서울특별시의회 발언
김태수 의원 발언
민병주위원장
의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제323회 임시회 제2차 주택공간위원회 회의를 개의하겠습니다. (의사봉 3타) 존경하는 동료위원님 여러분, 오늘 회의에도 적극 참여해 주신 데 대하여 감사의 말씀을 드립니다. 또한 한병용 주택정책실장을 비롯한 집행기관 공무원 여러분, 건강한 모습으로 다시 만나게 되어 반갑습니다. 주택 공급의 지속적인 확대와 매력미 넘치는 주택 공간 조성에 계속해서 최선의 노력을 다해 주실 것을 당부드리며 본격적으로 오늘의 의사일정을 시작해 보도록 하겠습니다. 의사일정 진행에 앞서 간부 이석사항을 안내해 드리겠습니다. 고현정 주거정비과장이 병원 진료 관계로 오늘 회의에 이석한다는 사전 양해요청이 있었습니다. 위원님 여러분, 양해해 주시기 바랍니다. 1. 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안(신동원 의원 발의)(강석주ㆍ고광민ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김재진ㆍ김춘곤ㆍ김형재ㆍ김혜영ㆍ남창진ㆍ민병주ㆍ박상혁ㆍ박석ㆍ박영한ㆍ서상열ㆍ송경택ㆍ신복자ㆍ유정인ㆍ이경숙ㆍ이병윤ㆍ이상욱ㆍ이성배ㆍ이종배ㆍ장태용ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ최진혁ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황유정 의원 찬성)
11시 07분
그러면 의사일정 제1항 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안을 상정합니다. (의사봉 3타) 우리 위원회 신동원 위원님께서 발의한 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. (참고) 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안 제안설명서 (회의록 끝에 실음)
수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1763호 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례 제정조례안에 대해 검토 보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 제정조례안은 서울시 민간임대주택의 관리 및 지원체계를 구축하고 거주 임차인의 권익을 보호하는 한편 건전한 민간임대사업자 육성 등을 도모하기 위한 것으로 우리 위원회 신동원 위원이 발의하여 회부된 사안이 되겠습니다. 조례안은 총 4개의 절, 16개 조문으로 구성되어 있으며 조문의 주요내용은 2페이지와 3페이지에 있는 조문 구성표를 참고해 주시기 바랍니다. 3페이지입니다. 서울시 주택정책지원센터 내부 자료에 따르면 금년 2월 현재 서울 소재 민간임대주택은 약 42만 호, 누적 집계량입니다. 등록임대사업자는 약 10만 명으로 추산되는 가운데 2019년과 2020년도 민간임대주택에 대한 규제 강화 정책으로 인해 신규등록주택과 등록임대사업자 수가 최근에 급격히 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 이를 감안하여 금년 초 정부에서는 1.10 부동산대책을 통해 민간임대주택 제도 활성화를 예고한 상황입니다. 3페이지 하단부에 있는 관련된 등록 추이를 참고해 주시기 바랍니다. 4페이지입니다. 그러나 제안이유에서와 같이 민간임대주택은 민특법에 따라 국토교통부와 기초 지자체인 자치구를 중심으로 관리가 되고 있어 서울시의 체계적인 관리감독이 어려운 상황입니다. 또한 임대주택 관리를 위한 임대주택정보시스템 접근 권한도 대부분 구청장에게 있고 서울특별시장의 권한은 열람 등에 국한되어 제한되어 있기에 민원이 발생하는 경우 때로는 자치구마다 서로 다른 행정처분이 내려져서 임대사업자의 혼란이 가중되고 있는 실정입니다. 이에 제정조례안에서는 주택임대차시장의 안정과 거주 임차인의 권익을 보호하고자 이 제정조례안을 발의한 것으로 이해됩니다. 다음은 4페이지 하단부입니다. 조문별 주요 검토내용은 특이사항만 보고드리겠습니다. 목적 조항인 1조에는 제정의 목적을 규정한 것입니다. 특이사항은 없습니다. 제2조에서는 제1호부터 제8호까지 민간임대사업, 서울안심 임대인 등 관련 용어를 정의하였습니다. 다음 페이지 되겠습니다. 먼저 안 제2조제1호에서 민간임대사업이란 민특법에서 직접 규정된 용어는 아니나 조례의 제명과 목적에 비추어 볼 때 제정안과 같이 규정하는 것은 가능하다고 사료됩니다. 안 제2조제2호에서는 “민간임대주택”을 민간건설임대주택과 기업형 민간임대주택으로만 정의하였는데 현재 개정안에서는 매입형은 제외하고 있어서 이 모두를 적용대상에 포함시킬 필요가 있다고 사료됩니다. 수정의견은 6페이지 중간에 있는 표를 참고해 주시기 바랍니다. 다음으로 안 제2조제3호에서는 “임대사업자”를 민특법 제2조제7호에 따른 임대사업자와 동일하게 규정하는 사항이 되겠습니다. 특이사항은 없겠습니다. 7페이지입니다. 이 제정안에서는 “서울안심 임대인”과 “서울안심주택”을 별도의 개념으로 용어 정의를 하였습니다. 실제 주택의 권리관계나 본인의 금융 정보를 임차인에게 공개하기로 서약한 임대인이나 임대사업자를 안심 임대인으로 규정하고 임대인으로 등록한 서울 소재 주택을, 이들이 소유하고 있는 주택은 서울안심주택으로 정의를 하였습니다. 안 제2조제7호에서는 “기업형 민간임대주택”을 정의하였습니다. 자세한 사항은 7페이지, 8페이지에 있는 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다. 9페이지입니다. 참고로 전국에 2채 이상의 주택을 보유한 개인 중에서 서울시 내에 1채 이상의 연립ㆍ다세대를 보유한 다주택자는 약 21만 명, 오피스텔은 15만 명, 단독다가구주택은 약 7.6만 명으로 집계됩니다. 관련하여 서울시 다주택자 인원은 9페이지 하단부의 표를 참고해 주시기 바랍니다. 다음 2절입니다. 2절은 6조부터 9조까지 민간임대주택의 관리와 지원체계를 구축하는 부분이 되겠습니다. 6조에서는 관리 및 지원사무에 관한 사항을 그리고 9조에서는 교육ㆍ홍보ㆍ자문에 관한 사항을 각각 규정하고 있습니다. 다음 페이지입니다. 현행 민간임대주택법 및 관련 시행령에 따르면 민간임대주택정보체계는, 일명 렌트홈으로 불리는데요 해당 관리 권한이 국토교통부에만 부여되어 있어서 서울시 권한은 앞서 말씀드린 바와 같이 사실상 배제되어 있습니다. 그래서 이런 자료열람 권한이 극히 제한적인 상황임을 감안해서 임대주택사업장을 실질적으로 관리하기 어려운 것이 현실입니다. 그로 인해서 서로 다른 행정처분이 있었고 또한 서울시의 법령에서 이러한 권한 부재는 시 차원의 관리감독을 불가능하게 만드는 원인으로 작용하고 있습니다. 12페이지 중간 부분입니다. 따라서 제정안과 같이 광역 지자체인 서울시가 자치구별 민간임대주택 실태조사 등 자료 관리를 위해서 정보열람과 관계기관에 협조를 요청할 수 있도록 조례에 규정하는 것은 검토가 가능하겠으며, 자치구의 정보를 열람함에 있어 국토부와 자치구의 협조를 강제할 수 없는 상황이나 광역 지자체가 권한을 갖고 적극적인 역할을 수행할 수 있도록 관련 법령에 개정 건의를 지속적으로 기울일 필요가 있겠습니다. 이와 관련해서는 붙임3을 참고해 주시기 바랍니다. 다음으로 13페이지 제3절입니다. 민간임대주택 거주 임차인의 권익 보호와 관련된 사안입니다. 공정한 임대차 거래문화 정착지원을 위해서 제10조에서 규정하고 있고, 제14조에서는 서울안심 임대인 등록의 말소 등에 관한 사항을 각각 달리 규정을 하고 있습니다. 제정안에 따르면 임대인 또는 임대사업자는 임대주택의 권리관계와 본인의 금융 신용정보를 임차인에게 공개하기로 서약함으로써 서울안심 임대인 등록을 신청할 수 있으며, 서울안심 임대인은 등록신청 시와 임대차계약 시를 포함하여 최소 2회 이상 임차인에게 관련 정보를 공개해야 하는 의무를 지게 됩니다. 이후 서울시는 이렇게 임대인이 등록한 주택에 대하여 인증번호 발급과 해당 주택을 서울안심주택으로 등록하여 관리하게 되면서 임차인의 권익 보호가 가능할 것으로 판단이 됩니다. 14페이지에 있는 가칭 클린임대인 제도 운영안이 최근에 언론에도 보도된 바와 같이 시에서는 클린임대인 제도를 운영할 계획인 것으로 파악됩니다. 조례상으로 이와 관련해서는 서울안심 임대인과 서울안심주택이라는 용어를 쓰고 있습니다만 브랜드명으로 클린임대인이 현재 논의되고 있다는 말씀을 참고해 주시기 바랍니다. 다음 14페이지 하단부입니다. 안 제13조의 서울안심 임대인 전세보증금반환보증 가입의무와 관련해서 집행기관에서는 공공주택사업자 및 거주임차인을 공동임차인으로 해서 임대차계약을 체결하는 경우하고 공공임대주택사업자가 반환보증에 가입하여 임차인의 보증금 회수 미반환 방지대책을 마련한 경우에 한해서 임대인의 보증가입 의무를 예외적으로 배제할 수 있는 그런 규정을 둘 필요가 있다는 취지에서 수정의견을 제시하였는데요 긍정적인 검토가 가능하다고 판단됩니다. 이와 관련해서는 15페이지 상단부의 수정의견을 참고해 주시기 바랍니다. 제4절은 조직적인 전세사기나 최근에 비양심 민간임대사업자 등이 등장해서 주택임대차 시장이 상당히 불안정한 상황입니다. 그래서 건전한 민간임대사업자와 주택임대관리업을 육성하기 위해서 관련된 규정을 두고 있습니다. 16페이지입니다. 특히 안 제15조에서는 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사인 리츠에 행ㆍ재정적 지원을 해 주어서 기업형 민간임대주택이 연도별 임대료 상승 기준을 마련토록 하고 관련하여 임대인과 임차인이 서로 윈윈할 수 있는 환경을 만드는 조례가 되겠습니다. 다음으로 안 제16조에서는 서울시로부터 행ㆍ재정적 지원을 받은 기업형 민간임대주택사업자가 이런 시혜적 행정에 대한 급부로 이들이 지어야 될 책임과 의무를 규정하려는 것으로 특이사항은 없겠습니다. 종합의견 말씀드리겠습니다. 제정안은 주택임대차시장의 안정을 위해 서울시 민간임대주택 관리 및 지원체계를 구축하고 민간임대주택 거주 임차인의 권익을 보호하는 한편 건전한 민간임대사업자 및 주택임대관리업 육성을 도모할 것으로 판단이 됩니다. 서울시가 민간임대주택 현황을 관리하고 시장을 분석하고 분쟁조정을 함에 있어서 광역 지자체가 적극적으로 역할을 할 수 있도록 관련 법령이 개정되어야 하겠으나 그 이전에 지자체 조례로써 이렇게 관련 육성 및 지원에 관한 사항을 제도적으로 선제적으로 구축하는 데 큰 의미가 있다고 판단이 됩니다. 다음 페이지입니다. 특히 서울안심 임대인으로 등록하고 의무를 이행한 임대인에게 전세보증금 반환보증 보증료를 지원하며 이러한 서울안심 임대인 등록과 서울안심주택 인증제도 운영을 통해 임대차 계약의 안정성을 제고하는 측면에서 긍정적이라고 사료가 됩니다. 다만, 이와 관련한 비용추계 분석 내용이 일부 누락이 되어 있어서 완벽하지 못한 상태여서 이 부분에 대한 검토가 필요하겠습니다. 이상으로 검토보고 마치겠습니다. 참고로 붙임1은 관계법령, 그다음에 붙임3에서는 민간임대주택법령 개정 건의안을 참고해 주시기 바랍니다. 검토보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 한병용 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
주택정책실장 한병용입니다. 신동원 위원님께서 발의하신 의안번호 1763번 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례 제정안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 최근 주택가격 하락과 전세사기 이슈가 맞물리면서 2021년부터 아파트 전세가격이 20% 이상 급락하였으나 2022년 하반기부터 전세사기 여파로 연립다세대는 위험자산이라는 인식이 확산되며 아파트 전세가격이 10% 이상 급상승하는 등 전월세시장이 불안한 상태에 있습니다. 이와 같은 시점에서 위원님께서 발의하신 내용은 전월세 시장 안정을 위해 임대인의 임대 기간 의무, 보증가입 의무 등의 영역에서 주거 안정성이 높은 민간임대주택 관리체계를 마련하고 육성 지원하는 것과 건전한 임대차 문화를 체계적으로 조성하여 임차인의 권익을 보호하고자 하는 내용으로 매우 시의적절하고 합리적이라고 판단되는바 본 조례안에 동의합니다. 본 조례안이 시행되면 현행법상 국토교통부와 지자체에만 맡겨두었던 민간임대주택의 관리 영역을 우리 시가 선도적으로 지원체계를 구축할 수 있으며 사회적 약자인 임차인의 권익 보호 차원의 의미가 있다고 사료됩니다. 본 조례안과 관련하여 구체적인 실행계획을 세우고 시민에게 충분히 알리며 시정에 반영할 수 있도록 만전의 준비를 하겠습니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 김태수 위원님.
김태수위원
김태수 위원입니다. 이게 지금 보증료 지원 부분에 대해서 비용추계가 전혀 안 돼 있는 것 같거든요. 여기에 보면 임대주택의 현황, 그다음에 정보의 수집, 데이터베이스의 구축ㆍ관리 및 통계 그리고 연구개발 및 기술 지원, 그 밖에 정보체계의 구축 및 운영 이런 부분까지도 지금 다 포함이 돼 있는데 비용추계가 왜 안 올라와 있죠?
병용
한병용주택정책실장
위원님께서 제안해서 제정하는 조례안이기 때문에 저희들이 비용추계 별도로 추정한 자료를 아직 준비를 못 했는데요 통상 지금 저희가 파악한 내용으로 보게 되면 임차인이 한 2억 정도 임대차를 할 경우에 보증료 한 30만 원 정도 내에서 보증증권을 끊는 것으로 저희가 파악을 하고 있습니다. 그래서 2억에 1세대가 한 30만 원 정도 되는 것이기 때문에 저희가 지원해 줘야 될 대상이 선정되고 그에 대한 부분이 있다면 비용추계를 해야 되는데 아직 선정대상에 대한 부분이라든지 지원대상에 대한 부분이라든지 이런 부분은 아직 명쾌하게 정리를 못 했기 때문에 비용추계에 대해서는 조금 더 세밀한 내용으로 검토가 필요하다는 말씀을 드리고, 숫자에 대해서는 조금 더 연구를 해서 별도로 보고를 드리겠다는 말씀을 드리겠습니다.
김태수위원
그러면 아직까지 통계도 다 안 잡혀 있다는 얘기네요?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 임대차 거래 통계는 잡혀 있는데요 지금 임차 관리하고 있는 숫자로 국토부에서 직접 관리를 하고 있기 때문에 저희가 추정하는 자료는 전문위원실에서 검토보고한 내용 9페이지에 서울시의 대상주택은 대충 파악이 되고 있습니다. 그리고 자치구별로 현황도 어느 정도 파악은 되고 있지만 저희가 지원하려고 하는 안심, 임대인에 대한 부분이라든지 이런 부분들은 아직 개략의 추정을 조금 더 해야 되는 상황에 있습니다. 그래서 그 부분…….
김태수위원
그게 언제 마무리될 것 같아요?
병용
한병용주택정책실장
저희는 대충 한 2,000호 정도 시범사업을 거쳐서 확산 여부를 검토하는 게 바람직하지 않나 이런 생각을 갖고 있습니다. 그래서 전체 추정 세대는 일단 시범사업을 해서 파악을 할 필요가 있지 않나 이렇게 생각합니다.
김태수위원
시범사업을 하는데 총 몇 세대 정도 잡고, 2,000호?
병용
한병용주택정책실장
2,000호 정도 시범사업…….
김태수위원
2,000호면 지원 30만 원이잖아요, 그렇죠?
병용
한병용주택정책실장
그런데 지원을 30만 원 다해 줄 것인지, 일부만 할 것인지, 아니면 다른 대책으로 할 건지…….
김태수위원
아니, 그러니까 그런 부분들이 아직까지 명확하게 규정이 안 되어 있고…….
병용
한병용주택정책실장
조례상으로 규정하지는 않았습니다. 디테일 부분은 관련 부서하고 기관하고 협의를 해야 될 부분이 있고요, 그다음에 시행을 하면서 정리해야 될 부분이 있습니다. 그래서 시범사업에 비용을 들이지 않는 부분을 일단 우선적으로 검토를 하고 있습니다.
김태수위원
일단 그런 부분을 먼저 추계를 다 하고 그러고 난 다음에 의회에 보고하고 의회에 보고하고 난 이후에 이 조례안이 올라와도 늦지는 않았다, 그리고 비용추계도 수반이 안 되어 있는 부분인데 너무 성급하게 올라온 것 아니에요?
병용
한병용주택정책실장
조금 더 말씀드리면 사실 저희는 비용이 발생하지 않는 범위 내에서 제도 설계를 지금 검토하고 있고요, 그것을 시행해서 시범사업을 하려고 합니다. 그래서 비용이 발생하지 않는 것으로 일단 제도 설계를 하고 있기 때문에 추가적으로 비용추계를 말씀하셨는데 시범사업은 비용추계없이 검토를 하고 있습니다.
김태수위원
조금 전에 제가 서두에서 이런 말씀을 드렸어요. 민간임대주택법 시행령 제50조를 보게 되면, 지금 집행부에서 임대주택의 현황파악도 안 되어 있는 상황이고, 그다음에 정보의 수집도 제대로 안 되어 있다고 그랬고, 데이터베이스도 구축이 안 되어 있어요, 그리고 이게 구축이 안 되어 있다 보니까 당연히 관리 및 통계도 전혀 안 잡혀 있는 상태고. 그런데 이게 정확하게 지금 여기 법 시행령 50조에 나와 있는 부분인데도 이게 수반이 안 되어 있다 보니까 비용추계는 당연히 안 돼 있을 수밖에 없지요. 그런 데이터베이스가 전부 다 구축되고 난 이후에 의회에 이 조례가 상정이 되었으면 모양새가 좀 더 좋았을 것 아닌가 저는 개인적으로 그렇게 생각합니다.
병용
한병용주택정책실장
조금 말씀드리면 신동원 위원님께서 제안했던 이 조례안의 기본적인 배경은 국토부하고 지자체에서 지금 통계 관리를 하고 있는데 시가 관여할 수 있는 여지가 사실 극히 제한적이었고요, 이 부분에 대해서는 저희가 임차인과 임대인의 관계를 좀 더 명확히 하고 그다음에 전세사기나 이런 것들에 대해서 문제점을 좀 더 파악할 수 있는 임대주택 관리에 대한 시스템을 만들기 위해서 조례가 제정된 내용이고요, 그중의 한 측면이 임차인을 좀 더 보호하기 위해서 안심에 대한 부분, 안심주택이라는 것을 제도권 내에서 시범사업을 벌이기 위한 근거를 조례에 넣어주셨던 것이고요, 비용추계를 말씀하셨는데 그것은 지금 말씀드린 것처럼 비용이 추가되지 않는 범위 내에서 시범사업을 벌여서 어느 정도 확산 여부라든지 이런 것들을 최종 사후평가를 해서 내년도 예산에 반영하면 내년도 사업에는 지장이 없을 것이라고 판단되고 있고요. 다만 저희가 통계자료가 전혀 없다는 것은 아니고 사실 저희가 국토부라든지 지자체를 통해서 일부 통계자료는 확보를 하고 있습니다만 이게 체계적이지 못하다는 게 제일 큰 문제입니다. 그리고 체계적이지 못하고 그에 대한 전체의 흐름을, 아니면 관리를, 아니면 실태조사를 할 수 없는 부분이 있기 때문에 그 부분을 좀 더 명쾌하게 하기 위해서 조례를 만드는 부분이라고 저희는 판단하고 있고요, 그 부분이 좀 더 정확하게 되면 중앙정부랑 해서 지원대책이라든지 안전한 주택 거래에 대한 부분이 정리가 되지 않을까 이렇게 봅니다. 그래서 그런 부분을 좀 더 보완하기 위해서 이 조례가 저희는 필요하다고 생각하고 있습니다.
김태수위원
자, 그러면 이 조례가 예를 들어서 오늘 상임위에서 통과가 되었어요. 그러고 난 다음에 5월 3일 본회의에서 통과되면 올해 연도에는 시행을 안 하고 내년도 예산이 수반되는 과정을 보고 그러고 난 다음에 이게 진행이 되겠네요. 그렇죠?
병용
한병용주택정책실장
그것은 아니고요, 조례가 시행되면 일단 국토부하고 지자체만 관리하고 있는 통계자료에 저희가 접근이 가능한 부분이 생기기 때문에 조례에 의해서 접근을 하겠다는 것이고요, 그에 대한 자료 수집을 하고 그다음에 실태조사를 할 수 있는 근거가 생겼기 때문에 실태조사를 일부 할 것이고요. 그다음에 클린 거래를 위해서 저희가 지금 고민하고 있는 시범사업이 있습니다. 시범사업을 시행하려면…….
김태수위원
잠깐만요, 이 조례가 통과가 안 되면 지자체에서 통계자료 수집하기가 용이하지 못하다는 얘기인가요?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
김태수위원
그러면 그동안에 전혀 지자체하고 소통이 안 되고 있었어요?
병용
한병용주택정책실장
소통이 안 되고 있다기보다는 구청에서 자료를 제출하지 않아도 저희가 제재하거나 압박을 넣을 수 있는 근거가 없었습니다. 법적으로 제출해야 될 요구사항은 아닙니다. 협조요청사항이기 때문에 자료가 늦게 오거나 수합이 안 돼도 문제가 없었던 부분이거든요. 그 부분이 이번 조례가 생기면서 근거가 되는 규정이 되겠습니다.
김태수위원
그런 부분을 가시화시키기 위해서 이 조례를 상정했다는 취지로 들어도 될까요?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
김태수위원
알겠습니다. 이상입니다.
민병주위원장
수고했습니다. 다음 질의하실 분? 질의하실 위원님이 안 계신 것 같은데요 제가 한 가지 간단하게 질의 좀 할게요. 언론을 보면 민간임대, 지금 이게 민간임대사업자를 서울시에서 관리도 좀 하겠다는 내용이지요?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
민병주위원장
그래서 안심 그런 것들을 인증을 해 줌으로써 투명하게 하겠다?
병용
한병용주택정책실장
네.
민병주위원장
그런데 제가 언론을 보면 하도 정책이 오락가락하고 이러면서 어떤 때는 민간임대사업자를 엄청 우대해 주고, 되게 풀어주고, 또 어떤 때는 전세사기 터지고 그러면 완전히 임대사업자 다 죄인 취급해서 엄청 무지하게 옥죄고, 그래서 제가 볼 때는 임대사업자들이 되게 어려운 처지에 있지 않나 이런 생각을 개인적으로 하거든요. 그렇다면 이것은 서울시에서 전세 세입자를 보호한다는 측면도 물론 좋지만 어떻게 보면 민간임대사업자를, 그렇지 않아도 중앙정책 때문에 되게 힘들어 하는데 그런 측면은 고려하지 않나요?
병용
한병용주택정책실장
이 부분이 민간영역에서 전부 다 움직일 수 있는 부분이냐라는 부분이거든요. 저희가 공동주택에 대해서 입주자를 위해서 관리사무소를 운영하고 그에 따른 관리사무소뿐만 아니라 주택임대관리사를 의무적으로 배치하게 하고 그다음에 그 사람들로 인해서 아파트 관리를 하고 있기 때문에 해외 다른 나라에 비해서 아파트 관리에 대해서는 굉장히 잘되고 있는 나라라고 저는 판단하고 있습니다. 그게 뭐냐 하면 관련 법령이 굉장히 촘촘하게 되어 있고요, 그런 부분들이 결국 아파트 주민들한테 혜택이 돌아간다고 저희는 판단하고 있습니다. 그래서 관리가 많이 들어가고 정부의 개입이 많아서 아니면 공공의 개입이 많아서 불편하다고 느낄 수도 있지만 반대급부로 그 수혜자는 그 부분으로 인해서 굉장히 혜택을 많이 보는 부분도 있다는 것도 말씀드리겠습니다. 그래서 일정부분 공공이 개입을 해서 어느 정도 조정이 필요하다는 부분으로 저희는 임대사업자 관리 부분이 필요하다고 판단을 하고 있고요, 중앙정부에서도 지금 다수의 많은 주택을 임대사업을 하시는 분도 계시지만 한 채, 두 채, 세 채 이렇게 적은 숫자를 가지고 임대사업자를 하는 분들에 대한 부분도 양성화시키겠다는 것이거든요. 과거에 집 한 채를 전세 주고 하는 자체가 어떻게 보면 사업자등록없이 했던 부분이고 다가구가 여러 채를 세입자 주는 형태에서 사업자등록없이 하는 체제였다가 이것을 제도권 내로 들여서 일정부분 소득을 투명화하고 그다음에 거래를 투명화하고 그다음에 갈등을 줄이는 제도권 내로 정리하겠다는 것이 임대사업자의 관리체계라고 저는 생각을 합니다. 그래서 상당부분 어느 정도는 관리체계 내에서 지원을 하게 되면 임대인과 임차인의 권리도 어느 정도 정리가 좀 더 명쾌화 될 수 있다고 봅니다. 그래서 상당부분 저희는 관리체계를 해서 어떻게 보면 저희가 갖고 있는 특수성, 전세제도의 특수성을 보완하면서 그리고 월세나 이런 거래에 대한 부분까지 어느 정도 추이를 봐가면서 임차인과 임대인이 서로 대등한 관계에서 계약을 하고 관리가 되고 서로 지원될 수 있는 체제를 좀 더 연구하려면 상당부분 공공에서 일정부분 관리가 필요하다 이렇게 생각하고 있습니다. 그래서 그런 부분이 어느 정도 정리가 되면 위원장님이 걱정하시는 임대사업자한테 많은 혜택을 줬다가 혜택을 뺏었다가 하는 이런 부분들이 어느 정도 정리가 될 수 있을 것이라고 봅니다. 과거에 너무 많은 혜택을 줬던 부분이 사라졌기 때문에 지금은 어느 정도 임차인을 보호하는 측면에서 조금 더 보완이 되고요, 그다음에 임대인도 어느 정도 문제가 있는 부분에 대해서는 저희가 보완해서 서로 윈윈될 수 있는 구조로 가야 된다고 판단하고 있습니다.
민병주위원장
글쎄, 그러니까 임대시장을 안정시키기 위해서는 어쨌든 간에 공공임대랑 민간임대랑 적절하게 조화를 잘 이뤄야 되는데 주택시장이 위축될 때는 민간임대를 무지하게 혜택을 많이 줘서 활성화를 시켰다가 조금 저렇게 되면 아주 무지막지하게 규제를 해서 이렇게 하는 게, 너무 정책을 일관성 없이 그렇게 하는 것은 좀 저는 그런 측면에서 서울시가 접근을 해야지 또 지금처럼 인증제도까지 도입해서 가뜩이나 힘든 민간임대시장을 더 위축시키지 않나 그런 측면에서 말씀을 드린 것이니까 한번 세심하게 신경써서 이왕 정책을 하는 것 양쪽으로 다 균형있게 할 수 있도록 신중을 기해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다. 세심한 정책 관리하고 세부계획을 수립해서 균형이 잡히도록 하겠습니다.
민병주위원장
다음 또 질의하실 위원님 안 계십니까? 그러면 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다. 의사일정 제1항의 의결에 앞서 서울특별시의회 회의규칙 제54조제5항에 따르면 위원회는 제정조례안에 대해 공청회를 개최하여야 하나 대표발의 의원의 동의가 있는 경우 위원회의 의결로 이를 생략할 수 있도록 규정하고 있습니다. 공청회 생략에 대하여 간담회에서 논의한 결과 위원회의 의결로 공청회를 생략하고자 하는데 위원 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 해당 안건에 대한 공청회는 개최하지 않는 것으로 의결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 그러면 의사일정 제1항을 의결토록 하겠습니다. 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제1항 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안에 대하여 수정동의안을 발의하기로 하였습니다. 그러면 박석 위원님께서 수정동의안을 말씀해 주시기 바랍니다.
「없습니다.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
박석위원
서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안에 대한 수정동의안을 말씀드리겠습니다. 도봉구 제3선거구 박석 위원입니다. 신동원 위원님이 발의하신 의안번호 제1763호 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안을 심사한 결과 안 제2조제2호의 민간임대주택의 정의를 명확하게 수정하고, 안 제13조에서 서울안심 임대인의 보증가입 의무에 대한 예외 규정을 두도록 하는 내용을 신설한다. “서울안심 임대인”을 “서울안심임대인”으로 붙여쓴다. 나머지 제정안에 대해서는 의원발의안대로 할 것을 제안하며 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다. 기타 자세한 사항은 배부해 드린 유인물을 참고해 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
민병주위원장
박석 위원님 수고하셨습니다. 그러면 박석 위원님의 수정동의안에 대해 재청 있으십니까? 재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 그러면 박석 위원님께서 수정동의하신 바와 같이 수정 부분은 수정안대로 나머지 부분은 원안과 같이 의결하려고 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 민간임대사업 육성 및 지원에 관한 조례안 (회의록 끝에 실음) 2. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1758)(민병주 의원 발의)(남창진ㆍ박상혁ㆍ박춘선ㆍ소영철ㆍ신동원ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이숙자ㆍ이종태ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ홍국표 의원 찬성) 3. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1696)(강동길 의원 대표발의)(강동길ㆍ김성준ㆍ김인제ㆍ박강산ㆍ박승진ㆍ박칠성ㆍ봉양순ㆍ송도호ㆍ아이수루ㆍ왕정순ㆍ유정희ㆍ이영실ㆍ이원형ㆍ임규호ㆍ정준호ㆍ최기찬 의원 발의) 4. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1675)(김용일 의원 발의)(김동욱ㆍ김영옥ㆍ김영철ㆍ김원중ㆍ김재진ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김혜영ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ서상열ㆍ서준오ㆍ윤기섭ㆍ이병도ㆍ이봉준ㆍ이상욱ㆍ임만균ㆍ최유희ㆍ홍국표ㆍ황유정 의원 찬성)
「네, 재청합니다.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
11시 36분
그러면 의사일정 제2항부터 제4항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 일괄 상정합니다. (의사봉 3타) 본 위원장과 우리 위원회 강동길 위원님 그리고 도시계획위원회 김용일 의원님이 각각 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. (참고) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1758) 제안설명서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1696) 제안설명서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1675) 제안설명서 (회의록 끝에 실음)
수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1758호 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다. 검토보고서 1쪽입니다. 이 개정조례안은 주택정비형 재개발구역에서 주택접도율의 도로 폭 규정을 현행 4미터 이상에서 6미터 이상으로 완화하려는 것으로 금년 4월 3일 민병주 위원이 발의하여 회부된 사안이 되겠습니다. 개정안의 주요 내용인 재개발사업의 노후도 선택요건 완화 관련 사항은 2페이지 상단부의 표를 참고해 주시기 바랍니다. 현행 조례상 주택접도율은 건축법상 도로에 해당하는 폭 4m 이상의 도로에 접도길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 비율을 의미합니다. 이를 근거로 폭 4m 이상 도로에 접한 지역이 적을수록, 다시 말해 폭 4m 미만 도로에 접한 지역의 비율이 많을수록 열악한 주거환경에 있거나 소방안전에 취약한 것으로 보아 주택정비형 재개발사업이 가능한 지역으로 판단하고 있는 상황입니다. 2페이지 하단부는 건축법에 따른 도로 규정을 표로 요약해 두었으니 참고해 주시기 바랍니다. 참고로 정비계획 수립을 위한 입안대상지역 요건은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제7조제1항 등의 위임에 따라 조례 제6조제1항 각 호에서 사업 유형별로 규정을 하고 있습니다. 붙임 문서 1을 참고해 주시기 바랍니다. 3페이지 상단부입니다. 주택정비형 재개발구역의 경우 구역지정의 필수요건으로는 면적 1만㎡ 이상, 노후 동수 60% 이상, 선택요건으로는 과소필지 40% 이상, 주택접도율 40% 이하, 호수밀도 60호/ha 이상, 노후 연면적 60% 이상 중 하나를 만족해야 합니다. 관련된 노후도 요건은 3페이지 중간의 표를 참고해 주시기 바랍니다. 이에 개정안은 제안이유에서 밝힌 것과 같이 소방차 진출입로 확보, 불법 주정차 문제 등 최근의 도로 및 주거지 여건 변화를 반영하여 주택정비형 재개발사업이 가능한 지역이 확대될 수 있도록 주택접도율의 도로 폭 기준을 완화하려는 것으로 이해가 됩니다. 다음 4페이지입니다. 개정안은 도로 폭 기준을 6미터 이상으로 설정하고 있는데 이는 소방기본법, 건축법 등 관계법령을 참고하여 정한 것으로 보이며 충분히 검토가 가능하다고 사료됩니다. 소방기본법 시행령과 별표에서는 소방자동차 전용구역의 최소 폭을 4.5m에서 6m 이상으로 설정하고 있으며, 다음 페이지입니다. 5페이지 상단부입니다. 건축법 시행령에서는 연면적 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하도록 규정하고 있음을 참고할 때 개정안은 적절하다고 판단됩니다. 한편 다음으로 개정 효과에 대해 말씀드리면 주택접도율의 도로 폭 기준을 완화하면 그간 심각한 노후에도 불구하고 재개발이 어려웠던 토지구획정리사업 시행지구에서도 사업 추진이 기존 대비 용이해질 것으로 보이며 이에 따른 재개발 검토 가능 면적은 484만㎡에서 1,190만㎡로 약 2.5배 증가할 것으로 예상이 됩니다. 시뮬레이션 결과는 아래표를 참고해 주시기 바랍니다. 종합의견입니다. 이 개정안은 소방차 진출입로 확보ㆍ불법 주정차 문제 등 도로 및 주거지 여건의 변화를 반영하여 6m 미만 도로에 접한 경우에는 주택정비형 재개발사업이 가능하도록 주택접도율의 도로 폭 기준을 완화하려는 것으로 정비계획 입안대상지역의 선택요건을 일부 완화함으로써 주거환경을 개선하는 데 기여할 수 있다는 점에서 타당하다 사료됩니다. 다만 의미를 명확히 하기 위해서 6페이지 하단부에 있는 바와 같이 일부 경미한 자구수정이 필요할 것으로 판단이 됩니다. 이상으로 검토보고 마치겠습니다. 이어서 의안번호 1696호 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대해 검토 보고드리겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정안은 도정법 및 같은 법 시행령 개정에 따라 상위법령 인용조문의 변경사항을 반영하고, 정비구역 지정권자인 시장이 입안권자인 구청장에게 제시해야 하는 정비계획의 기본방향의 요건 중 시행령에서 조례로 위임한 동의율을 정하기 위한 것으로 우리 위원회 강동길 위원이 발의하여 회부된 사안이 되겠습니다. 정비계획의 기본방향은 2023년 7월 도시정비법 개정에 따라 신설된 것으로 정비구역 지정권자는 입안권자에게 개발밀도나 건축기준, 기타 기반시설의 설치방향 등 정비계획 기본방향을 사전에 제시함으로써 공공성과 사업성을 유지하는 가이드라인으로 제시되는 사안입니다. 서울시는 지난 2021년부터 이와 유사한 제도인, 현재 신속통합기획이며 과거에는 공공기획으로 불렸습니다. 이 제도를 운영해 왔는데 이번 법령 개정으로 이에 대한 법적 근거가 마련됨에 따라 향후 정비계획의 기본방향을 신속통합기획으로 운영하는 데 무리가 없을 것으로 판단이 됩니다. 3페이지입니다. 도시정비법에서는 정비구역의 지정권자가 정비계획의 기본방향을 작성하여 입안권자에게 제시해야 하는 경우를 규정하고 있는데 재건축사업에서 안전진단 결과 등에 따라 정비계획을 입안하기로 결정한 경우와 정비계획을 변경하는 경우에 대해서는 시행령으로 위임하고 시행령은 또다시 이를 시도 조례로 위임토록 하였습니다. 이와 관련된 내용은 3페이지 하단의 표를 참고해 주시기 바랍니다. 정비계획의 입안요청 제도는 지난 회기 우리 위원회에서 개정안을 처리해 주셨습니다. 기타 반영이 이루어지지 못했던 정비계획의 기본방향 제시와 관련해서는 금번에 30%로 신설하는 사항이 3페이지 표에 정리되어 있으니 참고해 주시기 바랍니다. 이에 따라 개정안 제9조의2제1항에서는 시행령에서 시도 조례로 정하는 비율을 말씀드린 바와 같이 30%로 정하였는데 이는 입안권자가 지정권자에게 기본방향 제시를 요청하기 위한 토지등소유자의 동의율을 이미 개정된 입안 동의율과 동일한 수준으로 규정하는 것으로 이해가 됩니다. 현재 운영 중인 신속통합기획의 선정기준과 같은 비율이기 때문에 기운영 중인 서울시 정비사업 추진체계와의 연속성 및 정합성을 확보할 수 있을 것으로 판단이 됩니다. 또한 당초 신속통합기획에 미포함된 용적률 완화를 위해 정비계획을 변경하려는 경우에도 정비계획의 기본방향을 요청할 수 있게 됨으로써 신속한 정비사업 변경 및 추진에 기여할 수 있을 것으로 사료됩니다. 다만, 개정안 제6조는 시행령 별표1이 금년 3월 개정되면서 인용조문이 변경됨에 따라 이를 반영하려는 것으로 이와 관련한 특이사항은 없겠으나 시행령 개정에 따른 추가적인 조례 입법수요가 있는지에 대해서는 검토가 필요할 것으로 판단이 됩니다. 이와 관련한 세부사항은 5페이지에 있는 표와 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 검토보고 마치겠습니다. 이어서 의안번호 1675호 같은 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 구청장이 시장에게 보고하여야 하는 조합의 해산 및 청산에 관한 계획과 추진사항을 규칙으로 정하는 서식에 따라 작성토록 하고, 조합장이 구청장에게 제출하는 조합 해산(청산) 계획 및 추진사항 관련 자료에 구체적인 일정을 포함하도록 규정하려는 것으로 김용일 의원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다. 다음 페이지입니다. 먼저 안 제62조제3항은 구청장이 시장에게 조합의 해산 및 청산에 관한 계획과 추진사항을 보고함에 있어 이를 규칙으로 정하는 서식에 따라 작성토록 규정하려는 것입니다. 현재 서울시는 조례에 따라 반기별로 조합 해산(청산)에 대한 일제조사를 추진하면서 자치구로부터 추진실적을 보고받고 있습니다. 하지만 허위보고 등의 문제점이 나타난 것으로 파악되어 이를 개선하기 위해 서울시는 실태조사를 하면서 미해산(미청산) 정비조합 관리대장을 작성토록 요구하고 있는 것으로 확인되었습니다. 붙임3의 양식을 참고해 주시기 바랍니다. 따라서 개정안과 같이 규칙으로 정하는 서식, 즉 관리대장을 작성해서 제출토록 조례상 의무를 명문화할 경우 통일된 양식의 보고자료 활용을 통해 보다 체계적이고 적극적으로 현황을 관리할 수 있다는 측면에서 긍정적이라 사료됩니다. 다음으로 안 제86조제2항은 조합장이 구청장에게 제출하는 조합 해산 및 청산 계획과 추진사항 관련 자료에 구체적인 일정을 포함하도록 규정하려는 것입니다. 조합장은 현행 도시정비법에 따라 이전고시가 있는 날로부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 하고 총회의 의결로 조합이 해산되면 선정된 청산인은 도시정비법 및 민법에 따라 조합을 대표하여 청산사무를 집행하게 됩니다. 그러나 현행 도시정비법에서는 별도 규정을 두는 대신에 민법을 준용토록 하고 있음에 따라 청산인의 직무는 민법 제87조에서 규율하고 있고 금년 6월 말 시행 예정인 도시정비법 제86조의2제5항 신설에 따라 조합이 해산된 경우에는 청산인은 지체없이 청산의 목적범위에서 성실하게 청산인의 직무를 수행해야 합니다. 그럼에도 일부 조합장이나 청산인은 해산 및 청산 과정에서 고의적으로 해당 절차를 지연시키면서 장기간 임금과 상여금을 수령하는 등의 문제가 발생하고 있음에 따라 개정안은 이들이 구청장에게 조합 해산(청산) 계획이나 관련 자료를 제출할 때 구체적인 해산 종료 일정을 작성토록 하려는 것으로 이해되며 이는 정비사업의 효율적 관리를 통해 미해산(미청산) 지연을 예방할 수 있을 것으로 기대된다는 점에서 개정의 필요성이 인정됩니다. 참고로 지난 2023년 하반기 일제조사 결과 미해산 조합은 23곳, 미청산 조합은 148곳으로 나타났고, 주요 사유는 소송 진행, 시공사 분쟁, 소재 불명 등으로 파악됐습니다. 종합의견 말씀드리겠습니다. 개정안은 구청장이 시장에게 보고하여야 하는 청산에 대한 계획 및 추진사항을 규칙으로 정하는 서식에 따라 작성토록 하고, 기타 조합 해산(청산) 계획 및 추진사항 관련 자료에 구체적 일정을 포함토록 규정하기 위한 것입니다. 최근 정부와 서울시에서도 관계법령 및 조례 개정 그리고 일제조사 등을 통해 신속한 해산(청산) 절차 이행을 유도하고, 관련 업무에 대한 투명성과 공정성 확보를 위한 노력을 기울이고 있음을 감안할 때 개정안은 조합원의 재산권 침해를 방지하고 체계적 조합 해산 및 청산 관리와 그리고 공공의 적극적인 감독을 가능케 한다는 점에서 시의적절하다고 판단됩니다. 다음 페이지입니다. 말씀드린 도시정비법 개정사항은 붙임2, 그다음에 미해산(미청산) 관리대장, 그다음에 추진사항에 대한 보고 양식 등은 붙임3과 4에 기재되어 있으니 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 검토보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1758) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1696) 검토보고서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1675) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 한병용 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견 말씀해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
민병주 위원장님께서 발의하신 의안번호 1758번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 현행 주택정비형 재개발사업은 구역지정을 위해 법령 및 조례에서 정한 선택 요건 중 1개 이상을 충족해야 하고, 그중 조례에서는 주택접도율을 도로 폭 4m 이상에 접한 건축물 수를 40% 이하로 규정하고 있어 4m 도로에 접한 일부 지역들이 소방차 진출입이 불가능하고 불법 주정차 등으로 도로 환경이 열악함에도 불구하고 재개발 추진이 어려웠습니다. 이에 본 개정조례안은 주택정비형 재개발사업의 주택접도율 산정 시 도로 폭 기준을 4m 이상에서 6m 이상으로 완화하는 내용으로 정비구역 추진 가능 대상지역을 확대하고 열악한 주거환경이 개선될 수 있도록 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 다음 강동길 위원님께서 발의하신 의안번호 1696번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 최근 상위법령에서 구청장이 정비계획을 입안하기로 결정한 경우 또는 정비계획을 변경하는 경우로서 구청장이 조례에 정한 비율 이상의 주민 동의를 받아 시장에게 요청하면 시장은 토지이용, 주택건설 및 기반시설 설치 등에 관한 정비계획의 기본방향을 작성하여 구청장에게 제시하도록 규정하였습니다. 이에 본 개정조례안은 법령에서 조례로 위임한 정비계획의 기본방향 제시를 요청하기 위한 주민 동의율을 규정하는 것으로 정비계획의 기본방향 작성은 현재 우리 시에서 운영 중인 정비사업의 신속통합기획과 그 맥락을 같이 하고 있는 내용입니다. 따라서 주민들이 신속하고 원활한 사업 추진을 위해 정비계획의 기본방향 제시를 요청하기 위한 주민 동의율을 현행 신속통합기획 요청을 위한 동의율 수준으로 정하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 다음 김용일 의원께서 발의하신 의안번호 1675번 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 개정조례안은 제86조제2항에 따라 조합이 해산(청산)의 추진계획을 제출 시 구체적인 일정을 포함하도록 하고, 제62조제3항에 따라 구청장이 조합의 해산(청산)에 관한 사항을 시로 보고 시 조례 규칙으로 정하는 서식에 따라 작성하도록 규정을 마련하는 내용입니다. 현행 조례 제86조(자료의 제출)의 범위를 해산(청산) 계획에서 구체적인 일정을 포함한 계획으로의 개정(안)은 조합장(청산인)으로 하여금 제출된 일정에 맞게 해산(청산)업무를 수행함으로써 보다 적극적인 해산(청산) 유도 및 실효성 제고를 위해 필요성이 있다고 사료됩니다. 아울러 제62조(정비사업의 추진실적 보고)의 구청장이 해산(청산) 조합의 추진사항을 규칙으로 정하는 서식에 따라 작성하여 시에 보고토록 하는 사항은 효율적인 현황 조사와 더불어 현재 서울시에서 시행하고 있는 미해산(미청산) 조합 관리대장을 제도화 할 수 있는 사항으로 적절하다고 판단됩니다. 따라서 해산 및 청산이 되지 않은 조합에 대한 효율적인 관리ㆍ감독을 기하고자 하는 의원님의 입법 취지에 공감하며 본 개정안에 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 마치겠습니다. 그러면 의사일정 제2항부터 제4항까지 총 3개의 안건에 대한 의결을 진행토록 하겠습니다. 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제2항, 제3항 그리고 제4항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 본회의에 부의하지 않고 우리 위원회 대안으로 발의하기로 의견을 모았습니다. 그러면 최재란 위원님께서 대안을 말씀해 주시기 바랍니다.
「없습니다.」하는 위원 있음
최재란위원
최재란 위원입니다. 민병주 위원이 발의한 의안번호 제1758호 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안, 강동길 위원이 발의한 제1696호 같은 조례 일부개정조례안, 김용일 의원이 발의한 의안번호 제1675호 같은 조례 일부개정조례안 이상 3건을 심사한 결과 이를 통합하여 우리 위원회 대안으로 제안하고자 하며, 조례안 대안의 주요내용을 제안설명드리겠습니다. 첫째, 주택정비형 재개발구역에서의 주택접도율 요건 산정 시, 도로 폭은 6미터 이상을 적용토록 함, 둘째 상위법령 인용조문 변경사항을 반영함, 셋째 상위법령 개정사항을 반영하여 조례에 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등에 대한 사항을 신설함, 넷째 구청장이 매 반기가 끝나는 날로부터 7일 이내에 시장에게 보고하는 조합의 해산 계획과 추진사항을 규칙으로 정하는 서식에 따라 작성하도록 하여 자료의 효율적 관리 체계를 마련함, 다섯째 조합장이 구청장에게 제출하는 조합 해산 계획 및 추진사항 관련 자료에 구체적인 일정을 포함하도록 하여 미해산 조합에 대한 관리를 강화함, 이상 다섯 가지 내용으로 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다. 그 외 자세한 사항은 유인물을 참고하여 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다. 고맙습니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 그러면 최재란 위원님의 대안에 대하여 재청 있으십니까? 재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 그러면 의사일정 제2항, 3항 그리고 4항 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 본회의에 부의하지 않고 이를 우리 위원회 대안으로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1758) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1696) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(의안번호 1675) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안(대안) (회의록 끝에 실음) 5. 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안(허훈 의원 발의)(고광민ㆍ곽향기ㆍ김경훈ㆍ김규남ㆍ김길영ㆍ김동욱ㆍ김혜지ㆍ박상혁ㆍ박영한ㆍ서상열ㆍ이상욱ㆍ이효원ㆍ이희원ㆍ장태용ㆍ정지웅ㆍ최민규ㆍ황철규 의원 찬성)
「재청합니다.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
11시 54분
다음으로 의사일정 제5항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 상정합니다. (의사봉 3타) 도시계획위원회 허훈 의원님이 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. (참고) 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 제안설명서 (회의록 끝에 실음)
수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1678호 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정안은 2022년 12월 서울특별시 마을공동체 활성화 지원 조례의 폐지에 따른 후속조치로서 현행 조례상 일부 조문에 규정된 마을공동체 용어를 일괄하여 삭제하여 정비하려는 것으로 금년 4월 1일 허훈 의원이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다. 개정사항 중 특이사항은 없겠습니다. 이상으로 검토보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견 말씀해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
허훈 의원님께서 발의하신 의안번호 1678번 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리습니다. 주민 주도의 마을공동체 만들기 활성화를 위해 2012년 제정되었던 서울특별시 마을공동체 활성화 지원 조례가 2022년 12월 폐지되었으나 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례에서는 아직 마을공동체 관련 내용이 남아 있어 정비가 필요한 상황입니다. 이에 본 개정조례안은 삭제된 마을공동체 개념 등에 대한 조문을 정비하고 용어를 명확히 정의함으로써 입법상 불일치와 혼란을 해소하고자 하는 것으로 소규모주택 정비사업 활성화와 추진 지원을 위해 보다 명확한 지침을 제공하기 위한 의원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 대하여 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명하여 주시기 바랍니다. 박승진 위원님.
박승진위원
박승진 위원입니다. 이 조례안 따로 할 얘기는 없는데 이게 2022년 12월에 서울특별시 마을공동체활성화 지원 조례가 폐지되었는데 왜, 4월 1일 허훈 의원님이 지금 이 안을 냈잖아요. 일부개정조례안을 냈는데 왜 그 전에 우리 상임위원회라든지 위원회 주택정책실에서 미리 체크하지 않았나요?
병용
한병용주택정책실장
죄송합니다. 제가 미리…….
박승진위원
1년 3개월 동안 뭐하고 있다가 이제사 올라오게 하지요?
병용
한병용주택정책실장
죄송합니다. 저희가 좀 더 면밀히 관리하고 있는 조례에 대해서 검토를 했었어야 되는데 죄송합니다.
박승진위원
이 조례안 폐지를 저희는 찬성하지는 않았지만 이미 되었어요. 그러면 이것 외에는 다른 것은 없나요? 검토해 보셨나요?
병용
한병용주택정책실장
지금 추가적으로 검토를 하겠습니다. 저희들이 입법과정에서 과거에 법령이 개정되거나 조례가 개정되어서 보완이 필요한 조례들이 굉장히 많이 있는데 일제정비를 해서 개정안을 만들도록 하겠습니다.
박승진위원
좀 하시죠. 너무나 많은 시간이 흘러서 보니까 이런 것들 참 안타깝습니다. 놓치고 있는 것이 너무 많지 않나 하는 생각이 들어요.
병용
한병용주택정책실장
네, 일제정비를 해서 개정하도록 하겠습니다.
박승진위원
그 안을 빨리 해서 다음 회기 때라든지 해서 올릴 수 있는 것은 올려주십시오.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다. 그렇게 하겠습니다.
박승진위원
이상입니다.
민병주위원장
질의하실 위원님 안 계시지요? 더 이상 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 마치겠습니다. 그러면 의사일정 제5항 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안을 도시계획균형위원회 허훈 의원님께서 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음)
「없습니다.」하는 위원 있음
원만한 회의진행과 중식을 위하여 오후 2시까지 정회하도록 하겠습니다. 정회를 선포합니다. (의사봉 3타)
11시 58분 회의중지
14시 18분 계속개의
의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 회의를 속개하겠습니다. (의사봉 3타) 6. 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안(박승진 의원 발의)(김경ㆍ김인제ㆍ민병주ㆍ박강산ㆍ박수빈ㆍ박유진ㆍ박칠성ㆍ봉양순ㆍ서준오ㆍ성흠제ㆍ송도호ㆍ송재혁ㆍ신동원ㆍ왕정순ㆍ유정희ㆍ이민옥ㆍ이병도ㆍ이봉준ㆍ이소라ㆍ이영실ㆍ임종국ㆍ전병주ㆍ최기찬ㆍ최재란ㆍ한신 의원 찬성)
계속해서 의사일정 제6항 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안을 상정합니다. (의사봉 3타) 우리 위원회 박승진 위원님께서 발의한 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. (참고) 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안 제안설명서 (회의록 끝에 실음)
수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1691호 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정안은 시장이 서울시 중앙주거복지센터인 중앙센터와 지역별 주거복지센터인 지역센터의 설치ㆍ운영을 SH공사 또는 주거복지 관련 법인이나 단체에 위탁할 경우 그 위탁기간을 현행 2년에서 3년 이내로 변경하고자 하는 것입니다. 먼저 주거복지센터의 설치ㆍ운영 현황을 살펴보면 그간 서울시는 SH공사 및 주거복지 관련 법인ㆍ단체와 2년 단위로 중앙센터 및 지역센터의 설치ㆍ운영에 대한 위탁과 민간위탁을 각각 체결해 왔습니다. 그러던 중 2021년 12월 서울시가 SH공사 혁신 추진계획을 발표한 이래 2022년 4월부터는 SH공사와 대행사무 위탁계약을 체결하였고 이에 따라서 SH공사에서는 중앙센터 1개소, 25개의 주거안심종합센터 운영사무 전체를 위탁해 오고 있습니다. 현재 SH공사는 이에 따라서 중앙센터와 9개소의 주거안심종합센터를 직영하고 있고 나머지 16개소는 서울시의 승인을 받아 주거복지 비영리단체와 제3자위탁이라는 위탁운영 용역계약을 체결하여 운영 중에 있습니다. 다음 페이지입니다. 금년 3월 31일 서울시는 SH공사와의 대행사무 위탁계약이 종료되면서 2026년 3월 31일까지 2년간 대행사무 위탁계약을 재계약한 상태입니다. 서울시 정책 결정에 따라서 공사와 주거복지 비영리민간단체 간에는 위탁운영 용역계약을 체결하게 되는데 2024년 12월 31일까지 1년간만 현재 체결한 상태이며 내년부터는 SH공사가 25개 전 자치구의 주거안심종합센터를 직영할 계획입니다. 관련된 현재 추진현황은 3페이지 하단부 표를 참고해 주시기 바랍니다. 종합의견을 말씀드리겠습니다. 개정안은 중앙센터와 지역센터의 위탁기간을 현행 2년에서 3년으로 확대하려는 것으로 이는 서울특별시 행정사무의 민간위탁에 관한 조례에서 규정하고 있는 민간위탁기간과 동일한 수준으로 이를 정비하려는 것으로 이해됩니다. 현행 조례상 위탁기간 규정은 그간 주거복지 관련 법인이나 단체와의 민간위탁 계약체결 시뿐만 아니라 서울시가 SH공사에게 주거복지센터 대행사무를 위탁할 때에도 적용되고 있었다는 점에서 2년 주기의 재계약 체결에 따른 행정업무 부담 경감과 함께 주거복지센터의 안정적 운영도 가능케 한다는 점에서 긍정적 효과를 기대할 수 있을 것으로 사료됩니다. 이상으로 검토보고 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견 말씀해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
박승진 위원님께서 발의하신 의안번호 1691번 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정 조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 본 개정조례안은 주거복지센터 운영사무의 위탁기간을 현행 2년에서 3년으로 조정하고자 하는 내용입니다. 주거복지센터 운영사무의 위탁기간 연장을 통해 지속적이고 안정적인 주거복지서비스를 시민들에게 제공할 수 있고 주거복지서비스의 질적 향상을 기대할 수 있다는 점에서 위원님의 입법 취지에 적극 공감하며 개정조례안에 대하여 원안 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명하여 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 마치겠습니다. 그럼 의사일정 제6항 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안을 우리 위원회 박승진 위원님이 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 주거 기본 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 7. 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안(이민석 의원 발의)(김영철ㆍ김원중ㆍ김지향ㆍ김춘곤ㆍ김혜영ㆍ남궁역ㆍ남창진ㆍ박상혁ㆍ서상열ㆍ이경숙ㆍ이병윤ㆍ이상욱ㆍ이숙자ㆍ이희원ㆍ최민규ㆍ최유희ㆍ허훈ㆍ홍국표ㆍ황유정ㆍ황철규 의원 찬성)
「없습니다.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
14시 23분
다음으로 의사일정 제7항 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안을 상정합니다. (의사봉 3타) 우리 위원회 이민석 위원님이 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원 검토보고와 집행기관 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. (참고) 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안 제안설명서 (회의록 끝에 실음)
수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1688호 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다. 이 개정안은 청년 부동산 중개보수 및 이사비 지원사업의 법적 근거를 이 조례에 마련하려는 것으로 이민석 위원이 발의하여 회부된 사안이 되겠습니다. 개정안의 주요내용은 2페이지 상단에 있는 표를 참고해 주시기 바랍니다. 안 제7에 4호를 추가하는 사항이 되겠습니다. 현행 조례상 청년주거사업의 종류는 여섯 가지로 규정되어 있으며 개정안에서는 여기에 청년 부동산 중개보수 및 이사비 지원 사업 부분을 추가하는 사항이 되겠습니다. 이는 현재 서울특별시 청년 기본 조례 제13조를 근거로 서울시 미래청년기획단에서 2022년 하반기부터 현재까지 추진해 오고 있는 사업과 관련된 사항입니다. 이 사업은 이사가 잦은 청년에게 부동산 중개보수와 이사비를 지원하는 것으로써 본예산 기준 2022년도에는 22억 5,500만 원, 작년에는 23억 500만 원, 금년도에는 21억 6,000만 원이 편성되었으며 이 중 20억 원이 매년 사회보장적수혜금으로 편성돼 청년층에 직접 지원되고 있는 실정입니다. 지원대상은 중위소득 150% 이하인 만 19세 이상 39세 이하 무주택청년으로 거래금액 2억 원 이하 전월세로 거주하는 경우 최대 40만 원의 부동산 중개보수와 이사비를 생애 1회에 한하여 실비로 지원받을 수 있습니다. 참고로 이 사업과 관련하여, 3페이지 하단부입니다. 미래청년기획단이 2023년 9월에 실시한 만족도조사 결과를 보면 청년들은 평균 이사 주기는 2년 미만이 61.7%로 나타나는 등 이사가 잦은 것을 확인할 수 있었으며 설문에 응답한 청년의 57.7%가 이 사업에 만족하고 있다는 의견을 제출하였으며 신청기간 축소, 구체적인 일정 안내, 소득기준 및 지원금액 확대 등 사업 개선에 대한 다양한 건의를 하였다고 확인되었습니다. 종합의견입니다. 이 개정조례안은 이사가 잦은 청년의 주거비 부담을 완화하고자 서울시가 기추진 중에 있는 부동산 중개보수 및 이사비 지원사업의 법적 근거를 이 조례에 마련하려는 것으로 이 사업을 청년주거사업의 종류에 포함하는 것은 해당 사업의 안정적 운영과 지속성을 담보할 수 있다는 점에서 타당하다고 사료됩니다. 참고로 2023년도 미래청년기획단 소관 예산안 예비심사보고서에서 지적된 바와 같이 이사에 소요되는 비용을 이용권 등으로 지급할 수 있다고 명시돼 있는 청년 기본 조례 규정에도 불구하고 실질적으로는 이러한 이용권이 아닌 현금 지급이 이루어지고 있기 때문에 지급방식의 적정성 여부에 대해서는 추가적 검토가 필요한 것으로 보입니다만 해당 사업부서에서는 이용권을 지급했을 때 여러 가지 문제점이 발생하고 있어서 이를 고려하여 현금 지급으로 결정했다는 입장을 참고해 주시기 바랍니다. 다음 페이지입니다. 붙임 문서의 붙임2에서는 관련 지원사업 개요 그리고 붙임3에서는 지원사업 추진경과 그리고 붙임4에서는 청년들의 만족도조사 결과를 붙임 문서에 작성했으니 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견 말씀해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
이민석 위원님께서 발의하신 의안번호 1688번 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 우리 시에서는 지난 2022년부터 청년 부동산 중개보수 및 이사비 지원 사업을 신설하여 청년층의 주거 안정과 자립 지원을 돕고 있으나 제도적 근거가 마련되어 있지 않아 사업 운영의 안정성과 지속성 확보가 필요한 상황입니다. 이에 본 개정조례안은 청년의 주거수준 향상과 주거복지의 확충을 위하여 추진할 수 있는 주거사업의 범위에 부동산 중개보수 및 이사비 지원 사업을 추가하여 사업의 안정적 운영을 위한 제도적 근거를 마련하고자 하는 것으로 청년 부동산 중개보수 및 이사비 지원 사업의 안정적인 운영을 통해 청년 주거 안정을 기하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 이상 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 안 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 모두 마치겠습니다. 그럼 의사일정 제7항 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안을 우리 위원회 이민석 위원님이 발의한 원안대로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 청년주거 기본 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 8. 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안(박칠성 의원 발의)(김성준ㆍ김인제ㆍ박강산ㆍ박승진ㆍ봉양순ㆍ서호연ㆍ송도호ㆍ왕정순ㆍ이영실ㆍ이원형ㆍ임규호ㆍ임만균ㆍ정준호ㆍ한신 의원 찬성)
「네.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
14시 28분
계속해서 의사일정 제8항 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안을 상정합니다. (의사봉 3타) 도시안전건설위원회 박칠성 의원님이 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. (참고) 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안 제안설명서 (회의록 끝에 실음)
그러면 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1707호 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대한 검토보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 2쪽입니다. 이 개정조례안은 옥상피난설비 중 피난유도선 등의 설치가 법적 의무사항으로 규정되어 있지 않아 화재 등 위급상황 발생 시 긴급한 대피가 어려운 노후 아파트를 대상으로 옥상피난설비의 설치를 지원할 수 있는 근거를 마련하기 위한 것으로써 박칠성 의원이 발의하여 회부된 사안이 되겠습니다. 개정안의 주요내용은 2페이지 중간에 있는 표에 정리가 되어 있습니다. 참고해 주시기 바랍니다. 총 열 가지 시설과 이와 비슷한 시설인 옥상피난설비를 비용지원의 대상으로 삼고 있습니다. 다음 페이지입니다. 소방 및 화재안전 관련 제도에 대해서 보고드리겠습니다. 2020년 12월 군포의 한 아파트단지에서 있었던 화재사고로 11명의 사상자가 발생하는 사고가 있었습니다. 일부 사망자의 경우 옥상으로 가는 비상대피로에 명확한 표시가 없다 보니 잘못하여 대피하지 못하고 질식사한 것으로 확인되었습니다. 이와 관련한 제도를 살펴보면 현행 소방시설법상 특정소방대상물에 해당하는 공동주택의 경우 공동주택의 소유자 등 관계인은 법에서 정하는 소방시설을 공동주택의 화재안전성능기준에 따라서 설치ㆍ관리하여야 할 의무가 있습니다. 현행 화재안전기준에서는 화재 등 재난 발생에 대비하여 공동주택에 유도등 등을 의무적으로 설치ㆍ관리하도록 규정하고 있으나 대피장소로 안내하는 피난유도선 등 4개 항목은 의무설치 대상에서 제외되어 있어 일부 공동주택단지에서는 이러한 시설들을 설치하지 않은 것으로 추정되며 이로 인해 화재 발생 시 주민대피 여건은 취약할 수밖에 없는 상황입니다. 4페이지 상단의 표는 방금 보고드린 바와 같이 비용지원대상별로 공동주택 단지 내 설치의무 여부를 정리하여서 만든 표가 되겠습니다. 표 하단부에 있는 객석유도등부터 피난유도선까지 네 가지는 공동주택의 화재안전성능기준상 의무설치대상이 아닌 것으로 확인이 되었습니다. 다음입니다. 4페이지 하단부입니다. 옥상피난설비 설치비용 지원 관련해서 보고드리겠습니다. 공동주택관리법에서는 지자체 조례로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 등에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있는 규정을 두고 있음에 따라 현행 서울특별시 공동주택 관리 조례에서는 시장이 화재에 대비한 비상문자동개폐장치 설치비용 중 일부를 지원할 수 있는 규정을 두고 있습니다. 그럼에도 대피구역으로 신속하게 이동할 수 있게 안내하는 피난유도선 등의 설치비용의 지원에 대한 사항은 서울특별시 공동주택 관리 조례에 별도의 규정을 두고 있지 않아 관련 규정의 신설은 검토가 가능할 것으로 사료됩니다. 참고로 타 지자체 사례를 살펴본 결과 17개 광역지자체 중에서 7개 광역자치단체에서 관련된 지원을 위해 별도 조례를 제정하거나 공동주택 관리 조례에 관련된 규정을 두고 있는 것으로 확인되었습니다. 이와 관련하여 서울시 공동주택지원과에서는 소방시설법령에 따라 공동주택은 유도등의 설치 의무가 있으므로 이를 포함한 옥상피난설비는 서울시의 비용지원보다는 관리주체가 자율적으로 설치토록 하는 것이 타당하다는 입장을 제시하였습니다. 이와 관련하여 국토교통부에서는 금년 1월 22일 화재 예방 관련 협조 요청 공문을 통해 공동주택의 상시적인 화재 예방을 위한 비용은 공동주택관리법상 수선유지비, 공동주택관리비의 한 항목인 수선유지비로 예산편성 및 사용이 가능한바 이를 활용해서 해당 시설을 설치하도록 독려해 달라는 내용의 공문을 전국적으로 발송한 바 있습니다. 이를 감안할 때 서울시는 공동주택관리비에 해당하는 수선유지비 항목을 활용한 옥상피난설비의 자율적 설치를 관리주체에게 우선적으로 권고할 필요도 있겠습니다. 종합의견 말씀드리겠습니다. 개정안은 피난유도선 등 일부 소방시설이 공동주택의 화재안전성능기준에 따른 의무설치대상에 포함되지 않은 상황에서 화재 시 긴급 대피를 통한 주민의 생명과 안전 확보를 위해서 서울시가 공동주택단지 내 피난유도선 등 옥상피난설비 설치비용 일부를 지원할 수 있는 근거를 마련하려는 것으로 입법취지를 감안할 때는 개정의 필요성이 인정된다 하겠습니다. 다만 옥상피난설비 설치비용의 지원과 병행해서 주민들이 긴급상황에서 정확히 대피장소로 가는 위치를 평소 숙지할 수 있도록 아파트단지별 주민들을 대상으로 한 화재안전교육 및 홍보를 더욱 강화할 필요가 있겠으며 조금 전 보고드린 바와 같은 국토교통부 요청공문 및 관련 규정을 감안할 때 말씀드린 설치비용은 수선유지비를 활용해서 이를 활용할 수 있도록 먼저 자율적인 설치를 권고하는 내용의 조문 일부 수정이 필요할 것으로 판단이 됩니다. 7페이지 표는 개정안과 수정안에 대한 대비표인데 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견 말씀해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
박칠성 의원님께서 발의하신 의안번호 1707번 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 현행 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제2조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제11조 별표4에 의거 공동주택의 경우 피난기구, 유도등, 비상조명등 등의 피난구조설비 등을 설치하여야 하며, 같은 법 제22조제1항에 따라 매년 작동기능점검과 종합정밀점검 등을 통해 설치기준에 적합하게 유지관리되도록 되어 있습니다. 박칠성 의원님께서 제안하신 개정조례안은 공동주택 화재 발생 시 옥상피난을 유도하기 위하여 유도등 및 유도표지의 화재안전성능기준에서 정한 시설 또는 이와 유사한 옥상 피난설비를 설치하는 경우 설치비용의 일부를 지원할 수 있는 근거 규정을 마련하는 내용으로 판단됩니다. 그러나 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률이 개정되기 전의 노후 공동주택이나 개정 이후의 공동주택에서 유도등 및 유도표지의 화재안전성능기준에서 정한 시설 또는 이와 비슷한 옥상피난설비가 미비한 경우에는 공동주택에서 수선유지비를 활용하여 자체적으로 설치하는 것이 타당하다고 판단됩니다. 또한 서울시 공동주택 관리 조례 제5조의2제1항제1호에 의거 소규모 공동주택의 경우 구청장이 피난기구, 유도등, 피난유도선 등의 피난구조설비를 포함한 공동주택의 시설물에 대한 안전관리계획 수립 및 시행 시 시장은 그 비용의 일부를 예산의 범위 안에서 지원할 수 있으므로 서울시 공동주택 관리 조례에 대한 개정은 실익이 매우 낮다고 판단됩니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명하여 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계시나요? 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 마치겠습니다. 그러면 의사일정 제8항을 의결하도록 하겠습니다. 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제8항 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대하여 수정동의안을 발의하기로 의견을 모았습니다. 그러면 박승진 위원님께서 수정동의안을 말씀해 주시기 바랍니다.
「네.」하는 위원 있음
박승진위원
박승진 위원입니다. 박칠성 의원님이 발의하신 의안번호 제1707호 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안에 대해 심사한 결과 피난유도선 등 옥상피난설비의 자율적 설치를 유도할 수 있도록 관리주체에게 권고하고, 필요시 그 비용의 일부를 예산의 범위에서 지원할 수 있도록 함(안 제5조의3제1항), 나머지 개정안에 대해서는 의원 발의안대로 할 것을 제안하며 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다. 기타 자세한 사항은 배부해 드린 유인물을 참고해 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 그러면 박승진 위원님의 수정동의안에 대하여 재청 있으십니까? 재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 그러면 박승진 위원님께서 수정동의하신 바와 같이 수정 부분은 수정안대로 나머지 부분은 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으시므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 공동주택 관리 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 9. 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안(신동원 의원 발의)(강동길ㆍ김태수ㆍ민병주ㆍ박석ㆍ박승진ㆍ유정인ㆍ이민석ㆍ이봉준ㆍ이성배ㆍ임종국ㆍ최재란ㆍ최진혁 의원 찬성)
「재청합니다.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
14시 38분
다음은 의사일정 제9항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안을 상정합니다. (의사봉 3타) 우리 위원회 신동원 위원님이 발의하신 본 안건에 대해서는 간담회에서 충분한 설명이 있었으므로 제안설명은 배부해 드린 서면으로 갈음하고 수석전문위원의 검토보고와 집행기관의 의견을 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 제안설명서 (회의록 끝에 실음)
수석전문위원은 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1604호 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대해서 검토보고드리겠습니다. 2쪽입니다. 먼저 제안경위입니다. 이 개정안은 공개공지가 쾌적한 시민의 휴게공간으로 활용될 수 있도록 공개공지 설치기준과 건축기준 완화규정 등을 정비하기 위한 것으로 우리 위원회 신동원 위원님이 발의하여 우리 위원회에 회부된 사안입니다. 서울시는 2022년 4월 발표한 녹지생태도심 재창조 전략에 따라 서울도심 기본계획과 2030 도시ㆍ주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발부문) 등 관련 계획을 재정비하는 과정에서 개방형 녹지를 계획하고 이 계획기준을 마련하는 등 도심 내 녹지 및 개방공간 확보를 위한 정책을 추진 중에 있습니다. 이와 관련해서 이 개정조례안은 공개공지의 기능회복과 관련 정책의 실효성을 높이기 위한 것으로 이해됩니다. 공개공지 개념에 대해서는 2페이지부터 3페이지까지 정리했습니다. 참고해 주시기 바랍니다. 참고로 공개공지 설치면적에는 건축법에 따른 조경면적과 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률에 따른 매장문화재의 현재 보존 조치 면적이 산입 가능하다는 말씀을 드리겠습니다. 다음으로 4페이지가 되겠습니다. 공개공지 설치면적 및 인센티브 적용입니다. 공개공지 설치대상인 건축물에 확보해야 하는 공개공지 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위에서 조례로 정하도록 시행령에서 위임하고 있는데 이에 따라 서울시는 대상건축물의 연면적 규모에 따라 각각 5%, 7%, 10%의 세 가지 단계로 차등적으로 규정을 하고 있습니다. 공개공지 설치 시 완화되는 용적률은 조례 용적률의 1.2배까지 가능하며 녹색건축물 조성 지원법 등 타 법률에 따라 용적률 완화가 가능한 경우와 중첩 적용될 경우 법적상한용적률의 120%까지 완화가 가능하다는 말씀을 드리겠습니다. 붙임3을 참고해 주시기 바랍니다. 다음 페이지입니다. 공개공지 설치 시 적용되는 용적률 및 높이 기준 완화는 의무설치대상이 아닌 건축물에 공개공지를 설치하는 경우에도 적용이 가능합니다. 이에 따라 공개공지의 설치는 별도의 기부채납 없이도 용적률과 높이 기준 완화를 확보하는 수단으로 활용되고 있음을 감안할 때 공개공지의 공공성 확보와 활용도 제고방안 마련은 정책적으로 다루어져야 할 중요 사안이라고 판단됩니다. 다음으로 공개공지 조성현황 및 문제점에 대해 보고드리겠습니다. 공개공지를 조성하는 건축물은 용적률 등 건축기준을 완화적용함에도 불구하고 본연의 역할을 충실히 수행하지 못하는 경우가 가끔 발생하고 있음에 따라 이 개정조례안은 공개공지의 확보 면적 및 계획 기준 등을 정비해서 향후 조성될 공개공지의 기능성 제고를 도모하기 위한 것으로 이해됩니다. 5페이지 하단부하고 6페이지 상단부에는 지금 현재 소규모로 조성된 공개공지 등의 사례 등을 사진으로 표현하고 있으니 참고해 주시기 바랍니다. 검토의견 말씀드리겠습니다. 먼저 공개공지 의무확보 비율 상향 관련입니다. 안 제26조제1항제2호는 종전에는 설치대상 용도의 합계 바닥면적 규모에 따라 차등적으로 5%, 7%, 10%로 적용하던 대지면적 대비 공개공지 설치면적 비율을 10%로 일원화하려는 것으로 이는 1993년 이 조례가 전부개정되면서 최초 규정되기 시작한 이래 그간 사회적 여건 변화에 대응하여 규정을 정비하기 위한 것으로 이해됩니다. 6페이지 하단부는 관련 조문의 개정안의 내용을 요약해서 표로 정리하였습니다. 참고해 주시기 바랍니다. 7페이지입니다. 조례 개정 시 향후 공개공지 설치대상 용도의 바닥면적 합계가 5,000㎡이상∼1만㎡ 미만인 건축물과 1만㎡ 이상∼3만㎡ 미만인 건축물은 종전보다 각각 대지면적 대비 5%p, 3%p만큼 더 넓은 공개공지를 확보해야 하므로 상대적으로 소규모인 건축물의 경우 공개공지 의무확보 비율이 확대될 경우 건축계획의 다양성을 제약하고 사업성 저하 우려가 제기되면서 건축주에게는 규제강화로 인식될 수도 있겠습니다. 따라서 서울시는 공개공지 의무확보 비율을 상향하기에 앞서 공개공지 확보 의무대상의 기준면적을 상향시키는 방안을 마련할 필요가 있겠습니다. 이와 관련하여 서울시에서는 해당 내용의 건의사항을 최소기준면적을 5,000㎡에서 1만㎡로 개정해 달라는 건의사항을 국토교통부에 제출한 것으로 확인되었습니다. 향후 계속해서 정부와의 협의를 강화해 나가야 할 것으로 판단됩니다. 한편 공개공지의 의무확보면적 확대 시 해당 토지의 소유권 변동이 발생하지 않고 추가 확보 면적에 비례하여 건축물의 용적률 및 높이 제한 완화가 주어진다는 점을 감안할 때 안 제26조제1항제2호의 개정은 공개공지 제도에 대한 심도 있는 이해를 전제로 검토가 가능하다 사료됩니다. 다음 페이지입니다. 개정조례안이 소규모 대상지에 대한 과도한 규제가 될 수 있다는 입법예고 의견이 일부 제출되었는데 이에 대해서는 심도 있는 면밀한 검토도 요구된다 하겠습니다. 다음으로 1개소당 최소 면적 및 최소폭 확대 관련입니다. 안 제26조제2항제2호 및 제3호에서는 공개공지 개소당 최소면적을 현행 45㎡ 이상에서 100㎡ 이상으로 확대하고, 공개공지의 최소폭을 특수한 경우 현행 5m 이상에서 10m 이상으로 확대하려는 것입니다. 최소면적에 관한 규정은 1993년 4월 이 조례 전부개정 이후 최초로, 최소폭에 관한 규정은 1994년 4월 일부개정 이후 처음으로 개정하고자 하는 사안이 되겠습니다. 현행 공개공지의 최소면적을 100㎡ 이상으로 확대하는 것은 공개공지의 기능을 향상시킴과 동시에 앞서 언급한 공개공지 설치 의무 면적과 연계한 녹지생태도심 재창조 전략에 따른 개방형 녹지 확보를 위한 제도적인 기반 마련을 도모하기 위한 것으로 이해할 수 있겠습니다. 9페이지입니다. 개정안에 따르면 향후 공개공지는 원칙적으로 최소 10m×10m 규모 이상으로, 최소면적은 현행 대비 2배 이상 넓게 조성되는데 현재 서울시 도심부 공개공지 평균 면적이 약 500㎡ 규모인 점, 미국 뉴욕과 일본 도쿄가 공개공지의 최소면적을 각각 190㎡ 이상, 300㎡ 이상으로 설정하고 있다는 점을 고려할 때 과도한 것은 아니라는 판단하에 검토가 가능할 것으로 사료됩니다. 다음으로 필로티 구조의 유효높이 상향 관련입니다. 안 제26조제2항제4호는 공개공지를 필로티 구조로 설치하는 경우 공개공지로 인정되는 필로티 구조의 유효높이를 현행 6미터 이상에서 9미터 이상으로 상향하려는 것입니다. 필로티 구조의 유효높이를 높이는 것은 공개공지의 쾌적성과 개방성을 제고시킨다는 측면에서 필요성이 인정되지만 그 기준 높이는 통상 1개 층의 높이가 4m로 산정되고 있음을 감안할 때 2개 층 높이에 해당하는 8m로 조정하는 것이 필요하다고 판단이 됩니다. 다음 페이지입니다. 공개공지 설치기준과 관련하여 조례가 개정될 경우 건축물 저층부 계획에 대한 제약이 종전보다 강화된다는 지적이 제기될 수도 있겠으나 작년 1월 2040 서울도시기본계획이 확정됨에 따라 건축물 높이계획이 현재 유연하게 운영 중인 상황에서 녹지공간 확보 및 쾌적한 휴식공간의 조성을 위한 본 개정조례안은 공개공지 조성에 따른 용적률 및 높이계획 완화 등과 연계하여 그에 상응하는 공공성을 확보할 수 있다는 측면에서 개정의 필요성이 인정된다 하겠습니다. 다음으로 건축기준 완화를 위한 면적산정 기준 관련입니다. 현행 조례에서는 필로티 구조 또는 지하에 설치된 공개공지에 대하여 건축기준 완화 적용 시 인정되던 면적을 설치면적의 1/2로 규정하고 있으나 개정안에서는 지하에 설치되는 공개공지는 이를 제외하고 필로티 구조는 인정되는 면적을 설치면적의 1/3로 축소하는 사항이 되겠습니다. 이는 공개공지로서의 효용성이 떨어지는 지하 또는 필로티 구조 대신 지상층에 개방된 형태로 조성하는 것을 유도하기 위한 취지로 이해됩니다. 그러나 대지의 지형 특성상 부득이하게 지하에 설치할 수밖에 없는 경우, 또는 지하철 출입구 등과 연계하여 공간 이용의 효율성이 증대되는 경우 등 대상지의 상황에 따라 유연한 적용을 허용할 필요가 있겠습니다. 종합검토의견 말씀드리겠습니다. 이 개정안은 건축기준의 완화 적용이 가능한 공개공지가 일반대중의 휴식공간이라는 본래 기능을 충실히 이행할 수 있도록 공개공지의 설치기준과 건축기준 완화 규정을 정비하려는 것입니다. 도심 내 녹지공간을 확충함과 동시에 창의적 건축계획을 위해 건축물의 높이규제를 완화하고 있는 최근 서울시 도시공간 정책에 비추어 볼 때 개정의 필요성이 인정된다 하겠습니다. 이러한 배경에서 이 개정조례안을 심사함에 있어 첫째, 공개공지 설치요건인 1개소당 최소확보면적과 최소폭 기준을 상향시키고, 일부 대상건축물의 의무확보비율을 강화하는 개정사항의 경우 비록 인센티브 부여를 전제로 설치요건 및 확보비율을 조정함에도 불구하고 중소규모 건축물 소유자의 경우에는 이를 규제강화로 인식할 가능성이 존재한다는 점, 둘째 공개공지 설치는 의무설치 대상이 아님에도 인센티브 확보를 목적으로 공개공지 설치가 가능하며 의무설치면적을 초과하여 확보되는 경우 또한 가능한 상황에서 공개공지 확보가 별도의 기부채납 없이도 용적률/높이규제 완화를 얻을 수 있는 수단으로 활용되고 있다는 점, 셋째 최근 초고층건축물 건립을 위한 건축시공술의 발전, 비욘드 조닝 및 공간혁신구역 도입 등 입체도시개발을 위한 제도적 환경변화, 2040서울도시기본계획 수립 등 정책적 환경변화로 인해 향후 도심 내 고층ㆍ초고층 건물의 증가가 예견되는 상황에서 공개공지의 필요성 및 활용도 증가가 예상된다는 점 등을 종합적으로 고려하여 개정 여부를 판단할 필요가 있겠습니다. 끝으로 이 개정안은 조례 공포일부터 시행토록 시행일에 관한 부칙을 두고 있으나 현행 조례에 따라 이미 건축허가를 받는 등 일부 절차를 이행한 건축물에 대해서는 종전 조례를 따를 수 있도록 경과규정을 두거나 시행의 유예기간을 두는 방안을 검토할 필요가 있다고 판단됩니다. 다음 페이지입니다. 붙임2에서는 개방형녹지에 대한 설명 그리고 붙임3에서는 관련 용적률 완화 적용 예시 등을 붙임문서로 작성해 두었으니 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 집행기관 의견 말씀해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
신동원 위원님께서 발의하신 의안번호 1604번 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대한 검토의견을 말씀드리겠습니다. 현행 규정상 소규모로 조성되어 있는 공개공지의 경우 관리부실, 사유화 등 문제점이 지속적으로 발생하여 휴게공간 기능을 못 하고 있는 상황입니다. 이에 서울시는 공개공지의 본래 기능을 회복하고 시민들이 편리하게 이용할 수 있는 공간 조성을 위해 규정 정비가 필요함을 인식하고 있습니다. 본 개정조례안은 협소한 공개공지 계획을 사전에 방지하고자 설치 의무면적 기준 일원화, 최소면적(최소폭) 상향, 공개공지 설치 시 완화되는 건축기준을 정비하는 내용으로 공개공지 혁신을 통해 도심 매력 공간을 조성하고자 하는 위원님의 입법 취지에 공감하며 개정조례안에 동의합니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 안 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 마치겠습니다. 그러면 의사일정 제9항을 의결토록 하겠습니다. 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제9항 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안에 대하여 수정동의안을 발의하기로 의견을 모았습니다. 그러면 유정인 위원님께서 수정동의안을 말씀해 주시기 바랍니다.
「없습니다.」하는 위원 있음
유정인위원
유정인 위원입니다. 신동원 위원님이 발의하신 의안번호 제1604호 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안을 심사한 결과 안 제26조제2항제2호 본문 중 “면적이 최소 100제곱미터 이상으로 한다. 다만, 설치 의무 면적이 100제곱미터 미만인 경우에는 1개소로 설치한다.”를 “최소면적은 90제곱미터 이상으로 한다. 다만, 설치 의무 면적이 90제곱미터 미만인 경우에는 1개소에 해당 면적 확보 시 최소면적을 충족한 것으로 본다.”로 하고, 같은 항 제3호 각 목 외의 본문 중 “10미터”를 “9미터”로 하며, 같은 호 가목 본문 중 “100제곱미터”를 “90제곱미터”로 하고, 같은 호 나목 본문 중 “10미터”를 “9미터”로 한다. 안 제26조제2항제4호 본문 중 “9미터”를 “8미터”로 하며, 같은 조 제3항제3호 본문 중 “조경면적과 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 공개공지 등의 면적을 제외한 면적으로 산정하며, 필로티구조로 구획된 공개공지 등의 면적은 3분의 1로 한정하여 산입한다.”를 “조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 제2항에 따라 지하에 설치된 공개공지 또는 필로티구조로 구획된 공개공지 및 실내에 조성된 공개공지 등에 대한 완화적용 기준은 시장이 별도로 정할 수 있다.”로 한다. 안 부칙은 이 조례의 시행일을 공포 후 6개월이 경과한 날로부터 시행토록 변경하고, 이 조례 시행 전에 건축위원회 심의 또는 건축허가를 받았거나 건축허가 및 건축신고, 용도변경을 신청한 경우에는 종전의 규정에 따를 수 있도록 경과조치를 신설하며, 기타 자구정리 등에 대해서는 위원장에게 위임할 것을 동의합니다. 기타 자세한 사항은 배부해 드린 유인물을 참고해 주시고 만장일치로 채택하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 그러면 유정인 위원님의 수정동의안에 대하여 재청 있으십니까? 재청하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 그러면 유정인 위원님께서 수정동의하신 바와 같이 수정 부분은 수정안대로 나머지 부분은 원안과 같이 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 서울특별시 건축 조례 일부개정조례안 (회의록 끝에 실음) 10. 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안(의안번호 1794)(서울특별시장 제출)
「재청합니다.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
14시 52분
다음으로 의사일정 제10항 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안을 상정합니다. (의사봉 3타) 서울특별시장이 제출한 본 안건에 대해서는 집행기관의 제안설명과 수석전문위원의 검토보고를 들은 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
의안번호 1794번 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안에 대하여 제안 설명드리겠습니다. 2021년 2월 4일 국토교통부에 3080플러스 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표에 따라 2021년 4월 29일 가리봉동이 시범사업 후보지로 선정되었습니다. 서울특별시 가리봉동 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안)에 대하여 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제56조제3항 및 동법 제33조제2항에 따라 국가시범지구계획 승인 요청 전 서울특별시의회 의견을 청취하고자 합니다. 이와 관련하여 세부적인 내용에 대해서는 위원님들께서 양해해 주신다면 최재준 주거환경개선과장이 소상히 설명드리도록 하겠습니다.
재준
최재준주거환경개선과장
주거환경개선과장 최재준입니다. 제1794호 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안 제안설명 드리겠습니다. 의안번호 제1794호 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안에 대해 제안설명드리겠습니다. 입안배경은 2019년 공공주도로 신속한 계획수립을 통해 쇠퇴한 도심을 속도감 있게 재생할 수 있는 도시재생혁신지구 사업을 도입하였으나 산업ㆍ상업 기능 중심의 복합거점 조성에 주로 활용되어 노후 주거지 재생에는 한계가 있었습니다. 이에 2021년 2월 도시재생활성화지역 등 쇠퇴도심 내 주거 기능을 중심으로 생활편의, 생활SOC 등이 집적된 지역 복합거점 조성과 주택공급 촉진을 위해 주거재생혁신지구 모델을 도입하게 되었습니다. 대상지 일원은 국가산단과 남부순환로가 위치하여 도시공간 구조가 단절 및 특히 노후건축물 밀집 등으로 인한 노후화 가속으로 주거환경개선이 조속히 필요한 지역입니다. 이에 대한 대책으로 공공주도 개발을 통해 주거취약지 환경개선 촉진을 위해 2021년 4월 29일 대도시권 주택공급 획기적 확대방안의 일환으로 시범사업 후보지로 선정된 가리봉동 134-59번지 일원에 대하여 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제56조제3항 및 동법 제33조제2항에 따라 국가시범지구계획승인 요청 전 서울특별시의회 의견을 청취하고자 하는 사항입니다. 우선 추진경위를 말씀드리겠습니다. 2021년 2월 4일 국토교통부로부터 3080플러스 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표가 있었으며, 2021년 4월 29일 국토교통부로부터 가리봉동 134-59번지 일원을 시범사업 후보지로 선정하였습니다. 사업시행자인 한국토지주택공사에서 지구계획안을 수립하여 지난 2023년 10월부터 올해 2월까지 총 3차에 걸쳐 주민간담회를 개최하였고 다양한 의견을 수렴하였으며, 2024년 3월 7일부터 3월 27일까지 지구계획안에 대한 주민공람 시행 및 3월 28일 공청회를 개최하여 금일 서울특별시의회 의견청취를 받게 되었습니다. 지구계획안에 대해서 말씀드리겠습니다. 사업 위치는 서울특별시 구로구 가리봉동 134-59번지 일원 1만 2,504㎡로 총 529세대(분양주택 346, 임대주택 183세대) 및 근린생활시설과 생활SOC 시설을 건립하는 계획입니다. 추진절차를 간단히 말씀드리겠습니다. 금번 서울특별시의회의 의견청취 후 우리 시에서는 2024년 상반기 내에 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제56조제2항에 따라 국토교통부로 국가시범지구 지정 요청을 하여 국토교통부의 도시재생특별위원회 심의를 거쳐 2024년 하반기에는 지구계획승인 및 지구 지정 고시가 이루어질 예정입니다. 아울러 지구 지정 고시 이후 사업시행계획 수립 및 2026년 상반기 시행계획인가를 통해 2027년 12월 착공, 2031년 3월 공사 완료를 목표로 추진할 계획에 있습니다. 검토의견을 말씀드리겠습니다. 당해 지역은 준공된 후 20년 이상 지난 건축물이 90.8%나 차지할 정도로 노후화가 가속되고 있으며 주민 대다수가 사업 추진에 대한 의지가 강한 지역인 만큼 공공주도로 주거기능을 중심으로 한 생활편의, 생활SOC 등이 집적된 지역 복합거점 조성과 주택공급 촉진을 통한 주거환경개선이 조속히 이뤄질 수 있도록 위원님들의 긍정적인 검토를 요청드립니다. 이상 제안설명을 마치겠습니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 수석전문위원 나오셔서 검토보고해 주시기 바랍니다.
정균
오정균수석전문위원
수석전문위원 오정균입니다. 의안번호 1794호 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안에 대해서 검토보고드리도록 하겠습니다. 검토보고서 3쪽입니다. 이 의견청취안은 방금 전 보고받으신 대로 2021년 2월 국토교통부가 발표한 3080플러스 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안에 따라 선정된 구로구 가리봉동 주거재생혁신지구 국가시범지구 사업에 대해서 도시재생법에 따라 공청회 개최 후 서울특별시의회 의견청취를 실시하고자 서울특별시장이 제출하여 우리 위원회에 회부되었습니다. 4페이지입니다. 도시재생혁신지구와 관련 법령상 주거재생혁신지구 개념에 대해서는 검토보고서를 참고해 주시기 바랍니다. 4페이지 하단부입니다. 도시재생법에 따라 국토교통부장관은 지역거점을 조성할 필요가 있는 지역 등 법에서 정하는 요건에 해당하는 도시재생혁신지구를 전략계획수립권자인 서울시장의 요청을 받아 국가시범지구로 지정할 수 있는데 가리봉 주거재생혁신지구는 도시재생의 필요가 있는 지역으로서 지역의 거점 조성을 통해 도시재생을 촉진하고자 국가시범지구로 지정하려는 것으로 파악됩니다. 참고로 서울시에는 현재 용산 도시재생혁신지구와 김포공항 도시재생혁신지구 2개소를 사업 추진 중에 있습니다. 관련사항은 붙임3을 참고해 주시기 바랍니다. 주요 추진경위입니다. 가리봉 주거재생혁신지구는 2021년 4월 국가시범 선도사업 후보지로 선정된 이래 작년 10월 예정 사업시행자인 LH 한국토지주택공사로부터 혁신지구 계획안이 제안된 이래 금년 2월 본 사업계획안이 제안되었고 이후 주민공람과 공청회를 통해 시의회 의견청취를 거친 이후 향후에는 국토교통부의 도시재생특별위원회 심의를 거쳐 지구지정을 고시할 예정입니다. 구체적인 해당 사업의 사업추진일정표는 페이지 32의 붙임5를 참고해 주시기 바랍니다. 아울러 붙임6에서는 주민공람과 공청회에서 접수된 주요의견을 정리해 보았습니다. 다음으로 6페이지 하단부입니다. 대상지 현황 및 사업추진 기본방향입니다. 대상지는 2015년 12월 10일 고시된 2025 서울시 도시재생 전략계획상 가리봉 도시재생활성화지역으로 당시 근린재생일반형 유형으로 도시재생활성화지역으로 선정된 지역입니다. 가리봉동 134-59번지 일원은 해당 지역 내 위치하고 있으며 인접하여 G밸리 1단지가 위치하고 있고 대상지 전체는 현재 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 혁신지구 지정요건 검토 결과 등은 모두 만족하고 있는 것으로 분석되었습니다. 다음 페이지되겠습니다. 가리봉 주거재생혁신지구(국가시범지구)계획(안)에서는 ‘신규주택+’, ‘기반시설+’, ‘주민시설+’ 등 3대 목표와 7개 세부전략을 토대로 도입기능 기본구상안과 토지이용계획안을 수립하였습니다. 이에 대해서는 7페이지 하단부를 참고해 주시기 바랍니다. 8페이지에서는 말씀드린 기본구상안과 토지이용계획안을 실었으니 참고해 주시기 바랍니다. 혁신지구계획 세부내용에 대해서 말씀을 드리겠습니다. 9페이지입니다. 혁신지구계획안에서는 용도지역을 현행 제2종일반주거지역(7층이하)에서 준주거지역으로 변경할 계획인데 이는 대상지가 가산ㆍ대림 광역 중심에 위치하고 있으며 G밸리 배후지역의 노후한 주거환경 개선을 위한 국가시범지구임을 감안할 때 적정 기반시설의 확보를 전제로 검토가 가능할 것으로 사료됩니다. 또한 기반시설 계획으로 대상지에 면한 도로를 다양하게 확폭하는 계획안을 제시하였는데 도로의 확폭 계획은 해당 도로와 연결된 도로의 폭원, 대상지 일대 교통처리계획과 연계하여 확폭의 필요성 및 적정 폭원과 함께 종합적인 검토가 필요할 것으로 사료됩니다. 이와 함께 생활SOC 시설이자 공공지원시설로서 차량 52대를 수용 가능한 공영주차장을 도시계획시설 입체 결정을 통해서 계획하였는데 이는 현행 4개소 외에 공영주차장을 추가로 건립함으로써 지역 교통난 해소에 기여할 수 있을 것으로 사료됩니다만 주거용도와 함께 복합용도로 조성되는 점을 감안할 때 소음 및 진동으로 인한 주거환경의 피해가 최소화될 수 있는 대책을 마련할 필요가 있겠습니다. 다음으로 지구단위계획 및 건축계획에 관한 사항입니다. 서울시는 서울시 최초로 추진되는 금번 주거재생혁신지구의 지구계획 수립을 위해서 작년 9월 서울시 주거재생혁신지구 운영 기준을 마련하였습니다. 붙임8을 참고해 주시기 바랍니다. 이를 토대로 대상지의 용적률 상한은 400% 이하, 건폐율은 60% 이하로 하되 공동주택과 근린생활시설 등의 허용용도 등을 결정하고, 용도지역 변경에 따라 생활SOC와 임대주택을 확보하는 등 공공기여율 20.07%를 부담하는 내용의 지구단위계획을 수립하였습니다. 10페이지 하단부에는 지구단위계획 중 건축물 용도와 밀도, 높이 등에 관한 사항을 정리해 보았습니다. 다음 페이지 11페이지에서는 공공시설 부담계획에 관한 사항을 정리해 보았는데 순 부담률 20.7%로 계획되어 있다는 말씀을 드리겠습니다. 건축계획은 앞서 언급한 지구단위계획에 따라 건폐율 50.02%, 용적률 399%, 임대와 분양의 건설호수는 총 529세대로 건립하였습니다. 12페이지는 개략적인 건축계획안을 정리해 보았습니다. 참고해 주시기 바랍니다. 다음으로 13페이지입니다. 가리봉 주거재생혁신지구 지정 시 혁신지구재생사업은 수용방식으로 추진하고 이에 따라 공급되는 주택은 공공임대 183세대, 공공분양 346세대 등 총 529세대의 공공분양세대를 제공할 예정인데 공공분양주택 중 314세대는 기존에 있던 토지등소유자를 위한 현물보상용으로 공급할 예정입니다. 건축계획에 따르면 기존 세입자(373세대)의 절반에 미치지 못하는 183세대에게만 임대주택이 공급될 예정이며 집행기관은 사업시행자인 LH와의 협의를 통해 사업대상지 인근 지역인 영등포, 양천, 구로, 금천구 내 사업시행자가 관리ㆍ운영 중인 임대주택 공가에 입주를 희망하는 잔여 세대가 입주할 수 있도록 조치할 계획인 것으로 확인되었습니다. 이와 관련한 주거 및 생활안정 대책 요약은 14페이지 표를 참고해 주시기 바랍니다. 혁신지구사업에는 용지비 및 공사 등을 위한 직접비와 간접비를 포함하면 총 3,332억이 투입될 예정입니다. 이 중 공동주택, 근린생활시설은 사업시행자인 LH가 자체 조달을 통해 건설하고 공영주차장과 기타 기반시설은, 다음 페이지 15페이지입니다. 국비 시비 매칭으로 추진될 예정이며, 국비지원 사업은 지구지정 이후 실시될 예정입니다. 붙임6을 참고해 주시기 바랍니다. 종합 검토의견 말씀드리겠습니다. 본 안건은 관계법령에 따라 국가시범지구계획 승인 요청에 앞서 시의회 의견청취를 구하고자 하는 것으로 주거환경개선이 시급함에도 불구하고 그간 사업성 저조로 인해 민간개발이 불가했던 가리봉 일대 노후ㆍ불량 저층주거지를 대상으로 규제완화와 공공주도의 신속한 사업 추진을 통해 주거시설과 생활SOC를 포함한 지역 복합거점 조성을 가능하게 한다는 측면에서 지역거주민에게는 주거환경개선과 생활인프라 공급 확대라는 긍정적 효과를 거둘 수 있을 것으로 사료됩니다. 다만 국가시범지구계획안에 제시된 정책 목적의 달성을 위해서는 체계적인 사업 추진 및 공정관리가 요구된다 하겠으며 용도지역 상향과 건축물의 높이계획은 인접한 주변지역의 일조와 경관에 과도한 부영향이 미치지 않도록 향후 예정된 국토부의 통합심의 과정에서 보다 정교한 건축계획을 수립하여 제시할 필요가 있겠습니다. 한편 이 사업이 수용방식으로 추진되는 공익사업임을 감안할 때 다음 몇 가지 사항을 고려할 필요가 있겠습니다. 먼저 도로 확폭의 경우 인접도로의 폭원, 대상지 인근 교통량 등을 종합적으로 판단하여 적정 폭원에 대한 검토가 요구되겠으며 이를 토대로 서울시가 수립한 운영기준상 용도지역 조정에 따른 공공기여 비율을 산정할 필요가 있겠습니다. 끝으로 사업 시행을 위해서는 공람공고일 이후 1년이 되는 2025년 3월 6일까지 법적 동의요건을 충족해야 하므로 이를 위해서는 주민과의 지속적인 소통 노력을 기울일 필요가 있겠으며, 저층주거지가 밀집한 인접지역과의 조화로운 건축계획이 수립될 수 있도록 시행계획인가 단계에서는 창의ㆍ혁신적 건축디자인을 적용하는 방안도 적극 모색할 필요가 있겠습니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안(의안번호 1794) 검토보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명하여 주시기 바랍니다. 없으십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의답변을 마치겠습니다. 그러면 의사일정 제10항 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안에 대한 부대의견으로 금번 국가시범지구계획안에서 제시된 용도지역 상향 및 건축물 높이계획은 향후 주변지역의 일조 및 경관에 과도한 부영향이 미치지 않도록 건축계획에 이를 반영하고, 본 사업이 수용방식으로 추진되는 공공주도의 도시재생사업임을 감안하여 기존 세입자의 재정착을 위한 공공임대주택을 추가적으로 확보하고 토지 임대부 분양주택, 이익공유형 분양주택 등 공공분양주택의 공급 유형 다양화를 검토해 보라는 의견을 붙여 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 가리봉 주거재생혁신지구 국가시범지구계획(안) 의견청취안(의안번호 1794) (회의록 끝에 실음) 11. 저출생 극복을 위한 「공공주택 특별법」 등 개정 촉구 건의안(위원회안)
「네.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
15시 08분
다음으로 의사일정 제11항 저출생 극복을 위한 「공공주택 특별법」 등 개정 촉구 건의안을 상정합니다. (의사봉 3타) 먼저 본 위원장이 해당 법률 개정 촉구 건의안의 발의 배경 및 주요 내용을 말씀드리겠습니다. 우리 위원회는 금년 1월 23일 서울특별시의회 기자간담회에서 제안한 서울형 저출생 극복 모델의 신속한 추진을 도모하고자 주택분야 저출생극복대책추진TF을 구성하여 운영 중에 있습니다. 그동안 TF 회의 및 주택분야 저출생 극복 대책 토론회를 개최하였고 그 결과를 토대로 해당 법률 개정 촉구 건의안을 우리 위원회안으로 발의하게 되었습니다. 현재 우리나라 인구 감소의 주요 원인인 저출생 문제를 극복하기 위해서는 파격적인 정책의 변환이 필요한 시점입니다. 이에 우리 위원회에서는 자녀출생 및 자녀출생 예정 가구이거나 신혼부부라면 누구든지 공공임대주택 입주혜택을 받을 수 있도록 공공주택 특별법 등 관계법령 개정을 건의하고자 합니다. 자세한 내용은 배포해 드린 유인물을 참고해 주시기 바랍니다. 해당 내용과 같이 이를 본 위원장이 위원회안으로 제안하고자 하는데 동의하시는 위원님 계십니까? 동의하시는 위원님이 계시므로 정식의제로 성립되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) 이미 간담회장에서 충분한 논의가 있었으므로 질의응답을 생략하고 곧바로 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 의결하도록 하겠습니다. 그러면 의사일정 제11항 저출생 극복을 위한 「공공주택 특별법」 등 개정 촉구 건의안을 우리 위원회안으로 의결하고자 하는데 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. (의사봉 3타) (참고) 저출생 극복을 위한 「공공주택 특별법」 등 개정 촉구 건의안 (회의록 끝에 실음) 12. 2024년도 1분기 주택정책실 예산전용 보고 13. 주택정책실 소관 법령ㆍ제도 개선 건의사항 보고
「네.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
「없습니다.」하는 위원 있음
15시 10분
그러면 의사일정 제12항 2024년도 1분기 주택정책실 예산전용 보고의 건, 의사일정 제13항 주택정책실 소관 법령ㆍ제도 개선 건의사항 보고의 건을 일괄 상정합니다. (의사봉 3타) 진행순서는 집행기관의 보고 후 질의답변하는 순서로 진행하겠습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 간단하게 인사말씀과 참석 간부 소개 후 일괄 보고해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
존경하는 민병주 위원장님 그리고 주택공간위원회 위원님 여러분, 안녕하십니까? 주택정책실장 한병용입니다. 먼저 바쁘신 중에도 서울 시민을 위해 적극적으로 의정활동을 수행하고 계시는 위원님들께 감사드리며 이 자리를 통해 고견을 들을 수 있게 된 것을 매우 뜻깊게 생각합니다. 주택정책실은 서울 시민의 행복과 주거 안정을 위해 최선을 다할 것을 약속드리며 주택정책실의 다양한 정책들이 원활하게 추진될 수 있도록 위원님들의 많은 관심과 격려 부탁드립니다. 다음으로 주택정책실 간부를 소개해 드리겠습니다. 김장수 주택공급기획관입니다. 공병엽 주택정책과장입니다. 홍성수 주거안심지원반장입니다. 최원석 전략주택공급과장입니다. 신동권 공공주택과장입니다. 남정현 공동주택지원과장입니다. 정종대 주택정책지원센터장입니다. 임우진 건축기획과장입니다. 윤장혁 재정비촉진사업과장입니다. 최재준 주거환경개선과장입니다. 박기철 지역건축안전센터장입니다. 김유식 한옥정책과장입니다. 이상 간부소개를 마치겠습니다. 다음으로 주택정책실 2024년도 1분기 예산전용 내역에 대하여 보고드리도록 하겠습니다. 주택정책실 전용 사용은 5건으로 총 6억 7,000만 원입니다. 성수전략정비구역의 수변공간 계획 수립과 관련된 세부 추진계획을 변경하고자 2건, 4억 9,000만 원을 시설비로 전용하였고, 공공리츠 운영실태 및 발전방향 개발을 위한 연구용역을 추진하고자 3건, 1억 8,000만 원을 시설비로 전용하였습니다. 이상 2024년도 1분기 주택정책실 예산전용 보고를 마치겠습니다. 다음 주택정책실 소관 법령ㆍ제도 개선 건의사항에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 올해 주택정책실에서 정부에 제출한 법령ㆍ제도 개선 건의사항은 74건입니다. 자세한 사항은 배부해 드린 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 이상 보고를 마치고 배부해 드린 주택정책실 2024년도 주요 업무보고 책자를 중심으로, 조금 있다 보고드리도록 하겠습니다. 죄송합니다. (참고) 2024년도 1분기 주택정책실 예산전용 보고서 주택정책실 소관 법령ㆍ제도 개선 건의사항 보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다. 안 계십니까? 질의하실 위원님이 안 계시므로 답변을 모두 마치겠습니다. 14. 주택정책실 현안업무 보고
「네.」하는 위원 있음
15시 13분
다음으로 의사일정 제14항 주택정책실 현안업무 보고의 건을 상정합니다. (의사봉 3타) 진행순서는 집행기관의 업무보고 후 질의답변 하는 순서로 진행하겠습니다. 한병용 주택정책실장 나오셔서 업무보고해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
배부해 드린 주택정책실 2024년도 주요 업무보고를 책자 중심으로 보고드리도록 하겠습니다. 보고내용은 첫 번째 일반현황, 두 번째 정책비전과 추진전략, 세 번째 주요 업무계획 순으로 보고드리겠습니다. 1페이지입니다. 일반현황입니다. 주택정책실은 1실 1관 9과 2센터 1반 65개 팀이고, 정원은 306명이며 현원은 308명입니다. 2페이지입니다. 예산현황입니다. 세입예산은 2조 7,857억 9,200만 원으로 전년 대비 7,961억 8,300만 원이 감소하였고, 세출예산은 4조 491억 3,400만 원으로 전년 대비 2,355억 7,800만 원 감소하였습니다. 다음 3페이지입니다. 정책비전과 추진전략입니다. 주택정책실은 미래, 매력, 동행 3개 분야의 전략과제를 통해 올해도 주택공급을 지속 확대하고 매력미 넘치는 주택공간을 조성해 나가도록 하겠습니다. 7페이지입니다. 미래사회를 대비한 안정적인 신주택 공급 추진입니다. 1인가구부터 열 가지에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 8페이지입니다. 1인가구 중심 서울형 공유주택 공급 활성화입니다. 다양한 세대의 1인가구 주거안정을 위하여 개인공간과 공유공간으로 구성된 임대형기숙사를 활용하여 서울형 공유주택 공급을 활성화하겠습니다. 역세권 등 면적 1,000㎡ 이상인 곳을 공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 지정하여 주변시세의 50~70% 수준으로 공급할 계획입니다. 운영과 관리는 단일 관리주체가 맡도록 하고 용적률 완화, 세제혜택 등으로 사업 활성화를 지원할 계획입니다. 이를 위해 지난 3월 관련 조례가 제정되었으며 앞으로 운영기준 마련, 사업 홍보 등을 통해 서울형 공유주택이 신속히 공급될 수 있도록 추진해 나가겠습니다. 10페이지입니다. 어르신 주거안정을 위한 어르신 안심주택을 공급토록 하겠습니다. 초고령사회 진입에 따라 어르신들의 수요를 고려한 새로운 주택유형인 어르신 안심주택을 공급하여 미래사회를 대비하겠습니다. 공공지원 민간임대주택으로 임대 80%, 분양 20% 비율로 공급할 계획이며 어르신들이 대중교통이나 의료시설 이용에 불편함이 없도록 역세권과 병원 인근에 추진할 예정입니다. 주거비는 공공임대의 경우 주변시세의 30~50% 수준으로 저렴하게 공급하고, 주거공간은 고령자에게 특화된 설계를 적용하여 공급할 계획입니다. 또한 건설업계의 어려운 사업 여건을 감안하여 건설자금 대출, 저리이자 차액 보전도 지원하겠습니다. 이를 위해 지난 3월 관련 조례가 제정되었으며 앞으로도 어르신들이 안전하고 안정된 주거생활을 할 수 있도록 추진해 나가겠습니다. 13페이지입니다. 청년안심주택 SH공사 선매입 기준 개선입니다. 금리ㆍ공사비 상승 등으로 청년안심주택 공급이 감소되고 있어 SH공사 선매입 시기와 비율을 확대하기 위하여 기준을 개선하였습니다. SH공사 선매입 시기를 기존 준공 후 매입에서 착공 후 매입으로 시기를 앞당기고 선매입 비율도 재무여건 부실 사업장의 경우 세대수를 확대하여 매입할 수 있도록 하였습니다. 매입 물량이 확대됨에 따라 예산 확보가 필요하여 국비 580억 원을 추가로 확보하였고 이에 매칭할 시비 260억 원을 확보하기 위해 현재 예산부서와 협의 중에 있습니다. 앞으로도 청년안심주택 공급 확대를 위하여 최선을 다하겠습니다. 14페이지입니다. 정비사업의 공사비 갈등 단계별 관리 및 지원 강화 내용입니다. 조합-시공자 간 공사비 증액에 따른 갈등이 빈발하여 정비사업 공사비 갈등 예방 대책을 추진하고 있습니다. 사전에 사전컨설팅, 서울형 표준계약서, 조합 표준정관 등 행정지원을 통해 갈등을 예방하고 갈등 발생 시 단계별로 공사비 증액 사전신고, 협의유도, 조정ㆍ중재, 모니터링으로 집중관리할 계획입니다. 또한 조정 불발 시 분쟁기간 단축을 위해 즉시 중재절차를 진행할 계획입니다. 현재 조합 표준정관 마련, 갈등유형별 매뉴얼 발간, SH공사 검증 조직 확대 등을 추진 중에 있으며 원활한 정비사업이 될 수 있도록 갈등 해소에 앞장서 나가겠습니다. 16페이지입니다. 모아주택ㆍ모아타운 갈등방지 대책 마련입니다. 모아주택ㆍ모아타운에 대한 투기우려 집단민원 등 주민갈등 초래에 대한 방지대책을 마련하였습니다. 주요 내용으로 일부 투기세력이 공모신청을 주도하지 못하도록 공모신청 제외조건 마련, 지분쪼개기 등 투기방지를 위한 권리산정기준일 변경, 사업지연 해소를 위한 건축허가 제한, 불법행위 단속 및 처벌 강화를 추진하는 내용입니다. 모아타운 실행력을 제고하고 주거환경 개선을 위해 투기에 단호히 대응하고 주민 갈등도 적극 해소해 나가겠습니다. 18페이지입니다. 재개발ㆍ재건축 사업지원 방안 추진입니다. 정비사업 활성화를 위한 재개발ㆍ재건축 사업지원 방안으로 사업성 개선 방안과 공공지원 강화 방안에 대하여 10가지 대책을 마련하였습니다. 첫 번째, 사업성 개선 방안으로 역세권 중심으로 준주거까지 종상향을 하고, 사업성 보정계수를 도입하며, 현황용적률을 인정하고, 공공기여 부담 완화를 통하고, 기반시설 입체ㆍ복합화를 추진하겠습니다. 두 번째, 공공지원 강화 방안으로 재개발 사업구역 확대, 산자락 저층주거지 높이규제 완화, 정비사업 통합심의 본격 추진, 정비사업 금융 지원 확대, 공사비 갈등제로를 추진하겠습니다. 향후 관계 조례 개정 및 계획 수립 절차를 거쳐 시행될 예정이며 원활한 주택공급이 될 수 있도록 최선을 다해 지원하겠습니다. 23페이지입니다. 정비사업 조합 표준정관 마련입니다. 정비사업 과정에서 발생하는 갈등을 예방하고 조합 운영의 전문성과 투명성을 제고하기 위해 서울시 조합 표준정관을 마련 중에 있습니다. 우리 시 설계자ㆍ시공자 선정기준 및 표준계약서와 연동하여 정비사업 갈등을 효과적으로 예방할 수 있는 표준정관을 보급하겠습니다. 규제는 최소화하고 정비사업 일반사항은 자율에 맡겨 가이드라인으로 제시할 예정입니다. 앞으로도 정비사업 갈등 방지를 위해 관련 제도를 지속적으로 보완 개선해 나가겠습니다. 25페이지입니다. 아파트 입주예정물량 지속 공개입니다. 민간의 부정확한 발표로 주택시장 혼란을 예방하고자 우리 시에서는 2023년도 2월부터 아파트 입주예정 물량을 공개하고 있습니다. 상ㆍ하반기 각 1회씩 반기별로 보도자료와 시민공개 자료를 서울시 홈페이지에 게재 중에 있습니다. 아파트 입주 물량으로 2024년도에는 3만 8,000호, 2025년도에는 4만 8,000호가 될 것으로 전망하고 있습니다. 자세한 사항은 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 27페이지입니다. 민간임대주택 확대 및 민간임대사업자 지원입니다. 전월세 시장 안정화를 위해 민간임대주택을 확대하고 민간임대사업자 지원 방안을 마련하겠습니다. 서울의 민간 주택임대사업자는 약 10만 명이고 임대주택은 약 42만 호로 파악하고 있습니다. 그러나 광역자치단체의 관리 권한이 미흡한 현실에 있습니다. 따라서 향후 민간임대주택시장 확대에 대응하기 위해 관련 조례를 제정하고 시에서 적극적으로 관리해 나갈 예정에 있습니다. 공공리츠 재구조화 및 리츠를 통한 민간임대주택 공급 활성화도 모색해 나갈 예정에 있습니다. 특히 전월세시장 안정화에 대해서 더욱더 관리해 나가도록 하겠습니다. 28페이지입니다. 안정적인 주택공급을 위한 재정비촉진사업 추진입니다. 서울시 주거ㆍ상업지역의 약 6.3%에 해당하는 촉진사업을 시행 중에 있습니다. 신속통합기획, 공공재개발을 통해 2023년도 기준 20개소 구역에 대하여 추진 중에 있으며 다양한 정비사업 지원을 위한 관리방안과 해제지역 관리를 위한 가이드라인을 마련 중에 있습니다. 올 7월까지 촉진구역에 대해서는 사업여건 개선을 위한 방침을 개정하고 존치ㆍ해제구역에 대해서는 가이드라인을 수립하여 완료할 예정에 있습니다. 다음 29페이지 매력미 넘치는 도시ㆍ주거공간 조성입니다. 휴먼타운 2.0 사업 확대 등 일곱 가지에 대해서 보고드리도록 하겠습니다. 30페이지입니다. 휴먼타운 2.0 사업 확대 내용입니다. 올 3월 정부에서는 노후 저층 주거지 획기적 개선을 위한 뉴:빌리지 사업을 발표하였습니다. 우리 시가 하고 있는 휴먼타운 2.0과 유사한 사업으로 우리 시는 휴먼타운 2.0을 연계하여 추진할 계획에 있습니다. 휴먼타운 2.0 사업이 서울형 뉴:빌리지 사업이 될 수 있도록 국토부와 협의 조정, 가이드라인 마련 및 의견 적극 제시, 또한 시범사업 공모 시 적극 참여를 통해서 휴먼타운 2.0 사업을 확대 발전시켜 나가도록 하겠습니다. 신속히 노후 정비가 되도록 정부와 지자체의 협업으로 추진해 나가도록 하겠습니다. 31페이지입니다. 공공주택 입체복합사업 혁신 추진 사업입니다. 도심 내 가용택지 부족문제 해결을 위해 저이용 공공시설을 활용한 고품질 임대주택을 공급하겠습니다. 공공주택과 생활SOC를 복합화하여 올해 선도사업으로 3개소가 사업계획 승인 예정이며 사업지는 신내4지구, 장지차고지, 연희동 빗물펌프장으로 공사 발주 및 착공은 올해 9월부터 내년까지 진행될 예정입니다. 서민 주거안정을 위해 주택공급뿐만 아니라 양질의 임대주택 공급이 될 수 있도록 노력하겠습니다. 32페이지입니다. 서울한옥4.0 붐업 홍보입니다. 서울한옥4.0 재창조계획에 따른 2024년도 한옥 붐업을 위해 다양한 실행사업을 추진합니다. 4월에는 서울한옥에 대한 토론의 장을 마련하였고 한옥명인 7인의 유지 보수 노하우 영상 제작과 북촌과 서촌의 라운지 K-리빙 교류ㆍ확산 전시를 하고 있으며 한옥에 대한 관심과 흥미를 불러일으킬 예정에 있습니다. 특히 북촌과 서촌 한옥 라운지 전시는 주한 스위스 대사관, 보성군청, 한국공예ㆍ디자인문화진흥원과 협력하여 다양하고 풍부한 볼거리를 제공할 예정에 있습니다. 앞으로 서울한옥의 매력이 국내외에 널리 확산될 수 있도록 적극적으로 추진하겠습니다. 33페이지, 2024년도 제16회 서울건축문화제입니다. 올해 10월 서울도시건축전시관에서 제16회 서울건축문화제가 개최됩니다. 총감독은 김호민님을 위촉하였으며 행사 내용은 제42회 서울시 건축상 수여, 역대 건축상 수상작 전시, 시민참여프로그램으로 구성될 예정에 있습니다. 시민들이 즐길 수 있는 건축문화제가 되도록 최선을 다해 준비하겠습니다. 34페이지입니다. 걷고 싶은 서울 만들기 관리실태 특별점검입니다. 종로~을지로 일대 주요 가로변 건축물을 대상으로 공개공지 등에 대한 특별관리 특별점검을 실시하겠습니다. 건축사, 기술사 등의 외부전문가를 활용하여 공개공지 내 보행 환경을 저해하는 위반행위, 건축선 후퇴 부분, 건축선 침범 등 위반사항을 점검하여 공개공지 이용을 정상화할 계획입니다. 공공보행통로 등 시민이용공간이 확보되어 보행공간이 활성화되도록 지속적으로 실태점검을 추진하겠습니다. 35페이지입니다. 공사중단 건축물 제3차 정비계획 수립 용역 시행입니다. 국토교통부에서 수립한 제3차 공사중단 건축물 정비기본계획에 따라 서울시 공사중단 건축물 정비계획을 수립 중에 있습니다. 주요 내용으로 공사중단 건축물 실태조사, 안전관리, 정비계획 수립 등으로 관련 절차를 거쳐 내년 6월까지 고시할 예정입니다. 공사중단 장기방치 건축물 안전관리는 3년마다 실시하고 있으며 지적된 사항에 대해서는 시에서 안전조치 이행실태를 분기별로 점검하고 있습니다. 공사중단 건축물을 신속히 정비하고 현장 미관을 개선하여 안전을 확보할 수 있도록 노력하겠습니다. 36페이지입니다. 빈 건축물 관리 실태조사입니다. 공익상 유해하거나 주거환경에 장애가 되는 빈 건축물의 정비를 위한 실태조사를 추진하고 있습니다. 건축물관리법 및 빈 건축물 실태조사 가이드라인에 따라 서울시 내의 빈 건축물 531동에 대하여 자치구에서 실태조사 중입니다. 향후 실태조사 결과를 바탕으로 안전등급 미흡 등 정비가 필요한 빈 건축물에 대해 조속한 정비가 될 수 있도록 관리방안을 마련해서 추진해 나가도록 하겠습니다. 37페이지입니다. 주거약자와의 동행 지속 추진입니다. 희망의 집수리 등 8건을 보고드리도록 하겠습니다. 38페이지입니다. 희망의 집수리입니다. 기준중위소득 60% 이하의 반지하 거주 가구와 자치구 추천 긴급가구에 도배, 장판 등 가구당 250만 원 이내 범위에서 집수리를 지원하고 있습니다. 올해 지원규모는 920가구이며 상반기 600가구, 하반기 320가구로 나누어 신청을 받고 있습니다. 올 상반기 600가구에 대한 집수리 희망가구 모집은 2월에 완료하였으며 하반기 320가구에 대해서는 7월에 모집할 예정에 있습니다. 작년 추진 실적으로는 1,884가구에 대해서 지원하였으며 만족도 조사결과 85% 이상 만족한 것으로 나타났습니다. 주거취약계층이 쾌적한 환경에 거주할 수 있도록 아낌없는 지원을 해 나가도록 하겠습니다. 40페이지 안심 집수리 지원사업입니다. 주거환경이 열악한 주거 취약가구를 대상으로 집수리 보조, 융자, 이자지원을 하고 있습니다. 주택성능개선, 안전ㆍ편의시설 설치를 위해 비용지원을 해 주고 있으며 올해부터 집수리 보조사업에 대해 하자보증보험 가입 의무화 및 중위소득기준 완화 등을 주요 내용으로 확대하였습니다. 현재 자치구에서 보조사업 신청 접수를 받고 있으며 심의 및 공사 후 보조금이 지급될 예정에 있습니다. 41페이지입니다. 주거취약계층 주거상향사업입니다. 쪽방, 고시원 등 비주택과 반지하에 거주하는 저소득가구를 대상으로 주거 상향화를 추진하고 있습니다. 공공 및 민간 임대 입주 지원, 보증금 무이자 융자, 이주비 등을 지원하고 있으며 25개 자치구 주거안심종합센터에서 시행 중입니다. 올해도 지속적으로 현장상담소 운영 및 주택물색 도우미 배치, 5개 권역 신규 계약 개소 등으로 주거상향 촉진을 위한 노력을 계속해 나가도록 하겠습니다. 42페이지입니다. 주거급여 지원 확대입니다. 주거급여법에 따라 중위소득 48% 이하 가구를 대상으로 임차가구에는 주거급여를 지원하고, 자가가구에는 수선유지급여를 지원하고 있습니다. 올해부터는 주거급여 선정대상의 중위소득 기준이 47%에서 48%로 완화되었고 기준임대료도 2023년 대비 약 3% 인상되었습니다. 선정대상 자격기준 완화에 따른 대상자를 추가 발굴하여 저소득가구의 주거비 부담 경감을 위해 최선을 다하겠습니다. 43페이지입니다. 청년 월세 지원입니다. 청년 1인가구에 주거비 부담 완화를 위해 월 20만 원씩 최대 240만 원을 지원해 주고 있습니다. 정부 청년월세 한시 특별지원과는 별도로 서울시 자체적으로 추진하는 사업이며 올해 2만 5,000명에 대하여 지원할 계획입니다. 2020년부터 2023년까지 약 8만 9,000명을 지원하였으며 올해 사업은 현재 신청 접수를 완료하였고 심사를 통해 최종 선정자는 7월에 발표할 예정입니다. 청년들의 자립에 도움이 될 수 있도록 지원해 나가도록 하겠습니다. 44페이지입니다. 신혼부부ㆍ청년 임차보증금 이자지원 확대 내용입니다. 올해 사업의 지원 내용이 확대되어 신혼부부 대상으로 지원금리가 강화되고 청년 대상으로는 한부모 추가금리 지원이 신설되었습니다. 이와 관련하여 협약은행, 정부와 사전절차를 추진하고 있습니다. 신혼부부 대상 가산금리 인하 및 소득구간 확대를 하고 있으며 출산ㆍ양육 관련 금리지원도 확대하였습니다. 전세보증금 반환보증료 지원 신설로 신혼부부에 대한 지원이 대폭 확대되었습니다. 이번 달에 사전절차가 마무리되고 다음 달부터 사업이 시행될 예정입니다. 46페이지입니다. 안심고시원 인증을 위한 평가지표 수립입니다. 촘촘한 주거안전망 확충 종합대책의 일환으로 안심고시원 인증제를 추진하기 위해 평가지표를 수립하였습니다. 인증기준은 안전, 안심, 안락 영역으로 구분되며 평가항목은 법적 기준 달성을 위한 필수항목과 주거환경 상향을 위한 권장항목으로 구성되어 있습니다. 점수체계는 총점 113점으로 인증위원회 심의를 위한 최소점수는 90점 이상을 충족하여야 합니다. 안심고시원 인증 평가를 바탕으로 안심고시원 인증제 사업이 확대될 수 있도록 꾸준히 노력해 나가도록 하겠습니다. 48페이지입니다. 서울시 주거안전기준 마련입니다. 주거실태조사 수행 시 가구원 수에 따른 면적, 침실, 시설기준만 적용하여 실제로 취약거처 파악이 어려운 점 등을 개선하기 위해 생명ㆍ건강ㆍ위생ㆍ안전과 직결된 주거안전기준을 마련하겠습니다. 국내외 주거기준 제도 분석, 운용실태와 현장조사를 통해 서울시 주거기준 지침 등을 만들고 향후 정책에 활용되도록 할 예정입니다. 실효성 있는 제도가 될 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 이상 주요 업무보고를 마치겠습니다. 감사합니다. (참고) 주택정책실 업무보고서 (회의록 끝에 실음)
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음은 질의답변의 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명하여 주시기 바랍니다. 강동길 위원님.
동길
강동길위원
강동길 위원입니다. 업무보고 책자 13페이지 청년안심주택 선매입에 대해서 좀 말씀드릴게요. 지금 기준을 개선한 이유가 청년안심주택 공급이 감소하고 있어서 개선이 됐다고 하는 거잖아요?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
동길
강동길위원
이게 작년도 대비 얼마나 감소가 됐나요? 혹시 통계 가지고 계신가요?
병용
한병용주택정책실장
사실 올해 인허가 물량이 한 건도 없이, 인허가 물량이 없습니다. 작년보다는 올해 상당히 안 좋은 사정이고요, 그다음에 현재 공사 중인 현장에도 애로사항이 많이 있는 것으로 저희가 청취를 했습니다. 그래서 현장의 목소리 들어보니 PF 자금으로 운용되는 사업지가 많은데 PF 자금에 대한 금융권의 제약이 많아서 사업을 진행하는 데 애로사항이 많이 있다 그래서 건설자금이나 이런 부분에 지원을 많이 요청한다는 목소리가 있어서 저희가 내부 검토를 많이 했습니다. 그런데 저희가 어쨌든 SH를 통해서 나중에, 준공 이후에 매입할 수 있는 선약정되어 있는 물량에 대해서 자금 지원을 조기 집행하는 것으로써 지금 현재 공사 중인 현장을 도와주자는 금융지원정책을 지난번에 발표했습니다. 그 차원에서 SH에서 매입하고 있는 임대주택 일부에 대해서 자금 지원 시기를 앞당기는 겁니다. 그래서 준공 후에 지불할 돈을 공사 중에 공정에 맞춰서 돈을 지불하는 것으로 해서 일부 지급 시기를 조정한 내용이 되겠습니다.
동길
강동길위원
실장님, 금리하고 공사비 상승에 관한 부분이 오늘내일 사이에 나온 이야기가 아니고 벌써 2~3년 전부터 꾸준히 문제가 제기되어 왔던 거고요, 서울시는 이에 따라 당연히 대책을 마련했어야 함에도 불구하고 그동안에 거의 손 놓고 있었던 거예요, 공급에 있어서만큼은 오세훈 서울시가 자신 있다는 그런 메시지 홍보를 계속 내면서. 그러나 저희 상임위에서도 그렇고 서울시의회에서도 마찬가지로 계속 금리와 공사비의 상승 문제를 가지고 공급에 여러 차질이 있을 것이다 수없이 이야기했음에도 불구하고 그때마다 자신 있다고 이야기했었는데 지금에 와서 이런 것들이 많이 안타깝고요. SH는 재무구조가 그렇게 좋은가요? 한강 사업 계속 뛰어들어, 삼척 태백에 무슨 사업을 해, 또 여기 재무구조가 나쁜 청년안심주택 이쪽 선매입에 재정지원을 해, 우리 SH가 그렇게 재무구조가 좋지 않은 것으로 알고 있는데?
병용
한병용주택정책실장
이 부분은 이미 저희, 조금 설명을 드리겠습니다.
동길
강동길위원
그러세요.
병용
한병용주택정책실장
위원님이 말씀하신 것처럼 사실 금리와 공사비 상승으로 인해서 건설경기가 굉장히 위축되어 있고 인허가 물량도 위축되어 있고 공사 중인 현장에서도 지금 갈등 구조가 많이 있어서 공사가 중단된 현장들이 몇 군데 있었습니다. 저희들이 여러 군데 문제점을 파악했고 그중에 가장 큰 문제점은 일단 돈이 돌지 않는다는 게 가장 큰 부분이었는데 그 부분에 대해서 시가 갖고 있는 툴이 굉장히 제약적이었습니다. 금리를 저희가 인하시킬 수 있는 건 아니었고, 공사비를 조정할 수 있는 부분에 대해서도 저희가 중재 역할을 하지만 실질적으로 계약 당사자인 건이 사실 많지 않아서 제약적이었다는 말씀드리고요. 다만 저희가 매입을 하려고 이미 약정을 했던 부분들이 있었는데 그런 부분들은 저희가 좀 풀어보자 해서, 사실 작년 예산편성할 때 검토를 못 했습니다. 그래서 위원님이 지적하신 대로 사전에 더 먼저 노력했었으면 좋았을 텐데 그걸 하지 못해서 이번 추경 작업에 이 작업을 넣었다는 말씀을 드리고요. 그리고 SH의 갖고 있는 재원 중에 매입 부분에 대해서는 꾸준히 저희들이 매입하게 되어 있기 때문에 매입예산은 저희 시와 국비와 기금하고 그다음에 SH 자금이 일부 들어가서 매입을 하는 건 사실입니다. 그중에 SH가 매입하는 비용 부분은 크게 문제가 안 되는 것으로 저희가 일단 파악을 하고 있습니다.
동길
강동길위원
그러면 안심주택 매입하는 건 SH가 동의하고 계신가요?
병용
한병용주택정책실장
이거는 처음부터 매입하는 건 확정되어서 확약을 한 상태입니다.
동길
강동길위원
아니, 우리 매입임대주택 사업도 작년도에 그렇게 행감 때부터 지적을 했었는데 SH 사장이 안 하신 거예요.
병용
한병용주택정책실장
그 부분하고 이거는 조금 다른…….
동길
강동길위원
그러니까 이건 하시냐고요?
병용
한병용주택정책실장
네, 이건 하고 계십니다.
동길
강동길위원
그건 안 하고 이건 한다는 확약을 받으셨어요?
병용
한병용주택정책실장
네, 이건 하고 있고요. 그다음에 지금…….
동길
강동길위원
그 확약을 어떻게 받으셨어요? 혹시 문서로 받으셨나요?
병용
한병용주택정책실장
이건 저희들이 예산을 이미 내려…….
동길
강동길위원
아니, 그건, 수없이 예산이 내려가고 국비가 내려오고 다 했는데도 매입임대주택 사업을 안 하셨잖아요.
병용
한병용주택정책실장
이거는 사업시행자하고 저희 시가 직접 협약을 체결해서 움직이는 거기 때문에…….
동길
강동길위원
청년안심주택 SH공사 선매입 기준 개선을 하셨으니 최근 5년간 공급물량이 어떻게 감소되어 있는지 현황표를 하나 제출해 주시고요.
병용
한병용주택정책실장
네, 계획서 만들겠습니다.
동길
강동길위원
580억에 대한 국비 추경 확보가 지금 4월 1일 자로 확보됐다는 얘기인 거죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
동길
강동길위원
그러면 여기에 따른 우리 시비가 한 260억 정도 되는데 이것은 이번 추경 때 올라오나요?
병용
한병용주택정책실장
네, 이번 추경에 반영할 예정입니다.
동길
강동길위원
반영하기로 하신 건가요?
병용
한병용주택정책실장
네.
동길
강동길위원
그다음에 재무여건이 부실한 사업장 선매입을 우선적으로 하겠다는데 재무여건이 부실하면 청년안심주택 사업을 하시면 안 되는 거 아니에요?
병용
한병용주택정책실장
그런데 이런 게 있습니다. 일시적인 자금의 문제라고 저희는 판단한 부분들이 있습니다. 아예 부도가 나야 되는 현장이 있을 수 있고요, 잠시 자금 순환에 있어서 6개월이나 1년의 시차에 자금이 돌지 않은 현장들이 있다고 판단을 하고 있습니다. 그래서 부도가 나야 할 현장에 대해서 저희가 지원을 하겠다는 건 아니고요, 정상적으로 추진하되 일정 기간 동안에 자금 문제가 좀 있는 현장에 대해서 우선적으로 지원을 하겠다는 말씀을 드린 겁니다.
동길
강동길위원
그러면 이 부분도 자료요구를 할게요. 청년안심주택 지금 현재 진행되고 있는 각 사업장마다 시행사하고 시공사 재무상태를 같이 표기해서 주세요. 서울시가 책상에서 바라보는 거와 현장에서 안심주택을, 이건 지금 민간사업인 거잖아요?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
동길
강동길위원
그만큼 용적률 올려준 것만큼 서울시가 공공기여받는 조건으로 지금 사업을 하고 있는 건데, 옛날하고 사업이 좀 달라졌는데 현장에서는 그렇게 썩 좋은 반응들이 나오지 않고요, 실질적으로 사업자가 주민들하고 소통을 잘 안 해요. 그 현황 주시고요.
병용
한병용주택정책실장
네, 현황드리겠습니다.
동길
강동길위원
그다음에 2021년도 12월에 신통기획 스물한 곳인가요, 최초로 스물한 곳 발표되고 지금까지 한 오십몇 곳 발표됐죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 지금 저희들 신통기획…….
동길
강동길위원
모아주택 말고 신통기획만. 한 56곳인가…….
병용
한병용주택정책실장
네, 50개 넘게 됐습니다.
동길
강동길위원
거기에 대한 전체 현황과 지금 진행되고 있는 곳들, 후보지 지정된 곳이 몇 군데고 현재 진행되고 있는 현황표 좀 주세요, 진행이 안 됐으면 왜 진행이 안 됐는지. 자꾸 현장에서 주민들의 동의와 서로 협의되지 않는다고만 하지 마시고, 서울시가 신통기획 후보지로 선정을 하셔서 얼마나 많은 홍보를 하셨습니까, 대폭적으로 기간이 줄어든다. 그런데 지금 후보지로 선정된 지역에서는 주민들 민심이 많이 돌아서고 계신 걸 서울시가 아셔야 해요. 엄청난 기대와 환영으로 시작을 했는데 2021년도에 선정된 후보지조차도 아직까지 그냥 기획안만 통과가 됐지 후보지 지구지정을 못 받고 있어요. 이런 부분들에 대해서 주민들 동의가 잘 안 된다, 뭐 안 된다 이렇게만 하지 마시고, 신통기획이라고 하는 것이 행정이 조금 더 강하게 끌고 가기 위해서 신통기획이라는 걸 처음부터 기획안을 만드신 거잖아요?
병용
한병용주택정책실장
네, 맞습니다.
동길
강동길위원
그러면 주민들 협의도 적극적으로 이끌어 내셔야죠. 왜 현장에서 주민들 협의가 안 돼서, 동의가 적어서 한다는 그런 이유만 계속 대고 아직도, 제가 봤을 때는 약간 방기한 면이 있어요. 이 현황표 주시고요, 안 된 곳은 왜 안 되는지에 대한 이유를 옆에 부기해서 현황표 주십시오.
병용
한병용주택정책실장
네, 추가적으로 조사된 내용이 있다면 내용을 표기하겠습니다.
동길
강동길위원
서울시가 여기에 대한 내용을 정확히 저는 알고 있어야 된다고 생각합니다, 신통기획에 대해서.
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 위원님이 지적하신 대로 저희가 신통기획으로 가고 있는 사업지 중에 정상적으로 추진되는 사업지가 있고요, 정상적으로 추진되지 않은 사업지를 저희들이 구분해서 관리는 하고 있습니다. 그 내용까지 해서 자료를 드리도록 하겠습니다.
동길
강동길위원
지금까지 구역 지정된 곳이 몇 군데나 있어요, 56곳 후보지 가운데서?
병용
한병용주택정책실장
제가 지금 50개 넘는 것으로는 알고 있는데요 제가 숫자는 좀 파악해서…….
동길
강동길위원
후보지 지정이 50개가 넘는다고요? 후보지만 50개가 넘는 거고 정식으로 지구지정을 통해서 지금 조합설립 단계를 밟고 있는 데가 몇 군데나 되나요?
병용
한병용주택정책실장
재개발이 지금 총 75곳에 대해서 후보지 선정으로 돼 있는 데가 57개소고요, 기존의 18개소 해서 75개소가 지금 관리 중에 있고 신통기획이 완료된 곳이 48개소가 완료가 됐습니다.
동길
강동길위원
그러니까 신통기획 완료된 것까지는 많이 됐는데 그중에서 지구지정을 받아야 될 거 아니에요, 정식으로.
병용
한병용주택정책실장
지구지정이 된 거는, 지금 완료된 거는 네 군데가…….
동길
강동길위원
지금 현재까지요.
병용
한병용주택정책실장
네?
동길
강동길위원
지금 현재까지…….
병용
한병용주택정책실장
지금 기존 절차를 통해서는 아홉 군데, 그다음에 1차 선정된 곳에서 네 군데 그래서 총 열세 군데 구역지정이 완료가 되었습니다.
동길
강동길위원
그러니까 75군데 가운데 열두세 군데만 지금 정상적으로 가고 있는 거예요.
병용
한병용주택정책실장
일단 지금 용역하고 있는, 정비구역하고 있는 게 있고 신통기획이 통보가 돼서 구청에서 지금 구역지정 주민들의 동의를 구하고 구청에서 내부절차 거치는 데 걸리는 부분이 있어서 그 부분을 저희가 다시 한번 정리해서 자료 드리겠습니다.
동길
강동길위원
실장님, 작년도 저희 의회에서 후보지를 선정하고 나서 구역지정하는 데까지 시간이 많이 걸려서 오히려 동의율도 50%로 낮췄잖아요. 기존의 3분의 2에서 50%까지 낮췄음에도 불구하고 못 가고 있는 거예요. 못 가고 있는 이유는 아까 얘기했다시피 고금리, 건축비 상승…….
병용
한병용주택정책실장
공사비, 여러 가지 있습니다.
동길
강동길위원
그다음에 시공사가 하려고 하지 않고 이런 거 있는데 그러저러한 대책을 외부의 이유를 대지 말고 서울시가 그런 대책을 삼으셔야 된다니까요.
병용
한병용주택정책실장
그래서 아까 저희들 업무보고 내에서도 여러 가지 내용으로 말씀드렸지만…….
동길
강동길위원
외부적인 요인으로 인해서 못 가고 있다는 이런 이야기는 해서 안 되는 거고, 서울시가 신통기획을 계획해서 시작했던 사업이니 여기에 가지 못한 것에 대해서 여러 가지 요건들을 감안해서 어떠한 대책을 갖고 있는지에 대한 대책을 내놓으셔야 된다고요.
병용
한병용주택정책실장
네, 추가대책을 지금 강구 중에 있는데요 기존에 발표됐던 대책 몇 가지 말씀을 드리면 일단 공사 중인 것, 아니 공사비 갈등에 대한 부분은 저희가 지금 계속해서 모니터링해 가면서 관리를 해 나가고 있고 공사비 갈등을 줄이기 위해서 지금 표준건축비로 매입하는 임대주택 비용을 바꾸는 작업을 했습니다. 오늘 입법예고가 지금 국토부로 돼 있는데요 표준건축비를 기본형건축비의 80%까지 올리는 걸로 해서 협의가 돼서 오늘 입법예고가 진행됐고요. 그래서 공사비를 일정부분 보전해 주겠다는 거 임대주택에 대한 보전, 그다음에 추진위 단계나 조합 단계에서 비용이 있어야지 원활한 속도를 낼 수 있기 때문에 추진위하고 조합 단계의 융자에 나가는 돈을 더 확대하겠다고 발표했고 그걸 지금 준비 중에 있고 국토부도 그걸 받아들여서 1월 10일 그 내용을 발표했습니다. 그래서 조합 단계에 50억까지 예산 투입을 해서 조합 추진과 사업 진행을 빨리 독려하겠다, 이 얘기는 정리가 돼서 지금 발표가 된 상태고요. 그다음에 각종 코디네이터 파견이라든지 갈등 조정이 생길 수 있는 데 대해서 저희가 컨설팅해 주는 부분까지 정부 정책하고 저희 서울시 정책이 같이 맞물려서 움직인다는 말씀드리고요, 그다음에 지금 검증제도에 대한 부분도 보강을 하는 걸로 저희들이 보고드린 것처럼 SH에서 추가로 부동산원 외에도 검증제도를 더 보강해서 공사비 검증을 하고 저희 내부적으로도 지금 공사비에 대해서 조금 더 면밀히 검토해서 건설사와 조합장들하고 계속 주기적으로 만나서 갈등의 요소를 줄이는 그런 것들도 하고 있습니다. 그래서 지금 저희들이 발표한 내용 외에 추가적으로 비용 대는 거, 그다음에 지원될 수 있는 거는 별도로 또 고민을 하겠습니다.
동길
강동길위원
그런 종합적인 대책을 빨리 마련해 주시고요, 실질적으로 후보지 선정되고 나서 지구지정 못 간 가장 큰 원인 중의 하나가 사전분담금 통지 제도가 도입이 됨으로 인해서 많은 주민들이 얼마의 부담금을 지불하지 않고도 충분히 새집을 가질 수 있겠구나 하는 희망을 가졌었는데 물론 공사비라든가 금리상승으로 인해서 여러 가지 외부적인 여건이 악화되긴 했지만 자기가 생각했던 것보다 훨씬 더 많은 분담금이 온 거예요. 그래서 동의를 안 해 주고 있는 겁니다. 여기에 대한 서울시의 대책이 분명히 있어야 될 거고요. 또 하나는 되고 나서도 또 시공사가 공사비 인상을 하거나 여러 가지 요인들을 가지고 있는 거예요. 그러면 여기에 대한 투명하고 공정한 검증시스템을 서울시가 제대로 갖고 있어야 됩니다.
병용
한병용주택정책실장
네.
동길
강동길위원
그런 걸 갖고 있지 않은 상황에서 현장에서 가지 못한 것에 대한 이유만으로 돌려서는 안 된다고 생각하고 저는 서울시가 종합적인 현황을 파악하시고 거기에 대한 대책을 세우고 투명하고 공정한 공사비 검증제도를 빨리 도입을 해서 이걸 발표를 해 주셔야 현장에서는 제대로 돌아갈 수 있다고 생각합니다.
병용
한병용주택정책실장
저희들 조금 더 면밀히 분석해서 단계별로 지금 발표된 내용들을 종합하고 추가적인 대책들을 고민해서 준비를 하도록 하겠습니다.
동길
강동길위원
마지막으로 선매입 시기 조정에 관련해서 기존에 계약 이후에 안심주택매입비를 지급하던 걸 지금은 계약 단계를 공사 전후로 지금 앞당겼잖아요, 공사비 계약을 공사비 지급…….
병용
한병용주택정책실장
공사 단계로 앞당긴 겁니다.
동길
강동길위원
앞당겼을 경우에 재정 부담이 어느 정도나 가중이 되나요?
병용
한병용주택정책실장
저희 서울시 입장에서 어쨌든 준공 이후에 들어가야 될 돈을 한 1년 내지 2년 정도를 앞당긴 구조이기 때문에 이자 차액만큼이 조금 서울시 부담으로…….
동길
강동길위원
이자 말고 다른 부담은 없어요?
병용
한병용주택정책실장
그 정도, 이자부담으로 저희는 생각하고 있습니다. 그래서 이자부담이 추가로 저희가 비용이 드는 구조이고 나머지는 어차피 2년 후에 사야 될 돈을 당겨온 것뿐입니다.
동길
강동길위원
그런데 이 부분은 제가 금년도 말에 설사 이 상임위가 아니더라도 저는 다시 한번 보고요 오늘 실장님 분명히 약속하셨으니까, 이 사업은 SH가 한다고 하신 거죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 맞습니다.
동길
강동길위원
이상입니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 박승진 위원님 간단하게…….
박승진위원
박승진 위원입니다. 존경하는 우리 강동길 위원님이 질의하셨는데 잠깐만 거기에 덧붙이겠습니다. 청년안심주택, 공유주택 그리고 어르신안심주택까지 해서 역세권에서 간선도로변까지 확대했습니다. 맞죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 맞습니다.
박승진위원
이랬을 때 다른 얘기는 하지 않겠습니다. 그 주변의 민원들, 실제 이 사업을 확대하고 나서는 아직까지 신청한 데는 없는 거죠?
병용
한병용주택정책실장
지금 인허가절차 거친 데는 없고요 상담하고 컨설팅만 하고 있습니다.
박승진위원
그 정도 하는데 저는 그 부분은 추후의 문제고 만약에 그렇게 됐을 때 주변 사람들, 짓지 않는 주변 여건들에 대해서는 어떻게 하실지 민원 발생하는 것은 대책이 세워져 있나요?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 여건, 케이스 바이 케이스를 좀 검토를 해야 될 것 같습니다. 주거지역의…….
박승진위원
다른 얘기하지 말고 단지 법적인 부분만 채우지 마시고 주변에 대한 사전설명회라든지 주민설명회 좀 했으면 어떨까 하는 생각이 있는데 어떻게 생각하십니까?
병용
한병용주택정책실장
저희들 통상 필요한 사업의 규모에 따라서 주민설명회가 필요한 사업 같은 경우는 주민설명회를 강구토록 하고요…….
박승진위원
민원을 최소화시킬 수 있는 부분이 뭐냐 하면 주변인들에게 최소한 이것이 법적인 부분은 아니더라도 따로 조례를 제ㆍ개정하든 뭐든 해서라도 주변분들의 민원을 최소화시키려면 주민설명회라든지 간담회에서 충분히 이분들에게 설명을 해야 된다고 생각하고 있거든요. 좀 이것을 고려했으면 좋겠는데 어떻게 생각하십니까?
병용
한병용주택정책실장
어쨌든 저희 하고 있는 사업지들 중에 공사 중에도 갈등이 있어서 공사중단이 되고 민원이 걸리는 현상들이 많이 있기 때문에 지금 위원님 지적하신 내용에 대해서 면밀히 검토를 하도록 하겠습니다.
박승진위원
왜냐하면 업자들이 미리 주민들하고 소통하지 않고 일방적이기 때문에 그런 민원들이 계속 발생한 것 같습니다. 그래서 좀 그런 부분을 감안했으면 좋겠습니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다.
박승진위원
따로 한번 좀 보고를 부탁드리고요. 그리고 16페이지 잠깐 보시면 실제 지금 모아타운이나 모아주택 같은 걸 하고 있는데 이 문제가 뭐냐 하면 갭투자라는 걸 좀 얘기하고 싶습니다. 실제 노후도가 없는 데 다가구주택들이 모여가지고, 투기세력들 대책은 지금 내놓았지만 이 사람들이 지금 하고 있지 않습니까? 그래서 실제 동의하는, 모아타운을 신청하는 사람들 그 집 자체의 노후도를 좀 파악했으면 좋겠습니다.
병용
한병용주택정책실장
알겠습니다. 그것도 추가적으로…….
박승진위원
그것까지 해야지, 그래야지만 선의의 피해자가 안 나타납니다. 실제 다가구주택과 아파트가 있는데 아파트는 실제 노후도가 있음에도 불구하고 신청을 하지 않는데 다가구주택들이 신청을 하고 있습니다, 요건을 맞춰가지고. 이런 부분들을 파악을 좀 하셨으면 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다. 그것도 구분해서 정리하도록 하겠습니다.
박승진위원
그렇게 해 주시고, 40페이지 한번 잠깐 보시겠습니까? 안심 집수리 지원사업이 있는데 이게 어떤 형식이죠? 신청을 지금 4월 30일까지 받기로 돼 있죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 받았습니다.
박승진위원
그런데 본 위원한테 민원이 온 게 뭐냐면 4월 30일까지인데 이미 500가구가 채워졌어요. 그럼에도 불구하고 접수를 받고 있습니까?
병용
한병용주택정책실장
지금 사업 접수가 4월 30일까지입니다. 그래서 내일까지입니다.
박승진위원
이미 500가구 채워졌죠?
병용
한병용주택정책실장
네?
박승진위원
500가구가 채워진 것으로 알고 있습니다.
병용
한병용주택정책실장
500건 넘게 지금 접수가 들어왔고 그중에 선정을 하는 거기 때문에…….
박승진위원
그중에 선정하는 겁니까?
병용
한병용주택정책실장
네, 선정하는 겁니다.
박승진위원
어떤 선정기준이죠?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 우선순위가 취약계층이 신청한 집, 그다음에 노후도 진행이 많이 된 거, 그다음에 집수리를 해서 효과가 큰 집 이런 것들이 있습니다. 그래서 그 기준에 의해서, 기본적으로 40페이지에 보시면 성능개선하는 것 중에 단열 규정이나 창호 규정, 방수 이런 것들 안전 규정, 그다음에 편의시설에 관련된 부분들이 순위입니다.
박승진위원
그런데 저한테 온 민원은 이미 채워졌기 때문에 마치 안 받는 것처럼 접수하지 말라는 것처럼 민원이 들어왔거든요. 혹시 알고 계세요?
병용
한병용주택정책실장
그거는 아니고요.
박승진위원
아니죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
박승진위원
정확하죠?
병용
한병용주택정책실장
4월 30일까지 접수는 다 받고요 단지 저희가 선정을 해야 합니다, 왜냐하면 예산의 한도가 있기 때문에. 그리고 작년에 또 신청이 좀 적었습니다. 그래서 올해는 신청 독려를 좀 많이 하고 시기도 굉장히 앞당겼습니다, 작년보다. 그래서 지금 충분히 신청기간 내에 접수가 될 거라고 보고요.
박승진위원
이미 넘었어요.
병용
한병용주택정책실장
이 숫자는 일단 넘었습니다.
박승진위원
제가 왜 이걸 얘기하냐 하면 이미 넘었기 때문에 접수하지 말라고 그분은 그렇게 받아들였는가 봐요. 그래서 접수를 안 했답니다. 그래서 하라고는 했는데, 그런 건 아니죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 아닙니다.
박승진위원
내일까지 접수하셔가지고 이에 맞춰서, 좀 더 상황 맞춰서 지금 말씀하신…….
병용
한병용주택정책실장
기준에 맞춰서 우선순위에 따르는 거기 때문에 우선순위 내에 있으면 충분히 선정이 될 겁니다.
박승진위원
네, 알겠습니다. 이상입니다.
민병주위원장
다음 박석 위원님.
박석위원
도봉의 박석 위원입니다. 우리 존경하는 두 분의 위원님께서 뜨거운 청년안심주택 선매입 기준 개선에 대해서 계속 말씀을 드렸는데요 저도 이 부분에 대해서 지적을 좀 하겠습니다. 실장님, 최근에 GS건설 자회사에서 청년안심주택 부지 네 곳을 매물로 내놓은 것을 보셨나요?
병용
한병용주택정책실장
자회사에서 매물을 내놓은…….
박석위원
네, 그거 보셨나요?
병용
한병용주택정책실장
언론에 매물이 나왔다는 건 봤습니다. GS건설인지는 모르겠습니다.
박석위원
언론에 굉장히 뜨거운 감자처럼 이렇게 나와 있는데요, 이 부분에 대해서는 서울시가 손을 놓지 말고 신중하게 생각을 해야 된다 본 위원은 생각하거든요. 거기에 이미 세대수만 733세대거든요. 두 곳은 종상향까지 이미 이루어졌습니다. 그런데 두 역은 2026년에 준공할 예정입니다. 그런데 왜 GS라는 자회사에서 이 네 곳을 매물로 내놨을까요?
병용
한병용주택정책실장
지금 자회사인지는 제가 확인을 못 했고요, 지금 매물로 나와 있었던 현황에 대해서는 언론에서 보긴 봤습니다. 그런데 매물로 나와 있던 현장들은 대부분 아까 말씀하신 대로 금리인상에 따라서 사업구조 개선을 하다 보면, 저희가 10년, 공사 3년 내지 4년을 하고 공사까지 끝내고 운영 10년 해서 14년 정도를 하는데 자금 플로우상 금리부담이 상당히 올라가다 보니까 결국은 수익이 떨어지는 구조이고, 또 한 가지는 공사비가 초기에 계상했던 것보다 높아지다 보니까 결국은 10년 후 분양에 따른 수익보다는 중간 운용 가기 전에 이미 많은 비용이 발생해서 적자가 나는 구조로 사업 검토가 돼서 일정부분 자금이 부족한 현장, PF 금액이 큰 데 이런 데 같은 경우는 사업 재구조화를 검토하는 걸로 들었고요, 그중에 일부는 리츠나 이런 데서 사업투자자를 재모집을 하면서 사업 주관사를 바꾸거나 아니면 지금 위원님 지적하신 매물 형태로 변경을 하려고 하는 걸로 저는 파악을 하고 있습니다.
박석위원
관련기사 내용을 보면 사업성은 낮지만 땅값이 많이 올라 매각이 더 유리하다 판단되기 때문에 매각을 한다, 또 하나는 상업지역 총량제를 풀고 역세권 용적률을 최대 1,200%까지 상향을 했지만 앞으로 매물량이 계속 나올 것으로 예상된다 이렇게 지적하고 있거든요. 이 부분에 대해서 실장님 의견이 어떠신가요?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 사업장 내에서 사업성 검토를 할 거라고 봅니다, 개별 사업장에서. 사업성을 검토하는데 저희하고 약정을 맺고 시작한 내용 중 일부를 지키지 않을 경우에는 기존에 나가 있는 인허가 자체도 취소가 될 수 있는 부분이 있습니다. 그래서 지금 저희들이 임대주택 공급하고 청년주택 공급에 핵심을 두고 용적률을 올려주고 종상향을 해 줬던 부분이 있기 때문에 그 부분들이 거래로써 정리가 되는 것에 대해서는 면밀히 확인을 하고 검토를 해서 문제가 있으면 환원시키거나 아니면 사업 취소를 하는 것들도 검토를 해 보겠습니다.
박석위원
그러면 이번 사례처럼 장기간 착공하지 않은 사업장이 몇 군데나 있나요?
병용
한병용주택정책실장
지금 파악된 걸로는 많지 않은 걸로 지금까지는 파악을 했었는데요, 정확한 숫자는 10개가 안 되는 걸로 알고 있습니다.
박석위원
이번 시점을 기해가지고 정확한 현장을 파악 좀 해 주시기 바라고요.
병용
한병용주택정책실장
네, 현장을 다시 한번 파악하겠습니다.
박석위원
사업 지연에 대한 페널티는 없나요?
병용
한병용주택정책실장
사업 지연에 대한 페널티는 저희, 사실 건축 인허가 과정이나 주택 인허가 과정에서 사업 지연에 대한 페널티는 사실 거의 없습니다. 공사가 중단이 될 경우에 페널티가 가해지는 거나 아니면 인허가가 취소가 될 수 있는 여건은 있습니다. 그래서 중단된 공사장에 대해서 공사 취소를 하거나 제재를 가해서 공사 착공을 독려하는 것은 있습니다. 그런데 그거는 일정 기간, 상당한 기간이 지나가야 되는 부분이 있기 때문에 지금 위원님이 지적하신 것처럼 상당한 기간이 지나서 공사가 중단이 됐다, 보통 저희는 중단을 1년으로 보는데요 1년 동안 공사 진행이 되지 않으면 중단으로 보는데 그런 현장은 아직까지는 파악을 못 했고 잠시 중단된 현장들만 저희들이 파악을 하고 있습니다.
박석위원
왜 그러냐면 본 위원이 이 얘기하는 것은 이미 인허가를 다 받고, 이런 큰 1군 업체가 인허가를 해 놓고 매물로 내놨을 경우가 있는데 또 다른 매물이 쏟아질 수가 있단 말이죠. 이에 대한 대책은 가지고 있어야 될 것 아닙니까?
병용
한병용주택정책실장
인허가에 대한 면밀한 진행상황 파악과 그다음에 중단된 상황에 대한 세부내용에 대해서도 좀 더 면밀히 조사를 하겠습니다.
박석위원
그렇게 좀 해 주시고요. 인허가 완료된 사업장까지 팔 정도로 시장이 악화됐다는 우려가 매우 큰데 가장 큰 요인이 뭐라고 생각합니까?
병용
한병용주택정책실장
가장 큰 요인은 사실 금리라고 저는 판단을 하고요, 두 번째는 공사비 상승이라고 판단을 하고 있습니다. 두 가지 요인으로 인해서 결국은 사업성 검토를 해 보면 상당 부분 숫자상으로 굉장히 안 좋게 나오는 현장들이 꽤 나오고 있습니다.
박석위원
여기서 제가 지적을 하겠습니다. 그런데 서울시는 사업 동력 회복을 하기 위해 SH 선매입 기준을 공공임대 공정별 분할지급으로 변경을 했죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
박석위원
그렇죠. 그런데 제가 행감 때 지적했듯이 에드가 보셨죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
박석위원
그런데 사업자 재정난에 따라서 선지급금 미회수 우려가 클 텐데 이것에 대한 대책이 있나요?
병용
한병용주택정책실장
지금 기본적으로 저희가 공사 중에 공정별로 지원을 하겠다고 말씀을 드린 이유는 공정에 따른 담보, 어쨌든 물건지의 여러 가지 담보가 있을 수 있는데 땅에 대한 담보와 그다음에 건축물에 대한 공사 중에 대한 담보가 가능할 것으로 보여서 저희들이 물건에 대한 부분을 확인해서 할 건데요, 그다음에 일부는 커뮤니티 공간이 아닌 근생 공간에 대한 매각 비용을 일정 부분 저희가 확보를 해서 지원할 수 있는 부분도 있기 때문에 저희들이 그런 부분까지를 검토해서 근저당이 설정되지 않은 부분이라든지 이런 것들로 해서 담보를 일단 확보하려고 합니다. 그래서 지난번에 얘기해 주신 에드가 관련해서도 상당 부분 선투입을 해서 자금순환으로 사업이 진행될 수 있도록 조정을 했고요, 기준공한 물량 중에 일부는 저희가 선매입을 추진하고 일부는 조정을 해서 근저당이 없는 부분에 대해서는 저희가 소유권 확보를 하고 근저당이 있는 부분에 대해서는 근저당 해결이 끝났을 경우에 다시 매입하는 것으로 해서 일정 부분 문제가 발생하지 않는 절차를 진행하고 있다는 말씀을 드리겠습니다.
박석위원
그러니까 우리 서울시가 에드가 부분의 경험을 한번 했잖아요, 놓쳤잖아요. 그런데 또다시 이런 것을 반복하지 말고, 존경하는 우리 강동길 위원님께서 앞에서 SH가 그만한 현금 유동성이 있느냐고 얘기를 했단 말이죠. 질의를 했는데 본 위원도 마찬가지 생각을 하고 있습니다. 이 부분에 대해서는 정말로 SH가 이 공사장의 모든 공정별로 돈을 지급하는 것, 이게 맞느냐에 대한 것은 서울시가 정말로 신중하게 타당성 여부를 검토해야만 된다고 보는데 어떻게 생각하십니까?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 지금 매입임대가 안 돼서 상당 부분 우려의 목소리를 같이해 주고 계신데요, SH 선매입 관련해서는 아직까지 저희가 SH하고 갈등구조가 없었는데요 매입임대에 준해서 저희들이 더 관리를 해 나가겠다는 말씀드리겠습니다.
박석위원
그러니까 청년안심주택 공급 확대가 아니라 이제는 출구전략이 필요할 때라고 보거든요. 왜 그러냐면 시행자가 PF를 일으킬 때 근저당을 많이 하죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
박석위원
그래서 우리 청년들이 보증금 대출을 받지 못한 사실이 나타나고 있잖아요. 그렇죠? 그다음 두 번째, 입주자공고 내용과 다른 운영 등에 대한 민원이 계속 발생되고 있고요, 그다음에 민간사업자라 서울시가 어떤 제재가 없죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
박석위원
그렇죠? 여기에 문제점이 있고요. 그다음에 최근에 아주 부당한 관리비 부과에 대한 민원이 지속되고 있어요. 과연 서울시는 이 네 가지 문제점의 실태조사를 한번 해 볼 의향이 있나요?
병용
한병용주택정책실장
네, 기존에 운영하고 있는 데와 앞으로 건립될 준공 예정에 있는 물량에 대해서 실태조사를 진행하도록 하겠습니다.
박석위원
청년임대주택이나 어르신 임대주택에 대해서 심도 있게 생각을 많이 해 봐야 될 것 같습니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다.
박석위원
그다음에 제가 모아타운에 대해서 말씀 좀 드리겠습니다. 지금 우리 공공관리 모아타운 추진 여섯 군데가 활기차게 돌아가고 있죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
박석위원
그런데 송파구 풍납동은 이미 관리계획 수립이 완료됐고 통합심의도 완료가 됐죠? 그렇죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
박석위원
알고 계시나요?
병용
한병용주택정책실장
개별사항에 대해서 진행상황은……. (관계공무원의 설명을 듣고) 통과된 것으로, 4월 18일에 관리계획이 승인 고시가 됐습니다.
박석위원
다음이 쌍문동 지구인데요 쌍문동 지구는 관리계획 수립 중에 6월에 통합심의 예정이 있습니다. 알고 계시죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
박석위원
통합심의 예정인 이 지구는 고도지구 추가와 조망가로변 이 두 개가 있어요. 그런데 지금 문제가 6월 심의에 보면 여의도가 포함된 지역이거든요. 그렇게 되다 보면 한 축으로 묶어서 고도 심의를 하다 보면 이 북한산 지역은 이거 하나 때문에 또 딜레이가 되거든요. 그러면 이 딜레이가 되면 사업을 기다리는 주민들은 굉장히 또 허망하시겠죠. 왜? 된다 된다 해 놓고 결국은, SH가 깊숙이 들어가 있는데, 공공이 들어갔는데 이것 하나도 해결 못 해, 믿음이 깨진단 말이죠. 그래서 제가 부탁하건대 통합 심의할 때 북한산 지역은 따로 떼어내라 이거죠. 따로 떼어서 북한산 지역은 일할 수 있게끔 처리를 좀 해 주십사…….
병용
한병용주택정책실장
지금 그 부분에 대해서 관련 부서 의견으로 도시공간본부에 의견을 제시했습니다. 지금 말씀하신 대로 쌍문동 같은 경우 우이천 주변으로 20m 폭의 높이제한을 28m 이하로 해서 15층 이상을 못 짓게 만드는 그런 규정이라든지 완화 받는 규정을 도시계획위원회에 상정하도록 지금 공람공고가 되어 있는 부분에 대해서 저희 도시계획 관련 통합심의위원회에서는 완화할 수 있도록 의견을 저희가 제시를 했습니다. 그런데 도시계획위원회에서 판단을 마지막으로 해 줘야 되는 사안인데요, 어쨌든 시 부서 간에 의견이 좀 불일치하고 있다, 저희 주택실은 통합심의를 해서 완화해야 된다고 생각하고 있고요, 공간본부는 아직까지는 입장을 정확히 정리를 안 하고 있습니다. 그래서 저는 위원님이 좀 도와주시면, 통합심의에서 완화가 될 수 있도록 역할을 좀 해 주셨으면 좋을 것 같습니다.
박석위원
이건 어떻든 간에 모아타운에 대해서 시장에 첫 얼굴을 보여 주는 거고, 그렇잖아요?
병용
한병용주택정책실장
그래서 좀 말씀드리면 지금 도시계획 조례에 들어가 있는 내용인데요 저희가 통합심의, 모아타운ㆍ모아주택, 조례가 별도로 있지 않습니까? 그러니까 별도의 조항을 넣을 수도 있습니다.
박석위원
그런데 그게 우리 주택실과 도시계획하고 그렇게 손발이 안 맞나요?
병용
한병용주택정책실장
그런데 위원님 아시다시피 위원회마다 위원들의 성향이 다르고, 또 위원회 권위에 대해 말씀하시는 부분이 있습니다. 그래서 저는 통합심의가 바람직하다고 보는 사람이고요, 도시계획위원회에 계시는 일부 위원님들은 도시계획위원회가 최고의 위원회라고 판단하고 다른 위원회에서 통합으로 가는 걸 반대하시는 분도 꽤 많습니다. 그렇다 보니까 지금 도시계획 조례에 그 내용이 들어가 있는 내용인데요 만일 도시계획 조례에 그렇게 되어서 도시계획위원회 통과된다면, 저희 조례도 똑같은 조례거든요. 도시계획 조례나 저희 공동주택 조례나 똑같은 조례기 때문에 조례에 별도항목을 넣어서 도시계획 조례 몇 조항에 있는 내용임에도 불구하고 통합위원회에서 그 내용을 할 수 있다고 개정할 수 있습니다. 그래서 저희는 위원님이 좀 도와주시면 그런 내용까지 적극 검토하겠다는 말씀을 드리겠습니다.
박석위원
저도 도시계획위원님들한테 개별적으로 얘기할 건데요 사실 이것은 시 차원에서 움직여야 한다고 보거든요. 통합심의할 때 하나는 풀어주고 하나는 가두면 사업성이 전혀 없는 것을 누가 모아타운이라고 하겠습니까. 이 부분에 대해서는 정말로 깊게 생각을 해야 된다 이렇게 보거든요.
병용
한병용주택정책실장
저는 통합으로 가야 된다고 적극적으로 주장하고 있습니다.
박석위원
이 부분에 대해서는 정말 심도 있는 검토를 해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
네.
박석위원
거기에 또한 주요 조망가로변이 굉장히 큰 거거든요. 이게 한번 막혀버리면, 왜 도시계획 쪽에서는 폭 20m 구간을 높이 28m로 규제를 해 버리면 이 밑의 이 구간은 그냥 짓지 말라는 결론이거든요. 그러면 사업이 전혀 나오지 않죠. 그래서 어차피 고도제한 자체를 45m로 풀어줬으면 그냥 45m로 모든 게 가는 게 맞지 이걸 세세하게 이렇게 잡아버리면 누가 그걸 모아타운이라고 하겠습니까?
병용
한병용주택정책실장
저는 위원님 의견에 전적으로 동의합니다. 다만 위원회별로 각각의 입장 차이가 있는 부분이 있고요, 일단 그 내용의 공람공고를 한 부분이 도시공간본부에서 했기 때문에 그 부분에 저희 실에서는 강력하게 의견 제시를 했다는 말씀을 드리고요. 아까 말씀드린 대로 만일 문제가 우려하는 대로 나타난다면 저희가 조례를 개정해서라도 갖고 오는 방법을 강구해야 될 것 같습니다.
박석위원
그러니까 조례로 해서는 시간이 많이 걸립니다. 시간이 많이 걸리고 후차적으로 가야 할 길이 있는데 그 길이 막혀버리면 시장에서는 상당한 논란의 여지가 많이 있거든요.
병용
한병용주택정책실장
그래서 강력하게 지금 주장하고 있습니다, 저희 실에서는.
박석위원
그래서 다시 한번 도시계획 국장님한테 상황을 자세하게 설명을 한 다음에 결국은 영등포지구와 북한산 고도지구를 따로 떼어서 심의하는 그 길이 꼭 좀 선처되기를 바라마지 않습니다. 그렇게 해 주시겠죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 전달하겠습니다.
박석위원
전달하는 게 아니죠. 그렇게 만들어 내야죠.
병용
한병용주택정책실장
제가 결정 권한을 쥐고 있으면 할 수 있는데 결정 권한은 제가 안 쥐고 있고요, 일단 강력한 의견을 제시하겠습니다.
박석위원
이상입니다.
민병주위원장
다음은 이민석 위원님.
이민석위원
이민석 위원입니다. 업무보고 책자 14페이지 정비사업의 공사비 갈등 단계별 관리 및 지원 강화와 관련해서 질의하겠습니다. 사실 과거에 제 지역구에도 이런 공사비 갈등 문제 때문에 착공이 지연되면서 조합원들이 피해를 보는 상황이 있었어요. 그때 제가 나서서 서울시에 도움도 요청했고 그러나 그런 것들을 풀어나가는 과정에서 우리가 참 도움을 많이 줄 수 없구나 하는 걸, 그때 벽에 많이 부닥치는 계기가 있었거든요. 그렇기 때문에 지금 이런 지원을 강화한다는 우리 정책실의 방향에 대해서 상당히 고무적으로 반갑다는 생각이 들고요. 그런 지원을 행정지원과 집중관리를 통한 단계별 갈등 대응으로 추진하겠다고 말씀을 하셨는데 제가 궁금한 건 시공사 선정하고 계약을 하는 구간에서 입찰지침서 및 계약 내용에 대한 사전컨설팅을 시행한다, 이런 절차가 자치구나 서울시에는 없었나요?
병용
한병용주택정책실장
그동안 정확하게는 없었습니다. 왜냐하면 이번에 저희들 표준계약서 작성하는 내용이 변경돼서 표준공사계약서를 작성했고요, 그다음에 시공사 선정할 때 또 협상할 수 있는 스킬 같은 경우, 왜냐하면 그런 걸 컨설팅할 수 있는 걸로 해서 지금 보완했습니다.
이민석위원
그러면 어떤 형태로 컨설팅을 하시려고 그래요?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 시공사가 원하는 방향하고 조합이 원하는 방향은 조금 다르다고 봅니다. 시공사는 순수하게 공사에 관련된 부분을 위주로 판단을 하고 있는 거고요 조합은 조합 구성원의 이익을 좀 더 많이 배분하는 쪽으로 가고 있습니다. 그러다 보니까 착공 시기가 지연이 될 경우, 이주 시기하고 착공 시기가 굉장히 멀어질 경우 결국 금리비용으로 다 정리가 되는데…….
이민석위원
맞습니다.
병용
한병용주택정책실장
금리비용이 과다하게 늘어나는 것에 대해서는 서로, 조합장하고 시공자는 문제가 없습니다. 다만 조합원만 손해입니다. 그래서 조합장하고 조합원의 갈등 구조인데 그거를 조합원들이 모르는 구조이거든요.
이민석위원
맞습니다.
병용
한병용주택정책실장
그래서 그 부분을 저희가 알려주겠다, 컨설팅하겠다. 그리고 조합장도 마찬가지로 공사비 분담금을 줄이기 위해서 노력해야 될 부분에 대해서 정확하게 인식을 못 하고 있습니다. 사실 공사 금액 그 안에 금리비용이, 금융비용이 다 들어가 있거든요. 금융비용을 사실 솎아 내야 되거든요. 솎아 내다 보면 결국에는 순수하게 증액되는 공사비에 대해서는 증액을 해 주고요 금융비용을 줄이는 것만으로도 상당부분 분담금이 줄 수 있다 이 부분에 대해서 저희가 계속 설득을 하고 있습니다. 그런 부분들에 대해서 컨설팅을 하고, 그리고 착공 시점에 대해서도 양보하면 안 되는 구조가 좀 있습니다. 왜냐하면 시공사는 착공을 늦게 하려고 합니다, 왜냐하면 지체상금이라는 금액이 크기 때문에. 그래서 지체상금이 큰 거 하고 그다음에 분담금이 올라가는 구조하고 이걸 다 따져볼 필요는 있습니다. 그래서 착공을 늦게 하면 늦게 할수록 조합원한테는 피해입니다.
이민석위원
지금 실장님이 말씀하시는 그런 부분들이 컨설팅을 통해서 잘…….
병용
한병용주택정책실장
전달하려고 합니다.
이민석위원
네, 그렇게 해 주세요.
병용
한병용주택정책실장
왜냐하면 조합장만 알아서는 안 되는 구조이고요, 조합 집행부만 알아서 되는 문제는 아닙니다. 조합원까지 알아야 됩니다. 왜냐하면 조합원하고 조합장은 생각이 다릅니다. 그 부분을 저희가 좀 알려주고 정보몽땅에 이런 내용들에 대해서 컨설팅한 내용을 올리려고 합니다. 올리게 되면 조합원이 읽어보고 판단할 수 있게 이렇게 하려고 합니다.
이민석위원
밑에 보면 계약~착공, 착공~준공 해서 철거 후 착공지연을 금지하고 분쟁 협의 중에 공사중단을 금지한다는 내용을 서울형 표준계약서에 담겠다는 말씀이신가요?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다. 왜냐하면 이게 협상한다고 공사중지해 버리면 시공사만 좀 유리한 입장이 되거든요. 그런데 공사는 진행을 하되 결국 그 금액에 대한 협상이지…….
이민석위원
시공사가 그런 계약 내용을 받아들이지 않을 가능성이 있나요?
병용
한병용주택정책실장
그럴 수도 있습니다.
이민석위원
자기들한테 불리한 계약 내용이니까…….
병용
한병용주택정책실장
그때 저희들이 공사비 검증을 보내면 아까 제가 말씀, 공사비 검증이라는 게 결국은 금융비용이 그 안에 들어있는데 금융비용을 뽑아내기가 상당히 어려운 부분이 있습니다, 금융비용이 구분돼서 계약서 내용에 정리가 되면 그게 좀 더 명쾌하게 되겠지만. 그래서 앞으로 계약서는 금융비용을 별도 항목으로 넣으려고 합니다. 그래야지만, 금융비용 올라간 거, 금리 올라간 거 인정해 주면 되는 거니까요. 단지 공사 부분에 그게 녹아들어서 보이지 않게 금융비용이 포함돼 버리다 보니까 그 부분에 대해서 증액되는 공사비가 업이, 커져 버린 겁니다. 금리비용이 포함된 자재비나 인건비가 들어가다 보니까 이게 시중 단가의 5%가 올랐다면 5%를 곱해 줘 버리면 금융비용까지 같이 올려버리는 구조예요.
이민석위원
사실은 이 업무보고를 받으면서 서울시가 앞으로 좀 개선된 방향으로 역할을 더 잘 해낼 수 있을까 하는 의구심은 있었거든요. 그런데 지금 실장님 설명을 들어보니까 일정부분 어느 정도 해소는 되고요, 말씀하시는 것처럼 그런 갈등관리 또는 지원 강화를 통해서 곳곳에 있는 조합원들이 착공 지연이라든지 공사중단으로 주택공급에 대한 차질이라든지 피해를 보는 일이 없도록 만전을 좀 기해 주십시오.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다.
이민석위원
계속 살펴보겠습니다. 16페이지 관련돼서도 조금 언급을 하자면 앞서서 존경하는 위원님들께서 말씀을 많이 해 주셨어요. 그런데 3단계 계획 수립한 이후의 갈등방지대책을 발표를 했는데 주된 내용을 보니까 공모신청을 주도하지 못하도록 제외요건을 마련한 거 이게 가장 크게 좀 보이거든요. 그런데 이건 사실 방침상 심의할 때 이런 사안에 대해서는 미선정에 대한 어떤 방침이 세워져 있었잖아요?
병용
한병용주택정책실장
네, 내부적으로 세워져 있었는데 외부에 공개가 많이 안 돼 있던 부분이어서 이 부분은 좀 더 명쾌하게 공개하겠다, 그래서 갈등구조가 많이 있거나 외부세력이 많이 들어와서 문제가 있는 현장에 대해서는 자체적으로 신청할 때 구청에서 충분히 검토해가지고 올리라는 그런 강한 메시지를 전달하는 겁니다. 왜냐하면 내부 선정 때 안쪽의 기준이었던 거를 이제 구청 단계에서부터 검토하는 단계로 바꾸는 겁니다.
이민석위원
그러면 살짝 지금 샛길로 빠지기는 했는데 신통기획 관련돼서도 비슷한 사항 아닌가요?
병용
한병용주택정책실장
네, 맞습니다.
이민석위원
신통기획도 내부적으로는 그런 제외 미선정에 대한 방침이 있지만 그게 말씀하신 것처럼 지금 이런 형태의 제외요건으로서 공표가 되지는 않았잖아요. 그러면 그것도 역시나 좀…….
병용
한병용주택정책실장
그런데 반대로 저희들 입안절차 할 때 구청에서 구의회 동의부터 시작해서 각종 절차를 거치면서 시에 올라올 때 주민 25% 이상의 반대가 있으면 선정을 안 하는 걸로 아예 지난번에 했지 않습니까?
이민석위원
또는 사업비 혼재되어 있는 구역이라든지 이런 부분들이 있잖아요?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다. 그래서 조정을 먼저 검토할 수 있게 요건을 만들었던 부분입니다.
이민석위원
그래서 잠깐 샛길로 좀 빠지긴 했지만 신통기획 같은 경우에도 지금 모아타운 이 사항과 같이 대입을 해서…….
병용
한병용주택정책실장
유사사항이 있습니다.
이민석위원
그걸 함께 그런 형태로 공표할 수 있게, 아예 공모신청 자체를 못 하게 그걸 같이 좀 검토를 해 주시고요.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다.
이민석위원
그 밑에 보면 권리산정기준일 관련해서 고시를 접수일로 변경하겠다는 내용에 대해서 상당히 저는 고무적으로 생각을 하는데 현행은 대상지가 선정된 날짜로 하고 있고 강화되는 사안은 시 접수일 또는 구 접수일로 앞당겨서 지정을 하지만 자치구청장이 투기수요가 있다고 판단되어 요청 시에는 구 접수일로 지정이 가능하다, 이거 어떻게 생각하세요? 이거 아예 그냥 좀 통일되게 일원화시킬 수 있는, 그게 조금 뭔가 부작용이 있을 수 있어요?
병용
한병용주택정책실장
조금 저희가 어려운 부분이 있는 게 현재 가장 많이 알고 있는, 구청장이 이 갈등을 어떻게 해결할 거냐는 것도 정비사업 관리자로서의 역할입니다. 그래서 신축된 건물이 있다 하더라도 정비사업을 진행을 해서 철거하고 더 짓는 게 바람직하다고 판단하면, 현금청산을 하고 사업을 진행할 수밖에 없는 구조라고 판단됐을 경우는 구청장이 그 판단을 해서 날짜를 앞으로 당길 거고요, 만일 이건 조합원으로 구성을 해서 같이 가야 돼 하면 그 건물 준공 이후에 권리산정기준일을 정해서 할 수도 있기 때문에 그거는 구청장이 판단할 수 있는 부분이기 때문에 그건 구청장한테 권한을 좀 많이 위임 형태로 해서 요청을 받는 날짜로 하겠다는 겁니다. 저희들이 일방적으로 어느 날짜를 기준으로 했더니 인허가절차상의, 저희도 통상 인허가 받고 나서 착공 때까지 시간이 걸리고 착공하고 나서 공사가 중단되는 경우도 있는데 아까도 말씀드렸지만 1년 이상 됐을 때 중단된 공사장 현황으로 저희가 파악을 하거든요, 아예 작동하지 않고 1년 동안 아무것도 안 한 이런 것들이 있기 때문에 판단의 잣대로 운영하기가 좀 쉽지 않아서 현황을 파악하고 있는 구청장의 요청에 의해서 좀 조정을 하려고 하는 내용입니다.
이민석위원
조금 더 저도 고민해 보겠습니다. 향후계획에 보면 투기 현장점검반을 운영하겠다고 하는데 제가 자료요청을 통해서 확인된 거 보니까 부적절한 중개행위 관련된 민원접수라든지 이런 것들이 3건밖에 없었더라고요. 현장점검반은 어떠한 형태로 운영이 되는 걸까요?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 민원이 제기가 된 현장들하고 저희가 인지된 현장들에 대해서 현장을 점검하는 걸로 해서 저희가 반을 편성해서 점검하는 걸로 했습니다.
이민석위원
인원이나 재원이나 이런 것들은…….
병용
한병용주택정책실장
아직 많은 재원이 준비돼 있는 게 아니었고 지금 사무관리비, 현재 있는 사무관리비로 그냥 쓰는 거고요…….
이민석위원
아주 열악하네요.
병용
한병용주택정책실장
예산편성을 지금 별도로 이건 못 했습니다, 사실. 그래서 저희들이 인력이나 예산이 많이 필요한 사안이라고 말씀드릴 수 있습니다.
이민석위원
그건 고민을 좀 많이 해 봐야 되는 지점 같네요. 말로만 이게 현장점검반이 아니고 이게 정말 실효성 있게…….
병용
한병용주택정책실장
일단 작동은 시작을 했지만 저희가 인력이나 예산을 좀, 지금 재원을 확보할 때는…….
이민석위원
혹시 도움이 필요하시면 의회에 협조요청을 좀 해 주시면…….
병용
한병용주택정책실장
좀 도와주시면 좋겠습니다. 저희들 추경 작업에…….
이민석위원
6월에 추경도 있을 테니까요.
병용
한병용주택정책실장
검토를 좀 부탁드리겠습니다.
이민석위원
일단 알겠습니다. 마무리로 아까 존경하는 강동길 위원님께서 신통기획 관련된 정비구역 지정이 이렇게, 정비구역 지정에 대한 퍼센티지가 왜 이렇게 낮냐고 질문을 하셨는데 신통기획이 완료된 게 아까 말씀 들어보니까 48군데라고 얘기를 하셨고 그다음에 정비구역 지정이 13개니까 그리고 남은 사업지는 35개로 이해를 하는데 신통기획이 완료가 되고 나서 그다음 절차가 자치구에서 추정 분담금 산정하고 그걸 조합원들에게 안내하고 그다음에 정비계획 입안동의서를 징구하지 않습니까?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
이민석위원
그런데 기존의 67%에서 우리가 지금 50%로 그 문턱도 이제 낮춰 놓은 상태잖아요. 제가 지금 여쭤보고 싶은 게 뭐냐면 그러면 그 35개 사업지의 정비구역 입안동의서가 다 안 들어온 거냐, 또는 정비구역 입안동의서가 동의율을 충족해서 자치구에서 지금 검토 중인 사안이 있을 수도 있겠다, 제 지역구의 현장이 그런 상황이거든요. 혹시 거기에 대해서 지금 파악하고 계시나요?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 동의서 절차를 해서 의회 절차, 구의회 절차를 거치면서 시간이 조금 딜레이 되는 게 한 두세 달 걸리더라고요.
이민석위원
그러니까 지금 뭐랄까 거기의 그 절차를 밟느라 아직 서울시로 정비구역에 대한 심의요청이 못 오고 있는 사업장이 얼마나 될까 이걸 여쭤보는 거예요, 35군데 중에.
병용
한병용주택정책실장
상당한 숫자입니다. 아까 말씀 주신 것 중에 반 이상, 아까 35개 중에 반 이상이 하고 있고요, 다만…….
이민석위원
그렇다고 하면 추정분담금에 대한 안내가 이루어졌어도 어쨌든 정비계획 입안에 대한 동의는 그 조합원들을 통해서 다 이루어졌다는 얘기가 되잖아요, 그게 자치구로 서류가 접수됐다는 건.
병용
한병용주택정책실장
아니, 동의서는 징구가 다 안 된 경우가 꽤 있습니다. 그러다 보니까 토지이용계획을 다시 한번 흔들어 보자, 신통기획안을 동의하지 못하고 다른 안으로 하자 이런 안으로 다시 그림을 그리는 지역이 몇 군데 있습니다. 그래서 분담금 자체가 많이 나오다 보니까 사업성을 더 확보하기 위해서 다시 그림을 그리는 사업장들이 꽤 있습니다. 그러다 보니까 그 부분 때문에 지금 딜레이되는 현장들이 꽤 나오고 있습니다.
이민석위원
저도 이제 제 질의시간이 거의 다 끝난 것 같아서 좀 마무리를 하자면 저도 지금 그 사안에 대해서 상당히 조금 궁금, 흥미라고 표현하는 것은 그렇고 그 사안에 대해서 좀 더 깊이 알고 싶다는 생각이 들었어요. 그래서 같이 좀 그 내용, 그 자료를 저한테도 공유를 해 주시고, 덧붙여서 말씀 나온 김에 제 지역구 마포에서 이루어지고 있는 재건축ㆍ재개발 관련된 이런 사업장에 대해서 한번쯤 제가 전체적으로 점검을 해 보고 싶다는 생각이 들었어요. 그래서 민간재개발, 공공재개발, 또 역세권이든 모아주택이든 이런 것들 한번 정리해서 보고를 해 주셨으면 좋겠습니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 별도로 자료를 만들겠습니다.
이민석위원
이상입니다. 감사합니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 다음 최재란 위원님.
최재란위원
반갑습니다, 최재란입니다. 시간이 많이 지체돼서 일단 짧게 이거 하나만 말씀드릴게요. 목동 같은 경우 지금 현재 2만 6,000세대 정도 됩니다, 1에서 14단지가. 그런데 재건축이 완료되면 5만 세대가 넘게 되고 인구도 10만 가까이 늘게 됩니다. 그래서 교통현안이라든가 이주대책이라든가 여기에 대한 고민이 많은데 그 말씀을 드리고 싶은 거예요. 지금 우리가 계속 위원님들하고 얘기하면서 지금 시장 상황이 너무 안 좋고 금리라든가 공사비 인상, 너무 조건들이 안 좋아서 재건축이 지금 당장 될 수 있을까 하는 우려들을 많이 하세요. 저는 오히려 잠시 이 시장이 주춤할 때 저층주거단지에 대한 주거환경개선사업에 집중해야 되지 않나 하는 생각을 합니다. 왜냐하면 이주대책 굉장히 고민이 많아요. 지금 현재 그 많은 2만 6,000세대가 어디로 이사를 가야 될까, 재건축하는 동안 도시가 붕괴되지 않을까 이런 고민이 있기 때문에 거기에 대해서 우리 주택정책실에서도 좀 폭넓게 고민을 좀 해 주셨으면 좋겠다는 그 의견을 잠깐 드리고, 우리 남산타운아파트 얘기 좀 하겠습니다. 저는 이 보도자료를 쭉 보면서 10년, 20년 후의 혼합주택단지 정비사업의 미래를 보는 것 같다는 느낌을 가졌어요. 이게 너무나 잘 아시겠지만 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 지정이 돼서 이미 3억이라는 보조금도 받았고 기본설계, 타당성 용역을 다 마쳤는데 결정적으로 지금 총회에서 조합설립을 결의해서 중구청에 요청을 했는데 중구청이 인가를 불허했습니다. 그래서 그 불허한 이유가 주택법 제13조제3항 리모델링조합설립위에서 단지 내 3분의 2 이상 동의를 얻어야, 여기에 딱 걸린 거예요. 지금 이게 5,152세대 중에서 분양이 3,116, 임대가 2,034, 6 대 4, 한 120~130세대 정도의 분양세대 동의를 얻기에 부족했던 것 같아요. 그런데 이 남산타운은 그나마 임대동이 한쪽에 자리하고 있고 관리비도 별개로 납부하고 있다고 그럽니다. 제가 혼합단지에 대해서 고민할 때 이 관리비 부과와 납부하는 것도 고민이 있긴 한데, 그래서 굉장히 그나마 리모델링을 할 수 있는 여건이었는데도 불구하고 4~5년 동안 진행된 게 다 물거품이 돼버렸어요, 이 주택법에 걸려서. 그러니까 어떻게 보면 우리 서울시의 실수였다고도 생각합니다. 2019년 설명회 당시 임대가구에 대한 관련법을 제대로 검토하지 못한 후폭풍이 지금 온다고 생각을 하는데 그래서 저는 그 말씀을 드리고 싶어요. 어쨌든 법적인 요건이 안 되는데 서울시도 그렇고 중구청도 그렇고 아마 승인하기는 어려울 겁니다. 그러면 국토교통부에 혼합단지에 대한 리모델링이나 재건축에 대한 요건 완화 아니면 보완 아니면 제도 개선, 법령 개선 아니면 우리 서울시 같은 경우는 조례 제ㆍ개정 준비해야 된다고 보는 거죠. 본 위원도 계속 혼합주택단지에 관심이 많아서 조례에 대한 고민을 늘 하고 있는데, 그러니까 조금 전에 시작하면서 말씀드렸다시피 남산타운 사례는 10~20년 후에 우리 서울시 곳곳에서 터질 일을 저희가 미리 겪는 거예요. 그러니까 어떻게 보면 예방접종을 지금 맞는 거라고 생각을 하시고 여기에 대해서 충분히 고민을 하셔야 된다 생각하는데, 당장 남산타운에 대해서 우리 시에서 할 수 있는 건 없는 겁니까?
병용
한병용주택정책실장
기본적으로 일단 리모델링을 할 수 있는 주체가 형성이 안 되고 조합으로 승인을 받지 못하기 때문에 갈 수 있는 요건은 없을 것 같고요.
최재란위원
아무것도 할 수 있는 게 없는 거더라고요.
병용
한병용주택정책실장
다만 지금 말씀 주신 것 중에 리모델링이라는 게 전체를 한꺼번에 하는 방법도 있고 동별로도 할 수 있는 구조도 있고…….
최재란위원
거긴 동별로 하려고 했는데 그것조차 못한 거잖아요.
병용
한병용주택정책실장
그러니까 동별로 동의가 다 안 났기 때문에 못하는 구조였으니까요. 한 동에 전체 동의하면 그 동만도 하는 사업장이 여러 군데가 있었습니다.
최재란위원
한 동만 어떻게…….
병용
한병용주택정책실장
서울에 지금 없는 게 아니라, 서울에 한 동만 한 리모델링 사업지도 여러 군데가 있었기 때문에 저희는 불가능하다고 보지는 않는데 다만 반대하시는 분들의 설득의 문제 그다음 동의의 문제라는 부분이 있고요, 그다음에 남산타운이라는 단지는 기본적으로 임대주택이 별도로 떨어져 있기 때문에 충분히 별도로 갈 수 있는 여건에 주민들의 합의가 안 된 일부 부분이 있다고 보고요. 통상 이런 부분이 있습니다. 지역난방공사를 같이 쓰는 구조인 경우 한쪽이 공사를 하면 한쪽이 못 쓰는 경우가 발생합니다. 그러면 같이 갈 수밖에 없는 구조인데 남산타운은 그런 개념은 아니었기 때문에 분리 공사가 가능하다고 판단되는 단지였고요. 저희들이 검토하는 단지 중에 열난방이라든지 이런 것들을 같이하는 단지 중에 어쩔 수 없이 같이할 수밖에 없는 그런 단지는 기본적으로 통합개발을 할 수 없는 구조이기 때문에 그때는 같이 검토할 수밖에 없다, 그리고 기계실을 같이 쓰는 경우가 있고 전기실을 같이 쓰는 경우도 있고요 여러 가지 유형이, 지금 다르게 되어 있습니다. 그래서 그런 부분도 다 같이 검토하겠다는 말씀을 드리고요. 기본적인 대원칙은 상당 기간 노후화가 진행돼서 재건축을 할 거냐 리모델링을 할 거냐의 판단에 있어서 시하고 주민하고는 상당히 이해관계가 다른 것 같습니다, 가치를 올리는 부분. 그래서 저희는 임대주택을 계속 관리하고 운영해야 되는 입장에서 보면 아까 말씀 주신 것처럼 이주대책이 서지 않고 움직이기가 굉장히 어렵습니다. 예를 들어서 한 1,000세대 임대단지를 어디에 별도로 만들어야 되는데 그렇게 만들려면 대지면적이 한 3만㎡ 이상이 있어야 되거든요. 그렇게 만들 수 있는 여건이 없다면 순환개발이 쉽지 않거든요. 그래서 저희들이 순환개발 고민을 안 하고 임대주택도 동의한다 이게, 왜냐하면 어차피 임대주택에 계신 분들을 넣어드려야 하는 부분이어서 그런 부분까지를 고민하기 때문에 일시에 주민이 원하는 시점과 같은 시점에 공사를 할 수 있다 이렇게 장담하기는 쉽지 않다는 말씀을 드리고요.
최재란위원
안 그래도 SH공사가 업무보고 할 때 하계5단지를 원래 순환재건축 최초 사례로 하려고 그러다 지금 그게 잘 안 돼서 기대하고 있었는데 굉장히 아쉽다 그런 말씀을 드렸는데, 기억하실지 모르겠습니다. 아마 오시기 전이었던 것 같은데 제가 2022년 8월에 자료를 요구해서 받은 것들이 있었어요. 서울시 혼합단지 구성 비율에 대해서 제가 자료 요청해서 받은 적이 있는데 그때 당시에 401개 중에서 한 21%, 85개 단지가 분양세대 면적이 50% 미만이에요. 이거 제가 쭉 말씀드렸다시피 관리면적이 넓은 곳의 의견을 따를 수밖에 없는 구조가 되어 버렸기 때문에 이것에 대한 고민도 좀 있는데 이렇게 되면 차후 재건축, 리모델링을 분양세대는 아무리 원해도 못 할 수 있는 경우가 생길 거라는 얘기예요. 그래서 대책 마련을 하고 법령 개정을 하고 아니면 조례 제ㆍ개정도 해야 된다 이 말씀을 드리는 거거든요. 그러니까 거기에 대해서 저도 사실 어쨌든 조례를 목표로 하고 있으니 같이 소통하면 의견 나눴으면 좋겠다 이 말씀을 드리고 싶고요. 이거는 민원이었는데요 가락쌍용1차 아파트 리모델링 민원을 받았어요. 그런데 들어보니 민원인들의 얘기와 시의 입장이 약간 차이가 있었더라고요. 그러니까 오해였던 것 같아요, 소통의 부재. 그러니까 이 쌍용1차주민들은 5차 도시건축공동위원회에 안건이 상정돼야 되는데 이유 없이 순연됐다 이렇게 민원을 제기했는데 사전에 설명을 들어보니 아직 심의와 자문이 보류됐기 때문에 이 안건이 상정된다고 결정된 적이 없었는데 거기에 대한 오해가 있었다는 얘기를 하시더라고요. 그러니까 이건 민원인들하고 소통하셔서 잘 설명하시면 이해하시지 않을까 이런 생각이 드는데, 도시건축공동위원회 얘기 나왔으니까 잠깐 이 말씀드리자면 제가 시정질문이나 5분발언을 통해서 리모델링 관련해서 시장님하고 논할 때 시장님께서는 안전에 대해서 얘기를 하셨어요, 안전하지 않다, 재건축보다. 그런데 제가 도시건축공동위원회 심의에 들어가서 리모델링 자문 심의를 하다 보면 그동안 안전에 대해서 지적하신 위원님이 한 분도 안 계셨어요. 다 경관 아니면 공공기여 이런 것에 대해서 지적을 하셨지 안전에 대해서 얘기를 안 하시더라고요. 그래서 이게 뭘까 하는 개인적인 궁금증은 있는데 이거는 차후에 논하도록 하고요. 얼마 전에 한 열흘 전이었나요, 역세권활성화사업 설명회 저도 동영상으로 쭉 봤는데 지금 서울시에서는 재건축이라든가 신통이라든가 모아주택ㆍ모아타운에 대해서 굉장히 적극적으로 지원을 하고 계시다고요, 법령도 그렇고 혜택도 그렇고 용적률도 그렇고. 형편에 따라 다양하게 주거환경을 개선해야 되니 리모델링에 대해서도 좀 더 넓은 마음으로 같이 고민을 하셨으면 좋겠다 이 말씀을 드리겠습니다.
병용
한병용주택정책실장
저는 리모델링이 앞으로 많이 돼야 된다고 생각합니다. 재건축이 지금 또 독려가 되고 있다고 말씀 주시는데 사실 재건축하고 리모델링하고 가치판단을 해야 될 부분들이 꽤 여러 군데가 있습니다. 그래서 노후 주거지를 개량하는 부분에 있어서 제가 봤을 때는 비용 대비 효과가 과거에는 리모델링이 좀 괜찮았습니다. 그 부분은 리모델링은 조금만 했거든요, 저희가 말하는. 그런데 지금 리모델링은 거의 신축보다 더 많이 하고 있습니다. 그래서 비용이 신축보다 더 많이 드는 구조가 되고 있습니다. 그렇다면 굳이, 신축을 하는 게 맞지 않느냐, 재건축하는 게 맞지 않느냐 하는 그런 논리가 있고요. 최근에 층간소음이라든지 기타 여러 가지 환경요인 그다음에 땅을 파는 구조로 해서 건물 공사 중에 안전 문제, 과거에는 공사 중에 안전 문제가 그렇게 심하진 않았습니다. 왜냐하면 지하를 한 2층밖에 안 팠는데 지금은 지하 6층을 팝니다. 지하 6층을 판다는 얘기는 기초가 보통 지하 1층에 있는 구조들이거든요, 지금 리모델링 대상들이. 6층을 판다는 얘기는 건물이 넘어갈 수밖에 없는 구조, 그런데 그걸 도시계획위원회에서 그 얘기는 기술적인 얘기기 때문에 돈을 많이 들이면 상관이 없고 돈을 들이면 가능합니다, 불가능한 게 아니고. 그런데 그 돈 들이면 신축보다 많이 들어요.
최재란위원
그건 주민들이 판단하실 일이고요.
병용
한병용주택정책실장
그런데 그 판단의 요소들이 지금 논의되지 않는 내용에서 이야기되고 있는 거죠. 아까 분담금 얘기하고 똑같은 얘기입니다. 분담금을 한 1억으로 생각했는데 분담금이 한 3억 나오는 그런 구조인데 그게 지금 이야기가 안 되고 있는 부분이라는 거죠. 그래서 그런 부분을 좀 더 객관화했으면 좋겠다는 말씀이고요. 그다음에 상당 부분 15년 넘어서 리모델링을 해야 될 단지들이 굉장히 많이 나올 거라고 보입니다. 왜냐하면 거기는 재건축보다는 리모델링으로 부가가치, 쾌적성, 주거의 향상, 주변과의 조화 이런 것들을 따져서 갈 수 있는 것들이 있을 거라고 보거든요. 그런 부분들로 해서 리모델링을 한다면 동의하는데요 그게 아니라 리모델링 하겠다는 그 사업성만 받아놓고 거래를 해 버리고 하는 투기적인 요인들로 인해서…….
최재란위원
그건 서울시에서 잘 걸러 내시리라고 저는 봅니다.
병용
한병용주택정책실장
그런 부분들하고요, 그다음에 주거의 질과 관계없이 용적률이 너무 큰 곳들이 있습니다. 지금 들어와 있는 부분들이 기존 건축물이 한 300% 조금 안 되는데 리모델링 해서 500이 넘어가는 용적률로 들어오는 경우도 꽤 있습니다.
최재란위원
우리가 그러면 법을 다시 바꿔야 돼요. 왜냐하면 위법이 아닌데…….
병용
한병용주택정책실장
위법이 아닌 게 아니라 제가 말씀드리는 건 위법을 얘기드리는 게 아니라 주거의 질을 말씀드리는 겁니다. 왜냐하면 저희가 건물을 질에 대해서 전혀 고려하지 않고 리모델링…….
최재란위원
그래서 경관이랑 이런 걸 위원님들이 잘 꼼꼼하게 봐주시더라고요.
병용
한병용주택정책실장
경관은 또 외부에서 보는 부분이고, 내부 질의 문제도 저희가 같이 검토해야 된다, 그래서 그런 부분들까지 같이 고민해 주지 않으면 조금 왜곡된 현상들이 많이 발생한다…….
최재란위원
실장님의 의견에 충분히 공감합니다. 왜냐하면 리모델링이 제가 봤을 때도 ‘이거는…….’ 저도 가끔 민원인이 오시면 “재건축을 하시지 왜 리모델링을 하세요?” 이렇게 물어도 봐요. 그런데 리모델링이 아니면 안 되는 곳들이 있어서 지금 그 고민을 저는 하는 거고요. 그 부분에 대해서는 도시건축공동위원회 위원님들이 잘 보고 계시더라고요. 그래서 애초에 용적률 무리하게 잡았던 단지들도 서울시하고 계속 소통하면서 적절하게 협의하고 진행이 되고 있으니, 저는 늘 말씀드리는 게 소통의 부재가 안타깝다는 거예요. 주민들은 아무래도 내 돈을 좀 덜 들이고 하고 싶으시겠죠. 그건 누구나 마찬가지라고 생각합니다. 그런데 그게 어느 정도의 아우트라인, 가이드라인을 우리 서울시가 제시해 주면 또 다 이해하고 거기에 수긍하시더라고요. 그러니까 저는 소통을 더 많이 해서 이게 갈등이 되기 전에 원만하게 그리고 어쨌든 결정권은 주민들이, 당신들이 진행하다 보니 분담금이 너무 많이 든다 그러면 재건축으로 가실 수도 있거든요. 그러니까 그 부분에 대해서 좀 더 소통을 하시고 리모델링은 안 돼 이것보단 상황에 맞는 판단을 해 주셨으면 좋겠다 이렇게 여기까지만 말씀드리겠습니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다.
최재란위원
이상입니다. (민병주 위원장, 김태수 부위원장과 사회교대)
김태수부위원장
최재란 위원님 수고하셨습니다. 유정인 위원님.
유정인위원
실장님, 지난 행감 때 제가 질문드렸던 내용인데 앞으로 주택 공급물량 감소 관련해서 제가 그때 질의드렸었거든요. 그때 말씀하시기를, 여기 업무보고 25페이지에 아파트 입주물량 지속 공개 이렇게 나왔는데 아파트는 공개하는데 비아파트 부분에 대해서는 공개가 안 되잖아요. 그때 말씀하실 때 아파트 부분은 언론보도와 다르게 충분히 어느 정도는 될 것이다, 입주물량이 어느 정도 된다고 했는데 비아파트 부분은 굉장히 격감하고 있는 부분에 대해서 우려하고 있다 이렇게 말씀하셨어요.
병용
한병용주택정책실장
네, 맞습니다.
유정인위원
그래서 지금 현재 어떻습니까? 지금 계속 요즘에는 원자재 가격 상승이라든지 고금리나 이런 것 때문에도 아파트도 그렇지만 여러 가지로 굉장히 상황이 어려울 것 같은데 비아파트 부분까지 해서 앞으로 전망이라든지 대책이라든지 이런 거 말씀 한번 주세요.
병용
한병용주택정책실장
위원님이 우려하시는 것처럼 비아파트 부분은 사실 절대적으로 인허가 물량이 줄었습니다. 과거 3~4년 전에 비해서 최근 1~2년 사이에는 거의 75%가 줄었습니다. 그래서 거의 25%밖에 인허가가 나가지 않는다는 말씀을 드리고요, 착공물량도 그에 준해서 진행되고 있습니다. 그러다 보니까 비아파트가 통상 한 2만 호 정도 공급되던, 인허가되고 하던 것들이 지금 6,000호 정도로 추정하고 있습니다, 올해도. 그러다 보니까 굉장히 급감되어 있고요. 그다음에 저희들이 내부적으로 구청에 여러 가지 사실들을 확인해 본 결과 준공 후 미분양으로 통계에 잡히지 않는 미분양들이 구청에 많이 인지되고 있습니다. 그러다 보니까 다세대ㆍ다가구에 준공 후 미분양 물량이 상당히 있다, 그리고 입주하지 않고 비어 있는 현황을 저희가 파악하고 있습니다. 그래서 상당 부분 주택시장에 있어서 지금 아파트와 비아파트의 편차가 점점 더 벌어지고 있다, 그래서 일정 부분 비아파트 부분에 대해서 고민을 하고 대책이 필요하다 이렇게 생각을 하고 있습니다.
유정인위원
아파트도 우려가 좀 되는데 아파트는 어느 정도 괜찮다는 말씀이세요?
병용
한병용주택정책실장
아파트는 사실 말씀드리면 큰 기차가 가는 것하고 비슷합니다. 그러다 보니까 브레이크를 밟는다고 해서 바로 서는 게 아니기 때문에 10년 동안 진행되어 오던 사업이나 15년 동안 진행되어 오던 사업이 1년 이 정도 딜레이되는 거지 이게 사업이 아예 안 간다 이런 구조는 아니기 때문에 주택 공급 중에 아파트 공급은 어느 정도 지금 가고 있다고 판단하고 있고요.
유정인위원
언론에서 하는 이야기들은 좀 신빙성이 떨어지는 이야기들인가요?
병용
한병용주택정책실장
아닙니다. 언론에서 이야기하는 내용이 일정 부분 인정이 되는 부분도 있지만 통계학상으로 저희가 파악하고 있는 숫자로 보면 너무 왜곡된 얘기를 하고 있다는 겁니다. 쉽게 얘기해서 저희가 2만이라고 표현되는 숫자를 파악했다면 언론은 1만이라고 표현을 합니다. 그러면서 한쪽으로 숫자를 강하게 이야기합니다. 그래서 주택 준공 물량을 저희가 파악한 물량보다 반밖에 안 되는 물량을 얘기하면서 2~3년 후에 그리고 현재 문제가 있다 이런 표현이고요, 인허가 물량도 그렇게 될 거라고 표현을 합니다. 그래서 통계 숫자의 편차가 저희가 파악하고 있는 숫자하고 많이 나고 있습니다. 그러다 보니까 언론에 나고 있는 숫자에 대해서 저희가 계속해서 왜곡된 자료를 가지고 편차가 일어나기 때문에 아까 보고드린 것처럼 2월, 8월 저희가 공급물량, 준공 예정 물량을 정확하게 데이터로 해서 내놓는 겁니다. 그래서 왜곡하지 말라, 언론사에서 왜곡하지 말라고 저희들이 자료를 내놓는 거기 때문에, 지금 정확히 보시게 되면 지난 2월 말, 3월 초에 저희가 발표했던 리스트에 보면 올해 준공할 예정 물량들이 쭉 나옵니다. 그런데 이거를 지금 언론사가 받아 쓰지를 않아요, 솔직히. 그러니까 언론사 기조와 좀 다른 부분이 있다는 걸 말씀드리고요. 그래서 저희들이 주기적으로 서울시 통계자료를 정확하게 활용해서 왜곡되지 않게 이해시키기 위해서 저희가 자료를 내놓는다는 말씀을 드리겠습니다.
유정인위원
말씀하시는 거에 대해서는 일부 받아들이고요, 결이 좀 다른 이야기인데 공사비 갈등으로 인해 사업이 없어지는 것도 있는데 부동산시장 활성화를 위해서 주요 부동산 정책들의 법률 개정을 필요로 하는 사항들이 많은데 지난 선거 결과가 야당 승리로 이렇게 되면서 법률 개정이 앞으로 좀 힘들 것 같다, 힘들어질 것 같다 이런 생각이고, 재건축 안전진단 규제 완화, 재건축 초과이익환수제 완화, 도시형생활주택 주택 수 제한 폐지, 공시가 현실화 로드맵 폐지, 악성 미분양 세금감면, 소형주택 단기 등록임대 복원 등 현 정부가 지금까지 부동산시장 활성화를 위해서 발표한 대책들이 제대로 추진되기가 힘들 것 같아 보이는데 어떻게 생각하십니까?
병용
한병용주택정책실장
법 개정사항으로 발표했던 정부 정책은 상당 부분 제약이 따를 거라고 판단을 하고 있습니다. 어쨌든 여소야대이기 때문에 법 개정에 대해서는 상당 부분 논란이 있지 않을까 이렇게 판단이 되고 있고요, 다만 시행령 개정사항이나 시행규칙 사항이라든지 기금운용계획 같은 경우에는 상당 부분 정부 정책을 실현할 수 있을 거라고 판단을 하고 있습니다. 그래서 그런 부분에 대해서는 국토부하고 중앙정부하고 협의를 해서 보완 가능한 범위 내에서 최대한 노력을 하겠다는 말씀을 드리겠습니다.
유정인위원
정비사업 시장이 조금 더 어려워질 것 같죠, 주택 공급량은 감소할 것 같고?
병용
한병용주택정책실장
정비사업에, 지금 말씀 주신 것 중에 재건축 이익환수에 관련된 이런 부분들은 개정이 쉽지 않을 것으로 보이고요, 그다음에 여러 몇 가지 법령들에 대해서는 개정이 쉽지 않을 수 있어서 그 부분은 빼고 금융 지원이라든지 공사비 지원이라든지 시행령 개정으로 가능한 것들은 상당 부분 집행이 될 것으로 보입니다. 그래서 일정 부분은 공사에 영향을 미치거나 정비사업에 영향을 미칠 거고 일정 부분은 정부 정책이 계속 진행이 되지 않을까 이렇게 판단하고 있습니다.
유정인위원
그러니까 이제 조금 힘들어지기는 힘들어질 거다?
병용
한병용주택정책실장
조금은 힘들어질 수 있습니다.
유정인위원
조금은, 많이 큰 영향은 없을 것 같아요?
병용
한병용주택정책실장
어쨌든 지금 현행규정에서 더 악화되는 개념은 아니고 개정이 안 된다는 거니까요 일정 부분 그대로 스테이 돼서 가는 부분이라고 봅니다. 그래서 좀 올라갔던 기대치가 조금 내려간 부분들이 있고 일정 부분 또 진행이 될 수밖에 없는 여건들도 있을 거라고 봅니다.
유정인위원
알겠습니다. 정비사업 시장 활성화에 대해서 좀 더 고민해 주시고 노력해 주시고요. 아까 존경하는 우리 최재란 위원님이 리모델링 관련해서 말씀하셨고 지금 시장 상황이 재건축 규제 완화로 해서 리모델링 사업의 메리트가 많이 줄어드는 이게 반대 현상인 것 같아요. 재건축은 활성화되는데 그에 반해서 리모델링은 메리트가 많이 줄어들어 버리면서 사업을 철회하는 곳들도 있고 신탁방식 리모델링도 꺼리고 있고, 대표적으로 저희 지역구의 거여1단지 리모델링 사업도 철회가 됐어요. 리모델링 사업 활성화를 위해서 기준 완화를 한다고 알고 있는데 현재 어떻게 추진되는 게 있습니까?
병용
한병용주택정책실장
저희들도 관계 법령이 지금 개정되고 있는 내용은 아직 파악을 못 하고 있고요, 저희 내부적으로 하고 있는 내용은 기존에 정리되어 있던 절차만 거치고 있는 상황입니다. 그래서 추가로 리모델링 규제를 더 강화하거나 이렇게 하고 있는 내용은 없습니다.
유정인위원
리모델링 사업이 기본적으로 노후된 공동주택을 빠른 시일 내에 정비할 수 있는 사업 방식이잖아요, 이게. 정비사업의 유형 중 하나인데 주민들이 재건축 사업을 할지 리모델링 사업을 할지 여러 측면에서 본인들이 유리한 사업을 선택해서 하게 해야 되는데 요즘에는 좀 헷갈려요. 정부가 주도하는 규제 완화가 재건축 쪽에 많이 몰리다 보니까 아까도 말씀드렸지만 리모델링 사업이 상대적으로 메리트가 많이 줄어들면서 아까 최재란 위원님이 말씀하셨는데 안전에 대해서는 짚어 보는 위원들이 없다고 말씀하셨는데 안전진단은 오히려 더 강화돼서 사업 추진이 더 어려워지고 있어요. 작년에 국토부가 기존에 수평증축으로 인정받았던 1층 필로티공사 이거를 최상층 1개 층을 추가하는 리모델링 수직증축으로 유권해석했어요. 아시다시피 수평증축은 1차 안전성 검토만 받으면 되지만 수직증축으로 보게 되면 2차 안전성 검토까지 받아야 되는 이런 상황이 되게 돼서 기존 리모델링 주택조합에 적용할 것을 국토부에서는 요청을 했는데 우리 서울시에서는 리모델링을 추진하는 모든 단지에, 즉 조합이 설립되지 않은 단지까지도 포함해서 안전성 검토를 이행하라고 방침을 내렸죠? 이래서 현장 리모델링 사업 추진에 난항을 많이 겪고 있습니다. 그래서 서울시에서는 너무 엄격히 하는 것보다는 좀 융통성 있게 원활한 사업 추진을 위해서라도 조합들과 협의를 해서 어느 정도 절충점을 찾든지 절충안을 좀 해야 될 것 같은데 어떻습니까?
병용
한병용주택정책실장
저희가 지금 운영하고 있는 기준 자체가 상당 부분 리모델링 할 수 있는 기준이라고 판단을 하고 있고요, 지금 개정된 내용을 시행한 지가 사실 얼마 안 됐기 때문에 좀 더 추이를 지켜보겠다는 말씀을 드리겠습니다. 그리고 문제점이 있으면, 보완이 필요하면 저희들도 다시 한번 검토를 하겠다는 말씀을 드리겠습니다.
유정인위원
사실 안전성 확보 중요하죠. 그런데 리모델링 사업이 메리트가 없어 버리면 시장 자체가 죽어 버리니까요, 리모델링을 할 수밖에 없는 단지들이 있죠? 용적률이 이미 한계에 달해가지고 재건축으로는 상향 용적률을 받을 수 없는 이런 것들은 해당 사항, 이런 사안들에 대해서는 융통성이나 유연성을 갖고 좀 대처를 해 줬으면 좋겠습니다. 그래서 리모델링 사업도 주민들이 정비사업 중 하나로 선택할 수 있게 메리트를 좀 줘야 되지 않느냐, 지금 이 리모델링 사업 쪽으로는 자꾸 처지고 재건축 쪽으로만 완화를 많이 해 주니까 지금 주민들이 많이 헷갈려 하고 저한테도 여러 번 찾아와서, 아까 말씀하신 쌍용1차도 찾아와서 저하고 여러 번 이야기하고 이렇게 했는데 아무튼 명확한 가이드라인, 방침 이런 것들을 좀 제대로 세워서 조합도 전략적으로 이런 걸 추진할 수 있도록 앞으로 잘 끌어가 주시기 바랍니다. 하나는 저희 지역 민원인데요, 31페이지 공공주택 입체복합사업 혁신 추진에서 장지차고지 문제 좀 말씀드리고 갈게요. 지금 장지차고지 입체화 사업이 진행 중이죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
유정인위원
SH에서 자료를 받아봤는데 2019년 말에 국제설계공모하고 2020년 3월부터 주민협의체 구성해서 운영하고 그리고 여러 가지 우여곡절까지 있는데 2022년도 11월에는 시장 보고까지 마쳤어요. 현재 장지차고지 입체화 사업이 어떻게 진행 중인지 설명 좀 해 주시고요, 이 자료를 제가 집행부를 통해서 받은 게 아니고 다른 경로를 통해서 질의서를 만들기 위해서 자료를 하다가 이거를 지금 발견한 내용이에요. 이게 지금 3월 21일에 시장 보고까지 마쳤단 말이에요. 2023년 9월부터 12월까지 SH가 사업계획 변경을 검토하고 서울시에 네 차례나 보고를 했고 이런데 내용이 사실은 주민들한테 상당히 불리한 내용이에요. 주민들이 원하는 시설 다목적체육관이나 골프장, 진로직업체험 이런 건 다 없애고 전반적인 생활SOC 시설 규모를 줄이고 임대주택이 100몇 채가 늘어나고 이 내용은 누가 봐도 지역주민들의 반발을 살 수밖에 없는 내용인데 해당 건에 대해서 아무도 본 위원에게 보고하거나 상의하지 않았어요. 본 위원도 이 내용을 다른 루트를 통해서 알게 됐고 그래서 작년 9월부터 사업계획 변경을 추진했고 그 이후에도 수차례 SH와 협의했고 올해 3월에는 시장 보고까지 마친 사항을 해당 지역구 시의원한테는 아무런 보고도 없었다는 것은 시의원 몰래 사업을 추진하려고 했거나 시의원을 기만하려고 하는 거 아닌가 싶은 이런 생각도 들어요. 그래서 지금 우리 장지동, 위례동 주민들은 이 장지차고지에 들어오는 생활SOC에 대해서 매우 큰 기대를 가지고 있는데 이렇게 일방적으로 사업을 추진해서는 안 되고요, 저는 일단은 이 부분에 대해서는 반대입장을 표명합니다. 그래서 실장님, 이 건에 대해서 한번 설명 좀 해 주세요.
병용
한병용주택정책실장
좀 설명드리겠습니다. 내용 아시다시피 기본적인 내용 몇 가지만 말씀드리면 시장님이 오시고 나서 차고지 중에 일단 시범사업의 형태로 한 곳에만 우선 하자고 해서 강일지구하고 장지차고지 중에 1개소에만 하도록 2021년 1월에 결정이 나가지고 일단 2개 중에 장지차고지만 시범사업을 하도록 결정이 나서 진행을 했던 내용이고요, 그 와중에 차고지에 대한 안전성, 화재예방이라든지 여러 가지 안전성 확보에 대한 민원들이 제기돼서 차고지에 아파트를 같이 건립하는 복합개발사업에 대해서 굉장히 반대가 많이 있었다는 것은 알고 계실 거고요, 그 반대 민원에 의해서 결국은 차고지 안전성 확보를 위한 여러 가지 대책을 수립하고 검토하는 과정이 한 1년여 시간 소요가 됐습니다. 그러다 보니까 그 해결 대책으로써 어느 정도 차고지에 대한 안전성 확보와 운수 관련분들의 이해설득 과정이 끝나서 세부적인 설계가 진행된 게 작년 하반기가 되겠습니다. 작년 하반기부터 사업에 대한 계획안을 그렸고요, 그 부분에 대해서 저희가 여러 차례 내부 회의를 하고 내용을 좀 정리를 하고 그다음에 사업으로 가기 위해서 지금 시장님께 보고드렸던 과정에 일련의 절차가 있었습니다. 그 내용 중에 일정 부분 위원님이 우려하시는, 구청에 저희가 내용을 일부 통보를 했는데, 먼저 이 사업의 구조를 좀 먼저 설명을 좀 드리겠습니다. 입체복합화 사업을 하기 위한 부분은 임대주택을 공급하기 위해서 사업을 진행하는 부분입니다. 그러다 보니까 임대주택을 공급하는 데 있어서 전체 사업 규모의, 전체 연면적의 50% 이상이 임대주택이 되지 않을 경우에는 투융자 심사를 다르게 받아야 되는 구조입니다. 그렇게 돼서 지금 저희가 받은 이 투융자 심사는 임대주택 50% 이상을 건립하는 구조로 투융자 심사를 받다 보니까 결국은 전체 연면적에 주민이 원하는 면적, 차고지가 원하는 면적 이걸 정리하고 나서 나머지 부분을 임대주택으로 집어넣는 구조로 처음에 구성안을 그렸습니다. 그러다 보니까 실제로 전체 면적의 50% 이상이 임대주택이 되지 않은 구조가 됐습니다. 그래서 다시 설계를 검토했다는 말씀 드리고요. 그러다 보니까 구청하고 협의하지 못하고 주민 커뮤니티 공간이나 SOC 공간을 축소 조정하거나 차고지를 축소 조정하고 임대주택이 들어갈 수 있는 구조로 그렸고, 내용 아시다시피 전체의 높이를 더 확대를 못 하고 비행기 항공 고도에 잡히는 부분이 있어서 일정 부분 어쩔 수 없이 규모를 더 키우지도 못하고, 그다음에 인동간격이라든지 여러 가지 제약조건들 때문에, 실제로 여러 가지 문제점으로 인한 설계 제한요소들을 해결하기 위한 부분들을 정리하다 보니까 일정 부분 주민들이 원하는 만큼 정리가 되지 않은 부분이 있고요, 또 한 가지 사업성을 저희들이 검토를 안 할 수가 없습니다. 저희들이 임대주택 매입하는 비용보다 건설하는 비용이 월등히 더 많이 드는 구조가 되면 그것도 또한 문제가 될 수가 있습니다. 그래서 시가 부담하고 있는 임대주택 건설비용의 적정금액을 고려해서 설계를 할 수밖에 없었던 부분이 일부 있었고요, 또한 최근에 임대주택 고품질화 그다음에 계속 시대 요구에 따라서 평형 유형이라든지 여러 가지 시설 보완이 필요한 부분들을 보완하다 보니까 결국은 설계 부분이 좀 보완이 됐다는 얘기를 드리겠습니다. 그래서 전체적으로 투자심사나 이런 부분들을 면제받기 위해서 일정 부분 검토를 하고 있었던 부분을 반영해서 전체 연면적을 좀 조정해서 검토를 했다는 말씀드리고요, 일부 생활SOC 시설이나 그다음에 체육시설이라든지 기타 시설들이 조금 줄었다는 말씀을 드립니다. 그래서 전체적으로 이 부분들을 고려해서 지금 하고 있는데 아까 사전에 위원님께 좀 설명을 드리지 못한 부분은 굉장히 죄송하게 생각하고요 세부 내용에 대해서는 나중에 별도로 보고드리도록 이렇게 하겠습니다.
유정인위원
지금 이 자세한 내막을 들여다보면 이거 지금 1만 6,000㎡에서 1만으로 줄고, 그다음에 임대가 494세대에서 658세대로 늘고, 이게 중요한 게 아니고 이렇게 진행되는 과정에서 이 지역주민의 대표인 의원이 소외됐다는, 전혀 여기 논의 과정에 참여하지 못했고 이런 부분에 대해서 제가 이야기했던 겁니다. 그런데 지금 자세하게 설명만 하면서 그 부분에 대해서는 짤막하게 이야기하시는데 앞으로 이게, 결국 장지차고지 사업은 주민들을 위한 사업이고요 주민들의 충분한 동의가 필요합니다. 그래서 해당 변경계획을 지금 열람공고한 거잖아요?
병용
한병용주택정책실장
네.
유정인위원
저는 일단 해당 변경계획안에 반대하고 생활SOC 확충 및 삭제된 시설들에 대한 복구 또는 조정이 필요하다고 생각합니다. 지역주민들 반대가 불 보듯 뻔한 상황에서 이를 그대로 추진시킬 수는 없고, 해당 건에 대해서 본 위원과 다시 충분한 논의해 주시고 수시로 보고를 해 주시기 바랍니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 보고를 드리도록 하겠습니다.
유정인위원
이상 마치겠습니다. (김태수 부위원장, 민병주 위원장과 사회교대)
민병주위원장
신동원 위원님.
신동원위원
신동원 위원입니다. 장시간 수고가 많으십니다. 16쪽에 모아주택ㆍ모아타운 갈등방지 대책 마련에 대해서 잠깐 질의하겠습니다. 모아타운 공모신청 제외요건을 3월에 만드셨죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 그렇습니다.
신동원위원
그런데 여기 요건 중에 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적 1/3 이상 반대하면 제외되고 그 외에 한 세 가지가 더 있어요. 또 하나는 모아타운 주민제안 동의율을 50% 이상 확보하면 건축허가나 착공제한 요건이라 했는데, 저희 노원구 지역에 지금 모아타운 두 지역이 선정됐어요. 그런데 하나의 지역은 SH공사에서 시범단지로 해서 추진을 하고 있고, 하나의 단지는 반대가 아주 극심합니다. 그래서 그 단지가 지난번에 주민설명회를 하지를 못했어요, 워낙 반대하시는 분이 극렬하게 반대를 해서. 요는 뭐냐면 그분들이, 그 반대하시는 분들이 너무 피로도가 심한 거예요. 그래서 그분들은 되든 안 되든 빨리 결정 나면 좋겠대요, 반대를 하시면서도 이게 되느냐 안 되느냐. 그런데 지금 이 예외조건들이 쭉 있지만 지금 현재 진행에서 그런 갈등을 빚는 지역은 어떻게 해소를 하실 건지 한번 말씀 좀 주십시오.
병용
한병용주택정책실장
지금 선정이 된 지역…….
신동원위원
네, 선정이 됐어요.
병용
한병용주택정책실장
선정이 됐는데 내부적으로, 저희들이 여러 가지 방법을 고민하고 있는 것 중에 하나인데 주민들의 이해, 설득을 위해서 빠르게 코디네이터를 파견하겠다는 것, 그래서 빨리 비교를 해 주겠다, 아까 SH 시범사업하는 것처럼 비용을 들여서 개략의 분담금이라든지 아니면 앞으로 사업이 어떻게 가는 게 바람직한지 그리고 사업성에 관련된 개략의 이야기를 할 수 있는 컨설팅 개념이 조금 빨리 도입되면 좋겠다는 판단에서 그런 부분을 정리하고 있고요, 그다음에 가장 의사결정이 어려웠던 부분이 아마 분담금 문제일 겁니다. 결국은 분담금에 대한 부분이…….
신동원위원
한 군데 시범단지로 된 데는 지금 실장님 말씀하신 대로 주민설명회에서 질문의 요가 분담금으로 많이 흘러가서 SH공사에서 모아타운에 대해서 해야 하는 사업설명을 제대로 못 하고 그 분담금 질문이 오면서 계속 분담금의 질문과 답을 하면서 끝났다고 그래서, 계획이 진전돼야 하는데 거기서 그냥 주민설명회가 끝났대요. 그런데 지금 이 시범단지로 된 지역에서는 좀 빨리하기를 원하는 거고, 또 한 곳의 반대가 극심해서 주민설명회를 못 한 곳은 되든 안 되든 빨리 결정이 났으면 좋겠다는 거고 지금 두 지역이 약간 다르거든요. 그래서 제가 지금 질문을 드리는 요는 이렇게 추진하고자 하는 시범단지가 선정된 곳은 반대하시는 분들이 계세요, 물론. 그런 부분들을 빨리 해소해서 진행을 할 거면 빠른 시간에 했으면 좋겠다, 지금 그분들이 벌써 한 2년 기다렸거든요. 그리고 또 한 군데 500번지, 앞에 말한 건 534번지고 뒤에 말한 건 월계동 500번지인데요 이쪽은 반대가 심하니까 각자 마찬가지의 입장이에요. 찬성을 하는 사람은 어떻게 하든 가가호호 찬성률을 늘리려고 애를 쓰는 거고 반대하는 쪽에서는 반대를 늘리려고 애를 쓰다 보니 지금 주민 갈등이 너무 심각한 거예요. 주민끼리 싸움을 하거든요. 주민끼리 안 쳐다보고, 주민끼리 눈 흘기고, 주민끼리 막말해야 되는 이런 지경에 왔으니 이걸 어떻게 갈등을 해소해서 사업을 할지, 사업을 포기할지 이걸 원해요, 지금 500번지는.
병용
한병용주택정책실장
여기 내용에도 나와 있는 부분인데요 갈등이 많은 사업지는 사실은 가지 못하는 사업지로 저희가 정리를 해야 되지 않을까 이런 생각이 있습니다. 왜냐하면 지금 정비사업에서 저희가 인센티브를 줄 수 있고 사업성을 보완해 줄 수 있는 방법으로 굉장히 많은 것을 정리해서 드리고 있는데도 불구하고 그 부분이 너무 부족해서, 분담금이 많아서 못 가겠다고 판단이 된다면 그 사업은 안 하는 것이 더 바람직할 수 있다고 봅니다. 그래서 상당 부분 갈등이 많아서 내분이 너무 심하다고 생각하면 구역 예정지로 지정이 됐다 할지언정 예정지에서 해제를 시키고 전면적으로 재구성을 해서 다른 사업으로 유도하는 것이 바람직하다고 봅니다. 왜냐하면 꼭 모아타운ㆍ모아주택이 최고의 선행 방법은 아니고요, 개별 사업을 할 수도 있는 부분이기 때문에. 그래서 저희들이 정비사업으로 모든 것을 해결하겠다 이 생각은 아닙니다. 주민의 의사에 반하는 사업은 결국은 가지 못하고 결국 착공 이후에도 분란이 나서 문제가 생길 거거든요. 그리고 나중에 준공 처리도 못 할 수 있습니다, 왜냐하면 분담금 정리가 안 되기 때문에. 그래서 결국은 그 갈등이 처음만 있는 게 아니고 마지막까지 가는 부분이 있어서 상당 부분 정비사업을 하지 못할 부분이 있기 때문에 일정 부분 정비사업을 못 하는 사업지로 정리를 하고 다른 사업을 유도하는 것으로 정리할 생각이 있고요. 아까 컨설팅하겠다는 말씀을 드린 건 일단 주민들이 알아야 판단을 할 거 아닙니까? 알아서 판단할 수 있는 자료는 저희들이 만들 수 있도록 컨설팅 비용을 들여서라도 좀 조정하겠다, 그거는 어쨌든 저희가 예정지로 선정했기 때문에 그 부분까지는 저희 역할이고 결국 이 사업이 갈지 안 갈지의 최종 판단은 주민들이라고 봅니다. 주민들이 갈등해서 못 간다고 하면 할 수 없고요. 그리고 또 한 가지 저희가 우려하는 건 이겁니다. 기업부동산들 같은 경우 들어가서 구역 지정 예정을, 하겠다고 해 놓고 결국은 가격이 올라가면 팔고 사업이 안 되고 하는 그런 구조들이 저희가 가장 우려하는 형태거든요. 그런 부분들이 있기 때문에 꼭 사업이 다 가야 된다고 판단하지는 않습니다. 그래서 그런 부분들에 대한 투기적인 문제는 저희들이 계속해서 합동점검을 하겠다는 얘기고요. 그다음에 갈등 요소가 있으면 갈등 요소를 해소할 수 있는 알권리 정보를 제공하겠다, 그리고 갈등이 너무 심하면 사업을 스톱시키겠다, 그다음에 다른 걸로 전환시킬 수 있도록 유도하겠다 이게 저희들 생각입니다.
신동원위원
네, 알겠습니다. 거기 두 지역을 좀 살펴주십시오. 또 한 가지는 일전에 공동주택 관리비 합동조사의 결과 기사로 나온 거 보셨나요?
병용
한병용주택정책실장
관리비 점검한 거요?
신동원위원
네.
병용
한병용주택정책실장
네.
신동원위원
국토부랑 공동주택 관리비 조사한 내용, 지금 해가 바뀔수록 점점 적발 건수가 늘어나고 있죠?
병용
한병용주택정책실장
적발 건수가 늘어났다는 얘기는 꼭 나쁘게만 볼 게 아니고요.
신동원위원
그렇죠.
병용
한병용주택정책실장
저희들이 점검을 아주 많이 했다고도 판단해 주십시오. 왜냐하면 저희가 인력을 많이 투입하고 많은 시간을 소요해서 점검할 경우에, 그 대상이 넓어질 경우에 지적 건수는 계속 증가할 수밖에 없는 구조고요 다만 지적된 내용이 단순 지적 내용과 상당히 문제가 심각한 지적사항들이 있는데 지적사항들의 내용이 굉장히 질 나쁜 지적사항들이 많이 증가하지는 않는다고 저희는 판단하고 있습니다.
신동원위원
공동주택 관리비를 공개하고 있잖아요, 현재?
병용
한병용주택정책실장
네.
신동원위원
하고 있는데 저희 노원구에도 한 몇 년 전에 굉장히 큰 사건이 한번 났어요. 하계동에서 큰 사건이 한번 난 거 아실 것 같은데, 그 사건 이후에 어떤 게 났냐면 자치구에서도 감사를 강화했어요. 그래서 한 7~8년 만에 하는 감사를 4년 만에 한 번씩 하겠다 이렇게 해서 감사 강화를 했고, 또 아파트의 주민대표나 소장님, 관리인들까지 교육을 강화하겠다고 해서 대책을 내놓았는데 그럼에도 불구하고 얼마 전에는 공동주택 관리비의 공개가 아니라 공개를 하는데도 공사를 하겠다고 해 놓고 공사를 안 한 걸 주민이 발견해서 그걸 환수하는 그런 사건도 있고요, 그렇죠?
병용
한병용주택정책실장
네.
신동원위원
오수관로 공사한 건, 그리고 또 하나는 승강기를 수리하겠다고 해놓고 전자입찰시스템을 하지 않고 서류를 받지 않은 상태에서 계약을 하다가 또 적발이 되고, 그런데 그런 것들을 시스템을 통해서 미리 알 수 있는 방법은 없나요?
병용
한병용주택정책실장
지금 위원님 지적하신 대로 사실 공동주택 관리비에 대한 부분은 저희들 K-apt라든지 서울시 아파트라든지 다 공개를 하고 있고 그 안에서 기본적으로 주민들의 자체 감사 시스템이 있다고 저희는 판단하고 있습니다. 그래서 정보…….
신동원위원
아파트별로 자체감사를 한다고요?
병용
한병용주택정책실장
주민들 스스로도 내용을 볼 수 있게 되어 있는 부분들 그리고 공개해야 될 범위를 굉장히 지금 저희가 폭넓게 잡았습니다.
신동원위원
아니, 모범적으로 하고 있는 아파트도 저희 노원구에 있어요. 그래서 그 사건이 나고 쭉 아파트에 가서 자기네 아파트가 모범적이라고 해서 제가 한번 가서 보니까 아파트 관리비에 대한 회의가 끝나면 그때그때 통장을 공개해서 회의에 참석한 사람 모두의 도장을 찍은 확인서를 아파트 관리비 뒤에 첨부해서 주민들에게 아주 완전히 공개하는 그런 아파트가 있어요.
병용
한병용주택정책실장
네, 맞습니다.
신동원위원
그런데도 불구하고 그렇지 못한 사건이 터지니까 자치구에서는 감사를 강화하고 교육을 강화하겠다고 하지만 서울시에서는 또 다시 조기경보시스템이나 이런 걸 통해서 미리 방지할 수 있는 대책이 있나 한번 여쭤보는 겁니다.
병용
한병용주택정책실장
저희들 인력이 과거에 2개 과 운영하다가 지금 1개 과 운영하고요, 1개 과 운영하는 와중에도 1개 팀으로 줄어있습니다.
신동원위원
아파트가 그렇게 많은데요?
병용
한병용주택정책실장
아파트 관리 업무가 과거에는 굉장히 크게 저희가 점검을 하고, 관리하고, 시스템화하고 그래서 지금 K-apt니 해서 공개하는 부분들이 굉장히 그리고 시스템적으로 법적으로 규제를 강화해서 관리소장에 대한 교육이라든지 입주자대표회의 교육이라든지 이런 것들을 굉장히 강화시켰던 부분이었고요, 그 부분에 대해서 계속 시가 할 사업이냐 자치구에서 할 사업이냐 해서 자치구에 상당 부분 권한을 위임 줘서 자치구에서 관리하고 있다는 말씀드리고요. 시에서 더 추가로 필요하다면 추가로 실태조사도 해야 되고 그다음에 인력보강도 해서 점검을 해야 됩니다. 사실 일 양이 굉장히 많습니다. 왜냐하면 큰돈에 대한 점검도 있지만 작은 돈에 대한 점검도 있고요, 회계에 대한 투명성이 위원님 지적하신 것처럼 금방금방 문제가 나오지 않고 계속 주기적으로 점검을 해야지만 나오는 부분이 있기 때문에요.
신동원위원
그렇죠.
병용
한병용주택정책실장
그래서 지금 회계감사 내용으로 공시하도록 되어 있지 않습니까, 일정 규모 이상 아파트 같은 경우? 그런 부분들 지금 제도화되어 있는 것까지는 저희가 했다는 말씀을 드리고요, 스파트체크를 하는 실태점검에 대한 부분은 좀 더 보완을 해서 저희들이 문제점들을 좀 더 인식하고 보완해야 될 내용에 대해서 고민을 하겠다는 말씀드리겠습니다.
신동원위원
본 위원이 생각할 때는 그 점검을 자주 하는 수밖에 없다 이렇게 생각하는데 지금 실장님은 인원 부족이 너무 심하니까, 무리한 요구를 할 수 없는 이 상황에서 재차 저는 말씀을 드릴 수밖에 없는 거예요. 왜냐하면 지금 아파트가 워낙 많잖아요, 서울시에. 그거를 서울시가 1개 팀으로 관리를 하려니 너무 어려울 거고 자치구에서도 공동주택과에서 이거를 관리하는데 몇 년 만에 한 번 감사하는 건 소용이 없거든요. 소용이 없어요. 자주, 1년에 한 번이든, 1년에 한 번만 돼도, 4년마다 한 번 할 때 노원구에서 너무 길다 이렇게 했더니 역시 자치구도 인력 부족을 얘기하는 거예요. 그러면 인력을 좀 늘려서라도 이거를 해야지 좀 바르게 되지 않겠냐 하지만 자치구도 이제 사정이 그러하니 4년마다 한 번씩, 3년마다 한 번씩 이 감사제도를 도입해가지고 하겠다고 하는데 그런 사건이 계속 날 때마다 손해는 누가 보냐 하면 주민이 보잖아요, 주민이 보거든요. 그때도 아주 큰 횡령사건이라 주민이 오롯이 다 손해를 보는 거였어요. 그래서 시에서도 그런 걸 좀 소홀히 하지 않고 조기 시스템을 통하든 점검을 통하든 좀 연구해 볼 필요가 있다 이렇게 말씀드립니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 저희들 가능한 범위를 찾아서 점검하고 실태조사하는 것에 대해서 더 노력하겠다는 말씀드리겠습니다.
신동원위원
네, 알겠습니다. 이상입니다.
민병주위원장
김태수 위원님.
김태수위원
실장님, 고생 많으세요. 우리 기획관님한테 좀 질의할게요, 너무 쉬고 계셔가지고.
장수
김장수주택공급기획관
주택공급기획관입니다.
김태수위원
업무보고 책자 3쪽을 한번 봐 주시겠어요? 올해 주택정책실 방향을 갖다가 지금 책자에 실어놨는데 공급 지속 확대, 매력미 넘치는 주택공간 조성으로 설정하고 있어요. 주택공급의 지속 확대를 추진하는 데 있어 현재 가장 큰 걸림돌이 공사비 급증이라고 생각을 하는데 어떻게 생각하세요?
장수
김장수주택공급기획관
상당히 큰 영향을 미치고 있는 이유라고 생각하고 있습니다.
김태수위원
지금 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 지난 2월 건설공사비지수가 154.8, 4년 전 2020년 2월에는 118.3인데 이거 지금 보니까 지난해 대비해가지고 한 30% 이상 늘어난 걸로 나타나고 있습니다. 알고 계시죠?
장수
김장수주택공급기획관
네.
김태수위원
지금 공사비 급증은 잘 아시다시피 코로나19와 러시아-우크라이나 전쟁, 그다음에 또 거기에 시멘트, 철강 등 원자재가격과 인건비가 급격히 상승하고 최근 중동전쟁 확산으로 또다시 유가와 원자재가격이 오를 기미를 보이고 있다고 언론에서도 많이 지금 발표하고 있습니다. 설상가상으로 내년부터 제로에너지 의무화 및 층간소음 규제 강화에 따라 공사비가 더 늘어날 수밖에 없는 상황인데 지금 서울시에서 여기에 대한 대책이, 14쪽 보면 서울형 표준계약서를 발표한 것을 봤어요. 그런데 언론에서 보면 이게 지금 묘수일까 아니면 미봉책일까 그러면서 언론에서도 이걸 지금 크게 다루고 있는데 이 부분도 기획관님, 지금 파악하고 계시죠?
장수
김장수주택공급기획관
네, 알고 있습니다.
김태수위원
이게 지금 묘수가 될까요, 아니면 미봉책으로 그냥 남을까요?
장수
김장수주택공급기획관
저희는 묘수라기보다는 근본적인 해결을 하기 위해서 집어넣은 조항이라고 생각을 하는데요, 그러니까 공사비 표준계약서하고 조합 정관을 공사비 갈등을 해소하기 위해서 지금 이 두 가지 개정을 일단 저희가 추진을 하고 있습니다. 그래서 이 조합의 정관은 조합을 기본적으로 구속을 하는 내용이고요, 표준계약서는 시공사를 구속을 할 수 있는 이런 내용입니다. 그렇기 때문에 지금 어쨌든 시공사의 요구에 의해서 공사비 증액이 계속적으로 이루어지고 있고 또 무단으로 이루어지고 있는 공사중단도 시공사에 의해서 이루어지는 부분들이 상당히 많기 때문에 이 표준계약서에 임의로 시공사가 공사를 중단한다든지 하는 이런 행위들을 좀 못하도록 저희가 규정을 해 놓은 사항이고요, 그렇다고 해서 시공사에게 불리한 내용만 저희가 기술을 해 놓으면 시공사가 그 부분을 받아들이지 않을 가능성이 있기 때문에 조합에 대해서도 당초 약정한 공사기간에 반드시 착공을 할 수 있도록 하는 그런 쌍방이 서로 이행해야 될 의무들을 모두 기술을 해서 시공사가 반발하지 않고 이행할 수 있도록 하는 장치들도 넣어놨습니다. 그래서 저희는 이 표준계약서를 통해서 계약이 이루어지게 되면 상당 부분 공사가 중단되는 그런 일은 없지 않을까 하고 기대를 하고 있습니다.
김태수위원
공사비 증액 문제로 공사가 중단된 사태가 몇 군데 지금 벌어지고 있죠?
장수
김장수주택공급기획관
일단은 둔촌주공부터 시작을 해서 현재 대조1구역이 아직 공사를 재개하지는 못하고 있고요, 아직 그것 때문에 중단까지 이른 상황은 지금 그 두 가지로 저희가 파악을 하고 있습니다.
김태수위원
그러면 담당과장이나 팀장 그다음에 기획관님이 현장을 한번 가 보셨어요? 현장의 목소리도 한번 들어보셨나요?
장수
김장수주택공급기획관
저희가 일단 시공사라든지 조합이라든지 간담회를 통해서 이런 내용들을 접했고요, 저희가 표준계약서를 만들 때 조합 관계자들 그리고 시공사 관계자들을 많이 만났었는데 시공사에서는 반발을 많이 했던 내용입니다. 일단은 공사비 검증 내용을 무조건 따라야 한다 이런 내용들이 들어가 있기 때문에 그 부분을 수용하기 어렵다는 의견들도 있었는데 어쨌든 조합이나 시민들 입장에서는 이 부분을 좀 넣는 게 좋겠다는 판단에서 저희가 넣었던 부분입니다.
김태수위원
조금 전에 제가 질의한 내용 중에서 내년부터 제로에너지 의무화 및 층간소음 규제 강화로 인해서 공사비가 더 늘어날 것이라고 제가 질의를 했어요. 그 부분에 대해서는 어떻게 생각하세요?
장수
김장수주택공급기획관
글쎄요 그 부분이 정상적인 로드맵에 따라서 이루어진다고 하면 말씀하신 대로 공사비 증액 요소는 될 것 같은데요 일단 지금 국토부에서도 그 로드맵을 그대로 이행하는 것에 대해서는 좀 신중한 입장입니다. 그래서 당장 내년도에 위원님께서 질의하신 그 내용들로 인해서 즉각적으로 공사비 증액이 일어날 거라고는 아직은 보지 않고 있고요, 층간소음 같은 경우도 일단 그 내용을 이행했을 때 인센티브를 준다는 내용이어서 이게 지금 당장 슬래브 두께가 무조건 두꺼워지고 반드시 의무적으로 따라야 하는 내용은 아닌 걸로 저희는 파악을 하고 있습니다.
김태수위원
그러면 2020년도에 공사비가 얼마 정도 책정돼 있죠, 평당?
장수
김장수주택공급기획관
다 다르긴 한데요 저희가 한 1,000세대 기준으로 최근에 SH공사에서…….
김태수위원
최근 말고 2020년 기준으로…….
장수
김장수주택공급기획관
최근에 파악한 내용을 준공된 단지를 기준으로 해서 SH가 준공한 단지를 좀 파악을 해 보니까 한 500만 원 정도였던 것 같습니다, 대략적으로.
김태수위원
500에서 600 정도 됐었죠. 그런데 지금 1,000만 원 이상 올라갔어요.
장수
김장수주택공급기획관
그런데 실장님께서도 계속 말씀을 하셨지만 이 1,000만 원이라는 것이 순수하게 다 공사비냐 그거에 대해서는 사실 저희도 조금 의문을 가지고 있습니다. 그러니까 금융비나 정비사업의 특성상 반드시 발생할 수밖에 없는 그런 부대비용들이 공사비용에 포함돼서 한꺼번에 계상되는 경우가 상당히 많이 있습니다. 그래서 이 부분에 대해서 지금 저희가 공사비 검증을 하면서 SH공사와 같이 한번 이 세부적인 내용을 따져보는 작업을 하고 있습니다.
김태수위원
그게 언제 마무리가 됩니까?
장수
김장수주택공급기획관
저희도 서두르고 있으니까요 상반기 안에는 한번, 기본적으로 최소한도 이 공사비에 대한 구성 내용 정도만 좀 발라서 저희가 좀 보려고 하고 있습니다.
김태수위원
그러면 다음 회기 때는 업무보고에 이런 부분에 대해서 분명히 피력을 좀 하셔야 될 것 같은데?
장수
김장수주택공급기획관
네, 최대한 빨리해서 분석되는 대로 위원님께 보고드릴 수 있도록 하겠습니다.
김태수위원
지금 공사비가 1,000만 원 시대가 넘었어요. 넘다 보니까 올해 3월 서울 민간아파트 평균 분양가는 평당 3,794만 원, 분양가가 작년 대비해서 한 24% 정도 올랐어요. 그러면 3,794만 원, 작년 대비 3,062만 원이니까 한 24% 정도 올랐단 말이에요. 그런데 여기에서 하나 짚고 넘어갈 게 작년 12월에 제 기억으로는 우리 실장님께서 위원장단에다가 이런 말씀을 한번 하셨어요. 강남하고 강북하고 차별화를 좀 둬서, 강남 같은 경우는 아파트를 짓게 되면 일반분양도 잘 되지 않습니까, 현재로 봤을 때? 그런데 강북은 일반분양이 안 되는 경우가 허다해요. 그래서 강남하고 강북하고 차별을 둬서 인센티브를 주는 방향으로 검토를 한번 하고, 이게 지금 시장님한테까지 보고가 됐다고 저희한테 말씀하신 부분이 있는데 그거 기억하시나요, 실장님?
병용
한병용주택정책실장
네, 지금 저희 업무보고에 들어 있습니다, 사업비…….
김태수위원
몇 쪽에 들어 있죠?
병용
한병용주택정책실장
재개발ㆍ재건축 사업지원 방안 추진해가지고요, 18페이지 보시게 되면 10가지, 사업성 개선 5가지, 공공지원 강화 5가지, 그중에 사업성 개선의 두 번째 사항이 사업성 보정계수 도입 있지 않습니까?
김태수위원
거기에 대해서 설명 한번 해 주세요.
병용
한병용주택정책실장
이게 뭐냐면 강북 같은 경우는 강남하고 사업성이 전혀 다르다, 그리고 기존의 땅값 가치가 다르다, 그렇기 때문에 분양가격 자체가 현격하게 차이가 난다, 강남하고 강북하고. 그렇기 때문에 용적률을 똑같이 10%를 줘도 강북에서는 500만 원인데 강남은 1,000만 원이 되거나 3,000만 원이 되는 구조이거든요. 그래서 10%는 같은 10%이되 강남하고 강북이 다르게 작동하니 사업성 보정계수라는 것을 쓰자고 해서 강남에는 기존에 10% 줬던 거는 기존의 10%를 주고 강북에는 거기의 2배를 주자, 많게는. 그래서 2배까지 줄 경우에는 20% 주는 겁니다. 그래서 10에서 20% 주는 허용용적율 인센티브 기준을 강북에는 20에서 40% 허용용적률 인센티브를 줘서 약 2배까지 허용용적률 인센티브를 더 주는 구조 이게 사업성 보정계수입니다. 그래서 지가라든지 아니면 기존에 있는 세대수라든지 아니면 공사 여건이라든지 여러 가지를 고려해서 이 사업성 보정계수를 활용해서 사업성을 조정해 주겠다는 게 이 내용이고요. 이거는 저희가 기자설명회를 해서 발표를 했던 내용이고 이거를 저희 내부절차를 거치게 되면 도정 기본계획을 변경해서 적용을 할 예정입니다.
김태수위원
언제쯤 될 것 같아요?
병용
한병용주택정책실장
지금 준비 중에 있고요, 열람공고 거쳐서 저희 상임위에도 보고가 돼야 되고, 그다음에 저희 위원회 거쳐서 9월까지 고시를 할 예정입니다. 그래서 현재 접수돼 있는 사업지, 신통기획이나 이런 것들 아직 통보되지 않은 사업지에 대해서는 이것들을 검토하는 걸로 정리를 했고요 그전에, 9월 고시 전에 이거 적용하는 것으로 검토하고 있습니다.
김태수위원
저는 이 부분 때문에 지역주민들한테 서울시에서 강북 주민에 대한 인센티브가 분명히 있을 거라고 얘기를 많이 했거든요.
병용
한병용주택정책실장
그래서 저희도 보도자료 다 냈고요, 이건 2부시장님이 현장 기자설명회를 했습니다. 기자설명회를 했고 이거에 대해서 내부적으로 다 절차를 거치고 있습니다.
김태수위원
일단은 언론보도 했다고 지금 말씀하셨는데 조합원들은 몰라요, 이 사항에 대해서 전혀 몰라. 관심 있는 부분은 알겠지만, 제 지역구 같은 경우에는 지역주민들 대다수가 장위동에 있는 지역주민들이 몰라. 그런데 지금 언론보도를 자꾸만 말씀하시는데 언론보도만 하지 말고 지금 재개발 한창 진행 중인데 이런 쪽에다가 서울시에서 공문 같은 거 좀 직접 보내면 어떨까요, 이런 부분에 대해서 알릴 수 있는?
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다. 저희 계속해서 공문을 보내고 있는데 조합에도 보내겠습니다.
김태수위원
이거를 좀 풀어서 보내게 되면…….
병용
한병용주택정책실장
기자 설명, 기자 보도자료로 해서 되어 있는 부분하고 주민이 이야기 나올 수 있는 Q&A를 만들어서 같이 보내도록 하겠습니다.
김태수위원
다시 또 기획관님한테 질의할게요. 공사비 상승이 계속되면 재개발, 재건축 등 정비사업 시장이 많이 위축되는 것은 사실이에요. 지금 완전히 빨간불이 켜지고 있는데 그 빨간불 켜진 부분에 대해서 주택정책실에서는 거기에 자구책을 내 놔야 돼. 그리고 안을 내 놔야만 서울시민들이 안전하게 주거생활을 할 수 있다고 보고요, 재개발ㆍ재건축도 활성화된다고 보는데 지금 거기에 대한 대비책이 조금 전에 실장님 답변하신 부분도 일조하는 것 같아요. 기획관님은 다른 대안이 있나요?
장수
김장수주택공급기획관
제가 실장님하고 무슨 다른 대안이 있겠습니까, 저희 주택실에서 같이 고민해서 나오는 자료인데요. 저희 나온 안에 대해서 최선을 다해서 추진하도록 하겠습니다.
김태수위원
그러면 마지막으로 국토연구원의 발표한 자료를 좀 말씀 한번 드릴게요. 10년 평균 대비 2023년 서울의 주택공급 인허가 실적은 34.4%예요, 인허가 실적입니다. 이에 불과하고 착공 실적은 27.5%예요. 그리고 준공실적 같은 경우는 37.5% 매우 저조하게 나타나고 있어요. 또한 건설사들이 공사비 급등에 따른 사업성 악화를 우려해 올해 서울 정비사업 시공사 선정 입찰에서 복수의 건설사가 참여한 경쟁입찰이 전무하다고 지금 발표가 돼 있습니다. 그래서 시공사 선정에 난항을 겪으면서 조합들은 울며 겨자 먹기로 수의계약을 할 수밖에 없는 지금 실정이거든요. 정부와 서울시에서 재개발ㆍ재건축 활성화를 위한 규제 완화를 추진해도 공사비 증가에 대한 특단의 대책이 없으면 주택공급의 지속 확대는 요원하다고 보는데 우리 기획관님 이 부분에 대한 대책을 앞으로 좀 강구해 주시고, 특단의 대책이 지금 있다고 그러면 간단하게 한번 말씀해 주세요. 없습니까?
병용
한병용주택정책실장
제가 몇 가지 아까 말씀드렸는데 종합해서 다시 한번 말씀드리겠습니다. 국토연구원에서 발표했던 보도자료 내용에 있는 수치가 상당히 맞지 않아서 저희가…….
김태수위원
그러면 정확하게 한번 말씀해 보세요. 저도 언론을…….
병용
한병용주택정책실장
네, 언론보도 나왔던 내용인데요 국토부에 저희가 문제 제기를 했고요, 문제 제기해서 착공 숫자 그다음에 인허가 숫자, 준공 물량 숫자 다 틀려서 그 부분에 대해서는 별도로 수정ㆍ보완을 해 달라고 요청을 했습니다. 그래서 오늘 아침에 확인해 보니까 내일 보도자료를 내고 수정하겠다고, 사실은 오늘 하기로 했는데 내일 하겠다고 저희가 연락을 받은 상태인데요, 일단 보면 지금 발표된 내용은 저희가 알고 있는 숫자보다 너무 적다는 말씀드리고요. 실제로 작년보다 인허가 물량 아까 적다고 말씀드렸고 주택 숫자 적다는 말씀드렸고, 주택 공급에 대한 부분도 상당히 적다는 말씀드렸고요.
김태수위원
그러면 작년보다 인허가 실적이 33.4%에 불과하다고 되어 있는데 지금 몇 % 정도 됩니까?
병용
한병용주택정책실장
제가 지금 그 얘기를 좀 말씀드리기가 어려워서, 그 숫자보다는 좀 많습니다.
김태수위원
아니, 언론보도가 내일 수정돼서 나간다면서요? 그런데 왜 지금 말씀을 못 해 주세요?
병용
한병용주택정책실장
국가 통계에 여러 가지 문제가 있어서 제가 문제가 있다고만 말씀을 드리겠습니다. 그래서 일단 숫자가 좀 조정돼서 발표될 거라는 말씀드리고요.
김태수위원
그러면 내일 언론 보면 이 부분에 대해서 수정된 부분이 나오겠네요?
병용
한병용주택정책실장
네, 수정된 부분 나올 겁니다. 나중에 별도로 보고드릴 예정이고요.
김태수위원
그러면 따로 한번 보고해 주세요.
병용
한병용주택정책실장
그다음에 공사비 때문에 저희들 갈등이 있고 그로 인해서 인허가 적고, 착공 적고, 준공이 적어질 것에 대해서 저희가 별도로 대책을 수립해야 된다는 말씀 주셨는데 그에 전적으로 동감하고요. 저희들이 별도로 대책을 계속 발표를 하고 있는데, 종합발표를 하겠다고 아까 제가 말씀드렸는데 첫 번째 공사비 지원에 관련돼서는 건설비 지원을 지금 계속 확대해 나갈 예정에 있습니다. 그래서 주택기금에서 건설하는 비용을 융자해 주는 부분을 상당히 증액시키겠다, 그래서 지난번 대통령이 주관하는 회의에서도 주택기금에서 직접 융자를 할 수 있는 부분으로 건의를 저희가 했습니다. 그래서 검토하기로 일단 했는데 기금의 재원이 한정적이기 때문에 좀 더 지켜봐야 될 것 같고요.
김태수위원
일단 거기까지 들을게요.
병용
한병용주택정책실장
그리고 또 한 가지 말씀드리면 아까 표준건축비로 임대주택 매입 비용이 되어 있는데 이 부분에 대해서 일정 부분 증액하겠다, 그래서 오늘 아침에 열람공고가 된 부분은 기본형 건축비의 80%로 하겠다고 해서 ㎡당 약 70만 원 정도 더 상승해서 지금 매입하는 것으로 되어 있기 때문에 재개발 매입비용에 대해서 상당 부분 주민부담이 준다, 그래서 1,000세대 같은 경우는 호당 개인별로 700만 원 이상 분담금이 줄 것이라고 되어 있고요. 그다음에 저희가 별도로 추진위원회라든지 조합에 융자해 주는 조합운영비에 관련된 부분에 대해서 좀 더 확대하겠다, 그리고 혜택이 들어갈 수 있게 하겠다 이런 부분까지, 그리고 아까 선매입하는 부분에 있어서도 조기 집행을 해서 옛날에는 SH 선매입 같은 경우에 청년안심주택은 준공 이후였고요, 그다음에 재개발 같은 경우는 7~8회에 걸쳐서, 재개발ㆍ재건축은 7~8회에 걸쳐서 하고 있는 부분을 5~6회로 당기고 계약금액도 조금 더 조기에 집행하고 공정률도 조금 더 조기에 집행할 수 있도록 하고 준공 이후에, 이전고시 이후에 주는 돈을 조금 당겨서 준공 때 주겠다. 그래서 집행하는 금액을 빨리 집행해서 현장에 자금이 순환될 수 있게 하겠다 이런 내용까지 해서 줬고요. 아까 위원님이 지적하신 대로 정비계획에 있어서 사업성 보전하기 위해서 아까 허용용적률에 관련된 부분을 조금 조정해서 사업성 보정계수를 쓰겠다, 그다음에 복합용지, 공원이라든지 도로라든지 이런 걸 복합용지로 해서 하겠다, 그다음에 공공청사 짓는 부분 같은 경우 용적률을 최대한으로 해서 용적률을 최대로 할 경우에 부지면적을 키워서 사업성을 보전하겠다 이런 내용으로 해서 저희가 상당 부분 발표를 했고요 이 부분들 외에 추가적으로 사업성 보전해 줄 수 있는 부분들도 더 연구를 해서 추가로 발표할 수 있는 준비를 하겠습니다.
김태수위원
9월 되면 이것도 데이터가 정확하게 나오나요, 9월 되면?
병용
한병용주택정책실장
아니요, 그전에 계속 발표를 하겠습니다, 준비되는 대로.
김태수위원
계속해서?
병용
한병용주택정책실장
네, 절차상 저희가 발표하고 법 개정하거나 기본계획 변경하거나 이런 후속 절차 진행하는 건 조례 개정이라든지 이런 것들이 있기 때문에 조금은 시간이 더 소요되겠지만 그전에 발표할 수 있는 것은 발표하도록 하겠습니다.
김태수위원
거기까지 듣고요, 공사비 검증 관련에 대해서 간단하게 질의할게요. 업무보고 책자 14쪽인데 제가 다른 건 다 자르고 신반포하고 행당7구역에 대해서만 질의할게요. 신반포22차 SH공사 공사비 검증 시범사업단지로 지정되어 있죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 두 군데 지정되어 있습니다, 행당7하고.
김태수위원
행당7구역 같은 경우에도 선정해서 검증을 시행하고 있죠, 지금?
병용
한병용주택정책실장
네.
김태수위원
결과는 어떻습니까?
병용
한병용주택정책실장
결과 내용은 아직 저희가 확인을 못 했습니다. 아직 검증 중인 것으로 저는 알고 있습니다.
김태수위원
그런데 중간보고 정도는 할 수 있잖아요?
병용
한병용주택정책실장
아직 중간보고 단계까지 검토가 안 됐다고 합니다.
김태수위원
초기단계입니까?
병용
한병용주택정책실장
네.
김태수위원
이게 2023년도에 진행이 됐는데 지금 초기단계라고 그러면 뭐라고 제가 답변을…….
병용
한병용주택정책실장
아닙니다. 최근에 실시됐습니다. 2023년도에 갈등이 일어나서 제가 1월인가 2월에 조합장하고 시공사 간담회했었고요, 그 이후에…….
김태수위원
SH공사의 공사비 검증이 진행 중인 지난 4월 16일 신반포22차 조합과 시공사는 공사비를 당초 평당 569만 원에서 1,300만 원으로 128% 정도 증액하는 계약을 체결했다 이렇게 나와 있어요. 이건 알고 계시죠?
병용
한병용주택정책실장
네, 신문에서 봤습니다.
김태수위원
이 부분에 대해서 설명 한번 해 주세요.
병용
한병용주택정책실장
조합하고 시공사하고 서로 이해관계가 맞아서 금액에 동의, 굉장히 작은 현장으로 알고 있습니다. 세대수도 적고 동 수도 굉장히 적어서 개별 사업하는 데 있어서 상당히 비용이 많이 드는 구조로 되어 있어서 평당 공사비가 1,000만 원이 넘어가는 것으로 저희는 보고를 받았고 신문에서 봤습니다.
김태수위원
그런데 공사비가 지금 128%나 증액이 됐어요. 이게 울며 겨자 먹기식으로 지금 계약을 한 거라.
병용
한병용주택정책실장
제가 아까도 말씀드렸다시피 그 공사비에 진짜 순수하게 건설자재비와 인건비만 들어가 있느냐 아니면 이주비를 포함한 각종 금융비용이 들어가 있느냐 이거는 저희가 확인을 못 했습니다.
김태수위원
지금 언론에서는 이렇게 집중포화를 날리고 있거든요. 그러면 언론에 이렇게 나오면 주택정책실에서 여기에 대한 대응을 해야 되는 거 아닌가요?
병용
한병용주택정책실장
그래서 아까 말씀드린 것, 우리 기획관 얘기한 것처럼 공사비 부분에 대해서 금융비용이라든지 기타비용 그러니까 순수 공사비가 아닌 비용에 대해서 구성비를 조금 조정을 해서 분류를 해서 정확하게 보려고 합니다. 그래서 금융비용이 어느 정도 되는지 그리고 정비사업에 기타비용으로 들어가는 비용이 얼마나 되는지 그리고 순수하게 공사로 들어가는 비용이 얼마나 되는지 이 부분 가르마를 타서 전체 원가계산을 하는 방법으로 양식을 바꾸려고 검토를 하고 있습니다. 그래서 그렇게 한다면 실제로, 예를 들면 이렇습니다. 반포1ㆍ2ㆍ4지구 같은 경우 이주를 한 지 지금 꽤 오래됐습니다. 이주비를 호당 5억씩 줬다고 했으면 1년 가도 공사 착공을 안 했습니다. 그러면 금융비용은 얼마일까요?
김태수위원
많이 올라갔겠죠, 당연히.
병용
한병용주택정책실장
그럼 그 금융비용을 시공사가 낼까요? 저는 어떻든 간에 공사비 내에 들어가 있다고 봅니다. 그러면 그 공사비에 어떻게 들어갔을 거냐는 부분에 대해서 저희가 검증을 못 하고 있는 부분이고요. 그러면 5억에 대해서 1년 치 이자를 5%만 잡아도 2,500만 원이거든요. 그러면 이주비라든지, 이주기간이 한 3년 됐는데 그러면 그 비용을 시공사가 순순하게 제가 봤을 때, 그렇기 때문에 지금 공사비 1,000만 원 달라고 하는 그 내용 중에 실제로 금융비용이 얼마일 건지에 대한 부분은 저희가 고민하고 있습니다. 그래서 저희들 내부적으로 검토가 조금 덜 되어 있어서 그 부분은 좀 더 연구를 하겠다는 말씀을 드리고요, 그 부분이 어느 정도 정리가 되면 실제로 협상의 문제에 있어서 조합과 그다음에 시공사와 그다음에 조합장과 조합원 간의 갈등 구조에 있어서 어느 정도 가이드라인을 줄 수 있다면 상당 부분 갈등요인이 줄지 않겠느냐, 그리고 이해판단을 할 때 좀 더 조정이 되지 않겠느냐 하는 생각을 하고 있습니다. 그래서 그런 부분까지 저희가 연구를 하겠다는 말씀을 드리고 아까 기획관이 얘기한 것처럼 상반기 안에 빠르면 그 내용들을 보고할 수 있는 자료가 나오지 않을까 이렇게 보고 있습니다
김태수위원
행당7구역 경우 시공사 측에서 당초 평당 546만 원, 한 23% 증액된 675만 원을 요구하다 보니까 조합 측에서 지금 받아들이지 않아서 공사가 중단된 상태예요. 그래서 가면 갈수록 공사가 중단되는 사태가 더 많이 벌어지는데 여기에 대한 대책을 내가 봤을 때는 집행부에서 분명히 해야 된다, 그리고 거기에 대한 대비책도 강구를 해야 된다고 생각하고 있고요. 이런 게 가시화돼서 언론에 자꾸만 보도가 되면 재개발시장이 더욱 더 위축되지 않을까, 그래서 분명히 수정해서 다시 정정보도가 돼야 된다고 봐요.
병용
한병용주택정책실장
네, 공사비 부분에 대해서는 저희가 계속 모니터링하고 있습니다. 지금 최근 3~4년 동안 준공 난 현장에 대한 공사비 분석도 별도로 진행을 하려고 합니다. 그래서 예를 들어서 강남에서 최근에 준공 난 현장들, 작년에 준공 난 큰 현장 같은 경우 공사비 관리처분 내용상으로 보면 600이 넘어가는 데가 별로 없습니다. 그렇다는 얘기는 작년까지 준공이 그렇게 됐다는 얘기거든요. 그러면 지금 왜 안 될까 하는 걸 저희가 고민하고요. 그다음에 공사라는 게 결국은 계약하고 그다음에 이주해야 되고요 이주하고 나서 또 착공해야 되고 착공하고 준공하는데 지금 공사기간이 계속 늘어나고 있습니다. 예를 들어서 36개월 안에 끝날 공사현장이 지금 44개월, 48개월 이러고 있거든요. 결국 공사기간이 늘어난다는 얘기는 금융비용이 늘어나는 구조하고 똑같은 구조인데 그렇다고 시멘트양이 늘어나는 건 아니지 않습니까? 결국은 간접비용이 늘어나는 구조이기 때문에 지금 그런 부분들까지 가르마를 타서 실질적으로 공사비의 증액은 인정을 해 줘야 될 부분이라고 보고요, 금융비용이나 기타비용에 대해서 지금 명쾌하게 정리가 안 되다 보니까 서로 갈등구조가 크지 않나 하는 부분으로 저희는 일정 부분 파악하고 있습니다. 그 부분을 좀 더 가르마를 타 보겠다는 말씀드리고요, 빠르면 상반기에 어느 정도 보고할 준비가 되면 보고를 드리도록 하겠습니다.
김태수위원
제가 장위10구역에 대해서 한 말씀만 드리고 마무리할게요. 장위10구역 같은 경우에도 조금 전에 조합장님이 오셨다 가셨는데…….
민병주위원장
빨리빨리 끝내세요, 이제. 너무 오래 끕니다, 혼자서.
김태수위원
하루에 이자비용이 8,000만 원 나간답니다. 그러니까 조합장이나 관계자 되는 분들은 잠을 못 자는 거예요. 그래서 가급적이면 행정적인 지원절차를 간소화하고 빠르게 진행하는 걸로 집행부에서 고민을 했으면 하는 바람입니다. 이상입니다.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다.
민병주위원장
지금 6시예요, 6시. 또 할 거예요?
최재란위원
3분만 쓰겠습니다.
민병주위원장
빨리하세요.
최재란위원
3분을 허락받았으므로……. 실장님, 저희 오피스텔 상가 같은 집합건물이 많이 늘어나고 있어요. 그런데 사실 세부조항이나 이런 게 아직 제대로 정비가 안 되어 있다 보니까 민원은 또 꾸준히 증가합니다. 체계적인 집합건물 관리가 필요하다고 생각을 하고 있었는데, 저희가 이미 조례가 있더라고요. 서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례가 이미 있고 여기에 보면 3조 시장의 책무에 시책 마련을 위해서 노력해야 된다고 되어 있고, 4조에 종합계획 수립하라고 되어 있고, 또 10조에 보니까 집합건물관리지원센터를 설치ㆍ운영할 수 있다고 되어 있더라고요. 그래서 이 부분에 대해서 건축기획과에서 아마 담당하시는 것 같은데 검토 좀 하시고 저랑 미팅 한번 하시죠?
병용
한병용주택정책실장
조금 부연 설명드리면 사실 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 자체가 민법이거든요. 과거에 제가 건축기획과장할 때 법무부에 많이 쫓아갔습니다, 왜냐하면 관리 규정을 좀 더 집어넣기 위해서. 그래서 관리 규정에 공공이 관리할 수 있도록, 왜냐하면 아파트 관리하듯이 공동주택 관리영역으로 들어오게 되면 관리주체 만드는 방법 그러니까 지금 민법에는 관리단으로 되어 있습니다. 관리단을 형성해야 되는 구조 그다음에 관리단이 관리비를 부과하려면 아파트 관리비 부과하듯이 사실은 나가야 하는데 그런 부분들이 지금 정확히 안 돼 있다 보니까 갈등요인이 많아서 그 부분 관리단 만드는 걸 우선적으로 과거에 했었고요, 그것을 하기 위해서 관리센터라는 거를 조금 지원하려고 했던 부분인데 위원님 아시다시피 예산하고 인력 때문에, 왜냐하면 이게 민법에 있는 부분을 저희 공공에서 행정력으로 지원하려고 하다 보니까 좀 제약이 있었다는 말씀을 드리고요.
최재란위원
제약이 있으면 좀 풀어보시자고요.
병용
한병용주택정책실장
네. 그래서 장기적으로 접근을 해서 지금까지 왔는데요 많은 도움 부탁드립니다. 이게 굉장히 어려운 부분이어서 고민을 하고 있습니다.
최재란위원
예산도 걸리고 또 지금 말씀하신 대로 풀어야 되는 부분도 있으니 한번 힘을 합쳐 보시자고요.
병용
한병용주택정책실장
네, 알겠습니다.
최재란위원
이상입니다.
민병주위원장
수고하셨습니다. 질의하실 위원님 안 계시죠? 질의답변 모두 마치겠습니다. 존경하는 동료위원님 여러분, 오늘 끝까지 회의 진행에 적극 참여해 주셔서 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 또 위원님들의 질의에 성실하게 답변해 주신 한병용 주택정책실장과 성실히 회의 준비를 해 주신 관계공무원 여러분께도 감사드립니다. 이상으로 제323회 임시회 제2차 주택공간위원회 회의를 모두 마치겠습니다. 내일 오전 10시부터는 디지털정책관 소관 안건처리 및 업무보고와 서울디지털재단 소관 업무보고를 위한 제3차 회의가 있을 예정이오니 여러분들의 많은 참석 부탁드리겠습니다. 산회를 선포합니다. (의사봉 3타)
「네.」하는 위원 있음
17시 46분 산회