김태수 의원 발언

지금 시공자 선정에 대한 조합의 어려움은 알고 있었고요 거기에 대해서, 당초 그거에 대한 대안으로 융자를 했는데 지금 예산 지원이 넉넉하지 않기 때문에, 아까 말씀드린 것처럼 300억이 아니라 한 500억 이상 필요한데 운영하다 보니까 조합에서 다 신청금액에 많이 못 받아갑니다. 그럼에도 불구하고 정비업체라든가 설계업체에 대한 대가를 준다든지 그런 것들이 힘들고요, 현실적으로 조합 운영하는 게 쉽지 않은 사항이 있습니다.

네.

기본적으로 조합에서 신청을 할 때 일단 무분별하게 많이 신청하는 경우가 있고요. 그래서 그 정도 줄 걸 예상하고 일단 미리 많이 신청하는 부분이 있습니다. 그래서 저희들이…….

네.

네. 데이터는 별도로…….

여기 보면 지금 평균 구역지정에서 추진위까지가 8개월, 그다음에 추진위에서 조합이 2년 6개월, 조합에서 시행인가까지가 2년 3개월, 그다음에 시행인가서부터 관리처분이 2년 4개월, 관리처분에서 착공이 2년, 착공에서 준공까지 3년, 그래서 총 한 12년 10개월 정도가 소요되는 것으로 파악되고 있습니다.

네.

그 부분에 대해서는, 근본적으로 정비사업이 늦어지는 것에 대해서는 다들 아시겠지만 그동안에 전임 시장님 이후에 정비사업에 대한 규제 또 그리고, 그런 부분이 있었기 때문에 일단 정비계획 확정이 안 됐고 또 건축심의 인허가 과정에서 굉장히 지연이 되다 보니 그런 것이라고 판단을 하고요. 또 시공자 선정 같은 경우는 최근의 한남2구역처럼 그 부분에 대해서는, 시공자 선정하는 것에 대해서는 크게 어느 정도 사업시행인가 이후에는…….

네.

네, 맞습니다.

네, 맞습니다.

초기에 사용 비용이 아까 말씀드린 것처럼 1년에 한 3억씩 드는데요 충분히 공감을 합니다. 그런데 그런 3억에도 불구하고, 기본적으로 조합원들이 운영이 힘들다고 해서 향후에 한 10년 후 또는 5년 후가 될지 모르겠지만 공사비가 몇천억씩 늘어난 것에 대한 체크를 할 수 없다는 부분에 대해서는 장기적으로는 조합원들한테는 손해일 거고요. 단지 지금 힘든 것들이 조합추진위나 그런 부분에 대해서는 좀 숨통이 트일지 몰라도 둔촌주공 사태와 여러 사태로, 아마 그런 것들이 계속 나올 겁니다. 지금 내역입찰이 안 된 것들이 계속 공사비 증액이 되고, 최근에 공사비가 굉장히 많이 올랐기 때문에 이렇게 시공자 선정이 된 상태에서 공사를 진행 안 하고 배짱으로 아마 공사비를 올렸던 현장이 많을 건데 그 부분이 우려가 되고요. 그래서 당초에 저희들이 공공지원제도를 처음 시작할 때 초기 조합의 시공사와의 유착이나 이런 것들이 굉장히 많이 만연했기 때문에 조합 운영의 힘듦에도 불구하고 어쩔 수 없이 도입을 했고요, 그 와중에 저희들이 정비사업 융자금을 충분히 확보를 해야 되는데 그러지 못한 것들은 저희들이 안타까워하고 있습니다.

네, 맞습니다.

네, 일부 변경 과정에서 내역입찰 부분이 없기 때문에, 그런데 그런 부분보다는 말씀드린 것처럼 이렇게 둔촌주공 사태처럼 굉장히 큰 금액을 할 때 더 큰 문제가 발생한다고…….

일단 근본적으로 서울에는 규모가 좀 크고요, 그리고 서울 이외 지역들은 좀 규모가 작은데 그런데 최근에 저희들이 파악한 바로는 서울 이외 지역은 지금 시공자 선정을 조합설립 이후에 바로 하기 때문에 지금 둔촌주공처럼 그렇게 공사비가 과다하게 증액이 돼서 문제가 되는 경우가 많이 있다고…….

지금 시간이 늘어나는 건 여러 가지 문제가 있는데요 하다 보면 정비계획 변경이라든지 새로운 법규가 들어와서 하는 건데 그거를 위원님 말씀대로 100% 이것들을 시공자 선정 방법으로 보기에는 저희들이 어렵다고 봅니다.

그 말은 지금 서울 같은 경우는 규모가 크기 때문에 문제점이 크게 부각되는 거고요, 지방업체 같은 경우는 시공자 선정이 내역입찰이 안 된다 하더라도 부분수용도 하면서 그랬다는 얘기입니다.

규모가 크다면 여러 가지 결정할 사항이 많아서 일반적으로 그렇게 보고 있습니다.

경기, 인천지역에도 저희들이 파악해 본 바로는 고덕, 둔촌주공처럼 이렇게 문제들이 지금 발생하고 있는 현장이 다수 있다고 파악이 됩니다.

네.

네. 위원님 말씀하신 것처럼 공공재개발이나 신탁방식은 시공자 선정에 특히 규제가 없습니다. 그 이유는 신탁방식이나 공공재개발은 나중에 청산 때 얼마에 계약을 했고 얼마를 썼는지 명확하게 근거자료를 토지 등 소유자한테 주기 때문에 어떻게든 간에 나중에 최종적으로 내역입찰방식의 계약서를 유지하고 있습니다. 그렇지 않으면 지금 조합장이 내역에 대해 평당 얼마해서 그렇게 신탁을 하면서 할 수가 없기 때문에 명확하게, 현재 시공자 선정이 앞에 됐다 하더라도 최종적으로는 내역입찰방식이나 명확한 관공서와 같은 그런 입찰 형태를 갖고 있기 때문에 신탁방식이나 공공재개발은 굳이 시공자 선정을 사업시행인가 뒤로 늦출 필요는 없다고 생각을 합니다.

말씀하신 것처럼 일부 추진주체들은 사용비용에 대해서 당장 시공사가 돈을 주니까 그 부분에 대해서는 환호할 것 같기는 한데요. 그런데 결과적으로는 지금 내역입찰을 하지 않은 폐해들이 현실적으로 나타나기 때문에 그 부분에 대해서는 전체 조합원들의 의견을 묻고 또 거기에 대해서, 내역입찰하지 않은 문제점에 대해서도 여러 전문가 의견을 추가로 검토를 해 볼 필요가 있다고 생각을 합니다.

정리 좀 해 주시기 바랍니다.

네, 맞습니다.

김태수 위원님 수고하셨습니다. 강동길 위원님.

다른 분들 안 계세요?

기존에 있는 절차 내에서 최대한 저희들이 합리적으로 진행을 하고 있습니다.

네, 맞습니다.

다음 질의하실 분? 더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치도록 하겠습니다. 5. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285)(서준오 의원 대표발의)(서준오ㆍ강동길ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김지향ㆍ남창진ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ박칠성ㆍ서상열ㆍ신복자ㆍ이경숙ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ임만균ㆍ전병주ㆍ최기찬ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 발의) 6. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307)(강동길 의원 대표발의)(강동길ㆍ경기문ㆍ김성준ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ민병주ㆍ박영한ㆍ유정인ㆍ이민옥ㆍ이영실ㆍ이종태ㆍ임종국ㆍ최민규ㆍ홍국표 의원 발의) 7. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318)(김경 의원 발의)(강동길ㆍ강석주ㆍ고광민ㆍ김기덕ㆍ김동욱ㆍ김성준ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김용일ㆍ김원태ㆍ김인제ㆍ김춘곤ㆍ김현기ㆍ남창진ㆍ문성호ㆍ박강산ㆍ박수빈ㆍ박승진ㆍ박영한ㆍ박유진ㆍ박칠성ㆍ서준오ㆍ성흠제ㆍ소영철ㆍ송도호ㆍ송재혁ㆍ신복자ㆍ아이수루ㆍ왕정순ㆍ우형찬ㆍ유정인ㆍ유정희ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이병윤ㆍ이상훈ㆍ이성배ㆍ이소라ㆍ이영실ㆍ이용균ㆍ이원형ㆍ이은림ㆍ이종태ㆍ이효원ㆍ이희원ㆍ임규호ㆍ임만균ㆍ임종국ㆍ장태용ㆍ전병주ㆍ정준호ㆍ최기찬ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최재란ㆍ한신ㆍ허훈ㆍ황철규 의원 찬성)

수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 제285번, 제307번, 제318번 검토보고를 순차적으로 드리도록 하겠습니다. 먼저 의안번호 285번 도정 조례 일부개정조례안이 되겠습니다. 3페이지입니다. 이 개정조례안은 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단 비용부담과 관련하여 안전진단의 실시를 요청하는 자가 ‘전부 부담해야 한다’는 현행 강행규정을 ‘부담하도록 할 수 있다’는 임의규정으로 개정하고, 시장 또는 구청장이 지원한 안전진단 비용을 준공인가 신청 전까지 환수토록 하려는 것입니다. 다음 페이지입니다. 상위법인 도시정비법에서는 정비계획 수립시기가 도래하지 않은 경우 안전진단에 드는 비용을 요청자에게 부담하게 ‘할 수 있다’고 임의규정하면서 법 시행령에서 안전진단의 대상 등에 필요한 사항을 정하도록 하고 있고, 도시정비법 시행령에서는 세부사항은 시도 조례로 정할 수 있도록 규정함에 따라 서울시 조례는 요청자가 안전진단 비용의 전부를 부담하도록 규정하고 있습니다. 현행 조례의 입법취지는 법에서 임의규정한 사항과 같이 운영하여 안전진단 비용을 구청장이 부담할 경우 자치구 예산 부족을 이유로 안전진단이 지연되어 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고, 형평성 논란과 함께 추가 민원 발생 가능성이 예상되므로 수익자 부담원칙에 따라 재건축 안전진단 비용의 전부를 요청자가 부담토록 한 것입니다. 다음 페이지입니다. 주민 부담 현황을 살펴보면 최근 5년간 실시한 평균 안전진단 비용은 단지별로 약 1억 4,000만 원 정도 소요된 것으로 파악되며, 이를 세대당으로 파악해 보면 약 12만 원 정도인 것으로 파악되어 주민 부담은 크지 않은 것으로 사료됩니다. 다음으로 자치구 부담 현황을 살펴보면 도시정비법 제12조에 따라 안전진단의 실시는 입안권자인 구청장이 실시하며 비용은 자치구 및 안전진단 실시를 요청하는 자(주민)가 부담하고 있는데 이를 주민이 부담하지 않을 경우 서울시나 자치구의 예산 확보가 필요한 사항입니다. 다음 페이지입니다. 안전진단 비용을 자치구가 전액 부담할 경우 10년간 1,487억 원이 소요될 것으로 예상되는바 자치구 재정여건을 고려하여 실제 부담가능 여부에 대해서는 면밀한 검토가 필요하다고 사료됩니다. 다음 페이지입니다. 7페이지 되겠습니다. 현재 재건축 안전진단 기간이 늘어나고 통과가 어려운 것은 주민들이 부담해야 할 안전진단 비용 모금이 어려운 것에 원인이 있을 수도 있으나 2018년 구조안전성 기준강화에 따른 일시적 현상으로도 볼 수 있습니다. 실제 기준강화 이후 안전진단 착수까지 평균 18개월 이상 소요되는 것으로 나타났고 이로 인해 안전진단 통과 단지는 91% 이상 감소한 것으로 파악되었기 때문입니다. 이러한 문제점을 해소하기 위해 정부는 지난 12월 8일 구조안전성 비중을 30%로 재조정하는 등 재건축 안전진단 기준 개선방안을 발표하였습니다. 기준이 개정될 경우 내년 1월로 예상됩니다. 안전진단 종합점수가 하락해서 유지보수 대상 단지가 조건부 재건축 단지로 변경되어 안전진단 통과 단지 수는 증가해서 재건축사업이 정상화될 수 있을 것으로 사료가 됩니다. 다음 페이지입니다. 8페이지입니다. 안전진단 비용 선지원 후반환 관련해서 말씀드리겠습니다. 개정안은 구청장이 비용을 선지원하고 후반환토록 규정하면서 정부의 재건축 안전진단 기준완화와 연계하여 재건축사업을 속도감 있게 추진토록 하기 위한 것으로 이해되며 이는 최근 지난 2022년 9월부터 10월까지 구청장협의회가 서울시에 안전진단 비용 지원 조례 개정을 건의한 내용과 동일한 취지인 것으로 사료됩니다. 개정안의 제안이유와 구청장협의회 건의사항을 고려할 때 무분별한 안전진단 신청을 방지하기 위하여 안전진단에 필요한 비용을 1회에 한하여 전부 또는 일부를 구청장이 선지원하고 후반환토록 하는 것은 재건축사업의 활성화 차원에서 검토가 가능하겠습니다. 그럼에도 수익자부담원칙에 비추어 현행 조례와 같이 안전진단의 실시를 요청하는 자가 안전진단에 드는 비용 전부를 부담토록 유지하는 것은 재건축사업의 특성을 고려할 때 타당한 측면이 있겠습니다. 다음 페이지입니다. 9페이지입니다. 지원된 안전진단 비용 반환시점과 관련해서 말씀드리겠습니다. 지원된 보조금은 준공인가 신청시점이 아닌 관리처분인가 전까지 구청장에게 반환토록 하는 것은 수정검토가 가능하다고 사료됩니다. 이는 준공인가 신청시점으로 할 경우 지원된 보조금의 반환시기가 지나치게 늦어질 우려가 있고 이로 인해 자치구의 재정여건에도 지속적인 영향을 미칠 것으로 예상되며 지방보조금법에 따라 반환조건을 붙이더라도 안전진단 비용이 회수되지 않을 경우 장기간 소송을 진행해야 할 위험성이 존재하기 때문입니다. 하단부입니다. 다음으로 토지등소유자의 추가 동의요건 및 구청장과의 협약체결 관련해서 말씀드리겠습니다. 무분별한 재건축 안전진단 비용지원 요청 시 이를 방지하기 위해서는 정비계획의 입안요건인 토지등소유자의 60% 이상 동의를 받은 후 안전진단 비용, 반환방법, 반환시기를 포함하여 구청장과 협약을 체결하는 방안이 검토 가능할 것으로 사료됩니다. 끝으로 재건축 안전진단 탈락 시 비용반환 주체와 비용반환 시기 및 방법 등에 대해서는 신중한 논의와 함께 실효성 있는 반환대책 마련이 요구된다 하겠습니다. 종합의견입니다. 개정안은 재건축 안전진단 비용과 관련하여 안전진단의 실시를 요청하는 자가 전부 ‘부담해야 한다’는 강행규정을 시행령처럼 임의규정으로 개정함으로써 공공이 안전진단 비용의 일부를 지원할 수 있는 근거를 마련하려는 것으로 재건축사업의 초기 진입장벽을 낮추는 효과를 거둘 수 있을 것으로 사료됩니다. 그러나 안전진단 비용을 구청장이 부담토록 할 경우 재정자립도가 낮은 자치구에서는 예산 부족을 이유로 비용지원이 지연돼 정비계획 수립에 영향을 미칠 수 있고 이에 따른 추가적 민원 발생 가능성도 예상되므로 재건축사업에 적용되어 온 수익자부담원칙에 비추어 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 비용의 전부를 부담토록 한 현행 조례의 입법취지를 감안할 필요가 있겠습니다. 또한 주민 등 요청자의 부담으로 안전진단을 이미 통과한 건축물과 그렇지 않은 건축물 간에 형평성 문제가 제기될 수 있고, 향후 무분별한 안전진단 실시요청이 몰릴 경우 안전진단 비용규모와 자치구별 재정자립도에 따라 정비계획의 입안권자인 구청장이 안전진단에 드는 비용을 부담하기에는 현실적인 한계가 존재할 것으로 판단됩니다. 종합의견 말씀드리겠습니다. 재건축 수익자 부담원칙에 비추어 현행 조례와 같이 안전진단의 실시를 요청하는 자가 안전진단에 드는 비용 전부를 부담토록 유지하는 것이 적정할 것으로 사료되며, 공공이 재정을 투입하여 안전진단비용을 지원할 수 있도록 하는 이 개정안은 지난 12월 8일 국토부가 발표한 재건축 안전진단 합리화 방안을 통해 구체적인 안전진단제도 개선방안이 마련된 만큼 내년도, 2023년도 초 예정입니다. 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시) 개정 이후 재건축 시장의 추진여건을 살펴본 후 충분한 논의를 거쳐 입법정책적으로 결정할 사항이라 판단됩니다. 다음 페이지입니다. 붙임 문서는 관련법령부터 재건축 안전진단 제도 개요, 그리고 재건축 안전진단 기준 개정 전후 비교표 등이 첨부되어 있으니 참고해 주시기 바랍니다. 다음으로 의안번호 제307번 같은 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다. 3페이지가 되겠습니다. 이 개정조례안은 부동산 경기침체, 주민 갈등 등으로 장기간 정비사업이 정체되면서 정비구역 지정목적을 달성할 수 없는 사유가 발생할 경우 도시정비법에 따라 정비구역의 직권해제를 요청할 수 있는 요건으로 ‘추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상’ 또는 ‘조합 설립에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상’을 조례에 신설하고, 도시정비법에 근거하여 시장은 직권해제된 구역에서 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가 이후 사용한 매몰 비용의 70% 범위 내에서 이를 보조할 수 있게 하려는 것입니다. 개정안의 주요내용은 아래표를 참고해 주시기 바랍니다. 먼저 발의배경을 살펴보면 강북2재정비촉진구역과 같이 도시정비법에 따라 직권해제된 정비구역이 존재함에도 도시정비법에 따라 해제된 정비구역을 위한 사용비용 보조비율이 현행 조례에 규정되어 있지 않아 사용비용 보조를 받을 수 없는 해산 조합이 도시정비법 제21조제1항제1호 및 제2호에 따라 해제된 정비구역처럼 사용비용을 보조해 달라는 민원을 제기해 온 것으로 파악됩니다. 그래서 이러한 민원을 극복하기 위한 후속조치로 이해할 수 있겠습니다. 4페이지 하단부가 되겠습니다. 정비구역 등의 직권해제 동의비율 관련입니다. 먼저 정비구역 등의 직권해제 동의비율과 관련하여 살펴보면 50% 동의를 필요로 하는 추진위 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상이 정비구역 직권해제에 동의하는 경우 이는 전체 토지등소유자의 25% 이상 동의를 의미하므로 당해 정비사업은 조합설립인가에 필요한 동의율 75% 이상의 확보가 불가하여 정비사업의 정상추진은 어려울 것으로 판단되므로 개정안 제14조의2 전단에서 규정하는 직권해제 동의비율인 2분의 1은 적정한 것으로 판단됩니다. 중간입니다. 또한 정비구역 직권해제를 위한 최소 비율을 산정해 보면 당초 미동의 토지등소유자 49.9%로 가정할 때 이들 전원이 사업추진에 동의하는 경우에도 동의 대 미동의 비율은 74.95% 대 25.05%가 되는데 이 경우 동의 비율이 75%에 못 미쳐 조합설립인가 요건을 달성하지 못함에 따라 ‘추진위 구성에 동의한 토지등소유자’의 2분의 1 이상 동의에 따른 정비사업의 직권해제 요건은 적정한 것으로 판단이 됩니다. 아래표를 참고해 주시기 바랍니다. 하단부입니다. 한편 조합설립에 동의한 토지등소유자, 4분의 3 이상을 의미합니다. 이들의 3분의 2 이상 동의가 있는 경우, 이는 전체 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 의미하는바 당해 정비사업은 사업시행계획인가에 필요한 동의율인 50% 초과를 확보하지 못하기 때문에 정비사업 추진은 어려울 것으로 판단됩니다. 또한 정비구역 직권해제를 위한…….

잠깐만요. 수석님, 아까 우리가 이의가 없던 것은 빨리빨리 넘어가고 이의가 있는 것만 좀 얘기를 해 주세요.

네, 결론으로 넘어가겠습니다. 8페이지입니다. 사용비용 보조비율 관련해서 집행기관의 의견조율 결과 사용비용의 보조비율 70%는 다른 사례에 비추어 볼 때 적정하다는 입장이니 참고해 주시기 바랍니다. 그리고 9페이지, 10페이지 수정안에 대한 부분을 참고해 주시기 바랍니다. 다음으로 사용비용 보조비율 및 보조에 관한 적용례인데요, 이 부분에 대해서는 고시가 있는 날부터 6개월 이내 신청하도록 경과조치와 근거를 명확히 하는 부분에서 부칙에 대한 수정의견이 참고되어 있으니 10페이지, 11페이지 참고해 주시기 바랍니다. 종합의견입니다. 개정안은 정비구역의 직권해제를 요청하기 위한 요건으로 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 경우 2분의 1 이상의 동의 및 조합설립에 동의한 토지등소유자의 경우 3분의 2 이상의 동의를 받도록 하는 규정을 신설하고, 직권해제된 구역에 대해서는 사용비용의 70% 범위 내에서 보조하도록 하는 내용을 조례에 규정하려는 것으로 개정의 필요성과 적정성이 인정됩니다. 다음으로 의안번호 제318번 같은 도정 조례 일부개정조례안 검토보고드리겠습니다. 2페이지입니다. 이 개정조례안은 주거용도의 지하층이 있는 공동주택에 대하여 노후ㆍ불량건축물로 판단하는 기준을 현행 30년에서 20년으로 완화하는 내용입니다. 현행 도시정비법에서는 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물을 노후ㆍ불량건축물로 규정하고 있는데 이와 관련하여 서울시 조례에서는 해당 기간을 건축물 구조에 따라 30년 또는 20년으로 나누어 규정하고 있습니다. 아래표를 참고해 주시기 바랍니다. 이러한 건축물 구조에 따른 노후ㆍ불량건축물의 판단기준은 2015년 시행령 개정 당시 노후ㆍ불량건축물의 경과연수 상한기준에 대한 조례 위임 범위가 20년 이상에서 20년 이상 30년 이하로 조정된 것에 기인합니다. 다음 페이지입니다. 건축자재와 시공기술이 발전하고 건축물 안전에 관련한 사항들이 강화되면서 과거에 비해 건축물 수명은 장수명화되어 있습니다. 이런 것을 감안할 때 이 개정조례안의 적정성 여부를 논하기에 앞서 현행 법규에서 정하고 있는 노후ㆍ불량건축물에 대한 판단기준을 준공 연도를 단순 고려하여 재건축 연한을 단축시키는 것이 바람직한지 여부에 대해서는 신중한 입장을 견지할 필요가 있다고 생각이 됩니다. 하단부입니다. 개정안에 대한 주택정책실의 내부검토 결과에 따르면 개정안의 핵심 내용인 주거용도의 지하층이 있는 공동주택의 노후ㆍ불량건축물 판단기준을 20년으로 완화할 경우 실제 반지하주택이 있는 공동주택의 재개발을 유도하는 효과는 미미한 것으로 예측되었습니다. 참고해 주시기 바랍니다. 6페이지입니다. 신속통합기획 공모의 경우 2차 공모 대상지역의 경우 침수지역이 있거나 반지하주택 등이 밀집한 경우 가점 항목을 추가함으로써 반지하 밀집지역의 주거상향을 지원하고 있는 현 시점에서 노후ㆍ불량건축물 기준을 30년에서 20년으로 완화하는 것은 제도 운영상 실익이 크지 않을 것으로 보입니다. 종합의견 말씀드리겠습니다. 앞서 살펴보았듯이 현행 조례는 건축구조의 유형별 내구연한에 기초하여 노후건축물의 경과연수기준을 적용하는 것을 원칙으로 삼아 왔는데 현재까지 이러한 원칙 외에 별도의 예외규정을 둔 적은 없습니다. 다음 페이지입니다. 이러한 원칙이 변경될 경우 도시정비법의 적용을 받거나 준용되고 있는 모든 정비사업에 영향을 일괄적으로 줄 수 있는바 주거용 지하층이 있는 공동주택에 한하여 예외를 인정하는 것에 대해서는 신중한 입장을 견지할 필요가 있겠습니다. 이상으로 검토보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 285) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 307) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 318) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)

오정균 수석전문위원 수고하셨습니다. 김승원 주택정책실장 직무대행은 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.

주택공급기획관 김승원입니다. 서준오ㆍ강동길ㆍ김경 의원님께서 발의하신 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 먼저 서준오 의원님께서 발의하신 의안번호 285번 개정 조례안은 지난 제314회 임시회에서 올해 하반기 안전진단 기준 완화 후 재건축 추이를 살펴보고 재추진하고자 보류됐던 사항입니다. 이와 관련하여 2022년 12월 8일 국토교통부에서 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하였습니다. 그 내용으로는 안전진단의 기준 완화, 조건부 재건축 범위 축소, 적정성 검토 선택적 시행, 기존 안전진단 추진 중인 단지 소급적용 등을 담았으며 이러한 안전진단 규제 완화를 통해 현재 재건축 추진 대상지인 305개 단지가 수혜를 볼 예정입니다. 또한 제174차 구청장협의회 건의사항으로 재건축 안전진단 비용 지원을 위한 조례 개정 요청이 있어 지난 10월 각 자치구에 안전진단 비용지원 의견을 수렴한 결과 재건축단지가 많은 일부 자치구만 지원 의지가 있는 것으로 나타나 조례 개정 시 자치구별 안전진단 비용 지원 유무에 대한 편차 발생으로 형평성 논란 등이 우려되는 상황입니다. 아울러 지난 8월 아파트 단지별로 적립된 장기수선충당금을 재건축 안전진단 비용으로 활용 가능토록 국토부에 공동주택관리법 개정을 건의한 사항이 현재 긍정적으로 검토되고 있는 점을 고려할 때 제도개선 완료 시까지 동 조례 개정은 신중을 기할 필요가 있다고 사료됩니다. 다음으로 강동길 위원님께서 발의하신 의안번호 307번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 개정 조례안은 도시 및 주거환경정비법에서 위임한 직권해제요청을 할 수 있는 토지등소유자의 동의비율을 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 2분의 1 이상, 조합 설립에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상으로 하고, 추진위원회 또는 조합에서 사용한 비용을 70% 이내에서 시장이 보조할 수 있도록 하는 내용입니다. 우선 위원님이 발의하신 직권해제요청 동의비율은 당초 추진위원회 또는 조합의 미동의자가 모두 동의하더라도 다음 사업단계로 추진할 수 없도록 하는 비율에 해당하며, 사용비용 보조비율은 타 직권해제 시 보조할 수 있는 비율과 동일하여 매우 합리적이라고 판단되는바 본 개정안에 동의합니다. 다만, 해제요청 절차를 명확히하여 진행할 수 있도록 관련 양식을 신설하고, 그 외에 이미 삭제된 조항에 근거하고 있는 조례의 조문 정비가 필요함에 따라 이를 추가 제안하고자 합니다. 마지막으로 김경 의원님께서 발의하신 의안번호 318번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 개정 조례안은 주거용도의 지하층이 있는 공동주택에 대하여 노후ㆍ불량건축물 기준을 구조와 관계없이 30년에서 20년으로 완화하는 내용입니다. 조례에서는 공동주택에 대해 기본적으로 건축구조에 따라 철근콘크리트조 등은 30년 이상, 그 외 구조는 20년 이상으로 구분하고 구조 외에는 별도로 예외를 두고 있지 않습니다. 이는 오랫동안 유지해 온 노후ㆍ불량건축물 기준으로서 각종 개발사업에 영향을 미치고 있는바 기준 변경으로 예외를 두는 것은 매우 신중한 검토가 필요합니다. 또한 모아타운, 도심공공주택복합사업 경우 해당 사업의 활성화를 위해 관련 법령 및 조례를 완화하여 적용 중임을 고려할 때 기준 완화가 필요할 경우에는 개별 조례 개정을 통해 검토 추진하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 아울러 개정안과 같이 20년으로 완화 시 해당되는 노후ㆍ불량건축물을 고려하면 정비구역지정에 미치는 효과는 미미할 것으로 보이며, 전체 반지하주택의 80% 이상이 1995년 이전에 지어진 것을 고려하면 3년 안에 대부분의 반지하주택이 30년 이상이 되어 조례 개정 없이도 순차적으로 주거지 정비가 가능할 것으로 판단됩니다. 따라서 현행 조례의 노후ㆍ불량건축물 기준을 유지하는 것이 바람직하다고 사료됩니다. 이상으로 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 3건에 대한 검토보고를 모두 마치겠습니다. 감사합니다.

김승원 직무대행 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 최재란 위원님.

세부적인 데이터는 별도로 보고드리도록 하겠습니다.

네.

최대한 빨리 보고드리도록 하겠습니다.

네.

근본적으로 철근콘크리트가 30년이고 일반, 철근콘크리트가 아닌 재개발ㆍ재건축 현장의 단독주택이라든가 이런 것들은 20년이기 때문에요, 그리고 모아주택 같은 경우도 그걸 20년으로 했고 그래서 저희들이 실효성 여부에 따라서 근본적으로 철근콘크리트 30년, 일반 20년 그걸 흔드는 것보다 개별 도심복합이라든가 모아타운이라든가 그것들을 별도로 하는 것이 근본을 안 흔들고 최대한…….

네, 알겠습니다.

네.

2017년부터 시작을 했습니다.

네. 아파트지구 제도 자체가 폐지됐기 때문에 장기적으로 지구단위계획으로 전환할 수밖에 없는 상황이었고요. 그래서 준비한 지는 꽤 오래됩니다.

조례가 아니라 지구단위계획으로 전환한 의견청취안입니다.

지금 2040 기본계획이 또 바뀌고 부동산 경기도 좀 문제가 있고 그래서요. 그래서 근본적으로 일단은 아파트지구를 해제하고 안 하고는 정비사업을 하는 데 큰 문제가 없는 단지, 그다음에 정비사업을 하고 싶은데 아파트지구 해제가 되면, 어떻게 보면 기본계획 성격이거든요. 기본계획이 없어지면 정비계획 자체가, 조합이 없어지기 때문에 그런 것들을 가르마를 타서 이번에 정리를 하게 됐습니다.

다음. 더 이상 질의하실 위원이 없으시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다. 간담회 시 협의한 바와 같이 의사일정 제11항 용도지구 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대하여 다음의 의견을 붙여 의결하고자 합니다. 제362호 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정 의견청취안에 대한 부대의견으로 열람공고 당시 제출된 의견이 타당하다고 보이는바 열람공고 의견을 반영하여 향후 절차를 이행할 것이라는 의견을 붙여 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 그러면 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 용도지구(아파트지구) 및 아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 의견청취안(의안번호 362) (회의록 끝에 실음)

제안설명드리겠습니다. 존경하는 민병주 위원장님 그리고 주택공간위원회 위원님 여러분, 서울주택도시공사 사장 김헌동입니다. 현재 우리 공사가 추진하고 있는 직제개편을 위한 정관 개정안에 대하여 보고드리겠습니다. 먼저 지난 2022년 11월 15일 이사회에서 의결하고 12월 5일부터 12월 7일까지 위원님들께 사전 보고드린 직제개편안에 대해 설명드리겠습니다. 작년 12월 20일 시장님께서 주거복지 등 핵심사업 추진력 강화를 위한 조직개편을 주문한 이후 주거약자와의 동행 등 주요 시책사업 추진을 위한 조직을 만들기 위해 서울시와 지속 협의하여 다음과 같이 직제개편을 추진하게 되었습니다. 먼저 지난 11월 30일 시장께서 발표한 촘촘한 주거안전망 확충 종합대책의 차질 없는 수행을 위한 실행체계를 구축할 예정입니다. 둘째, 민선8기 주택정책 및 공사 핵심사업을 선택과 집중하여 사업의 신속성을 확보하기 위해 노후 공공주택인 하계5단지 등 노후 단지 재정비사업 또 용산, 창동ㆍ상계 등 거점개발을 위한 전담부서를 신설하고자 합니다. 셋째, 우리 공사의 새로운 수입원 확보 등을 위해 상가, 오피스 등 수익형 부동산을 운영하고 차량기지, 차고지 등 입체적ㆍ복합적 개발을 추진하여 공사의 미래성장기반을 확보하고자 합니다. 마지막으로 정부의 지방공공기관 혁신과제 등 경영환경 변화를 반영하여 CS기동부 신설을 통한 하자처리 기능 등을 강화하고 핵심사업에 역량을 집중하고 유사중복기능을 통합하여 조직 운영의 효율성을 높이고자 합니다. 이상으로 서울주택도시공사 정관 개정안에 대한 보고를 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울주택도시공사 정관 개정안 (회의록 끝에 실음)

김헌동 사장 수고하셨습니다. 다음은 안건에 대한 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 지금 정관 개정이 이렇게 나왔잖아요. 그럼 기존하고 구체적으로 큰 차이점이 있다면 어떤 게 있는 거예요?

주거복지를 강화하기 위해서 주거안심센터를 25개 각 구로 확대해 나가고요, 그다음에 복합개발사업 등을 위해서 전략사업본부 기능을 강화하는 등 주거복지와 새로운 유형의 사업개발 쪽에 좀 더 집중하게 됐습니다. 그래서 큰 틀의 본부 7개는 명칭을 개정했고요, 그다음에 중복되거나 유사업무를 수행하는 조직은 통폐합한 정도의 변화가 있습니다.

지금 서울시에서는 잘 아시다시피 주택공급을 활성화시키려고 여러 가지 대책을 내놓았잖아요? 예를 들면 신통기획 같은 경우도 그렇고 또 모아타운ㆍ모아주택. 그래서 신속하게 주택공급을 많이 활성화하려고 하고 있는데 지금 SH도 서울시의 정책에 부합하는 그런 쪽으로 개편이 되는 거 아닙니까, 약자와의 동행도 물론 그렇지만? 그런 쪽에서 주택공급 활성화 방향 측면에서는 어떤 게 있는지?

서울시에서는 민간을 중심으로 해서 재개발ㆍ재건축을 빠른 속도로 추진하고 계시고 저희는 국공유지 등 공영개발 쪽으로 해서 공공이 보유한 토지 쪽에 집중하는 쪽으로 그렇게 서울시의 정책 방향과 우리 SH의 방향이 겹치지 않도록 민간과 공공이 함께 주택공급을 확대하는 쪽으로 준비하고 있습니다. 또 시장님 정책인 상생주택, 모아주택 또 여러 가지 시 정책방향을 서포트하는 그런 역할도 합니다.

저번에 행정사무감사에서도 여러 위원님들이 지적을 했잖아요. SH가 서울시 주택정책에 있어서 좀 소외돼 있다 그런 지적도 있었지 않습니까? 그래서 지금 현재 SH가 사업시행하는 게 별로 없는 것 같아요, 서울시내에서. 그래서 그런 쪽으로 어떤 노력을 할 것인지 좀 말씀을 해 주시죠

오늘도 혁신파크 개발계획이 발표됐지만 과거처럼 그린벨트나 이런 데다가 택지개발하는 물량은 좀 축소하고 거점별로 개발을 집중할 계획입니다. 아직 발표할 단계는 아니지만 여러 가지들을 꼼꼼하게 지금 준비하고 있습니다.

임대주택단지는 하계5단지 말고 또 그다음에는 어떤 걸, 하계5단지를 일단 일시적으로 하잖아요. 그럼 하계5단지 그다음에는 어떤 걸 계획하고 있나요?

지금 상계마들은 이미 끝났고요.

상계마들하고 하계5단지를 하려고 그러잖아요. 그다음에?

성산, 그다음에 가양, 대치, 수서, 여러 군데 조만간 30년이 되는 34개 단지에 4만 호 정도를 재건축하는 그런 계획들을 수립하고 있습니다.

상계동 쪽에서는 지금 얘기하신 하계5단지하고 마들 그거 외에는, 상계동에 임대아파트단지가 상당히 많은 걸로 알고 있는데 거기에는 해당되는 게 없나요?

많이 있습니다. 여기 34개 단지가 상계, 마들, 하계, 면목, 중계3ㆍ4, 성산, 가양, 수서…….

중계는 몇 단지예요, 중계 몇 단지?

중계3단지, 4단지입니다.

중계3단지하고 4단지?

네.

일단 일시적으로 제일 먼저 한다.

또 신내 쪽에도 많이 있습니다.

신내동은 몇 단지요?

신내 9단지, 10단지, 12단지 이렇게 쭉 있습니다.

신내동에서 9단지, 10단지, 12단지면 다인데, 임대아파트 다인데? 신내동에 가장 큰 단지 그게 다인데?

재건축을 지금 준비해야 되는 겁니다.

알겠습니다. 질의하실 위원님……. 임종국 위원님.