김태욱 의원 발언

반갑습니다, 행정지원국장 김세동입니다. 의안번호 제2403호 울산광역시 중구 자치경찰사무 지원 조례안에 대해 제안설명 드리겠습니다. (제안설명)

전문위원 이명주입니다. 의안번호 제2403호 울산광역시 중구 자치경찰사무 지원 조례안에 대한 검토 내용을 보고드리겠습니다. (검토보고)

반갑습니다, 행정지원국장 김세동입니다. 먼저 안건 제안설명에 앞서 총괄 부서장 및 사업부서장을 소개 드리겠습니다. (담당 부서장 소개) 의안번호 제2404호 2025년도 제1차 수시분 공유재산 관리계획안에 대해 제안 설명드리겠습니다. (제안설명)

의안번호 제2404호 2025년도 제1차 수시분 공유재산 관리계획안에 대한 검토 내용을 보고드리겠습니다. (검토보고)

아까 현장에 가보니까 설계를 잘 빼야 되겠더라고. 땅 모양 자체가 그렇게 좋은 편은 아니더라고. 여러분들이 할 때, 설계 낼 때 두 번 다시 안 할 수 있도록 설계를 신경 써가지고 잘 뽑아내도록 신경을 써 주시면 고맙겠습니다.

잘 알겠습니다.

반갑습니다, 안영호 위원입니다. 우리 중구 노인복지관 건립 지금 계획 변경안인데요. 이게 지금 당초에 2000㎡ 연면적이 변경해서 이제 1000㎡를 더 증축하는 건데….

예, 현재 증량해서 3000㎡가 되겠습니다.

이게 지금 사업비가 110억에서 180억이 됐어요.

예.

이게 지금 사업비 증액 내용을 보면 이 토지 매입비.

예.

이게 지금 거의 두 배 가까이 됐어요. 이거 설명을 좀 해주세요. 왜 두 배가 됐는지.

당초 이제 저희가 우리 공공 실버 아니, 중부권 노인복지관의 부지가 세 개 필지에 지주가 전체 여덟 명입니다. 그런데 이제 여기를 저희가 상업지역이다 보니까 저희가 2023년도에 도시계획시설 결정을 해서 이제 노유자 시설 변경을 했는데 상업시설은 전체적으로 우리가 보통 통상적으로 보상비를 넣을 때는 공시지가의 세 배 정도를 이게 측정을 하는 걸로 돼 있습니다. 그래서 근거 규정은 우리 기획재정부 예비 타당성 조사 산정과 지침에 의해서 하는 거고 그래서 이제 세 개 필지를 보면 보통 지금 저희가 한 개 필지랑 공시지가 520인 게 있고 그다음에 하나는 또 550만 원인 게 있어가지고 보통 세 배다 보면 1500만 원이 조금 넘어가는데 지금 그 감정사를 3개 감정사를 해서, 저희 구청에서 지정하는 감정사 그다음에 시청에서 한 군데 감정사 그다음에 지주들이 이 지정한 감정사 3개 감정을 해가지고 평균치를 내게 되니까 1700만 원이 나오게 됐습니다. 그래서 당초에 저희가 1300만 원을 기준으로 예산 편성을 했었는데, 42억을 했다가 다시 14억을 더 추가를 해가지고 전체 땅값을 부지 값이 56억을 책정을 하게 됐습니다. 그렇게 됐는데 이게 땅값에 들어가는 게 보면 토지 보상물 외에 우리가 이제 지장물 조사도 있고 그렇습니다. 그래서 그런 부분을 전체하다가 보니까 이렇게 증가하게 되었는데 공사비를 전체적으로 볼 때는 한 70억 이렇게 증가가 됐지만 현재의 이 부분이 현재 시점으로 그랬는데 저희가 오전에 잠시 현장에서 말씀을 드렸는데 이제 보상은 거의 다 했고 저희들이 법적으로 최근에 보상받으신 분이 사망을 하셔 가지고 유산 상속하는 과정이 조금 남아 있어서 그래도 거의 다 100% 완성이 된 상태이기 때문에 이거를 추경에 철거비가 한 1억∼2억 사이 될 것 같습니다. 그래서 철거를 하고 우선의 지역주민들을 위해서 주차장으로 조성을 좀 공유를 하다가 아마 나머지는 특별금으로….

아니 그러니까 금액변경 된 거에 대해서 제가 여쭤본 거고.

예, 그 내용입니다.

지금 통상 말하면 300평에 지금 56억 정도가 든다는 거 아닙니까?

예. 305평입니다.

아니 그러니까 평당 1700 이 좀 넘잖아요.

그래서 이제 위원님께서 질의하신 팩트는 아까 그겁니다. 제가 초기에 말씀드린 상업시설은 이게 감정하기 전에는 공시지가의 세 배 정도로 책정을 했었다는 말씀을 드립니다.

아니 우리 구청에서 일 그렇게 해요?

어떤 말씀….

이거 우리 토지 매입을 하거나 공유재산은 취득을 하게 되면 아니 보상을 하거나 이렇게 되면 통상 우리가 가감정을 하거든요, 가감정.

예.

근데 지금 가감정을 안 했다는 거예요? 안 하고 그러면 우리 뭐 지침입니까? 아까. 그거에 따라서 공시지가의 상업지역은 두 배다, 세 배다.

세 배 정도로….

아니 그러니까 그렇게 최초에 책정한 거예요?

가감정이라는 말씀은 그때는 그 감정을 할 수 있는 예산이 편성이 안 돼 있었기 때문에 통상적으로 예산 편성하는 기준으로 그렇게 편성을 했던 상황입니다.

아니 가감정도 안 하고 그러면 지금 이거는 최초의 예산을 잡았다는 거예요?

가감정이 어떤 뜻, 말씀인지 모르겠는데 그때는 감정을 할 수 있는 예산 책정이 없었거든요. 그러면 감정사가 개입을 할 수 있는….

국장님, 우리가 지금 이거 땅이든 뭐든 구청에서 보상을 하든 우리가 매입을 하든 우리가 예산 잡을 때 통상 어떻게 해요? 예산 올릴 때?

지금 이 부분을 당초에 금액을 31억 토지 매입비 할 때 제가 구체적으로 편성을 어떻게 했는지 정확하게 지금….

아니 통상적으로 국장님, 이때까지 일을 어떻게 하셨어요?

통상적으로 위원님 말씀대로 가감정은 보통 합니다.

그러니까 내가 가감정 안 하고 지금 예산을 올린 걸 저는 처음 봤거든요, 7년 만에.

이것도 아마 가감정은 제가 직접 업무를 안 겪어봐서 모르겠는데 정확하게 답변은 못 드리겠는데 이게 통상적으로는 가감정을 합니다.

일반적으로 우리가 예산을 잡으면 가감정 하면 거기서 연도에 따라서 한 10% 정도 왔다 갔다 하거든요, 통상. 계획을 통상 전년도 잡으면 실제로 보상은 그다음 연도나 차차기 연도나 이렇게 지금 되기 때문에 한 1∼20% 정도 차이가 나는데 이거는 지금 해도 해도 너무하거든요. 그리고 지금 우리가 지침, 지침 지금 그렇게 하시는데 ‘모든 상업지에 대해서 공시지가의 세 배를 측정한다.’ 이게 아니라는 거예요. 그 땅이라는 이 부분은 맹지냐 아니냐, 얼마만큼 정방향으로 돼 있느냐 안 돼 있느냐, 도로를 얼마만큼 묶고 있느냐, 유동인구 어떻게 되느냐, 상업지라도 다 같은 상업지가 아니에요. 그럼 상업지 가격 다 똑같게요?

말씀 좀 드려도 되겠습니까? 저희가 이거를 할 때 지역별, 지목별 보상 비율을 보면 울산이 한 주거·상업·공업지 부분을 해가지고 2.09로 하게끔 그렇게 기준이 돼 있는데 위원님….

아니, 상업지도 맞잖아요.

예?

통상 이 부분은 과장님 말씀하시는 부분은 지금 주거·상업·공업, 녹지, 관리 특히나 녹지나 전답이나 임야, 이런 데는 통상적으로 그 뭡니까, 공시지가가 상당히 낮아요. 몇 백 원, 몇 천 원 이렇게 한단 말이에요.

예.

그래서 이제 이 지수가 높은 거고 좀 더 그거는 당연히 더 줘야 되는 부분. 상업지 같은 경우에는 통상적인 거래에 보통 거래사례비교법이라고 합니까? 하여튼 통상 그렇게 많이 하거든요.

예, 거래사례비교법으로 위원님 말씀대로 하더라도 크게 문제가 그 차이가 없는 게 아까 제가 말씀드렸듯이 평당 세 필지에 여덟 명인데 이게….

여덟 명이든 백 명이든 중요하지가 않고….

예, 그거는 상관없지만 평당 그게 520만 원을 하는 필지가 두 개 필지고, 하나가 550만 원이기 때문에 아까 말씀드린 대로 기획재정부 예비 타당성 조사 그 지침표에 의거한다면 거래사례비교법을 하게 되면 거의 한 1500만 육박하기 때문에 1600만 원 가까이 되기 때문에 이 우리가 감정해서 나온 1700이 전혀 근거 없는 산출 근거가 아니라는 말씀을 드리는 겁니다.

제가 이 감정평가를 하는 절차나 참여를 실제로 여러 번 해 봤어요. 우리 B-04, B-05 수천 채를 제가 다 분석도 해보고, 자문도 한번 구해 보고 하여튼 구체적인 말씀을 드리기 힘들지만 이게 제가 지금 말씀을 드리는 거는 이게 지금 자칫 잘못하면 과장님 같으면 그 부지를 1700만 원 주고 사겠냐 이런 질문을 드릴 수도 있는데 누가 봐도 이건 1700이면 너무 과한 거예요. 첫 번째 300평에 55억 입니까?

예, 그렇습니다.

두 번째는 지금 당초 계획에서 이게 예산이 너무 많이 뛰어버렸어요. 70억이 넘어 지금 증액이 됐죠.

그게 이제 지하 1층, 지상 3층에서 연면적이 2000㎡에다가 3000㎡ 늘어났기 때문에 5층으로 그거는 건축비 이렇게 산정을 하면 평당 오른 단가가 계산이 되기 때문에 그건 어쩔 수 없는 증감이 있을 수밖에 없는 상황입니다, 위원님. 그게 보통 건축비가 한 평당 20만 원 넘게 더 올라버렸기 때문에 그게 이제 연면적이 1000헤베가 늘어났고 어차피 부지면적은 변경이 없지만 사업비에서 그렇게 증가가 되는 상황이 나타나게 됐습니다.

아니 용적률을 높이면 당연히 건축비가 올라가겠죠. 더 짓는데, 더 높이는데. 그럼 여기에 따른 주차장은 지금 몇 대예요?

주차장은 현재 우리….

몇 대로 계획되어 있어요?

주차장 다섯 면 이상으로 지금 할 예정인데 현재 부지 305평에 임시 주차장을 이용할 면수는 한 스물 네 면 정도 합니다.

아니 지금 여기 중부권 노인복지관 건립이 되면 주차장은 몇 면을 생각하고 있어요?

그러니까 이제 우리 공영주차장 면적….

아니 여기 몇 면….

사회복지시설 면적 그 주차면을 포함을 시키면 열 면에서 열 다섯 면 정도 나옵니다.

열 면에서 열 다섯 면?

예.

지금 구청장이고 모든 사람들이 주차장이 뭐 다목적 구장도 그렇고 혁신복합센터도 주차장이 적니 마니 막 그렇게 하는데 이거 지금 열 면, 중구 도서관도 마찬가지. 이거 열 면, 열다섯 면 이미 열 면 하겠네요, 보니까. 열 면해서 어떻게 하려고 그래요?

그러니까 이제 최대한 확보를 하기는 하는데 지하 1층, 지상 5층을 하더라도 위원님께서 잘 아시다시피 우리 함월복지관도 지금 주차장이 많이 부족하고 이렇게 하긴 한데 거기 프로그램실 이용이라든지 이런 부분이 굉장히 부족하거든요. 그래서 탁구장이나 당구장 이런 부분이 굉장히 넓혀야 되는 면적을 많이 차지하기 때문에 어쩔 수 없이 법정주차보다는 조금 더 늘어나게 됩니다.

열 대에서 열다섯 대.

예.

이게 지금 얘기가 말씀드리는 내용이 너무 많이 퍼져 버렸는데 일단 주차면수 이러면 구청장이 이상한 사람이 돼요.

예?

구청장이 이상한 사람이 된다고. 주차장 이거 정도로만 하면. 지금 5층 이렇게 만들어갖고 주차장 열 면, 열다섯 면 해갖고 어떻게 하려고 그래요?

그렇지 않으면 이제 또 주변에 나중에 이렇게 주차장을 확보하는 방안을 강구를 해야 되지 않을까 싶은데 그렇게 하지 않고 또 지하 2층으로 만약에 넣거나 하면 또 예산이 너무 많이 소요가 될 것이고 조금 전에 오전에 현장을 보고 오셨지마는 면적 자체가 그렇게 넓지가 않습니다. 그게 이제 모양 자체도 그렇고 최대한 빼더라도 이게 스무 면 미만으로 나오지 더 이상의 확보는 어려울 것입니다. 그리고 어르신들이 공공실버주택처럼 다들 그렇지는 않고 이제 어르신들이 오니까 저희들이 또 버스도 이용을 하고 그다음에 이제 공용….

지금 중부도서관 주차 그 일대가 난리가 안 납니까? 그리고 우리 혁신도시 저기 어디입니까? 함월노복 거기도 마찬가지 아니에요. 그 옆에 다행히 빈 땅을 몰래 몰래 쓰니까 그나마 지금 그렇지. 여기는 더 주차할 데가 없는데 어떻게 할 거예요? 그것도 상업지에.

이제 지금 두 다른 복지관도 그렇지만 통근버스 또 큰 버스도 운영을 하고 그리고 유곡동이랑 남외동보다는 거기가 접근성은 더 좋습니다. 지금 하려고 하는 데가.

일단 주차장은 여기까지 하고. 일단 지금 토지 보상은 다 된 상태예요?

예, 마무리 됐습니다. 그래서 제가 아까 말씀드렸듯이 1회 추경에 철거비를 2억 정도 반영을 해서 오전에 철거를 하고, 주차장을 만들어서 임시 사용을 좀 하다가 특교금과 특교세를 반영을 이렇게 받을 시점에 저희가 이제 설계 용역을 하고 착공에 들어갈 계획인데 그렇게 되면 조금 당초 계획은 2026년에 착공을 해서 2027년에 준공을 하려고 했는데 조금 지연이 될 것 같기도 합니다. 지금 상황으로서는.

토지매입비 50억 4000을 지금 집행이 된 거예요?

예, 54억 몇 천 정도가 집행이 됐습니다.

그럼 오늘 이거 통과 안 되면 어떻게 하려고 그래요?

예?

오늘 이거 변경 불허가 어떻게 하려고 그래요? 지금 이것도 추경 또 해야 될 거 아니에요.

추경은 이제 철거비 하고 설계 용역비를 검토를 하고 있습니다. 당초에 이거는 최초가 아니고 저번에 한 번 통과됐던 건데 지금 오늘 하는 심의는 지하 1층∼지상 3층에서 지하 1층∼지상 5층으로 변경된 거에 대한 그 관련된 심의 내용이 되겠습니다.

그래요. 알겠습니다.

감사합니다.

제가 볼 때는 이게 지금 토지 보상비가 너무 과도하다, 이거 지금 1700 주고 나면 그 일대가 다, 안쪽 이게 뭡니까. 맹지고 뭐고 다 1500에서 1700으로 시세가 그렇게 돼버려요.

그런데 위원님, 저희들이….

우리가 오히려 땅값을 올리는 그런 역할을 한다는 거예요.

저희들이 보상하는 과정에서 돈 작다고, 얼마나 난리를 떨었는지 모릅니다. 안 판다고 해가지고 집을 몇 번이나 찾아가고 정말 힘쓰고 애썼습니다.

그럴 것 같으면 굳이 그 비싼 땅을 팔려고 하지도 않는데 그걸 왜 하려고 그래요.

그런데 이제 저희가 또 위치가 좋고 이러다 보니….

거기 밑에 빈 땅 천지로 내놨던데. 더 좋은 위치에, 더 싼 값에. 하여튼 알겠어요.

감사합니다.

가평가하는데 우리 구청에서 평가사가 있잖아요. 고용된 거, 그죠?

예. 평가사는 구청, 시청….

예, 그건 아는데 그러면 이런 땅을 살 때 그 평가사한테 그냥 물어보는 거라, 대충 얼마. 자기들은 판단이 나오잖아요. 그러면 결론적으로 지금 땅값에 거의 오차가 얼마 안 될 건데 그걸 안 물어보고 일방적으로 했기 때문에 처음에 평가하고 지금 하고 엄청난 차이 난다. 우리가 집을 살 때도 대충 부동산에 얼마 정도 하나 묻거든. 그럼 거의 근사치가 많이 안 틀려. 그런데 지금 올린 거는 처음하고 지금하고 엄청난 차이가 나니까 안영호 위원이 하는 건데. 그거는 기본인데 그러면 이거 올릴 때도 항상 여기 구청에 보면 예산을 올릴 때 어느 정도 타이트하게 안 물어보고 대충 뭐 어디에 자료를 받아서 했는지, 그렇게 했을 때 나중에 1∼2년 지나니까 몇 십 억씩 올라가 버리니까 이건 뭐고. 우리가 쉽게 말하면 건설할 때 설계 변경해서 업주들 밀어주듯이 그런 조건이 된다 이 말이에요. 그래서 그 정도 어느 정도 맞을 건데 아니 그거를 자문 안 구하고 누구 판단에서 했는지. 그래서 평당 1200 이렇게 올렸기 때문에 지금 1700이죠, 그죠? 처음부터 1500 같았으면 200 정도는 세월 지나면 오른다고 할 수 있는데 너무 적게 잡아서 대놓고 이제 올라가니까 그걸 지금 지적하는 거예요. 앞으로 그런 거 있으면 평가 전화도 하면 다 알아서 해주잖아요. 의례히 그 평가라고 하니까. 그럼 그 정도는 서비스가 되는데 그 절차를 안 밟았고 누구 기준에서 어떻게 했는지 기준이 있겠지요. 그게 이거 하고 지금 하나도 안 맞다, 근사치에 안 가니까 지금 지적을 하는 거예요.

예. 그래서 이제 토지 땅만 하면 당초에 42억을 올렸었고 지금 이제 14억을 더 올려서 56억이 된 건데 전체적인 그 사업비가 70억 늘어난 거는 아까 제가 말씀드렸듯이 지상 2층으로 또 증축이 돼 있기 때문에 사업비가 늘어난 상황입니다.

지상 3층에서 차가 열두 대면 지상 5층이잖아요, 그죠? 그럼 또 차가 열 두 대입니까?

근데 이제 그게….

그게 또 안 맞잖아요.

용적률하고 이게 다 제한이 돼 있기 때문에 지상으로 올린다고 해서 주차장이 확 늘어나고 그렇지는 않거든요.

결론적으로 이제까지 공공 건물을 지어보니까 전부 다 주차장이 지금 여러분 판단은 그게 맞는데 실제로 운영해 보니까 주차장이 없어서 또 땅 사러 갔는데 앞에 그럼 헌 집이 있더라고. 누구 집인지는 몰라서 또 그걸 매입하는 거라. 그거 또 5∼60 들어서 분명 그런 일이 일어난다 이 말이지. 도서관이나 뭐나. 처음부터 이런 계획을 확실히 잡고 해야 되는데 얼렁뚱땅 하다 보니까 이제 이런 일이 생기는 거라. 하여튼 어쨌든 간에 감정평가에 미리 우리 설계사무소 있으면 어떻게 물어보잖아. 그러면 거의 비슷해, 우리가 보면. 그런데 그 정도까지를 깊이 생각을 안 했기 때문에 이만큼 차이나는 거는 그런 거를 다음에 지적을 하는 거라 이제.

잘 알겠습니다.

욕 보는 건 욕 봅니다.

예.

예.

예.

예, 그렇습니다.

예, 위원장님 잘 알겠습니다.

위원장님.

주차 관련해서 이게 열 면, 열다섯 면 되어 버리면 확장점이 없어요.더 이상 토지에 대한 부분. 그래서 이거 보류를 좀 하면 좋을 것 같습니다.