김만호도시계획과장
안녕하십니까? 도시계획과장입니다. 지금부터 재정비촉진계획 결정(변경)안에 대한 구의회 의견청취 건을 보고드리도록 하겠습니다. 먼저, 보고 사유입니다. 전농·답십리 재정비촉진지구 내 지구단위계획 구역이 있는데 이 구역이 기존에 획지 계획으로, 대규모 개발계획으로 수립되어 있었던 바 이 사업이 진행이 되지 않았습니다. 그래서 저희가 2017년도부터 개별 필지에 건축허가가 가능하도록 재정비하는 사항이 되겠습니다. 관련 근거는「도시정비 촉진을 위한 특별법」 제9조에 따라 진행을 하고 있습니다. 주요내용은 전농동 일대에 있는 총 재정비촉진지구 810,000㎡ 중 약 44,000㎡에 해당하는 사항입니다. 2017년도 9월에 용역을 착수했고 작년 8월에 주민설명회, 그리고 금년 6월에 시·구 합동회의를 거쳐 8월 1일부터 주민 공람공고 및 관련 부서 협의를 완료했습니다. 위치는 전농동 695번지 일대가 되겠습니다. 지구단위계획 구역이 이 밖에도 일부 있는데 이 부분은 재정비촉진지구가 아니다 보니까 서울시의 도시관리과에서 관리하고 있습니다. 그래서 금번 재정비하는 과정에서 재정비촉진지구 내에 있는 부분을 ‘전농1’, 그다음에 재정비촉진지구 밖에 있는 부분을 ‘전농2’로 구분해서 용역을 진행한 사항이 되겠습니다. 용도지역은 근린상업지역, 준주거, 제2종 일반주거지역이 되겠습니다. 대상지 내의 현황입니다. 대상지 내에 있는 사가정로, 그리고 동측으로는 전농로가 위치해 있고 주변으로 청량리역과, 그리고 반경 1km 내에는 청계천이 접해 있는 그런 곳이 되겠습니다. 대상지의 내부를 본 사진이 되겠습니다. (PPT 설명) 여기 내부에 골목길이 보이고 여기는 전농 로터리시장 입구가 되겠습니다. 그리고 내부는 보시는 바와 같이 좁은 골목길로 구성이 되어 있어서 소방 진입로나 이런 것들이 확연히 부족한 그런 사항이 되겠습니다. 도시관리계획 결정(변경)안에 대해서 말씀드리겠습니다. 일단 재정비촉진지구 전체적인 면적에는 변함이 없습니다. 그리고 지구단위계획 구역은 말씀드린 바와 같이 이 네 귀퉁이가 지구단위계획 구역인데 이 재정비촉진지구 내 부분과 재정비촉진지구 외 부분 이렇게 2개 부분으로 지구단위 구역을 나눈 사항이 되겠습니다. 기반시설에 대한 내용입니다. 기반시설은 이 로터리 부분에 불합리한 도로 현황과, 도시계획시설 도로부분과 도로현황이 일부 맞지 않는 부분을 조정한 사항이 되겠습니다. 교통광장의 면적이 도시계획시설 도로에 맞춰서 선형을 일부 변경한 사항이 되겠습니다. 용도지역 변경사항입니다. 용도지역은 이쪽 하단부에 전농7구역 사업하면서 남은 이 부분만 일부 조정을 한 사항입니다. 다른 부분은 변경사항이 없습니다. 기반시설 부분입니다. 기반시설은 기존에 있는 공원을 폐지하는 계획으로 세웠고요. 그다음에 도로선형을 일부 변경하는 것으로 계획을 세웠습니다. 지금 현재 정비구역이 지정되어 있고 추진위원회가 설립되어서 조합설립동의서를 받고 있는 전농8구역과 연결되는 이 도로는 현재 위에 도로가 18m로 되어 있고 밑에는 8m로 되어 있지만 차로 폭은 왕복 2차로로 동일하게 유지되는 사항이 되겠습니다. 아울러 서울시에서는 전농8구역에 도로 폭을 향후에 소폭으로 줄이는 방안을 제시하고 있습니다. 현재 재정비촉진계획의 커다란 흐름, 방향은 공원부분은 가능하면 많이 설치하지 않고요. 건축물로 기부채납을 받아서 지역주민들이 어떤 문화, 그리고 체육활동을 할 수 있는 그런 복지시설로 받고 있는 추세여서 저희도 그러한 계획으로 변경을 한 사항이 되겠습니다. 가구 및 획지, 그리고 공동개발에 대한 건인데요. 아까 말씀드린 바와 같이 기존에 지구단위계획 구역은 보시는 바와 같이 특별계획구역으로 큼직하게 구분을, 선을 그냥 그어 놓은 그런 상태다 보니까 약 10여년 동안 사업이 진행된 사항이 없습니다. 그래서 저희가 주민들의 의견을 수렴해서 지금 진행이 가능한 곳, 이곳은 특별계획 가능구역으로 해서 2년 동안 사업을 진행하실 수 있게 해놓은 거고요. 이 위에는 시장 재건축을 염두에 두고 지역 주민들의 의견을 받아 들여서 특별계획구역으로 나눈 사항입니다. 나머지 부분은 1인 소유일 때는 공동개발 지정을 했고요. 그렇지 않은 경우, 부득이한 경우만 지정을 했고 나머지는 권장, 또는 개별 건축으로 개발할 수 있도록 한 사항이 되겠습니다. 그다음에 용도계획입니다. 용도계획 부분에서는 기존에 체육관련 시설이라든지, 그다음에 운동시설 등이 들어 올 수 있도록 조금 계획 기준을 더 확장해서 다양한 시설들이 들어올 수 있도록 조정을 했습니다. 건폐율 계획입니다. 건폐율 계획은 기존에 50% 이하였던 부분을 60% 이하로 조정을 해서 지상 1, 2층 상가 시설의 어떤 확보가 용이하도록 그렇게 조정을 해놓은 사항이 되겠습니다. 용적률 계획입니다. 용적률 계획은 크게 변화가 없습니다. 이곳은 용도지역 상향된 지역으로써 기준용적률은 200에서 300 이렇게 됐고요. 그다음에 허용 용적률을 줘서 상한까지, 약 600%까지 가는 부분으로 했습니다. 여기서 허용부분은 건축물을 건립할 때 공개공지, 또는 친환경 건축물 인증, 또는 에너지 효율등급 상향 등으로 해서 허용 용적률을 모두 찾을 수 있도록, 쉽게 찾을 수 있도록 그렇게 계획을 수립해 놓았습니다. 그다음에 높이 부분입니다. 높이는 기존 기준은 80m에서 100m로 했고요. 그거를 그대로 준수를 했습니다. 참고로 여기 낮아진 부분들은 개별필지 계획으로 수립하는 과정에서 필지가 작은, 면적이 작은 건축물들은 이 정도면 가능해서 이걸 조정해 놓은 사항입니다. 그다음에 건축물 배치 및 형태계획 부분인데요. 이 부분은 건축 한계선 부분은 약간 변경을 했고 벽면 지정선과 벽면 한계선 이것은 그대로 놔두는데 대신 벽면 지정선 같은 경우는 상층부를 완화를 해주는, 그러니까 2, 3층까지 하면 4, 5층은 완화를 받는 그런 사항이 되겠습니다. 대지 내 공지 및 통로 계획입니다. 이거는 특별계획구역인 부분만 이렇게 관통할 수 있도록 대지 내 공지 및 통로 계획을 수립했습니다. 차량 동선 및 주차계획입니다. 간선도로변 진·출입 배제의 원칙을 준수했고요. 부득이한 경우에만 열어주는 걸로 계획을 수립했습니다. 그다음에 특별계획 가능구역 부분입니다. 특별계획 가능구역은 현재 이 삼각형 땅에 예전에는 특별계획구역이었는데 이걸 특별계획 가능구역으로 지정을 해서 2년 동안 사업이 완료될 수 있도록, 그리고 사업이 진행되지 않으면 특별계획 가능구역이 해제되고 개별필지의 계획으로 개별적으로 사업이 진행될 수 있도록 계획한 사항입니다. 윗부분에 특별계획구역을 남겨 놓은 이유는 이쪽이 시장통입니다. 이 시장통은 개발계획을 도저히 개별 필지로는 하기가 불가능하기 때문에 지역 상인회 회장의 의견을 받아들여서 특별계획구역으로 지정을 해놓은 사항입니다. 그다음에 특별계획구역 변경내용은 보시는 바와 같이 이렇게 변경을 해 놓은 사항입니다. 이 토지의 장방이 좀 길기 때문에 중간에 공공통로를 설치해서 어떤 일반인들의 보행권을 확보하는 것으로 계획했습니다. 그다음에 특별계획 가능구역인데요. 기존에 계획이 보시는 바와 같이 통으로 되어 있으면서 각각 또 개발할 수 있는 그런 방식으로 돼 있었는데 이거는 기반시설 부분과 계획 자체가 워낙 너프한 상태고 실현이 불가능한 상태여서 이걸 통째로 계획을 하는 걸로 계획을 했고요. 현재 지역 주민들은 약 85%의 찬성률을 보이고 향후에 저희가 특별계획 가능구역으로 결정이 되면 주민들께서는 주민 제안의 형태로 사업을 진행하는 것으로 진행을 하고 있습니다. 그다음에 획지 및 건축물 용도에 관한 부분인데요. 보시는 바와 같이 개별필지 계획으로 변경을 해놓은 사항이 되겠습니다. 저희 지구단위 변경안에 대해서 저희가 관계 기관 협의를 해놓은 결과 총 21건의 의견이 접수가 되었고 반영은 11건, 부분반영 2건, 추후 반영 및 검토 6건, 미반영 2건으로 처리를 했습니다. 먼저, 서울시 주거사업과에서는 지중화 사업이나 그다음에 도로공원 최소화 및 임대주택 확보방안을 검토하라 그래서 그 부분은 반영을 했습니다. 그리고 서울시 시설계획과 외 3개 부서에서는 도로 축소에 대한 재정비촉진계획상 교통처리계획 적정성 검토와 그다음에 적정 도로폭원, 선형을 검토를 하라 그래서 이 부분에 대해서는 부분 반영을 했고요. 아울러 전농8구역과의 연계도로 부분에 대해서 서울시와 협의를 해서 왕복 2차로로 계획을 조정했습니다. 기타 서울시 여러 부서의 의견이 있었는데요. 저희가 지역주민들과 협의를 해서 반영될 부분과 미반영 될 부분을 정리를 했습니다. 그다음에 저희가 향후에는 오늘 의회 의견청취 이후에 10월 1일에 공청회를 개최하고 그 이후에 서울시로 재정비촉진계획 변경결정 요청을 할 예정입니다. 그러면 서울시에서는 서울시 도시재정비위원회 심의를 거쳐서 최종적으로 재정비촉진계획을 결정 고시하게 됩니다. 이상 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.