이일준 의원 발언

왜냐하면 그 위치가 들어가면 안 되는 위치예요.

그래서 서울시에서 다시 검토를 하고 있습니다. 이 부분은 일단은 올렸는데,

(자료를 보이며)보시면 여기가 한성대입구역이거든요.

여기 롯데리아 건물이에요. 현재 롯데리아 건물인데 이거를 없애는 게 맞거든요. 건물 짓는 거는 좀 아니거든요.

이 부분까지 같이 시에서 좀 고민할 거 같습니다. 왜냐하면 이 시설물은 당초에는 서울시에서 요구해서 반영은 했는데 다른 임대 형식으로 받는 거를 지금은 다르게 또 얘기가 나오더라고요. 그래서,

지금 올리는 거는 당초 약속이 이렇게 구청하고 시하고 협의가 된 게 이거라서 일단 올렸는데 협의 과정에서 아마 조정이 될 수도 있습니다.

위치가 아닙니다, 진짜.

건물을 보면 도로변에 큰 건물이고 뒤에 건물 하나 또 있고 건물을 그러면 두 개 동을 떼서 한다는 겁니까?

네.

현재 끝에가 도로고,

끝에,

여기가 새마을금고고?

여기가 마당이지 않습니까, 마당? 그래서 롯데리아를 철거하는 게 맞거든요.

이게 진짜 문제라니까.

그래서 이 얘기가 나오고 있습니다.

여기까지 하면 괜찮은데,

거기가 무슨 삐죽해 가지고,

그런데 이제 이거 말고 그냥 내부에 차라리 임대를 조금 더 짓는 게 어떻냐 이런 얘기가 나오고 있어요.

조합은 할 생각이 전혀 없습니다, 지금.

네.

430m 맞습니다.

자 질문사항, 이게 큰 건물은 협의가 상가건물이라 안 된다고 치더라도 뒤에 건물들은 작은 건물 아니에요, 이게?

작은 것도 있어요.

작은 건물 이거 동의를 안 해준다고?

네?

왜 이걸 제척을 하는 거예요? 동의를 안 해주는 거예요?

원래 이게 20년 넘게 안 된 이유가 여기 상가 소유자들이 반대를 했었거든요. “구역 제척 해달라” 그런데 여기는 해결이 됐고 여기도 반대를 하니까 못 넣은 거죠.

상가는 편의시설 때문에 이해가 가는데 뒤에는 이거 해 놓으면 아주 좁아서 안 좋거든요, 뒤에는.

뒤에 작은 건물들은 앞에 건물하고 결합해서 개발하는 걸로 돼 있기 때문에,

아니 뒤에 있는 건물이 앞에하고 결합돼가지고,

네, 맞습니다.

이게 옥에 티다, 내가 봐서는 진짜. 아니 상식적으로 그렇잖아요.

쉽지 않죠. 불가능하죠.

불가능한 얘기입니다. 소유주가 같지 않으면 불가능합니다.

그거 해 놓으면 나중에 보면 진짜 경관상 안 좋고 보면 그거 같이 하면 좋은데,

그래서 지금 되도록 연말에 통합심의할 수 있게끔 지금 추진하고 있는데,

아까 이일준 위원님이 말씀하신 대로 그 끄트머리 저거 진짜 그것도 그렇고 큰 건물 뒤에 이면도로도 그렇고,

그런데 큰 건물 뒤에 이면도로는 지금 할 수가 없습니다.

그러니까 같이,

지금 단계에서는 안 되고요.

못 하지, 동의를 안 해주니까, 이게 참. 이 사람들 후회해. 이거 절대 하고 나면 아주 후회한다고.

그러면 개천에 그 상가건물들은 다 동의 한 것이고요?

네.

그런데 이제 장사가 잘되다가 지금은 또 안 되시니까 동의를 한 거 같아요.

요즘에 안 돼, 코로나 이후로 안 된다고 지금.

옛날에는 잘 돼서 그랬는데 지금은 안 되니까.

그런 분들은 상가건물 없죠, 그 뒤에 아까? 없는 거지?

네.

네, 더 이상 질의하실 위원님이 안 계시면 토론하도록 하겠습니다. 토론하실 위원님 토론해 주시기 바랍니다. 토론하실 위원님 더 이상 안 계시면 의결하도록 하겠습니다. 의사일정 제1항 서울특별시 성북구 동소문제2구역 주택재개발정비사업 정비계획 변경 의견청취안을 성북구청장이 제출한 원안대로 의결하여 본회의에 부의하고자 하는데 이의가 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. 회의장 정리를 위해서 약 10분간 정회를 하고자 하는데 이의가 없으십니까? 이의가 없으므로 약 10분간 정회를 선포합니다. 2. 서울특별시 성북구 장위14구역 재정비 촉진계획 및 촉진계획 변경 의견청취안(성북구청장 제출)

안녕하십니까? 도시관리국장 최재준입니다. 평소 지역발전과 구민 복지향상을 위해 헌신적으로 의정활동을 수행하고 계시는 박영섭 도시건설위원장님과 도시건설위원회 소속위원님들께 감사의 말씀을 드리며 의안번호 546번 서울특별시 성북구 장위14구역 재정비 촉진계획 및 촉진계획 변경을 위한 의견청취안에 대한 제안설명을 드리겠습니다. 본 의견청취안은 주민제안을 통해 접수된 장위14구역 재정비촉진계획 변경안에 대하여 주민 열람공고 등 관련 절차를 거쳐 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제4조제3항 및 제9조제3항에 따라 구의회 의견을 듣고자 합니다. 주요내용으로는 서울시 재정비촉진계획 수립기준 개선안을 반영하여 주택공급 확대 등 재개발사업 추진을 촉진하고자 제2종 일반주거지역 7층 이하를 제2종 일반주거지역으로 용도지역 상향 등이 있으며 자세한 내용은 용역사인 도시건축이음에서 설명드리도록 하겠습니다. (참고)! 서울특별시 성북구 장위14구역 재정비 촉진계획 및 촉진계획 변경 의견청취안

도시계획업체 설명해 주시기 바랍니다.

지금부터 장위재정비촉진지구 변경 및 장위14구역 재정비촉진계획 변경 상정안에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. (영상자료를 보며) 먼저 대상지의 기호입니다. 본 대상지는 장위재정비촉진지구 서측에 위치하고 있습니다. 이 위치에 현재 위치하고 있습니다. 또한 장위14구역은 위치는 성북구 장위동 233-552번지 일원이고 면적은 14만 5,174.6㎡입니다. 현재 용도지역은 제1종 일반주거지역과 제2종 7층, 제2종 일반주거지역이 혼재되어 있습니다. 장위재정비촉진지구 전체의 사업추진 현황이 되겠습니다. 현재 사업을 완료한 지역들이 파란색으로 표시되어 있습니다. 그리고 현재 장위15구역과 14구역은 조합설립 인가 후 본격적으로 추진을 하고 있는 상황이 되겠습니다. 그리고 장위13구역은 당초에 해제되었으나 현재 신통으로 선정되어서 촉진계획을 다시 재지정하고 수립하는 내용을 수행 중에 있습니다. 12구역도 현재 구역지정 등을 통해서 재개발사업을 다시 추진하는 여건이 있습니다. 장위14구역은 2006년 10월 19일자로 장위재정비촉진지구 지정에 따라 결정되었습니다. 2008년 4월 3일자로 장위재정비촉진지구 촉진계획 결정고시가 있었고 2008년 5월 30일자로 조합설립추진위원회 승인과 2010년 5월 26일자로 조합설립인가가 있었습니다. 그 이후 사업 여건에 따라서 세 차례의 촉진계획변경을 추진해왔고 금회에 최근 완화된 용도지역 상향 등의 여건 등을 반영하여 2025년 7월 29일자에 변경을 구청에 요청한 바 있습니다. 11월 13일부터 현재 주민공람을 진행하고 있습니다. 대상지 현황입니다. 보시는 것처럼 장위14구역은 북측으로 장위로에 면해 있고 남측으로 오동근린공원과 면해 있는 상황입니다. 주요 변경내용을 설명드리겠습니다. 현재 주변지역에 여건이 앞서 설명드린 대로 변화되어 왔습니다. 그로 인해서 당초 지정되었던 불필요한 기반시설을 축소 조정하고 지역 내에 필요한 기반시설로 변경하는 내용을 포함하고 있습니다. 또한 작년에 도시재정비촉진법 변경에 따라서 법적 상한용적률의 1.2배까지 용적률을 완화할 수 있도록 한 바 이 내용이 반영되어서 용적률 상향을 계획하였습니다. 더불어서 용도지역이 1종, 2종 7층, 제2종으로 분리되어 있던 것들을 공동주택용지는 제2종 일반주거지역 단일화 용도로 용도지역 상향을 포함하여 계획을 하였습니다. 보시는 내용들에 대해서 안건별로 자세히 다시 설명드리도록 하겠습니다. 용도지역에 관한 사항입니다. 당초 장위14구역은 보시는 것처럼 장위로 변에는 2종 일반주거지역으로 지정되어 있고 오동근린공원 변으로는 2종 일반주거지역 7층으로 한 단지 내에 두 개의 용도지역을 결정한 바 있습니다. 금회에는 이 내용을 단일한 제2종 일반주거지역으로 통일하여서 용도지역을 하나로 단일하게 관리하며, 용도지역 완화에 따른 높이규제 등 여러 사업성을 개선할 수 있는 여건 등을 확보하는 내용이 포함되어 있습니다. 다음, 토지이용 계획에 대한 변경사항입니다. 앞서 말씀드린 사항으로 다시 정리해서 말씀드리면 장위로 북측에 장위13구역이 당초에는 촉진구역에서 해제되어서 현재 모아타운 또는 가로주택 정비사업 등이 부분 부분 추진되어 오던 것이 신통으로 지정됨에 따라 종합적인 재개발사업을 추진할 여건을 확보하였습니다. 더불어서 인접한 12구역도 구역해제가 있었지만 현재 다시 사업을 추진하는 여건 변화가 발생이 되었습니다. 이로 인해서 당초에 이 위치에 계획했던 주차장 용지 같은 경우에는 단독주택 용지가 계속 지속될 것을 고려해서 부족한 주차난을 해결하기 위한 주차장 용지였지만, 현재 그 부분에 대한 필요가 감소된 것으로 판단이 되었습니다. 그래서 불필요한 기반시설들을 축소하고 지역 내에 필요한 종합복지사회관과 그리고 서울형 키즈랜드 등 변화하는 생활 SOC 여건, 니즈에 맞춰서 새로이 조성되는 계획들을 변경 반영하였습니다. 그래서 당초에 있던 주차장 용지 2,408.6㎡는 삭제해서 폐지하였고, 그리고 공공청사 하부에 입체로 결정하여서 조성하려고 했던 주차장 용지 역시 폐지를 하고 이 내용 등을 사회복지시설과 공공청사, 공공지원시설 등 새로이 신설되는 시설 등으로 대체하는 계획을 반영하였습니다. 이로 인해서 기존에 공동주택용지는 104,552.2㎡에서 2,203.4㎡가 증가한 106,755.6㎡로 다소 증가하는 내용이 포함되어 있습니다. 다음 기반시설에 대한 세부내용을 설명드리겠습니다. 먼저 도로부분은 4개 도로의 선형 및 연장을 변경하여서 기존에 주차장 용지를 삭제하고 이 도로를 직선화하였습니다. 그것을 통해서 회전구간의 단순화를 통해 사고, 안전 등의 위험이 최소화되도록 계획을 하였습니다. 또한 공공청사로 인해서 기존의 도로가 그 바깥쪽으로 지나가도록 계획됨에 따라 이 구역간에 이 남측은 15구역입니다. 15구역과 14구역 사이에 도로로 인해서 잔여된 애매한 공간들이 공공공지로 기존에 설정되어 있었는데 그 부분을 다 통일해서 도로를 합리적으로 조정하고 기존에 15구역에서 조성하고자 하는 공공시설들과 복합해서 함께 공공시설 타운을 조성할 수 있도록 토지를 정리하였습니다. 그로 인해서 잔여 필지들을 삭제할 수 있었습니다. 그리고 도로가 이 오동근린공원까지 접근하여서 전체적으로 순환하는 당초의 계획체계는 그대로 반영하였습니다. 주차장 시설은 앞서 말씀드린 대로 이 부분에 있던 별도의 공영주차장을 폐지하고 또 공공청사 하부에 있던 주차장 시설도 폐지를 하는 것으로 계획하였습니다. 공원면적은 다소 증감이 발생되었고 공공공지는 앞서 말씀드린 이런 잔여 필지들을 공공공지로 지정하였었는데 그 부분도 금외에 삭제하였습니다. 그 외의 내용들은 추가로 설명드리도록 하겠습니다. 건축시설계획에 관한 내용입니다. 당초 결정되어 있던 내용은 전체면적 중에 용적률이211.6%로 결정되어서 층수도 2종 7층은 14층, 2종은 25층이라는 층수 규제를 적용받고 있었습니다. 이로 인해서 전체 세대수는 2,439세대 그중에 임대주택은 439세대로 결정된 바 있습니다. 금회에 변경하고자 하는 내용은 용적률을 263.49%로 상향을 하고 최고높이도 35층 이하로 대폭 완화하는 내용을 포함하고 있습니다. 이로 인해서 전체 공동주택 세대수는 2,846세대가 되고 임대주택은 574세대로 증가되는 내용을 반영하였습니다. 기반시설 분담계획안입니다. 전체구역 중에 순부담면적은 16,535㎡이고 순부담률은 12.19%가 되겠습니다. 이중에는 건축물로 건설에서 제공하는 면적 9,822.8㎡가 포함되어 있습니다. 용적률은 변경된 서울시 기준을 적용하여서 기준용적률도 당초 175.58%에서 20% 더 추가로 완화된 195.93%로 변경을 하고 용적률 인센티브와 완화 가능 용적률을 적용하였을 때 상한용적률도 당초보다 16% 정도 상향된 227.55%로 상향되었습니다. 여기에 추가해서 작년에 도시재정비촉진법 법적 상한용적률 1.2배까지 완화 내용을 반영하여서 전체 용적률은 263.49%로 계획을 하였습니다. 다음, 건축시설계획에 관한 변경사항이 되겠습니다. 당초 내용을 반영하여서 이 부분에 대한 내용 삭제와 공동주택단지가 보시는 것처럼 현재 동측과 서측 부분의 경계부분이 조정된 것을 보실 수가 있습니다. 다만, 당초에도 14구역 중앙에 오동근린공원으로 접근할 수 있도록 공공보행통로가 계획되어 있었습니다. 금회에 당초에 있는 폭원을 25m로 조정하여서 유지하는 것으로 계획에 반영을 하였습니다. 다음, 설계 개요입니다. 전체 공동주택 용지인 획지의 면적은 당초보다 2,203.44㎡ 증가된 106,755.64㎡이고 용적률은 당초 211.59%에서 52% 정도 증가된 263.49%입니다. 규모도 당초에는 25층에서 35층으로 10층을 증가시키되 주동 숫자는 31개 동에서 26개 동으로 5개 동을 축소하였습니다. 세대수도 당초보다 407세대 증가되어서 2,846세대로 계획을 하였습니다. 각 평형별 구성안은 보시는 바와 같습니다. 세부내역입니다. 다음, 건축계획배치도 내용 설명드리겠습니다. 장위로 변으로 측벽대응을 하지 않고 가로에 면하게 대응하여서 커뮤니티 시설 등 상가시설 등을 배치함으로써 가로 활성화에 기여하고자 합니다. 공공보행통로를 중심으로 개방공간을 확보하고 장위로 변에서 오동근린공원까지 일반인들이 자연스럽게 접근할 수 있도록 계획안에 반영을 하였습니다. 죄송합니다. 앞서 말씀드린 것이 당초 211% 계획안이고 금회에 주동 숫자를 줄여 가지고 계획한 내용이 되겠습니다. 당초 기조대로 근생상가, 편의시설 등을 장위로 변에 집중하면서 가운데 공공보행통로를 지속적으로 유지를 하였습니다. 변경된 획지의 경계에 따라서 주동 형태들을 변경하여서 탑상형 위주로 계획을 작성하였고 오동근린공원 변으로는 판상형이나 절곡형으로 대응을 하여서 조망상 오동근린공원을 바라볼 수 있도록 주동 계획을 하였습니다. 네, 이상으로 발표를 마치도록 하겠습니다.

네, 수고하셨습니다. 이어서 전문위원으로부터 검토보고를 듣겠습니다. 송세창 전문위원님 검토보고해 주시기 바랍니다.

전문위원 송세창입니다. 의안번호 제546호 성북구청장이 2025년 11월 12일 제출한 서울특별시 성북구 장위14구역 재정비촉진계획 및 촉진계획 변경 의견청취안에 대한 검토보고 드리겠습니다. (검토보고는 끝에 실음) (참고)! 서울특별시 성북구 장위14구역 재정비 촉진계획 및 촉진계획 변경 의견청취안(검토보고서)

네, 전문위원님 수고 많으셨습니다. 본 의견청취안에 대하여 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

이거 이거 두 개가 35층

여기는 아까 20층, 15층

이일준 위원님 질의해 주십시오.

기존에는 매우 안 좋았죠, 그래가지고.

그 부분에 대한 답변을 드리겠습니다. 과업을 시작하기 전에 조합에서는 타당성 용역을 먼저 진행을 하였습니다. 그래서 비례율을 검토하였고 이렇게 하였을 경우에 대략 한 10~15% 정도의 비례율 상승효과가 있을 것으로 기대를 하고 사업추진을 하고 있는 내용이고요. 그리고 공사비도 어느 정도 지역 여건을 감안해서, 공사비나 여건들도 물가가 많이 당초에 2011년도나 이때에 비해서 많이 올라갔고 그래서 그런 내용들을 감안했을 때에도 현재 이렇게 변경을 하게 되면 어느 정도 그래도 조합원들에 대한 부담이 많이 경감될 수 있을 것이라 기대하고 있습니다.

네, 그거보다 좀 더 높은 상황으로,

그런데 기존에 사업성이 안 나오다 보니까 사업시행인가가 조합총회에서 부결된 바가 있습니다. 그래서 현재는 이 변경안에 대한 조합원들의 기대도 높고 그다음에 변경되었을 경우에,

위원님께서 말씀 주신 문제들이 예전에 많이 발생이 됐습니다. 준공 후에 입주민들과 외부 주민들 출입에 관련돼서 많은 민원 사항들이 있었는데 현재 서울시에서는 관리상의 이유를 들어서 지상권설정을 하고 있습니다.

지상권 아니고 지역권을 설정합니다.

아 지역권을 설정해서 그거에 대한 공공이 관리할 수 있는 권한을 확보해가지고 입주민들이 그거를 입주 후에 막거나 차단해서 외부통행을 방해하는 행위들에 대해서는 관리할 수 있도록 그렇게 조치하고 있습니다.

조합에서 하는 겁니다.

개선되어 있습니다.

조건을 달 거고요. 그리고 준공 인가할 때 아예 그냥 울타리를 다 치게 해가지고 이 부분들 있잖아요. 보통 울타리를 나중에 치잖아요, 담장을. 그러다 보니까 나중에 준공 나고 나서 막는 경우가 있었는데, 아예 나갈 때 지금은 저희가 아예 치라고 하거든요. 그러면 못 막게 그 부분을.

지역권이요?

몇 년 됐습니다. 그거는.

오래 되지는 않고요.

오래 안 됐어요.

네.

코로나 그때서부터 그때쯤 한창 문제가 됐었거든요.

코로나 상관없이 그때쯤 한창 막는다 그래가지고 문제 나와서 그 해결책으로

네. 그전에는 저희가 아파트를 지으면 지구단위계획으로 관리하도록 되어 있거든요. 지구단위로 관리하면서 거기는 공공보행통로니까 행위를 못 하게 해놨는데, 어쨌든 주민들이 그걸 무시하고 막 해버리는데 어떻게 제지를 줄 조항이 없기 때문에 어떻게 할 거냐 그래서 지역권을 아예 권리관계 설정하자 그래서 지역권으로 지금 하도록 그렇게 하고 있습니다.

뭐 지역권은 특별하게 불이익 받는 건 없습니다..

사용료는 한번 법적으로 나중에 검토를 해 봐야겠지만 사용료 주는 거 없습니다.

이제 비용없이, 주는 거 없이 하는 거죠.

인센티브 준 겁니다, 그래서.

네, 준 거예요.

옛날에는 없습니다.

지금은 인센티브 준 겁니다.

지역권 대상은 아니고요.

이렇게 나가면 민원이 생기겠죠. 관리를 입대의에서 해야 되니까.

아파트 관리하는 데가 하는 게 맞는데 말씀하신 대로 그런 문제는 좀.

네.

네, 그런 겁니다. 제가 그거까지는.

그리고 저희가 풍수해 대책 기간이 10월 15일까지다 보니까. 또 올해 비가 또 많이 잦아가지고요. 그런 면도 있었습니다.

10월 달력이 안 넘어갔어? 앞으로 이런 일이 없도록 해주시고 놓치지 않도록 부탁을 드립니다.

네.

더 이상 질의하실 위원님 안 계십니까? 더 이상 질의하실 위원님이 안 계시면 의사일정 제3항 예비비 사용내역 보고의 건에 관한 청취를 마치도록 하겠습니다. 박정훈 건설교통국장님을 비롯한 관계공무원 여러분 수고 많으셨습니다. 다음 회의는 11월 24일 월요일 오전 10시에 하도록 하겠습니다. 오늘의 의사일정 논의가 모두 끝났으므로 산회를 선포합니다.