이동일 의원 발언

안녕하십니까? 주택과장 김경은입니다. 먼저, 구정발전과 주민의 복지향상을 위하여 노력하시는 이동일 위원장님과 여러 위원님께 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 금번, 안건으로 제출한 관악구 건영아파트 주택재건축정비사업 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 구의회 의견청취(안)에 대하여 제안설명을 드리겠습니다. 보고순서는 화면과 같습니다. 먼저, 상정사유입니다. 건영아파트는 1984년 10월 16일 준공되어 32년 이상 경과된 노후 건축물로 2011년 10월 20일 서울시 도시․주거환경정비계획에 반영된 주택재건축 정비예정구역이며, 2015년 9월 25일 안전진단 결과 “D”등급으로 조건부 판정되었습니다. 이처럼, 노후되어 주거환경이 열악한 지역에 대한 정비계획을 수립하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제1항에 따라 주민설명회, 주민공람을 마치고, 위원님들의 의견을 듣고자 하는 사항입니다. 추진경위입니다. 본 구역은 2011년 10월 20일 기본계획고시되었고, 2015년 9월 25일 안전진단 D등급으로 통과하였습니다. 이후, 우리구에서 2016년 6월 23일 정비계획수립을 위한 용역을 착수하였으며, 주민설명회, 주민공람, 관련부서 협의를 마치고 오늘 구의회 의견청취를 하게 된 것입니다. 대상지 개요입니다. 본 구역은 미성동 746-43번지 일대의 면적 2만789㎡입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역이며, 기존 건축물은 총 6개동으로 공동주택 4개동, 비주거용 2개동이며, 기존 세대수는 511세대입니다. 현황사진입니다. 대상지 인근으로 라이프아파트, 독산근린공원이 인접하고 있으며, 주변으로 미성중학교, 미성초등학교, 난곡중학교가 위치하고 있습니다. 정비계획(안)입니다. 정비구역 면적은 주변 3개 필지 1,275㎡를 포함하여 구역면적을 2만789㎡로 계획하였습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역 1만9,514㎡ 및 제3종일반주거지역 1,275㎡로 구성되며, 용도지역 변경은 없습니다. 토지이용계획입니다. 총 면적 2만789㎡의 변경사항 없이 해당 획지에 공동주택 및 부대복리시설을 계획하였습니다. 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획입니다 본 구역은 정비기반시설 설치사항이 없으며, 주민 공동이용시설은 총 5개 시설, 총면적 930㎡를 설치하며, 주택건설기준 등에 관한 규정에 따라 적정 규모를 설치하도록 계획하였습니다. 기존 건축물 정비 개량계획 및 건축시설 계획입니다. 본 구역은 정비구역 내 기존 건축물 6개동을 철거하고, 아파트 8개동, 상가 1개동을 신축하는 사업입니다. 용적률 250% 이하, 최고층수 20층 이하로 계획하였습니다. 총세대수 601세대에 대한 주택규모별 건설비율은 전용면적 45㎡(13평)(소형임대주택) 70세대, 49㎡(15평) 113세대, 59㎡(17평) 340세대, 84㎡(25평) 78세대로 계획하였습니다. 정비사업 시행계획입니다. 본 구역은 향후 구성되는 건영아파트 주택재건축조합이 사업을 시행할 예정이며, 정비사업으로 인하여 현재 511세대에서 601세대로 계획하여 90세대 증가가 예상됩니다. 부지면적은 2만789㎡이며, 총 601세대 중 전용면적 45㎡(13평) 70세대는 용적률 완화에 따른 관련 규정이 적용되어 서울시 소형 임대주택으로 계획하게 되었습니다. 다음은 공공시설 부담계획입니다. 본 구역은 문성로16길 도로변에 인접하여 공공시설 건물을 연면적 1,000㎡ 규모로 조성하여 부담하도록 계획하였으며, 부지면적으로 환산하면 면적 671.85㎡에 해당합니다. 해당 공공시설 건물을 기부채납하여 본 구역의 용적률이 약 8.4%가 상향되었습니다. 또한, 환산면적 671.85㎡는 지구단위계획 수립지침상 추가 편입 필지에 필요한 부담률 255㎡ 면적 이상에 해당되어 관련 지침에 적합하도록 계획하였습니다. 용적률 계획입니다. 본 구역은 기본계획상 기준용적률 190%에 해당하며, 지속가능한 건축구조, 신재생에너지를 적용하여 허용용적률을 200%까지 계획하였으며, 공공시설 건축물을 기부채납하여 상한용적률 208.4%까지 계획하였습니다. 본 구역은 법정상한용적률 250%까지 계획가능하며, 용적률 250%를 적용할 경우에는 완화받는 용적률의 50% 이상은 서울시 소형임대주택으로 계획하게 됩니다. 건축계획 및 배치도입니다. 본 구역은 공동주택 및 부대복리시설로 조성되고, 건축면적 4,261.6㎡, 연면적 8만133.16㎡, 건폐율 20.6%, 용적률 249.54%로 계획하였으며, 지하3층/지상18층, 총 9개동 601세대로 계획하였습니다. 조감도입니다. 과도한 층수 상향 대신 주변 건물과의 조화로운 높이계획을 수립하고 자연경관을 조망할 수 있도록 배치하였습니다. 관련부서 협의의견 및 조치계획입니다. 정비계획에 대하여 총 36개 부서와 협의한 결과 23개 부서에서 의견이 있었습니다. 그 중 9개 부서의 의견은 정비계획에 반영하였고 나머지 의견은 향후 사업시행인가에 반영할 계획입니다. 금번 정비계획에 반영된 주요 내용으로는, 첫째, 서울시 임대주택과 의견을 반영하여 소형임대주택 49㎡를 45㎡이하로 변경하였습니다. 서울시 시설계획과, 도시관리과, 도시계획상임기획단 의견을 반영하여 사업부지 내 비오톱 1등급 부지를 보존하도록 배치계획을 변경하였습니다. 또한 서울시 도시계획상임기획단, 재생정책과 의견을 반영하여 기부채납 공공시설물은 향후 우리구 청소년 관련시설로 계획하여 기부채납 될 수 있도록 반영하였습니다. 주민공람의견 및 심사내역입니다. 주민공람은 2017년 3월 10일부터 4월 10일까지 실시하였고, 공람기간 중 2건의 의견제출이 있었습니다. 먼저, 재건축 조속한 시행과 어르신복지센터, 상가요구에 대하여 정비계획 수립내용에 어르신복지센터(경로당)는 240㎡로 계획하고, 상가는 기존면적과 동일하게 2,500㎡로 계획하여 반영하였습니다. 다음으로, 동수를 줄이고 층수 상향 요청 및 소형주택의 평면을 계단식으로 변경 요청한 사항은 향후, 서울시 도시계획심의를 통하여 최고 층수가 결정되며, 세부 평면은 사업시행인가 시 결정 가능하므로 불채택 되었습니다. 마지막으로 향후 일정입니다. 구의회 의견청취를 마친 후 2017년 11월에 서울시 정비구역지정 신청 및 도시계획심의를 받아 12월 중에 정비구역 지정할 예정입니다. 이상으로 관악구 건영아파트 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취안에 대한 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다. 관악구 건영아파트 주택재건축정비사업 정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 의견청취(안) 부록 참조

관악구 건영아파트 주택재건축정비사업 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취안에 대하여 검토보고 드리겠습니다. (검토보고)관악구 건영아파트 주택재건축정비사업 정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 의견청취(안) 부록 참조 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

소남열 위원입니다. 어렵고 힘든 일을 추진하고 계시네요?

예.

참으로 어려운 일들을 함에 있어서 더욱더 최선을 다해서 주민 주거환경이 개선될 수 있도록 만전을 기해 주시기 부탁드리면서, 몇 가지 질의하겠습니다. PPT자료 3쪽에 보면 주민설명회를 3월달에 했어요?

예.

그런데 왜 주민공람공고가 이렇게 늦어졌지요? 기간이 오래 걸리는 건가요?

주민공람공고는 30일 이상 하게 돼 있고요,

4월달에 했네요?

예, 4월달에 했는데 그간에 관계부서 협의하고 이런 부분이 있었습니다. 그래서 이번에 안건을 상정하게 됐습니다.

주민들은 한결같이 좀 늦다, 우리 관내에서 하는 건데 부서간 협조, 사실 우리 강남아파트도 마찬가지예요. 강남아파트도 상당히 부서의 협조가 잘 안 되지 않았느냐 생각을 하듯이 건영아파트도 역시 우리구에서 - 행정관서에서 - 도와줄 수 있는 길은 부서간의 업무협조를 빨리 해서 정말 다른 일보다 먼저 이런 일은 도와주고, 사업은 나중이잖아요. 이런 절차를 빨리 할 수 있는 방안은 없나요? 물론 과장님이 할 수 있는 일은 아닌 거 같아요. 이걸 국장님이 국장단회의에서 모든 관련 부서에 공문 회람이라고 해야 되겠지요. 회람해서 타당성조사를 하겠지요. 이런 문제들을 국장님, 해결할 수 있는 방법은 없나요? 물론 굉장히 업무가 바빠서 그럴 수는 있겠지만,

공람은 의견청취에 날짜를 정해서 하기 때문에 관련부서 협의는 그렇게 오랜 시간 안 걸립니다.

보면 3월달에 했잖아요?

예.

3월달에 했는데 9월달에야 구청 공청회를 하게 되잖아요?

그건 관려부서 협의가 늦은 게 아니고 제가 알기로는 정비계획안을 의견수렴해서 반영하는 데 4~5개월 소요됐지, 관련부서 협의는 공람기간에 거의 끝났었습니다.

그렇습니까?

예, 그렇습니다.

그렇군요. 그러면 어떤 협의가 안 돼서 이렇게 늦어진 건가요? 과장님. 구체적으로, 잘 모르시면

기부채납시설이 이번에 1,000㎡를 하게 되었는데 기부채납 시설에 대한 활용방안에 대해서 용도가 불확정되어서 좀 시간이 경과되었습니다.

구체적으로 어떤

기부채납을 하도록 용적률을 8.4% 상향했는데 기부채납 시설에 대한 활용방안을 부서 협의하는 중에 의견이 계속 없었습니다. 그래서 대책회의를 계속 하는 중에 이번에 아동청소년시설로 협의를 완료해서 이번에 안건상정하게 되었고요, 기부채납 공공시설 활용방안에 대해서 협의가 조금 늦었습니다.

결국은 부서간의 협의가 빨리 안 된 거잖아요? 그런데 국장님은 다 됐다는데.

부서협의를 끝내고 그게 확정이 안 돼서 계속해서 대책회의를 몇 번 했습니다.

그러니까 주민들은 그런 것들이 어차피 이렇게 될 걸 주민들이 늦어지니까 그래도 올해 또 넘기는 모양이다, 이런 일들이 어차피 될 거. 이따가 질의하려고 그랬는데 예를 들어서 이번에 200% 정도로 계획을 하고 있네요. 그런데 서울시 심의과정에서 250%까지 늘릴 수 있는 용적률을 하겠다. 그런데 굳이 왜 처음부터 250% 용적률로 진행하지 않은 건가요?

처음부터 용적률은 250%까지 했습니다.

지금 그렇게 구상이 된 거에요?

예, 249.84 그렇게 되어 있습니다. 그런데 처음에 서울시 임대주택을 49㎡로 계획했는데 서울시에서 45㎡ 이하로 지으라고 해서 45㎡ 이하로 낮추게 된 것입니다.

거기에 대한 50%를

서울시 임대주택으로

서울시 임대주택으로만 지으면 250% 지을 수 있다, 결론은 이런 건가요?

예, 그런 걸 협의한 다음에 그런 걸 반영하는 데 시간이 좀 소요됐습니다.

그러면 앞으로 일정을 보면 12월 안에 고시를 하겠다고 한 거지요?

예.

가능한 겁니까?

이번에 의견청취 끝나면 서울시에 도시계획 심의 안건으로 바로 상정할 계획입니다.

바로 상정하면 12월 안에는 결정되는 건가요?

서울시에서는 도시계획 심의를 한 달에 두 번 정도 그리고 정례화도 있고 수시로 하게 돼 있기 때문에

얼마만큼 우리 관악구에서도 의지를 가지고 노력를 하느냐가 중요하니까 제가 여기서 질의를 한 거예요. 하실 건가요?

빠른 시일 내에

빠른 시일 내로 연말 안에 힘드시지만,

구청에서 상정은 의견청취 끝나자마자 할 예정입니다.

그리고 또 노력을 해야 빨리 되는 거 아니겠어요?

예.

또 한 가지 질의하겠습니다. 비오톱이라는 걸 설명해 주시지요?

비오톱 1등급 토지는 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어서 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말하는데요, 비오톱 평가등급에 여러 등급이 있습니다. 5등급까지 나누어져 있는데요, 거기가 서울시 도시계획조례 시행규칙에 1등급으로 보존이 우선되어야 하는 비오톱 유형으로 되어 있습니다. 그래서 그 지역을 보존하기 위해서 그 지역을 그대로 두고 다른 쪽으로 아파트를 짓는 것으로 변경했습니다.

과장님, 만약에 주민들에게 비오톱을 설치하는 거지요? 보존이라고 표현해야 될까요?

그냥 그대로 땅으로

그대로 놔두면 그만큼의 땅의 용적률이 감소하는 거 아닌가요 아니면?

그건 배치계획을 수정하는 거지 특별히 용적률이 감소하는 건 없습니다.

용적률이 감소하지 않고 그 용적률을 그대로 활용은 하되 비오톱이라고 해서 쉽게 얘기해서 자연생태계를 그대로 유지할 수 있는 공간을 놔둔다 이거지요?

예.

그러면 거기는 새롭게 무슨 시설을 하거나 조경을 할 필요가 없어서 오히려 조경으로 봐도 되겠네요? 그 면적만큼을.

예.

그런데 왜 주민들은 비오톱이 문제가 있다라고 보는 거지요? 이해가 안 가는데요.

용적률이나 면적에는 큰 변화가 없는데 주민들은 거기에 아파트를 안 짓다보니까 그 땅을 유휴지로 놓다보니까 거기에 아파트를 지어야 면적을 더 넓게 짓는 거 아니냐 이렇게 일반적으로 생각할 수 있습니다.

그래서 제가 질의를 하는 거예요. 그런 것들이 우리 주민들에게 설명이 잘 안 된 거 같아요. 그런 내용들이. 그런 걸 분명히 아까 제가 질의한 것처럼 용적률에는 전혀 문제가 없고, 그대신 아파트 배치만 달라지고 비오톱을 통해서 오히려 조경공사를 안 해서 더 득이 되는 거 같아요. 제가 질의하는 과정에서 생각하는 것은. 그렇잖아요? 다른 아파트는 조경을 꾸며야 되는 입장이잖아요, 설치해야 되는데 거기는 비오톱으로 생태보존지역으로 놔두니까 그걸 그대로 인정을 해주는 거잖아요. 그런 설명이 전혀 안 됐다, 지난번에 주민공청회 가서도 그런 얘기는 전혀 나오지 않았어요. 제가 몰라서 오늘 질의를 하는 거예요. 그래서 그런 것들이 우리가 진행을 하면서 주민들이 이해하게, 저희 의원들도 잘 모르거든요. 전문분야가 아니니까. 그래서 언어상에 실수도 있고 그러는데. 우리 주민들은 더 모르지 않겠습니까. 그걸 오히려 주민들은 비오톱으로 진행을 하므로 보상을 받아야 되겠다 이렇게까지 주장하는 분이 계세요. 그게 아니라는 것을 이 자리를 빌어서 속기록에 남기고 또 홍보도 해주시기 바랍니다.

예, 잘 알겠습니다.

하나만 더 질의하겠습니다. 건영아파트 이덕근 씨가 제안한 거, 과장님이 생각할 때는 어떻게 생각하세요? 동수를 줄이고 높이를 올려달라. 그럼으로 인해서 주변환경이 쾌적하지 않을까요?

아파트를 지을 때는 일조권이나 동간격 이런 것을 고려해서 배치하는데요.

물론 그분도 그런 건 전혀 모르시겠지만, 기술적인 부분에 들어가는 거겠지요. 그런데 이분이 주장하듯이 가능한 거잖아요? 고도제한 있는 지역도 아닌데.

층수는 20층 이하로 제안되어 있습니다. 80m 이하로.

왜 거기만 고도제한 있는 거지요?

서울시 스카이라인 계획도 있고요, 지금 이 지역이 2종일반주거지역, 3종일반주거지역으로 용적률도 250% 이하로 짓게 되어 있기 때문에 층수나 이런 것은 제한이 되어 있고요. 특히 건축용역이 현재 확정되는 것은 아니고요, 추진위원회 조합설립을 통해서 다음에 또 건축심의를 한 번 할 예정입니다. 그때 사업시행인가 시에 제대로 된 것을 또 한 번 하기 때문에 이걸로 확정되는 건 아닙니다.

물론 저도 그런 건 알고 있는데

앞으로도 변경 가능한 부분은 있습니다.

우리 주민들이 궁금한 사항이라서 제가 대신해서 질의를 한 거 뿐이고요, 그런 과정 속에서 정말 가능하다면 주민들의 의견을 수렴해서 20층 이내에서 쾌적한 환경이 될 수 있도록 해주시기를 부탁드립니다.

예, 잘 알겠습니다.

자료 7쪽에 보시면, 현재 위치상에 산201-9호와 762-3호 대지 이 부분이 빠져있잖아요? 볼 때는 한 구역으로 묶였으면 좋겠는데 같이 지구지정을 못 하는 이유가 있나요?

토지 소유주가 2개 필지에 대해서 한 분인데요, 지금 그 구역에 동의하지 않았습니다. 그래서 주택단지 외의 지역에서는 동의율을 나중에 조합에서 사업시행인가 나기 위해서는 토지소유자 4분의 3 이상, 토지면적 3분의 2 이상 동의를 해야 되는데 건영아파트 외 지역은 2개 면적이 760㎡입니다. 그 외의 연립주택과 근생 하나 있는 건 1,275㎡고, 그래서 2개를 합치면 3분의 2 이상 동의율를 확보하지 못하게 됩니다. 그래서 정비구역 지정을 지금 해놓고 그분이 반대할 경우 어려움에 처하게 됩니다. 그래서 지금 현재 그분은 반대하고 있기 때문에 그 지역을 지정제외한 것이고요, 만약에 사업추진 중에 그분이 찬성을 한다면 그 지역을 포함시키되, 그 면적은 정비구역 10% 미만의 범위이기 때문에 별도 정비구역을 위한 여러 가지 주민설명회 등을 생략하고 변경할 수 있습니다.

그러면 큰 문제는 없겠네요?

예.

그러면 지금까지의 계획안을 가지고 우리가 한 번 사업성 분석을 해보신 적 있나요?

지금 사업성 분석은 안 해 봤습니다.

그래도 해봐야 되지 않을까요?

여러 가지 안건으로 기부채납을 했을 때, 안 했을 때 이런 안건은 4개 대안으로 구분을 해봤습니다. 사업성 분석이라기보다는 기부채납이 없을 때, 비오톱 부지를 기부채납 했을 때 또 지상층을 단지 내 기부채납 했을 때, 지하층을 기부채납 했을 때 이렇게 대안별로 분양주택면적을 비교해 가지고 그래도 가장 최적의 안을 대안 4로 선택해서 기부채납을 지하층에 하고 또 임대주택을 최소화해서 대안 4로 한 것입니다.

했을 때 사업성은 어떻든가요?

사업성 분석은 추정 비례율로 해야 되는데요, 해보지는 않았습니다.

그런데 이런 사업이 우리가 막대한 예산이 그래도 소요되는 거잖아요? 어느 정도 사업성 분석을 해보면서 진행을 하는 게 좋지 않은가요? 저는 만약에 정말 사업성이 없는데 굳이 우리가 예산을 들여가면서 할 필요가 없는 거고요, 조금이라도 가능성이 있을 때 진행하는 게 좋지 않은가 이런 생각이 드는데요.

제가 딱 단정하기는 어렵지만 정비구역을 지정하기 위한 필수요건 중에 정비구역을 지정하기 위해서는 1만㎡ 이상이어야지 사업성이 있다고 그렇게 판단하고 있습니다. 그런데 이 면적은 2만789㎡잖아요? 그러니까 1만㎡가 일단 넘고 그 지역이 평지고 여러 가지 2종일반주거지역이기 때문에 일반적인 상식으로 판단했을 때 250%를 적용한다면 사업성이 없다고 할 수는 없을 거 같아서 사업성 분석은 아직 안 한 상태고요. 지금 사업성 분석은 추후 시스템에 입력을 해보겠습니다.

물론 어련히 알아서 하시겠습니까. 전문가들이 하시는데 사업성이 있으니까 하셨을 터인데 우리 관악구에 보면 여러 군데가 사업성이 아주 좋은데도 불구하고 사업을 진행 못 한 곳이 몇 군데 있었지요? 지금 따지고 보면 난곡지역도 그랬었고요, 사업성이 괜찮았잖아요? 아시는지 모르겠지만 미성14구역도 그렇게 나쁜 지역이 아니었어요. 그럼에도 불구하고 진행을 못 하고, 기타 다른 지역도 있는 줄 알고 있는데. 정말 우리가 어느 정도 사업성 분석을 저는 시스템에 어떻게 하는지는 잘 모르겠지만 하고서 주민들과 이 정도의 사업성인데 우리가 정확한 건 나올 수가 없지요 분명히. 그렇지만 우리가 대략 이런 과정을 통해서 이렇게 시스템을 돌려보니까 어느 정도의 사업성이 나온다 이 정도는 해가면서 진행해야 되는 거 아닌가요? 이건 조금은 이해가 가는데요.

아마 이게 정비구역을 지정하게 되면 사업성 분석한 걸로 주민들 동의를 받습니다.

물론 그렇겠지요. 그렇게 되는 걸로 알고 있는데요 국장님. 지구지정을 해놓고 나면 여러 가지 문제가 또 발생하는 부분들이 있잖아요. 그래서 그러기 전에 뭔가 서로 확실하게 하고 가는 게 좋지 않을까, 이미 많이 진행이 됐습니다마는 이게 다 비용이잖아요. 이거 하는 거 그냥 하는 거 아니잖아요, 우리 혈세가 나가고 있는 거잖아요. 저는 꼭 이 사업이 진행 안 되는 걸 바라는 게 아니라 진행되는 것을 원하기 때문에 질의를 하는 겁니다. 한 번 사업성 분석을 통해서 해주시고, 또 주민들이 원하는 거 빨리 진행됐으면 좋겠다라는 그런 의견입니다. 그래서 12월 안에 지구지정이 끝날 수 있도록 우리구에서도 만전을 기해 주시고, 주민들에게도 더욱더 적극적인 홍보도 해주시길 부탁드립니다.

예, 잘 알겠습니다.

이상입니다.

이성심 위원입니다. 국장님께 질의하겠습니다. 국장님, 우리구에서 정비계획수립 용역 추진현황이 있지요?

예.

총 몇 건이나 됩니까?

총 5건 있는 걸로 알고 있습니다.

지금 여기 건영아파트까지 5건입니까 아니면?

건영아파트 빼고 5건.

그러면 6개. 그러면 정비계획수립을 할 때 조금전에 소남열 위원님도 얘기하셨는데 수익성이라든가 주민동의가 나올 것인지 안 나올 것인지 이런 것들 파악하고 하시나요 아니면 어떻게 하는 거지요?

현재까지는 관련법에 보면 그거까지는 안 하도록 돼 있습니다.

법이 중요한 게 아니잖아요? 법이 왜 이렇게 정비계획을 구가 직접 수립할 수 있도록 했느냐 이게 중요한 거잖아요. 예전에는 주민제안사업으로 했던 것을 구가 직접 하고 있지 않습니까?

그건 25개 구청 공히 같은

그러니까 그건 알고 있습니다. 법에 의해서 그렇게 하고 있고요. 그렇다면 우리는 선제적으로 그 지역에서 사업성이 있어 주민동의율을 75% 이상 받아야 되는 거잖아요?

75% 받아야 조합이 됩니다.

조합을 설립하잖아요. 75% 이상 거기에 사시는 분들 동의를 못 받으면 조합을 설립 못 해서 이 사업을 못 하는 거지 않습니까?

그렇습니다.

그러면 지금 6건인데 6건 중에 조합설립한 곳이 있습니까?

추진중에 있는 걸로 알고 있습니다.

지금 보면 용역비만 해도 얼마입니까? 15억원 이상 들어갔습니다. 그렇죠? 용역비만 해도. 그러면 조합설립 못 하면 이 용역비 다 날리는 거지 않습니까?

계속 추진중에 있으니까요, 날렸다기보다도

아니 그러니까 못 하면 결론적으로 가서, 추진중에 있는 것과 결론에 가서 추진할 수 있는 것과 다르지 않습니까. 끝까지 조합 설립해서 이 사업이 마무리될 수 있도록 하려면 사전에 이 사업의 분석이 필요하다고 본위원은 생각해요. 그렇지요?

예.

주민제안사업을 구가 직접 기본계획을 수립할 수 있도록 그렇게 용역을 주고 있는데요, 6건 사업이 과연 앞으로 어느 정도 될 것이냐, 몇 건 정도가 성사될 것이냐.

예측이 어렵습니다.

그렇지요?

예.

예측이 어렵지요?

예.

그런데 예측을 하셔야 됩니다. 예측을 하기 위한 사전노력을 해야 된다라는 거지요. 만약에 이 사업이 전부 무산되면 돈만 낭비하는 거지 않습니까. 그렇지요? 그래서 본위원은 법에 그런 거까지 분석하라는 것은 없지만 우리 구가 선제적으로 또 행정하는 입장에서 선제적으로 그런 부분을 먼저 예측해 보고 사업을 추진하는 게 맞다라고 보는 겁니다.

예, 알겠습니다.

이상입니다.

장동식 위원입니다. 거기에 보면 면적이 국공유지 60㎡가 있는데 국공유지가 그 당시에 아파트 내에 있었습니까, 인근 부지를 유입하는 겁니까?

인근부지의 도로입니다.

도로?

예.

그러면 사들이는 거네요, 아파트에서?

무상으로

무상으로?

예, 무상으로 주게 돼 있습니다.

무상으로 아파트에

용도폐지되는 도로는 조합에 무상으로 주게 법령에 되어 있습니다.

그래요. 토지등 소유자가 602명이잖아요?

예.

여기 보면 세대수 현황은 총 511세대네요?

예.

602명에 대해서 소화를 다 시키는 건가요?

602명은 공동소유주까지 다 포함한 거고요, 지금 현재 세대수로는 511세대인데 현재 조합원의 수로 할 때는 대표자를 선임해야 되기 때문에 공동 소유인 것은 아직 대표자를 선임하지 않은 상태기 때문에 전체 숫자에 포함시켜서 602명이 됐습니다.

나중에 공동소유자들이 지분 같은 거 문제가 안 되나요?

공동소유자들은 대표자를 한 명 내세우게 돼 있습니다. 3명이면 그 중에 한 명만.

그리고 7쪽에 보면 층고를 최고 100m 이하 최고 25층 이렇게 해놨거든요. 계획도 안에 보면, 그렇지요?

예.

용적률이 250% 이하, 층고를 올리기 위해서 소형주택을 많이 넣었네요?

예.

그리고 층고를 올리기 위해서 임대아파트 70세대를 넣었네요, 그렇지요?

예.

이걸 현재 20층 올라간다고 뒤에는 돼 있는데 최고 25층까지는 왜, 앞쪽에는 그렇게 돼 있는데 가능성이 안 되나요?

그 지역이 독산그린공원이 있고요, 그래서 서로 인동간격이나 일조권 확보 이런 걸로 인해서 18층까지만 했습니다.

18층까지만?

예.

그러면 조합원들의 부담이 늘어나지 않나요? 올릴 수 있는 데까지 올려줘야지.

최대한 용적률을 올린다고 다 하는 건 아니고, 용적률이 최대 250%까지인데 지금 최대 250%까지 거의 다 했고요.

여기 보면 190 몇 %까지 한 거 같은데.

아니 최고

3종이 용적률이 250% 아니에요, 원래? 그리고 2종이 200%고.

예.

250%인데 여기에 보면 용적률이 250%, 건축시설 250% 잡았는데 최고층수가 20층으로 나왔잖아요, 80m 이하로?

예.

그런데 18층으로 한다면서요?

예.

시설계획에는 최고층 20층으로 나왔는데 80m 이하로. 그런데 뒤에 보면 최고층이 20층으로 돼 있어요, 그렇지요? 시설계획에 80m 이하.

예.

지금 보면 용적률을 완화하기 위해서 소형 임대주택은 45㎡ 아닙니까, 13.6평이고. 또 분양은 49㎡인데 그건 14.8평, 59㎡는 17.8평 또 84㎡는 국민주택 규모지요, 25.4평으로 나왔더라고요. 그러면 과연 이게 모르겠어요, 사람 생활여건이 다르겠지만 재건축하는 조합원들이 수용할는지, 평수가 현재는 동일하게 돼 있을 겁니다. 그렇지요? 기존에.

기존에 거기가 평수가 작은 게 17평형이 216세대 있고요, 25평형이 168세대 있고요 그 다음에 74㎡ 그게 108세대가 있습니다.

조합원들이 기존에 살던 데서 굉장히 축소돼서 들어가는데 과연 조합원들이 이걸 수용할는지요?

지금 현재 용적률은 최대로 한 거고요, 그리고 층수를 25층까지 다 올린다고 용적률이 올라가는 건 아니고요, 인동 배치나 여러 가지 배치를 고려하다 보니까 18층으로 계획했고 용적률은 최고까지 했습니다. 그리고 소형 임대주택 70세대는 용적률을 최고로 하기 위해서 소형임대주택으로 했고요. 그 다음에 요즘에 1인세대도 늘고 그 지역에 17평형이 너무 많다 보니까 소형주택을 많이 기획하게 되었고요, 현재 인기있는 평수는 25평이 많이 인기가 있습니다. 그래서 소형주택을 많이 한 면이 있습니다. 전용 59㎡하고 74㎡ 현재 세대수가 276세대거든요. 그런데 59㎡하고 84㎡를 포함하면 418세대라 2개 현재 있는 거보다는 세대수는 증가합니다.

일반분양하면 잔여세대가 20세대밖에 없겠네요?

일반분양은, 예.

그렇지요?

예.

임대주택 70세대 빼면?

예.

그리고 지상18층에 지하3층인데요, 지하는 주차장이 다 들어가나요? 기계실하고.

지하에 주차장도 있고요, 부대복리시설 중에 지하부분이 있습니다.

복리시설 뭐 들어가지요, 지하로?

부대복리시설 중에 공공시설 기부채납한 것은 지하2층인데요, 지상에서 보면 1층으로 보입니다. 동쪽에 단차가 있기 때문에 그쪽으로 하게 되어 있습니다.

동수가 8개 동 들어가지요?

예.

그러면 조합원들 의견이 이 상태로 결정된 상태입니까?

이건 정비구역 지정을 위한 용역을 수립해서 도시계획심의에 올리는 거고요, 이걸 진행한 다음에 정비구역 지정이 되면

아니, 일차적으로 일단은 주민설명회가 업체에서 이런 식으로 가설계를 뽑아서 주민들한테 설명회를 해서 주민들 OK 사인이 나야 이게 들어가는 거 아닙니까? 왜냐하면 현재 예를 들어서 내가 국민주택 규모를 갖고 있었는데 100% 수용이 안 되잖아요? 그러면 그 사람들이 자기 계산하고 안 맞았을 때는 반대를 할 수가 있단 말이에요. 그래서 통상 재건축 할 때는 그래서 다시 해제가 들어오고 그러지 않습니까. 매번 예산과 시간소요되니까 사전에 주민들 동의를 받은 상태에서 이런 걸 해야 된다 이거지요. 일방적으로 이렇게 해서 들어갔다가 나중에 주민들이 자기네들하고 조건이 안 맞으면 이거 또 해제들어오고 그러잖아요.

2015년 9월달에 주민동의서는 찬성 282명의 동의를 받아서 주민제안을 했었고요 57%, 그 다음에 지금은 건축용역이 이대로 확정되는 건 아니고요, 추진위원회 조합이 설립되면 또 주민과의 총회같은 것을 통해서 건축 이런 것은 좀 조정할 수 있습니다. 이걸로 확정돼서 건축하게 되는 건 아니기 때문에.

8개동에서 2개동은 근린상가로 들어가나요?

9개동 중에 상가가 하나고요, 8개동이 아파트로 됩니다.

한 동이 다 상가예요?

예.

주상복합으로 하면 안 돼요? 그래서 세대수를

거기가 지금 상가가 1개동 있는데 상가가 그렇게 활성화되는 지역이 아닙니다.

그러기 때문에 거기에 계획을 세울 때 상가가 사실상 크게 상권형성이 안 된다고요. 그래서 오히려 이런 것은 사실 주상복합으로 해서 주택을 더 늘리는 게 좋지 않을까 이런 생각이 있어요.

근생시설에는 상가만 들어가는 게 아니고, 작은도서관이나 보육시설이나 경로당, 문화센터, 지역공동체지원센터 이런 것들이 다 같이 들어갑니다.

작은도서관, 보육시설, 어르신복지센터 이거 경로당이지요?

예.

지역문화센터, 지역공동체지원센터 이건 아파트 내의 주민들만 활용할 수 있는 공간 아닙니까?

예.

그렇지요. 나중에 관리도 아파트에서 하지요?

예.

그러면 예산은 어디서 어떻게 하는 겁니까? 자체적으로 합니까, 우리 구 예산이 지원됩니까?

보육시설 같은 경우는 민간인이 들어와서 하게 될 겁니다. 그리고 경로당은 구청에서 예산이 지원되는 거고요, 작은도서관이나 지역문화센터 이런 것은 경로당에서 운영하되 구청에 예산지원을 요청할 경우에 지원규정에 맞게 또 지원될 수 있습니다.

지역공동체지원센터는 뭐예요?

이건 주민들을 위한 사무실이라고 생각하시면 됩니다.

아무튼 과장님, 주택과장으로 새로 부임하셨는데 축하를 드리고. 그리고 현재까지 진행과정을 보면 우리 관악구 내에도 여러 군데 재개발하다가 폐지되고 그랬지 않습니까? 70%인가 75% 동의를 받아야지요?

예.

타구도 마찬가지로 그런 게 빈번하게 있어요. 그러면 그간의 예산소요나 시간 여러 가지 소비된 게 많은데 안타깝게도 주민들이 여건에 안 맞아서 해제요청이 들어올 때가 있어요. 그래서 그런 것을 앞으로는 참작을 하셔서 그렇게 안 될 수 있도록 해주시기 바랍니다.

예, 잘 알겠습니다.

이상 질의 마치겠습니다. 수고하셨습니다.

과장님, 궁금한 게 있어서 질의하겠습니다. 아까 지금 지역에 용도폐지하는 도로가 있다고 그랬나요?

예.

어느 도로지요?

단독·연립주택하고 상가 사이에 있는 도로입니다.

지금 현재 사용하지 않고 있나요?

지금 사용하고 있습니다.

있지요?

예.

그런데 왜 조원동에 있는 강남아파트 지금 현재 소방도로가 있지요?

예.

그거 사용하나요 안 하나요? 안 하거든요.

단지 안에 있는 거요?

예. 안 하지요? 그건 왜 그냥 무상으로 주지 않나요? 거기하고 다른 점이 뭐예요?

그것은 기부채납되는 기반시설에 대한 기준이 있습니다. 순부담이냐 또 여러 가지 기준이 있는데요 그건 강남아파트 건하고 비교해서 별도로 보고드리겠습니다.

지금 즉흥적인 생각이었는데, 거의 비슷한 상황인데 왜 차이가 날까 해서, 비교해서 주시기 바랍니다. 지구지정이 연말 안에 된다고 했는데, 될 거라고 했는데 지정이 된 다음에 진행을 못 하면 몇 년만에 다시 뭐지요, 전문용어가 잇지요? 일몰제.

일몰제.

일몰제가 몇 년인가요?

구역지정 후에 조합설립이 3년, 조합설립하고 인가에 2년 이렇게 단계별로 일몰제 연수가 다르게 돼 있습니다.

봉천동쪽에도 일몰제로 인해서 취소된 경우가 있지요?

예.

총 7년 정도.

총 7년이 아니라 단계별로가 맞는 거 같아요.

예, 단계별로.

우리 동료위원들께서 지금 염려하는 게 그겁니다. 바로 일몰제라는 게 있는데 사전에 사업성검토라든지 주민들과 잘 커뮤니티가 된 다음에 진행이 돼야 많은 예산이 낭비되지 않지 않겠는가 이런 염려 때문에 질의했습니다. 다시 한 번 질의합니다. 강남아파트 소방도로와 미성아파트 소방도로의 용도폐지에 관해서 비교해서 자료를 주시기 바랍니다.

예.

이상입니다.

간단하게 질의하겠습니다. 사실 재건축 하면 상당히 예민하잖아요, 사람들이 다. 민감하고 좀더 덜 낼 수 있을까, 평수는 더 받을 수 있을까 이런 생각들을 많이 하고 계세요. 그래서 제가 잠시 보는 순간에 9쪽에 보면 아까 얘기한 대로 최고층수가 20층이라고 그랬지요?

예.

그리고 13쪽에 보면 18층이라고 그랬어요? 2개 층의 차이가 상당히 재건축하는 사람들의 마음은 갈등이 올 거 같아요. 그래서 그걸 한 가지로 18층이면 18층, 20층이면 20층 이렇게 해줬으면 좋겠다는 생각이 들어서 말씀드렸습니다. 이상입니다.

예.

위원장님, 의사진행발언 있습니다.

현재 심사중인 관악구 건영아파트 주택재건축정비사업 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취안에 대하여 주택과장의 제안설명과 전문위원의 검토보고를 듣고 질의·답변 후 여러 위원님의 의견을 종합하여 다음과 같은 의견을 당위원회 의견으로 채택하고자 합니다. 첫째, 건영아파트는 인근에 중·고등학교가 인접하고 독산자연공원을 통하여 삼성산과 연계되는 노후아파트단지로 주민편의시설의 충분한 확보, 효율적인 조경대책, 주변환경과 조화를 이루는 환경 친화적인 설계 실시 등이 사업시행 단계에서부터 적극 반영되도록 할 것이며, 둘째, 정비구역 주민들의 의견을 정비계획에 최대한 반영하여 민원발생을 최소화하는 등 사업이 원활하고 신속하게 추진될 수 있도록 적극적으로 지원할 것, 이상의 의견을 당위원회 의견으로 채택하고자 동의발언을 드렸습니다.