이진수 의원 구정질문

평소 존경하는 임재선 의장님 그리고 동료의원 여러분, 배석하신 이정규 구청장님을 비롯한 관계공무원 여러분, 방청을 위하여 참석하여 주신 지역주민 여러분 안녕하십니까? 요즘 나라 경제는 혼미의 상태에서 벗어나지 못하고 있습니다. 이 착잡한 심정을 금할 길이 없습니다만 그러나 멈출 수만은 없습니다.

우리는 다 같이 허리띠를 졸라매고 심기일전하는 자세가 필요하다고 하겠습니다. 본 의원의 질문에 앞서 본 의원의 질문도중 수치상에 약간의 착오가 있을 수도 있음을 사전에 말씀드리면서 질문을 드리겠습니다. 여러분이 귀에 너무 쟁쟁하겠습니다만 본 의원은 홍제3.4구역 재개발 구역내에 '94년도 공시지가 산정이 법을 어기고 잘못되었으며 이를 기초로 하여 시유지 불하가격의 감정 및 공유재산심의위원회에서 과다하게 책정하여 수백명의 재개발조합원은 갈 곳이 없는 아픔을 감수하고 있습니다.

본 의원이 지역주민의 아픔과 고통을 대변하고자 이 자리에 서게 된 것이며 지난 제46회 서대문구의회 임시회의시부터 수차에 걸쳐 재무국장님께 질문을 드렸습니다만 법을 잘못 집행하고 법이 있어도 지키지 않는 것도 위법입니다. 재무국장께서는 일부 내용중 잘못은 시인하지만 문책이 두려워서 그런지 아니면 국장은 보조기관으로써의 기관장의 답변을 구하기 위해서인지는 모르겠으나 원론적인 답변과 동문서답하는 답변으로 답답하다는 표현만 일관하고 있었습니다. 내용은 소송이라도 해야지 다른 방법이 없겠지 않느냐는 이러한 답변뿐입니다.

구청장께서는 기관장으로서 모든 사안에 대하여 최종 결정권자이십니다. 양심에 따라 용기있는 답변을 주실 것을 기대하면서 질문을 드리겠습니다. 공시지가 산정의 부적법성이 되겠습니다.

공시지가 산정에는 일반적으로 통용되는 개별 필지별 산정하는 방법과 단지 전체를 1필지로 보고 단일지가로 산정하는 1단지 평가의 방법이 있습니다. 건설교통부는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 단지내의 몇 필지의 표준지를 선정, 당해 토지의 가격만을 고려, 평가한 표준지를 가지고 기초자치단체의 장은 단지내의 모든 토지에 대하여 우열, 높고 낮음, 부적정형등을 고려 필지별로 평가하는 기법입니다. 또한 두번째로 1단지 평가대상에는 용도상의 불가분의 관계에 있는 골프장과 같은 토지는 단지 전체를 1필지로 보고 단지전체 가격수준을 고려하여 평가한 금액을 표준지로 하여 단지 전체를 단일지가로 평가하는 기법입니다.

다시 말씀드려서 건물이 있는 골프장의 경우 건물이 있는 대지면적의 총가액 또한 홀 면적의 총가액, 숲의 면적의 총가액을 총 합산 총 대지면적으로 제한 가액이 바로 1단지 평가의 표준지 가액이 된다는 말씀입니다. 서대문구청에서는 '94년 공시지가를 산정함에 있어 홍제3.4지역의 경우 1단지 평가를 하면서 1단지 평가에 필요한 표준지가액을 적용하지 아니하고 개별지가 산정을 위하여 평가한 표준지 가액인 헤배당 90만원으로 1단지 평가를 하였습니다. 법리적용의 적용착오에 의한 것으로 본 행정행위는 원천무효임을 확인드립니다.

단지 꼭대기 부분이 '93년도 헤배당 50만원에서 '94년도 헤배당 90만원으로 둔갑하는 기현상으로 인하여 80% 이상의 상승요인을 가중시킴은 단지전체의 공시지가 상승률은 26% 이상 상승요인이 발생하여 공시지가를 기초로 하는 종합토지세, 불하감정가, 보상액의 산정, 사용료, 변상금 등 재개발조합원에게 막대하고도 부당한 부담을 가중시켰다고 생각되시지 않는지 묻고 싶습니다. 두번째로 홍제3.4구역의 점유지 불하감정의 부적법과 과다평가에 대해서 말씀드리겠습니다. 점유지 불하감정평가가 부적법하게, 앞에서 말씀드린 바와 같이 부적법하게 산정한 공시지가를 표준지로 하여 감정평가를 함으로써 건설교통부의 '94 공시지가, 지가변동율에 의하면 서대문구는 1.23%가 하향 성장하였습니다.

그러나 불하감정평가액은 시가평균가액보다도 26%가 높게 평가되었습니다. 잘못 책정된 표준지로 하여 평가함으로써 꼭대기 부분 '93년도 헤배당 50만원짜리 땅이 감정평가액은 헤배당 80만원으로 평가되었다면 과다 평가를 부인할 수 없을 것입니다. 또한 구청당국은 감정의뢰시 엄연히 공특법에 규정이 되어 있음에도 불구하고 용도가 폐쇄된 대지로 평가하여 달라는 요구를 함으로써 막대한 가액의 상승요인을 가져왔다고 하겠습니다.

비점유지 불하가격의 과다평가가 되겠습니다. 비점유지 불하감정에 있어서 서대문구청장께서는 앞으로 형질변경이 되는 것을 전제로 하여 평가하여 달라는 감정의뢰서에 의하여 평가법인은 대지로 하여 평가되었음이 확인되었을 뿐더러 법리적용에 상회하여 26% 이상 높이 산정된 공시지가를 표준지로 하여 감정평가 함으로써 현 시가보다도 20% 이상 높이 평가되었다 함은 점유지 평가액도 말씀드렸습니다. 재개발조합원은 공공사업의 주체로써 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특별법을, 이하 공특법이라 하겠습니다, 규정한 바와 같이 공부상의 지목에 불구하고 이용상황 그대로 평가하여야 하며 공특법 시행규칙 6조에 의해서 '도로와 구거부지는 인근토지에 대한 평가금액의 1/3 이내로 평가하여야 한다'라는 명문규정을 무시하고 대지로 평가함으로써 실제 평가받아야 할 금액의 3배 이상을 높이 평가하였습니다.

잘못 산정한 공시지가를 표준지로 하여 감정평가함으로써 20% 이상을 높이 평가받았으며 공특법을 무시하고 평가한 금액을 합산한다면 비점유지 보상액은 50% 이상 높게 평가되었다고 하겠습니다. 네번째 홍제3.4구역의 시유지 불하가격의 심의를 위한 서대문구청 공유재산심의위원회에서는 법리의 적용 잘못으로 시가보다 26%이상 높게 책정된 공시지가에 끼워맞추기 식의 심의를 함으로써 위에서 말씀드린 바와 같이 시가보다도 20%이상 높게 평가된 감정가액에다가 한술 더 떠서 또 다시 공시지가에 맞추기 위하여 홍제3.4구역이 점유지 또는 비점유지를 불문하고 홍제3구역은 6%, 홍제4구역은 9.6%라는 조정율을 가산함으로써 시가보다도 불하가격이 30% 이상 가격으로 심의하였으며 구청장께서는 심의위원회에 원안대로 불하가격을 결정하여 가난과 고통에서 벗어나지 못 하는 서민들에게 100억원 이상의 부당한 부담을 강요시킨 것은 누구도 납득하기가 어렵다고 하겠습니다. 구청장님의 진실한 답변과 위법부당한 행정행위의 구제방법을 말씀하여 주시기 바라며 끝까지 경청해 주신 여러분에게 감사를 드리면서 이만 질문을 마치면서 보조로 제 질문이 좀 어색해서 잘 이해가 안 갈 것 같아서 도면을 가지고 간단하게 설명을 드리겠습니다. (도면 제시) '94공시지가 산정에 대해서 말씀드리겠습니다.

서대문구청에서는 1단지 평가를 하였습니다. 1단지 평가라는 것은 이쪽에서 말씀드린 바와 같이 골프장의 경우에는 건물이 있는 대지, 홀 면적 또 위에는 숲의 면적이 있습니다. 이것을 홀 면적×가액, 숲의 면적×가액 해서 총 합산한 금액을 전체 면적으로 나눈 것이 바로 1단지 평가의 표준지가 되는 것입니다.

그러나 서대문구청에서는 이 지역, 이 아래가 낮은 지역이 산꼭대기가 되겠습니다. 이 지역의 90만원을 가지고 이 위에 50만원짜리의 요율은 감안하지 않고 전체를 90만원으로 평가하였다는 이런 얘기가 되겠습니다. 여러분들 이해가 가실는지 모르겠습니다.

그리고 제가 비점유지 평가에 대해서 말씀을 드리겠습니다. 비점유지는 이 도로 구거부지는 인근토지의 평가액의 3분지 1을 평가하도록 공특법에서 아주 규정이 명문화돼 있습니다. 그러나 이것을 무시하고 전부 대지로 해가지고 평가를 했습니다.

그러면 홍제4구역의 경우 비점유지가 62억원 어치를 샀습니다. 그러면 3분지 1로 평가하면 얼마를 주고 사야 됩니까? 물론 이중에는 공원용지라든지 잡종지라든지 하천이라든지 그런 게 있습니다.

그러면 그것을 빼고서라도 60%만 잡는다 하더라도 60억원을 주고 샀으면 40억원을 더 받아갔다 이런 결론이 나옵니다, 잘못하면. 그러니까 이와 같이 잘못되어 있는 것을 수차에 걸쳐서 재무국장님한테 질문을 드렸습니다. 그러나 재무국장님께서는 너무 답답하다는 말씀으로 일관하셨습니다.

구청장님께서는 이 점을 널리 이해하시고 특별대책반을 구성해서라도 이 문제를 깊이있게 해결해 주시기를 부탁드리면서 이만 질문을 마치겠습니다. 감사합니다.