김해련의원
존경하는 고양시민 여러분, 안녕하십니까? 일산2동, 정발산동, 중산동을 지역구로 둔 더불어민주당 김해련 의원입니다. 저는 오늘 민선 8기 이동환 시장의 대표적인 실정 사례 중 하나인 성사혁신지구 대규모 공실 사태와 그에 따른 혈세 낭비 문제에 대해 다시 한번 말씀드리고자 이 자리에 섰습니다. 본 의원은 지난 290회 시정질문에서 이미 한 차례 성사혁신지구의 대규모 공실에 대해 문제 제기를 한 바 있습니다. 그러나 그로부터 1년이 다 되어가는 지금 시점에도 여전히 ‘세금 먹는 하마’로 전락한 성사혁신지구의 참담한 상황에 대해 매우 유감을 표하며, 다시 한번 이동환 시장과 집행부에 성사혁신지구의 공실을 최소화하기 위한 관심과 노력을 촉구하고자 합니다. 아시다시피 성사혁신지구는 도시재생 국가시범사업지구 1호로 원당 구도심을 활성화하고 자족기능을 확보하며, 원당역 일대를 새로운 일자리, 문화, 주거, 교통 거점으로 재창조하는 고양시의 랜드마크 사업이자 대한민국의 대표 도시재생 혁신지구 사업입니다. 2019년 당시 국토부는 1,322명의 일자리 창출 효과, 5,923억의 경제파급 효과를 예상하며 주민들의 기대를 모았고, 민선 7기 고양시는 당시 함께 선정된 시범지구 중 가장 빠르게 공사에 착수하면서 사업의 성공의지를 보인 바 있습니다. 지역활성화의 거점으로 기대를 모았던 성사혁신지구는 지금 어떤 모습일까요? 당초 기대에 부응하면서 고양시 도시재생의 거점시설이자 자족시설로 기능하고 있을까요? (영상자료를 보며) 화면을 보아 주시기 바랍니다. 준공 9개월 만인 지난 8월 현장방문 당시 성사혁신지구의 내부 모습입니다. 7월 말 부서로부터 보고를 받은 내용과 달리 C존 7층부터 17층까지 산업지원시설 대부분이 여전히 공실로 남아 있습니다. 입주기업을 절반 정도 채운 곳은 7층, 14층, 17층 일부였고, 진흥원 사용 공간인 11층, 12층은 공사가 진행 중이고, 나머지 8층, 9층, 10층, 16층은 말 그대로 순수한 공실 상태입니다. 준공 1년을 두 달 앞둔 시점, 성사혁신지구는 여전히 유령건물이나 다름없습니다. 화면을 보시면 도시의 자족기능을 견인할 앵커기업은커녕 1층에 입주한 프랜차이즈 외식업체 몇 곳을 제외하면 유동인구 유입을 기대할 수 있는 시설조차 전무한 실정입니다. 도시재생 1호 시범지구로 원당 구도심 활성화와 자족기능 확보, 새로운 일자리, 문화, 주거, 교통의 거점으로 조성한다던 당초의 청사진은 어디로 갔습니까? 준공 1년에도 대규모 공실 사태가 개선되지 않는 이유는 무엇일까요? 도대체 민선 8기 고양시는 앞으로 무엇을 어떻게 해야 할까요? 가장 큰 문제는 공실로 인한 손실을 고스란히 시민 혈세로 보전해야 한다는 점입니다. 고양 성사혁신지구 사업 매입 임차 확약서에 따라 공실에 대한 임차료 및 관리비를 전적으로 고양시가 책임져야 합니다. 2024년부터 현재까지 무려 100억 원에 육박하는 비용을 이미 시 재정으로 보전했고, 매년 수십억 원의 소중한 혈세가 공실 보전 명목으로 먼지처럼 사라질 상황입니다. 화면을 봐 주십시오. 본 의원이 부서로부터 제출받은 자료를 바탕으로 준공 1년 지금 시점까지 공실로 인한 시비 투입 총액을 확인한 결과, 24년 2차 추경 71억 9,000, 25년 1차 추경 14억 3,000만 원, 25년 2차 추경 20억, 기타 아직 입주하지 않은 산하기관 임대료 약 7억, CIC 보증금, 임차료, 관리비로 지금까지 예산만 무려 114억 원입니다. 여기에 보증금을 제외한 1년간 보전 비용, 매년 CIC 임차료 및 관리비로 보전해야 할 금액은 지금의 공실사태를 해소하지 못한다면 1년에 약 63억 원으로 추정됩니다. 고양시는 기 소요된 114억에 고양성사리츠가 운영 및 소유권을 행사하는 2034년까지 9년 동안 무려 567억, 합계 681억 원의 혈세를 부담해야 합니다. 이는 최소 비용으로 계상했고 스마트시티과가 운영하는 스마트안전센터 운영비 등 예산의 일부가 반영되지 않았다는 점을 고려하면 2035년 리츠 청산 직전 결산 총액은 700억을 초과할 것으로 예상됩니다. 그렇다면 시민 여러분께서는, 그리고 의원님 여러분께서는 의문이 드실 것입니다. 왜 고양시는 이런 구조의 사업을 시작했을까요? 사실 성사혁신지구는 공실 없이 운영만 잘한다면 HUG와 고양시 모두에게 이익이 되는 구조입니다. 먼저 혁신지구사업의 구조를 아셔야 하는데요. 혁신지구사업은 공공리츠 1호 사업으로 지자체, 공공기관, 지방공사 또는 공공부문이 50% 이상 출자한 법인, 단독 혹은 공동으로 사업을 시행하는 구조입니다. 화면에서 보시는 바와 같이 공공리츠 사업의 구조는, 고양성사 공공리츠 사업이라고 명명하겠습니다. 고양성사 공공리츠 사업은 주택도시보증공사, HUG라고 하지요. 주택도시보증공사가 523억, 고양시가 502억, 고양도시관리공사가 1억을 출자하여 고양성사리츠를 설립했습니다. 이 고양성사리츠가 사업시행자로서 토지와 대금 재원을 활용하고 복합시설을 건설해서 분양, 임대 운영 후, 약 10년 계약입니다. 분양, 임대 운영 후 고양시에 10년 뒤에 매각, 청산하는 방식입니다. 2025년 2분기 고양성사리츠가 정부에 보고한 투자보고서에 따르면 6월 30일 현재 HUG의 지분은 50.95%, 고양시의 지분은 48.95%, GU 저희 고양도시관리공사는 0.10%의 지분을 보유하고 있습니다. 이러한 공공리츠사업은 첫째, 사업비 조달이 용이합니다. 실소유의 토지에 대한 현물출자를 제외하면 사업 초기 고양시가 부담하는 비용은 전혀 없습니다. 둘째, 지자체, 즉 고양시 소유의 토지에 건물을 짓기 때문에 신속한 개발이 가능합니다. 셋째, HUG와 고양시는 배당수익을 기대할 수 있습니다. 고양성사리츠 지분 48.9%를 가진 고양시는 리츠의 수익률이 6% 이상이면 지분에 따라 배당을 받게 되어 있습니다. 제1호 고양도시재생혁신지구 국가시범사업으로 선정되었던 2019년, 국토교통부가 결산한 리츠의 평균 수익률이 9.47%라는 점을 고려하면 성사혁신지구 사업으로 고양시는 배당이익을 통한 자본을 증식할 수 있는 구조입니다. 또한 HUG 몫으로 할당된 2.5% 고정 배당금은 다른 리츠사업에 비해 크지 않은 편이어서 고양성사리츠의 이익 배분 구조는 고양시에 다소 유리하게 설계되어 있었습니다. 즉 성사혁신지구 사업은 잘만 운영한다면 고양시의 자산을 늘릴 수 있는 사업구조였다는 말씀을 드리겠습니다. 리츠와 고양시가 이익을 내려면 한 가지 전제가 따르겠지요. 바로 공실이 적어야 한다는 점입니다. 고양시가 분양계획을 정교화하고 공실을 최소화해 공을 들여야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 지금과 같은 대규모 공실 사태가 해소되지 않는다면 고양시는 배당수익은커녕 최악의 경우 시민의 혈세로 9년간 임차료 및 관리비 567억 원을 더 부담해야 할 상황입니다. 말 그대로 성사혁신지구는 세금 먹는 애물단지가 되는 셈입니다. 고양시의 무능한 행정으로 시민의 혈세가 텅텅 비어 있는 건물의 유지비로 허공에 사라지고 있는 것입니다. 도대체 성사혁신지구는 어디서부터 잘못된 것일까요? 본 의원은 다음과 같은 세 가지 문제를 지적드리겠습니다. 첫 번째, 무리한 사업계획 변경 시도로 골든타임을 놓쳤습니다. 본 의원이 제290회 시정질문 당시에 말씀드린 바와 같이 2022년 7월 민선 8기 이동환 시장 취임과 동시에 민선 8기 고양시는 임대주택을 제외하고 업무시설 확대를 요구하는 국토부의 중대한 사업계획 변경안을 집요하게 요구합니다. 다음 자료를 좀 보여주십시오. 무리한 사업계획 변경 요구가 있었으나 국토교통부의, 첫 번째 칸을 보시면 23년 7월 12일 고양시의 변경안 제안에 대한 국토교통부의 답변을 보시면 현재 규모의 업무시설 임차인 유지도 어렵다라는 말이 있습니다. 국토부가 이 도시재생사업을 시작할 때는 치밀한 계획과 수요조사를 하고 이 사업을 시작했기 때문에 업무시설을 확대하는 것은 그 당시에 임차인 유치에 어려움이 있다는 것을 국토교통부는 이미 알고 있었던 것입니다. 그래서 사업계획 변경은 불수용되었고, 그사이 사업추진은 계속 지연되고 소중한 시간과 행정력만 낭비한 채 임차인 유치의 골든타임을 놓치게 된 것입니다. 충분한 행정적 검토 없이 불투명한 계획과 정무적 기대만으로 사업계획을 변경하겠다는 이동환식 몽니로 고양시는 분양을 위한 적기를 놓친 것입니다. 두 번째, 임차인 유치전략 수립 및, 이것을 MD 계획이라고 합니다. 임차인 유치컨설팅 용역 LM 계획이 있습니다. MD 계획과 LM 용역의 지연입니다. 이동환 시장은 국토부에 성사혁신지구 사업계획의 변경을 요구하면서 동시에 임차인 유치전략 수립 용역과 임차인 유치컨설팅 용역을 유보하고, 이를 시의회에는 비밀에 부쳤습니다. 보시다시피 고양시가 성사혁신지구 사업규모 재검토 및 임차인 유치용역 유보 요청을 이미 22년 7월 6일 시장에 당선되자마자 유보통지를 보낸 것으로 보입니다. 이동환 시장이 취임 후 구성된 교통허브 TF팀 회의록에도 임차인 유치전략 수립용역과 임대 대행 용역 유보를 논의하고 결정했던 사안을 알 수 있습니다. 반면 시의회에서는 2022년부터 지속적으로 MD 계획 및 LM 용역의 필요성과 지연에 대한 지적이 있어 왔습니다. 보시다시피 22년 행감, 23년 행감 그리고 예산심의에서 꾸준한 용역 지연에 대한 지적이 있어 왔습니다. 보시다시피 적기에 MD 계획 및 LM 용역이 진행되지 못하면서 성사혁신지구의 분양계획은 길을 잃기 시작합니다. 다음 장면 보여주십시오. 화면에서 보시다시피 고양시의 용역 유보 및 공사 중지 요청에 대한 고양성사리츠의 회신 공문입니다. 용역이 적기 발주되지 않을 경우 공정계획상 설계변경의 유효시점을 실기할 가능성이 높다. 보시다시피 고양성사리츠에서도 용역 중지에 대한 반대의견을 피력한 바 있습니다. 대규모 공실 사태가 장기화되자 리츠는 최근 다시 용역을 추진하고 있습니다. 2025년 4월과 7월 업무시설과 상업시설에 대한 임차인 유치 용역에 대한 추가 공모를 낸 상황이며, 현재로서는 이들 용역의 준공 시점을 기약하기 어렵고, 이 용역이 제대로 활용될 수 있을지 의문입니다. 아이러니하게도 성사혁신지구에서 분양 100%를 기록하고 있는 곳은 이동환 시장이 용도변경하고자 그토록 노력했던 획지1과 2의 공동주택입니다. 세 번째, 부적절한 입주기업 선정입니다. 산업지원시설이라면 당연히 고양시 미래 먹거리를 책임질 앵커기업이나 자족기능을 유치해야 합니다. 그러나 현재 성사혁신지구에 입주한 기업들은 개인사무실이나 다단계, 대부업체, 대기업 금융 지점이나 고양연구원 등입니다. 이는 이동환 시장이 그토록 확대하고 싶어하던 산업지원시설의 취지와는 매우 큰 차이가 있는 것으로 보입니다. 덧붙여 민선 8기 집행부가 성사혁신지구에 입주할 것이라고 장담했던, 그러나 지금은 사라진 입주기업, 기관에 대한 지적을 하지 않을 수 없습니다. 카이저공대, 경기북부바이오센터, 아동권리보장권, 이민정책연구원 어디로 갔을까요? 화면을 봐 주시기 바랍니다. 2025년까지 교육부 사이버대 설립 인가를 완료하여 26년 3월 개교하겠다던 카이저공대, 아무런 진전이 없는 상태입니다. 보시다시피 카이저공대와 MOU를 맺어 협약내용 2조 2호를 보시면 26년 3월에 개교한다는 내용이 있습니다. 이 내용은 추가질문에 다시 여쭤보겠습니다. 동국대 의료·바이오 특화 창업성장센터 및 경기북부바이오센터 성사혁신지구의 유치는 무산되었으며, 보시다시피 아동권리보장원은 오금동에 있는 물류센터 부지로 이전했습니다. 이민정책연구원은 과천으로 이전했습니다. 불과 10개월 전 집행부가 입주를 호언장담했던 기관 중 고양시는 단 한 곳도 유치하지 못한 것입니다. 준비 없는 행정, 공실 참사에 안타까움을 넘어 참담함을 금할 길이 없습니다. 마지막으로 이동환 시장의 불통 행정에 대해 지적하지 않을 수 없습니다. 이 모든 의사결정 과정에서 시장과 집행부는 시의회와 일절 소통하지 않았고, ‘시의원에 비공개’와 같은 말도 안 되는 방침을 하달하면서 TF 회의 자료마저 의회에는 비공개로 일관했습니다. 의회는 시민을 대신해 시민들의 목소리를 전달하고 잘못된 시정을 지적, 견제하라고 시민들의 대표로 구성된 기관입니다. 의회와 소통하지 않겠다는 것은 결국 시민과 소통하지 않겠다는 것 아닙니까? 의회를 배제한 집행부의 단독 추진의 결과가 지금 우리가 목도하고 하는 성사혁신지구의 대규모 공실입니다. 시장님께 질문드립니다. 앞서 언급한 것처럼 교통허브 TF에서 임차인 유치전략 계획수립 및 임대인 유치용역 유보를 결정해 골든타임을 놓치게 되면서 대규모 공실이 지속되고 있습니다. 공실을 최소화하고 사업을 정상화할 계획은 무엇입니까? 둘째, 입주가 지연되는 공공시설, 고양연구원, 산업진흥원, 스마트이노베이션센터, 스마트안전센터 입주 시기가 당초 의회 보고보다 매우 늦어지고 있습니다. 이유는 무엇이고, 어떻게 정상화할 계획입니까? 셋째, 고양연구원 등 일부 기관은 현 청사와 청사 이전 예정지인 CIC에 임차료 및 관리비를 중복 편성, 지출하고 있습니다. 이들 기관이 상당 기간 예산을 이중으로 편성, 지출하고 있는데 그 이유는 무엇입니까? 이중 지출 기관에 대한 관리감독 계획과 점검 결과가 있으면 답변해 주시기 바랍니다. 넷째, 본 의원이 직접 현장을 찾아 확인한 결과 실제 입주율과 부서의 보고내용 간의 차이가 매우 큽니다. 24년 12월 부서의 추진 보고와 현재 진행상황이 다른 이유는 무엇입니까? 다섯째, 이미 발생한 수십억 원의 시민 혈세 손실, 앞으로 10년간 발생할 천억 원에 육박하는 시민 부담에 대해 어떤 대책을 마련하고 있습니까? 구체적인 로드맵을 이 자리에서 제시해 주십시오. 여섯째, 성사혁신지구 6층 생활SOC 문제도 심각합니다. 생활SOC 복합문화시설 인테리어공사 기본설계 용역자료와 용역 중지 사유, 그리고 전 부서에 위탁사업 의향을 물은 것에 대해 어떤 대안을 갖고 계신지 구체적으로 답변해 주시기 바랍니다. 본 의원은 지금 고양시 시정을 보노라면 마음이 참담합니다. 아마 이 시정질문을 보고 계시는 많은 시민들의 마음도 그러하리라 생각합니다. 당장 내일 이동환 시장은 선진 도시재생사업지를 벤치마킹하러 영국으로 해외출장을 간다고 합니다. 그러나 정작 고양시의 도시재생 국가시범사업 1호인 성사혁신지구는 앵커기업이나 산업시설은커녕 대규모 공실과 대부업체가 들어서면서 본래의 사업 취지를 살리지 못하고 있고 세금 먹는 하마로 전락했습니다. 삼송화전 도시재생사업은 어떻습니까? 사업비를 반 이상 남긴 채 중단되어 남은 국도비 131억, 최악의 경우 264억을 토해내게 생겼습니다. 일산도시재생사업도 사업계획 변경을 위해 시간을 낭비하다가 결국 보건소를 삭제하고 주차장을 축소하는 재설계안으로 활성화 계획변경을 앞두고 있습니다. 만약 올해 안에 활성화 계획변경을 통한 사업 연장이 되지 못하면 역시 국도비 120억을 토해내고 LH와는 매몰비용을 두고 기나긴 소송에 들어가야 합니다. 고양시의 도시재생사업을 이 꼴로 만들어 놓고 이를 핑계로 해외출장을 가신다니 시민들의 복장이 터질 것 아닙니까? 이번 출장에 기업유치를 위해 독일도 가신다면서요? 이 또한 복장 터지기는 매한가지입니다. 일산테크노밸리는 계획한 준공시기가 내년으로 다가오지만 아직 분양조차 시작하지 못했고, 방송영상밸리도 경기도 GH와 협의를 못 한 채 수년째 착공이 늦어지고 있습니다. 주교동 신청사 건립은 시장 마음대로 백지화하고, 백석동 청사 이전 논란으로 2년째 백석 업무빌딩은 자족을 위한 벤처업무빌딩으로 제대로 활용되지 못하고 있습니다. 자족을 위한 K-컬처사업은 어떻습니까? K-컬처사업의 핵심인 CJ라이브시티 사업은 해제되고 콘텐츠사업의 핵심인 IP융복합클러스터도 재검토로 사업이 늦어지면서 시비로 사업비 증액을 해야만 하는 상황입니다. 도대체 지난 3년 이동환 시장은 무엇을 하셨습니까? 시장은 자족도시 고양을 위해 기업을 유치한다는 명목으로 29번째 해외출장을 가지만 실제로 고양시에 그럴듯한 기업은 하나도 유치되지 않았습니다. 고양시는 자족도시 고양을 만들겠다는 구호와 홍보만 가득하지 이를 뒷받침할 만한 실질적인 계획과 행정은 어디에도 없습니다. 다시 한번 강력히 말씀드립니다. 고양시는 자족도시를 위한 공간이 없는 것이 아니라 그곳을 무엇으로, 어떻게 채울지에 대한 정책과 방향이 부재한 것이 문제입니다. 이번 여러 의원님들의 시정질문을 통해 자족도시 고양을 위한 단기 및 중장기적 로드맵에 대해 치열한 고민과 정교한 계획, 실질적인 노력을 다해 주시기를 강력히 요청드리면서 시정질문을 마치겠습니다.