김영훈 의원 발언

또 질의하실 위원 계십니까? 최기만위원 질의하십시오.

보충질의입니까?

질의한 게 빠진 게 있다 이거죠?

주택과장 답변해 주시기 바랍니다.

김영훈위원님 질의에 답변드리겠습니다. 동의율은 현행 법상 2/3만 되면 가능합니다. 물론 지구 내에 동의가 100% 되면 사업추진이 더욱 원활하고 애로없이 추진할 수 있습니다. 그러나 법상으로는 2/3만 되면 되는데, 지금 법적 요건은 충족했기 때문에 일단은 저희들이 그것을 받아들여서 시작하게 되었습니다. 가능한 앞으로 더 많은 대상 조합원들께 동의를 최대한 100%까지 얻을 수 있도록 추진위원회에다가 건의를 하겠습니다. 그리고 녹지에 관한 것은, 녹지는 지금 많이 조성했습니다. 지도에도 지금 나오는데 녹지면적은 1,350㎡로 서울시와 협의해 가지고 배치를 했습니다. 충분히 반영한 것으로 알고 있습니다. 이상 답변 마치겠습니다.

또 질의하실 위원 계십니까? 전철수위원 질의하십시오.

또 질의하실 위원 계십니까? (『없습니다』하는 위원 있음) 토론하실 위원 계십니까? (『없습니다』하는 위원 있음) 그러면 집행부에서 제출한 원안대로 의결코자 하는데 위원 여러분 이의 없습니까? (『없습니다』하는 위원 있음) 이의가 없으므로 용두제2주택재개발구역지정(구역의범위및사업계획)에관한의견제시의건이 가결되었음을 선포합니다. 주택과장 수고하셨습니다.

먼저 도시정비과장이 본 안건에 대해서 제안사유라든가 입안내용, 의견청취 등에 대해서 보고를 드리고 본 과업을 수행한 해당 용역사로 하여금 상세한 설명을 드리도록 위원장님과 위원님들께 양해를 구하겠습니다. 도시관리계획 용도지역 일반 주거지역이 되겠습니다. 종세분 변경결정에 관한 의견 제시안에 대해서 보고를 드리겠습니다. 먼저, 제안사유는 종전 일반주거지역을 2003년 6월 30일까지 1, 2, 3종으로 일반주 거지역을 세분화 하도록 2000년 도시계획법령이 전면 개정이 됐습니다. 그래서 이를 근거로 해서 서울시에서 제정한 일반주거지역 종세분 매뉴얼에 의한 세분 계획을 서울시와 수차례 조정 검토를 거쳐서 우리구 세분계획안을 수립하게 되었습니다. 이는 국토의계획및이용에관한법률 제30조 규정에 의거 도시관리계획 용도지역 종세분 변경안을 입안하고자 동법 제28조 및 같은 법 시행령 제22조에 의거 구의회의 의견을 청취하고자 합니다. 입안내용을 말씀드리면 먼저 현재 일반주거지역 12.82㎢는 전혀 변경을 않고 폐지하고 1종 일반주거지역을 2.89㎢, 2종 일반주거지역 즉 7층 이하와 12층이하로 구분을 두겠습니다. 7층 이하를 2.96㎢, 12층 이하는 2.79㎢ 그리고 제3종 일반주거지역을 4.18㎢로 구분해서 새로 신설 결정을 하고자 하는 것입니다. 이에 대한 의견청취는 저희들이 문화일보하고 내외경제신문에 1월 16일부터 1월 29일까지 의견을 받았습니다. 받았는데 의견은 서울시 도시계획과와 도시계획상임계획단, 시정개발연구원, 휘경1동 재개발 재건축 추진위원회 등 4건에 대해서 의견이 접수가 됐습니다. 의견내용도 용역사에서 보고토록 하겠습니다.

안녕하십니까? 저는 동대문구 일반주거지역 세분화 계획을 담당하고 있는 한국종합기술개발공사에 김용민 이사입니다. 2월달에 구의원님들을 모시고 설명을 드렸던 내용인데 오늘은 주민의견에 대한 조치결과까지 포함해서 설명을 드리도록 하겠습니다. 일반주거지역 세분화 계획은 법 취지가 우리나라의 도시가 과밀화되고 과도한 개발로 인해서 도시환경이 훼손되고 자연환경이 훼손됨으로써 여러 가지 문제가 나타나고 있다고 보겠습니다. 그리고 그로 말미암아서 도시기반시설이 부족하고 도로라든가 학교, 주차장, 상 하수도 시설 이런 기반시설이 부족하고 그럼으로써 도시 주거환경이 열악해지고 있다고 보겠습니다. 이러한 도시 문제를 해결함으로써 쾌적한 주거환경을 조성하고 지속 가능한 도시관리가 필요하다는 취지에서 법 개정이 되고 일반주거지역을 종세분화하게 됐다고 보겠습니다. 순서에 의해서 보고를 드리겠습니다. 저희 동대문구 일반주거지역 세분화 계획대상 지역은 구 전체면적 중에서 약 90.2%를 차지하고 있는 12.8㎢가 되겠습니다. 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나누게 되겠습니다. 1종은 저층, 2종은 중층, 3층은 고층주택 중심의 주거환경을 조성하는 것이 그 목적으로 하겠습니다. 층수에 대해서는 1종은 4층 이하, 2종은 7층 이하 12층 이하, 그리고 3종은 층수제한이 없습니다. 그리고 용적률에 있어서 1종은 150% 이하, 2종은 200% 이하, 그리고 3종은 250% 이하까지 지을 수 있습니다. 건폐율은 1, 2종은 60%, 3종은 50%까지 지을 수 있습니다. 이렇게 규정이 되어 있고 일반주거지역을 세분화하는데 있어서의 수행과정이 되겠습니다. 이것은 일반주거지역에 대한 매뉴얼에 의해서 모든 것을 작성하게 되겠습니다. 그 매뉴얼에 의한 절차를 말씀드리면 크게 네 가지 단계로 구분할 수 있습니다. 첫 번째로 기초작업단계, 세분화 분석단계 그리고 조정 및 협의단계, 행정절차 이행단계, 기초작업단계에서는 여러 가지 기초조사를 해서 토지나 건축물에 대한 현황을 데이터를 다 분석해 가지고 도면과 결합해서 일반주거지역에 대한 블록별로 구분을 하게 되겠습니다. 그렇게 해서 이렇게 기초작업을 한 다음에 세분화 분석단계에 들어가는데 이 단계에서는 지역차원의 분석과 지구차원의 분석, 개발밀도검토에 대한 분석단계가 되겠습니다. 지역차원의 분석에서는 현재 블록에 대한 입지특성을 분석하는 것이고, 지구차원의 분석에서는 지역차원 분석에서 특성혼재지라는 부분이 나옵니다. 1, 2, 3종 후보지가 아닌 특성혼재지가 나오는데 이것을 지구차원에서 분석하는 것입니다. 이것은 비주거율이나 교통환경을 분석해서 다시 특성혼재지를 1종, 2종, 3종 후보지로 나누는 작업이 되겠습니다. 개발밀도 검토에서는 현재 잠재력이 어떤가를 보는 것인데 이것은 용적률과 층수에 대한 검토를 하게 되겠습니다. 이렇게 해서 분석단계를 마치고 조정 및 협의단계에 가서는 조정대상지 검토를 하게 되겠습니다. 여기는 그 블록이 간선도로변에 위치하고 있느냐, 타용도 지역인 준주거지역이나 상업지역 이런 지역에 인접 여부에 따라서 상향조정을 하게 되겠습니다. 그렇게 되겠고요. 다음 단계는 협의대상지 추출, 분석단계가 되겠는데 여기는 매뉴얼에 의해서 분석하기 곤란한 지역입니다. 그런 지역은 재개발 예정구역이랄지 주거환경개선사업지구, 지구단위계획구역, 대규모 공공시설부지 이런 곳이 협의대상지인데 이것은 자치구하고 서울시하고 협의에 의해서 조정을 하게 되겠습니다. 그리고 소규모 블록이랄지 종별차이가 현격한 블록 이런 것에 대한 것은 경계획정기준조정에 의해서 조정을 하게 되겠고, 마지막으로 이런 과정을 통해서 봤을 때 자치구의 의지를 반영해야 되겠고 이러한 과정에서 불합리하다고 판단하는 블록에 대해서는 종세별 자치구에서 조정을 하게 되겠습니다. 그래서 자치구 계획안을 만들게 되었습니다. 이렇게 해서 자치구 계획안을 만들어서 서울시에 결정 요청을 하게 되겠습니다. 절차에 대해서는 이렇게 말씀드리고, 현재 동대문구 현황에 대해서 간단하게 말씀드리면 동대문구는 청량리 부도심 지역을 중심으로 해서 전농, 장안 두 개 지구중심과 여섯 개의 생활권 중심이 지정되어 있습니다. 그리고 동대문구는 청량리역을 중심으로 해서 동북생활권의 중심, 동부 서울의 관문역할을 하고 있다고 보겠습니다. 도시계획 현황을 말씀드리면 현재 청량리 부도심지역과 전농 장안 지구중심지 일대, 그리고 장안동사거리, 천호대로변, 왕산로와 이문로, 망우로변에 상업지역과 준주거지역이 지정이 되어 있습니다. 그리고 자연녹지는 유일하게 중랑천변으로 지정되어 있고 나머지 공원도 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 이것은 현재 재개발 사업추진 현황인데 주택 재개발 사업은 현재 파랗게 표시된 지역이 현재 10개 구역이 시행 중에 있습니다. 그리고 미시행 구역이 41개가 되어 있고, 재건축 사업구역은 보라색으로 이렇게 칠해진 구역들이 되겠습니다. 현재 14개 구역이 시행중에 있고 미시행구역이 2개 구역이 있습니다. 그리고 정릉천변으로 현재 5개 구역이 주거환경개선사업지구가 현재 시행 중에 있습니다. 토지현황을 저희가 분석해 봤는데 이것은 지구단위계획 분석을 할 때 필요한 내용이 되겠습니다. 아니, 지구단위계획이 아니고 지구차원의 분석. 그래서 주거계 비율이 전체 33.4%, 그리고 비주거계와 기타 도로나 학교, 하천 등이 기타가 되겠는데 이것이 67% 정도를 차지하고 있습니다. 지역차원의 표고 및 경사분석이 되겠는데요. 현재 청량산과 배봉산 일대 이 지역이 전체적으로 표고 40m이상, 경사 10도 이상의 현황을 나타내고 다른 지역은 대체적으로 평탄한 지역을 나타내고 있습니다. 아까 절차에서 말씀드린 지역차원의 현황이 되겠습니다. 지역차원의 현황은 현재 경희대학교 일대와 시립대학교 일대의 지역이 자연경관지구로 지정이 되어 있습니다. 이 지역 일대가 사실 1종 확정지라고 볼 수 있는데 공원이나 자연경관지구, 문화재보호구역 이런 데는 매뉴얼과 상관없이 1종 확정지구가 되겠습니다. 그리고 1종 후보지는 그 인근한 접한 불록들이 1종 후보지가 되겠고, 3종 후보지는 역세권이나 간선도로변, 지구단위계획구역, 그리고 준주거지역이나 상업지역 인접 블록들이 다 3종이 되겠습니다. 나머지는 다 2종 후보지가 되겠습니다. 그렇게 해서 나타난 것이 지역차원의 분석결과가 되겠습니다. 그래서 이런 용도지역 인근 간선도로변 이 지역이 갈색으로 나타난 부분이 3종, 노랗게 표시된 부분이 2종, 나머지 지역이 1종 후보지가 되겠습니다. 여기서 나타난 특성혼재지가 있는데 이 특성혼재지들이, 이런 지역들이 다 특성혼재지들입니다. 1종과 3종이 동시에 그 특성을 갖고 있는 구역이 특성혼재지가 되겠습니다. 이 특성혼재지에 대한 분석은 지구차원의 분석을 하는데 비주거율이 몇 %를 차지하고 있느냐, 그리고 역세권이나 간선도로변에 인접해 있느냐에 따라서 1종, 2종, 3종이 되겠습니다. 그렇게 해서 분석을 한 결과 이렇게 나타난 것이고요. 다음 단계는 개발밀도에 대한 분석이 되겠는데요. 개발밀도는 용적률과 층수에 대한 분석이 되겠습니다. 그래서 용적률을 저희가 검토해 봤을 때 재개발, 재건축 아파트 지역은 대체적으로 200% 이상을 나타내고 있고 그리고 단독주택은 100% 이하입니다. 그리고 다세대나 다가구 지역은 100~150% 정도의 용적률을 나타내고 있습니다. 용적률에 의한 분석을 해본 결과 현재 이런 지역들이 3종으로 나타나고 있고 노랗게 칠해진 부분이 2종인데 용적률은 상향만 되고 하향은 안됩니다. 예를 들어서 블록 내 200% 이상의 건물이 10% 이상을 차지하고 있다, 그런데 방금 전 단계에서 1종으로 돼 있다고 하면 2종으로 가고 2종으로 돼 있는 지역은 3종으로 갑니다. 그런데 3종이라고 해서 그 밑으로 하향은 안됩니다. 그래서 용적률 분석 단계에서는 상향만 되고 하향은 안됩니다. 그렇게 해서 상향해서 조정한 내용이 되겠습니다. 다음은 층수 분석에 대한 내용을 하기 위해서 저희가 현황을 봤는데 재개발 재건축 아파트는 16층 이상의 현상을 나타내고 있고 단독주택은 2층 이하입니다. 그리고 다세대 다가구는 3～4층, 간선도로변은 3～7층 현황을 나타내고 있습니다. 그래서 층수차원의 분석을 해본 결과, 예를 들어서 3종으로 현재까지 분석이 돼 있는데 4층 이하가 90% 이상을 차지하고 있다고 하면 3종에서 2종 7층 이하로 내려갑니다. 그런데 2종인데 12층을 초과하는 13층 이상이 10% 이상을 차지하고 있다고 하면 3종으로 상향 조정을 하게 되겠습니다. 그래서 상향과 하향이 동시에 조정되는 것이 층수에 의한 분석결과가 되겠습니다. 이렇게 분석을 하고 나서 조정 및 협의단계에 들어가게 되겠는데, 조정대상지에 대해서는 간선도로변 원칙은 폭 25m 이상의 도로를 간선도로라고 합니다. 그래서 간선도로에 인접해 있느냐, 그리고 상업지역이나 준주거지역에 인접해 있느냐에 따라서 또 상향조정이 됩니다. 비주거율은 40% 이상을 차지하고 있습니다. 그래서 전체적으로 이러한 대상지는 1단계 상향조정이 되겠습니다. 이렇게 해서 매뉴얼에 의해서 분석하고 재개발 예정구역이라든지 이런 지역들은 협의대상지로써 다시 자치구와 서울시하고 협의에 의해서 조정을 하게 되겠습니다. 그래서 유형별로 나누어 보면 유형A 해서 희미하게 파랗게 표시된 이런 지역들이 재개발 예정구역이 되겠습니다. 유형A 재개발 예정구역은 현재의 입지 특성을 감안해 가지고 2종 12층 내지는 3종으로 모두 조정을 하였습니다. 그리고 유형B는 경희대 지구단위 계획구역이 되겠습니다. 여기는 3종으로 조정을 했고요. 유형C에서 대규모 공공시설은 학교가 되겠는데 여기는 매뉴얼상 2종 7층 이하로 하게 돼 있습니다. 그래서 현재 조성된 상태를 감안해 가지고 1종과 2종 7층으로 계획을 하였습니다. 경계획정기준 조정 계획안이라는 것은 유형A와 B로 나눌 수 있는데 유형A는 인접한 지역의 종별 차이가 현격한 블록이 되겠습니다. 그래서 그런 지역은, 여기는 밝아서 잘 안 보입니다. 그래서 그런 지역은 주변이 다 3종으로 돼 있는데 그 블록이 1종 블록을 하고 있다 하면 상향조정 해가지고 2종 7층으로 조정하는 내용이 되겠습니다. 그리고 유형B는, 예를 들어서 이 지역이 하나 있는데 나머지 전체 지역이 다 3종인데 소규모 필지 하나가 있어 가지고 돌출형 건물이 발생할 수 있다 이런 지역에 대해서는 인접 지배지역인 종세분 결과에 따라서 종을 조정한 내용이 되겠습니다. 방금 말씀드린 이러한 과정을 통해서 전체적으로 매뉴얼에 의한 최종계획안을 작성한 내용이 되겠습니다. 전체적으로 보면 1종이 30.7%, 2종 7층 이하가 27%, 그리고 12층 이하가 24.5%, 그리고 제3종이 17.8%를 차지하고 있습니다. 그래서 이 갈색 부분이 3종이고, 노란색 부분이 2종, 그리고 옅은 갈색 이 부분이 2종 12층이 되겠습니다. 그리고 시립대학교 주변과 경희대학교 주변 이 지역이 1종 후보지들이 되겠습니다. 이렇게 해서 매뉴얼에 대한 계획을 분석했는데 동대문구 입장에서는 다시 다음과 같은 사항을 제안해 가지고 자치구 계획안을 만들었습니다. 그 내용을 유형별로 보면 청량리 부도심 지역이 되겠고, 두 번째로는 장안지구중심, 그리고 재개발 재건축 추진구역, 일부 간선도로, 그리고 주변 지역과의 형평성이 문제가 되는 지역 이 다섯 개 지역에 대해서 다음과 같이 제안을 해가지고 조정을 하였습니다. 첫 번째로 청량리 부도심 지역은 현재 청량리, 왕십리 부도심권 정비 계획이 서울시에 수립이 돼 있습니다. 그 내용을 보면 민자역사 개발에 의한 역세권 개발이 진행되고 있고, 현재 전국을 대상으로 하는 상권을 형성하고 있는 경동시장의 재정비를 통해서 거점화 할 수 있고, 그리고 왕십리 부도심권과의 연계 이런 측면을 고려했을 때 청량리 부도심권 지역에 대해서는 간선도로변은 3종으로, 그리고 내부블록에 대해서는 2종 12층으로 조정을 하였습니다. 유형B가 되겠습니다. 장안 지구중심과 배봉 생활권 중심이 되겠는데 이 일대는 서울시도시기본계획상에 지구중심과 생활권중심으로 지정이 돼 있고, 그리고 군자지구단위계획, 배봉지구단위계획으로 수립이 돼 있고, 그리고 간선도로 장한로와 한천로변으로 상업 기능이 많이 발달돼 있습니다. 뿐만 아니라 이쪽에 장안아파트 재건축 사업이 현재 시행 중에 있습니다. 이러한 측면을 감안했을 때 토지이용의 효율적 증진과 지구중심의 기능제고 측면에서 간선도로변과 그리고 상업지역이나 준주거지역 인근지역에 대해서는 3종으로 조정을 하고 내부블록에 대해서는 2종 12층으로 조정을 하였습니다. 다음은 유형C가 되겠습니다. 유형C는 재개발 재건축 추진 구역이 되겠는데 외국어 대학교 북측 이문로변에 파란색으로 표시된 이 지역들이 되겠습니다. 그리고 제기로 북측에, 그리고 고려대학교와 이런 지역에 대해서, 현재 이 지역은 재개발 예정구역으로써 재개발추진위원회가 구성돼 있고 우선추진지역 대상으로 선정돼 가지고, 관련부서의 의견도 있고 해서 이 지역에 대해서는 3종으로 조정을 하였습니다. 유형D에 대해서는 그 뿐만이 아니고 망우로변에 이 지역들, 그리고 배봉로변 그리고 천호대로 주변의 지역들에 대해서는 토지이용의 효율적 증진 측면에서 상향조정을 하였습니다. 유형E는 현황이 동일한 인접 블록이 되겠습니다. 주변이 다 2종으로 돼 있는데 거기만 1종으로 돼 있다랄지 이런 지역들은 다 조정하였습니다. 파랗게 표시된 부분들이 다 그런 지역이 되겠습니다. 이렇게 다섯 가지 유형을 제안하면서 동대문구에서 일반적으로 세분화 계획안을 다음과 같이 작성을 해 갑니다. 이렇게 해서 자치구 계획안을 가지고 서울시에 실무조정협의회가 구성돼 있는데 거기에 보고를 하였습니다. 보고한 결과 다음과 같은 지적사항이 나왔습니다. 전체적으로 종합해서 말씀드리면 현재 상향조정한 대상지역에 대해서는 재조정을 하라는 지시사항이 내려왔는데 저희 동대문구에서는 아까도 말씀드린 청량리 부도심 지역이나 지구중심 지역에 중심기능의 제고, 그리고 간선도로변의 토지이용의 효율성 측면, 민원해소 측면에서 봤을 때 현재 자치구 계획안으로 하는 것이 합당하겠다 해가지고 조정을 하게 되었습니다. 그래서 자치구 계획안을 원안대로 1월달에 주민공람을 실시하였습니다. 그래서 이 안이 아까 말씀드린 자치구계획안과 똑같은 안으로 공람을 실시하였습니다. 그랬을 때 전체적으로 보면 제1종이 22.5%, 2종 7층이 23.1%, 12층이 21.8%, 3종이 32.6%, 그것을 전체적으로 보면 3종이 17.8%에서 32.6%로 상향조정이 됐다고 하겠습니다. 주민공람을 한 결과 다음과 같은 의견 내용이 나왔습니다. 첫 번째로 서울시 도시계획과와 상임기획단, 시정개발연구원 해서, 아까 실무조정협의회에서 나온 의견대로 전체적으로 조정안을 재검토 및 조정이 필요하다고 여기에 나왔고. 이것에 대해서는 마찬가지로 동대문구는 상대적으로 1종, 2종 비율이 높게 나타나고 이렇게 했을 때 앞으로 토지이용의 활성화 추진에 어려움이 있고 또 지역간 불균형 해소 측면에서 반영을 안 했습니다. 두 번째로 동대문구 주택과에서 의견이 나왔는데 재개발 예정구역 중에서 1종, 2종으로 계획된 지역을 모두 3종으로 해 달라는 의견이 나왔는데 이 지역에 대해서는 주택 재개발 예정구역은 현재의 개발밀도 입지특성을 가지고 반영을 해야 되기 때문에 상향조정은 어렵다고 보겠습니다. 그리고 민원이 또 들어왔는데 재개발 재건축 추진구역이 되겠습니다. 그 지역이 휘경1동, 2동, 그리고 전농6구역, 이문 대우 주택조합이 되겠습니다. 이 지역을 모두 3종으로 조정해 달라는 요구가 있었는데 이 지역은 향후 재개발 구역 지정시 또는 재건축 시행에 따른 지구단위계획 수립 시에 구체적인 개발을 통해서 종세분 하면서 상향조정하는 것이 타당하다고 보겠습니다. 그래서 모두 반영을 하자는, 이렇게 빨갛게 표시한 이 지역이 민원 의견이 되겠고, 파랗게 표시된 지역이 아까 두 번째로 말씀드린 재개발 재건축 구역들이 되겠습니다. 매뉴얼에 의한 계획안을 저희가 도표로 나타내 본 것이고, 매뉴얼과 자치구 계획안을 비교해 보면 제1종은 약 8.3% 크게 감소를 했습니다. 그리고 2종 7층과 2종 12층은 3.9%와 2.6%로 다소 감소를 했고, 반면에 3종은 17.8%에서 32.6%로 14.8% 정도가 크게 증가를 했다고 보겠습니다. 도표로 보시는 바 이렇게 나타납니다. 이것은 서울시 25개 구청에서 매뉴얼에 의한 것만으로 보면 제3종을 기준으로 했을 때 중간정도 됩니다. 그러니까 13번째 정도 된다고 보겠는데 자치구 계획안을 가지고 봤을 때 저희가 32.6% 전체적으로 7번째 정도 됩니다. 저희가 강서구나 이런데 하고 비슷하다고 생각이 되고, 매뉴얼에 의하면 성북구하고 거의 같습니다. 17.8%인데 성북구는 자치구안이 22%로 조정이 되고 저희는 17.8% 똑같은데 32.6%로 조정이 됐습니다. 그래서 이것이 앞으로 도시계획위원회 자문을 거쳐 가지고 서울시에 결정요청을 하게 됐는데 앞으로의 과정을 말씀드리면 현재까지는 2002년 8월과 10월에 세분화계획안 자치구 점검을 받았고 계획안을 확정해 가지고 12월달에 실무조정협의회에 보고를 해서 아까 같은 지시와 조치사항을 취했습니다. 그리고 2003년 1월달에 주민공람을 실시하였고, 앞으로 2003년 4월에 구 도시계획위원회의 자문을 거쳐가지고 서울시에 결정 요청할 계획으로 있습니다. 서울시에 결정 요청을 하게 되면 이걸 검토해서 확실하게 어떻게 결정할 지는 모르겠습니다마는 저희 자치계획안대로 됐으면 좋겠는데 여러 가지 서울시에서도 의견이 많이, 일전에 저희가 부시장님 보고를 샘플로 5개 구에 대해서 선정을 해가지고 보고를 한 바가 있습니다. 그래서 5개구 중에 저희 동대문구 한 구가 선정돼 가지고 부시장님께 보고를 드린 적이 있습니다. 그런데 샘플 중에는 실무조정 매뉴얼과 실무조정 협의회에서 나온 지시사항을 거의 다 수용한 구, 중간 정도 수용한 구, 100% 가깝게 수용하지 않은 구 이렇게 5개구를 선정해 가지고 보고를 받았는데 저희 동대문구는 실무조정 협의회의 지시사항을 거의 100% 수용하지 않은 구로써 보고를 드린 바 있습니다. 거기에 대해서는 일단 보고는 받으시고 나름대로 서울시에서 의견을 취합해서 방침을 내릴 것으로 생각이 됩니다. 이상으로 보고를 마치겠습니다.

수고 하셨습니다. 다음은 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.

도시관리계획용도지역(일반주거지역)종세분변경결정에관한의견제시의건에 대한 검토의견을 보고드리겠습니다. 보고드릴 내용은 위원님들께 배부하여 드린 검토보고서 16페이지 5번 사항이 되겠습니다. 본 의견제시안은 종전 일반 주거지역을 2003년 6월 30일까지 제1, 2, 3종 일반 주거지역으로 세분화하도록 2000년 도시계획 법령이 전면 개정되어 서울시에서 제정한 일반 주거지역 세분화 매뉴얼을 기초로 용역을 시행하고 서울시 협의 등을 거쳐 우리구 세분화 계획안을 수립하여 쾌적한 주거환경 확보를 위한 적정밀도 유지와 개발유도로 효율적인 토지이용 및 관리에 기여하고자 하는 것으로 서울시 실무조정협의회의 의견은 타 자치구와의 형평성 등을 감안하여 저층의 일반 주거지역을 현재 구체적 개발 정비계획이 없는 상태에서 저층 위주 개발된 지역에 대하여 미리 상향조정하는 것은 난개발과 과밀개발을 초래하여 주거환경을 악화시키는 요인이 될 수 있으므로 매뉴얼에 따라 종세분하고 향후 구체적인 개발 정비계획 수립 시 지구단위계획 등을 통하여 필요한 기반시설 추가확보 여부 등을 감안하여 종세분 검토 조정 요망한다는 내용이고, 우리구 의견은 구 전 지역이 1 2종 비율이 높게 나타나 서울시 안대로 종세분 계획 확정시 지역 개발 및 토지이용 활성화 추진이 어려워 지역간 불균형 해소, 강남 북 균형발전, 지역 토지이용 활성화, 효율적인 토지이용 기능제고를 위해서는 용도지역 세분조정이 필요하다는 내용으로 서로의 의견이 상충돼 있으며, 서울시 매뉴얼에 의하면 제2종 일반 주거지역 및 재개발 재건축 추진지역에 대하여는 고층 고밀 개발이 가능하도록 미리 제3종 일반 주거지역으로 상향조정하는 것은 난개발과 과밀개발을 초래하여 주거환경을 악화시키는 요인이 될 수 있으므로 우선 개발 밀도에 따라 종세분 하고 향후 재개발 구역 지정 및 재건축 사업을 시행할 때 도시 주거환경 정비 기본계획 또는 지구단위계획 등을 통하여 필요한 도시 기반시설 추가확보 및 지역 여건 등을 고려하여 상향조정하고, 청량리 부도심권 및 배후 지역은 서울시 도시기본계획상 부도심으로 동북부 생활권의 중심지 및 교통의 요지이고, 지역개발의 거점 역할을 위하여, 또 장안동 지구는 상업 업무 기능이 발달되어 있어 지구중심 기능 및 토지이용 활성화를 위해서, 간선도로변의 효율적인 토지이용 및 간선가로 기능제고, 용도지역 선형의 정형화를 위해 용도지역 세분 조정하는 것은 타당하나 우리구의 전략적 개발의지 및 주거지간 형평성, 민원해소, 쾌적한 주거환경 확보를 위한 적정밀도 유지와 개발유도로 효율적인 토지이용 및 관리를 위하여 전체적으로 세밀한 조정 검토가 있어야 한다고 판단됩니다. 이상 보고를 마치겠습니다. (검토보고는 끝에 실음)

전문위원 수고 하셨습니다. 중요한 일반 주거지역 세분화 계획안이기 때문에 시간도 흘렀고, 잠시 휴식을 위하여 정회를 선포합니다.

도시관리계획용도지역및용도지구변경결정에관한의견제시의건에 대해서 보고를 드리기 전에 전 안건과 마찬가지로 세부적인 것은 과업을 수행한 용역사로 하여금 자세한 설명을 드리도록 하겠습니다. 도시관리계획 용도지역 용도지구 결정 및 변경 결정에 관한 의견제시안이 되겠습니다. 위치는 휘경동 43번지 일대가 되겠습니다. 제안사유는 도시관리계획 용도지역 즉, 일반 주거지역이 되겠습니다. 변경 결정인데 계획 대상지의 지역적인 특성으로 인해서 용도지구의 변경을 검토할 경우 배봉산 경관보호의 기조를 유지하면서 지역 실정에 맞는 합리적인 개선 방안을 마련하고 경관지구 해제 시 당초의 용적률이 90%에서 150%로 증가되므로 대상지역 주민의 신규 건축행위 촉진이 가능합니다. 또한 제1종 일반 주거지역으로 변경될 경우 용적률에 의한 관리만으로는 배봉산의 경관유지는 곤란할 것으로 판단이 되어 별도의 강구 방안이 필요하다고 보겠습니다. 그래서 도시관리계획 용도지구 즉, 경관지구와 고도지구 결정 및 변경 결정을 추가로 같이 할 계획으로 있습니다. 배봉산의 경관보호를 위해서 제1종 일반 주거지역으로 변경을 하되, 최고 고도지구 높이를 10m, 3층 이하로 제한하는 것이 되겠습니다. 최고 고도지구로 지정하여 관리를 하고 추후 지구단위 계획구역으로 지정하여 구체적인 관리계획을 수립함으로써 체계적인 관리방안을 마련코자 합니다. 또한 국토의계획및이용에관한법률 제30조 규정에 의거 도시관리계획 용도지역 변경결정 및 도시관리계획 용도지구를 변경 즉, 해제하고 용도지구, 고도지구가 되겠습니다. 결정을 입안하고자 동법 제28조 및 같은 법 시행령 제22조에 의거 구의회 의견을 청취하고자 합니다. 입안내용을 말씀드리면 일반 주거지역 49,820㎡를 폐지하고 그 지역에다가 1종 일반 주거지역으로 지정하고자 합니다. 그리고 경관지구는 49,820㎡가 도로변으로는 일반 주거지역이 포함돼 있습니다. 경관지구는 면적이 40,180㎡인데 이 지역을 경관지구에서 폐지를 하도록 하고, 새로운 최고 고도지구 40,180㎡에 대해서 건물 층수는 3층, 높이는 10m이하로 제한하는 고도지구를 지정코자 하는 것입니다. 그리고 이에 대해 저희들이 공람 공고를 했습니다. 작년 12월 23일부터 금년 1월 6일까지 공람 공고를 해가지고 주민의견을 청취한 결과에 대해서 보고를 드리겠습니다. 주민 의견은 휘경2동에 동성빌라 촌에 사시는 분이 의견을 제시했는데 평생 숙원인 경관지구를 해제해 달라 하는 내용과 시 도시계획과의 의견에 대해서 말씀드리면, 시에서는 경관지구 관리계획상에 15,000㎡ 이상의 대규모 지역으로 자연경관지구 해제를 검토할 수 있는 소규모 지역의 요건을 충족하지 못한 지역이다, 그래서 해제검토 요건에는 부적합하다 하는 의견과, 또한 배후의 임상이 양호한 근린공원이 입지하여 자연경관 지구의 기능이 유지되고 있는 지역으로써 동 지역의 해제를 추진하는 경우 타 경관지구와의 형평성 시비 및 파급 영향 등을 고려할 때 바람직하지 않다 하는 의견과, 또한 일전에 고 건 시장 계실 때입니다. “시민과 시장의 데이트” 등의 결과 자연경관지구 해제는 곤란한 것으로 결론된 바 있어 여건이 변화되지 않은 현 상황에서 해제 추진은 바람직하지 않다는 의견과 동 지역의 자연 경관지구 해제는 서울시 전역의 경관지구 관리정책과 연계되는 사항으로써 신중한 검토가 필요한 사항으로 2003년 자연경관지구 등을 중심으로 한 용도지역 지구에 합리적인 관리 방안을 마련 용역수행 시 함께 검토하는 것이 바람직하다는 시 도시계획과의 의견이 있었습니다. 상세한 것은 해당 용역사로부터 보고를 드리도록 하겠습니다.

준비가 덜 됐는데 잠시만 기다려 주시기 바랍니다. 휘경동 43번지 일대에 대해서 타당성 검토한 내용에 대해서 간략하게 설명드리도록 하겠습니다. 휘경동 43번지 일대 같은 경우는 지금 현재 대부분 주택이 노후화 되어 있어 가지고 개량 또는 재건축이 필요한 실정입니다. 그런데 지금 현재 경관지구로 지정되어 있기 때문에 용적률의 제한이나 이런 것 때문에 사업성이 결여되기 때문에 주민들이 재건축이나 개량을 하지 못하고 있어 계속적으로 반복적인 민원이 제기되고 있는 실정입니다. 그래서 본 과업은 주민들의 불편을 최소화하면서 도시가 건전하고 지속적으로 발전할 수 있는 방안이 없겠느냐, 그 방안을 모색하기 위해서 본 용역을 하게 됐습니다. 과업의 범위는 우선 휘경 43번지 같은 경우에는 배봉산 근린공원 인근에 있습니다. 그래서 대상지 면적으로는 15,000평 정도가 되겠습니다. 대상지에 대한 입지여건을 살펴보면 과업대상지 우측으로 도시계획도로가 지나고 있습니다. 25m짜리 왕복 6차선 도로가 지나가고 있고 대상지 서측으로는 배봉산 근린공원이 지정되어 있습니다. 동측으로는 주공아파트 25층이 이미 건축이 완료돼서 입주가 끝이 난 상황이고 남측으로는 휘경여자 중 고등학교가 입주해 있습니다. 그리고 주변지역에 법무부 관찰시설이라든지 공공시설이 많이 입지해 있는 상태가 되겠고 도로에서부터 배봉산 근린공원까지 표고차가 약 30m 정도 나고 있는 경사지면에 과업대상지가 위치해 있습니다. 현재 도시계획 사항으로는 용도지역상으로 일반주거지역으로 지정이 되어 있습니다. 조금전에 보고를 받으셨겠지만 지금 현재 용도지역 세분화 작업을 진행 중인데 아직까지는 종별 세분화 작업이 완료가 안됐기 때문에 일반주거지역으로 지정이 되어 있는 상태이고 전체 대상지 중에서 지금 현재 진한색으로 표시되어 있는 부분이 경관지구로 지정이 되어 있는 지역입니다. 그리고 도로변으로 미관지구로 지정이 되어 있는 상태가 되겠습니다. 현황분석 내역인데 이 부분에 대해서는 간략하게 설명을 드리도록 하겠습니다. 현재 대상지 전체에서 동대문구청 소유의 토지는 대부분 도로가 되겠습니다. 색깔 표시된 부분이 도로부지가 되겠고 나머지 노란색은 사유지로 소유자가 되어 있습니다. 지목별로는 대부분이 대지고 기타 잡종지 또는 임야나 도로가 분포되어 있습니다. 규모별로는 이쪽에 연립주택 지역같은 경우는 600㎡ 이상의 대규모 단지가 되겠고, 하단부에는 200㎡ 미만의 소규모 단독주택지가 되겠습니다. 용도별로는 윗 부분이 연립주택이 대부분을 차지하고 있고 아래 부분은 단독주택이고 도로변에 붉은색으로 표시되어 있는 부분이 가게라든가, 근린생활시설이 되겠습니다. 그리고 하단부에 아파트가 하나 위치되어 있습니다. 규모별로는 연립주택 규모가 1,000㎡이상 큰 규모가 많이 분포가 되어 있고 단독주택 지역같은 경우에는 85㎡ 미만의 소규모 건축물이 많이 분포가 되어 있는 상황입니다. 층수별로는 현재 이 지역이 경관지구로 지정이 되어 있기 때문에 3층 이상 건축을 못하는 지역입니다. 그래서 연립주택같은 경우는 최고 3층까지 되어 있고 밑에 부분 5층짜리 아파트가 있는데 이 아파트같은 경우는 경관지구가 지정된 이후에 규제사항이 생겨나기 전에 건축이 되어 있는 아파트기 때문에 5층짜리 아파트가 지구 내에 들어가 있습니다. 건축 년도별로는 대부분이 ‘89년 4월 1일, ’85년 7월 이전에 15년 이상 된 건축물이 상당히 많습니다. 밑에 단독주택지 같은 경우는 대부분이 20년 이상된 노후화 된 건물이고 연립주택 역시 파란색 부분이 한 15년 정도 경과된 노후화 된 건물이 되겠습니다. 서울시 전체 경관지구 지정 현황이 되겠습니다. 서울시 전체는 약 24개 지구가 지정되어 있고 그 중에 우측에 동대문구에서는 월곡지구와 전농지구로 두 개의 경관지구로 지정이 되어 있습니다. 전체지역으로 관리지역을 분류하기 위해서 서울시에서는 4개의 관리지역 분류기준을 만들어서 경관지구를 관리하고 있습니다. 그 중에서 저희같은 경우에는 해당되는 기준에 따라서 검토를 해본 결과 건축규제 완화 관리지역으로 갈 수 있는 기준이 3개가 저촉이 되고 있고 용도지역 조정을 할 수 있는 안 중에 하나가 해당이 되고 있습니다. 그래서 세 개가 해당이 되는 건축규제 완화 관리지역으로 가는 것이 사실 맞다고 판단이 되지만 용도지역 관리 조정을 하기 위한 해당 요건인 학교 등 대규모 시설에 연접해 있습니다. 그래서 그것 역시 두 가지를 같이 검토해 봤습니다. 그 내용은 뒤에 설명을 드리도록 하겠습니다. 그래서 관련 규정에 따라서 건축이 가능한 면적에 대해서 검토해 봤습니다. 그래서 일반 주거지역으로 갔을 때, 일반 주거지역으로 변경됐을 때는 용적률이 150%까지 건축이 가능하고 규제를 완화하는 지역으로 갔을 때는 건축이 160%까지 건축이 가능하겠습니다. 물론 지금 현재는 현황상으로 보면 평균 용적률은 71.8%가 되겠습니다. 현재는 71.8%지만 1종으로 갔을 때는 150%까지 건축이 가능하고 규제완화 지역으로 갔을 때는 160%까지 건축이 가능하다는 판단이 됐습니다. 그래서 몇 가지 안을 상정해 봤는데 첫째는 건축규제 완화 관리지역으로 가는 안입니다. 이것은 저희 대상지역같은 경우에는 검토를 해본 결과 사업을 추진하는데 있어서는 가장 높은 용적률을 받을 수 있을 것으로 판단이 됐습니다. 용적률이 160%까지 갈 수 있기 때문에 사업성이나 사업하는데 가장 좋을 것으로 판단을 했었는데 주민들의 민원을 해소할 수 없다는 문제점이 발생했습니다. 두 번째는 현재 용도지구를 조정하는 것입니다. 경관지구를 해제한다는 안이 되겠습니다. 물론 경관지구를 해제한다는 안 자체는 주민들의 요구사항이기도 하고 숙원사항인데 그렇게 했을 때 문제점이 발생하는 게 용적률 자체는 현재의 90%보다 150%로 늘어나기 때문에 60% 가량이 증가합니다. 그래서 기본적으로 용적률이 60% 증가되기 때문에 건축행위가 많이 촉진될 가능성은 있지만 그렇게 될 경우에는 기본적으로 경관지구의 목적인 배봉산의 경관을 유지하기가 곤란하다는 문제가 생겼습니다. 그래서 용도지구는 해제하되 배봉산의 경관을 계속 관리하기 위해서는 다른 관리방안이 있어야 되겠다, 그래서 저희가 생각해 낸 방안은 해제를 하되 배봉산의 경관을 훼손하지 않도록 고도지구를 지정해서 높이를 3층 10m까지 지정하면 용적률 자체는 150%까지 찾아 먹을 수 있는데 층수만 3층까지 지정하면 그래도 배봉산의 경관은 많이 훼손되지 않을 것 아니냐 이런 결론에 도달하게 됐습니다. 그래서 참고로 밑에 건축제한 사항의 비교를 보시면 지금 현재 건축규제 관리사항을 보면 자연경관지구가 3층의 90%까지 용적률을 찾아 먹을 수 있는데 단순히 용도지구를 해제했을 경우에는 똑같이 150%지만 4층까지 고도를 올라 갈 수 있습니다. 그렇게 되면 배봉산의 경관을 많이 해치는 문제가 발생하기 때문에 10m에 3층으로 최고 고도를 제한을 해도 용적률 자체는 150%까지 건축할 수 있기 때문에 별다른 문제가 발생하지 않을 것이다, 그렇게 하는 것이 또 배봉산의 경관도 유지하면서 지역 주민들이 용적률을 어느 정도 할 수 있는 그런 방안이 되지 않겠느냐는 검토내용이 되겠습니다. 그래서 결론적으로는 첫 번째 1안 같은 경우에는 건축규제를 완화한다는 것은 용적률 자체는 160%까지 찾을 수 있지만 주민들의 민원을 해소할 수 없다는 문제점이 있어서 채택하기 곤란했었고 여기는 방금 말씀드리지 않았지만 세 번째 안으로써 서울시의 의견이 되겠습니다. 경관지구를 그대로 유지시키라는 안이 되겠는데 그 안 자체는 물론 배봉산의 경관을 유지하기 위해서는 가장 좋은 안이 되겠지만 지역주민의 민원을 해소하거나 또는 아까 밑에 보셨지만 대상지 내에 밑에 부분에 단독주택지의 열악한 주거환경을 개선하기가 상당히 곤란한 문제가 있습니다. 그래서 이 안 역시 선택하기 곤란했습니다. 그래서 저희들이 최종적으로 선택했던 안은 경관지구는 해제하되, 해제하면서 최고 고도지구를 지정해서 주민들의 민원도 해결하고, 주민들의 민원을 해결하지만 서울시의 의견을 일부 반영하고 경관을 계속 유지한다는 의지를 보여주기 위해서 고도지구 지정을 같이 함으로 해서 그렇게 되면 경관지구의 관리주체인 서울시의 심의나 이런 것이 통과하는데 유리한 입장에 있지 않을까, 도움이 되지 않을까 또 그것이 경관지구를 유지하는 것과 지역주민의 민원을 해소하는 것과 두 가지를 다 해결할 수 있는 좋은 방안이 되겠고 해서 저희들이 결론은 경관지구는 해제하는 것으로 하고 고도지구를 3층 10m로 새로 지정하는 것을 결론으로 제시했습니다. 이상입니다.

수고하셨습니다. 다음은 전문위원 검토보고가 있겠습니다.

도시관리계획용도지역및용도지구변경결정에관한의견제시의건에대한 검토의견을 보고드리겠습니다. 보고드릴 내용은 위원님들께 배부하여 드린 검토보고서 5번 사항이 되겠습니다. 본 의견제시안은 휘경동 43번지 일원 동성빌라 공동주택 지역으로 자연경관 지구를 변경하고 일반주거지역을 제1종 일반주거지역으로 변경하되, 최고고도 높이 10m, 건물층수 3층 이하 지구로 지정하는 도시관리계획변경결정을 하고자 하는 사항으로 주민들의 의견은 자연경관 지구 일부만을 변경하는 것 보다 전체를 변경하여 달라는 의견이며 서울시 및 구청의 의견은 휘경동 43번지 일대는 서울시 경관지구 관리계획상 15,000㎡이상의 대규모 지역으로 자연경관 지구 해제를 검토할 수 있는 소규모 지역의 요건을 충족하지 못한 지역으로 해제 검토요건에 부적합하며, 배후의 임상이 양호한 배봉산 근린공원이 입지하여 자연경관 지구의 기능이 유지되고 있는 지역으로 동 지역의 해제를 추진하는 경우 타 경관지구와 형평성 시비 및 파급영향 등을 고려할 때 바람직하지 않다는 의견인 바, 동 지역의 자연경관 지구 변경은 서울시 전역의 경관지구 관리정책과 연계되므로 신중한 검토가 필요한 사항으로 2003년 자연경관 지구 등을 중심으로 한 용도지역 지구의 합리적인 관리방안을 마련하여 용역수행 시 함께 검토하는 것이 바람직하다고 사료됩니다. 이상 보고를 마치겠습니다. (검토보고는 끝에 실음)

전문위원 수고하셨습니다. 다음은 해당 지역 이규성의원의 보충설명이 있겠습니다. 이규성의원 나오셔서 말씀해 주시기 바랍니다.

또 질의하실 위원 계십니까? 지금 과장께서 말씀하시기를 1, 2, 3, 4 전부다 여러 가지 사항이 보편적으로, 청원자의 얘기도 잘 들었습니다마는 철도청과 협의해서 모든 것이 해결되는 쪽으로 말씀하셨는데 어쨌든 간에 우리 주민의 불편을 해소하는 차원에서 이것은 신중히 검토해서 해결해야 된다고 생각합니다. 질의하실 위원 계십니까?