이교우 의원 발언

의석을 바로 해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제291회 용인시의회 임시회 제1차 도시건설위원회 회의를 개의하겠습니다. 금일 본 위원회에서는 배부해 드린 의사일정과 같이 용인시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안 의견제시의 건을 심사하도록 하겠습니다. 심도 있는 심사를 부탁드리며 원활한 의사진행이 될 수 있도록 많은 협조를 당부드립니다.

주택국장 김동원입니다. 의정활동으로 노고가 많으신 김윤선 위원장님을 비롯한 여러 위원님들께 감사드리며 용인시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안 의견 청취의 건에 대하여 설명드리겠습니다. 리모델링 기본계획은 주택법 제73조에 따라 5년마다 재정비 하도록 되어 있어 2018년 최초 수립한 기본계획을 변화된 도시환경 여건을 반영하여 체계적이고 효율적인 리모델링 관리방안을 마련하고자 재정비하는 사항입니다. 주요 내용으로는 첫째, 유형별 리모델링 수요를 판단하는 기준을 정비하였습니다. 불합리하고 현실적이지 못한 기준은 삭제하고 용적률 상한과 사업성 분석을 통해 사업추진의 실현 가능성을 고려하였습니다. 둘째, 리모델링 공사 시 이주가능한 물량을 검토하여 현실성 있는 단계별 시행방안을 수립하고 여건변화를 반영하여 허가 우선순위 평가기준을 정비하였습니다. 셋째, 도시과밀 방지 등을 위한 계획적 관리를 위하여 지구단위계획구역 외 지역에 대한 용적률 계획 기준과 도시경관 관리를 위한 방안을 검토하여 리모델링 가이드라인을 마련하였습니다. 기타 자세한 내용은 사전 배부해 드린 자료를 참조하여 주시기 바라며 이상으로 제안설명을 마치겠습니다.

주택국장 수고하셨습니다. 다음은 전문위원 나오셔서 검토보고하여 주시기 바랍니다.

전문위원 조경호입니다. 용인시장으로부터 2025년 2월 28일 제출되어 우리 위원회로 회부된 의안번호 제2025-22호 용인시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안 의견제시의 건에 대하여 검토보고드리겠습니다. 제안 이유 및 주요 내용은 주택국장으로부터 자세한 설명이 있었으므로 생략하겠습니다. 본 안건은 노후 공동주택의 원활한 리모델링 추진 및 체계적 관리를 위하여 용인시 공동주택 리모델링 기본계획을 재정비하는 안건으로 검토 결과를 말씀드리겠습니다. 본 계획은 2030년을 목표연도로 설정하여 세대수 증가형 40개 단지에서 총 2482세대가 증가할 것으로 예상한 계획으로 세대수 증가에 따른 상·하수도, 공원·녹지, 학교, 교통 분야 등 기반시설 영향에 대한 검토 결과 시설 및 용량이 부족하다고 검토되어 있는바 추후 이에 대한 대책이 수립되어야 할 것으로 사료됩니다. 이상 검토보고를 마치겠습니다.

전문위원 수고하셨습니다. 이어서 질의를 하도록 하겠습니다. 주택정책과장께서는 질의에 답변해 주시고 질의하실 위원은 발언 신청 후 질의하여 주시기 바랍니다. (거수하는 위원 있음) 이교우 위원님.

수고하십니다. 몇 가지만 질문 좀 하겠는데요. 이번에 기본계획 재정비안 올라온 것에 대해서 리모델링과 재건축과의 큰 차이점은 어떤 거지요?

리모델링은 기본골조를 두고 거기에서 내가 불편함이 없게 부분을 고치는 게 주목적인데 그러면서 세대수가 증가하는 양이 발생하는 단지들이 존재하는 거고요. 재건축은 기본건물을 다 허물고 거기에 새로 건물을 짓는데, 기존에 사시는 분들이 추진한다는 게 재건축입니다.

리모델링과 재건축이 어떻게 보면 결국 가구 수가 증가되는 효과가 있어요. 용적률이 증가된다는 건데 그렇게 되면 인센티브 변경 등에 대해서는 기존의 정비안에 나왔던 내용과 큰 차이점이 있나요? 기존 리모델링 기본계획 정비안이 있었잖아요. 그걸 재정비하는 데 그것과 차이점이 있는지 질의하는 겁니다.

리모델링은 법규를 주택법으로 적용하고 있는데요. 리모델링에서 지구단위 구역에서는 지구단위 상한까지 리모델링을 할 경우 증설되는 부분이 일정하게 정해져 있습니다. 지구단위에서 정하고 있는 용적률을 넘을 수 없습니다. 그런데 지구단위 외에서는 어쨌든 법으로 정한 용적률이 아니고 그 단지의 상황에 맞춰서 용적률이 상향할 수 있도록 되어 있습니다. 세대수는 15% 이상, 용적률은 전용면적의 30%, 85제곱미터 이하는 40% 이렇게 증설될 수 있도록 법에서 허용하고 있다 보니 내가 그걸 계획할 수 있는 규모까지 나갈 수가 있습니다. 그래서 기본계획을 수립하기, 지금 정비하기 이전에 검토됐던 것은 사업계획을 받은 것들이 370 전후까지 용적률이 지역 외에서는 나갔었습니다. 그러다 보니 이번 기본계획에서는 지구단위 내, 택지개발지구나 지구단위가 수립되어 있는 데는 제한이 가능한데 그 외 지역 부분에 대한 용적률 상향을 저희가 합리적인 방법을 제시하고자 기본계획에 담았습니다.

알겠습니다. 앞서 존경하는 이교우 위원님께서 질문하셨는데요. 이게 어떻게 보면 5개년마다 진행하는 건데 구체적으로 좀 더 세밀히 하기 위해서 기간은 지났지만 다시 재정비안을 만드시는 것 같아요. 그런데 그 과정에서 충분하게 예측도 있었을 것이고 타 부서와 협의 또는 조사를 기반으로 해서 용역을 통해서 재정비안이 올라오는 것 같은데요. 본 위원의 생각은 이 리모델링이라고 하는 자체에 포커스를 좀 비중을 많이 차지했어야 되는데 용역 과업지시서를 만들고 그거에 대한 용역을 하다 보니까 리모델링 포커스보다는 리모델링을 조성하기 위해서 그 주변에 수반되는 엄청나게 많은 기반시설들에 대해서도 어떻게 보면 담아야 되는 내용이 있는 거예요. 그런데 이 리모델링 자체가 재건축처럼 허물고 지으면서 굉장히 많은 세대수가 증가하는 것은 아닙니다. 어떻게 보면 재건축보다는 훨씬 적은 가구 수가 증가를 하는데 이 과업지시서상에 보면 공원·녹지, 상수, 하수를 모두 다 담게 되어 있다 보니 이 용역을 통해서 진행하면서 타 부서의 의견을 다 들었어야 되는 것이고 타 부서도 현재 예를 들어 하수 같은 경우에는 총량이 확보돼 있는데 그 부서에서도 총량을 더 추가 증설하기 위해서 환경부와 협의 중이고 나름대로 계획을 담고 있는데 여기 지금 오늘 리모델링 기본계획 재정비안에는 그걸 다 포함할 수 없는 거예요. 그래서 결과적으로는 질문을 했을 때 타 부서에서 하는 것을 향후 진행되는 과정에 포함시키겠다고 하는 것밖에는 답변이 없는 거예요. 그렇게 되면 이 용역 자체가 굉장히 나중에 도시계획심의위원회 올려서 상정돼서 처리하겠지만 굉장히 신뢰성이 낮은 정비안이 되지 않을까 하는 겁니다. 리모델링의 포커스는 없어지고 주변 시설에 대해서 어떻게 조성할 것에 대한 제안이 없기 때문에 그렇게 되지 않을까요? 기본계획 수립에 대한 전반적인 상황에 대해서 그냥 질문을 드리는 겁니다.

위원님 말씀 상당히 좋은 말씀이시고 저희도 이걸 검토하면서 되게 어려웠던 부분입니다. 리모델링 기본계획을 수립하는 원래 목적은 도시가 슬럼화되는 걸 저희가 기능 등을 회복하고 이주대책이나 이런 것을 담는 게 포커스인데 당연히 말씀하신 다른 타 법에 의한 기본계획은 더 검토를 해야 되는 건 맞습니다만 그런 부분을 다 말씀하신 것 같이 저희가 검토를 해서 면밀한 결과가 나오면 좋은데 실질적으로 하수 같은 경우는 완벽한 계획이, 그러니까 그 물량이 잡혀 있지 않으면 반영을 해 주고 있지 않습니다. 저희가 이렇게 기본계획 40개라고 잡고 가지만 실질적으로 시장에서 주민들이 리모델링 진행하지 않을 수도 있고 이런 부분이다 보니 이게 확정된 저희 기본계획에서 이 정도까지는 갈 수 있다고 이렇게 해서 검토한 물량이지 이 40개의 단지가 또 다 간다고 이렇게 저희가 확정적으로 말씀드릴 수 있는 부분은 아닙니다. 이렇게 확정적이지 않은 기본계획을 다른 법령에서 담고 가기는 어렵다고 지금 말씀하고 있어서 개별 건 때 협의를 해야 된다는 의견이 나온 상황입니다.

지금 제가 말씀드리고 싶은 거는 40개 단지지만 원래는 40개보다 더 많잖아요.

252개.

당초요? 당초는 그 부분이 검토가 안 됐다고 봐 주시면 될 것 같아요.

예, 훨씬 많은데 제가 말씀드리고 싶은 부분은 ‘250개가 40개로 줄었다’ 이거에 대해서 얘기하는 게 아니고요. 이 용역 자체를 할 때 포커스를 이 과업지시서가 너무 과하게 책정이 되다 보니까 실제적인, 원론적인 얘기는 벗어난다는 얘기를 드리고 싶었던 거예요.

알겠습니다. 저희가 좀 더 면밀히 살펴봤어야 되는데.

알겠습니다.

위원님 말씀 잠깐 보충 설명드리면 위원님 지적하신 게 맞는 말씀인데 저희도 기본계획 수립하면서 그 부분에 대해서는 고민을 한 게 있습니다. 저희가 252개 단지에서 세대수 증가하는 게 40개 단지로 현실화시킨 부분이 있고 40개에 대해서도 단계별로 시기를 조정해서 1단계, 2단계, 3단계 나눠서 사업 물량을 좀 조정해서 물량을 일시에 추진하는 것을 방지하도록 그렇게 계획을 세운 부분이 있습니다.

알겠습니다. 이상입니다.

더 질의하실 위원 계십니까? 김병민 위원님.

리모델링 사업이 과장님하고 국장님께서 말씀하신 것처럼 저희가 이런 계획을 재정비하더라도 사업이 못 갈 수 있는 상황이 있지요?

예.

그래서 설명서 2페이지에 보면 주차 관련해서 제가 의견을 전달드리겠습니다. 오래전부터 공동주택 리모델링 시 주차공간 확보에 대해서 많이 여유가 없습니다, 부지상. 그리고 리모델링이라고 하면 말씀하신 대로 골조가 살아 있는 상태에서 주차공간을 확보하기 위해서는 제한적이고. 그래서 주차공간 확보가 어려워서 사업이 못 가는 경우가 있습니다. 구체적으로 보면 ‘공동주택 리모델링 시 주차공간 확보 기준에 따른 영향연구’ 여러 가지 논문도 나와 있어요. 여기에 나와 있는 내용이 처음에는 이해를 못 했는데 생각을 해 보면 리모델링하는 사업 주체 입장에서 접근한 것 같아요. 여기에 어떤 내용이 담겨 있냐면 ‘리모델링 대상단지의 적정 주차공간 확보를 위해서는 단순히 면적 증가 측면보다는 리모델링 특성을 고려하여 주민의 의견, 주차 보유 대수 등과 같은 요소들의 계획이 추가로 검토 도입돼야 된다.’ 어떤 내용이 또 있냐면 ‘입주민들이 주체적으로 결정에 참여할 수 있는 제도적 토대 마련이 필요하다.’ 이 얘기는 뭐냐 하면 사업 구역 내의 법정 주차공간을 확보하기 위해서는 추가적인 공사가 필요한데 지하로 가는 방법밖에 없잖아요. 그렇지만 지금 주택국에서는 사업 구역 내에서만 이걸 살펴보는 것보다는 더 나아가서, 주차시설을 담당하는 게 교통건설국이지요. 그러니까 리모델링하는 주택이 대부분 30년, 40년 정도 된 곳이기 때문에 주차공간이 거의 없다고 봐도 무방합니다. 그렇기 때문에 이 리모델링이 갈 수 있게끔 우리 시에서 적극적으로 행정할 수 있는 방법은 사업부지 밖에도 설치할 수 있는 방법을 우리가 한번 제도적으로 검토가 필요하다고 생각하는데 국장님은 이 부분에 대해서 어떻게 생각하시나요?

위원님 제안에 대해서는 상당히 감사하다는 말씀을 드리고 싶습니다. 저희가 그런 방법이 있는지는 적극 검토를 통해서 반영할 수 있는 부분이 있다면 반영하도록 하겠습니다.

리모델링 기본계획 재정비는 노후된 도심을 다시 도시재생 하게끔 하는 방향을 제시해 주는 부분인데 재건축을 하면 주차공간을 확보하는 게 여유가 있겠지만 리모델링 같은 경우는 주차공간 확보가 가장 큰 문제입니다. 그러니까 사업부지에 말고 다른 방법으로 주차공간을 확보할 수 있는 부분도 연구해 주시길 당부드리겠습니다.

알겠습니다.

이상입니다.

더 질의하실 위원님 계십니까? 질문을 ‘더 질의하실 위원님 계십니까?’ 했는데 ‘예’ 하니까…… 제가 하나만 물어볼게요. 김병민 위원님이 질의하신 내용 중 주차장 확보를 못 해서 사실은 개발사업을 못 하는 경우가 진짜 있어요. 대상이 준공된 지 15년 이상 된 아파트 단지를 대상으로 리모델링 계획 수립하고 있잖아요. 그러면 지금 기존의 아파트가 주차 비율이 어떻게 되지요?

1.5대로 돼 있습니다.

지금 형성된 아파트 단지 내 주차 비율이 1.5대예요?

예, 지금 신축 아파트는 1.5대.

아니, 현재 이 아파트들.

세대당 1대, 점점 저희 용인시가 주차단위 하면서 조례를 통하고 심의기준을 통해서 강화해서 지금 국장님 말씀하신 신규로 하는 것은 맞는데요. 기존 것은 세대당 1대 정도로 확보되어 있었습니다.

1.0 정도?

예.

그러면 만약에 리모델링 계획을 수립하면 주차 비율이 늘어나나요?

늘어나야 되는 사안입니다. 그런데 아까 김병민 위원님이 말씀해 주신 것과 같이 주차장을 지하로 확보하는 것을 하다 보면 결국 다 비용하고 그 부분이 연관돼서 조합에서는 리모델링 사업을 진행할 때 비용을 또 배제하고 검토할 수 있는 부분은 아니다 보니 그런 부분에서 선택사항이 존재하는 겁니다. 과연 리모델링을 진행해야 될지, 말지.

그러면 사실은 우리 옛날에 지은 아파트를 보면 주차 비율이 1.0 이하로 나간 데도 꽤 있어요.

예, 맞습니다.

지금 보면 세대당 차 소유가 2대, 3대 많이 있거든요. 아파트 같은 데 보면 주변에 차를 막 대는 경우가 많아요, 특히 옛날에 지은 아파트들은. 그러면 만약에 리모델링 계획을 수립하게 되면 그때 주차 비율은 국장님 말씀하신 1.5로 가고?

예.

그러면 더 지하를 파서 주차장을 확보하는 건가요?

그래서 이제 지금은 시공공법이 좋아져서 지하를 2개 층이면 1개 층을 더 파서 3개 층도 만들고 그러는데요. 과장님이 말씀하신 것처럼 시공비가 경제성하고 결부가 되기 때문에 아까 위원님께서 말씀하신 단지 바깥에 설치하는 이런 방안은 상당히 좋은 안이라고 생각하고 있습니다.

그리고 하나는 상하수도 같은 경우는 다른 계획에 의해서 어떤 인구가 늘어날 때 그때 최종적으로 기본계획 변경을 통해서 물량 확보하는 거라 그건 저도 이해가 되는데요. 공원 같은 경우도 법적으로 늘려야 되는 대상인가요?

리모델링은 기반시설 확보에 대한 의무는 없습니다. 건물을 재배치하거나 그런 사항이 아니고 아까 위원님들이 다 말씀하셨듯이 재건축하고는 달리 골조를 그대로 두다 보니, 그런데 이걸 인센티브 방안에 넣은 것이 확보를 하면 인센티브를 주겠다는 거지 그걸 안 했다고 해서 안 되는 건 아니고 인센티브를 못 받는 거지요.

법적인 사항은 아니라는 얘기지요?

예.

알겠습니다. 전에도 말씀드렸지만 우리가 자꾸 녹지를 잠식해 가면서 시가지를 확장하는 개발도 때에 따라서 필요하겠지만 저는 기본적으로 기존에 있는 시가지의 오래된 주택을 다시 리모델링이나 재건축을 통해서 활성화를 해야 된다. 왜냐하면 사실은 우리가 주택 보급률은 100%가 넘은 지 오래됐잖아요. 시간이 지나면 주택 공실률이 늘어날 걸 대비해서 자꾸 늘어나는 것보다는 기존에 있는 것을 활성화시켜서 도시를 활성화시키는 정책이 저는 바람직하다고 생각하고요. 앞으로 이런 부분은 우리가 노후 계획도시 정비를 통해서 100만 헤베 이상의 택지개발사업 같은 데는 다시 활성화하겠다는 거 아니에요. 앞으로는 이런 정책이 필요하다고 생각이 드네요. 그러면 우리가 위원님들이 주신 의견 채택을 위해서 20분간 정회코자 하는데 의견 있으십니까? 그러면 의견제시의 건을 채택하기 위해서 20분간 정회를 선포합니다.