여 살펴보면 현재 필로티형 공개공지의 경우 그 면적의 2분의 1만 인센티브로 인정하고 있는데, 필로티형은 실외공간임에 따라 설치 이후 관리주체의 별다른 관리가 필요하지 않은 반면, 실내형의 경우 냉난방, 전기, 청소 및 관리 등 추가비용이 투입되는 점을 감안하여 실내형 공개공간 전체면적을 공개공지 면적으로 인정하려는 뜻으로 이해됩니다. 6쪽입니다. 다만, 실내형 공개공간은 해당 건축물 이용시간에 영향을 받을 수밖에 없고 이용자가 공개공간으로 인지하지 못할 수도 있는 점 등을 감안하여 가독성 높은 표지판 부착, 개방ㆍ운영시간 등 실내형 공개공간 관리ㆍ운영기준을 마련할 필요가 있다고 판단됩니다. 종합하면 이 개정조례안은 실내형 공개공간의 정의와 함께 구체적 설치기준을 마련함으로써 일반시민이 실내에서 자유롭게 이용가능한 공개공지 등을 확보ㆍ제공할 수 있다는 순기능 측면과 현행 건축법령상 실내형 공개공간의 설치가 가능한 상황임에도 대부분의 공개공지가 실외, 지하 또는 필로티형 위주로 설치되고 있는 현실을 감안하여 판단할 필요가 있겠습니다. 계속해서 의안번호 2603번 같은 조례 일부개정조례안입니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 올해 1월 개정된 건축법 시행령 제20조에 따라 허가권자가 허가대상 건축물 중 사용승인 및 임시사용승인과 관련된 현장조사ㆍ검사 및 확인업무를 대행할 건축사 소위 업무대행건축사를 선정하는 절차가 구체화되어 조례에 이를 반영하고 조례로 위임된 사항을 규정하고자 존경하는 오중석 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부되었습니다. 개정 전 시행령 20조는 업무대행건축사의 업무범위, 대행절차 등에 관한 사항을 조례로 정할 수 있도록 포괄적으로 위임해 왔으나, 개정 조문은 시ㆍ도지사가 모집공고를 통해 업무대행건축사의 명부를 의무적으로 작성하고, 허가권자는 그 명부 내에서 업무대행건축사를 지정하는 절차를 구체화하면서 이에 필요한 사항은 조례로 정하도록 위임한 것입니다. 업무대행건축사 제도는 건축물의 사용승인을 위한 현장조사ㆍ검사 및 확인업무를 그 건축물의 설계자 및 감리자가 아닌 제3의 건축사로 하여금 대행하도록 하는 것을 말하며, 공무원이 직접 처리해야 할 사용검사업무를 건축전문가인 건축사로 하여금 대행하게 함으로써 사용검사업무의 전문성과 신속성ㆍ효율성을 높이는 데 그 목적이 있습니다. 3쪽입니다. 확인 결과 서울시는 지난 1999년부터 모집공고를 통해 업무대행건축사를 선발하고 명부를 작성하는 등 시행령 개정사항을 이미 도입하여 운영 중인 상황으로 이 개정조례안은 이를 조례에 반영하려는 것으로 이해됩니다. 4쪽입니다. 참고로 조례 제18조의2에 따른 허가권자 지정 건축물공사감리 관리업무와 건축물관리 조례 제7조에 따른 허가권자 지정 해체공사 감리 관리업무의 경우에도 건축사가 업무를 대행할 수 있도록 유사한 제도가 운영 중에 있음을 감안할 때 조례의 개정은 무리가 없을 것으로 보이나, 일부 자구 수정은 필요한 상황입니다. 계속해서 의안번호 2609번 같은 조례 일부개정조례안 말씀드리겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 서울특별시 건축 조례 제7조 제2호에 따른 해체심의 대상에 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업을 포함시키고, 해체심의 대상을 건축물관리법상 해체허가 대상과 일치시킴으로써 철거공사장의 안전관리를 강화하고자 존경하는 이경선 위원께서 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다. 현행 조례는 지상 5층 또는 높이 13m 이상이거나 지하 2층 또는 깊이 5m 이상인 건축물을 철거하는 경우 자치구 건축위원회 심의를 받도록 규정하고 있지만, 도시정비법상 정비사업 구역 내 기존 건축물의 철거는 심의 대상에서 제외하여 운영해 왔습니다. 3쪽입니다. 그러나 정비사업 철거공사장 내 붕괴사고가 잇달아 발생함에 따라 정비구역 내 건축물도 해체심의를 거치게 함으로써 안전관리 장치를 마련하려는 것으로 이해되며, 아울러 작년 5월 건축물관리법이 제정ㆍ시행되면서 해체허가 제도가 새롭게 도입된 가운데, 건축물관리법상 해체허가 대상과 이 조례상 해체심의 대상이 서로 달라 혼선을 야기함에 따라 해체허가 대상과의 정합성을 확보하기 위한 것으로 이해됩니다. 조례가 개정될 경우 정비구역 내 기존 건축물 중 연면적 500㎡ 이상, 높이 12m 이상, 3개 층을 초과하는 건축물은 해체심의를 받아야 함에 따라 정비사업 소요 기간이 증가할 우려가 있는바, 정비구역의 경우는 구역 내 해체심의 대상 건축물을 일괄 심의하는 방식 등 해체심의에 소요되는 시간을 최소화할 수 있는 방안을 추가로 강구할 필요가 있습니다. 4쪽입니다. 추가적으로 작년 5월 건축물관리법이 제정ㆍ시행되면서 건축법령상 ‘철거’라는 용어가 ‘해체’로 일원화됨에 따라 이에 대한 일부 자구 수정이 필요합니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 2581) 검토보고서 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 2603) 검토보고서 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 2609) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음으로 주택정책실장 나오셔서 집행부 의견을 일괄로 말씀해 주시기 바랍니다.

서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 2581번, 2603번, 2609번 전석기ㆍ오중석ㆍ이경선 위원님께서 발의하신 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 세 건에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 먼저 전석기 위원님께서 발의하신 의안번호 2581번에 대해서 말씀드리겠습니다. 날로 심해져 가는 미세먼지, 폭염, 한파 등 실외활동을 어렵게 하는 기후변화로 실외 공개공지는 일반시민들이 사시사철 자유롭게 이용하는 데 어려움이 있습니다. 이에 본 조례 개정안은 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 실내형 공개공간을 정의하고 최소면적, 최소폭, 층수 등 설치기준을 규정하는 내용으로 실외 공개공지의 한계를 개선하고 실내활동이 높은 도시민의 생활을 고려하여 시민에게 건축물 내 휴식과 소통공간을 제공하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 다음으로 오중석 위원님께서 대표발의하신 의안번호 2603번에 대해 검토의견을 말씀드리겠습니다. 건축법 시행령 개정으로 인해 사용승인 업무대행 건축사는 모집공고를 통해 선발하여 운영ㆍ관리토록 의무화하고 그 외 사항은 조례로 위임하였습니다. 이에 본 조례개정안은 업무대행 건축사 모집공고 시기 및 방법, 명부 작성ㆍ관리 및 지정에 필요한 사항을 규정하는 내용으로 이번 조례개정을 통해 건축물 사용승인이 객관적이고 투명하게 실시되어 시민 불편을 해소하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 마지막으로 이경선 위원님께서 대표발의하신 의안번호 2609번에 대해서 말씀드리겠습니다. 그동안 정비구역 내 기존건축물 해체공사가 건축심의 대상에서 제외되어 안전사고 발생 등 해체 안전성에 대한 전문적인 검토가 부족한 부분이 있었습니다. 이에 본 조례개정안은 정비구역 내 기존건축물의 해체공사를 건축심의 대상에 포함하는 내용으로 해체허가 전 가시설 계획, 공법, 안전장비 사용 등 해체계획을 전문가의 심도 있는 심의를 통해 해체공사장 안전관리를 강화하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

김성보 주택정책실장 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의 답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 장상기 위원님 말씀해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 실내형 공개공간 설치 관련해서는 저도 여기에 대해서 동의를 합니다. 그런데 기존에 공개공지로 해서 실내가 아닌 실외에 있는 부분도 관리기준이라든가, 뭔가 관리가 잘 안되고 있는 부분이 좀 많이 있는 것 같습니다. 그런데 만일에 실내형 공개공간으로 해서 이런 어떤 걸 설치를 하게 된다고 했을 때 거기에 대한 관리기준이 필요할 부분이고 관리주체는 또 어떻게 할 것인지에 대한 규정이나 이런 부분의 지침은 검토를 하고 있는 게 있나요?

위원님 말씀대로 실외 공개공지도 저희가 매년 검토계획을 수립해서 현장을 다 적발하고 있습니다만 아직도 공개공지가 사적으로 사용되는 사례들이 가끔은 있습니다. 그래서 계속적으로 계도해 나가고 있고요. 실내형 공개공간도 당연히 저희가 외부 불특정 시민들에게 공개하도록 조성이 된다면 매년 점검계획을 세우고 관리가 제대로 되어 있는지, 그에 따라서 제대로 이용되고 있지 않으면 행정지도랄지, 또 불법건축물로 처분 등을 통해서 계속 관리를 해 나가야 될 것 같습니다. 기준을 세우도록 하겠습니다.

기준을 세워야 되는데 지금 실외 공개공지를 하고 있는 부분에 대해서 관리 점검을 매년 하고 있다는데 강제규정이 있나요, 그 부분에 대해서? 실장님, 대부분의 일반인들은 거기가 공개공지인지 개인 땅인지 어떤지 전혀 모릅니다, 그런 부분에 대해서. 저도 지역을 이렇게 다니면서 차를 타고 가보면 건물을 지어놓은 저게 공개공지인데 왜 저런 게 설치되어 있고, 특히 주차라든가 이런 부분들이 되어 있는지를 계속적으로 고발을 합니다. 저도 민원제기를 하고 계속적으로 고발을 하는데 시정이 안 됩니다. 시정이 안 되는 이유는 뭐냐면 어떤 강제성이 없거든요. 시정명령 내리고 나중에 어떤 조치를 하고 나면 그게 6개월, 1년 걸리지만 계속적으로 반복적으로 그렇게 하고 있기 때문에 그런 어떤 대안이나 정확한 관리지침이 나와야 되고, 거기에 상응하는 벌칙도 나와야 될 부분이고, 또 실내형 공개공간 관리 운영 관련해서도 그런 지침이나 기준 또 관리에 대한 주체 이런 부분들이 명확하지 않으면 오히려 이것은 시민들이 이용하지 못하는 어떤, 거기를 이용하시는 분들 아니면 그것을 지었던 그분들의 몫으로 되어 버리거든요. 거기에 대한 지침이 확실하게 되어야 될 것 같고, 지자체를 통해서 점검을 하고 있을 때 관리대장부터 모든 것이 다 비치가 되어야 될 것 같습니다. 그래서 누가 보더라도 “여기는 공개공지고 누구나 이용할 수 있습니다, 여기는 이런 시설은 안 됩니다.” 하는 게 표지판이 되어 있어야 되는데 그 표지 자체도 지켜진 게 거의 없습니다.

위원님, 건축법이 2019년 4월에 개정되어서 공개공지 위반행위에 대한 벌칙이 신설됐고 규정이 마련됐습니다.

벌칙이 어떤 건가요?

5,000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있고요.

한 번 걸리면 시정명령 내리고, 시정을 안 지키면…….

이행강제금 계속 부과하게 되어 있습니다.

이행강제금 부과하게 되는데, 만일에 공개공지에 주차를 해 놓았습니다. 시정명령을 내려요. 그러면 차 뺍니다. 또 다음에 대놓으면 부과를 할 수 있나요?

일시적인 거야 안 되겠지만 상습적인 것은…….

그러니까 그 자체가 지금 현재 전체적으로 안 지켜지고 있습니다. 그리고 공개공지에 대해서 우리가 이행강제금이라든가 범칙금 부과한 게 있나요?

네, 저희들이…….

아마도 그 경우에는 고정물을 설치한 경우였을 겁니다, 지금 그 부분 보면. 그래서 그런 부분들은 실장님, 실내형 공개공간 지침이나 기준 만들 때 실외형 관리지침이라든가 기준도 만들고, 정말로 여기에 대해서는 과감하게 이행강제금을 계속 부과를 하고 강제성을 띄어야 됩니다. 그래야 시민들이 알고, 그리고 반드시 표지판이 없을 때라든가 시민들에게 알릴 수 있는 그런 부분이 없으면 거기에 대한 과징금을 부과한다든가 어떤 대책을 마련하시기 바랍니다.

네, 위원님 참고적으로 금년 6월 현재 이행강제금 4건 저희가 지시했고요. 시정명령은 28건 지시한 실적이 있습니다. 위원님 말씀대로 좀 더 강화해서 관리해서 공개공지가 시민들에게 돌아갈 수 있도록 조치하는 데 노력을 하겠습니다.

그렇게 해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제8항, 제9항, 제10항에 대한 질의 답변을 모두 마치겠습니다. 그러면 간담회 시 협의한 바와 같이 의사일정 제8항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대해 관련 법 규정의 재검토 등 심도 있는 심사를 위하여 보류하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 보류되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 2581) (회의록 끝에 실음)

장상기 위원입니다. 오중석 위원이 발의한 의안번호 2603번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안, 이경선 위원이 발의한 의안번호 2609번 같은 조례 일부개정조례안 이상 2건의 개정조례안을 심사한 결과 이를 통합하여 우리 위원회 대안으로 제안하고자 하며, 조례안 대안의 주요내용을 제안설명드리겠습니다. 첫째, 업무대행건축사 모집공고, 명부 작성ㆍ관리 및 지정에 필요한 사항을 규정하고 관련조문을 정비함. 둘째, 해체심의 대상을 건축물관리법에 따른 해체허가 대상으로 확대하고, 도시정비법에 따른 정비사업 구역 내 기존 건축물의 해체를 해체심의 대상에 포함하고 관련 조문을 정비함. 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다. 그 외 자세한 사항은 유인물을 참고하여 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

장상기 위원님으로부터 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 대안에 대한 제안설명이 있었습니다. 그러면 장상기 위원님이 제안한 대안에 대해서 재청 있으십니까? 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 대안이 장상기 위원님의 동의와 여러 위원님들의 재청으로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 그러면 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 대안을 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 2603) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(의안번호 2609) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(대안) (회의록 끝에 실음) 11. 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안(이성배 의원 발의)(김소양ㆍ김종무ㆍ김진수ㆍ성중기ㆍ여명ㆍ이석주ㆍ이종환ㆍ이태성ㆍ전석기ㆍ조상호ㆍ한기영 의원 찬성)

수석전문위원 조정래입니다. 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 2쪽 참고해 주시기 바랍니다. 이 개정조례안은 서울특별시 주거 기본 조례상 시장이 지원할 수 있는 주거복지 사업으로 긴급히 주거지원이 필요한 사람에게 공공임대주택을 임시거처로 공급하는 사업을 포함시키고, 주거복지센터의 기능 중 긴급히 주거지원이 필요한 가구의 발굴 및 지원 업무를 추가하고자 존경하는 이성배 위원님께서 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다. 현재 긴급주거지원 사업과 관련하여 공공주택 특별법 시행규칙에서는 지방자치단체의 장이 긴급한 주거지원이 필요하다고 인정하는 사람에게 공공임대주택을 임시로 사용할 수 있도록 규정하고 있고, 긴급복지지원법에서는 위기상황에 처한 사람에게 일시적으로 임시거소를 제공하거나 이에 해당하는 비용을 지원할 수 있다는 규정을 두고 있습니다. 3쪽입니다. 그러나 현재 서울시에서 시행 중인 긴급주거지원 사업은 이 사업의 필요성을 인식한 일부 지역주거복지센터나 자치구에서만 실시하고 있고, 각 주체별로 LH공사, SH공사 또는 민간단체와 자체협약을 맺어 사업을 추진함에 따라 대상주택, 공급방식, 예산집행은 체계적이지 못하고 차이를 보이고 있습니다. 또한 이 사업을 시행하지 않는 15개 자치구의 경우 위기가구가 발생했을 때 이를 지원하거나 대응하는 데 어려움을 겪고 있어 긴급주거지원 정책에 사각지대가 발생하고 있는 상황입니다. 이상의 배경에서 이 개정조례안은 지역주거복지센터가 긴급주거지원이 필요한 대상자를 발굴하고 이들에 대한 지원업무를 수행할 수 있도록 센터의 기능을 확대하며, SH공사의 공공임대주택을 위기가구의 임시거처로 제공할 수 있는 근거를 마련하려는 것입니다. 이는 단순히 지원사업의 근거를 마련했다는 의미를 넘어 대상의 발굴과 거주공간의 제공을 신속하게 연계시킬 수 있다는 측면에서 바람직하다 사료됩니다. 특히 코로나19가 지속됨에 따라 실직, 사고 등 예기치 못한 위기상황의 발생가능성이 높아졌음을 감안할 때 긴급주거지원을 체계적으로 시행할 수 있는 근거를 마련하려는 것은 시의적절한 조치라고 판단됩니다. 아울러 이 사업의 시행을 위하여 긴급주거지원 대상, 임시주택 사용기간, 운영방법 등 구체적 실행기준 마련, 서울시-자치구-공공주택사업자-주거복지센터 등 주체별 역할분장의 세분, 기타 관련 서비스 제공 등을 위한 지역사회와의 공조체계 구축 등이 후속적으로 이루어질 필요가 있습니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 주택정책실장 나오셔서 집행부 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안 2580번, 이성배 위원님께서 발의하신 의안번호 2580번 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 조례개정안은 주거복지사업의 유형에 공공임대주택을 활용한 긴급 주거지원사업을 명시하고, 주거복지센터가 대상자를 발굴하고 지원업무를 수행할 수 있도록 근거를 마련하는 내용입니다. 코로나19의 지속적 확산, 재해 또는 질병, 경제적 사유 등으로 인해 긴급히 주거지원이 필요한 가구의 수요에 대응하고, 공공임대주택의 공가를 활용하고자 하는 위원님의 입법취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

김성보 주택정책실장 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의 답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제11항에 대한 질의 답변을 모두 마치겠습니다. 그러면 의사일정 제11항 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안을 이성배 위원께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 12. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안(문병훈 의원 발의)(권수정ㆍ김기대ㆍ김정환ㆍ김제리ㆍ김종무ㆍ박기열ㆍ박기재ㆍ박상구ㆍ박순규ㆍ송아량ㆍ양민규ㆍ유정희ㆍ이성배ㆍ이영실ㆍ장상기ㆍ전석기ㆍ홍성룡 의원 찬성)

수석전문위원 조정래입니다. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안입니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 올해 7월에 개정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 각각 신설된 소규모주택정비 관리지역과 소규모재개발사업에 대하여 법령에서 조례로 위임한 임대주택 규모 등을 정하기 위해 존경하는 문병훈 위원님께서 발의하여 우리 위원회에 회부되었습니다. 지난 2월 4일 정부관계기관이 합동발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’에 따라 지난 7월 이 법이 개정되었으며 현재 시행령은 입법예고를 완료한 상태입니다. 이 개정조례안은 시행령이 개정되기 전 법에서 조례로 위임한 사항을 신속히 조례에 반영함으로써 소규모주택정비사업의 신속한 진행을 도모하려는 취지로 이해됩니다. 3쪽입니다. 먼저, 소규모주택정비 관리지역 내 임대주택 확보 비율 사안입니다. 소규모주택정비 관리지역은 신축ㆍ노후주택이 혼재되어 광역적 개발이 곤란한 저층주거지 중 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역을 말하며, 관리지역 내에서 소규모주택정비사업을 시행할 경우 각종 특례를 적용받을 수 있습니다. 관리지역에서는 법 제43조의4 제2항에 따라 용도지역 상향이 가능하고, 이 경우 임대주택을 건설하여 시ㆍ도지사 등에게 공급하여야 하는데 그 비율은 변경된 용도지역에서의 용적률에서 종전의 용도지역의 용적률을 뺀 나머지 용적률의 100분의 50 이하로서 조례로 정하도록 위임하고 있습니다. 다만, LH공사나 SH공사 등이 단독 또는 공동으로 시행하는 거점사업의 경우의 임대주택 확보 비율은 15~30% 범위에서 조례로 정하도록 하고 있습니다. 4쪽입니다. 이 개정조례안은 민간사업 시행 시 임대주택 확보 비율을 50%로 규정하였는데, 현재 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업에서 정비계획으로 결정된 용적률 초과분의 50%를 공공임대주택으로 확보하도록 하는 점과 정합성을 맞추면서도 임대주택을 최대로 확보할 수 있도록 법에서 허용하는 최대비율을 적용하려는 것으로 이해됩니다. 법상 최대비율 50%를 적용한다 할지라도 용도지역 변경이 없는 경우에 비해 확보해야 할 임대주택이 절반 수준이기 때문에 사업성 측면에서 큰 무리는 없을 것으로 파악됩니다. SH공사 등 공공이 시행하는 거점사업 시 확보해야 할 임대주택 비율에 대해서 이 개정조례안은 30%로 규정하였는데, 이 역시 법상 위임 범위 내에서 최대의 임대주택을 확보하려는 것으로 이해됩니다. 5쪽입니다. 참고로 법상 민간사업에 비해 거점사업의 임대주택 확보비율을 낮게 정한 것은 거점사업의 원활하고 성공적인 시행을 통해 궁극적으로 민간사업의 활성화를 유도하려는 취지인 것으로 이해됩니다만, 민간사업보다 공공이 시행하는 사업의 임대주택 확보 비율이 낮은 부분은 형평성과 공공성 측면에서 논란이 제기될 수 있는바, 향후 사업추진 과정에서 면밀한 모니터링을 통해 적정 임대주택 비율을 재점검할 필요도 있겠습니다. 이어서 소규모재개발사업 시 임대주택 확보 비율입니다. 소규모재개발사업은 역세권, 준공업지역에서 시행하는 소규모 재개발사업으로, 시행령에서는 관리지역 여부와 상관없이 용도지역 상향이 가능하도록 개정을 추진 중인 것으로 파악됩니다. 이 경우 초과용적률의 50% 이하에서 임대주택 확보비율을 조례로 정하도록 위임하고 있는바, 소규모재개발사업의 임대주택 비율도 관리지역이나 정비사업과 동일한 50%를 적용하려는 것입니다. 6쪽입니다. 관리계획 수립 비용 지원과 관련해서는 도시정비법에 따른 정비사업의 정비계획 수립비용과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획 수립비용을 서울시가 자치구에 지원하고 있는 상황에서 관리계획의 수립비용도 지원할 수 있는 근거를 마련하려는 것으로, 지방보조금 관리 조례 제8조와의 정합성을 맞추어 계획수립 비용의 70% 범위에서 자치구 재정력을 고려하여 차등적으로 보조할 수 있게 하려는 것으로 이해됩니다. 종합하면 이 개정조례안은 주택공급 대책의 일환인 소규모주택정비사업의 활성화를 위해 법에서 조례로 위임한 임대주택 확보비율을 정하고, 관리계획 수립비용의 보조 근거를 마련함으로써 개정 법령의 시행일에 맞추어 신속한 사업 추진을 가능케 하기 위해 발의된 것으로 이해됩니다. 지난 2018년도 대규모 정비사업의 한계를 극복하고 소규모 주택정비를 활성화하기 위해 새로이 도입된 소규모주택정비사업의 경우 최근 소규모재개발사업 및 소규모주택정비 관리지역 등 신규제도의 도입에 따른 사업유형의 다양화로 향후 활발한 추진이 예상되는데, 도시정비법상 정비사업 등 기존의 대규모 정비사업과 조화롭게 추진될 수 있는 방안, 도시관리적 측면에서의 부정적 영향의 저감 등 사업의 지속성 담보와 공공의 추가적 지원방안 등이 마련될 수 있도록 행정적ㆍ재정적 지원 역량을 강화할 필요가 있겠습니다. 아울러서 개정조례안 원안에서는 부칙에서 시행일을 9월 21일로 잡아서 시행령 시행일과 동일하게 하고 있는데 이 부분에 대해서는 최대한 행정조치를 해서 21일에 시행될 수 있도록 준비에 만전을 기할 것을 의견 드리겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 주택정책실장 나오셔서 집행부 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

문병훈 위원님께서 발의하신 의안번호 2613번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 조례 개정안은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 개정에 따라 조례로 위임된 사항을 규정하기 위하여 소규모주택정비 관리지역에서 용도지역이 상향된 경우 및 소규모재개발사업에서 조례로 정한 용적률을 초과하여 건축하는 경우에 임대주택 공급비율을 50%로 정하고 소규모주택정비 관리계획 수립에 소요되는 비용의 일부를 구청장에게 지원할 수 있도록 하는 내용입니다. 계획적인 규제완화 및 비용지원을 통해 소규모주택정비사업을 촉진하고 주택공급을 늘려 서민주거안정을 도모하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 조례개정안에 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

김성보 주택정책실장 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 없습니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제12항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제12항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 문병훈 위원께서 발의하신 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 13. 서울특별시 건축물관리 조례 일부개정조례안(김희걸 의원 발의)(김경영ㆍ김제리ㆍ김태수ㆍ김평남ㆍ노승재ㆍ박기열ㆍ박순규ㆍ송아량ㆍ홍성룡 의원 찬성)

수석전문위원 조정래입니다. 서울특별시 건축물관리 조례 일부개정조례안입니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 건축물관리법 제3조 제1항 및 제15조 제3항에 따라 소규모 노후 건축물의 보수ㆍ보강 등 비용을 자치구에 지원할 수 있는 근거를 이 조례에 마련하고자 존경하는 김희걸 위원이 발의하여 우리 위원회에 회부되었습니다. 지난 2019년 서울시 내 소규모 노후 건축물 점검 결과, 서울시 내 위험건축물은 총 269개 동이 있으며, 이 중 점검 이후 보수ㆍ보강, 해체 등 위험요인을 해소한 사례는 18건에 불과한 것으로 확인되었습니다. 이는 소규모 위험건축물의 관리주체가 주로 민간인 상황에서 안전관리를 강제할 근거가 부재하며, 대부분의 민간관리자는 안전관리에 미온적으로 대처함에 따라 다수의 위험건축물이 방치 중인 상황입니다. 서울시는 그간 재난 및 안전관리 기본법을 근거로 정밀안전진단, 정밀안전점검, 옹벽 등 시설물에 대한 긴급 응급조치 위주로 재난취약시설 정밀안전진단 등의 지원사업을 시행해 오다가, 4쪽입니다. 지난 2020년 5월 건축물관리법이 시행되면서 소규모 노후 건축물 등에 보수ㆍ보강 비용을 지원할 수 있는 근거가 마련됨에 따라 서울시는 금년도부터 건축물안전관리 지원사업을 시행 중입니다. 이러한 배경에서 이 개정조례안은 건축물안전관리 지원사업의 원활한 추진을 위해 서울시가 자치구에 예산을 지원할 수 있는 근거 조항을 추가로 마련하기 위한 것으로, 향후 서울시 내 소규모 노후 위험건축물의 보수ㆍ보강 등 안전조치를 보다 활성화하고, 건축물 안전관리를 위한 시-구 협력체계 구축에도 기여할 수 있을 것으로 사료됩니다. 참고로 서울시는 이 조례가 개정되면 건축물안전관리 지원사업을 각 자치구별 1개소씩 확대ㆍ시행할 예정인 것으로 파악되었으며, 매년 약 3억 원의 예산이 소요될 것으로 추계되었습니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 건축물관리 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 주택정책실장 나오셔서 집행부 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

김희걸 위원장님께서 발의하신 의안번호 2724번 서울특별시 건축물관리 조례 일부개정조례안 검토의견을 말씀드리겠습니다. 그동안 소규모 노후 건축물은 관련 법령상 안전점검 의무대상이 아님에 따라 대부분의 민간관리자가 안전관리에 미온적으로 대처하고 있어 위험요소로 방치되고 있습니다. 이에 본 조례 개정안은 자치구의 원활한 건축물 안전관리 사업 시행을 위해서 서울시가 재정 지원을 할 수 있도록 근거를 마련하는 내용으로 공공의 지원을 통해 노후 위험건축물의 신속한 안전조치로 시민이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

김성보 주택정책실장 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제13항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제13항 서울특별시 건축물관리 조례 일부개정조례안을 본 위원장이 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 건축물관리 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 14. 서울특별시 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안(서울특별시장 제출) 15. 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안(서울특별시장 제출)

서울특별시 서울리츠 3호 출자 동의안과 2022회계연도 서울주택도시공사 출자 동의안 두 건에 대하여 일괄 제안설명드리겠습니다. 먼저 의안번호 제2666번에 대하여 설명드리겠습니다. 우리 시와 서울주택도시공사는 2007년 서울시민의 주거안정을 위하여 장기전세주택 제도를 도입하였습니다. 이 중 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 평형 장기전세주택은 전액 시비 사업으로 서울주택도시공사의 재정 부담 가중 및 공사채 발행한도 등으로 인해 신규 사업 및 임대주택 공급에 어려움을 겪고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 2016년에 서울주택도시공사가 설립한 부동산투자회사인 서울리츠 3호에 현금 및 현물 출자가 12년 분할지급으로 결정되었으며, 그중에 내년도 출자금에 대해서 지방재정법 제18조 제3항에 의거 미리 시의회의 동의를 얻고자 합니다. 본 서울리츠 3호에 대한 출자는 서울주택도시공사의 재정 경감을 돕고 서민주거안정을 위한 임대주택 공급 여력을 확보하기 위해 추진되는 사항임을 감안하여 우리 시에서 제출한 동의안이 통과될 수 있도록 지원을 부탁드리겠습니다. 다음으로 의안번호 제2701번 2022회계연도 서울주택도시공사 출자 동의안에 대하여 제안설명드리겠습니다. 우리 시는 주택난으로 어려움을 겪고 있는 무주택 서민을 위해 공공임대주택과 민관협력방식의 다양한 주택공급을 지속 추진 중에 있습니다. 이에 따라 서민주거안정을 위한 사업에 소요되는 예산을 2022회계연도 세출예산에 반영하여 서울주택도시공사에 지원하기 위해 지방재정법 제18조 제3항에 의거 미리 시의회의 동의를 얻고자 합니다. 공공임대주택 건설 및 매입, 민관협력 임대주택 공급 등의 사업은 서울시 서민주거안정을 위해 매우 중요하고 많은 자금이 수반되는 사업이며, 실제 주택의 건설 및 공급은 실행기관인 서울주택도시공사를 통해서 이루어지고 있습니다. 따라서 사업을 원활하게 추진하기 위해 서울주택도시공사에 출자금으로 예산을 지원할 필요가 있습니다. 2022년 서울주택도시공사 출자는 다가구 매입임대주택 사업, 청년 매입임대주택 사업, 신혼부부 매입임대주택 사업, 공공원룸주택 매입ㆍ건설 공급, 역세권 청년주택 선매입, 공공주택건설 추가 8만 호, 민간참여형 장기전세주택 건설 추진 등이며 이에 대한 출자금의 총 예산액ㆍ사업별 내역 등은 추후 예산편성 절차에 따라 의회 심의를 통해 확정될 예정입니다. 존경하는 김희걸 위원장님을 비롯한 위원님 여러분, 본 2022회계연도 서울주택도시공사 출자는 서민주거안정을 위한 임대주택 공급을 위해 필수적인 사항임을 감안하시어 우리 시에서 제출한 동의안이 통과될 수 있도록 적극적인 지원을 부탁드립니다. 이상으로 출자 동의안에 대한 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.

김성보 주택정책실장 수고하셨습니다. 이어서 수석전문위원 나오셔서 일괄 검토보고해 주시기 바랍니다.

수석전문위원 조정래입니다. 서울특별시 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안입니다. 검토보고서 4쪽입니다. 상단의 동의안 제출 배경은 생략하겠습니다. 하단입니다. 리츠 3호는 장기전세주택 중 85㎡를 초과하는 세대를 매입ㆍ운영하기 위한 목적으로 설립되었으며, 그 대상 세대인 14지구 28단지 2,450호는 이미 입주가 완료된 상황입니다. 이 사업은 리츠 설립 당시인 2016년에 시의회로부터 최초 동의를 받은 후 매년 출자해 온 사항이나, 지난 2021년 예산편성 운영기준 및 기금운용계획 수립기준이 개정된 이래 금년부터는 매년 출자분에 대해서도 시의회 동의를 받고 있습니다. 리츠 3호의 사업 타당성을 살펴보면 설립 당시에 서울시는 2,017억 1,300만 원을, SH공사는 242억 8,000만 원을 출자하여 총 2,259억 9,300만 원을 투자함으로써 총 수입은 5,853억 5,700만 원, 배당수입은 3,593억 6,400만 원으로 나타났습니다. 사업수지 측면에서는 총 사업비 1조 7,731억 원, 총 수입 2조 929억 원으로 수입이 사업비보다 3,198억 원 많은 것으로 분석되었고, 6쪽입니다. 사업성 측면에서도 리츠에 출자하는 투자비가 레버리지 효과를 발생함으로써 기준 투자수익률을 상회할 것으로 판단되어 타당성이 있는 것으로 분석되었습니다. 이 사업은 최초 동의 이후 리츠 3호 정관에 따라 매년 사업연도 종료 후 3개월 이내에 정기주주총회를 개최하여 재무운영 등을 점검ㆍ승인하고 있는데, 금년도 3월 27일 총회에서 승인한 재무제표를 확인한 결과, 2020년 12월 31일 기준 리츠 3호의 현금자산이 72억 원으로 확인되는 가운데, 2021년에는 현금유입에 비해 현금유출이 21억 원 초과할 것이 예상되나, 잔존하는 현금자산을 고려할 경우 2022년도 자산운용에는 무리가 없을 것으로 보입니다. 계속해서 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안입니다. 검토보고서 2쪽 하단의 제출경위는 생략하겠습니다. 3쪽 하단입니다. 주택사업을 위해 SH공사에 출자하는 것은 SH공사가 사업의 주체로서 매입 또는 건설, 관리를 하기 위함인데, 이는 서울시가 소유하고 SH공사에 위탁관리를 맡길 경우에 비해 공유재산 취득상의 절차 단축과 위탁수수료 절감 등의 효과가 있습니다. 4쪽입니다. 참고로 출자금은 별도의 정산 또는 결산의 의무를 두지 않고 있으나, 주택정책실에서는 각 사업별로 매년 예산집행 내역을 포함한 임대주택 공급 점검을 SH공사로부터 보고받고 있으며, 그 결과를 반영하여 서울시 임대주택 공급 실적으로 관리하고 있습니다. 2022회계연도 출자금 규모는 7,964억 원으로 전년도 출자금 3,535억 원 대비 4,428억 원 증가하였습니다. 세부사업은 총 7건으로 서민주거 안정을 위한 공공임대주택의 건설과 매입, 민간참여형 장기전세주택 공급을 위한 것입니다. 내년도 국비지원금 예상 총액은 7,116억 7,300만 원 규모로 전년도 지원금 대비 1,317억 6,300만 원 증가할 것으로 예상됩니다. 5쪽입니다. 내년도 출자사업 중 다가구 등 기존주택 매입임대사업이 4건으로 세부유형은 다가구, 청년, 신혼부부, 공공원룸주택입니다. 이 사업은 기존 주택을 신축 후 매입하여 입주대상별 공공주택으로 활용하는 방식으로 유형 구분은 입주자 대상을 기준으로 한 것입니다. 매입임대주택 사업에서 호당 국고지원 단가와 실매입단가 간에 차이가 있어 차액이 발생하는데, 이 차액분은 서울시와 SH공사가 각각 2분의 1씩 분담하고 있음에 따라 서울시는 지원단가 차액분의 2분의 1에 해당하는 금액을 SH공사에 출자하는 것입니다. 아울러 2012~2019년까지의 공공임대주택 매입 시 발생한 초과 지급액을 SH공사가 부담한 것에 대하여 서울시가 SH공사에 미지급분을 지급하라는 감사원 지적에 따라 내년부터 이를 단계적으로 지급하기로 결정함에 따라 내년도 출자금에 정산비 264억 원이 추가로 포함될 예정입니다. 6쪽입니다. 역세권 청년주택 SH공사 선매입 사업의 매입자금은 정부지원과 시 재정지원으로 이루어지며, 내년에는 252호를 공급할 예정입니다. 2022년 출자는 다가구 등 매입임대주택과 마찬가지로 국고지원과 실매입비 차액을 서울시와 SH공사 간 절반씩 부담하려는 것입니다. 선매입을 통해 공급하게 되면 시세의 95% 이하로 공급하던 임대료를 시세의 50% 이하로 낮출 수 있게 되는 긍정적 측면이 있습니다. 이어서 7쪽입니다. 공공주택 건설 추가 8만 호 사업은 2018년 12.16대책의 일환으로 추진 중으로 그중 4개 사업에 대해 SH공사에 출자하려는 사항이며, 출자금액은 사업별 진행단계에 따라 정부와 지자체, 공사 간 비율에 따라 책정되었습니다. 4개 사업의 내년도 출자비는 총 204억 7,600만 원으로 책정되었습니다. 이어서 민간참여형 장기전세주택은 서울시내 저이용 및 방치된 민간의 토지를 공공이 임차하여 직접 건축한 후 장기전세주택으로 신속히 공급하는 신규 사업유형입니다. 오는 2026년까지 5만 호 공급을 목표로 한 가운데 내년에는 4,000호를 공급할 계획입니다. 이 사업은 민간토지에 대한 사용료와 건축비를 합한 예산 중 주택도시기금 14%, 보증금 40%를 제외한 금액을 SH공사와 서울시가 각각 23%씩 절반씩 부담하는 구조이며, 1호당 4억 1,000만 원의 사업비 중 시비는 9,500만 원이 투입되는데, 그중 내년 1차 연도 설계 및 토지비 등에 대한 예산 5% 정도입니다, 4,000호를 계산할 경우 내년도 출자금은 189억 7,500만 원으로 예상됩니다. 이 사업은 SH공사가 직접 토지를 매입하는 경우에 비해 예산절감의 효과는 크지만 서울시 내 민간 가용부지가 많지 않은 상황임을 감안하여 이 사업을 지속적으로 활성화할 수 있는 대책 마련이 있어야겠습니다. SH공사는 1989년 2월 1일 서울특별시 도시개발공사로 최초 설립된 이후 현재까지 서울시의 공공임대주택 공급 및 주거복지사업을 전담해 오고 있으며, 서울시 전체 주택재고의 6% 수준인 약 24만여 호의 공공임대주택과 그 밖에 9만 6,000여 호의 분양주택을 공급하는 등 서울시민의 주거안정을 위해 공공임대주택을 지속적으로 공급해 오고 있습니다. 따라서 서울시 서민주거안정정책의 실행기관인 SH공사가 공공임대주택 공급 및 민관협력 임대주택 발굴 등의 사업을 원활하고 일관성 있게 안정적으로 추진하기 위해서는 서울시의 출자금으로 예산을 지원할 필요가 있다 사료되며, 출자규모의 적정성 등에 대해서는 추후 예산안 심의 시 별도로 검토될 예정입니다. 9페이지입니다. 끝으로 최근 주택공급 확대 필요성이 지속 제기되고 있음에도 불구하고 공공재원 투자의 한계가 존재하는데 사회주택과 공동체주택 등 사람과 공동체가 공존하는 대안적 임대주택의 공급 확충에도 정책역량을 집중시켜 민관협력형 공적임대주택의 성과 확산과 함께 시민의 주거안정을 도모할 필요가 있겠습니다. 붙임의 표는 납입자본금 현황과 서울주택도시공사 내년도 현금출자 5개년간의 사업 내역입니다. 그다음 12쪽 다가구 등 매입임대주택 총괄, 14쪽 내년도 추가 8만 호 필요예상 예산안 규모와 세부내역, 15쪽 민간참여형 장기전세주택 건설 추진 공급목표와 내년도 예산 추계 산출근거 등에 대해서는 위원님들께서 표를 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안 검토보고서 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의 답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 문병훈 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김종무입니다. 이어서 한번 여쭤 보겠습니다. 민간참여형 장기전세주택에 대한 계획서가 어디 있을까요? 검토보고서 붙임에 있는 요 한 장짜리가 맞나요? ‘민간참여형 장기전세주택 건설 추진’ 하면서 아마 이게 집행부에서 낸 것 같은데 딱 한 장짜리, 이걸 가지고 출자를 해 달라고 하신 건가요? 아니면 다른 서류가 있어요? 왜 이런 말씀을 드리느냐? 집행부가 예전에 빈집사업법 하셨지 않습니까? 빈집사업법, SH한테 출자해서……. 우리 시의원들이 그렇게 대상이 없다, 아니다, 절반도 못 한다 그렇게 말을 했는데도 기어코 하시더니 절반도 못 했어요.

그건 도시재생실에서…….

도시재생실에서 해도 여기하고 똑같은 사항이라는 거죠. 첫 번째, 일단 말씀대로 출자 동의안에 대한 걸 하시려고 하면 계획서가 충분히 나와 줘야 됩니다. 그리고 대상토지 민감하다고 말씀하셨는데 지금 예를 들어서 몇 가지로 말씀하셨잖아요. 그러면 그런 곳들이 갈 수 있는지 없는지에 대한 검토가 되어야죠, 민간이 가지고 있는 욕구들하고. 물론 유휴부지들이 일부 존재할 수 있습니다. 그러나 민간이 생각하고 있는 욕구들하고 여기에서 이 사업을 추진하고자 하는 방향하고는 완전히 차이가 존재할 수 있는 거잖아요.

위원님, 부정적으로 생각하면 위험한 리스크는 충분히 있죠.

아니, 주택이라고 하는 민간 부분들은…….

그런데 저희들이 왜 그 사업 추진하려는지 잘 이해하시지 않습니까? 장기전세주택으로 해서 3~4인 가구에…….

지금 저희들이 임대주택을 건설하고 이런 부분들에 대해서 원론적인 부분들을 반대하는 게 아니지 않습니까? 원론적인 부분들을 반대하는 게 아니고, 사업계획을 짜실 때 명확하게 좀 짜 주시라. 이 한 장짜리 가지고는 저희들이 못 해 드립니다. 그리고 대상 부분들을 그러면 “몇 군데 정도는 우리가 협의를 해 보니까 가능성이 있어서 출자를 해 주세요.”라는 정도는 되어 줘야죠. 쭉 나열을 했습니다, 몇 가지. 사전협상을 진행하고 있는 곳들의 민간토지를 가지고 있는 분들의 욕구는 완전히 다른 내용이죠. 그리고 지금 현재 상태는 방치되고 있지만 거기에, 주택이라는 것은 토지를 한번 이용하고 나면 다른 것으로 변경이 불가능한 거지 않습니까? 20년 혹은 40년 동안 거기가 현재는 방치되고 있지만 그 부분에 주택이 입혀지는 거지 않습니까? 그렇기 때문에 민간이 생각하고 이용하고자 하는 방향성하고는 완전히 다를 수 있다는 거죠. 그런 것들을 고려하면서 이 대상지와 계획안을 짜서 말씀을 해 주셔야 그래, 갈 수 있겠네. 임대주택 중요하고 장기전세주택이라는 부분들이 기본적인 취지나, 이게 물량이 많으면 정말 좋은 제도입니다. 저도 알아요. 과거에 장기전세주택을 했던 곳들을 대부분 택지개발해서 우리 강동구에 많이 넣었지 않습니까?

네, 그렇습니다.

그건 가능한 겁니다. 그런 곳에 출자를 해 달라고 하면 저희들이 이렇게 하겠습니다. 그런데 지금은 이런 형태의 사업계획서로는 사업 진행이 안 될 것 같아요. 좀 더 구체적으로, 외부에 공개되지 않더라도 사업의 대상 부분들하고 사전적인 접촉을 하고 계획을 더 철저히 짜 오셔서 출자를 해 달라고 하시는 게 맞겠다는 생각입니다.

위원님, 걱정하시는 바는 충분히 이해가 됐고요 저희가 일단…….

죄송하지만 저희들이 한두 번 속는 부분들이 아니라, 집행부의 이런 부분들에서 우리가 불명확하다고 이렇게 지적한 부분들 대부분이 잘 안되고 있으니까 또 이 부분도…….

저희 주택실은 도시재생실하고 좀 다르니까요. 일단은 위원님 걱정은 충분히 동의가 되는데요 지금 리츠는 사업이 되고 있는 것을 다 알고 계시지 않습니까, 리츠 부분은? 리츠 부분도 결국은 민간투자자를 받아들여서 서울시와 민간투자자, SH, 그다음에 도시기금 합쳐서 리츠를 만들고 수익을 늘려가고 있지 않습니까? 저희 상생주택의 사업구조 모델 안에 리츠 형태도 들어 있거든요. 충분히 가능하거든요.

그러면 현재 수행하고 있던 리츠 부분들 그건 손쉽게 말씀하시면 돼요. 현재 추진하고 있던 그런 부분들을 현 시장님이 장기전세로 했기 때문에 방향을 바꾸겠다 이렇게 솔직하게 말씀하시면 저희들이 훨씬 이해하기 쉽죠. 괜히 다른 사업인 양 이것저것 말도 안 되는 내용들을 언급하실 게 아니라, 기존의 리츠와 같이 그렇게 가는 부분들을 새롭게 방향을 바꾸시려고 하니 장기전세주택으로 전환해서 사업을 추진하겠습니다 이렇게 저희들한테 정면 돌파를 해 주셔야죠.

자세한 설명을 못 드린 부분은 죄송하고요, 저희가 상생형 주택 시즌2로는 기존의 장기전세주택 공급에 한계가 있었기 때문에…….

현재 그림으로는 못 가십니다. 현재 그림으로는 사업이 나올 수가 없어요. 그러면 말씀대로 기존의 리츠와 같이 민간에서 하고 있는 부분 부분 그런 사업들을 장기전세주택으로 우리가 방향 전환을 해서 끌고 가겠다 그러면 일정 부분 말이 될 수 있어요. 그런데 현재 끌고 가고 있는 리츠 부분들은 보통 행복주택이나 이런 형태들이 많죠. 그렇죠?

네.

한 10년 이렇게 걸어놓는……. 그런데 장기전세는 20년 발이 묶여 있습니다. 민간이 가장 두려워하는 게 장기간 거기에 발이 꽉 묶여 있는, 청년주택도 지금 8년이죠? 8년 정도이지 않습니까? 10년인가요?

네, 10년짜리입니다.

보통 10년 정도로 이렇게 있습니다. 종상향이 되고 10년 정도만 참으면 일정 부분 우리의 토지를 활용할 수 있는 가용 여지가 많다는 부분들인데, 여기는 20년으로 묶이는 거잖아요. 현재 계획은 20년으로 짜고 있죠?

그것도 저희가 재검토해 보고 싶습니다.

그러니까 좀 더 고민을 하시고…….

위원님, 다른…….

계획을 탄탄히 짜 오시고 대상지를 물색해서 저희들을 설득해 주십시오. 이상입니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 다음은 김호평 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김호평 위원입니다. 존경하는 김종무 위원님 말씀에 좀 덧붙이고 싶은 게 많습니다, 실장님.

네.

지금 민간참여형 장기전세주택 건설 추진 출자 금액이 얼마죠?

출자 동의 금액이요? 189억으로 알고 있습니다.

그렇죠. 약 200억입니다, 200억. 약 200억입니다. 저희가 지금 마트 가서 쇼핑하는 거 아니지 않습니까, 실장님? 시장님이 지나가다가 이게 맘에 든다 하고 물건 집어넣듯이, 지금 저희가 보기엔 딱 그러한 형태로 출자 동의안이 들어온 겁니다. 그렇지 않을까요? 200억을 쓰는데 사업계획서가 한 장입니다, 한 장.

자료가 불충분한 건 죄송합니다.

자료가 불충분한 건 김종무 위원님 말씀이 전적으로 맞습니다. 준비가 덜 되어 있는 거지요. 그런데 행정이라는 건 천천히 가더라도 준비를 탄탄히 해서 시민들에게 효과가 100% 가는 것보다 실패할 확률을 줄여가는 게 행정이지 않습니까? 그래서 시민분들은 어떤 때는 답답하다 이렇게 얘기하지만 안정성이라는 게 행정의 가장 중요한 부분이지 않습니까? 아무리 봐도 이거는 첫 번째, 준비 부족을 넘어서서 자꾸 도시재생실과 주택정책실은 다르다고 말씀하시는데 서울시에서 연구하고 조사한 바로 추가적으로 매입할 수 있는 땅이 없다고 하고 얼마 전에 감추경을 했던 게 서울시입니다. 그런데 느닷없이 몇 개월 만에 땅이 짠 하고 나타나지는 않잖아요? 그리고 두 번째는 제가 이 분야에 대해서 이해도가 낮아서 그런지 모르겠지만 사업이 다 거기서 거기 같아요. 특히 민간참여형 장기전세주택이랑 사회주택이랑 뭐가 다른 거죠? 민간에 돈을 지원해서 주택을 건설해서 보급한다, 이것 똑같죠? 그리고 단지 월세를 받느냐 전세를 받느냐인데 지금 현 시장님께서 똑같은 방식의 사업이 문제가 있다 법적으로 조치하겠다 이거는 말도 안 되는 사업이라고 얘기하고 계시는 시장님 체제에서 똑같은 방식으로 느닷없이 이름만 바꿨어요. 그런데 이거 그냥 민간참여형 장기전세주택 건설이 아니라 사회장기전세주택 이렇게 써도 무관하고 사업의 차이도 없고 이 정도면 실장님, 준비 부족 플러스 성의 부족이지 않을까요, 그리고 눈 가리고 아웅? 그러니까 제가 잘 몰라서 그런 건지 모르겠는데 다른 점이 있다면 다른 점을 설명해 주시고 제 이야기에 답변을 해 주시지요, 실장님.

저는 사회주택과 상생주택은 전혀 비교대상이 아니라고 보고요. 조목조목 항목별로 너무 다른 형태고 출발점도 너무 다른 형태입니다.

그런 근거들을 얘기해 달라는 거지요. 그렇게만 말씀하시면 시민들은 다른가보다 하는데 저도 다른 점을 못 찾겠고 왜 다른지를 설명해 달라고 했는데 지금 왜는 빼고 다르다만 계속 얘기하시는 거잖아요? 그러니까 그런 것들에 대해서 저희도 비전문가입니다. 시민을 대표해서 지금 판단하고 있는데 저도 설득하시지 못하고 저도 납득을 못 시킨다고 한다면 시민분들은 더 납득하기 힘들겠죠. 일단 질의는 여기까지 하도록 하겠습니다. 답변하실 거면 답변을 하셔도 상관없습니다.

자세한 답변은 자료를 드리도록 하겠습니다.

김호평 위원님 수고하셨습니다. 다음은 이경선 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

성북 4선거구 이경선 위원입니다. 아까 실장님 말씀 중에서 리츠 관련해서는 잘 가고 있는 것을 아시지 않습니까 하는 말씀이 있으셔서 저희 상반기 토지 지원 리츠 실적 혹시 아십니까, 2021년 상반기 토지 지원 리츠 이쪽의 운용실적, 사회주택?

확인해 보겠습니다. 올해 사용금액이 없습니다.

네, 민간의 토지주와 이렇게 사업을 한다는 것이 쉽지 않은 일이라는 것을 우리 실장님이 모르시지 않을 텐데, 특히나 지금 지가가 굉장히 급상승하고 있는 시기여서 토지주들의 변심이 사회주택인 경우 사회주택과 출발이 굉장히 다르다고 주장하시니 예를 들기는 어렵지만 민간의 토지니까요, 우선. 민간의 토지라고 볼 때 토지주들의 변심이 30%를 넘나드는 이런 사업구조를 가지고 있는데 민간의 토지주들과의 그런 것을 통해서 이렇게 사업을 하겠다, 그런데 대상지나 내용이나 검토대상 이런 것이 대략은 있지만 정확하게 어느 정도 협의를 하거나 그런 것은 아직 아니고요. 그렇지요?

네, 그렇습니다.

그것의 지가가 어느 정도의 가격이 될지도 모르는 거고요, 지금 솔직히.

가격은 필요 없습니다, 매입하는 게 아니기 때문에요. 그러니까 사회주택 같은 경우는 사회주택 사업주가 이 땅을 사고 싶다, 물어보니 이 땅이 대충 얼마짜리다, 그래서 저희한테 요청을 하면 저희가 사 주겠다 이렇게 결정을 합니다. 그리고 막상 매입을 하면 이 토지주가 가격을 더 부르는 거지요, 변심하고. 그러니까 사회주택의 토지 지원 리츠는 땅을 사는 겁니다. 사는 게 어려운…….

그럼 이 사업은요?

이건 땅을 사지 않습니다.

그러면 어떻게 합니까?

땅 주인에게 그대로 소유권 주고요 저희들이 지상권을 쓰거나 공동으로 저희가 투자자금을 내는 거지요.

그러니까 제 말은 투자자금을 계산할 때 그러면 어떻게 계산하시겠습니까?

저희들이 도시계획적 권한을 갖고 있으니 용도지역이랄지 여러 가지 용도랄지 토지주에게 일반주거지역을 준주거지역이나 상업지역으로 용도지역 변경을 제안하고 거기에 본인의 종전가격을 인정하고, 저희들은 거기에 건축비랄지 임대주택의 비용분을 같이 개발계획을 세우는 겁니다.

좀 전에 얘기하셨잖아요, 종전가격. 모든 것은 토지가격의 위에 있습니다. 토지가격이 왜 없다고 말씀하십니까?

토지가격은 저희한테 조건이 안 된다는 얘기지요, 걸림돌이 안 된다는 말씀이지요.

생각해 보십시오. 강남의 아주 비싼 땅입니다. 평당 1억짜리 땅입니다. 어느 건축주가 어느 토지주가 그 땅을 내놓겠습니까? 그렇지 않겠습니까?

아닙니다. 본인이 자금의 여력이 없거나 오랫동안 이용하지 않는 땅들이 있지요, 위원님.

실장님…….

법인 땅도 있고요 재단 땅도 있고 그렇습니다.

민간이 충분히 자력으로 할 수 있는 곳들을 제외한, 지금 자력으로 할 수 없는 곳들을 솔직히 저희가 찾아야 되는 거잖아요? 자력으로는 어려운 곳들입니다.

자력으로 어려운 곳 내지 공공의 도시계획적 조력 내지 땅의 가치를 상승시키려는 분들도 다 포함이 됩니다.

그래서 저희는 사업이 구조상 쉬워 보이지 않는다는 것을 말씀드리고 싶다는 얘기입니다.

위원님들 걱정해 주시는 건 충분히 이해가 가는데요. 제 생각은 평상시에 주택실장을 믿어주는 것답지 않게 이번에는 굉장히 부정적이시다 그런 인상을 받습니다.

그래서 저희한테 어쨌든 실증적인 근거자료와 데이터가 없이 이렇게 허상만으로 저희가 이 금액에 동의하기는 어렵지 않은가 하는 말씀 덧붙입니다. 이상입니다.

이경선 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 본 위원장이 질의를 드리도록 하겠습니다. 지금 민간참여형 장기전세주택, 상생주택과 사회주택이 근본적으로 출발점에서부터 다르다고 실장님께서 말씀하셨는데 실질적으로 본 위원장이나 우리 위원들이 바라보는 시점은 좀 다른 것 같아요. 실질적으로 사회주택은 지금 나름대로 진행되고 있는데 금년도 사업은 거의 진행이 안 되고 있습니다. 공모절차까지 거쳤는데 서류가 들어왔는데도 불구하고 심사를 하지도 않고 있고, 아마 이것이 박원순 시장의 정책적 사업이다 보니까 오세훈 시장이 이 부분에 대해서 제동을 걸었다 이렇게 생각을 하고 있는데, 그러다 보니까 이경선 위원이 주장했던 사회주택과 관련한 부분에 대해서 시장은 전혀 다른 생각을 가지고 있어요. 그러다 보니까 2,014억을 예산 낭비했다 이렇게 나오는데 아마 거기에 대해서 사회주택 관계자들하고 너무나 많은 차이점이 나타나고 있는 것이고, 또 실질적으로 이 상생주택이 지금 또 다른 사업의 전환점을 만들어 가기 위한 하나의 방법이다, 상생주택을 하기 위해서 사회주택을 없애버리려고 하는 이런 의도가 아닌가 이런 생각도 갖고 있는 거고, 또 민간참여형 장기전세주택과 관련해서 민간토지에 대해서 그렇게 각종 혜택을 줘가면서 할 것 같으면 차라리 민간이 개발할 수 있도록 해 주고, 거기에 따른 인센티브로 우리가 임대주택을 확보하는 것이 오히려 사업의 타당성이 더 있는 것 아닌가 이렇게 생각이 되거든요. 또 실질적으로 지금 토지도 유휴지나 장기미집행지역 이런 부분들에 대해서 얘기를 하는데 과연 그러한 땅들이 얼마나 있겠는가 이런 부분들에 대해서 의문도 나타나게 되어 있는 것이고, 또 1호당 사업비가 약 4억 1,000만 원 정도 들어가는데 보증금 40% 제외한 금액을 SH공사와 서울시가 23%씩 나누고 주택도시기금 허그 자금 14% 쓰겠다고 그랬어요. 결국은 장기전세주택 가지고 여기에서 얻어낼 수 있는 이득금이 어디에 있느냐, 속칭 예를 들어서 월세라든지 이런 부분에 대해서는 매월 나오는 돈이 있기 때문에 그걸 가지고 이자라도 감당한다고 하지만 장기전세주택과 관련해 가지고는 관리비 받아 가지고 소요되는 각종 예산을 처리할 수 있겠어요? 이자 처리할 수 있겠어요? 이건 완전히 다른 구도에서 이루어진다 이렇게 봐지는 것이기 때문에 이 부분에 대해서는 명확한 해답이 없이는 일을 진행하기가 어려울 것이다 이렇게 판단이 되는데 여기에 대해서 실장님은 어떻게 생각하십니까?

사회주택에 대한 리츠는 작년부터 제가 제안해서 토지 리츠를 주장했고, 우리 상임위에서 예산을 받은 바가 있습니다. 그리고 저희 실무 부서에서 사회주택 사업자들하고 충분히 노력을 했는데도 불구하고 토지 매입의 어려움이 현실적으로 있었습니다.

실장님, 예를 들어서 리츠 사업 같은 경우는 결국은 30년이 지나고 나면 모든 자산이 리츠 소유로 되기 때문에 거기에 대해서는 오히려 별 문제가 없다고 판단을 할 수가 있어요. 그러나 이 민간참여형 관련해 가지고는 같은 조건하에서 토지를 내고 자금을 대고 하지만 나중에 시효가 지나고 난 뒤에 이 부분에 대해서 소유권은 어떻게 될 것이며, 이런 부분들에 대해서 지금 확실하게 자리잡고 있는 게 있습니까?

네, 다 말씀드리겠습니다. 그래서 사회주택 토지 지원 리츠 같은 경우 그것은 제가 저번에 감추경 때도 분명히 말씀드렸지만 새로운 신임 시장님의 당선 여부하고 상관없이 저희가 아무리 노력을 해도 토지매입이 어렵기 때문에 감추경을 제가 스스로 요청드린 바가 있는 거고요. 그것은 사회주택협회랄지 사회주택사업자께서 저희는 할 만큼 했기 때문에 저희한테 서울시가 왜 이걸 제대로 못 하느냐고 말할 수 없는 상황입니다. 분명히 그것은 저희가 최대한 노력을 했기 때문에 그것은 서로가 다 익스큐즈 하는 상황이기 때문에 상생주택의 등장으로 인한 사회주택 토지 지원 리츠의 예산 삭감이랄지 이런 부분은 저는 도저히 수긍할 수 없는 부분이고요. 그거와는 위원장님, 상관이 없습니다. 그리고 지금 지적하신 상생주택제도에 대한 내용은 제가 받아들이겠습니다. 저희가 지금 실무적으로 계속 고민은 하고 있지만 아직 여러 가지 미흡한 부분이 있습니다. 그래서 기본적으로는 간단합니다, 기본적인 개념은. 민간의 자본력, 토지를 이용해서 우리 공공이 최소의 비용으로 어떻게 장기전세주택의 혜택을 넓힐까 하는 데에서 출발한 겁니다.

실장님, 그 부분에 대해서 충분히 이해가 되는 부분이고 사회주택 관련해서는 예를 들어서 우리 공공이 토지를 확보해서 민간이 건축비를 투입해서 운영하는 거란 말입니다. 그렇지 않아요?

종류는 다양하게 있습니다. 지금 토지 지원 리츠 위치 하나만 말씀드린 건데요.

단편적으로 얘기했을 때 그렇게 나오는 부분인데 지금 민간참여형 장기전세주택 같은 경우는 그런 일반 사회주택에서도 토지를 확보하기 어려웠어요, 우리 공공이. 실질적으로 공공이 토지를 확보하기 위해서 접촉만 한다고 그러면 바로 땅값이 상승해 버리고 그러다 보니까 오히려 확보하는 데 더 어려움이 있었다는 얘기예요.

그렇습니다.

그런데 이런 민간참여형 장기전세주택 이게 실질적으로 월 임대료를 받고 하는 것도 아니고 장기전세, 지금 최초형이라고 말씀하셨잖아요. 그렇다 보면 이와 관련돼서 나오는 수익구조가 없다는 거예요. 그렇다 보면 일반 시민들의 혈세를 이러한 장기전세주택에 고스란히 투입을 해야 되겠는가, 거기에 따른 이자들을 민간인들이 고스란히 부담해야 된다 그러면 이건 구조상 맞지 않는 사업이다 이렇게 생각이 드는 거예요.

네, 그런 부분도 다 저희 생각이 있는데요 그걸 구체적으로 설명을 못 드린 점에 대해서는 좀 부족함이 있습니다.

원만한 회의 진행과 의견 조율을 위해서 10분간 정회하도록 하겠습니다. (의사봉 3타)

김종무 위원입니다. 의안번호 2701번 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안을 심사한 결과, 사업규모 추계 등 사업타당성의 추가 검토가 필요하다고 보아 2022년도 서울주택도시공사 출자사업 중 민간참여형 장기전세주택 건설 관련 출자금을 제외하고, 나머지는 시장이 제출한 사항대로 동의합니다. 본 위원이 제안한 수정동의안에 대해 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 방금 김종무 위원님으로부터 수정동의가 있었습니다. 그러면 김종무 위원님의 수정 동의안에 대해서 재청 있습니까? 의사일정 제15항에 대한 수정안이 김종무 위원님의 동의와 여러 위원님들의 재청으로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 김종무 위원님의 수정 동의안에 대해서 위원님 여러분, 이의 없습니까? 본 출자 동의안은 김종무 위원께서 수정 동의하신 바와 같이 수정 부분은 수정안대로 나머지 부분은 시장이 제출한 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 서울주택도시공사 출자 동의안 (회의록 끝에 실음) 16. 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견청취안(의안번호 2714)(서울특별시장 제출)

의안번호 2714번 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견청취안에 대한 제안설명을 드리겠습니다. 본 안건은 사회ㆍ경제적 여건 변화에 따른 양질의 주택공급 확대 요구와 낙후된 노후주거지의 합리적인 주거환경 개선 요구에 재개발정비구역 지정 요건 및 절차 내용을 담고 있는 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경에 관한 사항입니다. 본 안건에 대하여는 시의회 의견청취 이후 도시계획위원회의 심의를 거쳐 변경고시 절차를 이행할 계획입니다. 이와 관련하여 세부적인 내용에 대해서는 위원님들께서 양해해 주신다면 임인구 주거정비과장이 소상히 설명드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

임인구 과장님 나오셔서 설명해 주시기 바랍니다.

의안번호 2714번 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견청취안에 대해서 상세히 설명드리겠습니다. 최근 서울시 부동산 집값은 4년 전 대비 약 45% 상승하는 등 집값 불안정이 심각하고, 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 수립 이후 신규 재개발정비구역 지정이 전무하면서 최근 10년간 재개발구역 지정이 급감했습니다. 이런 추세가 지속되면 2026년 이후 입주물량 급감이 우려되어 지난 10년간 주택공급 기회 감소를 만회하기 위한 주택공급 대책으로서 3가지 주요 변경내용을 담은 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경을 추진하고자 합니다. 첫 번째, 그간 재개발정비구역 지정의 진입장벽과도 같이 작용한 주거정비지수제를 폐지하려고 합니다. 주거정비지수제가 폐지되면 향후에는 구역 지정이 법적 요건만 충족하면 기본적인 재개발정비사업 추진 요건을 갖추게 되어 재개발 활성화가 기대됩니다. 두 번째, 그간 자치구에서 주가 되어 수립하던 정비계획을 보다 신속하고 공공성이 확보된 합리적인 정비계획 수립이 가능하도록 시 주도의 공공기획을 도입하려고 합니다. 공공기획은 서울시가 정비계획 수립의 가이드라인을 마련하고 신속한 사업추진 절차를 지원하는 공공지원 제도로서 도입 시 공공성이 확보된 정비계획 수립과 함께 창의적인 특화디자인 개선 효과가 기대됩니다. 끝으로 동의율 조정에 관한 사항입니다. 우선 공공기획과 정비계획 수립이 병행 추진됨에 따라 기존 사전타당성 조사에서 실시하던 주민의견조사 동의율 확인 절차가 생략되어 보다 신속한 구역 지정이 가능할 것으로 기대됩니다. 반면 주거정비지수제 폐지로 구역 지정 문턱이 낮아진 만큼 무분별한 구역 지정 신청 및 주민 간 갈등 우려를 최소화하고자 초기 사전검토 요청 시 주민동의율은 기존 10%에서 30%로 상향하고 정비계획 수립까지 토지등소유자 3분의 2 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 동의율은 유지하여 기존 주민동의의 민주적 절차를 최대한 유지 및 강화하고자 합니다. 금번 변경내용은 변경고시 이후 신규 구역 지정 신청분부터 적용되며 구역 지정 절차 진행 중인 구역은 주민 선택에 따라 변경한 또는 종전 규정에 따라 구역 지정 절차를 진행하게 됩니다. 이상 기본계획 변경내용에 대한 제안설명을 마치겠습니다. 끝까지 경청해 주신 위원님들께 감사드리며 위원님들의 긍정적인 검토와 의견 부탁드립니다. 감사합니다.

김성보 주택정책실장과 임인구 과장님 수고하셨습니다. 계속해서 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.

수석전문위원 조정래입니다. 방금 전 제안설명된 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견청취안에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 5쪽에 제안경위와 제안배경 및 주요내용 사항은 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 그러면 검토보고서 8쪽에 변경내용 사항에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 8쪽입니다. 먼저, 주거정비지수제 폐지 사항입니다. 이 제도는 지난 2010 정비기본계획상의 정비예정구역 제도를 폐지하면서 신규 정비구역 지정을 위해 다양한 주거환경을 고려한 주거정비 필요성을 판단하는 기준으로 금번 2025 정비기본계획에 도입된 바 있으나, 법령에서 정한 구역지정 요건보다 강화된 규정으로 인해 그동안 문제 제기가 있어 왔습니다. 9쪽입니다. 특히 주거정비지수제 시행 이후 이 제도를 적용하여 주택정비형 재개발구역이 지정된 곳은 실질적으로 한 곳도 없고, 주택시장 안정화를 위한 주택공급 필요성이 지속적으로 제기되고 있는 상황을 감안하여 서울시는 주거정비지수제를 과감하게 폐지하고 법령에서 정한 정비구역 지정요건만으로 운영함으로써 구역 지정과 관련된 법 규정 체계를 단순화하고 재개발사업의 활성화를 도모하려는 취지로 이해됩니다. 하지만 주거정비지수제의 도입 취지와 2025 정비기본계획에서 마련한 주거지의 계획적 관리시스템을 감안할 때 주거정비지수만 삭제할 경우 정비사업을 부추겨 주거지가 개발 일변도로 변화될 우려도 있는데, 이는 정비기본계획이 도시기능의 보존ㆍ회복ㆍ정비 차원에서 정비구역별 정비사업의 방향과 지침을 정하여 무질서한 개발을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 정비를 유도하여야 하는 근본적 역할을 소홀히 하는 결과를 초래할 수 있으나, 금번 변경안에 이에 대한 조치는 포함되어 있지 않습니다. 10쪽입니다. 두 번째, 공공기획 도입을 통한 구역 지정 기간 단축입니다. 금번 변경안에는 그동안 사전검토부터 정비구역 지정 고시까지 평균 5년여 걸리던 기간을 평균 2년여 기간으로 단축하고, 이 과정에 서울시 주도의 공공기획을 전면 도입하여 정비계획의 공공성을 확보하는 내용이 포함되어 있습니다. 공공기획은 2019년 도시건축혁신방안의 일환으로 최초 도입된 이래 작년까지 시범사업 4개소 선정 이후, 현재 7개 사업장에서 진행 중인 상황이며 정비기본계획이 변경되면 공모절차를 거쳐 연말까지 25개소의 공공기획 민간재개발 후보지를 선정한 후 공공기획을 실시할 계획입니다. 그러나 현재 공공기획 전담 인력으로는 민간재개발 공모지역 25개소의 공공기획이 원활하게 이루어지기 어려워 보이는바, 지원조직의 강화 등 구체적 대안 마련이 필요합니다. 주관부서는 구역의 규모, 현황 등을 고려하여 공공기획 제외 또는 간소화 대상을 별도방침으로 정하여 운영할 계획이라는 입장이지만, 정비계획 수립의 일정, 계획수립 예산편성 등을 감안할 때 신속한 운영방침이 수립되어야 할 것으로 보입니다. 11쪽입니다. 동의절차의 간소화 부분입니다. 끝으로 금번 변경안에는 사전타당성 조사 시 주민동의를 생략하도록 하여 기존에 필요했던 세 번의 주민동의 절차를 두 번으로 간소화함으로써 행정절차를 단축시키도록 하였습니다. 대신에 사전타당성 조사 미실시에 따른 불필요한 주민갈등을 최소화할 수 있도록 최초 주민제안 시의 동의율은 10%에서 30%로 상향조정하였는데, 이는 정비계획 수립 시 필요한 동의율 2/3를 감안할 때 적정한 수준인 것으로 판단됩니다. 공공재개발사업은 올해 두 차례 선정위원회를 개최하여 대상지를 선정하였고, 현재 관련 조례 개정이 진행 중인 상황에서 이 의견청취안은 민간재개발에 우선 적용하게 될 것으로 예상됩니다. 공공재개발사업은 정부와 서울시가 작년 5월 발표한 부동산 대책에 따라 최초 도입된 제도로서 장기 지연되는 정비구역을 공공이 주도적으로 나서서 지역정비와 주택공급을 동시에 도모하려는 제도로서 작년 9월부터 대상지 공모절차를 거쳐 현재까지 총 24개소를 선정 완료하였습니다. 12쪽입니다. 공공재개발 발표 후 1년밖에 경과되지 않았음에도 주민반발과 함께 철회를 요구하는 후보지가 잦아지고 있는 상황에서 민간재개발 활성화대책이 발표되고 이를 위한 정비기본계획의 변경이 이루어질 경우 공공성과 사업성의 동시 확보가 가능한 공공재개발사업의 장점에도 불구하고 자칫 공공재개발이 상대적으로 위축될 가능성도 존재합니다. 뿐만 아니라 공공재개발 후보지가 민간재개발로 전환되면서 일대 혼선을 야기할 수 있고, 나아가 공공의 정책에 대한 신뢰도를 하락시킬 수 있는데 서울시는 공공재개발과 민간재개발의 장단점이 정확히 전달될 수 있도록 대시민 홍보 등 사업안내에 보다 세심한 주의를 기울일 필요가 있습니다. 주거정비지수제의 문제점과 정비기본계획 변경 필요성에 대해서는 작년 8월 이후 조례개정안 심사과정에서 우리 위원회에서 지속적으로 문제제기가 있어 왔음에도 불구하고, 서울시 집행부서에서는 지역적인 영향 등 다각적 검토가 필요하다는 이유를 들어 아무런 진척을 이뤄내지 못한 바 있습니다. 이런 상황에서 금년 5월 6일 서울시는 우리 위원회와의 사전협의나 공감 없이 주거정비지수제 폐지 등을 포함한 6대 재개발 완화대책을 긴급히 발표한 것은 다분히 시의회를 경시하고 시의회와의 협력적 관계를 도외시하는 처사라고 판단되는바 향후 중요한 정책결정 시 이와 유사한 상황이 재발하지 않도록 유념해야 할 것입니다. 종합해서 말씀드리면 이 의견청취안은 지난 2015년 이후 주택재개발 사업의 신규 구역지정이 없고 최근 10년간 구역지정이 급감한 상황에서 금번 기본계획을 변경함으로써 낙후된 노후 주거지의 주거환경을 개선하고 주거안정을 실현하기 위한 것으로서 정비구역 지정 요건을 완화하고 절차와 동의율 간소화 등을 담고 있습니다. 지난 2010년 이후 최근 10년간 재개발 정비사업 평균 소요기간은 10년, 입안제안부터 구역지정까지 기간을 포함하면 평균 15년이 소요되는 점을 감안할 때 금번 기본계획의 변경은 신속한 사업추진을 도모하고 최초 사업추진 문턱을 낮춤으로써 주택지 재개발의 활성화와 함께 주택시장 안정화에도 기여할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만 금번 기본계획 수립 당시 주거지를 체계적으로 관리하고 보존과 정비를 조화롭게 관리하기 위한 차원으로 도입했던 주거정비지수제를 폐지하는 부분은 주택공급측면에서 긍정적일 수 있으나 다른 측면에서의 부정적 영향을 야기할 수 있는바 이에 대한 세심한 대책마련이 필요해 보입니다. 아울러 공공기획의 원활한 진행을 위하여 자치구, 서울시 간 역할을 명확히 하고, 시범 공모사업에 대한 세부 운영기준을 조속히 마련하여 추진체계를 정비하며, 공공재개발과 민간재개발이 조화롭게 추진될 수 있도록 향후 시의회와 긴밀한 소통과 협력에 더욱 유념해 주시길 부탁드립니다. 이상으로 보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견청취안(의안번호 2714) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

조정래 수석전문위원 수고하셨습니다. 다음은 질의 답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 김경 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김경입니다. 안녕하세요, 실장님? 아까 그동안 잘 믿어줬는데 왜 요즘 안 믿어주느냐 이렇게 말씀주셨는데 그동안 상당히 믿음직스러웠는데 요즘엔 상당히 실망스러운 일이 많더라고요.

네, 어떤 말씀인지…….

먼저 주거정비지수제 관련해서 원래 이게 정비구역 지정요건을 법으로 정하고 있는데 우리가 조금 더 깐깐하게 관리를 해 보자 해서 2015년에 기본계획이 만들어져서 주거정비지수제를 만들었어요. 그래서 당시에 사실은 민원들이 많았지요, 특히 연면적 60% 이상 이것 때문에. 시의회에서도 해지해야 된다 이런 요구들이 계속 있었고 의회에서도 계속 그런 발언들이 있었음에도 불구하고 단지 1~2년 전만 해도 절대 안 됐거든요. 그런데 1~2년 전하고 지금하고 상황이 어떻게 달라졌습니까? 갑자기 왜 이렇게 주거정비지수제를 없애자, 현재 상황이 바뀐 겁니까? 어떻게 이렇게 된 거지요?

위원님들도 다 동의하실 거라고 생각하는데요. 전임 시장님 때는 재개발 규제로 주거정비지수제를 만들어 낸 겁니다. 논리적 제어수단을 만들어 낸 거지요. 그런데 신임 시장님 오셔서 정비구역 지정이 1건도 없고 정부와 함께 계속 주택공급물량을 얘기하고 있는데 이런 문제점을 해결하기 위한 대책을 요구하셨고, 그에 대한 여러 가지 대책 중에서 정비구역 지정을, 특히 재개발구역 지정은 해 나갈 필요가 있다는 저희들 의견이 반영되어서 주거정비지수제가 폐지되게 된 건데요. 그 흐름상 저희들이 처음에는 전혀 그렇지 않게 생각했다가 갑자기 왜 바뀌었느냐고 물으시면 이런 배경에 의해서 저희들은…….

그러면 다시 다르게 여쭤보도록 하겠습니다. 실장님께서는 서울시민들의 주택정책을 위해서 자신은 이렇게 생각하지만 시장의 의견에 따라서, 마음에 따라서 논리적 제어수단을 이렇게 만들어서 진행을 하시는가 봅니다?

저는 주거정비지수제가 2015년에 탄생된 배경을 말씀드린 겁니다. 제가 선배들한테 여쭤보니, 왜 이런 게 만들어졌느냐는 자문에 그런 배경하에서 정비구역 지정 자체를 막기 위해서 만들었다…….

제가 질문했던 것은 1~2년 사이에 상황이 바뀌지 않았는데 그때는 그렇게 안 됐는데 그때는 틀렸는데 왜 지금은 맞느냐, 그때는 아니었는데 왜 지금은 되느냐 그거를 제가 질문을 했던 겁니다. 그러면 다른……. 좋습니다. 그러면 내용적으로는 사실 폐지할 필요성이 분명히 계속 시의회에서도 주장을 했고 맞는 이야기입니다. 그런데 실제적으로 지금 주거환경관리지표에 보면 세 가지가 그때 당시에 만들어졌어요. 그래서 여기 주거정비지수뿐만 아니라 주거환경지표라든지 주거관리지수 이런 여러 가지 것들을 같이 충분히 검토해야 된다고 하는 건데 주거정비지수만 해제를 하면 문제가 생기지 않을까요? 난개발이라든지 그런 것에 대한 예측은 혹시 없으신가요? 상관없을까요?

위원님 저는 이렇게 봅니다. 주거정비지수제가 있을 때 연면적 60% 노후도 연면적 비율을 완화해 달라는 것은 어떤 기준이 있는데 그 기준만을 완화해 달라 이런 내용입니다. 그러면 나타날 수 있는 문제점은 그 기준 완화에 해당되는 것들이 광범위하게 늘어나는 것을 저희가 한번 말씀드린 적이 있고요. 그래서 연면적 완화가 어렵다는 말씀, 그다음에 호수밀도도 동일한 조건으로, 그러니까 다른 건 아무 변화가 없는데 그 조건만 변경해 달라는 말씀에 대해서는 이러이러한 모집단이 늘어나고 대부분의 주거지역이 다 포함되기 때문에 문제가 있습니다 하는 보고를 드렸고요. 그리고 지금 저희들이 주거정비지수제 폐지, 그다음에 폐지만이 아닙니다. 공모절차가 있습니다, 이게 패키지인데요.

그 두 개는 일단 빼고 주거정비지수에 대해서만 말씀을 지금 나누고 있는 거고요. 그것에 대해서만 말씀하시면 됩니다.

주거정비지수제 중에서 연면적 비율이랄지 호수밀도만을 조정했을 때는 분명히 부작용이 있었습니다.

그러니까 주거정비지수만 지금 해제를 하고 나머지 2개는 그렇게 하면 좋지요, 간소화하고 빨리할 수 있으니까요. 그런데 그거에 따라서 주거환경지표라든지 주거관리지수는 다 그대로 두고 주거정비지수만 바꾸면 이거는 정말 밀집도만 상당히 높아지는데 난개발 때문에 주변 환경은 그대로 있는데 정비만 계속 늘어난단 말이지요. 그런 것에 대한 대책이 있느냐는 것을 제가 여쭙는 겁니다. 제 질문이 어렵나요?

그러니까 정비구역 지정의 프로세스 패러다임을 아예 바꿨지 않습니까, 저희가? 이제 다 폐지하고 법의 기준에 맞으면 재개발 출발할 수 있는 베이스 안에 공모절차를 거쳐서 공모에서 재개발구역 지정의 원칙과 평가가점 이런 것을 새롭게 정했지 않습니까? 그것에 의해서 하면 저희는 다른 문제가 많이 조절이 된다고 봅니다.

그러니까요, 그때 정비구역 지정했던 것은 법률로 정해져 있는데 그 기준에 따라서만 이제 하겠다는 취지인데 2015년도에 만들어질 때 전반적으로 세 가지의 지표를 가지고 다 이것을 공통적으로 기획을 하자는 취지였는데 그중에서 하나만 없애고, 물론 이것을 다 적용하지 않는 거겠지만 나머지 그런 환경 문제에 대해서는 어떻게 할 수 있는 방안이 있느냐고 하는 것을 계속 여쭙고 있는데요.

나머지 2개 지표는 생활권계획에 이미 있기 때문에 그것은 고려해서 공모 때 반영을 할 수 있을 것 같습니다.

고려해서 공모 때 반영을 한다고요?

네. 그러니까 설명이 좀 어렵긴 한데 저희들이 재개발구역 지정을 하면서 이러이러한 것들을 보고 또 관리하고 목표를 정해 놓은 거지요. 그중에 주거정비지수제가 문제가 있어서 진입장벽이 너무 높아서 이것에 대해서 손을 본 거고요. 나머지 2개의 큰 지수인 주거환경지표랄지 이런 것은 이미 생활권계획 안에 지표 문제들이 있기 때문에 그 제안된 것에 계획수법으로 도달하게끔 만드는 얘기고요. 그다음에 나머지 하나의 지표인 주거관리지수제 이것은 구역지정을 하면서 우선순위를 결정하는 지수거든요. 동일한 지수라고 보기는 어려운데 아무튼 그것은 저희가 버전을 바꾼 공모계획 안에 공모의 원칙과 공모의 기준이 있습니다. 그 기준으로 옮겨가는 겁니다.

그러면 어쨌든 정비가 많이 됨에 따라서 주변 것도 같이 그런 변화를 시키겠다 이렇게 제가 이해하면 될까요?

네, 패러다임을 완전히 바꿨다고 생각해 주시면 되겠습니다.

패러다임을 다 바꾸겠다?

네.

좋습니다. 실장님, 이번에 사실은 공공재개발ㆍ재건축을 정부에서 추진했어요. 작년에 5.6대책, 8.4대책 해서 나왔는데요. 이게 1월하고 3월에 선정이 완료됐지요, 공공재개발이요?

네, 두 차례에 걸쳐서 선정했습니다. 후보지 선정했습니다.

후보지 선정이 됐는데 4월 시장 선거 이후에 갑자기 6대 규제 완화 방안이 기습적으로 발표가 됐고, 물론 이런 과정들이 아까 검토보고서에 나와 있던 것처럼 의회와의 소통이 문제다 이런 것들은 일단 차치해 두고 이렇게 갑자기 기습적으로 이것을 발표했는데 이게 도대체 궁극적으로 누구를 위한 발표인지 저는 그런 의문이 들었어요. 그래서 실장님이 지금 공공재개발이 이렇게 다 선정도 됐는데 이것을 이렇게 발표를 하면 얼마나 혼란이 있을 텐데 그리고 그 대상지도 똑같은데 주민들이 그렇지 않아도 이것을 개발해야 된다 말아야 된다 주민갈등도 심한데 이것을 왜 이렇게 발표를 했지 이런 의문이 들었거든요. 그때 어떤 생각으로 이것을 이렇게 발표를 하셨습니까?

전 정부하고 협의하던 것들은 아시다시피 공공재건축, 공공재개발이었지 않습니까? 그래서 민간시장이 빠진 정책만을 계속 정부가 내놓았습니다. 그리고 신임 시장께서는 민간사업을 활성화시키겠다는 선거공약이 있었고 그 공약에 따라서 시민들하고 공약의 구체적인 내용들이 있었고 그중에 재개발ㆍ재건축이 다 들어 있었던 겁니다. 그래서 당연히 검토하게 됐고요. 저희는 민간개발을 통한 주택 공급이 훨씬 더 안정적이고 맞다 그리고 많은 언론과 많은 지식인들이 이 부분에 대해서 민간개발이 빠진 공공개발만을 계속 외치고 있다는 문제점도 지적을 했고요. 그래서 자연스럽게 재개발ㆍ재건축을 같이 고민하게 됐고 그때 가격 상승이 워낙 무서운 기세였기 때문에 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 재건축보다는 재개발을 먼저 발표해서 추진하는 게 좋겠다는 최종판단이 있었습니다.

그런데 거기서 문제는 말이죠, 실장님, 그 대상지가 전부 다 같다는 거예요. 공공재개발로 다 가서 선정까지 됐는데 이제 공공기획 민간재개발이 나오니까 또 그쪽으로 “우리 취소하고 그쪽으로 갈래요.”라고 지금 혼선이 또 생긴다는 거죠. 그래서 한 번만 좀 더 생각해서 시민들 입장에서 생각을 한다면 그게 그렇게, 오히려 대상지의 자격을 좀 바꾼다든지 유형을 좀 바꾼다든지 해서 이런 곳은 공공재개발, 이곳은 공공기획 민간재개발 이런 식으로 좀 더 심사숙고하는 방법이 있지 않았을까 이런 생각이 들었습니다.

오히려 시민들에게는 선택의 기회를 주는 부분도 있고요, 그다음에 지금 베이스는 일단 민간재개발을 다 선호하고요 그다음에 민간재개발에서 탈락되는 후보지들은 공공재개발로 가는 걸로 저희들은 읽힙니다. 정부하고 그 부분도 충분히 논의가 됐고요 그래서 처음에 민간재개발, 공공재개발을 한 10월이나 11월에 같이 공모하는 건 어떠냐는 논의도 하다가 최종적으로는 정부하고 합의를 본 게 9월 중에는 민간재개발 공모를 먼저 하고 그 결과가 나오는 12월쯤에 공공재개발을 하자고 실무적으로는 협의가 됐습니다.

그러면 지금 우리 실장님 말씀은 그거네요, 두 개의 정책 방안을 한번 시민한테 평가를 받아보자, 어디가 더 선호도가 높은지. 그래서 나중에 정 안되면 공공재개발로 가고 이런 식으로 생각을 하고 계시는 것 같아요. 맞죠?

결과적으로 그렇게 해석도 가능하겠습니다만 기본적으로 출발점은, 베이스는 조금 다른 게요 서울시는 이제까지 재개발구역 지정을 수년 동안 한 군데도 못 하고 있어서 그것에 대한 문제를 해결할 필요성이 가장 컸고요, 정부는 재작년부터……. 그게 4.6대책부터 시작된 일이지 않습니까? 그래서 공급을 확대할 수 있는 방법이 뭐냐를 계속 찾고 있었던 거고요. 그때 변창흠 장관 오셔서 공공재개발, 공공재건축이라는 걸 들고 나왔었고요. 그래서 주택공급의 측면에서 정부는 계속 드라이브를 걸었던 거고 저희들은 주택공급이 필요한데 재개발구역 지정이 한 번도 안 돼 있었다는 점에서 재개발 규제완화가 필요하다는 점에서 출발을 했고요. 그런데 결과적으로는 지금 두 사업방식이 다 지역주민들 입장에서는 조금 혼란이 있을 수 있고 그래서 이 취지를 잘 설명해 달라는 말씀에 대해서는 공감을 하고요. 또 한편으로 지역주민 입장에서는 혼란이 있지만 선택의 기회도 될 수 있고, 여러 가지 다양한 취사선택이 가능하기 때문에 그런 측면에서는 불리하진 않다고 보입니다. 아무튼 제도에 혼선이 없도록 충분히 제도 설명을 하도록 하겠습니다.

게다가 정부가 얼마 전에 도시복합화사업도 또 이야기를 했어요. 그렇죠?

네, 지금 공모사업에서 후보지 선정된 걸로 나오고 있습니다.

대상지가 또 다 똑같고요. 그래서 지금…….

대상지가 똑같……. 약간 좀 차이는 있습니다, 역세권ㆍ준공업이니 베이스가 약간 다른 부분도 있는데요. 아무튼 서울 전역이 개발 가능한 상태입니다.

그래서 어디는 지금, 예전에는 찬반만 가지고 개발하자 말자만 가지고 했었는데 이제는 찬성이다 반대다, 또 찬성이면 이거 하자 저거 하자 요거 하자 계속 이러고 있는 상태여서 이렇게 되면 우리가 어떤 주택을 보급하고 공급하는 데 있어서 속도도 더 지연되고 주민들의 갈등이 지금 계속 커지고 있고, 그런 것에 대한 민원들이 상당히 심하거든요. 그래서 총괄적으로 이것이 꼭 누구의 의도라든지 누구의 생각뿐만 아니라 전체적으로 정부와 함께 서울시가 가져가야 되는 주택정책과 사업이 아닐까 이렇게 생각이 듭니다. 그런 점들을 충분히 반영하셔서 향후 추진을 해 주셨으면 좋겠습니다.

네.

이상입니다.

김경 위원님 수고하셨습니다. 다음은 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 실장님, 지금 계속 얘기하시는 게 반복적으로 정리가 안 되는 것 같습니다. 우리 지금 추진하고 있는 게 서울시가 공공재건축, 공공재개발 모집을 했잖아요.

네.

그거 진행 상황 되고 있습니까? 진행 상황이…….

공공재개발 2차 후보지까지 선정이 됐고요, 공공재건축은 지금 아직도 설명회 하고 있는 상태에 있습니다.

설명회 하고 있죠. 그러면 공공재개발의 가장 문제가…….

(관계직원의 설명을 듣고) 재건축은 아직 주민동의가 안 되어 있습니다.

주민동의 안 되어 있죠. 공공재개발에 가장 참여하려고 했던, 주민들의 입장에서 왜 참여하려고 했다고 생각을 합니까? 많은, 예를 들어 처음에는 80여 개가 들어왔었던 부분들이?

지역 사정, 여러 가지 사정 때문에 사업이 지지부진하고 사업이 안 되고 있는 지역들이 대부분인데요…….

사업이 안 되면서 뭔가가 공공이라면서 인센티브를 주면서 혜택을 줄 것 같으니까 했잖아요.

네.

그래서 지금 막상 들어와 보니 우리 주택실에서는 그래도 뭔가를 해 주려고 하는데 도시계획 차원에서 이거 안 돼 저거 안 돼 모든 것이 서울시 지침으로 내려져 있다 보니까 진행이 안 되고 있습니다. 그러면서 서울시에 우리 오세훈 시장께서 새로 들어오셔서 얘기하는 게 뭐냐 하면 공공재개발, 공공재건축에 대해서는 굉장히 부정적인 시각을 갖고 있어요. 민간재개발ㆍ재건축을 하게 되면 뭔가가 특별하게 있는 것처럼 계속적으로 얘기를 해 왔습니다.

누가요, 위원님?

지금 서울시가 그렇게 얘기를 해 왔죠. 시장님 정책도 역시 마찬가지로 공공에서 뭐 하면, 그러다 보니까 주민들의 입장에서도 뭐냐 하면 ‘이거 공공재개발 하면 안 되겠네?’ 이런 생각을 갖고 있어요, 지금.

그런데 서울시나 시장님도 그런 말씀 하신 적은 없고요.

처음에 선거공약에서부터…….

공공재건축, 공공재개발 다 주민의 뜻대로 하는 게 맞다, 누가 뭘 하라고 강요할 필요는 없다 이런 입장입니다.

그러면 우리 실장님께서 생각하셨을 때 공공재개발하고 민간재개발하고 차이가 뭐가 있다고 생각합니까?

사업성 차이가 가장 크다고 봅니다.

사업성 차이가 어떤 게 더 나은가요?

저는 공공재개발이 360%, 분양가 상한제 여러 가지 혜택이 있습니다.

그렇죠.

기존 재개발에 비하면 제도적 차원에서는 굉장히 수익성이 좋은 사업입니다.

그렇죠. 우리가 보더라도 공공재개발이 민간재개발보다는 혜택도 더 주고 여러 가지 다양한 인센티브를 줘서 훨씬 더 낫습니다. 그렇잖아요.

네, 그렇습니다.

그 부분이 홍보가 안 되어 있습니다. 그래서 지금 얘기 나오는 게, 새로 서울에서 오세훈식 재개발 나온 게 지금 현재 공공기획을 통한 민간재개발ㆍ재건축 얘기를 하고 있지 않습니까? 저희 위원회에서 저부터 작년 행정사무감사 때부터 올해 업무보고 할 때도 계속적으로 요구했던 것이 공공기획을 통해서 어떤 재건축ㆍ재개발이 빨리 이루어질 수 있게 해 줬으면 좋겠다 하는 부분을 계속 제안했습니다, 우리 위원회에서도요. 그런데 거기에 담겨 있는 부분들이 우리 주택실에서 이상하게 흘러가고 있는 부분이 있습니다. 공공재개발, 공공재건축은 그대로 가고 민간재개발, 민간재건축은 우리가 주거정비지수제를 폐지함으로써 민간재개발ㆍ재건축 이루어질 수 있는 근거를 만들어 드렸잖아요.

네.

그러면 공공기획을 통해서 민간재개발이나 재건축할 수 있는 여건은 어떤 지역을 해야 될 것인가를 갖다가 고민을 하면서, 우리 도시계획국에는 정확하게 나와 있습니다, 업무보고에도. 하반기 대규모단지 자연경관지구, 고도지구, 전용주거지역 등 공공기획을 적용한다고 이렇게 돼 있거든요. 일반적인 민간재개발이 이루어질 수 있는 지역까지 포함해서 공공재개발을 다 하고 있는 이런 지역까지 전체 포함해서 공공기획을 통한 민간재개발 이렇게 가겠다 그러면 그러니까 지금 현재 우리 김경 위원님도 얘기하셨던 부분이 계속적으로 혼선이 오는 겁니다. 그런데 공공기획을 통해서 민간개발이나 민간재건축을 갈 수 있는 지역에 대한 부분은 정말로 규제로 인해서 여러 가지 어려움을 겪고 있는 지역을 갖다가 공공에서 도와주는 역할로 가야 되는 것이 맞는 것 같았거든요. 그래야 공공재개발, 공공재건축은 지금 현재 하는 형태로 진행할 수 있고 민간재개발, 민간재건축은 주거정비지수제 폐지함으로써 갈 수 있는 방향이고 공공기획을 통해서 민간재개발ㆍ재건축은, 현재 민간재개발ㆍ재건축을 추진하는 데 있어서 굉장히 어려움을 겪고 있는 것, 또 공공개발이나 공공재건축에 포함이 안 돼서 여러 가지 수익성이 안 나와서 도저히 할 수 없는 규제지역들에 대해서 이런 형태로 가서 이렇게 구분을 해 줘야지만 사업을 진행하는데 이게 다 혼선되어 있습니다. 공공기획을 통한 민간재개발ㆍ재건축이 이건 공공개발ㆍ재건축 하는 데, 민간재개발ㆍ재건축 하는 데도 다 끌어넣어서 여기서 하겠다, 그런데 실제 뭐냐 하면 25개 선정하겠다고 되어 있어요. 그런데 벌써 이런 형태로 가게 되면 또 지난번처럼 공공재개발 광풍이 불어서 민간까지 이런 형태로 들어온다고 하면 수백 개가 들어올 거거든요, 각 지역별로. 그렇지 않습니까? 그래서 이 부분에 대해서는 서울시가 정립을 해야 된다, 그렇게 가야지만 정책일원화, 정책도 일관성이 있고 공공재개발 추진하다가 지금 현재 그러면 우리 공공기획 쪽으로 갈 거야 이렇게 하는 현상이 벌어지지 않는다는 얘기예요. 그러면 여기 선정됐다고 그래 놓고 이번에 공모했을 때 이걸 탈락시킬 거냔 얘기예요, 기준이나.

위원님, 제가 잠깐 설명드리면요 재개발ㆍ재건축은 여러분 아시는 대로 그대로고요. 공공기획을 말씀드리면요 이건 지금 이름을 좀 바꾸려고 합니다. 원래 도시건축혁신안에서 시작됐지 않습니까? 재개발을 하든 재건축을 하든 사전에 정비계획 결정하는 데 시간이 너무 많이 들더라, 특히 재개발 같은 경우는 지금 현행 도정법상 구청장이 수립하게 되어 있습니다. 구청 담당부서에서 용역사에 용역을 시켜서 정비계획을 입안하는데 그 수준이 너무 애정이 없는, 또 수준이 높지 않은 이런 결과를 계속 똑같이 판박이로 가져옵니다. 그래서 정비계획에 변화가 없고 그다음에 시공사가 선정이 돼야지만 겨우 돈이, 자금줄이 풀려서 계획안이라고 된 게 보입니다. 그래서 지금 이게 국비보조금도 없는 상태고 시비에서 정비사업 융자금을 주고 있지만 택도 없이 부족한 상황 아니겠습니까? 그러다 보니 이 앞부분에 가장 중요한 정비계획, 그러니까 부담금이랄지 수익률을 따질 수 있는 이 정비계획 결정에 너무 시간이 많이 걸려서 이 부분을 공공이 해 주겠다, 그리고 계획도 공공성을 가지게 해 주겠다는 어떤 공공지원의 형태입니다. 우리 공공이…….

그러니까 그 앞의 기준을 간소화시켜주고 일정도 간소화시키고 공공이 참여할 수 있는데 지금 실제로 공공기획 전담인력도 두 명뿐이 안 된 상태에서 모든 것이 준비가 안 되어 있어요. 그렇지만 모든 게 지금 현재 언론이나 아니면 서울시의 정책을 받아들이는 시민들의 입장에서는 공공기획을 통한 민간재개발, 민간이 또 들어가죠, 거기에.

네.

왜냐하면 민간이 들어가야 더 좋다고 생각을 하고 지금 추진을 하고 있기 때문에 그러다 보니까 모든 게 그리 휩쓸려 있어요. 그러니까 공공재개발 하는데도 아까 처음에 실장님 얘기나 제 생각은 공공재개발이 훨씬 더 좋은데도 불구하고 그 부분은 이제 떨어져 나가는 겁니다, 전체적으로. 그리고 부서마다 지금 현재 도시계획국하고 주택정책실하고 또 엇박자가 나기 때문에 인센티브 안 줍니다. 그렇잖아요, 도시계획국에서는. 계속 정책적으로 종상향에서부터 여러 가지 부분을 해 주는 걸 기대하고 들어왔고 역시 마찬가지로 비례율이 최소한 그런 공공재개발로 갔을 때 100% 아니면 주변시세에 맞춰서 어느 정도 공급을 해 줘야 되는데 2.4대책처럼, 예를 들어 주변시세의 60~70%에 분양을 해 주고 거기에 있는 원주민들 정착률 60~70%을 만들겠다는 게 2.4대책에 있는 도심공공주택복합사업 아닙니까? 그런데 공공재개발에서 지금처럼 추진하면 20~30% 정착률도 안 되는 부분이거든요. 좀 더 확대해 줘서 갈 수 있는 방법을 만들어 주고 이것은 이것대로 갈 수 있는 방향을 찾아야 되는데 너무 혼선이 온다는 얘기예요.

위원님, 공공재개발ㆍ재건축은 일단은 주사업이 LH하고 SH를 통해서 이루어지기 때문에 저희도 전달하겠습니다만 저희가 직접 실행하는 부분이 아니어서 한계가 좀 있습니다, 솔직히 말씀드리면. 그래서 지금 말씀하신 부분은 아주 중요한 부분이라서 저희가 최소한 SH와 LH에는 정확히 이것을 전달해서 혼란이 지금 많으니 적극적으로 어떤 제도적인 홍보 내지 오해를 해소하도록 해라 이런 말씀을 제가 지시를 하겠고요. 그다음에 민간재개발, 민간재건축은 공공기획이 어떤 공공지원의 형태로 조합을 도와주려는 의도에서 저희들이 내놓는 거기 때문에 그것은 큰 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다.

실장님, 제가 한 가지만 하겠는데 공공재개발, 공공재건축, 공공이라는 SH하고 LH에서 재개발을 하고 재건축을 추진한다고 하면 공공기획에서 하는 것보다도 2년이 아니라 훨씬 더 당겨져야 됩니다. 맞지요? 아니, 시민들의 입장에서 주민들의 입장에서 봤을 때는 SH하고 LH는 공공입니다. 그리고 우리 서울시가 선정을 했고 국토부하고 같이 선정을 했기 때문에 거기는 뭐냐면 당연히 공공에서 해 주기 때문에 빨리 가는 걸로 생각을 하고 있습니다. 그런데 공공기획 쪽은 직접 서울시에서 하고 있으니까 빨리 간다는 생각이고, 나머지 SH나 LH에서 하고 있는 부분에 대해서는 거기는 공공이지만 별개지 않나 하는 생각을 가지고 얘기하신다면 그건 안 되지요.

아닙니다. 공공재개발, 공공재건축도 공공기획을 합니다.

그렇지요. 공공기획을 하지요?

네.

그러니까 공공재개발ㆍ재건축을 하고 있는, 선정된 데는 거기에서 똑같은 이런 형태로 가고 있다…….

속도를 낼 수 있도록 거기도 해야 됩니다.

그렇게 독려를 하셔야지요.

네.

그거를 홍보하셔 가지고 같이, 그래서 정리할 필요성이 있다 이런 생각을 갖습니다.

네, 알겠습니다.

이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님, 김종무 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

이어서 한번 여쭤보겠습니다. 저도 본질적인 내용들은 비슷한 맥락입니다만 기존에 재개발이 민간재개발로 해 왔던 거지 않습니까? 그리고 주택 부족의 문제들이 생기고 그러면서 속도를 내서 빨리 주택을 지어야 되기 때문에 공공재개발ㆍ재건축이라는 인센티브를 주면서 속도감 있게 주택공급을 하자고 도입된 게 이런 공공이 들어가는 부분들입니다. 그리고 말씀하셨듯이 민간에 맡겨놓으니까 이리저리 사업이 지지부진한 그런 상황들 때문에 공공이 개입해서 속도를 내면서 주택공급을 신속히 하자, 거기에 인센티브도 주고, 또 말씀하셨지만 사업성 측면에서 공공 부분들이 훨씬 유리합니다. 증가되는 부분들에 대해서 50% 정도 임대주택이 들어가는 부분들이 있지만 훨씬 사업성 측면에서 유리해요. 그런데 이게 왜 호도되었느냐, 결국은 지역의 재건축이나 재개발의 내용들을 일반 주민들은 잘 모르지 않습니까? 앞에 주도하셨던 분들, 시작을 주도하고 조합장이나 이런 것들을 하고 싶어 하시는 분들이 여론을 호도하는 겁니다. 땅을 다 뺏기게 된다, 뭐 별소리가 다 돌아요. 그래서 예전에 SH한테도, 몇 달 전입니다. 홍보를 적극적으로 해라, 왜 말도 안 되는 소리들이 지역에서 난무해서 돌아가는데 왜 홍보를 하지 않느냐고 했습니다. 그런데 실장님의 워딩 속에서도 무슨 민간ㆍ공공재건축에 있으면서 부르기 쉽게 민간재개발이라는 말이 자연스럽게 나오기는 합니다만 민간재개발이 획기적인 양, 공공재개발의 대척점에 있는 새로운 제도인 양 이렇게 칭하는 부분들에 대해서는 아니지 않습니까? 아닌 거지요.

네.

그렇게 워딩을 자꾸 밖으로 이렇게 내는 부분들 그건 아닌 것 같아요. 그렇지요? 그리고 지금 여섯 가지의 규제완화책을 하는데 그중에서 오늘 정비계획에 들어가는 부분들은 세 가지만 들어가는 건가요? 세 가지 사항들만, 지난번에 발표한 게 여섯 가지였는데…….

기본계획 변경 부분이요?

네.

네, 그렇습니다.

기본계획의 변경에 해당되는 부분들은 세 가지기 때문에 이 부분을 보고하시는 거지요?

네, 그렇습니다.

지난번에도 말씀드렸지만 어쨌든 간에 지난번에 발표하고 오늘 시의회 동의 절차를 거치고 그다음 도시계획위원회로 넘어가는 거지요?

네, 그렇습니다.

그러고 나서 어떻게 되나요? 열람공고하고…….

고시합니다.

고시를 하게 되는 그런 절차인 거지요?

네, 열람공고는 이미 마쳤고요.

급한 그런 부분들은 있지만 협의가 없이, 그리고 외형적으로 밖으로 보이는 최종적인 결정기관은 어디입니까? 최종적인 결정기관은 사실상 어디예요? 도시계획위원회지요.

네, 도시계획위원회 심의를 거쳐야 되니까요.

도시계획위원회의 심의를 거쳐서 결정이 되고 고시가 되는 거잖아요? 그런데 지금 판은 누가 주도를 해서 다 결정을 해 놓고, 우리도 그렇고 도시계획위원회도 그렇고 거수기 노릇을 하는 이런 게 대외적으로 알려지는 부분들, 그리고 공무원분들이 무슨 문제가 생기면 핑곗거리 좋은 게 위원회입니다. 도시계획위원회에서 막아서서 우리가 못 나가고 있습니다, 이런 핑계 앞으로 대지 마십시오.

네.

대시면 안 됩니다. 우리가 다 주도하고 우리가 했던 것에 대해서 책임을 지고 나가셔야 되는 거지요, 지금 이런 상황이라면. 앞으로 계획을 바꾸실 때, 그러니까 절차적 타당성이 엄청나게 중요하다는 겁니다, 정책의 신뢰성을 주기 위해서는. 그래서 급한 건 알지만 절차적 타당성을 거치면서 꼭 일을 진행해 나가십시오.

네.

그리고 만약에 이런 공모절차를 지금 현재 같은 경우는, 저도 편의상 민간재건축으로 말하겠습니다, 편의상.

네, 구분하려고 드리는 말씀이라서…….

네, 편의상 제가 민간재건축…….

차별하려고 하는 게 아니고 구분하자고 한 겁니다.

그러면 민간재건축 공모를 한 20개씩 받아서 이렇게 통과를 시킨다는 거지요?

올해 25개 했고요, 내외로 생각하고 있습니다.

선정 기준이 마련됐나요?

네, 자치구에 다 뿌렸고요. 기준 다 알려줬습니다.

선정 심사기준…….

네, 보도자료까지 저희가 다 냈습니다만 위원님 못 받으셨…….

저희들이 제대로 확인 안 한 그런…….

도시계획위원회에 상정이 되기 때문에 구체적인 내용은 아직 오픈이 안 됐답니다.

선정 기준에 대해서는 오픈이 안 됐다는 거군요?

네, 제가 알고 있어서 오픈이 된 걸로 착각했습니다. 죄송합니다.

그건 어떻게 절차를 따라가십니까?

보통은 다 절차 따라갑니다.

그러면 거기에서 지금 공공재건축, 죄송합니다, 워낙 용어들이 요즘 많이 나와서. 공공재개발로 선정된 곳들은 이번에 추가공모를 할 때 제외를 시키나요, 그냥 같이 이렇게 받아들이나요?

후보지 신청을 못 하게 되어 있습니다.

못 하게?

네.

그러니까 어쨌든 간에 공공재개발로 신청을 했던 분들이 지금 조금 갈등도 있고 하지만 나중에 주민들이 제대로 정보를 파악하면 유인은, 인센티브는 훨씬 공공재건축이 많다는 걸 압니다. 그런데 사업자 선정이나 이런 헤게모니를 공공에 다 뺏기기 때문에 여론을 호도해 나가는 그런 부분들만 잘 시정해 주면 공공재개발도 사실 잘 갈 수 있는 사항이에요, 민간보다.

네, 100% 동의합니다.

민간재개발이 잘 못 가기 때문에 공공이 개입해서 빨리 가자는 거지 않습니까, 인센티브까지 주면서?

네, 그렇습니다.

단지 현재 민간재개발이라고 하는 부분들은 기존에 어쨌든 조금 이렇게 잘 못 가는 부분들에 대해서는 우리가 절차를 한번 따져보고 줄일 수 있는 부분들은 좀 줄여서 빨리 가져가자, 그게 이 제도개선 사항이에요. 그런데 뭔가 밖에서는 공공, 민간 이렇게 대척점에 있으면서 대단한 것인 양 이렇게 포장되어 있다가는 시장에 잘못된 신호를 주어서 우리가 공공재개발을 할 때 선호가 높아서 많이 신청을 했듯이 이 민간재개발도 뭔가 특별한 게 있는가 해서 신청을 했다가 옛날하고 달라진 게 뭐가 있지 이렇게 또 실망할 수 있다는 거지요. 그래서 정확한 정보들에 대해서 정말 잘 알려 주는 것이 중요할 것 같아요.

네 위원님, 그렇게 저희도 하겠고요. 어떤 방법이 효과적인 홍보방법일지는 한번 고민을 더 해 보겠습니다.

그리고 시점 부분들 김경 위원님도 말씀하셨지만 어쨌든 공공재개발에 대한 공모를 하고 나서 이 부분이 되고 민간에 공모를 하면 마치 시장에 민간이 더 메리트를 주는 그런 양 시장에서는 호도하게 될 그런 개연성이 존재해요. 그래서 그런 부분들에 대해서도 신중하게 잘하셔야 될 것 같아요. 공공하고 민간이 서로 대척점에 있는 그런 모양새가 아니고 기본적으로 민간이 잘 못 가는 부분들을 공공이 개입해서 인센티브도 주고 조정을 해 나가면서 끌고 가는 그런 제도입니다. 물론 안착이 되면 당연히 그런 제도로 가는 거지요. 민간이 주도할 수 있는 곳들은 민간이 하고, 잘 안 되는 곳들을 공공이 개입을 해서 인센티브를 주면서 끌고 나가는 그런 구조가 되겠지요.

네, 그게 가장 바람직할 것 같습니다.

바람직한 방향인 거지요. 지금은 과도기적인 시점이니까 주민들한테 혼선이 생기는 겁니다. 이때 정책적인 홍보를 정말 잘하셔야 될 것 같아요.

네, 알겠습니다.

이상입니다.

김종무 위원님 수고하셨습니다. 다음은 노식래 부위원장님 질의해 주시기 바랍니다.

용산 출신 노식래 위원입니다. 실장님, 조금 전에 말씀하신 추진일정, 지금 의견청취안이 우리 위원회에서 통과가 되면 일정이 어떻게 되는 거지요?

다음 도시계획위원회에 안건 상정입니다.

도시계획위원회요?

네.

그전에 서울시의회 본회의 과정을 안 거치나요?

네, 상임위 의견청취의 건으로만 알고 있습니다.

다시 한번 정확하게 정리 좀 해 보시지요.

실장님, 이거 본회의 거쳐야 돼요.

본회의 거쳐야 되는 거기 때문에 지금 제가 말씀을 드리는 겁니다.

아 네, 정정하겠습니다. 본회의를 거치고…….

본회의를 거치고 그다음 도시계획위원회 심의 거쳐서…….

네, 도시계획위원회 심의 거치고…….

그다음에 공모하는 절차를 거치게 되어 있잖아요?

네, 도시기본계획 고시하고 그다음에 공모를 내보낼 예정입니다.

그래서 제가 그 부분에 대해서 정확하게 말씀을 드리고, 오늘 실장님이 말씀하신 내용이나 저희들이 발언하는 내용들이 부동산시장에 많은 영향을 끼치고 있기 때문에 실장님께 여쭤보는 내용입니다. 그다음에 예를 들어 이게 도시계획위원회 때 고지하고 그러면 부동산가격이 상승할 수 있는 요인이 되지 않을까요? 어떻게 생각하세요, 실장님 생각은?

시장에 반영될 소지가 있는데요. 아마 9월 말 구역지정 공모가 가시화되면 많은 분들이 알겠죠.

공모가 9월 말쯤 가능할까요?

저희가 가장 스피디하게 했을 때는 9월 말이나 10월 초에 가능할 것으로 보입니다.

본 위원이 말씀드리는 내용은 부동산가격이 상승할 수 있는 메시지를 줄 수도 있고 이런 내용이 있으니 주택정책실장님께서 차분하게 이 정책을 잘 진행해 달라는 부탁의 말씀을 드립니다.

네, 명심하겠습니다.

이상입니다.

노식래 부위원장님 수고하셨습니다. 다음은 임만균 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

관악구 출신 임만균 위원입니다. 앞서 존경하는 노식래 부위원장님의 질의에 보충적으로 질의하도록 하겠습니다. 실장님, 지금 6대 재개발 규제완화 방안이 5월에 나왔지요?

네.

그리고 오늘 심의하는 주거정비지수제 폐지 이런 부분들이 이미 시장에서는 이러한 영향으로 인해 주택가격이 엄청난 영향을 받고 있어요. 제가 보니까 솔직히 말씀드리면 실장님, 시장 현장은 전혀 파악이 안 되셨어요. 실례로 올 초에 한 1억 2,000~1억 3,000 하던 6평, 7평짜리 다세대 있잖아요, 그게 지금 저희 지역 같은 경우 벌써 한 3억이 넘어가고 있어요. 일반 사람들은요 다 재개발되는 줄 알고 있어요, 실장님.

평당 5,000 넘어가나요?

네. 그러니까 이러한 정책이나 이런 부분을 할 때는……. 물론 공급을 위해서 완화하는 것, 저를 포함한 모든 위원님들이 많이 주장을 했던 부분이잖아요.

네.

그중에서도 몇 가지 포인트가 있는데 한두 개를 저희가 그렇게 작년부터 계속 얘기를 했던 거고. 그런데 이렇게 저희 위원회나 현장의 파악 없이 한 번에 모든 걸 열어주는 듯한 느낌이 들어요. 그런데 사실 이것도 이렇게 한다고 해서 다 갈 수 있는 건 아니잖아요. 그런데 현장은 또 안 그래요. 본인들 사는 지역에 재개발을 다 할 수 있다고 생각을 해요. 그러니까 조그만 빌라나 다세대, 연립 이런 게 가격이 폭등을 하는 거예요. 이런 부분에서 실장님 혹시 대책 있으신가요?

특별한 대책은 없습니다만 위원님, 지금 전체 주택시장을 분석해 보면요 저희 나름대로 분석해 보면 이런 여러 개의 정책적 요소들 중에 재개발 규제완화 하나로 그치지 않고 주택시장의 다양한 심리들이 작용해서 지금 전체적인 추세가 매매심리, 전세심리 모두 다 상승추세입니다. 그래서 거기에 작은 빌라랄지 이런 부분들도 전체적으로 상승하는, 심지어 아파트 단지로 치면 노도강까지도 지금 가격이 상승하고 주도를 하고 있는 정말 보기 힘든 현장이지 않습니까, 지금까지 가관이?

심리적으로 그렇다는 건 저도 알고 있어요. 심리적으로 주택수요에 대한 심리가 너무 많이 있다는 건 알고 있는데 실질적으로 제가 이 지역을 돌아다니면서 여쭤보면 왜 그렇게, 그걸 사려는 사람도 그렇고 왜 그러냐 그러면 다 재개발이 된다는 거예요, 갖고 있으면. 그래서 사실상 아파트 올라온 거야 그런 측면이 더 크다고 하지만 올 초 지나서 최근 나타난 다세대나 연립 이러한 부분에서 주택가격 상승은 사실 이런 기대심리가 엄청 많이 반영이 된 거거든요.

그런 것 같습니다. 사실 위원님, 길게 보면 재개발은 언젠가는 됩니다.

언젠가는 돼야 되고 될 수도 있겠죠. 그런데…….

정보를 찾아보면요 우리 시중에 있던 일반 네이버 형님한테 물어봐도요 재개발, 개발이익 그러면 언젠가는 된다, 다만 언제 될 거냐가 문제다 이건 기본이기 때문에…….

언젠가는 다 주거환경이 개선되면 좋죠, 좋은데. 지금 당장 그런 곳에서 살던 사람들은 사실상 경제적인 이런 부분들이 중산층 이하 분들이 많이 세로 살고, 그것도 다 자가가 아니고 거의 세 사는 사람들이 많은 곳이었잖아요.

네.

그런데 이런 발표로 인해서 주택가격이 뛰면 당연히 세도 올라갈 수밖에 없고 주거불안이 생길 수밖에 없잖아요.

그렇습니다. 전세가격이 먼저 올라서 그다음에 매매가격이 또 계속 오르고 있는 거니까요.

그렇죠. 아까 오전에 존경하는 장상기 위원님 질의의 노후도 부분에서 우리 실장님께서 말씀하신 게 완화했을 경우 연립ㆍ다세대 가격 상승 가속화, 이로 인한 서민주거불안정을 이야기하셨는데 실질적으로 우리 시에서의 정책이 지금 이걸 더 불안정시키고 있다는 거예요, 실장님. 그러니까 좋아요, 완화하고 이러한 정책이 좋은데 이걸 할 때는 부동산 시장을 최소화할 수 있는 방법까지 고민을 해 주시고 그렇게 좀 뭔가 대책을 세우고 와야지 아무런 대책 없이 이렇게만 해 놓고 기대심리로 인해서 빌라나 다세대 가격이 막 올라가는데 그건 어쩔 수 없는 현상이다 이렇게 그냥 무책임한 자세로 있는 건 아니잖아요.

위원님, 부동산 그건 좀 구분해 주셔야 될 게요 투기방지 대책은 저희가 별도로 다 있습니다. 그래서…….

뭐가 있나요?

구역 지정 신청 기준일을 권리산정일로 지금 잡고 있기 때문에…….

그 기준일 이전에 이미 기대심리로 다 올라갔는데 그 기준일에 한다고 그렇게 큰 효과가 있을까요?

그 후보자 지정 신청 그러니까 공고일, “후보자 지정 공모합니다.”라는 공고일 자체를 제시하는 것도 저희가 굉장히 앞당긴 겁니다.

근데요 실장님, 무슨 말씀인지는 저도 충분히 실장님 말씀 이해를 하는데 그 공모에 해당되지 않는 지역조차도 이미 기대심리로 다 이렇게 올라갔다는 거예요.

그건 솔직히 말씀드리면 저는 정부가 그것까지 책임질 수는 없다고 봅니다.

정부가 책임질 수는 없죠. 당연히 책임질 수는 없는데 최소한 이런 제도나 정책을 발표하면서 거기에 대한 대책은 어느 정도 생각을 하고 해야지요. 그러면 앞으로도 주택정책을 할 때 실장님, 그러한 주택가격 상승이나 이런 것 생각 안 하고 무턱대고 다 재건축도 그렇고 재개발도 그렇고 완화규정으로 해서 주택가격 상승되면 그거 어떻게 하실 거예요? 오세훈 시장께서도 초기 재건축에 대해서 그렇게 하다가 주택가격 재건축 발표한 토지거래 허가구역으로 지정하면서도 주택가격이 불안정하니까 지금 사실상 크게 움직일 수 있는 어떠한 여력이 없는 거잖아요.

네, 그래서 대책을 발표 안 하시는 걸로 결정하신 겁니다.

그렇죠? 똑같은 거예요, 이쪽 시장도, 실장님. 그런 부분까지 좀 세밀히 고민을 해 달라는 거예요.

네, 위원님 충고대로 고민은 하겠습니다만 제가 뭔가 양심이 있어서 대책도 없는데 넙죽넙죽 답만 하기가 죄송스러워서 즉답을 못 드리는 거고요.

그러면 실장님, 서울시 주택정책실장님이 아무 대책이 없어서 어쩔 수가 없다고 그러면 이걸 다 그냥 보고만 있어야 되는 거예요?

그러니까 그 주택시장의 매매심리지 않습니까, 심리? 이 심리는 누구도 조정을 할 수 없는…….

그러니까 그 심리가 실장님, 제가 말씀을 드렸잖아요. 아파트에 있던 심리가 이러한 규제완화의 제스처가 있음으로 인해서 조그마한 빌라, 다세대, 연립까지 그 심리가 와서 한 1억 2,000~3,000 하던 게 3억 가고 그런다니까요. 그전엔 안 그랬어요, 실질적으로. 제가 그걸 계속 잘 파악을 하고 있어요. 그런데 이러한 얘기가 나오고서부터 몇 달 사이에 갑작스럽게 이런 현상이 벌어지고 있는 거예요. 지금 저희 지역도 대부분 저층주거지는 다 재개발되는 줄 알고 있어요. 빌라가 안 나와요.

위원님, 제가 한마디만 더 말씀드리면요 물가상승률을 보통 3%로 보면 주택가격도 GDP랄지 물가상승률 못지않게 꾸준히 상승하는 그래프가 나옵니다. 그런데 어떤 특정한 이유로, 정책이든 글로벌 금융위기든 IMF든 이런 특정한 요인에 의해서 가격이 정체되는 순간, 상승하지 못하고 머무는 순간이 있지 않습니까, 그래프에 의해서? 그런데 장기적으로 봤을 때 그렇게 머무는 데가 어느 순간 폭증을 하면 결국은 3%, 4% 성장이 똑같이 나타난다는 이론이 있습니다. 그러니까 지금까지 저층단독주택지에 이 불편한 빌라들은 가격이 계속 눌려왔던 겁니다. 꾸준한 상승세를 이어오지 못했고요. 그런데 어떤 정책적인 요인이랄지 외부환경에 의해서 제값을 찾아간다고 보시면 됩니다, 제가 볼 때는.

그럼 실장님 말씀은 가격이 오른 건 제값을 찾아가는 거라고 봐도 되겠네요.

우리 보통 다 얘기하는 것 있지 않습니까, 수요와 공급 논리에 의한 가격의 형성 부분들? 시장이 엉뚱하게 또는…….

그게 실장님, 불과 몇 달 사이에 100%, 150% 상승하는 게 제 가격을 찾아가는 거라고 보이시나요?

그러니까 전체적인 큰 틀에서 가격조정은 여러 가지 시장상황, 심리상황이랄지 경제요인에 의해서 큰 틀에서 움직이는 게 맞다고 보이고요, 저희도 이런 작은 정책들을 발표할 때는 그런 변동 폭에 대한 세심한 배려랄지 고민이랄지 이런 건 저희들이 충분히 하겠다는 말씀을 드리겠습니다.

그런 부분에 대해서 좀 더 진짜 깊은 고민을 해 주세요.

네, 알겠습니다.

이상 질의 마치겠습니다.

임만균 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님……. 이경선 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

성북 4선거구 이경선 위원입니다. 실장님, 가격과 관련해서 하나만 좀 여쭐게요. 그러면 여러 가지 요인을 말씀하셨는데 공급이 부족해서 지금 가격이 상승하는 상황인가요?

요인 중의 하나라고 봅니다.

가장 주요한 원인인가요?

선후를 가리기는 어렵지만 공급물량은 단연 최고의 영향이 있다고 봅니다.

‘시의회 의견청취안’이라고 이렇게 주신 것 있는데, 자료 같이 있을 것 같은데요 한번 보시죠. 제가 자료를 보다 보니까요 여기 슬라이드3에 보면 2026년 이후에 입주물량이 급감합니다. 재개발 입주물량 감소와 관련한 슬라이드 다 같이, 자료 있으시죠?

네.

보시면 2011년도부터 2015년도에 연평균 0.9만 호 재개발 입주물량이 있었고요, 2016년부터 2020년도까지 연평균 1.2만 호, 2021년부터 2025년까지 연평균 1.9만 호입니다. 서서히 증가하고 있죠. 재개발 입주물량이 서서히 증가합니다. 그리고 2026년도 이후에 감소한다고 되어 있습니다. 그러니까 지금까지는 입주물량이 감소세가 아니라는 얘기입니다. 증가하고 있다는 얘기입니다. 이 내용은 무엇일까요?

10년 전에 많이 지정해 놓은 겁니다.

그렇죠. 그러니까 제 말은 지금 현재 우리의 물량이 적지 않다는 얘기입니다. 맞습니까?

저희도 그렇게 판단합니다.

지금 우리가 물량이 적어서, 지금 입주물량이 적어서 공급이 적어서 가격이 뛰고 있다는 얘기가 아니란 말입니다. 동의하십니까?

네, 전체적인……. 그러니까 이게 지금 재개발뿐만이 아니고요 정비사업 전체, 공공주택분양 전체를 다 합쳤을 때는 위원님 말씀에 동의합니다.

맞습니다. 우리가 지금 계속 여러 가지 사실에 호도되고 있는데요 전체적인 공급물량은 적지 않습니다.

다만 이제 원하는 위치에…….

그러니까 일부 지역에, 강남지역과 같은 일부 지역에 원하는 지역에 재건축 등이 지체되고 있는 것 그것이 문제인 것이라고 일부 지역에서 얘기하는 것이고요. 지금 전체 서울지역이든 가격이 급등하는 것은 여러 가지 요인에 의해서지 공급물량이 급격히 감소해서라든가 급격히 줄어서가 아니라는 말씀입니다. 그렇죠?

네.

그런데 모든 것의 가정이 지금 입주물량, 그러니까 물량 자체가 적어서 가격이 뛰고 있으니 공급을 하겠다고 모든 프로세스가 그렇게 전제되어 있습니다. 맞죠? 그렇게 얘기되고 있잖아요, 실장님.

아니, 모든 건 아니고요 재개발만 봤을 때는요 쭉 지금…….

지금 언론이든…….

네, 많은 논객들이 그렇게 얘기하고 있습니다.

그렇게 얘기되고 있습니다. 공급이 부족하니 그래서 공급폭탄을 해야 된다. 그래서 쏟아낸 게 어쨌든 8.4든 2.4든 여러 가지 대책들이 있지 않았습니까?

네.

그렇게 지금 오고 있는데 우리가 오전 내내 했던 게, 우리 실장님이 답변 주셨던 게 우리가 이렇게 갑자기 재개발지역의 대상지를 넓히는 것에 대해서 굉장히 우려하셨습니다. 모든 지역이 다 대상지가 돼서 모두 다 공모하고 모두 다 투기의 대상지가 되는 것에 대해서 얼마나 우려하셨습니까, 오전 내내? 그렇지 않습니까? 노후도 조금 줄이고 장상기 위원님 의원 발의하시는 것에 대해서 얼마나 걱정하셨습니까, 실장님? 그런데 민간재개발 하면서 이렇게 주거정비지수제 일순간에 폐기하고 지금 서울 모든 지역이 다 갈 수 있는 것처럼 시그널이 나갔습니다. 모든 지역이 다 갈 수 있는 것처럼 나갔다고요, 시그널이. 저희 지역에 이미 9월 공모하기 위해서 지역별로 이미 동의서를 만들어서 본인들이 다 이미 30% 채워 놨습니다. 모든 지역이 이미 다 그렇게 해 놨습니다, 공모만 뜨면 바로 넣겠다고. 지금 서울이 그만큼 투기열풍에 올인하고 있다는 얘기입니다. 그걸 서울시 정책이 더 가속화시키고 있다는 겁니다.

저는 위원님의 그 걱정에 대해서는 감사한데요. 자, 보십시오. 당초의 재개발구역이……. 아닙니다, 이건 중요한 얘기입니다. 당초의 재개발구역이 도시 및 주거환경정비기본계획에 예정구역으로 있었지 않습니까? 예정구역으로 있던 것을 폐지하고 전임 시장님 때 이 정비지수제를 도입한 거거든요. 그러니까 예정구역으로 있을 때는 저희가 앞으로 재개발할 데가 다 도면에 나왔지요, 거기에서 다 투기가 일어나고. 이건 문제가 있다 해서 그때 주택본부장이 이건 폐지해야 한다, 예정구역은 새로운 투기 수단이다. 그래서 법적요건이랄지 프로세스를 거쳐서 구역을 선정했거든요. 그런데 저는 이번에 인구수와 주택 멸실을 고려한 적정 주택공급물량을 먼저 산정한 다음에 그걸 배분해야 되겠다, 이런 틀을 바꾼 게 있습니다. 그래서 저희가 계획한 게 전체적인 수요를 생각해서 주택 멸실양하고 신축을 생각해서 인구변화를 고려했을 때는 적정한 재개발 물량이 어느 정도가 필요하다, 그래서 저희가 나누기를 한 겁니다. 그래서 약 1년에 2만 6,000세대 이걸 산출해 낸 겁니다.

네, 좋습니다.

그래서 무슨 말씀이냐면요.

실장님 잠깐만요. 1년에 1등부터 10등까지만 뽑겠다는 취지 고맙습니다, 좋습니다. 그런데 10등까지 들기 위해서 서울시 전 지역이 지금 달리고 있다니까요. 그걸 어떻게 하시겠냐고요.

그러니까 지금 부동산 상승기라 위원님께서 걱정하신 부분이 좀 더 크셨을 거라고 생각이 되고요. 부동산은 전체 지표를 보시면 항상 오르락내리락합니다. 그러기 때문에 언제까지 올라가지 않습니다. 언제까지 주민들이 서로 재개발하겠다고 손드는 일이 있을 건 아닙니다. 그래서 과열되지 않도록 조심은 하겠습니다.

그러니까 제 말은 이런 과열기에 꼭 그렇게 1등부터 10등까지 뽑겠다는 그런 정책을 써야 할까라는 의문부호라는 겁니다.

네, 정책의 타이밍에 대한 문제제기는 위원님이 충분히 하실 수 있다고 보고요.

그리고 저희가 지금 당장 공급량이 아주 부족하냐, 아니지 않습니까? 지금 8.4대책, 2.4대책으로 이미 나온 공급물량이 얼마입니까? 그걸 연차별로 따져보셨습니까?

네, 그 추계 갖고 있습니다.

그 추계 플러스 서울시가 지금 민간재개발을 플러스하겠다는 거잖아요. 그러면 연도별로 지금 얼마가 되는 건지 저희한테 말씀해 주실 수 있습니까, 연차별로 대체 몇 만 호인지? 지금 어마어마합니다. 지금 어마어마하게 몇 만 호를 하겠다고 외치고 있습니다. 그게 연도별로 대체 얼마나 공급될 수 있는지 저희가 알고 싶습니다. 그 추계에 따라서 이 의견청취안이 정말로 가는 건지 전 궁금하다는 생각이 듭니다. 그리고 마지막으로 한 가지만요. 실장님이 민간재개발과 공공재개발에 대한 그게 없다고 말씀을 주셨는데, 저희 하반기 주요업무보고인데요. 공공재개발 2차 모집 관련해서 저번 회기 때 10월 중에 공모하겠다고 말씀 주셨습니다. 기억나시지요, 실장님?

공공재개발…….

공공재개발 2차, 3차…….

네, 당초에 그럴 계획이었습니다.

내용에는 없습니다. 공공재개발은 언제 합니까?

제가 정정해서 말씀드리면 당초에 연초 계획은 그랬습니다. 그런데 정부하고 협의한 결과 민간재개발을 이번에 서울시에서 먼저 공모를 하면 한 11월 말이나 12월쯤 선정이 될 것 같습니다.

정부 누구와 협의했다는 말씀입니까?

주택토지실장과 주택정책관하고 협의하고 있습니다. 저희 협의체가 구성되어 있습니다.

그래서 어쨌든 공공재개발을 그렇게 이후에, 민간재개발을 먼저 하고 공공재개발을 이후에 하겠다고 논의하셨다는 겁니까?

네.

답변을 받으셨습니까, 그렇게 하겠다고?

서로 그거에 대해서 의견조율을 했고 그렇게 정리를 했습니다. 서로 합의가 된 사항입니다.

네, 확인하겠습니다.

네, 실무자끼리 합의가 된 사항입니다.

이상입니다.

이경선 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 김호평 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김호평 위원입니다. 아마 제가 마지막일 것 같은데요. 앞서 위원님들께서 타이밍, 시기 이런 것들 다 말씀해 주셨는데 저는 기본적인 것들을 여쭤보려고 해요. 잘 안 들리시나요?

열심히 듣겠습니다.

첫째, 주거정비지수제를 폐지하고 새로운 방식을 도입하겠다는 게 되게 큰 정책적 결정이잖아요? 맞지요, 실장님?

네.

매우 큰 결정이고요. 그리고 그 결정을 함에 있어서 이게 시민들의 눈높이에 맞는지 안 맞는지를 평가받기 위해서 저희 시의회의 의견을 청취하러 오시는 거지 않습니까? 그런데 저는 이번 이 정책적 결정에서 가장 중요한 건 주거정비지수제를 폐지하고 여러분들이 만드는 그 정책적 모델이 과연 취지에 부합하느냐인 것 같아요. 그렇지 않을까요, 실장님? 제가 너무 어렵게 말했나요? 그러니까 저희의 의견을 들으러 온 건 주거정비지수제를 폐지하고 지금 만드는 정책이 조금 더 우수하고 주택을 공급하는 데 있어서 도움이 되고 여러 가지 이유를 들어서 이게 더 우수하니 이렇게 바꾸겠습니다 하고 오신 거잖아요?

네.

그런데 저는 여러분들이 바꾸는 제도를, 정책을 모르겠어요. 이게 뭐냐면 여기서 제일 중요한 건 주거정비지수제라는 건 아까 말씀드렸다시피 재개발ㆍ재건축이라는 건 누군가에게 특혜가 되고 투기의 장이 되기 때문에 예비지역을 없애고 주거정비지수제를 만들었다는 거잖아요? 결론적으로 재개발이라는 건 정부나 자치단체의 권한으로 특정지역에 혜택을 주는 시혜적 정책입니다. 맞지요, 실장님? 그렇기 때문에 이 시혜적 정책을 할 때는 제일 중요한 게 공정함, 공평함 내지는 소외되지 않게끔 다른 분들이 하는 데 가장 중요한 정책을 작성하는 데 가장 중요한 뭐라 그래야 될까요.

원칙…….

원칙이 되겠지요.

네.

그런데 이 사업에서 제일 중요한 건 지수제를 없애는 것까지는 이해를 했어요. 여러분들이 공공기획 도입해서 공모를 해서 어떤 식으로 뽑는지에 대해서 이야기를 안 해 주시는데 저희들이 어떻게 평가를 하지요? 지수제를 대신하는 알맹이가 없어요, 저희한테. 그러니까 어떻게 보면 영화 예고편 보고…….

위원님, 공공재개발 후보지 선정 위원으로 참여해 보셨지 않습니까? 그런 프로세스에 의해서 민주적 절차의 합리성에 의해서 뽑는 게 맞지 숫자, 점수 이걸로 재개발구역 지정하는 것보다 지성인들이 모여서 위원회의 기준에 의해서 평가하는 게 훨씬 합리적 아니겠습니까?

그러니까 그런 게 저는 아니라는 생각이 들어서요.

그러면 지성인들을 잘못 모신 거지요. 공모 방식이랄지 공모 툴에 대해서는 제가 별도로 설명드리겠습니다.

그러니까 굳이 따지자면 지금 이 모듈은 인간이라는 변수가 들어가서 그 변수가 악용될 수 있는 확률을 줄이기 위해서 주거정비지수제를 도입한 거지 않습니까?

그렇지요. 약간 수치화하고 모듈화해서 기계에다 집어넣으면 답이 딱 나오는 식으로 사실 그렇게 한 겁니다.

그런데 그거에 다시 역행을 한 거예요.

네, 그걸 폐지한 거지요. 그리고 구역지정이 하나도 없었으니까요.

네, 역행을 한 거예요. 그러면 주거정비지수제를 만들었을 당시에 문제점이 해결됐느냐, 그건 아니잖아요. 그렇다고 그러면 주거지수제를 폐지해서 그전으로 돌아가는 게 아니라 적어도 합리적으로 이 장점과 저 장점을 합쳐서 새로운 제도를 해야 되는데 인간이 개입을 해서 무언가 불합리한 결정들을 하기 때문에 그걸 최소화하겠다고 결정을 했던 제도를 없애면서 인간의 불합리성이나 속된 말로 여기서 쓸 용어는 아닌 것 같긴 하지만 투기에 편승해서 불법적인 일을 하시는 분들이 없다는 보장이 없는 상황에서 막연하게 그냥 롤백하는 건 우리를 믿어달라고 하는데 시민들이 믿지 못하기 때문에 이 제도를 만든 건데 이 제도를 없애면서 이제는 우리를 믿어주세요 이 얘기밖에 되지 않는다는 거지요. 그래서 심의위원들조차도, 그러니까 그런 거죠, 판사님도 그렇고 저도 그렇고 질의할 때도 그렇습니다. 오늘 아침 제가 기분 나쁜 일이 있으면 저의 판단이 달라져요. 그건 사람인 이상 어쩔 수 없는 겁니다. 그런 것들을 최소화할 수 있는 내부적인 통제의 수단이 결론적으로는 여러분들이 공공기획 공모를 할 때 선출할 때 사람들이 모여서 여기야, 이렇게 찍을 때 최소한의 그런 것들을 방지할 수 있는 제도적 장치가 없어 보이고, 왜냐하면 제가 보지 못했기 때문에 말씀드리는 거예요. 제일 큰 문제는 저에게 그걸 보여주지 않으신 상태에서 지금 의견청취안이 들어온 게 제일 큰 문제다. 두 번째는 그런 우려가 된다. 세 번째는 뭐냐면 주신 슬라이스 8페이지를 보면 5년에서 2년으로 준다고 했는데 결론적으로는 공공기획 전면 도입해서 공모 받고 하시겠다는 건 이해를 했어요. 그런데 상대적으로 있던 게 자치구에서 사전타당성조사, 기초생활권계획 수립, 정비계획 수립 이게 다 자치구에서 하던 거더라고요. 그러면 여태까지 재개발 선정기준은 자치구가 갖고 있던 거잖아요?

네.

그러면 자치구는 앞으로 선정 못 하는 건가요? 공모에서 이거 하는 걸 꼭 서울시가 해야 되는 건가요?

네.

그러니까 그게 왜, 실장님?

자치구청장의 역할은 중요합니다. 그러니까 자치구청장은 지금까지 정비지수제가 있는 동안 저희 판단으로는 제 역할을 하지 않았다, 그냥 용역사가 용역해 오면 봐서 신청하고 구정플랜에 의한 어떤 전체 구민의 인구동향이랄지 필요한 주택 수랄지 이런 것에 의해서, 또 여기는 노후도가 심해서 굉장히 시급한 지역이랄지 이런 전체 구청별로의 주택 수급에 관한 플랜이 없었다, 그래서 이번에는 저희들이 발표할 때 공모할 때 구청장이 그 역할을 하는지를 보겠습니다. 그래서 구청 전체에 대한 인구 추계, 앞으로 향후 계획 이것에 대비한 어떤 데이터를 갖고 있고 전체 주거지에 대한 정확한 통계를 갖고 있느냐, 그래서 우리는 시급하게 이 부분이 이렇게 주거환경이 개선되고 주택 수가 얼마 정도가 필요하다는 주택수급계획을 자치구에 요청하려고 합니다. 그래서 역할을 분명히 부여하고 그런 구청장의 의지가 좀 더 돋보이거나 계획적인 데는 어드밴티지가 필요하다고 봅니다.

서울시 주택정책실장님이니까 그렇게 얘기하신다고 하지만 지금 말씀하신 건 되게 위험한 발언이에요, 실장님. 이게 결론적으로는 내가 다 평가를 하겠다, 잘하는지 안 잘하는지 내 기준이다 이게 제가 아까 우려되는 인간 바이어스거든요. 제 개인적으로 실장님은 그렇게 했을 때 충분히 하실 수 있다고 생각을 해요, 어디에 휘둘리지 않고. 그렇지만 실장님이 계속 그 자리에 계시는 건 아니잖아요. 그렇기 때문에 시스템이 필요한 거고요. 어떤 다른 사람이 와서 악용할 여지가 있기 때문에 악용할 수 없도록 최소한 견제장치가 필요하다는 건데 지금 실장님은, 첫 번째로 그런 우려스러움이 있고요. 두 번째, 실장님의 논리대로라고 하면 그 사람들을 평가할 수 있는 권한이 있는 사람이 걔네들이 보기에 잘못했어, 그러면 이제 내가 갖고 와서 잘하겠어 이 논리대로라고 한다면 서울시에서 못 하는 일들 저희 서울시의회가 들고 와서 해도 되는 거잖아요. 왜냐하면 역할 분담이라는 건 법이나 법령에 의해서 다 나눠져 있는 거고, 그 안에서. 세 번째, 주거정비지수제를 폐지한 이유는 주거정비지수제가 있는 한 재개발공모사업이 올라올 수 없다고 전제를 하셔서 없애고 이걸 하시겠다고 했어요. 그런데 자치구에서는 지금 이 순간에 주거정비지수제 때문이 아니라 자치구에서 일을 못 해서 한 거다, 그런데 자치구도 주거정비지수제 때문에 못 한 거라고 한다면 이 제도를 자치구에 주면 할 수 있는 여력이 생기는 거잖아요. 이해를 하셨죠? 그러니까 제가 드리고 싶은 말씀은…….

법상 정비구역의 지정 권한은 시장에게 있기 때문에요 권한 자체를 줄 수는 없죠, 법 개정이 이루어져야만 되는 것뿐.

그러니까 그런 것들을 제가 아직 정확하게 법률관계를 따져보진 않았지만 자치구에서 했던 것들을 오롯이 들고 오는 게 과연 이 지방자치 시대에, 분권화를 더 강화시켜야 하는 이 시대에 지방자치단체의 맏형인 서울시가 걸어가야 될 길인가 이것도 좀 고민해 주셨으면 좋겠다는 취지로 말씀을 드리는 겁니다. 그리고 제발 다음에는 알맹이 좀 들고 와 주셨으면 좋겠습니다. 이상입니다.

김호평 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 주거환경정비기본계획 변경 의견청취안과 관련해서 아마 지수평가제 이걸 없애겠다고 했던 그 부분에서부터 그러면 지역의 재개발이 어느 정도 성과를 가져올 것이냐, 지난번에 신청했던 한 60개 정도가 신청을 했다가 지수평가제 때문에 거의 다 탈락을 하고 1차, 2차 합해서 26군데인가요? 24군데인가 지정이 됐는데 나머지 탈락된 곳도 이 지수평가제를 없애면 새롭게 재개발을 할 수 있는 여건이 만들어지는 것 아니겠습니까?

그렇습니다.

그렇죠? 그걸 통해서 과연 우리 서울이 주택공급난에 있어서 얼마만큼 도움이 될지 그 부분에 대해서는 아직 수치적으로 나오진 않았다고 봅니다. 그러나 실질적으로 수요와 공급이 맞지 않는 현상에 있어서는 어떠한 대책도 여기에 적용되지 않는다 본 위원장은 그렇게 판단을 하고 있습니다. 또 재개발지역에 있어서 수익구조를 보려고 하는 사람들이 대부분이고, 아마 100% 보려고 하는 겁니다. 그렇지 않겠어요?

네.

그 수익구조를 보려고 하는 사람들이 그만큼 많기 때문에 어차피 부동산 가격에 대해서는 아마 그 수요에 못 미치는, 그런 요건에 있어서는 불가피한 측면도 있다 그렇게 판단이 되는 거고, 그렇다 보면 이게 장기간 우리가 계획을 세우고 진행해 나가지 않으면 이 부동산 폭등구조는 앞으로도 지속될 수밖에 없을 것이다 그렇게 판단이 됩니다. 왜 그러냐 하면 서두에서 말씀드린 바와 같이 수요와 공급이 일정 부분 맞아떨어져야 사람들이 자연스럽게 이동할 수 있는 공간이 만들어지는 것이기 때문에 그 구조가 되지 않는다 그러면 불가피한 상황이 연속적으로 벌어질 수밖에 없을 것이다 이렇게 판단이 되고. 또 하나는 물량계획에 대해서 정부에서도 그렇고 우리 서울시에서도 그렇고 계속해서 물량계획만 나오고 있습니다. 이 물량계획은 오히려 사람들로 하여금 더 충동을 느끼게끔 만드는 구조적인 문제를 안고 있다 이렇게 판단이 돼서 물량계획보다는 제때 적소에 필요한 사람들에게 공급될 수 있는 공급계획을 만들어 가야 하는 것이 효과적인 방법이다 이렇게 판단이 되는데, 여기에 대해서 우리 실장님 생각은 어떻습니까?

위원님 말씀에 전적으로 공감드리고요 물량 말씀이 나왔으니까, 아까 이경선 위원님도 말씀하셨습니다만 물량이 부족하지 않느냐는 질문에 제가 전체적인 물량의 통계, 일반 정비사업 그다음에 공공분양, 공공임대 모두 포함했을 때 전체 물량을 말씀드리는 거라고 제가 말씀드렸고요. 그런데 현 시장에서는 지금 2030 패닉바잉 이런 얘기하는 실수요자들이 원하는 위치에 원하는 물량이, 원하는 장소에 원하는 품질이 안 나온다는 게 문제거든요. 정부가 다소 공공임대주택 쪽으로 치우쳐서 일반분양이랄지 공공분양 부분은 좀 소홀히 한 게 아닌가 하는 아쉬움이 솔직히 좀 남습니다. 그렇기 때문에 위원장님도 잘 아시다시피 일반분양, 즉 재개발ㆍ재건축에서의 물량은 시장에서 상당히 원하고 있는 게 분명해 보입니다.

지금 말씀하신 대로 잘 보셨어요. 실질적으로 순환구조가 이루어져야 되는 겁니다. 적재적소에 필요한, 청년주택이 필요하면 청년주택, 신혼주택이 필요하면 신혼주택 그리고 대형평수가 필요하면 대형평수, 또 서민주거안정 정책을 위한 서민들이 들어가서 살 수 있는 공간 이런 부분들이 적재적소에 이루어져서 순환구조가 이루어져야만 이 문제를 해결할 수 있는 것이지 실질적으로 수요자에게 필요하지 않은 부분들을 대량으로 공급한다고 해서 해결될 수 있는 것이 아니고 또 그 부분에 대해서 대량 물량계획을 발표한다고 해서 안정화를 가져갈 수 있는 것은 아니라는 얘기예요.

그렇습니다.

그래서 그러한 부분들에 대해서 장기적인 정책을 만들어 가야 되는 것이지 지금까지 각 지구지정이 이루어지지 않고 있는 그러한 상황에서 단기간에 이걸 해결하려고 한다고 그러면 계속해서 부작용이 나올 수밖에 없을 것이다 이렇게 판단을 하는 거거든요. 그렇기 때문에 우리 주택정책실에서 이 부분에 대해서 장기적인 로드맵을 어떻게 가져올 것인가 그런 부분들에 대해서 좀 연구를 해 주시기 바랍니다.

알겠습니다.

이상으로 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제16항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제16항 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견청취안에 대해서 시장이 제출한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 있습니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 2025 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견청취안(의안번호 2714) (회의록 끝에 실음) 17. 주택정책실 소관 주요업무보고 18. 2021년도 2분기 주택정책실 소관 예산전용 및 예비비 사용내역 보고

주택정책실 주요업무보고를 배부해 드린 책자를 중심으로 보고드리겠습니다. 1페이지 일반 현황입니다. 주택정책실 조직 개편…….

실장님, 업무보고를 최대한 간략하게 보고해 주시기 바랍니다.

네, 알겠습니다.

우리 동료위원님들께서 서면 보고로 대체하자고 그러시니까 서면으로 대체하고 곧바로 보고사항에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 실장님, 자리로 돌아가시기 바랍니다.

위원장님, 그러면 예산전용 및 예비비 사용내역만 잠깐, 이것도 서면 보고로…….

네.

감사합니다. (참고) 주택정책실 업무보고서 2021년도 2분기 주택정책실 소관 예산전용 및 예비비 사용내역 보고서 (회의록 끝에 실음)

그러면 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 오중석 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

오중석 위원입니다. 업무보고 책자 10페이지에 장기전세주택 공약 관련해서 질의드리겠습니다. 실장님, 만약에 아파트 하나가 분양을 했는데 300세대가 입주했다 그러면 보통 몇 세대가 공급됐다고 볼까요?

300세대가 입주했다면요?

네.

몇 세대가…….

공급, 몇 세대 공급된 걸로 볼까요?

300세대 아닙니까?

그렇겠죠? 아무나 물어봐도 아마 그럴 것 같은데, 서울시가 지금 장기전세주택 1,900호 입주자 모집공고를 시작한다고 밝혔습니다.

네.

9월 15일부터 SH공사 홈페이지 통해서 신청을 받는다고 하는데 그 1,900세대 중에서 583세대만이 지금 고덕강일 13단지 등 137개 단지 실제 입주자고, 나머지 1,317세대는 고덕강일, 마포 등 29개 단지에서 나올지 안 나올지 지금 정확히 알 수가 없는 공가에 대비한 예비입주자입니다.

네.

이게 입주자가 실제 입주가 아닌 세대까지 포함시켜서 공급량을 부풀리기 한 걸로 보이는데요, 예비입주자 제도가 이번에 새롭게 도입된 건가요?

네, 예비입주자 제도는 새롭게 저희가 도입했습니다.

이런 제도 자체는 바람직하다고 봅니다. 기존 입주자가 나간 후에 새 입주자 모집했던…….

몇 개월 걸립니다. 공가가 몇 개월씩 나왔습니다.

비효율적인 그런 관행도 바꾸고요 공가 발생가능성을 사전에 예측해서 신속하게 공급한다는 의미죠.

네.

그런데 이게 신속한 공가 공급의 의미이죠.

네, 그렇습니다.

이게 공급과대 포장용이 되어서는 안 될 것 같습니다. 이번 모집공고에 따르면 예비입주자가 지금 100% 확실한 물량이 아닙니다. 예측한 수치인데요. 지금 이 모집호수의 근거가 뭡니까, 실장님? 예비입주자 모집호수의 근거요.

저희가 산출근거가 있는데요 SH에서 산정한 근거가 있는데요, 공공임대주택 예비입주자 업무처리지침에 있습니다, 국토부에. 국토부 훈령으로 있는데요 최근 3년간 퇴거율 및 계약률을 고려해서 산정기준이 단지별 총 세대수 곱하기 최근 3년간 평균 퇴거율, 미계약률을 포함해서 곱하기 1.5배수 곱하기 공급기간 감안한 배수 적용 해서 정부에서 지침이 내려온 예비입주자 산정기준 자체가 있습니다.

그 기준에 따라서 1,317…….

네, 그 기준에 따라서 한 겁니다, 저희들이 새로 만들어낸 게 아니고요.

그러면 오 시장이 2022년부터 2026년까지 장기전세주택 7만 호 공급한다고 밝혔잖아요.

네.

상생주택 이게 8월에 처음 나온 건가요, 정책이?

공약사항으로 나온 겁니다.

그렇죠. 이게 지난 4월 시장의 선거공약에 이미 포함된 내용인데요 이 공급계획을 4월부터 지금까지 아직 수립을 못 했나요?

네, 죄송스럽게 자세한 사업 세부내용은 아직까지 확정이 안 되어 있습니다.

세부계획 수립을 못 했는데 그 7만 호란 호수가 어떻게 산정된 건가요? 7만 호라는 게 장기전세주택이 지난 2007년에 오세훈 시장이 ‘시프트’란 이름으로 도입을 했는데 2007년부터 올해 8월까지 15년 동안 공급한 주택이 3만 3,326호입니다. 그런데 이번에 공급한다고 밝힌 물량이 총 7만 호입니다. 그러니까 지난 15년 동안 공급했던 것의 두 배인데, 획기적인 공급물량 산출근거를 제시는 했는데요 지금 말씀하신 것처럼 계획이 아직도 수립 중입니다. 이게…….

위원님, 전부는 아니고요 새로운, 그러니까 장기전세주택이 기존 유형은 있지 않습니까? 종전의 장기전세주택 그것하고 상생형 장기전세주택 이렇게 시즌2가 나온 건데요. 종전의 장기전세주택이 3만 3,000호지만 그 물량에 좀 오차가 있는 게요 중간에 아예 행복주택으로 다 전환을 해 버렸습니다, 장기전세 물량 자체를. 이해 가십니까? 그러니까 2016년부터인가 장기전세주택으로 늘 공급하던 걸 아예 없애버리고 행복주택으로 완전히 전환을 해 버린 겁니다. 그렇게 때문에 3만 3,000호밖에 안 되는 거고요. 제 생각에는 아마 다 합치면 10만 호 충분히 넘었을 겁니다. 그래서 기존 제도를 통해서도 이 숫자의 달성은 문제없다고 저는 보고요 상생형 장기전세주택이라는 시즌2를 만들어서 저희가 좀 더 다양하게 시민들한테 장기형 전세주택을 만들어 보려고 노력하는 겁니다.

가능하실 거라고 했는데 저희가 한번 두고보겠고요. 일각에서는 장기전세주택 취지랑 달리 공급가격이 좀 비싸다고 지적을 하고 있는데 이 모집공고에 따르면 서초구 반포동의 한 아파트 같은 경우에는 10억을 넘었습니다. 이게 중산층 실수요자들이 장기전세로 안정적으로 거주하게 한다는 취지인데 이것에 좀 어긋나는 게 아닌가 싶고요.

위원님, 좋은 지적 해 주셨는데요 그것도 저희가 대책을 마련하도록 하겠습니다.

주변시세 80% 범위 내에서 어쨌든 공급하는 것이기 때문에 시세가 안정되는 게 급선무긴 한데요, 정책 취지상…….

주변시세의 80%만 매달리게 되면 10억짜리 전세금이 이런 상승기에는 나올 수밖에 없지 않습니까?

그렇지요.

그래서 현금부자만 들어가라는 얘기냐는 비난이 있어서 저희가 일정 이상은 일종의 준전세를 도입해서 일정 부분은 월세로 전환하는 것도 고려를 해 볼까 합니다.

네, 그런 것까지 해서 어쨌든 정책의 취지가 있기 때문에 그거에 맞춰서 해 주시고, 어쨌든 오 시장의 주택공급이 첫날부터 능숙하게 이런 문구를 달았는데 여러 방면에서 아무래도 느리고 능숙하지가 못한 것 같습니다. 방금 장기전세주택 연내 세부공급계획을 확정하겠다고 하셨는데요. 이번 행정감사 전까지 공급계획하고 산출근거 같은 것을 마련해 주시기 바랍니다.

네, 그렇게 하겠습니다.

보고해 주시기 바랍니다.

네, 알겠습니다.

이상입니다.

오중석 위원님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님, 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.

장상기 위원입니다. 실장님, 공공주택 관련해 가지고 여러 가지 논쟁도 있었고 사실은 여러 가지 조례들 여러 가지가 있는 부분인 것 같습니다. 그래서 지금 사실은 시민들이 바라보는 것은 공공재개발, 공공주택 다 하지만 또 가장 관심 있는 분야가 도심 공공주택 복합사업입니다, 특히 저층주거지들. 그 부분에 대해서는 지금 서울시도 43곳이 선정되어 있다고 하고, 실제 신청은 몇 백 개 되지 않겠습니까, 지금 신청한 데가? 최근에 예를 들어서 주민참여방법에 의한 공모방식이 없어지면서 다시 선도사업지역으로 해 가지고 13개 어제 발표를 했는데 신청을 한 것 같습니다. 그래서 그 사업들이 지정되고 나서 그다음에 진행이 계속 빨리 이루어질 수 있도록 그걸 빨리 공공주택과에서, 정책실에서 주관이 되어 가지고, 결국은 이것도 공공인 LH하고 SH가 가야 되는데 모든 주관은 정책실에서 해 줘야 됩니다. 그리고 정책실에서 할 때 가장 문제되는 것이 여기에 대한 여러 가지 인센티브가 결국 아까 전에도 얘기했지만 도시계획국에서 브레이크가 걸려 있지 않습니까? 그런 부분들까지도 주택정책실에서 총괄을 해 주셔야 되지 않냐 왜, 그 문제는 정책적 판단이 될 수밖에 없기 때문에 결국은 시장님이 풀어야 될 문제거든요. 그렇잖아요? 지금 현재 여러 가지 문제가 대두되는 게 도시계획국부터 푸른도시국까지 다 여러 가지 결부가 되어 있기 때문에 그 부분을 해 주시고, 지금 선정된 데도 적극적으로 주관이 되어서 해 주시고요. 한 가지 더 당부드리고 싶은 게 소규모 주택정비관리계획 수립을 하고 있지 않습니까? 그래서 2월에 국토부에서 발표할 때 소규모 저층주거지 관리구역, 관리선도구역 이런 형태로 해 가지고 일부 지역을 선정했습니다. 선정을 해서 그 내에서 가로주택정비사업 소규모 재건축사업, 여러 가지 자율주택사업을 할 수 있게끔 해 놨던 부분이거든요. 그래서 이것을 서울형으로 만들겠다 해서 저희들이 추경에 반영을 했던 부분인데 이 부분이 면적에 대한 특별한 규정이 있나요, 국토부에서 얘기했던?

전체는 10만 이하고요.

그러니까 우리 서울시에서 규정한 부분이 다른 어떤 규정에 의해서 이렇게 하느냐는 얘기를 물어보는 겁니다.

똑같습니다. 정부하고 같이 10만㎡…….

그러니까 사실은 어떤 규정이 특별하게 딱 정해져 있는 건 아닌데 그때 당시에 공모할 때 했던 부분이고요.

아닙니다. 그 규정은 정해져 있지요, 10만㎡ 미만, 각 단위사업은 2만㎡ 미만.

소규모 관리구역 자체에서요, 관리계획 수립하는 데 있어서?

네.

그래요?

네. 관리지역 지구는 아까 말씀드린 대로 10만 이하로 설정해야 되고요. 10만이면 충분하지 않습니까?

그런데 실제 현장에 나가보면 대부분의 웬만한 지역들은 일부 지역 빼놓고는 저층주거지라든가 이런 소규모 주택정비지역들은 구분하기가 쉽지 않습니다. 왜냐하면 전체적으로 제가 예를 들어서 자꾸 제 지역 얘기하게 되는데, 제 지역구 중에 하나가 화곡본동이라는 지역이 있습니다. 인구가 한 3만 6,000 되거든요. 그런데 거기는 아파트, 공동주택이 한 채도 없습니다. 전체가 다 저층주거지고 전체가 언덕에 있는 그런 지역이거든요. 그렇게 되면 거기에 지금 현재 도심 공공주택 복합사업을 하겠다고 제안한 데가 한 네 군데 정도 되는데 규모가 보통 보면 한 15만, 16만입니다, 일부 지역을 다 빼고도. 그런 형태로 굉장히 넓습니다. 그래서 이런 부분들을 결국은 그렇게 하면 지자체에서 이것을 신청할 때 다 분리해서 신청할 수밖에 없는 구조로 되어 있거든요.

그렇습니다.

그래서 오히려 그런 부분은 전체적인 그런 어떤 저층 주거지가 밀집되어 있는 큰 규모의 지역은 관리계획 수립을 할 때 꼭 그 지역이 아니라 큰 테두리, 큰 범위 내에서 진행했으면 어떻겠는가 하는 생각을 갖습니다.

네, 정부하고 한번 협의해 보겠습니다.

그래서 한번 제안해서 이왕 시작하는 것, 왜냐하면 그 내에서 우리가 전체 개발을 하는 게 아니고 예를 들어 부분 부분 개발할 수 있는 여건이기 때문에 오히려…….

지구단위계획 수립하고 개발사업 수법을 쓰기 때문에…….

네, 그런 방법이 더 좋겠다는 생각이고요. 그래서 앞으로 공공재개발이나 여러 가지 공공기획 이런 부분들도 지역안배가 필요하지 않느냐 하는 생각을 갖습니다, 늘 보면. 왜 그러냐면 지역안배를 통해서 개발이 이루어져야만 나중에 전세난이나 여러 가지 문제점들을 해소해 나갈 수 있는데 지금 공공재개발, 예를 들어서 도심 공공주택 복합사업 등 모든 것이 지역에 너무 편중되어 있습니다. 동시에 개발할 수 없는 여건이 되어 있거든요. 그래서 서울시 정책을 펼치면서라도 균형적인 부분, 지역안배라든가 이런 형태를 띠어서 차질 없이 진행할 수 있도록 해 주시기 바랍니다.

네, 그렇게 하도록 하겠습니다, 위원님.

이상입니다.

장상기 위원님 수고하셨습니다. 전석기 부위원장님 질의해 주시기 바랍니다.

늦게까지 고생이 많습니다. 업무보고 17페이지 한번 보실래요? 17페이지에 보면 소규모 노후 위험 건축물 계측관리 추진 사업이 있는데 여기에 보니까 서울시 예산은 전혀 없어요. 없고, 그리고 국비 6억 원이 지금 들어와 있는데 효율적인 계측관리를 하기 위해서는 서울시의 예산이 반영되어야 되지 않나요?

위원님, 이것은 과학기술부 예산을 따온 건데요. 일단 칭찬을 해 주시면 고맙겠고요. 우리 담당 과장님이 내년도 과기부 15억 예산을 지금 노리고 있어서 당장 시비가 필요 없답니다. 각 자치구에서는 2,000만 원씩 다들 후보지를 선정할 때 매칭해서 예산을 준비하고 있답니다.

효율적인 사업을 위해서는 내년도 예산에 반영해 주시기 바라고요.

네, 검토하겠습니다.

그렇게 하고, 21페이지 어린이집 환기설비 설치 이것이 공기순환기 설치 지원인데 고정형을 지원해 주는 겁니까, 그렇지 않으면 이동형을 설치해 주는 겁니까?

둘 다 고려하고 있습니다. 특정하게 결정된 건 없고요, 건물 여건에 따라서.

제가 보기에는 이동형은 가급적 지양하고 고정형으로 했으면 좋겠어요. 왜냐하면 기구를 설치하지 말고 설비시설 이걸 해서 영구히 하게끔 이렇게 해 줬으면 좋겠습니다. 그것에 대해서는 아마 예산이 올해 5억 정도 되어 있는데 집행이 다 된 것 같아요. 하지만 앞으로 어린이집 공기순환을 위해서는 아마 설비시설을 설치해서 어린이의 건강을 위해 지원해 주시기 바랍니다.

네, 최선을 다하겠습니다.

그리고 23페이지 재건축사업 정상화 추진 여기에 보면 중간에 노후아파트 흔적남기기 재검토 사항이 있습니다. 이 사항이 있는데, 흔적남기기는 제가 1년 전에 한번 질의를 했던 사항입니다. 재건축 흔적남기기 사업은 기존 노후된 아파트 1개 구역의 1동 내지 2동씩 이렇게 남기는 사업이 되겠습니다. 어떻게 보면 장점보다는 아마 단점이 더 크다고 저는 봅니다. 건축계획에 저해가 되고 그다음에 나머지 남겨진 동에 대한 유지 관리 문제 그다음에 수익성 저해, 그다음에 조합원들의 불만이 많습니다. 우리 실장님께서는 흔적남기기의 장점이 무엇이라고 봅니까?

제가 그 위원회에 참여하지는 않았습니다만 사라져가는 근현대 주거지랄지 또는 레거시라고 해도 되겠지요, 유산이라고 불러도 되는 그런 것들이 조금은 남아 있어서 과거와 도시의 추억으로 남아있을 수 있겠구나 그런 점은 장점이라고 생각합니다.

남아 있는 동의 유지 관리를 위해서 다른 시설로 사용할 계획이잖아요. 그렇지요?

네.

그대로 남기는 건 아닌 것 같아요.

네.

그렇게 봄으로 인해 가지고 어떻게 보면 진짜 장점보다는 단점이 훨씬 크다고 보거든요. 그래서 이것을 제가 회의 때도 두 번 정도 아마 참석을 했던 것 같아요, 서울시에서 하는 회의에. 했는데, 앞으로 이 계획을 바꿔본다고 했는데 이 사항에 대해서는 어떻게 진행되는지요?

오늘 상임위에 보고드리고 위원님들 동의해 주시면 민원이 있는 지역들이 정해져 있지 않습니까? 그런 부분들 적극적으로 주민 만나서 개선안을 한번 도출해 보겠습니다.

그것을 각 지역별로 한번 조사를 해서 너무 많이 공정이 진행된 데는 아마 흔적남기기 이것을 없애기가 쉽지는 않을 것 같습니다. 그런데 아직 기초공사를 하거나 이런 데는 과감하게 흔적남기기를 수정하는 것이 바람직하지 않나 저는 이렇게 생각합니다.

네, 적극 반영하겠습니다.

그리고 위원장님 다음 질의는 건축기획과장님한테 하고 싶습니다.

건축기획과장 나오세요.

건축기획과장 박순규입니다.

이건 자료에는 없지만 소규모건축물 굴토심의와 관련해서 주변에서 문제점에 대해서 저한테 얘기가 많이 들어왔습니다. 그래서 질의를 하겠습니다. 2019년도에 건물 신축 시 굴착 깊이의 2배 범위 내에 노후 건축물이 있으면 굴토심의를 받도록 조례를 개정했습니다. 그런데 개정할 당시에는 2018년도에 상도유치원 지반 붕괴사고로 해서 굉장히 강화된 심의를 하게 된 사항이거든요. 예를 들어 가지고 0.5m를 굴착할 경우에도 반경 1m 내에 노후 건축물이 있으면 굴토심의를 받아야 되는 그런 문제점이 있습니다. 이것에 대해서 어떻게 알고 계시나요?

잘 알고 있습니다. 그 당시 본공사인 골조공사보다는 그전에 가설공사를 하고 굴착공사를 하다가 안전사고가 발생하는 경우가 많았기 때문에 안전을 위해서 조례에 담았던 사항입니다. 말씀하신 것처럼 그 당시에 상당히 심도 있는 고민을 했는데 기초는 건축법에 의해서 동결심도 이하로 들어가야 된다는 규정이 있습니다. 서울시 같은 경우는 지역계수가 90cm 이하로 들어가야 겨울에 기초가 얼지 않아서, 얾에 의해서 부동침하가 일어날 수 있거든요. 그래서 아마 지하층이 없어도 1m 이상은 굴토를 해야 되는 상황이 되기 때문에 지하가 없어도 주변 깊이의 2배 이내에 20년 이상의 조적조가 있거나 30년 이상의 RC조 구조가 있는 경우에는 심의를 받도록 해서 안전을 확보한 바 있습니다.

다른 시도에도 이런 규정이 있나요?

다른 시도에는 없고 저희 서울시에서 안전에…….

그렇죠. 우리 서울시에만 있는 것 같습니다.

네, 그렇습니다.

강화가 돼도 너무 많이 강화가 된 것 같아요. 그러다 보니까 특히 강남은 말고 강북지역에 여러 개의 구청이 되겠습니다. 보면 저층주거지가 많은 지역에서는 특히 불만이 많거든요. 그러다 보니까 건물을 심의하기 위해서 요청을 하면 보통 한 1개월 내지 1.5개월은 늦어지거든요. 늦어지고 여기에 대한 비용도 만만치 않은 것 같아요. 그러다 보니까 지금 불만이 제기되고 있어요. 그래서 이렇게 어려움을 겪고 있는데 서울시에서는 완화해 줄 수 있는 그런 의향은 없는지요?

위원님이 말씀하신 부분 충분히 이해할 수 있겠습니다. 안전이 우선인 건 맞는데요 위원님께서 말씀하신 내용이 너무 얕은 정도의 기초를 하더라도 하는 게 좀 과하 지 않느냐는 말씀이신 것 같아서 이 부분은 안전에 문제가 없는 범위 내에서 저희도 전문가들 의견을 한번 청취해서 개선할 수 있는 부분이 있으면 개선하도록 별도 보고를 드리도록 하겠습니다.

제가 구체적으로 어떻게 해 달라고 얘기했으면 좋겠다는 얘기는 안 하겠지만 우리 건축기획과에서 공청회도 좋고 이런 걸 한번 거쳐서 타 시도보다는 우리가 훨씬 강화됐기 때문에 어떻게 보면 주민들의 불만을 잠재우기 위해서 우리 서울시에서도 이 심의규정을 한번 개정해 보는 것도 괜찮다고 봅니다, 안전을 해치지 않는 범위 내에서.

네.

저는 건물에 지하층이 없거나 이렇게 하면 심의를 생략해 줘도 되지 않나 그런 취지로 말씀드리는 겁니다.

그런데 지하층이 없거나 또는 인접건물이 있어도 인접건물 기초가 어느 정도에 위치하고 있는지 이런 것을 감안해서 전문가들 자문을 거쳐서 한번…….

근처 인접건물에 지하층이 있어서 그것보다 덜 파거나 실제 건축하는 건물에 지하층이 없을 경우에는 저는 심의규정을 좀 완화해서 해 주는 것도 괜찮지 않나 그래서 질의를 드린 겁니다.

네, 위원님. 검토해서 보고드리겠습니다.

이상입니다.

전석기 부위원장님 수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제17항, 제18항에 대한 질의답변을 모두 마치겠습니다. 김성보 주택정책실장을 비롯한 관계공무원 여러분, 수고 많으셨습니다. 오늘 회의 과정에서 정책대안으로 제시한 사항에 대해서는 업무에 적극 반영하여 주시고 서울시민의 주거안정을 통한 삶의 질 향상에 기여할 수 있도록 더욱 노력해 주시기 바랍니다. 이상으로 주택정책실 소관 회의를 모두 마치겠습니다. 공공개발기획단 소관 업무보고는 서면으로 갈음하도록 하겠습니다. (참고) 공공개발기획단 업무보고서 (회의록 끝에 실음)