송호군도시과장
김종길의원님께서 질의하신 마전지구 택지개발에 대해서 답변드리도록 하겠습니다. 먼저 양해말씀을 드려야 될 것은 김종길의원께서 질의하신 순서대로 혹시 답변이 안 되더라도 이해를 해주시면 고맙겠습니다. 그럼 먼저 이해를 돕기 위해서 서면부터 설명을 드리고 답변을 하도록 하겠습니다. 지금 현재 저희들 나름대로 계획구상을 해본 사항입니다. 현재 이 도로가 개설된 마전지도시계획도로입니다. 그리고 이것이 성원아파트가 되겠습니다. 이것은 마전동사무소, 이것은 도시계획도로로 시설 결정된 중로입니다. 그래서 이 위치가 현재 여객선터미널 위치입니다. 파란선 이것은 현재 집단으로 주거하는 주거지입니다. 이런 사항을 참고로 해서 제가 설명을 드리도록 하겠습니다. 구상중인 토지현황을 살펴보겠습니다. 편의상 면적을 평으로 말씀드리도록 하겠습니다. 현재 전체 면적은 49,000평정도 되겠습니다. 그중에 국공유지가 약 26,000평인데 이 중에서 재무부가 약 13,000평, 산림청이 10,000평, 기타 3,000평인데 기타에는 건설부, 항만청, 농수산부의 땅 그리고 우리시의 땅도 되어 있습니다. 그래서 국공유지가 전체 52%에 해당되고 사유지가 23,000평으로서 48%정도로 되어 있습니다. 사업구역은 편의상 1안과 2안으로 구분을 해서 구상을 해봤습니다. 1안은 49,000평이 현재 전부 사업을 할 수 없는 구역이기 때문에 제척을 해야할 구역이 있습니다. 제척을 해야할 구역은 마전동사무소 부지와 성원아파트, 지금의 은아아파트 부지입니다. 따라서 택지개발을 하더라도 전체를 다 없애버리고 할 수는 없기 때문에 일단 1안에서는 마전동사무소, 은아아파트 부지를 제척하고 그 나머지 구역을 해야 합니다. 제척하는 땅이 약2천평입니다. 그래서 시행계획구역은 47,000평으로 계획구상을 했습니다. 다음에 2안으로 현재 제척해야 될 구역으로 구상하고 있는 것은 1안과 마찬가지로 마전동사무소와 은아아파트 부지하고 현재 집단주거지로 형성되어 있는 부지를 제척하는 것으로 하여 계획을 했는데 제척하는 구역이 전부 8,300평 정도가 되어지고 사업을 해야 할 구역으로 계획하고 있는 것이 약 40,700평 정도가 되어지고 있습니다. 그래서 택지를 조성할 경우에 1안일 경우에는 47,000평 택지를 조성할 수가 있는데 그중에 47,000평에서 순수한 택지로 조성되는 면적이 36,000평정도 되고 도로부지가 약 11,000평 정도가 됩니다. 그리고 제2안으로는 전체면적이 40,700평인데 그중에 택지로 조성되는 면적이 30,300평, 도로로 선정된 면적이 약 10,400평정도로 되어 있습니다. 그래서 이에 대한 개략적인 소요사업비를 산출해보면 제1안은 말씀드린 바와 마찬가지로 은아아파트와 동사무만 제척하는 것으로 해서 47,000평 계산해서 전체사업비가 200억정도가 소요됩니다. 그 중에서 보상비가 1백47억원인데 보상비 중에서 토지가 나름대로 평당 30만원 정도 계산을 해서 1백41억정도가 소요가 되고 건물이 현재 약 53세대가 있는 것으로 간주를 해서 1가구당 1천2백만원을 계산하니까 6억 정도가 나옵니다. 그러니까 순수한 보상비만 1백47억원이 나오고 공사비는 현재 여러 가지 검토를 한 결과 평당 10만원씩 계산해서 약 47억 정도가 소요됩니다. 그리고 그 외에 이 사업을 함으로 인해서 부대적으로 발생하는 부대시설비를 약 6억 정도로 전체 사업비의 3%정도 범위 내에서 하니까 6억이 나오는데 이렇게 하면 전체사업비가 약 2백억 정도가 소요되는 것으로 나타났습니다. 이렇게 하면 1안으로서는 전체 47,000평에 2백억 정도가 소요가 되니까 총 평당 부지 조성비는 약 42만5천원정도가 됩니다. 다음에 2안으로서는 지금 47,000평을 조성하는 것으로 계산을 하니까 전체사업비가 1백68억2천만원이 소요가 되는데 그중에 보상비가 1백23억2천만원이 나옵니다. 그중에 토지보상비가 약 1백22억원, 건물이 10세대가 있다고 보고 1억2천만원, 공사비는 약40억 또 부대시설비가 약5억해서 약 1백68억2천만원 정도가 소요가 되게 되어 있습니다. 토지보상비가 중점을 이루고 있습니다. 방금 제가 말씀드렸듯이 이는 공영개발 지방자치단체나 국가가 아니면 토개공이나 주공에서 공영개발사업으로 시행할 때는 이렇게 드는데 토지구획정리사업을 할 때는 토지보상비가 제외됩니다. 제외되어 순수한 토지구획정리사업으로 할 경우에는 1안일 경우 소요사업비가 약 59억, 2안일 경우에는 약 46억2천만원 정도가 소요될 것으로 지금 판단되어집니다. 이 사업의 시행방법을 모색해 보면 현재 말씀드린바와 마찬가지로 토지구획정리사업으로 하는 방법도 있고 또 공영개발사업으로 하는 방법도 있습니다. 토지구획정리사업으로 할 경우에는 사업구역안의 토지소유자 1/2이상의 동의를 받아야 하고 또 토지의 면적의 약 2/3이상 소유자의 동의가 필요합니다. 다음에 공영개발사업으로 할 때는 동의없이 바로 전면 매수를 해야되기 때문에 사업비를 확보해서 협의 매수 또는 수용절차에 따라서 수용하는 방법이 있겠습니다. 즉 시행방법은 두 가지가 있다고 봐집니다. 다음에 사업을 시행할 수 있는 사업 주체로서는 구획정리사업을 할 경우에는 물론 잘 알고 계시지만 토지소유자가 설립한 조합에서 할 수 있는 방법이 있고 또 지방자치단체나 국가에서 할수도 있습니다. 그러나 공영개발은 토지소유자는 할 수 없고 지방자치단체나 토지개발공사, 주택공사, 국가에서 공영개발을 할 수 있도록 되어 있습니다. 그래서 사업시행 분석을 나름대로 하니까 첫째 사업구역으로서는 제1안, 제2안을 말씀드렸는데 제1안으로 할 경우에 제1안은 동사무소와 은아아파트만 제척하는 것으로 되어 있고 집단주거지는 포함되어 있습니다. 그래서 제1안으로 사업을 할 경우에 집단주거지가 사업구역에 포함되므로 인해서 첫째 보상비가 과다하게 소요가 됩니다. 그리고 보상비뿐만 아니라 이주대채에 따른 사업을 별도로 추진해야할 이런 문제가 있습니다. 그래서 추진하는데 상당한 애로가 따를 것으로 판단이 되어지니다. 제2안으로 한다면 동사무소, 은아아파트, 집단주거지역이 제척됩니다. 따라서 집단 불량주거지가 개발구역에 포함되지 않음으로 인해서 인근 개발되는 구역하고 균형개발이 안됨으로 인해서 발전에 상당히 지장이 될 것이라는 판단이 되어집니다. 다음에 시행방법을 한번 살펴보면 토지구획정리사업을 할 경우에 이것은 앞서 말씀드린 바와 마찬가지로 토지에 대한 보상비가 필요없으니까 토지보상 대신 환지지정을 함으로 인해서 제일 민원도 없으며 사업을 추진하는데 가장 원활한 방법으로 판단이 되어집니다. 단 이것은 전제조건이 있는데 토지소유자드링 구획정리사업에 의거해서 조합을 설립하였을 경우에 할 수 있는 사항입니다. 다음에 공영개발사업으로 할 경우에는 건물보상은 물론이고 토지에 대한 전면 매수를 해야되므로 엄청난 비용이 투자될 것이라고 봐집니다. 사업주체는 토지소유자가 될 경우에는 토지소유자는 구획정리사업방식밖에 할 수 없으니까 동의에 의해서 토지소유자들이 조합을 설립해서 추진한다면 아무 문제가 없다고 판단됩니다. 구획정리사업을 장승포시에서 할 경우에 토지보상비는 예산확보를 하지 않아도 가능하지만 그 외의 제반 사업비는 예산으로 확보가 되어야 합니다. 다음에 구획정리사업을 하려면 구획정리사업법에 의거해 별도 시행규정에 따른 조례를 제정하도록 되어 있습니다. 그리고 이것은 하나의 내부적인 사항이 되겠습니다만 시에서 구획정리사업을 한다면 사실상 저희 도시과 도시계업무 인력으로서는 절대 부족한 사항입니다. 다음에 장승포시에서 공영개발사업을 한다면 앞서 말씀드린 바와 마찬가지로 총 사업비 2백억원을 전부 다 예산확보를 해야 하는 문제점이 있습니다. 그리고 이것도 마찬가지로 시에서 할 경우 현재의 기술인력으로서는 상당히 어려운 것보다도 불가능한 일이라고 판단이 됩니다. 다음에 경상남도 공영개발단이나 토지개발공사, 주택공사에서 공영개발을 한다고 할 때 국영기업체나 공영개발단에서는 경영수익을 전제조건으로 하는 사업이기 때문에 입지적 여건이 불리함에 따라서 개발이후에 택지분양이 희박하다고 판단되어서 경영수익사업으로 부적정한 지역으로 판단될 때 이 기관에서 이 사업을 하겠다고 참여를 하겠습니까? 기피를 할 것으로 나름대로 판단이 되어집니다. 다음에 개발방안으로서는 지금 사업구역의 지정은 1,2안중에서 방금 말씀드린바와 같이 마전동사무소와 은아아파트, 집단주거지를 제책허난 것으로 봐지고 시행방법으로서는 토지구획정리사업으로 시행하는 것이 제일 타당성이 있다고 봐집니다. 그리고 사업주체로서는 토지구획정리사업을 하는데 토지소유자들이 있기 때문에 토지소유자들의 의견을 모아서 조합을 구성해서 하는 방법이 최선의 방법이라고 판단됩니다. 그래서 우리 시에서도 별도로 조합을 구성한다든지 그 외에 또 공영개발사업단이나 토지개발공사나 주택공사에 대해서도 개발을 하는데 참여할 의사기 있는지 없는지 일단 저희들 나름대로 계획을 구상한 다음에 의사타진을 한번 해볼 계획입니다. 그리고 만일게 조합을 구성해서 사업을 할 경우에 우리 시에서도 별도로 토지소유자들이 조합을 구성하거나 사업을 추진하는데 적극적으로 지원할 용의가 있으며 그 외에 또 우리시에서 별도로 한번 직접 시행하는 방법도 아울러서 모색하도록 하겠습니다. 참고적으로 말씀을 드리면 지난 5월21일에 시장께서 별도로 지시를 해서 이에 대한 개발방법을 한번 구상해 보라는 지시에 따라서 별도로 나름대로 기본계획을 수립하고 있는 상태에 있습니다. 미흡한 답변이지만 이것으로 마치겠습니다.