구자민 의원 발언

의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제311회 관악구의회(임시회) 제1차 도시건설위원회를 개회하겠습니다. 선배·동료 위원 여러분 그리고 집행부 공무원 여러분! 안녕하십니까? 오늘 회의는 당 위원회에 회부된 안건을 처리하도록 하겠습니다. 원활한 회의진행이 될 수 있도록 위원님들의 적극적인 협조를 당부드리며, 회의를 시작하겠습니다. 본 안건 상정 전 안내말씀 드리겠습니다. 오늘 심의할 안건 관련하여 봉천제14구역 재개발조합원께서 방청 신청을 하였습니다. 방청인께서는 서울특별시 관악구의회 방청 규정 제14조에 따라 방청 준수사항을 이행해 주시기 바랍니다.

안녕하십니까? 주택과장 김찬호입니다. 구정발전과 구민의 복리증진을 위해 의정활동에 연일 노고가 많으신 도시건설위원회 이동일 위원장님과 손숙희 부위원장님 그리고 여러 위원님께 감사의 말씀드립니다. 주택과 소관 봉천제14구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 변경을 위한 의견 제시의 건에 대하여 보고드리겠습니다. 보고는 보고 사유, 추진 경위, 주요 정비계획 변경사항, 관계부서 협의, 주민의견 청취 순으로 보고드리겠습니다. 보고 사유입니다. 본 안건은 관악구 봉천동 4-51번지 일대 봉천제14구역 정비계획 변경(안)에 대하여 도시 및 주거환경정비법 제15조제2항에 따라 관악구의회 의견 청취를 하고자 하는 것입니다. 봉천제14구역은 2014년도에 정비구역이 지정되었고, 2022년, 2024년도에 정비계획 변경 이후 2025년 6월 사업시행계획인가를 받은 민간 재개발사업 구역으로 구역 면적은 7만4,264.5㎡로 제3종 일반주거지역입니다. 추진 경위입니다. 추진 경위는 자료를 참고하여 주시기 바랍니다. 현황 종합 분석도입니다. 제3종 일반주거지역이며, 구역 면적 1만㎡ 이상, 노후도 77.14%, 호수밀도 61호입니다. 다음은 정비계획 변경 사유에 대하여 보고드리겠습니다. 6페이지입니다. 사업시행계획인가 조건 반영 사항입니다. 2025년 6월 사업시행계획인가 당시 부여된 인가 조건으로 국공유지 무상양도 면적 변동과 관련하여 용적률 등을 반영하고자 정비계획 변경을 추진하는 사항입니다. 국공유지 무상양도 내용입니다. 우측 상단에 있는 그림이 변경되는 국공유지 유·무상 면적입니다. 사업시행계획인가에 따른 국공유지 재산관리청 협의 회신 결과, 무상양도 면적이 기존 1만312㎡에서 2,925㎡로 감소되고, 유상매입 면적이 기존 4,207㎡에서 1만1,594㎡로 증가되었습니다. 용적률 계획입니다. 기존 용적률은 기준 230%, 상한 258.85%, 법적 상한은 270.83%였습니다. 이번에 국공유지 무상양도 면적 변동사항을 반영하여 상한 용적률이 300%까지 상향되어 기존에 적용되었던 법적 상한 용적률을 별도로 적용할 필요가 없게 되었습니다. 그 결과, 법적 상한 용적률 적용에 따라 계획되었던 증가된 용적률의 2분의 1 임대주택 확보가 삭제되었으며, 재개발사업에 따른 전체 의무 임대주택은 260세대에서 236세대로 조정되었습니다. 또한 용적률은 기존 270.83%에서 299.99%로 증가하게 되었습니다. 즉, 이번 변경은 무상양도 면적 변동에 따른 상한 용적률 상향을 반영한 것으로 용적률 체계 조정과 함께 임대주택 계획이 일부 변경되는 사항입니다. 다음은 정비계획 변경안에 대하여 보고드리겠습니다. 정비구역 결정안입니다. 구역계 면적은 부정형 국공유지 2필지를 구역에서 제척하여 568㎡ 감소한 7만3,696㎡입니다. 용도지역 변경안입니다. 568㎡가 감소한 7만3,696㎡이며, 제3종 일반주거지역입니다. 토지이용계획 변경안입니다. 주요 변경사항입니다. 도면 1번입니다. 북측 도로와 함께하는교회 진입도로가 단차가 커서 보행안전을 위하여 진입도로를 확폭하였습니다. 도면 2번입니다. 남측 도로 선형을 개선하였습니다. 도면 3번입니다. 공동주택 획지 내에 건축한계선에 맞춰 관악로변 완화차로를 삭제하였습니다. 도면 4번입니다. 남측 도로 선형 개선으로 소공원 면적이 소폭 감소하였습니다. 마지막 5번입니다. 유상매입 대상 국공유지 부정형 필지를 구역에서 제척하였습니다. 13페이지입니다. 이에 따라 도로 등 정비기반시설은 619㎡ 감소하고 공동주택 및 부대복리시설 등 획지는 51㎡가 증가하였습니다. 14페이지입니다. 정비기반시설 변경안은 표를 참고하여 주시기 바랍니다. 정비계획에 관한 사항입니다. 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하를 적용하여 최고 높이 86m 이하로 계획하였습니다. 건축계획입니다. 총 15개 동 1,571세대이며, 건폐율 24.71%, 용적률 299.99%, 층수는 지상 27층, 지하 4층으로 계획하였습니다. 주택공급 계획안입니다. 총 1,571세대를 유형별로 보면, 토지 등 소유자 및 일반분양은 1,335세대, 임대는 236세대입니다. 다음은 주민의견 청취 및 관계부서 협의 의견입니다. 주민의견 청취는 2026년 1월 22일부터 2026년 2월 23일까지 주민의견을 청취한 결과, 제출된 의견은 3건입니다. 관계부서 협의는 2026년 1월 19일부터 2월 23일까지 진행하였으며, 검토의견은 43건이 접수되어 사업시행자인 조합에 통보하여 금번 정비계획 변경안에 20건을 반영, 21건은 추후 반영, 1건을 미반영하였습니다. 이상으로 봉천제14구역 주택정비형 주택재개발사업 정비계획 변경을 위한 의견 청취의 건 보고를 마치겠습니다. 본 안이 우리 구 지역주민을 위하여 추진하는 사항임을 감안하시어 위원님들의 좋은 의견과 많은 협조를 부탁드립니다. 감사합니다. 봉천제14구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 변경을 위한 의견청취의 건 부록 참조

주택과장님 수고하셨습니다. 다음은 전문위원 검토보고를 듣겠습니다. 전문위원님 나오셔서 검토보고 하시기 바랍니다.

박기천 전문위원입니다. 봉천제14구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 변경에 대한 의견 제시의 건에 대해 검토보고 드리겠습니다. 봉천제14구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 변경을 위한 의견청취의 건 검토보고서 부록 참조 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

전문위원 수고하셨습니다. 다음은 질의를 하겠습니다. 주택과장님께서는 답변준비하여 주시기 바랍니다. 질의할 위원 계십니까? 정현일 위원 질의하세요.

안녕하세요? 정현일 위원입니다.

안녕하십니까?

여기 정비계획 변경을 위한 의견 청취의 건 한번 봐주시고요. 여기 보면 소공원에 대해서 변경 사유서 제일 밑에 3페이지에 보면, 14구역 내 소공원 면적이 감소가 됐어요?

예.

274.1㎡.

예, 그렇습니다.

그 이유가 뭐예요?

그 도로 선형이 약간 구역계가, 경계가 좀 굽어져 있습니다. 그걸 일직선을 맞추다 보니까 도로가 앞으로 좀 후퇴하게 됐습니다. 그래서 소공원이 조금 면적이 감소한 사항입니다.

후퇴를 하게 되면 면적이 더 늘어야 되는 거 아닌가요?

아니요, 구역계 면적이 약간 굽어져 있었는데 평평하게 경계선을 하다 보니까 도로가 소공원 쪽으로 앞으로 좀 밀리게 됐습니다. 그래 가지고 공원이 면적이 감소하게 된 겁니다.

그러면 만약에 소공원 면적이 감소가 되면 녹지율에 대해서는 미치는 영향 같은 거 없어요? 예를 들면

이게 충분히 그 면적을 반영한 사항이기 때문에

경관이라든지 아니면 연결녹지 이런 부분하고 전혀 상관이 없나요?

예, 그건 상관없습니다.

그래요. 그리고 면적이 축소된 것에 대해서 주민의견을 수렴을 해서 하신 거예요 아니면 부서에서 일방적으로 그렇게 진행하신 거예요?

주민의견을 수렴했습니다.

수렴했어요?

예.

하여튼 그래서 저는 이런 부분은 주민을 위한 편의시설이잖아요, 복지시설이고. 그러면 최소한 저는 이런 시설을 할 때는 주민의견이 100% 반영이 돼야 된다고 생각을 하고 있습니다. 그리고 5페이지 한번 봐주시면, 밑에 쪽에 보면 건설비율 – 제일 밑에 쪽에요 - 여기 보면 이번 정비 변경에서 60㎡ 이하 소형주택이 크게 감소하고 중소형·중대형이 늘어났어요. 그것도 주민의견인가요?

주민의견 조사를 다 반영해 가지고 한 사항이기 때문에 그리고 주민설명회도 개최를 해가지고 반영한 사항입니다. 이 사항은.

그러면 무조건 그 뜻은 주민의견에 의해서 중소형을 줄이고 중형·대형 이쪽으로 진행을 하신 거예요?

예, 그렇습니다.

저는 예를 들면 우리 관악구가 청년인구가 많잖아요. 혼자 사는 가구가 많은데 이런 소형 아파트가 줄어들면 그만큼 문제가 되지 않을까 싶은 생각이 들어서 제가 질의를 드린 거고요. 그리고 마지막으로 8페이지 한번 봐주세요, 8페이지. 임대주택 및 국민주택규모 주택의 건설에 관한 계획이 있죠. 기정에서는 지금 우리 국민주택규모 임대주택이 선정이 돼 가지고 있어요. 근데 계획 변경안에 보면 재개발 의무임대만 있고 지금 국민주택규모 임대주택이 싹 빠져 있어요. 35개가.

예.

그 이유가 뭐예요?

그것은 우리가 도로를 기부채납 하게 돼 있는데 도로 고시가 안 난 현황도로 같은 경우에는 유상으로 매입하게끔 돼 있습니다, 조합에서. 그래서 이번에 한 사유도 그 유상매입 때문에 중대한 변경 때문에 이번에 한 이유이거든요. 유상매입을 하게 되면 순부담이 늘게 됩니다. 그러니까 주민들의 부담이 늘면 그만큼 용적률이 올라가거든요. 법적상한이 300%인데 그것을 반영하게 되면 300%가 넘게 됩니다. 그러니까 법적상환하고 원래 용적률의 차이만큼 임대주택을 만들어야 되는데 그게 없어져 버리는 겁니다. 그래서 그게 임대주택이 없어진 거예요.

그럼 기정 계획을 잡을 때는 용적률이 상향되지 않는 상태에서 잡은 거고

예, 그렇습니다.

상향이 30%까지 되니까 그런 부분이 발생을 해서 임대주택을 없앴다는 말씀이시네요?

예, 도로를 유상 매입을 하게 돼서 용적률이 올라가서 그게 없어지게 된 겁니다.

그리고 보면 기존 정비계획에는 60㎡에서 85㎡, 위에 보면 기정에는 18세대가 지금 국민주택규모 임대주택으로 설정이 돼 가지고 있었어요. 그런데 변경안에 보면 소형주택이 싹 없어졌어요, 이것도 18개도. 그 이유가 뭐예요? 변경사항에 보면 제일 밑에 보면, 60㎡에서 85㎡ 이하가 기정에는 18세대가 잡혀가지고 있었는데 지금 우리 변경안에는 18세대도 다 없어졌어요.

이게 토지 등 소유자들의 평형에 대한 거는 의견을 다 받아가지고 조정한 사항이기 때문에요. 토지 등 소유자의 의견을 반영해서 조정이 된 부분입니다.

저는 임대주택하고 용적률하고는 그리 상관이 없지 않나 싶어서 내가 과장님한테 질의를 드리는 거고. 기존 몇 세대가 들어가고 어느 평수에 들어가면 임대주택은 기존으로 몇 세대가 들어가야 한다는 그런 규정이 없나요?

그러니까 총 세대수의 15%를 임대주택을 만들게끔 돼 있습니다. 그래가지고 15%는 됩니다.

그러면 이걸 빼도 그 안에는 적용이 된다.

예.

그러면 기정에서는 왜 15%를 넘는 이 35세대를 잡아놓으신 거예요?

임대아파트가 좀 변경된 거는 아까 도로 유상 매입에 따라서 없어지면 전체 세대수에서 그거에 따라서 조금 조정되는 부분이 있거든요. 나중에 따로 가서 자세하게 설명드리겠습니다.

예, 그래요. 좀 부탁드리고. 그리고 여기서 아까 과장님이 설명할 때 보니까 주민의견 청취가 제출된 의견이 3건 있어요. 근데 여기에 대해서는 자세하게 지금 기재가 안 돼서 그러는데 의견 청취를 했을 때 그 3건의 의견이 뭔가 간단하게 좀 말씀해 주실 수 있나요?

하나는 일조권에 관한 사항이고요 또 나머지는 도로를 유상 매입하면서 제척한 부분이 있습니다. 선형을 유지하기 위해서 제척한 부분의 도로에 사유지가 두 필지가 있습니다. 그 두 필지에 대한 그분들의 이의신청이라고 보면 됩니다.

매입을 안 했는데 매입을 해 주라

맨 처음에 구역계에 포함돼 있는데요, 이번에 제외시켰습니다. 제척을 시켰습니다. 그러니까 그분들은 왜 제척을 시켰냐 이의를 한 겁니다.

그럼 한 가지는 또 뭐예요, 그러면. 3건인데

그 토지 2필지가 2건이고요, 1건은 일조권입니다.

그런데 그걸 제외를 시킨 이유가 뭔가요?

일단은 조합에서 도로에 대한 유상 매입이 많다 보니까 서울시나 국토부에서 과도한 유상 매입은 자제해라 해가지고 그 부분은 이미 도로가 나 있고 그 부분이 사실상 구역계에 들어가면 재개발에 별로 그다지 도움을 줄 수 없는 사항이기 때문에

재개발에 전혀 생각을 했을 때 재개발에 필요치 않는 그런 부지다.

예, 그래서 제척을 시켰습니다.

그럼 결정된 거는 없겠네요? 그럼 일조권 부분은 어떤 부분을 말씀하시는 거에요?

일조권 부분은 뒤쪽에 아파트가 있는데요. 거기서 건물 올라오게 되면 일조권 침해의 우려가 있으니까 거기에 대한 건물 높이를 조정해 달라 그런 의견인데요. 일단 환경평가에는 우리가 통과가 됐고

일조권하고 상관없다.

예, 다만 건물 올라가기 전에 다시 또 협의하는 절차가 있으니까 그때 가서 자세히 협의를 해서 하겠습니다.

제가 이런 간단한 질의를 드린 거는 뭐냐면, 일단 주민을 위한 시설이고 주민을 위한 복지잖아요 모든 게. 그런 부분에서 저는 일단은 14구역 재개발에 있어서는 거기에 관계된 사람들의 의견이 저는 제일 중요하다고 생각을 해요. 그래서 그분들의 의견을 충실히 우리 부서에서도 잘 좀 이해를 하시고 그 부분을 반영을 시켜서 재개발을 해야 되고. 그리고 그 주변에 어떤 민원이 들어왔을 때 그 민원인하고 또 14구역 그쪽하고는 어떤 불화가 없게끔 우리 부서에서 충분히 노력을 해야 된다고 생각을 합니다. 하여튼 우리 주택과에서 또 열심히 하시고 잘 해주시는 줄은 알지만 그래도 앞으로 우리 서로 간에 불화가 없게끔 잘 진행될 수 있게끔 노력해 주시길 부탁드리겠습니다.

예, 알겠습니다.

답변 감사드리고. 이상입니다.

정현일 위원 수고하셨습니다. 질의하실 위원 계십니까? 구자민 위원 질의하세요.

과장님, 수고하십니다. 임창빈입니다. 몇 가지만 물어볼게요, 궁금한 거. 공공기여 면적이 2배로 증가했어요, 2배. 왜 그랬을까?

아까도 말씀드렸듯이 이게 변경 전에는 도로라든지 그런 거를 무상으로 매입하는 걸로 계획을 했었거든요.

그러면 조합들하고 합의가 다 된 거예요?

예.

그러면 이게 이렇게 하면 용적률이 늘어나서 이렇게 된 건가?

예, 그렇습니다.

그렇게 되는 거야.

예, 왜 그러냐면 현황 도로를 애초에 무상으로 계획했다가 조달청에서 유상으로 매입하라고 그래가지고요. 그 부분이 유상 매입이 중대한 변경 건이 돼 가지고 이번에 상정하게 된 겁니다.

예, 그만큼 하시고. 다음은 또 공공시설 부지가 좀 증가했고 공원시설이 좀 줄은 것 같아, 보니까요. 왜 그랬어요?

아까도 얘기했듯이 구역계 도로 선형을 일직선으로 만들다 보니까 이 일직선 만들면서 앞에 부분을 앞쪽으로 좀 당긴 거거든요.

공원하고 주민시설이 부족하면 또 상당히 불편할 거 아니에요.

애초에 설계할 때 충분하게 공원 면적을 반영했기 때문에 그거 줄여도 크게 문제는 없습니다.

그래요. 아까 질의를 하는 것 같은데. 그리고 여기 보니까 또 공공 무상양도가 좀 줄은 것 같아 보니까요. 그 원인은 왜 그런 것 같아요? 4,837㎡에서 2,925㎡로 줄었네. 왜 그런 거에요?

어떤

국공유지 무상양도가 4,837㎡에서 2,925㎡로

아까 처음에 말씀드렸듯이 유상 매입을 했기 때문에 줄어든 겁니다 그게.

그럼 용적률 상향도 많이 영향이 있었겠네요 보니까. 그렇죠?

그게 유상 매입을 하게 되면 순부담이 늘기 때문에 용적률이 상향하게끔 돼 있습니다.

그럼 얼마에서 얼마로 늘은 거예요? 보통 250이잖아요, 보통 250~60.

맨 처음에 상한이 270 정도 인센티브까지 해가지고 했었는데요.

지금은 한 300 넘으셨나?

300 조금 넘었는데 법적 상한이 300이기 때문에 300까지

아무튼 주민들 편안하게 불편 없게 잘 좀 추진해 주시기 바랍니다. 과장님.

예, 알겠습니다.

이상입니다.

임창빈 위원 수고하셨습니다. 질의하실 위원 계십니까? 질의하실 위원이 안 계시므로 질의를 마치겠습니다. 주택과장님 수고하셨습니다. 다음은 위원님들의 의견 조율을 위하여 잠시 정회를 하겠습니다. 정회를 선포합니다. (재석위원 7명) (재석위원 7명)

손숙희 부위원장입니다. 현재 심사 중인 봉천제14구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 변경에 대한 의견 제시 건에 대하여 위원님들의 의견을 종합한 결과 다음과 같은 의견을 당 위원회가 제시할 의견으로 채택할 것을 동의합니다. 첫째, 사업 진행 과정에서 주민의견이 최대한 반영되도록 노력할 것 둘째, 주변 민원 발생 사항에 대해서도 원만히 해결하여 사업 진행에 만전을 기할 것 이상 발언을 마치겠습니다.

손숙희 부위원장님 수고하셨습니다. 손숙희 부위원장님으로부터 봉천제14구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 변경에 대한 의견 제시의 건에 대해서 당 위원회의 의견 채택을 위한 동의가 있었습니다. 손숙희 부위원장께서 발의한 동의에 재청하시는 위원 계십니까? 제청하시는 위원이 계시므로 손숙희 부위원장님 동의로 제시된 의견은 의제로 채택되었음을 선포합니다. 동의로 제시한 의견에 대하여 질의·토론을 생략하고자 하는데 위원 여러분 이의 있으십니까? 이의가 없으므로 질의 및 토론을 마치겠습니다. (재석위원 7명) 다음은 표결을 하겠습니다. 표결방법은 이의유무로 하겠습니다. 의사일정 제1항 봉천제14구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 변경에 대한 의견 제시의 건에 대해서 손숙희 부위원장님 동의로 제시한 의견을 당 위원회 의견으로 채택하고자 하는데, 위원 여러분 이의 있으십니까? 이의가 없으므로 손숙희 부위원장님이 동의한 제시(안) 의견이 당 위원회의 의견으로 채택되었음을 선포합니다. 선배·동료 여러분 그리고 집행부 공무원 여러분! 수고 많이 하셨습니다. 이상으로 제311회 관악구의회(임시회) 제1차 도시건설위원회 회의를 마치겠습니다. 산회를 선포합니다. (재석위원 7명)