서울 은평구의회 발언
유중공 의원 발언
중공
유중공위원장
의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제147회 은평구의회 임시회 제2차 재무건설위원회 회의를 개의하겠습니다. 여러 가지로 바쁘신 일정에도 불구하시고 오늘 회의에 참석하여 주신 위원 여러분 그리고 관계공무원 여러분께 감사드립니다. 오늘 회의는 2006년 2월 10일 은평구청장으로부터 제출되고 동년 2월 13일 본위원회로 회부된 불광제3주택 재개발 구역변경 의견청취안, 구산동 177-1번지 일대 주택재건축 정비구역 지정 의견청취안, 응암동 620-1번지 일대 주택재건축 정비구역 지정 의견청취안을 심의하기 위해 회의를 개의하였습니다.
그러면 의사일정 제1항 불광제3주택 재개발 구역변경 의견청취안을 상정합니다. 상정된 안건에 대하여 송인창 도시관리국장 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.
인창
송인창도시관리국장
안녕하십니까? 도시관리국장 송인창입니다. 평소 구정발전과 구민복리증진을 위해서 노심초사 애쓰고 계시는 유중공 위원장님과 위원님 여러분께 진심으로 다시 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 금번 불광제3주택 재개발 구역변경을 위한 구의회 의견청취안에 대하여 제안배경을 간략하게 설명해 올리겠습니다. 불광제3주택 재개발구역은 불광동길 지하철 6호선 독바위역 동측에 위치한 불광1동 17번지 일대로서 지난 2004년 6월 21일 주택재개발구역으로 지정이 되었고 그 후 2005년 6월 22일자로 사업시행인가 되었으나 종교부지 미확보와 사업성부족 등으로 기존사업계획으로는 사업추진이 어렵기 때문에 부득이 구역변경 신청을 하게 되었습니다. 변경내용은 불광동 17번지 301호 일대 기존 종교부지 622평을 이보다 13평 넓은 635평으로 종교부지를 인근해 확보하고 있는 불광동 16번지 일대 등 4,956㎡를 편입해서 구역을 확대했습니다. 또한 단지 전면도로를 확폭하고 아파트 부지를 점용하기 위해 단지후면에 공원을 확보하는 등 공공시설을 추가확보하여 이에 따른 용적률을 당초 200%에서 215%로 상향조정하는 용적률 인센티브를 요구하고 아파트층수를 당초 12층에서 15층으로 하여 아파트 동간거리를 늘려 쾌적한 주거환경조성은 물론 북한산 조망을 위한 시각통로를 확보하는 등 당초 건축계획의 문제점을 개선하여 수준 높은 단지를 조성하기 위한 사업계획 변경이 되겠습니다. 도시계획 용도지역 변경은 불광동 16번지 일대 일부 편입지역의 당초 용도지역은 제1종 일반주거지역이며 이 지역을 제2종 일반주거지역 7층 이하로 변경하고 당초 제2종 일반주거지역 12층 이하 지역을 제2종 일반주거지역 7층 이하로 하향 변경하여 학교부지 용도지역을 단일 용도지역으로 계획하였습니다. 또한 당초 제2종 일반주거지역인 12층 이하로 되어 있던 공원지역의 용도지역을 제1종 일반주거지역으로 하향조정해서 용도지역을 토지이용계획에 부합되게 합리적으로 조정을 하게 되었습니다. 이 지역은 위원님들께서도 잘 아시는 바와 같이 노후불량주택이 밀집되어 있으며 도로폭이 협소해서 급경사인 관계로 재난 사고시에 무방비상태로 대형사고 위험이 상존하는 그런 지역입니다. 이러한 점을 감안하셔서 주거환경이 빨리 개선될 수 있도록 본 계획을 잘 살펴 봐주시고 좋은 고견을 주시면 계획에 반영토록 하겠습니다. 이상 간략하게 제안설명을 마치겠습니다.
중공
유중공위원장
송인창 도시관리국장 수고 하셨습니다. 이어서 본 안건에 대해 홍석중 전문위원으로 부터 검토보고를 듣도록 하겠습니다. 전문위원께서 보고하여 주시기 바랍니다.
석중
홍석중전문위원
전문위원 홍석중입니다. 불광제3주택 재개발 구역변경 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 본 의견청취안은 2006년 2월 10일 은평구청장으로부터 제출되어 동년 2월 13일 서울특별시은평구의회 회의규칙 제19조 제1항의 규정에 의거 재무건설위원회에 회부된 안건입니다. 제안사유와 주요골자는 도시관리국장의 제안설명을 참고해 주시기 바랍니다. 다음은 검토결과를 보고 드리겠습니다. 본 안건은 도시 및 주거환경정비법 제4조 제1항의 규정에 의거 주택재개발 구역변경에 대해 구의회의 의견을 청취하기 위하여 제출된 것입니다. 당해 지역은 2003년 4월 21일 구의회의 의견청취를 거친 후 2004년 6월 21일 주택재개발지역으로 지정되었으나 구역내에 위치한 종교시설의 부지 확보 문제로 인한 세대수 감소를 해소하고 기존 도로폭이 4m이하로 협소하여 비상시 화재 등의 문제점 해소를 위하여 불광동 16번지 일대 4,956㎡를 편입하여 구역을 확대하고자 하는 것입니다. 정비계획으로서 아파트 단지 전면의 도로를 8m에서 10m로 우측 외곽 도로를 6m에서 8m 로 확폭하고 아파트 부지를 정형화 하기 위해 공원부지를 확보하는 등 공공시설을 추가 확보하여 용적률을 당초 200%에서 215%로 상향 조정하였습니다. 다음은 도시관리계획 변경사항으로 편입지역인 불광동 16번지 일대 제1종 일반주거지역 4,956㎡ 중 일부를 제2종 일반주거지역 7층 이하로 변경하고 학교부지의 용도지역과 공원지역의 용도지역 등을 토지이용계획에 부합되게 변경하고자 하는 것입니다. 본 구역은 독바위역을 중심으로 준주거지역과 북한산이 연결된 스카이라인을 이루는 건축동선으로서 주변 경관과 조화를 이룰 수 있도록 공원 및 휴게공간, 녹지 등을 충분히 확보해야 할 것입니다. 자세한 사항은 배부하여 드린 검토보고서를 참조해 주시기 바랍니다. 이상으로 불광제3주택 재개발 구역변경 의견청취안에 대한 검토보고를 마치겠습니다.
중공
유중공위원장
홍석중 전문위원 수고 하셨습니다. 제안설명과 검토보고에 이어 본 안건에 대해 질의답변토록 하겠습니다. 질의하실 위원계시면 발언신청해 주시기 바랍니다. 이희원위원 질의해 주시기 바랍니다.
이희원위원
주택과장님 나오시기 바랍니다. 일문일답식으로 하겠습니다. 당초는 70,054㎡가 된 사항이죠. 그런데 4,956㎡는 늘어난 것 아닙니까? 그러니까 10%미만 늘어난 설계이기 때문에 변경하신 거죠? 10% 미만이기 때문에?
길수
이길수주택과장
네, 10% 미만.
이희원위원
당초는 12층이었죠?
길수
이길수주택과장
네.
이희원위원
그런데 이번에 본청 서울시에서 15층으로 변경이 가능하니까 변경한 겁니까?
길수
이길수주택과장
본청에 사전협의를 다 했습니다.
이희원위원
상당히 도움이 되겠네요.
길수
이길수주택과장
도움이 됩니다.
이희원위원
용적률이 200%인데 215%가 됐거든요. 이것은 뭣 때문에 15%가 증액이 된 것입니까?
길수
이길수주택과장
우선 공원용지를 더 확보를 했습니다. 그 앞에 자료에 보면 정비계획 결정도가 있습니다. 그걸 한번 봐주십시오. 거기에 전면으로 8m 도로, 10m 도로를 확보하고 좌측에 좁은 소로를 갖다가 6m, 8m를 확보했습니다. 그리고 뒤에 파란공원용지를 더 확보해가지고 200%에서 15%를 올려가지고 용적률을 올렸습니다.
이희원위원
거기에 인센티브를 받았군요, 서울시에서. 서울시에서 215%가 가능하다는 얘기입니까?
길수
이길수주택과장
예.
이희원위원
당초는 종교부지가 없었죠?
길수
이길수주택과장
종교부지가 확보가 그때는 좀 안됐습니다. 이번에 종교부지를 확보해가지고 같이 올린 겁니다.
이희원위원
종교부지는 2,100㎡죠? 이걸 종교시설을 만들 겁니까?
길수
이길수주택과장
천관사라고 있습니다. 거기도 협의과정에 있는데 거기가 협의는 완전히 안됐는데 일단은 사업추진하니까 종교부지를 확보해놓고 나중에 거기를 협의를 해놔야 되기 때문에 종교부지를 확보한 겁니다.
이희원위원
그럼 13세대는 임대아파트입니까?
길수
이길수주택과장
임대 아파트입니다.
이희원위원
임대아파트가 당초에 130세대에서 143세대로 13세대가 늘었지요? 그러고 19평은 임대아파트입니까?
길수
이길수주택과장
19평형은 일반입니다.
이희원위원
그래서 국민주택 규모 이상은 줄이고 30여평을 줄여가지고 적은 평수로 늘린 것이지요 세대수를...
길수
이길수주택과장
세대수를 더 확보한 것입니다.
이희원위원
그럼 세대수에 의해서 적은 평수를 늘렸는데 입주는 가능합니까?
길수
이길수주택과장
당초에는 평수가 적고 그쪽이 다가구가 많아서 사업성이 떨어졌습니다. 그래서 이렇게 평수를 늘리고 학교부지를 확보하고 공원 용지로 해가지고 부지를 확보하다보니까 용적율이 높아지고 인센티브 때문에 그래서 이 세대가 65세대가 증가했습니다.
이희원위원
변경을 해가지고 서울시하고 문제점은 없지요?
길수
이길수주택과장
문제점 없습니다.
이희원위원
이상입니다.
중공
유중공위원장
이희원위원 수고 하셨습니다. 또 질의하실 위원계시면 발언신청하여 주시기 바랍니다. 최준호위원 질의해 주시기 바랍니다.
최준호위원
최준호위원입니다. 불광동 지역의 의견청취는 제가 처음하는 것 같습니다. 어떤 지구가 됐던지 간에 전혀 의견청취 상임위원회에서 의견을 들어 보지 못했는데 그런데 이게 참 보니까 우리가 구역설정을 해가지고 도면을 이렇게 도면상으로 보니까 참 난감한 생각을 하게 됩니다. 국장님한테 의견을 듣고 싶은데 지금 3구역 지정한 도면을 보니까 불광로하고 떨어져 있네요?
인창
송인창도시관리국장
조금 떨어져 있습니다.
최준호위원
그러면 불광로 재개발을 함으로써 불광로 길이 확장해야 될 입장에 있는데 재개발이나 재건축으로 인해 가지고 확장할 수 있는 방법을 겸해 주어야 되는 것 아닙니까?
인창
송인창도시관리국장
좋은 말씀인데 저희도 그런 부분에서 신경을 많이 쓰고 있습니다. 아시지만 재개발사업이나 재건축 사업은 지역주민들이 토지 건물 소유자가 조합을 구성해서 추진하기 때문에 도로변에 있는 집들은 거의 대부분이 상가건물들이 많이 들어서 있거든요 그러다 보니까 이 사람들이 찬성하지 않는 겁니다. 재개발 사업에 동의하지 않아요. 동의를 안한다고 강제로 집어 넣을 수 없고 그러니까 불가피하게 이런 현상이 일어나게 됩니다.
최준호위원
결국 난개발로 가는 길이이라는 생각은 안드세요.
인창
송인창도시관리국장
바람직하지 않지요. 사실 바람직하지 않은데 이게 도로변에 있는 건물이 상가건물이고 층수도 높지 않습니까. 그렇다 보니까 건물주 입장에서 보면 현재 거기에서 임대도 하고 하니까 등 등 돈이 나오니까 재개발해서 얻는 이익보다도 현재 이익이 더 크다고 보는 거지요. 그러니까 동의가 안 되서 이런 현상이 일어나는 겁니다.
최준호위원
불광2동에 대청아파트 하듯이 아파트 재건축을 하면서 상가는 상가대로의 몫을 주는 이런 방식으로 유도해 가지고 도로변을 접하게 해서 도로가 확보할 수 있는 그런 방향으로 유도를 해주고 그렇게 추진을 해 주어야 되는 것 아닌가 하는 엄청난 주민들 걱정을 많이 하고 있는 형평이란 말입니다. 2, 3구역 말고 다른 연차적으로 다 할텐데 다 그렇게 되면 어떻게...
인창
송인창도시관리국장
원론적으로는 최위원님 말씀이 맞습니다. 그렇게 가야 바람직한데 현실이 그렇지 못합니다. 예를 들어서 응암동7, 8, 9구역같은 곳은 버스 다니는 도로가 있지 않습니다. 거기에 보면 도로변에 상가건물이 있다 하더라도 조그마한 건물이 있거든요. 그런데는 대체적으로 동의가 쉽습니다. 불광동 길같으면 건물이 3, 4층 되다 보니까 협의가 잘 안 됩니다.
최준호위원
국장님이 산하에 도시정비과에서 불광로 길을 확장하는 어떠한 2020년인가 얼마를 도로를 어떻게 구도를 넓혀야 하는가를 용역을 준 것 있지요?
인창
송인창도시관리국장
도시관리 종합 계획을 하고 있는데 그 계획에는 일단 반영할려고 합니다.
최준호위원
그것 하고는 이것하고 가는 것이 영 상반된 관계다라고 시각을 보게 되는데요.
인창
송인창도시관리국장
시각을 그렇게 보시면 안 되구요. 결국은 재개발사업이 주민스스로 하는 사업이다 보니까 구청이나 시에서 싫다는 것을 강제로 집어넣을 수 없습니다.
최준호위원
인센티브를 주어서라도 그런 방향에서 만드는 것이 우리가 좀 지도해야 될 그러한 위치에 있는 것 아니냐 물론 주민들이 자기욕심에 당장 갈려고 하겠지만 지역을 생각했을 때에는 지금 너무 잘못 인도를 해가는 것 아니냐 이런 생각을 하게 되네요.
인창
송인창도시관리국장
맞습니다. 맞는데 인센티브도 그렇습니다. 상가 건물인 경우 상가소유자는 물론 재개발하면 상가가 들어 가거든요. 물론 상가 입주권을 줍니다. 주지만 지금 이대로가 낫다고 보는 거지요. 그러니까 동의가 안 되는 겁니다.
최준호위원
참 걱정이 한 두가지가 아니네요. 이상입니다.
중공
유중공위원장
최준호위원 수고 하셨습니다. 또 질의하실 위원 계시면 발언신청하여 주시기 바랍니다. 김덕홍위원님 질의해 주시기 바랍니다.
김덕홍위원
간단하게 질문들이 드리겠습니다. 여기 보면 도시계획 현황에 학교가 5,120㎡로 되어 있는데 맞아요?
길수
이길수주택과장
맞습니다.
김덕홍위원
그럼 아주 소규모네요?
길수
이길수주택과장
여기가 학교가 초등학교같은 경우에 지금 인근에 학교가 있고 단지내 수용 단지내 수용한다는 안이지만 교육구청하고 협의를 해가지고 그 정도면 가능하답니다.
김덕홍위원
그 평수 가지고도 가능하다고 그래요. 불광동 지역이 현재 있는 학교가 학생수가 많아가지고 운동장에다 학교를 짓는 현실적인 입장이거든요.
길수
이길수주택과장
5구역에 짓고 3구역에 학교가 들어 가는 겁니다. 초등학교는 이게 재개발을 하다보니까 불광동에 어떻게 재개발하고 층수가 올라가니까 인구가 많을 것 같은데 통계치를 보면 현 거주인구하고 세대수 아파트 동 건축후의 세대수가 적습니다. 그런 결과가 나옵니다.
김덕홍위원
여기에 보면 위치도나 전망, 전경도를 보면 개발제외 지역에 대해서 전망을 가리는 그런 입장으로 보이는데 그런 것에 대해서는 문제가 없겠습니까?
길수
이길수주택과장
지금 인근에 불광동은 지금 8구역까지 있습니다. 거의가 지금 같이 아파트가 올라가기 때문에 1구역 2구역같은 것은 그런 것이 있었습니다. 1구역 공사할 때 2구역에서 불평이 많았는데 결국은 바뀌니까 역지사지의 경우가 생기는 겁니다. 1구역 짓고 나니까 지금 서로 반대로 이런 그런 현상이 나와서 저희가 종용하고 동사무소에서도 얘기해서 많이 민원이 타협됐습니다.
김덕홍위원
도로 문제가 당초에는 1,984㎡에서 1,356㎡가 늘어났어요. 늘어난 것은 이유가 무엇 때문에 그런 것입니까?
길수
이길수주택과장
아까 설명드렸지만 도로 앞에 진입도로 단지내 도로가 아니고 단지내 외곽도로입니다. 도면도 정비계획도 결정도가 있는데 거기에 보면 앞에 도로가 8m에서 10m다 물렀습니다. 옆에 도로는 6m를 8m를 늘리고 도로를 확보를 더 확폭한 것입니다. 더 넓게 그렇게 가지고 인센티브가 되고 그렇게 넓혔습니다. 도로를...
김덕홍위원
알았습니다. 이상입니다.
중공
유중공위원장
김덕홍위원님 수고 하셨습니다. 또 질의하실 위원 계십니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 저희가 안건을 이렇게 국하고 섞여 있다 보니까 챙겨보기가 힘든데 관련 부서 협의된 내용이 없나요, 여기에?
길수
이길수주택과장
있습니다.
중공
유중공위원장
그런데 왜 위원님들한테 다 안 붙여놨어요?
길수
이길수주택과장
관련부서가 이 사업단계이기 때문에 관련부서에는 2단계는 의견청취를 했습니다. 주민공람공고를 했습니다. 거기서 나온 의견이 있습니다. 저희 공람심의에 올려가지고 공람심의결과 저희가 심의위원회에 심의를 다 끝냈습니다. 2단계에서는 관련부서 협의는 안했습니다.
중공
유중공위원장
관련부서 협의 없이 어떻게 구역지정을 다시 변경할 수 있습니까?
길수
이길수주택과장
구역지정변경은 2단계에서는 맨 처음에 구역지정할 때는 관련부서 협의하고자 하는데 지금 2단계에는 관련부서 협의가 필요 없습니다.
중공
유중공위원장
변경 늘어난 것에 대해서 임대아파트 비율도 달라지고 다 달라질 텐데 왜 없죠, 협의가? 협의절차도 안 거쳐도 돼요?
길수
이길수주택과장
교육구청하고 유관부서하고 그런데만 협의가 됐습니다.
중공
유중공위원장
협의를 거쳐가지고 의견청취를 받을 려면 제가 이런 말하기 좀 민망한데 협의를 거쳐가지고 여기에 의견청취 서류에 붙어 있어야지 관련 부서 협의 내용이. 그다음에 주민공람 의견내용이 붙어 있고 그다음에 의견청취 서류가 올라와야 되는데 국장님 한번 서류 한번 봐 보십시오. 내용이 있어? 아무리 위원님들이 협조적으로 할려고 해도 기본적으로 이게 맞지가 않거든요. 그다음에 기존 세대수에 비해서 늘어나는 세대수에다가 임대아파트 비율이 어떻게 되는지 저는 이런 것들을 전혀 서류에서 찾아볼 수가 없어요.
인창
송인창도시관리국장
제가 답변을 드릴께요. 각과 협의된 내용까지 자료를 제출하시도록 하면 앞으로 제출해 드리겠습니다, 같이 첨부시켜서.
중공
유중공위원장
그걸 봐야 각 부서에서는 어떤 의견들이 나왔는가가 나올 것 아닙니까?
인창
송인창도시관리국장
그런 의견들은 다 계획에 반영돼서 오기 때문에 그것까지 다 챙겨보시려면 위원님들이 힘드시기 때문에 도와 드린다고 서류를 간략하게 했는데 앞으로 보시겠다고 하면 첨부를 해 드리도록 하고 이번에 주택과장이 잠깐 착각을 하신 것 같은데 물론 관련부서 협의는 이번에 변경계획안에 대해서 협의를 했습니다. 학교부지 같은 경우도 그렇고 또 공원용지를 편입시키는 문제라든지 도로가 확폭되는 문제라든지 당연히 관련부서하고 협의가 돼야 됩니다. 협의는 다 마친 상태입니다.
중공
유중공위원장
그다음에 임대아파트 비율은 어떻게 되어 있습니까?
길수
이길수주택과장
임대아파트는 17%가 되겠습니다.
중공
유중공위원장
17%가.. 기존 세대수가 410세대죠?
길수
이길수주택과장
기존 아파트 세대수가 총 1,330세대입니다.
중공
유중공위원장
그런데 아파트는 몇 세대인지 나와 있지 않으니 내가 알 수가 있어야지, 자료에.
길수
이길수주택과장
130세대에서 기존에 140% 늘은 겁니다, 17세대가.
중공
유중공위원장
아무튼 임대아파트는 비율을 맞춰 주신 거죠?
길수
이길수주택과장
예, 맞춘 겁니다.
중공
유중공위원장
앞으로 이런 사례가 나와서는 안되고 좀 혁신적으로 이렇게 봐야 될 서류들은 보태야지 이렇게 하시면 곤란하다는 걸 아시고 사전에 챙겨 주시기 바랍니다. 주택과장님 아시겠어요?
길수
이길수주택과장
아니, 그런데 저희가 아까 유관부서 협의된 건 해당부서는 제가 협의를 올린 거고 전체처럼 기본계획이 있는 것은 20개, 30개...
중공
유중공위원장
그건 알죠. 아는데 그걸 협의해서 협의를 거쳐가지고 내용이 나오고 그다음에 그걸 어떻게 반영했는지가 나와야 아 반영 했구나 이게 나오지 그렇잖아요.
길수
이길수주택과장
유관부서에는 협의가 돼가지고 온 거는 협의가 돼가지고 변경을 계획을 한 겁니다.
중공
유중공위원장
그건 주택과장 혼자 보시는 서류고 저희들 서류에는 내용이 없으니까.
길수
이길수주택과장
앞으로 같이 협의사항도 올려 드리도록 하겠습니다.
중공
유중공위원장
그렇게 해 주시고 이것도 또 한 가지 더 지적을 하겠어요. 앞으로 고쳐야 할 내용이니까 지금 도로를 2종으로 일반주거지역으로 변경을 했어요, 용도지역변경을. 그러면 우리가 지금 구청장 은평구 하나에서 나가는데 어느 건은 2종으로 변경하고 어느 건은 1종으로 변경하고 어느 건은 그냥 놔두고 전연 서로 안 맞다 이겁니다, 서류가. 도로로 기부채납한 그런 부분들이 서로 다 안 맞아요. 2종으로 변경했죠?
길수
이길수주택과장
글쎄 그거는 이런 게 있습니다.
중공
유중공위원장
주택과에서는 주택과 의견만 내겠지만 전체적인 은평구 지역구 일반주거지역 용도지역을 볼 때에는 서로 사업지정이 맞아야지 서로 같은 도로를 기부채납하면서 어느 데는 1종, 어느 사업지는 2종 각각 다르면 안된다 이겁니다. 국장님 그렇지 않겠어요?
인창
송인창도시관리국장
그것 좀 말씀 좀 드릴 께요. 지적은 잘해 주셨는데요. 여기 학교용지 같은 데는 그다음에 공원용지는 있지 않습니다. 산 위에 입니다. 산 위에 학교 지어 봤자 4층 이하로 짓거든요.
중공
유중공위원장
그거는 2종...
인창
송인창도시관리국장
그러니까 2종을 1종으로 낮춘 겁니다. 나머지 주택을 지어야 될 부분 이런 부분은 종을 상향해서 전체적인 용적률을 확보할려고 하다보니까 불필요하면 낮춰주고 필요한데 올려주고.
중공
유중공위원장
그건 아는데 도로를 2종으로 해놨기 때문에 얘기를 하는 거예요.
인창
송인창도시관리국장
도로부분도 도로만 빼가지고 종을 변경하기는 어렵잖아요, 도로만 가지고. 도로만 따로 떨어져 있는 건 아니고 도로가 꼬불꼬불 돌아가니까.
중공
유중공위원장
이게 사실은 전체적인 일반주거지역 종구분 세분화에서는 %별로 이게 비율이 있지 않습니까? 그런데 전부 다 2종, 3종으로 다 변경되고 1종이 없어지잖아요, 자꾸. 그럴려면 애시당초 부터 1종 그런 것을 없애 버렸어야 돼요, 그런데 다 변경되는데. 그래서 나머지 기부채납 부분이라든지 공원이라든지 산이라든지 이런 데는 2종으로 그대로 놔두고 1종으로 변경시켜 주고 또 상향시켜 줄 부분은 상향시켜 주고 이렇게 하는 것이 맞지 않느냐. 그리고 어느 지역은 제가 이게 사업이 어떤 효과가 나타날지도 모르겠지만 어느 사업지구는 도로는 1종으로 변경시켜 주고 어느 사업지는 2종으로 변경시켜 주고 이거는 형평에 맞지 않지 않냐 이거거든요.
길수
이길수주택과장
그런데 이 사업에 보면 공원용지 같은 경우에는 우리가 1종으로 변경을 했습니다.
중공
유중공위원장
공원은 1종으로 했어요.
길수
이길수주택과장
그리고 학교부지는 1종을 2종으로 올리고 그래서 평준화 시킨 거거든요. 이 사업구역내는 적정한 거죠.
중공
유중공위원장
도로를 왜 2종으로 했냐 이말이에요. 말씀을 못 알아들으시네 도로도 2종으로 했잖아요. 여기 자료에 그대로 되어 있는데.
길수
이길수주택과장
원래 2종이었습니다, 도로는.
중공
유중공위원장
그러니까 왜 도로를 2종으로 했느냐 1종으로 변경시켜야지.
인창
송인창도시관리국장
여기는 원래 도로는 본래가 이게 1종을 2종으로 바꾼 게 아니고 도로는 당초부터 2종지역입니다.
중공
유중공위원장
당초부터 2종인데 다른 지역들은 다 1종으로 변경해 가는데 여기만.
인창
송인창도시관리국장
1종으로 하면 안되죠. 1종으로 하면 용적율이 그만큼 떨어져 버리니까, 그 지역 전체가.
중공
유중공위원장
그러면 주택과에서 지금까지 다른 지역들을 1종으로 안해 놨어요?
길수
이길수주택과장
거기에 도로를 갖다가 1종으로 바꾸면 층고만 낮춰지고 저거 되지 않습니까?
중공
유중공위원장
도로부분을 얘기하는 거라니까요, 사업지 밖에 도로 기부채납 부분.
인창
송인창도시관리국장
여기는 당초부터 2종이었고 이것을 1종으로 구태여 바꿀 필요가 없는 거죠, 사실. 그렇잖아요. 구태여 뭣 하러 1종으로 바꿔요.
중공
유중공위원장
그러면 다른 사업들도 똑같이 2종을 놔두든지.
인창
송인창도시관리국장
아니 2종을 1종으로 낮출 필요는 없죠.
중공
유중공위원장
완전히 편리에 의해서 지금 하고 있습니다. 행정 편의적으로 어느 계획에 의해서 하는 게 아니고 지금 응암 7, 8, 9 전부 도로 다 1종으로 다 변경했어요, 도로 올라갈 때. 다 사업지 마다 다르면 되냐 이말이에요.
인창
송인창도시관리국장
왜 2종이지 1종으로 됐어요?
중공
유중공위원장
제가 의견청취할 때, 그것은 일단 그렇게 하고 제가 그것을 그때 문제점을 지적했는데 저는 질문끝내고 조종현위원 질의해 주시기 바랍니다.
조종현위원
조종현위원입니다. 질문보다는 우리 국장님이나 과장님분들에게 한가지만 제안을 드릴까 합니다. 무슨 제안인고 하고 건교부에서나 서울시에서 요즘에 수시로 건축법이 바뀌고 있어요. 그 부분에 대해서 상반기에 건교부에서나 서울시에서 책자로 낼지 아니면 지침 조례 개정 이런 많이 내려와 있을 것같은데 재무건설위원회에 한부씩 좀 해 주셨으면 고맙겠고 수시로 바뀌는 조례 있다면 중요한 사항의 조례가 있다면 사전에 재무건설위원회에 한부씩 서류를 해 주는 것이 어떨까? 하는 제안을 드리는 겁니다.
인창
송인창도시관리국장
좋은 말씀이신데 지금 건축법이라던지 도정법이라던지 국토이용계획법이라던지 수시로 개정됩니다. 그런데 중앙부처에서 개정된 내용을 책자로 만들어서 준다던지 그런 자료는 없습니다. 필요하다면 우리가 그것을 제작을 하거나 해야 되는데 비용이 되는 문제 때문에 쉽지 않고 수시로 개정되는 내용은 따로 발췌를 해가지고 앞으로 전문위원실을 통해가지고 위원님들이 보실 수 있도록 하겠습니다.
조종현위원
책자들도 각구역별로 추진위원회가 구성되고 있고 조합이 구성되어 있습니다. 그런 임원 그런 분들에게 한부씩 배포함으로써 해서 사전 법을 잘 이해를 못해서 손해를 볼 그런 것도 예방이 될 것 같아서 말씀을 드립니다.
인창
송인창도시관리국장
자료들을 많이 만들어 주면 도움이 되겠지요. 일단은 그런 것도 우리가 재건축이 21개 기본계획이 지난번에 10월자 심의한 것까지 하면 35군데 있습니다. 그 다음에 재개발이 32군데 있고 거의 전 지역이 절반정도가 재개발 재건축한다고 보면 됩니다. 각가정에 나누어 준다고 하면 엄청난 돈이 들어 갑니다. 그리고 일반으로 정비업체나 전문업체에서 맡아서 하기 때문에 크게 문제는 없습니다.
조종현위원
조례나 지침이 제각기 다르다는 거지요. 제가 여러군데 추진위원회나 조합을 방문을 제가 방문을 해보면 알고 있는 상식들이 다 다릅니다. 제가 보니까 전체적으로 큰틀이야 다르지않겠습니다마는 이해하고 있는 부분들이 많이 다르다...
인창
송인창도시관리국장
법이 다를 수 없고 법은 같은데 공부를 잘 한 사람이 있고 못한 사람이 있고 그 차이고...
조종현위원
그 부분은 국장님이 검토를 해 주시고 건교부나 서울시에 노후불량 기준을 어떻게 산출하고 있습니까? 이번에 서울시 조례가 바뀌었습니까?
인창
송인창도시관리국장
서울시 조례에서 정한 사항이 아니고 지금 노후도는 재건축인 경우에 단독주택은 노후불량 건축물이 당해 지역안에 있는 건축물의 3/2이상을 원칙으로 합니다. 그렇게 하고 노후건축물이 2/1이상으로서 준공후 15년이 넘은 다세대 다가구주택이 10/3이상인 경우에는 재개발 재건축할 수 있도록 되어 있습니다. 재개발은 60% 이상 노후건물은 20년 이상으로 보시면 됩니다. 재개발은 60% 이상이고 재건축은 조금 나누어 놓았어요 참고하시면 되겠습니다.
조종현위원
알겠습니다.
중공
유중공위원장
조종현위원 수고 하셨습니다. 질의하실 위원계시면 발언신청하여 주시기 바랍니다. (“없습니다.”하는 위원 있음) 더이상 질의하실 위원이 안계시므로 답변을 마치도록 하겠습니다. 본안건에 대하여 의견을 제시하실 위원계시면 발언신청하여 주시기 바랍니다. (“없습니다.”하는 위원 있음) 의견을 제시하실 위원이 안계시므로 의결토록 하겠습니다. 위원 여러분! 본안건을 원안대로 의결코자 하는데 이의있습니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 이의가 없으므로 불광제3주택재개발 구역변경 의견청취안은 원안대로 가결되었음을 선포합니다.
다음은 의사일정 제2항 구산동 177-1번지 일대 주택재건축 정비구역 지정 의견청취안을 상정합니다. 상정된 안건에 대하여 송인창 도시관리국장 나오셔서 제안설명하여 주시기 바랍니다.
인창
송인창도시관리국장
도시관리국장 송인창입니다. 금번 가칭 구산동 177-1번지 일대 주택재건축 정비구역 지정을 위한 구의회 의견청취안에 대하여 제안배경을 간략히 설명드리겠습니다. 이지역은 2005년 10월 6일 서울시에 발표한 도시 및 주거환경정비기본계획안에 반영된 지역으로 인근에는 사회복지시설인 은평의 마을과 은평천사원, 재개발 역촌1구역과 은평아파트 재건축 지역이 주변에 연접하고 있고 도로 등 주거환경이 극히 열악하여 도로망 확충 등 주거환경개선이 절실히 필요한 지역입니다. 이지역은 은평천사원 인근으로 동측으로는 역촌동에 면하였고 서측으로는 은평천사원과 경남아너스빌 아파트 북측으로는 구산동 근린공원 사이에 위치하고 있으며 사업면적은 32,322㎡이며 재건축을 통하여 총 615세대를 건립할 예정입니다. 그리고 노후주택 불량률이 67.1% 이며 사업부지 앞길은 10m로 전체적인 도로가 협소하여 주차난이 심각하며 화재발생시 소방차의 접근이 곤란하여 막대한 피해가 예상되는 지역인만큼 주택재건축시 기부채납을 통하여 사업부지 앞길의 주출입구 10m를 15m로하고 역촌동 구산동 경계부출입구의 도로는 4m이나 이를 12m확폭으로 하여 교통여건을 개선하는 한편 주거환경의 쾌적성을 높이기 위하여 건폐율은 60%에서 24% 로 36%를 감소시켰으며 용적율은 도로 및 공원용지 기부채납 등을을 통하여 기존 96%에서 252% 로 156% 증가시켜 토지의 이용을 현재 건축계획 추세인 수평적 이용보다 수직적 이용을 적용하여 계획하였고 경사로에 대하여도 주차장을 계단식 형태로 설계하여 레벨차이를 자연스럽게 조정하였습니다. 따라서 지역주민들이 주택재건축을 통하여 노후불량건축물을 정비하고 도로 등 도시기반시설을 확충하여 주거환경을 개선하고자 주택재건축 정비사업구역지정 및 제2종 일반주거지역 7층이하에서 제2종 일반주거지역 12층이하로 용도지역을 변경 신청하였습니다. 이와 같이 도로폭의 협소 및 급경사인 관계로 긴급재난사고 발생시 대처가 어려워 주거환경개선이 절실히 필요한 지역으로 검토결과 주택재건축 정비사업 구역 지정요건에 부합되어 금번 안건으로 상정하였습니다. 따라서 본구역을 주택재건축 정비 사업구역으로 지정 및 용도지역 변경시 발생될 수 있는 문제점과 보완되어야 할 사항에 대하여 위원님들의 고견을 부탁드리며 간단하나마 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.
중공
유중공위원장
송인창 도시관리국장 수고 하셨습니다. 이어서 홍석중 전문위원의 검토보고를 듣도록 하겠습니다. 홍석중 전문위원께서는 검토보고하여 주시기 바랍니다.
석중
홍석중전문위원
전문위원 홍석중입니다. 구산동 177-1번지 일대 주택재건축 정비구역지정 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 본의견청취안은 2006년 2월 10일 은평구청장으로부터 제출되어 동년 2월 13일 서울특별시은평구의회 회의규칙 제19조제1항의 규정에 의거 재무건설위원회에 회부된 안입니다. 제안사유와 내용에 대하여 도시관리국장의 제안설명을 참조하여 주시기 바랍니다. 다음은 검토결과를 보고 드리겠습니다. 본 안건은 도시및주거환경정비법 제4조제1항의 규정에 의거 주택재건축 정비구역 지정 및 도시관리계획 조정에 대해 구의회의 의견을 청취하고자 제출된 안건입니다. 해당지역은 은평구 구산동 177-1번지 일대 32,322㎡로 노후 불량주택비율이 66.9%이고 재건축 부지면적이 10,000㎡ 이상으로 도시및주거환경정비법 시행령상의 기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 기본 요건을 충족하고 있으며 토지 등 소유자의 68.58%가 재건축에 동의하고 있습니다. 건폐율은 23.78% 미만이고 대상지의 계획용적률은 252.88%입니다. 건축시설계획은 아파트 10동 총 615세대이며 이중 임대주택은 도시및주거환경정비법 제30조의2제1항과 동법시행령 제41조의2제1항에 의거 증가되는 용적률의 25/100에 해당하는 106세대입니다. 다음으로 재건축의 용적률과 층수완화를 위하여 해당구역의 제2종일반주거지역 32,322㎡ 전체를 제2종일반주거지역 12층이하로 용도지역을 변경하고자 하는 것입니다. 해당 안건에 대한 공람시 주민의견은 없었으나 유관 부서의 검토의견으로 사업부지 남측의 중로 2-1의 15m로 확장하는 도로는 재건축사업과 연계하여 개설이 완료될 수 있는 방안 마련과 어린이공원, 공공공지, 도로로 계획한 부지는 도시계획시설로 선 결정 후 기부채납하는 방안을 제시하였습니다. 또한 유사사업인 재개발사업과 비교하여 용적률의 형평성이 유지되는 것이 바람직하다 하겠습니다. 자세한 내용은 기 배부하여 드린 검토보고서를 참조해 주시기 바랍니다.
중공
유중공위원장
홍석중 전문위원 수고 하셨습니다. 제안설명과 검토보고에 이어 본 안건에 대해 질의답변토록 하겠습니다. 질의하실 위원계시면 발언신청해 주시기 바랍니다. 최준호위원 질의해 주시기 바랍니다.
최준호위원
최준호위원입니다. 은평구 구산동 177-1번지 일대 주택재건축 정비구역 지정 의견청취안에서 우리가 도면상으로 봤을 때에 우선 도로를 기부채납 했고 기부채납한 것이 어린이공원, 소공원, 사회복지시설을 기부채납 했을 때에 관리를 어디서 합니까? 관리주최가 이후에 어떻게 됩니까?
세현
장세현건축과장
도시계획시설 그거는 당초에 도시계획시설로 되어 있기 때문에 천사원에서 나중에 만약 그대로 결정되면 그것을 하게 되고 도로는 단지내 도로가 아니기 때문에 이거는 관에서 관리를 하게 되겠습니다.
최준호위원
그러면 도면상에서 소공원, 어린이공원을 만들어 놓은 부분 있죠? 지금 이 부분이 뭐죠?
세현
장세현건축과장
자체 그냥 공원이 있는 겁니다, 그 지역에.
최준호위원
자체 공원이요? 이게 개발부지 면적 안에 도시공원으로 지정되어 있는 것 아닙니까?
세현
장세현건축과장
공원으로 되어 있는 겁니다.
최준호위원
공원으로 되어 있는데 공원이 어린이공원입니까? 무슨 공원입니까?
세현
장세현건축과장
일반적인 공원으로 되어 있죠.
최준호위원
일반공원이요?
세현
장세현건축과장
어린이공원으로 되어 있는데 그 지역이 옆으로 단지내는 들어가 있지만 지금 공원으로 되어 있기 때문에 건축계획이나 다른 데는 재측이 되는 거죠.
최준호위원
제가 궁금한 거는 어린이공원하고 소공원이 기부채납을 한다는데 어린이공원이라고 이게 지금 어린이공원이 아니고 일반공원이란 얘기 아닙니까?
세현
장세현건축과장
아니죠. 여기 새파란 것 이거 있는데 예시도가 지금 있듯이 이건 어린이공원이 되고 여기에는 소공원이 되는 거죠. 그 옆에 이쪽에 공원으로 되어 있는 것 않 있습니까? 그것은 소공원이고 이쪽에 있는 것은 어린이공원이 되는 겁니다.
최준호위원
어린이공원이 됐을 적에 차후에 기부채납을 했다는 얘기입니다. 그러면 관리주최가 어디가 되느냐?
세현
장세현건축과장
기부채납하면 이거는 구소유, 시소유에서 되니까 여기서 하는 겁니다.
최준호위원
구소유에서 하는 것 아닙니까? 여기 소공원도 마찬가지입니다.
세현
장세현건축과장
기부채납은 그래야 됩니다.
최준호위원
그러면 타 아파트지역내에 도로나 어린이공원이나 이러한 시설들을 기부채납 받았습니까?
인창
송인창도시관리국장
제가 말씀을 드릴께요. 지금 단지내에 어린이공원이라든지 아니면 경로당이라든지 이런 복지시설은 법에 의해서 확보가 되어 있기 때문에 하는 겁니다.
최준호위원
법에 의해서 확보할 수 있는 것은 이 단지를 조성하기 위해서 이런 구비여건을 갖추라고 한 건 데 여태 관리주체가 아파트에서 했단 말입니다.
인창
송인창도시관리국장
제가 말씀을 드릴께요. 이거는 단지내에 필요시설이기 때문에 우리는 기부채납을 받지 않습니다. 기부채납을 안 받아요. 아파트 관리주체가 됩니다. 단지내에 있는 건.
최준호위원
그러니까 제가 물어보는 건데 아파트내에 있는 것을 기부채납 했다라면 아파트단지내에 있어도 관리주체가 구청이 돼야 된다 하는 얘기예요.
인창
송인창도시관리국장
그렇죠. 위원님, 기부채납을 해야 한다면 당연히 구청이 관리해야 하는데.
최준호위원
여기서 기부채납이라고 명시를 해놨기 때문에 명시를 해놨단 말이에요.
인창
송인창도시관리국장
기부채납을 하게 되면 당연히 저희가 관리를 하는 거죠.
최준호위원
그러니까 지금 여기에 기부채납으로 되어 있기 때문에 이게 기부채납이 분명히 할 거란 말이에요. 하게 되면 결국 관리주체가 구청이 되는데 공무원이 되는데 타하고 형평성이 안 맞는다는 얘기죠.
인창
송인창도시관리국장
그런데 이게 이거예요. 이게 인센티브를 받을려고 그러니까 공원을 가지고 기부채납을 하는 거예요. 인센티브를 안받겠다고 그러면...
세현
장세현건축과장
용적률이 상향이 되거든요. 기부채납을 하면 용적률을 상향해주고 땅을 내놨기 때문에 지금 말씀하시는 거는 단지내에 있으면 아파트에서 관리를 해야 되고 돈이 들어가서 관리를 해야 되고 기부채납원에서 구에서 관리하기 때문에 주민들이 말하자면 비용이 안 들어간다는 차이점이 있다는 말씀을 하시는 건데 단지 내에 있으면 기부채납 안되기 때문에 용적률 이런 데 나중에 완화를 받을 때 그거 받기를 못 받죠, 기부채납 하는 게 없기 때문에. 이거는 기부채납을 하니까 용적률 상향에 도움을 보는 거죠, 차이점이.
최준호위원
도시계획시설결정 되어 있어요?
인창
송인창도시관리국장
지금 할려고 합니다. 지금 하는 거예요.
최준호위원
하는 거라니?
인창
송인창도시관리국장
구역지정을 받기 위해서.
세현
장세현건축과장
서울시에 올리기 위해서 하는 겁니다. 이렇게 하겠다는...
최준호위원
그러면 서울시에 올리면 이게 자동적으로 승인이 떨어지면서 도시계획시설결정이 되는 거냐는 거예요.
세현
장세현건축과장
그렇죠. 도시계획시설결정이 되고 절차를 밟으면 여기는 소공원이 되고 어린이공원이 되는 거죠.
최준호위원
아니 아니 분명하게 답변해 주셔야 돼요. 아파트 재건축 추진과정이지 절차가 끝나면 도시계획시설결정 절차를 안밟아도 자동적으로 도시계획시설로 결정이 되느냐 이 얘기예요.
세현
장세현건축과장
그렇게 됩니다. 서울시도시계획위원회 통과를 하면 자동으로 그거는 시설결정이 되는 겁니다, 그대로.
최준호위원
그러면 그렇게 해서 결정이 된다라면 이거하고 지금 여기 기부채납으로 되어 있는 부분들이 자동적으로 도시계획시설결정으로 된다?
세현
장세현건축과장
그렇죠. 도시계획시설결정을 해버리니까 되는 거죠.
최준호위원
그건 그렇게 답변하신 대로 제가 알겠습니다. 그리고 지금 단지 위치로 봤을 때에 주출입로가 이 위치죠? 이 위치가 역촌사거리에서 시립병원으로 올라가는 길이죠?
세현
장세현건축과장
천사원 올라갈 때 도로 있는 것 10m 있는 것 그 밑에 있는 거죠.
최준호위원
그런데 문제는 그 도로가 사실상 도시계획시설결정된 도로가 아니에요. 그죠? 그 도로가.
세현
장세현건축과장
지금 있는 거는 도시계획시설결정 되어 있는 도로죠, 기존에 있는 거는.
최준호위원
기존에 시설결정이 되어 있어요?
세현
장세현건축과장
도로로 되어 있는 거거든요.
최준호위원
도로경계선은 되어 있고 도시계획으로 도로확보가 제대로 안되어 있다는 얘기지.
세현
장세현건축과장
도시계획상으로 되어 있는데 현실적으로 10m 도시계획도로지만 현장은 예를 들어서 좁아져 가지고 8m 50이 되던지 9m 50이 되던지 9m가 되면 모르겠지만 도시계획 도로지요. 도로자체는 10m도로입니다.
최준호위원
왜 그런 말씀을 드리냐하면 그 도로가 굉장히 중요한 도로거든요. 자동차 통행이 많고 사람통행이 엄청나게 많은 도로인데 그러한 도로에 접해 주출입문을 내느니 주출입문을 바꾸는 것이 바람직하다 너무 복잡하다 이도로가.
세현
장세현건축과장
그런데 지금 천사원 올라가는 길은 부출입구가 되고 측면있는데가 주출입구가 되거든요. 이쪽이 되거든요.
최준호위원
거기가 천사원 올라가는 곳 아닙니까?
세현
장세현건축과장
이쪽으로도 올라가고 이쪽으로 올라가도 천사원이 되는 거고 양쪽이 다되지요. 그런데 표시상 주출입구다 부출입구다 하지만 용어가 중요한 것은 아닙니다. 자체가 사실 도로를 여기에서 10m도로를 12m한다고 하는데 좁으니까 15m 이런 것은 할 수 있지만 부출입구 다 별로 중요한 사항이 아니지요. 주출입구다 해서 이름 붙여 놓았다고 해서 많이 다니고 부출입구다 해서 조금 다니고 그렇지는 않거든요 그래서 개념은 큰차이가 없는 것입니다.
최준호위원
이 지금 이 많은 넓이의 아파트단지에 차량이나 사람이 주출입구하고 부출입구하고 차이는 굉장히 많다 라고 봅니다. 통행량이 그랬을 때에는 이 도로가 늘 바쁜 도로기 때문에 이 도로 주출입구를 내는 것보다는 다른 면으로 선정하는 것이 바람직한 것 아니냐 이런 생각을 하는 거에요. 그리고 지역을 제가 잘았습니다. 저도 이 지역에서 한 5년 이상 살아 보았어요. 그래서 그런데 그러면서 지금 소공원 있는 쪽이 올라가는 도로 아닙니까? 은평의 마을인가? 소공원있는 쪽 이쪽이 은평의 마을 올라가는 길 아닙니까?
인창
송인창도시관리국장
맞습니다. 그쪽으로 해가지고 구산동쪽으로 넘어는 길입니다.
최준호위원
이쪽으로 넘어가면 경향아파트도 이쪽으로 들어 가고 이쪽은 은평마을 있고 경남아파트 있고 산 밑으로 있다는 것입니다.그러면 이 도로 면적도 이 도로 면적에 버금간다라고 보고 있어요.
세현
장세현건축과장
그쪽 부분도 12m로 만드는 겁니다.
최준호위원
이 도로하고 이도로가 거의 넓이 폭이 거의 같은데 그래서 주출입구가 좀 조정되어야 되지 않겠느냐 하는 것이고 이 기회에 더 확인해야 될 부분이 그러면 도로도 기부채납하고 소공원도 기부채납하고 사회복지시설도 다 기부채납하면 기존에 예를 들어서 미성아파트 큰단지 다 그러면 그것도 도로는 기부채납하라고 해가지고 우리 공공에서 관리하고 유지보수할 수 있는 것 아닙니까?
세현
장세현건축과장
이게 도로로 기부채납하는 것이 단지내 도로가 있고 단지외 도로로 구분되거든요.
최준호위원
이게 단지내에 도로를 기부채납하는 것아닙니까?
세현
장세현건축과장
바깥쪽이지요. 도로쪽에 내는 것 아닙니까?
최준호위원
바깥이나 안이나 단지내라는 말입니다.
세현
장세현건축과장
아니 예를 들어서 10m 도로를 15m로 내는 것같으면 5m를 더 확보해서 그것을 기부채납하겠다는 거에요.
최준호위원
질문을 마치겠습니다.
중공
유중공위원장
최준호위원 수고 하셨습니다. 또 질의하실 위원계십니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 위원님들 잠깐 제가 딱 두가지만 확인하겠습니다. 아까 서울시 주택기획과 의견내용을 보면 정비계획 내용을 빠짐없이 작성 및 보완 후 재협의 하라고 했거든요. 재협의 해왔나요?
세현
장세현건축과장
도시계획과에서 여기가 지대가 높으니까 10층 이하로 하는 것을 검토하라고 이렇게 내려왔거든요.
중공
유중공위원장
아니 제가 보니까 도시관리계획 변경에 대해서 1, 2, 3종 우리가 집중 논의했던 것 그것에 대해서 계획수립 지침 등에 따라서 정확히 작성하고 첨부하고 정비계획 내용을 빠짐없이 작성 및 보완 후 재협의 바라며 이랬거든요. 재협의 했느냐 이 말이에요? 재협의를 안하고 여기 옆에다가 반영이라고 그러는 거에요. 추진위원회 의견 관련부서 협의내용 뒷장에 보면 혹시라도 의견청취가 나가더라도 서울시 주택기획과에서 나중에 결국은 도시계획 심의할 때 다 챙기기 때문에 사전에 이런 것들이 그래서 국장님께서도 우리 구에서 재개발 재건축할 때에는 도시관리 계획변경 용도지역 상향, 하향조정되는 것을 일률적으로 해 줄 필요가 있다 제가 아까도 말씀드린 것입니다. 어느 지역은 1종으로 해주고 어느 지역은 2종으로 해 주고 기부채납한 부분은 그렇게 하면 문제가 있다 그 얘기고 시설계획과 의견내용을 보면 사업부지 남쪽 15m 도로로 확장하는 그 건을 배치도에 12m인데 여기는 15m라고 되어 있어요. 그럼 뭐가 맞는 겁니까? 서울시 협의할 때에는 15m로 했나요? 배치도에 12m라고 되어 있지요.
세현
장세현건축과장
남쪽 것 12m가 맞습니다.
중공
유중공위원장
그런데 서울시 계획과 사람들은 도면을 못보고 15m로 했어요.
세현
장세현건축과장
12하고 15가 있으니까...
중공
유중공위원장
남쪽측 후퇴한 부분이라면 분명히 앞쪽 것을 얘기했는데 최준호위원님이 얘기하신 도시계획시설, 어린이 공원, 공공 공지, 도로의 계획된 부지는 도시계획 시설로 결정 후에 기부채납 하는 방안을 강구하라고 했거든요. 도시계획 시설로 결정이 안됐잖아요. 그러면 구역지정하고 나서 도시계획시설로 결정하고 나서 다시 기부채납을 해야 되는데 도시계획시설로 결정이 안 되어 버리면 구역지정을 다시 해야 되는 사건이 발생하겠네요.
세현
장세현건축과장
그렇겠지요.
중공
유중공위원장
그것에 대해서 서로 나중에 차후에 업무가 뒤범벅이 안 되도록 그것을 아까 최준호위원님이 말씀하신 것 같아요.
세현
장세현건축과장
알았습니다. 그것은 잘 협의하겠습니다.
중공
유중공위원장
다음에 기부채납하는 것도 단순히 무조건 용적율을 상향하기 위해서 기부채납하는 것은 받아줄 수 없는 입장이잖아요. 구에서는 인근 주민들이 공원으로 이용할 수 있기 때문에 기부채납을 받아 주는 것아닙니까? 그런데 이 땅은 인근 주민들이라기 보다는 두 집들만 혜택을 보는 것같아요. 이런 문제점이 사실 있어요. 도시계획위원회에서 안건을 다룰 때 공원으로 기부채납하는 문제가 전체를 기부체납 한다면 거기에서도 큰 문제가 없겠지만 조금 기부채납을 안받아줄 수도 있거든요. 그래서 그것에 대해서 준비를 하셔야 되겠다 그다음에 이 부지가 이번에 재건축 기본계획 통과된 것 있지요? 서울시 거기에 포함되었습니까?
세현
장세현건축과장
네.
중공
유중공위원장
거기에 포함됐습니까?
인창
송인창도시관리국장
포함된 지역이죠.
세현
장세현건축과장
아직 내려오지 않았는데 있는 그대로는 됐다고 그걸로 확인됐습니다. 내려오지는 않았는데 된 걸로 알고 있습니다.
중공
유중공위원장
그러면 사실 기본계획에서 주민제안으로 올라가기 때문에 기본계획에 포함이 됐든 안됐든 상관없이 진행할 수 있는 겁니까?
세현
장세현건축과장
예.
중공
유중공위원장
중복으로 보지 않고?
세현
장세현건축과장
중복이 됐지만 이거는 이거대로 나가니까 그거는 상관이 없게 되어 있습니다.
중공
유중공위원장
물론 상관이 없다고 보지만 저희가 기본계획을 결정을 해서 아직 받지를 못하다 보니까 며칠 차이로 여기가 어떻게 기본계획에서 결정될지를 모르겠다는 이겁니다. 쉽게 얘기해서 여기다 학교부지를 넣으라고 나올지 도로를 어떻게 넣으라고 나올지 이런 것들을 모르기 때문에 사실은 기본계획이 나온 뒤에 그것과 서로 비교해서 도시계획심의를 자문을 받는 것이 좋겠다 제 생각입니다. 국장님 어떻습니까? 기본계획이 나왔는데 거기다가 학교부지를 하는 게 좋겠다고 나와 있으면...
인창
송인창도시관리국장
기본계획에 그런 내용들은 포함이 안되어 있는 걸로 나와 있어요. 그래서 이건 실무적으로 저도 그런 문제점을 제기했는데 실무적으로 협의를 했어요, 이거는 시하고. 어차피 내려와 봐야 알겠지만 재건축 21개소는 지금 단계를 지정을 안할 것 같아요. 단계를 지정 안 하게 되면 어차피 구역지정 절차를 바로 밟을 수 있거든요.
중공
유중공위원장
그래서 3월초에 나온다고 해서 불과 며칠 후에 나오잖아요. 그래서 도시계획 심의 어차피 서울시에서 나올 것 같으니까 그때 도시계획자문에서 그것들을 확인해 보는 게 좋겠습니다.
인창
송인창도시관리국장
일단 여기서 오늘 의견청취를 하고 그때 도시계획위원회에 부여하는 것은 그것을 고려해가지고.
중공
유중공위원장
그런데 28일날 도시계획심의위원회를...
세현
장세현건축과장
그것은 서울시 전체로는 보는 게 아니기 때문에 좌우간 과에 가서 확정된 것을 지금은 확정된 것은 비밀이 아니니까 어떻게 됐는지 확인을 해가지고 도시계획위원회 하는 게 차칠이 없을 것 같습니다. 왜냐하면 그것은 이렇게 되고 저것은 저렇게 되고 하면 좀 차질이 있으니까 그것은 좀 실무적으로 확인하겠습니다, 서울시에 가서.
중공
유중공위원장
도시계획자문을 할 때에는 꼭 그 내용을 확인해가지고 할 수 있도록 그렇게 해주셔야 되고 그다음에 재건축기본계획 결정 도면을 우리 위원님들한테 나오는 대로 돌려서 우리 위원님들이 해당지역에 어떻게 됐는데 파악을 하셔야 되니까 그것 좀 챙겨 주시기 바랍니다.
세현
장세현건축과장
알았습니다.
중공
유중공위원장
더 질의하실 위원이 안계시므로 질의답변을 마치도록 하겠습니다. 본 안건에 대해 의견을 제시하실 위원계시면 발언신청해 주시기 바랍니다. (“없습니다.”하는 위원 있음)
최준호위원
여기 있습니다. 최준호위원입니다. 은평구 구산동 177-1번지 일대 주택재건축 정비구역지정 의견청취에 있어서 정비계획 조합결정도에 의하면 동측으로 도로가 기부채납하는 부분은 확장되고 있습니다. 지금 주출입구를 부출입구하고 바꿔서 부출입구를 도로 확장되는 쪽에다가 주출입구를 넣고 옆은 부출입구로 넣는 것이 바람직하겠다. 이 도로의 교통량이나 사람 통행량으로 봐가지고 너무 복잡하게 이루어질 것 같다. 그래서 이런 의견을 좀 넣고 싶습니다.
인창
송인창도시관리국장
제가 말씀을 드릴 께요. 그게 인제 교통량하고 걱정하셔서 그런 의견을 주셨는데 그쪽에 동측으로 만약 한다고 하면 동측에서 큰 도로로 들어가는 골목이 좁기 때문에 그쪽이 오히려 문제가 생깁니다. 그리고 이게 현재 10m를 15m로 확폭하고 반대쪽도 재건축을 하고 있거든요. 그래서 또 이게 후퇴가 되는 겁니다.
최준호위원
그런데 앞에 구산도로하고 한 블럭 건너서 있지 않습니까? 그러면 별안간 입구를 우리가 확장을 해주는 한이 있어도 이 전면에서 들어가는 것이 이 지역 전체적인 것으로 봐서는 앞으로 봤을 때 바람직하겠다 라는 것 때문에 그런 의견을 내주는 거고 그것이 저희가 전문성이 결여되기 때문에 그런 의견이 나오는지도 모르겠습니다. 그리고 아까 말씀드리는 도시계획부분은 확실하게 그런 절차가 거치면 도시계획으로 시설이 결정되면 다행인데 만일에 안되면 그러한 것들을 보완시키는 방법을 강구해 주시기 바랍니다.
세현
장세현건축과장
알았습니다. 출입구 바뀌는 문제는 사실 건축계획에 여러 가지 영향을 또 미치는 거거든요, 간선도로변...
최준호위원
건축계획에 영향을 미친다고요?
세현
장세현건축과장
지금 도면에 보시면 주출입구 있는데 보면 일직선으로 쭉 간선도로같이 되어 있습니다, 옆으로. 부출입구라고 하는데 이렇게 해서 옆으로 짧게 안되어 있습니까? 그런데 이걸 법으로 어떻게 되어 있느냐 하면 500세대에서 1,000세대 하는 것은 주 간선도로가 12m 이상만 되면 되게 되어 있는 거예요. 그렇기 때문에 이름만 그냥 이걸 부출입구 해놓은 걸 주출입구, 이걸 부출입구 해놓으면 되는 거요. 단 도로가 넓으냐 좁으냐 이것은 따질 수 있지만 주출입구, 부출입구는 이름자체는 이름만 붙인 거지 별 뜻이 없다는 거예요. 그렇게 되는 거예요.
최준호위원
알겠습니다.
중공
유중공위원장
그러면 최준호위원님 의견을...
최준호위원
의견을 삭제해 주십시오.
중공
유중공위원장
그러면 의견이 없는 걸로 하겠습니다. 최준호위원님이 의견을 철회하셨으므로 의견이 없는 것으로 하고 더 이상 의견내실 위원님 계십니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 위원 여러분, 의견을 제시하실 위원이 안계시므로 의결토록 하겠습니다. 위원 여러분, 본 안건을 원안대로 의결코자 하는데 이의 있습니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 이의가 없으시므로 구산동 177-1번지 일대 재건축주택 정비구역지정 의견청취안은 원안대로 가결되었음을 선포합니다.
다음은 의사일정 제3항 응암동 620-1번지 일대 주택재건축 정비구역지정 의견청취안을 상정합니다. 상정된 안건에 대하여 송인창 도시관리국장 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.
인창
송인창도시관리국장
안녕하십니까? 도시관리국장 송인창입니다. 가칭 응암동 620번지 1호 일대 주택재건축정비 구역지정을 위한 구의회 의견청취안에 대하여 제안배경을 간략하게 설명을 드리겠습니다. 2005년 10월 6일 서울시에서 발표한 도시 및 주거환경기본계획안에 반영된 지역으로써 주택재개발 응암 7, 8, 9구역에 인접한 지역이 되겠습니다. 이 지역의 위치는 동측으로 폭 20m 도로인 백련산길에 접해있고 남측으로는 응암초등학교가 인접해 있으며 전체적으로 준공후 20년 이상 경과된 73.1%로 밀집해 있고 도로 역시 폭 3~8m로 협소해서 주거환경개선이 절실히 요구되는 그런 지역이 되겠습니다. 사업계획은 면적이 42,585㎡이고 토지 등 소유자는 512세대가 되겠고 재건축을 통하여 757세대를 공급할 계획으로 있습니다. 도로폭이 전반적으로 협소하여 주차난이 심각하고 화재발생시 소방차의 접근이 곤란하여 막대한 피해가 예상되는 지역입니다. 따라서 주택재건축시 기부채납을 통하여 백련산길 우측의 건축선을 3m 후퇴하여 도로를 확폭하고 응암초등학교 측 주출입로 도로폭 12m 부출입구 폭 10m를 신설 및 확폭하여 교통여건을 개선코자 하며 이지역은 2종 일반주거지역으로서 주거환경의 쾌적성을 높이기 위하여 건폐율을 60%에서 26% 로 34% 감소시켰으며 용적율은 도로 및 공원용지 기부채납 등을 통하여 107%에서 226%로 118% 증가시켜 토지의 이용을 현재 건축계획 추세인 수평적 이용보다 수직적 이용을 적용하여 계획하였고 경사로에 대하여도 주차장을 계단식 형태로 레벨차이를 자연스럽게 조정하여 사업을 계획하였습니다. 따라서 지역주민들이 주택재건축을 통하여 노후불량건축물을 정비하고 도로 등 기반시설을 확충하여 주거환경을 개선하고자 우리구에 주택재건축정비사업구역지정 및 제2종일반주거지역 7층이하에서 제2종일반주거지역 12층이하로 용도지역을 변경신청하였습니다. 이와 같이 검토결과 주택재건축을 통한 주거환경개선이 절실히 필요한 지역으로서 주택재건축 정비 사업구역 지정요건에 부합되어 금번 안건으로 상정하게 되었습니다. 본정비사업구역지정시 발생될 수 있는 문제점 및 보완되어야 할 사항에 대하여 위원님들의 고견을 부탁드리며 간단하나마 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.
중공
유중공위원장
송인창 도시관리국장 수고 하셨습니다. 이어서 홍석중 전문위원의 검토보고를 듣도록 하겠습니다. 전문위원께서는 보고하여 주시기 바랍니다.
석중
홍석중전문위원
전문위원홍석중입니다. 은평구 응암동 620-1번지 일대 주택재건축 정비구역지정 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 본안건은 2006년 2월 10일 은평구청장으로부터 제출되어 동년 2월 13일 서울특별시은평구의회 회의규칙 제19조제1항의 규정에 의거 재무건설위원회에 회부된 안입니다. 제안사유와 주요내용에 대하여는 도시관리국장의 제안설명을 참조하여 주시기 바랍니다. 검토결과를 보고드리겠습니다. 본안건은 도시및주거환경정비법 제4조제1항의 규정에 의거 주택재건축 정비구역 지정 및 도시관리계획 조정에 대해 구의회의 의견을 청취하고자 제출된 안건입니다. 해당지역은 은평구 응암동 620-1번지 일대 42,585.28㎡로 노후 불량주택 비율이 73.1%이고 재건축 부지면적이 10,000㎡ 이상으로 도시및주거환경정비법 시행령상의 기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 기본 요건을 충족하고 있으며 토지등소유자의 69.72%가 재건축에 동의하고 있습니다. 건폐율은 26.13%이고 대상지의 계획용적률은 226.47%입니다. 건축시설 계획은 APT 14동 총 757세대이며 이중 임대주택은 도시및주거환경정비법 제30조의2제1항과 동법시행령 제41조의2제1항에 의거 증가되는 지상 연면적의 25%에 해당하는 89세대입니다. 토지이용계획으로서 정비기반시설인 도로, 공원은 17%에 해당하는 7,238.19㎡를 기부채납받아 설치할 예정이며 도로는 중로3에 12m도로를 신설하고 소로 2-17과 소로 3-14는 각각 10m도로로 확폭할 예정입니다. 다음으로 재건축의 용적률과 층수완화를 위하여 해당구역의 제2종 일반주거지역 7층이하 42,585.28㎡ 전체를 제2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경하고자 하는 것입니다. 관련부서와의 협의내용 결과로는 인근 주택재개발 사업을 고려하여 기반시설 설치의 상호연계성이 필요하다고 할 수 있습니다. 이상 검토보고를 마치겠습니다.
중공
유중공위원장
홍석중 전문위원 수고 하셨습니다. 제안설명과 검토보고에 이어 본안건에 대하여 질의답변도록 하겠습니다. 질의하실 위원계시면 발언신청하여 주시기 바랍니다. 이희원위원 질의해 주시기 바랍니다.
이희원위원
건축과장님께 질의하고자 합니다. 일문일답식으로 하겠습니다. 재건축 업무를 이제 처음 하시지요. 아마 어려운 점이 많이 있으리라고 봅니다마는 몇 가지질의코자 합니다. 응암3동 재건축이 지하 2층 지상 13층으로 되어 있지요?
세현
장세현건축과장
맞습니다.
이희원위원
바로 그 지역보다는 높은 응암 2동에 7, 8, 9는 15층으로 되어 있습니다. 지대가 낮음에도 불구하고 13층으로 해가지고 다시 설계변경할 소지가 다분한데 과장님께서는 어떻게 생각하십니까?
세현
장세현건축과장
이것은 응암동 재개발 지구가 되기 전에 사업추진 하다 보니까 오랜 세월이 걸렸습니다. 그때 당시에 백련산이 있기 때문에 높이 때문에 안 해 주겠다하는 생각 때문에 층수를 사실상 12층으로 했습니다. 낮게 재개발 지구는 15층 되니까 주민들 입장으로는 15층으로 원하겠지요. 그런데 사업조합이나 주체에서는 일단은 오랫동안 사업이 지체되다 보니까 일단 진행하면서 나중에 서울시에서 평균층수를 신축적으로 한다던지 그때 다시 재검토하겠지요.
이희원위원
그러면 검토결과 다시 우리가 의견청취를 또 해야 된다는 결론이 나옵니다. 당초 아예 15층으로 하지 지금 13층으로 했다가 서울시에서 지구지정 도시계획심의 받을 때에 이문제가 또 건의되어서 반려되어서 15층으로 다시 보완되어서 또 해야 되는 이런 문제가 있겠다 염려가 되고 지금 용적율이 226.47% 인데 당초 용적율이 170% 지역 아닙니까? 인센티브를 받아서 226.47% 아닙니까?
세현
장세현건축과장
인센티브를 몇 % 되겠다는 일단 지구지정 요청하는 것이니까 의회라든지 도시계획위원회에서 하면 서울시에서 결정하는 것입니다.
이희원위원
물론 그렇습니다마는 용적율 때문에 본위원이 알고 있기로는 서울시에서 상당히 많이 서류가 지연되고 반려되고 보완되고 하거든요. 그래서 이런 사항을 줄이기 위해서 건축과장님이 업무를 처음 하시니까 그래서 묻는 사항입니다.
세현
장세현건축과장
용적율이 적은 이유는 아까 설명드렸듯이 층수를 낮추다 보니까 용적율이 적어진 것이고 그러나 재건축하는 사업이 법이 자꾸 완화 16층으로 해 준다 20층으로 해 준다 그때 되면 주민들이 조합원이 득이 되면 변경되는 겁니다. 자기들이 계획을 일단 낸 것인데 실무진에서 용적율이 적으니까 올려서 내라 적게 해서 내라 할 수 없는 겁니다.
이희원위원
본위원은 주민이 용적율이 가급적이면 많이 받아 주민들 혜택이 돌아가는 것을 바라고 있습니다. 그래서 다행히도 226.47% 용적율이 된다면 좋겠지요 노파심에서 질의한 사항입니다. 또 지금 기존 세대가 1,179세대인데 이것은 공유지분 포함하는 한 것 같은데 세대수는 가옥주는 879세대입니다. 그런데 현재 분양은 668세대란 말입니다. 현재 살고 있는 가옥주보다 분양 세대수가 적은데 사업성이 전혀 없는 것으로 생각되는데 현재 살고 있는 사람 세대수 보다도 아파트를 지어가지고 입주하는 분양세대주가 적은데 문제점이 없겠느냐 이말입니다.
세현
장세현건축과장
이것에 대해서 설명을 드리겠습니다. 이 지역이 70년도에 집을 지었는데 그때는 건축법에는 용어가 없는데 헙동주택이라고 이런 용어로 해서 재개발한데가 있습니다. 협동주택은 뭐냐 땅이 적으니까 10평이면 10평있는 사람이 두사람 세사람 모여서 집을 질 수 있게 해서 단독주택 개념인데 협동주택 건축법에 없는 것을 협동주택이라고 시장님 방침을 받아서 협동주택이라고 70년도에 이렇게 해서 했습니다. 이지역이 이렇게 된 것인데 이분들이 지적했듯이 가옥 구분을 한 사람들은 다가구를 다세대로 전환시킨식으로 변경시킨 사람은 혜택이 있는데 협동주택으로 그대로 있는 것은 가옥을 쪼개지 않는 것은 단독주택 형태로 남는 거예요. 그래서 이 문제를 조합에서도 여러 가지 문제가 있었는데 협동주택이라 하는 것이 근 25년, 30년 전에 했던 일이기 때문에 이거 아는 사람이 거의 없습니다. 협동주택 자체 이름도 잘 모릅니다. 옛날에 했던 사람은 아는데...
이희원위원
건축과장님 본위원이 이 내용을 잘 알고 있기 때문에 질의하는 사항입니다. 지금 공유지분이 어떤 문제가 있냐면 90년까지 용어가 다가구주택의 용어가 없었습니다. 90년 이후에 생긴 거죠. 그런데 협동주택은 분양하고 다가구도 작년 9월인가 유권해석을 어떻게 내렸냐면 90년 이전에 주택으로 되겠끔 다가구주택은 이번에 구제책이 나왔습니다, 서울시에서. 그래서 주민대표를 선정해가지고 입주권은 다 나가돼 대표권을 선정을 해서 검토를 해라 그래서 구제가 됐거든요. 조금 전에 말씀 마찬가지로 협동주택은 구제대책이 안 나와 있습니다. 구유지분이 분류가 안되가지고 지구지정이라든가 지분등기가 안되어 있습니다. 안나오면 입주권이 안나가거든요. 그래서 염려가 된 것은 가옥주가 879세대인데 분양은 668세대 밖에 안되기 때문에 이 참 어려운 사업이 아니냐 이런 문제가...
세현
장세현건축과장
그러니까 조금 전에 설명 드린 이 법이 지금 재건축 재개발지구에는 실제적으로 단독 형태로 갖춰지는 것은 완화시켜 주고 법을 개정시키고 있습니다. 재건축지역에는 그대로 개정을 안 시켜주고 있습니다. 그래서 재건축 협동주택이라는 것을 제가 설명을 드렸는데 그렇기 때문에 이 조합에서나 추진하는 곳에서는 재개발 같이 그렇지 되지 않겠느냐 이것도 이 자체가 재건축이나 재개발이 사실상 같은 건데 그렇게 자기들이 이것을 규정을 굳힐 려고 조합에서나 추진위원회에서 노력하고 있는데 제가 봐서는 일단은 재개발 재건축 같은 개념인데 그렇게 되지 않겠는가 했는데 현시점으로는 세대로 인정이 될 수가 없는 거다, 1가구로. 세대는 그렇지만 실제적인 조합원수로는 5세대라고 하더라도 1세대만 인정되는 이런 식으로 지금 되어 있는 겁니다, 법이. 그런데 이게 조합이나 안 그래도 나중에 날이 많이 걸리는 건데 조합에서 일단은 이렇게 자기들을 1세대로 인정하는 걸로 해서 사업 추진하고 법이 자꾸 그렇게 되어 있는 것이니까 변경해서 하겠다고 이렇게 되어 있는 겁니다.
이희원위원
하여튼 신중을 기하셔가지고 서울시하고 잘 저촉해서 가급적이면 주민들에게 혜택이 돌아갈 수 있는 그런 조치해 주시고요. 또 거기가 백련산길 말인데 교통영향평가를 받으셨나요?
세현
장세현건축과장
나중에 교통영향평가를 할 거니까.
이희원위원
나중에 할 겁니까?
세현
장세현건축과장
네.
이희원위원
지구지정할 때 교통영향평가를 받아야 하는데.
세현
장세현건축과장
지금 사업시행을 아직까지 교통영향평가 먼저 받게 되면...
이희원위원
서울시에 서류가 들어갈 때 그래야 도로라든지 지금 현재 주도로가 있잖아요. 은평경찰서의 의견은 편도 2차선 도로이라고 나와 있습니다. 도면상에는 아직 기재가 안되어 있거든요.
세현
장세현건축과장
도면에 다 되어 있습니다.
이희원위원
몇 m로 표시되어 있습니까?
세현
장세현건축과장
지금 여기에 응암동 백련산길 이렇게 옆에 쭉 가는 길이 기존에 20m거든요. 그런데 앞에가 인제 응암3구역 재개발지구입니다. 여기에는 이 사람들이 재개발조합에서 5m 후퇴하는 거고 이분들은 5m를 안하고 세대수 관계 여러 문제가 아까 말씀하신 대로 세대수가 사실상 부족하거든요. 그것을 3m 후퇴하는 걸로 들어와 있습니다. 실제적으로는 28m가 되는 거죠.
이희원위원
그러니까 그것이 가능하느냐는 이 얘기죠. 기 7, 8, 9는 서울시에서 지구지정을 받을 때 5m를 후진하라고 했어요. 5m를 기부채납을 하지 않습니까. 응암3동 이 아래쪽은 3m를 하면 형평에 안 맞거든요. 과연 서울시에 서류가 올라갔을 때 어떻게 조치가 취해지겠냐 이런 얘기입니다. 왜냐하면 자꾸 염려가 되서 하는 사항이니까 다소라도 그렇게 되서 하면 오죽 좋겠습니다마는 기 7, 8, 9가 5m 후진으로 되어 있단 말이에요. 물론 그것이 추가로 성벽에서는 거기가 또 도로가 확장이 안됐기 때문에 문제점이 있습니다. 또 은평병원, 응암동 등기소까지 도로가 쫙 후진이 안된 상태거든요. 거의 그쪽만 은평병원 사거리에 충암중학교 입구쪽 대주아파트 입구까지 후진이 되는데 응암3동 그외의 지역은 계획이 없습니다. 그래서 상당히 염려가 되는데 어차피 그렇게 되면 도로가 확장해봐야 효과가 없습니다. 그래서 다행히도 우리 응암2동쪽은 5m 후진할 때도 응암3동 쪽도 3m 후진해서 주민들에게 혜택이 가면 오죽 좋겠냐 이런 생각인데 하여튼 건축과장님이 심혈을 기울여서 잘 좀 처리되도록 노력해 주시기 바라고요. 조금 전에 본위원이 질의한 사항대로 어차피 응암2동의 지대가 응암3동 보다 더 높습니다. 백련산 저 위에 까지도 당초는 7층 이하가 됐는데 그런데 서울시에서 평균 15층 미만 선별해라 해가지고 14.8층으로 선별한 것입니다. 그래서 15층과 14층 해서 평균 층수가 14.8층이 됐습니다. 이번에 지구지정을 받았는데 가급적이면 응암3동도 그 지역이 더 나오니까 15층까지 설계변경해서 주민들에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 있게끔 조치를 취해 주시기 바랍니다. 더구나 본 위원이 알고 있기로는 건교부하고 서울시에서는 20층까지 얘기가 되는 걸로 알고 있습니다. 그러나 서울시에서는 용적률 50%는 증액 못 시키겠다 해서 건교부하고 서울시의회 대립이 돼가지고 지난번에 조례를 통과를 못 시켰거든요. 그런데 건교부하고 서울시하고 부득이 하게 20층까지도 얘기가 되고 있고 도시계획심의위원회에서도 20층까지 얘기가 되고 있습니다. 응암2동도 도시계획심의위원회의 말을 듣고 20층으로 올렸다가 보완이 된 겁니다. 아직까지 서울시조례에서 통과가 안됐으니까 나중에 해라 해서 15층까지. 단 아파트와 아파트 간격의 사이는 띄어라. 간격을 띄어서 백련산이 미관상 가리지 않게끔 하되 15층으로 해라 이번에 지구지정을 15층으로 받았습니다. 건축과장님께서 이 업무를 처음 다루고 계시니까 물론 기술직이시니까 잘 아시겠지만 노파심에서 그렇습니다. 서울시와 잘 상의해서 다행히도 우리 과장님이 기술직이시니까 서울시와도 절충이 더 쉬우리라고 생각이 됩니다. 그래서 주민들에게 많이 혜택이 돌아갈 수 있도록 조치를 해 주시기 바랍니다.
세현
장세현건축과장
알았습니다.
이희원위원
이상입니다.
중공
유중공위원장
이희원위원 수고 하셨습니다. 최준호위원님 질의해 주시기 바랍니다.
최준호위원
최준호위원입니다. 은평구 응암동 620-1번지 일대 주택재건축 정비구역 지정 의견청취안에 도시관리계획에서 계획을 조정하는데 제1종, 제2종 일반주거지역 7층 이하에서 제2종 일반주거지역 12층 이하로 조정하는데 아무 조건 없이 조정을 해주는 겁니까?
세현
장세현건축과장
그러니까 이렇게 절차를 거치는 겁니다. 구의회의 절차라든지 도시계획자문이라든지 주민공람이라든지 그래서 서울시에서 도시계획위원회에서...
최준호위원
아니 제 얘기는요. 지금 여기 조정하고 있는 데서 기존에 42,585.28㎡가 그대로 감되고 증돼가지고 제2종 일반지역은 12층으로 가는데 다른 주민들이 예를 들어서 무엇을 앞에서 마찬가지로 무슨 도로를 기부채납을 한다 공원을 기부채납 한다 이렇게 해가지고 인센티브를 더 주는 것이냐 그렇지 않으면 기부채납 하는 부분이 하나도 없는 데도 이렇게 주는 거냐.
세현
장세현건축과장
이거는 기부채납 관계는 용적률에 관계가 되는 거고 층수는 7층이다 층수를 제한하는 거는 주위환경을 고려하는 거거든요. 왜냐 하면 주위가 1, 2층이 있는데 10층 올라가고 막 20층 올라가면 안되는 거니까 층수를 제약해 놓은 겁니다. 지역 전체의 자연경관을 보호하기 위해서 해놓은 건데 여기에는 2종 지구가 7층으로 되어 있는데 12층이면 5층 더 올라가는 것 아닙니까? 5층으로 올라가는데 이 지역으로 그 주위환경 경관이 괜찮느냐 이 자체가 올라가더라도 이런 걸 심의하는 겁니다.
최준호위원
원래 종세분화 했을 때 그 지역이 몇 종 지구에요?
세현
장세현건축과장
제2종이죠. 제2종 7층 이하 지역으로 되어 있는 거죠. 그렇게 이걸 완화를 받는 거에요. 그래서 이걸 심의라든지 자문이라든지 받고 있는 겁니다.
최준호위원
그러면 지금 아까 우리 이희원위원님께서 질의하신 내용 중에서 7, 8, 9지역에 도로 백한 부분이 그쪽에는 5m가 됐고 이쪽에는 3m가 되면 균형이 맞지 않는 것 아니에요.
세현
장세현건축과장
그런 문제가 좀 있지요. 저희들에 도로가 25m가 5m를 된다면 30m 도로가 되는 것이고 이대로 된다면 28m 도로가 되는 것 아닙니까. 3m하고 5m, 20m 도로가 되는 것인데 여기에서 자문에서 5m같이 동일하게 해야 되겠다 하는 의견이 나오면 그대로 도시계획위원회까지 올라가서 결정되는 것인데 실무하는 것에서 지역주민들은 3m 넣어온 것을 법에 없는 것을 5m 넣어라 10m를 넣어라 하기는 곤란합니다.
최준호위원
3m 넣을 것하고 5m 넣을 때 하고 늘어나면 거기에 대한 인센티브를 더 주면 되는 거란 말입니다.
세현
장세현건축과장
그래도 건축짓는 것은 영향을 많이 받지요.
최준호위원
왜냐하면 재건축 재개발은 우리 지역을 생각해야지 주민들의 물론 부가가치를 생각 안할 수 없지만 지역을 생각해야 된단 말입니다. 앞으로서 이러한 것들이 이렇게 각자 나름대로 욕심으로 가서는 안 되는 부분이 없지 않느냐 그런 초점에서 우리는 맞추어 주어야 되지 않느냐 이게 같이 5m로 늘리고 또 여타지역도 가면서 그런 방향으로 해서 도로환경을 만들어 가야 되지 않겠느냐 라는 의견이고 그리고 이 도로에서 이게 지금 굉장히 경사가 질 겁니다. 그러면 우리가 주출입구를 여기다가 냈는데 주출입구 여기다가 냈을 경우에 장마질 경우에 도로에 흐르는 물이 전부 내려 쏠릴 겁니다. 안 그러겠어요? 대책을 어떻게 세울 것이냐?
세현
장세현건축과장
지금은 기본적으로 단지를 어떻게 해서 건물을 기본적으로 앉히려는 것은 건축설계가 들어 와야 만이 말씀하시는 것에 대해서 고려를 하는 것이고 지금 말씀하시는 것까지는 생각 못합니다.
최준호위원
여기에서 지금 나타나고 있는 것이 주출입구가 이 도로에서 들어 가게 되어 있다는 말입니다. 이것이 예를 들어서 부출입구 쪽으로 돌려서 이렇게 들어 오게 만든다면 이런 현상은 안나는데 이런 것들이 여기다가 정문을 딱 만들어 놓으면 물이 도로 노면에 흐르는 물이 내려올 수 있다는 이런 생각이거든요. 그리고 여기도 물론 전체 면적 규모에 따라서 틀리겠지만 기부채납되는 부분들은 없어요?
세현
장세현건축과장
기부채납이 여기에 도면을 보시면 도로 없는 것을 12m 만들어 놓지 않습니까. 신설하거든요. 이쪽으로는 3m 내지 6m인데 10m로 넓히는 겁니다.
최준호위원
거기에서 문제가 있는 겁니다. 왜 지금 여기에서 10m를 늘리고 여기에서 3m밖에 백을 하면 말이 안 되지요.
세현
장세현건축과장
이게 출입구를 만들려면 법이 있습니다. 500세대 1,000세대까지 지을려면 출입구 도로가 폭이 이런 규모로 지을려면 12m 이상을 확보해야 되는 겁니다. 그래서 12m를 낸 것이고 법이 안 그렇더라도 자기들 단지 들어가는데 넓게 하기 위해서 20m 30m내도 됩니다. 경제성을 생각 안한다면 낸 것이고 기존아파트가 이정도 들어서는데 말하자면 쭉 돌아 가면서 있는 것 아닙니까? 외곽도로니까 도로가 3m, 6m가지고 안 되니까 한10m를 넓히는 거지요. 여기에 개념하고는 위원님이 말씀하신 의견 가능합니다. 위원님께서 여기는 5m니까 여기도 5m해야 되는 것이 아니냐 의견충분히 가능한 말씀입니다. 그것은 의견으로 내시면 되는 것이고 이것하고 이것하고는 틀립니다.
최준호위원
제 생각에는 뒤도 많이 백을 하면서 전면을 적게 할려고 하는 것이 무슨 의미냐 해서?
세현
장세현건축과장
여기에서 기존 있는 것이 3m, 6m 좁은 도로고 앞에 있는 것은 기존도로 20m 넓은 도로 아닙니까. 개념이 틀리지요.
최준호위원
우리가 주무과에서 이 도로가 교통영향 평가로 인해서 먼저 7, 8, 9 그 이전에 추진하다가 문제가 발생되어 가지고 돌려보낸 일이 있지 않습니까? 전체적으로 좁다 해가지고 그렇게 된 일이 있는 것으로 저는 기억하는데 그런 것을 중점적으로 중요하게 요점으로 봐주어야 지 간선도로 역할을 해야 될 것인데 지금 그런데서 미비해서 못할 것이라면 굉장히 큰사업을 하면서 애로가 있는 것 아니냐?
세현
장세현건축과장
제가 설명드리는 것은 조합에서 도면을 저희에게 제출했지 않습니까. 그러면 이 사람들의 의도를 말씀드리는 것이지 3m되는 것이 적합하다 5m 되는 것이 적합하다 이런 설명이 아닙니다. 단 여기에 도로내는 것은 좁은 도로기에 이것은 10m정도를 확보시키는 것이고 여기는 10m 안 되는데 여기는 왜 3m하느냐 여기도 넓히면 10m 해야 되는 것이 아니냐 이런 말씀 아니십니까. 쉽게 말해서...
최준호위원
이러한 사안이 주민들하고 이익하고 직결되는 부분이기 때문에 굉장히 민감한 부분인데 3m를 5m로 했을 때에 여기에 끼치는 영향이 뭐냐?
세현
장세현건축과장
만약 후퇴가 되면 띄우는 거리가 달라지니까 다 건물이 밀려야 됩니다. 다시 파악해야 되지만 동간에 거리가 법적으로 얼마되어 있는데 밀려 버리면 건물이 뒤로 밀려야 될 것 아닙니까. 건물자체가 그렇게 되면 간단한 문제가 아니지요. 그러면 계획을 다시 한번 해야 지요.
최준호위원
그러니까 제가 말씀드리는 것이 주무과에서 지도를 처음에 지도를 할 적에 거기에 중점을 두고 지도를 미리 해 주어야 되는 것이냐?
세현
장세현건축과장
조금전에 말씀하셨듯이 재건축할 때 건축과에 10번 온다 이렇게 말씀하시는데 법으로 없는 사항을 가지고 우리가 여기를 5m 해야 될 것 아니냐 6m 해야 될 것 아니냐 이렇게 하면 그것은 할 수 없고 여기에서는 할 수 있습니다. 자문받는데나 도시계획위원회에서는 지금 말씀하신 의견 이거 5m로 넣어야 될 것 아니냐 형평성의 문제가 있으니까 가능하지만 실무진에서 5m 넣어라 3m 넣어라 강요를 절대 못하지요. 그렇게 하면 문제가 생기지요. 왜냐하면 왜 너희들이 우리가 계획에 의해 3m 내든 도시계획도 있고 또 의견청취도 있는데 실무진에서 5m 넣어라 하느냐 뭐라 할 수 없는 것이지요.
최준호위원
그것은 조금 소극적인 행정이에요.
인창
송인창도시관리국장
지금 이희원위원님 아까 말씀하신대로 그쪽은 5m 후퇴합니다. 하는데 그 대신에 여기는 3m 후퇴하는데 5m 후퇴함으로 인해서 그만큼 인센티브 더 받는 겁니다.
최준호위원
그러니까 여기도 더주면 되는 것이 아니냐...
인창
송인창도시관리국장
그런데 여기에서는 인센티브를 덜 받고 덜 내놓겠다는 계산이지요. 이것은 그래서 여기는 도로가 굉장히 깁니다. 길어요. 하기 때문에 응암 7, 8, 9구역 같은 곳은 조금 짧아요 은평병원있는데부터 충암고등학교 고개마루까지 거의 가기 때문에 사업성이 떨어집니다. 은평초등학교 내려가면 거기까지니까...
세현
장세현건축과장
길지요. 2m지만 길이가 기니까 용적율이 낮아지는 거지요.
인창
송인창도시관리국장
도로가 어차피 이렇게 되면 3m 그러면 도로가 충분한데 이쪽에서는 5m 내놓아라 조금 문제입니다.
최준호위원
사람통행량이나 자동차 통행량이 늘어날 가능성이 있다 그렇기 때문에 도로확보 문제는 주무과에 신경 써야 될 부분 아니냐?
세현
장세현건축과장
개인생각으로는 앞에 전면에 5m했으니까 이것도 5m 도로 넓히는 것은 바람직 하겠지만 이것을 계획을 잡았는데 우리가 강제성을 나타내가지고 5m를 만들고 이러기는 곤란하다 이런 말씀이지요. 저희들도 생각이 앞에 5m니까 넓히는 것이 좋지요.
최준호위원
전문가들이 그것을 그렇게 인센티브를 더 만들어 주는 방향을 연구를 해야지 그냥 내놓아라하면 내놓을 사람이 어디 있겠어요.
세현
장세현건축과장
위원님 이걸 내놓으면 기부채납하면 용적율은 정해져 있거든요. 220%, 220%에 10% 법으로 정해져 있거든요. 대지에서 빠지거든요. 기부채납하면 규모가 줄어드는 겁니다. 그래서 3m만 할려는 겁니다. 이사람들은...
최준호위원
알았습니다. 이상입니다.
중공
유중공위원장
최준호위원 수고 하셨습니다. 또 질의하실 위원 계십니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 질의하실 위원이 안계시므로 제가 몇 가지 확인하겠습니다. 아까 세대수 관련해서는 사업성 관련해서는 이희원위원님께서 다 해주셨으니까 빼고 재건축기본계획에 이것도 포함이 되죠?
세현
장세현건축과장
되어 있는 겁니다.
중공
유중공위원장
그래서 재건축기본계획 내용을 보시고 도시계획심의에 올라올 수 있도록 제가 분명히 말씀을 드리는데 도시계획 심의할 적에 재건축기본계획하고 다른 내용이 올라오면 안된다는 것을 말씀을 드립니다. 그다음에 임대아파트 비율이 있죠? 이거는 적정하게 되어 있습니까?
세현
장세현건축과장
이게 25%가 좀 넘습니다. 25. 얼마 됩니다. 25.4인가 좌우간 25%는 넘습니다.
중공
유중공위원장
재건축관련 해가지고 제일 문제가 임대아파트 비율인데요. 임대아파트 비율이 기존 건물 용적률에서 이번에 늘어나는 용적률을 빼가지고 개발이득을 본 부분에 대해서 %를 적용하지 않습니까? 그런데 기부채납을 했을 때는 기부채납 면적을 빼고 대지 면적을 산출합니까?
세현
장세현건축과장
그렇죠.
중공
유중공위원장
종전에 용적률은 어떻게 산출합니까?
세현
장세현건축과장
기부채납 그것은 일단 대지 면적에서 체측이 되버리니까 용적률이나 모든 것에서 제외가 되죠.
중공
유중공위원장
이번에는 제외된다고 보면 종전에 것.
세현
장세현건축과장
옛날에 일반 건축허가는 전부 다 제외되죠, 기부채납.
중공
유중공위원장
그때는 기존 건물 용적률을 따질 때는 기부채납 면적을 안 뺐을 것 아닙니까?
세현
장세현건축과장
어떤 것 말씀하시는 건지 모르겠네요.
중공
유중공위원장
원래 대지면적이 있는데 그 대지면적에서 용적률을 따지고 그다음에 기부채납 후에 나중에 구역지정 신청 들어오는 용적률을 따지고 그래서 그 차액을 빼다 보면 서로 대지면적이 달라지는데 그 대지면적을 어떻게 적용하느냐?
세현
장세현건축과장
그거는 그런 문제도 있죠. 당초는 100인 것 같으면 90이 되니까 90에서 따져주니까 지금 대지면적 체측해가지고 하죠. 일단은 그렇게 하는 거거든요.
중공
유중공위원장
원래 기존 면적 용적률을 따질 때.
세현
장세현건축과장
그것까지 조금 그런 문제는 있죠.
중공
유중공위원장
그래서 그거 분명히 재건축 행정이라는 게 일관성 어디나 다 똑같아야 된단 말이에요. 그런데 잘못하면 안 뺄 수도 있고 뺄 수도 있고 그거에 따라서 %가 달라지기 때문에 동일하게 해야 되고 산출을 한 것을 도시계획자문할 때 산출한 내용을 좀 첨부해서 해 주시기 바랍니다. 왜냐 하면 이것만 봐가지고 몇 %인지 그냥 계산을 해 볼 수가 없어요.
세현
장세현건축과장
알았습니다. 그런 문제까지도 하겠습니다.
중공
유중공위원장
중요한 사항이죠. 어디에 기준을 두는지. 더 이상 질의하실 위원이...
이희원위원
위원장! 말 끝에 좀 질의할 사항이 있습니다.
중공
유중공위원장
이희원위원님 질의해 주시기 바랍니다.
이희원위원
임대아파트 문제가 재개발하고 재건축하고 같습니까?
세현
장세현건축과장
다릅니다.
이희원위원
다릅니까? 면적에 비례해서 임대아파트를 재건축하게 됩니까?
세현
장세현건축과장
제가 간단히 설명을 드리면 재개발지구는 무조건 하고 늘어나는 용적률 17%가 되는 거예요. 딱 정해져 있어요.
이희원위원
아니 재개발은 분양아파트에 17%를 임대아파트 짓고 거기에 또 플러스를 해서 17%가 됩니다. 그러니까 17%가 넘어요. 분양세대수에 17%가 임대아파트인데 분양세대수＋17%＝거기다가 또 17%를 가산을 합니다. 그러니까 임대아파트가 17%가 더 됩니다, 재개발은. 그러면 18~9%가 되버리거든요, 임대아파트수가. 그런데 재건축은 면적에 의해서 또 한다니까.
세현
장세현건축과장
재건축은 어떻게 하느냐면 재건축은 당초에 주택이 있으니까 용적률이 예를 들어서 이야기입니다. 기존 주택이니까 용적률이 낮습니다. 2층, 3층이니까 100%라고 본다면. 지금 우리 들어온 것은 220%, 230% 아닙니까? 그러면 220에서 100을 빼면 120%가 이 사람들이 건물을 새로 짓는데 늘어나는 용적률양입니다. 늘어나는 양에서 25%를 임대로 내놓아라. 그렇게 다시 말해서 75%만 이득으로 가져가고 남는 것에서 25%는 임대로 내놓아라. 거기서 세부적으로는 있지만 크게 봐서는 그런 이야기입니다.
이희원위원
본위원이 재건축법하고 재개발법이 통합이 돼가지고 하나로 취급되기 때문에 임대아파트도 재개발하고 동등하게끔 세대수가 계산되는데 오늘 과장님 얘기를 들어보니까 면적에 의해서 달라진다는 이런 얘기죠.
세현
장세현건축과장
틀립니다, 이거하고 임대가.
이희원위원
임대하고 재개발하고 다른 거라구만요?
세현
장세현건축과장
예.
이희원위원
알았습니다. 이상입니다.
중공
유중공위원장
수고 하셨습니다. 더 이상 질의하실 위원이 안계시므로 질의답변을 마치도록 하겠습니다. 본 안건에 대하여 의견을 제시하실 위원계시면 발언신청해 주시기 바랍니다. (“없습니다.”하는 위원 있음) 의견을 제시하실 위원이 안계시므로 의결토록 하겠습니다. 위원 여러분, 본 안건을 원안대로 의결코자 하는데 이의 없습니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 이의가 없으시므로 응암동 620-1번지 일대 주택재건축 정비구역 지정 의견청취안은 원안대로 가결되었음을 선포합니다. 위원 여러분, 수고 하셨습니다. 이상으로 오늘 회의를 마치고자 하는데 이의 있으십니까? (“없습니다.”하는 위원 있음) 이의가 없으시므로 회의를 마치겠습니다. 산회를 선포합니다.
11시59분 산회